P5
2 36 P3
3 P1
25.53.00 ha, € 4,99 per m2, 2012, (nabetaling € 17,10 deel van perceel/opstalrecht/verpachte staat)
08.05.46 ha, € 8,00 per m2, 2007, (nabetaling € 18,00 tot 28-11-2027)
02.84.70 ha, € 8,00 per m2, 2007, (nabetaling € 18,00 tot 29-11-2027)
02.36.16 ha, € 8,00 per m2, 2007, (nabetaling € 18,00 tot 28-11-2027)
19.19.39 ha, € 29,86 per m2, 2009, (geen nabetalingsverplichting)
15.87.50 ha, € 20,47 per m2, 2009, (geen nabetalingsverplichting / verpachte staat)
06.34.50 ha, € 29,50 per m2, 2009, (nabetaling € 4,00 tot 24-04-2029 / in verpachte staat)
03.77.15 ha, € 10,10 per m2, 2009, (nabetaling € 10,00 tot 01-01-2029)
01.58.50 ha, € 22,50 per m2, 2009, (geen nabetalingsverplichting)
05.16.30 ha, € 22,50 per m2, 2010, (geen nabetalingsverplichting)
05.97.62 ha, € 10,04 per m2, 2010, (nabetaling € 13,50 tot 31-12-2025)
27.33.09 ha, € 5,89 per m2, 2011, (nabetaling € 19,50 tot 01-02-2020 / in verpachte staat)
06.38.40 ha, € 16,76 per m2, 2011, (geen nabetalingsverplichting)
05.82.80 ha, € 20,00 per m2, 2011, (geen nabetalingsverplichting)
Legenda
P4
P 11
6 P1
4 P1
5 P1
P 153 66 P1
64 P1
59 P1 61 P1
P 4141
63 P1
1 39 P5
58 P1
68 P1
P 4140
9 35 P2
392 P5
99
07 P2 09 P2
92 P1
7 69 P1
5 69 P1
69 P1
08 P2
020 P2
P 31
1 22 P3
0 22 P3
P 237
P 267
P 222
P 4911
Schaal: 1:15.000
Formaat: A3
Overzicht transacties omgeving Kampen Ruwe bouwgrond
18 maart 2013
Kenmerk: 30306145/GIS05/jbo
97 P1
95 P1
P
28 0
F 532
0
250
500 Meter
±
Hoewel deze informatie met veel zorg is samengesteld, kunnen er onjuistheden in voorkomen. Daarom kunnen er aan deze informatie geen rechten en/of verplichtingen worden ontleend. De situatieschetsen zijn mogelijk niet op schaalgrootte.
P 3853
P 3848
45 0 F
BEREKENING RESIDUELE GRONDWAARDE (VERTROUWELIJK)
BIJLAGE 6
2
11
8
65
69 67
255
66
15
20
153 12
Percelen gebied 1
Legenda
0
4514
4513
6 55
25
20
3
26
7
149
14
154
161
4141
159
156
510 Meter
155
61
151
23
23
164
60 4140
163
157
204205
166
9 235
2365
168
160
2019
158
162
167
207
2020
186
169
2366
170
1697
192
189
2364
223
2363
5589
198
Papierformaat: A3
3215
3214
Schaal: 1:6.000 Inbrengwaarderapporten Kampen IJsseldelta-Zuid
18 maart 2013
Kenmerk: 30306145/GIS02/jbo
197
195
3213
1 90
3221
3223
3286
Hoewel deze informatie met veel zorg is samengesteld, kunnen er onjuistheden in voorkomen. Daarom kunnen er aan deze informatie geen rechten en/of verplichtingen worden ontleend. De situatieschetsen zijn mogelijk niet op schaalgrootte.
3220
±
C
D
D. Voorzieningen (semi)commercieel Hotel bebouwd plus onbebouwd Haven West Buurtwinkel bebouwd Haven West Horeca bebouwd plus onb. Haven Centrum Boothuizen (binnenhaven) Haven Centrum Havengrel. Bedrijvigheid Werfgebouw (binnenhaven) Haven Centrum Totaal voorzieningen (semi)commercieel E. Voorzieningen maatschappelijk School Kerk Buurtboerderij Totaal Voorzieningen maatschappelijk F. Overige opbrengsten Ligplaatsen collectief in buitenhaven Bijdrage provincie t.b.v. Extra stormsluisdeur Bijdrage Waterschap per m2 rententieoppervlak Bijdrage Waterschap grondwerk rententie Totaal Overige opbrengsten Totaal opbrengsten niet woningen
A. Dorp West en Dorp Centru Appartementen middelduur H Appartementen duur Haven West Appartementen middelduur Haven Centrum Vrijstaand Herenhuis Haven West Vrijstaand Projectmatig Haven West 2-1-kap met garage Haven west 2-1-kap zonder garage Haven West Vrijstaand Herenhuis Haven Centrum Vrijstaand Projectmatig Haven Centrum 2-1-kap met garage Haven Centrum 2-1-kap zonder garage Haven Centrum Marina groot Haven Centrum Marina groot uitgeefbaar water Haven Centrum Marina klein Haven Centrum Marina klein uitgeefbaar water Haven Centrum Rijwoning sociaal Haven Cent Totaal Dorp West en Dorp Centrum B. Kreken Vrije kavel Bos type 1 Kreken Vrije kavel Bos type 2 Kreken Vrije kavel losse garage Kreken Vrije kavel vaste garage Kreken Vrijstaand Marina Kreken Vrijstaand Marina uitgeefbaar water Kreken Vrije kavel Marina Kreken Vrije kavel Marina uitgeefbaar water Kreken Totaal Kreken C. Dijkzone Appartementen duur Dijkzone Vrijstaand Herenhuis inpandig garage Dijkzone Vrijstand Projectmatig met garage Dijkzone 2-1-kap met garage Dijkzone Uitgeefbaar verharding Dijkzone Uitgeefbaar parkeerplaatsen Dijkzone Uitgeefbaar Groen Dijkzone Totaal Dijkzone Totaal woningen
BOUWPROGRAMMA
Overwater Grondbeleid Adviesbureau Opgesteld door Datum Versie
EXPLOITATIE IJsseldelta - Reeve
B
stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks
68 0 82 59 209 209 209 209
1 stuk 1 stuk
220 stuks 1 stuks
1 stuk 1 stuk 1 stuk
stuk stuk stuk stuks stuk stuk
stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks
80 12 28 50 80 80 159 159 409
1 1 1 39 1 1
stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks
stuks stuks stuks stuks
Eenheid
F
32 52 32 35 4 14 4 147 39 48 22 82 82 110 110 61 682
Aantal
E. Noordam 18-03-2013 2
E
40000 40000
2541 2922 576
3635,0 600,0 392,0 4215,0 3948,0 552,0
71,1 164,0 320,4 270,1 39,6 5,4 44,6
498,6 410,1 420,5 430,0 364,8 61,7 353,0 60,4
44,8 70,2 44,9 171,6 337,8 247,1 215,8 175,2 365,5 265,6 211,5 212,6 45,5 164,4 42,8 138,9
Grootte kavel/m2
G
290.200,00 366.700,00 290.200,00 289.000,00 398.000,00 365.000,00 295.000,00 289.000,00 398.000,00 365.000,00 295.000,00 380.000,00
€ € € €
375.400,00 368.700,00 475.200,00 391.300,00
€ 197.000,00
€ 342.000,00
€ € € € € € € € € € € €
V.O.N. prijs incl. BTW
€ 4,30 € 1,00
€ 13.000,00 € 1.363.000,00
€ 168,00 € 168,00 € 694,44
€ 280,00 € 280,00 € 280,00 € 10.000,00 € 150,00 € 150,00
€ 71.690,00 € 78.989,00 € 109.660,00 € 98.759,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00
165.814,00 136.387,00 139.852,00 143.005,00 121.327,00 € 8.869,00 € 117.406,00 € 8.869,00
€ € € € €
44.160,00 65.131,00 44.160,00 49.980,00 82.315,00 77.973,00 62.914,00 49.980,00 82.315,00 77.973,00 62.914,00 81.206,00 € 8.869,00 € 73.076,00 € 8.869,00 € 23.096,00
€ € € € € € € € € € € €
Grondwaarde per eenheid
€ € € €
€ 172.000,00 € 40.000,00 € 4.435.000,00 € 8.113.344,00
€ 2.860.000,00 € 1.363.000,00
€ 426.888,00 € 490.896,00 € 400.000,00 € 1.317.784,00
€ 1.017.800,00 € 168.000,00 € 109.760,00 € 390.000,00 € 592.200,00 € 82.800,00 € 2.360.560,00
€ 4.874.920,00 € 0,00 € 8.992.120,00 € 5.826.781,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 19.693.821,00 € 119.283.099,00
€ 13.265.120,00 € 1.636.644,00 € 3.915.856,00 € 7.150.250,00 € 9.706.160,00 € 709.520,00 € 18.667.554,00 € 1.410.171,00 € 56.461.275,00
1.413.120,00 3.386.812,00 1.413.120,00 1.749.300,00 € 329.260,00 € 1.091.622,00 € 251.656,00 € 7.347.060,00 € 3.210.285,00 € 3.742.704,00 € 1.384.108,00 € 6.658.892,00 € 727.258,00 € 8.038.360,00 € 975.590,00 € 1.408.856,00 € 43.128.003,00
Bedrag totaal
1056446
Kadastrale oppervlakte
in m2
Oppervlakte
J
1056446 292812 245094 371117 147384
PLANGEBIED
I
Oppervlakte netto plangebied Water Groen Uitgeefbaar Verharding
H
100% 27,72% 23,20% 35,13% 13,95% 100,00%
Procentueel
K
L
M
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
72 73 74 75
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71
5 6 7 8 9 10 11
4
1 2 3
N
O
P
Q
R
C
G
2013 0,0% 0,0%
H
2014 0,0% 0,0%
I
2015 1,0% 0,0%
1056446 1 1 1 1 1 1 1 1 1
€ 127.396.443,00
J
m² post post post post post post post post post
2016 1,0% 1,0%
K
€ € € € € € € € € €
2017 1,5% 2,0%
986.000,00 460.730,00 14.453.748,00 20.540.448,00 14.592.488,00 9.644.154,00 7.447.276,00 5.675.043,00 12.054.862,00
L
2018 1,5% 2,0%
M
2019 2,0% 2,0%
N
2020 2,0% 2,0%
O
-€ 85.854.749,00
€ 0,00 -€ 986.000,00 -€ 460.730,00 -€ 14.453.748,00 -€ 20.540.448,00 -€ 14.592.488,00 -€ 9.644.154,00 -€ 7.447.276,00 -€ 5.675.043,00 -€ 12.054.862,00
P
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
4,5%
2021 2,0% 2,0%
€ 109.353.053,32
F
€ 23.498.304,32
1-1-2013
E
Contante waarde prijspeil
D
Nominaal -> contante waarde
Nominaal saldo project, excl. BTW
KOSTEN Verwerving van gronden Bodemonderzoek en sanering Sloop en opschonen terrein Groot grondwek Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Kunstwerken Diverse kosten Voorbereiding en toezicht Planontwikkeling
Totaal opbrengsten TOTAAL
B
101 102 103 Kostenstijging 104 Opbrengstenstijging 105 Discontovoet 106
76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 2022 2,0% 2,0%
Q
2023 2,0% 2,0%
R
€ 0,00 -€ 986.000,00 -€ 460.730,00 -€ 14.453.748,00 -€ 20.540.448,00 -€ 14.592.488,00 -€ 9.644.154,00 -€ 7.447.276,00 -€ 5.675.043,00 -€ 12.054.862,00
€ 43.128.003,00 € 56.461.275,00 € 19.693.821,00 € 3.678.344,00 € 4.435.000,00 € 41.541.694,00
€23.498.304,32 € 22,24
Opbrengsten A. Woningen Dorp West en Dorp Centrum B. Woningen Kreken C. Woningen Dijkzone D. + E. Voorziengen F. Overige opbrengsten TOTAAL
Netto Contante Waarde prijspeil 1-1-2013 Inbrengwaarde per m2 plangebied per 1-1-2013
nominaal
Kosten Verwerving van gronden Bodemonderzoek en sanering Sloop en opschonen terrein Groot grondwek Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Kunstwerken Diverse kosten Voorbereiding en toezicht Planontwikkeling
Kostenstijging Opbrengstenstijging
Dynamisch model
100% 100% 100% 100% 100%
totaal
G
Verdeling opbrengsten A. Woningen Dorp West en Dorp Centrum B. Woningen Kreken C. Woningen Dijkzone D. + E. Voorziengen F. Overige opbrengsten
F
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
E
Verdeling Kosten Verwerving van gronden Bodemonderzoek en sanering Sloop en opschonen terrein Groot grondwek Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Kunstwerken Diverse kosten Voorbereiding en toezicht Planontwikkeling
B C D Dynamisch verdeling kosten en opbrengsten
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 8.810.293,57
€ 0,00 -€ 590.909,80 -€ 230.365,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 1.690.531,65 -€ 90.233,18 -€ 6.208.253,93
reëel per 1 januari 2013 1,000 1,000
0% 0% 0% 0% 0%
90% 59,93% 50,00% 0% 0% 0% 0% 22,70% 1,59% 51,50%
2013
H
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 4.875.658,60
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 4.378.998,29 € 0,00 -€ 496.660,31
2014 1,000 1,000
0% 0% 0% 0% 0%
5% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 58,80% 0% 4,12%
2014
I
1,000 1,000
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 934.880,84
€ 0,00 -€ 395.090,20 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 43.130,33 -€ 496.660,31
2015
0% 0% 0% 0% 0%
5% 40,07% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0,76% 4,12%
2015
J
1,010 1,010
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 11.628.087,77
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 6.973.600,97 -€ 3.427.214,83 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 725.645,05 -€ 501.626,92
2016
0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 47,77% 16,52% 0% 0% 0% 12,66% 4,12%
2016
K
1,025 1,030
€ 2.962.030,95 € 3.877.759,98 € 1.352.571,49 € 0,00 € 304.595,77 -€ 1.486.846,49
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 237.076,16 -€ 3.954.512,16 -€ 3.768.295,30 -€ 450.833,72 -€ 153.454,96 -€ 910.481,06 -€ 509.151,32
2017
6,67% 6,67% 6,67% 0% 6,67%
0% 0% 0% 1,60% 18,78% 25,19% 4,56% 2,01% 15,65% 4,12%
2017
L
€ 3.021.271,57 € 3.955.315,18 € 1.379.622,92 € 0,00 € 310.687,68 € 5.940.473,91
€ 0,00 € 0,00 -€ 239.701,06 € 0,00 -€ 1.900.050,44 -€ 36.441,32 € 0,00 € 0,00 -€ 239.153,99 -€ 311.076,63
2018 1,041 1,051
6,67% 6,67% 6,67% 0% 6,67%
0% 0% 50,00% 0% 8,89% 0,24% 0% 0% 4,05% 2,48%
2018
M
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 € 3.081.697,00 € 4.034.421,48 € 1.407.215,38 € 0,00 € 316.901,44 € 4.291.608,50
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 2.799.606,40 -€ 298.664,85 -€ 37.170,14 € 0,00 -€ 1.059.146,12 -€ 36.741,14 -€ 317.298,16
2016 1,061 1,072
6,67% 6,67% 6,67% 0% 6,67%
0% 0% 0% 18,25% 1,37% 0,24% 0% 13,40% 0,61% 2,48%
2019
N
1,083 1,093
€ 3.143.330,94 € 4.115.109,91 € 1.435.359,69 € 435.916,88 € 323.239,47 -€ 605.631,23
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 4.271.662,45 -€ 905.019,89 -€ 2.786.645,52 -€ 987.663,66 -€ 54.016,45 -€ 728.631,00 -€ 324.949,14
2017
6,67% 6,67% 6,67% 10,84% 6,67%
0% 0% 0% 27,30% 4,07% 17,64% 9,46% 0,67% 11,86% 2,49%
2020
O
1,104 1,115
6,67% 6,67% 6,67% 0% 6,67%
0% 0% 0% 0% 8,94% 0,24% 0% 0% 3,63% 2,49%
€ 3.206.197,56 € 4.197.412,11 € 1.464.066,88 € 0,00 € 329.704,26 € 6.572.098,65
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 2.027.689,27 -€ 38.671,82 € 0,00 € 0,00 -€ 227.472,95 -€ 331.448,12
2018
2021
P
€ 3.270.321,51 € 4.281.360,35 € 1.493.348,22 € 0,00 € 336.298,34 € 1.904.281,47
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 682.473,94 -€ 343.502,40 -€ 5.402.864,34 € 0,00 -€ 710.129,18 -€ 338.077,09
2019 1,126 1,137
6,67% 6,67% 6,67% 0% 6,67%
0% 0% 0% 0% 2,95% 2,09% 49,74% 0% 11,11% 2,49%
2022
Q
€ € € €
3.335.727,94 4.324.278,89 1.523.215,18 1.176.980,26 € 343.024,31 € 717.036,70
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 265.677,50 -€ 1.531.471,52 -€ 2.957.210,52 -€ 3.899.968,66 -€ 57.322,69 -€ 929.700,36 -€ 344.838,63
2020 1,149 1,160
6,67% 6,67% 6,67% 27,58% 6,67%
0% 0% 0% 1,60% 6,49% 17,64% 35,20% 0,67% 14,26% 2,49%
2023
R
S
T
U
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
72 73 74 75
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71
5 6 7 8 9 10 11
4
1 2 3
2024 2,0% 2,0%
S
2025 2,0% 2,0%
T
2026 2,0% 2,0%
U
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
101 102 103 104 105 106
76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 27.005,81 -€ 41.859,62 € 0,00 € 0,00 -€ 7.461,33 -€ 358.770,11
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 26.476,29 -€ 41.038,84 € 0,00 -€ 58.469,14 -€ 7.315,03 -€ 351.735,40
3.470.491,35 4.543.413,86 1.584.753,08 2.193.321,07 € 356.882,49 € 11.713.764,97
2022 1,195 1,207
2021 1,172 1,183
€ € € €
6,67% 6,67% 6,67% 49,40% 6,67%
6,67% 6,67% 6,67% 0% 6,67%
€ 3.402.442,50 € 4.454.327,31 € 1.553.679,49 € 0,00 € 349.884,79 € 9.275.299,39
0% 0% 0% 0% 0,11% 0,24% 0% 0% 0,11% 2,49%
2025
T
0% 0% 0% 0% 0,11% 0,24% 0% 0% 0,11% 2,49%
2024
S
€ 3.539.901,18 € 4.634.282,13 € 1.616.448,14 € 275.799,02 € 364.020,14 € 1.811.870,04
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 281.939,09 -€ 4.019.201,51 -€ 3.138.215,46 -€ 61.139,56 -€ 60.831,30 -€ 807.411,34 -€ 249.842,32
2023 1,219 1,231
6,67% 6,67% 6,67% 6,09% 6,67%
0% 0% 0% 1,60% 16,05% 17,64% 0,52% 0,67% 11,67% 1,70%
2026
U
You created this PDF from an application that is not licensed to print to novaPDF printer (http://www.novapdf.com)
107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158
12 december 2013 eindconcept pagina 184 van 222
Bijlage 14 B Herbevestiging taxatie bij vaststelling exploitatieplan
12 december 2013 eindconcept pagina 185 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 186 van 222
BIJLAGE 15 PLANSCHADERISICOANALYSE
planschaderisicoanalyse
IJsseldelta-Zuid
gemeente Kampen
Datum: 21 maart 2013 Projectnummer: 100769
INHOUD
1
Inleiding
3
1.1 1.2 1.3
Aanleiding Opname van de locatie Algemene uitgangspunten bij de analyse
3 4 4
2
De planologische vergelijking
11
2.1 2.2
Het plangebied Planologisch-juridische situatie
11 12
3
De beoordeling
15
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6
Uitgangspunten planschaderisicoanalyse Objecten Aspecten De beoordeling Planschade beoordeling objecten deelgebied Kampen Planschade
15 15 16 16 19 33
Bijlagen
Bijlage 1: Overzichtskaart met ligging en nummeraanduiding objecten Bijlage 2: Verbeelding toekomstig planologisch regime d.d. 12.03.2013
Separate bijlagen
Vigerend planologisch regime
1 1.1
Inleiding Aanleiding De gemeente Kampen heeft SAB opdracht gegeven een planschaderisicoanalyse uit te voeren met betrekking tot de realisatie van het plan IJsseldelta-Zuid. Het grootste gedeelte van het plangebied is gelegen in de gemeente Kampen en een deel is gelegen in de gemeente Dronten. Het plan IJsseldelta-Zuid De realisatie van de IJsseldelta-Zuid is een onderdeel van het Programma IJsseldelta. Dit programma behelst een integrale gebiedsontwikkeling voor het stedelijk netwerk Zwolle-Kampen. Het Programma IJsseldelta bestaat uit twee deelprogramma's IJsseldelta-Noord voor de versterking van het Nationaal Landschap en IJsseldelta-Zuid met als doel de integrale stedelijke ontwikkeling van Kampen in combinatie met hoogwaterbescherming. De feitelijke uitvoering van IJsseldelta-Zuid is in twee fasen gesplitst. Fase 1 is het fysieke fundament voor de gebiedsontwikkeling. Het betreft de aanleg van bypass tussen de IJssel en het Dontermeer en de daarmee samenhangende mogelijkheid voor woningbouwontwikkeling. De bypass heeft dan nog geen hoogwaterafvoer functie. De bypass is nog afgesloten van het IJsselmeer door de Roggebotsluis en staat in verbinding met het Drontermeer. Door de aanleg van de recreatieve sluis in de IJsseldijk kan de bypass in fase 1 al wel als vaarroute voor recreatievaart worden gebruikt. In fase 2 wordt de bypass ingezet als Ruimte voor de Riviermaatregel. De bypass wordt dan verbonden met het IJsselmeer door verwijdering van de kering bij Roggebot, waardoor er een 'hoog dynamische' natuur met een grote peildynamiek ontstaat. De bypass is gescheiden van het Drontermeer door een nieuwe kering en schutsluis ter plaatse van eiland Reeve. Vervolgens is er nog een fase 3 gedefinieerd. In deze fase worden de maatregelen gerealiseerd die horen bij een peilopzet van het IJsselmeer, toegenomen rivierafvoeren, frequentie van stormopzet en strengere normering voor de dijkringen. De start van deze fase ligt in 2065. Gebied binnen de gemeente Kampen Voor het project IJsseldelta-Zuid is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Het doel van het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid is het juridisch-planologisch mogelijk maken van de integrale ruimtelijke ontwikkeling van IJsseldelta-Zuid binnen de gemeente Kampen. De belangrijkste onderdelen van het project betreffen: het verbeteren van de waterveiligheid op de lange termijn door aanleg van een bypass van de IJssel; inrichting van de bypass van de IJssel met nieuwe natuur die tevens zal functioneren als een ecologische verbindingszone tussen de IJssel en de Veluwerandmeren; aanleg van hoogwaardige watergebonden woonmilieus; verbetering van de infrastructuur; een impuls voor (water)recreatie; verbreden van de functiemogelijkheden in de zone Zwartendijk.
SAB
3
Gebied binnen de gemeente Dronten Aangezien het plangebied van IJsseldelta-Zuid ook voor een deel binnen het grondgebied van de gemeente Dronten valt, is ook hier een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Voor dit deel van het plangebied geldt eveneens dat de waterveiligheid op de lange termijn verbeterd moet worden door de aanleg van een bypass van de IJssel. Dit zal in de toekomst gerealiseerd worden door de aanleg van een oeververbinding ter hoogte van de huidige Roggebotsluit en de aanleg van een nieuwe sluis ten zuiden van het eiland Reve. Het andere belangrijke onderdeel van het project dat in dit bestemmingsplan wordt geregeld betreft de verbreding / verlegging van de Drontermeerdijk. Daarnaast voorziet dit bestemmingsplan voor die delen van het plangebied waar geen ingrepen gepland zijn in een consoliderende regeling. Deze regeling is gericht op het handhaven van bestaande functies en het behouden en versterken van de aanwezige waarden. Noodzaak planschadeanalyse De bovenstaande ontwikkelingen zijn strijdig met de vigerende bestemmingsplannen. Daarom wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld. De bestemmingsplanherzieningen die bovenstaande ontwikkelingen mogelijk maken kunnen aanleiding geven tot aanvragen om vergoeding van planschade. Om het risico daarop te analyseren is voorliggend rapport opgesteld.
1.2
Opname van de locatie Op 4 juli 2011 hebben deskundigen de heer G.L.M. Damhuis van Richard Damhuis Raadgevers B.V. te Beuningen, als taxateur, en mr. A.H. Vaatstra-Koekkoek, juriste van SAB, het plangebied en de omgeving daarvan opgenomen. Op 11 september 2012 heeft naar aanleiding van het concept ontwerpbestemmingsplan een aanvullend veldbezoek plaatsgevonden.
1.3 1.3.1
Algemene uitgangspunten bij de analyse Algemeen Voorliggende rapportage is opgesteld in het kader van het verkrijgen van beleidsinformatie. Er is niet gesproken met eventuele belanghebbenden. De mogelijke planschadegevoelige onroerende zaken zijn vanaf de openbare weg bekeken. Om die reden is het geenszins uitgesloten dat wanneer er concrete aanvragen om vergoeding van planschade ex afdeling 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) worden ingediend, de dan optredende schadebeoordelingscommissie bij een volledige behandeling van de ingediende aanvragen, met het horen van de belanghebbende en een volledige taxatie, tot een ander oordeel komt. Het college van burgemeester en wethouders is in eerste aanleg het bevoegde gezag om op aanvragen om planschadevergoeding een besluit te nemen. In geval van een beroepsprocedure zal de Arrondissementsrechtbank of in geval van een hoger beroep de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State het laatste oordeel geven. Deze planschaderisicoanalyse is derhalve niet meer dan een indicatie omtrent de mogelijke schadelijke gevolgen van de onderzochte veranderingen in planologische re-
SAB
4
gimes. Aan deze risicoanalyse kunnen geen mogelijke rechtsgevolgen met betrekking tot aansprakelijkheid onzerzijds jegens derden of opdrachtgevers worden verbonden. 1.3.2 1.3.2.1
Gebruikte informatie Vigerend planologisch regime Voor het plangebied van het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid zijn (hoofdzakelijk) de bestemmingsplannen Buitengebied van de gemeente Kampen en de voormalige gemeente IJsselmuiden van kracht, alsmede enkele partiële herzieningen van deze plannen. Voor de zone langs het Drontermeer zijn de bestemmingsplannen Dronten en Roggebotsluis van kracht. Vigerende plannen gemeente Kampen Ten behoeve van het uitvoeren van deze risicoanalyse hebben wij de volgende stukken gebruikt: het bestemmingsplan “Buitengebied” (gemeente Kampen), zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Kampen op 22 december 1971 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op 11 oktober 1974; e het bestemmingsplan “Buitengebied” (2 herziening, gemeente Kampen), zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Kampen op 30 mei 1985 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op 29 oktober 1985; het bestemmingsplan “Buitengebied”, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de voormalige gemeente IJsselmuiden op 8 november 1993 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op 21 juni 1994; ste 1 partiële herziening van het bestemmingsplan “Roggebotsluis-Zuid”, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Kampen op 28 oktober 1993 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op 17 december 1993; bestemmingsplan “Uiterwaarden”, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Kampen op 25 september 2003; partiële herziening bestemmingsplan “Buitengebied Slaper 1”, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Kampen op 18 december 2003 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Overijssel op 11 februari 2004. Vigerende plannen gemeente Dronten het bestemmingsplan “Landelijk gebied Dronten”, zoals vastgesteld door de directeur van de rijksdienst voor de IJsselmeerpolders op 1 december 1971 en goedgekeurd door de minister van Verkeer en Waterstaat op 2 december 1971; het bestemmingsplan “Hanzelijn” (9050), (tracé van de spoorlijn Zwolle – Lelystad), zoals is vastgesteld door de gemeenteraad van Dronten op 19 juni 2008 en goedgekeurd door Provinciale staten van Flevoland op 29 september 2008.
1.3.2.2
Toekomstig planologisch regime Toekomstig planologisch regime Kampen het concept ontwerpbestemmingsplan “IJsseldelta-Zuid”, projectnummer: 100565, 30 augustus 2012; verbeelding concept ontwerpbestemmingsplan “IJsseldelta-Zuid”, projectnummer: 100565, 12 maart 2013.
SAB
5
1.3.2.3
Toekomstig planologisch regime Dronten het definitief voorontwerp bestemmingsplan “IJsseldelta – Zuid – Dronten (8090)”, projectnummer: 100373, 6 juli 2012. Overige informatie Ten behoeve van het uitvoeren van deze planschaderisicoanalyse is naast bovengenoemde bestemmingsplannen tevens gebruik gemaakt van de navolgende stukken: ruimtelijk programma van eisen IJsseldelta-Zuid, versie 5 november 2010: stedenbouwkundig plan invulling van het woongebied De Reeve; inrichtingsplan Planstudie IJsseldelta-Zuid, fase 2, definitief 28 april 2011; oppervlaktekaart Reeve, onteigeningskaart, versie 31 mei 2011. Tot slot is er op 18 augustus 2011 en op 27 augustus 2012 in een gesprek een toelichting gegeven op het toekomstige planologische regime. Ook deze mondelinge toelichtingen zijn gebruikt bij het opstellen van de planschaderisicoanalyse.
1.3.3
Planschade in de Wet ruimtelijke ordening De regeling omtrent de tegemoetkoming in de planschade is geregeld in afdeling 6.1 van de Wro. In artikel 6.1 Wro is bepaald dat burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van onder andere: een bepaling van een bestemmingsplan, inpassingsplan of beheersverordening; een bepaling van planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een nadere eis; een omgevingsvergunning voor een activiteit die onder andere voorziet in het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan of een beheersverordening; op aanvraag een tegemoetkoming toekennen, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins verzekerd is. Artikel 6.4a Wro regelt onder andere dat gemeenten met de verzoeker overeen kunnen komen dat de schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt. Schade De inhoud van het begrip schade is in de Wro beperkt tot inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak. Andere vormen van schade komen niet voor een tegemoetkoming in aanmerking. De schade die wordt veroorzaakt door een planologische wijziging is te onderscheiden in twee soorten, namelijk directe en indirecte planschade. Directe planschade Onder directe planschade wordt verstaan de schade die wordt veroorzaakt door een wijziging van het planologische regime ten aanzien van het eigen perceel. De schade kan waardevermindering van het perceel en de zich daarop bevindende objecten tot gevolg hebben. De schade kan worden veroorzaakt door: het geheel wijzigen van de bestemming op het eigen perceel; het verlies van gebruiks- of bouwmogelijkheden die nog niet waren gerealiseerd; de beperking van de gebruiksmogelijkheden van bedrijfspercelen.
SAB
6
Indirecte planschade Onder indirecte planschade wordt de schade ten gevolge van een wijziging van het planologische regime ten aanzien van nabijgelegen percelen verstaan. Een wijziging van het planologische regime in de omgeving kan planschade tot gevolg hebben. Hieronder zijn een aantal aspecten opgesomd waarvoor een planologische wijziging planschade kan veroorzaken: aantasting van het woon- en leefklimaat, zoals verlies van uitzicht of privacy; aantasting van de bestaans- of inkomensbron, zoals omzetverlies; beperking van de bedrijfsvoering of uitbreidingsmogelijkheden bijvoorbeeld als gevolg van strengere milieunormen. Redelijkerwijs niet voor rekening van aanvrager Ten aanzien van deze bepaling zijn in de wet een tweetal regelingen opgenomen. Te weten: het normaal maatschappelijke risico; voorzienbaarheid. Normaal maatschappelijk risico In artikel 6.2 Wro is bepaald dat het normaal maatschappelijk risico voor rekening van de aanvrager dient te blijven. Dit geldt voor zowel directe als indirecte planschade. Voor indirecte planschade is in de Wro opgenomen dat in ieder geval 2% voor rekening van de aanvrager dient te blijven. Dit is 2% van de waarde van het object dan wel 2% van de inkomsten vlak voordat het schadeveroorzakende besluit in werking is getreden. Voor directe planschade is voor het deel dat voor rekening van de aanvrager dient te blijven geen forfait in de wet opgenomen. In onze planschaderisicoanalyses wordt alleen het deel van het normaal maatschappelijk risico meegenomen waarvoor in de wet het forfait is opgenomen. Dit betekent concreet dat in het geval van indirecte planschade het planschadebedrag wordt verminderd met de hierboven beschreven 2%. Voorzienbaarheid Artikel 6.3 aanhef en onder a Wro schrijft voor dat burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schade betrekken. De bedoeling is, dat indien naar het oordeel van burgemeester en wethouders de schade voor aanvrager voorzienbaar was en de aanvrager bewust het risico van intreden van de schade heeft genomen, de tegemoetkoming mag worden geweigerd. Het betreft hier de zogenaamde actieve risicoaanvaarding, welke onder de (oude) WRO op grond van vaste jurisprudentie reeds een grote rol speelde. Vaak komt het namelijk voor dat voor de vaststelling van een nieuw planologisch regime sprake is geweest van een reeks van planologisch relevante besluiten waaraan een bestendige lijn in de (toekomst)visie op de uiteindelijke planologische bebouwings- en/of gebruiksmogelijkheden van de betreffende locatie kan worden ontleend (bijvoorbeeld een structuurplan, een voorbereidingsbesluit of een gepubliceerd bestemmingsplan). In dergelijke situaties kan in beginsel sprake zijn van voorzienbaarheid indien (één van) deze planologisch relevante besluiten ten tijde van de aankoop
SAB
7
kenbaar waren. Pas na onderzoek van de daadwerkelijke aanvraag om planschadevergoeding kan worden beoordeeld of eventuele schade al dan niet voor vergoeding in aanmerking komt. Omdat de planschaderisicoanalyse in beginsel objectgerelateerd is en ten tijde van het uitvoeren van de analyse de benodigde aanvullende gegevens normaal gesproken niet beschikbaar zijn, wordt bij een risicoanalyse in principe alle schade geïnventariseerd die in beginsel door de wijziging(en) in het planologische regime veroorzaakt kunnen worden. Alleen in die gevallen dat evident sprake is van omstandigheden op basis waarvan eventuele schade deels of geheel voor rekening van belanghebbende dient te blijven is dit in de analyse betrokken. Anderszins verzekerd Er is slechts een recht op een tegemoetkoming in de geleden planschade voor zover deze niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd. Artikel 6.1 Wro is een ultimum remedium. Daar waar in voorliggend geval nadrukkelijk sprake is of kan zijn van vergoeding van schade anderszins, is dit meegenomen in voorliggende planschaderisicoanalyse. Ter uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling dienen gronden onteigend te worden, dan wel geheel dan wel gedeeltelijk. Deze onteigening zal plaatsvinden door de gemeente Kampen of Rijkswaterstaat/Provincie. Er wordt in deze planschaderisicoanalyse vanuit gegaan dat in de afspraken die worden gemaakt over de onteigening de planschade voor de eigenaren als gevolg van de gehele ontwikkeling is meegenomen. Dit betekent dat voor deze objecten tot de conclusie kan worden gekomen dat de planschade anderszins is verzekerd. Een nadere beoordeling van deze objecten kan derhalve achterwege blijven. In het overzicht, zoals is opgenomen in de bijlage, zijn de objecten die in het kader van de planschadeanalyse niet nader beoordeeld hoeven te worden beschreven. 1.3.4
Andere aspecten van de regeling ex afdeling 6.1 Wro Belanghebbende Bij de behandeling van een tegemoetkoming in de geleden planschade zal moeten worden nagegaan of de aanvrager is te beschouwen als belanghebbende. Hierbij is het met name van belang dat de aanvrager ten tijde van de inwerkingtreding van een nieuw planologisch regime eigenaar, gebruiker of in voorkomende gevallen eigenaar tot een beperkt zakelijk recht dat rust op het onroerend goed is van de betreffende onroerende zaak. Bij de door ons uitgevoerde risicoanalyse zijn uitsluitend de onroerende zaken beoordeeld die een relevante relatie hebben met het plangebied. Niet is onderzocht of eigenaren of gebruikers zijn aan te merken als belanghebbende. Verjaring De regeling uit de (oude) WRO betreffende dit onderwerp is ongewijzigd overgenomen. Bepaald is dat een aanvraag om een tegemoetkoming in de geleden planschade moet worden ingediend binnen vijf jaar nadat het desbetreffende besluit onherroepelijk is geworden. Aanvragen die nadien worden ingediend, worden niet-ontvankelijk verklaard en leiden derhalve niet tot toekenning. Dit heeft een verlaging van het totaal uitgekeerde bedrag aan planschade tot gevolg. In deze planschaderisicoanalyse is
SAB
8
echter geen rekening gehouden met de verjaringstermijn. Er wordt vanuit gegaan dat alle aanvragen binnen de in de wet vastgelegde verjaringstermijn worden ingediend.
Planologische vergelijking Bij de planschaderisicoanalyse is een vergelijking gemaakt tussen het vigerende en het toekomstige planologische regime. Bij de planologische vergelijking is rekening gehouden met de maximale planologische mogelijkheden bij recht, ongeacht of de realisering daarvan heeft of zou hebben plaatsgevonden. Niet van belang is of de onder het vigerende plan bestaande mogelijkheden zijn benut. Ook niet van belang is of van de in het nieuwe bestemmingsplan geboden mogelijkheden gebruik wordt of is gemaakt. Op basis van de Wro blijven de flexibiliteitsbepalingen, die als zelfstandige grondslag voor planschade zijn genoemd, buiten beschouwing bij het maximaliseren van de planologische regimes. Deze planmaximalisatie is alleen mogelijk wanneer er daadwerkelijk van de flexibiliteitsbepalingen gebruik is gemaakt. In dat geval is daar wel rekening mee gehouden. Ten tijde van de totstandkoming van deze risicoanalyse is het toekomstige planologische regime nog niet vastgesteld. De nieuwe situatie is op basis van de ons beschikbare gegevens zo nauwkeurig mogelijk ingeschat. Andere kosten Burgemeester en wethouders moeten in hun beslissing over de tegemoetkoming in schade nu ook de mogelijkheden van de aanvrager meewegen om de schade te voorkomen of te beperken. Indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming toekennen, is in de wet geregeld dat de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en deskundige bijstand en de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag, tevens worden vergoed. Deze nieuwe zaken worden in onze planschaderisicoanalyses niet meegenomen, omdat deze op het moment van het opstellen van deze rapportage nog niet inzichtelijk zijn te maken. 1.3.5
Waardebepaling In deze planschaderisicoanalyse kan worden geconstateerd dat de wijziging van de planologische regimes leidt tot een waardedaling van een onroerende zaak. Deze waardedaling wordt bepaald door de waarde van een betreffende zaak en de aard en ernst van de inbreuk ten gevolge van de planologische wijziging. De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald door meer factoren dan de planologische situatie alleen. Ook zaken als aard, constructie en de staat van onderhoud van de opstallen zijn bepalend voor de waarde. Om de waardedaling van een onroerende zaak te kunnen bepalen is uitgangspunt wat een redelijk handelend aspirant-koper zou hebben geboden voor de grond en opstallen op het tijdstip voorafgaand aan en vlak na de planolo1 gische wijziging . Omdat onbekend is wanneer het toekomstige planologische regime onherroepelijk wordt en de prijsontwikkelingen voor onroerend goed op de langere termijn niet kunnen worden ingeschat, is bij deze risicoanalyse de opnamedatum als peildatum voor de waardering gehanteerd.
1
AGB 27 juli 1992, BR 1993, 620
SAB
9
Rol van de taxateur Bij de opname van het gebied is altijd een erkend taxateur of rentmeester aanwezig. Deze taxeert de waarde van de onroerende zaak door te kijken naar prijzen van recent verkochte of in de verkoop zijnde vergelijkbare onroerende zaken in de omgeving. Zijn deze niet aanwezig dan wordt de waarde van de onroerende zaak geschat op basis van evaring. Tevens schat hij in wat de waardedaling is ten gevolge van de planologische wijziging. Bij de waardebepaling gaat het nadrukkelijk om een schatting. 1.3.6
Voordeelverrekening Een planologische maatregel kan naast negatieve ook positieve gevolgen hebben. In sommige gevallen kan dit tot de conclusie leiden dat het planologisch voordeel het planologisch nadeel compenseert. De waardevermindering die voortvloeit uit het planologisch nadeel wordt in dat geval verrekend met de waardevermeerdering die voortvloeit uit het planologisch voordeel. Uit de jurisprudentie blijkt dat bij het toepassen van de voordeelverrekening de planologische voor- en nadelen ten minste moeten zijn onderbouwd met objectieve gegevens. Aan de onderbouwing en motivering wordt veel waarde gehecht. Indien in deze planschaderisicoanalyse onomstotelijk vast staat dat de wijziging van het planologische regime naast nadelen ook voordelen opleveren voor de percelen die onderwerp zijn van de planschaderisicoanalyse, zal dit mee worden genomen in de bepaling van de hoogte van de verwachtte planschade.
SAB
10
2 2.1
De planologische vergelijking Het plangebied Deelgebied Kampen Het deel van het plangebied dat gelegen is in de gemeente Kampen wordt aan de noordkant begrensd door de Roggebotsluis, de N307 en de Hanzelijn, aan de oostkant door de IJssel, aan de zuidkant door agrarische percelen en aan de westzijde door het Drontermeer (gemeentegrens met Dronten). Het plangebied omvat een klein deel van de uitwaarden van de IJssel (deel Onderdijkse waard), de oostelijke zijde van het randmeer Drontermeer (tot aan de gemeentegrens), open agrarisch gebied met vooral melkveehouderijen en het recreatiegebied Roggebotsluis met jachthavens, een kanovereniging, een openbaar recreatiestrand, een camping en enkele horecavoorzieningen, zoals het uitgaanscentrum ’t Haasje. Het gebied wordt doorsneden door de Hanzelijn, de N50, de Slaper, de Zwartendijk, de Nieuwendijk en de Buitendijksweg.
Luchtfoto met globale begrenzing deelgebied Kampen
bron: Google Maps
Deelgebied Dronten Het deelgebied dat ligt in de gemeente Dronten maakt deel uit van de randmeerkust. Het gebied omvat een deel van het Drontermeer en wordt aan noordkant begrensd door de Roggebotsluis en de N307, aan de oostkant door de gemeentegrens met Kampen, aan de zuidkant door enkele agrarische percelen en aan de westzijde door bosgebied.
SAB
11
Luchtfoto met globale begrenzing deelgebied Dronten
2.2 2.2.1
bron: Google Maps
Planologisch-juridische situatie Algemeen In dit hoofdstuk wordt een vergelijking gemaakt tussen de vigerende bestemmingsplannen en het nieuwe planologische regime in de gemeente Kampen en de gemeente Dronten. In navolgende paragraaf wordt een weergave van de feitelijke situatie gegeven. Het vigerende planologische regime en het toekomstige planologische regime, welke als uitgangspunt is genomen bij deze planschaderisicoanalyse, zijn in een separate bijlage opgenomen. De belangrijkste wijzigingen tussen deze regimes worden in paragraaf 2.2.3 beschreven.
2.2.2
Feitelijke situatie Het gehele plangebied is ten tijde van het opstellen van voorliggend rapport te omschrijven als een agrarisch gebied, dat wordt doorsneden door de N50 en de Hanzelijn. Deze doorsnijdingen bepalen grotendeels het karakter van het gebied, door hun prominente aanwezigheid in het gebied. Meer ingezoomd op de deelgebieden kan worden gesteld dat de Zwartendijk en directe omgeving, het gebied ten westen van de N50, kleinschalig van opzet is: veel boerderijen dicht op elkaar en dicht op de weg gelegen met beperkte agrarische activiteiten. Het agrarische gebied aan de oostzijde van de N50 is grootschaliger: meer verspreid liggende boerderijen met bijbehorende agrarische gronden. Deze bedrijven zijn georienteerd op de N763, de doorgaande weg van Kampen richting Wezep (Kamperstraatweg). Het meest oostelijke gedeelte van het plangebied betreft de bestaande IJssel.
SAB
12
Het Drontermeer begrenst het gebied aan de westzijde. Hier bepaalt het water van het Drontermeer het karakter van het gebied alsmede de N307 (Flevoweg), de doorgaande route tussen Kampen en Dronten. In dit plangebied is een camping gelegen en restaurant/hotel Het Haasje. 2.2.3
Overzicht van de belangrijkste planologische veranderingen In de navolgende alinea’s wordt een overzicht weergegeven van de belangrijkste planologische veranderingen in het plangebied. Gemeente Kampen De belangrijkste ontwikkeling die in het toekomstige planologische regime mogelijk wordt gemaakt betreft de realisering van de bypass tussen de IJssel en het Drontermeer met de bijbehorende dijken c.q. waterkering. Dit nieuwe water krijgt naast de functie 'ruimte voor water' tevens een recreatieve functie. Daarnaast stelt het bestemmingsplan voor de ontwikkeling van de woonwijk De Reeve. Deze woonwijk is gelegen ten westen van de Zwartendijk en wordt doorsneden door de Slaper. Er mogen ter plaatse maximaal 1385 woningen worden gebouwd. Het woongebied De Reeve bestaat uit drie deelgebieden: Haven, Dijk en Kreek. Tevens is er ruimte voor maatschappelijke voorzieningen van maximaal 10.000 m² bruto vloeroppervlakte ter plaatse van het gebied Haven en maximaal 6.000 m² bruto vloeroppervlakte ter plaatse van het gebied Dijk. Daarnaast is ter plaatse van het gebied Haven horeca -waaronder een hotel- (maximaal 8.500 m² bruto vloeroppervlakte) en bedrijven (maximaal 8.000 m² bruto vloeroppervlakte) toegestaan. De te realiseren bouwhoogten bedraagt voor gestapelde woningen 17 meter. Voor grondgebonden woningen, maatschappelijke doeleinden en bedrijven bedraagt de maximale bouwhoogte 11 m. Voor het hotel bedraagt de maximale bouwhoogte 15 m. Voor detailhandel en horeca bedraagt de maximale bouwhoogte 5 m. Ten zuiden van waar de N50 de Hanzelijn kruist, is de bestemming Gemengd – 2 geprojecteerd. Deze gronden zijn bestemd voor maatschappelijke functies, dienstverlening, detailhandel, horeca, congrescentrum en sportvoorzieningen. De gebouwen die opgericht worden binnen dit bestemmingsvlak dienen te voldoen aan de volgende bouwhoogten: a maximaal oppervlakte 12.500 m² mag worden bebouwd tot een hoogte van 8 m; b maximaal oppervlakte 5.000 m² mag worden bebouwd tot een hoogte van 11 m. De archeologische (verwachtings)waarden in het gebied worden beschermd door de toekenning van een dubbelbestemming aan de gronden. Voor het bouwen dan wel het uitvoeren van werken en werkzaamheden dient door de aanvrager eerst archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Afhankelijk van de uitkomsten van deze onderzoeken, kan al dan niet onder voorwaarden een omgevingsvergunning worden verkregen. De ontwikkelingen gaan plaatsvinden in een gebied dat op basis van de vigerende bestemmingsplannen voor het merendeel een agrarische bestemming heeft. Een uitzondering hierop is het oude lint van de Zwartendijk. Hier zijn enkele woonpercelen
SAB
13
aanwezig. Ten aanzien van deze woonbestemming gelden in het toekomstig planologisch regime de navolgende regels. Bij recht: Ter plaatse van de aangegeven bouwvlakken is één woning toegelaten (lees: bestaande woning). Op één locatie (object nummer 62), waar twee bestaande woningen aanwezig zijn op een voormalige agrarische bouwpeceel, zijn deze twee bestaande woningen toegestaan. Wijzigingsbevoegdheid: Bij goede ruimtelijke, landschappelijke en milieuhygiënische inpassing kunnen meerdere woningen worden gebouwd. Het maximum aantal bedraagt twee woningen. Ook de andere bijzondere functies in het plangebied, zoals het loonwerkersbedrijf, de horeca en de camping, hebben reeds een op deze functie toegesneden planologisch regime. Ten aanzien van de in het plangebied gelegen infrastructuur wordt opgemerkt dat deze op een aantal locaties is gewijzigd. Hierbij gaat het met name om de wijziging van de infrastructuur in het noordwesten en oosten van het plangebied. Gemeente Dronten De belangrijkste planologische wijzigingen die plaatsvinden in het grondgebied van de gemeente Dronten hebben het doel om de ingrepen die nodig zijn in het kader van de integrale gebiedsontwikkeling IJsseldelta-Zuid planologisch mogelijk te maken. De beoogde bypass van de IJssel die wordt aangelegd in de gemeente Kampen gaat namelijk aansluiten op de randmeerkust in het deelgebied van de gemeente Dronten. De ingrepen die op grond van het concept voorontwerpbestemmingsplan mogelijk zijn bestaan uit : een verbreding / verlegging van de Drontermeerdijk; de aanleg van een oeververbinding ten hoogte van de huidige Roggebotsluis; de aanleg van de nieuwe sluis ten zuiden van het eiland Reve in combinatie met landschap – en natuurontwikkeling; verlegging van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS); tracébesluit van de Hanzelijn is opgenomen in het plan; wijziging van de kwel ter plaatse van het achterliggende bos; planologisch mogelijke maken buitendijkse jachthavens. Ook in dit plan worden de archeologische (verwachtings)waarden in het gebied beschermd door de toekenning van een dubbelbestemming aan de gronden. Voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden en het bouwen, dient eerst archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Afhankelijk van de uitkomsten van deze onderzoeken, kan al dan niet onder voorwaarden een omgevingsvergunning worden verkregen.
SAB
14
3 3.1
De beoordeling Uitgangspunten planschaderisicoanalyse Bij het opstellen van voorliggende planschaderisicoanalyse zijn de navolgende uitgangspunten gehanteerd. De Hanzelijn is juridisch planologisch mogelijk gemaakt met het Tracébesluit Hanzelijn, december 2003. In het toekomstige planologisch regime betreft dit deel van het plangebied een consoliderend element. Een nadere beoordeling ten aanzien van de Hanzelijn kan daarmee achterwege blijven. In de Tracéwet is bepaald dat, voor zover het tracébesluit en het bestemmingsplan niet met elkaar in overeenstemming zijn, het tracébesluit als omgevingsvergunning geldt waarbij ten behoeve van een project van nationaal belang met toepassing van de artikel o 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de Wabo van het bestemmingsplan wordt afgeweken. In artikel 20d van de Tracéwet is vervolgens bepaald dat voor planschade artikel 6.1 Wro buiten toepassing blijft. In het bestemmingsplan worden archeologische (verwachtings)waarden beschermd middels een dubbelbestemming. De gevolgen hiervan voor eventuele planschade komen apart aan de orde. Voor het gehele plangebied is inzichtelijk gemaakt welke planschade als hogere kosten kunnen worden gekwalificeerd en derhalve niet voor rekening komen van de gemeente Kampen. De planschade voor rekening van de gemeente Drontenwordt ook apart benoemd. Bij de objecten die zijn beoordeeld is onderscheid gemaakt tussen directe en indirecte planschade. In het concept ontwerpbestemmingsplan IJsseldelta-Zuid heeft het geprojecteerde woongebied De Reeve de globale bestemming Woongebied gekregen. Voor het bepalen van de planschade is uitgegaan van de maximale invulling van de bestemming Woongebied.
3.2
Objecten In de navolgende alinea’s wordt nader ingegaan op de objecten die onderwerp zijn van deze planschaderisicoanalyse. Bij de afbakening van deze objecten wordt het zogenaamde ‘nabijheid- en zichtcriterium’ gehanteerd. Om vast te stellen of aan het nabijheidcriterium is voldaan, wordt aangesloten bij het in de jurisprudentie gehanteerde zichtcriterium voor het bepalen of de aanvrager van de planschade als een belanghebbende is te kwalificeren. Bestaat zicht op het object waarop een besluit betrekking heeft (het plangebied), dan vormt het een indicatie dat aan het nabijheidcriterium is voldaan. Aan het zichtcriterium komt geen zelfstandige betekenis toe. Het is louter een hulpmiddel bij de afbakening van de objecten zonder dat hierbij is getoetst of sprake is van een belanghebbende. De omstandigheid dat geen (direct) zicht bestaat op het object leidt niet zonder meer tot de conclusie dat het object niet moet worden betrokken in de planschaderisicoanalyse. In beginsel heeft de planschaderisicoanalyse betrekking op de objecten die vallen onder het bovenomschreven nabijheidcriterium. Wanneer op basis daarvan in eerste instantie verwacht wordt dat voor deze objecten planschade is te verwachten, is in
SAB
15
een ruimer verband gekeken naar objecten die verder van het plangebied zijn gelegen. In voorliggende analyse is voor de leesbaarheid van het stuk gekozen om een nummer toe te kennen aan de te onderzoeken objecten. Een overzichtskaart van het totale plangebied waarop deze nummering is terug te vinden is opgenomen als bijlage.
3.3
Aspecten In dit hoofdstuk wordt per object nader ingegaan welke planschadeaspecten hieraan ten grondslag liggen. Voor zover sprake is van indirecte planschade hebben deze planschadeaspecten betrekking op: karakter van gebied; uitzicht; privacy; verkeersontsluiting; milieu(hinder). Daar waar sprake is van directe planschade is onderzocht welke wijziging van de gebruiks- en/of bouwmogelijkheden leidt tot een waardevermindering van het perceel en de zich daarop bevindende objecten.
3.4 3.4.1
De beoordeling Planschade als gevolg van de dubbelbestemming Waarde-Archeologie In de nieuwe bestemmingsplannen (‘IJsseldelta –Zuid’ voor het grondgebied van de gemeente Kampen en ‘IJsseldelta - Zuid - Dronten (8090)’ voor het grondgebied van de gemeente Dronten) is aan de gronden binnen het plangebied een dubbelbestemming Waarde – Archeologie (diverse regimes, maar eenzelfde systematiek) toegekend. Op grond van deze regeling moet, voordat een omgevingsvergunning voor bouwen kan worden afgegeven, eerst een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. Afhankelijk van de uitkomsten van dit onderzoek kan een omgevingsvergunning (onder voorwaarden) worden verleend of eventueel geweigerd worden. Een dergelijke bepaling wordt een voorwaardelijke verplichting genoemd. Een voorwaardelijke verplichting is niet als schadeveroorzakende bepaling opgenomen in artikel 6.1 Wro. Een voorwaardelijke verplichting maakt dan ook, naar ons oordeel, onderdeel uit van de mogelijkheden die bij rechte worden toegestaan in het bestemmingsplan. Dit betekent dat bij maximalisatie van het bestemmingsplan er geen beperkingen zijn in het bouwen. Bouwen is immers mogelijk op grond van het plan. De onderzoeksplicht doet daar niets aan af. Voor wat betreft de onderzoekskosten wordt teruggevallen op de Memorie van Toelichting bij de Wet op de archeologische monumentenzorg, waarin wordt aangegeven dat deze voor rekening komen van de aanvrager. Bovendien ligt het niet in de rede om dit onderdeel te laten zijn van planschade, omdat het schadebegrip sinds de in-
SAB
16
werkingtreding van de Wro limitatief is beperkt tot inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak. Onderzoekskosten vallen hier niet onder. In de brief “Archeologie en planschade gemeente Steenwijkerland” van de minister van Infrastructuur en Milieu (d.d. 29 april 2011) aan de gemeente Steenwijkerland is aangegeven hoe omgegaan dient te worden met het aspect archeologie ten aanzien van planschade. In de eerstvolgende wetswijziging van de Wro wordt de planschade rond aanlegvergunningen (thans omgevingsvergunning) aangepast, althans voor wat betreft archeologie. De planschadeanalyse waarin geconcludeerd wordt dat de archeologische bescherming via een aanlegvergunningsstelsel tot planschade kan leiden is weliswaar begrijpelijk, maar sluit niet aan bij de bedoeling van de planschaderegeling. Het is daarom wenselijk om de wettekst zo te verduidelijken dat misverstanden in de toekomst worden voorkomen. De wet beoogde te regelen dat de beoordeling van planschade tengevolge van de bepalingen van het bestemmingsplan, binnenplanse afwijkstelsels en uitwerkings- en wijzigingsbevoegdheden en eventueel te stellen nadere eisen niet plaatsvindt voordat daadwerkelijk toepassing aan die desbetreffende bevoegdheden is gegeven. Op basis van de daarmee geconcretiseerde uitwerking van de bestemmingen, dus als er daadwerkelijk een besluit omtrent de verlening van een omgevingsvergunning voor aanlegactiviteiten, binnenplanse afwijkingen, uitwerkingen en wijzigingen is genomen, kan pas een planologisch vergelijk plaatsvinden met het voorheen geldende bestemmingsplan. Met een aanpassing van de planschaderegeling wordt verduidelijkt dat als er bijvoorbeeld een aanlegvergunningstelsel is opgenomen dit nog niet leidt tot planschade. Alleen op basis van een concreet besluit omtrent bijvoorbeeld een aanlegvergunning kan een planschadebeoordeling plaatsvinden. Gelet op het voorgaande wordt in deze planschaderisicoanalyse archeologie niet als schadeveroorzakend aspect beschouwd. 3.4.2
Hogere kosten De bestemmingsplannen bevatten met name maatregelen, die worden genomen in het kader van het rijksproject ‘Ruimte voor de Rivier’. Het opnemen van dergelijke maatregelen in een bestemmingsplan kan aanleiding zijn voor het vergoeden van planschade in het kader van dat bestemmingsplan. De planschade als gevolg van rivierverruimingsmaatregelen kunnen worden verhaald op het rijk. 2 In de structuurvisie Ruimte voor de Rivier formuleert het kabinet het beleid om uiterlijk in 2015 het vereiste veiligheidsniveau langs de Rijntakken en het benedenstroomse deel van de Maas te realiseren, evenals de daarmee samenhangende verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Voor het gebied rondom Kampen voorziet de structuurvisie in zomerbedverlaging. Als aanvullende maatregel wordt de realisatie van een hoogwa3 tergeul genoemd. De beoogde zomerbedverlaging biedt namelijk onvoldoende garan2
Voorheen was dit de planologische kernbeslissing (PKB) Ruimte voor de Rivier. Met de inwerkingtreding van de Wro is deze PKB van rechtswege een structuurvisie geworden.
3
Planologische Kernbeslissing Ruimte voor de Rivier, deel 4, bijlage.
SAB
17
tie voor afvoer van water op de lange termijn. In dit kader is het nodig om tevens een hoogwatergeul in het bestemmingsplan te verankeren. Deze maatregelen worden planologisch verankerd in het bestemmingsplan IJsseldelta-Zuid van de gemeente Kampen en het bestemmingsplan IJsseldelta - Zuid - Dronten (8090) van de gemeente Dronten. Deze bestemmingsplannen scheppen de kaders waarbinnen de benodigde ruimte voor de rivier maatregelen kunnen worden getroffen. Maatregelen die worden genomen in het kader van ‘Ruimte voor de Rivier’ kunnen leiden tot schade bij burgers en instellingen. Dergelijke maatregelen kunnen betrekking hebben op het vaststellen van een bestemmingsplan, maar kunnen ook feitelijke werkzaamheden betreffen. De wijze waarop wordt omgegaan met schade dat voortvloeit uit de ‘Ruimte voor de Rivier’ is vastgelegd in de Beleidsregel schadevergoeding Ruimte voor de Rivier. Op grond van deze beleidsregel wordt op alle verzoeken die verband houden met de PKB Ruimte voor de Rivier op grond van deze beleidsregel door één bestuursorgaan (de minister) beslist, met inachtneming van het geldende 4 5 materiële recht. Hiertoe behoren ook verzoeken met betrekking tot planschade. Hoewel de minister formeel niet bevoegd is om te beslissen op verzoeken om planschade op grond van een verzoek zoals bedoeld in artikel 6.1 Wro, is het wel de minister die feitelijk beslist over de hoogte van de vergoeding. De formele afhandeling alsmede de vergoeding van kosten van de minister aan de gemeente voor de geleden kosten zal vermoedelijk in onderling overleg worden afgehandeld. Daarnaast is ook een regeling in artikel 6.8 Wro opgenomen die bepaalt dat in het geval dat planschade het gevolg is van bepalingen in het bestemmingsplan die zien op belangen die uitsluitend of mede behartigd worden door een ander openbaar lichaam dan de gemeente, de gemeente van dat ander openbaar lichaam een vergoeding van de kosten ontvangt. In beginsel wordt ervan uitgegaan dat overleg tussen de verschillende overheden in de voorbereidingsfase van het bestemmingsplan moet leiden tot een oplossing voor het kostenverdelingsvraagstuk. Mocht dit overleg niet tot het gewenste resultaat leiden, is hiervoor een wettelijke regeling om de patstelling 6 tussen de overheden te doorbreken. De objecten waarvoor een beroep kan worden gedaan op de regelingen, als hierboven beschreven, zijn in bijlage 1 opgenomen. 3.4.3
Gronden en objecten in eigendom van de gemeente Binnen het plangebied zijn aan een aantal objecten in het toekomstige planologische regime een maatschappelijke bestemming toegekend. Deze objecten met een maatschappelijke bestemming zijn in eigendom van de gemeente. Bij wijziging van het planologisch regime, wat eventueel kan leiden tot planschade, wordt voor deze objecten geen aanvraag om een tegemoetkoming verwacht. Om deze reden worden deze objecten niet nader beoordeeld.
4 5 6
Staatscourant 2009, nr. 82 6 mei 2009. Zie art. 1, eerste lid onder a jo. bijlage Beleidsregel schadevergoeding Ruimte voor de Rivier. Kamerstukken II 2002/03 28916 nr. 3, p. 116.
SAB
18
3.4.4
Bedrijfswoningen In het plangebied zijn diverse bedrijven gelegen met een bedrijfswoning. Bedrijfswoningen worden in voorliggende analyse anders beoordeeld dan burgerwoningen. Tot een bepaalde hoogte is de waardegevoeligheid van het bedrijf bij planschade voor de bedrijfswoning (aantasting woongenot t.a.v. privacy en uitzicht) ondergeschikt aan de waarde van het gehele bedrijf. 7
Dit is gebaseerd op de volgende uitspraak : “Voorts heeft de rechtbank overwogen dat de waardegevoeligheid van een bedrijfswoning voor de aspecten als door appellant gesteld enigszins minder groot is dan bij een burgerwoning het geval. geconcludeerd is dat de planologische mutaties weliswaar hebben geleid tot een uitbreiding van de bouwmogelijkheden en daarmee gepaard gaande toename van de gebruiksintensiteit ter plaatse, maar dat in alle redelijkheid niet gesteld kan worden dat deze planologische mutaties - per afzonderlijke maatregel beoordeeld - geleid hebben tot een voor de appellante nadeliger planologische situatie waaruit een waardevermindering van haar onroerende zaak is voortgevloeid. Van belang is dat de onroerende zaak van de appellante een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning betreft. Omdat de waardegevoeligheid van een bedrijfswoning voor aspecten als uitzicht, geluid en privacy minder groot is dan bij een burgerwoning het geval is. Bij een burgerwoning staat het wonen en het genot daarvan voorop en bij een bedrijfswoning is het woongenot weliswaar niet onbelangrijk, maar ondergeschikt aan de bedrijfsfunctie waartoe het pand dient.”
3.5
Planschade beoordeling objecten deelgebied Kampen In de navolgende beoordeling wordt per object, waar van toepassing, ingegaan op directe- en indirecte planschade. Niet alle objecten, zoals opgenomen in de overzichtskaart, komen in deze paragraaf aan bod. Op basis van de veldbezoeken is gebleken dat voor deze objecten geen sprake is van een planologisch nadeel en geen sprake van planschade. Een onderbouwing is derhalve achterwege gelaten. Kwel Als gevolg van de planologische wijzigingen in het plangebied verandert de kwel ter plaatse van de omliggende agrarische percelen. Een wijziging van kwel leidt tot een waardevermindering van de gronden. Als gevolg van de planologische wijzigingen in het plangebied lijden de omliggende agrariërs een planologisch nadeel. Dit nadeel is van dien aard dat dit leidt tot planschade. Deze planschade is te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Object 1 Het object 1 is gelegen ten noorden van het plangebied van het bestemmingsplan. Omdat dit object niet is gelegen binnen het plangebied, is er voor dit object geen sprake van directe planschade. De belangrijkste wijziging die plaatsvindt op nabijgelegen gronden van dit object is de uitbreiding van de bestemming Verkeer ten behoeve van een voorziene wegverbreding. De N307/Flevoweg is reeds een drukke weg. Object 1 is op basis van het gel-
7
ABR: 201112614/1/A2, 29 augustus 2012
SAB
19
dende bestemmingsplan gelegen op circa 95 m van de Flevoweg. De tussenliggende gronden is op basis van het vigerende bestemmingsplan bestemd als Agrarische doeleinden, klasse A. Op basis van het toekomstig regime zijn deze gronden bestemd als Verkeer. De bestemming Verkeer komt hiermee op circa 15 meter van dit object te liggen. Hierdoor is sprake van een planologisch nadeel wat kan leiden tot indirecte planschade. In de volgende versie van het bestemmingsplan wordt de tussenliggende afstand tussen de bestemming Verkeer en het object vergroot naar 50 m. Dit zal leiden tot een lager schadebedrag dan wanneer deze afstand 15 m bedraagt. Omdat de bestemming Verkeer op basis van het toekomstig regime 45 m dichter op het object 1 komt te liggen is nog steeds sprake van een planologisch nadeel wat kan leiden tot indirecte planschade. De wegverbreding is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie. Object 2 Dit object betreft een hotel en een restaurant met terras. Dit object krijgt ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan uitbreidingsmogelijkheden. Het toekomstig planologisch regime leidt daarmee tot een planologisch voordeel, waardoor geen sprake is van directe planschade. Ten noorden van dit object zijn de gronden op basis van het toekomstig regime bestemd als Verkeer. Op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn deze gronden bestemd als Groenvoorzieningen. De planologische wijzigingen in het plangebied hebben een wijziging en mogelijke beperking van het gebruik tot gevolg. Deze beperking geldt door het hotel, het terras en de bedrijfswoning. Deze beperking is met name toe te schrijven aan de gevolgen van het verkeer dat op een kortere afstand dit object passeert. Dit planologisch nadeel leidt tot indirecte planschade. De wegverbreding is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie. Binnen de bestemming Verkeer mag echter wel een parkeervoorziening worden aangelegd. De mogelijkheid van extra parkeervoorzieningen is te kwalificeren als een planologisch voordeel. Dit planologisch voordeel kan de indirecte planschade (deels) verevenen. Daarnaast kan op basis van het toekomstig planologisch regime de bypass in het plangebied worden gerealiseerd. De komst van de bypass kan een stijging van het waterpeil tot gevolg hebben met een vergroting van de overstromingskans. Dit is een planologisch nadeel, dat mogelijk tot planschade leidt. Deze planschade komt, als zijnde hogere kosten, voor de Provincie Object 2a Dit object betreft een kanoclub. Op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn de gronden bestemd als Sportieve recreatie. Op basis van het toekomstig regime zijn de gronden bestemd als Sport. De gebruiksmogelijkheden uit het vigerende bestemmingsplan zijn overgenomen in het toekomstig planologisch regime. Ten aanzien van directe planschade is geen planschade te verwachten.
SAB
20
Ten aanzien van indirecte planschade is onderzocht of de planologische wijzigingen in verband met de realisatie van de bypass kunnen leiden tot een beperking van het gebruik van dit object. Een kanoclub kan mogelijk worden beperkt door een stijging van het waterpeil of overstroming. Dit is een planologisch nadeel, dat mogelijk tot planschade leidt. Deze planschade komt, als zijnde hogere kosten, voor de Provincie Object 3 Dit object is ten aanzien van het gebruik overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan bestemd. Dit betekent dat dit object ten aanzien van het gebruik niet beperkt wordt. Ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan krijgt dit objecten uitbreidingsmogelijkheden. Deze uitbreidingsmogelijkheden zijn een planologische voordeel. Dit object lijdt dan ook geen directe planschade. Daarnaast kan op basis van het toekomstig planologisch regime de bypass in het plangebied worden gerealiseerd. De komst van de bypass kan een stijging van het waterpeil tot gevolg hebben met een vergroting van de overstromingskans. Dit is een planologisch nadeel, dat mogelijk tot planschade leidt. Deze planschade komt, als zijnde hogere kosten, voor de Provincie Object 6 Dit object heeft een aantal gronden in het plangebied liggen. Dit object is daarmee voor een deel gelegen in het plangebied. Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft dit object vrij uitzicht op het plangebied. Ten westen van dit object is de waterkering van de bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit dit object op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object, als gevolg van de aanleg van de waterkering/dijk, is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Ten zuidwesten van dit object is object 8 gelegen. Op dit perceel is een nieuwe burgerwoning voorzien. Deze ontwikkeling kan voor het object 6 leiden tot een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden. Het object 6 kan hierdoor indirecte planschade lijden. Deze indirecte planschade betreffen hogere kosten voor de Provincie. Object 7 Voor het object 7 geldt eenzelfde situatie als bij het object 6. Mogelijke planschade die dit object lijdt als gevolg van aanleg van de waterkering/dijk zijn te hogere kosten voor de provincie en mogelijk (deels) anderszins verzekerd. De mogelijke indirecte planschade, als gevolg van de ontwikkeling ter plaatse van het object 8, betreffen hogere kosten voor de Provincie. Ten zuidwesten van dit object is object 8 gelegen. Op dit perceel is een nieuwe burgerwoning voorzien. Deze ontwikkeling kan voor het object 7 leiden tot een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden. Het object 7 kan hierdoor indirecte planschade lijden. Deze indirecte planschade betreffen hogere kosten voor de Provincie. Object 8 Op dit perceel is een nieuwe woning bestemd in het kader van de rood voor rood regeling. Deze bestemmingswijziging van agrarische grond naar de woonbestemming
SAB
21
met een mogelijkheid tot het bouwen van een woning is als een planologisch voordeel te kwalificeren. Ten aanzien van indirecte planschade kan opgemerkt worden dat dit object geenszins beperkt wordt. Hierdoor is voor dit object geen planschade te verwachten. Object 9 Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft dit object vrij uitzicht op het plangebied. Ten oosten van dit object is de waterkering van het bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit dit object op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object, als gevolg van de aanleg van de waterkering/dijk, is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Dit object is gelegen ten zuidoosten van het object 8. Ter plaatse van het object 8 is een rood voor roodregeling voorzien. De nieuwe burgerwoning ter plaatse van het object 8 kan voor het object 9 een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden tot gevolg hebben. Het object 9 kan hierdoor indirecte planschade lijden. Deze indirecte planschade betreffen hogere kosten voor de Provincie. Object 10 De gronden behorende bij dit object zijn voor een deel gelegen in het plangebied. Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft dit object vrij uitzicht op het plangebied. Ten oosten van dit object is de waterkering van de bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit dit object op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Ten noorden van het object 10 is het object 8 gelegen. Op deze locatie is een rood voor rood regeling voorzien. De woning ter plaatse van het object 8 kan een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden tot gevolg hebben voor het object 10. Het object 10 kan hierdoor indirecte planschade lijden. Deze indirecte planschade betreffen hogere kosten voor de Provincie. Object 11 Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft dit object vrij uitzicht op het plangebied. Ten oosten van dit object is de waterkering van het bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit dit object op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object is te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Ten zuidoosten van het object 11 is het object 12a gelegen. Op deze locatie is een rood voor rood regeling voorzien. De woningen ter plaatse van het object 12a kunnen een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden tot gevolg hebben voor het object 11. Het object 11 kan hierdoor indirecte planschade lijden. Deze indirecte planschade be-
SAB
22
treffen hogere kosten voor de Provincie. Van dit object zijn gronden aangekocht. Mogelijke planschade is door de verkoop van de gronden (deels) anderszins verzekerd. Object 12 Een gedeelte van de bij dit object behorende gronden zijn gelegen in het plangebied. Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft dit object vrij uitzicht op het plangebied. Ten oosten van dit object is de waterkering van de bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit dit object op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Ten zuiden van het object 12 is het object 12a gelegen. Op deze locatie is een rood voor rood regeling voorzien. De woningen ter plaatse van het object 12a kunnen een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden tot gevolg hebben voor het object 12. Het object 12 kan hierdoor indirecte planschade lijden. Deze indirecte planschade betreft hogere kosten voor de Provincie. Object 12a Op dit perceel zijn nieuwe woningen bestemd in het kader van de rood voor rood regeling. Deze bestemmingswijziging van agrarische grond naar de woonbestemming met een mogelijkheid tot het bouwen van een woning is als een planologisch voordeel te kwalificeren. Ten aanzien van indirecte planschade kan opgemerkt worden dat dit object geenszins beperkt wordt. Hierdoor is voor dit perceel geen planschade te verwachten. Object 13 Een gedeelte van de bij dit object behorende gronden zijn gelegen in het plangebied. Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft dit object vrij uitzicht op het plangebied. Ten oosten van dit object is de waterkering van het bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit dit object op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Het nieuwe woonperceel ter plaatse van object 12a is gelegen ten noorden van dit object. De woningen ter plaatse van het object 12a kunnen een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden tot gevolg hebben voor het object 13. Het object 13 kan hierdoor indirecte planschade lijden. Deze indirecte planschade betreffen hogere kosten voor de Provincie. Object 14 Dit object is gelegen ten noorden van de Hanzelijn. De Hanzelijn is hier in het landschap gelegen, maar omdat de Hanzelijn op maaiveldhoogte is gelegen is geen sprake van een fysieke scheiding tussen deze woning en de nieuw geprojecteerde woonwijk De Reeve. Dit object is echter gelegen op meer dan 200 meter van de woonwijk. Deze afstand maakt dat er geen sprake is van een verandering van het karakter van het gebied waar dit object onderdeel van uitmaakt. Evenmin is er sprake van vermin-
SAB
23
dering van uitzicht en privacy. De verkeersafwikkeling van de nieuwe woonwijk vindt, bekeken vanuit dit object, aan de andere zijde van de Hanzelijn plaats, als gevolg waarvan ook voor dit aspect geen directe planschade is te verwachten. Daarbij komt dat het object een agrarisch bedrijf betreft. De waarde van de daarbij gelegen woning ontleent deze mede aan het feit dat het een bedrijfswoning is. Het planologische nadeel en de eventueel ten gevolge daarvan te leiden planschade zijn te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Voor dit object is geen planschade te verwachten ten aanzien van de planologische wijzigingen op het perceel 12a. Op grond van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat voor dit object geen planschade is te verwachten. Object 15, 16, 17 en 18 Deze woningen zijn gelegen aan de noordzijde van het plangebied ten noorden van de Hanzelijn. Deze objecten zijn gelegen buiten het plangebied als gevolg waarvan er voor deze objecten geen sprake is van directe planschade. Ten aanzien van de indirecte planschade zijn twee ontwikkelingen van belang. Hierbij gaat het op om de ontwikkeling van de woonwijk Reeve en de aanleg van de waterkering/dijk ten behoeve van de bypass. De afstand tussen deze objecten en de nieuw geprojecteerde woonwijk bedraagt ongeveer 600 meter of meer. Deze afstand is te groot om van een zodanige wijziging te kunnen spreken dat er sprake is van planschade als gevolg van uitzicht dan wel verlies van privacy. De toevoeging van een woonwijk aan de zuidzijde heeft geen verdere waardevermindering tot gevolg voor deze objecten. Hierdoor is geen sprake van indirecte planschade. De ontwikkeling van de bypass met bijbehorende waterkering in het plangebied vindt plaats op een grote afstand van deze objecten. Hierdoor is geen sprake van een planologisch nadeel en is geen sprake van indirecte planschade. Object 19 Dit object wordt thans gebruikt als informatiepunt voor de Hanzelijn. Het is gelegen binnen het plangebied en zal worden herbestemd tot recreatievoorziening. Dit object is gelegen in het gebied waar de bypass is geprojecteerd. Voor de realisatie van het project zal het object worden geamoveerd. Voor zover sprake is van directe planschade is deze te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Object 20 Dit object is in eigendom van de gemeente. Hierdoor is geen sprake van directe planschade, omdat mogelijke planschade anderszins verzekerd is. Ten aanzien van indirecte planschade kan opgemerkt worden dat dit object geenszins beperkt wordt. Hierdoor is voor dit object geen planschade te verwachten. Object 21 Dit object is gelegen in het plangebied van de bypass. Voor de realisatie van het project zal het object worden geamoveerd. De planschade voor dit object betreffen hogere kosten voor de Provincie/Rijk.
SAB
24
Object 22 Dit object is gelegen in het gebied waar de bypass is geprojecteerd. Voor de realisatie van het project zal het object worden geamoveerd. Hierdoor lijdt dit object planschade. De planschade die dit object lijdt betreffen hogere kosten. In het kader van de rood voor roodregeling zijn de eigenaren van dit perceel verhuist naar de locatie ter plaatse van het object 26a. Object 23 Dit object is gelegen in het zuidwesten van het plangebied. Dit object krijgt ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan een gunstiger bestemming. Op basis van het bestemmingsplan Dronthen zijn de gronden bestemd als Agrarische doeleinden, klasse B. Op basis van het toekomstige regime zijn de gronden bestemd als Wonen en Tuin. De waarde van de onroerende zaak zal toenemen door de mogelijkheid deze als burgerwoning te mogen gebruiken. Hierdoor is geen sprake van directe planschade. Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft dit object vrij uitzicht op het plangebied. Ten noorden van dit object is de waterkering van het bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit dit object op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object is te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Object 24 en 25 Deze objecten zijn gelegen ten zuiden van het object 23. Ter plaatse van het object 23 is een woning voorzien. De woning ter plaatse van het object 23 kan voor de objecten 24 en 25 een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden tot gevolg hebben. Het object 24 en 25 kan hierdoor indirecte planschade lijden. Deze indirecte planschade betreffen hogere kosten voor de Provincie. Object 26 Dit object is gelegen ten oosten van het object 23. Ter plaatse van het object 23 is een woning voorzien. De woning ter plaatse van het object 23 kan voor het object 26 een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden tot gevolg hebben. Het object 26 kan hierdoor indirecte planschade lijden. Deze indirecte planschade betreffen hogere kosten voor de Provincie. Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft dit object vrij uitzicht op het plangebied. Ten noorden van dit object is de waterkering van het bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit dit object op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object is te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Object 26a Op dit perceel is een nieuwe woning bestemd in het kader van de rood voor rood regeling. Deze bestemmingswijziging van agrarische grond naar de woonbestemming met een mogelijkheid tot het bouwen van een woning is als een planologisch voordeel te kwalificeren. Ten aanzien van indirecte planschade kan opgemerkt worden dat dit
SAB
25
object geenszins beperkt wordt. Hierdoor is voor dit object geen planschade te verwachten. Object 27 Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft dit object vrij uitzicht op het plangebied. Ten noorden van dit object is de waterkering van het bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit dit object op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object is te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Ten noorden van het object 27 is het object 26a gelegen. Op deze locatie is een rood voor rood regeling voorzien. De woning ter plaatse van het object 26a kan een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden tot gevolg hebben voor het object 27. Het object 27 kan hierdoor indirecte planschade lijden. Deze indirecte planschade betreffen hogere kosten voor de Provincie. Object 32, 32a, 34, 34a en 34b en 34c Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft deze objecten vrij uitzicht op het plangebied. Ten noorden van deze objecten is de waterkering van het bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit deze objecten op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor deze objecten zijn als gevolg van de aanleg van de waterkering/dijk te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Object 33 Dit object is gelegen binnen het plangebied. Hierdoor dient zowel een beoordeling plaats te vinden ten aanzien van directe en indirecte planschade. Voor de indirecte schade als gevolg van de bypass met bijbehorende waterkering wordt er vanuit gegaan dat deze in het kader van de onteigening anderszins zijn verzekerd. Ten aanzien van de directe planschade wordt geen planschade verwacht. De vigerende agrarische bestemming wordt overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Ten aanzien van de ontsluiting van het perceel wordt opgemerkt dat op basis van het vigerende bestemmingsplan gebruik gemaakt kan worden van de Noordwendigedijk. Deze weg takt in noordwestelijke richting aan op de Flevoweg en in westelijke richting op de Nieuwendijk. Op basis van het toekomstig regime komt de ontsluiting in noordwestelijke richting te vervallen. Ter vervanging is een brug over de bypass voorzien ten oosten van dit object. De gronden ten noorden van de bypass zijn op basis van het toekomstig regime alsnog goed bereikbaar. Hierdoor is geen sprake van een planologisch nadeel en geen sprake van planschade. Object 34d en 34e Deze objecten zijn gelegen ten zuiden van het object 37. Ter plaatse van het object 37 zijn drie woningen aanwezig. De woningen ter plaatse van het object 37 kan voor de objecten 34d en 34e een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden tot gevolg heb-
SAB
26
ben. De objecten 34d en 34e kan hierdoor indirecte planschade lijden. Deze indirecte planschade betreffen hogere kosten voor de Provincie. Object 35 en 36 Deze objecten zijn gelegen in het gebied waar de bypass is geprojecteerd. Voor de realisatie van het project zullen de objecten worden geamoveerd. Hierdoor lijden deze objecten planschade. De planschade die deze objecten lijdt betreffen hogere kosten. Object 37 Dit object is gelegen in het zuiden van het plangebied en bestaat uit drie rijwoningen. Aan dit object is op basis van het toekomstig planologisch regime de bestemming wonen toegekend. De waarde van de onroerende zaak zal toenemen door de mogelijkheid deze als burgerwoning te mogen gebruiken. Hierdoor is geen sprake van directe planschade. Ten aanzien van indirecte planschade is de aanleg van de waterkering/dijk relevant. Ten noorden van deze objecten is de waterkering van het bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit deze objecten op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor deze objecten zijn als gevolg van de aanleg van de waterkering/dijk te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. De drie woningen op dit perceel zijn tot stand gekomen na een woningsplitsing. Tijdens de verkoop van twee woningen van de drie woningen is een overeenkomst getekend waardoor de planschade anderszins verzekerd is. Object 38 en 39 en 42 Op basis van het vigerende bestemmingsplan hebben deze objecten vrij uitzicht op het plangebied. Ten noorden van dit object is de waterkering van de bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit deze objecten op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Object 40 en 41 Deze objecten zijn voor een deel gelegen in het plangebied. Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft deze objecten vrij uitzicht op het plangebied. Ten noorden van deze objecten is de waterkering van het bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit deze objecten op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Omdat een aantal gronden van deze objecten in het plangebied zijn onteigend is de indirecte planschade mogelijk (deels) anderszins verzekerd. Object 43 en 44 Ten noorden van deze objecten is op basis van het toekomstig planologisch regime aan het einde van de Chalmotweg een draaicirkel beoogd. De omliggende objecten ondervinden gelet op de situering ten opzichte van deze draaicirkel mogelijk o.a. extra
SAB
27
verkeershinder. Deze hinder leidt tot een planologisch nadeel. Dit nadeel kan leiden tot indirecte planschade. De indirecte planschade is te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie. Deze gronden zijn bestemd als Verkeer. De ontsluiting van deze objecten in noordelijke richting naar Kampen komt hiermee te vervallen. De bewoners van deze objecten moeten als gevolg van de planologische wijziging in het plangebied een andere route rijden richting Kampen. Het planologisch nadeel is dat deze objecten ondervinden is echter beperkt, omdat de afstand van de te rijden route maar beperkt afwijkt. Kampen is ook op basis van het toekomstige planologische regime nog steeds goed bereikbaar. Hierdoor is geen sprake van indirecte planschade. Object 45 en 46 Ten zuiden van deze objecten is de waterkering van de bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit dit object op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Object 48, 50 en 79 Deze objecten zijn gelegen in het gebied waar de bypass is geprojecteerd. Voor de realisatie van het project zullen de objecten worden geamoveerd. Hierdoor lijden deze objecten planschade. De planschade die deze objecten lijdt betreffen hogere kosten. Object 49 Dit betreft de woning thans gelegen aan de weg N763 en in het toekomstige planologische regime wordt omgeven door de bestemming Natuur. Deze nieuwe bestemming kan een beperking van het gebruik van dit object tot gevolg hebben. Hierdoor is sprake van een planologisch nadeel en sprake van indirecte planschade. De indirecte planschade die als gevolg daarvan ontstaat zijn te kwalificeren als hogere kosten voor de provincie/Rijk. Ten aanzien van de directe planschade is het vigerende bestemmingsplan “Uiterwaarden” geraadpleegd. De gronden die in het nieuwe planologische regime zijn bestemd als ‘Wonen’ zijn in het vigerende plan ook al bestemd als ‘Woondoeleinden’. De planologische regeling uit het vigerende regime is ter plaatse van dit perceel in het nieuwe planologische regime overgenomen. Ten aanzien van directe planschade is geen sprake van een planologisch nadeel. Een nadere beoordeling kan derhalve achterwege blijven. Object 51 Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft dit object vrij uitzicht op het plangebied. Ten noorden van dit object is de waterkering van het bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit dit object op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk.
SAB
28
Dit object is gelegen ten zuiden van de objecten 52a en 52b. Ter plaatse van deze objecten is een rood voor roodregeling voorzien. De nieuwe burgerwoningen ter plaatse van deze objecten kunnen voor het object 51 een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden tot gevolg hebben. Het object 51 kan hierdoor indirecte planschade lijden. Deze indirecte planschade betreffen hogere kosten voor de Provincie. Object 52 De gronden van dit object zijn nodig voor de realisatie van het project / de waterkering. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De directe planschade voor dit object als gevolg van de aanleg van de waterkering/dijk is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Object 52a, 52b Deze objecten betreffen rood voor rood projecten. Deze bestemmingswijziging van agrarische grond naar de woonbestemming met een mogelijkheid tot het bouwen van een woning is als een planologisch voordeel te kwalificeren. Ten aanzien van indirecte planschade kan opgemerkt worden dat dit object geenszins beperkt wordt. Hierdoor is voor dit perceel geen planschade te verwachten. Object 53 Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft dit object vrij uitzicht op het plangebied. Ten noordenwesten van dit object is de waterkering van het bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit dit object op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Dit object is gelegen ten westen van de objecten 52a en 52b. Ter plaatse van deze objecten is een rood voor roodregeling voorzien. De nieuwe burgerwoningen ter plaatse van deze objecten kunnen voor het object 53 een beperking van de uitbreidingsmogelijkheden tot gevolg hebben. Het object 53 kan hierdoor indirecte planschade lijden. Deze indirecte planschade betreffen hogere kosten voor de Provincie. Object 61, 62, 63, 64, 65, 66,67, 68 69, 70, 71, 72 en 73 Voor deze objecten wordt het karakter van het gebied onder het vigerende regime bepaald door agrarische gronden met daarin gelegen de Hanzelijn en de N50. Deze infrastructuur heeft een grote impact op het karakter van het gebied. Er is tussen deze objecten een onderscheid te maken tussen de objecten aan de westzijde van de Zwartendijk en aan de oostzijde van de Zwartendijk. Op basis van het toekomstig planologisch regime is aan een aantal objecten een nieuwe bestemming toegekend. In dit gebied komen de bestemmingen Maatschappelijk, Bedrijf, Agrarisch en Wonen voor. Per bestemming wordt een beschrijving gegeven wat de planologische wijzigingen inhouden en of dit voor de betreffende en de omliggende objecten lijdt tot een planologisch nadeel en planschade. Maatschappelijk Op basis van het toekomstig planologisch regime is aan de objecten 63, 68 en 71 de bestemming Maatschappelijk toegekend. Deze objecten zijn in eigendom van de gemeente, waardoor mogelijke directe planschade anderszins verzekerd is.
SAB
29
De planologische wijzigingen, in de vorm van nieuwe woningen en een bedrijfsbestemming, nabij deze Maatschappelijke bestemmingen hebben geen invloed op het gebruik (beperkingen ten aanzien van verkeer en milieu) van deze objecten. Ten aanzien van indirecte planschade kan opgemerkt worden dat dit niet aan de orde is. Bedrijf In het zuiden van de Zwartendijk is een loonwerkersbedrijf gevestigd. Op basis van het vigerende bestemmingsplan zijn de gronden bestemd als Agrarische doeleinden, klasse C. Op basis van het toekomstig regime is aan de gronden de bestemming Bedrijf toegekend. Dit bedrijf is wat betreft de gebruiksmogelijkheden overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan bestemd. Daarnaast heeft het bedrijf een uitbreidingsmogelijkheid gekregen op basis van het toekomstig planologisch regime. Als gevolg van deze planologische wijziging lijdt dit object geen directe planschade. Ten aanzien van de indirecte planschade kan het volgende worden opgemerkt. De gemengde bestemming ten noorden van dit object beperkt, gelet op de tussenliggende afstand van meer dan 200 m, het bedrijf niet in zijn bedrijfsvoering of uitbreidingsmogelijkheden. Ten noordoosten van dit object is echter wel de nieuwe ontsluiting van de noordelijke gelegen (circa 50 m) locatie (bestemming Gemengd – 2) voorzien. De bedrijfswoning is echter niet direct gelegen aan deze nieuwe ontsluitingsweg. Deze planologische wijziging lijdt niet tot indirecte planschade. De bedrijfswoning heeft in zuidelijke richting direct uitzicht op de nieuw aan te leggen waterkering/dijk van de bypass. Op basis van het vigerende bestemmingsplan was vrij uitzicht op het plangebied mogelijk. Als gevolg van deze planologische wijziging leidt dit object een planologisch nadeel. De beperking van het uitzicht leidt tot indirecte planschade. Deze planschade vloeit voort uit de ontwikkeling van de bypass en bijbehorende voorzieningen, waardoor dit hogere kosten betreffen voor de provincie/Rijk. Wonen Aan de Zwartendijk zijn de objecten 62, 65, 66, 67, 69, 70 en 72 bestemd als Wonen. Op basis van het vigerende bestemmingsplan betroffen dit allen agrarische bedrijven. De waarde van de onroerende zaak zal toenemen door de mogelijkheid deze als burgerwoning te mogen gebruiken. Tijdens het veldbezoek is geïnventariseerd of deze objecten alsnog indirecte planschade lijden als gevolg van de planologische wijzigingen in het plangebied.
Object 62 Dit object krijgt op basis van toekomstig planologische regime een extra bouwmogelijkheid toegekend voor een woning op het perceel. Voor dit object is daarmee sprake van een groot planologisch voordeel. Dit object lijdt daarmee geen directe planschade. Mogelijke indirecte planschade, in de vorm van uitzichtbeperking en wijziging van het karakter van het gebied, die voortkomt uit de planologische wijzigingen nabij dit object is daarmee ondergeschikt aan het planologisch voordeel. De toevoeging van de bypass heeft echter niet een zodanige verdere waardevermindering van de gronden tot gevolg. Mogelijke planschade is daarmee anderszins verzekerd.
Object 65, 66, 69, 70 en 72
SAB
30
Op basis van het vigerende bestemmingsplan hadden deze objecten een agrarische bestemming. In het toekomstig planologisch regime zijn deze objecten bestemd als Wonen. Deze planologische wijziging leidt tot een waardevermeerdering van het object. Hierdoor is sprake van een planologisch voordeel. Deze objecten lijden daarmee geen directe planschade. Mogelijke indirecte planschade, in de vorm van uitzichtbeperking en wijziging van het karakter van het gebied, die voorkomt uit de planologische wijzigingen nabij dit object is ondergeschikt aan het planologisch voordeel. De toevoeging van de bypass heeft echter niet een zodanige verdere waardevermindering van de gronden tot gevolg. Mogelijke planschade is daarmee anderszins verzekerd.
Object 67 Het perceel ter plaatse van het object 67 wordt op basis van het toekomstig bestemmingsplan opgesplitst. De planschade die dit object ondervindt is voor de eigenaren voorzienbaar geweest.
Agrarisch In het noorden van de Zwartendijk is het object 64 gelegen. Dit agrarische bedrijf is op basis van het vigerende en toekomstige regime als zodanig bestemd. Voor dit bedrijf is daardoor als gevolg van de planologische wijziging geen sprake van een planologisch nadeel en ook geen sprake van directe planschade. Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn de omliggende gronden allen bestemd als Agrarisch doeleinden. Op basis van het toekomstige regime is het object 65, dat gelegen is direct ten zuiden van dit object, bestemd als Wonen. Dit betekent dat dit bedrijf mogelijk beperkt kan worden in de huidige bedrijfsvoering en mogelijke uitbreidingsmogelijkheden. Op basis van het veldbezoek blijkt dit bedrijf in gebruik te zijn als schapenhouderij en heeft een grote opslag van hooi. De huidige bedrijfsvoering wordt door de woonbestemming op het object 65 niet belemmerd, omdat de huidige bedrijfswoning reeds bepalend is voor de milieuvergunning. Dit aspect lijdt daarmee niet tot een planlogisch nadeel. Voor het agrarische bedrijf (nr. 61) is het agrarisch bouwvlak herbestemd in het toekomstige planologische regime. Dit bedrijf ondervindt daarmee geen planologische wijzigingen. Hiermee is geen sprake van een planologisch nadeel en geen sprake van directe planschade, Als gevolg van het planologisch mogelijk maken van de maatschappelijke functies is voor de omliggende agrarische bedrijven (indirecte planschade) sprake van een planologisch nadeel. De functies kunnen de bedrijven beperken in de uitbreidingsmogelijkheden. Deze maatschappelijke functies zijn echter op een grotere afstand gelegen dan de woonbestemmingen aan de Zwartendijk. De woningen zijn hierdoor de te toetsen objecten voor de milieuvergunning van de agrarische bedrijven. De maatschappelijke functies in het plangebied beperken de agrarische functies verder niet. Hierdoor is geen sprake van indirecte planschade. Object 74 Dit object is gelegen in het zuiden van het plangebied. Dit object krijgt ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan een gunstiger bestemming. Op basis van het bestemmingsplan Dronten zijn de gronden bestemd als Agrarische doeleinden, klasse B. Op basis van het toekomstige regime zijn de gronden bestemd als Wonen en Tuin. De
SAB
31
waarde van de onroerende zaak zal toenemen door de mogelijkheid deze als burgerwoning te mogen gebruiken. Hierdoor is geen sprake van directe planschade. Op basis van het vigerende bestemmingsplan heeft dit object vrij uitzicht op het plangebied. Ten noorden van dit object is de waterkering van het bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit dit object op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object als gevolg van de aanleg van de waterkering/dijk is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Objecten 75 en 77 Op basis van het vigerende bestemmingsplan hebben deze objecten vrij uitzicht op het plangebied. Ten westen van deze objecten is de waterkering van de bypass voorzien. Hiermee verslechtert het uitzicht vanuit deze objecten op het plangebied. Deze verslechtering van het uitzicht is te kwalificeren als een planologisch nadeel wat leidt tot indirecte planschade. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De indirecte planschade voor dit object, als gevolg van de aanleg van de waterkering/dijk, is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Object 76 Dit object heeft betrekking op bestaande schuren. Deze gronden zijn nodig voor de realisatie van het project / de waterkering. De waterkering/dijk is een ontwikkeling in het kader van bypass en bijbehorende voorzieningen. De directe planschade voor dit object als gevolg van de aanleg van de waterkering/dijk is daarmee te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. Object 78. Dit object is gelegen in het plangebied van de bypass. Voor de realisatie van het project zal het object worden geamoveerd. De planschade voor dit object betreffen hogere kosten voor de Provincie/Rijk.
3.5.1
Gemeente Dronten De planologische wijziging die daar plaats vindt heeft geen gevolgen voor objecten gelegen binnen het grondgebied van de gemeente Kampen. Voor de objecten gelegen binnen en rondom het plangebied van dit bestemmingsplan wordt geen planschade verwacht. De vigerende regeling voor de ligplaatsen (de enige objecten binnen het plangebied) wordt in het toekomstige planologische regime overgenomen, zodat er geen sprake kan zijn van directe planschade. Daarnaast kan op basis van het toekomstig planologisch regime de bypass in het plangebied worden gerealiseerd. De komst van de bypass kan een stijging van het waterpeil tot gevolg hebben met een vergroting van de overstromingskans. Dit is een planologisch nadeel, dat mogelijk tot planschade leidt. Deze planschade komt, als zijnde hogere kosten, voor de Provincie
SAB
32
Als gevolg van de planologische wijzigingen in het plangebied verandert de kwel ter plaatse van de omliggende agrarische percelen. Een wijziging van kwel leidt tot een waardevermindering van de gronden. Als gevolg van de planologische wijzigingen in het plangebied lijden de omliggende agrariërs een planologisch nadeel. Dit nadeel is van dien aard dat dit leidt tot planschade. Deze planschade is te kwalificeren als hogere kosten voor de Provincie/Rijk. De belangrijkste wijzigingen die kunnen plaatsvinden zijn de maatregelen die genomen worden op grond van de structuurvisie Ruimte voor de Rivier. De indirecte planschade die als gevolg daarvan eventueel wordt geleden is te kwalificeren als hogere kosten.
3.6
Planschade Op basis van de conclusies uit de planvergelijking heeft een indicatieve taxatie plaatsgevonden. De waardeverminderingen zijn bepaald aan de hand van geveltaxaties, waarbij de woningen alleen vanaf de straatzijde zijn bekeken. Er is geen contact met omwonenden opgenomen, ook zijn de objecten niet van binnen getaxeerd. Waardebeinvloedende elementen die vanaf de straat niet zichtbaar zijn, zijn niet meegenomen in de taxatie. Aangezien ten tijde van onderhavige planschaderisicoanalyse de planologische wijzigingen nog geen rechtskracht hebben, wordt als peildatum voor de waardevermindering aangehouden de datum van opname, zijnde 4 juli 2011 en aanvullend veldbezoek op 11 september 2012. Bij de bepaling van de waardevermindering is rekening gehouden met de in artikel 6.2 Wro opgenomen normaal maatschappelijk risico, voor zover deze betrekking heeft op de forfaitregeling van 2%. Gezien het vorenstaande achten wij binnen het planschadegebied Kampen een planschadeclaim toewijsbaar van in totaal € 33.000,--. Tot slot is het belang om in te gaan op objecten die in eigendom zijn van de provincie en de gemeente. Als gevolg van de planologische wijzigingen in het plangebied kan er planschade ontstaan voor deze objecten. Ten aanzien van deze objecten is door partijen afgesproken dat geen planschadeaanvragen zullen worden ingediend.
SAB
33
In de navolgende tabel is per object aangegeven waar de planschade onder valt.
Nr.
Hogere kosten
1 2 2a 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 12a 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 26a 27 28 29 30 31 32 32a 33 34 34a 34b 34c
X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
SAB
Onteigening provincie /anderszins verzekerd X -
Gemeente Kampen
Gemeente Dronten
-
-
34
Onteigening (incl. eigendom gemeente -
Voorzienbaarheid
-
34d 34e 35 36 37 38 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 52a 52b 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79
SAB
X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
X -
X X -
-
-
-
-
-
35
-
X -
-
-
-
-
80 81 82
-
SAB
-
-
-
36
-
-
Bijlage 1: Overzichtskaart met ligging en nummeraanduiding objecten
85-07
5334
3363
3409
85A
5070
3410
90
85
90A
3282
2A
nveg
85-04
3281
2
nveg
nveg
85-03
85-02
85-01
85-05
5333
727
5071
grasb
nveg
nveg
nveg
4074
grasb
4073
4761
gemaal
R
agrg
R
bepl
1
agrg
1-by
R
R
1
426
3367
970
81
nveg
93
nveg
3364
nveg
bepl
485
3365
nveg
40
bepl
nveg
1457
agrg
Flevoweg
41
nveg
46
44
1
5
nveg
6
7
8
2
agrg
4
3
Gelderse
11
agrg
1121
40
agrg
agrg
54
56
58
60
66
68
70
72
76
95-I
103
105
DE
DE
136
KOLK
sluis
80
128
130
Groote
Woldweg
124
126
120
122
93
84-1
132
School
118
84
2
w.i.u.
School
Noorderbr
9
ink
7
5
3
1
86
10
86a
88
8
6
de
agrg
Noordein
agrg
agrg
166
33
agrg
agrg
agrg
agrg
90
Naaldeweg
1679
agrg
ot
2365
Hartmanslo
agrg
agrg
weg
Buitendijks
DE
KOLK
agrg
158
agrg
34
agrg
2
3854
39
168
agrg
agrg
205
160
agrg
agrg 208
204
35
agrg
agrg
agrg
agrg
agrg
167
36
agrg
agrg
6
3
5
207
2020
186
26A
162
27
agrg
170
bos
agrg
426
4
2024
Slaper
agrg
agrg
agrg
38
3855
agrg
1
8
2366
agrg
agrg
169
agrg
agrg
209
agrg
Zwartendijk
185
182
agrg
174
agrg
agrg
agrg
9
agrg
1695
3209
184
agrg
1697
agrg
agrg
192agrg
agrg
7
agrg
189
15
agrg
11
agrg
agrg
agrg
2364
agrg
agrg
10
agrg
agrg
212
3207 agrg
15
306
agrg
213
agrg
2023
agrg
3-TR
216
1694
agrg
558
agrg
agrg
91
agrg
agrg
de
40
Heuvels
12
16
agrg
12A
29
bos
805
Gemaal
14
215
183
74
agrg
agrg
Noordwendigedijk
agrg
28
agrg
539
agrg
agrg
3208
3206
628
DE
95
138
KOLK
1680
2638
agrg
3
agrg
2019
agrg
agrg
178
1031
agrg
38
agrg
agrg
17
GEMAA
L
eg Naaldew
12
559
197
190
agrg
3035
214
agrg
807
211
3213
agrg
6
agrg
804
3846
25
agrg
agrg
agrg
agrg
agrg
18
2363
4912
agrg
nveg
agrg
agrg
38
agrg
195
806
3210
3219
521
agrg
nveg
agrg
660
3212
423
agrg
agrg
agrg
198
agrg
agrg
agrg
agrg
73
grasb
Kattedo
71
5375
384
78
R
agrg
agrg
80
orn 74
bepl
76
bepl
88
37
5133
86
bepl
84
93 95
672
R
97
nveg
agrg
R
673
112 110
104
106
108
114
102 100 98 96 94
Kattedoorn
bepl
671
agrg
436
440
130
674
99
675
61
65
63
57
676
103
R
649
agrg
422
3214
agrg
571
3220
10A
10
agrg
3036
454
456
458
572
8
726
77
agrg
3215
455
R
29
Ganzebloem
agrg
agrg
457
459
461
89
463
91
467
465
93
95
469
99
97
87
85
741
103
101
83
460 81
462 79
464
466 75
bepl
468 73
R
439
441
443
449
447
445
59
451
453
67
69
101
71
124
116
118
120
442
446
721 122
448 126
450 128
452
Ganzebloem
61
1212
bepl
92
agrg
R
90
28 30
38
32 34
36
28
pad
agrg
R
agrg
4921
1B
4096
1254
4097
Havikskruid
29
27
agrg
13
4095
bepl
25
11
R
R
R
9
4094
242
30 32
g roekswe
agrg
Bovenb
RR
7
4093
bepl
R
4100
223
560
1
agrg
agrg
574
Slaper
agrg
3221
36
575
3286
24
659
igedijk
agrg
Noordwend
agrg
425
627
611
4-TR
3
77
agrg
610
4B
R
671
4
661
662
22
agrg
42
agrg
31
573
eg
742
Naaldew
743
672
agrg
agrg
1 528
agrg
41
agrg
476
44
2A
31
6A
agrg
8A
R
2
28
4106
agrg
4914
16
RR
4920
4241
4913
R
18
18
4109
26
RR
4105
4110
24 22
4104
20
bepl
1
32
14
14
4188
34
R R
43
4185
4182
36
20
12
23
grasb
5132
agrg
243
10
13
4244
R R
4195
21
agrg
6
bepl
4248
4247
agrg
44
24
4408
34
36
trafo
15
51
RR
R R
RR
13
R R
bepl
4507 bepl
4404
10
25
4409
4412 bepl
R R
R R
R R
55
3990
R R
R R
RR
9
5374
9
5372
28
4133
3356
R R
7
RR
4388
4253
28
RR
4418
63
2
4
6
8
10
12
2
1
RR
R R
RR
R R
RR
41
5376
R R
RR
R R
RR
R R
245
43
39
4543
4556
bepl
4546
RR
49
agrg
4545
4544
1
4391
4400
1
bepl
bepl
34
bepl
Ballade
3
4399
33
4426 4427
4390
3
5
4255
4256
Cantate
5
4389
3
4398
32
4425
14
16
18
20
22
4024
RR
3992
bepl
46
4417
61
4138
4
4397
4254
4251
7
2
9
4387
RR
31
5
4396
4257
9
30
4250
4416
4423 4424
6
29
4395
30
59
R R
4137
4415
57
4131
4132
4134
4128
4130
4129
4127
4
4252
bepl
4135
24
51
26
Aria bepl
4029
4028
4422
4394
7
4025
4027
4020
4258
11
8
4393
48
4023
4026
R R
4018
4017
28
4002
4001
R R
3991
4019
4126
4021
Cantate
55
4421
4414
76
27
4420
4386
4392
26
74
72
70
68
66
62-TR
62
60
4015
50
Oratoriumplein
4413
53
54 56
58
bepl
52
7
4000
53
30
4003
3999
4016
4022
4419
R R
9
4004
3998
32
R R
R R
4266
4288
4290
4292 4297
4316 4317
26
4031
4547
45
RR
RR
4303
4307
4548
47
R
35
2458
38
bepl
6
4032
1
51
53
55
57
59
61
RR
3997
RR
3821
R R
R R
R R
2
R R
4555
4554
4553
4552
4551
4550
4330
4549
bepl
bepl
grasb
RR
R R
49
33
4541
4329
4
15
13
11
9
7
5
3
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
4261
4328
RR
RR
Hymne
4320
4321
4322
4323
4324
4305
4306
grasb
bepl
1
Koorlaan
4301
4302
4327
8
4296
4295
4293
4294
bepl
R R
4276
4277
4278
4279
4280
4271
4272
4542
agrg
10
4326
37
R R
4319
12
4325
4260
4274
4275
4273
bepl
4318
4521 4314 4315
22
4313
18
24
14 16
20
12
4311 4312
4310
4309
4308
4539
4300
4299
4298
8
6
4
2
10
1
4291
4289
17
3
5
7
9
11
13
19
4287
4286
4284
4282
bepl
15
21
23
25
4285
27
29
4283
31
33
4281
4270
35
37
4269
4268
39
41
4267
43
45
4265
grasb
4262
40
bepl
42
4263
agrg
3228
agrg
agrg
3222
3224
4908
218
3225
233
agrg
35
3371
68 69
3370
bepl
3996
3
44
3994
4264
bepl
5
3995
47
3993
grasb
agrg
237
agrg
238
7
2368
7A
6
3283
5365
3285
51
239
4
64 65 66
3358
252
244
11
4403 4506
5526
4246
6
bepl
4402
12
4249
32
17
4505
11
1759
11A
49
bepl
4411
42
23
4407
4122
2
bepl
4121
11
4013
Oratoriumplein
4401
13
22
4406
4
4123
4120
R R
Aria
4012
78
15
4007
4006
34
Madrigaal
grasb
bepl
R R
4410
47
4124
5527
bepl
5373
8
bepl
3357
bepl
13
4014
4119
40
bepl
R
RR
R
bepl
agrg
4196
19
38
8
80
4011
Koraal
4125
bepl
bepl
bepl
bepl
4183
45
14
15
16
19
17
4118
R R
36
17
4008
4005
Aria
grasb
bepl
4540
4112
10
21
4184
18
4194
4175
4176
4177
4180
4178
4181
4117
4179
4193
4243
6
41
4186
Cantate
25
4192
12
4113
4010
R R
4009
82
R R
19
eksweg
35 34A 76 37
8
RR
27
4191
4190
4189
4116
bepl grasb
84
4114
4071
4187
39
4115
16
bepl
37
R R
29
35
RR
32
31
33
4242
bepl
bepl
30
4107
4108
4
grasb
bepl
RR
4343
Cellesbro
R R
RR
RR
RR
2
3823
RR
30
32
34
36
38
3697
60
54
52
50
3712
46
4231
pad
23
26
R R
RR
R R
R
R
R
R
R
R R
21
4173
19
17
15
13
11
9
3678
3675
24
27
29
31
33
35
37
39
41
42
RR
4208
3716
R R
R R
RR
4172
22
3685
17
4206
3718
38
3598
3886
3684
3683
3682
4171
4163
2
Slaper
3284
3
agrg
4881
2-TR
2367
53
52
1
501
75
5
626
riet
500 agrg
220
bepl
13
RR
27
30
3803
15
29
4698
4723
9
4202
477
2A
503
499
222
R R
7
4201
3804
28
3809
18
3814
8
4763
128
3808
20
122
120
118
124
126
12
3
1756
31
4699
25
3806
24
3811
14
20
2
12
R R
R R
3807
22
3812
4143
21
28
26
8
agrg
4726
RR
24
RR
R
R
30
4693
R
13
4727
32
4817
4819
4820
29
2
R R
9
27
RR
22
agrg
74
221
nveg
agrg
9
498
11
2
267
43
41
73
235
agrg
agrg
3
pad
Muziek
45
4874
39 37
14
33
agrg
4729
637
502
Hogeweg
agrg
4361
4360
3521 3520
5
1
3
1
bepl
3535
3537
3536
17
15
3540
22
ielaan
R R
4730
4872
22
27
R R
29
12
10
4809
RR
4707
R R
4
20
5
4731
3
Aïda
18
19
25
R R
4851
5
21
4843
agrg
44
agrg
2032
agrg
agrg
4886 1
384
4347
378
4887
agrg
48
80
Naaldew
eg
bos
45
747
4
agrg
agrg
agrg
33
744
666
541
665
34
2
agrg
eg
Naaldew
agrg
Noordwendiged
650
ijk
agrg
agrg
agrg
499
agrg
830
540
808
1
3
4
agrg
625
54
riet
agrg
Hogeweg
agrg
7
829
agrg
agrg
698
agrg
809
agrg
59
agrg
agrg
bos
agrg
agrg
60
813
agrg
agrg
811
4366
42
25
riet
3
11
4677
R R
RR
6
Aïda
4736
7
10
4715
19
3820
4737
4
30
R
4
1
R
R
14
3
RR
4738
R R
17
4591
5
2
16
4592
3498
bepl
20
R
11
4739
29
bepl
40
27
agrg
agrg
13
4629
22
23
46
RR
4351
11
4630
48
25
agrg
61
91
Hogeweg
6
wgr
457
agrg
agrg
94
93
wgr
riet
42
55
R R
9
35
21
23
31
667
95
riet
De
4
17
R
36
3506
1
riet
Slaper
32
R R
1
4651
4648
30
RR
riet
270
22
4622
4349
riet
688
4668
37
30
6
Mr.
agrg
4667
17
R R
44
riet
agrg
730
13
19
529
63
9
413
72
254
42
bepl
R
grasb
RR
4634
agrg
agrg
e
3849
4666
4660
29
Niersalle
31
4644
463
R
70
27
29
1
78
64
13B
8
4
425
riet
4663
agrg
38
Kwint
4658
25
527
R
R
13
8
65
agrg
riet
R
bepl
56
198
196
R
755
15
R R
riet
456
R
2664
71
R
260
34
89
83
445
R
8
90
grasb
457
5137
RR
18 20
3848
bepl
2663
riet
689
R
agrg
ntz
agrg
480
741
10
R
agrg
riet
R
455
R
70
agrg
10
grasb
3853
385
bepl
6
473 474
4
agrg
19
agrg
Loriéstraat bepl
Voetbalveld
R
8
472
5052
471
464
bepl
Sportpad
5138
136
134
132
130
178
riet
bos
riet
bepl
R
bepl
12
470
463
22
128
126
176
174
172
170
124
122
14
469
462
R
120
168
166
164
162
160
96 118 158 t/m 178
114
16
468
461
467
112116
110
108
106
156
bepl
4353
riet
bepl
16
460
466
104
154
152
150
102
100
98
283
282
10
4
3576
284
bepl
14
148
146
144
96
bepl
142
459
465
458
12
997
140
138
87
R
10
bepl
446
85
straat
3 3575
2662
3577
grasb
4661
92
bepl
bepl
bepl
agrg
R R
bepl
R
bepl
220
riet
3981
444
81
Beyerinck
bepl
bepl
443
79
23
434
442
77
R
25
42
4662
bos
36
d
6
216
20
433
441
258262 218
256
212
210214
208
254
R
75
bepl
447
73
262
206
204
252
250
248
246
244
Sportpa
grasb
bepl
18
432
440
431
16
200 180 202 t/m 242
240
71
439
430
Loriéstraat
14
194
192
190
238
236
234
188
186
184
232
230
69
438
429
12
424
bepl
182
R
67
437
428
10
228
998
5
65
436
180
226
224
222
agrg
11
427
435
bepl
426
6
25
5075
grasb
Hogeweg
riet
423
9
rtstraat 579
bepl
grasb
agrg
R
7
422
bepl
bepl
658
RR
23
2
43
Amersfoo
5
421
bepl
4664
40
4659
4657
4A
1251
417
420
3
bepl
416
419
1
1250
3
bepl
R
685
501
riet
4665
21
R
bepl 999
76
415
418
bepl
74
414
7
5
5538
1249
5539
1459
5541
1070
grasb
grasb 1252
5542
1461
5540
1460
13-GR10 13-GR09
13-GR08 13-GR07
R
13
465
4635
1462
J.L.M.
4636
4637
33
4643
15
461
17
13-GR06
13-GR05 13-GR04
13-GR03 13-GR02
1463
19
R R
21
13-GR01
5528 5529
409
1001
RR
35
4642
46
8
5530
23
grasb
4638
15
32
4352
5380
5379
10
5531
25
459
R
bepl
27
457
d
Sportpa
4641
4639
13
28
Kwint
26
4618
3891
R
12
5532 5533
29
bepl 1465
4619
14
5537
16
t 5534
18
5535
4640
11
24
4620
1934
R
3892
4612
39
5378
48
41
4655
9
5536
20
1068
4656
9
4621
4613
26
bepl
455
451
22
bepl 1253
R
24
4645
20
453
43
4654
4652
4653
28
4623
18
4646
7
16
26
399
4614
RR
4624
13
1464
RR
4615
4647
5
R R
14
4625
28
449
Oss-straa
41
agrg
5377
3
4650
3
4626
4616
4627
4617
34
RR
15
grasb
bepl
453
1257
bepl
17
5289
19
5288
406
grasb
21
5287
44
46
48
50
RR
grasb
RR
4350
5
12
grasb
25
23
5286
5274
1466
447
R
bepl
3423
bepl
grasb
10
4649
8
35
33
agrg
Maat
7
6
4609
4610
4606
2
4628
R R
4605
15
38
bepl
3425
3424
3507
3503
bepl
445
29
27
5285
5275
5284 5283
5276
bepl 1467
405
t
grasb
3508
3509
3586
Citer
3585
3584
3505
4608
R R
5281
Catsstraa
5282
5277 5278
20
5279
22
1066 443
bepl
bepl
4604
4632
40
17
24
439
Jacob
5280
R
bepl
3504
29
25
26
1468
27
4607
29
4
4603
19
4631
44
21
4602
4601
RR
24
bepl
RR
28
437
31
33
441
1469
bepl
R R
1254
1255
RR
4600
4582
4577
bepl
26
28
30
32
34
36
38
25
435
R
bepl
27
42
433
4583
4717
13
15
ielaan
Symfon
4599
R
4584
18
20
4578 4579
22
bepl
3587 bepl
3427
3426
3514
3513
3512
4580
9
R R
4598
7
3499
3500
4585
4581
24
RR
26
4596 4597
4595
2
4572
28
3842
3428
3511
3510
3515
3516
3517
4586
4573
4587
4594
3583
3501 bepl
bepl
4574
4590
4593
12
4716
21
32
4575
34
4576
36
21
Cello
1
3
5
7
9
11
13
3502
5231
1470
bepl 1471
5232
1686
1065 431
427
3841
425
19
429
1685
1473
17
15
R
493
R
1064
grasb
4589
8
38
4714
Maat
6
De
1
4363
19
3268
R
R
R
RR
R
421
73
agrg
803
R R
2031
5382
8
Aïda
4
4713
6
423
24
23
23
4565
4571
2
402
Kerk
25
4566
4678
5
ad
9
Muziekp
4735
4857
40
4567
8
R
4364
17
R
22
2
4
6
8
10
12
14
bepl
4370
4564
RR
4569
R R
27
4568
44
R R
20
16
18
R R
2
3843
4371
29
4712
4676
R R
13
4856
10
15
46
4372
4367
4365
3429
3430
3431
3432
4563
RR
1
3434
3433
4570
4711
4838
4734
4855
50
4562
27
10
3436
3435
18
48
4373
4675
d
3440
3439
3438
3437
15
4368
13
31
59
4839 4840
46
57
4790
4854
12
29
R 4784 R
12
R
Sportpa
4354
16
4369
33
4561
1-TR
4841
4733
17
42
55
11
4374
R R
4789
4842
40
53
4788
38
19
14
4853
36
51
4796
31
35
4785
37
4375
4381
9
14
4355
R R
bepl
grasb
407
417 415419 325 413 327 411 329 409
405
331
R
403
4077
R R
66
4786
1
4376
R
R
R R
RR
4380
12
4560
3
RR
R R
4356
4787
49
4795
4852
23
7
4377
4791
4844
4865
4882
16
4732
R R
4845
25
34
4850
4846
32
7
4792
4794
R R
64
4379
33
R R
bepl
3484
51
53
55
5
4357
4559
R R
1
2
57
59
61
63
65
67
69
71
73
bepl
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
bepl
14
3
10
62
4864
4863
23
Otello
4849
9
16
4793
4862
21
4847
30
17
4848
28
15
35
Maat
37
3487
3485
3486
4558
1
4710
De
Opera
R R
11
De
4709
4557
4861
4860
1
RR
18
4670
4859
RR
13
26
2
4671
6
39
R
3488
3489
3490
3491
3492
3493
3494
3495
3496
3591
3590
3589
3588
3451
13
14
R
333 335 337
395
397
339 401 341 399 343
R
345 347 393 325 t/m 419 349 391 351 389
71
20
4
4708
4877
R
6
4806
4672
7
8
4808
4807
4800
4673
2
2
8
4358
60
3554
3553
3552
3551
41
58
43
4359
39
37
35
3550 R
RR
31
56
54
52
50
48
46
44
42
40
38
36
33
3549
3548
3547
3546
3545
3544
3543
3542
3541
34
29
27
25
23
21
19
32
R R
11 13
2-TR
3497
3518
3519
3522
3
3523
7
3524
9
3539
RR
bepl
3441
3442
3444 3443
3525
11
Orkestlaan bepl
bepl
bepl
13
3446
3447
3448
3445
3527
3526
3528
bepl
3533 3534
3538
RR
R R
bepl
3532
15
17
19
21
23
25
3531
bepl
29
3450
R
15
R
375
377
353 387 355 385 357 383 359 381 361 379
363
373
365
371
grasb
369
367
R
4080
3449
3452
16
bepl
3529
R
3530
3453
17
27
323
9
4801
31
4871
4870
agrg
47
R R
R R
31
33
18
Celesta
271 273 275
R
319321
3454
bepl
7
4362
4810 4811
35
4869
4873
grasb
R R
R
9
RR
4802
RR
265267 311313315317 269
5
30
Symfon
24
4
R
RR
8
20
18
16
14
12
10
22
28
26
24
3555
4782
11
4804
4803
13
6
4781
4777
15
bepl
305307309
6
4
2
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
150
4706
148
3592
3895
3573
3572
3571
3570
3569
3568
4705
4868
4867
4866
4875
R
16
3566
3567
28
30
32
303
229 t/m 257259261263 323
253255
249251
299301
RR
3856
34
36
bepl
40
3565
3564
3563
3562
3561
3560
3559
3558
3557
4805
17
4780
4778
1
4812
4876
18
4813
4826
19
8
4779
Fidelio
4687
5
3483
3482
3480 3481
3479
3478
3477
3475 3476
84 116 86 118 88 120 90 122
92 124 94 126 64 96 128 66 98 130 68 100 132 70 102 134 72 104 136 74 106 138 76 108 140 78 110 142 80 112 144 82 114 146
52 54 56 58 60 62
42
40
38
36
34
32
30
28
241243245247
291293295297
R R
3858
bepl
26
10
20
4814
1
3462 3463
24
R
287 289
3857
38
3464
3460 3461
20
3459
16
22
14
12
3458
3457
3456
3455
bepl
42
78
hooiberg
R R
RR
3859
285
229 231 233235237239 277279281283
3860
18
4825
21
4824
8
6
4
10
RR
4680
12
bepl
3861
3469 3474
4686
R R
4815
RR
24
4816
23
4823
25
4822
14
4685
4681
7
R
R
RR
4682
4684
R R
R R
R R
44
grasb
4076
4773
24
bepl
46
48
grasb 4937
RR
grasb
4821
4683
11
4718
RR
16
31
4
4818
Opera
35
33
18
4688 4695
De
37
20
4694
6
4719
RR
RR
R R
R
4151
15
4720
22
17
R R
20
4692
R
50
3862
3863
R R
70
4346
4725
R R
18
R
R
4150
4149
4148
4147
4146
4145
4721
19
4703
4701
4702
14
12
10
8
4144
4142
16
1
4198
grasb
bepl
Kerk
bepl
bepl
RR
1
3817
2
4
6
8
10
12
14
16
18
4
6
22
R R
3865
3864
35
3883
54
4936
Dr. Schaepmanschool
58
52
37
3882
56
2
3
4199
10
33
R R
4
3816
4700
23
4697
5
4200
3805
26
3810
16
3815
4722
17
bepl
RR
R R
3619
3625
bepl
3618
3616 3617
3614 3615
3624
3623
3621
3622
6
39
3867
3605
3609
3608
3607
3606
3-TR
R
bepl
R
3881
R R
3866
3869
62
3620
bepl
3612
3611
3610
3604
3613
bepl
3603
3602
3601
3600
114
3813
4164
72
3226
grasb
4911
Fidelio
4165
4166
14 School
106 108
R
66
3871
116
112
110
10
bepl
72
agrg
RR
4170
4169
4168
grasb
11
9
7
4157
4156
5
3
4155
4153
1
11
R R
R R
4203
4204
4152
13
3721
32
RR
R R
4154
4162
4167
18
34
3720
R R
16
20
23
21
19
17
25
RR
R
R R
104
102
R R
3868
41
3880
43
60
100
3870
64
45
3879
grasb
R R
3878
4161
36
agrg
agrg
263
11 13
15
R R
RR
47
4160
4159
4158
15
4205
3719
36
3596
9
7
5
3
14
10
8
6
4
2
1
bepl
1
3687
129
127
125
123
131
3
bepl
3595
5
3689
3686
121
De Parelvissers
19
4207
3717
40
3597
3594
Koorlaan
3674
3676
43
45
47
49
51
bepl
3 1
5
3677
3679
3681 3680
bepl
9
7
13 11
15
117
3650
119
115
3647 3648
3649
3651
3654
3653
3652
17
19
23
bepl
113
111
109
107
105
bepl
3638
3637
3636
3635
103
101
3646
3645
3644
3643
3642
3641
3634
3632
3640
3633
3630
3629
3631
21
27
29
31
33
35
37
39
21
4227
23
7
5
3
1
bepl
47
99
45
3639
49
3877
51
3876
3628
43
25
55
53
3875
57
3874
3873
3872
Marimba
41
bepl
4209
4910
4228
4229
4230
4226
Muziek
4225
4223
4222
4221
24
R R
3885
bepl
3627
grasb
bepl
67
R R
22
20
18
16
grasb
4219
12
4224
4220
4232
14
4233
4234
4235
4217
4218
8
4216
4236
4237
25
4210
bepl
RR
R R
grasb
10
6
R R
44
48
4215
4214
27
3714
3715
3713
4
2
5364
bepl
58
56
3711
4212
29
4211
3709
3710
3708
3706
3707
66
62
64
3705
68
bepl
2
4
8
6
10
12
3691
3704
3703
3690
3692
3694
3693
3695
14
3698
3696
20
18
16
3699
22
24
26
28
3700
3701
bepl
40
42
44
grasb
3664
3663
3662
3661
3660
3659
3658
3657
3656
3655
grasb
31
4213
bepl
34D 38 40 34C 39 34B 34E
Noordwendigedijk
agrg
1
4240
20
4103
3223
R R
1A
4111
22
4098
agrg
4239
bepl
4091
4102
4099
3
1342
R
grasb
4101
26
4092
28
RR
5
grasb
51
62 63
10
ad
13 15
17
23
21
19
Muziekp
Muziek
1381
bepl
ijk
Zwartend
agrg
202
grasb
Koraal
33 32A 32 34 agrg
224
30
agrg
3211
agrg
agrg
R
75
grasb
R
bepl
bepl
2666
bepl
R
76
R
32
30
28
26
8 2667
756
agrg
759
23
riet
agrg
bepl
210
grasb
bepl
761
10-TR
riet
454
bepl
4
riet
agrg
agrg
Voetbalveld
3387 grasb
4935
252
250
R
bepl
52
50
48
Voetbalveld
94
46
44
92
90
42
40
88
86
38
36
84
82
80
78
74 12 t/m3494
Voetbalveld
R
RR
24
72
70
22
20
68
66
18
16
64
62
14
12
60
58
56
bepl
995
54
bepl 5053
657
2
R
71
bepl
bos
bepl
grasb
bepl
4767
763
grasb
agrg
bepl
10
grasb
8C
8B
bepl
bepl
4770
8A
2674
1 2670
531
494
56
agrg
288
Sportpad
Voetbalveld
47
51
49
2
2671
53
R
6A
riet
687
2673
2-TR
5032
29A
riet
R
69
bepl
5034
R
grasb
91
280
2467
5
agrg
grasb
grasb
4830
bepl
agrg
agrg
1-TR
R
grasb
83
19
R
R
109
bepl
111
agrg
5385
grasb
5383
5384
R
agrg
R
wgr
bepl
5324
5105
5155
R
151
R
153
5328 5329
36
1841
42
44
46
48
R
38
34
5325 5326
bepl
495
157
5327
155
R
56
86
159
R
bepl
5387
30
1838
1837
161
82
163
grasb
1835 1836
R
agrg
26
5386
grasb
5173
80
70
68
565
1834
76
5321
bos
41
4086
252
175
53
agrg
agrg
532
177
181
f
183
atweg
bos
2A
agrg 52
bepl
187
681
agrg
bepl
682
agrg
497
3
grasb
189
grasb
bepl
185
191
R
116
grasb
120-1
139
73
60
1A
13
RR
197
agrg
3390
grasb
74
nveg
12
R
grasb
203
4084 bepl
R
R
247
gemaal
nveg
205
2289 1808
261
263
Venedijk
55
Noord
R
267
11
14
agrg
15-BE01
agrg
1802
273
1801
nveg
bepl
275
1772
5367
bepl
1771
277
bepl
1773
grasb
1800
1799
844
nveg
14
11-BE01 10
8
9-BE01
agrg
841
oek
Binnenh
agrg
840
R
842
843
Winterbed
3392
grasb
17
bepl
bepl
2282
2277
7
R
bepl
volkstuin
1774
Reinwaterkelder
217
1798
1797
219
221
223
1796
1795
1794
R
225
215
grasb
271
1770
1793
1792
227
1803
213
bepl
1804
211
269
1769
R
229
231
1791
1790
bepl
1768
233
agrg
13-BE01
845
nveg
265
235
1789
257
1767
1805
grasb
1806
209
1788
255
1766
207
bepl
R
1787
253
1765
259
251 R
245
243
241
2290
1812
1813
239
237
R
bepl
bepl
4045
12-TR 610
2
201
R
1814
1815
1816
bepl
bepl
199
bepl
59
bos
54
grasb
agrg
193
bepl
2402
bepl 5139
5307bepl
195
5306
5305
5101
5304
bepl
120
114
112
5303
5302
110
108
106
grasb
R
90
Pieter Zand College
Kamperstra
19-BE01
2632
92
Esdoornho
179
5259
5258
bepl
40
173
R
94
R
bepl
bepl
96
98
100
102
104
5257
5256
5177
5178
5179
5180
bepl
grasb
21-BE01
2631
79
74
5176
5054
5322
bepl
165
5323
78
R
5130
5175
5174
72
167
169
171
66
5160
5172
5171
64
agrg
R
84
62
5170
5169
bepl
5860
5245 5244
88
32
1839
54
1840
5243 5242 5241
5239
5238
50
bepl
52
5237
5240
149
bepl 5330
125
5388
agrg
riet
wgr
450
bepl
bepl
grasb
147
5156
R
5236
5235
5234
127
129
145
R
bepl
121
131
143
141
5255
agrg
2630
bepl
R
5254
5253
5252
139
137
117
119
grasb
bepl
5211 5212 5213
115
135
133
bepl grasb
riet
113
5251
5250
5249
5248
107
5214
RR
27 25 23 21 2401 2400 2399 bepl 2398 2397
bepl
5210
5209
5144
5143
bepl 5217 5215 5216
85
5208
5206 5207
5205
87
R
Voetbalveld
R
105
103
17
5204
89
77-GR01
77-GR02
77-GR03
77-GR04
77-GR05
R
2393
15
1113
2392
101
bepl
bepl
riet
77
2391
99
5202
Voetbalveld
bepl
2
97
5201
5094
95
R
75
5194
2390
2389
93
5200
bepl
5033
73
5193
5192
5199
R
5198
5197
71
5191
31
33
5148
5196
5381
agrg
bepl
4
R
35
67
37
5096
5190
5189
bepl
65
63
39
41
287
281
61
R
43
5188
45
59
5115
grasb
5031
6
grasb
2672
R
4932
5114
5187
5186
55 57
bepl
5185
5184
bepl
8
R
5183
5112
5182
5181
Voetbalveld
Voetbalveld
4769
R
grasb
agrg
agrg
riet
289
2669
R
grasb
4768
12
4829
2668
Voetbalveld
bepl
bepl
bepl
4933
4934
grasb
grasb
bepl
grasb
5311
97
DE
agrg
2637
26
164
157
4140
1755
8-TR
175
eksweg
3202
5371
77
36
R
78
6
24
12
R
839
R
836
grasb
10
8
26
4
22
46
2
20
44
agrg
42
18
40
16
38
28
48
agrg
58
3
R
R
R
R
678
R
1
Rivierloop
9
bepl
7
2
1
agrg
3
agrg
2
R
4
8
594
81
5
R
699
4
1
7
680
oek
R
Lange
8
700
3
595
592
7
677
9
63
701
R
agrg
2
8
11
R
4
R
R
13
agrg
679
59
702
9
10
Rietkamp
598
599
grasb
nveg
600
12
103
ed
Winterb
10
7
597
601
R
grasb
bepl
47
grasb
grasb
bepl
2266
2267
591
5
596
602
Akker
6
2268
grasb
bepl
2
4
bepl
Zomerbed
Binnenh
6
6
2269
593
5
3-BE01
grasb
110-TR
3
R
agrg
838
agrg
1
grasb
agrg
11
grasb
13
volkstuin
2280
2279
Meidoornhof
grasb
2283
15
14
30
50
32
34
bepl
10
52
54
3353
9
2278
R
2281
grasb
5
N50
95-II
78
agrg
agrg
163
2359
180
agrg
agrg
1754
8
agrg
6A
Cellesbro
agrg
Cellesbroeksweg
79
Rijksweg
74
bos
agrg
27
24
2
161
151
agrg
12-TR
1698
1699
16
agrg
agrg
grasb
435
81
14
R R
R
11
15
13
10
104
704
15
R
39
R
14
17
13
64
15
604
570
9
35
agrg
11
1
605
16
26
R
R
R
3
33
433
2
17
agrg
18
456
agrg
7
5
R
582
21
586
R
R
18-TR
20
bos
R
22 23
18
676
14
27
16
45
21
9
17
25
4
R
11
528
28
4
R
Venedijk Noord
agrg
8
39
agrg
de
674
793
6
15
50
802
agrg
agrg
8 10
2
785
19
606
13
43
46
R
24
42
11
41
11
39
3
40
5 7 9
1
Rivierloop
44
13 15 17
15
472
717
R
37
13
9
35
782
R
18
R
698
781
31
11
10
8
9
7
19
32
62
42
28
43
5
k
675
agrg
22
3
3
768
37
32
767
766
agrg
1
7
665
592
6
3
758
18
749
14
607
de
666
18
17
28
667
31
R
agrg
6
11
16
34
14
740
9
4
R
11
2
24
7
739
3
5
12
738
673
3A
737
3
22
736
1
20
857
R
4
2
668
19
8
6
14
R
2
15
9
12
276
315
11
278
280
10 8
R
1
143
2
10
16
14
7
6
9
7
grasb
144
4
17
R
13
R
2
156
R
16
146
1
R
agrg
856
3
2
120
6
2
159
7
158
5
10
R
R
R
R
25
23
21
19
R
27
29
g
26
R
32
55
70
agrg
agrg
381
agrg
agrg
30
12
31
134
382
3
167
R
R
R
138
442
116
38
26
17
13
9
3
139
de
47
agrg
32
tweg
Chalmo
46
113
178
35
R
392
32
aard Boomg
R
34
115
24
30
28
26
R
5
22
7
20
201
R
100
ntz
R
195
33
R
R
10
368
16
R
g
N50
agrg
agrg
18
853
99
43
394
agrg
31
14
agrg
R
R
2
413
208
37
R
1
423
511
29
328
22 24
395
26
204
Kolk
3
35
Kolk
3
42
75
R
420
24
32
34
9
R
29
R
6
220
25
22
3
R
397
25
409
wgr
214
R
15
417
410
992
13
213
418
R
391
27
11
R
419
411
R
212
riet
riet
990
989
30
36
103
211
31
7
44
396
riet
27
203
210
33
421
4
5
38
28
40
387
412
329
330
331
wgr
ntz
26
386 385
384
332
ard
388
24
389
383
209
422
Boomgaard
333
23
riet
IJsselwa
22
390
R
991
108
219
20
agrg
agrg
115
agrg
agrg
443
117
23
R
10
414
R
218
428
3-TR
52
6
aard
riet
141
rd
de
agrg
48
ntz
R
Chalmo
bos
14
403
405
16
bos
Boomgaa
217
12
Boomg
399
21
agrg
18
7
56
3
riet
407
wgr
406
216
bos
398
415
408
5
620
993
9
433
120
agrg
505
119
agrg
tweg
R
R
bos
agrg
124
54
251
37
404
34
53
400
agrg
19
512
riet
bos
44
agrg
19
215
21
17
416
23
8
riet
45
Boomgaard
206
R
1
al
382
374
21
373
Oeverw
327
19
372
riet
20
381
riet
18
wgr
375
39
20
334
207
41
205
R
427
13
17
376
371
16
R
riet
326
15
377
370
335
13
336
378
369
11
R
R
R
11
12
R
wgr
198
9
379
riet
de Chalmotweg
393
Rijkswe
R
199
197
14
367
380
852
7
8
ntz
376
671
R
9
196
200
10
5
12
366
6
traatweg
358
Kampers
rd
365
359
3
194
8
4
IJsselwaa
18
193
6
1
364
2
riet
362
5
179
177
114
112
180
183
16
361
363
R
riet
192
4
360
116
176
175
174
118
R
14
3
181
119
36
1
2
191
R
117
19
169
184
190
12
R
11
1
R
wgr
wgr
Oeverwal
5
3
189
188
168
15
173
507
24
7
10
5
187
186
Strang
R
140
40
141
22
126 20
R
R
7
185
172
171
142
R
136
137
135
127
125
161
18
16
11
8
9
Oude
R
14
1002
pilaar
375
13
4
1
15
10 16
170
11
8
18
124
123
182
133
132
8
160
9
6
166
14
12
R
130 131
6
122
R
129
128
4
121
Tichelgat
28
Stroomru
8
851
162
163
4
96
4
Tichelgat R
17
15
164
165
157
155
R
6
16-TR
513
8
324
22
2
145
6
147 148
R
12
10
323
24
322 321
14
154
153
152
151
R
R
18
304
306
320 314 319 318
150
11
20
305 307 308
1
316
18 20 22 24 26
281
149
R
4
oek Buitenh
5
3
3
309
443
317
5
Meander
286
285
284
283
312
310 311 313
282
45
pilaar
43
4
12
R
4
444
13
g
Stroomru
Kreekrug
2
275 277
94
R
R
6
15
267
266
8
303
302
274
273
272
271
R
854
13
744
R
269
268
10
301
6
300
279
31
270
17
12
21
29
27
25
23
14
8
299
288
2
R
298
4
508
16
734
10
735
18
10
8
6
R
R
16
297
289
287
18
296
290
1
295
261
673
672
671
670
669
20
294
291
36
254
855
33
656
24
38
36
34
32
30
28
26
292
22
pilaar
5
657
755
742
13
8
754
15
10
753
2
tweg
20
19
259
265
Bouwkamp
752
12
4
9
257
256
255
293
7
723
258
R
260
264
263
262
32
674 675 676 677 678 679 680
Chalmo
agrg
22
757
16
Zandrug 1
8
5
759
21
20
748
756
760
769
28
664
30
655
253
658
29
681 695 682 683 684 685 686 687 688
22
23
26
654
9
244
721
pilaar
726
11
251
250
249
248
247
246
245
grasb
Eimbrink
10
747
9
761
25
746
762
27
745
763
29
24
764
12
1
11
14
R
R
26
R
7
27
252
13
728
722
659
653
R
27
663
24
13
16
31
765
33
26
15
18
28
770
35
30
771
25-TR
17
20
689
690
691
692
662
24
25
652
693
694
783
11
563
19
22
39
34
5
R
23
646
Winterbed
772
21
24
773
41
36
774
23
26
25
38
7
R
5
3
9
22
651
20
1
Buitenhoe
40
775
27
30
776
34
44
7
18
R
RR
R
647
21
R
R
17
19
25
23
21
R
15
724
grasb
731 grasb
443
R
R
bos
Kwekerije
515
R
661
650
20
5
725
bassin 729
R
727
R
354
2
437
777
36
778
46
779
29
780
R
38
R
649
648
R
850
14
12
76
grasb
730
Kreekrug
3
6
4
732
Zomerbed
2
697
R
33
432
637
638
16
R
355
353
352
351
350
grasb
agrg
69
79
48
19A
801
4
R
22
R
1
356
347
346
345
344
357
349
348
grasb
343
17
639
14
623
15
640
R
21
19
17
619
R
R
15
342
341
340
339
338
337
13
11
9
12
641
10
716
40
16
R
7
624
13
20
1 35
2
620
642
11
8
39
52
803
791 12 14
804
21
805
23
813
786
787 788
789
806
25
20
807
241
715
517
625
643
6
38
849
14
Winterbed
17
37
797 18
27
tweg
18
R
621
795 16
790
9
k
R
562
17
626
4
714
36
792
808
Chalmo
17
7
Eimbrin
16
2
627
12
amp
799
794
809
31
29
814
796
815
22
798
810
33
35
800
19
34
239
816
24
811
35
812
37
817
26
825
818
19
ek
Buitenho
41
28
826
819
30
827
820
32
821
34
21
822
36
21
33
622
644
5
628
713
238
Akker
32
237
Lange
31
14
15
554
18
17
R
eg
straatw
16
15
14
13
Onweersk
R
Keulvoet
3
553
552
555
68
Kamper
12
R
71
551
550
10
635
629
712
12
13
557
549
548
11
10
9
R
8
7
547
6
558
559
535
556
1
R
5
536
828
1
829
3
30
465
4
630
634
je
3
537
560
21
711
830
38
823
40
832
23
5
29
631
2
538
561
19
1
539
Kwekeri
831
7
23
9
R
833
11
10
6
464
710
8
633
11
824
834
835
2
25
718
13
6
27
589
17
534
R
67
540
541
542
533
15
13
519
518
488
543
544
545
520
37
532
531
R
521
35
64
522
33
530
R
523
31
709
15
8
26
234
6
10
19
12
25
233
27
23
27
25
oek
Buitenh
29
20
24
2
9
16
R
14
7
632
708
4
588
581
5
29
524
agrg
grasb
52
48
44
40
36
506
bepl
54
32
485
50
46
42
529
27
525
Winterbed
Zomerbed
21
7
580
583
707
579
584
587
12
3
526
25
10
1
527
23
R
510
484
38
34
30
28
720 618
56
425
66
Strand
509
483
482
481
26
24
487
58
719
21
528
22
486
20
60
616
19
2
agrg
65
RR
R R
18
480
479
478
477
476
16
62
231
22
1
24
31
3
19
578
8
18
585
6
17
R
R R
R R
14
12
17243
501
20
706
5
R
10
8
502
RR
573
4
848
6
23
25
27
4
R R
475
22
606
24
572
Rivierloop
R
571
R
R R
574
565
19
500
29
474
94
31
575
847
R R
576
15
62
R
17
566
28
14
607
837
37
614
608
12
agrg
613
609
R R
2
17242
499
498
503
504
33
RR
473
497
496
35
Molen " de olde Zwarver "
494
RR
495
505
569
13
15
567
30
agrg
32
11
eerd
568
Onland
12
846
16
ee
13
R R
11
489
RR
493
492
491
490
1
RR
9
Niersall
Twiegw
612
7
5
3
grasb
R R
RR
17914
J.L.M.
610
Mr.
703
8
9
R R
65
17916
611
6
R
RR
17915
g
Zomerdijk
1
4
agrg
20
25
159
agrg
2360
146 agrg
142
2028
ksweg
1032
17
agrg
18
2357
agrg
R
83
bos
49
36
11
559
17
57
15
agrg
10
agrg
agrg
142
13
402
bos
442
agrg
401
wgr
509
7
7-TR
bos
389
143
50
traatweg
agrg
de Chalmotweg
Kampers
575
35
504
434
riet
agrg
Zuid
agrg
k
Venedij
agrg
agrg
37
riet
51
435
agrg
agrg
riet
agrg
144
560
13
125
38
agrg
39
de
agrg
agrg
Chalmo
agrg
tweg
146
46
de Chalmotweg
47
riet
508
14
7
440
agrg
agrg
Venedijk
436
Zuid
619
12
11
510
4
9
5
437
642
agrg
506
509
wgr
agrg
1
Chalmotweg
agrg
40
507
111
576
agrg
649
bos
112
371
agrg
641
riet
agrg
agrg
650
agrg
373
agrg
agrg
agrg
148
512
agrg
agrg
de tweg
Chalmo
agrg
agrg
agrg
traatweg
Kampers
52A
439
riet
agrg
agrg
42
agrg
269
ntz
agrg
511
466
agrg
agrg
agrg
agrg
372
9
397
agrg
1
riet
111
43
agrg
agrg
agrg
129
agrg
577
1B
agrg
de Chalmo
agrg
tweg
agrg
agrg
agrg
1
agrg
578
agrg
446
465
48
505
bos
51
agrg
riet
531
34
agrg
agrg
2A
agrg
396
wgr
2
agrg
4A
agrg
riet
130
agrg
riet
571
agrg
agrg
131
riet
454
499
500
Kampers traatweg
4
561
389
riet
riet
986
8 10
6
Uiterwijkseweg
985
12
118
riet
565
agrg
807
31
5
riet
492
agrg
493
2-TR
18
497
513
bos
bos
wgr
134
402
agrg
bos
bos
8
395
52
562
9
498
agrg
9-TR
49
agrg
115
50
agrg
riet
6
bos
114 4-TR
806
2A
135
20
bos
2
bos
agrg
bos
603
602
16
260
bos
25
bos
15
agrg
agrg
568
agrg
496
120
riet
17
agrg
agrg
agrg
391
390
482
2
agrg
457
agrg
481
agrg
156
agrg
392
256
394
1A
bos
1A-TR
444
agrg
132
572
158
52B
2
1
bos
3
agrg
4
riet
bos
bos
agrg
136
514
12
137
agrg
14
agrg
138
16
139
159
agrg
563
567
160
riet
483
agrg
agrg
ntz
53 80 56 55 82 81 57 58 59 60
agrg
579
7
113
agrg
Zuid
agrg
36
bos
738
384
259
agrg
riet
agrg
agrg
258
riet
Uiterwijkse
weg
13
484
504
494
501
riet
739
agrg
riet
bos
1-TR
170
262
27
476
21
bos
172
261
1A
riet
173
171
riet
54
riet
riet
137
138
Zande
7
11
agrg
154
agrg
156
4141
145 agrg
agrg
agrg
Cellesbroe
agrg
2689
agrg
85
de
Zomerdijk
2636
28
23
19
155
agrg
2694
2027
138
agrg
2358
3201
3200
87
riet
270
415
533
135
riet
569
3C
3A
519
570
3
3B
riet
riet
riet
278
28
912
535
agrg
riet
riet
122
5B
5A
536
riet
riet
riet
agrg 134
46
5
de Zande
520
agrg
291
riet
496
422
agrg 416
2A
riet
riet
bos
7
623
R
2F
665
645
537
2E
"De Zande"
417
2B
292
282
293
46-TR
4
2C
293
666
9
R
557
8
489
agrg
15
206
186
12
648
rgweg
497
187
29
185
580
296
284
184
33
31
R
27
RR
430
25
475
661
23
558
14
489
113
agrg
285
297
agrg
967
riet
Uiterwijkseweg
970
691
295
114
690
474
riet
493
283
205
ntz
500
646
294
11
581
492
968
riet
2D
riet
538
6
riet
agrg
riet
riet
133 agrg
g
Sonnenbe
Zwolsewe
21
298
R
191
grasb
R
bepl
18
R
131
494
425
662
305
855
R
16
201
286
riet
de
64
5
agrg
18
153
2026
149
137
44
52
agrg
22
agrg
weg
22
15
14
agrg
2361
2693
agrg
2688
2690
agrg
agrg
89
Kattedoo
42
w.i.u.
agrg
9
9-TR
2025
147
weg
Buitendijks
agrg
10
agrg
agrg
agrg
2691
agrg
agrg
agrg
N50
Zomerdijk
3361
Buitendijks
20
7-TR
agrg
140
3368
10-TR
79
agrg
agrg
agrg
3205
grasb
2658
2657
5296
48
6
29
14
agrg
7
69
agrg
agrg
3369
15
agrg 75
agrg
1684
3199
agrg
17
743
46
bos
3034
agrg
73
130 agrg
agrg
5392
trafo
2029
Kamper
26
agrg
agrg
65
3033
76
agrg
agrg
ksweg
Cellesbroe
72
agrg
1753
agrg
5391
10A
e
38
agrg
21
12
21
4513
agrg
agrg
71
agrg
agrg
agrg
agrg
Uiterwijkseweg
Venedijk
393
R
18
208
426
521
287
631
307
28
692
218
20
18A 209
306
288
agrg
383
bos
agrg
765
riet
517
693
289
969
488
124
agrg
630
38a
Sluis
agrg
agrg
19
weg
4514
62
139
78
77
14
agrg
agrg
11
agrg
5400
agrg
agrg
Muziek
3360
16
agrg
61
Buitendijks
3359
1
58
12A
3032
agrg
agrg
5399
agrg
agrg
k
3362
60
5
13
74
10
agrg
agrg
Overslaggronden
Kamperstraatweg
24 25
agrg
13
agrg
59
67
125
10A
agrg
agrg
Zwartendij
agrg
agrg
agrg
66
3
68
12
123
agrg
agrg
Kamperstraatweg
23
10
agrg
agrg
56
55
54
12
50
1
9 75
1A
8
agrg
agrg
agrg
Zwartend
4
7B
63
agrg
agrg
agrg
agrg
10
2351
1681
7
6
119
agrg
rn
57
agrg
agrg 52
agrg
4895
agrg
agrg
8
agrg
6
agrg
Slaper
12A
51
94
agrg
agrg
117
N50
47
48
4916
agrg
agrg
4
5081
Rijkswe
45
43
53
agrg
agrg
agrg
agrg
R
agrg
agrg
Kamperstraatweg
Reeveweg
nveg
42
agrg
agrg
agrg
agrg
77
agrg
straatwe
484
nveg
971
agrg
agrg
duiker
2353
agrg
Rijksweg ijk
nveg
nveg
3
agrg
agrg
agrg
1195
Ganzebloem
2
Cantate
5
Ballade
85-06
Drontermeer
Motet
915
agrg
Buitendijksweg
Motet
agrg
g
Ballade
Hymne
85-08
4894
g
Concertlaan
van
85-09
Fidelio
Sportpad Terts
aat
85-10
4689
4378
Leeuwstr de
295
roekswe 4690
Bovenb 4691
agrg
4696
g
R R
Opera
Terts
agrg
De
Kwart
roekswe
916
Otello
Kwart
Bovenb
85-13
Kwint
agrg
e
85-11
agrg
Niersalle
agrg
Mr.
agrg
Slaper
Flevoweg
J.L.M.
Venedijk
grasb
Veneweg
11
Europa-allee
75
Niersallee
75A
Slaper
Venedijk
grasb
Slaper
4
Binnenhoek
Twiegw
Onweer
85-12
agrg
Twiegweer 445
eerd
skamp
d 446
agrg
Binnenhoek
447
Meidoornhof
448
agrg
449
917
Treurwilg
450
85-17
451
85-18
452
85-16
223
85-14
224
85-15
J.L.M. Mr.
225
85-23
226
85-24
453
85-22
454
85-20
pad
Kamperstraatweg
g
Venedijk Noord
455
85-21
ad
308
agrg
80
299
858
309
856
300
501
381
riet
310
riet
agrg
riet
agrg
agrg
132
301
632
riet
riet
agrg
311
riet
riet
riet
agrg
112
agrg
riet
agrg
302
212
wgr
wgr
wgr
312
871
bos
wgr
wgr
wgr
615
Uiterwijkseweg
562
490
503
303
1
7
3
614
82
R
R
R
R
11
335
607
706
agrg
19
20
3
695
riet
riet
riet
304
111
13
R
riet
9
945
808
115
809
15
492
491
Kerk
490
489
riet
R
17
19
324
314
34
23
27
25
riet
582
464
487
32
26
467
528
600
581
agrg
79
46530
28
18
16
701
6A
6
944
616
R
8
R
2
21
910
2
538
R
435
83
R
44
40A
ntz
325
riet
865
50A
770
46
riet
R
432
52
765
riet
579
67
9
agrg 502
911
477
326
502
agrg
29
56
866
4
317
327
6
4
7
328
64
775
9
18
13
68
440
R
76
320
R
4
21
riet
agrg
116
6
13
827
R
15
R
11
447
agrg
332
10
333
88
5
4
4
609
110
457 23
7
82
2
9
31
90
450
21
R
9
29
54
agrg
48-TR
710
32
842
R
30
908
451
322
1A
11
909
86
448
R
449 R
118
agrg
27
760
f
1
56
55
Pluimer
R R
12
404
25
84C
458
84B
17 456 19
954
23
R
690
711
575
712
446
331
321
84A
R
R
405
409
697
2
888
3
726
564
g
agrg
Zwolsewe
777
72
26
21A
887
84
444
57
48
580
24A
442
445
443
410
R
24
308
22
rgstraat
876
wgr
907
82
330
78
441
ntz
ntz
19
22A
413
408
16
9
Westenbe
71
573
17
319
eg
70
15
20A
agrg
Dorpsw
439
934
411
15A
329
R
438
84
318
66
774
17A
17
14
19
692
eeg 5-TR
15
Wilsumerst
565
776
13
5
696
871
Nieuwstad
5
12
567
415
412
622
58
11A
20
906
R
16
437
414
767
13
420
R480
421
3
62
8
11
18
694
483
70
478
8
10
10
2
Dorpsweg bos
15
agrg
436
60
933
R
422
430
56A
433
58
12
14 482
423
424
476
agrg
479
2
427
766 769
426
768
8
6
rsteeg
689
24
Wilsume
425 1-TR
R
751
22
566
316
54
1
straat
473
471
470
469
50 771
48A
48B
Westenberg
42
762 48
14
691
468
467
463
15
40
38
315
763
R
R
462
466
475
943
R
472
461
65
700
12
62
163
148
16A
12
66
4
g
rgweg
Zwolsewe
Sonnenbe
Dorpsweg
Naaldewe
228
Horst
85-19
Muziekp Nieuwendijk
bepl
lt
k
g
Molenbe
Nieuwendij
N50
Nieuwendijk
Rijksweg
741
Slaper
457
N50 458
Rigoletto
Schietwilg
Reeveweg
Tosca
lg
De Parelvissers
Treurwi
Tosca
Knotwilg
g Rigoletto
459
Aria Madrigaal Carmen
460
bepl 461
bepl Symfonielaan 462
Aria
3688
Orkestlaan 463
bepl
Concertlaan 3470 3471 3472 3473
Schietwilg
Triangel 3468 3467 3466 3465
Knotwilg
Marimba Luit
466
Sportpad 467
Triangel Luit
Bindwilg
Marimba Orkestlaan Bindwilg
Concertlaan Concertlaan
Katwilg
Celesta
Katwilg
Sportpad Waard
Citer 2676
Delta
Citer
Maten
Geul
Sportpad De Delta
Aria Citer
Geul
Madrigaal
Veneweg
Grind
125-GR01
Terp
125-GR02
468
125-GR03
469
Aria 125-GR04
Europa-alle 470
Buitendijksweg 125-GR05
5299
471
5246
5119 p
5292 5298
Bouwkam
Europa-alle 5297
Waard
5247
5320 Kronkelwilg
5103 5295
Kronkelwilg
5294 5153 Grind
5293
5152
Zandrug
5291
5151 weg
5116 5319 750
Chalmot
al
5318 751
de
2641 125-GR06
Donk
Loriéstraat
5317 Zandrug
42-GR01
5316 Koeweid
Kleiput
e 5315
inen
42-TR
5314
Rivierdu
83-GR01
5313 Koeweide
Kleiput
83-GR02
5312
Koeweide Kleiput
83-GR03
5098 5-NUTS
Buitenho
83-GR04
5310 Horst
83-GR05
5266
Onland r
83-GR06
5309 Land
Meande
83-GR07
5265 Nieuwe
Vlashoek ek
Esdoornho
5308
IJsselwaard
5195 5264
Rille Kolk
5263
Rille de
5091 5262
Korte IJsselvallei
932
Hasselt
5203 5261 De Knoop
at
van
5260 Overslaggronden
bergstra
Hasselt
42-GR02
De Knoop
Meander
872
Westen
van
42-GR03
Terp Strang
620
Jules
1810 247-GR01
Terp Oude
621
Jules
g
750
Jules
Uiterwijksewe Dorpsweg
873
weg
Madriga 42-GR04
Donk
875
weg
247-GR03
Hasselt
f 247-GR02 1809
Lange
van
247-GR04
Jules
116-GR01
Dorpsweg
874
weg
116-GR02
Meander
Dorpsweg
5092 247-GR05 1807
IJsselvallei
f
5090
de Omloop Rivierduinen
tad
Hasselt
Nieuws
van
126
Buitendijksweg
4035
ad
828
Nieuwst
Pluimer
3039
de Omloop
Dorpsweg
Dorpsweg
Zande
Kamperstraatweg de Zande
Kamperstraatweg Kamperstraatweg
Kamperstraatweg
g
Rijkswe
N50
496
Rijksweg N50
e Rijksweg N50
Hogewe g
5300 5301
Rijkswe
Hogeweg
Hogewe
g
KOLK
DE
KOLK
De
Kolk
Buitendijks
KOLK
Buitendijks
DE
KOLK
Gelderse
Gelders
esluis
weg
Naaldewe
2639
1
PLANGEBIED
object
plangebied
LEGENDA
get
gew
gew
gew
gew
12-03-2013
12-09-2012
08-09-2011
23-06-2011
IJSSELDELTA-ZUID
Schaal 1:5000 Formaat A0 Postbus 5009, 8260 GA Kampen, tel: 038-3392999, fax: 038-3392655
aanpassingen grenzen / toevoeging nummering
aanpassingen grenzen / toevoeging nummering
aanpassingen grenzen / toevoeging nummering
risicoanalyse
OBJECTENLIJST
HOF
HOF
HOF
HOF
Bijlage 2: Verbeelding toekomstig planologisch regime d.d. 12.03.2013
N
nveg
nveg
nveg
85-02
85-03
85-05
85-06
85-04
3281
A
85-01
85A
90
90A
(h≤4 )
5333
727
1-by
R
R
1
3367
970
485
nveg
Reeveweg
10
3362
agrg
4
A
agrg
V
N
21
WA
agrg
WR-A2
agrg
agrg
bos
6
A
29
9
3361
agrg
22
9-TR
agrg
(vw)
WR-A2
14
WR-A1
Buitendijks
70
153
23
11
5
agrg
28
WR-A1
18
(sl)
WR-A2
(sl)
(sl)
(sl)
DE
DE
KOLK
Zomerdijk
72
74
bos
76
agrg
N
(r)
19
20
103
agrg
155
78
105
25
agrg
DE
80
KOLK
24
2637
2
84-1
84
86
86a
2638
88
agrg
26
164
agrg
3
163
agrg
166
de
agrg
Noordein
agrg
33
agrg
agrg
A
90
(vw)
1679
agrg
agrg
2365
weg
Buitendijks
DE
KOLK
WR-A1
agrg
34
agrg
39
168
agrg
agrg
167
WR-A2
2020
N
L
(hs)
3
agrg
A
207
WS-WS
V
33%
agrg
WR-A1
12%
204
agrg
gebied3 - Dijk
WR-A1
agrg 208
WG
162
WR-A1
205
160
WR-A2
WR-A2
agrg
2019
agrg
bos
WR-A2
60%
T
(hs)
33%
WR-A2
2024
Slaper
2366
agrg
agrg
209
agrg
189
2364
agrg
WR-A2
WR-A1
agrg
(v)
agrg
agrg
212
agrg
WR-A2
WR-A2
agrg
agrg
agrg
gebied2 - Kreek
192agrg
agrg
WR-A1
WR-A1
169
agrg
De
DE
KOLK
Gelderse
sluis
Gelders
esluis
97
27
agrg
154
161
158
DE
7
1
4
(sl)
agrg
159
agrg
agrg
agrg
A
213
2023
216
558
agrg
(gm)
N50
Zomerdijk
15
V
156
4140
WA
215
agrg
agrg
12
T
W-1 559
197
190
3035
214
6
3846
bepl
1145
1144
1143
1142
1141
1314
838
38
211
866
39
53
846
845
41 42
55
150
43
1160 12
14
13
R
1374
15
5
bepl
4
16
3
R
A
4
20
agrg
185 183
175
173
169
171
177
179
181
157 155
9
553 554
38
agrg
195
3219
43
25
R
grasb
27
46
R
R
agrg
3211
agrg
1175
77
571
79
1183
25
61 63 65 67 69
81
71
27
agrg
grasb
nveg
5371
3212
agrg
86
R
3
33 35
84
R
grasb
agrg
92
R
784
783
41
780
682
78 76
91
224
45
198
agrg
agrg
87 85
17
19
21
688 689
R
70 68
1217
24 26 28
22
R
135 133 131
bepl
bepl
81
agrg
agrg
agrg
R
435
57 59
434
83
599
R
R
129 127 125
63 65
R
75
11
931
R
bepl
78
R
agrg
R
74
bepl
bepl
76
8 6 4
101
2 4 6 8 10
5133
1212
agrg
671
93
37
A
WR-A1
agrg
agrg
agrg
(r)
110
104
106
95
3214
672
50
976
R
9
41
977
34
673
97
R
99
674
452
130
101
675
agrg
3220
61
65
42
R
bepl
454
456
458
77
75
741
21
8
agrg
63
R
R
R
28 30
16
bepl
18
20 22
24 26
10
agrg
10
agrg
agrg
29
T
28
223
560
1
agrg
agrg
574
Slaper
N
WR-A2
3215
ijk
Zwartend
(e)
ad Muziekp
1
9
R
11
agrg
8
10
agrg
13
4095
37
415
416
R
R
38
30
Bovenb
roekswe
agrg
32
7
4093
bepl
g
41
R
43
45 47
49
3
R
4100
22
4091
24
3286
575
31
6A
Noordwendigedijk
agrg
(vw)
A-AB 36
28
4914
16
RR
4920
R
agrg
WR-A1
WR-A1
(hs)
8A
RR
4241
2
1
4106
4109
50
52
62
R
R
60
bepl
bos
32
14
31
R
8
RR
27
41
4185
4182
23
21
15
R
8
bepl
4248
4247
5527
bepl
23
4407
24
4408
34
244
4249
11
4
agrg
4409
25
R R
RR
13
R R
RR
bepl
4507 bepl
4404
10
R R
RR
R R
5372
252
1719
14
54 56
27
4420
28
4421
1759
11A
3357
11
4250
30
9
(e)
33
agrg
3370
9
5
28
26
24
3
1
41
R R
RR
R R
RR
RR
43
39
4543
4556
245
2
W-1 WA
agrg
RR
R R
RR
bepl
5376
agrg
4545
RR
R R
4546
RR
4544
bepl
Ballade
1
4391
4400
1
bepl
bepl
34
49
9
3
R
5
10
bepl
7
9
5
4325
4316 4317
37
45
RR
RR
2
N
agrg
A
grasb
34
36
4303
4908
237
2458
1
51
53
55
57
59
ijk Noordwendiged
14
25
24
3
R
2-510
grasb
RR
RR
3821
R R
RR
RR
2
R R
4555
4554
4553
4552
4551
4550
4330
4549
bepl
bepl
189
5394
bepl
RR
RR
RR
RR
3823
RR
7A
9
bepl
grasb
bepl
3697
3694
3695
4
60
52
50
29
R R
4224
5364
4234
4235
4236
4237
25
4232
4228
4229
23
pad
Muziek
4225
4231 4230
4226
bepl
RR
RR
4
T
1
2 2
3
W-1 3
2-TR
4
V
agrg
agrg
W-1
bepl
R R
3885
23
2
59 61 63 67 69
3801
Marimba
T
55
99 101
3631 3632
3644
3645
24
31
27
29
RR
4208
3716
21
35 33
42
R R
R R
4172
RR
22
17
4206
3718
4171
4163
20
3
RR
RR
14
RR
R R
R R
RR
Fidelio
22
41
20
3803
30
15
R R
7
RR
R R
12
31
4699
25
5
23
4722
17
bepl
4200
2A
(br)
agrg
4143
21
5
Hogeweg
17
agrg
R
R
RR
30
13
Opera
17
34
4
agrg
nveg
R
R
26
R
24
37
670
RR
16
31
29
4820
V
4817
9
R R
R R
R R
25
46
44
grasb
R
27
22
R R
43
41
5
19
pad
Muziek
16
39
R
4874 45
14
37 35
R
(br)
2
T
T
(br)
(br)
agrg
1
4801
agrg
R
RR
RR
R R
RR
RR
RR
4361
R R
RR
R R
22
4730
27
R R
8
4808
4872
29
12
10
4809 6
20
agrg
N
agrg
3536
3538
3537
3539
23
21
29
27
25
3549
3548
3547
3546
3545
3544
3543
3542
3541
3540
bepl
3535
9
17
15
13
11
7
5
3
1
35 37
28
18
4848
3552
35
9
34
16
4732
R R
4794
R R
R R
5
3
19
42
4733
agrg
T
10
4734
10
15
3
9
RR
8
4677
11
5
5382
8
4678
R R
R R
RR
Aïda
6
1
33-GR08
19
4737
4
30
1
R
4
4596
R
4738
R R
17
4591
RR
2
28
4572
7
2
20
4584
11
18
wgr
22
13
27
agrg
42
agrg
wgr
V
agrg
R R
24
46
RR
4351
21 19
44
9
RR
4631
42
R R
R R
2
4628
38
31
riet
De
4
Maat
7
6
4609 4610
4606
bepl
3425
3424
36
1
3
4650
Slaper
4350
agrg
5377
12
5
10
3
R R
1
4651
4648
4647
5
R R
riet
4652
4349
R
4668
37
3
14
Mr.
44
9
4634
RR
bepl
R
grasb
72
413
42
27
74
3
1
415
3
4664
2
43
J.L.M.
e Niersalle
R
N
agrg
WA
riet
4
425
R
13
24
9
bepl
grasb
5
R
bepl
R
69
A
riet
5
200
198
grasb
6
4662
R
d
R
3
at
1
1130
122
R
R
R
2664
34
R R
81
agrg
A
riet
agrg
10
86
2
grasb
RR
3848
bepl
3
20
8
bepl
R
grasb
R
474
4
agrg
R
riet
riet
riet
riet
N
agrg
168
R
bepl
bepl
bepl
76
32
8
agrg
R
bepl
52
50
48
2667
riet
2
agrg
Voetbalveld
R
R
45
R
riet
bepl
riet
bepl
20
32
de
51
27
4
bepl
R
18
8
8
46
5402
1621
bepl
agrg
bepl
grasb
289
2669
2668
R
43
10
35
33
92
1625
RR
4532
4531
8C
4770
494
288
56
Sportpad
Voetbalveld
2674
1 2670
Voetbalveld
bepl
57
grasb
51
49
2
2671
riet
6A
grasb
2673
2-TR
5032
5031
6
4932
2672
R
RR
39
R
riet
bepl
4
riet
91
R
56
95
agrg
4
5
R
7
77
4830
bepl
grasb
bepl
50
bepl
17
15
87
agrg
1-TR
83
10
15
R
13
8
1
1
R
3
bepl
R
109
5210
5209
bepl
111
riet
agrg
5385
91
29
24
R
5
2630
5383
5384
bepl
R
1824
8
4
9
R
R
R
922
36
923
84
13
10
R
151
R
12
36
R
42
44
46
153
5326
5325
88
bepl
R
5245
86
159
R
bepl
5387
wgr
4
465
98 100
28
22
8
102
28
bepl
R
82
163
R
80
26
5386
70
68
76
R
74
5321
bos
31
41
bepl
252
175
53
40
173
92
179
181
WR-A1
agrg
R
f
90
183
atweg Kamperstra
52
bos
2A
agrg
19-BE01
32
14
1012
6
R
675
R
1
10
R
164
187
R
grasb
6
R
191
198
73
60
1A
(br)
192
1906
199
59
bepl
bos
54
197
190
R
47
173
1
45
74
nveg
12
bepl
grasb
3390
grasb
R
grasb
R
gemaal
nveg
205
2289 1808
R
Venedijk
55
Noord
37
22
11
632
31
R
R
11
agrg
15-BE01
agrg
1802
nveg
1801
grasb
trafo
14
R
2277
7
R
R
13
841 R
2
R
17
11
R
R
R
16
38
R
54
1886
9
2
2
4
R
839
R
836
grasb
12
agrg
13
3
R
R
R
R
R
7
2
838
1
agrg
3
2
R
agrg
3
594
4 5
R
R
6
10
699
4
1
7
oek
R
7
592
8
Lange
700
3
595
591
9
5
agrg
2
8
11
ed
Winterb
10
R
597
7
R
R
4
R
R
12
702
13
599
9
10
Rietkamp
598
bepl
14
6
12
R R
R
15
8
9
703
611
RR
568
13
10
704
15
39
R
14
17
15
13
35
570
16
26
11
1
9
35
605
R
2
R
574
17
33
433
2
18
7
5
21
R
R
1
bos
2
R
22 23
18
24
oek
233
21
9
25
17
6
28
Venedijk
10
Noord
8
556
1
R
34
21
39
de
Chalmo
17
N
19
tweg
808
17
8
8
agrg
6
15
50
802
10
48
15
13
43
46
17
15
19 19A
472
22
785 2
801
4
R
716
20
40
14
R
42
41
44
11
39
1 3 5
40
7 9
37
13
R
9
35
33
R
698
31
11
9
29
7
46
38
28
7
5
ek
20
17
3
37
35
30
18
33
26
15
28
25-TR
19
32
39
34
41
36
43
38
25
3
563
1
29
24
31
27
R
25
7
22
21
18
6
16
de
12
4
14
667
31
28
265
tweg
18
16
9
4
14
11
6
28 30
R
11
2
24
7
3
12
5
22
3A
3
R
4
2
1
20
10
18
10
8
R
16
16
21 23
8
R
6
14
R
R
4
12
R
274
273
2
15
280
278
276
315
9
12
2
2
10 8
R
1
143
g
10
Stroomru
11
Kreekrug
275 277
268
272
271
13
444
4
94
R
R
6
15
267
266
8
303
302 301
6
269
854
13
279
31
29
27
25
270
17 19
10
300
8
299
288
2
R
12
298
4
14
297
289
287
18
296
6
R
857
673
672
1
290
295
261
668
20
294
291
671
670
669
36
254
38
36
34
32
855
34
33
656
24 26
292
22
pilaar
5
657
755
13
8
754
15
10
753
2
R
Bouwkamp
17
20
19
Chalmo
agrg
22
3
Zandrug 1
8
5
20
259 260
264
263
9
257
256
255
293
7
723
258
R
262
32
674 675 676 677 678 679 680
666
30
655
253
658
29
665
681 695 682 683 684 685 686 687 688
756
23
9
26
654
28
9
244
721
pilaar
726
11
251
250
249
248
247
246
245
grasb
Eimbrink
664
10
26
R
7
27
252
13
728
722
659
12
1
11
14
R
663
653
R
27
25
23
24
13
16
689
690
691
692
693
694
783
11
9
662
24
25
652
22
23
646
R
R
R
R
17 19
21
R
15
724
grasb
731 grasb
443
Winterbed
5
R
7
5
22
3
21
24
23
26
1
22
651
20
R
bos
69
Kwekerije
Buitenho
40
27
30
437
21
647
18
RR
R
R
515
R
R
725
bassin 729
661
650
20
19
42
R
727
5
354
32 34
44
36
R
649
648
R
R
2
850
14
12
10
76
grasb
730
Kreekrug
3
18
Zomerbed
2
697
R
R
355
353
6
8
732
4
grasb
agrg
352
351
350
432
637
1
638
16
356
24
639
Rivierloop
11 13
R
17
R
623
717
R
640
15
347
346
345
344
357
349
348
grasb
343
342
341
21
19
17
619
R
R
15
340
339
338
337
13
11
9
12
641
10
13
624
16
R
7
1
5
3
2
620
642
11
8
39
52
803
791 12 14
21
16
805 806
786
787 788
793
23
813
807
25
20
241
517
625
643
6
38
849
14
715
R
621
Winterbed
789
795
790
18
37
797 18
27
k
9
626
4
714
36
799
29
809
31
810
33
811
35
7
Eimbrin
16
2
627
792 794
814
796
815
22
798
816
35
800
19
34
239
713
24
817
812
37
ek
Buitenho
41
33
26
825
28
644
5
628
R
562
17
554
18
17
16
12
kamp
15
15
14
13
622
Onweers
R
238
14
818
819
820
32
821 3836 822
21
826
30
827
553
552
551
555
R
eg
rstraatw
68
Kampe
12
R
71
riet
Keulvoet
3
Akker
32
237
712
12
Lange
31
629
635
10
550
549
548
557
13
11
10
9
R
8
7
547
558
559
535
6
riet
5
536
828
1
829
3
30
465
4
630
634
ije
21
3
537
560
561
711
830
5
29
631
823
40
832
19
2
538
539
1
67
540
R
Kweker
831
7
23
23
833
11
9
R
464
710
6
17
633
8
824
834
835
2
25
4
13
R
11
534
541
542
543
544
533
15
13
518
488
519
545
520
37
532
531
R
589
718
709
4
R
11
530
R
35
521 522
33
523
31
27
15
8
26
234
6
9
16
R
14
10
19
12
25
27
23
27
25
2
524
29
529
7
632
708
4
588
581
5
525
27
agrg
64
grasb
52
48
44
40
36
506
bepl
54
32
485
50
46
42
484
510
509
38
34
30
28
Winterbed
14
27
16
Buitenh
29
20
Zomerbed
21
7
580
12
3
526
25
10
583
707
579
584
587
1
56
720 618
527
23
R
26
425
487
58
66
Strand
483
482
481
480
24
486
719
21
528
19
616
60
R R
RR
17244
479
22
20
478
477
18
16
62
231
22
20
24
31
3
19
8
578
18-TR
18
585
6
17
R
R R
R R
14
12
476
17243
17312
501
20
706
R
586
5
10
8
502
RR
573
R
582
6
23
4
848
456
606
R R
4
25
27
475
22
572
24
R
3
R
Rivierloop
R
571
29
R R
565
19
575
847
500
31
474
94
17242
499
R R
576
15
62
R
17
33
498
497
RR
473
503
504
566
28
14
604
607
837
37
614
R R
92
17249
Molen " de olde Zwarver "
496
495
494
RR
1155
569
13
15
493
567
R
30
608
12
agrg
613
609
agrg
489
RR
492
13
R R
11
491
490
32
11
eerd
R
1157
505
1151
1149
1156
2255
R
1
RR
9
7
5
grasb
Onland
612
12
R
3
17914
R R
R
2261
grasb
R
9
Twiegw
610
846
16
65
17916
11
6
R
R R
8
84
1154
1153
1152
1150
1148
1146
1147
1167
1144
1142
1166
1139
1137
1135
bepl
R R
7
11
10
R
grasb
82
80
78
76
74
72
17915
bepl
grasb
nveg
600
grasb
bepl
601
701
596
grasb
47
grasb
2265
R
bepl
2266
2267
2263
2262
2260
2259
5
1159
2258
1189
4
1165 1133
1145
1143
1141
1140
1136 1138
1134
70
68
1132
1131
66
64
62
60
R
R
58
56
1128
1127
1129
1093
1094
54
1029
1870
3
52
1871
2264
8
602
17
Akker
6
2268
grasb
bepl
2
4
bepl
Zomerbed
Binnenh
6
593
5
6
2269
50
bepl
1028
2
48
1869
1868
14
1867
1502
1
R
grasb
1089
bepl
16
12
bepl
1877
R
R
1866
1863
R
765
1872
3-BE01
grasb
110-TR
8
R
R
8
1865
1862
bepl
grasb
18
2276
2275
bepl
R
grasb
agrg
agrg
V
R
1
volkstuin
Rivierloop
9
bepl
15
1
3375
1876
11
grasb
13
7
bepl
4
20
grasb
6
1864
grasb
traat
77 77-I
75 75-I
R
R
1090 Zuivelfabriek
704
42
Huismans
1677
4
R
2
L.
73
739
1182
73-I
bepl
R
bepl
R
R
71
1885
R
2
71-I
69 69-I
R
5
2279
2280
R
bepl
Meidoornhof
grasb
10
3
2273
2283
8
28
6
9
1884
3374
22
R
1676
4
t
67-I
67
1181
65
741
65-I
58
2274
15
14
30
26
32
34
24
48
22
56
1875
50
20
44
63 63-I
bepl
R
1883
46
52
54
bepl
agrg
42
18
40
3353
10
R
37
Wilgenstraa
2278
R
2281
V-RV
36
11
grasb
5
bepl
bepl
1
50
61 61-I
729
52
59
736
bepl 1160
60-I
60
R
59-I
Kastanjelaan
2272
bepl
2271
R
trafo
R
48
1882
1850
bepl
1887
840
842
843
oek
Binnenh
agrg
R
Winterbed
3392
grasb
bepl
1
RR
46
58
58-I
31
44
56
bepl
42
56-I
763
trafo
54
54-I
40
218
1673
bepl
1
1881
2282
volkstuin
nveg
3
17
38
216
52
52-I
214
traat
bepl
1775
1776
844
4
1888
1878
1774
11-BE01 10
8
9-BE01
3
1851
bepl
15
50
50-I
57
212
1100
19
210
587
55
Lijsterbess
1777
1800
761
1184
48
764
588
1672
5
4509
289
291
277
bepl
1773
1799
17
grasb
Reinwaterkelder
217
5
8
21
203
R R
206
208
592 589
53
46
51
1880
7
1779
293
1798
1797
219
221
223
1796
bepl
5367
bepl
1772
275
R
295
1780
1781
6
591
201
23
1675
297
273
1771
9
593
759
44
758
49
R
42
36
199
1671
1782
299
1795
1794
R
225
227
215
grasb
271
1770
1879
8
4042
10
301
303
R
R
25
197
11
bepl
27
47
40
34
633 204
32
757
756
45
38
579
202
30
195
bepl
1793
1792
1803
213
bepl
1804
211
269
1769
bepl
229
231
1791
1790
233
287
285
1768
267
R
1786
265
257
235
1674
R
7
R
13
43
597
200
193
1670
29
2257
grasb
283
281
R
R
4044
10
R
t
28
198
R
36
41
34
26
15
R 610
191
grasb
12
39
576
13
24
600 599
196
15
189
R
194
Galléstraa
33
1767
13-BE01
845
nveg
9
20
602
187
1789
1805
35
574
192
1785
209
grasb
1806
207
bepl
1788
255
1766
263
1784
1783
7
14
grasb
4033
261
253
1787
R
35
854
185
el
190
2256
5
R
33
630 631
5
18
604
16
629
1669
1902
1765
R
247
245
R
37
R
31
572
188
183
4041
1901
259
251 R
3
14
Bovensing
1900
186
R
29
571
606 605
12
186
181
39
1899
184
243
10
607
184
1764 1763 bepl
2290
R
R R
1898
182
241
1812
612
1501
3
41
4084 bepl
R
239
1813
203
R
R
R
8
182
179
1897
180
grasb
1903
27
653
1
6
180
1896
R
43
2
R R
614
177
178
237
R
bepl
25
405
4
R R
1895
1814
1815
4
178
176
174
1904
2
615
6
175
bepl
R
172
188
4045
1
1517
bepl
R R
1816
201
403
8
646
Rijksweg
N50
WS-WK V
2
3
grasb
1905
bepl
bepl
bepl 5139
agrg
13
R R
1019
R
49
169
1500
12
171
176
grasb
1907
bepl
2402
grasb
193
196
194
R
1908
195
5306
5305
51
167
R R
619
10
10
5
R R
12
traat
7
14
8
174
1018
2
9
Okmas
16
621
6
4765
5307bepl
1909
grasb
4
407
11
18
172
165
1017
164
120-1
(r)
agrg
bepl
R
200
bepl
5101
5304
116
R
166
168
1016
3
4766
2287 1894
25
4
652
622
425
R
raat R
170
163
168
161
1910
120
114
8
2
22
23
20
423 424
6
16
569
R
lkampst
21
166
1015
202
189
24
625
3983
170
2288
5303
112
8
14
422
R
10
12
26
19
Brumme
1889
1014
5302
110
bepl
3
17
28
1891
bepl
1916
bepl
grasb
R
1890
1931 1930
185
12
10
419
162
1057
12
1013
bepl
108
106
R
8
15
654
grasb
13
567
1915
1914
Pieter Zand College
WR-A1
(br)
agrg
177
94
Esdoornho
96
5259
2632
bepl
4
418 11
R
1058
R
1913
R
2
bepl
160
grasb
4085
9
15
traat
aat
30
160
158
156
R
bepl
bepl
16
1912
1911
bepl
bepl
154
bepl
R
98
100
5258
5257
5256
5177
5178
5179
R
126
158
grasb
Acacialaan
1
1011
2
15
13
660
7
Okmas
28
363
156
362
26
1099
17
11
Mijlestr
grasb
5
364
R
24
154
152
150
128
102
104
1928
4086
5180
130
132
134
1927
1926
grasb
39
361
152
3
22
straat
9
der
R
19
658
3
13
431 432
7
van
21
R
15
1
656
17
37
1147
R
1231
1233
18
5
429 430
3
23
906 907
25
20
360
150
359
35
grasb
1149
19
18
Bavinck
33
148
1055
428
RR
27
1
21
16 676
1232
136
138
21-BE01
2631
R
1925
5176
5054
5322
5323
bepl
4
1151
909
29
434
509
23
14
R
29
426
31
910 911
900 901
33
518
25
12
20
R
1924
5130
5175
5174
165
27
140
142
1923
1922
1921
78
22
144
146
1834
72
167
169
171
66
5173
5160
7
24
1155
1920
1919
24
1835
R
1918
grasb
1836
5172
grasb
64
5171
5170
26
1833
1832
1837
62
25
35
510
27
10
1153
127
1056
148
1917
1157
26
5
6
traat
1158
28
1059
1187
23
16
511
437 438
14
913
902 903
914 920
512
18
18
517
104 106 108
gel Bovensin
26
904
R
440
516
513
21
R
20
16
919
918
30
19
6
442
24
14
917
32
12
26
17
WR-A1
WR-A2
riet
R
161
30
R
1060
1161
5169
84
28
2
15
Plataans
146
1831
30
22
96
R
10
23
hlstraat
398
30
13
94
8
R
1830
60
21
928
32
11
115 117 119 121 123 125
R
1838
bepl
58
V-RV
495
157
5327
155
20
32
56
54
32
8
Lehmku
34
92
48
1829
1828
18
16
34
R
14
46
1839 1840
9
113
90
91
19
34
37
1186
44
17
926
7
36
111
88
5244 5243 5242 5241
bepl
5324
5105
5239
5238
48
R
38
50
bepl
1841
2404
42
6
R
15
39
941
5
41
109
86
1162
R
bepl 4533
5
13
354
45
40
43
38
41
4
R
942
446
3
43
R
45
1
348
47
82
11
34
3893
5328 5329
149
36
39
1166
52
5237
R
5240
5155
bepl 5330
125
R
80
1237
36
5236
5235
5156
5388
(br)
450
bepl
bepl
6
34
37
49
346
101 103 105 107
aat
99
1167
1825 1826
5234
127
147
145
129
131
R
R
bepl
121
R
1236
bepl
38
1170
2403
1171
10
1821
1823
143
grasb
5255
5254
5253
5252
119
141
117
7
1238
9
40
78
32
R
38
51
946
53
144
35
30
1101
142
33
R
28
140
31
97
40
11
grasb
hlstraat
931 932 933
42
55
76
Arkelstr
95
van
93
Jan
44
9
4
Lehmku
48
57
74
Acacialaan
1235
46
950
59
72
26
138
1173
R
48
936
7
grasb
5
46
27
50
959
1189
42
1822
1174
5211
139
137
135
133
bepl
grasb
grasb
3
1234
grasb
bepl
RR
5212 5213
115
5214
113
5251
5250
5249
5248
107
48
27
22
89
958
136
bepl
44
52
29
27 25 23 21 2401 2400 2399 bepl 2398 2397
R bepl
19
11
1239
46
25
134
1145
1
20
pstraat
23
1177
1144
2396
2395
2394
5144
5143
R
1241
grasb
1242
1240
grasb
18
21
70
49
45
31
1
54
87
R
68
956
939
44
33
R
56
85
130 132
19
128
R
124 126
83
66
50
43
51
940
58
35
42
955
Avercam
14 16
17
341
12
81
64
954
60
37
52
nstraat
32
79
62
straat
39
54
77
60
1515
122
34
Viande
41
Hasselt
bepl 5217 5215 5216
85
Voetbalveld
R
89
R
105
39
55
43
58
77A
grasb
5
1178
5208
5206 5207
5205
77-GR01
77-GR02
77-GR03
3
van
36
van
R
1197
11
6
120
R
1
45
1110
1142
5
11
bepl
57
38
Hendrik
38
3
37
2
9
4
grasb 1516
5204
2393
103
7
2
1179
1113
R
77-GR04
77-GR05
101
bepl
5202
52
1180
9
2392
5
116 118
1230
13
2391
99
97
5201
riet
54
3
1187 1188
60
58
36
40
R
5
1185 1186
1109
R
56
42
35
4
54
R
6
grasb
R
grasb
1181
27
44
114
1141
bepl
9
bepl
2390
75
5194
Voetbalveld
grasb
280
93
R
1514
1182
1
10
8
bepl
1086
46
110 112
12
bepl
2389
5094
5200
5199
bepl
bepl
2
73
5193
5192
2388
bepl
1183
58
bepl
2
1513
grasb
bepl
15
1229
4
5033
2467
5381
bepl
5034
R
grasb
5198
5197
5196
1190 1191
7
52
48
75
106 108
gel
104
71
5191
1184
69
31
33
60
6
R
R
14
1192 1193
16
9
106
73
50
850
11
71
50
1085
bepl
69
grasb bepl
5148
67
R
35
37
18
1194 1195
17
62
1185
5096
5190
64
bepl
5189
13
851
35
1102
1
Bovensin
bepl
bepl
bepl
8
67
grasb 340
3
104
5
20
1196
22
bepl
24
159
15
103
grasb
R
7
107
65
160
187
33
17
63
R
821
1639
10
1512
19
31
9
(vw)
WR-A1
agrg
26
grasb
bepl
65
63
101
61
19
504
11
108 109
134
grasb
1637
1636
1511
41
287
281
61
R
43
45
5188
grasb
59
grasb
17
31
690
503
13
110 111
15
112
R
689
502
820
133 132
52
1638
1635
5115
5114
5187
21
1266
30
1634
grasb
5186
55 57
bepl
53
28
bepl 3422
bepl
grasb
1633
23
688
131
19
113
752
54
59
36
687
34
114 115
WR-A1
WR-A3
26
R
bepl
bepl
bepl
24
R
116 117
100 102
grasb
5185
5184
bepl
8
R
5183
118
58
753
56
57
32
685 686
754
60
R
55
30
97
21
129
62
128
64
1632
98
28
53
23
96
26
51
127
66
126
22
R
24
25
784
161
49
68
96
47
5182 5112
8B
bepl
8A
20
94
70
27
785
22
29 31
grasb
5181
4530bepl
163
786
72
R
55
grasb
1627
53
47
164 165
166
787 788
5401
90
Voetbalveld
grasb
45
4
37
16-TR
45
1624
4769
R
6
964
grasb
Acacialaan
grasb
188
43
789 790
grasb
51
bepl
1628
41
39
791
43
1494
grasb
1482
4529
R
4768
12
RR
4829
41
1629
49
1631
R R
1481
8
R
546
963
10
45
792 793
137
794
R
39
833 834
12
3
545
544
37
5
835 836
14
7
189
WR-A1
grasb
bepl
Voetbalveld
bepl
R
1623
39
16
47
bepl
14
1630
RR
4767
1622
37
R
35
47
795
16
9
796
751
18
88
543
542
190
20
1480
1479
86
146 145
22
144
541
11
191
396
192
R
24
WR-A2
grasb
bepl
bepl
bepl
bepl
35
12
4
193
50
84
1478
82
26
48
28
10
1477
bepl
33
6
at
395
ampstra
10
80
143
15
13
44
1476
1620
4933
grasb
grasb
bepl
R
4934
6
235
12
30
17
42
Rehobotschool
31
R R
5
14
19
40
t
Meulenk
233 234
38
16
R
36
169
1619
1618
29
1483
grasb
R
R
78
3420
2
3
18
34
170 171
53
Miststraa R
172
1617
R
25
1616 bepl
1
e
76
1495
R
1484
7
23
22
49
74
1475
1488
1615
4
24
47
Uitenhag
72
grasb
1485
9
21
RR
1614
1613
43
70
1486
1489
1487
4
3387 grasb
grasb
41
68
gel
grasb
bepl
210
208
206
4935
252
250
66
19
1612
17
grasb
39
1103
37
212
64
Bovensin
1490
204
202
200
248
35
178
213
33
214
bepl
198
246
244
242
Voetbalveld
94
46
44
92
90
42
40
88
86
38
36
84
6
15
196
194
192
240
238
236
234
232
190
188
186
grasb
1611
1610
184
R
1491
13
8
R
R
31
62
grasb
R
60
180 179
215
29
27
25
23
21
19
58
170 t/m 252
230
228
182
180
178
226
82
80
78
11
1492
176
224
R
30
Voetbalveld
R
R
222
220
28
26
174
172
170
218
RR
R
1609
1608
R
4-GR01 3403
4-GR02
3402
15 17
217 216
3421
56
WR-A1
bepl
2666
bepl
995
t
10
74 12 t/m3494
72
24
22
70
68
20
18
bepl
4-GR04 4-GR03
3401
4-GR05
3404
216
214
bepl
66
64
16
14
62
212
bepl
12
60
58
56
54
R
3406 3407
54
182 181
218
220 219
184 183
52
bepl
32
1493
12
bepl
126
124
122
bepl 5053
WS-WS
N
2
166
120
118
116
164
162
160
4
32-GR03
32-GR04
3405 32-GR05
R
298
222
223
221
185
186
50
Iepenstraa
bepl
1557 1558
6
30
3408
38-GR01
28
1569
8
1559
114
112
110
158
156
154
152
150
Loriéstraat bepl
473
6
grasb
472
5052
Voetbalveld
R
Sportpad
5138
R
10
471
bepl
106
104
10
38-GR03 38-GR02
38-GR04
1570
1568
26
1560
108 86-168
148
102
100
98
146
144
142
38
bepl
bepl
2408
48
46
224
225
226
227
296
295
294
44
42
bepl
40
38
36
34
32
30
38-GR05
R
70-GR01 1577
1571
12
24
1567
1561
R
WR-A2
bepl
R
bepl
136
134
132
130
178
176
128
126
124
174
172
170
122
120
R
464
470
463
22
12
bepl
raat
1
456
14
469
462
R
168
166
164
162
160
2663
4353
114
112116
110
108
16
468
461
18
96 178 158 t/m 118
156
154
18
40
96
94
92
140
138
136
t
70
70-GR02
70-GR03
70-GR04 2409
1572
14
22
1566
90
88
86
134
132
130
42
1573
20
bepl
5163
128
bepl
R
18
68
Elzenstraa
66
1580
R
70-GR05 2410
21
1579
2314
1565 1564
42
40
38
2580
bepl
84
36
34
82
Cruquiusst
5
455
1004
R
bepl
R
16
bepl
32
80
78
30
28
76
74
72
2426
22
467
460
106
104
102
bepl
283
282
20
7
454
1005
16
bepl
152
150
148
100
98
96
146
144
4
10
284
14
459
466
R
453
9
2
70
68
66
64
5162
44
64
1581
1574 1575
46
62
1563
1576
1562
76-GR03
76-GR02 2315 1745 2316 76-GR01
1582
1594
48
60
grasb
20
18
16
14
62
50
58
984
76-GR04 2313
76-GR05 2312
bepl
19
76
1583
1593
78
R
1584
2 t/m 84
60
12
10
4
bepl
56
1585
RR
8
58
1006
465
142
3576
6
56
bepl
140
138
4
458
12
87
997
bepl
6
bepl
452
11
R
10
1
1007
3
457
R
519
446
85
bepl
5137
3 3575
2662
3577
83
445
R
8
1008
8
5
R
80
1592
bepl
82
1591
54
54
52
50
48
46
44
bepl
R
84
1590
52
981
2309
1586 1587
1589
1588
kstraat
518
1009
15
444
bepl
grasb
4661
17
7
R
Beyerinc
bepl
bepl
bepl
12
1010
19
bepl
443
79
21
451
bepl
R
434
517
1944
23
R
77
442
bepl
220
218
216
3981
262
260
258
256
R
214
1047
grasb
V straat
14
Floris
450
510
25
449
511
16
75
20
433
441
88
at
844
Marnixschool
100
2310 100-GR02 2311 100-GR01
100-GR03
2308 100-GR04
100-GR05 2307
Elzenstra
98
2306
3245
96
1595
3247 106-GR01
106-GR02 3246
bepl4429
94
1596
3248
106-GR03
106-GR04 3244
106-GR05 3243
bepl
92
1597
2 4 6 8 1043 10 1042 1041 1040 1044 1039 1038 1045 1046
1053
448
512
18
bepl
447
R
212
210
208
206
254
252
250
248
246
Sportpa
36
bepl
Loriéstraat
196
R
73
18
432
440
180 t/m 242 202 262 244 204
240
R
1074
12
Teldersstra
1131
513
20
514
22
16
431
439
71
515
24
GD-1
agrg
14
R
1132
1075
109
120
R
R
90
1601
106
1602
1598
1048 1049 1050 5045 1051 9 5044 11 13 15 17
430
14
194
192
190
238
236
234
188
186
184
232
230
998
26
516
438
429
12
bepl
182
180
228
226
224
222
R
28
67
19
507 506
21
437
424
10
428
436
65
bepl
30
23
504
13
8
427
435
bepl
R
bepl
503
R
11
16
1143
7
107
1076
1133
18
R
110
1599
108
5168 2304 2305
120-GR01
112
120
120-GR02
120-GR03
5167
5166
grasb bepl
1603 bepl 4775
118
WR-A1
4663
38
Kwint
25
5075
V
6
505
19-GR01
19-GR02
1033
20
9
1077
1134
22
499
116
120-GR04
120-GR05
bepl
bepl
801
2302 1606
1037 1036 1035 1034
bepl
544
R
114
1605
105
592
542
11
103
1135
1078
500
rtstraat 579
423
4658
590
540
1604
bepl
R
588
538
426
501
grasb
bepl
WS-WK
riet
502
422
7
Amersfoo
bepl
RR
bepl
23
5
421
417
420
26
R
15
grasb
grasb
Lelystraat
586
536
1136
1079
101
584
534
Speeltuin
1251
41
bepl
28
1137
30
1140
bepl
40
4659
4657
99
1080
582
532
grasb
R
580
bepl
2420
530
628
578
528
626
576
19
416
78
4A
bepl
R
1
419
bepl 999
76
21
1250
39
418
bepl
R
5
5538
7
414
4665
21
23
grasb
37
1249
5539
1459
1248
5540
R
70
1070
463
19
35
5541
grasb 1252
5542
R
25
R
1081
97
19-GR01 1274 1273
1088
R
526
grasb
R
624
574
524
622
572
1087
1082
R
620
570
95
3798
1089
1083
1090
1460
13-GR10 13-GR09
grasb
3849
4666
4660
29
4635
465
33
1247
1461
R
13
93
618
107
R
R R
105
1084
traat
13-GR08 13-GR07 13-GR06
R
957
1
518 566 520 614 614A 568 498 t/m 628 522 616
564
RR
grasb
WR-A1
R R
31
4644
17
91
bepl
R
3799
13-GR05
R
103
956
612
WR-A1
4667
46
4637
33
4643
RR
35
4642
4636
R R
1462
3
101
1085
1246
15
461
17
1463
19
13-GR04 13-GR03
2
13-GR02
5528
510
Telderss
89
grasb
87
99
955
958
5
bepl
13-GR01
4
31
bepl
21
409
1001
4638
15
32
4352
5380
5379
4641
4639
13
30
d
Sportpa
R
459
457
6
5529
29
8
5530
grasb
25
bepl
27
23
5531
10
27
1
R
12
5532 5533
29
4618
28
Kwint
26
25
5290
5537
bepl 1465
4640
11
24
5
16
7
bepl
R
R
9
R
R
954
959
952
508
R
4776
558 512 606 606A 560 514 608 562 516 610
556
506
604
554
504
602
953
600
951
960
950
2
961
949
4
R
552
502
grasb
550
500
598
548
498
596
546 594
11
948
6
97
962
13
2416
5534 5535
4619
8
963
23
7
18
95
947 946
3891
3892
R
1068
4620
39
9
21
5536
20
4656
9
5378
48
41
4655
riet
43
4654
4622
22
19
13-GR12
1
914
93
10
945
964
965
940
6
R
915
3
R
386
384
382
408
406
404
568
12
2415
4612
4621
4613
26
bepl
455
91
5
13-GR11
451
378
376
402
396-TR 1097
916
14
13-GR10
22
400
374
372
R
944
bepl 1253
R
24
4645
20
4623
18
4646
7
16
28
4614
R R
4624
4615
4625
14
4653
4626
30
RR
399
1464
7
13-GR09 13-GR08
528
26
R
17
5267
13-GR06
13
449
28
bepl
RR
453
1257
15
grasb
13-TR
116
R
89
943
16
13-GR07
5268
13-GR03
13-GR04
13-GR05
5269
2
17
bepl
4
939
9
912
913
917
87
942
18
11
941
13-GR02 13-GR01
5289
19
5288
406
32
4616
4627
4617
34
RR
44
46
48
50
1466
4
5270
5271
6
grasb
21
5287
23
911
918
919
bepl
370
398t/m 408 366 380
396
394
368
366
392
390
388
85
910
20
938
114
kstraat
15
13
22
15
908
909
922
921
R
grasb
24
2-16
112
5272
8
5273
10
17
2-11
2-15
13
Beyerinc
2
2
923
R
19
3796
25
grasb
4
924
907
2-06
2-10
2-14
5286
3506
R R
937
21
5274
R
447
3423
RR
grasb
1
R
12
bepl
27
5285
bepl
grasb
R
3
445
29
11
6
906
925
2-05
2-09
R
110
2-13
14
5275
5284
bepl
405
4649
8
35
33
5
16
5283
bepl 1467
3507
3503
3508
3509
3586
Citer
3585
3584
7
5276
18
9
2-04
2-08
2-12
2-03
8
23
446 448 490 490A 450 492
444
920
R
R
488
442
R
486
440 484
438 482
436 480
1208
905
926
904
927
10
569
83
478
434
2337
432
476
RR
81
1
25
2-07
7
5282
at
grasb
1066
3505
4608
4605
15
4632
40
17
5281
430
474
903
928
12
902
27
2-02 2-01
5277
9
5278
Catsstra
443
bepl
5
R
20
5279
22
grasb 576
24
bepl
bepl
4604
4603
4607
29
4
35
21
13-GR09 13-GR08
439
Jacob
5280
R
14
929
29
900
13-GR11
13-GR12
3
16
R
1197 1198
13-GR10
1
RR
13-GR07
26
3504
29
27
23
25
899
7
930
18
9
931
1199
R
526
13
1468
31
33
441
4602
4601
23
R R
11
20
932
108
13-GR05
13-GR04
28
grasb
437
17
15
13-GR01
1469
22
933
428
79
3
1209
5
1207 1206 1205
470
410 472 t/m 496
77
1210
1211
75
R
422 464 464A 424 466 466A 426 468
73
1212
1214
13-GR06
106
13-GR03
2
13
R
R R
1204 1203
24
15
934
898
grasb
416 416A 418 460 418A 420 462
R
1215
1202
26
17
13-GR02
R
5224
19
bepl
21
bepl
RR
4630
11
5225
8
4
104
6
1254
23
1255
RR
48
25
4600
4582
4577
bepl
R
435
R
2
1216
1201
935
28
897
936
4
1217
1200
19
892
30
102
5226
10
25
5227
12
bepl
27
(lw)
WR-A3 75%
40
26
28
30
32
34
36
38
4629
A
ielaan
Symfon
4739
15
13
29
R
32
R
23
891
21
2649
896
25
grasb
5228 5229
433
bepl
4583
20
4717
R
14
5233
16
5230
bepl
4578 4579
22
4599
9
R R
4598
bepl
3587 bepl
R
18
5231
1470
bepl 1471
3498
3427
3426
3514
3513
3512
4585
16
4592
3499
3500
4580
24
RR
4581
26
4597
5
4586
14
3
3428
3511
3510
3515
3516
3517
3501
3583
3502
3841
1065
t
School
27
889
890
100
29
888
6
414
458
1213
456
410 410A 412 454
1218
496
452
R
51
2647
8
49
2648
10
R
12
2650
14
494
1219
R R
bepl
1220
574
2651
16
3
3579
18
98
895
Lelystraa
2
5232
20
R
33
886
887
3580
20
R
988
47
1221 45
grasb
1222
2653
22
35
1686
22
431
427
24
R
5335
5
43
grasb
at
1223
2654
24
877
37
885
R
765
bepl
41
2655
26
2656
884
grasb
26
3842
4573
4595
4594
R
19
bepl
4587
4574
32
4590
4593
12
1
3
5
7
9
11
28
425
1685
429
bepl
17
13
15
R
bepl
R
1
28
883
96
876
83
1473
4575
34
21
R
1
bepl
1224
WR-A1
agrg
(bw)
agrg
R
30
2-GR06 5126 2-GR07
7
4798
94
39
2-GR05
R
2-GR01 5121 2-GR02 5122 2-GR03 5123 5127 2-GR04 5124 5125
2-GR08
grasb
81
3
493
R
5
4716
21
4715
4714
79
4576
36
10
4589
4736
7
1
R
875
R
306 346348308
304
37
344
302 342
300
1853
bepl
92
874
1064
grasb
38
8
R
7
421
4363
19
R
R
R
RR
Maat
6
23
De
4713
6
4
423
bepl
9
989
1505
766
764
77
90
340
1504
1225
32 1271 33-GR07 3666 33-GR06 3667 33-GR05 3668 33-GR04 3669 3673 33-GR03 3670 33-GR02 3671 33-GR01 3672
881
34
767 768
3268
23
4565
2
75
296 336338 298
R
334
1855
grasb 4799
11
990
873
763
24
R
36
2
RR
R
1506
880
769
762
73
R
88
872
Kerk
4571
4566
38
R
13
991
879
9
4
837
35
1507
6
33
R
402
22
R
25
4364
17
R
2
4
6
8
10
12
14
4370
ad Muziekp
4735
4857
4676
1
R R
13
4856
RR
R R
4712
16
20
bepl
4567
40
27
71
11
761
771
18
R R
2
4564
4568
42
R R
4371
29
44
25
40
13
School
3843
4569
4563
4
69
760
86
878
R
13-TR
992
871
713
15
4366
4365
4367
46
4372
15
3431
3429
3430
4570
4711
4838
4675
4839
3433
3434
3435
3436
3437
38
714
17
3440
3439
3432
67
R
84
759
715
19
78B
4511
870
1
31
1508
8
3
836
1509
5
819
WR-A2
4347
12
50
4562
36
731
29
835
R R
869
78A
770
758
716
21
10
4931
R
9
7
834
25
820
82
65
3438
18
48
4373
4368
13
d
R
11
trafo bepl
732
34
717
R
23
grasb
27
59
4855
4840
46
57
4790
R 4784 R
29
14
733
718
Sportpa
31
4369
33
12
1-TR
4854
B
(hs)
agrg
WA
agrg
11
16
757
32
45
734
25
719
4354
bepl
grasb
4561
4841
44
55
30
735
43
27
419 417 415 413
411
325
409
4374
R R
4789
4842
40
53
17
4843
WR-A1
14
31
35
4785
4788
38
51
36
4853
4381
9
14
4355
4375
37
4786
1
4796
R
R R
R
66
4380
12
R
R
R R
R R
4376
4787
49
4795
21
7
R R
4356
4560
4377
4379
R R
64
5
bepl
4077
R
5336
327 329 331
R
333 407 335 405 403
337
397
29
63
grasb
720
736
721
31
R
61
756
41
28
39
737
722
33
723
80
16
23
12
R
4930 4927 2411
18
4928
13
822 823
15
821
838
21
3249
3250
818
824
17
839
19
840
817
825
19
993
64
62
78
59
755
6-GR01
R
37
738
35
35
60
Z
6-GR02
6-GR03 6-GR04
grasb
739
724
37
339 401 341 399
R R
R
21
66 68 70
Z
72 74 76
58
57
754
6-GR05
33
725
345 395
343
R
Z
20
80A
56
Z
6-GR06
6-GR07
740
39
726
349 391
54
753
55
6-GR08
31
R
41
Z
347 393 325 t/m 419
3484
51
53
55
57
59
61
63
65
4791
4852
23
69
71
67
33
R R
1
2
3
73
4357
4844
4865
4851
4845
25
4864
4863
23
25
4850
4846
43
52
3398
Z
747
26
741
29
351 389 353 387
4
5
6
7
8
9
10
11
12
bepl
24
24
23
17
584
3251
816
826
Winkelplein "West"
3399
50
53
752
727
742
bepl
R
48
R
R
26
25
827
841
15
868
842
815
26
24-TR
867
814
28
24
866
30
813
828
27
3581
843
13
R
11
865
829 830
29
9
844
22
812
32
20
3172 Z
bepl 4083
27
743
728
3451
13
14
4559
4792
7
R
bepl
14
3
10
4558
1
62
3485
3486
3487
3488
3489
3490
3491
3492
3493
3494
16
4793
4862
3496
3591
3495
R
Maat
Opera
32
21
4849
4847
19
bepl
3590
3589
3588
3441
4710
11
De
8
37
De
R R
4709
4557
4358
60
3554
3553
4861
4860
1
30
17
4859
6
39
RR
18
4670
15
43
41
58
4359
39
2-TR
3497
R
R
15
grasb
3442
3444 3443
3525
3518
3519
19
3448
3446
3447
3445
3527
3526
3528
bepl
3534
3533
3521 3520
3522
3524
3523
68
712
grasb
66
22
Z
R
46
750
751
R
7
845
864
34
811
R
831 832
3394
44
bepl
25
729 730
GD-2
Aïda
RR
13
26
2
3
WR-A2
agrg
5
20
4731
4877
R
4
4
4671
WR-A3
grasb
4360
bepl
3 1
7 5
9
23
20
748
749
355 385 R 357 383 359 381 361 379 363 377 365 375 367 369 373 371
4080
3450
11
13
bepl
Orkestlaan
16
3452
64
3449
3531
21 19
17 15
21
56-GR06 56-GR07
3238
56-GR08
3529
3532
25
23
bepl
18
R
16
2
744 2957 5164
19
grasb
14
R
42
3396 Z
Z
grasb
4
31
5
846
18
863
36
810 809
833
3395Z
5165 3240 56-GR04 3241 2959 56-GR05 3239
3530
3453
62
10
12
6
33
804
35
3
847
38
16
862
808 807 806
1474
Z
37 3291 39
R
746
12
bepl
R
Z
R Z
17
2961
60
802
grasb
Z
10
14
8
15
702
27
bepl
bepl
16
6
bepl
Celesta
17
R
R
29
31
33
18
3454
R
3400
1A
745
18
13
4
701
703
bepl
275
321 323
271 273
R
R
20
2
11
704
56
700
bepl
319
bepl
4708
RR
4806
4672
R R
7
RR
4707
2
4807
4800
4673
2
22
ielaan
WR-A2
V
W-1
hooiberg
WR-A3
bepl
grasb 4079
311 313315317269
305307309 261 263265267
9
705
22
grasb
24
54
699
R
3551
4362
31
4871
4729
bepl
52
698
706
7
26
1
estraat
R3550
303
28
5
707
30
50
697
3
48
40
14
861
848
42
12
860
44
17
10
859
849
850
46
15
raat
803
50
801
3292
40
61
8
858
R
13
bepl Bruynst
6
857
853
11
de
4
854
793
59
31
4810
33
4870
agrg
47
4873
4869
4868
R R
9
RR
4802
4811
4804 4805
4867
4866
4875
11
4
3
49
1275
38
794
795
36
57
33
56
54
52
50
48
46
44
42
40
38
36
Symfon
4782
4803
13
6
R
32
708
696
48
5
1276 Brederod
R
55
9
2
19
R
855
8
7
21
790
789
5
800
796
34
10
23
34
3555
24
9
7
17
van
3
bepl 2525
856
12
4885
25
53
797
32
798
30
1
32
30
28
26
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
150
4706
4781
34 32
51
27
bepl
4883
28
229 323 301 t/m 257259
299
R
251 253255
980
RR
1
R
709
46
695
710
34
1277
36
grasb
bepl
t
3856
36
3592
3895
3573
3572
3571
3570
3569
3568
3567
3566
148
R
bepl
40
3565
3564
3563
3562
3561
4777
15
4780
17
3558
3559
3560
4705
4778
1
4812
4876
18
4813
4826
8
4779
3
70 102 134 72 104 136 74 106 138 76 108 140 78 110 142 80 112 144 82 114 146
Fidelio
10
3483
84 116
86 118 88 120 90 122 92 124 94 126 64 96 128 66 98 130 68 100 132
52 54 56 58 60 62
3482
3480 3481
3479
3478
3477
3475
4687
20
4814
4824
3464
3476
42
40
13
694
44
241 243245247
WR-A1 70%
agrg
3462
34
32
36 38
15
693
42
15
R
bepl
29
788
grasb
49
26
47
bepl
kerk "Open hof"
13
291 293295297249
R R
3557
bepl
28 30
239
289
3857
38
26
24
3463
3460 3461
4825
21
12
R R
4815
RR
24
23
4823
25
14
3458
3457
3456
16
3459
14
22
R
3858
287
283285
3455
bepl
42
3859
12
20
R
231 233235237
18
RR
4680
4686
8
6
4
10
3469 3474
4076
4773
RR
3860
277279281
229
bepl
213 215 173 217219221 175 177 179 223225227
bepl
3861
17
660
11
R
14
R
31
773 4884
grasb
24
R
Catsstraa
40
692
691
40
38
19
661
Jacob
R
38
42
23
9
659
21
662 663
688
664
687
7
689
45
791
774
43
775
22
R
33
16
2524
bepl
18
35
20
37
786
22
41
39
787
24
776
20
13-GR07 13-GR06 13-GR04
13-GR05
5
18
777
26
R
bepl 591
778
16
13-GR03 13-GR02
665
48
28
785
30
13-GR01
14
29
bepl
R R
44
grasb
bepl
46
48
24
4685
4822
RR
4816
R
47
3
658
686
31
779
32
14
666
685
18
grasb
33
16
2523
bepl
45
12
1
667
684
20
10
668
R
35
grasb
4681
7
R
R
RR
27
4684
4682
2
R
1
590
grasb
4081
grasb 4937
50
RR
grasb
4821
4683
11
4718
t
43
12
780
34
grasb
45 47
193 195 153 197 155 199 157 201 159161 203 t/m 227 133 205 163 207209211 165 167169171
3862
3863
RR
grasb
bepl
781
10
bepl
3
683
22
8
669
682
41
589
5
616
7
39
R
49
36
R
805
Lelystraa
39
6
681
41
672
671
680
28
673
679
30
9
8
782
133 135 137139 181 183185187 141 143 145 189191 147149151
4819
32
36
674
678
32
grasb
4
11
555351
grasb
588
617 618
592
bepl
13
620
15
587
6
40
R
615957
42
783
44
63
bepl
696765
37
4
619
593
586
R
2
77
757371
51 t/m 97 79 81
594
621
677
34
R
19
676
4818
33
18
2
595
622
bepl
36
32
4695
35
4727
De
37
20
4689 4694
15
6
4719
RR
RR
R R
R
R
R
4
596
WR-A3
4346
R
4151
4693
22
R
R
21
675
38
3865
3864
4150
4720
4690
4726
RR
24
A
4725
28
26
3883
6
784
bepl
623
2
83
2598
grasb
898785 91
R
bepl
93
597
2033
R R
30
131
28
40
2034
23
625
624
598
8
bepl
599
10
600
12
1
626
25
35
54
4149
8
4691 4692
19
R R
20
4148
4147
4146
4145
18
RR
4721
4703
4701
4702
16
4144
4142
1
grasb
bepl
Kerk
R R
3807
80%
3
R R
22
4198
14
12
10
3
627
4936
22
(lw)
33
RR
1
12
3812
4
8
6
14
601
27
26
R
bepl
bepl
2
3
10
4700
R R
3806
4199
2
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
3817
WA
29
4698
4723
9
4201
3805
24
3804
3811
14
3816
4
bepl
28 26
3810
16
3815
6
3618 3619
3617
3615
3616
3614
53
52
37
58
5
R
Dr. Schaepmanschool
3605
3609
3608
3607
3606
3-TR
3624 3625
3623
3621
bepl
56
R
16
bepl
643
51
7
602
29
628
31
3882
1701
grasb
39
18
11
603
20
35
RR
99
9795
grasb
eksweg
bepl
101 103 105 107 109 111 113
1 t/m 9 19 13
33
R
629
33
642
49
R
117 119
bepl
31
R
191715
563
22
644
4054
bepl
121 123
99 t/m115 133
bepl
29
604
3867
3622
3809
18
3814
8
4763
3869
62
3620
bepl
3612 3613
3611
3610
3604
3603
3602
3601
3600
bepl
124
122
120
118
128
3808
R
3881
R R
3866
R R
66
R
3871
3868
R R
47
641
24
645
640
646
639
37
35
631
WR-A1
grasb
bepl
3880
43
126
4202
RR
27
20
647
638
648
18
39
27
630
605
632 633
24
straat
606
57
26
607
634
114
112
59 61
28
608
635 636
116
3813
bepl
13
106 108
65
R
562
67
609
30
69 71
32
610
25
bepl
23
19 1 t/m 2135
17
127 129
125
2597
131 133
Beekman bepl
15
63 75 57 t/m
55
bepl
13
113 115 117 119 121 123 125 127 129
60
110
10
bepl
4164
11
9
7
5
3
1
11
4165
64
104
102
9
bepl
41 2955 2954 2953 2952 2951 2950 43 2949 45
2956
100
3870
53
73
2948
bepl
3879
45
51
34
75
bepl
649
16
grasb
grasb
grasb
R R
RR
650
14
36
612
38
7
611
49
bepl
47
5 11
2577
grasb
101 103 105 107 109111
4203
4911
School
RR
R
613
40
651
12
99
3878
3721
4166
4157
614
W-1
RR
4170
4169
4168
4156
4155
4153
4152
13
4154
R R
4162
4161
grasb
95 97
10
47
32
4204
3720
34
49
93
652
615
t R
91
4160
4159
4158
23
21
19
17
25
4167
18
9
7
5
3
11 13
15
15
4205
3719
3687
1
bepl
1
8
grasb
89
42
45
R
3
R
2596
WR-A3 A WR-A1 riet
agrg
3
bepl
36
16
(hs)
agrg
129
127
125
123
131
14
10
8
6
4
2
113
3596
De Parelvissers
19
4207
109
111
121
119
117
115
bepl
3595
5
3689
38
3598
3886
3717
40
3597
3594
Koorlaan
3674
3675
3677 3676
41
43
45
47
49
51
bepl
3 1
3686
3685
3684
3683
3682
3650
3649
3647
5
7
105
3638
3648
3654
113 115 117
43
bepl
41
bepl
grasb
119
653
48
3877
87
51
3876
107
103
3636
3635
3633 3634
3637
bepl
3651
3653
3652
3646
3678
bepl
3641
3642
3643
3679
3680
3681
9
6
654
50
85
46
R
123
Catsstraa
83
3630
3640
47
53
3875
3639
17
19
21
23
27
29
31
33
35
37
39
25
11
13
15
4
grasb
bepl
111
125 127 129 131
bepl
39
1
bepl
R
37 t/m 55 21
35
bepl
113 t/m 121 131
bepl
33
R
bepl
31
585
29
105 107 109
Jacob
2
27
4179t/m 81 129
77
25
bepl
grasb
grasb
grasb
23
101103
grasb
75
57
3874
99
655
grasb
3873
45
3872
bepl
73
656
71
grasb
bepl
R
straat
97
3629
WA
riet
(br)
1
Slaper
85%
169 171 173 175
R
65
bepl
bepl
57
bepl
7795t/m 111
93
bepl Beekman
91
grasb
89
179
43
4227
4173
19
17
15
13
11
9
7
5
3
1
21
87
181
3628
37
R
85
177 187 169 t/m
183
bepl
21
bepl
41
bepl
4209
R
bepl
bepl
39
R R
4910
26
R R
55
grasb
53
83
bepl
185 187
bepl
bepl
4090
3627
grasb
bepl
51
grasb
bepl
49
grasb
47
81
161 163165167
bepl
bepl
RR
R R
R
R
R
R
45
bepl
43
77
R
155157159
straat
bepl grasb
grasb
RR
WR-A1
24
4223
4222
4221
grasb
4233
R R
27
4219
22
20
18
16
4220
4217
4218
12
14
8
4216
4215
4214
bepl
10
6
4
2
bepl
41
bepl
bepl
grasb
39
R
grasb
4210
44
46
3714
3715
48
3713
4211
54
3712
4212
bepl
2
6
bepl
3711
58
56
3709
3710
3708
62
66
68
64
3705
3706 3707
3704
3703
3690
3691
8
10
12
3692
3693
14
20
18
16
3698
3696
3699
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
44
27
bepl
3385
bepl
bepl
bepl
79
bepl
bepl
133 151 t/m 167 153
143145147149
Beekman
grasb
221 223
bepl
2931333537
grasb
bepl
1 t/m 39
3700
3701
RR
211 213 215 217 219
1719212325
grasb
2A
11 13 15
3664
3663
3662
3661
3660
3659
3658
3657
3656
3655
7
grasb
3256
133 135 137139141
bepl
straat
207 209
grasb
WR-A3
WR-A1
agrg
5
grasb
31
W-1
5365
T
6
T
agrg
3
3386
1
bepl
189 t/m 223
197 199 201203205
Beekman
grasb
2-401
2-08
2-10
2-210 2-110 2-309
2-407
2-06
2-405
2-04
2-12
2-112
2-114 2-214 2-314 2-414 2-502
4089
2-113 2-213 2-313 2-413
RR
2-504
2-212
2-409 2-208 2-108
2-209
R
2-312
2-412
2-310
2-307
2-207
2-305
2-403
2-02
2-303 2-102
2-301
2-109
2-09 2-408 2-308
2-106 2-2052-206
2-306
2-107
2-07 2-406
2-105
2-304
1
bepl
2-506
2-410
2-501
2
2-104 2-2032-204
2-2012-202
191 193 195
4213
bepl
2-101
23
bepl
2-103
2-03
2-404
2-05
2-503
2-508
bepl
2-402 2-302
2-01
grasb
2383
1731
19
1730
15
R R
49
33
4541
RR
3997
4329
4
15
13
11
9
7
5
3
2
4
6
61
(hs)
238
7
26 27
5147
2245
bepl
WR-A1
4032
RR
4328
RR
4548
47
R
35
4327
6
4320
4321
4322
4323
4324
4305
4306
4307
Koorlaan
4301
4302
8
10
12
14
16
20
22
24
26
28
30
32
18
4296
4276
bepl
4261
38
WR-C
85%
(wa)
grasb
bepl
1
29
28
til
bepl
Tormen
1
bepl
bepl
16-27 16-26 5398 16-17 16-25 16-16
5396
2384
R
R
R
3
16-24 22 16-07 16-15 16-23 16-14 16-06 16-22 16-21 16-13 16-20 16-05 16-04 16-12 16-11 16-10 21 16-03 16-02 16-01 20 16 17 18
30
5397
31
5
4277
4278
4295
80%
WR-A1
(hs)
4280
4271
4279
4293
4294
Hymne
4542
agrg
4326
4260
4274
4272
2
1741
grasb
4273
R R
8
4
R
7
grasb
4275
bepl
4318
4314 4315
4521
4313
4311
4310
4309
4308
4539
4300
4299
4312
26
R R
10
22
4547
4031
4297 4298
18
24
16
20
14
10 12
8
6
4
2
1
3
4292
4291
6
13
5395
R
4262
40
bepl
4286
4284
4282
4287 4288
17
4319
12
4266
bepl
4289 4290
19
11
13
15
21
23
25
4285
27
29
4283
31
33
4281
4270
35
37
4269
4268
39
41
4267
43
45
4265
12
bepl
R R
9
1729
3996
42
3
4263
8
1519
32
bepl
44
3994
grasb
11
1728
grasb
1727
bepl
5073
33
1737
R
bepl
1742
5146
1743
Tijm
4
4264
bepl
11
3
2
34
1726
3995
47
3993
grasb
1725
8
1
5
13
1744
R
2
V-RV
RR
4418
3
4399
2
33
4390
3
5
63
2
4
6
8
10
12
4426 4427
4417
4398
32
4425
4256
4255
14
16
18
20
22
4024
RR
3992
4
1736
1723
1724
7
1722
1739
grasb
6
1721
1738
6
35
15
1
1735
17
7
4952
19
1734
4
1733
6
R
21
4959
8
4905 4906
23
R
1732
bepl
46
49
5043
5042
48
WR-A3 (hs)
agrg
T
4251
7
4
4397
4389
Cantate
4254
5
51
8
25
WA
RR
1
3356
4416
31
5
4396
RR
2
7
4388
4257
R R
30
4424
6
29
4423
4415
4395
4253
61
4138
4131
4422
4
9
bepl
4133
59
R R
4137
4130
4132
4134
4135
4128
4129
4127
27
47
27
Aria bepl
4029
4028
4027
4020
4026
4025
4023
48
4002
WR-A3
trafo
T
agrg
3358
7
4394 4387
4393
8
Oratoriumplein
4252
28
R
1
10
4018
R R
4001
R R
3991
2
28
46
29
4019
4017
4126
4021
57
Cantate
55
4414
76
74
72
70
68
66
62-TR
62
60
58
29
45
grasb
R
44
30
5038
3030
4000
4015
50
7
4003
bepl
52
53
4
R
31
12
30
agrg
3999
bepl
id
31
1521
43
33
4258
11
5374
26
5035
42
R
32
35
Fluitekru
4016
4386
4392
9
4419
26
16
4022
4413
53
RR
9
4004
3998
55
25
41
33
3029
3990
R
24
40
34
1718
bepl
32
R R
R R
R R
39
1717
18
35
WR-A1
(hs)
agrg
RR
grasb
6
volkstuin
R
23
21
38
36
4947
22
A-AB W-1
(lw)
A
51
20
1716
4412 bepl
4403
15
4506
4402
bepl
6
4246 5526
36
32
17
4505
12
Oratoriumplein
13
4401
bepl
4122
4121
44
4411
49
bepl
WR-A1
agrg
4410
22
4406
42
4120
22
1715
37
5128
Tijm
4897
4832
57
59
WR-A2
5373
R R
bepl
47
2
11
4
4013
6
4124 4123
13
4119
bepl
R R
4014
Aria
15
4007
4006
34
78
R
3376
Madrigaal
R
R
1714
24
4012
Koraal
40
d
grasb
bepl
R R
WR-A3
13
8
R R
grasb
bepl
55
R
61
37
4011
80
17
4008
4005
grasb
Kruidenpa
36
1713
26
63
53
5129
39
51
bepl
8
bepl
R
1712
28
1710
41
49
til grasb
388
id
grasb
Aria
bepl
bepl
47
30
Fluitekru 1711
4125
R
bepl
bepl
bepl
4196
19
38
bepl
bepl
45
R
32
43
grasb
bepl
4540
4118
4183
14
R R
4244
10
45
4112
10
R
R
4009
82
R R
19
R
il
1709
34
grasb
1708
36
Torment
bepl
4010
4195
21
T
5132
grasb
243
4194
4175
4176
16
17
20 19 18
4178 4177
R
R R
4184
36
4117
R R
4180
4193
A 6
12
4113
43
4179
4181
4186
4243
12
Cantate
25
4192
4191
4190
34
R
1707
38
R
bepl
brugR
bepl
bepl
grasb
84
R R
4343
4114
4116
4187
39
4188
37
4189
R
40
bepl
1706
bepl
42
1705
grasb
4071
R
5047
14
R
4115
16
bepl
grasb
R R
29
35
RR
32
33
4242
bepl
bepl
30
4107
4108
4
grasb
grasb
R
1704
1703
56
44
58
R bepl
grasb
54
5464
volkstuin "onze tuin"
grasb
bepl
18
bepl
26
20
4110
4913
R
429
430
431
4105
24
18
22
4240
20
4103
3223
1
4104
4111
RR
1A
1253
1337
R
R
5450
5468 bepl
48
uid
5467 5466
5451
5463
5452
46
5462
Fluitekr R
5461
1248
R
428
52
54
56
58
bepl
50
66
5453
5465
68
5460
5454
70
5455
bepl
424
427
4098
72
14
425 710
agrg
4239
R
straat
To 74
bepl
4102
4099
13
R
R
44
46
1342
grasb
4101
26
426
R
R
R
12
bepl
11
48
4092
28
RR
5
grasb
51
R
R
84
1550
W-1
242
42
423
24
grasb
bepl
40
82
pomp
80
bepl
R
WA
9
RR
419
78
bepl
R R
76
5444 5443
667
421
422
26
R
420
4094
5442 5441
80%
11
R
R
28
bepl
39
R
5440 1551
417 418
35 33
31 29
bepl
25
27
36
34
32
414
30
413
412
bepl
bepl
grasb
R
R
R
R
bepl
9
Vissering
5 3221
1B
R
4096
agrg
4921
R
22
20
bepl
7
1254
4097
R
R
3
5 7
bepl
R
bepl
10
8
R
6
R
4
13
2
15
17
23
21
19
1382
R
bepl
411 410
407
Havikskruid
1381
bepl
46
392
18
409
12
14
16
408
402
R
grasb
grasb
bepl
uid
403
404 405
(lw)
202
48
391
399
401
400
406
6
8
398
bepl
390
393
394
12
14
R
brug
bepl
50
R
15
A
38
32
36
34
4
bepl
395
389 54
397
56
58
R
52
grasb
bepl
grasb
bepl
R
2
bepl
396
bepl
R
A-AB
1
agrg
R
R
1331
669
455
457
R
5
R
387
65 67
71
69
61
R
459
461
463
91
89
19
465
93
469
467
97
99
23
25
27
29
3
91 93 95
59
(hs)
726
9 7
87
95
17 15 13 11
85
103
101
83
460 81
464
466
1
1339
101
99
97
81 83 85 87 381 990
988 987 986
103
985
57
75 77 79
grasb
bepl
73
55
1222
53
bepl
989
R
38-TR
74
462 79
R
2
1223
105
468 73
R
R
bepl
984
WA
3036
agrg
676
103
R
441
443
447
445
449
439
43
45 47 49 51 53 55
57
59
38
33
31
76
107
35
78
37
962
983
40
982
39
4
R
bepl
1220
1221
6
963
41
109
981
964
451
453
67
69
71
63
118
116
438
1108 1109
1110
980
670
grasb
120
124
WA nveg
R
442
440
R
446
721 122
bepl
R
R
bepl
bepl
448 126
450 128
bepl
30 28
80
1103
1102
1101
1100
1099
8
1
grasb
1105
1104
1107
1106
10
965
44
979
966
3
Andoorn
14
51
volkstuin "onze tuin"
49
16 18 20 22
26
24
28
32
36
967
46
5
47
12
45
R
30
7
43
978
968
48
969
42
82
40 38 36 34 32
agrg
R
108
114
102 100 98 96 94
Kattedoorn
bepl
R
11
39
37
R
grasb
bepl
35
Rolklave bepl
brug 119 117 115 113 111
84
112
54 52
26
602
bepl
bepl
50
436
48
92
46
R
44
88
72
64 66
86
R
52 970 971
86
975
974
973
972
88
bepl
zandbak
22 24
91
54 56
60
58
93
62 64 bepl
90
69
67 1113
71 73 75 77
1085
58
433
bepl
20
95
601
92
33
15 13
65
79
83 85 87 89
798
31
81
799
63
801 802 803 804
807 808
809
R
60
bepl
19
61
17
29
811 800
805 806
97
R
27
62
90
56
59
1087
99
R
94
R
bepl
16 18
12
789
788 787 786
57
25
790
r
5337
68 70
bepl
84
111
23
793
791
792
21
Rolklave
bepl
1291
955
107
105
103
2
25
21
23
1-I
109
14
29 27
37
Rolklaver
954
1
3-I
81
grasb
bepl
35 33 31
1219
3
5-I
956
R
1296
950
951
952
953
957
5
7-I
R
bepl
WS-WS N
(lw)
A
5375
80
orn
7
9-I
10
12
958
948
bepl
96
bepl
9
53 51 49 47 45 43
11
39
41
R
R
55
bepl
bepl
959
960
961
932
123 121
Kattedo
69
13
71
1 3 5 7 9
15
67
73
384
grasb
grasb
77
bepl
79
61
600
zandbak
110 108 106 104 102 100 98
bepl
R
2
14
4
933
16
934
18
935
20
936 937 938 939 940
R
R
6
grasb
50 48
698
699
687
110
54
56
58
8
52
10
66
12
R
grasb
945 941 942 946 947 943 944
32
64 62 60 R
700
112
bepl
30
701
690
114
bepl
bepl
55
23
25
27
31
41 39
35
72
R
14
1216
16
bepl
R
Sporthal Cellesbroek
1
bepl
684 685 686
R
720
116
719
37
R
33 29
53
89
R
R
A
43
47
49
51
R
R
118
R
98 100
706
74
683
Akelei
18
Akelei bepl
1214
20
1215
22
779
777
778
781
120
96
707
709
grasb
R
24
43
922
782
680 681
80
26
45
694 693 692 691
94
bepl
40 42 44
708
124
122
705
704
703
702
126 128
R
108
R
697 696 695
679
82
38
28
46
32 34 36
47 49
923
745
924
39
37
925
51
30 1097
53
926
921
920
927
55
88 90 bepl
grasb
R
bepl
R
31
919
928
916
677 678
R
106
104
102
1189
1190
1192
1200
1198
1197
1196
1195
1194
1193
1191
112
114
116
38
R
bepl
36
37
R
35 34 33 32
1199
28
30
31
1188
1187
91
R
93
R
59
57
929
915
918
917
29
930
914
83
913 912
884
29
R
95
113
120118
122
1186
bepl Florapad
R
1185
85 87 89
97
115-TR
111
109
Akelei
742
1184
573
572
574
107
105
594
117
75
886 887 888 889 890
23
911
21
885
910
19
563 564 565 566 567
570
569
568
101
593
592
1182 1181
45
R
73
103
99
895
894 893 892
17
bepl
896
891
562
591
596
1180
44
26
R
590
587
119 121
597
1179 1178
42
560 561
589
588
559
558
557
579
195 193 191 189
R
15
897
898
187
556
586
grasb
13
899
197
555
loem
R
124
1177
41
24
11
909
908
199
585
598
143
Paardeb
1152
3210
584
145
126
128
1176
40
580 581 582 583
147
130
23
1171
bepl
39
bepl
1153
1154
132
134
149
153 151
1155
22
7
bepl
R
907
201
203
900
901
159 161 163 165 167
R
R
906
1293
728
grasb
902
205
207
903
1294
209
575 576 577 578
1156
1
21
nveg
agrg
agrg
2,5
agrg
4912
R
R
136
1157
1151
1170
1169
Cellesbroeksweg
R
138
1158
2
1819
1168
WR-A2
V
17
bepl 1378
1167
1166
R
1246
1159
R
R
877
1377 1376 1375
bepl
1165
1164
agrg
agrg
grasb
1163
1162
2363
R
154
R
R
WR-A1
1161
R
158
160
162
876
156
152
1295
148 146 144
140
142
860
54
883
844
859
847 848 849
1313
8 9
6
11
10
7
52
858
40
878
875
879 880 881
840 841 842 843
51
857
854 853 852
839
850
851
856
50
Pinksterbloem
49
837
36 37
836
WA
3213
agrg
grasb
44
45
46
47
48
855
bepl
1244 Pinksterbloem
882
874
R
12
bepl
211
213
bepl
Muziek
2
W-1 T
agrg
16
12
(jh)
agrg
157
agrg
agrg
R
bepl
1348
835
34 35
834
868
11
bepl
N50
WS-WS
13
11
agrg
2026
agrg
agrg
1697
bepl
grasb
R
27
bepl
873 872 871 870 869
867
bepl
5
N50
WA
(r)
5
WR-A2
agrg
4514
14
gebied1 - Haven
151
1695
agrg
26
28 29 30 31 32 33
3 2 1
9 10
grasb
grasb
Kattedoo
(r)
weg
2025
WR-A1
149
4141
jk
agrg
agrg
(sw-bh)
Zwartendi
4513
WR-A2
2361
WR-A2
1694
25
8 7 6 5 4
bepl
bepl
bepl
bepl
bepl
k
7-TR
(-w)
weg
Buitendijks
186
agrg
183
1347
13 14 15 16
R
R
ijk
N
7
147
agrg
184
agrg
agrg
WR-A2
828 829 830 831 832 1346
Voetbalveld
grasb
24
824 825 826 827
R
865 864 863 862
bepl
grasb
bepl
grasb
N50
4
63
Buitendijks
R-2
65
69
agrg
170
185
Zwartendijk
agrg
R
bepl
bepl
bepl
Zwartend
WR-A1
(jh)
3033
WR-A1 V
agrg
182
WR-A1
3209
agrg
3206
3207 agrg
agrg
20
19
18
17
bepl
g
WR-C
agrg
(jh)
12A
3032
2359
WR-A2
agrg
3208
agrg
3-TR
agrg
21
23
22
818 819 820
bepl
R
bepl
Voetbalveld
Zwartendij
47
V-RV
4894
agrg
5
137
62
59
12-TR
V-RV
agrg
178
Rijksweg
WR-A2
146 agrg
1755
eksweg Cellesbro
6A
306
bepl
821 822 823
817
bepl
Rijkswe
484
nveg
1
7B
61
Buitendijksweg
2360
145 agrg
180
agrg
agrg
175
15
R
rn
agrg
agrg
agrg
agrg
1699
agrg
3202
grasb
Voetbalveld
e
N
46
60
58
3034
3369
Slaper
agrg
agrg
139
140
1698
agrg
174
agrg
1356
(vw)
(tu)
44
48
WS-WS
5
agrg
2028
1031
2358
agrg
grasb
Buitenb
Rijkswe
57
67
ksweg
138
agrg
8-TR
1355
Cellesbroe
agrg
1754
1032
8
2357
agrg
1354
78
142
2027
agrg
2689
agrg
agrg
1353
agrg
2694
agrg
agrg
3201
agrg
bepl
1363
grasb
bepl
pad
agrg
66
agrg
2693
agrg
agrg
agrg
bepl
bepl
Muziek
WR-A2
3
10
agrg
ksweg
Cellesbroe
2690
2691
agrg
agrg
bepl
R
604
Florapad
3368
10-TR
79
2688
agrg
1684
3205
grasb
2658
2-TR
R
Voetbalveld
R
1281
pad
N
54
77
agrg
75
agrg
agrg
agrg
agrg
17
agrg
368 grasb
N50
76
agrg
73
agrg
1753
3200
2029
agrg
5369
605
R
Rijksweg
(hs)
agrg
72
agrg
agrg
3199
agrg
trafo
2657
5368
R
R
grasb
2
Muziek
56
55
agrg
agrg
71
5400
130 agrg
agrg
grasb
Buitenb
1A
bepl
45
43
agrg
agrg
74
agrg
agrg
agrg
5392
grasb
R
bepl
Rigoletto
Rijksweg
nveg
42
53
agrg 52
68
12
agrg
5399
agrg
agrg
10A
grasb
5370
1B
Tosca
agrg
agrg
1
10A
10
agrg
5391
agrg
1371
grasb
1C
De Parelvissers
50
agrg
125
agrg
agrg
agrg
agrg
eg
roeksw
1D
eg
1362
roeksw
Tosca
51
4895
agrg
A
(hs)
agrg
agrg
agrg
12
5107
Buitenb
366
Rigoletto
WR-A2
agrg
94
agrg
T
(hs)
1A
WR-A2
1681
agrg
agrg
120
5
bepl
3
5301
(tu)
N
nveg
agrg
3
2351
(hs)
123
agrg
agrg
agrg
agrg
1
Carmen
nveg
41
971
agrg
agrg
8
agrg
agrg
agrg
264
bepl
g
agrg
2
agrg
119
5081
bepl
1372
grasb
grasb
Pinksterbloem
zandbak
bepl
1092
Tormen
R
130
2676
nveg
40
1457
N
agrg
agrg
6
agrg
agrg
1352
WS-WS
(r)
4916
agrg
agrg
agrg
631
Rolklaver
132
795
630
5459
134
1357
Akelei
Tijm
5458
Tuin
5457
Onze
629
Andoorn
straat
136
Tuin
Lovinkstra
5439
Onze
Vissering
628
4046
205
138
eksweg
47
404
627
Kamille
99
Hasselt
626
pad
(jh) (vw)
agrg
agrg
agrg
agrg
agrg
agrg
agrg
bepl
3365
R-1
bepl
agrg
agrg
agrg
agrg
agrg
agrg
Maten
93
nveg
3364
nveg
bepl
agrg
117
Buitendijksweg Symfonielaan
nveg
bepl
agrg
A
4
agrg
agrg
Florapad
nveg
R
V
Flevoweg
R
1195
agrg
Madrigaal
nveg
4074
R
WR-A2
agrg
2353
2
agrg
bepl
Orkestlaan
WA
4073
4761
grasb
grasb
426
81
duiker
agrg
agrg
Rijksweg Orkestlaan
3282
5071
gemaal
agrg
agrg
agrg
agrg
Aria 3688
WS-WS
5070
3410
85
agrg
agrg
Sportpad
(vw)
3363
5334
H
3409
85-08
85-09
85-07
agrg
1080
915
R R
1081
794 1083
85-10
Reeveweg
Paardebloem
Akelei
796
295
agrg
grasb
1172
916
75
Paardebloem
3255
85-11
75A
Cellesbro
grasb
1173
Bevernel
agrg
1174
Andoorn
797 Andoorn
Andoorn
Kattedoorn
straat
85-12
agrg
Kattedoorn
1082 Kattedoorn
917
Ganzebloem
traat
85-17
Havikskruid
Egmonds l van
100
85-18
Cellesbro
Lamoraa
85-16
3258
Beekman 2944 4741 4742 2946 2947
85-14
Kattedoorn
Ganzebloem
Rolklaver Ganzebloem
terstraat
85-15
2639
Ganzebloem
Leeghwa
85-13
Aria Concertlaan 3470 3471 3472 3473
Buitendijksweg
Havikskruid
Egmonds
l van
Bruynstra de
153 152
573 603
5456 Havikskruid
Lamoraa
raat
Lovinkstr
Berkhout van
Lorentzst
211 210
177 176
577
85-20
Koraal
Havikskruid Havikskruid
1338 1249
1250 1251
Teding
Leeghwa 56-GR01
Bumastra
209 208
175 174
575 601
85-21
126
85-19
5300
Drontermeer
Ganzebloem
eksweg
bepl
Cantate
straat
raat
207 206 173 157
578 598
Cellesbro
Triangel 3468 3467 3466 3465
Ballade
ststraat
Stevinst
Bumastra Vierlingh
at 56-GR02
traat
at
Gevers
Seeratts
at straat
terstraat 56-GR03
Endegee van
Thomas
5393
Marimba Luit
Ballade
straat
traat Triangel Luit
Hymne
Leemans
154
582
van
5296
g
Veneweg
Nieuwendi
5298
g
5297
Naaldewe
Marimba Concertlaan
Motet
Concertlaan
t
aat
Celesta
Motet
Sportpad
eg
Citer
roeksw
Aria
Concertlaan
De
Bovenb
Madrigaal Citer
4688
Sportpad Europa-alle
Fidelio
Citer
5299
4696
Europa-all 5119
Opera
Sportpad
Oss-straa van
142
162
Hendrik
151 150
141
Oudendi
139
583
straat 5295
4697
125-GR01
De
125-GR02
Otello
125-GR03
Nieuwendijk
al
5320
Nieuwendijk
Aria 125-GR04
4378
125-GR05
Otello
125-GR06
Cello
aat
125
102
149 148
140
105
580 596 595
760 584
608 626
427 655
jkstraat 138
135 124
van 123
61 5247
Terts
5246
Terts
Leeuwstr de
raat
953 5103
Aïda
5294
Kwart
5293
Kwart
5098
g
Iepenstra
Viandens 122
156 155 at
957
5292
roekswe
Tholenst
347
581
594
570
627
924 925 447 448 355
98 119
449
356
628
ijstraat 452
651 650
927
357
649 648
Noordtz 450 451
463
514 454 467
647
915 916 453 466
515
455 468
519 520
460 461
661 662
traat 121 120
ee 5266
Bovenb
ad 5265
Kwint
456 457 469
657
521 522 462
659
523 524
433 525 526
921
458 459
470 471
464 5264 16
9
R
oek
4
grasb
Buitenh
6
7
R
R
13
11
20
R
2
156
R
146
1
145
12
R
agrg
856
2
120
3
157
155
165
147 148
R
374
323
24
322 321
14
154
153
152
151
R
18
304
306
16
320 314 319 318
150
149
144
4
17
281
26
24
22
20
18
443
305 307 308
1
316
309
3
riet
317
5
14
7
Meander
5
3
286
285
284
283
282
312
310 311 313
riet
Koewei
Slaper
Loriéstraat 5291 5153 Overslaggronden
jk
45
riet
riet
riet
pilaar
pilaar
375
wgr
wgr
3
riet
riet
V
wgr
wgr
riet
N
riet
376
52
riet
bepl
50
48
wgr
46
44
60
58
868
56
40
864
riet
36
54
32
RR
wgr
867
34
riet
866
38
865
42
30
822
R
R
991
riet
wgr
RR
796
825
19
bepl
R
108
824
ntz
823
riet
514
bos
992
28
993
R
17
Z
R
Z
996
wgr
riet
Z
Z
827
26B
bos
Z
15
828
26C
bos
R
riet
26A
26D
WS-WK
riet
797
WA
riet
990
989
512
997
R R
13
bos
717
wgr
509
26
(vw)
718
716
714
R R
ee
bos
719
bos
18A
513
749
803
720
WS-WK
389
24
22 715
20
bos
9-TR
18
750
R
R
(r)
16
A
A
711
Tasveld
bos
802
N
(r)
510
508
R
14
710
R R
bos
12
1003
bos
709
801
8
(vw)
(r)
WS-WK
101
10
506
wgr
J.L.M.
507
Niersallee
bos
WA
Mr
94
V
riet
bos
995
(r)
WS-WS
532
W-2
994
Zwolseweg
Naaldewe
e
472
358
667
421 51-GR11
527 528
420 51-GR12
351 42-GR02
5152
Niersalle
2641 5116 5151
J.L.M.
51-GR14
665 666 51-GR13
663 664
529 51-GR15
349 42-TR
5316 5-NUTS
Mr.
3985
609
hof
350 42-GR01
5319
Slaper
Esdoorn
762
3986
352 42-GR03
Veneweg
83-GR01
5318
Niersallee
83-GR02
5317
J.L.M.
83-GR03
5315
Mr.
Meidoornhof
353 42-GR04
5314
Slaper
83-GR04
5313
Europa-allee
Madriga 83-GR05
5312
Slaper
83-GR06
5309
Venedijk Noord
83-GR07
5310
Venedijk
f Venedijk
Esdoornho 5308
Binnenhoek
N50 5195
5263
lee
d 5092 5262
Niersal
Florapa 5091
5261
J.L.M.
loem 5203
Mr.
Paardeb 5260
d
1150 5090 1810 247-GR01
Twiegweer
1149 straat
3039 1809 247-GR02 445
1148
f 247-GR03
446
1147 4-GR01 247-GR04
447
1146 521 522 523 1943 4-GR02 247-GR05 1807
448
r 4-GR03
116-GR01
449
Rolklave 4-GR04 1827
4035 Binnenhoek
1090
Esdoornho 116-GR02
Schietwilg
1089 Vermuyden
1761 281-GR01
Treurwilg
1088 e
1929 126-GR04 lg
Europa-alle 281-GR02 1762
Treurwi
l 34-GR01 281-GR03
eerd
1086 126-GR03
Twiegw
Beverne 1163 34-GR02 1164 34-GR03 1165 34-GR04 1168 34-GR05 1169 34-GR06 1172 34-GR07 1175 34-GR08 1176 281-GR04
skamp
1218 126-GR02
Onweer
ad
4038 126-GR01 1932
450
Kruidenp 281-GR05
451
Kruidenp 4879 452
pad
straat 4878
223
ad 5366
224
r 1138 19-GR03 19-GR02 1893 164-GR01
225
Kruidenp straat 164-TR02
226
Vermuyden
Populieren 164-GR03
453
4537 164-TR
454
18-GR01
455
Harmonie Lindestraat
5135 18A-GR01 5134 18-GR02 1148 18-GR03 1150 18-GR04 1152 18-GR05 1154 18-GR06 1156 18-GR07 1159 18-GR08 1160
228
1112 enstraat 2-GR02
457
Veldbloe
Populier
1026 2-GR03 1025 2-GR04 1024 2-GR05 1023 2-GR06 1022 2-GR07 1021 2-GR08 1020 458
1096 Rolklave at
459
Elzenstraat Wilgenstra
460
1093 an
461
nstraat Kastanjela
462
4956 51-GR01
1084 51-GR02 1082 51-GR03 1092 51-GR04 1091 51-GR05 1045
Schietwilg
1094 1095 Wortma 51-GR10 1044 51-GR09 1039 1043 1042 1038 51-GR08 1041 1057 51-GR07 1056 51-GR06 1040 1036
Knotwilg
llee 161-TR
Knotwilg
Europa-a 51-GR16
463
445
1033 51-GR17 466
952 51-GR18
Bindwilg
443 444 51-GR19 1034
51-GR20 1035
Bindwilg
951
673 674 Katwilg
949
671 672
Katwilg
4955 948
669 670 Waard
Akelei 937 938
668 Delta
4957 644 645
Geul
Akelei 947 642 643
Delta
203
945 640 641
Vlashoek
Geul
204 934 935
638 639 Terp
mpad
202 943 944
441
636 637 467
4958 962 624
468
Tijm
930 439 634 635
469
4743 200 201
507 508 623 470
4901
199 506 620
Onland
471
4902 197 198 435 436 590
Land p
4903 195 196
56 618
Nieuwe Bouwkam
194 929 617
Rille
Waard
5037 53
616 Korte Kronkelwilg
Jan
94 586
Kronkelwilg
4900 40 613 Rille
Grind
aat
30
nstraat Lange
Grind
Arkelstr
41
Huisma Terp Koeweide
Zandrug
912
L. Eikenstraat Terp
Koeweide
weg
Tijm
905
aat 4043 De Knoop
Chalmot
van
Mijlestr traat Overslaggronden
de
908
der Huismans Donk
van L.
de Omloop
De Knoop
Zandrug
nstraat 416 417 at de Omloop
Rivierduinen
Kleiput
IJsseldijk Donk
Kleiput
414 415 rnsestra
Beukenweg
317
Zwolseweg
505
bos
(sl)
9A
agrg
(sl)
98
(sl)
H
9
N
(h≤2 )
531
43
agrg
agrg
1
agrg
559
Zwolseweg
(sl)
(sl)
(sl)
111
wgr
40
2A
113
560
g
Zwolsewe
agrg
A
agrg
9B
144
143
N
(sw-in)
(sl)
(vw)
2
579
Uiterwijkseweg
Kleiput
410 411 Apeldoo
g
ek
Uiterwijksewe
Buitenho
412 413
Niersall
408 409
J.L.M.
406 585
Beukenweg 4-TR
agrg
6
bos
114
930
500
147
4
806
141
40
42
42A
39
11
37
115
W-1
(sw-in)
V
R
8
36
985
12
118
agrg
537
riet
498
agrg
agrg
807
11A
140
agrg
497
g
Zwolsewe
149
561
W-1
16
456
agrg
146
agrg
N
2
6
3,5
496
120
150 agrg
agrg
agrg
WS-WK
WR-A1
6
3,5
WR-A3 WR-A1
bos
538
WS-WS
Uiterwijkseweg
10
agrg
(os)
986
455
38
(sw-in)
WS-WK
499
11-TR
142
agrg
929
agrg
457
riet
738
Zwolsewe g
V
agrg
13
weg Uiterwijkse
agrg
152
137
138
762
504
agrg
494
501
739
agrg
763
agrg
agrg
153
135
912
155
122
agrg 134
46
154
bos
157
agrg
46-TR
11
9A
riet
133
bos
agrg
492
bos
Sonnenbergweg
Wortma
Tasveld Mr
Sonnenbergweg
de
5311
KOLK
Kolk
weg
Buitendijks
KOLK
Buitendijks
g
Zwolsewe
rgweg
Sonnenbe
158
20
18
788
131
bos
agrg
307
agrg
765
agrg
agrg
132
764
agrg
agrg
562
agrg
503
12 december 2013 eindconcept pagina 187 van 222
BIJLAGE 16 SPECIFICATIES EN ONDERBOUWINGEN BOVENWIJKSE VOORZIENINGEN Bijlage 16A memo specificaties en onderbouwingen
12 december 2013 eindconcept pagina 188 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 189 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 190 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 191 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 192 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 193 van 222
Bijlage16B1 Overzichtskaart bovenwijkse voorzieningen
12 december 2013 eindconcept pagina 194 van 222
Bijlage 16B2 Overzichtskaart voorzieningen buiten het exploitatieplangebied, volledig toerekenbaar hieraan.
12 december 2013 eindconcept pagina 195 van 222
Bijlage 16C nota kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen
Nota Kostenverhaal Gemeente Kampen 2010 Kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse verevening en bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen
dossier : registratienummer : versie : juli 2011
© DHV B.V. Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van DHV B.V., noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd. Het kwaliteitssysteem van DHV B.V. is gecertificeerd volgens ISO 9001.
DHV B.V.
INHOUD
BLAD
1
INLEIDING
2
2 2.1 2.2 2.3 2.4
HOOFDLIJNEN KOSTENVERHAAL Doel Wro inzake kostenverhaal Kostenverhaal van (bovenwijkse) voorzieningen Bovenplanse kosten Bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen
3 3 4 5 5
3 3.1 3.2 3.3 3.4
TOEPASSING KOSTENVERHAAL IN KAMPEN Algemene beleidslijn Bovenwijkse voorzieningen Bovenplanse kosten Bijdragen in ruimtelijke ontwikkelingen
7 7 7 10 10
4
EINDAFREKENING
12
5
LITERATUURLIJST
13
6
COLOFON
14
Nota Kostenverhaal
15 juli versie 2 -1-
DHV B.V.
1
INLEIDING
De Structuurvisie Kampen 2030 is op 28 mei 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. In deze structuurvisie zijn onder meer ruimtelijke investeringen benoemd om de ambities van de gemeente Kampen te kunnen realiseren. De gemeente Kampen wenst deze investeringen niet of niet geheel zelf te bekostigen, maar de kosten daarvan zoveel mogelijk te verhalen op exploitanten die profijt hebben van de investeringen of die daaraan vrijwillig willen bijdragen. De juridische basis voor dit beleidsuitgangspunt is te vinden in de op 1 juli 2008 in werking getreden Wet ruimtelijke ordening (Wro), afdeling 6.4. Deze wet biedt gemeenten de juridische grondslag om op basis van vrijwilligheid met exploitanten overeenkomsten te sluiten over de financiële aspecten van grondexploitaties, waaronder het verhalen van gemeentelijke kosten en het afspreken van financiële bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen. Als geen overeenkomst tot stand komt, heeft de gemeente, door middel van het nieuwe instrument van het exploitatieplan, de mogelijkheid het verhalen van kosten af te dwingen. De wet gaat uit van een verplichting voor de gemeente tot het verhalen van de door de gemeente gemaakte en te maken kosten in verband met de locatie-ontwikkeling. Het bedingen van bijdragen voor ruimtelijke ontwikkelingen is facultatief. Aanleiding en doel van de nota In april 2009 is de Nota Grondbeleid van de gemeente Kampen vastgesteld. Hierin is vastgelegd dat de gemeente Kampen een Nota Kostenverhaal zal vaststellen. De gemeente Kampen wil met deze nota concreet toepassing geven aan de mogelijkheden voor kostenverhaal van bovenwijkse investeringen, bovenplanse verevening en bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen, bij zowel gemeentelijke als particuliere grondexploitaties. Deze beleidsnota heeft geen betrekking op de dekking van de investeringen. De investeringen worden afzonderlijk aan de raad voorgelegd ter besluitvorming, waarbij tevens de concrete dekking van de desbetreffende investering wordt geregeld. Status Deze nota omvat een door de raad vastgesteld beleidskader voor het verhalen van de kosten van bovenwijkse voorzieningen, voor bovenplanse kosten en voor bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Indien het grondbeleid dan wel de structuurvisie wijzigt of wanneer hernieuwde inzichten zijn ontstaan ten aanzien van de Nota Kostenverhaal zal deze nota worden gewijzigd. In de op basis van deze beleidsnota jaarlijks vast te stellen “Toerekening Bovenwijkse Voorzieningen” worden de consequenties van het vastgestelde beleid met betrekking tot het kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen afzonderlijk behandeld. Per bovenwijkse voorziening wordt de investering benoemd en wordt aangegeven op basis van welke grondslag en welke rekenmethodiek kostenverhaal bij locatieontwikkelingen plaatsvindt. Dit document zal jaarlijks gelijktijdig met de herzieningen van de grondexploitaties ter vaststelling aan het college worden aangeboden. De financiële consequenties voor de eerstkomende 4 jaar worden meegenomen in de Perspectiefnota. De raad krijgt inzicht in de (financiële) consequenties van de beleidskaders bij het vaststellen van een grondexploitatie dan wel bij het verlenen van kredieten voor een concrete bovenwijkse voorziening. Leeswijzer In deze nota wordt allereerst ingegaan op de werking van het kostenverhaal(hoofdstuk 2). Daarna worden de beleidskeuzes van de gemeente Kampen weergegeven ten aanzien van kosten van (bovenwijkse) voorzieningen, bovenplanse kosten en bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen (hoofdstuk 3). Tenslotte wordt de eindafrekening van het kostenverhaal toegelicht.
Nota Kostenverhaal
15 juli versie 2 -2-
DHV B.V.
2
HOOFDLIJNEN KOSTENVERHAAL
Het verhalen van kosten door de gemeente heeft haar wettelijke basis in de Wro (Wet ruimtelijke ordening). Voor een goed begrip van deze nota en het functioneren daarvan wordt hieronder kort de werking en toepassing van de Wro met betrekking tot kostenverhaal uiteengezet.
2.1
Doel Wro inzake kostenverhaal Voor 1 juli 2008 kon de gemeente op basis van de exploitatieverordening (artikel 42 WRO oud) overeenkomsten sluiten over het verhalen van kosten. De gemeente kon het sluiten van een overeenkomst niet afdwingen bij de initiatiefnemer van een locatieontwikkeling. Daarnaast was er onduidelijkheid over de omvang van de te verhalen kosten en kon de gemeente daarom achteraf geconfronteerd worden met een initiatiefnemer die weigerde te betalen of in rechte terugbetaling vorderde van het door hem betaalde bedrag. Dergelijke vorderingen zijn verschillende malen door de rechter gehonoreerd, zowel omdat niet voldaan was aan formele bepalingen uit de exploitatieverordening, alsook omdat kosten verhaald werden die door de rechter ongeoorloofd werden geacht. Om aan de onzekerheid die deze praktijk met zich mee bracht een einde te maken en om ook kosten te kunnen verhalen van initiatiefnemers van locatieontwikkelingen die geen overeenkomst aan willen gaan met de gemeente, is hoofdstuk 6 van de Wro opgesteld (ook wel “grondexploitatiewet” genoemd). Dit hoofdstuk omschrijft limitatief tot betaling van welke kosten een initiatiefnemer kan worden gedwongen middels het exploitatieplan. Over de kosten die opgenomen worden in een exploitatieplan kan ook een overeenkomst worden gesloten. Deze overeenkomst kan naast afspraken over dit kostenverhaal ook afspraken bevatten over in de Wro benoemde financiële bijdragen. Op basis van de Wro kunnen ook eisen gesteld worden aan het bouwrijp maken, de openbare ruimte en de nutsvoorzieningen en kunnen eisen worden gesteld ten aanzien van sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. Deze aspecten van de Wro laten wij in het kader van deze nota verder buiten beschouwing. In onderstaand schema is afdeling 6 van de Wro schematisch weergegeven. In de rest van dit hoofdstuk wordt dit schema nader toegelicht.
anterieure overeenkomst
structuur visie
posterieure overeenkomst
bestemmingsplan/ projectbesluit Exploitatieplan
bouwvergunning met financiële voorwaarde
inning indien nodig: bouwstop of intrekking vergunning
Bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen Kostenverhaal van (bovenwijkse) voorzieningen / Bovenplanse kosten
Nota Kostenverhaal
15 juli versie 2 -3-
DHV B.V.
2.1.1
Twee sporen: privaatrecht en publiekrecht Voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan of projectbesluit kan de gemeente, als hierin één of meer bouwplannen worden mogelijk gemaakt, met de grondeigenaren of exploitanten een overeenkomst sluiten. We noemen dit een anterieure overeenkomst. Op deze overeenkomst is het privaatrecht van toepassing en geldt een ruime mate van contractsvrijheid. Art. 6.2.1 Bro geeft aan wat onder een bouwplan wordt verstaan:
•
de bouw van één of meer woningen;
•
de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
•
de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² of met één of meer woningen;
•
de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
•
de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1000 m² bedraagt;
Als er geen overeenkomst tot stand is gekomen over kostenverhaal en de gemeente wil toch het bestemmingsplan, projectbesluit of wijzigingsplan vaststellen, dan moet tegelijk met dit ruimtelijk plan ook een exploitatieplan worden vastgesteld. Het kostenverhaal is dan niet ‘anderszins verzekerd’ (art. 6.12 Wro). Uit het exploitatieplan, dat een publiekrechtelijk besluit is, blijkt de hoogte van de door een initiatiefnemer te betalen bijdrage in de kosten van de locatieontwikkeling. Ook als er wel een anterieure overeenkomst tot stand is gekomen, kunnen er redenen zijn om toch tot vaststelling van een exploitatieplan over te gaan, bijvoorbeeld als er onvoldoende zekerheid bestaat over de uiteindelijke betaling van het kostenverhaal of de nakoming van de locatie-eisen (bijvoorbeeld als de marktpartij failliet gaat en de contractpositie wordt verkocht). Na vaststelling van het exploitatieplan heeft een initiatiefnemer de keuze om alsnog een overeenkomst met de gemeente te sluiten. Dit noemen we een posterieure overeenkomst. Deze overeenkomst moet inhoudelijk overeen stemmen met het exploitatieplan. De overeenkomst bevat bij voorkeur ook een regeling voor de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente. Als geen overeenkomst gesloten wordt, dan moet aan de bouwvergunning een financiële voorwaarde verbonden worden. Om betaling van de bijdrage af te dwingen heeft de gemeente allerlei publiekrechtelijke instrumenten ter beschikking, waaronder het opleggen van een bouwstop of het intrekken van de bouwvergunning.
2.2
Kostenverhaal van (bovenwijkse) voorzieningen De gemeente is bevoegd en verplicht de kosten die zij maakt te verhalen. Welke kosten dat zijn in het geval van het exploitatieplan, is limitatief omschreven op de zogenaamde kostensoortenlijst, art. 6.2.46.2.5 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op deze lijst komen onder andere voor kosten voor onderzoeken, kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering, kosten voor compensatie van natuurwaarden en kosten voor de aanleg van voorzieningen. De voorzieningen waarvan de kosten verhaald kunnen worden zijn omschreven in artikel 6.2.5. Het gaat dan om
Nota Kostenverhaal
15 juli versie 2 -4-
DHV B.V.
voorzieningen als riolering, infrastructuur, groenvoorzieningen, verlichting, brandkranen, straatmeubilair, speeltoestellen, ed. Deze voorzieningen kunnen zowel binnen als buiten het exploitatiegebied gelegen zijn. Een voorziening wordt bovenwijks genoemd als de voorziening niet alleen profijt oplevert voor het exploitatiegebied, maar ook voor andere ontwikkelingen. Criteria Om kosten van voorzieningen te mogen verhalen dient voldaan te zijn aan drie criteria. Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de voorzieningen. Toerekening: de kosten zouden zonder de ontwikkeling van de locatie niet gemaakt worden of de kosten worden mede ten behoeve van de locatie gemaakt. Kosten kunnen niet worden toegerekend als zij worden gedekt door gebruikerstarieven. Proportionaliteit: als meer ontwikkelingen profijt hebben van de voorziening, dienen de kosten op basis van evenredigheid te worden verdeeld over de betrokken ontwikkelingen. Van belang is tenslotte dat de locatieontwikkeling de kosten kan dragen. Als kosten verhaald worden op basis van een exploitatieplan geldt namelijk dat er niet meer kosten verhaald mogen worden dan er opbrengsten zijn (art. 6.16 Wro).
2.3
Bovenplanse kosten De wet geeft ook een regeling ten aanzien van bovenplanse kosten (artikel 6.13 lid 7 Wro), deze komt er op neer dat de tekorten van de ene locatie worden gedekt door de positieve resultaten van een andere locatie (bovenplanse verevening). Bovenplanse kosten kunnen voor meerdere locaties of gedeeltes daarvan in het exploitatieplan worden opgenomen in de vorm van een fondsbijdrage, indien er voor deze locaties of gedeeltes daarvan een structuurvisie is vastgesteld, welke aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen. De criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid zijn van toepassing als deze kosten middels het exploitatieplan worden verhaald. Voor bovenplanse verevening kan ook in een anterieure overeenkomst een bijdrage worden overeengekomen, zie hierna de bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen.
2.4
Bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen Zoals hierboven aangegeven hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld als de gemeente voorafgaand aan het vaststellen van het bestemmingsplan of projectbesluit een overeenkomst over grondexploitatie heeft gesloten met de initiatiefnemers. Deze overeenkomst regelt het kostenverhaal en, indien nodig, bijvoorbeeld ook eisen aan het openbaar gebied en de nutsvoorzieningen en de overdracht van het openbaar gebied. Deze overeenkomst kan ook afspraken bevatten over bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Een bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen is een bijdrage die de gemeente en de initiatiefnemer op basis van vrijwilligheid afspreken. Het gaat hierbij niet om kostenposten die genoemd zijn op de kostensoortenlijst, maar om een bijdrage aan belangrijke, fysieke maatschappelijke functies als bijvoorbeeld natuur, waterberging, recreatie, infrastructuur, culturele en maatschappelijke voorzieningen. Anders dan bij het verhalen van kosten gelden de drie criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid niet voor bijdragen aan ‘ruimtelijke ontwikkelingen’. Om een bijdrage te mogen vragen voor ruimtelijke ontwikkelingen is slechts van belang dat er op een hoger schaalniveau sprake is van samenhang tussen de desbetreffende (opbrengstgevende) ontwikkeling en de ruimtelijke ontwikkeling, waarvoor een bijdrage wordt gevraagd. De ruimtelijke ontwikkeling waarvoor een bijdrage wordt gevraagd dient te zijn vastgelegd in een vastgestelde structuurvisie.
Nota Kostenverhaal
15 juli versie 2 -5-
DHV B.V.
Onderstaand een samenvatting van de belangrijkste kenmerken van kosten van (bovenwijkse) voorzieningen, bovenplanse kosten en bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen:
Kosten van (bovenwijkse) voorzieningen Bovenplanse kosten Bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen
Nota Kostenverhaal
Opnemen in exploitatieplan?
P-t-p criteria van toepassing? Ja
Instellen fonds (bestemmingsreserve) vereist? Nee
Opnemen in anterieure overeenkomst? Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Nee
Nee
Ja
15 juli versie 2 -6-
DHV B.V.
3
TOEPASSING KOSTENVERHAAL IN DE GEMEENTE KAMPEN
3.1
Algemene beleidslijn De gemeente Kampen verhaalt de door haar gemaakte kosten met behulp van het instrumentarium dat de Wro biedt. Het privaatrechtelijke spoor van het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft hierbij de voorkeur. Voorzieningen die aangelegd worden ten behoeve van een locatieontwikkeling, worden zoveel mogelijk verhaald op de locatieontwikkeling. Deze voorzieningen kunnen zowel in als buiten het plangebied gelegen zijn (art. 6.2.4 sub c en e Bro).
3.2
Bovenwijkse voorzieningen Ter onderbouwing van het verhalen van kosten voor bovenwijkse voorzieningen (voorzieningen die voor meerdere locaties profijt opleveren en toerekenbaar zijn) worden in de jaarlijks vast te stellen notitie “Toerekening Bovenwijkse Voorzieningen” de voor de komende tien jaar voorziene bovenwijkse voorzieningen beschreven en de kostendragende locatieontwikkelingen aangewezen, waarbij onderbouwd wordt waarom of op welke wijze sprake is van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Om de proportionaliteit te bepalen worden de kosten gemoeid met de bovenwijkse voorziening via de in deze nota beschreven maatstaf evenredig verdeeld over de kostendragende locatieontwikkelingen (uitgedrukt in een percentage). Deze kosten worden zowel, indien de gemeente hierover overeenstemming bereikt met een initiatiefnemer, verhaald op basis van een anterieure overeenkomst, als, bij gebreke hiervan, verhaald op basis van een exploitatieplan. De gemeente Kampen maakt onderscheid in twee typen bovenwijkse voorzieningen: infrastructurele voorzieningen en groenvoorzieningen. In de volgende paragrafen worden beide nader toegelicht. Wanneer daarbij de proportionaliteit bepaald moet worden op basis van het aantal woningen, dient de oppervlakte van winkels, kantoren en bedrijven omgerekend te worden naar woningequivalenten, zodat deze vergelijkbaar zijn. In onderstaande tabel is vastgelegd wat de verhouding is om tot woningequivalenten te komen. 1
Woningequivalenten functies woningen
3.2.1
verhouding eq. 1
eenheid st
winkels
100
m2 vvo
kantoren
100
m2 bvo
bedrijven
1000
m2
Infrastructurele voorzieningen De gemeente Kampen is voornemens een aantal infrastructurele voorzieningen in de gemeente aan te leggen. Dit betreft ontsluitingswegen van locaties, fietsverbindingen en voorzieningen ten behoeve van het
1
De woningequivalenten zijn gebaseerd op landelijke gemiddelden (DHV, januari 2010)
Nota Kostenverhaal
15 juli versie 2 -7-
DHV B.V.
openbaar vervoer. Deze voorzieningen staan in verbinding met bestaande en toekomstige bebouwing. Genoemde voorzieningen vallen onder artikel 6.2.5 Bro en zijn als zodanig verhaalbaar. Per voorziening wordt in de jaarlijks vast te stellen notitie “Toerekening Bovenwijkse Voorzieningen” aangegeven op welke wijze voldaan wordt aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Vervolgens wordt in dit document per voorziening op een kaart aangegeven waar de voorziening zich bevindt. In zijn algemeenheid geldt voor infrastructurele voorzieningen het volgende: Profijt: een deel of het geheel van de wijk heeft profijt van de voorziening. Een inwoner heeft de mogelijkheid om er gebruik van te maken en/of ondervindt hier gemak van. Bijvoorbeeld voor de ontsluiting van de wijk, door een kortere route die afgelegd wordt of door een afnemende reistijd. Toerekenbaarheid: de voorziening wordt mede aangelegd ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling of de wijziging van de bestaande functie. Proportionaliteit: de mate van het profijt wordt bepaald door de verkeersbewegingen die de ontwikkeling met zich mee brengt. De verkeersbewegingen worden berekend middels een onafhankelijk verkeersmodel. In zijn algemeenheid geldt voor openbaar vervoer voorzieningen het volgende: Profijt: een deel of het geheel van de ontwikkeling heeft profijt van de voorziening omdat de inwoners van de wijk hiervan gebruik kunnen maken. Hiervan is sprake binnen een afstandscirkel van 800 meter om de 2 openbaar vervoer voorziening , met uitzondering van (delen van) wijken die binnen de genoemde afstandscirkel zijn gelegen, maar door een redelijkerwijs niet te passeren (natuurlijke) barrière afgescheiden zijn van de betreffende voorziening. Toerekenbaarheid: de voorziening wordt mede aangelegd ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling of de wijziging van de bestaande functie. Proportionaliteit: Als alleen de locatieontwikkeling zich binnen genoemde afstandscirkel bevindt, dan wordt de voorziening voor 100% toegerekend aan de locatieontwikkeling. Bevinden zich meerdere locatieontwikkelingen en/of bestaande wijken zich binnen deze afstandscirkel, dan draagt elke locatieontwikkeling en iedere bestaande wijk bij naar rato van het aantal binnen de afstandscirkel gelegen woningequivalenten per wijk.
2
De keuze voor het gebruik van OV is voor een groot deel afhankelijk van de tijden van voor- en natransport naar een hoogwaardige OV-halte (treinstation of sneltramhalte). Uit diverse onderzoeken blijkt dat aanzienlijk meer gebruik wordt gemaakt van het OV, wanneer zich een dergelijke OV-voorziening (treinstation of sneltramhalte) op loopafstand van de eigen woning bevindt. In de praktijk blijkt dat wanneer eerst de auto moet worden gebruikt om een OV-halte te bereiken, de overstap naar het OV vrijwel niet meer gemaakt wordt, tenzij de bestemmingslocatie slecht bereikbaar is met eigen auto. De tijd die nodig is voor voor- en natransport levert met name op kortere reizen een belangrijke bijdrage aan al dan niet gebruik van openbaar vervoer, omdat de reistijdverhouding ten opzichte van de auto daarmee sterk wordt beïnvloed. Uitgangspunt voor de baattoerekening van OV-voorzieningen is dan ook de (loop)afstand tot de voorziening. Deze toerekeningssystematiek is niet nieuw, maar wordt vaker toegepast voor de bekostiging ( van de ontwikkeling van OV-voorzieningen .”RijnGouweLijn”, 2005). De woonlocatie wordt namelijk aantrekkelijker voor mensen die per OV hun woon-werk-verkeer of woon-schoolverkeer kunnen realiseren. Het CBS gebruikt voor loopafstand een maximale afstand van 1 kilometer (Ruimtelijk Planbureau, 2003). Een maximale afstand van 1 kilometer kan worden vertaald in een straal van 800 meter (vogelvlucht) rond de desbetreffende voorziening. Nota Kostenverhaal
15 juli versie 2 -8-
DHV B.V.
3.2.2
Groenvoorzieningen De gemeente Kampen is voornemens om groenvoorzieningen in de gemeente aan te leggen. Hierbij wordt gedacht aan ecologische zones, parken, plantsoenen, verblijfsrecreatie en speelplaatsen. Ten aanzien van de ecologische zones is het uitgangspunt van de gemeente een aaneengesloten netwerk zonder onderbrekingen, met lijnen van ruime omvang en met verbindingen met het buitengebied. Genoemde voorzieningen vallen onder artikel 6.2.5 Bro en zijn als zodanig verhaalbaar. Algemene groennorm De gemeente hanteert voor de beoordeling of een nieuwe woonwijk binnen het plangebied voldoende 2 3 groenvoorzieningen bevat een maatstaf van 75 m per woning , tenzij de aard van het plan een groter groenoppervlak per woning vereist. Wanneer niet aan deze maatstaf voldaan kan worden en het plan desondanks ten aanzien van de overige aspecten door de gemeente als aanvaardbaar wordt beoordeeld, dient het ontbrekend oppervlak aan groenvoorzieningen in omliggend gebied gecompenseerd te worden. Dit kan in mindering worden gebracht op het oppervlak van een aangrenzende bovenwijkse groenvoorziening, welke voor dat deel vervolgens niet meer als bovenwijks kan worden aangemerkt. In zijn algemeenheid geldt voor groenvoorzieningen het volgende: Profijt: een deel of het geheel van de ontwikkeling heeft profijt van de voorziening omdat de inwoners van de wijk hiervan gebruik kunnen maken. Hiervan is sprake binnen een afstandscirkel van 300 meter om de 4 groenvoorziening met uitzondering van (delen van) wijken die binnen de genoemde afstandscirkel zijn gelegen, maar door een redelijkerwijs niet te passeren barrière afgescheiden zijn van de betreffende voorziening. Toerekenbaarheid: de voorziening wordt mede aangelegd ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling of de wijziging van de bestaande functie. Proportionaliteit: Als alleen de locatieontwikkeling zich binnen genoemde afstandscirkel bevindt, dan wordt de voorziening voor 100% toegerekend aan de locatieontwikkeling. Bevinden zich meerdere locatieontwikkelingen en/of bestaande wijken zich binnen deze afstandscirkel, dan draagt elke locatieontwikkeling en bestaande wijk bij naar rato van het aantal binnen de afstandscirkel gelegen woningen per wijk. Rekenvoorbeeld Aanleg van een groenvoorziening totale investering € 500.000. Wijk A Totaal aantal woningen per wijk
300
400
Aantal woningen binnen de afstandscirkel
250
100
Proportionaliteit
71%
29%
Bijdrage per wijk
71% * € 500.000 =
29% * € 500.000 =
€ 355.000
3 4
Wijk B
€ 145.000
Groenstructuurplan, stad Kampen 2000. De bereikbaarheid van voorzieningen is van belang voor het gebruik van de voorziening. De afstandsmaat van groen naar de woning bedraagt 500 meter (Alterra 2004). Barrières zoals grootschalige infrastructuur zijn daarin meegenomen. Om groen bereikbaar te houden voor ouderen en kleine kinderen wordt een afstandsmaat van 300 meter gehanteerd (Grahn 2002). De afstandscirkel van 300 meter is gehanteerd omdat dit de afstand hemelsbreed is. De werkelijke afstand die wandelend dan wel fietsend wordt afgelegd is groter. De werkelijk afgelegde afstand tot aan de groenvoorziening zal zich bevinden tussen de 300 en 500 meter.
Nota Kostenverhaal
15 juli versie 2 -9-
DHV B.V.
Per voorziening wordt in de jaarlijks vast te stellen notitie “Toerekening Bovenwijkse Voorzieningen” aangegeven op welke wijze voldaan wordt aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.
3.3
Bovenplanse kosten De gemeente Kampen heeft in de Structuurvisie Kampen 2030 geen investeringen benoemd als bovenplanse kosten. De gemeente Kampen zal daarom in exploitatieplannen geen bijdrage voor bovenplanse kosten opnemen.
3.4
Bijdragen in ruimtelijke ontwikkelingen Een bijdrage ten behoeve van een ruimtelijke ontwikkeling speelt alleen een rol in de anterieure fase. In het exploitatieplan en de posterieure overeenkomst kan geen bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen worden opgenomen. De gemeente Kampen wil in anterieure overeenkomsten een bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen afspreken met de initiatiefnemer van één of meer bouwplannen voor één of meer van onderstaande ruimtelijke ontwikkelingen. Per ruimtelijke ontwikkeling wordt een korte toelichting gegeven en verwezen naar de relevante onderdelen uit de Structuurvisie Kampen 2030. Parkeren historische binnenstad De uitstraling en de verblijfskwaliteit van de historische binnenstad kunnen worden verbeterd door de auto een minder dominante positie te geven. Bereikbaarheid en parkeermogelijkheden zijn echter cruciaal voor ondernemers in de binnenstad en bewoners van Kampen, waaronder ook bewoners van nieuwe locatieontwikkelingen in de gemeente. De gemeente Kampen wenst aan de randen van de binnenstad (verdiept) parkeren te realiseren. (zie paragraaf 5.4 Structuurvisie). Hierdoor kan er een autoluwe binnenstad ontstaan waardoor er geen sprake is van onnodig zoekverkeer waardoor de bereikbaarheid en de verblijfskwaliteit verbeteren. Buitengewoon duurzaam Buitengewoon duurzaam is een aandachtspunt in de Structuurvisie (zie paragraaf 5.7, p. 85). De gemeente Kampen wil op een verantwoorde manier omgaan met schaarse zaken als ruimte, energie en materialen. De gemeente Kampen wenst met initiatiefnemers van bouwplannen in of rond glastuinbouwlocatie de Koekoek een anterieure overeenkomst te sluiten waarin tevens –indien de locatieontwikkeling dit kan dragen- een bijdrage wordt afgesproken voor: (onderzoek naar) energie-opwekking en hergebruik van energie; (onderzoek naar) het gebruik van aardwarmte voor de verwarming van kassen. Deze bijdrage kan zowel financieel zijn als in natura, bijvoorbeeld doordat bij het desbetreffende bouwplan genoemde opgaven worden gerealiseerd. Zwembad De Steur In de Structuurvisie (paragraaf 2.3, blz. 23) is de nieuwbouw van zwembad De Steur benoemd in het kader van de belangrijkste opgaven van de gemeente ten aanzien van het niveau van maatschappelijke voorzieningen. Het zwembad heeft een functie voor de gehele gemeente, inclusief nieuw te ontwikkelen locaties.
Nota Kostenverhaal
15 juli versie 2 - 10 -
DHV B.V.
Robuust ecologisch raamwerk De gemeente Kampen wenst in aansluiting op het blauwe raamwerk een robuust ecologisch raamwerk tot stand te brengen, zowel in als buiten het stedelijk gebied, waarbij tevens sprake is van nieuwe natuurontwikkeling. (Structuurvisie paragraaf 5.6, blz 83 en blz 96) Concreet betreft dit de volgende locaties: Stadsrand IJsselmuiden/Mastenbroek Stadsrand IJsselmuiden/Koekoek Stadsrand ’s Heerenbroek/Stadshagen Het ecologisch raamwerk beoogt het stedelijk gebied (inclusief nieuw te ontwikkelen locaties) te verbinden met de ecologisch waardevolle gebied buiten de stad. Bestemmingsreserve Ruimtelijke ontwikkelingen Een bijdrage is voor ruimtelijke ontwikkelingen niet verplicht. De gemeente Kampen stelt de bestemmingsreserve ruimtelijke ontwikkelingen in. De vulling van de bestemmingreserve ruimtelijke ontwikkelingen geschiedt uit exploitaties. Indien exploitaties een afdracht kunnen dragen, dan bedraagt de afdracht € 1,= per m² uitgeefbaar gebied. Stedelijke vernieuwing Brunnepe en Flevowijk De vooroorlogse en vroeg naoorlogse wijken Brunnepe en Flevowijk worden geherstructureerd. (Structuurvisie paragraaf 5.3, blz 71) Voor de stedelijke vernieuwing zullen veel woningen terug komen in de bestaande wijken en daarnaast worden woningen gebouwd in andere nieuw te ontwikkelen woongebieden. De gemeente Kampen wenst met initiatiefnemers van één of meer bouwplannen een anterieure overeenkomst te sluiten waarin tevens een bijdrage kan worden opgenomen voor genoemde herstructureringen. Genoemde locaties kunnen bijdragen aan het tekort bij Brunnepe en Flevowijk. Herstructurering Kop van Spoorlanden De gemeente Kampen investeert in de herstructurering van bedrijventerrein Spoorlanden. (Structuurvisie paragraaf 2.3, blz 22 en paragraaf 5.3, blz 71) De gemeente Kampen wenst met initiatiefnemers van één of meer bouwplannen een anterieure overeenkomst te sluiten waarin tevens een bijdrage is opgenomen voor genoemde herstructurering. Genoemde locaties kunnen bijdragen aan het tekort bij de Kop van Spoorlanden. Bestemmingsreserve Stedelijke vernieuwing en herstructurering De gemeente Kampen stelt de bestemmingsreserve stedelijke vernieuwing en herstructurering in. De vulling van de bestemmingsreserve Stedelijke vernieuwing en herstructurering geschiedt uit exploitaties. Indien exploitaties een afdracht kunnen dragen, dan bedraagt deze € 5,= per m² uitgeefbaar gebied voor woningbouw en € 2,= per m² uitgeefbaar gebied voor bedrijven.
Nota Kostenverhaal
15 juli versie 2 - 11 -
DHV B.V.
4
EINDAFREKENING
Afrekening kostenverhaal De looptijd van de grondexploitaties en de termijn van de realisatie van de bovenwijkse voorzieningen loopt in veel gevallen niet parallel. Een grondexploitatie is op enig moment gerealiseerd terwijl de bovenwijkse voorziening nog niet of gedeeltelijk is gerealiseerd. Ook kan een bovenwijkse voorziening al gerealiseerd zijn, terwijl één of meer van de exploitatiegebieden die hier van profijt hebben nog ontwikkeld moeten worden. In artikel 6.2.4 f en 6.2.7 van het Bro is beschreven dat een omslag voor toekomstige ontwikkelingen mogelijk is. Wanneer afspraken worden gemaakt over bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen, danwel kostenverhaal wordt vastgelegd in een exploitatie, wordt rekening gehouden met de verhouding tussen het moment van bijdragen en het moment van realisatie van de voorziening. De bijdrage bevat daarmee tevens de mogelijke rentekosten of –opbrengsten en een inflatiecorrectie. Vaststelling eindafrekening Om de werkelijk gemaakte kosten van de grondexploitatie in rekening te brengen bij de particuliere eigenaren, die een bouwvergunning met een financiële voorwaarde hebben aangevraagd, vindt een afrekening plaats na uitvoering van de in het exploitatieplan voorziene werken. Hiertoe worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend op basis van de werkelijk gemaakte kosten. Bij de afrekening zal rekening worden gehouden met de stand van zaken van de realisatie van de bovenwijkse voorziening. Is die al gereed dan wordt dit mede afgerekend. Is de bovenwijkse voorziening b.v. gedeeltelijk gereed of inmiddels wegbezuinigd dan kan er sprake zijn van een bijgestelde raming in het exploitatieplan. Deze berekening moet in ieder geval onderbouwd worden. Opgemerkt wordt dat deze begrenzing en eindafrekening niet worden toegepast bij een anterieure of posterieure overeenkomsten, tenzij de particuliere eigenaar met de gemeente een dergelijke constructie is overeengekomen.
Nota Kostenverhaal
15 juli versie 2 - 12 -
DHV B.V.
5
LITERATUURLIJST
Gemeente Kampen (2009). Kampen, structuurvisie 2030. Gemeente Kampen (2000). Groenstructuurplan, stad Kampen. Vreke, J. et al. (2007). Natuur en landschap voor mensen; Achtergronddocument bij natuurbalans 2007. Werkdocument 80, WOT Natuur & Milieu, Wageningen. Golen, B. van, M. Koedoot (2006). Profijt van groen. Stichting Recreatie, Kennis- en innovatiecentrum, Den Haag. Bezemer V., J.C.A.M. Bervaes (2004). Benchmark gebruikswaarde stedelijk groen. Alterra rapport 1023, Wageningen. Crommentuijn, L.E.M. et al. (2007). Belevingswaardenmonitor Nota Ruimte 2006, Milieu- en Natuurplanbureau, Bilthoven. Nota Ruimte Ruimtelijk Planbureau (2003), Aantal winkels op loopafstand
Internetbronnen
http://www.dompendiumvoordeleefomgeving.nl/
Nota Kostenverhaal
15 juli versie 2 - 13 -
DHV B.V.
6
COLOFON
/Nota Kostenverhaal Gemeente Kampen 2010
Opdrachtgever Project
: : Nota Kostenverhaal Gemeente Kampen 2010
Dossier Omvang rapport Auteur Bijdrage Interne controle Projectleider Projectmanager Datum Naam/Paraaf
: : : : : : : : :
Nota Kostenverhaal
C0404.01.001 14 pagina's Marloes Wiefferink Theo Ram, Paulina van Dam Theo Ram Radboud Ammerlaan 20 mei 2010
15 juli versie 2 - 14 -
DHV B.V. Laan 1914 nr. 35 3818 EX Amersfoort Postbus 1132 3800 BC Amersfoort T (033) 468 20 00 F (033) 468 28 01 www.dhv.nl
DHV B.V.
Press "Appendix Report" button to Insert the First Appendix
/Nota Kostenverhaal Gemeente Kampen 2010
bijlage 0 -1-
12 december 2013 eindconcept pagina 196 van 222
Bijlage 16D verkeersmodel Haskoning t.b.v. toerekening bovenwijkse infrastructuur resultaten marktanalyse gronduitgifte
12 december 2013 eindconcept pagina 197 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 198 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 199 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 200 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 201 van 222
BIJLAGE 17 RESULTATEN MARKTANALYSE GRONDUITGIFTE
Drs. Katinka Deckers Helene Hallebeek MSc Februari 2013 v13gmkpot1
T.b.v. Gemeente Kampen
Potentieonderzoek ‘Reeve'
Verhuisgeneigdheid en bepaling doelgroep
Achtergrondkenmerken doelgroep
Reeve als woongebied
Woonwensen omgeving
Woonwensen woning
Duurzaamheid
Conclusies en marktadvies
2
3
4
5
6
7
8
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Inleiding & Onderzoeksverantwoording
1
Inhoudsopgave
2
gemeenten: Dronten, Lelystad, Noordoostpolder, Zwolle, Meppel, Steenwijkerland, Staphorst, Zwartewaterland, Dalfsen, Hattem, Epe, Heerde, Elburg, Oldebroek, Raalte, Olst-Wijhe , Nunspeet.
* Dit onderzoek is uitgevoerd onder inwoners uit de volgende
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
• Tevens geeft dit onderzoek inzicht in de wensen ten aanzien van de woning en woonomgeving.
• Gemeente Kampen heeft USP Marketing Consultancy gevraagd een potentie onderzoek uit te voeren, om te achterhalen wat de potentie is voor dit gebied onder de inwoners uit de omgeving* van Kampen. Onder de regio zijn de gemeenten geselecteerd in een straal rondom Kampen (zie figuur) met een straal van 35 kilometer wat gebruikelijk is voor dergelijk onderzoek.
• Wonen in het Reeve gebied betekent uniek wonen dichtbij recreatie, bij een vaarroute naar open water, dichtbij het station en gelegen aan veel groen. Het woongebied is onder te verdelen in drie aparte gebieden te weten: Haven, Kreek en Dijk. De plannen tonen een gevarieerd woonmilieu, gecombineerd met water, waarbij er huizen in diverse prijsklassen worden gebouwd. Reeve heeft een dorpsfunctie met een eigen hotel, supermarkt, kroeg en school.
• Reeve vormt onderdeel van de integrale gebiedsontwikkeling IJsseldelta-Zuid. Het gebied is gelegen bij de toekomstige vaarverbinding tussen de IJssel en het Drontermeer met open sluisverbindingen naar het IJsselmeer en de randmeren. Reeve vormt een aparte dorpskern tegen Kampen aan, langs de spoorlijn en de N50. Het gebied is glooiend en bebost met hoge en lage delen.
• De gemeente Kampen is momenteel bezig met plannen voor de ontwikkeling van het IJsseldelta Zuid gebied Reeve.
Inleiding
Inleiding & Onderzoeksverantwoording
3
800
Voldoen aan criteria
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Zwartewaterland, Dalfsen, Hattem, Epe, Heerde, Elburg, Oldebroek, Raalte, Olst-Wijhe, Nunspeet en Harderwijk.
* Dit onderzoek is uitgevoerd onder inwoners uit de volgende gemeenten: Dronten, Lelystad, Noordoostpolder, Zwolle, Meppel, Steenwijkerland, Staphorst,
• Op basis van de resultaten kan met een betrouwbaarheid van + en – 2,5% de aangegeven interesse in Reeve worden weergegeven. Potentie-onderzoeken zijn volgens USP alleen zinvol indien er naar locaties in dezelfde plaats of in de regio wordt gevraagd. Indien naar een locatie in een ander gedeelte van het land wordt gevraagd is het interessepercentage altijd dusdanig laag dat er geen voorspellende waarde aan ontleend kan worden. Hiermee is dus de bovenregionale vraag niet onderzocht.
1.750
Totaal
Totaal deelgenomen
Responsoverzicht
• Als waarborg van de representativiteit zijn de resultaten gewogen naar het aantal huishoudens per gemeente en naar leeftijd. Het aantal waarnemingen en de weging zorgen ervoor dat er representatieve uitspraken gedaan kunnen worden over inwoners uit de directe omgeving die naar een koop- of vrije sector huurwoning binnen de regio Kampen willen verhuizen.
• Een directe bevestiging houdt in dat men zonder verdere toelichting/aanvulling onderschrijft binnen 10 jaar te willen verhuizen naar een koopwoning of vrije sector huurwoning binnen de regio van Kampen. Een indirecte bevestiging houdt in dat men na een eerste afwijzing, alsnog aan deze criteria voldoet indien het de Ideale Woning op de Ideale Plaats betreft (IWIP) of indien de financiële situatie anders zou zijn (bij verbetering in de economie en woningmarktsector).
• Men heeft voldaan aan de criteria indien men direct, dan wel indirect, heeft aangegeven binnen 10 jaar te willen verhuizen naar een koop-, of vrije sector huurwoning binnen de regio van Kampen.
• In totaal hebben 1750 respondenten aan de online vragenlijst deelgenomen, waarvan uiteindelijk 800 respondenten voldoen aan de criteria en daarmee de volledige vragenlijst hebben doorlopen.
• Voor het onderzoek zijn inwoners benaderd uit de omgeving van Kampen*. Via een online panel zijn zij benaderd om deel te nemen aan dit onderzoek.
Response en steekproef
Inleiding & Onderzoeksverantwoording
4
Verhuisgeneigdheid en bepaling doelgroep
Achtergrondkenmerken doelgroep
Reeve als woongebied
Woonwensen omgeving
Woonwensen woning
Duurzaamheid
Conclusies en marktadvies
2
3
4
5
6
7
8
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Inleiding & Onderzoeksverantwoording
1
Inhoudsopgave
5
6
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
* Omgeving/regio Kampen: (Dronten, Lelystad, Noordoostpolder, Zwolle, Meppel, Steenwijkerland, Staphorst, Zwartewaterland, Dalfsen, Hattem, Epe, Heerde, Elburg, Oldebroek, Raalte, Olst-Wijhe en Nunspeet)
Huishoudens uit de omgeving van Kampen* die (eventueel) binnen 10 jaar willen verhuizen, een koop, -of vrije sector huurwoning overwegen en binnen de regio Kampen willen verhuizen.
• Met de juiste en gerichte inzet van marketing en communicatiemiddelen is het mogelijk een grotere groep aan te spreken en te interesseren voor Reeve dan alleen de directe doelgroepen. Om deze reden zijn de woonwensen in dit rapport gemeten onder de indirecte doelgroep. Hierin zijn de huishoudens meegenomen die uit zichzelf aan de criteria voldoen of eventueel over te halen zijn om te verhuizen indien zij de Ideale Woning op de Ideale Plaats tegenkomen (IWIP) en huishoudens die aangeven dat zij wel binnen 10 jaar zouden verhuizen indien de situatie in de economie en woningmarkt verbeterd. Hierbij voldoet men aan de volgende beschrijving:
• De potentie voor Reeve is berekend op basis van de directe doelgroep (zowel binnen 10 jaar als binnen 5 jaar verhuisgeneigd). Bepaalde analyses worden weergegeven op basis van 10 jaar verhuisgeneigd (minst strenge selectie, waardoor grotere doelgroep) en andere analyses op basis van de strengste variant (5 jaar met interesse in Reeve) om beter inzicht te verschaffen in de haalbaarheid op korte termijn. In het rapport wordt aangegeven welke doelgroep wordt weergegeven.
Huishoudens uit de omgeving van Kampen* die binnen 5 jaar willen verhuizen, de voorkeur hebben voor een koopwoning of vrije sector huurwoning, binnen de regio Kampen willen verhuizen,en zichzelf (misschien) in een nieuwbouwwoning in Reeve zien wonen.
• Deze huishoudens hebben (misschien) interesse in Reeve en vormen hiermee de directe doelgroep. Deze potentie wordt meegenomen aangezien de bouwplannen over een langere periode zijn uitgespreid. Ook is er een potentie berekend op basis van binnen 5 jaar verhuisgeneigd; hoe strenger de selectiecriteria hoe realistischer het beeld. Op kortere termijn zijn de plannen van huishoudens realistischer. Deze groep is als volgt geformuleerd.
Huishoudens uit de omgeving van Kampen* die binnen 10 jaar willen verhuizen, de voorkeur hebben voor een koopwoning of vrije sector huurwoning, binnen de regio Kampen willen verhuizen en zichzelf (misschien) in een nieuwbouwwoning in Reeve zien wonen.
• Ter bepaling van de potentie voor IJsseldelta Zuid gebied Reeve is de grootte van de volgende groep bepaald:
Definitie van de potentiële doelgroep
Bepaling Doelgroep & Verhuisgeneigdheid
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
* Omgeving/regio Kampen: (Dronten, Lelystad, Noordoostpolder, Zwolle, Meppel, Steenwijkerland, Staphorst, Zwartewaterland, Dalfsen, Hattem, Epe, Heerde, Elburg, Oldebroek, Raalte, Olst-Wijhe, Nunspeet en Harderwijk) 7
• Verderop in het onderzoek zal blijken dat van degenen met interesse in een koopwoning, ca 78% meer dan 175.000 Euro wenst te betalen. Van degenen met interesse in een huurwoning wil 84% meer dan 681 Euro huur per maand betalen.
• Bij bovenstaande potentie dient wel rekening gehouden te worden met het feit dat de uiteindelijke doelgroep voor de woningen in Kampen ook qua prijs in het juiste segment moeten vallen om de potentie daadwerkelijk te benutten. Hierdoor valt ook op het aspect ‘prijs’ nog een deel van de directe doelgroep af.
• Als er alleen gekeken wordt naar het percentage “Ja, ik zie mezelf de komende jaren in een nieuwbouwwoning in Reeve wonen”, is 2% van alle huishoudens uit de omgeving van Kampen potentieel geïnteresseerd, wat neerkomt op 5.341 huishoudens.
Uitleg over werking figuur pagina 8 • 26% van de huishoudens uit de omgeving Kampen overweegt binnen 5 jaar te verhuizen, waarvan 62% de voorkeur heeft voor een koopwoning of vrije sector huurwoning. Van de groep die resteert geeft 83% aan binnen de regio Kampen te verhuizen. Totaal ziet 61% van deze groep zichzelf de komende jaren in een nieuwbouwwoning in Reeve wonen. (verdeling 14% ja en 47% misschien). Dit komt neer op 9% van het totaal aantal huishoudens uit de omgeving van Kampen, wat resulteert in 22.777 huishoudens.
Potentieberekening • De berekening van de directe doelgroep wordt in de volgende sheet weergegeven in een stroomdiagram. Hierbij wordt bij ieder selectiecriterium het percentage respondenten weergegeven dat uit zichzelf hieraan voldoet. In het voorbeeld wordt uitgegaan van de meest strenge variant (verhuisgeneigd binnen 5 jaar).
Uitleg berekening van de directe doelgroep
Bepaling Doelgroep & Verhuisgeneigdheid
Beide 10%
28.920
8.173
61%
83%
62%
26%
Beide 10%
Directe doelgroep Uit Omgeving (8%) (22.777 huishoudens*)
Directe doelgroep Uit Omgeving (6%)
17.437
47%
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Let op: Percentages en getallen in de figuur zijn afgerond; kan leiden tot verschillen in absolute doelgroep
8
Vrije sector huurwoning 12%
Koopwoning 78%
(% Misschien)
22.777
37.229
44.744
72.417
274.900
Binnen 5 jaar
* Omgeving/regio Kampen: (Dronten, Lelystad, Noordoostpolder, Zwolle, Meppel, Steenwijkerland, Staphorst, Zwartewaterland, Dalfsen, Hattem, Epe, Heerde, Elburg, Oldebroek, Raalte, Olst-Wijhe, Nunspeet en Harderwijk)
Directe doelgroep Uit Omgeving (13%) (37.093 huishoudens*)
Directe doelgroep Uit Omgeving (2%)
5.341
Vrije sector huurwoning 12% Beide 10%
14%
(% Ja) Koopwoning 77%
(% Ja + misschien)
Naar Reeve
Binnen Regio
Koopwoning of vrije sector huur
Verhuisgeneigd
Totale populatie (huishoudens)
Directe doelgroep Uit Omgeving (11%)
44%
12%
56%
86%
(% Misschien)
37.093
65.857
76.815
65%
43%
(% Ja)
Directe doelgroep Uit Omgeving (3%)
Vrije sector huurwoning 9%
Koopwoning 81%
118.757
274.900
Binnen 10 jaar
Berekening van de directe doelgroep
Bepaling Doelgroep & Verhuisgeneigdheid
3% 3% 3% 3% 1% 1%
Dronten
Lelystad
Noordoostpolder
Zwolle
Meppel
Steenwijkerland
13%
13%
10%
13%
11%
4%
7%
10%
3%
8%
15%
15%
4%
14%
11%
11%
14%
5%
16%
13%
11%
26%
20%
7%
14%
10%
4%
10%
15%
16%
5%
17%
14%
14%
17%
7%
13%
14%
7%
16%
17%
17%
4%
13%
16%
15%
2%
12%
8%
11%
11%
7%
6%
11%
11%
10%
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
3%
1%
Raalte
Nunspeet
13%
Oldebroek -
9%
Elburg
Olst-Wijhe
2%
Heerde
-
Hattem 7%
1%
Dalfsen
Epe
2%
Zwartewaterland
-
2%
Harderwijk
11%
70%
80%
73%
57%
63%
89%
74%
74%
81%
88%
74%
75%
84%
72%
80%
80%
72%
83%
76%
Buiten Misschien Geen Interesse in (som wel + interesse in interesse in doelgroep Reeve misschien) Reeve Reeve 3%
Staphorst
* De tabel telt van links naar rechts op tot 100%
Binnen doelgroep o.b.v. 10 jaar verhuisgeneigd
Totaal
Interesse in Reeve naar gemeente*
9
• Onderstaand tabel geeft de interesse van de huishoudens weer. Buiten doelgroep betekent dat men niet door de selectiecriteria heen is gekomen. Potentieel geïnteresseerden (wel + misschien) blijken met name uit Elburg, Oldebroek, Zwolle en Dronten te komen. • Als er alleen gekeken wordt naar de huishoudens die zeker interesse hebben komen zij met name uit Oldebroek, Elburg en Epe.
Directe doelgroep binnen 10 jaar naar gemeente
Bepaling Doelgroep & Verhuisgeneigdheid
17% 12% 13% 5% 20% 24% 8%
Appartement
Rijwoning; tussenwoning
Rijwoning; hoekwoning
Patiobungalow
Twee-onder-een kap
Vrijstaande woning
Kavel
10%
15%
20%
5%
25%
25%
-
13%
13%
32%
26%
-
10%
3%
16%
21%
Reeve Haven Reeve Kreek
5%
10%
25%
10%
25%
10%
15%
15%
Reeve Dijk
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
100%
Voorkeur gebied in Reeve
Totaal
Voorkeur Reeve naar woningtype op basis van binnen 5 jaar verhuisgeneid
6%
21%
19%
4%
10%
17%
23%
35%
Geen voorkeur
9%
36%
9%
9%
5%
9%
23%
15%
Weet niet/geen mening
10
• Onderstaande tabel is gebaseerd op de strengste variant uit de potentie (verhuisgeneigd binnen 5 jaar) en geeft de voorkeur per gebied weer. • De meesten potentieel geïnteresseerden hebben geen duidelijke voorkeur voor een van de drie gebieden in Reeve. • Als er wel een voorkeur is uitgesproken kiezen de meeste mensen voor Reeve Kreek, gevolgd door Reeve Dijk en Reeve Haven. • In Reeve Haven wil men het liefst in een rijwoning wonen of twee-onder-een-kap woning. 10% geeft aan een kavel te willen. • Diegenen die in Reeve Kreek willen wonen hebben voornamelijk een vrijstaande woning of twee-onder-een-kap woning als favoriete woning. 13% geeft aan een kavel te willen • Potentieel geïnteresseerden met een voorkeur voor Reeve Dijk wonen het liefst in een hoekwoning of twee-onder-een-kap woning. • Zij die geen voorkeur / geen mening hebben aangegeven, maakt het niet zoveel uit waar ze wonen, zolang ze maar in een appartement, vrijstaande woning of twee-onder-een-kap woning kunnen wonen.
Voorkeur gebied in Reeve directe doelgroep binnen 5 jaar
Bepaling Doelgroep & Verhuisgeneigdheid
7%
Tussen 1 en 2 jaar
Weet niet/geen mening
Langer dan 10 jaar
Tussen 5 tot 10 jaar
Tussen de 2 en 5 jaar
7%
Minder dan 1 jaar
41%
Totaal
Weet niet/geen mening 34%
Nee 32%
Ja 34%
Overweegt binnen 10 jaar te verhuizen indien Ideale Woning op Ideale Locatie (IWIP)
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
16%
17%
12%
Verhuisgeneigdheid
• 57% van de respondenten zou nog langer dan 10 jaar in de huidige woning willen blijven wonen of kan / wil dit niet aangeven. Van hen zou ruim een derde overwegen om toch binnen 10 jaar te verhuizen indien zij de Ideale Woning op de Ideale Plaats (IWIP) tegenkomt.
Verhuisgeneigdheid
Verhuisgeneigdheid en bepaling doelgroep
11
2%
1% 1% 1%
1% 1% 0% 2%
Ik verwacht een te grote restschuld op mijn huidige koopwoning
Ik vind het risico te groot, omdat de huizenprijzen nog steeds dalen
Ik maak mij zorgen over mijn/ ons inkomen (baanzekerheid)
Ik kom nog niet in aanmerking voor een geschikte huurwoning
Ik verwacht mijn huidige woning niet kwijt te kunnen raken
Ik vind dat er nog te veel onduidelijkheid is over de hypotheekrente-aftrek en regels
Ik verwacht mogelijke wijzigingen in de privésfeer (scheiding, geboorte, sterfte) Anders
Totaal
Nee 11%
Misschien 85%
Ja 3%
12
Overweegt binnen 10 jaar te verhuizen indien situatie economie en woningmarkt verbetert
88%
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
3%
Ik verwacht mijn woonwensen niet te kunnen vervullen met de huidige financieringsmogelijkheden
Ik ben tevreden met mijn huidige woning en woonlocatie
Belangrijkste reden om niet te verhuizen
• De belangrijkste reden om niet te verhuizen (gesteld aan de respondenten die niet binnen 10 jaar willen verhuizen, ook niet indien IWIP) is dat men tevreden is met de huidige woning en woonlocatie. • Circa 10% van de huishoudens geeft aan dat de belangrijkste reden een financiële reden is. Aan hen is gevraagd of zij wel binnen 10 jaar zouden verhuizen indien de situatie in de economie en woningmarkt verbetert. Slechts 3% van hen geeft aan dat zij dan over zouden gaan tot verhuizing, de meesten zouden dan misschien overwegen om te verhuizen.
Belangrijkste reden om niet te verhuizen
Verhuisgeneigdheid en bepaling doelgroep
7%
5%
34%
55%
Totaal
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Sociale huur (Onder de €681,per maand)
Koopwoning of Vrije sector huur (Boven de €681,- per maand)
Vrije sector Huur (Boven de €681,- per maand
Koopwoning
Voorkeur soort woning
• Aan alle verhuisgeneigde huishoudens (dus inclusief IWIP en als de financiële situatie het toelaat) is gevraagd wat voor soort woning zij zouden willen betrekken. Veruit de meerderheid zou een koopwoning willen (55%). • Een derde geeft aan een sociale huurwoning te willen huren. Deze huishoudens zijn verder niet meer meegenomen in de vragenlijst.
Voorkeur soort woning
Verhuisgeneigdheid en bepaling doelgroep
13
Buiten de regio
Binnen de regio
Binnen de gemeente
46%
48%
Totaal
14% 13%
Buiten de regio Zowel binnen als buiten de regio
14
72%
Totaal Binnen de regio
Binnen of buiten de regio
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
21%
Voorkeur regio
• De respondenten konden aangeven naar welke regio ze wilden verhuizen, hierbij konden ze meerdere antwoorden geven. De helft van de respondenten geeft de voorkeur aan de eigen gemeente, daarnaast zou 46% binnen de regio willen wonen. • Uit verdere analyse blijkt dat bijna driekwart van de respondenten alleen binnen de regio wil blijven wonen, 13% zou zowel binnen als buiten de regio willen wonen en de overige 14% zou alleen buiten de regio verhuizen.
Voorkeur regio
Verhuisgeneigdheid en bepaling doelgroep
Verhuisgeneigdheid en bepaling doelgroep
Achtergrondkenmerken doelgroep
Reeve als woongebied
Woonwensen omgeving
Woonwensen woning
Duurzaamheid
Conclusies en marktadvies
2
3
4
5
6
7
8
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Inleiding & Onderzoeksverantwoording
1
Inhoudsopgave
15
42%
Vrouw
27% 41% 32%
Jonger dan 35 jaar
35 - 54 jaar
55 jaar of ouder
45% 38% 6%
Gehuwd/samenwonend zonder kinderen
Gehuwd/samenwonend met kinderen
Alleenstaand met kinderen
25% 29% 23% 11%
Tussen €1700,- en €2400,-
Tussen €2400,- en €3000,-
Tussen €3000,- en €4000,-
Meer dan €4000,-
16
• Zoals eerder vermeld zal de potentie aanzienlijk teruglopen indien de prijs van de woningen niet valt binnen het budget van de directe doelgroep. Als er gekeken wordt naar het maandelijks netto huishoudinkomen valt op dat slechts 11% een inkomen heeft van boven de €4.000,- per maand en 23% tussen de €3.000,- en €4.000,-. Het meest interessant voor de locatie is de 63% respondenten met een inkomen vanaf 2400 Euro netto.
• Dit betreft met name gehuwden/samenwonenden zowel met als zonder kinderen.
• Het zijn met name de medioren (35-54 jarigen) en ouderen (55+ ers) die geïnteresseerd zijn in een woning in Reeve.
• De achtergrondkenmerken zijn gemeten over de directe doelgroep op basis van 10 jaar (ja+misschien interesse in Reeve).
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
12%
Tot €1700,-
Maandelijks netto inkomen van het huishouden
11%
Alleenstaand zonder kinderen
Huishoudsituatie
46
Gemiddelde leeftijd
Leeftijd
58%
Totaal
Man
Geslacht
Achtergrond doelgroep
Doelgroepen naar inkomen, geslacht en leeftijd
Achtergrondkenmerken doelgroep
2%
2%
1%
1%
1%
Benedenwoning
Patiobungalow
Rijwoning; geschakelde woning
Maisonnette
Bovenwoning
8% 12%
Vrije sector Huur (Boven de €681,- per maand)
Sociale huur (Onder de €681,- per maand)
44% 13% 32% 2%
In het centrum van een dorp Buiten het centrum van een dorp Anders
9%
Totaal Buiten het centrum van de stad
In het centrum van de stad
Huidige woonomgeving
17
• De meeste geïnteresseerden wonen nu in een koopwoning, veelal buiten het centrum van de stad of een dorp.
• In het figuur hiernaast is de verdeling weergegeven van de huidige woning van de respondenten (dus inclusief IWIP en als de financiële situatie het toelaat). Hieruit komt naar voren dat bijna de helft van de geïnteresseerden een rijwoning (zowel tussenwoning 36% als hoekwoning 12%) zou achterlaten. • Daarnaast woont 17% nu in een vrijstaande woning.
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
79%
Totaal
Totaal
36%
Koop
Huidig soort woning
Drive-in woning (woning met een … 1%
2%
8%
Twee-onder-een kap, geschakeld
Penthouse
9%
10%
Twee-onder-een kap, los
Appartement
12%
17%
Rijwoning; hoekwoning
Vrijstaande woning
Rijwoning; tussenwoning
Huidige woning
Doelgroepen naar type woning en woonomgeving
Achtergrondkenmerken doelgroep
Verhuisgeneigdheid en bepaling doelgroep
Achtergrondkenmerken doelgroep
Reeve als woongebied
Woonwensen omgeving
Woonwensen woning
Duurzaamheid
Conclusies en marktadvies
2
3
4
5
6
7
8
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Inleiding & Onderzoeksverantwoording
1
Inhoudsopgave
18
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
19
Wonen in het Reeve gebied betekent uniek wonen dichtbij recreatie, bij een vaarroute naar open water, dichtbij het station en gelegen aan veel groen. Het woongebied is onder te verdelen in drie aparte gebieden te weten: Haven, Kreek en Dijk. De plannen tonen een gevarieerd woonmilieu, gecombineerd met water, waarbij er huizen in diverse prijsklassen worden gebouwd. Reeve heeft een dorpsfunctie met een eigen hotel, supermarkt, kroeg en school.
Reeve vormt onderdeel van de integrale gebiedsontwikkeling IJsseldelta-Zuid. Het gebied is gelegen bij de toekomstige vaarverbinding tussen de IJssel en het Drontermeer met open sluisverbindingen naar het IJsselmeer en de randmeren. Reeve vormt een aparte dorpskern tegen Kampen aan, langs de spoorlijn en de N50. Het gebied is glooiend en bebost met hoge en lage delen.
De respondenten hebben de volgende uitleg gekregen over IJsseldelta Zuid gebied Reeve als nieuw woongebied.
Uitleg gebied (1)
Reeve als woongebied
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Reeve Kreek ligt op de klimaatdijk en aan het binnenmeer. De klimaatdijk is een golvend landschap met een bomenweide, wonen op hogere delen met uitzicht op het binnenmeer en wonen direct aan het water met aanlegplaats. Op deze locatie zijn met name vrijstaande woningen en kavels gepland waarop u uw eigen woning kunt bouwen.
Reeve Dijk ligt op de klimaatdijk, wonen met uitzicht op de bypass en direct uitloop in de bypass uiterwaarden. Deze uiterwaarden zijn bespeelbaar en bewandelbaar. Het uitzicht reikt tot aan Hattem. omgeving omvat veel groen en bomen. Op deze locatie zijn voornamelijk vrijstaande woningen, twee-onder-een kap en appartementen gepland.
Reeve Haven is geïnspireerd op Zuiderzee stadjes. De sluis met vaarroute vormt het hart van Reeve, daar zijn school, kerk, dorpshuis, plein, hotel, buitenhaven, werfje, buurtsuper en café te vinden. De haven is volledig bestemd voor de bewoners, de woningen beschikken over een eigen ligplaats aan huis. De bebouwing is compacter op de eilanden, met veel variatie naar het water. Op deze locatie zijn diverse woningtypen gepland: vrijstaande woningen, rijwoningen, appartementen, twee-onder-een kapwoningen.
Uitleg gebied (2)
Reeve als woongebied
20
Nee ik had er nog nooit van gehoord 89%
Ja ik heb er eerder van gehoord of over gelezen, maar ben er nog nooit geweest 9%
Weet niet/geen mening
Nee
Misschien
Ja
6%
19%
28%
Totaal
46%
Reeve aansprekend gebied als woonlocatie
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Ja ik ben er wel eens geweest (langsgekomen) 2%
Bekend met ontwikkelgebied Reeve
• Bijna 9 van de 10 omwonenden had nog nooit eerder van het ontwikkelgebied Reeve gehoord. • Ondanks de lage bekendheid met het gebied vindt 19% Reeve een aansprekend gebied als woonlocatie, daarnaast geeft bijna de helft van de respondenten aan Reeve misschien een aansprekend gebied te vinden.
Bekendheid ontwikkelgebied Reeve
Reeve als woongebied
21
• Direct aan het water. • Afstand tot grote stad/huidige woonplaats • Afstand tot werk. • Al die nieuwbouw bij elkaar. • Bij A50 en spoor (geluidshinder). • De ligging. • Geen oude dorpskern. • Veel water (gevaarlijk voor kinderen). • Weinig winkels in de buurt. • Woonplaats kampen.
• Bij het water in de buurt. • De gevarieerdheid in woning typen. • De mooie omgeving, de rust. • De ligging in de natuur. • De vrijheid van de omgeving. • Dicht bij stad maar wel eigen karakter. • Geïnspireerd op Zuiderzee stadjes. • Groene omgeving. • Landelijk, kleinschalig. • Natuur, recreatie, vrijheid. • Vrije ligging, toch centraal na grote steden in de directe omgeving.
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Minder /niet aansprekende aspecten (32%):
Aansprekende aspecten (49%):
• Ook is aan iedereen gevraagd wat de minder / niet aansprekende aspecten zijn. Een kwart van de respondenten geeft aan geen enkel aspect te kunnen noemen dat hen niet aanstaat. In totaal heeft een derde van de respondenten aspecten opgenoemd die zij minder of niet aansprekend vinden. Deze zijn terug te vinden in het rode kader.
• Aan iedereen is gevraagd welke aspecten van het concept hen aanspreekt. Van alle respondenten geeft 18% aan geen enkel aspect aansprekend te vinden. De helft van de respondenten heeft wel aansprekende aspecten genoemd, welke in het groene kader zijn weergegeven.
(on)aansprekende aspecten ontwikkelgebied Reeve
Reeve als woongebied
22
Nee 45%
Misschien 45%
• • • • • •
14%
22%
27%
Totaal
38%
• • • •
Wil binnen eigen gemeente blijven wonen Liever in een grote stad wil wonen De omgeving spreekt niet aan Te ver van werk
Belangrijkste reden om nooit in Reeve te willen wonen:
Weet niet/geen mening
Anders
Omdat ik nooit op die locatie wil wonen omdat:
Omdat ik niet wil verhuizen de komende jaren
23
Belangrijkste reden om nooit in Reeve te willen wonen
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Afhankelijk van prijs Verkoop eigen woning Afstand tot voorzieningen Verbinding met OV Afstand tot werk Indien er geen of minder water zou zijn
(indien misschien of nee)
Of men er zou willen wonen hangt af van:
Ja 10%
Voorstellen om de komende jaren in nieuwbouwwoning in Reeve te gaan wonen
• Na het inventariseren van de aansprekende en minder aansprekende aspecten is de respondent gevraagd of zij zich kunnen voorstellen om in de komende jaren in een nieuwbouwwoning in Reeve te gaan wonen. Een op de tien respondenten geeft aan dit te kunnen voorstellen, tegenover 45% misschien. • De respondenten die misschien of nee hebben geantwoord is gevraagd onder welke voorwaarde men er wel zou willen wonen. Veelal hangt dit af van de gestelde prijs en de verkoop van de eigen woning. Ook de verbindingen met het openbaar vervoer en de afstand tot voorzieningen en werk spelen een belangrijke rol. Hierbij geeft 13% aan echt nooit in Reeve te willen wonen; met voornaamste reden dat men in de eigen gemeente wil blijven wonen.
Interesse Reeve als woonlocatie
Reeve als woongebied
Weet niet/geen mening
Geen voorkeur
Reeve Haven
Reeve Dijk
Reeve Kreek
14%
12%
16%
19%
Haven: • Aan het water • Dorpskern • Gezelligheid • Knus • Leuke stijl huizen
Dijk: • Centrale ligging • Hoger gelegen • Niet direct bij water • Mooi uitzicht • Leuke (veilige) locatie voor kinderen
Kreek: • Ruimtelijke opzet • Bosrijk • Vlak bij het water • Mooie woningen • Rustige ligging
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Totaal
38%
Voorkeur gebied in Reeve
• Aan iedereen die (eventueel) overweegt om in Reeve te wonen is gevraagd aan welk gebied in Reeve zij de voorkeur geven. • Reeve Kreek wordt het vaakst genoemd als voorkeursgebied, gevolgd door Reeve Dijk. • Bijna twee op de vijf respondenten heeft geen specifieke voorkeur.
Voorkeur gebied in Reeve
Reeve als woongebied
24
Verhuisgeneigdheid en bepaling doelgroep
Achtergrondkenmerken doelgroep
Reeve als woongebied
Woonwensen omgeving
Woonwensen woning
Duurzaamheid
Conclusies en marktadvies
2
3
4
5
6
7
8
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Inleiding & Onderzoeksverantwoording
1
Inhoudsopgave
25
2,4
Veel groen in de buurt
Totaal
3,0
3,3
Veel water in de buurt
Alleen maar huurwoningen in de buurt
Grote diversiteit aan prijsklassen in de buurt
Grote diversiteit aan mensen in de buurt
26
Een buurt met een grote diversiteit aan functies (wonen, werken, winkelen)
Grote diversiteit aan woningtypen in de buurt
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
2,4
2,8
Woningen van dezelfde prijsklasse in de buurt
Alleen maar koopwoningen in de buurt
2,9
Hetzelfde soort mensen in de buurt
Een buurt waar voornamelijk wordt gewoond
Hetzelfde woningtypen in de buurt
Voorkeur woonomgeving
• Wanneer in de figuur het cijfer 3,0 staat betekent dat de respondenten geen voorkeur hebben tussen de keuzes. Hoe groter het getal hoe groter de voorkeur voor het rechter element. Hoe kleiner het getal hoe groter de voorkeur voor het linker element. • De respondenten hebben een grote voorkeur voor veel groen in de buurt en het liefst alleen maar koopwoningen en een grote diversiteit aan woningtypen in de buurt. • Ook gaat er een lichte voorkeur uit naar een buurt met hetzelfde soort mensen en woningen van dezelfde prijsklassen dan grote diversiteit hierin.
Voorkeur woonomgeving
Woonwensen omgeving
9%
9%
Overige winkels zoals kledingwinkels
Zorginstelling die zorg aan huis biedt
Middelbare school 3%
Kerk 3% 31%
35%
58%
58%
58%
43%
71%
69%
57%
46%
46%
33%
31%
31%
38%
24%
Op ‘auto-afstand’ geen probleem
66%
60%
28%
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Fietsafstand acceptabel
45%
52%
36%
48%
Loopafstand noodzakelijk
7%
10%
Horeca (café, lunchroom, restaurant)
Kinderdagverblijf
11%
Station
16%
19%
Huisarts
Apotheek
19%
Lagere school
Winkels direct levensonderhoud
Speelvoorzieningen voor kinderen
Gewenste afstand woonwijk ten aanzien van voorzieningen
13%
12%
5%
• De meeste voorzieningen dienen minimaal op fietsafstand van de woonwijk gesitueerd te zijn. Dit is alleen niet noodzakelijk voor de kerk of een kinderdagverblijf. • Speelvoorzieningen voor kinderen zijn over het algemeen op loopafstand noodzakelijk, ook winkels voor direct levensonderhoud zijn vaker op loopafstand gewenst.
Voorzieningen woonwijk
Woonwensen omgeving
27
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
28
• De respondenten is gevraagd wat voor voorzieningen zij verder nog in de directe woonomgeving wensen, deze zijn hieronder in een wordcloud weergegeven. Hoe groter de woorden zijn weergegeven hoe vaker deze zijn voorgekomen. • Veelal worden sportvoorzieningen genoemd of sociale voorzieningen zoals een buurthuis of wijkcentrum.
Overige voorzieningen woonwijk
Woonwensen omgeving
4%
4%
Ja, meer dan twee auto’s
Nee, geen auto
Ja, twee auto’s
Ja, een auto 57%
3 of meer
2
1
Geen
5%
2%
Totaal
43%
50%
Gewenst aantal parkeerplaatsen bij woning
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Totaal
34%
Aantal auto's in huishouden
29
• De meeste huishoudens hebben 1 of 2 auto’s. Een parkeerplaats is dan ook een vereiste en veelal wil men ook een tweede parkeerplaats erbij. Gemiddeld komt dit neer op 1.5 parkeerplaats per woning.
Gewenst aantal parkeerplaatsen
Woonwensen omgeving
Verhuisgeneigdheid en bepaling doelgroep
Achtergrondkenmerken doelgroep
Reeve als woongebied
Woonwensen omgeving
Woonwensen woning
Duurzaamheid
Conclusies en marktadvies
2
3
4
5
6
7
8
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Inleiding & Onderzoeksverantwoording
1
Inhoudsopgave
30
Ik heb geen voorkeur
Vrije kavel collectief
Vrije kavel particulier
Nieuwbouw woning
Bestaande woning
1%
7%
20%
Totaal
10%
10%
Standaard projectbouw Collectief particulier opdrachtgeverschap (met een groep mensen laat u woningen bouwen)
16%
31%
Individueel particulier opdrachtgeverschap (u kunt uw eigen huis laten bouwen)
Casco/ vrije indeling opgeleverde woning
33%
Projectbouw met veel keuzemogelijkheden
Totaal
31
Voorkeur inspraak ontwikkeling nieuwe woning
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
39%
33%
Voorkeur soort bouw
• Twee op de vijf respondenten geeft de voorkeur aan een bestaande woning; daarnaast geeft een op de vijf aan een nieuwbouwwoning te prefereren. De interesse in een vrije kavel is 8%. • Aan de respondenten die niet per se een bestaande woning willen is gevraagd wat voor inspraak in de ontwikkeling van een nieuwe woning zij wensen. Projectbouw met veel keuzemogelijkheden of individueel particulier opdrachtgeverschap zijn het meest in trek qua inspraak in de ontwikkeling van een nieuwe woning. • Opvallend is dat maar liefs 53% van de respondenten die een bestaande woning willen (39%) interesse hebben in een nieuwbouwwoning in Reeve (ja + misschien). Hieruit kunnen we concluderen dat de wens voor een bestaande woning niet erg hard is.
Voorkeur soort bouw
Woonwensen woning
10%
22%
Totaal
37%
31%
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Ik vind het heel belangrijk dat mijn woning volledig levensloopbestendig is. Alles gelijkvloers, brede deuren zonder dre
Ik vind het belangrijk dat mijn woning levensloopbestendig is bij aankoop, alles gelijkvloers aanwezig, met eventueel ee
Ik vind het belangrijk dat mijn woning mogelijkheden biedt voor latere aanpassingen op het gebied van levensloopbestendi
Ik vind het onbelangrijk of mijn woning levensloopbestendig is (aangepast voor gebruik als senior).
Gewenste levensloopbestendigheid van de woning
32
• Een derde van de respondenten vindt het belangrijk dat de woning (bij aankoop) (volledig) levensloopbestendig is. • Tevens vindt circa twee op de vijf respondenten het belangrijk dat de woning mogelijkheden biedt voor latere aanpassingen op het gebied van levensloopbestendigheid.
Levensloopbestendigheid
Woonwensen woning
Een woning met daarin een geschikte ruimte voor hulpbehoevende familie
Een woning met daarbij een eigen werkruimte/ kantoorruimte met een aparte ingang
Een woning aan het water met een eigen aanlegsteiger
Een woning op een dijk met een vrij weids uitzicht
4%
Neutraal
Zeer aantrekkelijk
Niet aantrekkelijk
33%
26%
39%
18%
25%
19%
17%
8%
7%
11%
8% 3%
Helemaal niet aantrekkelijk
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
44%
Aantrekkelijk
27%
26%
20%
14%
17%
33%
Aantrekkelijkheid woonvormen
33
• Een woning op een dijk met een vrij weids uitzicht wordt de meest aantrekkelijke woonvorm gevonden. Dit komt niet volledig overeen met een eerdere vraagstelling (zie pagina 10) over de wijk waarnaar het meeste voorkeur is. De meeste potentieel geïnteresseerden hebben geen duidelijke voorkeur voor een van de drie gebieden in Reeve, maar de Kreek wordt wel als meest populair aangegeven. • Respondenten zijn in mindere mate op zoek naar een woning met daarin een geschikte ruimte voor hulpbehoevende familie.
Aantrekkelijkheid woonvormen
Woonwensen woning
1%
2%
Anders
22%
32%
Totaal
• • •
Boerderij Verzorgingsappartement Geen voorkeur
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
8%
Rijwoning; tussenwoning
Drive-in woning
9%
12%
14%
Patiobungalow
Rijwoning; hoekwoning
Appartement
Twee-onder-een kap
Vrijstaande woning
Gewenste woning
34
• Een derde van de respondenten geeft aan in een vrijstaande woning te willen wonen, gevolgd door een op de vijf die geïnteresseerd is in een twee-onder-een kapwoning.
Gewenste woning
Woonwensen woning
20%
15%
14%
8%
4%
2%
2%
12%
Tussen 175.000 en 225.000 Euro
Tussen 225.000 en 250.000 Euro
Tussen 250.000 en 300.000 Euro
Tussen 300.000 en 350.000 Euro
Tussen 350.000 en 400.000 Euro
Tussen 400.000 en 450.000 Euro
Meer dan 450.000 Euro
Weet niet/geen mening
22%
22%
15%
11%
8%
5%
3%
1%
14%
Minder dan 650 euro
Tussen 650 en 750 euro
Tussen 750 en 850 euro
Tussen 850 en 950 euro
Tussen 950 en 1050 euro
Tussen 1050 en 1250 euro
Tussen 1250 en 1500 euro
Meer dan 1500 euro
Weet niet/geen mening
Totaal
15%
Tussen 150.000 en 175.000 Euro
Netto maandelijkse woonlasten
9%
Totaal
Minder dan 150.000 Euro
Maximale koopprijs
15%
2%
2%
3%
5%
7%
8%
25%
32%
Tussenwoning
15%
-
-
2%
2%
7%
7%
22%
34%
12%
Tussenwoning
15%
-
1%
2%
4%
9%
25%
27%
17%
Hoekwoning
11%
-
-
-
1%
9%
11%
28%
23%
17%
Hoekwoning
15%
-
5%
2%
8%
9%
17%
17%
28%
Patiobungalow
7%
-
6%
3%
1%
12%
25%
19%
21%
4%
Patiobungalow
14%
5%
5%
9%
13%
17%
11%
13%
7%
5%
8%
1%
1%
6%
10%
18%
18%
22%
16%
18%
3%
5%
6%
8%
11%
13%
18%
18%
Twee-onder- Vrijstaande een kap woning
10%
-
-
-
10%
18%
21%
28%
7%
5%
Twee-onder- Vrijstaande een kap woning
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
9%
-
-
2%
2%
9%
13%
30%
34%
Appartement
10%
-
-
2%
1%
9%
15%
16%
29%
18%
Appartement
-
-
17%
-
17%
-
17%
17%
33%
Drive-in woning
-
14%
-
-
-
29%
-
14%
29%
14%
Drive-in woning
35
• Logischerwijs is men voor een vrijstaande woning of twee-onder-een kapwoning bereid meer te betalen dan voor een rijwoning of appartement. Echter als er gekeken wordt naar de maximaal gewenste maandelijkse netto woonlasten wil men veelal niet meer dan €950,- per maand kwijt zijn (circa 70%). Voor een twee-onder-een kapwoning of vrijstaande woning zou respectievelijk 19% en 22% meer dan €950,- per maand aan woonlasten kwijt willen of kunnen. Onderstaande tabel toont aan op basis van netto maandelijkse woonlasten dat er een aanzienlijk percentage meer dan 300.00 Euro kan betalen.
Maandelijkse netto woonlasten
Woonwensen woning
20%
15%
14%
8%
4%
2%
2%
12%
Tussen 175.000 en 225.000 Euro
Tussen 225.000 en 250.000 Euro
Tussen 250.000 en 300.000 Euro
Tussen 300.000 en 350.000 Euro
Tussen 350.000 en 400.000 Euro
Tussen 400.000 en 450.000 Euro
Meer dan 450.000 Euro
Weet niet/geen mening
Anders
Nee dan kies ik eerder voor een hogere koopprijs
2%
4%
9%
13%
Nee, dan kies ik eerder voor een lagere koopprijs
Nee, maar dan accepteer ik een hogere maandlast
14%
Nee, maar dan is het fijn dat ik een lagere maandlast heb
Ja, maar ik neem geen volledige hypotheek
15%
Tussen 150.000 en 175.000 Euro
8%
-
1%
1%
1%
11%
7%
15%
30%
27%
Minder dan 650 euro
3%
-
1%
1%
5%
16%
9%
29%
28%
8%
Tussen 650 en 750 euro
4%
-
-
4%
12%
23%
32%
22%
4%
-
•
•
•
3%
6%
-
6%
30%
30%
18%
3%
-
3%
6%
11%
28%
17%
6%
17%
11%
6%
-
-
-
10%
30%
30%
20%
10%
-
-
-
-
Meer dan 1500 euro
55%
4%
3%
5%
4%
4%
13%
5%
3%
4%
Weet niet/geen
36
De respondenten is gevraagd wat voor netto maandelijkse lasten zij maximaal willen betalen. Deze zijn in bovenstaande tabel afgezet tegen de maximale gewenste koopprijs die zij voor een woning willen betalen. Indien de bijbehorende maximale netto maandlasten niet overeenkomen met de koopprijs, zijn deze percentages rood of groen gemaakt. Deze respondenten is de vraag voorgelegd of zij zich bewust zijn van deze discrepantie, zie het figuur hiernaast. Ruim de helft geeft aan zich bewust te zijn van deze discrepantie en neemt dan ook geen volledige hypotheek. Ze denken overwaarde uit hun huidige woning te halen of hebben nog spaargeld De overige respondenten zijn zich hier niet van bewust en vinden het fijn dat zij lagere maandlasten hebben of kiezen eerder voor een lagere koopprijs.
6%
6%
6%
15%
17%
12%
25%
12%
-
2%
Tussen 850 Tussen 950 Tussen 1050 Tussen 1250 en 950 euro en 1050 euro en 1250 euro en 1500 euro
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Totaal
59%
5%
-
-
2%
7%
15%
20%
38%
11%
2%
Tussen 750 en 850 euro
Bewuste overweging koopprijs versus netto maandelijkse woonlasten
9%
Minder dan 150.000 Euro
Totaal
Koopprijs versus netto maandelijkse woonlasten
Koopprijs versus maandelijkse netto woonlasten
Woonwensen woning
13% 17% 17% 16% 9% 6% 3% 3% 8%
Tussen 150.000 en 175.000 Euro
Tussen 175.000 en 225.000 Euro
Tussen 225.000 en 250.000 Euro
Tussen 250.000 en 300.000 Euro
Tussen 300.000 en 350.000 Euro
Tussen 350.000 en 400.000 Euro
Tussen 400.000 en 450.000 Euro
Meer dan 450.000 Euro
Weet niet/geen mening
6%
-
-
6%
-
17%
22%
11%
22%
17%
Appartement
8%
-
-
-
-
15%
-
23%
46%
8%
-
-
-
-
6%
6%
17%
22%
17%
33%
Rijwoning; Rijwoning; tussenwoning hoekwoning
14%
-
29%
-
-
-
29%
14%
14%
-
Patio bungalow
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
9%
Minder dan 150.000 Euro
Totaal
Maximale koopprijs directe doelgroep verhuisgeneigd binnen 5 jaar
3%
-
-
-
14%
21%
38%
17%
3%
3%
Twee-ondereen kap
12%
10%
5%
14%
19%
19%
5%
12%
2%
2%
Vrijstaande woning
37
• Kijkend naar de directe doelgroep op basis van binnen 5 jaar verhuisgeneigd valt op dat van hen die een appartement als voorkeur heeft twee op de vijf een appartement in de goedkopere sector wenst; deze worden in het ontwikkelplan van Reeve niet aangeboden. • Appartementen middelduur liggen volgens de plannen rond de €290.000,-, 17% van de geïnteresseerden in appartementen zou dit bedrag ervoor over hebben, echter zijn er meer geïnteresseerden in een prijsklasse tussen de €225.000,- en €250.000,-. • Er is veel interesse in de goedkopere rijwoningen. Men heeft hier veelal ook een bedrag tot €225.000,- voor over. • Er is ook vrij grote vraag naar woningen in de middeldure klasse (tussen €250.000,- en €300.000,-). Het zijn vooral huishoudens met een voorkeur voor een twee-onder-een-kap woning of vrijstaande woning die in deze prijsklasse willen kopen. • Alleen huishoudens met een voorkeur voor een vrijstaande woning hebben interesse in een woning van boven de €450.000,- (dure segment woningen). • Voor de kavels is niet gevraagd welke prijs men wilde betalen. Dit is onderzoekstechnisch nauwelijks te onderzoeken omdat de consument altijd denkt in de prijs van kavel + woning. De meest realistische prijsstelling ligt altijd in de buurt van wat men voor een vrijstaande woning over heeft.
Maandelijkse netto woonlasten directe doelgroep binnen 5 jaar verhuisgeneigd
Woonwensen woning
•
•
29% 17% 14% 7% 3% 1% 1% 13%
Tussen 681 en 700 euro
Tussen 700 en 750 euro
Tussen 750 en 800 euro
Tussen 800 euro en 850 euro
Tussen 850 euro en 900 euro
Tussen 900 euro en 950 euro
Tussen 950 euro en 1000 euro
Weet niet/geen mening
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
16%
Minder dan 681 euro per maand
Totaal
Hoeveel mag de huurprijs van de woning ongeveer bedragen per maand?
38
Aangezien slechts 11% van alle respondenten in een vrije sector huurwoning wilt wonen of dit eventueel overweegt, is de maximaal gewenste huurprijs niet uitgesplitst naar gewenst type woning. De maximaal gewenste huurprijs ligt veelal net boven de sociale huurgrens (29%). Slechts 5% van alle respondenten die eventueel een vrije sector huurwoning wilt huren geeft aan dat de maximaal gewenste huurprijs boven de €850,- per maand mag liggen.
Maximaal gewenste huurprijs
Woonwensen woning
Verhuisgeneigdheid en bepaling doelgroep
Achtergrondkenmerken doelgroep
Reeve als woongebied
Woonwensen omgeving
Woonwensen woning
Duurzaamheid
Conclusies en marktadvies
2
3
4
5
6
7
8
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Inleiding & Onderzoeksverantwoording
1
Inhoudsopgave
39
3%
13%
Totaal
34%
50%
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Ik let helemaal niet op het energiegebruik van de woning
Ik let niet/ nauwelijks op het energiegebruik van de woning
Ik let wel enigszins op het energiegebruik van de woning
Ik let zeker op het energiegebruik van de woning
Mate waarin men let op energieverbruik bij aankoop/huren nieuwe woning
• Circa 85% van de respondenten let op het energieverbruik van de woning bij de aankoop/het huren van een nieuwe woning.
Invloed energieverbruik op keuze nieuwe woning
Duurzaamheid
40
1%
3%
Enigszins onbelangrijk
Zeer onbelangrijk
Maakt mij niets uit
Enigszins belangrijk
Zeer belangrijk
17%
33%
Anders
Warmtepomp
CV
Zonnepanelen
4%
13%
24%
59%
Totaal
Voorkeur energiebronnen
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Totaal
47%
Belang alternatieve energiebronnen bij keuze nieuwe woning
41
• Alternatieve energiebronnen is een (zeer) belangrijk aspect bij de keuze voor een nieuwe woning. Vier op de vijf respondenten geeft aan dat zij het belangrijk vinden om bij een nieuwe woning te kunnen kiezen voor alternatieve energiebronnen. • De voorkeur gaat het vaakst uit naar zonnepanelen, gevolgd door CV installatie.
Belang alternatieve energiebronnen bij keuze nieuwe woning
Duurzaamheid
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Komt onenigheid van Eigen beslissing staat dan niet centraal Wil niet gebonden zijn
• • •
• •
Bespaard kosten Milieuvriendelijk
Nee, want:
Nee, want: 10%
Ja, want:
Weet niet/geen mening 68%
Ja, want: 23%
Mate van interesse in collectief energiebedrijf
42
• Men is gevraagd in welke mate er interesse is in een collectief energiebedrijf (het gezamenlijk inkopen van energie bij een eigen energiebedrijf). Het overgrote deel van de respondenten vormt hier geen mening over. • Daarnaast geeft 23% aan hier wel interesse in te hebben, met name omdat het kosten bespaard en het milieuvriendelijker is. • De overige 10% heeft hier geen interesse in; zij willen niet gebonden zijn aan anderen en vinden het belangrijker dat de eigen keus centraal staat. Ook verwachten zij dat hier onenigheid van komt met de buurtbewoners.
Interesse collectief energiebedrijf
Duurzaamheid
Verhuisgeneigdheid en bepaling doelgroep
Achtergrondkenmerken doelgroep
Reeve als woongebied
Woonwensen omgeving
Woonwensen woning
Duurzaamheid
Conclusies en marktadvies
2
3
4
5
6
7
8
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Inleiding & Onderzoeksverantwoording
1
Inhoudsopgave
43
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
44
• De meeste geïnteresseerden tonen geen specifieke voorkeur in een van de drie gebieden in Reeve (38%). Als er wel specifiek een gebied gekozen is, wordt Reeve Kreek het vaakst genoemd. Reeve Kreek is met name in trek om de ruimtelijke opzet, het bosrijke gebied en de rustige ligging vlak bij het water. Reeve Dijk wordt na Reeve Kreek het vaakst genoemd. Men geeft de voorkeur aan Reeve Dijk om de centrale en hogere ligging, ook is het wat verder gelegen van het water met mooi uitzicht. In iets mindere mate wordt Reeve Haven genoemd als voorkeursgebied. De uniek punten van Reeve Haven is het wonen direct aan het water, in een gezellige dorpskern, met knusse en leuke stijl huizen. De overige wensen op het gebied van voorzieningen en woningtype zijn kort samengevat in de volgende sheets.
• Het zijn met name medioren die geïnteresseerd zijn in Reeve (41%), gevolgd door senioren (32%). Dit zijn met name samenwonenden, zowel met als zonder kinderen. Van hen heeft 34% een inkomen boven de €3.000,- per maand. Circa 80% van de potentieel geïnteresseerden zou een woning willen kopen en circa een op de tien huishoudens zou een vrije sector huurwoning willen. De overige huishoudens is geïnteresseerd in beide woonvormen. In de meeste gevallen zouden zij een rijwoning achterlaten (48%), daarnaast woont 17% op dit moment in een vrijstaande woning en 18% in een twee-onder-1 kapwoning. De huidige woning is in vier van de vijf gevallen een koopwoning, dat gesitueerd is buiten het centrum van stad of dorp.
• Omdat de potentiële doelgroep zoals hiervoor berekend weinig ruimte laat voor de invloed van een goed marketing en communicatiebeleid zijn voor dit rapport de woonwensen inzichtelijk gemaakt van een bredere doelgroep. Bij deze bredere doelgroep is uitgegaan van de huishoudens die óf uit zichzelf binnen de doelgroep vallen (op basis van binnen 10 jaar verhuisgeneigd), óf hiertoe over te halen zijn als het de Ideale Woning op de Ideale Plaats (IWIP) betreft of indien de economie / woningmarkt verbetert (indirecte doelgroep).
• Men behoort tot de potentiële doelgroep indien men uit zichzelf aangeeft binnen 10 jaar te willen verhuizen, een koopwoning of vrije sector huurwoning overweegt, binnen de regio Kampen wil verhuizen en uiteindelijk interesse heeft (ja + misschien) in een nieuwbouwwoning in Reeve. Uit het onderzoek komt naar voren dat de procentuele potentie voor de meest strenge variant (binnen 5 jaar en ja, wil in Reeve wonen) 2% is, wat neerkomt op 5.341 huishoudens. Dit aantal huishoudens is op het ogenblik in staat zijn woonwensen te realiseren (oftewl er is gecorrigeerd voor huishoudens die onrealistische wensen hebben). Er is rekening gehouden met deze strenge variant om in deze economisch zware tijden niet een te rooskleurig beeld te schetsen. In de praktijk blijkt de interesse meestal boven deze strenge grenzen te liggen.
• Voor de potentie van het project ‘IJsseldelta Zuid gebied Reeve’ in Kampen is binnen de regio bekeken in hoeverre men bereid is te verhuizen binnen een termijn van 10 jaar en in hoeverre er interesse bestaat in een koopwoning of vrije sector huurwoning in het ontwikkelgebied Reeve. Vervolgens is gekeken wat de achtergronden en de woonvoorkeuren zijn van deze groep om enerzijds de juiste doelgroep effectief te kunnen benaderen, anderzijds om de huidige plannen waar mogelijk bij te stellen. Tevens is de potentie berekend op dezelfde criteria maar dan voor een verhuisgeneigdheid binnen 5 jaar. De potentie voor ‘Reeve’ is berekend op de omliggende gemeentes van Kampen. Uiteraard is er ook nog interesse vanuit Kampen zelf, maar deze potentie is in het onderzoek niet meegenomen.
Algemeen
Conclusie
Beide 10%
44% 28.920
12%
8.173
Beide 10%
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Let op: Percentages en getallen in de figuur zijn afgerond; kan leiden tot verschillen in absolute doelgroep
45
Vrije sector huurwoning 12%
Koopwoning 78%
Directe doelgroep Uit Omgeving (6%)
17.437
47%
Directe doelgroep Uit Omgeving (9%) (22.777 huishoudens*)
Uit Omgeving (2%)
61%
83%
62%
26%
(% Misschien)
22.777
37.229
44.744
72.417
274.900
Binnen 5 jaar
* Omgeving/regio Kampen: (Dronten, Lelystad, Noordoostpolder, Zwolle, Meppel, Steenwijkerland, Staphortst, Zwartewaterland, Dalfsen, Hattem, Epe, Heerde, Elburg, Oldebroek, Raalte, Olst-Wijhe en Nunspeet)
(37.093 huishoudens*)
Minst strenge Directe doelgroep variant Uit Omgeving (13%)
14%
(% Ja) 5.341 Strengste variant Directe doelgroep
(% Ja + misschien)
Naar Reeve
Binnen Regio
Koopwoning of vrije sector huur
Verhuisgeneigd
Totale populatie (huishoudens)
Directe doelgroep Uit Omgeving (11%)
(% Misschien)
56%
86%
65%
43%
(% Ja)
37.093
65.857
76.815
118.757
274.900
Binnen 10 jaar
Directe doelgroep Uit Omgeving (3%)
Vrije sector huurwoning 9%
Koopwoning 81%
Potentieoverzicht
Conclusie
Goedkoop Lage Middelduur Hoge middelduur * Duur *
tot 175.000 175.000-250.000 250.000-350.000 >350.000
Appartement Rijwoning Twee onder 1 kap Vrijstaand
175.000-250.000
250.000-350.000
>350.000
Lage Middelduur
Hoge middelduur
Duur 998
63
179
347
410
Interesse
>350.000
Duur Totaal
175.000-250.000 250.000-350.000
Hoge middelduur
tot 175.000
Goedkoop Lage Middelduur
Prijsklassen
Grondgebonden
aangegeven hebben interesse in een kavel te hebben.
184
120
64
GEPLAND
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
* In deze categorie vallen ook de respondenten die
tot 175.000
Goedkoop
Totaal
Prijsklassen
Appartementen
4343
464
1355
1582
942
Interesse
707
328
318
61
GEPLAND
46
• En er is een zo goed mogelijke koppeling gemaakt met het huidige programma • Geconcludeerd kan worden dat zelfs in de strengste variant (5 jaar en zeker naar Reeve willen) er voldoende potentie is vanuit de regio. Het enige waar voor de korte termijn de vulling niet volledig vanuit de regio kan komen, zijn de dure appartementen. • De interesse in Reeve is in verhouding met andere locaties die USP de afgelopen periode onderzocht heeft, bijzonder groot.
9 9 9 9
• Verder hebben we de volgende woningtypen onderscheiden:
9 9 9 9
• Hieronder is gerekend zoals al eerder aangegeven met de meest strenge variant (5 jaar). De praktijk leer dat de werkelijke interesse hoger dan deze strenge variant. Deze strenge variant zegt meer over de korte termijn afzet terwijl de 10 jaars variant meer zegt over de totale afzet. • Verder moet ook nog in het achterhoofd worden gehouden dat in dit onderzoek alleen gekeken is in de interesse vanuit de omgeving en niet naar de interesse van uit Kampen. • Ook is alleen gerekend met degene die zeker interesse hebben en niet met degenen die misschien interesse hebben. • In de tabel is een verdeling gemaakt naar de verschillende segmenten. We hebben hierbij de volgende prijsklassen gehanteerd:
Overzicht interesse in geplande aantallen op basis van binnen 5 jaar verhuisgeneigd
Conclusie
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
47
Gewenste woningen per locatie • Reeve Haven: rijwoningen en twee-onder-een-kap woningen • Reeve Kreek: vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap woningen en kavels • Reeve Dijk: rijwoningen en twee-onder-een-kap woningen of appartementen • De huishoudens die geen voorkeur voor een gebied hebben willen veelal in een appartement, vrijstaande woning of twee-onder-een-kap woning wonen.
Kavels • Op basis van de potentieberekening lijkt er voldoende interesse om de kavels te kunnen verkopen.
Appartementen • Er is voldoende potentie om de geplande aantallen middeldure appartementen te kunnen vullen. • Voor appartementen in de dure prijsklasse lijkt meer tijd nodig om ze af te zetten. • Ook bestaat er grote interesse in een appartement in een goedkoper segment tot €250.000,-, deze geïnteresseerden worden in de huidige plannen niet bediend.
Woningen • Qua aantallen is er voldoende potentie voor het aantal geplande woningen en appartementen. • Uit de berekeningen komt naar voren dat er in verhouding met goedkopere woningen minder potentie is voor de dure woningen. Maar dit fenomeen geldt altijd. Toch is de potentie op de korte termijn voor vrijstaande woningen voldoende. • Echter er is ruim voldoende potentie voor goedkope woningen. • Voor een gedeelte van de geïnteresseerden is geen passend aanbod, zij zoeken een woning tussen €175.000,- en €250.000-.
De berekeningen op de vorige pagina zijn doorrekeningen op de uitkomsten van dit onderzoek. Puur kijkend naar deze berekeningen volgen de volgende conclusies. Echter is hierbij geen rekening gehouden met het feit dat de geïnteresseerde huishoudens veelal (circa 80%) de huidige woning nog moeten verkopen en de prijsklassen ruim genomen zijn. Ook is er geen rekening gehouden met overige sociaal en financiële invloeden. Hierdoor kan de daadwerkelijke potentie iets lager liggen. Gezien de instabiele huidige economische situatie is een voorspelling hieromtrent niet mogelijk.
Aantallen en soort woningen
Conclusie
• Koop: €175.000 - €350.000 (56%) • Huur: €681 – €800 (60%)
Prijs
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
• Ruim helft geeft voorkeur aan koopwoning, een derde wil sociaal gaan huren • Een derde van de respondenten heeft geen voorkeur voor soort bouw, daarnaast heeft: • Twee op de vijf voorkeur voor bestaande bouw • 20% voorkeur nieuwbouw • 8% interesse in kavel • Een derde wil in vrijstaande woning wonen, gevolg door twee-onder-een-kap woning (22% ) en appartement (14%) • Projectbouw met veel keuzemogelijkheden of individueel opdrachtgeverschap meest genoemd als mate inspraak bij ontwikkeling nieuwe woning • Een derde vindt levensloopbestendigheid woning van groot belang • Bijna 40% neemt genoegen als woning mogelijkheden biedt voor latere aanpassingen
Type woning
48
• 11% bekend met Reeve. • 19% vindt Reeve een aansprekend gebied als woonlocatie; 46% misschien • Aansprekende punten Reeve: gelegen aan / bij water, omgeving, ruimte, groen • Onaansprekende punten Reeve: gelegen aan / bij water, gelegen in Kampen, ver weg van eigen woonplaats, werk, familie • 10% kan zich voorstellen de komende jaren in Reeve te wonen; 45% misschien • 38% heeft geen voorkeur voor gebied in Reeve • 19% kiest Reeve Kreek: Ruimtelijke opzet, rustig gelegen, vlak bij water en bosrijk, mooie woningen • 16% kiest voor Reeve Dijk: Centrale ligging, hoger gelegen, verder van water af, mooi uitzicht • 12% kiest voor Reeve Haven: Gezelligheid, dorpskern, aan het water, leuke knusse stijl huizen • Meest voorkomende reden om nooit in Reeve te wonen is dat het niet in eigen gemeente ligt
Reeve
Ongeveer evenveel mannen als vrouwen 19% jongeren, 39% medioren, 42% senioren (gem. leeftijd 49.0) 30% inkomen boven €3.000,36% bezit tussenwoning, 12% hoekwoning 17 % bezit vrijstaande woning Circa 80% heeft huidige woning in bezit Meesten wonen buiten centrum van een stad of dorp
• • • • • • •
Indirecte doelgroep
Achtergrondkenmerken
Kenmerk
Om aansluiting te vinden bij de woonwensen van regio Kampen is in de komende sheets een samenvatting weergegeven van de meest opvallende kenmerken en wensen van de indirecte doelgroep.
Woonwensen samenvatting
Conclusie
• • • •
• • • • • •
• • • •
Voorzieningen
Woonomgeving
Duurzaamheid
Kenmerk
Woonwensen samenvatting
Conclusie
Rapportage Potentie 'Reeve' t.b.v. Gemeente Kampen - v13gmkpot1
Het merendeel let op energieverbruik bij huren/kopen nieuwe woning (84%) Alternatieve energiebronnen zeer belangrijk Voorkeur voor zonnepanelen (59%) of CV (24%) Meesten hebben geen mening over mate van interesse in collectief energiebedrijf: • Circa een kwart is hierin geïnteresseerd, mede door kostenbesparing en milieuvriendelijkheid • Een op tien is niet geïnteresseerd, men wil eigen keuze, niet gebonden zijn en geen narigheid met buren
Duidelijke voorkeur voor: veel groen in buurt, alleen maar koopwoningen en grote diversiteit aan woningtypen Lichte voorkeur voor: woningen van dezelfde prijsklassen en zelfde soort mensen in de buurt Drie kwart van respondenten vindt woning op dijk met vrij weids uitzicht (zeer) aantrekkelijk 45% vindt woning aan het water met eigen aanlegsteiger (zeer) aantrekkelijk 41% zou het (zeer) aantrekkelijk vinden als de woning een eigen werkruimte of kantoorruimte heeft met eigen ingang Men wenst 1 a 2 parkeerplaatsen, afhankelijk van aantal auto’s in huishouden (gemiddeld 1,5)
Speelvoorzieningen voor kinderen, winkels direct levensonderhoud op loopafstand Meeste voorzieningen op fietsafstand acceptabel Kerk, kinderdagverblijf, zorg aan huis en middelbare school mag vrij vaak (minstens 46%) op auto-afstand Sportvoorzieningen gewenst in directe woonomgeving, net als sociaal ontmoetingsplek
Indirecte doelgroep
49
Bijlage 18A jaarschijven kosten
BIJLAGE 18 JAARSCHIJVEN EXPLOITATIEOPZET KOSTEN EN OPBRENGSTEN
12 december 2013 eindconcept pagina 202 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 203 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 204 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 205 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 206 van 222
Bijlage 18B jaarschijven opbrengsten
12 december 2013 eindconcept pagina 207 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 208 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 209 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 210 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 211 van 222
BIJLAGE 19 OVERZICHT MACROAFTOPPING
12 december 2013 eindconcept pagina 212 van 222
BIJLAGE 20 OVERZICHT GEWOGEN EENHEDEN TOTAAL UITGEEFBAAR GEBIED Bijlage 20A Kort overzicht basiseenheden
Bijlage 20B
12 december 2013 eindconcept pagina 213 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 214 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 215 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 216 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 217 van 222
BIJLAGE 21 GEWOGEN EENHEDEN PER EIGENDOM NETTO CONTANT Bijlage 21A Kort overzicht gewogen eenheden
Bijlage 21B
12 december 2013 eindconcept pagina 218 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 219 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 220 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 221 van 222
12 december 2013 eindconcept pagina 222 van 222
BIJLAGE 22 SPECIFICATIE EXPLOITATIEBIJDRAGE PER EIGENDOM
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79
5 6 7 8 9 10 11
4
1 2 3
C
D
Totaal opbrengsten TOTAAL
D. Voorzieningen (semi)commercieel Hotel bebouwd plus onbebouwd Haven West Buurtwinkel bebouwd Haven West Horeca bebouwd plus onb. Haven Centrum Boothuizen (binnenhaven) Haven Centrum Havengrel. Bedrijvigheid Werfgebouw (binnenhaven) Haven Centrum Totaal voorzieningen (semi)commercieel E. Voorzieningen maatschappelijk School Kerk Buurtboerderij Totaal Voorzieningen maatschappelijk F. Overige opbrengsten Ligplaatsen collectief in buitenhaven Bijdrage provincie t.b.v. Extra stormsluisdeur Bijdrage Waterschap per m2 rententieoppervlak Bijdrage Waterschap grondwerk rententie Totaal Overige opbrengsten Totaal opbrengsten niet woningen
A. Dorp West en Dorp Centru Appartementen middelduur H Appartementen duur Haven West Appartementen middelduur Haven Centrum Vrijstaand Herenhuis Haven West Vrijstaand Projectmatig Haven West 2-1-kap met garage Haven west 2-1-kap zonder garage Haven West Vrijstaand Herenhuis Haven Centrum Vrijstaand Projectmatig Haven Centrum 2-1-kap met garage Haven Centrum 2-1-kap zonder garage Haven Centrum Marina groot Haven Centrum Marina groot uitgeefbaar water Haven Centrum Marina klein Haven Centrum Marina klein uitgeefbaar water Haven Centrum Rijwoning sociaal Haven Cent Totaal Dorp West en Dorp Centrum B. Kreken Vrije kavel Bos type 1 Kreken Vrije kavel Bos type 2 Kreken Vrije kavel losse garage Kreken Vrije kavel vaste garage Kreken Vrijstaand Marina Kreken Vrijstaand Marina uitgeefbaar water Kreken Vrije kavel Marina Kreken Vrije kavel Marina uitgeefbaar water Kreken Totaal Kreken C. Dijkzone Appartementen duur Dijkzone Vrijstaand Herenhuis inpandig garage Dijkzone Vrijstand Projectmatig met garage Dijkzone 2-1-kap met garage Dijkzone Uitgeefbaar verharding Dijkzone Uitgeefbaar parkeerplaatsen Dijkzone Uitgeefbaar Groen Dijkzone Totaal Dijkzone Totaal woningen
BOUWPROGRAMMA
Overwater Grondbeleid Adviesbureau Opgesteld door Datum Versie
EXPLOITATIE IJsseldelta - Reeve
B
stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks
68 0 82 59 209 209 209 209
220 1 1 1
stuks stuks stuk stuk
1 stuk 1 stuk 1 stuk
stuk stuk stuk stuks stuk stuk
stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks
80 12 28 50 80 80 159 159 409
1 1 1 39 1 1
stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks stuks
stuks stuks stuks stuks
Eenheid
F
32 52 32 35 4 14 4 147 39 48 22 82 82 110 110 61 682
Aantal
E. Noordam 25-03-2013 2
E
40000 40000
2541 2922 576
3635,0 600,0 392,0 4215,0 3948,0 552,0
71,1 164,0 320,4 270,1 39,6 5,4 44,6
498,6 410,1 420,5 430,0 364,8 61,7 353,0 60,4
44,8 70,2 44,9 171,6 337,8 247,1 215,8 175,2 365,5 265,6 211,5 212,6 45,5 164,4 42,8 138,9
Grootte kavel/m2
G
290.200,00 366.700,00 290.200,00 289.000,00 398.000,00 365.000,00 295.000,00 289.000,00 398.000,00 365.000,00 295.000,00 380.000,00
€ € € €
375.400,00 368.700,00 475.200,00 391.300,00
€ 197.000,00
€ 342.000,00
€ € € € € € € € € € € €
V.O.N. prijs incl. BTW
€ 13.000,00 € 1.363.000,00 € 4,30 € 1,00
€ 168,00 € 168,00 € 694,44
€ 280,00 € 280,00 € 280,00 € 10.000,00 € 150,00 € 150,00
€ 71.690,00 € 78.989,00 € 109.660,00 € 98.759,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00
165.814,00 136.387,00 139.852,00 143.005,00 121.327,00 € 8.869,00 € 117.406,00 € 8.869,00
€ € € € €
44.160,00 65.131,00 44.160,00 49.980,00 82.315,00 77.973,00 62.914,00 49.980,00 82.315,00 77.973,00 62.914,00 81.206,00 € 8.869,00 € 73.076,00 € 8.869,00 € 23.096,00
€ € € € € € € € € € € €
Grondwaarde per eenheid
€ € € €
€ 127.396.443,00
€ 2.860.000,00 € 1.363.000,00 € 172.000,00 € 40.000,00 € 4.435.000,00 € 8.113.344,00
€ 426.888,00 € 490.896,00 € 400.000,00 € 1.317.784,00
€ 1.017.800,00 € 168.000,00 € 109.760,00 € 390.000,00 € 592.200,00 € 82.800,00 € 2.360.560,00
€ 4.874.920,00 € 0,00 € 8.992.120,00 € 5.826.781,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 19.693.821,00 € 119.283.099,00
€ 13.265.120,00 € 1.636.644,00 € 3.915.856,00 € 7.150.250,00 € 9.706.160,00 € 709.520,00 € 18.667.554,00 € 1.410.171,00 € 56.461.275,00
1.413.120,00 3.386.812,00 1.413.120,00 1.749.300,00 € 329.260,00 € 1.091.622,00 € 251.656,00 € 7.347.060,00 € 3.210.285,00 € 3.742.704,00 € 1.384.108,00 € 6.658.892,00 € 727.258,00 € 8.038.360,00 € 975.590,00 € 1.408.856,00 € 43.128.003,00
Bedrag totaal
1056446
Kadastrale oppervlakte
in m2
Oppervlakte
J
1056446 292812 245094 371117 147384
PLANGEBIED
I
Oppervlakte netto plangebied Water Groen Uitgeefbaar Verharding
H
100% 27,72% 23,20% 35,13% 13,95% 100,00%
Procentueel
K
L
M
N
O
P
Q
R
S
T
U
101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158
80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100
B
C
totaal
G
2013 0,0% 0,0%
H
2014 0,0% 0,0%
I
1056446 1 1 1 1 1 1 1 1 1
2015 1,0% 0,0%
J
m² post post post post post post post post post
2016 1,0% 1,0%
K
€ € € € € € € € € €
2017 1,5% 2,0%
986.000,00 460.730,00 14.453.748,00 20.540.448,00 14.592.488,00 9.644.154,00 7.447.276,00 5.675.043,00 12.054.862,00
L
2018 1,5% 2,0%
M
2019 2,0% 2,0%
N
2020 2,0% 2,0%
O
-€ 85.854.749,00
€ 0,00 -€ 986.000,00 -€ 460.730,00 -€ 14.453.748,00 -€ 20.540.448,00 -€ 14.592.488,00 -€ 9.644.154,00 -€ 7.447.276,00 -€ 5.675.043,00 -€ 12.054.862,00
P
€ 0,00 -€ 986.000,00 -€ 460.730,00 -€ 14.453.748,00 -€ 20.540.448,00 -€ 14.592.488,00 -€ 9.644.154,00 -€ 7.447.276,00 -€ 5.675.043,00 -€ 12.054.862,00
€ 43.128.003,00 € 56.461.275,00 € 19.693.821,00 € 3.678.344,00 € 4.435.000,00 € 41.541.694,00
€23.498.304,32 € 22,24
Kosten Verwerving van gronden Bodemonderzoek en sanering Sloop en opschonen terrein Groot grondwek Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Kunstwerken Diverse kosten Voorbereiding en toezicht Planontwikkeling
Opbrengsten A. Woningen Dorp West en Dorp Centrum B. Woningen Kreken C. Woningen Dijkzone D. + E. Voorziengen F. Overige opbrengsten TOTAAL
Netto Contante Waarde prijspeil 1-1-2013 Inbrengwaarde per m2 plangebied per 1-1-2013
Kostenstijging Opbrengstenstijging
nominaal
100% 100% 100% 100% 100%
Verdeling opbrengsten A. Woningen Dorp West en Dorp Centrum B. Woningen Kreken C. Woningen Dijkzone D. + E. Voorziengen F. Overige opbrengsten
Dynamisch model
100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
4,5%
Verdeling Kosten Verwerving van gronden Bodemonderzoek en sanering Sloop en opschonen terrein Groot grondwek Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Kunstwerken Diverse kosten Voorbereiding en toezicht Planontwikkeling
Dynamisch verdeling kosten en opbrengsten
Kostenstijging Opbrengstenstijging Discontovoet
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 8.810.293,57
€ 0,00 -€ 590.909,80 -€ 230.365,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 1.690.531,65 -€ 90.233,18 -€ 6.208.253,93
reëel per 1 januari 2013 1,000 1,000
0% 0% 0% 0% 0%
90% 59,93% 50,00% 0% 0% 0% 0% 22,70% 1,59% 51,50%
2013
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 4.875.658,60
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 4.378.998,29 € 0,00 -€ 496.660,31
2014 1,000 1,000
0% 0% 0% 0% 0%
5% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 58,80% 0% 4,12%
2014
1,000 1,000
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 934.880,84
€ 0,00 -€ 395.090,20 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 43.130,33 -€ 496.660,31
2015
0% 0% 0% 0% 0%
5% 40,07% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0,76% 4,12%
2015
1,010 1,010
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 11.628.087,77
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 6.973.600,97 -€ 3.427.214,83 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 725.645,05 -€ 501.626,92
2016
0% 0% 0% 0% 0%
0% 0% 0% 47,77% 16,52% 0% 0% 0% 12,66% 4,12%
2016
1,025 1,030
€ 2.962.030,95 € 3.877.759,98 € 1.352.571,49 € 0,00 € 304.595,77 -€ 1.486.846,49
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 237.076,16 -€ 3.954.512,16 -€ 3.768.295,30 -€ 450.833,72 -€ 153.454,96 -€ 910.481,06 -€ 509.151,32
2017
6,67% 6,67% 6,67% 0% 6,67%
0% 0% 0% 1,60% 18,78% 25,19% 4,56% 2,01% 15,65% 4,12%
2017
€ 3.021.271,57 € 3.955.315,18 € 1.379.622,92 € 0,00 € 310.687,68 € 5.940.473,91
€ 0,00 € 0,00 -€ 239.701,06 € 0,00 -€ 1.900.050,44 -€ 36.441,32 € 0,00 € 0,00 -€ 239.153,99 -€ 311.076,63
2018 1,041 1,051
6,67% 6,67% 6,67% 0% 6,67%
0% 0% 50,00% 0% 8,89% 0,24% 0% 0% 4,05% 2,48%
2018
€ 3.081.697,00 € 4.034.421,48 € 1.407.215,38 € 0,00 € 316.901,44 € 4.291.608,50
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 2.799.606,40 -€ 298.664,85 -€ 37.170,14 € 0,00 -€ 1.059.146,12 -€ 36.741,14 -€ 317.298,16
2016 1,061 1,072
6,67% 6,67% 6,67% 0% 6,67%
0% 0% 0% 18,25% 1,37% 0,24% 0% 13,40% 0,61% 2,48%
2019
€ 3.143.330,94 € 4.115.109,91 € 1.435.359,69 € 435.916,88 € 323.239,47 -€ 605.631,23
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 4.271.662,45 -€ 905.019,89 -€ 2.786.645,52 -€ 987.663,66 -€ 54.016,45 -€ 728.631,00 -€ 324.949,14
2017 1,083 1,093
6,67% 6,67% 6,67% 10,84% 6,67%
0% 0% 0% 27,30% 4,07% 17,64% 9,46% 0,67% 11,86% 2,49%
2020
1,104 1,115
6,67% 6,67% 6,67% 0% 6,67%
0% 0% 0% 0% 8,94% 0,24% 0% 0% 3,63% 2,49%
€ 3.206.197,56 € 4.197.412,11 € 1.464.066,88 € 0,00 € 329.704,26 € 6.572.098,65
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 2.027.689,27 -€ 38.671,82 € 0,00 € 0,00 -€ 227.472,95 -€ 331.448,12
2018
2021
2021 2,0% 2,0%
€ 109.353.053,32
F
€ 23.498.304,32
1-1-2013
E
Contante waarde prijspeil
D
Nominaal -> contante waarde
Nominaal saldo project, excl. BTW
KOSTEN Verwerving van gronden Bodemonderzoek en sanering Sloop en opschonen terrein Groot grondwek Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Kunstwerken Diverse kosten Voorbereiding en toezicht Planontwikkeling
€ 3.270.321,51 € 4.281.360,35 € 1.493.348,22 € 0,00 € 336.298,34 € 1.904.281,47
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 682.473,94 -€ 343.502,40 -€ 5.402.864,34 € 0,00 -€ 710.129,18 -€ 338.077,09
2019 1,126 1,137
6,67% 6,67% 6,67% 0% 6,67%
0% 0% 0% 0% 2,95% 2,09% 49,74% 0% 11,11% 2,49%
2022
2022 2,0% 2,0%
Q
€ € € €
3.335.727,94 4.324.278,89 1.523.215,18 1.176.980,26 € 343.024,31 € 717.036,70
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 265.677,50 -€ 1.531.471,52 -€ 2.957.210,52 -€ 3.899.968,66 -€ 57.322,69 -€ 929.700,36 -€ 344.838,63
2020 1,149 1,160
6,67% 6,67% 6,67% 27,58% 6,67%
0% 0% 0% 1,60% 6,49% 17,64% 35,20% 0,67% 14,26% 2,49%
2023
2023 2,0% 2,0%
R
€ 3.402.442,50 € 4.454.327,31 € 1.553.679,49 € 0,00 € 349.884,79 € 9.275.299,39
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 26.476,29 -€ 41.038,84 € 0,00 -€ 58.469,14 -€ 7.315,03 -€ 351.735,40
2021 1,172 1,183
6,67% 6,67% 6,67% 0% 6,67%
0% 0% 0% 0% 0,11% 0,24% 0% 0% 0,11% 2,49%
2024
2024 2,0% 2,0%
S
3.470.491,35 4.543.413,86 1.584.753,08 2.193.321,07 € 356.882,49 € 11.713.764,97
€ € € €
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 27.005,81 -€ 41.859,62 € 0,00 € 0,00 -€ 7.461,33 -€ 358.770,11
2022 1,195 1,207
6,67% 6,67% 6,67% 49,40% 6,67%
0% 0% 0% 0% 0,11% 0,24% 0% 0% 0,11% 2,49%
2025
2025 2,0% 2,0%
T
€ 3.539.901,18 € 4.634.282,13 € 1.616.448,14 € 275.799,02 € 364.020,14 € 1.811.870,04
€ 0,00 € 0,00 € 0,00 -€ 281.939,09 -€ 4.019.201,51 -€ 3.138.215,46 -€ 61.139,56 -€ 60.831,30 -€ 807.411,34 -€ 249.842,32
2023 1,219 1,231
6,67% 6,67% 6,67% 6,09% 6,67%
0% 0% 0% 1,60% 16,05% 17,64% 0,52% 0,67% 11,67% 1,70%
2026
2026 2,0% 2,0%
U
Nota Kostenverhaal Gemeente Kampen 2010 Kostenverhaal van bovenwijkse voorzieningen, bovenplanse verevening en bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen
gewijzigde versie juli 2011
Juli 2011
