EVALUASI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PERUMAHAN DAN TINGKAT KEPUASAN KONSUMEN PERUMAHAN (Studi Kasus : Shapira Town House Paulan Karanganyar)
Tugas Akhir Diajukan untuk memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil
Disusun oleh:
Heru Prasetya NIM: D 100 120 095
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2016
MOTTO
MAN JADDA WAJADA Siapa yang bersungguh-sungguh pasti berhasil MAN SHABARA ZHAFIRA Siapa yang bersabar pasti beruntung MAN SARA ALA DARBI WASHALA Siapa menapaki jalan-Nya akan sampai tujuan
JANGAN MUDAH MENYERAH, TETAP BERDOA TETAP MENCOBA,,!!!
“THE BIG OR SMALL THE PROBLEM IS, DEPENDS ON HOW WE HANDLE IT” “BESAR ATAU KECILNYA MASALAH, BERGANTUNG PADA BAGAIMANA KITA MENGATASINYA”
iv
PERSEMBAHAN Dengan segala kerendahan hati penulis mempersembahkan karya kecil ini spesial untuk : 1. ALLAH SWT, Puji syukur saya haturkan kepadaNya atas segala nikmat, rahmat, hidayah, serta inayahnya yang telah memberikan kekuatan, kesehatan dan kesabaran untuk saya dalam mengerjakan tugas akhir ini. Semoga hari ini dan hari-hari selanjutnya karya ini bisa menjadi amal kebaikan dan bermanfaat bagi orang banyak. 2. Nabi Muhammad SAW, yang telah membimbing umat manusia ke arah yang lebih terang, terang dengan ilmu, terang dengan kesadaran iman dan Membawa penulis untuk terus mencari inspirasi, mengingatkan untuk terus bersyukur dan ikhlas. Tanpanya, karya kecil ini mungkin hanya akan dijadikan sebagai lembaran-lembaran sampah. 3. Kedua orang tua saya, bapak Rakum dan Ibu Maryatun. Orang tua yang selalu berkorban tanpa menghiraukan rasa sakit pada dirinya, memberikan kasih sayang yang tiada henti, mendoakan dan memotivasi saya. Berkat kesabaran, perjuangan, dan doa beliau saya bisa melanjutkan kuliah, membukakan jendela kehidupan yang keras, mengajarkan bagaimana saya harus bersifat lebih dewasa, rendah hati, dan sabar. Saya yakin tanpa do’a dan dorongannya tulisan ini tidak akan tergoreskan sedikitpun. Semoga Allah SWT selalu melindungi, menguatkan, dan melancarkan segala aktifitas bapak dan ibu. Amin. “Tanpa keluarga, manusia, sendiri di dunia, gemetar dalam dingin.” v
4. Adik saya. Heni Hanifah, yang selalu mengispirasi dan memotivasi saya. disaat saya pulang kampung dia selalu menanyakan kapan lulus mas, dari situlah awal saya semangat untuk menyelesaikan tugas akhir ini 5. Saudara-saudara dari bapak dan ibu, terimakasih telah meberikan nasehatnasehat yang positif. 6. Anisha Handiyati, yang insya Allah jadi bidadari surgaku. Terimakasih atas doa, dorongan, waktu, dan kasih sayangnya untuk menyelesaikan tugas akhir ini. Semoga Allah SWT selalu membimbingmu. Amin. 7. Saudara-saudara seperantauan, keluarga besar Ikatan Mahasiswa Pelajar Pemalang (IMPP). Terimakasih telah membentuk karakter saya, membentuk pola fikir saya, dan menambah kedewasaan saya, serta menambah pengetahuan dan wawasan saya. Teruslah berproses, berkarya, dan Semoga Allah selalu menjaga kekompakan kita sampai kapanpun. Amin 8. Seluruh keluarga besar penghuni perumahan Nilasari Jl. Kasuari No.64, yang telah memberikan tamparan dan dorongan untuk menyelesaikan tugas akhir ini. Semoga kelak kalian tidak jadi orang yang sombong. 9. Mas
Danang,
yang
telah
membimbing
mengoperasikan program SPSS.
vi
dan
mengajari
dalam
EVALUASI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PERUMAHAN DAN TINGKAT KEPUASAN KONSUMEN PERUMAHAN (Studi Kasus : Shapira Town House Paulan Karanganyar) Abstrak
Bisnis properti memberikan peluang yang lebih besar di kota Karanganyar dan sekitarnya, dikarenakan letaknya yang strategis dan diantara kota-kota besar seperti Solo, Sukoharjo dan Boyolali. Bisnis properti ini mendapat perhatian dari developer yang mengembangkan bisnis perumahan adalah Bapak Santo dalam proyek pembangunan Shapira Town House yang berlokasi di desa Paulan, kecamatan Colomadu, kabupaten Karanganyar. Berdasarkan hasil penelitian perencanaan anggaran biaya (RAB) proyek perumahan Shapira Town House yaitu sebesar Rp 5.513.094.000,00 dan perhitungan total pendapatan penjualan 24 unit rumah sebesar Rp14.038.664.000,00. Ditinjau dari segi ekonomi dan finansial investasi pada proyek perumahan Shapira Town House ini adalah feasible atau layak diterima. Hasil perhitungan NPV sebesar Rp 886.280.000,00,NPV yang dihasilkan positif maka memberikan gambaran bahwa investasi yang dilakukan adalah layak. Nilai IRR (Internal Rate of Return) = 26,88% >rate of interest = 12%, sehingga investasi yang dilakukan layak diterima. Nilai BCR (Benefit Cost Ratio) = 1,09 > 1, sehingga investasi yang dilakukan layak diterima. Perhitungan Payback Pariod atau lama pengembalian invetasi pada proyek perumahan Shapira Town House ini selama 1 tahun 4 bulan atau pada tahun ke- 2. Ditinjau dari beberapa indikator bahwa penghuni/konsumen umumnya merasa puas. Presentase kepuasan mengenai harga rumah mencapai (80%) responden merasa puas. kepuasan penghuni mengenai disain rumah mencapai (81%) responden merasa puas. Kepuasan penghuni mengenai fasilitas sarana dan prasarana perumahan mencapai (83,33%) responden merasa puas. Kepuasan penghuni mengenai aksesibilitas ke dan dari perumahan (30%) responden merasa puas, (22,50%) responden merasa tidak puas,dan (47,50%) penghuni merasa netral/biasa mengenai aksesibilitas ke dan dari perumahan. Dilihat dari variabel-variabel tingkat kepuasan konsumen memiliki nilai CS hitung di bawah nilai CS tabel yang berarti tidak ada perbedaan tingkat kepuasan yang signifikan terhadaap variabel-variabel tersebut antara penghuni rumah tipe kecil dengan responden penghuni rumah besar. Kata Kunci: kelayakan investasi, perumahan, analisa ekonomi,tingkat kepuasan.
vii
Abstract Business property provides a greater opportunity in Karanganyar city and surrounding areas. strategic location between major cities such as Solo, Sukoharjo and Boyolali. This it gets the attention of developers who develop residential business was Mr. Santo in development projects Shapira Town House located in the village Paulan, Colomadu sub-district, Karanganyar district. Based on the result of the research budget planning costs (RAB) Shapira Town House residence project that is amounting to Rp 5,513,094,000.00 and the calculation of total sales revenue 24 unnit home Rp 14,038,664,000.00. In terms of economic and financial investment in this project are feasible or viable. The result of the calculation of NPV of Rp 886,280,000.00, the resulting NPV is positive, suggests that the investment is feasible or viable. IRR (Internal Rate of Return) = 26.88%> rate of interest = 12%, so the investment is feasible or deserved. BCR value (Benefit Cost Ratio) = 1.09> 1, so that the investment is feasible or viable. Payback calculations Pariod or long payback investasi on housing projects Shapira Town House for 1 year and 4 months or in the 2nd. From several indicator that accupant or costumers generally is statisfied presentation of statisfaction about price of house reacher (80%) responden were statisfied. The statisfaction of accupant abaut house reacher (81%) responden were statisfied. the statisfaction of accupant about house facillity insfrastructure reacher (83,33%) responden were statisfied. The statisfaction abaut aksesibility of house (30%) responden were statisfied. , (20,50%) responden were not statisfied, and (47,50%) responden were statisfied are in netral and reguler on accessibility from hausing. From variables of statisfaction level the responden have CS calculation value below of CS table value. Whice means there is no signification with variables and the in habitants of small type with the house hold respondent large. Kata Kunci :investment feasibility, residence, economic analyze, statisfaction level.
viii
KATA PENGANTAR Assalamua’laikum Wr. Wb Alhamdulillah, Puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan ilmu, iman, dan berkah sehat. Sholawat serta salam akan selalu tercurahkan kepada junjungan kita Nabi muhammad SAW. Barkat Allah SWT dan kesungguhan penulis, akhirnya penulis menyelesaikan tugas akhir ini dengan judul “EVALUASI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PERUMAHAN DAN TINGKAT KEPUASAN KONSUMEN PERUMAHAAN (Studi Kasus : Shapira Town House Paulan Karanganyar)”, sebagai salah satu syarat memperoleh gelar Sarjana (S1) pada Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta. Selama penyusunan tugas akhir ini penulis mengalami banyak hambatan dan kesulitan, namun berkat bimbingan dan dorongan dari berbagai pihak akhirnya penulis dapat menyelesaikannya. Penulis menyadari bahwa sesuatu yang tampak hanyalah ada kekurangan dan kelebihan, kekurangan itu karena keterbatasan saya dan kelebihan hanya milik Allah SWT. Pada kesempatan ini perkenankanlah penulis menyampaikan terimakasih dengan setulus hati kepada : 1. Bapak Ir. Sri Sunarjono, MT, PhD., selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta. 2. Bapak Dr. Mochammad Solikin, selaku Ketua Progdi Tenik Sipil Fakultas Teknik. 3. Bapak Budi Priyanto, ST, MT., selaku dosen pembimbing yang dengan sabar dan bijak telah memberikan bimbingan dan pengarahan dalam penulisan tugas akhir ini.
ix
DAFTAR ISI
HALAMAN JUDUL ..................................................................................... i HALAMAN PENGESAHAN ....................................................................... ii HALAMAN PERNYATAAN KEASLIAN .................................................. iii HALAMAN MOTTO .................................................................................... iv HALAMAN PERSEMBAHAN .................................................................... v ABSTRAK ...................................................................................................... vii KATA PENGANTAR .................................................................................... ix DAFTAR ISI .................................................................................................. xi DAFTAR GAMBAR ...................................................................................... xiv DAFTAR TABEL .......................................................................................... xv
I. PENDAHULUAN A. Latar Belakang ................................................................................. 1 B. Rumusan Masalah ............................................................................ 3 C. Batasan Masalah ................................................................................ 3 D. Tujuan Penelitian.............................................................................. 3 E. Manfaat Penelitian ............................................................................ 4
II. TINJAUAN PUSTAKA A. Kelayakan Investasi Usaha ............................................................. 5 B. Konsep Dasar Perumahan dan Pemukiman ................................... 6 C. Dasar Pembuatan Perumahan ............................................................ 8 D. Peran Developer ................................................................................ 8 E. Permasalah Umum Perumahan .......................................................... 10 F. Proses Konstruksi .............................................................................. 12 G. Keberhasilan Proyek Konstruksi ....................................................... 13 H. Strategi Pemasaran ............................................................................ 13 I. Kinerja Biaya Proyek Perumahan ....................................................... 16 J. Analisis Finansial ............................................................................... 19
xi
K. Kepuasan Konsumen ......................................................................... 21 L. Faktor-Faktor Penilaian Kepuasan Penghuni Perumahan ................. 23 M. Penelitian Terdahulu ......................................................................... 24 N. Kerangka Penelitian .......................................................................... 25
III. METODE PENELITIAN A. Lokasi Penelitian .............................................................................. 26 B. Waktu Penelitian ............................................................................... 26 C. Rancangan Penelitian ........................................................................ 26 D. Sumber Data ...................................................................................... 27 E. Teknik Pengumpulan Data ................................................................ 27 F. Tahap Penelitian dan Analisis Data ................................................... 27 G. Instrumen Pengumpulan Data ........................................................... 28 H. Analisis Data ..................................................................................... 28
IV. ANALISIS DAN PEMBAHASAN A. Lokasi Penelitian .............................................................................. 31 B. Site Plan ............................................................................................. 32 C. Target Pasar ....................................................................................... 33 D. Strategi Penjualan .............................................................................. 34 E. Analisis Finansial .............................................................................. 35 1. Rencana Anggaran Biaya ............................................................ 35 2. Perhitungan Harga Jual Rumah .................................................. 37 3. Proyeksi Pendapatan ................................................................... 40 4. Proyeksi NPV, IRR, BCR dan Payback Period ......................... 42 F. Analisis Tingkat Kepuasan Penghuni/Konsumen .............................. 47 1. Tingkat Kepuasan Terhadap Harga Rumah ............................... 47 2. Tingkat Kepuasan Terhadap Disain Rumah .............................. 49 3. Tingkat Kepuasan Terhadap Fasilitas Sarana & Prasarana ...... 51 4. Tingkat Kepuasan Terhadap Aksesibilitas Perumahan .............. 53
xii
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
xiii
DAFTAR GAMBAR
Gambar II.1.
Kerangka Pemikiran .......................................................... 25
Gambar III.1.
Diagram Alir ...................................................................... 26
Gambar IV.1.
Peta Lokasi Perumahan Shapira Town House ................... 31
Gambar IV.2.
Site Plan Perumahan Shapira Town House ....................... 32
xiv
DAFTAR TABEL
Tabel 4.1.
Daftar Harga Perumahan Shapira Town House ..................... 33
Tabel 4.2.
Rencana Anggaran Biaya Perumahan Shapira Town House ...................................................................................... 36
Tabel 4.3.
Asumsi Dasar Perhitungan Harga Jual Rumah ...................... 39
Tabel 4.4.
Perhitungan Pendapatan Atas Penjualan Unit Rumah............ 41
Tabel 4.5.
Perhitungan NPV, IRR, dan BCR .......................................... 42
Tabel 4.6.
PV Arus Kas Masuk Dengan Angka Rate (I) = 12 % ............ 43
Tabel 4.7.
PV Arus Kas Keluar Dengan Angka Rate (I) = 12 % ............ 43
Tabel 4.8.
PV Arus Kas Masuk Dengan Angka Rate (I) = 12 %, dan 30% ......................................................................................... 44
Tabel 4.9.
PV Arus Kas Keluar Dengan Angka Rate (I) = 12 %, dan 30% ......................................................................................... 44
Tabel 4.10.
Alur Kas Tahunan Dengan Jumlah Tidak Tetap .................... 45
Tabel 4.11.
Kepuasan Konsumen Terhadap Harga Rumah....................... 47
Tabel 4.12.
Perbedaan Antara Dua Kelompok Konsumen Tipe Rumah Besar dan Kecil Mengenai Harga Rumah .................. 48
Tabel 4.13.
Kepuasan Konsumen Terhadap Disain Rumah ...................... 49
Tabel 4.14.
Perbedaan Antara Dua Kelompok Konsumen Tipe Rumah Besar dan Kecil Mengenai Disain Rumah ................. 50
Tabel 4.15.
Kepuasan Konsumen Terhadap Fasilitas Sarana dan Prasarana Perumahan.............................................................. 51
Tabel 4.16.
Perbedaan Antara Dua Kelompok Konsumen Tipe Rumah Besar dan Kecil Mengenai Fasilitas Sarana dan Prasarana Perumahan.............................................................. 52
Tabel 4.17.
Kepuasan Konsumen Terhadap Aksesibilitas Ke dan Dari Perumahan ...................................................................... 53
Tabel 4.18.
Perbedaan Antara Dua Kelompok Konsumen Tipe Rumah Besar dan Kecil Mengenai Aksesibilitas Ke dan Dari Perumahan ...................................................................... 54
xv
