Exploitatieplan tieplan Waterdael IIII Someren
Opdrachtgever:
Gemeente emeente Someren
Contactpersoon:
dhr. hr. Y Vavier
Auteur :
drs. rs. E. Linssen Linssen, T.. Delforterie MSc
Opdrachtnummer :
2473 473
Status :
vastgesteld astgesteld exploitatieplan
Datum :
21 1 juni 2010
INHOUDSOPGAVE 1. Aanleiding exploitatieplan .......................................................................................... 4 2. Wettelijke vereisten, onderdeel uitgangspunten (6.13 lid 1 Wro).......................... 6 2.1
De kaart van het plangebied (art. 6.13 lid 1 a) ........................................................................................ 6
2.2
Het programma ......................................................................................................................................... 7
2.2.1
Programma Woningbouw. ...................................................................................................................... 7
2.2.2
Programma niet woningbouw ................................................................................................................ 7
2.3
Omschrijving van de werken en werkzaamheden (6.13 lid 1 onder b Wro) ............................................ 8
3. Wettelijke vereisten, onderdeel exploitatieopzet (6.13 lid 1c Wro) ...................... 9 3.1
Uitgangspunten Grondexploitatie – art. 6.13 Wro lid 1 c 4 .................................................................... 10
3.2
Ruimtegebruik en programma................................................................................................................. 10
3.3
Programma en oppervlakte per eigenaar ............................................................................................... 11
3.4
Kosten ...................................................................................................................................................... 11
3.4.1
Inbrengwaarden (6.13 lid 1 c 1 Wro) ................................................................................................... 12
3.4.2
Onderzoekskosten (art. 6.2.4.a Bro) ................................................................................................... 13
3.4.3
Bodemsanering (art. 6.2.4 b Bro) ........................................................................................................ 13
3.4.4
Bouw- en woonrijp maken (art. 6.2.4.c Bro) ...................................................................................... 13
3.4.5
Kosten buiten het plangebied (Art. 6.2.4 e Bro) ................................................................................. 14
3.4.6
Plankosten (art. 6.2.4 f t/m j Bro) ...................................................................................................... 14
3.4.7
Tijdelijk beheer (art. 6.2.4 k Bro) ....................................................................................................... 15
3.4.8
Planschade (art. 6.2.4 i Bro)................................................................................................................ 15
3.5
Raming opbrengstencategorieën en prijzen (6.2.7 Bro) ........................................................................ 15
3.5.1
Grondprijzen en grondopbrengsten (art. 6.2.7.a Bro) ........................................................................ 16
3.5.2
Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden art. 6.2.7.c Bro).............................................. 16
3.6
Fasering ................................................................................................................................................... 16
3.7
Samenvatting investeringen en opbrengsten .......................................................................................... 17
3.8
Maximaal te verhalen kosten: totale kosten versus totale opbrengsten (art. 6.16 Wro) ...................... 17
3.8.1
Metrum
Macro-aftopping ................................................................................................................................... 17
3.8.2 3.9
Dekking van het tekort......................................................................................................................... 18 Wijze van toerekening (art 6.18 Wro) .................................................................................................... 18
4. Fasering en koppeling uitvoering werkzaamheden (art. 6.13 lid 1 c 5 Wro) ....... 20 5. Facultatieve onderdelen (6.13 lid 2 Wro) ............................................................... 22 5.1
Kaart grondgebruik en grondgebruik per eigenaar ................................................................................. 22
5.2
Aanvullende eisen voor werken en werkzaamheden .............................................................................. 22
5.3
Regels voor de woningbouwcategorieën ................................................................................................. 23
5.4
Regels omtrent aanbesteding van werken .............................................................................................. 23
5.5
Goedkeuring ontwerp en bestek: ............................................................................................................ 23
5.6
Regels tot het verlenen van ontheffing van het bepaalde in dit exploitatieplan ................................. 23
6. Bouwvergunning, exploitatiebijdrage en handhaving. ........................................... 24 7. Vaststelling en actualisatie exploitatieplan en eindafrekening ............................. 25 8. Voorschriften exploitatieplan .................................................................................. 26 Bijlagen ............................................................................................................................. 31
Metrum
1.Aanleiding exploitatieplan Het exploitatieplan Waterdael III heeft betrekking op het gebied ten oosten van de kern SomerenDorp in de gemeente Someren. In de structuurvisie Waterdael uit november 1993 is Waterdael III voorzien als sluitstuk van de woonuitbreidingen aan de oostzijde van de kern. Door de realisering van Waterdael, aansluitend op het bestaand stedelijk gebied van Someren-Dorp, kan voor een belangrijk deel worden voorzien in de woningbehoefte voor de komende 10 jaar. De ontwikkeling van het gebied Waterdael III valt onder de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening, die per 1 juli 2008 in werking is getreden en die voorschrijft dat om de volgende redenen een exploitatieplan verplicht is: •
het ontwerp-bestemmingsplan Waterdael III is ná 1 juli 2008 ter inzage gelegd;
•
het kostenverhaal is niet anderszins verzekerd met alle grondeigenaren, en er is nog geen overeenkomst gesloten omtrent de locatie-eisen (art. 6.12 Wro).
Artikel 19 procedure in fase 1 Een deel van de ontwikkeling van Waterdael III is, vooruitlopend op het bestemmingsplan al mogelijk gemaakt door middel van een artikel 19 lid 1 procedure, op basis van de oude Wet Ruimtelijke Ordening. Deze is vóór 1 juli 2008 ter inzage gelegd. Enkele percelen hebben echter hun bouwmogelijkheid nog niet benut. In het nieuwe bestemmingsplan Waterdael III wordt fase 1 volledig opgenomen. Dit zorgt ervoor dat de grondeigenaren die hun bouwmogelijkheid nog niet benut hebben vóór vaststelling van het exploitatieplan, meedoen met het kostenverhaal volgens het regime van de Grondexploitatiewet. Procedure exploitatieplan Het exploitatieplan is mede een onderbouwing van de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Op basis van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening geldt de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan (art. 6.12 lid 4). Dit betekent dat tegelijkertijd met het vaststellen van het bestemmingsplan Waterdael III de gemeente Someren het exploitatieplan vaststelt.
Metrum
4
Op het moment van het ter inzage gaan maken onderstaande kadastrale percelen (13 verschillende eigenaren) deel uit van het exploitatieplan. Nr.
Kadastraal
1 (gemeente) 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 TOTAAL
H 3374 H 3338 H 3337 H 3280 H 2955 H 2326 + H 3373 H 1784 H 1514 H 3372 H 1065 + H 1305 H 1883 + H 1884 H 1879
Oppervlakte binnen plangebied (m2) 81.141 7.519 3.709 6.000 9.174 2.192 4.060 3.812 4.027 261 1.127 6.965 5.245 135.232
Tabel 1 Eigenaren in het plangebied
Het uitgangspunt blijft dat gedurende de periode tot de vaststelling van het exploitatieplan door de gemeenteraad minnelijk gronden worden verworven of dat tot overeenstemming wordt gekomen door middel van een anterieure overeenkomst. Indien het tot minnelijke overeenstemming komen niet tijdig lukt en er vertraging gaat optreden, zal overwogen worden om tot onteigening over te gaan. Leeswijzer In deze toelichting komen de volgende zaken aan de orde: • In hoofdstuk 2 zal worden ingegaan op de kenmerken en uitgangspunten van het exploitatiegebied. Dit zijn de kaart van het plangebied, het beoogde programma en de omschrijving van werken en werkzaamheden. • In hoofdstuk 3 wordt de exploitatieplanberekening nader toegelicht, die als basis dient voor de toerekening van de kosten. De verschillende kostensoorten en de opbrengsten worden nader toegelicht en ten slotte schematisch samengevat. • In hoofdstuk 4 wordt de fasering van Waterdael III toegelicht, de uitgifte per jaar, en de koppelingen gelegd met de uit te voeren werken in het gebied. • Hoofdstuk 5 gaat in op de facultatieve onderdelen van het exploitatieplan, die voor Waterdael III van toepassing zijn. • Hoofdstuk 6 en 7 gaan in op de procedure van het exploitatieplan. • Hoofdstuk 8 bevat de voorschriften van het exploitatieplan. • In de bijlagen zijn de kaarten opgenomen voor de onderbouwing van het exploitatieplan en nadere regels met betrekking tot de sociale sector woningbouw.
Metrum
5
2.Wettelijke vereisten, onderdeel uitgangspunten (6.13 lid 1 Wro) 2.1 De kaart van het plangebied (art. 6.13 lid 1 a) Bestemmingsplangebied In bijlage 1 is de bestemmingsplankaart opgenomen. Het bestemmingsplangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Muldersweg, aan de westzijde door de Keizerstraat en de Boerenkamplaan, aan de oostzijde door het glastuinbouwgebied Kievitsakkers, en aan de zuidzijde ligt het buitengebied. Exploitatieplangebied De begrenzing van het exploitatieplangebied volgt deels de begrenzing van het bestemmingsplan Waterdael III. Fase 1 blijft met uitzondering van de percelen met onbenutte bouwtitels én onverzekerd kostenverhaal buiten beschouwing. De eigenaren die dus nog geen bouwvergunning hebben aangevraagd vallen onder het nieuwe regiem en doen wel mee in het exploitatieplan. De kaart is opgenomen in bijlage 2. Het exploitatieplangebied is in totaal 135.232 m2 groot. Huidige ruimtegebruik In de huidige situatie is fase 1 grotendeels gerealiseerd en een deel in uitvoering. Het gebied in fase 2 bestaat uit een open weide- en akkergebied, dat ruimtelijk wordt begrensd door: - de eikenboomsingel langs de Muldersweg aan de noordzijde; - de relatief groene achterpercelen van de woningen aan de Keizerstraat; - en Boerenkamplaan aan de westzijde; - de eikenboomsingel en agrarische bedrijvigheid aan de Steegstraat aan de zuidzijde; - de grootschalige glastuinbouw, die deels door een wal visueel wordt afgeschermd van het plangebied, aan de oostzijde. In bijlage 3 is het huidige ruimtegebruik (luchtfoto) van het gebied weergegeven.
Metrum
6
2.2 Het programma 2.2.1 Programma Woningbouw. In het gemeentelijk woonbeleid, dat is gebaseerd op de provinciale prognoses, is uitgegaan van een woningbouwopgave van 1.265 woningen in de periode 2005-2020, waarvan circa 790 woningen in Someren-Dorp zijn voorzien. Hiervan worden er in het exploitatieplangebied 211 gebouwd in de volgende categorie indeling: Omschrijving
Aantal
Sociale woningen Vrije sector woningen Totaal
34 stuks 177 stuks 211 stuks
Tabel 2 Woningbouwprogramma
2.2.2 Programma niet woningbouw In het exploitatieplangebied worden geen andere functies gerealiseerd.
Metrum
7
2.3 Omschrijving van de werken en werkzaamheden (6.13 lid 1 onder b Wro) Bouwrijp en woonrijp maken Het bouwrijpmaken betreft de volgende werkzaamheden: • het terrein vrij maken; • het ophogen en zetting toepassen; • aanleg van drainage; • het maken van bouwwegen; • de aanleg van riolering en straatverlichting; • de nutsvoorzieningen aanleggen en; • ander gebruikelijke werkzaamheden. Het woonrijp maken bestaat uit • de definitieve inrichting van het openbaar gebied, zoals de wegaanleg c.q. de afwerking daarvan; • de aanleg van duurzaam waterbeheer conform Waterplan van de gemeente Someren; • de aanleg van straatverlichting en straatmeubilair; • de aanleg van fietspaden en groenvoorzieningen. Aanleg van nutsvoorzieningen. De volgende nutsvoorzieningen worden aangelegd ten behoeve van het plangebied Waterdael III: • waterleiding, inclusief voorzieningen voor afwatering; • elektra middensspanning (MS) en laagspanning (LS); • gasleiding; • overige kabels en leidingen. Inrichting openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte dient te worden afgestemd op het kwaliteitsniveau als gerealiseerd in de eerste fase van Waterdael III.
Metrum
8
3. Wettelijke vereisten, onderdeel exploitatieopzet (6.13 lid 1c Wro) In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens ex art. 6.13 Wro lid 1c bestaat een exploitatieopzet1 uit: • een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum); • een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum); • een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum); • een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; • zonodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen; • de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Voor de locatie Waterdael III is ten behoeve van voorliggend exploitatieplan een grondexploitatieberekening opgesteld. Deze berekening wordt in deze rapportage toegelicht. Onderstaand zullen de belangrijkste uitgangspunten, kosten en te realiseren opbrengsten worden toegelicht, zodanig dat duidelijk wordt op welke wijze de exploitatiebijdrage per exploitant is berekend. Achtereenvolgens zal worden ingegaan op: • rekentechnische uitgangspunten; • ruimtegebruik en programma; • eigendomssituatie; • kosten; • opbrengsten; • fasering; • resultaat; • berekening exploitatiebijdrage.
1
In het vervolg van de rapportage te noemen exploitatieplanberekening. Dit om het onderscheid te maken met de reguliere gemeentelijke grondexploitatieberekening / exploitatieopzet.
Metrum
9
3.1 Uitgangspunten Grondexploitatie – art. 6.13 Wro lid 1 c 4 In onderstaand overzicht zijn de belangrijkste berekeningsuitgangspunten (parameters en prijspeilindicatie) weergegeven. De peildatum van de taxaties voor de inbrengwaarde is 1 mei 2010. In de berekening is uitgegaan van peildatum 1 januari 2009.
Uitgangspunten Prijspeildatum kosten Prijspeildatum opbrengsten Contante waarde datum Rentepercentage bij negatief saldo op jaarbasis Rentepercentage bij positief saldo op jaarbasis Kostenstijging op jaarbasis Opbrengstenstijging op jaarbasis
1 januari 2009 1 januari 2009 1 januari 2009 4,5% 4,5% 2,0% 2,0%
Uitgangspunten m.b.t. tijd Fasering op basis kwartaal/halfjaar/jaar Boekwaarde datum Startdatum exploitatie Einddatum exploitatie
jaar 31 december 2008 1 januari 2009 31 december 2018
Tabel 3 Uitgangspunten exploitatieplanberekening
3.2 Ruimtegebruik en programma In bijlage 4 is het toekomstig ruimtegebruik per eigenaar weergegeven. Voor het exploitatieplan leidt het in bovenstaand ontwerp aangeduide ruimtegebruik tot de in onderstaande tabel weergegeven cijfermatige uitgangspunten: Omschrijving Uitgeefbaar woningbouw Groen Burgemeester Roelslaan Verharding overig Totaal
Oppervlakte (m²)
Oppervlakte (%)
72.098 15.253 18.209 29.672
53% 11% 13% 22%
135.232
100%
Tabel 4 Ruimtegebruik en programma
Het programma voor het exploitatieplan Waterdael III bestaat uit 177 vrije sector woningen en 34 sociale woningen. Het aandeel sociale woningbouw voor het exploitatieplan Waterdael III is ruim 16%. Uitgangspunt is de realisatie van gemiddeld circa 30 woningen per jaar. Hieraan is de fasering van de gronduitgifte (tussen 2009 en 2017) gekoppeld.
Metrum
10
3.3 Programma en oppervlakte per eigenaar Onderstaand schema geeft de toedeling van de woningen per eigenaar (afgerond op hele woningen) en de oppervlakte (totaal en uitgeefbaar) per eigenaar weer. EIGENAREN IN HET PLANGEBIED Gemeente H 3374 H 3338 H 3337 H 3280 H 2955 H 2326 + H 3373 H 1784 H 1514 H 3372 H 1065 + H 1305 H 1883 + H 1884 H 1879 TOTAAL
Aantal woningen Sociaal
Aantal woningen Vrije sector
Oppervlakte
17 2 1 3 -
88 9 7 9 19 5 9 8 8
11 -
2 7 6
81.141 7.519 3.709 6.000 9.174 2.192 4.060 3.812 4.027 261 1.127 6.965 5.245
34
177
135.232
Tabel 5 Programma en oppervlakte per eigenaar
3.4 Kosten In deze paragraaf worden de belangrijkste kostenposten toegelicht en onderbouwd. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Deze kosten dienen getoetst te worden aan de criteria, toerekenbaarheid2, profijt3 en proportionaliteit4. 1. Onderzoekskosten van grondmechanisch, milieutechnisch (geluid, stof, bodem), archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek. 2. Kosten van bodemsanering, demping van water, grondwerk m.i.v. ophogen, egaliseren en afgraven. 3. Kosten van voorzieningen, zoals wegen, riolering, infrastructuur, groen, openbare verlichting, straatmeubilair, gebouwde parkeervoorzieningen (voor zover ten behoeve van de gebruikers van het exploitatieplangebied en voor zover niet gedekt via gebruikstarieven). 2
Toerekenbaarheid: Er bestaat een causaal verband, of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Ook de kosten die op een andere grondslag gefinancierd worden zijn niet toerekenbaar. Dergelijke kosten doen zich onder andere voor bij nutsvoorzieningen voor gas, water en elektra en bij gebouwde parkeervoorzieningen.
3
Profijt: De grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut voor het exploitatiegebied. Bij maatregelen zoals het opheffen van stankcirkels en bij compensatie buiten het gebied schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied ontwikkeld kan worden.
4
Proportionaliteit: Als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten evenredig verdeeld; naarmate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.
Metrum
11
4. Kosten van maatregelen, zoals het beperken van hindercontouren, stankcirkels en externe veiligheidscontouren. 5. Kosten ten behoeve van het exploitatieplangebied die buiten het gebied worden gemaakt (in ieder geval ook kosten voor compensatie van natuur, groen of voor watervoorziening die buiten het exploitatiegebied moet worden gevonden). 6. Kosten van verwerven (inbrengwaarden). 7. Kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering. 8. Kosten van planontwikkeling. 9. Kosten van ontwerpcompetities en de begeleiding daarvan. 10. Andere apparaatskosten, verband houdende met te verrichten werkzaamheden, en voor zover rechtstreeks verband houdende met de activiteiten ter ontwikkeling van het exploitatieplangebied. 11. Kosten van tijdelijk beheer verminderd met de opbrengsten uit tijdelijk beheer. 12. Planschadekosten. 13. Kosten van niet terugvorderbare BTW, niet gecompenseerde compensabele BTW of andere niet terugvorderbare belastingen. 14. Rente van het geïnvesteerde kapitaal verminderd met de renteopbrengsten. 3.4.1 Inbrengwaarden (6.13 lid 1 c 1 Wro) Onder inbrengwaarde wordt verstaan: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied (zie art. 6.2.3 Bro a t/m d) Voor de vaststelling van het exploitatieplan zijn de inbrengwaarden van de gronden getaxeerd door bureau Meander Grondverwerving & Advies. Hierbij is als uitgangspunt gehanteerd de werkelijke waarde bij minnelijke verwerving. De inbrengwaarden (a t/m c) zijn bepaald op € 55,- per m2, netto contante waarde per datum, voor de percelen in fase 2 van Waterdael III. Voor de percelen in fase 1 die wel meedoen in het exploitatieplan (de eigenaren met onbenutte bouwtitels, waarvan het kostenverhaal niet verzekerd is) is rekening gehouden met een specifieke prijs per kavel. Ten slotte moeten bij enkele kavels sloopkosten worden gemaakt voor het verwijderen van opstallen en dergelijke. Deze kosten zijn meegenomen bij de inbrengwaarden (zie tabel op de volgende pagina). De raming van de inbrengwaarde is onder meer afhankelijk van de vraag of er na de vaststelling van het exploitatieplan moet worden overwogen tot onteigening over te gaan. In het geval van besluit tot onteigening van de gronden moeten naast de werkelijke waarde van de gronden tevens de bijkomende schadevergoedingen worden geraamd als onderdeel van de inbrengwaarden. Daar waar niet minnelijk wordt verworven en onteigening niet slaagt (kan slagen), is er sprake van zelfrealisatie. In het geval van zelfrealisatie kan de afrekening van de exploitatiebijdrage zijn afgesproken in een posterieure overeenkomst dan wel bij de verlening van de bouwvergunning. Metrum
12
Onderstaand een overzicht met de inbrengwaarde per eigenaar: Nr.
Kadastraal
1 (gemeente) 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 TOTAAL
H 341 e.a. H 3374 H 3338 H 3337 H 3280 H 2955 H 2326 + H 3373 H 1784 H 1514 H 3372 H 1065 + H 1305 H 1883 + H 1884 H 1879
Inbrengwaarde € € € € € € € € € € € € € €
4.462.755 431.870 250.160 330.000 661.970 131.100 228.300 281.965 295.505 14.355 219.430 393.075 392.915 8.093.400
Sloopkosten e.d.
€ € € € €
25.000 1.500 1.500 2.500 5.000
€
15.000
€
50.500
Totale inbrengwaarde € € € € € € € € € € € € € €
4.462.755 431.870 250.160 330.000 686.970 132.600 229.800 284.465 300.505 14.355 234.430 393.075 392.915 8.143.900
Tabel 6 Overzicht inbrengwaarde per eigenaar
3.4.2 Onderzoekskosten (art. 6.2.4.a Bro) Het Bro schaart de kosten en de ambtelijke bestede uren van het verrichten van onderzoek onder de verhaalbare kostensoorten. Dit zijn onder andere de kosten voor milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, luchtkwaliteitonderzoek, onderzoek naar flora en fauna, watertoets, archeologisch onderzoek en een planschaderisicoanalyse. De totale onderzoekskosten zijn geraamd op €1.538.440. Deze onderzoeken zijn (groten)deels gemaakt ten behoeve van geheel Waterdael III, dus niet alleen het exploitatieplangebied, en zijn derhalve naar rato van oppervlakte verdeeld. Aan het exploitatieplangebied is derhalve € 826.404. proportioneel toerekenbaar. Van de totale onderzoekskosten is 83% gerealiseerd. 3.4.3 Bodemsanering (art. 6.2.4 b Bro) Er zijn geen kosten in verband met bodemsanering opgenomen. 3.4.4
Bouw- en woonrijp maken (art. 6.2.4.c Bro)
Het bouwrijp maken bestaat uit het terrein vrij maken, het ophogen en zetting toepassen, aanleg van drainage, het maken van bouwwegen, de aanleg van riolering en straatverlichting, de nutsvoorzieningen aanleggen en ander gebruikelijke werkzaamheden. Het woonrijp maken bestaat uit de definitieve inrichting van het openbaar gebied, zoals de wegaanleg c.q. de afwerking daarvan, de aanleg van straatverlichting en straatmeubilair en de aanleg van fietspaden en groenvoorzieningen.
Metrum
13
Onderstaande tabel geeft op hoofdlijnen de kosten in verband met bouw- en woonrijpmaken weer:
Kostenpost
Euro's (nominaal)
Euro's (NCW)
Bouwrijpmaken Woonrijpmaken Groenvoorzieningen (incl.speelvoorzieningen) Burgemeester Roelslaan (aandeel exploitatieplangebied)
€ € € €
1.194.833 2.851.236 574.501 74.244
€ € € €
1.079.222 2.673.099 456.043 66.909
Totaal
€
4.694.814 €
4.275.272
Tabel 7 Kosten bouw- en woonrijp maken
De kosten in verband met de (aangelegde) Burgemeester Roelslaan zijn in feite bovenwijkse voorzieningen binnen het plangebied en moeten derhalve naar rato van het toekomstige gebruik (verkeersbelasting veroorzaakt door Waterdael III, in het bijzonder het exploitatieplangebied) toegerekend. Conform de rapportage van DHV, ‘Someren verbindt Waterdael III met het centrum, een structuurstudie’, d.d. November 2008, bedraagt de belasting vanuit het nieuwbouwplan Waterdael III 23% van de totale verkeersintensiteit. Hiervan is 39,5% (aandeel fase 2 in Waterdael III op basis van aantal woningen) aan het exploitatieplan toe te rekenen. Per saldo is dus 9% (39,5% * 23%) van de kosten in verband met de aanleg van de Burgemeester Roelslaan toerekenbaar aan het exploitatieplangebied. Toetsingscriterium
Beoordeling
Profijt Toerekenbaarheid Proportionaliteit
ja ja 9%
Motivering Ontsluiting wijk Ontsluiting wijk Op basis van herkomst verkeersbelasting
Tabel 8 Onderbouwing ontsluiting Burgemeester Roelslaan
3.4.5 Kosten buiten het plangebied (Art. 6.2.4 e Bro) Het exploitatieplan heeft enkel betrekking op fase 2 van de grondexploitatie van Waterdael III. Er zijn in verband met de ontwikkeling van fase I wel kosten gemaakt die ook betrekking hebben op het overige gebied van Waterdael III. Deze zijn nog wel deels verhaalbaar als bovenplanse kosten, ook als deze investeringen al zijn gemaakt. Voor het bepalen van de hoogte van de kosten dient te worden uitgegaan van de volgende criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Voor Waterdael III geldt dat de werkzaamheden zijn toegerekend conform de planbegrenzing. Voor het exploitatieplan geldt derhalve dat geen kosten buiten het plangebied zijn meegenomen. 3.4.6 Plankosten (art. 6.2.4 f t/m j Bro) Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en VTU. Op 10 januari 2010 is de ontwerp regeling plankosten vastgesteld voor internetconsultatie. Onderdeel van deze regeling vormt een rekenmodel, waarmee het forfaitair maximum aan plankosten kan worden bepaald. De hoogte van de plankosten voor Waterdael III is bepaald met dit rekenmodel. De ontwerpregeling plankosten is nog niet definitief vastgesteld. Indien in de definitieve versie wijzigingen plaatsvinden ten opzichte van deze versie, dan wordt bij de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan de raming op die onderdelen zonodig aangepast.
Metrum
14
Invoer van gegevens van het plan in de ontwerp regeling plankosten leidt tot de volgende resultaten: Produkt/activiteit
Euro's
Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke Ordening Civiele en cultuur techniek Landmeten/vastgoedinformatie Communicatie Gronduitgifte Management Planeconomie
€ € € € € € € € €
74.400 175.518 64.500 715.198 39.667 105.244 863.760 722.719 212.718
Totaal
€
2.973.723
Tabel 9 Resultaten plankostenscan
3.4.7 Tijdelijk beheer (art. 6.2.4 k Bro) Bij tijdelijk beheer gaat het om kosten die gedurende de grondexploitatie nodig zijn, bijvoorbeeld om het terrein of voorzieningen te beschermen of bruikbaar te houden. De kosten van het tijdelijk beheer lopen door totdat voorzieningen en gebieden formeel zijn opgeleverd. Deze kosten zijn niet van toepassing bij de ontwikkeling van Waterdael III. 3.4.8 Planschade (art. 6.2.4 i Bro) De planschadekosten zijn bepaald aan de hand van de planschaderisicoanalyse en -taxatie, opgesteld door bureau Tonnaer en Pickee Makelaardij d.d. 14-09-2009. De totale kosten voor planschade zijn geraamd op €173.750,-.
3.5 Raming opbrengstencategorieën en prijzen (6.2.7 Bro) In artikel 6.2.7 Bro wordt tot de grondopbrengsten van de grondexploitatie verstaan: • Uitgifte van gronden in het exploitatiegebied. De Grondexploitatiewet gaat uit van de fictie dat er sprake is van gemeentelijke uitgifte van alle uitgeefbare gronden (ook de gronden die van derden zijn). In de gemeentelijke grondexploitatie wordt van alle uitgeefbare m² grond de totale opbrengstpotentie berekend. Deze dient als basis om het aandeel kostenverhaal te berekenen per grondeigenaar. •
Metrum
Bijdragen en subsidies van derden die worden verkregen of worden toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.
15
3.5.1
Grondprijzen en grondopbrengsten (art. 6.2.7.a Bro)
In het exploitatieplan Waterdael III is uitgegaan van de volgende uitgifteprijzen: Woningbouwcategorie
Prijs/m² (excl. BTW)
Goedkope woningbouw Middeldure koop Dure koop
€ 172 € 245 € 245
Tabel 10 uitgifteprijzen per woningbouwcategorie5 6
De grondprijzen zijn conform gemeentelijk grondprijsbeleid en zijn marktconform. 3.5.2
Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden art. 6.2.7.c Bro)
Er zijn geen subsidies of bijdragen van de gemeente Someren of van derden toegerekend aan Waterdael III.
3.6 Fasering De fase-indeling geeft de hoofdlijn – in tijd gezien – van de ontwikkeling weer. De exploitatieplanberekening vereist een hoger detailniveau. In onderstaand schema zijn de looptijden van de verschillende kosten- en opbrengstensoorten aangeduid. Activiteit Verwerving (inbreng) Bouw- en woonrijp maken Plankosten Uitgifte Totaal
Startjaar
Eindjaar
2009 2009 <2009 2009
2009 2018 2018 2017
2009
2018
Tabel 11 Fasering Waterdael III
5
Voor de prijsklasseindeling is aangesloten op de definities van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE): Prijsgrenzen huur Deze worden jaarlijks bepaald door VROM. Voor de periode van 01/07/2008 tot 01/07/2009 zijn de prijsgrenzen voor huurwoningen vastgesteld op: Goedkoop huur tot €348,99 Middelduur huur van €348,99 tot €535,33 Betaalbaar Goedkoop + Middelduur: huur tot €535,33 Duur huur vanaf €535,33 Prijsgrenzen koop Deze worden jaarlijks bepaald. De prijsgrenzen (prijzen exclusief BTW) voor de periode van 01/07/2009 tot 01/07/2010 zijn hieronder vermeld: Goedkoop Sociale koop tot €194.000 Middelduur Koopprijs van €194.000 tot €333.000 Duur Koopprijs vanaf €333.000
6
Grondverkoopprijzen 2009 door de Raad vastgesteld per 18-12-2008
Metrum
16
3.7 Samenvatting investeringen en opbrengsten Investeringen Omschrijving
Bedrag (NCW)
Kosten verwerving/inbreng Onderzoek Kosten bouw-/woonrijp maken Planschade Plankosten/V&T Overige investeringen
€ € € € € €
8.143.900 826.404 4.195.140 171.654 1.839.444 -
Gerealiseerde kosten Nog te realiseren kosten
€ €
15.176.542
Opbrengsten Omschrijving Opbrengsten gronduitgifte Bijdragen/subsidies derden Bijdragen/subsidies gemeente Overige opbrengsten Gerealiseerde opbrengsten Nog te realiseren opbrengsten
Bedrag (NCW) €
15.546.248
€
15.546.248
Tabel 12 Samenvatting investeringen en opbrengsten
3.8 Maximaal te verhalen kosten: totale kosten versus totale opbrengsten (art. 6.16 Wro) 3.8.1 Macro-aftopping De maximaal te verhalen kosten zijn begrensd (art. 6.16 Wro). Als de totale kosten, na aftrek van bijdragen van derden (provincie of Rijk) en subsidies hoger zijn dan de geraamde opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de opbrengsten. Dit wordt macro aftopping genoemd. Macro-aftopping Maximaal te verhalen kosten per 1-1-2010
€
15.176.542
Netto contante opbrengsten uit gronduitgifte per 2010
€
15.546.248
Subsidies en bijdragen derden per 1-1-2010
€
-
Bijdragen andere grondexploitaties
€
-
Te verhalen kosten per 1-1-2009
€
15.176.542
Tabel 13 Maco-aftopping voor Waterdael III
Metrum
17
3.8.2 Dekking van het tekort De conclusie voor het exploitatieplan Waterdael III luidt dat de kosten lager zijn dan de opbrengsten. Dit betekent dat de gemeente niet hoeft aan te geven hoe ze het (fictieve) tekort dekt: alle kosten kunnen namelijk worden verhaald via het exploitatieplan.
3.9 Wijze van toerekening (art 6.18 Wro) Uitgaande van het grondgebruik per eigenaar en de methode van het bepalen van de wegingsfactor moet hieronder de staat van toerekening van de kosten op de respectieve eigenaren in het gebied inzichtelijk worden gemaakt. In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van te verhalen kosten wordt berekend. Dit dient plaats te vinden aan de hand van door de gemeente te bepalen gewogen eenheden. Er is in dit plan voor gekozen de weging plaats te laten vinden aan de hand van de uitgifteprijs per m2 grond. Dit impliceert dat naarmate het uitgifte-opbrengstpotentieel van een bepaald eigendom hoger is, de eigenaar ook een naar verhouding hogere exploitatiebijdrage betaalt. De te verhalen kosten worden verdeeld naar rato van de te verwachten opbrengsten, gebaseerd op (getaxeerde) uitgifteprijzen. Met bovenstaande methodiek wordt voldaan aan de wettelijk in de Grondexploitatiewet vastgelegde methode voor berekenen van het aandeel kostenverhaal per eigenaar (zie Memorie van Toelichting blz. 27 TK 30312). In onderstaande tabellen is het toekomstige is de toerekening van de kosten en de bepaling van de exploitatiebijdrage samengevat. Tabel 14 laat zien op welke wijze de bruto exploitatiebijdrage wordt bepaald. De bruto exploitatiebijdrage zijn de per eigenaar toegerekende totaal te verhalen kosten, zonder correctie voor door de eigenaren zelf te verrichten werkzaamheden en zonder correctie voor de inbrengwaarde van de gronden. De toerekening per eigenaar vindt plaats op basis van de opbrengstwaarde (uitgifte-opbrengstpotentieel in termen van grondwaarde) bij realisatie van het plan. Het aandeel van iedere eigenaar in deze opbrengstwaarde is het aandeel (bijdrage) in de totaal verhaalbare kosten. EIGENAREN IN HET PLANGEBIED Gemeente H 3374 H 3338 H 3337 H 3280 H 2955 H 2326 + H 3373 H 1784 H 1514 H 3372 H 1065 + H 1305 H 1883 + H 1884 H 1879 TOTAAL
Aantal woningen Sociaal
Aantal woningen Vrije sector
17 2 1 3 -
88 9 7 9 19 5 9 8 8
11 34
Oppervlakte
Oppervlakte Opbrengstpotentie uitgeefbaar (NCW per 1-1-2009)
2 7 6
81.141 7.519 3.709 6.000 9.174 2.192 4.060 3.812 4.027 261 1.127 6.965 5.245
35.784 3.821 2.759 3.563 7.537 1.853 3.380 2.961 3.098 934 4.258 2.150
€ € € € € € € € € € € € €
177
135.232
72.098
€
Bruto exploitatie bijdrage
7.712.604 826.653 € 607.218 € 779.183 € 1.625.935 € 407.820 € 743.891 € 651.675 € 681.827 € - € 205.560 € 830.696 € 473.185 € 15.546.248
€
806.995 592.777 760.653 1.587.269 398.121 726.201 636.178 665.612 200.672 810.941 461.932 7.647.352
Tabel 14 Overzicht exploitatiebijdrage per eigenaar
De bruto exploitatiebijdrage is niet het bedrag dat per bouwvergunning moet worden gerekend. Dit bedrag moet worden verminderd met de door betreffende grondeigenaar zelf verrichte werkzaamheden (ingeval van Waterdael III is hiervan nog geen sprake) en de inbrengwaarde van de
Metrum
18
7
gronden voor het uitgeefbare deel. Het resultaat per eigenaar en totaal is in onderstaande tabel 15 af te lezen (kolom: te betalen per bouwvergunning). De gemeente dient vervolgens nog het openbaar gebied aan te kopen, welke actie niet wordt verrekend in de exploitatiebijdrage. Voor de volledigheid van het beeld en voor het inzicht op de (‘netto’) gevolgen per eigenaar zijn ook de kolommen ‘Inbrengwaarde (openbaar)’ en ‘Saldo per eigenaar’ gepresenteerd. EIGENAREN IN HET PLANGEBIED
Bruto Inbrengwaarde exploitatie (uitgeefbaar) bijdrage
Te betalen per bouw vergunning
Inbrengwaarde (openbaar)
Saldo per eigenaar
Gemeente H 3374
€
806.995 €
219.467
€
587.527 €
212.403 €
375.125
H 3338
€
592.777 €
186.086
€
406.692 €
64.074 €
342.617
H 3337
€
760.653 €
195.965
€
564.688 €
134.035 €
430.653
H 3280
€
1.587.269 €
564.388 €
1.022.881 €
122.582 €
900.299
H 2955
€
398.121 €
112.093
€
286.028 €
20.507 €
265.521
H 2326 + H 3373
€
726.201 €
191.311
€
534.889 €
38.489 €
496.401
H 1784
€
636.178 €
220.960
€
415.217 €
63.505 €
351.713
H 1514
€
665.612 €
231.181
€
434.432 €
69.324 €
365.107
H 3372
€
€
-
€
- €
14.355 €
H 1065 + H 1305
€
200.672 €
-
194.284
€
6.388 €
40.146 €
14.355-
H 1883 + H 1884
€
810.941 €
240.303
€
570.638 €
152.772 €
417.866
H 1879 TOTAAL
€ €
461.932 € 7.647.352 €
161.061 € 2.517.099 €
300.871 € 5.130.252 €
231.854 € 1.164.046 €
69.017 3.966.207
33.758-
Tabel 15 Exploitatiebijdrage en saldo per eigenaar
7
Uitgeefbaar in de nieuwe situatie, dus conform stedenbouwkundig plan/verkavelingsplan.
Metrum
19
4. Fasering en koppeling uitvoering werkzaamheden (art. 6.13 lid 1 c 5 Wro) In de volgende tabel wordt de fasering van Waterdael III aangegeven: Activiteit Verwerving (inbreng) Bouw- en woonrijp maken Plankosten Uitgifte Totaal
Startjaar
Eindjaar
2009 2009 <2009 2009
2009 2018 2018 2017
2009
2018
Tabel 16 Fasering Waterdael III
In de voorschriften (hoofdstuk 8) wordt de fasering van de uitvoering van werken en werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen aangegeven. De gemeentelijke grondexploitatie Waterdael III bestaat uit 2 fases. Voor fase 1 is vooruitlopend op het bestemmingsplan een artikel 19 procedure doorlopen. Fase 2 wordt door het bestemmingsplan Waterdael III en dit exploitatieplan mogelijk gemaakt. De gemeente Someren gaat er van uit dat het project in 2018 gereed is.
Metrum
20
Figuur 1 Fasering grondexploitatie Waterdael III
Metrum
21
5. Facultatieve onderdelen (6.13 lid 2 Wro) De Grondexploitatiewet maakt onderscheid tussen verplichte en facultatieve onderdelen. Dit hoofdstuk gaat in op de facultatieve onderdelen van het exploitatieplan (art. 6.13 lid 2 Wro). De regels komen terug in de voorschriften (hoofdstuk 8). De volgende onderdelen zullen worden toegelicht: • Kaart grondgebruik en kaart grondgebruik per eigenaar (6.13 lid 2a) • Aanvullende eisen voor werken en werkzaamheden (6.13 lid 2b) • Regels voor de wooncategorieën • Regels omtrent aanbesteding van werken • Goedkeuring ontwerp en bestek • Regels tot ontheffing
5.1 Kaart grondgebruik en grondgebruik per eigenaar Als bijlage 4 zijn toegevoegd de kaarten met het toekomstige grondgebruik per eigenaar. Deze kaarten laten zien met welk toekomstig gebruik de eigenaren te maken hebben. Hiermee wordt onder andere de basis gelegd voor de berekening van de opbrengstpotentie/opbrengstwaarde per eigenaar. De opbrengstpotentie is immers gerelateerd aan de hoeveelheid uitgeefbaar terrein.
5.2 Aanvullende eisen voor werken en werkzaamheden In het woongebied wordt duurzaam waterbeheer toegepast conform de uitgangspunten, zoals vastgelegd in het Waterplan van de gemeente. In opdracht van de gemeente Someren is in juli 2005 een Waterplan vervaardigd. Het Waterplan doet dienst als kaderstellend rapport. Het geeft de samenhang binnen het watersysteem aan en legt de beleidsmatige afspraken vast. Voor ruimtelijke ontwikkelingen zijn hierbij met name de in het rapport opgenomen infiltratiekansenkaart en de functiegeschiktheidskaart een goed hulpmiddel bij het uitwerken van de in het Waterplan aangegeven principes, die van belang zijn als vertrekpunt in het kader van de watertoetsprocedure. Deze principes betreffen kortweg: • Het gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater • Doorlopen van de afwegingsstappen: (hergebruik), infiltratie, buffering en afvoer. Het waterplan geeft aan dat hergebruik van het hemelwater alleen wordt overwogen bij grootschalige voorzieningen zoals scholen en niet bij particuliere woningen; • Hydrologisch neutraal bouwen. Voor Waterdael III betekent dit in ieder geval dat vuil water en schoon hemelwater gescheiden van elkaar zullen worden afgevoerd. Het vuil water zal worden afgevoerd door middel van een nieuw aan te leggen rioleringstelsel. Het hemelwater zal zoveel mogelijk ter plaatse in de bodem worden geïnfiltreerd. Op de infiltratiekansenkaart in het waterplan is het plangebied aangeduid als ‘geschikt voor infiltratie’. De kaart met daarop de functiegeschiktheid bebouwing geeft aan dat het plangebied ‘zeer geschikt’ is voor bebouwing. Aan de hand van het voorgaande kan worden aangenomen dat infiltratie ter plaatse in zekere mate mogelijk is. De ontwikkeling van Waterdael III zal hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. Bij de dimensionering van waterhuishoudkundige voorzieningen wordt dit principe gehanteerd. In de waterparagraaf (paragraaf 5.6) wordt specifiek ingegaan op het watersysteem in Waterdael III.
Metrum
22
5.3 Regels voor de woningbouwcategorieën In bijlage 5 is een kaart opgenomen met de situering van de sociale sectorbouw. Deze woningen bestaan uit de sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen. Indien de grondeigenaar bij zelfrealisatie kiest voor ontwikkeling van bouwkavels of projectwoningen, dan moet de uitgifte ervan voldoen aan de uitgiftecriteria die door de gemeente Someren zijn opgesteld. In bijlage 7 zijn de eisen van deze uitgiftecriteria opgenomen.
5.4 Regels omtrent aanbesteding van werken Als er in het gebied een eigenaar is die zelf werken of werkzaamheden wil uitvoeren dan dient deze zich te houden aan de volgende aanbestedingsregels van de gemeente Someren: - inkoop en aanbestedingsprocedure leveringen-diensten-werken, gemeente Someren, 2004; - inkoopvoorwaarden leveringen, gemeente Someren, 2004; - inkoopvoorwaarden diensten, gemeente Someren, 2004; - inkoopvoorwaarden werken, gemeente Someren, 2004.
5.5 Goedkeuring ontwerp en bestek: In de voorschriften van het exploitatieplan (hoofdstuk 8) zijn regels opgenomen omtrent het ontwerp, het bestek voor de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte.
5.6 Regels tot het verlenen van ontheffing van het bepaalde in dit exploitatieplan Het is ook mogelijk om ontheffing van regels van dit plan te verlenen. In de voorschriften is de procedure beschreven indien de gemeente Someren wenst ontheffing te verlenen.
Metrum
23
6.Bouwvergunning, exploitatiebijdrage en handhaving. De exploitatiebijdrage is de op wettelijk voorgeschreven wijze berekende omvang van de te verhalen kosten van een eigenaar van gronden gelegen binnen het exploitatieplangebied. De te verhalen kosten worden aan alle eigenaren in het exploitatieplangebied toegerekend naar rato van de raming van de opbrengsten op hun eigendommen. Dit resulteert in een exploitatiebijdrage per grondeigenaar. Mochten er geen anterieure en/of posterieure overeenkomsten zijn gesloten, dan wel posterieure overeenkomsten zijn gesloten maar waarin geen afspraken zijn vervat over de betaling van de exploitatiebijdrage, dan houdt dit in dat bij de verlening van de bouwvergunning de betaling is verplicht. Aan de bouwvergunning dient dan ook een voorwaarde te worden verbonden dat betaling binnen een zekere termijn na de afgifte van de bouwvergunning is verplicht naast de voldoening van de verschuldigde leges. Het niet voldoen aan de voorwaarde tot tijdige betaling kan worden ondersteund door een aanvullende voorwaarde in de bouwvergunning van de zekerheidsstelling (d.m.v. een bankgarantie, concerngarantie, hypotheek). Er zijn ten aanzien van de betaling van de verschuldigde kosten meerdere mogelijkheden. • • • •
De eigenaar van de gronden sluit met de gemeente voorafgaand aan het vaststellen van het exploitatieplan een overeenkomst tot minnelijke verwerving. De eigenaar van de gronden sluit met de gemeente voorafgaand aan het vaststellen van het exploitatieplan een anterieure overeenkomst. De eigenaar van de gronden sluit met de gemeente na het vaststellen van het exploitatieplan een posterieure overeenkomst. De eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en betaalt bij de verlening van de bouwvergunning een exploitatiebijdrage (zie hiervoor).
Handhaving eisen en voorwaarden • De handhaving van de eisen en voorwaarden in het exploitatieplan vindt plaats in het kader van de verlening van de bouwvergunning.
Metrum
24
7. Vaststelling en actualisatie exploitatieplan en eindafrekening Vaststelling Op de vaststelling van het exploitatieplan is afdeling 3.4 Awb (Algemene wet bestuursrecht) van toepassing. Na vaststelling en tervisielegging van het exploitatieplan is er voor belanghebbenden gedurende 6 weken een beroepsmogelijkheid bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als het exploitatieplan na behandeling van de beroepschriften in stand blijft, is er sprake van een (al dan niet gewijzigd) onherroepelijk exploitatieplan. Herziening In afwijking van de wettelijke herzieningstermijn van 10 jaar voor het bestemmingsplan (waarmee het exploitatieplan is verbonden), geldt voor het exploitatieplan de verplichting tot jaarlijkse actualisatie (ingaande 1 jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan). Als er sprake is van structurele wijzigingen, dan is daarop de uniforme voorbereidingsprocedure van toepassing (dus start met ter visie leggen en zienswijzen inwinnen) en staat tegen de vaststelling van de wijziging wederom beroep open bij de Raad van State. Bij niet structurele wijzigingen, zoals het aanpassen van de ramingen aan de uitputting, wijzigingen van ondergeschikt belang, bestaat er geen beroepsmogelijkheid en eindigt de procedure met een besluit van de raad tot herziening van het exploitatieplan. Herziening kan dus leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor al een bouwvergunning is verleend. Eindafrekening De eindafrekening dient binnen 3 maanden te geschieden nadat alle werken en werkzaamheden zijn uitgevoerd. De raad stelt dan een eindafrekening vast van het exploitatieplan en doet de eindafrekening plaats vinden zoals is bedoeld in art 6.20 lid 2. Bijbetaling is niet mogelijk, wel terugbetaling aan de eigenaren.
Metrum
25
8.Voorschriften exploitatieplan Artikel 1 Begrippen Aanbestedingsregels: Inkoop-en aanbestedingsprocedure gemeente Someren, zoals laatstelijk vastgesteld op 8 april 2004. Anterieure overeenkomst: overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel. Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan Waterdael III van de gemeente Someren, vervat in de plankaart en de voorschriften. Verbeelding: tekeningnummer TEK 01 SOM00066-01D met de bijbehorende verklaring, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven. Bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak. Bestemmingsvlak: een op de plankaart aangegeven vlak met eenzelfde bestemming. Bouwen: Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats. Bouwweg: Een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein, die voldoet aan de eisen zoals in de toelichting is beschreven. Bouwwerk: Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. Bouwgrens: de grens van een bouwvlak. Bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten ten behoeve van woning /bedrijf/ kantoor. Bouwvlak: een op de plankaart aangegeven vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolgde de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. Bouwweg: een weg met een al dan niet tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van het bouwterrein, die voldoet aan de eisen zoals in de toelichting is beschreven. BVO c.q. bruto vloeroppervlak: De som van de bruto vloeroppervlakte van binnenruimten van gebouwen welke tot het complex behoren. Eigenaar: De rechthebbende van, inclusief zakelijk rechthebbenden op de eigendom van een binnen de exploitatiegrens van het plan gelegen onroerende zaak. Exploitatieplan: plan als bedoeld in artikel 6.12 Wro. Exploitatieplangrens: De afbakening van het gebied binnen de grenzen van het bestemmingsplan, niet zijnde te handhaven bestaande bestemmingen. Functie: Doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan. Metrum
26
Gebouw: Elke bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijk, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Gesloten grondbalans: een balans tussen gronden welke binnen het exploitatie gebied worden afgegraven en afgevoerd en anderzijds worden gebruikt voor ophoging en voor de aanleg van een aarden wal, op zodanige wijze dat de aangevoerde en gebruikte hoeveelheid grond gelijk is. Macro-aftopping: de toepassing van de in artikel 6.16 Wro opgenomen regels omtrent de maximering van de totale verhaalbare kosten. Posterieure overeenkomst: overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten na de vaststelling van een exploitatieplan. Wet ruimtelijke ordening: wet van 1 JULI 2008, Stb. 566, houdende nieuwe regels omtrent de ruimtelijke ordening, zoals deze luidt op het moment van de ter inzagelegging van het ontwerp van dit plan.
Artikel 2: Fasering en koppelingen (art. 6.13 lid 1 4 en 5 Wro) Artikel 2.1 Faseringen en tijdvakken Voor de uitvoering van de bouw-, aanleg- en inrichtingsactiviteiten gelden faseringen met bijbehorende tijdvakken volgens onderstaande tabel: Activiteit Verwerving (inbreng) Bouw- en woonrijp maken Plankosten Uitgifte Totaal
Startjaar
Eindjaar
2009 2009 <2009 2009
2009 2018 2018 2017
2009
2018
Tabel 17: Fasering
Artikel 3 de exploitatiebijdrage 1. Iedere eigenaar van gronden gelegen binnen de plangrens van het exploitatieplan Waterdael III is verplicht de voor hun grondeigendom berekende exploitatiebijdrage te betalen. 2. De betaling van de exploitatiebijdrage kan bij de aanvraag om bouwvergunning dan wel op andere wijze zoals aangegeven in de procedure aanvraag bouwvergunning plaatsvinden. 3. De betaling van de exploitatiebijdrage kan eveneens plaatsvinden bij afzonderlijke overeenkomst, mits daarin wordt geconstateerd dat betaling geschiedt ter kwijting van de verplichting tot betaling van de exploitatiebijdrage en dat daarmee het kostenverhaal is verzekerd.
Metrum
27
Artikel 4: Regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden (Art 6.13 Wro lid 2 c) Artikel 4.1 Goedkeuring bouwproces 1. Het proces van bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen en inrichting van de openbare ruimte tot en met de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente dient te worden beschreven in een plan voor het bouwproces. 2. Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte, voordat het plan, als bedoeld in lid 1, ter goedkeuring is voor gelegd aan en is goedgekeurd door Burgemeester en Wethouders. 3. Aan het besluit als bedoeld in lid 2 kunnen voorwaarden worden verbonden met betrekking tot het bouwproces. 4. De uitvoering van werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichting van de openbare ruimte, vindt plaats onder toezicht van een door Burgemeester en wethouders aan te wijzen toezichthouder. 5. Na start van de aanleg van werken en werkzaamheden heeft de toezichthouder te allen tijde toegang tot het bouwterrein. 6. De aanwijzingen van de toezichthouder dienen te worden opgevold. Artikel 4.2 Goedkeuring ontwerp en bestek 1. Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na het indienen van de plannen omtrent de goedkeuring. 2. Aan het goedkeuringsbesluit kunnen, voor zover deze niet reeds voortvloeien uit het document Locatie-eisen Exploitatieplan , voorwaarden worden verbonden met betrekking tot de technische uitvoering van in het eerste lid van dit artikel genoemde activiteiten. 3. Het is verboden werken en werkzaamheden als bedoeld in lid 1 uit te voeren in strijd met het goedgekeurde bestek. Artikel 4.3 Aanbesteding 1. Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van toepassing 2. Werken en werkzaamheden, voortvloeiend uit de uitvoering van deze voorschriften, die door de gemeente worden uitgevoerd worden door de gemeente Europees openbaar aanbesteed volgens de richtlijn 2004/18/EG van het Europees Parlement en de Raad van 31 maart 2004 betreffende de coördinatie van de procedures voor het plaatsen van overheidsopdrachten voor werken, leveringen en diensten, zoals gepubliceerd in PbEG 2004, L 134/114, d.d. 30 april 2004, voor zover de geraamde prijzen van deze werken en werkzaamheden boven de drempel uitkomen, zoals deze drempel geldt op het moment van de uitvoering. 3. Indien en voor zover deze richtlijn niet van toepassing is, zijn de aanbestedingsregels van de gemeente Someren, zoals vastgesteld door Burgemeester en wethouders op 2004, van toepassing. 4. Een voorgenomen besluit tot gunning van de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden dient aan Burgemeester en wethouders ter toetsing worden voorgelegd met als doel te controleren of de aanbestedingsprocedure is verlopen overeenkomstig het bepaalde in lid 1 5. Het is verboden te starten met de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden, voordat Burgemeester en Wethouders kenbaar hebben gemaakt dat de aanbestedingsprocedure is verlopen overeenkomstig het bepaalde in lid 1 6. Burgemeester en wethouders beslissen binnen drie weken na het indienen van een voorgenomen besluit, als bedoeld in lid 2
Metrum
28
Artikel 4.4 Eindinspectie en tussentijdse inspecties 1. Met het oog op de overdracht van openbare voorzieningen in beheer aan de gemeente vinden direct voorafgaande aan deze overdracht inspecties plaats. Tussentijdse inspecties vinden plaats conform de gemeentelijke bepalingen ter zake. 2. Werken en werkzaamheden enerzijds met betrekking tot de aanleg van de aarden wal en het aanvoeren en ophogen van gronden binnen het exploitatiegebied en anderzijds met betrekking tot af te graven en af te voeren gronden binnen het exploitatiegebied worden uitgevoerd door te werken met een gesloten grondbalans (of anderszins wat van toepassing is en werkt dan hieronder lid 3,4,5 door) 3. De in lid 2 bedoelde gronden worden aangevoerd naar dan wel afgevoerd van een daartoe binnen het exploitatiegebied ingericht gronddepot 4. Aanvoer van gronden van buiten het exploitatiegebied is verboden. Van dit verbod kunnen burgemeester en wethouders ontheffing verlenen indien, op het moment dat de aanvoer van gronden voor de voortgang van de werkzaamheden noodzakelijk is, het gronddepot onvoldoende grond bevat. Burgemeester en wethouders kunnen aan deze ontheffing voorwaarden verbinden 5. Voor de in lid 3 bedoelde aan- en afvoer worden afspraken gemaakt met de beheerder van de gemeente Someren. Deze beheerder houdt toezicht op de aan- en af te voeren gronden
Metrum
29
Artikel 5 Verbodsbepaling 1. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren danwel te (laten) bouwen in strijd met de in artikel 2 genoemde faserings- en koppelingsvoorschriften 2. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de in artikel 3 genoemde voorschriften 3. Overtreding wordt aangemerkt als strafbaar feit. Ontheffing 4. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 3 indien het voldoen aan de eisen en regels, niet uitvoerbaar blijkt te zijn 5. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van overige voorschriften en verboden in dit exploitatieplan, indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan 6. Op de voorbereiding van een besluit tot het verlenen van ontheffing van regels van dit plan is de volgende procedure van toepassing: 1. het ontwerpbesluit tot het verlenen van ontheffing ligt gedurende tenminste 4 weken in het gemeentehuis voor een ieder ter inzage; 2. burgemeester en wethouders maken de terinzagelegging van het ontwerp-besluit tevoren bekend in één of meer dag-, nieuws-of huis-aan-huis-bladen die in de gemeente worden verspreid, en voorts op de gebruikelijke wijze; 3. de bekendmaking houdt in de bevoegdheid van belanghebbenden tot het naar keuze schriftelijk of mondeling indienen van zienswijzen bij burgemeester en wethouders tegen het ontwerp-besluit gedurende de onder 1 genoemde termijn; 4. burgemeester en wethouders delen aan hen, die zienswijzen hebben ingediend, de beslissing daarover mede.
Artikel 6 Regels woningbouwcategorieën 1. Het volgende aantal dient te worden gerealiseerd in Waterdael III: - Sociale woningbouw: 34 woningen 2. De situering van de kavels voor de goedkope koopwoningen en de sociale huurwoningen dient overeen te komen met de situering zoals aangegeven op de kaart in bijlage 5. 3. Voor de vrije kavels gelden de “uitgiftecriteria bouwkavels en projectwoningen” van de gemeente Someren, die zijn opgenomen in bijlage 5.
Artikel 7 Slotbepaling Deze voorschriften kunnen worden aangehaald als “Voorschriften exploitatieplan Waterdael III, gemeente Someren”.
Metrum
30
Bijlagen Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage
Metrum
1 2 3 4 5 6 7
Bestemmingsplankaart Kaart met het exploitatieplangebied (art. 6.13 lid 1a) Kaart met het huidig ruimtegebruik (luchtfoto) Toekomstig grondgebruik per eigenaar (art. 6.13 lid 2a) Kaart met de woningbouwcategorieën Fasering uitgiftecriteria bouwkavels en projectwoningen
31
Bijlage 1 Bestemmingsplankaart
Metrum
32
Bijlage 2 Kaart met het exploitatieplangebied (art. 6.13 lid 1a)
Metrum
33
Bijlage 3 Kaart met het huidig ruimtegebruik (luchtfoto)
Metrum
34
Bijlage 4 Toekomstig grondgebruik per eigenaar (art. 6.13 lid 2a) 1. Gemeente (Someren H 341 e.a.)
Metrum
35
2. Someren H 3374
Metrum
36
3. Someren H 3338
Metrum
37
4. Someren H 3337
Metrum
38
5. Someren H 3280
Metrum
39
6. Someren H 2955
Metrum
40
7. Someren H 2326 + H 3373
Metrum
41
8. Someren H 1784
Metrum
42
9. Someren H 1514
Metrum
43
10.
Metrum
Someren H 3372
44
11.
Metrum
Someren H 1065 en H 1305
45
12.
Metrum
Someren H 1883 en H 1884
46
13.
Metrum
Someren H 1879
47
Bijlage 5 Kaart met de woningbouwcategorieën sociale huur/ goedkope koop
Metrum
48
Bijlage 6 fasering
Metrum
49
Bijlage 7 uitgiftecriteria bouwkavels en projectwoningen I Inschrijving Na publicatie in het Contact en op de internetpagina van de gemeente Someren waarin een uitgifte van een project (aantal gelijkwaardige bouwkavels of projectwoningen welke als een geheel verloot zullen worden) wordt aangekondigd dient een inschrijfformulier te worden ingediend. Dit formulier is verkrijgbaar bij de gemeente op de afdeling Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM). Ook kunnen deze worden gedownload via www.someren.nl/ Men kan in één woningbouwplanning met meerdere projecten meeloten. Per project kavels/woningen dient een formulier te worden ingevuld en inschrijfgeld te worden betaald. Een bedrag van € 200,- moet worden aanbetaald. Een inschrijving is pas geldig als zowel het inschrijfformulier als het inschrijfgeld bij de gemeente zijn ontvangen. Indien sprake is van economische binding dient tevens een werkgeversverklaring en een uittreksel uit het bevolkingsregister te worden ingediend. Indien men wordt ingeloot wordt het bedrag van € 200 verrekend met de koopsom. Indien men wordt uitgeloot wordt het bedrag van € 200 terugbetaald. Wanneer men is ingeloot en de kavel/projectwoning wordt niet geaccepteerd zal het inschrijfbedrag niet worden terugbetaald. II Algemene regels A. Voor deelname aan een loting ten behoeve de eerste lotinglijst voor een kavel of projectwoning komen alleen die personen in aanmerking die voldoen aan de volgende voorwaarden: • Personen dienen een minimale leeftijd te hebben van 18 jaar; • Personen dienen inwoner te zijn van de gemeente Someren, danwel een economische of sociale binding te hebben met Someren. • Partners:in het geval van partners (samenwonend/gehuwd) mag slechts één persoon deelnemen aan de loting. B. Per project zal door burgemeester en wethouders worden bepaald aan welke voorwaarden belangstellenden die tot de aan te wijzen doelgroep behoren, verder moeten voldoen. Bij publicatie zal worden aangegeven welke doelgroepen kunnen inschrijven voor de loting en welke aanvullende criteria worden gesteld. C. Diegenen die voldoen aan de gestelde voorwaarden zullen worden geplaatst op de eerste lotinglijst. Een tweede, reserve, lotinglijst is er voor diegenen die niet voldoen aan de gestelde voorwaarden voor een project, wel dient de inschrijver een minimale leeftijd te hebben van 18 jaar. III Doelgroepen Inwoners van Someren: zij die meer dan één jaar in de gemeente Someren woonachtig zijn en ingeschreven staan in de bevolkingsadministratie. Starters: zij die niet zelfstandig wonen en geen koopwoning achterlaten.
Metrum
50
Huurders: zij die minimaal één jaar een huurwoning bewonen. Senioren: zij die 55 jaar of ouder zijn. Sociaal gebonden: oud-inwoners van Someren die minimaal tien jaar onafgebroken in Someren woonachtig zijn geweest en Someren maximaal vijf jaar geleden verlaten hebben. Economisch gebonden: zij die buiten Someren woonachtig zijn maar minimaal één jaar werkzaam zijn bij een bedrijf binnen de gemeente Someren met een vaste aanstelling voor minimaal 20 uur per week en op een afstand wonen van minimaal 25 kilometer. IV Bekendmaking Eenmaal per twee jaar zal het woningbouwprogramma bekend worden gemaakt. Dit zal worden gepubliceerd in het Contact en via de internetpagina van de gemeente Someren (www.someren.nl). Daarna zal per project een publicatie plaatsvinden waarna inschrijving kan volgen. V Wachtlijst Tot en met de uitgifte van 2005 heeft toewijzing plaatsgevonden op basis van een wachtlijst. Deze wachtlijst is vervallen met ingang van 1 januari 2006. Registratie vindt niet langer plaats. Voor diegenen die bij handhaving van de wachtlijst binnen redelijke termijn een aanbieding voor een bouwkavel mochten verwachten hebben als overgangsregeling twee of vijf extra loten toebedeeld gekregen. Dit afhankelijk van de positie op de vervallen wachtlijst. Deze loten kunnen enkel als extra lot bij een inschrijving worden ingezet. Hierdoor kan het voorkomen dat personen meerdere keren geregistreerd zijn bij de loting één project. VI Loting De loting zal worden verricht door notaris R.C.M. van Kaam of een daartoe gerechtigde medewerker van het notariskantoor. Indien men wordt uitgeloot op de eerste lotinglijst wordt per bouwplanning een extra lot toegewezen ten behoeve van een loting behorend tot een volgende bouwplanning. Indien wordt deelgenomen aan de loting van meerdere projecten zal bij uitloting slechts één extra lot worden verstrekt. Aan deelnemers op de reservelijst die geen woning of kavel krijgen toegewezen worden géén extra loten verstrekt. De extra loten worden op naam uitgegeven en zijn als zodanig niet uitwisselbaar. De extra loten kunnen in een volgende bouwplanning enkel worden gekoppeld aan een inschrijving. Het is niet mogelijk om alleen met een extra lot mee te loten. Bij weigering van een aangeboden kavel/projectwoning vervallen alle opgebouwde loten. Indien men daarna opnieuw deelneemt aan een loting begint men opnieuw met één lot. VII kavels Kandidaten die zijn ingeloot voor een project bouwkavels worden op volgorde van loting (diegene die het eerst wordt ingeloot, mag als eerste een keuze maken enz.) uitgenodigd voor een gesprek. Tijdens dit gesprek dient een keuze gemaakt te worden voor een kavel. Daarna volgt een aanbieding. Binnen een maand na dagtekening van de aanbieding dient de koopovereenkomst te worden ondertekend en een waarborgsom (2% van de koopsom) te worden betaald. Indien hieraan niet wordt voldaan vervalt de aanbieding en wordt de kavel aangeboden aan een volgende op de lijst van ingelote personen. (Dit betekent dat met het aanbieden van een volgende kavel niet zal worden gewacht tot een voorgaande kavel definitief is verkocht. Kavels voor vrije sectorbouw half vrijstaande woningen: Indien in een project kavels worden uitgegeven voor de bouw van half-vrijstaande woningen zal zoals hierboven beschreven worden geloot. Na het aangeven van de voorkeurkavels zullen de hierdoor ontstane bouwkoppels met elkaar in contact worden gebracht waarna kan worden aangegeven of tot overeenstemming kan worden gekomen. Indien niet tot overeenstemming wordt gekomen vervalt de aanbieding aan beide gegadigden tenzij in gezamenlijkheid wordt medegedeeld dat één van de gegadigden zich terugtrekt.
Metrum
51
Indien twee belangstellenden als koppel willen inschrijven kan dit door middel van één lot. Hiermee wordt toch de mogelijkheid geboden om samen te kunnen bouwen en is de kans op een kavel gehalveerd. VIII projectwoning Kandidaten die zijn ingeloot voor een projectwoning worden op volgorde van loting uitgenodigd voor een gesprek met de projectontwikkelaar. Op volgorde van loting kan men keuze maken voor een woning. De projectontwikkelaar zal de verkoop volledig afwikkelen en verantwoording af leggen aan de gemeente Someren. Bij inschrijving voor loting kan gevraagd worden om een verklaring waaruit blijkt dat financiering van de gewenste woning haalbaar is. IX Uitzonderingen Het college van Burgemeester en Wethouders behoudt zich het recht voor om onder bijzondere omstandigheden van het uitgiftesysteem en criteria af te wijken.
Metrum
52
