fax:

Z n a l e c k ý p o s u d e k č í s l o 1 8 3 0 - 0 6 5 / 2 0 11 dodatek č. 1 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí - spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemků parcelní č. 932/63, 933/209, 933/210, 933/211, 933/272, 934/16, 935/63 a 1277 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Pohořelice u Napajedel, obec Pohořelice, okr. Zlín, zapsané na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel, obec Pohořelice, okr. Zlín.

Objednatel :

JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno

Účel posudku :

stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí se stavem ke dni 07.03.2011včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 3445/10– 44 Exekutorského úřadu Brno - venkov

Oceněno ke dni :

07.03.2011

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 30 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno, 18.04.2011

Pozemky zapsané na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel okr. Zlín

Znalecký posudek č. 1830-065/2011

OBSAH :

Z ad án í

s tra na

1.

Ná lez

3

2.

Posu dek – oceněn í n em o vi t os tí

4

2.1.

S r o v ná vac í m e tod a n em o v i tos t í

7

3.

S t an o ven í ob v yk lé h odn o t y nem o v i tos t í a v y hod noce n í r iz ik

10

Př íloh y P ř í l o h a 1 – Usnesení – opravné exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. č.j. 137Ex 3445/10-83, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Gojše Roberta a Hutařové Markéty - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemků parc.č. 932/63, 933/209, 933/210, 933/211, 933/272, 934/16, 935/63 a 1277 dle LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel – ze dne 14.04. 2011, podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. Příloha 2 – Výpis z katastru nemovitostí (LV č.603 ) Příloha 4 – Mapová část Příloha 5 – Fotodokumentace Příloha 6 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1.

PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ

Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.

Usnesení – opravné exekutorského úřadu Brno – venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 3445/10-83, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Gojše Roberta a Hutařové Markéty - ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemků parc.č. . 932/63, 933/209, 933/210, 933/211, 933/272, 934/16, 935/63 a 1277 v k.ú. Pohořelice u Napajedel ze dne 14.04.2011 podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor.

2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel, vyhotovený ČÚZ a K – SCD ze dne 13. 04. 2011 vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření konaného dne 07.03.2011,

5. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců,

6. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje,

5. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 6. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 7. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/2 pozemků v k.ú. Pohořelice u Napajedel parc. č. 932/63, 933/209, 933/210, 933/211, 933/272, 934/16, 935/63 a 1277 včetně součástí a příslušenství, zapsány na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel, obec Pohořelice, okres Zlín. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č. 603 (k.ú. Pohořelice u Napajedel) pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 07.03.2011. Informace o nemovitosti

Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, a výsledků místního šetření. Místní šetření bylo provedeného na místě samém dne 07.03.2011. Nemovitosti nebyly v terénu vytýčeny. Nemovitosti byly volně přístupné.


strana 4



Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 603 ze dne 13.04.2011 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Nájemní smlouva K předmětným pozemků nebyla předložena žádná nájemní smlouva Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti – pozemků zapsaných na LV č. 603 včetně všech součástí a příslušenství pro k.ú. Pohořelice u Napajedel . Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti – pozemků zapsaných na LV č. 603 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Pohořelice u Napajedel bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: • • •

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..

Celkový popis nemovitostí Obec Pohořelice se nachází v okrese Zlín, kraj Zlínský. Ke dni 3. 7. 2006 zde žilo 829 obyvatel. První písemná zmínka o obci je z roku 1255. Pověřená obec jsou Napajedla, obec s rozšířenou působností Otrokovice. Leží ve výšce 252m.n.m. Pohořelice leží jihovýchodně od Otrokovic na komunikaci III. tř. která vede z Napajedel od silnici I/55 směrem na východ přes Pohořelice do Oldřichovic a dále do Bohuslavic u Zlína. Vzdálenost Pohořelic od Napajedel je 2,5km. Pozemek parc.č. 1277 – jedná se o ornou půdu na svahu otočeném k jihovýchodu v pásu cca 10m širokém a 130m dlouhém. Příjezd je po polní cestě na horním konci pozemku. Pozemek je situován na jihovýchod od obce směrem na Komárov. Pozemek parc.č. 932/63 – jedná se o ornou půdu- pás široký cca 5m a dlouhý cca 210m. Je na svahu otočeným k jihovýchodu. Příjezd na pozemek je z horní strany po polní cestě. Pozemek je situován na jihovýchod od obce směrem na Komárov.


strana 5



Ostatní pozemky parc. č. 933/209, 933/210, 933/211, 933/272, 934/16, 935/63 jsou trvale zatravněny a jsou ve svahu stejně skloněném k jihovýchodu jako orná půda. Z části jsou na nich náletové dřeviny a to v okolí vodní nádrže. Přístup k těmto pozemkům je také možný po pozemcích jiných vlastníků z východní strany

Oceňovaná nemovitost Pozemky zapsané na LV č. 603 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Pohořelice u Napajedel, obec Pohořelice, okres Zlín.

Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 6



2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemky zapsané na LV č. 603 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel Pozemky se nachází na katastru Pohořelice u Napajedel. Jedná se o ornou půdu a trvalý travní porost. Pozemky jsou dostupné po polních cestách. Z části na sebe navazují a jsou umístěny v jihovýchodním svahu.

Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v širším okolí města Zlín a okolí k datu ocenění jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětnými zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Oceň. objekt (1) 1 2 3

Č.

(1) 1 2 3

Lokalita

velikost pozemku m2

Způsob využití

Pohořelice

5477

orná/ttp

(2) Halenkovice Velký Ořechov Bělov

(3) 10370 30146 2556

(4) orná orná orná

Cena požadovaná resp. zaplacená

Kč celkem

Kč / m

(6) 207 400 179 000 24 359

20 6 10

2

Koef. redukce na pramen ceny KCR (7) 0,85 0,95 0,95

Cena po redukci na pramen ceny Kč / m

2

Vlastnosti pozemky ve svahu, dále od obce, z části TTP nebo nálet. Dřeviny (5) pozemky , pole vzdáleněji od obce pozemky , pole vzdáleněji od obce pozemky , pole vzdáleněji od obce

K1

K2

poloha

velikost

(9) 0,95 0,95 0,95

(10) 1,00 0,75 1,50

(8) 17 6 9

Celkem jednotková cena - průměr Minimum Maximum Výměra oceňovaného pozemku Celkem cena pozemku - průměr Zaokrouhleno Minimum Maximum

K3

K4

stav svah a ap. vybavení (11) (12) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

K5

K6

IO (1-4)

Cena oceň objektu

jiné

úvaha znalce

.

Kč / m

(13) 1,00 1,00 1,00

(14) 1,00 1,00 1,00

(15) 0,95 0,71 1,43

(16) 18 8 6 2

Kč / m 2 Kč / m 2 Kč / m 2 m Kč Kč Kč Kč

2

11 6 18 5 477 58 421 58 400 32 862 98 586

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,85 (navrženo 0,85 -0,95). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 32 862,- Kč až 98 586,- Kč.


strana 7



Uvedené pozemky – mají tyto kladné stránky : • svah a příjezd po polních cestách • zemědělsky udržovaná půda, trvalý travní porost Uvedené pozemky – mají tyto slabší stránky : • větší vzdálenost od místních komunikací • Nepočítá se ze zasíťováním a neuvažuje se s výstavbou

Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané pozemky, navržená na : 58 400 Kč. Obecná hodnota oceňované nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 58 400,- Kč (slovy : padesátosmtisícčtyřista korun českých). Spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/2 58 400 Kč / 2 = 29 200 Kč


strana 8



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 603 ze dne 13. 04.2011 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na V č. 603 ze dne 13.04.2011 pro k.ú. Pohořelice u Napajedel v oddíle C - omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle podkladů poskytnutých objednatelem na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. K oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem k funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemků parcelní č. 932/63, 933/209, 933/210, 933/211, 933/272, 934/16, 935/63 a 1277 v zemědělsky užívané části katastru Pohořelice u Napajedel včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Pohořelice u Napajedel – obec Pohořelice, vše zapsáno na LV č. 603 vedeném u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Zlín, podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 07.03.2011, po zaokrouhlení na:

29 200,- Kč . (slovy : dvacetdevěttisícdvěstě korun českých).

V Brně, dne 18.04. 2011 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 9



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1830-065/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 10

Mapa regionu

Mapa obce

Parc. č. 932/63

Parc. č. 933/209

Parc. č. 933/210, 933/272

Parc. č. 933/211

Parc. č. 934/16

Parc. č. 935/63

Parc. č. 1277

Pozemky k.ú. Pohořelice u Napajedel

Stanovení obvyklé hodnoty

Foto č. 1: Pozemky - orná

Foto č. 2 : Pozemky – trvalý travní porost

fotodokumentace

strana 1

fax:

Recommend Documents