ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s

ZNALECKÝ POSUDEK č. 377 – 04 / 08

Stanovení tržní hodnoty balíku akcií společnosti

ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. se sídlem Brno, Příkop 8, PSČ 602 00 IČ: 269 28 949

Objednatel posudku:

CYRRUS, a.s. Brno, Veveří 111, PSČ 61600 IČ: 63907020 společnost vedená u rejstříkového soudu v Brně, odd.B., vložka 3800

Účel posudku:

Ocenění provedeno ke dni:

Stanovení tržní hodnoty akcií pro účely veřejné nedobrovolné dražby konané v souladu s § 33 zák. č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálových trzích 31. října 2007

Znalecký posudek zpracovala dne 9. ledna 2008 Ing. Ivana PRCHALOVÁ HEŘBOLTOVÁ, CSc. znalkyně v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací cenné papíry a oceňování podniků Růženec 31b, 644 00 Brno

Posudek obsahuje 76 číslovaných stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních.

Výtisk č. 1

ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s.

Znalecký posudek č. 377 – 04 / 08

PROHLÁŠENÍ

Já, níže podepsaná Ing. Ivana Prchalová Heřboltová, CSc. prohlašuji, že: §

jsem znalkyní nezávislou na objednateli znaleckého posudku i na společnostech, které jsou předmětem ocenění, tj. nejsem ve vztahu personální či finanční závislosti, v zaměstnaneckém či obdobném právním vztahu, stejně tak jako se nepodílím na řízení či kontrole podnikání uvedených společností;

§

ocenění uvedené v posudku je platné pouze k uvedenému datu ocenění a pro účel popsaný v posudku;

§

moje analýzy, názory, a závěry jsou platné jen za předpokladů a omezujících podmínek, uvedených v textu posudku a jsou mými osobními, nezaujatými profesionálními analýzami, názory a závěry;

§

v práci byly respektovány všechny podstatné skutečnosti, které mi byly v době zpracování ocenění známy a které mají vliv na výsledek ocenění;

§

v současné době nemám ani v blízké budoucnosti nebudu mít žádné zájmy na majetku, který je předmětem posudku a neexistuje můj osobní zájem nebo zaujatost vzhledem k majetku zahrnutému v ocenění;

§

za zmíněných předpokladů a v textu uvedených omezujících podmínek přijímám zodpovědnost za údaje uvedené v psaném posudku.

V Brně dne 9. ledna 2008

Ing. Ivana PRCHALOVÁ HEŘBOLTOVÁ, CSc.

strana 3



OBS AH A.

NÁLEZ

7

A.1 SPECIFIKACE PŘEDMĚTU A ÚČELU POSUDKU A.1.1 VYMEZENÍ PŘEDMĚTU POSUDKU A.1.2 VYMEZENÍ ÚČELU POSUDKU A.1.3 OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A.1.4 PODKLADY POUŽITÉ PRO ZPRACOVÁNÍ ZNALECKÉ ZPRÁVY A.1.5 DEFINICE A POJMY A.2 ZÁKLADNÍ CHARAKTERISTIKA PŘEDMĚTU OCENĚNÍ A.2.1 CHARAKTERISTIKA OCEŇOVANÝCH AKCIÍ A.2.1 IDENTIFIKACE EMITENTA OCEŇOVANÝCH AKCIÍ A.2.2 VLASTNICKÁ STRUKTURA SPOLEČNOSTI A.2.3 ÚČAST SPOLEČNOSTI NA PODNIKÁNÍ JINÝCH ČESKÝCH NEBO ZAHRANIČNÍCH OSOB A.2.4 HISTORIE EMITENTA A.2.5 ZAMĚSTNANCI A.2.6 OCHRANNÉ ZNÁMKY VLASTNĚNÉ SPOLEČNOSTÍ A.2.7 PROVĚŘENÍ ÚČETNICTVÍ A.2.8 MAJETKOVÁ STRUKTURA SPOLEČNOSTI A.2.9 VÝSLEDKY HOSPODAŘENÍ SPOLEČNOSTI A.2.10 DIVIDENDOVÁ POLITIKA SPOLEČNOSTI B.

POSUDEK

21

B.1 METODY OCEŇOVÁNÍ MAJETKU B.1.1 METODY OCENĚNÍ NA ZÁKLADĚ ANALÝZY MAJETKU B.1.1.1 Metoda účetní hodnoty (book value) B.1.1.2 Metoda substanční hodnoty B.1.2 METODY OCENĚNÍ NA ZÁKLADĚ ANALÝZY VÝNOSŮ B.1.2.1 Dividendové diskontní modely B.1.2.2 Metody diskontovaných peněžních toků (DCF) B.1.2.3 Metoda kapitalizovaných čistých výnosů B.2 ZÁKLADNÍ CHARAKTERISTIKA MAKROEKONOMICKÉHO PROSTŘEDÍ B.2.1 ZÁKLADNÍ CHARAKTERISTIKA MAKROEKONOMICKÉHO PROSTŘEDÍ B.3 FINANČNÍ ANALÝZA B.3.1 ANALÝZA STRUKTURY FINANČNÍCH VÝKAZŮ B.3.1.1 Rozvaha B.3.1.2 Výkaz zisků a ztrát B.3.2 ZÁVĚRY FINANČNÍ ANALÝZY B.4 ANALÝZA OCENĚNÍ B.4.1 POUŽITÉ ZPŮSOBY OCENĚNÍ – VOLBA A ZDŮVODNĚNÍ METOD OCENĚNÍ B.4.1.1 Volba metod ocenění B.4.1.2 Zdůvodnění volby metod ocenění B.4.2 OCENĚNÍ METODOU ÚČETNÍ HODNOTY B.4.3 OCENĚNÍ METODOU PŘECENĚNÍ AKTIV A CIZÍCH ZDROJŮ LIKVIDAČNÍ HODNOTOU B.4.3.1 SOLO SIRKÁRNA, a.s. B.4.3.1.1 Základní charakteristika B.4.3.1.2 Předmět podnikání, postavení na trhu, historie B.4.3.1.3 Majetková struktura společnosti B.4.3.1.4 Výsledky hospodaření společnosti B.4.3.1.5 Analýza ocenění B.4.3.2 Solo Energetika, a.s.

4

strana

7 7 7 7 8 11 13 13 13 14 15 16 18 18 18 19 20 20

21 21 21 22 22 22 23 24 25 25 30 30 30 30 30 31 31 31 31 32 33 36 36 37 38 39 40 40




B.4.3.2.1 Základní charakteristika B.4.3.2.2 Majetková struktura společnosti B.4.3.2.3 Výsledky hospodaření společnosti B.4.3.2.4 Analýza ocenění B.4.3.3 Czech Project Management, a.s. B.4.3.3.1 Základní charakteristika B.4.3.4 KOTVA GARÁŽE s.r.o. v likvidaci B.4.3.4.1 Základní charakteristika B.4.3.4.2 Předmět podnikání, postavení na trhu, historie B.4.3.4.3 Majetková struktura společnosti B.4.3.4.4 Analýza ocenění B.4.3.5 K-T-V s.r.o. (dříve KOTVA PARKING s.r.o.) B.4.3.5.1 Základní charakteristika B.4.3.5.2 Předmět podnikání, postavení na trhu, historie B.4.3.5.3 Majetková struktura společnosti B.4.3.5.4 Výsledky hospodaření společnosti B.4.3.5.5 Analýza ocenění B.4.3.6 K-T-V správcovská, a.s. (dříve KOTVA SPRÁVCOVSKÁ, a.s.) B.4.3.6.1 Základní charakteristika B.4.3.6.2 Předmět podnikání, postavení na trhu, historie B.4.3.6.3 Majetková struktura společnosti B.4.3.6.4 Výsledky hospodaření společnosti B.4.3.6.5 Analýza ocenění B.4.3.7 K-T-V finance, k.s. (dříve KOTVA NEMOVITOSTI, k.s.) B.4.3.7.1 Základní charakteristika B.4.3.7.2 Předmět podnikání, postavení na trhu, historie B.4.3.7.3 Majetková struktura společnosti B.4.3.7.4 Výsledky hospodaření společnosti B.4.3.7.5 Analýza ocenění B.4.3.8 SPV CO. LIMITED B.4.3.9 Ocenění podílu ve společnosti MARKLAND Kotva a.s. B.4.3.10 Ocenění akcií Investičního fondu MERCIA, a.s. v likvidaci B.4.3.11 Ocenění akcií Českého holdingu, a.s B.4.3.12 Ocenění akcií TREND - všeobecný investiční fond, a.s. B.4.3.13 Ocenění podílu ve společnosti K-T-V Domeana s.r.o. (dříve AV Domeana, s.r.o.) B.4.3.14 NAFEA s.r.o. B.4.3.14.1 Základní charakteristika B.4.3.15 Reisten, s.r.o. B.4.3.15.1 Základní charakteristika B.4.3.15.2 Předmět podnikání, postavení na trhu, historie B.4.3.15.3 Majetková struktura společnosti B.4.3.15.4 Výsledky hospodaření společnosti B.4.3.15.5 Analýza ocenění B.4.3.16 SOLODOOR a.s. B.4.3.17 Ocenění akcií MOTOKOV, a.s B.4.3.18 Rekapitulace ocenění dlouhodobého finančního majetku B.4.4 STANOVENÍ VÝSLEDNÉ HODNOTY AKCIÍ C.

ZÁVĚREČNÁ ZPRÁVA

40 41 42 42 43 43 43 44 44 44 45 45 46 46 46 47 48 50 50 51 51 52 53 54 54 55 56 56 57 59 61 62 62 63 63 65 65 66 66 67 67 68 68 68 69 69 69 73

LITERATURA

75

SEZNAM PŘÍLOH

76


strana 5


6

strana





A.

N ÁL EZ

A. 1

SPECIFIKACE PŘEDMĚTU A ÚČELU POSUDKU

A.1.1

VYMEZENÍ PŘEDMĚTU POSUDKU

Předmětem tohoto posudku je stanovení tržní hodnoty balíku 24 883 ks akcií společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. se sídlem v Brně, Příkop 8 IČ: 26928949 Jedná se o kmenové akcie s nominální hodnotou 920,- Kč, v listinné podobě znějící na majitele, nekótované na regulovaném trhu. Celkový objem emise je 1 035 118 680,- Kč, emise představuje 82,5 % základního kapitálu společnosti a je rozdělena na 1 125 129 ks těchto akcií. Celkový základní kapitál společnosti je 1 254 518 835,- Kč. Kromě oceňovaných akcií je tvořen ještě emisí 1 125 129 ks akcií na majitele v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 195,- Kč. Oceňované množství 24 883 ks akcií představuje 1,82 % podíl na hlasovacích právech i na základním kapitálu společnosti. Datum, ke kterému je hodnota akcií stanovena, je 31. říjen 2007.

A.1.2

VYMEZENÍ ÚČELU POSUDKU

Tento posudek je zpracován na základě objednávky společnosti CYRRUS, a.s. Jeho účelem je stanovit tržní hodnotu akcií společnosti specifikované v kap. A.1.1., a to pro účely jejich veřejné nedobrovolné dražby konané v souladu s § 33 zák. č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálových trzích.

A.1.3

OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY

Tento posudek byl zpracován s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1.

2.

3.

4.

Při ocenění jsme vycházeli z podkladů předaných objednatelem posudku a z veřejně dostupných informací. Tyto podklady jsme neprověřovali a považovali jsme je za správné, pravdivé a reálné. Na základě prohlášení o pravosti, platnosti a úplnosti podkladů poskytnutých objednatelem jsme neprovedli žádné šetření směřující k ověření pravosti, správnosti jakož i úplnosti těchto podkladů. Dále jsem nezkoumala vztah třetích osob k majetku emitenta s výjimkou situace, kdy jsou tyto skutečnosti obsaženy v informacích a datech veřejně dostupných nebo objednatelem předaných a mají přímý vliv na výsledek této zprávy. Informace z jiných zdrojů, které byly použity při tomto ocenění, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Neexistuje žádné potvrzení týkající se přesnosti takové informace. Ocenění bylo zpracováno podle podmínek na trhu k datu tohoto ocenění a znalci tudíž neodpovídají za to, že případné změny v podmínkách na trhu, ke kterým by došlo po tomto datu, by mohly mít vliv na provedené ocenění. Závěry tohoto znaleckého posudku respektují dále aktuální parametry finančního trhu a vycházejí z aktuální finanční situace společnosti k datu ocenění.


strana 7


5.

6.

7.


Předpokládáme plný soulad se všemi zákony a předpisy v České republice, které měly platnost k datu ocenění, zejména s právními předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní. Při zpracování tohoto posudku předpokládáme odpovědné vlastnictví a výkon vlastnických práv statutárních orgánů obou společností. Dále předpokládáme, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o údržbě, souhlasy, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního státního úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, z nichž vychází zpracované ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu, bylo vypracováno pouze pro účely vymezené v odstavci A.1.1. tohoto posudku, pro potřeby objednatele a nemůže být použito jako podklad pro jiné účely.

A.1.4

PODKLADY POUŽITÉ PRO ZPRACOVÁNÍ ZNALECKÉ ZPRÁVY

Podklady týkající se společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s.: § Úplný výpis z obchodního rejstříku § Výroční zprávy za rok 2003 a 2004 § Účetní závěrka včetně přílohy, hlavní knihy, inventarizace a zprávy auditora za rok 2004 § Mimořádná účetní závěrka včetně přílohy, hlavní knihy, inventarizace a zprávy auditora sestavená ke dni 18.10.2005 (při změně právní formy společnosti) § Mimořádná účetní závěrka včetně přílohy, hlavní knihy, inventarizace a zprávy auditora a výroční zprávy sestavená ke dni 31.10.2005 § Mezitímní účetní závěrka včetně přílohy, hlavní knihy, inventarizace a zprávy auditora a výroční zprávy sestavená ke dni 31.12.2005 § Účetní výkazy sestavené ke dni 30.6.2006, 31.7.2006 a 31.12.2006 § Účetní výkazy sestavené ke dni 31.3.2007, 31.5.2007, 30.6.2007 a 31.10.2007 Znalecké posudky: § Znalecký posudek č. ZU 596-031/2004 „ocenění rodinného domu č. pop. 671 včetně součástí a příslušenství s pozemky parc. č. st. 738, 258/1, 258/3, 3524/14, 3524/262 s pozemky PK 258/1, 360, 365/1, 1342, 1995, 2510/4, 2681/1, 3324 v k.ů. Rakvice, obec Rakvice, okres Břeclav, zapsaných na LV č. 594, vedeném u Katastrálního úřadu v Břeclavi“ zpracovaný znaleckým ústavem ZNALCI A ODHADCI, spol. s r.o. dne 23.2.2004 § Znalecký posudek č. 2055-63/04 „o tržní hodnotě nepeněžitého vkladu představovaného 24 300 ks zaknihovaných akcií emitovaných společností Sušická strojírna, a.s. (IČO 25209809), Sušice, Nádražní 166/II do základního kapitálu zakládané obchodní společnosti SOLO GROUP, kom. spol., se sídlem Příkop 8, Brno“ zpracovaný znaleckým ústavem STAVEXIS s.r.o. dne 22.3.2004 § Znalecký posudek č. 2056-64/04 „o hodnotě nepeněžitého vkladu představovaného 7 ks listinných akcií v nominální hodnotě 500 000,- Kč a 78 ks listinných akcií v nominální hodnotě 10 000,- Kč emitovaných společností Inslovest, a.s. (IČO 25755617), Brno, Smetanova 17 do základního kapitálu zakládané obchodní společnosti SOLO GROUP, kom. spol., se sídlem Příkop 8, Brno“ zpracovaný znaleckým ústavem STAVEXIS s.r.o. dne 22.3.2004 § Znalecký posudek č. 2057-65/04 „o hodnotě nepeněžitého vkladu představovaného movitým a nemovitým majetkem společnosti ORBIT REAL, s.r.o., Kojetínská 1, Prostějov do základního kapitálu zakládané obchodní společnosti SOLO GROUP, kom. spol., se

8

strana



§

§

§

§

§

§

§

§

§ §

§


sídlem Příkop 8, Brno“ zpracovaný znaleckým ústavem STAVEXIS s.r.o. dne 22.3.2004 včetně dodatku č. 1 a dodatku č. 2 Znalecký posudek č. ZU-047/2004 „odhad obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 580 k.ú. Běchovice, obec Praha, tj. administrativních a provozních budov č. 14, 14a, 15, 15a, 19a s pozemky parc. č. 1334, 1335, 1332, 1327/27 a 1327/28, se všemi součástmi a příslušenstvím (AREÁL SVÚSS BĚCHOVICE)“ zpracovaný společností KOPPREA – ZNALECKÝ ÚSTAV, spol. s r.o. Praha dne 22.3.2004 Znalecký posudek č. ZÚ-048/2004 P „o obvyklé ceně nemovitosti části areálu Solo a.s. včetně součástí a příslušenství, které jsou zapsané na části LV 4986. LV 61, dále na LV 4492 a LV 4493, vše katastrální území Sušice nad Otavou, obec Sušice a dále na LV 603 katastrální území Tedražice, obec Hrádek, vše v území okresu Klatovy“ zpracovaný společností KOPPREA – ZNALECKÝ ÚSTAV, spol. s r.o. Praha dne 23.3.2004 Znalecký posudek č. 2059-67/04 „o hodnotě nepeněžitého vkladu do základního kapitálu zakládané obchodní společnosti SOLO GROUP, kom. spol., se sídlem Příkop 8, Brno, představovaného nemovitostí ve vlastnictví ORBIT REAL, s.r.o., Kojetínská 1, Prostějov – nebytovou jednotkou č. 834/5 při ul. Příkop or. č. 8 včetně podílů na společných částech domu a pozemku p.č. 563/5 vše v k.ú. Zábrdovice, obec Brno, Jihomoravský kraj“ zpracovaný znaleckým ústavem STAVEXIS s.r.o. dne 23.3.2004 včetně dodatku č. 1 Znalecký posudek č. 2061-69/04 „o hodnotě nepeněžitého vkladu představovaného 123 ks listinných akcií emitovaných společností SOLO DŘEVAŘSKÁ a.s. (IČO 25209779), Sušice, Nádražní 166/II do základního kapitálu zakládané obchodní společnosti SOLO GROUP, kom. spol., se sídlem Příkop 8, Brno“ zpracovaný znaleckým ústavem STAVEXIS s.r.o. dne 23.3.2004 Znalecký posudek č. 2062-70/04 „o tržní hodnotě nepeněžitého vkladu představovaného 140 ks listinných akcií emitovaných společností SOLO SIRKÁRNA, a.s. (IČO 25209795), Sušice, Nádražní 166/II do základního kapitálu zakládané obchodní společnosti SOLO GROUP, kom. spol., se sídlem Příkop 8, Brno“ zpracovaný znaleckým ústavem STAVEXIS s.r.o. dne 23.3.2004 Znalecký posudek č. 2063-71/04 „o hodnotě obchodního podílu o velikosti 1/3 v obchodní společnosti Reisten, s.r.o. (IČO 25533924), Valtice, Zámek 2, vkládaného do základního kapitálu zakládané obchodní společnosti SOLO GROUP, kom. spol., se sídlem Příkop 8, Brno“ zpracovaný znaleckým ústavem STAVEXIS s.r.o. dne 23.3.2004 Znalecký posudek č. 2072-80/04 „o tržní hodnotě nepeněžitého vkladu představovaného podílem o velikosti 100 % v obchodní společnosti EAST PROVIDENCE s.r.o. (IČO 27115631) se sídlem U Habrovky 247/11, Praha 4, do základního kapitálu zakládané obchodní společnosti SOLO GROUP, kom. spol., se sídlem Příkop 8, Brno“, zpracovaný znaleckým ústavem STAVEXIS s.r.o. dne 29.3.2004 Znalecký posudek č. 2375-204/04 „O ceně nemovitosti – pozemků stavební parcely č. 737/13 a ostatní plochy – jiné plochy p.č. 2513 v Sušici II, katastrální území Sušice nad Otavou, obec Sušice, okres Klatovy“ zpracovaný znalcem Karlem Kopačem dne 9.12.2004 Znalecký posudek č. 838-65/2005 „Ocenění jmění společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, komanditní společnost, za účelem její přeměny na akciovou společnost“ zpracovaný znaleckým ústavem INFO 7 – znalecká organizace, s.r.o. dne 27.9.2005 Znalecký posudek č. 701-75/2005 „o ceně budovy bez č.p. na parc. č. 1332 s příslušenstvím a pozemků parc. č. 1332 a 1327/27 v k.ú. Běchovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha, zapsáno jako část na LV č. 580 u KÚ – KP Praha“ zpracovaný znalcem Ing. Petrem Václavkem dne 8.11.2005 Znalecký posudek č. 713-87/2005 „o ceně staveb bez č.p. na parc. č. 1334 a 1335 s příslušenstvím a pozemků parc. č. 1334, 1335 a 1327/28 v k.ú. Běchovice, obec Praha,


strana 9



okres Hlavní město Praha, zapsáno jako část na LV č. 580 u KÚ – KP Praha“ zpracovaný znalcem Ing. Petrem Václavkem dne 8.11.2005 Podklady týkající se společnosti SOLO SIRKÁRNA, a.s.: § Výpis z obchodního rejstříku § Data z účetních závěrek za léta 2002 až 2006 Podklady týkající se společnosti Solo Energetika, a.s.: § Výpis z obchodního rejstříku § Data z účetních závěrek za léta 2002 až 2006 Podklady týkající se společnosti Reisten, s.r.o.: § Výpis z obchodního rejstříku § Účetní závěrky za rok 2004 a 2006 Podklady týkající se společnosti SOLODOOR a.s.: § Výpis z obchodního rejstříku § Data z účetních závěrek za léta 2002 až 2006 Podklady týkající se společnosti K-T-V s.r.o. (dříve KOTVA PARKING s.r.o.) § Výpis z obchodního rejstříku § Data z účetních závěrek za léta 2003 a 2006 § Účetní výkazy sestavené k 31.10.2007 Podklady týkající se společnosti KOTVA GARÁŽE s.r.o. v likvidaci § Výpis z obchodního rejstříku § Data z účetních závěrek za léta 2003 a 2006 Podklady týkající se společnosti K-T-V finance k.s. (dříve KOTVA NEMOVITOSTI, k.s.) § Výpis z obchodního rejstříku § Výroční zprávy za léta 2000 až 2004 § Data z účetních závěrek za léta 2000 až 2006 § Společenská smlouva společnosti v platném znění ke dni zpracování posudku § Účetní výkazy sestavené k 31.10.2007 Podklady týkající se společnosti K-T-V SPRÁVCOVSKÁ, A.S. (DŘÍVE KOTVA SPRÁVCOVSKÁ a.s.) § Výpis z obchodního rejstříku § Účetní závěrky včetně příloh za léta 2003 a 2004 § Rozvaha, výkaz zisků a ztrát a hlavní kniha sestavené ke dni 30.6.2006 § Účetní výkazy sestavené k 31.10.2007 Podklady týkající se společnosti K-T-V Domeana, s.r.o. § Výpis z obchodního rejstříku § Rozvaha, výkaz zisků a ztrát a hlavní kniha sestavené ke dni 30.6.2006 § Data z účetní závěrky za rok 2006 Podklady týkající se společnosti SPV CO. Limited § Balance Sheet k 31.12.2004 a 31.10.2005 § Income Statement k 31.12.2004 a 31.10.2005 § Trial Balance za období 1.1.2004 – 31.12.2004 a 1.1.2005 až 31.10.2005 § Ocenění rizik vyplývajících ze smlouvy o koupi akcií ze dne 20.12.2004, dodatku č. 1 ze dne 14.2.2005 a navazujícího Escrow Agreementu ze dne 26.1.2005 pro účely sestavení účetní závěrky § REPORT AND FINANCIAL STATEMENTS 31 December 2005 § Účetní výkazy sestavené ke dni 30.6.2006 10

strana




§ REPORT AND FINANCIAL STATEMENTS 31 December 2006 Podklady týkající se společnosti MARKLAND Kotva a.s. § Výpis z obchodního rejstříku § Zahajovací rozvaha k 1.1.2005 včetně přílohy a auditorské zprávy § Notářský zápis a Smlouva o fúzi mezi SPV KN a.s. a CRQ Czech, a.s. Podklady týkající se společnosti MOTOKOV, a.s. § Výpis z obchodního rejstříku Podklady týkající se společnosti Investiční fond MERCIA, a.s. § Výpis z obchodního rejstříku Podklady týkající se společnosti Český holding, a.s. § Výpis z obchodního rejstříku § Pololetní zpráva za 1. pololetí roku 2006 Podklady týkající se společnosti TREND – všeobecný investiční fond a.s. § Výpis z obchodního rejstříku

A.1.5

DEFINICE A POJMY

Pojmy hodnota a cena [L12] používané v právních předpisech jsou pojmy právně nevymezené a je jim nutné přiřadit v konkrétních souvislostech všeobecně uznávaný význam. Pokud právní předpisy používají pojem hodnota, pak je obvykle nutné při výkladu těchto předpisů přiřadit k pojmu hodnota odpovídající peněžní vyjádření, a to podle konkrétních souvislostí. CENA je chápána jako peněžní vyjádření penězi ocenitelných hodnot. Podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, rozeznáváme následující DRUHY CEN: Cena sjednaná pro transakci je chápána jako objektivní skutečnost, která vyjadřuje protihodnotu sjednanou stranami za převáděný majetek, práva či jiné majetkové hodnoty nebo poskytované služby v daném jedinečném případě. Strany transakce mají svobodu při sjednávání ceny (tzv. volné ceny), pokud právní (např. cenové) předpisy nestanoví jinak (tzv. regulované ceny). Cena zjištěná (určená, administrativní) je cena stanovená podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování. Tento zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, stanoví-li tak příslušný orgán v rámci svého oprávnění nebo dohodnou-li se tak strany. Majetek a služby se podle tohoto zákona oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku se stejnou užitnou hodnotou, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. HODNOTA není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit na jedné straně, kupujícím a prodávajícím na druhé straně. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány, přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutné zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována.


strana 11



Můžeme rozlišit několik základních KATEGORIÍ HODNOTY: Hodnota tržní, přičemž v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVS) pod tímto pojmem rozumíme odhadnutou částku, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodejechtivým prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, při jejímž uzavření by její strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Tržní hodnota obsahuje také předpoklad nejlepšího možného využití majetku, které je v Mezinárodních oceňovacích standardech definováno jako nejpravděpodobnější použití majetku, které je fyzicky možné, odpovídajícím způsobem oprávněné, právně přípustné, finančně proveditelné a které má za následek nejvyšší hodnotu oceňovaného majetku. Subjektivní (investiční) hodnota (viz např. Mezinárodní oceňovací standard č. 2) je hodnota majetku pro konkrétního investora nebo třídu investorů pro stanovené investiční cíle. Tento subjektivní pojem spojuje specifický majetek se specifickým investorem nebo skupinou investorů, kteří mají určité investiční cíle a/nebo kritéria. Investiční hodnota majetkového aktiva může být vyšší nebo nižší než tržní hodnota tohoto majetkového aktiva. Termín investiční hodnota by neměl být zaměňován s tržní hodnotou investičního majetku. Podle německých oceňovacích standardů je objektivizovaná hodnota definována jako typizovaná a jinými subjekty přezkoumatelná výnosová hodnota, která je stanovena z pohledu tuzemské osoby - vlastníka (nebo skupiny vlastníků),neomezeně podléhající daním, přičemž tato hodnota je stanovena za předpokladu, že podnik bude pokračovat v nezměněném konceptu, při využití realistických očekávání v rámci tržních možností, rizik a dalších vlivů působících na hodnotu aktiva. Dalšími důležitými pojmy použitými v tomto znaleckém posudku jsou: Čistý obchodní majetek je v § 6 odst. 3 obchodního zákoníku vymezen jako obchodní majetek po odečtení závazků vzniklých podnikateli v souvislosti s podnikáním, je-li fyzickou osobou, nebo veškerých závazků, je-li právnickou osobou. Obchodní majetek je definován v § 6 odst. 1 obchodního zákoníku takto: Obchodním majetkem podnikatele, který je fyzickou osobou, se pro účely tohoto zákona rozumí majetek (věci, pohledávky a jiná práva a penězi ocenitelné jiné hodnoty), který patří podnikateli a slouží nebo je určen k jeho podnikání. Obchodním majetkem podnikatele, který je právnickou osobou, se rozumí veškerý jeho majetek.“ Obchodní jmění („jmění“) představuje souhrnný pohled na majetek a závazky podniku a je vymezen v § 6 odst. 2 obchodního zákoníku jako soubor obchodního majetku a závazků vzniklých podnikateli, který je fyzickou osobou, v souvislosti s podnikáním. Jměním podnikatele, který je právnickou osobou, je soubor jeho veškerého majetku a závazků. Podle § 6 odst. 4 obchodního zákoníku vlastní kapitál tvoří vlastní zdroje financování obchodního majetku podnikatele a v rozvaze se vykazuje na straně pasiv. Hodnota akcie je v tomto znaleckém posudku stanovená jako alikvotní podíl na tržní hodnotě čistého obchodního majetku cílové společnosti.

12

strana




A.2

ZÁKLADNÍ

CHARAKTERISTIKA

PŘEDMĚTU

OCENĚNÍ A.2.1

CHARAKTERISTIKA OCEŇOVANÝCH AKCIÍ

Emitent cenného papíru: Jmenovitá hodnota: Celkový objem emise: Podíl emise na základním kapitálu: Celkový počet cenných papírů v emisi: Forma cenného papíru: Podoba cenného papíru: Druh cenného papíru: Práva spojená s držením cenného papíru: Obchodovatelnost:

ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. 920,- Kč 1 035 118 680,- Kč 82,5 % 1 125 129 ks CP na majitele Listinný CP Kmenová akcie Standardní akcionářská práva CP není kótovaný na regulovaném trhu

Převoditelnost akcií není stanovami společnosti nijak omezena. Akcie nejsou kótované na regulovaném trhu. S vlastnictvím akcie jsou spojena běžná práva dle obecně závazných právních předpisů.

A.2.1

IDENTIFIKACE EMITENTA OCEŇOVANÝCH AKCIÍ

Základní identifikační údaje o společnosti byly převzaty z výpisu z obchodního rejstříku, který je uveden v příloze. Společnost je zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl B., vložka 4455. Datum zápisu: Obchodní firma: Sídlo: Identifikační číslo: Právní forma:

12. května 2004 ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. Brno, Příkop 8, PSČ 602 00 269 28 949 Akciová společnost

Předmět podnikání: § § § § § § § § § § § § § § § § § §

Lesnictví, těžba dřeva a poskytování služeb v myslivosti Výroba pilařská a impregnace dřeva Výroba dřevěných výrobků Přípravné práce pro stavby Zprostředkování obchodu Velkoobchod Maloobchod se smíšeným zbožím Specializovaný maloobchod Maloobchod s tabákovými výrobky Ubytovací služby Realitní činnost Správa a údržba nemovitostí Pronájem a půjčování věcí movitých Poskytování software a poradenství v oblasti hardware a software Činnost podnikatelských, finančních, organizačních a ekonomických poradců Reklamní činnost a marketing Zprostředkování služeb Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor spočívající v poskytování jiných, než


strana 13


§ §


základních služeb zajišťujících jejich řádný provoz Koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej - vyjma zboží uvedeno v příl. zák. č. 455/91 Sb., o živnost. podnikání a zboží tímto zákonem vyloučeného Provozování parkovišť, garáží a odstavných ploch

Statutární orgán - představenstvo: předseda představenstva:

Martin Dozrál Brno, Jasná 19, PSČ 621 00 den vzniku funkce: 14.prosince 2006 den vzniku členství v představenstvu: 12.prosince 2006

člen představenstva:

Roman Pospíšil Brno, Puchýřova 5, PSČ 628 00 den vzniku členství v představenstvu: 19.října 2005


Martin David Brno, Komín, Absolonova 631/4, PSČ 624 00 den vzniku členství v představenstvu: 4.dubna 2007

Dozorčí rada: předseda:

člen:

člen:

Martin Benda Borač 46, PSČ 592 61 den vzniku funkce: 4.dubna 2007 den vzniku členství v dozorčí radě: 11.prosince 2006 Marek Kolíbal Brno, Veveří 489/61, PSČ 602 00 den vzniku členství v dozorčí radě: 11.prosince 2006 JUDr. Daniel Honzík Praha 4, Nad Lomem 17, PSČ 147 00 den vzniku členství v dozorčí radě: 4.dubna 2007

Akcie: 1 125 129 ks kmenové akcie na majitele v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 920,- Kč 1 125 129 ks kmenové akcie na majitele v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 195,- Kč Základní kapitál:

A.2.2

1 254 518 835,- Kč Splaceno: 100 % Kč

VLASTNICKÁ STRUKTURA SPOLEČNOSTI

Společnost emitovala listinné akcie na majitele, takže přesná aktuální struktura akcionářů není představenstvu známá. Poslední valné hromady, která se konala dne 11.12.2006, se zúčastnili tito akcionáři s významnými podíly: akcionář ORBIT REAL, s.r.o. SOLO a.s. Průmyslové stavitelství Brno a.s. ReSpect s.r.o. Mgr. Jaroslav Mišinger CELKEM

14

strana

podíl na hlasovacích právech 11,85 % 18,19 % 21,42 % 21,29 % 19,38 % 93,13 %




A.2.3

ÚČAST SPOLEČNOSTI NA PODNIKÁNÍ JINÝCH ČESKÝCH NEBO ZAHRANIČNÍCH OSOB

Společnost vlastní účastnické cenné papíry nebo obchodní podíly v následujících společnostech: podíl SOLO SIRKÁRNA a.s. SOLO ENERGETIKA a.s. Czech Project Managenent, a.s. KOTVA GARÁŽE s.r.o. v likvidaci K-T-V s.r.o. K-T-V Domeana s.r.o. NAFEA s.r.o. Reisten s.r.o. SOLODOOR a.s. MOTOKOV, a.s.

100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 50,000% 33,330% 0,662% 0,08%

ZK (Kč)

počet ks

70 000 000,00 2 017 000,00 2 000 000,00 100 000,00 2 900 000,00 21 660 000,00 200 000,00 3 000 000,00 75 500 000,00 62 000 000,00

nominální hodnota (Kč)

1 500

účetní hodnota (Kč) 60 800 725,57 1 109 084,92 2 005 523,00 0,00 1 748 000,00 3 115 000,00 100 000,00 0,00 119 844,65 11 786,49

500 000,00 100,00

CELKEM

69 009 964,63

Společnost K-T-V s.r.o. dále vlastní podíly ve společnosti K-T-V správcovská, a.s. a K-T-V finance k.s. Tyto podíly (včetně dceřinných společností), jsou následující:

K-T-V správcovská, a.s. K-T-V finance k.s.

podíl

ZK (Kč)

účetní hodnota (Kč)

100,00% 99,00%

2 000 000,00 17 560 000,00

2 000 000,00 2 409 000,00

Komanditní společnost K-T-V finance k.s. vlastní následující majetkové účasti: podíl SPV CO Limited MARKLAND Kotva a.s. Investiční fond MERCIA, a.s. Český holding a.s. TREND - všeobecný investiční fond, a.s. CELKEM K-T-V finance k.s.

100,00% 3,00% 0,536% 0,023% 0,005%

ZK počet ks (Kč) 1 290 000 000,00 2 000 000,00 466 137 000,00 5 000 416 922 000,00 636 1 382 665 000,00 150


500,00 150,00 500,00

účetní hodnota (Kč) 769 808 000,00 20 000 000,00 0,00 0,00 0,00 789 808 000,00

Základní charakteristika společností sdružených ve skupině: 1. SOLO SIRKÁRNA, a.s., IČ: 252 09 795, se sídlem: Sušice, Nádražní 166/II, PSČ: 342 53, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Plzni, oddíl B, vložka 624; § ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je jediným akcionářem 2. Solo Energetika, a. s., IČ: 252 09 809, se sídlem: Brno, Příkop 6, PSČ 602 00, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl B, vložka 4190; § ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je jediným akcionářem


strana 15



3. Reisten, s.r.o., IČ: 255 33 924, se sídlem: Valtice, Zámek 2, okres Břeclav, PSČ 692 42, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl C, vložka 31111; § ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je společníkem s 33,33 % podílem 4. SOLODOOR a.s. (do 20.7.2005 SOLO DŘEVAŘSKÁ a.s.), IČ: 252 09 779, se sídlem: Sušice, Nádražní 166/II, PSČ 342 53, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Plzni, oddíl B, vložka 622; § ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. vlastní 1 ks akcie s nominální hodnotou 500 000,- Kč 5. K-T-V s.r.o. (dříve KOTVA PARKING s.r.o.), IČ: 26685914, se sídlem: Praha 1, nám. Republiky 656, PSČ: 11388, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C., vložka 87263; § ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je jediným společníkem 6. K-T-V správcovská, a.s. (dříve KOTVA SPRÁVCOVSKÁ, a.s.), IČ: 26510081, se sídlem: Brno, Příkop 4, PSČ: 602 00, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl B., vložka 7537; § jediným akcionářem je společnost K-T-V s.r.o. 7. K-T-V finance, k.s. (dříve KOTVA NEMOVITOSTI, k.s.), IČ: 26229048, se sídlem: Brno, Příkop 4, PSČ: 60200, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl A., vložka 6586; § K-T-V s.r.o. je společníkem (komanditistou) a její vklad činí 8 780 tis. Kč § K-T-V správcovská, a.s. je společníkem (komplementářem) a její vklad činí 8 780 tis. Kč 8. SPV CO. LIMITED, reg. číslo 148845, se sídlem: Agiou Pavlou 15, LEDRA HOUSE, Agios Andreas, 1105 Nicosia, Kypr; § jediným akcionářem je společnost K-T-V finance, k.s. 9. MARKLAND Kotva, a.s. (do 12.10.2005 SPV KN a.s., zanikla splynutím se společností CRQ Czech, a.s.), IČ: 273 81 722, se sídlem: Praha 1, Revoluční 1/655, PSČ 110 00, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B., vložka 10199; § akcionářem s podílem cca 3 % na základním kapitálu je společnost K-T-V finance, k.s. (byla jediným akcionářem do 22.12.2004) 10. K-T-V Domeana, s.r.o., IČ: 26895382, se sídlem: Brno, Soběšická 151, PSČ: 638 00, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl C., vložka 43898. § jediným společníkem je ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. Podrobněji budou jednotlivé společnosti popsány v analýze ocenění.

A.2.4

HISTORIE EMITENTA

Společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. vznikla dne 12.05.2004 jako komanditní společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, kom. spol. Do základního kapitálu byly vloženy nepeněžité vklady komanditistů (společnosti SVÚSS, a.s. a ORBIT REAL, s.r.o.) a komplementářů (společnosti SOLO a.s. a MATCHES, a.s.). Zápis společnosti do obchodního rejstříku byl proveden 12.5.2004. Nepeněžitý vklad společnosti SVÚSS, a.s. byl tvořen nemovitostmi evidovanými v katastru nemovitostí pro katastrální území Běchovice, obec Praha ve výši 70 300 000,- Kč.

16

strana




Nepeněžitý vklad společnosti ORBIT REAL, s.r.o. byl tvořen nemovitostmi, 85 ks listinných akcií společnosti INSLOVEST, a.s. (50 % podíl na základním kapitálu) a obchodním podílem ve společnosti Reisten, s.r.o. (podíl ve výši 1/3 na základním kapitálu). Celková výše nepeněžitého vkladu byla 76 009 883,- Kč Nepeněžitý vklad společnosti MATCHES, a.s. byl tvořen 140 ks listinných akcií SOLO SIRKÁRNA, a.s. (100 % podíl na základním kapitálu), 123 ks listinných akcií společnosti SOLO DŘEVAŘSKÁ a.s. (98,5 % podíl na základním kapitálu) a 24 200 ks zaknihovaných akcií společnosti Solo Energetika, a.s. (100 % podíl na základním kapitálu) a 100 % obchodním podílem ve společnosti EAST PROVIDENCE s.r.o., vše v celkové výši 273 789 363,- Kč. Nepeněžitý vklad společnosti SOLO a.s. byl tvořen nemovitostmi evidovanými v katastru nemovitostí katastrální území Tedražice, obec Hrádek, okres Klatovy, katastrální území Sušice nad Otavou, obec Sušice, okres Klatovy ve výši 47 292 000,- Kč. Na základě dohody společníků komanditní společnosti o změně právní formy ze dne 10.10.2005 došlo ke změně právní formy společnosti na akciovou společnost. Zápis do obchodního rejstříku byl proveden 19.10.2005. V důsledku fúze společnosti K-T-V invest a.s., jako společnosti zanikající, sloučením se společností ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ a.s., jako společností nástupnickou, přešlo na společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ a.s. jmění zanikající společnosti K-T-V invest a.s. (do roku 2005 obchodní firma této společnosti zněla KOTVA a.s.), a to s účinností ke dni 2.8.2006. Společnost K-T-V invest a.s., jejíž jmění přešlo na nástupnickou společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s., byla založena Fondem národního majetku České republiky v listopadu 1993 jako vlastník a provozovatel obchodního domu KOTVA. Původně byl maloobchodní prodej realizován jménem a na účet společnosti jeho vlastními zaměstnanci. V letech 1999 až 2000 prošla společnost K-T-V invest a.s. výraznou restrukturalizací vycházející z kritické analýzy hospodářské situace do roku 1998. Postupně se činnost přetransformovala na pronájem jednotlivých nebytových prostor (prodejních ploch) samostatným nájemcům a následně došlo k rozdělení základních podnikatelských aktivit do sféry samostatných právních subjektů, společností BEN & CO, a.s. (dříve KOTVA OBCHODNÍ, a.s.) a KOTVA NEMOVITOSTI, k.s. Společnost BEN & CO, a.s. byla v průběhu roku 2006 prodána a zanikla sloučením se společností Real Spektrum Asset Management, a.s.. Společnost KOTVA NEMOVITOSTI, k.s. změnila obchodní firmu na K-T-V finance k.s. Hlavními předměty činnosti společnosti jsou především správa majetkových účastí v dceřinných společnostech, správní funkce v rámci vnitropodnikových služeb v podobě zajišťování účetnictví, plánovacích funkcí, finančního servisu včetně bankovních operací a lékařské péče. Společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. v uplynulém období nevyvíjela vlastní výrobní činnost, spravuje a pronajímá vlastní majetek, náklady jsou spojeny se zajištěním chodu a údržby nemovitého majetku. Společnost nemá zřízenou žádnou organizační složku. Společnost není závislá na patentech nebo licencích, průmyslových, obchodních nebo finančních smlouvách, jež mají zásadní význam pro její podnikatelskou činnost.


strana 17


A.2.5


ZAMĚSTNANCI

V roce 2005 společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. zaměstnávala 11 zaměstnanců, z toho 9 na hlavní pracovní poměr, 1 na vedlejší pracovní poměr a 1 na dohodu o pracovní činnosti. Průměrný počet zaměstnanců v zaniklé společnosti K-T-V invest a.s. v roce 2005 byl 8,5. V roce 2006 společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. zaměstnávala průměrně 17 zaměstnanců.

A.2.6

OCHRANNÉ ZNÁMKY VLASTNĚNÉ SPOLEČNOSTÍ

K datu ocenění, tj. k 31.10.2007 měla společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. u Úřadu průmyslového vlastnictví registrovány následující ochranné známky: Číslo přihlášky

Znění ochranné známky

431016

431017

Druh

Datum práva přednosti

J JENSCH

Kombinovaná

31.10.2005

Hanisch

Kombinovaná

31.10.2005

Zobrazení

Seznam výrobků a služeb pro obě ochranné známky: (29) potravinářské zboží lahůdkového typu, zejména saláty se zeleninou; (30) potravinářské zboží lahůdkového typu, zejména majonézové saláty s masem, uzeninou, rybami a zeleninou.

A.2.7

PROVĚŘENÍ ÚČETNICTVÍ

Při zpracování tohoto ocenění byly znalkyni k dispozici data z účetní závěrky společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. za rok 2004, data z mimořádné účetní závěrky k 31.10.2005 a data z mezitímní účetní závěrky sestavené ke dni 31.12.2005. Dále byly k dispozici účetní výkazy sestavené k 31.12.2006, 31.5.2007 a 30.6.2007 a 31.10.2007. Audit účetnictví společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. provedla Ing. Lenka Kožnárková, osvědčení KAČR 1887. Výrok auditorky zněl ve všech případech „bez výhrad“. „Podle mého názoru účetní závěrka ve všech významných ohledech podává věrný a poctivý obraz aktiv, závazků, vlastního kapitálu a finanční situace společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. k rozvahovému dni účetní závěrky 31.10.2005 a nákladů, výnosů a výsledku hospodaření za období od 19.10. do 31.10. roku 2005 v souladu se zákonem o účetnictví a příslušnými účetními předpisy platnými v České republice.“

18

strana




A.2.8

MAJETKOVÁ STRUKTURA SPOLEČNOSTI

Majetek společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. představovaný penězi nebo jinými hodnotami (aktiva společnosti) je členěn shodně s účetními výkazy společnosti v těchto hlavních kategoriích: 12.5.2004

A B B.I. B.II. B.III. B.III.1.

D

1.11.2005

31.12.2006 31.10.2007

Aktiva celkem

467 391

555 854

554 716

1 382 135

1 394 692

1 547 566

Pohledávky za upsaný vl. kapitál Dlouhodobý majetek dlouhodobý nehmotný majetek dlouhodobý hmotný majetek dlouhodobý finanční majetek

0 467 391 0 186 457 280 934

0 526 994 0 175 238 351 756

4 180 465 127 0 167 597 297 530

0 1 275 110 0 167 180 1 107 930

219 400 664 553 0 105 341 559 212

0 191 629 37 122 582 69 010

280 760 0 0 0 0 0

351 756 27 577 0 0 23 943 3 634

296 410 84 818 0 26 262 58 170 386

1 106 798 105 035 0 30 452 74 010 573

559 080 508 918 0 65 182 404 236 39 500

68 778 1 354 241 0 22 160 1 324 399 7 682

0

1 283

591

1 990

1 821

1 696

z toho: podíl. cen. papíry a vklady v podnicích s rozhodujícím vlivem

C C.I. C.II. C.III. C.IV.

31.12.2004 18.10.2005

Oběžná aktiva zásoby dlouhodobé pohledávky krátkodobé pohledávky krátkodobý finanční majetek Ostatní aktiva

O jednotlivých položkách aktiv společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. bude podrobně pojednáno v analýze ocenění. Ke zde uvedenému majetku se váží závazky s cizími zdroji, jejichž hodnota je rovněž ocenitelná penězi, a vlastní kapitál společnosti. Pasiva byla podle účetních výkazů strukturována takto: 12.5.2004

A A.I. A.II. A.III. A.IV. A.V. B B.I. B.II. B.III. B.IV. B.IV.1. C

31.12.2004

18.10.2005

1.11.2005

31.12.2006 31.10.2007

Pasiva celkem

467 391

555 854

554 716

1 382 135

1 394 692

1 547 566

Vlastní kapitál základní kapitál kapitálové fondy fondy tvořené ze zisku hosp. výsledek minulých let hosp. výsledek účet. období Cizí zdroje rezervy dlouhodobé závazky krátkodobé závazky bankovní úvěry a výpomoci

467 391 467 391 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

538 213 538 213 0 0 0 0 17 483 10 125 179 6 535 644 0

540 000 540 000 0 0 0 0 13 957 9 990 179 2 485 1 303 0

1 140 698 1 035 119 80 655 24 924 0 0 241 010 130 678 105 142 3 887 1 303 0

1 065 289 1 254 519 -417 712 24 924 65 853 137 705 328 546 151 249 110 632 34 495 32 170 0

1 277 476 1 251 333 -204 483 24 924 203 558 2 144 269 552 145 019 109 917 14 616 0 0

0

158

759

427

857

537

z toho: dlouhodobé bank. úvěry

Ostatní pasiva

VLASTNÍ KAPITÁL Zapsaný základní kapitál společnosti je k datu ocenění 1 254 519 tis. Kč. K datu ocenění společnost drží 3 457 ks vlastních akcií s pořizovací cenou 3 186 tis. Kč. Společnost má vytvořený zákonný rezervní fond ve výši 24 924 tis. Kč. Ostatní kapitálové fondy dosáhly výše 34 tis. Kč, emisní ážio 968 tis. Kč. Společnost eviduje oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků ve výši -303 029 tis. Kč a oceňovací rozdíly z přecenění majetku při přeměnách ve výši 97 544 tis. Kč. Společnost eviduje nerozdělený zisk minulých let ve výši 203 558 tis. Kč. Ing. Ivana PRCHALOVÁ HEŘBOLTOVÁ, CSc.

strana 19



CIZÍ ZDROJE O jednotlivých položkách cizích zdrojů bude podrobně pojednáno v analýze ocenění.

A.2.9

VÝSLEDKY HOSPODAŘENÍ SPOLEČNOSTI

Výsledky hospodaření společnosti jsou shrnuty v následující tabulce:

I+II I+II.1.

Výkony a prodej zboží

+ C E G III+IV+V D+F+H+I * M

18.10.2005

31.10.2005

31.12.2006

31.10.2007

8 987

9 397

281

27 724

12 494

8 987 0 0

9 397 0 0

281 0 0

27 724 0 0

12 494 0 0

3 142 5 845 1 957 12 377 10 125 9 118 6 431 -15 927

5 679 3 718 2 589 9 683 33 1 707 2 343 -9 223

384 -103 86 424 381 14 10 -990

53 596 -25 872 6 143 10 548 -22 144 49 172 133 309 -104 556

24 901 -12 407 5 936 7 963 -5 600 1 830 6 784 -25 660

0

0

0

0

0

z toho: tržby za prodej vl. výrobků, služeb a zboží

II.2. II.3. A+B

31.12.2004

Změna stavu vnitr. zás. vl. výroby Aktivace Výkon. spotřeba a náklady na prodané zboží Přidaná hodnota Osobní náklady Odpisy nehm. a hm. inv. majetku Změna stavu rezerv a opr. položek Jiné provozní výnosy Jiné provozní náklady Provozní hosp. výsledek Změna rezerv a opr. položek ve finanční oblasti

VI+VII+VIII+IX +X+XII+XII

Jiné finanční výnosy

49

56 108

11

366 750

850 109

J+K+L+N+ O+P+Q *-Q

Jiné finanční náklady

33

56 173

-248

124 622

822 304

16 -15 911 0 0 0

-65 -9 288 3 889 0 3 889

259 -731 0 0 0

242 128 137 572 216 83 133

27 804 2 144 0 0 0

0

0

0

0

0

-15 911

-5 399

-731

137 705

2 144

Finanční výsledek hospodaření včetně daně z příjmu z běžné čin.

** XIII R+S * T ***

A.2.10

Hosp. výsledek za běž. činnost Mimořádné výnosy Mimořádné náklady Mimořádný hosp. výsledek Převod podílu na výsledku hospodaření společníkům Hosp. výsledek za účet. období

DIVIDENDOVÁ POLITIKA SPOLEČNOSTI

Společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. nemá stabilní dividendovou politiku a v analyzovaném období nevyplatila dividendy.

20

strana




B.

POSUDEK

B.1

M E TO D Y O C E Ň O V ÁN Í M AJ E T K U

Cílem finančního ocenění akcií a obchodních podílů je vyjádřit jejich hodnotu peněžitým ekvivalentem. Při hledání výsledné peněžité hodnoty používáme celou řadu oceňovacích metod, které můžeme rozdělit do tří základních skupin: 1. Ocenění na základě analýzy trhu (srovnávací metody) Metody založené na analýze trhu srovnávají oceňované akcie s akciemi srovnatelných podniků, které jsou běžně obchodovány na veřejných trzích. Pro výpočet vnitřní hodnoty akcie použijeme porovnání vhodných ukazatelů (např. cena akcie/cash flow na akcii, cena akcie/účetní hodnota vlastního kapitálu na akcii, cena akcie/dividenda připadající na akcii, cena akcie/tržby připadající na akcii). Kapitálový trh v případě oceňování veřejně obchodovatelných akcií poskytuje také velmi důležitou informaci – aktuální kurz akcie. 2. Ocenění na základě analýzy majetku (majetkové metody) Tyto metody jsou založené na analýze stavových veličin (majetku). Mezi majetkové metody patří zejména metoda účetní hodnoty, metoda substanční hodnoty příp. metoda likvidační hodnoty. 3. Ocenění na základě analýzy výnosů (výnosové metody) Tyto metody jsou založené na analýze tokových veličin (výnosu). Tato skupina metod nahlíží na akcii jako na investici, jejíž hodnota je určena očekávanými budoucími příjmy investora. Teoreticky jsou výnosové metody nejsprávnějšími metodami. Mezi základní výnosové metody popisované v literatuře patří: § § § §

dividendové diskontní modely (DDM – dividend discont model), metody diskontovaných peněžních toků (metoda DCF – discounted cash flow), metoda kapitalizovaných čistých výnosů, metody založené na ukazateli EVA (economic value added).

K syntéze výsledků ocenění pak můžeme použít různé kombinace výše uvedených metod nebo metody z nich odvozené.

B.1.1

METODY OCENĚNÍ NA ZÁKLADĚ ANALÝZY MAJETKU

B.1.1.1

Metoda účetní hodnoty (book value)

Účetní hodnotu je možno chápat jako soubor veškerého majetku a závazků, který je uveden v rozvaze. Z rozdílu mezi účetní hodnotou celkových aktiv a účetní hodnotou závazků všeho druhu zjistíme účetní hodnotu jmění společnosti jako hodnotu vlastního kapitálu. Tato metoda je nejjednodušší a nejprůkaznější, opírá se o informace zjištěné v účetnictví. Vypovídací schopnost této metody je významně omezena zejména platnými postupy účtování, které neumožňují zobrazit reálnou hodnotu majetku v okamžiku ocenění. Mezi skutečnosti, které nejvíce zkreslují obraz oceňovaného podniku v účetnictví patří zejména tyto:


strana 21


§

§ §


účetní hodnota aktiv je vyjádřena v historických pořizovacích cenách, z těchto cen se vypočítávají i odpisy (oprávky); odpisové sazby ovšem nevyjadřují skutečné fyzické a morální opotřebení a počítají z historických (relativně nízkých) cen a zpravidla nestačí ani na prostou obnovu účetní hodnota zásob, materiálu a výrobků nevyjadřuje jejich aktuální nákupní resp. prodejní cenu, o pohledávkách se účtuje v nominální hodnotě bez zohlednění pravděpodobnosti s jakou budou zaplaceny, apod.

Obecně, pořizovací cena dlouhodobého hmotného majetku se může velmi lišit od reprodukční hodnoty. Zůstatková hodnota není totožná s aktuální hodnotou z hlediska použitelnosti vzhledem k provedeným opravám či modernizaci. Ocenění dlouhodobého finančního majetku v účetnictví nemusí odpovídat aktuální hodnotě. Některé zásoby mohou být nepoužitelné a dokonce neprodejné. U některých pohledávek může být zvýšené riziko jejich inkasa, tj. riziko přeměny pohledávek na likvidní finanční majetek. V pasivech se mohou skrývat problémy, pokud jde o včasnou úhradu splátek úvěrů, závazků dodavatelům, případně i předlužení podniku. Vyjdeme-li tedy z účetních výkazů, pak vlastní kapitál společnosti je rozdíl mezi účetní hodnotou celkových aktiv a účetní hodnotou všech závazků. Na ocenění podniku účetní hodnotou je třeba pohlížet jako na výchozí hodnotu pro další ocenění. B.1.1.2

Metoda substanční hodnoty

Tato metoda poskytuje věrohodné a snadno kontrolovatelné výsledky, avšak je velmi pracná. Jedná se o ocenění jednotlivých majetkových částí podniku z pohledu going concern, tj. z pohledu jejich zapojení do fungujícího podniku. Její princip spočívá v tom, že zjišťujeme reprodukční hodnoty (tj. náklady znovupořízení) jednotlivých aktiv snížené o patřičné opotřebení. Tyto náklady na znovupořízení je možné zjišťovat několika způsoby: § § § § §

indexovou metodou (použití cenových indexů), přímým zjišťováním cen (ceníky, kalkulace cen), oceňování podle zvolené jednotky (např. u staveb náklady na m2), metoda funkčního zjišťování cen (kombinace předchozích metod), metoda tržního porovnání (vychází z databáze již realizovaných prodejů).

Metoda zjištění reprodukčních hodnot umožňuje kvantifikovat majetkovou základnu podniku, ne však nekvantifikovatelné nehmotné složky (goodwill, pracovní sílu, vybudovanou síť odběratelů apod.). Samostatnou variantou této metody je i zjištění případné likvidační hodnoty podniku.

B.1.2

METODY OCENĚNÍ NA ZÁKLADĚ ANALÝZY VÝNOSŮ

B.1.2.1

Dividendové diskontní modely

Výpočet tržní hodnoty akcií je založen na velikosti výnosu akcionáře ve formě dividendy. Dividendové diskontní modely nepracují pouze s dividendou a s tempem jejího růstu, ale ve výsledné hodnotě vlastního kapitálu se promítá i kapitálový zisk, tedy eventuální prodejní cena akcie v budoucím období. Aby bylo možno aplikovat některý z dividendových diskontních modelů, musí být splněny alespoň následující předpoklady: 22

strana




1. Podnik má založenou dlouhodobou, stabilní dividendovou politiku a s tím spojený ustálený výplatní a aktivační poměr. 2. V podniku existuje vysoká míra závislosti mezi úrovní dividendy a volným peněžním tokem pro akcionáře. 3. Podnik se vyznačuje ustálenou strukturou financování, tj. má stabilní finanční páku. Základním dividendovým diskontním modelem je Gordonův model pro stabilní růst, který předpokládá ustálenou míru růstu dividend (g), které obvykle koresponduje s mírou růstu ekonomiky jako celku (HDP + inflace). Dalším předpokladem použití Gordonova modelu je větší požadovaná výnosová míra akcionáře (r), než je očekávaná růstová míra dividend (g). Výpočet vnitřní hodnoty akcie pak provedeme podle jednoduchého vztahu hodnota akcie = DIV/(r-g)

,

kde DIV je očekávaná dividenda na konci prvního roku. Kromě Gordonova modelu pro stabilní růst se v praxi používají ještě dvoufázový a třífázový dividendový diskontní model, které předpokládají rozdílné tempo růstu dividend v jednotlivých fázích. B.1.2.2

Metody diskontovaných peněžních toků (DCF)

Společným znakem všech variant metody DCF je, že hodnotu podniku odvozují od budoucích výnosů, které převádějí na jejich současnou hodnotu. Těmito výnosy jsou peněžní toky, protože pouze ty jsou reálným příjmem a tedy reálným vyjádřením užitku. Volný peněžní tok je takové množství peněz, které může být z podniku odčerpáno, aniž by došlo k narušení jeho finanční stability. Z hlediska specifikace peněžního toku rozlišujeme následující možnosti podle toho, pro koho je peněžní tok určen: § § §

peněžní tok pro věřitele a pro akcionáře (free cash flow to the firm – FCFF), peněžní tok pro vlastníky (free cash flow to the equity), peněžní tok pro firmu u nezadlužené firmy (adjusted present value – APV).

Rozdíly mezi jednotlivými modifikacemi spočívají právě ve vymezení jednotlivých peněžních toků. Volný peněžní tok do firmy FCFF představuje veškeré peněžní toky, které podnik generuje, a to jak pro věřitele, tak pro akcionáře. Volné peněžní toky do firmy zjistíme podle zjednodušeného schématu FCFF = EBIT(1 – d) + odpisy – ∆WC – investice , kde

EBIT ….. d ….. odpisy ….. ∆WC ….. investice ...

zisk před úhradou daní a úroků, sazba daně z příjmů, odpisy (a ostatní náklady, které nemají charakter výdajů), změna čistého pracovního kapitálu, investice do pořízení investičního majetku.

Volný peněžní tok pro vlastníky FCFE určíme tak, ze od volného peněžního toku, který generuje firma, odečteme nároky věřitelů, tj. splátky úvěrů a úroky snížené o daňový štít (naopak přičteme případné nově přijaté úvěry) FCFE = FCFF – úroky(1–d) – splátky úvěrů + nově přijaté úvěry .


strana 23



Metoda DCF APV vychází ze stejně vypočteného volného peněžního toku jako metoda DCFF, s tím rozdílem, že pro diskontování těchto peněžních toků nepoužijeme průměrné vážené náklady kapitálu jako v případě metody DCFF, ale náklady vlastního kapitálu, protože předpokládáme výhradní financování vlastním kapitálem. V dalším výkladu pro jednoduchost předpokládejme výpočet hodnoty podniku z volného peněžního toku pro firmu FCFF. Celkovou hodnotu podniku (brutto) Hb určíme standardní dvoufázovou metodou. První fáze zahrnuje období, pro které je oceňovatel schopen vypracovat prognózu volného peněžního toku pro jednotlivá léta, druhá fáze pak zahrnuje období od konce první fáze do nekonečna. Hodnotu Hb pak vypočítáme pomocí výrazu −t

T

H b = ∑ FCFt (1 + i k ) + t =1

kde

FCFt ik T g

….. ….. ….. …..

(FCFT +1 )/ (i k − g ) (1 + i k )T

,

volný peněžní tok v roce t první fáze, kalkulovaná úroková míra (tj. diskontní míra), délka první fáze v letech, předpokládané tempo růstu FCF během druhé fáze (ik > g).

Pro správné použití metody DCF je zapotřebí správně stanovit diskontní míru ik a tempo růstu FCF g. Tomuto problému se budeme podrobně věnovat v analýze ocenění. B.1.2.3

Metoda kapitalizovaných čistých výnosů

Tato metoda vychází ze stejného principu jako metoda DCF, ale výnosem se zde rozumí trvalý zisk, jehož rozdělením není dotčena podstata podniku. Východiskem této metody jsou účetní výkazy za posledních 3 až 5 let, které se upraví na srovnatelnou reálnou úroveň. Počítáme s upraveným hospodářským výsledkem po daních a po odpočtu placených úroků. Paušální nebo analytickou metodou stanovíme trvale odnímatelný čistý výnos jako velikost prostředků, které je možno rozdělit vlastníkům, aniž by byla dotčena podstata podniku. Pomocí vzorce pro věčnou rentu nebo prognózováním trvale odnímatelného čistého výnosu a dvoufázové metody (podobně jako u metody DCF) určíme hodnotu podniku.

24

strana




B.2

ZÁKL ADNÍ CH AR AKTERISTIK A MAKROEKONOMICKÉHO PROSTŘEDÍ

Úkolem strategické analýzy je zhodnotit vnější a vnitřní potenciál oceňované společnosti a na základě této analýzy zhodnotit její dosavadní vývoj a stanovit předpoklady pro sestavení finančního plánu.

B.2.1

ZÁKLADNÍ CHARAKTERISTIKA MAKROEKONOMICKÉHO PROSTŘEDÍ

Charakteristika makroekonomického prostředí je převzata z Makroekonomické predikce ČR zpracované ministerstvem financí [D5] Následující tabulka charakterizuje vývoj základních makroekonomických ukazatelů v České republice v uplynulém období a jejich predikci v následujících letech. predikce a Ukazatel sazba daně práv. osob prům. míra inflace HDP v mld. Kč (b. c.) růst HDP (předch.r.=100) růst HDP (s.c.) deflátor HDP (růst) míra nezaměstnanosti prům. měsíční mzda růst prům. mzdy (b.c.) růst produktivity práce úrok z úvěrů podnikům úrok z vkladů PRIBOR (3M) výnos 5L st.dluhopisů výnos 10L st.dluhopisů diskontní sazba (k.r.) HDP eurozóny EA-12 (s.c.)

2000 31% 3,9% 2 191,0 105,3 3,3% 1,5% 9,0% 13 614 6,40% 4,4% 7,16% 3,39% 5,36% 6,77%

2002 31% 1,8% 2 464,4 104,8 1,5% 2,8% 7,3% 15 866 7,25% 1,1% 5,82% 2,06% 3,55%

2003 31% 0,1% 2 577,1 104,6 3,6% 0,9% 7,8% 16 917 6,62% 4,3% 4,57% 1,40% 2,28%

2004 28% 2,8% 2 817,4 109,3 4,6% 4,5% 8,3% 18 041 6,64% 5,2% 4,51% 1,33% 2,36%

2005 26% 1,9% 2 994,4 106,3 6,5% -0,2% 7,9% 18 992 5,27% 5,2% 4,27% 1,24% 2,01%

2006 24% 2,5% 3 220,3 107,5 6,4% 1,1% 7,1% 20 207 6,40% 5,0% 4,29% 1,22% 2,30%

2007 24% 2,3% 3 516,0 109,2 5,8% 3,2% 5,8% 21 900

2008 21% 4,4% 3 799,0 108,0 5,0% 2,8% 5,5% 23 300

2009 20% 3,1% 4 092,0 107,7 5,5%

8,38% 4,6% 4,70% 1,40% 2,90%

6,39% 4,0% 5,00% 1,60% 3,30%

6,87% 4,6% 4,90% 1,70% 3,00%

4,12% 1,00% 0,80% 28,8 28,23

4,75% 1,50% 2,00% 38,3 25,7

3,51% 1,00% 1,50% 54,4 23,95

3,78% 1,50% 2,80% 65,4 22,61

4,80%

4,20%

ropa Brent (USD/barel) kurs Kč/USD (průměr)

4,94% 1,75% 0,9% 25,0 32,74

4,20%

5,00% 3,8% 28,3 38,59

2001 31% 4,7% 2 352,2 107,4 3,1% 4,9% 8,5% 14 793 8,66% 2,1% 6,83% 2,90% 5,18% 5,97% 6,35% 3,75% 1,9% 24,4 38,04

2,60% 65,0 21,2

2,40% 66,8 20,8

20,3

kurs Kč/EUR (průměr)

35,61

34,08

30,81

31,84

31,9

29,78

28,34

28,0

27,4

26,8

Pozn.:

růst produktivity práce je měřen z HDP ve stálých cenách na 1 zaměstnance

24 900

Predikce je založena na předpokladu pokračujícího růstu světové ekonomiky. Ke globální dynamice budou stále výrazně přispívat asijské ekonomiky, zejména Čína a Indie, sníží se růst v USA. Růst v eurozóně, který v roce 2006 dosáhl nejvyšších hodnot od roku 2000, by se měl v letech 2007 a 2008 stabilizovat okolo 2,5 %. Na vysoké úrovni zůstanou ceny surovin, zejména ropy. Ceny ropy vystoupily ve 2. čtvrtletí 2007 až k 70 USD za barel. Předpokládáme jejich výrazné zvýšení na 65-67 USD v letech 2007 a 2008. Vnější prostředí by tedy mělo nadále působit na makroekonomický vývoj v České republice spíše pozitivně. Česká ekonomika se pohybuje po růstové trajektorii nad úrovní potenciálního produktu. Meziroční přírůstek reálného HDP podle posledních platných údajů ČSÚ dosáhl ve 1. čtvrtletí 2007 hodnoty 6,1 % (proti odhadu z dubna 2007 ve výši 5,6 %). Tempo mezičtvrtletního růstu sezónně očištěného HDP se po dosažení vrcholu ve výši 1,8 % ve 4. čtvrtletí roku 2005 mírně zpomalilo. Ve 1. čtvrtletí 2007 byl dosažen přírůstek 1,5 % stejně jako v posledním čtvrtletí roku 2006. V následujícím období MF ČR očekává postupné uzavírání kladné produkční mezery a návrat k potenciálnímu produktu spojený s mírným


strana 25



zpomalením růstu HDP. Pro rok 2007 odhadujeme přírůstek HDP na 5,8 % (proti 5,3 %), na rok 2008 pak 5,0 % (proti 4,9 %). 111 n o m in á ln í H D P 110

re á ln ý H D P re á ln ý H D D

109

d e f lá t o r H D P

108 107 106

%

105 104 103 102 P re d ik c e 101 100 99 98 1/9 9

3

1/0 0

3

1/0 1

3

1 /02

3

1 /03

3

1 /04

3

1/05

3

1/06

3

1/07

3

1/08

3

1/09

3

Hospodaření vládního sektoru je od poloviny devadesátých let výrazně deficitní. Hlavní příčinou jsou dlouhodobě neudržitelné výdajové tendence. Nejvyšších deficitů bylo dosaženo v letech 2001 – 2003, částečně vlivem dobíhajících nákladů transformačního procesu, stabilizace bankovního sektoru a nákladů spojených s přípravami na vstup do EU. V letech 2004 a 2005 tyto tři významné faktory postupně odeznívaly. Predikce vychází z předpokladu, že bude schválena a realizována reforma veřejných financí, tak jak byla přijata vládou a v prvním čtení v Poslanecké sněmovně. Navrhovaná reforma veřejných financí se projeví v makroekonomickém vývoji. Predikce cen zboží a služeb zahrnuje kromě již dříve známých administrativních vlivů i zvýšení základní sazby DPH z 5 % na 9 % od počátku roku 2008. Predikce příjmů a výdajů sektoru domácností je ovlivněna očekávanými dopady daňové reformy a zejména plánovanými úsporami v oblasti sociálních transferů. Měnová politika České národní banky je založena na režimu cílování inflace. Inflační cíl je definován jako meziroční přírůstek CPI ve výši 3 % s tolerančním pásmem ± 1 p.b. Vzhledem k přípravám na vstup do EMU, tedy splnění maastrichtských kritérií, a s ohledem na současnou úroveň inflačních očekávání, vstoupí v roce 2010 v platnost nový cíl, který bude definován jako meziroční přírůstek spotřebitelských cen ve výši 2 % (opět s tolerančním pásmem ± 1 p.b.). Makroekonomická predikce vychází z předpokladu pokračujícího růstu úrokových sazeb. Dlouhodobě je inflace tažena zejména cenami elektřiny a plynu pro domácnosti. To se projevuje v růstu nákladů na bydlení. V roce 2007 MF předpokládá jejich příspěvek k celkovému meziročnímu růstu cen ve výši 0,6 až 0,8 p.b. V současné době k meziročnímu růstu cen přispívají přibližně stejně ceny alkoholu a tabákových výrobků (0,7 p.b.) a ceny potravin a nealkoholických nápojů (0,6 p.b.). Pro rok 2007 by měla průměrná míra inflace dosáhnout 2,3 %. Inflace v roce 2008 bude značně ovlivněna reformou veřejných financí. MF proto předpokládá, že dojde oproti předchozímu roku k jejímu zrychlení na 3,4 % (proti 3,2 %). Od 1. 1. 2008 by mělo dojít ke změně snížené sazby DPH z 5 % na 9 %, což se dotkne cca 28 % objemu položek spotřebního koše. Podle prognózy ČNB se inflační pásmo v r. 2008 bude pohybovat v rozmezí 4,4 % až 5,8 %, v r. 2009 v rozmezí 2,6 % až 4,0 %meziroční růst reálného HDP v r. 2007 se očekává v rozmezí 5,8 % až 6,6 %, v r. 2008 v rozmezí 3,9 % až 6,1 % a v r. 2009 4,1 % až 7,1 %.

26

strana




I přes pozitivní vývoj (klesající míra nezaměstnanosti, rostoucí zaměstnanost) lze stále na trhu práce identifikovat několik strukturálních problémů. Mezi klíčové patří nedostatek motivace k práci, dlouhodobá a opakovaná nezaměstnanost ohrožených skupin, diskriminace starších pracovníků, nedostatečná sladěnost systému vzdělávání s měnícími se požadavky trhu práce a nízká regionální mobilita. Nabídková strana trhu práce je v roce 2007 ovlivňována především rozsáhlou změnou v systému sociálních dávek. Mezi klíčové aktivity patří podpora aktivních opatření pro předcházení dlouhodobé a opakované nezaměstnanosti ohrožených skupin, reforma systému daní a dávek sledující vyšší motivaci k práci, zvyšování zaměstnanosti starších pracovníků a modernizace systému vzdělávání v souladu s měnícími se požadavky trhu práce. Vývoj na trhu práce v roce 2006 reflektoval pokračující ekonomický růst. Počet zaměstnaných osob se zvyšoval, mírně ubylo nezaměstnaných a pracovní síla i ekonomická aktivita rostly. Vyvážený vývoj produktivity a mezd nadále přispíval k nízkoinflačnímu prostředí v ČR. V průběhu let 2007 i 2008 očekává MF ČR vzhledem k růstové fázi ekonomiky i různým formám aktivní podpory tvorby pracovních míst pokračující růst zaměstnanosti, v průměru meziročně o 1,1 % a 1,0 %. Mezinárodně srovnatelná obecná míra nezaměstnanosti by se měla snížit na 5,8 % v roce 2007, na 5,5 % by měla klesnout v roce 2008. Průměrná míra registrované nezaměstnanosti by měla poklesnout na 6,9 % v roce 2007 a na 6,3 % v roce 2008. Od roku 2003 dochází k mírnému zvyšování tempa růstu objemu mezd. Vzhledem ke zrychlení ekonomického růstu a s ním spojenému růstu produktivity nepředstavoval dosud růst mezd významné inflační ani konkurenční riziko. V 1. čtvrtletí 2007 však růst objemu mezd výrazně překvapil a dosáhl 9,8 %. Trajektorie mzdového vývoje je v posledním období dána převážně politikou odměňování v podnikatelském sektoru, kde růst odměn za práci závisí na schopnostech a výkonnosti jednotlivce a na hospodářském výsledku podniku. Celkový růst mezd je tlumen limitovaným přírůstkem v nepodnikatelské sféře, četnějším zaměstnáváním osob s nižší kvalifikací, převážně cizích státních příslušníků, či důchodců ochotných pracovat za nižší mzdy. Úplné jednotkové náklady práce by se za podmínek uvažovaných v predikci měly v roce 2007 zvýšit o 3,5 % a v roce 2008 o 2,1 %. Pro rok 2007 jde o rychlejší růst oproti deflátoru HDP, a je tak naznačeno riziko inflačních tlaků. Průměrná hrubá měsíční mzda by při pokračujícím růstu mezd v podnikatelském sektoru měla dosáhnout cca 21 900 Kč v roce 2007 a 23 300 Kč v roce 2008. Česká ekonomika se pohybuje po růstové trajektorii mírně nad tempem růstu potenciálního produktu. Struktura růstu je z perspektivního pohledu velmi příznivá. Růst je tažen zejména


strana 27



čistým vývozem. Podporují jej i nové exportní kapacity a pokles daňového zatížení právnických osob. Současně přetrvávají efekty plynoucí ze vstupu České republiky do EU. V květnu 2007 byly referenční úrokové sazby zvýšeny na následující úroveň: 2T repo sazba na 2,50 %, diskontní sazba na 1,50 % a lombardní sazba na 3,50 %. Mezi hlavní inflační rizika, která ovlivnila toto rozhodnutí, patří vyšší než očekávaná inflace, vyšší očekávané tlaky plynoucí z reálné ekonomiky (produkční mezera, trh práce a mzdy), vývoj ekonomické aktivity a úrokových sazeb v eurozóně a slabší kurz koruny k euru. Jelikož na červnovém zasedání se sazby neměnily a inflační rizika jsou opravdu výrazná, s vysokou pravděpodobností dojde k zpřísnění měnové politiky v červenci, kdy bude bankovní radě prezentována nová prognóza. Expandující ekonomika a obavy z inflačních tlaků přiměly Evropskou centrální banku v červnu 2007 opět zvýšit referenční úrokové sazby o 0,25 p.b. Základní úroková sazba EMU je na 4,00 % a je tak o 1,25 p.b. vyšší než v ČR. V USA ke změnám nastavení měnové politiky dosud nedošlo a referenční úroková sazba setrvává na 5,25 %. Základní úrokové sazby v USA převyšují sazby ČNB o 2,50 p.b. Zvýšení základních úrokových sazeb se přirozeně promítlo i do sazeb mezibankovního trhu s delší splatností. Krátkodobá výnosová křivka se adekvátně posunula nahoru. Nicméně její sklon se v důsledku obav ze sílících inflačních rizik a očekávání dalšího zpřísnění měnové politiky ještě zvýšil. Průměrná hodnota tříměsíční sazby PRIBOR dosáhla ve 2. čtvrtletí 2007 hodnoty 2,77 %. V průměru za celý rok 2007 ji odhadujeme na úrovni 2,9 % (proti 2,7 %), v roce 2008 potom na 3,3 % (proti 2,9 %). Výnosy do doby splatnosti 10letých státních dluhopisů pro konvergenční účely nabraly v březnu rostoucí trend, ve kterém pokračují až do současnosti. Vzestup výnosů, resp. pokles cen dluhopisů, souvisí nejen s navýšením základních úrokových sazeb, ale zejména se zhoršeným vnímáním středoevropského regionu a očekáváním růstu úrokových sazeb v EMU a USA. Pro rok 2007 odhadujeme průměrný výnos 10letých státních dluhopisů na 4,2 % (oproti 3,8 %), pro rok 2008 vzestup na 4,8 %. Průměrné sazby z vkladů domácností dosáhly v 1. čtvrtletí 2007 hodnoty 1,27 %. Sazby z úvěrů nefinančních podniků se posunuly na 4,54 %. Vzhledem k již realizovanému a dále očekávanému růstu základních úrokových sazeb předpokládáme ve 2. pololetí 2007 jejich pozvolný vzestup. Pro rok 2007 odhadujeme, že se sazby z vkladů domácnostem budou pohybovat okolo úrovně 1,4 % (odhad neměníme) a v roce 2008 okolo 1,6 % (také bez změny). U úrokových sazeb z celkového stavu úvěrů nefinančním podnikům předpokládáme vzestup na 4,7 % v roce 2007, resp. 5,0 % v roce 2008. Souhrnné hodnocení silných a slabých stránek, příležitostí a hrozeb pro oceňovaný podnik je prezentováno v přehledné formě tabulek SWOT analýzy. SWOT analýza vychází ze současné situace v České republice. Jako silné a slabé stránky jsou vybrány vnitřní faktory, vybrané příležitosti a ohrožení se vztahují k vnějším procesům a trendům. SILNÉ STRÁNKY

SLABÉ STRÁNKY

n

Makroekonomický vývoj

n

Makroekonomická situace

• •

relativně rychlý ekonomický růst ve vztahu k EU příznivý vývoj většiny základních makroekonomických veličin stabilní cenový vývoj masivní příliv přímých zahraničních investic podpořený systémem investičních pobídek relativně vysoký stupeň liberalizace trhů

• •

nadměrné rozpočtové deficity růst veřejného dluhu

n

Sociální situace

•

rostoucí nezaměstnanost s výraznými prvky strukturální nezaměstnanosti, vysoký podíl dlouhodobě nezaměstnaných nesoulad vzdělávacího systému s požadavky trhu

• • •

•

28

strana




n

Sociální situace

•

relativní dostatek, kvalifikace, adaptabilita i relativně nízká cena pracovní síly nízký podíl zaměstnanosti v primárním sektoru vysoká úroveň ekonomické aktivity žen relativně rozvinutá síť nestátních neziskových organizací

• • •

n

Vybavení území základní infrastrukturou

• •

•

vysoká hustota silniční a železniční sítě Praha-Ruzyně jako mezinárodní letiště evropského významu postup v modernizaci a rozvoji transevropské dopravní infrastruktury velké investice do infrastruktury s pozitivním dopadem na životní prostředí relativně vyhovující kapacita a rozmístění technické i sociální infrastruktury poměrně hustá síť a regionální dostupnost škol primárního a sekundárního vzdělávání preference veřejné dopravy ve srovnání s EU

n

Poloha a regionální profil

• •

výhodná geografická poloha České republiky významná sociálněekonomická pozice Prahy v evropské hierarchii sídel relativně nízké disparity v sociálněekonomickém rozvoji regionů rostoucí pozitivní úloha regionálních center ve vývoji regionů

• • • •

• •

n

Oblast výroby a služeb

•

adaptabilita segmentu malých a středních podniků na měnící se požadavky trhu tradice průmyslové výroby dobré předpoklady pro rozvoj informačních technologií podpora rozvoje vlastní vědecké, vývojové a výzkumné základny ze strany některých přímých zahraničních investorů rozvinutá oblast firem se zaměřením na řešení ekologických problémů

• • • •

n

Stav životního prostředí

• •

celkové zlepšování stavu životního prostředí revitalizace oblastí negativně zasažených lidskou činností zvyšující se environmentální povědomí obyvatelstva

•

• • •

práce nedostatečná mobilita pracovní síly nerovné postavení žen na trhu práce nedostatečná integrace specifických skupin obyvatelstva

n

Vybavení území základní infrastrukturou

•

nedostatečná kvalitativní úroveň dopravní infrastruktury nedobudovaná síť transevropských komunikací na požadované kvalitativní úrovni lokálně nevyhovující stav technické infrastruktury nízká úroveň čištění odpadních vod na lokální úrovni neodpovídající úroveň infrastruktury cestovního ruchu

• • • •

n

Poloha a regionální profil

•

významný rozdíl v ekonomické vyspělosti regionů ve srovnání s EU významné regionální rozdíly v míře nezaměstnanosti výrazné regionální rozdíly z hlediska podílu a koncentrace strukturálních problémů přílišná koncentrace ekonomických aktivit do Prahy nedostatečná dopravní obslužnost regionů veřejnou dopravou nevyhovující napojení regionálních komunikací na páteřní evropské sítě přetrvávání rozdílu v podmínkách života mezi venkovskými a městskými oblastmi

• • • • • •

n

Oblast výroby a služeb

• • • •

nedokončená restrukturalizace hospodářství vysoký podíl výrob s nízkou přidanou hodnotou nízký podíl terciárního sektoru nízká exportní schopnost malých a středních podniků a schopnost participovat na aktivitě přímých zahraničních investorů nízká produktivita práce ve vztahu k EU nedostatek vlastních investičních prostředků a prostředků pro inovace nedostatečný rozvoj a transfer nových technologií a nedostatečná provázanost podniků s institucemi výzkumu a vývoje nedostatečné vytváření sítí malých a středních podniků

• • • •

n

Stav životního prostředí

•

kvalitativní úroveň enviromentálního prostředí nedosahuje v některých oblastech standardů EU nedostatečné všeobecné povědomí a informovanost o principech udržitelného rozvoje regionálně rozdílná zatíženost životního prostředí existence starých zátěží nevyhovující systém odpadového hospodářství vysoká energetická náročnost výrobních procesů a nízký podíl obnovitelných zdrojů energie nedostatečný rozvoj mimoprodukčních funkcí zemědělství a lesa

• • • • • •


strana 29



PŘÍLEŽITOSTI • • • • • • • • • • •

vstup do EU možnosti oživení světového hospodářství příznivá a udržitelná struktura hospodářského růstu pokračování přílivu přímých zahraničních investic reforma systému veřejných financí pokračující reforma veřejné správy zájem veřejnosti o spoluúčast v rozhodovacích procesech historický a přírodní potenciál pro rozvoj cestovního ruchu pokračující zájem zahraničních turistů o ČR vhodné přírodní podmínky pro ekonomický rozvoj zlepšení uplatňování právních předpokladů rovnosti mužů a žen

HROZBY • •

• • • • • • • • • •

přetrvávající hospodářská recese ve světových ekonomických centrech – zejména v EU vstup do EU (neschopnost vyrovnat se s konkurenčními tlaky v EU) oddalování fiskální reformy vývoj veřejného dluhu silný kurz koruny ohrožující exportní schopnost některých odvětví výrazně negativní charakteristiky demografického vývoje omezené veřejné (obce, kraje) zdroje na investice do infrastruktury narůstání regionálních rozdílů přetrvání negativního environmentálního image některých regionů nedokončení reformy veřejné správy nízká vymahatelnost práva a pomalá činnost soudů riziko výskytu extrémních klimatických jevů

FINANČNÍ AN ALÝZA

B.3

V rámci finanční analýzy společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. byly provedeny následující rozbory: »

ANALÝZA STRUKTURY FINANČNÍCH VÝKAZŮ (ve vertikální rovině),

Tyto analýzy jsou uvedeny v příloze.

B.3.1

ANALÝZA STRUKTURY FINANČNÍCH VÝKAZŮ

Rozbor struktury finančních výkazů byl proveden na základě údajů z let 2004 – 2006, které jsou uvedeny v příloze posudku. B.3.1.1

Rozvaha

Příloha znázorňuje rozvahu v tis. Kč za léta 2004 – 2006 v povinném tvaru pro zveřejnění i strukturu rozvahy (jde o tzv. normovaný tvar rozvahy, kde jsou jednotlivé položky rozvahy poměřovány k bilanční sumě). B.3.1.2

Výkaz zisků a ztrát

Výkaz zisků a ztrát je uveden ve tvaru vyžadovaném pro účetní závěrku v tis. Kč, je spočítán podíl jednotlivých položek výsledovky na celkových tržbách a jsou uvedeny jednotlivé položky výsledovky v indexech meziročních změn. Struktura vybraných ukazatelů výsledovky je znázorněna graficky.

B.3.2

ZÁVĚRY FINANČNÍ ANALÝZY

Ze zde provedené finanční analýzy jsou zřejmé následující skutečnosti: »

30

Struktura aktiv i pasiv odpovídá předmětu činnosti oceňované společnosti, trendy vývoje této struktury nejsou jednoznačné. Hodnocení jednotlivých ukazatelů finanční analýzy komplikuje skutečnost, že společnost v současné podobě existuje pouze velmi

strana



»


krátkou dobu. Vývoj jednotlivých položek výkazu zisků a ztrát , cash flow a poměrových ukazatelů nelze hodnotit.

Společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. se nenachází v takovém období vývoje, ve kterém bychom mohli jednoznačně definovat tendence jejího vývoje. Tomu odpovídají i dramatické změny ve struktuře finančních výkazů. Protože společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. nemůžeme po rozboru dosavadních hospodářských výsledků charakterizovat jako stabilizovanou a rostoucí firmu, nemůžeme na základě dosavadního vývoje predikovat její vývoj ve formě finančního plánu.

AN AL ÝZ A OC EN ĚN Í

B.4

Účelem tohoto posudku vymezeným v odstavci A.1.2. je stanovení tržní hodnoty balíku akcií společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. s nominální hodnotou 920,- Kč, a to pro účely jejich veřejné nedobrovolné dražby konané v souladu s § 33 zák. č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálových trzích. Datem ocenění je 31. říjen 2007.

B.4.1

POUŽITÉ ZPŮSOBY OCENĚNÍ – VOLBA A ZDŮVODNĚNÍ METOD OCENĚNÍ

B.4.1.1

Volba metod ocenění

Hodnotu čistého obchodního majetku (ČOM) můžeme vypočítat dvěma způsoby: 1. jako součet jednotlivých položek majetku snížený o souhrn závazků 2. oceněním podniku jako celku (především výnosovými metodami, případně metodou tržního porovnání) Pro objektivizované ocenění jmění společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s., tj. určení reálné hodnoty majetku a závazků byl zvolen majetkový přístup k ocenění. Ze skupiny metod majetkového ocenění byly použity: 1) Ocenění majetkovou metodou účetní hodnoty 2) Ocenění majetkovou metodou přecenění aktiv a cizích zdrojů likvidační hodnotou B.4.1.2

Zdůvodnění volby metod ocenění

Obecně je pokládána při oceňování jmění společností a podniků za základní výnosová metoda diskontovaných volných peněžních toků (DCF). Tato metoda je z pohledu teorie nejsprávnější a poskytuje přímý pohled na ekonomiku podniku. Předpokladem použití této metody je domněnka trvání společnosti (going concern). Při bližším zkoumání hospodaření podniku byly zjištěny skutečnosti, které brání serióznímu použití metody DCF: •

z finanční analýzy společnosti vyplývá nejednoznačnost minulého vývoje společnosti, doprovázená dramatickou změnou struktury finančních výkazů

•

sestavení očekávaného budoucího cash-flow musí být v souladu s podnikovými rozpočty a plány, které musí navazovat a být konzistentní s hospodařením v minulých létech; zde vyvstává vysoké riziko sestavení neobjektivní prognózy a tím i výpočtu zavádějící hodnoty jmění společnosti.


strana 31



Za daného stavu hospodaření je tedy použití výnosových metod nevhodné a proto byl pro objektivizované ocenění jmění společnosti, určení reálné hodnoty majetku a závazků zvolen majetkový přístup k ocenění. Vzhledem k tomu, že akcionář společnosti má právo na podíl na zisku nebo na podíl na likvidačním zůstatku, byla k ocenění zvolena majetková metoda přecenění aktiv a cizích zdrojů likvidační hodnotou. Ocenění metodou účetní hodnoty • Základem pro ocenění účetní hodnotou je rozvaha (bilance) sestavená dle zákona o účetnictví č. 563/1991 Sb. a českých účetních standardů v platném znění k datu, k němž je ocenění zpracováno. Ocenění metodou přecenění aktiv a cizích zdrojů likvidační hodnotou • metoda je konzervativní, z hlediska dat průkazná a je založena převážně na nesporných faktech a na současnosti • reálné ocenění hospodářsky využitelného majetku vychází z aktuálních cen, za které by bylo možno majetek prodat • dle zjištění znalkyně je hospodářská hodnota oceňovaného majetku zjistitelná, penězi ocenitelná • výstupem je objektivizovaná hodnota čistého obchodního majetku, (ČOM = majetek vycházející především z tržně upravených aktiv - veškeré závazky a dluhy)

B.4.2

OCENĚNÍ METODOU ÚČETNÍ HODNOTY

Účetní hodnotu je možno chápat jako soubor veškerého majetku a závazků, který je uveden v rozvaze. Z rozdílu mezi účetní hodnotou celkových aktiv a účetní hodnotou závazků všeho druhu zjistíme účetní hodnotu jmění společnosti jako hodnotu vlastního kapitálu. Účetní hodnota majetku v aktivech je uvedena v historických pořizovacích cenách, které jsou u odpisovaného majetku korigovány účetními odpisy (oprávkami). Odpisové sazby ovšem nevyjadřují skutečné fyzické a morální opotřebení. Odpisy se počítají z historických (relativně nízkých) cen a zpravidla nestačí ani na prostou obnovu. Obecně, pořizovací cena dlouhodobého hmotného majetku se může velmi lišit od reprodukční hodnoty. Zůstatková hodnota není totožná s aktuální hodnotou z hlediska použitelnosti vzhledem k provedeným opravám či modernizaci. Ocenění dlouhodobého finančního majetku v účetnictví nemusí odpovídat aktuální hodnotě. Některé zásoby mohou být nepoužitelné a dokonce neprodejné. U některých pohledávek může být zvýšené riziko jejich inkasa, tj. riziko přeměny pohledávek na likvidní finanční majetek. V pasivech se mohou skrývat problémy, pokud jde o včasnou úhradu splátek úvěrů, závazků dodavatelům, případně i předlužení podniku. Z rozvahy vyplývá, že účetní hodnota vlastního kapitálu společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. k datu 31.10.2007 se rovná vlastnímu kapitálu ve výši 1 277 476 tis. Kč. Z výše uvedených důvodů je možno primárně považovat ocenění metodou účetní hodnoty za indikativní. Spíše poslouží jako výchozí základna pro hlubší analýzu jednotlivých položek majetku a závazků při dalším ocenění metodou přecenění aktiv a cizích zdrojů. Hodnotu připadající na jednu akcii s nominální hodnotou 920,- Kč vypočteme jako podíl hodnoty čistého obchodního majetku a počtu emitovaných akcií (přepočtených na stejnou nominální hodnotu 920,- Kč) sníženého o počet držených vlastních akcií, tedy

32

strana




hodnota 1 ks akcie =

1 277 476 000 Kč = 939,22 Kč (1 363 607 − 3 457)

Hodnota 1 ks akcie s nominální hodnotou 920,- Kč stanovená metodou účetní hodnoty je 939,22 Kč. ÚČETNÍ HODNOTA 1 ks akcie

B.4.3

939,22 Kč

OCENĚNÍ METODOU PŘECENĚNÍ AKTIV A CIZÍCH ZDROJŮ LIKVIDAČNÍ HODNOTOU

Pro stanovení této hodnoty vyjdeme z účetních hodnot aktiv a cizích zdrojů a provedeme jejich přecenění na tržní hodnotu. Po prozkoumání jednotlivých položek aktiv byly shledány následující důvody pro jejich přecenění:

AKTIVA B. STÁLÁ AKTIVA B I. Dlouhodobý nehmotný majetek Společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. vykazuje na účtu 041 pořízení dlouhodobého nehmotného majetku v účetní hodnotě 37 tis. Kč. B II. Dlouhodobý hmotný majetek Pozemky a budovy jsou k 31.10.2007 vykazovány v zůstatkové hodnotě 110 291 tis. Kč. Jedná se o pozemky a budovy v katastrálních územích § § § § § § § § § §

Sušice nad Otavou, okres Klatovy Zábrdovice, obec Brno (IBC, Cejl) Bystrc, obec Brno Židenice, obec Brno Mikulov (Koněvova, Husova) Dolní Věstonice a Rakvice, okres Břeclav Starovice, okres Břeclav Sedlec Pozemky EZB Bučovice

Tržní hodnota tohoto nemovitého majetku byla určena v podkladech citovanými znaleckými posudky k datu 22.3. a 23.3.2004 pro ocenění nepeněžitého vkladu do základního kapitálu společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. Od data ocenění tohoto majetku nedošlo k výrazné změně technického stavu těchto nemovitostí ani k výrazným změnám na trhu nemovitostí v ČR a nebyl proto shledám důvod pro přecenění tohoto majetku. Nově získané pozemky a budovy jsou oceněny cenou pořízení. B III. Dlouhodobý finanční majetek K 31.10.2007 byly ve vlastnictví společnosti evidovány následující cenné papíry a obchodní podíly:


strana 33



podíl

ZK

nominální hodnota

počet ks

(Kč) SOLO SIRKÁRNA a.s. SOLO ENERGETIKA a.s. Czech Project Management, a.s. KOTVA GARÁŽE s.r.o. v likvidaci K-T-V s.r.o. K-T-V Domeana s.r.o. NAFEA s.r.o. Reisten s.r.o. SOLODOOR a.s. MOTOKOV, a.s.

100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 50,000% 33,330% 0,662% 0,08%

účetní hodnota

(Kč)

(Kč)

70 000 000,00

60 800 725,57

2 017 000,00 2 000 000,00 100 000,00 2 900 000,00 21 660 000,00 200 000,00 3 000 000,00 75 500 000,00 62 000 000,00

1 109 084,92 2 005 523,00 0,00 1 748 000,00 3 115 000,00 100 000,00 0,00 119 844,65 11 786,49

1 500

500 000,00 100,00

CELKEM

69 009 964,63

Účetní hodnota tohoto dlouhodobého finančního majetku evidovaná v účetnictví společnosti k 31.10.2007 je 69 010 tis. Kč. Tento majetek je předmětem přecenění dále v textu tohoto posudku. Výsledek přecenění shrnuje následující tabulka: podíl SOLO SIRKÁRNA a.s. SOLO ENERGETIKA a.s. Czech Project Management, a.s. KOTVA GARÁŽE s.r.o. v likvidaci K-T-V s.r.o. NAFEA s.r.o. Reisten s.r.o. SOLODOOR a.s. MOTOKOV, a.s.

100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 50,000% 33,330% 0,662% 0,08%

ZK (Kč)

přecenění (Kč)

70 000 000,00 2 017 000,00 2 000 000,00 100 000,00 0,00 200 000,00 3 000 000,00 75 500 000,00 62 000 000,00

CELKEM

60 799 988,00 1 109 084,00 2 000 000,00 0,00 0,00 100 000,00 440 899,33 119 844,65 0,00 67 684 815,98

Společnost K-T-V s.r.o. vlastní obchodní podíly ve společnostech, jejichž přecenění shrnuje následující tabulka: podíl K-T-V správcovská, a.s. K-T-V finance k.s.

ZK (Kč)

100,00% 99,00%

přecenění (Kč)

2 000 000,00 17 560 000,00

0,00 0,00

Přecenění dlouhodobého finančního majetku ve společnosti K-T-V finance k.s.:

SPV CO Limited MARKLAND Kotva a.s. Investiční fond MERCIA, a.s. Český holding a.s.

34

strana

počet ks

podíl

ZK (Kč)

100,00% 3,00% 0,536% 0,023%

1 290 000 000,00 2 000 000,00 466 137 000,00 416 922 000,00

5 000 636


500,00 150,00

přecenění (Kč) 768 979 141,00 20 000 000,00 0,00 38 160,00




TREND - všeobecný investiční fond, a.s. CELKEM K-T-V finance k.s.

0,005%

1 382 665 000,00

150

500,00

0,00 789 017 301,00

C. OBĚŽNÁ AKTIVA C I. Zásoby Společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ a.s. neeviduje žádné zásoby. C II. Dlouhodobé pohledávky Podepsaná znalkyně neshledala důvod pro přecenění dlouhodobých pohledávek evidovaných v účetnictví společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. Dlouhodobé pohledávky jsou evidovány v celkové výši 22 160 tis. Kč, což jsou pohledávky z poskytnutých půjček a pohledávky z úroků z těchto půjček.. C III. Krátkodobé pohledávky Nejvýznamnější položkou krátkodobých pohledávek jsou na účtu č. 355 (pohledávky za společníky) evidované pohledávky za společníky v celkové výši 1 001 512 tis. Kč. Jedná se o pohledávky vůči společnosti K-T-V finance k.s. z rozdělení zisku za rok 2005 (ve výši 253 523 tis. Kč) a vypořádací podíl náležející společnosti po vystoupení z komanditní společnosti K-T-V finance k.s. (ve výši 747 988 tis. Kč). Tuto pohledávku snížíme z důvodu záporného vlastního kapitálu společnosti K-T-V finance k.s. (po přecenění, viz kap. B.4.3.7) o 255 796 tis. Kč na částku 745 716 tis. Kč. Na účtu 315 ostatní pohledávky jsou evidovány pohledávky v celkové výši 314 747 tis. Kč. Jedná se o pohledávky za postoupení pohledávek a z převodu cenných papírů. Podepsaná znalkyně neshledala důvod pro přecenění ostatních krátkodobých pohledávek evidovaných v účetnictví společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. C IV. Krátkodobý finanční majetek Krátkodobý finanční majetek je tvořen penězi na hotovosti a na bankovních účtech v celkové výši 7 682 tis. Kč. D. ČASOVÉ ROZLIŠENÍ D I. Časové rozlišení Nejvýznamnější položkou časového rozlišení jsou náklady příštích období – uhrazené akontace leasingu motorových vozidel. Podepsaná znalkyně neshledala důvod pro přecenění položek časového rozlišení.

PASIVA B. CIZÍ ZDROJE B I. Rezervy Nejvýznamnější položkou rezerv je rezerva vytvořená na riziko plynoucí ze soudního sporu zaniklé společnosti K-T-V invest a.s. s ČKA ve výši 119 859 tis. Kč. Podepsané znalkyni není


strana 35



známo, že by v této věci nastaly nové skutečnosti, které by odůvodňovaly změnu výše této rezervy. Zákonné rezervy byly vytvořeny ve výši 25 160 tis. Kč, tyto rezervy budou pro účely tohoto ocenění rozpuštěny (tj. vynásobeny sazbou daně). Jejich nová výše je 5 535 tis. Kč. B II. Dlouhodobé závazky Společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. neeviduje dlouhodobé závazky z obchodního styku. Odložený daňový závazek je 109 738 tis. Kč. B III. Krátkodobé závazky Společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. eviduje jiné krátkodobé závazky v souhrnné výši 14 616 tis. Kč. Důvod pro jejich přecenění jsme neshledali, stejně jako v případě ostatních položek cizích zdrojů a časového rozlišení. V následujících kapitolách provedeme přecenění jednotlivých položek dlouhodobého finančního majetku společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ a.s. B.4.3.1

SOLO SIRKÁRNA, a.s.

Ve vlastnictví společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je 100 % obchodní podíl ve společnosti SOLO SIRKÁRNA, a.s. Znaleckým posudkem č. 2062 – 70 / 04 zpracovaným znaleckým ústavem STAVEXIS s.r.o. ze dne 23.3.2004 byla tržní hodnota 100 % podílu na této společnosti oceněna na 95 242 786,- Kč. B.4.3.1.1 Základní charakteristika Společnost je zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Plzni, oddíl B, vložka 624. Datum zápisu: Obchodní firma: Sídlo: Identifikační číslo: Právní forma:

1. května 1997 SOLO SIRKÁRNA, a.s. Sušice, Nádražní 166/II, PSČ 342 53 252 09 795 akciová společnost

Předmět podnikání: § § § § § § § § § §

36

výroba zápalek koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej v režimu živnosti volné podnikání v oblasti nakládání s nebezpečnými odpady výroba tepla rozvod tepla ubytování v podnikové ubytovně silniční motorová doprava nákladní pomocné výkopové a zemní práce pronájem nemovitostí a nebytových prostor včetně poskytování jiných než základních služeb zprostředkování obchodu a služeb v režimu živnosti volné

strana



§ § § § § § §


poskytování software nákup a prodej nemovitostí vedení personální a mzdové agendy manažerská činnost v režimu živnosti volné informační servis v režimu živnosti volné rozvod elektřiny činnost účetních poradců, vedení účetnictví, vedení daňové evidence

Statutární orgán - představenstvo: předseda: člen: člen:

Martin David Brno, Absolonova 631/4, PSČ 624 00 Ing. Stanislav Bojanovský Sušice, Sirkařská 976/II, okres Klatovy, PSČ 342 01 Ing. Jaromír David Brno, V luzích 1, PSČ 637 00

Dozorčí rada: předseda: člen: člen:

Marek Kolíbal Brno, Veveří 61, PSČ 602 00 Doc.Ing. Jiří Kalášek, CSc Brno, Osikova 9, PSČ 637 00 Helena Šilhánková Sušice, Nádražní 442/II, PSČ 342 01

Jediný akcionář:


Akcie:

140 ks kmenové akcie na majitele ve jmenovité hodnotě 500 000,- Kč v listinné podobě

Základní kapitál:

70 000 000,- Kč, splaceno: v plné výši

B.4.3.1.2 Předmět podnikání, postavení na trhu, historie Společnost SOLO SIRKÁRNA, a. s. je jedinou českou sirkárnou. Zaměstnává více než 180 zaměstnanců. Sirkárna má dnes prodejní kapacitu více než 400 milionů krabiček ročně a dosahuje obratu téměř 200 mil. Kč. Zaměstnává více než 160 zaměstnanců. V roce 2004 oslavila SOLO SIRKÁRNA a.s. 165 let od zahájení výroby zápalek v Sušici. Základní obchodní strategií je marketingové řízení s krédem "Zásobování trhu plamenem". Proto je v prodejním sortimentu řada druhů a provedení zápalek, podpalovače ohně a také zapalovače. V roce 1839 zahájil po svém návratu z Vídně sušický truhlář Vojtěch Scheinost v primitivní dílničce výrobu prvních zápalek v českých zemích. Založil tak proslulou tradici a slávu sušických zápalek - jak se tehdy říkalo - sirek. Kvalitní výrobky se brzy prosadily nejen na domácím trhu, ale i v zahraničí. Během pouhých několika let, za vydatné pomoci kapitálu rodiny Fürthů, se malá dílna změnila ve velký průmyslový podnik. Předválečná akciová společnost SOLO už byla světovým pojmem. Krátce po druhé světové válce SOLO Sušice, národní podnik, nevyráběl pouze zápalky, ale rozšířil své obchodní a výrobní aktivity do oblasti dřevovláknitých desek SOLOLIT, dřevařské a strojírenské výroby. V SOLO Sušice, národním podniku, našlo v této době zaměstnání více jak 2000 pracovníků ze Sušice a okolí. Exportní politika vždy zaujímala významné místo v obchodní strategii společnosti a po celou dobu své existence společnost s úspěchem prodávala své vysoce kvalitní výrobky na západní i východní trhy. Logickým vyústěním situace na trhu zápalek a zvratem v novodobé historii sušické sirkárny jsou roky 1969 a 1970, kdy byla ve výrobních prostorách instalována první


strana 37



automatická linka z Německa od firmy Hering. Následně v roce 1981 se k ní přiřadila další, tentokrát více výkonná, od firmy ARENCO ze Švédska a další nové stroje pro výrobu zápalkových polotovarů. Na přelomu let 2002 a 2003 dochází k významnému navýšení výrobní kapacity nákupem další výrobní linky ARENCO pro standardní zápalky a nákupem linky SEITA pro domácnostní zápalky. Součástí této významné investice je i řada výrobních strojů a zařízení, které doplňují vybavení sirkárny s cílem rozšíření výrobního programu z pohledu kapacity a vyráběného sortimentu. Postupnými modernizačními kroky se tak změnila výroba zápalek do podoby, moderní poloautomatické výroby zápalek v papírových krabičkách s vysoce kvalitním potiskem a špičkovou kvalitou zápalek plně vyhovující tvrdé Evropské normě. Současná výroba zápalek je produktivní, ekonomicky efektivní, ekologicky čistá, zaměřená na vysokou kvalitu provedení a funkci zápalek. Zápalky ze SOLO SIRKÁRNA a.s. podléhají kontinuální kontrole státních institucí a jsou plně ekologickým a recyklovatelným výrobkem. Hlavičky zápalek, podle speciální receptury, neobsahují síru ani těžké kovy - nezatěžují naše životní prostředí. Značkové zápalky THE SCISSORS, THE KEY, THE PIPE a další jsou registrovanými ochrannými známkami, uznávanými v celém světě a sloužící k podpoře prodejů. Téměř 85 % současné prodejní kapacity zápalek je exportováno na světové trhy. Společnost exportuje do mnoha zemí Evropy Do oblasti Blízkého východu a samozřejmě i do zámoří kam patří země Afriky, Ameriky, Latinské Ameriky a země Karibské oblasti. Ačkoli tuzemský trh není pro SOLO SIRKÁRNA, a.s. významný z pohledu množství, o to většímu zájmu je podroben z hlediska prestiže a zákaznického servisu. Na český trh společnost dodává zápalky do 24 hodin po objednávce zákazníka, zajistí výrobu a dodání reklamních zápalek a pružně reaguje na tržní situaci. B.4.3.1.3 Majetková struktura společnosti Majetek společnosti představovaný penězi nebo jinými hodnotami (aktiva společnosti) je členěn shodně s účetními výkazy společnosti v těchto hlavních kategoriích: 31.12.02


Aktiva celkem Pohledávky za upsaný vl. kapitál Dlouhodobý majetek dlouhodobý nehmotný majetek dlouhodobý hmotný majetek dlouhodobý finanční majetek

D

31.12.04

31.12.05

31.12.06

131 483 0 54 083 0 54 083 0

118 794 0 48 353 0 48 353 0

117 912 0 42 884 0 42 884 0

111 896 0 38 939 0 38 939 0

108 980 0 34 978 130 34 848 0

0 73 711 35 936 0 30 871 6 905

0 67 809 35 039 0 22 041 10 728

0 73 086 27 974 0 31 579 13 534

0 71 794 26 356 0 25 799 19 638

0 73 388 17 339 0 40 911 15 138

3 689

2 632

1 942

1 163

614



31.12.03


Ke zde uvedenému majetku se váží závazky (cizí zdroje), jejichž hodnota je rovněž ocenitelná penězi, a vlastní kapitál společnosti. Pasiva byla podle účetních výkazů strukturována takto:

38

strana




31.12.02


Pasiva celkem Vlastní kapitál základní kapitál kapitálové fondy fondy tvořené ze zisku hosp. výsledek minulých let hosp. výsledek účet. období Cizí zdroje rezervy dlouhodobé závazky krátkodobé závazky bankovní úvěry a výpomoci z toho: dlouhodobé bank. úvěry

Ostatní pasiva

31.12.03

31.12.04

31.12.05

31.12.06

131 483 79 089 70 000 10 567 533 -2 056 45 50 068 4 433 0 40 413 5 222 5 222

118 794 77 301 70 000 10 567 535 -2 018 -1 783 41 063 6 913 277 30 509 3 365 3 365

117 912 71 078 70 000 10 567 535 -3 801 -6 223 46 808 3 226 277 41 314 1 992 1 992

111 896 72 431 70 000 10 567 535 -11 074 2 403 39 083 4 839 0 33 089 1 155 1 155

108 980 60 800 70 000 10 567 535 -12 681 -7 621 48 179 0 11 48 168 0 0

2 326

430

26

382

1

B.4.3.1.4 Výsledky hospodaření společnosti Hospodářské výsledky společnosti jsou shrnuty v následující tabulce: 31.12.02 I+II I+II.1.



31.12.04

31.12.05

31.12.06

167 705

169 189

186 574

162 202

184 019

158 362 7 748 1 595

168 347 -2 078 2 920

186 573 -541 542

161 416 -232 1 019

188 234 -4 215 0

132 479 35 225 32 666 6 373 -4 229 11 086 7 411 4 091

127 981 41 208 34 801 5 979 4 614 7 927 6 575 -2 834

151 721 34 853 34 909 6 319 -3 687 4 721 2 342 -309

123 032 39 171 33 829 4 911 1 613 8 917 2 226 5 509

147 733 36 286 35 353 4 441 0 3 225 2 527 -2 810

0

0

0

0

0


II.2. II.3. A+B

31.12.03




0

3 831

1 051

1 316

639

J+K+L+N+ O+P+Q *-Q


0

2 780

7 274

4 421

5 449

0 4 091 0 0 0

1 051 -1 783 0 0 0

-6 224 -6 533 310 0 310

-3 106 2 403 0 0 0

-4 811 -7 621 0 0 0


** XIII R+S * T

Hosp. výsledek za běž. činnost Mimořádné výnosy Mimořádné náklady Mimořádný hosp. výsledek Převod podílu na výsledku hospodaření společníkům

***

Hosp. výsledek za účet. období

0

0

0

0

0

4 091

-1 783

-6 223

2 403

-7 621

Ze zde uvedených výsledků je patrné, že společnost SOLO SIRKÁRNA, a.s.. nemá ustálené výsledky hospodaření, v analyzovaném období vykázala kladný hospodářský výsledek pouze v r. 2002 a 2005, v roce 2006 byl hospodářský výsledek opět záporný.


strana 39



B.4.3.1.5 Analýza ocenění (i) Použité způsoby ocenění - volba a zdůvodnění metod ocenění Ocenění obchodního podílu ve společnosti vychází z hodnoty alikvotního podílu na tržní hodnotě čistého obchodního majetku společnosti SOLO SIRKÁRNA, a.s. Hodnotu čistého obchodního majetku (ČOM) můžeme vypočítat dvěma způsoby: 1) jako součet jednotlivých položek majetku snížený o souhrn závazků 2) oceněním podniku jako celku (především výnosovými metodami, případně metodou tržního porovnání) Společnost SOLO SIKÁRNA , a.s. nedosahuje stabilních hospodářských výsledků, které by umožňovaly provést její ocenění některou z výnosových metod. Z důvodu konzistence ocenění dlouhodobého finančního majetku ve vlastnictví společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. použijeme majetkovou metodu ocenění účetní hodnotou vlastního kapitálu (ii) Ocenění účetní hodnotou vlastního kapitálu Pro stanovení účetní hodnoty vlastního kapitálu společnosti SOLO SIRKÁRNA, a.s. použijeme rozvahu s údaji k datu 31.12.2006. Účetní hodnota vlastního kapitálu k tomuto datu je 60 800 tis. Kč, účetní výkazy sestavené k 31.12.2005 udávají hodnotu vlastního kapitálu ve výši 72 431 tis. Kč. B.4.3.2

Solo Energetika, a.s.

ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je jediným akcionářem ve společnosti Solo Energetika, a.s. Znaleckým posudkem č. 2055 – 63 / 04 zpracovaným znaleckým ústavem STAVEXIS s.r.o. ze dne 22.3.2004 byla tržní hodnota 100 % podílu na této společnosti oceněna na 691 482,- Kč. B.4.3.2.1 Základní charakteristika Společnost je zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl B., vložka 4190. Datum zápisu: Obchodní firma: Sídlo: Identifikační číslo: Právní forma:

1. května 1997 Solo Energetika, a. s. Brno, Příkop 6, okres Brno-město, PSČ 602 00 252 09 809 akciová společnost

Předmět podnikání: § § § §

zámečnictví konstrukce, výroba a opravy jednoúčelových strojů - v režimu živnosti volné koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej v režimu živnosti volné silniční motorová doprava nákladní

Statutární orgán - představenstvo: předseda: člen představenstva:

40

strana

Ing. Jiří Pavlík Oslavany, Školní 4, okres Brno-venkov, PSČ 664 12 Ing. Milan Stehlík Mělčany 91, PSČ 664 64 Ing. Ivana PRCHALOVÁ HEŘBOLTOVÁ, CSc.




Doc. Ing. Jiří Kalášek, CSc. Brno, Osikova 9, PSČ 637 00

Dozorčí rada: předseda:

Martin David Brno, Dubová 645/21, okres Brno-město, PSČ 637 00 Marek Kolíbal Brno, Veveří 61, okres Brno-město, PSČ 602 00 Ing. Jaromír David, CSc. Brno, V Luzích 1, PSČ 637 00

člen: člen:


Jediný akcionář: Akcie:

24 300 ks kmenové akcie na majitele ve jmenovité hodnotě 83,- Kč v listinné podobě


2 016 900,- Kč

splaceno: 100 %

B.4.3.2.2 Majetková struktura společnosti Majetek společnosti představovaný penězi nebo jinými hodnotami (aktiva společnosti) je členěn shodně s účetními výkazy společnosti v těchto hlavních kategoriích: 31.12.02



D

31.12.04

31.12.05

31.12.06

16 746 0 15 178 0 2 804 12 373

4 773 0 3 118 0 765 2 353

5 169 0 2 992 0 749 2 243

4 905 0 2 699 0 733 1 966

5 108 0 2 352 0 717 1 634

0 1 569 0 0 1 550 19

0 1 655 0 0 1 531 123

0 2 177 0 0 1 722 455

0 2 195 0 0 1 966 229

0 2 746 0 0 2 439 307

0

0

0

10

10



31.12.03


Ke zde uvedenému majetku se váží závazky (cizí zdroje), jejichž hodnota je rovněž ocenitelná penězi, a vlastní kapitál společnosti. Pasiva byla podle účetních výkazů strukturována takto: 31.12.02

A A.I. A.II. A.III. A.IV. A.V. B B.I. B.II. B.III.

Pasiva celkem Vlastní kapitál základní kapitál kapitálové fondy fondy tvořené ze zisku hosp. výsledek minulých let hosp. výsledek účet. období Cizí zdroje rezervy dlouhodobé závazky krátkodobé závazky


16 746 -4 517 13 122 4 910 12 -14 827 -7 734 21 263 17 680 28 3 555

31.12.03 4 773 1 428 2 017 4 910 12 -22 561 17 050 3 345 0 28 3 317

31.12.04 5 169 1 400 2 017 4 910 12 -5 414 -126 3 770 0 2 3 767

31.12.05 4 905 1 107 2 017 4 910 403 -5 931 -293 3 798 0 2 3 796

31.12.06 5 108 1 109 2 017 4 910 403 -6 230 9 3 999 0 13 3 986

strana 41


B.IV. B.IV.1. C

bankovní úvěry a výpomoci



0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

Ostatní pasiva

0

0

0

0

0




31.12.04

31.12.05

31.12.06

240

151

6 653

7 954

9 653

240 0 0

151 0 0

6 653 0 0

7 954 0 0

9 653 0 0

180 60 66 168 8 840 0 0 -9 014

431 -281 66 54 -17 680 450 1 988 15 741

5 374 1 280 1 532 16 0 0 2 -270

6 552 1 402 1 820 16 0 0 0 -434

7 755 1 898 1 998 16 0 0 1 -117

0

0

0

0

0


II.2. II.3. A+B

31.12.03




39

1

170

160

149

J+K+L+N+ O+P+Q *-Q


28

10

26

19

26

11 -9 003 1 270 0 1 270

-9 15 732 1 318 0 1 318

145 -126 0 0 0

141 -293 0 0 0

123 7 2 0 2


** XIII R+S * T


***


0

0

0

0

0

-7 733

17 050

-126

-293

9

B.4.3.2.4 Analýza ocenění (i)

Použité způsoby ocenění – volba metod ocenění

Ani tento majetkový podíl ve společnosti Solo Energetika a.s. neumožňuje provést jeho ocenění některou z výnosových metod, oceníme jej proto stejně jako v předchozích případech účetní hodnotou vlastního kapitálu. (ii) Ocenění účetní hodnotou vlastního kapitálu: Pro stanovení účetní hodnoty vlastního kapitálu společnosti Solo energetika, a.s. použijeme rozvahu s údaji k datu 31.12.2006. Účetní hodnota vlastního kapitálu k tomuto datu je 1 109 tis. Kč. Účetní výkazy sestavené k 31.12.2005 udávají hodnotu vlastního kapitálu ve výši 1 107 tis. Kč.

42

strana




B.4.3.3

Czech Project Management, a.s.

ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je jediným akcionářem ve společnosti Czech Project Management, a.s. B.4.3.3.1 Základní charakteristika Společnost je zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B., vložka 11348. Datum zápisu: Obchodní firma: Sídlo: Identifikační číslo: Právní forma:

30.listopadu 2006 Czech Project Management, a.s. Praha 1, Revoluční 1003/3, PSČ 110 00 276 30 650 akciová společnost

Předmět podnikání: § § § §

zprostředkování obchodu a služeb realitní činnost činnost podnikatelských, finančních, organizačních a ekonomických poradců služby v oblasti administrativní správy a služby organizačně hospodářské povahy

Statutární orgán - představenstvo: předseda představenstva: člen představenstva: člen představenstva:

Ing. Richard Harazim Přezletice, U bažantnice 305, PSČ 250 73 Ing. Jiří Brada Nelahozeves, Nádražní 259, okres Mělník, PSČ 277 51 Ing. Michal Vlach Brno, Galandauerova 10, PSČ 612 00

Dozorčí rada: předseda dozorčí rady:

Václav Grosman Praha 6, Na Petynce 90/151, PSČ 160 00 místopředseda dozorčí rady: Mgr. František Mészáros Praha 7, Františka Křížka 1392/23, PSČ 170 00 člen dozorčí rady: Jaroslav Havlíček Praha 4, Urbánkova 3371/69, PSČ 143 00 Akcie: 10 ks akcie na majitele v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 200 000,- Kč Základní kapitál:

2 000 000,- Kč

splaceno: 100 %

Vzhledem k nedávnému založení společnosti oceníme hodnotu obchodního podílu vlastněného společností ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s.ve shodě s účetnictvím společnosti na 2 000 tis. Kč. B.4.3.4

KOTVA GARÁŽE s.r.o. v likvidaci

Ve vlastnictví společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je 100 % obchodní podíl, ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je jediným společníkem v KOTVA GARÁŽE s.r.o. v likvidaci.


strana 43



B.4.3.4.1 Základní charakteristika Společnost je zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C., vložka 59498. Datum zápisu: Obchodní firma: Sídlo: Identifikační číslo: Právní forma:

13. května 1998 KOTVA GARÁŽE s.r.o. v likvidaci Praha 1, nám. Republiky 656, PSČ 113 88 256 66 797 společnost s ručením omezeným

Předmět podnikání: § koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej Statutární orgán: jednatel:

Ing. Michal Vlach Brno, Galandauerova 10, okres Brno-město, PSČ 612 00

Likvidátor:

Ing. Jaroslav Mikšík Brno, Šmejkalova 19, PSČ 616 00

Společníci:

ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. Brno, Příkop 8, PSČ 602 00 Identifikační číslo: 269 28 949 Vklad: 100 000,- Kč, splaceno: 100 %, obchodní podíl: 100%


100 000,- Kč splaceno: 100 %

B.4.3.4.2 Předmět podnikání, postavení na trhu, historie Společnost byla založena v r. 1998 pod obchodní firmou SANDERSON s.r.o. se základním kapitálem 100 tis. Kč. Jediným společníkem byla společnost SANDERSON ENTERPRISES CORP., Akara Bldg., 24 De Castro Street, Wickhams Cay I. Road Town, Tortola, Britské Panenské ostrovy. V roce 2000 se jediným společníkem společnosti KOTVA GARÁŽE s.r.o. stala společnost SPRINT a.s., Praha 2, Londýnská 55, PSČ 120 21, IČ: 630 79 755 a v roce 2002 získala 100 % podíl ve společnosti KOTVA a.s. (poté K-T-V invest a.s.). Společnost nezaměstnávala v letech 2002 až 2006 žádné zaměstnance a nevykazovala žádnou činnost. Dne 12.5.2005 vstoupila společnost do likvidace a byl jmenován likvidátor. B.4.3.4.3 Majetková struktura společnosti Majetek společnosti představovaný penězi nebo jinými hodnotami (aktiva společnosti) je členěn shodně s účetními výkazy společnosti v těchto hlavních kategoriích: 2002



44

strana

2004

2005

85 0 0 0 0 0

85 0 0 0 0 0

85 0 0 0 0 0

85 0 0 0 0 0

0 85 0 0 0

0 85 0 0 0

0 85 0 0 0

0 85 0 0 0


C C.I. C.II. C.III.

2003

Oběžná aktiva zásoby dlouhodobé pohledávky krátkodobé pohledávky




C.IV. D

krátkodobý finanční majetek

85

85

85

85

0

0

0

0

Ostatní aktiva

Jediným majetkem společnosti je krátkodobý finanční majetek ve výši 85 tis. Kč. Ke zde uvedenému majetku se váží závazky (cizí zdroje), jejichž hodnota je rovněž ocenitelná penězi, a vlastní kapitál společnosti. Pasiva byla podle účetních výkazů strukturována takto: 2002 Pasiva celkem A A.I. A.II. A.III. A.IV. A.V. B B.I. B.II. B.III. B.IV. B.IV.1. C

Vlastní kapitál základní kapitál kapitálové fondy fondy tvořené ze zisku hosp. výsledek minulých let hosp. výsledek účet. období Cizí zdroje rezervy dlouhodobé závazky krátkodobé závazky bankovní úvěry a výpomoci z toho: dlouhodobé bank. úvěry

Ostatní pasiva

2003

2004

2005

85

85

85

85

85 100 0 -15 0 0 0 0 0 0 0 0

85 100 0 -15 0 0 0 0 0 0 0 0

85 100 0 -15 0 0 0 0 0 0 0 0

79 100 0 -15 0 -6 6 0 0 6 0 0

0

0

0

0

B.4.3.4.4 Analýza ocenění Ocenění obchodního podílu ve společnosti vychází z hodnoty alikvotního podílu na tržní hodnotě čistého obchodního majetku společnosti KOTVA GARÁŽE s.r.o. Pro ocenění čistého obchodního majetku společnosti byly použity tyto metody: 1) Ocenění majetkovou metodou účetní hodnoty 2) Ocenění metodou přecenění aktiv a cizích zdrojů na tržní hodnotu (iii) Ocenění účetní hodnotou vlastního kapitálu Pro stanovení účetní hodnoty vlastního kapitálu společnosti KOTVA GARÁŽE s.r.o. použijeme rozvahu s údaji k datu 31.12.2004. Účetní hodnota vlastního kapitálu k tomuto datu je 85 tis. Kč. Tato hodnota je vypočítána pouze z důvodů úplnosti znaleckého posudku, pro majetkové ocenění je nutné použít metodu přecenění aktiv a cizích zdrojů na tržní hodnotu. (iv) Ocenění metodou přecenění aktiv a cizích zdrojů na tržní hodnotu Pro stanovení této hodnoty vyjdeme z účetních hodnot aktiv a cizích zdrojů a provedeme jejich přecenění na tržní hodnotu. Jediným aktivem společnosti je krátkodobý finanční majetek ve výši 85 tis. Kč. Vzhledem k tomu, že společnost vstoupila dne 12.5.2005 do likvidace a byl jmenován likvidátor, můžeme předpokládat, že po uhrazení nákladů likvidace společnost skončí bez likvidačního zůstatku. B.4.3.5

K-T-V s.r.o. (dříve KOTVA PARKING s.r.o.)

Ve vlastnictví společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je 100 % obchodní podíl, ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je jediným společníkem v K-T-V s.r.o. Rozhodnutím jediného společníka ze dne 24.11.2005 došlo ke změně obchodní firmy z KOTVA PARKING s.r.o. na K-T-V s.r.o.


strana 45



B.4.3.5.1 Základní charakteristika Společnost je zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl C., vložka 87263. Datum zápisu: Obchodní firma: Sídlo: Identifikační číslo: Právní forma:

13. března 2002 K-T-V s.r.o. Praha 1, nám. Republiky 656, PSČ 113 88 266 85 914 společnost s ručením omezeným

Předmět podnikání: § technické činnosti v dopravě (provozování parkovišť, provozování garáží) Statutární orgán: jednatel:

Mgr. Bedřich Moulík Příbram VII, Boženy Němcové 251, PSČ 261 01

Společníci:

ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. Brno, Příkop 8, PSČ 602 00 Identifikační číslo: 269 28 949 Vklad: 2 900 000,- Kč, splaceno: 100 %, obchodní podíl: 100%


2 900 000,- Kč

splaceno: 100 %

B.4.3.5.2 Předmět podnikání, postavení na trhu, historie Společnost byla založena v r. 2002 se základním kapitálem 200 tis. Kč. Jediným společníkem byla společnost KOTVA a.s. (od r. 2005 změna obchodní firmy na K-T-V invest a.s.). Od založení společnosti nedošlo ke změně předmětu jejího podnikání ani ke změně ve struktuře společníků. Dne 22.8.2005 bylo zapsáno zvýšení základního kapitálu společnosti o 2 700 tis. Kč na 2 900 tis. Kč. V letech 2003 a 2004 společnost nezaměstnávala žádné zaměstnance, veškeré práce byly prováděny na základě dohod o pracích konaných mimo pracovní poměr. Společnost v minulosti provozovala parkoviště a garáže v pronajatých prostorách. B.4.3.5.3 Majetková struktura společnosti Majetek společnosti představovaný penězi nebo jinými hodnotami (aktiva společnosti) je členěn shodně s účetními výkazy společnosti v těchto hlavních kategoriích: 31.12.02



D

46

31.12.04

31.12.05

31.12.06

31.10.07

315 0 88 0 88 0

5 272 0 4 467 0 58 4 409

5 979 0 4 517 0 108 4 409

5 786 0 4 516 0 107 4 409

6 388 0 4 420 0 11 4 409

5 628 0 4 409 0 0 4 409

0 227 0 0 154 73

0 805 0 0 748 57

0 1 366 0 0 645 721

0 1 267 0 0 411 856

0 1 967 0 0 1 152 815

0 1 219 0 0 1 107 112

0

0

96

3

1

0



31.12.03


strana




Nejvýznamnější část majetku společnosti představuje dlouhodobý finanční majetek, a to 100 % podíl ve společnosti K-T-V správcovská a.s. a podíl ve společnosti K-T-V finance k.s. v pozici komanditisty. Ke zde uvedenému majetku se váží závazky (cizí zdroje), jejichž hodnota je rovněž ocenitelná penězi, a vlastní kapitál společnosti. Pasiva byla podle účetních výkazů strukturována takto: 31.12.02 Pasiva celkem A A.I. A.II. A.III. A.IV. A.V. B B.I. B.II. B.III. B.IV. B.IV.1. C

Vlastní kapitál základní kapitál kapitálové fondy fondy tvořené ze zisku hosp. výsledek minulých let hosp. výsledek účet. období Cizí zdroje rezervy dlouhodobé závazky krátkodobé závazky bankovní úvěry a výpomoci z toho: dlouhodobé bank. úvěry

Ostatní pasiva

31.12.03

31.12.04

31.12.05

31.12.06

31.10.07

315

5 272

5 979

5 786

6 388

5 628

-1 491 200 0 0 0 -1 691 1 806 0 0 1 641 165 0

-1 357 200 0 0 -1 690 133 6 629 0 0 6 453 176 0

-1 119 200 0 0 -1 558 239 6 554 0 4 818 1 560 176 0

2 708 2 900 0 25 -1 344 1 127 3 066 2 100 0 955 11 0

1 748 2 900 0 138 -329 -961 4 640 2 100 0 2 529 11 0

1 508 2 900 0 138 -1 290 -240 4 120 2 100 0 2 009 11 0

0

0

544

12

0

0

Nejvýznamnější změnou v pasivech v r. 2005 bylo navýšení základního kapitálu z 200 tis. Kč na 2 900 tis. Kč a výrazný pokles cizích zdrojů, který představuje velmi pozitivní signál. B.4.3.5.4 Výsledky hospodaření společnosti Hospodářské výsledky společnosti jsou shrnuty v následující tabulce: 31.12.02 I+II I+II.1.



31.12.04

31.12.05

31.12.06

31.10.07

5 062

9

1 845

12 383

0

0

5 062 0 0

9 0 0

1 845 0 0

12 383 0 0

0 0 0

0 0 0

6 145 -1 083 583 21 9 189 174 -1 681

81 -72 0 33 0 2 9 -112

1 279 566 26 82 0 0 215 243

12 034 349 836 39 2 100 4 250 434 1 190

766 -766 1 058 41 83 13 83 -2 018

192 -192 0 11 0 0 8 -212

0

0

0

0

0

0


II.2. II.3. A+B

31.12.03




2

2 659

0

170

1 107

0

J+K+L+N+ O+P+Q *-Q


0

2 423

4

232

50

28

2 -1 679 0 11 -11

236 124 9 0 9

-4 239 0 0 0

-62 1 128 0 0 0

1 057 -961 0 0 0

-28 -240 0 0 0


** XIII R+S *

Hosp výsledek za běž. činnost Mimořádné výnosy Mimořádné náklady Mimořádný hosp. výsledek


strana 47


T

Převod podílu na výsledku hospodaření společníkům

***



0

0

0

0

0

0

-1 690

133

239

1 128

-961

-240

Ze zde uvedených výsledků je patrné, že společnost K-T-V s.r.o. nemá ustálené výsledky hospodaření. V roce 2005 společnost dosáhla nejlepšího hospodářského výsledku od svého založení, a to zejména vlivem ostatních provozních výnosů ve výši 4 205 tis. Kč. B.4.3.5.5 Analýza ocenění (i)

Použité způsoby ocenění - volba a zdůvodnění metod ocenění

Ocenění obchodního podílu ve společnosti vychází z hodnoty alikvotního podílu na tržní hodnotě čistého obchodního majetku společnosti K-T-V s.r.o. Hodnotu čistého obchodního majetku (ČOM) můžeme vypočítat dvěma způsoby: 1. 2.

jako součet jednotlivých položek majetku snížený o souhrn závazků oceněním podniku jako celku (především výnosovými metodami, případně metodou tržního porovnání)

Vzhledem k účelu ocenění byly pro ocenění čistého obchodního majetku společnosti použity tyto metody: 1) 2)

Ocenění majetkovou metodou účetní hodnoty Ocenění metodou přecenění aktiv a cizích zdrojů na tržní hodnotu

Obecně je pokládána při oceňování jmění společností a podniků za základní výnosová metoda diskontovaných volných peněžních toků (DCF). Tato metoda je z pohledu teorie nejsprávnější a poskytuje přímý pohled na ekonomiku podniku. Při bližším zkoumání hospodaření podniku byly zjištěny skutečnosti, které brání serióznímu použití metody DCF: 1) hlavním předmětem činnosti společnosti je provozování parkoviště a garáží v pronajatých prostorách; 2) kromě dlouhodobého finančního majetku má společnost pouze minimum stálých aktiv; další podnikání společnosti je závislé na existenci nájemní smlouvy a jejích podmínkách; 3) sestavení očekávaného budoucího cash-flow musí být v souladu s podnikovými rozpočty a plány, které musí navazovat a být konzistentní s hospodařením v minulých létech; zde vyvstává vysoké riziko sestavení neobjektivní prognózy a tím i výpočtu zavádějící hodnoty jmění společnosti. Metoda tržního porovnání je při ocenění společnosti K-T-V s.r.o. nepoužitelná vzhledem k absenci známých obchodních transakcí s obdobnými podniky. Za daného stavu hospodaření je tedy použití výnosových metod nevhodné a proto byl pro objektivizované ocenění jmění společnosti, určení reálné hodnoty majetku a závazků zvolen majetkový přístup k ocenění. Ocenění metodou účetní hodnoty: §

§

48

základem pro ocenění účetní hodnotou je rozvaha (bilance) sestavená dle zákona o účetnictví č. 563/1991 Sb. v platném znění a vyhlášky č. 500/2002Sb., kterou se provádí některá ustanovení zákona o účetnictví pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví; tato metoda je pro určení tržní hodnoty společnosti z výše uvedených důvodů

strana




nevhodná, je použita pouze jako doplňková. Ocenění metodou přecenění aktiv a cizích zdrojů na tržní hodnotu: §

metoda je konzervativní, z hlediska dat průkazná a je založena převážně na nesporných faktech a na současnosti; reálné ocenění hospodářsky využitelného majetku vychází z cen, za které by bylo možno majetek znovu pořídit; výstupem je objektivizovaná hodnota čistého obchodního majetku, (ČOM = majetek vycházející především z tržně upravených aktiv - veškeré závazky a dluhy).

§ §

(ii)

Ocenění účetní hodnotou vlastního kapitálu

Pro stanovení účetní hodnoty vlastního kapitálu společnosti K-T-V s.r.o. použijeme rozvahu s údaji k datu 31.10.2007. Účetní hodnota vlastního kapitálu k tomuto datu je 1 508 tis. Kč. Tato hodnota je vypočítána pouze z důvodů úplnosti znaleckého posudku, pro majetkové ocenění je nutné použít metodu přecenění aktiv a cizích zdrojů na tržní hodnotu. (iii) Ocenění metodou přecenění aktiv a cizích zdrojů na tržní hodnotu Pro stanovení této hodnoty vyjdeme z účetních hodnot aktiv a cizích zdrojů a provedeme jejich přecenění na tržní hodnotu. Po prozkoumání jednotlivých položek aktiv byly shledány následující důvody pro jejich přecenění: AKTIVA B. STÁLÁ AKTIVA

Z položek stálých aktiv jsme shledali důvody pro přecenění pouze u dlouhodobého finančního majetku. B II. Dlouhodobý finanční majetek

Společnost eviduje na účtu 063 tyto ostatní dlouhodobé majetkové vklady (v Kč): název společnosti

základní kapitál

podíl

účetní hodnota

přecenění

2 000 000

100 %

2 000 000

0

2 409 091

0

4 409 091

0

K-T-V správcovská, a.s. K-T-V finance, k.s.

17 560 000

CELKEM

Přecenění hodnoty podílu ve společnosti K-T-V finance, k.s. je provedeno v kap. B.4.3.7. C. OBĚŽNÁ AKTIVA

Mezi položkami oběžných aktiv jsme neshledali důvody pro přecenění. CELKOVÁ AKTIVA V případě ostatních položek aktiv jsme neshledali důvody pro jejich přecenění. Hodnota aktiv společnosti po přecenění k 31.10.2007 je uvedena níže: Označ.

A. B. B.I. B.II.

AKTIVA AKTIVA CELKEM Pohledávky za upsaný vlastní kapitál Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek


Č.ř.

účetní hodnota 31.10.07

01 02 03 04 13

5 628 0 4 409 0 0

přecenění 31.10.07 1 219 0 0 0 0

strana 49



B.III.

23 26 31 32 39 47 51 57 58 59 62 63

Dlouhodobý finanční majetek 3. Ostatní dlouhodobé cenné papíry a vklady Oběžná aktiva Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky 4. Pohledávky za společníky, čl. družstva a úč. sdružení Krátkodobý finanční majetek 1. Peníze 2. Účty v bankách Časové rozlišení Časové rozlišení

C. C.I. C.II. C.III. C.IV.

D. D.I.

4 409 4 409 1 219 0 0 1 107 1 107 112 1 110 0 0

0 0 1 219 0 0 1 107 1 107 112 1 110 0 0

PASIVA B. CIZÍ ZDROJE

Společnost eviduje cizí zdroje v účetní hodnotě 4 120 tis. Kč. V případě cizích zdrojů jsme neshledali důvod pro jejich přecenění: Pro hodnotu čistého obchodního majetku společnosti K-T-V s.r.o. po přecenění k datu 31.10.2007 dostaneme: ocenění majetku

1 219 tis. Kč

ocenění závazků

4 120 tis. Kč

čistý obchodní majetek

- 2 901 tis. Kč

Čistý obchodní majetek společnosti K-T-V s.r.o. po přecenění aktiv a cizích zdrojů je záporný, tuto majetkovou účast proto oceníme nulovou hodnotou. B.4.3.6

K-T-V správcovská, a.s. (dříve KOTVA SPRÁVCOVSKÁ, a.s.)

Společnost K-T-V s.r.o. vlastní 100 % podíl ve společnosti K-T-V správcovská, a.s. Rozhodnutím jediného akcionáře ze dne 24.11.2005 došlo ke změně obchodní firmy z KOTVA SPRÁVCOVSKÁ, a.s. na K-T-V správcovská, a.s. B.4.3.6.1 Základní charakteristika Společnost je zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl B., vložka 4305. Datum zápisu: Obchodní firma: Sídlo: Identifikační číslo: Právní forma:

25. února 2002 K-T-V správcovská, a.s. Brno, Příkop 4, PSČ 602 00 265 10 081 akciová společnost

Předmět podnikání: §

pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor bez poskytování jiných než základních služeb spojených s pronájmem

Statutární orgán - představenstvo: předseda představenstva: 50

strana

Mgr. Bedřich Moulík




Příbram VII, Boženy Němcové 251, PSČ 261 01 Dozorčí rada: předseda: člen dozorčí rady: člen dozorčí rady: Jediný akcionář:

Akcie: Základní kapitál:

Martin Benda Doubravník, Borač 46, PSČ 592 61 JUDr. Miroslav Sobola Brno, Kvapilova 4, PSČ 616 00 Martin Dozrál Brno, Jasná 19, PSČ 621 00

K-T-V s.r.o. Praha 1, nám. Republiky 8, PSČ 110 00 Identifikační číslo: 266 85 914 10 ks kmenové akcie na majitele ve jmenovité hodnotě 200 000,- Kč v listinné podobě 2 000 000,- Kč

splaceno: 100 %

B.4.3.6.2 Předmět podnikání, postavení na trhu, historie Společnost byla založena v r. 2002 se základním kapitálem 2 000 tis. Kč pod obchodní firmou HALBERTS SERVICES, a.s. Jediným akcionářem byla až do 5.7.2003 společnost CITY PROJECT, spol. s r.o. K tomuto datu se jediným akcionářem společnosti stává K-T-V s.r.o. Společnost nemá žádné zaměstnance. B.4.3.6.3 Majetková struktura společnosti Majetek společnosti představovaný penězi nebo jinými hodnotami (aktiva společnosti) je členěn shodně s účetními výkazy společnosti v těchto hlavních kategoriích: 31.12.02



D

31.12.04

31.12.05

31.12.06

31.10.07

2 036 0 0 0 0 0

5 263 0 2 409 0 0 2 409

17 508 0 2 409 0 0 2 409

3 207 0 2 409 0 0 2 409

2 520 0 2 409 0 0 2 409

2 459 0 2 409 0 0 2 409

0 2 000 0 0 0 2 000

0 2 854 0 0 2 796 58

0 15 045 0 0 13 896 1 149

0 798 0 0 273 525

0 111 0 0 30 81

0 49 0 0 6 43

36

0

54

0

0

0



31.12.03


Nejvýznamnější část majetku společnosti představuje dlouhodobý finanční majetek, a to podíl ve společnosti K-T-V finance, k.s. v pozici komplementáře. Z tohoto titulu vznikla společnosti K-T-V správcovská, a.s. povinnost podílet se na úhradě účetní ztráty společnosti K-T-V finance, k.s. za rok 2004 ve výši 28 503 tis. Kč a za rok 2005 na úhradě ztráty ve výši 214 044 tis. Kč. Ke zde uvedenému majetku se váží závazky (cizí zdroje), jejichž hodnota je rovněž ocenitelná penězi, a vlastní kapitál společnosti. Pasiva byla podle účetních výkazů strukturována takto:


strana 51



31.12.02



Ostatní pasiva

31.12.03

31.12.04

31.12.05

31.12.06

31.10.07

2 036 1 994 2 000 0 0 0 -6 42 0 0 42 0 0

5 263 4 654 2 000 0 0 -6 2 660 609 0 0 609 0 0

17 508 -24 137 2 000 0 0 2 654 -28 791 41 645 0 28 503 1 148 11 994 0

3 207 -10 067 2 000 0 200 -26 158 13 891 13 269 0 13 269 0 0 0

2 520 -224 337 2 000 0 200 -12 267 -214 270 226 857 0 0 226 857 0 0

2 459 -224 472 2 000 0 200 -226 537 -135 226 931 0 0 226 931 0 0

0

0

0

5

0

0

Nejvýznamnější změnou v pasivech v letech 2004 a 2006 bylo zvýšení závazků společnosti vůči společnosti K-T-V finance, k.s. z důvodu úhrady její účetní ztráty. B.4.3.6.4 Výsledky hospodaření společnosti Hospodářské výsledky společnosti jsou shrnuty v následující tabulce: 31.12.02 I+II I+II.1.



31.12.04

31.12.05

31.12.06

31.10.07

0

0

0

0

0

38

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

38 0 0

7 -7 0 0 0 0 0 -7

99 -99 0 36 0 0 0 -135

24 -24 0 0 0 0 0 -24

235 -235 0 0 0 21 295 21 298 -238

223 -223 0 0 0 0 3 -226

121 -83 50 0 0 0 0 -133

0

0

0

0

0

0


II.2. II.3. A+B

31.12.03




0

2 796

1 173

14 714

0

0

J+K+L+N+ O+P+Q *-Q


0

1

29 940

585

214 044

2

0 -7 0 0 0

2 795 2 660 0 0 0

-28 767 -28 791 0 0 0

14 129 13 891 0 0 0

-214 044 -214 270 0 0 0

-2 -135 0 0 0


** XIII R+S * T

Hospp výsledek za běž. činnost Mimořádné výnosy Mimořádné náklady Mimořádný hosp. výsledek Převod podílu na výsledku hospodaření společníkům

***


52

strana

0

0

0

0

0

0

-7

2 660

-28 791

13 891

-214 270

-135




Ze zde uvedených výsledků je patrné, že společnost K-T-V správcovská, a.s. nemá ustálené výsledky hospodaření, nevykazuje žádné tržby z prodeje zboží nebo z prodeje vlastních výrobků a služeb. Největších výnosů a nákladů v r. 2005 dosáhla společnost z nákupu a postoupení pohledávek, jiné finanční náklady v r. 2006 představují podíl společnosti K-T-V správcovská, a.s. na úhradě ztráty společnosti K-T-V finance k.s. B.4.3.6.5 Analýza ocenění Ocenění obchodního podílu ve společnosti vychází z hodnoty alikvotního podílu na tržní hodnotě čistého obchodního majetku společnosti K-T-V správcovská, a.s. Ze stejných důvodů jako v případě mateřské společnosti K-T-V s.r.o. byly pro ocenění čistého obchodního majetku společnosti použity tyto metody: 1) Ocenění majetkovou metodou účetní hodnoty 2) Ocenění metodou přecenění aktiv a cizích zdrojů na tržní hodnotu (i)


Pro stanovení účetní hodnoty vlastního kapitálu společnosti K-T-V správcovská, a.s. použijeme rozvahu s údaji k datu 31.10.2007. Účetní hodnota vlastního kapitálu k tomuto datu je - 224 472 tis. Kč. Tato hodnota je vypočítána pouze z důvodů úplnosti znaleckého posudku, pro majetkové ocenění je nutné použít metodu přecenění aktiv a cizích zdrojů na tržní hodnotu. (ii)

Ocenění metodou přecenění aktiv a cizích zdrojů na tržní hodnotu

Pro stanovení této hodnoty vyjdeme z účetních hodnot aktiv a cizích zdrojů a provedeme jejich přecenění na tržní hodnotu. Po prozkoumání jednotlivých položek aktiv byly shledány následující důvody pro jejich přecenění: AKTIVA B. STÁLÁ AKTIVA


Společnost eviduje na účtu 063 tento ostatní dlouhodobý majetkový vklad (v Kč): název společnosti

základní kapitál

účetní hodnota

přecenění

17 560 000

2 409 091

0,0

2 409 091

5 543 031,41

K-T-V finance, k.s. CELKEM

Přecenění hodnoty podílu ve společnosti K-T-V finance k.s. je provedeno v kap. B.4.3.7. C. OBĚŽNÁ AKTIVA

Položky oběžných aktiv byly ponechány v účetní hodnotě. CELKOVÁ AKTIVA V případě ostatních položek aktiv jsme neshledali důvody pro jejich přecenění. Hodnota aktiv společnosti po přecenění je uvedena níže:


strana 53


Označ.


AKTIVA

AKTIVA CELKEM Pohledávky za upsaný vlastní kapitál Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek Dlouhodobý finanční majetek 3. Ostatní dlouhodobé cenné papíry a vklady Oběžná aktiva Zásoby Dlouhodobé pohledávky Krátkodobé pohledávky 7. Krátkodobé poskytnuté zálohy Krátkodobý finanční majetek 2. Účty v bankách Časové rozlišení

A. B. B.I. B.II. B.III. C. C.I. C.II. C.III. C.IV. D.I.

Č.ř.


01 02 03 04 13 23 26 31 32 39 47 54 57 59 63

2 459 0 2 409 0 0 2 409 2 409 49 0 0 6 6 43 43 0

přecenění 31.10.07 49 0 0 0 0 0 0 49 0 0 6 6 43 43 0


Společnost eviduje cizí zdroje v účetní hodnotě 226 931 tis. Kč. Mezi krátkodobými závazky je nejvýznamnější položkou závazek z rozděleného hospodářského výsledku (ztráty) společnosti K-T-V finance, k.s. ve výši 226 845 tis. Kč. Pro hodnotu čistého obchodního majetku společnosti K-T-V správcovská, a.s. po přecenění k datu 31.10.2007 dostaneme: ocenění majetku

49 tis. Kč

ocenění závazků

- 226 931 tis. Kč


- 226 881 tis. Kč

Čistý obchodní majetek společnosti K-T-V správcovská, a.s. po přecenění aktiv a cizích zdrojů je -226 881 tis. Kč. Hodnotu tohoto obchodního podílu oceňujeme nulou. B.4.3.7

K-T-V finance, k.s. (dříve KOTVA NEMOVITOSTI, k.s.)

K-T-V finance, k.s. byla založena v roce 2000 s obchodní firmou KOTVA NEMOVITOSTI, a.s.). V roce 2003 došlo ke změně právní formy na komanditní společnost. Rozhodnutím společníků ze dne 16.11.2005 došlo ke změně obchodní firmy na K-T-V finance k.s. B.4.3.7.1 Základní charakteristika Společnost je zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl A., vložka 16586. Datum zápisu: Obchodní firma: Sídlo: Identifikační číslo: Právní forma:

16. listopadu 2000 K-T-V finance, k.s. Brno, Osiková 123/9, PSČ 637 00 262 29 048 komanditní společnost

Předmět podnikání: § 54

pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor spočívající v poskytování základních

strana



§ § § §


služeb zajišťujících jejich řádný provoz koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej (vyjma činností uvedených v příl. 1,2,3 zák. č. 455/1991 Sb. o živnostenském podnikání) správa majetkových účastí, vyjma činností uvedených v § 3 zák. č. 455/1991 Sb. o živnostenském podnikání správa a údržba nemovitostí činnost podnikatelských, finančních, organizačních a ekonomických poradců

Statutární orgán - komplementář: K-T-V správcovská, a.s.

Brno, Příkop 4, PSČ 602 00 Identifikační číslo: 265 10 081 Statutární orgán komplementáře: předseda představenstva: Mgr. Bedřich Moulík

Společníci - komplementáři: K-T-V správcovská, a.s.

Brno, Příkop 4, PSČ 602 00 Identifikační číslo: 265 10 081

Společníci - komanditisté: K-T-V s.r.o.

Praha 1, nám. Republiky 656, PSČ 113 88 Identifikační číslo: 266 85 914 Vklad: 8 780 000,- Kč (splaceno: 100 %)

B.4.3.7.2 Předmět podnikání, postavení na trhu, historie Společnost byla založena v r. 2000 jako akciová společnost pod obchodní firmou KOTVA NEMOVITOSTI, a.s. Jediným zakladatelem byla společnost KOTVA a.s. se sídlem Praha 1, Náměstí republiky 8, IČ: 601 93 808. Základní kapitál společnosti k datu založení byl 2 200 000 000,- Kč. Akciová společnost se změnila rozhodnutím valné hromady ze dne 20.05.2003 na komanditní společnost. Toto rozhodnutí nabylo právní moci dne 15.08.2003. Hlavním předmětem činnosti společnosti byla realizace podnikatelského záměru spočívajícího v organizaci a zajišťování pronájmu nebytových prostor, zejména prodejních ploch obchodního domu KOTVA a s tím související poskytování služeb jednotlivým nájemcům, včetně zajištění řádného provozu objektu. Dne 3.2.2004 byl úplatně pořízen 100 % majetkový podíl ve společnosti UNI LIGHTING, a.s. v pořizovací ceně 2 000 tis. Kč. Společnost byla později přejmenována na SPV KN a.s. Na základě rozhodnutí jediného akcionáře bylo rozhodnuto o zvýšení základního kapitálu SPV KN a.s. o částku 1 390 000 tis. Kč. Akcie byly upsány a splaceny nepeněžitým vkladem – nemovitostmi obchodního domu KOTVA. Dne 27. května 2004 byla založena zahraniční společnost SPV CO. LIMITED na Kypru se základním kapitálem ve výši 1 480 000 tis. Kč. Základní kapitál plně upsaný společností KOTVA NEMOVITOSTI, k.s. byl splacen nepeněžitým vkladem ve formě ochranných známek a akciemi představujícími 97 % podíl ve společnosti SPV KN a.s. Tímto postupem došlo k zásadní transformaci v držení aktiv společnosti z dlouhodobého hmotného a nehmotného majetku na dlouhodobý finanční majetek. Dne 4.3.2005 byla mezi společnostmi SPV CO. LIMITED a společnosti CRQ Czech , a.s. uzavřena smlouva o koupi 97 % akcií společnosti SPV KN a.s. Společnost KOTVA NEMOVITOSTI, k.s. zůstala držitelem akcií ve výši 3 % základního kapitálu. V roce 2006 ze společnosti vystoupil jeden z komplementářů – společnost BEN & CO, a.s. a v roce 2007


strana 55



jeden z komanditistů – společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. B.4.3.7.3 Majetková struktura společnosti Majetek společnosti představovaný penězi nebo jinými hodnotami (aktiva společnosti) je členěn shodně s účetními výkazy společnosti v těchto hlavních kategoriích:



31.12.01

31.12.02

31.12.03

31.12.04

31.12.05

2 339 637 0 2 199 460 86 2 199 374 0

2 520 560 0 2 175 910 101 2 175 809 0

2 389 698 0 2 168 955 127 2 138 622 30 206

2 394 524 0 2 236 220 125 123 2 093 074 18 023

2 201 095 0 1 525 991 82 3 897 1 522 012

1 021 816 0 747 663 104 8 747 738 812

823 231 0 744 102 6 5 284 738 812

1 170 947 0 793 560 0 3 752 789 808

Oběžná aktiva zásoby dlouhodobé pohledávky krátkodobé pohledávky krátkodobý finanční majetek

0 140 177 0 122 650 17 527 0

0 323 576 0 131 448 179 594 12 534

30 141 205 022 0 82 978 116 431 5 613

17 958 148 051 0 19 551 86 611 41 889

1 480 000 674 837 0 117 657 990 16 730

718 812 272 673 0 453 261 976 10 244

718 812 78 207 0 490 76 274 1 443

769 808 377 338 0 376 376 681 281

0

21 074

15 721

10 253

267

1 480

922

49

Ostatní aktiva

D

31.12.06

31.10.07



31.12.00

Nejvýznamnější část majetku společnosti představuje dlouhodobý finanční majetek, a to zejména 100 % podíl v kyperské společnosti SPV CO. LIMITED a dále pohledávky za společníky (komplementáři), vzniklé z rozděleného záporného hospodářského výsledku. Ke zde uvedenému majetku se váží závazky (cizí zdroje), jejichž hodnota je rovněž ocenitelná penězi, a vlastní kapitál společnosti. Pasiva byla podle účetních výkazů strukturována takto:

A A.I. A.II. A.III. A.IV. A.V. B B.I. B.II. B.III. B.IV. B.IV.1.

31.12.00

31.12.01

31.12.02

31.12.03

31.12.04

31.12.05

Pasiva celkem

2 339 637

2 520 560

2 389 698

2 394 524

2 201 095

1 021 816

823 231

1 170 947

Vlastní kapitál základní kapitál kapitálové fondy fondy tvořené ze zisku hosp. výsledek minulých let hosp. výsledek účet. období Cizí zdroje rezervy dlouhodobé závazky krátkodobé závazky bankovní úvěry a výpomoci

2 203 936 2 200 000 0 0 0 3 936 124 186 0 109 436 14 750 0 0

2 192 685 2 200 000 0 787 3 149 -11 251 324 748 38 334 0 98 414 188 000 154 000

2 084 994 2 200 000 -422 787 -15 409 -99 962 304 483 53 268 14 775 82 440 154 000 120 000

1 963 697 1 931 585 -4 910 787 153 043 -116 808 330 483 53 683 24 106 119 151 133 543 0

1 882 555 1 931 585 -42 510 787 -7 307 0 316 559 9 685 607 95 828 210 439 0

1 002 267 1 931 585 -1 206 753 787 -7 307 283 955 19 526 0 358 19 168 0 0

495 422 1 922 805 -1 206 753 787 -7 307 -214 110 327 597 0 358 327 239 0 0

-10 343 17 560 8 429 787 -7 307 -29 812 1 181 290 0 200 1 181 090 0 0

11 515

3 127

221

100 344

1 981

23

212

0


Ostatní pasiva

C

31.12.06

31.10.07

B.4.3.7.4 Výsledky hospodaření společnosti Hospodářské výsledky společnosti jsou shrnuty v následující tabulce:

I+II I+II.1.


strana

31.12.01

31.12.02

31.12.03

31.12.04

31.12.05

31.12.06

31.10.07

23 778

234 931

231 757

223 462

65 532

8 645

21 165

7 018

23 778

234 931

231 757

223 462

65 532

8 645

21 165

7 018


56

31.12.00




II.2. II.3. A+B + C E G III+IV+V D+F+H+I * M


0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

0 0

16 855 6 923 75 2 805 0 13 115 3 941

150 172 84 759 8 955 35 328 42 103 2 443 6 600 -5 784

130 544 101 213 23 902 40 671 115 481 5 482 17 970 -91 329

142 249 81 213 17 997 31 266 -41 356 129 158 228 832 -26 368

59 079 6 453 15 983 27 353 -62 377 145 110 81 535 89 069

27 187 -18 542 11 874 1 707 -2 862 37 736 8 766 -291

32 898 -11 733 10 055 1 860 -2 021 2 536 4 872 -23 963

12 107 -5 089 7 418 1 035 -40 600 542 -13 444

0

2 000

-2 000

7 696

-648 774

-656 832

0

0



1 000

6 294

10 987

5 609

32 798

262 081

128

4 314

J+K+L+N+ O+P+Q *-Q


1 005

7 895

21 407

12 752

43 146

350 254

191 824

20 682

-5 3 936 0 0 0

-3 601 -9 385 87 1 953 -1 866

-8 420 -99 749 25 619 25 832 -213

-14 839 -41 207 18 229 37 912 -19 683

638 426 727 495 0 0 0

568 659 568 368 73 570 -497

-191 696 -215 659 0 0 0

-16 368 -29 812 0 0 0


** XIII R+S * T

Hosp výsledek za běž. činnost Mimořádné výnosy Mimořádné náklady Mimořádný hosp. výsledek Převod podílu na výsledku hospodaření společníkům

***


0

0

0

55 918

0

283 601

0

0

3 936

-11 251

-99 962

-116 808

727 495

284 270

-215 659

-29 812

Podle úplného znění Společenské smlouvy obchodní společnosti K-T-V finance, k.s. ke dni 1.1.2007 se komplementáři a komanditisté podílejí na zisku nebo ztrátě společnosti K-T-V finance, k.s. následovně: K-T-V finance, k.s.

počet hlasů

podíl na zisku

podíl na ztrátě

podíl na likvidačním zůstatku, vypořádací podíl

komanditista K-T-V s.r.o. komplementář K-T-V správcovská, a.s.

50

50,00%

99,00%

11

50,00%

100,00%

1,00%

100,00%

100,00%

100,00%

Podle těchto vypořádacích podílů (podílů na likvidačním zůstatku) byly oceněny obchodní podíly komanditisty a komplementáře na společnosti K-T-V finance , k.s. B.4.3.7.5 Analýza ocenění Ocenění obchodního podílu ve společnosti vychází z hodnoty alikvotního podílu na tržní hodnotě čistého obchodního majetku společnosti K-T-V finance, k.s. Pro ocenění čistého obchodního majetku společnosti byly použity tyto metody: 1. Ocenění majetkovou metodou účetní hodnoty 2. Ocenění metodou přecenění aktiv a cizích zdrojů na tržní hodnotu Metoda tržního porovnání je při ocenění společnosti K-T-V finance, k.s. nepoužitelná vzhledem k absenci známých obchodních transakcí s obdobnými podniky. Za daného stavu hospodaření je tedy použití výnosových metod nevhodné a proto byl pro


strana 57



objektivizované ocenění jmění společnosti, určení reálné hodnoty majetku a závazků zvolen majetkový přístup k ocenění. (i)


Pro stanovení účetní hodnoty vlastního kapitálu společnosti K-T-V finance, k.s. použijeme rozvahu s údaji k datu 31.10.2007. Účetní hodnota vlastního kapitálu k tomuto datu je - 10 343 tis. Kč. Tato hodnota je vypočítána pouze z důvodů úplnosti znaleckého posudku, pro majetkové ocenění je nutné použít metodu přecenění aktiv a cizích zdrojů na tržní hodnotu. (ii)

Ocenění metodou přecenění aktiv a cizích zdrojů na tržní hodnotu

Pro stanovení této hodnoty vyjdeme z účetních hodnot aktiv a cizích zdrojů a provedeme jejich přecenění na tržní hodnotu. Po prozkoumání jednotlivých položek aktiv byly shledány následující důvody pro jejich přecenění: AKTIVA B. STÁLÁ AKTIVA


Společnost eviduje tento dlouhodobý finanční majetek (v Kč):

SPV CO Limited MARKLAND Kotva a.s. Investiční fond MERCIA, a.s. Český holding a.s. TREND - všeobecný investiční fond, a.s.

počet ks

podíl

ZK (Kč)

100,00% 3,00% 0,536% 0,023% 0,005%

1 290 000 000,00 2 000 000,00 466 137 000,00 416 922 000,00 1 382 665 000,00


5 000 636 150

500,00 150,00 500,00

CELKEM K-T-V finance k.s.

přecenění (Kč) 768 979 141,00 20 000 000,00 0,00 38 160,00 0,00 787 017 301,00

Oceněním jednotlivých účastí se budeme zabývat dále v textu. C. OBĚŽNÁ AKTIVA

V případě oběžných aktiv jsme přecenili některé pohledávky za podniky ve skupině v těch případech, kdy vlastní kapitál společnosti je záporný a pohledávka je nelikvidní.(K-T-V správcovská, a.s.). CELKOVÁ AKTIVA V případě ostatních položek aktiv jsme neshledali důvody pro jejich přecenění. Hodnota aktiv společnosti po přecenění k 31.10.2007 je uvedena níže: Označ.

A. B. B.I.

58

AKTIVA AKTIVA CELKEM Pohledávky za upsaný vlastní kapitál Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek

strana

Č.ř.


01 02 03 04

1 170 947 0 793 560 0

přecenění 31.10.07 925 494 0 792 769 0



B.II. B.III.

C. C.I. C.II. C.III.

C.IV.

D.I.


Dlouhodobý hmotný majetek 2. Stavby (Budovy, haly a stavby) Dlouhodobý finanční majetek 1. Podíly v ovládaných a řízených osobách 3. Ostatní dlouhodobé cenné papíry a vklady Oběžná aktiva Zásoby Dlouhodobé pohledávky 5. Dlouhodobé poskytnuté zálohy Krátkodobé pohledávky 1. Pohledávky z obchodních vztahů 2. Pohledávky za ovládanými a řízenými osobami 4. Pohledávky za společníky, čl. družstva a úč. sdružení 6. Stát - daňové pohledávky 7. Krátkodobé poskytnuté zálohy 9. Jiné pohledávky Krátkodobý finanční majetek 1. Peníze 2. Účty v bankách Časové rozlišení 1. Náklady příštích období

13 15 23 24 26 31 32 39 44 47 48 49 51 53 54 56 57 58 59 63 64

3 752 1 918 789 808 769 808 20 000 377 338 0 376 376 376 681 4 845 1 384 244 662 75 31 125 684 281 68 213 49 49

3 752 1 918 789 017 768 979 20 038 132 676 0 376 376 132 019 4 845 1 384 0 75 31 125 684 281 68 213 49 49


Společnost eviduje cizí zdroje v účetní hodnotě 1 181 290 tis. Kč, z nichž nejvýznamnější jsou závazky ke společníkům ve výši 1 016 180 tis. Kč. V případě pasiv jsme neshledali důvody pro jejich přecenění. Pro hodnotu čistého obchodního majetku K-T-V finance, k.s. po přecenění k datu 31.10.2007 dostaneme: ocenění majetku

925 494 tis. Kč

ocenění závazků

1 181 290 tis. Kč


- 255 796 tis. Kč

Čistý obchodní majetek společnosti K-T-V finance, k.s. je po přecenění aktiv a cizích zdrojů záporný, a to - 255 796 tis. Kč. Hodnotu tohoto majetkového podílu oceníme nulou. B.4.3.8

SPV CO. LIMITED

Společnost SPV CO. LIMITED byla založena v květnu 2004 podle práva Kyperské republiky, pod reg. číslem 148845. Sídlo společnosti je Agiou Pavlou 15, LEDRA HOUSE, Agios Andreas, 1105 Nicosia, Kypr. Celkový emitovaný základní kapitál činil k datu založení 1 480 000 000,- Kč a byl rozčleněn do 148 ks akcií s nominální hodnotou 10 000 000,- Kč na akcii. Majetek a závazky společnosti, představované penězi nebo jinými hodnotami jsou členěny shodně s účetními výkazy společnosti v těchto hlavních kategoriích: k 31.12.06

vertikální analýza

AKTIVA

770 394 226

100,00%

Stálá aktiva

407 759 845

52,93%


31.12.2005 746 318 367

strana 59


Investice v podnicích ve skupině


11 459 952

1,49%

Investice držené do splatnosti

396 299 893

51,44%

Oběžná aktiva Pohledávky z obchodního styku Krátkodobá finanční aktiva Daňové pohledávky

362 634 381 44 259 115 20 240 026 1 687 220

47,07% 5,74% 2,63% 0,22%

746 318 367 10 993 166 730 228 838

Peníze (bankovní účty a pokladna)

296 448 020

38,48%

5 096 363

k 31.12.06 PASIVA Kapitál a rezervy základní kapitál další rezervy akumulované ztráty Cizí zdroje Závazky z obchodního styku


31.12.2005

770 394 226

100,00%

746 318 367

768 979 141 1 290 000 000 21 665 022 -542 685 881 1 415 085 1 415 085

99,82% 167,45% 2,81% -70,44% 0,18% 0,18%

710 128 417 1 290 000 000 -4 827 228 -575 044 355 36 189 950 35 554 989

0,00%

634 961

Daňové závazky

Hospodářské výsledky byly následující: k 31.12.06


31.12.2005

HV

36 976 631

77,66%

-573 338 529

NÁKLADY

10 635 661

100,00%

564 806 280

472 435 6 365 992 3 797 234

4,44% 59,86% 35,70%

39 613 634 961 17 131 706

0,00%

547 000 000

47 612 292

100,00%

-8 532 249

59 485 250 3 000 000 2 872 462 -20 212 500

124,94%

-10 275 971

6,03% -42,45% 0,00%

1 743 722

2 467 080

5,18%

finanční náklady daň administrativní náklady tvorba finančních rezerv k aktivům VÝNOSY úroky: provizní poplatky ostatní výnosy prodej bondů auditorské úpravy podíl na výnosech ve skupině

Pro hodnotu čistého obchodního majetku společnosti SPV CO. LIMITED k datu 31.12.2006 dostaneme: ocenění majetku

770 394 tis. Kč

ocenění závazků

1 415 tis. Kč


768 979 tis. Kč

Čistý obchodní majetek společnosti SPV CO. LIMITED a.s. po přecenění aktiv a cizích zdrojů je 768 979 000,- Kč.

60

strana




B.4.3.9 Ocenění podílu ve společnosti MARKLAND Kotva a.s. Ve vlastnictví společnosti K-T-V finance, k.s.. je 3 % podíl na základním kapitálu společnosti MARKLAND Kotva a.s. Tato společnost vznikla jako nástupnická společnost v důsledku fúze splynutím společnosti SPV KN a.s., se sídlem Praha 1, Revoluční č.o.1, č.p. 655, PSČ: 110 00, IČ: 269 10 705 a společnosti CRQ Czech, a.s., se sídlem Praha 1, Revoluční 1/655, PSČ 110 00, IČ: 271 59 256 a v důsledku fúze splynutím na ni přešlo jmění společnosti SPV KN a.s., se sídlem Praha 1, Revoluční č.o.1, č.p. 655, PSČ: 110 00, IČ: 269 10 705 a společnosti CRQ Czech, a.s., se sídlem Praha 1, Revoluční 1/655, PSČ 110 00, IČ: 271 59 256. Společnost je zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, odd. B., vložka 10199: Datum zápisu: Obchodní firma: Sídlo: Identifikační číslo: Právní forma:

12.října 2005 MARKLAND Kotva a.s. Praha 1, Revoluční 1/655, PSČ 110 00 273 81 722 Akciová společnost

Předmět podnikání: § pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor bez poskytování jiných než základních služeb spojených s pronájmem § specializovaný maloobchod § technické činnosti v dopravě § reklamní činnost a marketing § správa a údržba nemovitostí Statutární orgán - představenstvo: člen představenstva: člen představenstva:

Aidan Scully,dat. nar. 12.11.1970 Dublin 6, Clonskeagh, Barcul, Vergemount Park Irsko Francis Gerard Walker,dat. nar. 20.04.1970 Dublin, Artane, Chanel Road 4 Irsko

Dozorčí rada: člen dozorčí rady: člen dozorčí rady: člen dozorčí rady:

Ing. Radek Váša Praha 9, Čakovice, Vyhlídkova 766, PSČ 196 00 Rudolf Vřešťál Praha 4, Nad Lesním divadlem 1353/8, PSČ 142 00 Ing. Jaroslav Petrů Praha 5, Pod Skalkou 2739/1

Akcie: 100 ks kmenové akcie na majitele v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 20 000,- Kč Základní kapitál:

2 000 000,- Kč (splaceno: 100 %)

Vlastní kapitál společnosti MARKLAND Kotva a.s. podle zahajovací rozvahy ke dni 1.1.2005 je 1 467 683 tis. Kč.


strana 61



20. prosince 2004 byla mezi společnostmi KOTVA NEMOVITOSTI, k.s. a CRQ Czech, a.s. uzavřena smlouva o call opci, která opravňuje společnost CRQ Czech, a.s. ke koupi tohoto 3 % podílu za částku 20 mil. Kč. Tuto hodnotu ponecháme i pro ocenění. B.4.3.10 Ocenění akcií Investičního fondu MERCIA, a.s. v likvidaci Ve vlastnictví společnosti K-T-V finance, k.s. je 5 000 ks akcií Investičního fondu MERCIA, a.s.v likvidaci, se sídlem Praha 2, Londýnská 53, IČ: 150 54 101, s nominální hodnotou 500,Kč. Společnost vstoupila 3.5.2001 do likvidace. Základní kapitál společnosti ve výši 446 137 tis. Kč je rozdělen na 932 274 ks akcií na majitele s nominální hodnotou 500,- Kč. Akcie nejsou kótovány na organizovaných trzích. K datu 31.12.2004 je účetní hodnota vlastního kapitálu společnosti rovna 15 882 tis. Kč (Zdroj: http://ipoint.financninoviny.cz/). Ve vlastnictví společnosti K-T-V finance, k.s. je 5 000 ks těchto akcií (0,536 % podíl na ZK). Podíl VK připadající na jednu akcii je 17,- Kč. hodnota podílu = 0,- Kč Tuto majetkovou účast oceňujeme nulovou hodnotou. B.4.3.11 Ocenění akcií Českého holdingu, a.s Základní kapitál společnosti ve výši 416 922 tis. Kč je rozdělen na 2 779 480 ks kmenových akcií na majitele v listinné podobě s nominální hodnotou 150,- Kč. Účetní hodnota vlastního kapitálu společnosti k 31.12.2005 je rovna 435 055 tis. Kč (Zdroj: http://ipoint.financninoviny.cz/). Akcie nejsou kótovány k obchodování na organizovaném trhu a jsou v listinné podobě. Dne 28.12.2006 proběhl poslední obchod na trhu RMS, bylo zobchodováno 1 082 ks akcií za cenu 60,- Kč za kus.

Ve vlastnictví společnosti K-T-V finance, k.s. je 636 ks těchto akcií (0,023 % podíl na ZK). Akcie oceníme posledním známým kurzem na veřejném trhu předcházejícím datu ocenění. hodnota podílu = 636 × 60,00 = 38 160,- Kč

62

strana




B.4.3.12 Ocenění akcií TREND - všeobecný investiční fond, a.s. Společnost je od 24.1.2000 v konkurzu. Základní kapitál společnosti ve výši 1 382 665 tis. Kč je rozdělen na 2 765 330 ks akcií s nominální hodnotou 500,- Kč. Akcie nejsou kótovány na organizovaných trzích. Ve vlastnictví společnosti K-T-V finance, k.s. je 150 ks těchto akcií (0,005 % podíl na ZK). hodnota podílu = 0,- Kč B.4.3.13 Ocenění podílu ve společnosti K-T-V Domeana s.r.o. (dříve AV Domeana, s.r.o.) Ve vlastnictví společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ a.s. je 100 % podíl na základním kapitálu společnosti K-T-V Domeana, s.r.o. Dne 30.6.2005 rozhodla společnost KOTVA NEMOVITOSTI, k.s. (nyní K-T-V finance, k.s.) jako jediný společník o zvýšení základního kapitálu společnosti o 20 360 tis. Kč na 21 660 tis. Kč, a to peněžitým vkladem s možností započtení peněžité pohledávky za společností AV Domeana, s.r.o. Rozhodnutím jediného společníka ze dne 24.11.2005 došlo ke změně obchodní firmy na K-T-V Domeana s.r.o. Společnost je zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, odd. B., vložka 43898: Datum zápisu: Obchodní firma: Sídlo: Identifikační číslo: Právní forma:

21.května 2003 K-T-V Domeana, s.r.o. Brno, Soběšická 151, PSČ 638 00 268 95 382 Společnost s ručením omezeným

Předmět podnikání: § správa vlastního majetku Statutární orgán: jednatel:

Mgr. Bedřich Moulík Příbram VII, Boženy Němcové 251, PSČ 261 01

Společníci: ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. Brno, Příkop 834/8, PSČ 602 00 Identifikační číslo: 269 28 949 Vklad: 21 660 000,- Kč Splaceno: 21 660 000,- Kč Obchodní podíl: 100 % Základní kapitál:

21 660 000,- Kč

Majetková struktura společnosti k 31.12.2006 je následující: 31.10.05

A B B.I. B.II. B.III.

31.12.05

31.12.06

Aktiva celkem

6 222

17 495

15 917

Pohledávky za upsaný vl. kapitál Dlouhodobý majetek dlouhodobý nehmotný majetek dlouhodobý hmotný majetek dlouhodobý finanční majetek

0 4 090 0 4 090 0

0 15 845 0 15 845 0

0 14 458 0 14 458 0


strana 63


B.III.1.



C C.I. C.II. C.III. C.IV. D


0 2 132 0 0 1 445 687

0 1 645 0 0 1 467 178

0 1 454 0 0 1 316 138

0

5

5

Ostatní aktiva

31.10.05



Ostatní pasiva

31.12.05

31.12.06

6 222 -4 231 21 660 0 0 -26 291 400 10 453 1 126 0 9 327 0 0

17 495 8 693 21 660 0 0 -12 407 -560 8 792 0 0 8 792 0 0

15 917 8 714 21 660 0 0 -12 967 21 7 203 0 0 7 203 0 0

0

10

0

Výsledky hospodaření: 31.10.05 I+II I+II.1.



31.12.06

1 720

2 080

2 132

1 720 0 0

2 080 0 0

2 132 0 0

218 1 502 0 0 0 0 47 1 455

298 1 782 0 1 179 0 0 47 556

583 1 549 0 1 386 0 0 38 125

0

0

0

0

0

0

1 055

1 117

104

-1 055 400 0 0 0

-1 117 -561 0 0 0

-104 21 0 0 0


II.2. II.3. A+B

31.12.05




J+K+L+N+ O+P+Q *-Q

Jiné finanční náklady Finanční výsledek hospodaření včetně daně z příjmu z běžné čin.

64

** XIII R+S * T


***


strana

0

0

0

400

-561

21




V případě společnosti K-T-V Domeana s.r.o. jsme neshledali důvody pro přecenění majetku. ocenění majetku

18 917 tis. Kč

ocenění závazků

7 203 tis. Kč


8 714 tis. Kč

100 % obchodní podíl na této společnosti koupila ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ a.s. v září 2007 za cenu 3 115 tis. Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o aktuální cenu, převezmeme ji i pro účely tohoto ocenění. B.4.3.14 NAFEA s.r.o. Společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. vlastní ve společnosti NAFEA s.r.o. obchodní podíl ve výši 50 %. B.4.3.14.1 Základní charakteristika Společnost je zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl C, vložka 54532. Datum zápisu: Obchodní firma: Sídlo: Identifikační číslo: Právní forma:

27.února 2007 NAFEA s.r.o. Brno, Trnitá, Křenová 299/26, PSČ 602 00 277 21 191 společnost s ručením omezeným

Předmět podnikání: §

pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor bez poskytování jiných než základních služeb spojených s pronájmem nemovitostí, bytů a nebytových prostor

Statutární orgán: jednatel: jednatel:

Mgr. Daniel Janda Brno, Lesná, Fillova 105/8, PSČ 638 00 Roman Pospíšil Brno, Líšeň, Puchýřova 2319/5, PSČ 628 00

Společníci: DEMI STAR, a.s. Brno, Husovice, Dukelská třída 247/69, PSČ 614 00 Identifikační číslo: 268 98 128 Vklad: 100 000,- Kč Splaceno: 100 % Obchodní podíl: 50 % na základním kapitálu společnosti. ČESKÁ INVESTIČNÍ a SPRÁVCOVSKÁ, a.s. Brno, Příkop 8, PSČ 602 00 Identifikační číslo: 269 28 949 Vklad: 100 000,- Kč Splaceno: 100 % Obchodní podíl: 50% na základním kapitálu společnosti


strana 65




200 000,- Kč

Vzhledem ke krátké době, která uplynula od založení společnosti NAFEA s.r.o., ponecháme její ocenění v účetní hodnotě, tj. podíl ve vlastnictví společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. oceníme na částku 100 tis. Kč. B.4.3.15 Reisten, s.r.o. Společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. vlastní ve společnosti Reisten, s.r.o. obchodní podíl ve výši 1/3. B.4.3.15.1 Základní charakteristika Společnost je zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Brně, oddíl C, vložka 31111. Datum zápisu: Obchodní firma: Sídlo: Identifikační číslo: Právní forma:

2. července 1998 Reisten, s.r.o. Valtice, Zámek 2, okres Břeclav, PSČ 692 42 255 33 924 společnost s ručením omezeným

Předmět podnikání: § § § § § §

Obchodní živnost - koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej Zprostředkovatelská činnost Vinohradnictví Výroba vín Reklamní a propagační činnost Činnost organizačních a ekonomických poradců

Statutární orgán: jednatel: Radomír Nepraš Valtice, Zámek 2, okres Břeclav, PSČ 692 42 jednatel: doc.ing. Jiří Kalášek, CSc. Brno, Osiková 9, okres Brno-město, PSČ 637 00 jednatel: Martin David Brno, Dubová 21, okres Brno-město, PSČ 637 00 Společníci: Radomír Nepraš Valtice, Zámek 2, okres Břeclav, PSČ 692 42 Vklad: 1 000 000,- Kč Splaceno: 100 % Obchodní podíl: 1/3 doc.ing. Jiří Kalášek, CSc Brno, Osiková 9, okres Brno-město, PSČ 637 00 Vklad: 1 000 000,- Kč Splaceno: 100 % Obchodní podíl: 1/3 ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ a.s.. Brno, Příkop 8, PSČ 602 00 66

strana




Identifikační číslo: 269 28 949 Vklad: 1 000 000,- Kč Splaceno: 100 % Obchodní podíl: 1/3 Základní kapitál: 3 000 000,- Kč B.4.3.15.2 Předmět podnikání, postavení na trhu, historie REISTEN je malé vinařství zabývající se převážně výrobou přívlastkových vín a speciálních výběrů. Obhospodařuje 28 hektarů vinic ve výjimečných polohách pod Pálavou, část hroznů pochází také ze Znojemské podoblasti od stálého smluvního dodavatele. Jednotlivé šarže produkuje vinařství Reisten v počtech typicky od dvou do pěti tisíc lahví v cenových relacích většinou od 150 do 250 korun (ze sklepa). Vína jsou k dispozici v nejprestižnějších gastronomických zařízeních zejména v Praze a v Brně. Vinařství se pravidelně zúčastňuje velkých soutěží a přehlídek a na kontě má z poslední doby zlaté medaile z Grand Prix Vinex, Vinofóra, Sommeliérské pečetě i ocenění z Valtických vinných trhů. B.4.3.15.3 Majetková struktura společnosti Majetek společnosti představovaný penězi nebo jinými hodnotami (aktiva společnosti) je členěn shodně s účetními výkazy společnosti v těchto hlavních kategoriích: 31.12.03



D

31.12.05

31.12.06

14 063 0 7 085 0 7 085 0

16 285 0 9 716 0 9 716 0

15 196 0 10 596 0 10 596 0

25 014 0 12 197 0 12 197 0


0 5 912 2 851 0 1 024 2 037

0 5 616 2 755 0 639 2 222

0 3 890 2 509 0 1 002 379

0 12 296 8 960 0 2 269 1 068

Ostatní aktiva

1 066

953

710

521



31.12.04

Ke zde uvedenému majetku se váží závazky (cizí zdroje), jejichž hodnota je rovněž ocenitelná penězi, a vlastní kapitál společnosti. Pasiva byla podle účetních výkazů strukturována takto: 31.12.03

A A.I. A.II. A.III. A.IV. A.V. B B.I. B.II. B.III.

Pasiva celkem Vlastní kapitál základní kapitál kapitálové fondy fondy tvořené ze zisku hosp. výsledek minulých let hosp. výsledek účet. období Cizí zdroje rezervy dlouhodobé závazky krátkodobé závazky


14 063 1 069 3 000 0 9 -1 559 -381 12 978 0 6 486 1 892

31.12.04 16 285 -1 387 3 000 0 9 -1 935 -2 461 17 603 0 15 152 1 158

31.12.05 15 196 -5 066 3 000 0 9 -4 396 -3 678 20 226 0 6 050 2 897

31.12.06 25 014 1 323 3 000 0 9 -3 386 1 700 23 691 0 13 176 3 446

strana 67


B.IV. B.IV.1. C

bankovní úvěry a výpomoci z toho: dlouhodobé bank. úvěry


4 600 4 600

1 293 1 293

11 278 0

7 069 0

16

69

36

0

Ostatní pasiva




31.12.05

31.12.06

2 232

2 710

4 981

9 148

2 232 0 0

2 710 0 0

5 227 -246 0

5 980 2 933 235

1 907 325 562 282 0 1 742 491 732

2 813 -103 1 126 547 0 558 166 -1 384

3 213 1 768 1 378 807 0 117 2 083 -2 383

4 025 5 123 1 339 827 0 152 195 2 915

0

0

0

0

48

17

2

0

1 151

1 093

1 298

1 216

-1 103 -371 0 10 -10

-1 076 -2 460 0 1 -1

-1 296 -3 678 0 0 0

-1 215 1 700 0 0 0


II.2. II.3. A+B

31.12.04




J+K+L+N+ O+P+Q *-Q

Jiné finanční náklady Finanční výsledek hospodaření včetně daně z příjmu z běžné čin.

** XIII R+S * T


***


0

0

0

0

-381

-2 461

-3 678

1 700

B.4.3.15.5 Analýza ocenění Společnost Reisten, s.r.o. dosáhla poprvé v roce 2006 kladného hospodářského výsledku. Hodnotu 1/3 podílu ve vlastnictví společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. oceníme z účetní hodnoty vlastního kapitálu na 441 tis. Kč. B.4.3.16 SOLODOOR a.s. K datu ocenění vlastnila společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. 1 kus akcie společnosti SOLODOOR a.s. v účetní hodnotě 119 815,65 Kč. Tuto majetkovou účast ponecháme vzhledem k její velikosti bez přecenění. Vlastní kapitál společnosti SOLODOOR a.s. připadající na tuto akcii je 602 tis. Kč.

68

strana




B.4.3.17 Ocenění akcií MOTOKOV, a.s ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. vlastní 500 ks akcií s nominální hodnotou 100,- Kč společnosti MOTOKOV, a.s., se sídlem Praha 8, Thámova 181/20, PSČ 186 00, IČ: 000 00 949. Výpis z obchodního rejstříku je uveden v příloze. Základní kapitál společnosti ve výši 62 000 tis. Kč je rozdělen na 620 000 ks akcií s nominální hodnotou 100,- Kč. Akcie nejsou kótovány na organizovaných trzích. K datu 31.12.2005 je účetní hodnota vlastního kapitálu společnosti rovna 502 757 tis. Kč, tj. 810,90 Kč na akcii (Zdroj: http://ipoint.financninoviny.cz/). Ve vlastnictví společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je 500 ks těchto akcií (0,08 % podíl na ZK). Rozhodnutím mimořádné valné hromady akcionářů dne 21.11.2006 byla společnost zrušena s likvidací ke dni 1.1.2007 a tímto dnem vstoupila do likvidace. Hodnotu těchto akcií z hlediska opatrnosti oceníme na 0,- Kč. B.4.3.18 Rekapitulace ocenění dlouhodobého finančního majetku Celková reálná hodnota dlouhodobého finančního majetku ve vlastnictví společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je po zaokrouhlení 67 685 tis. Kč a skládá se z následujících položek: podíl SOLO SIRKÁRNA a.s. SOLO ENERGETIKA a.s. Czech Project Management, a.s. KOTVA GARÁŽE s.r.o. v likvidaci K-T-V s.r.o. K-T-V Domeana s.r.o. NAFEA s.r.o. Reisten s.r.o. SOLODOOR a.s. MOTOKOV, a.s.

ZK (Kč)

100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 50,000% 33,330% 0,662% 0,08%

70 000 000,00 2 017 000,00 2 000 000,00 100 000,00 2 900 000,00 21 660 000,00 200 000,00 3 000 000,00 75 500 000,00 62 000 000,00

CELKEM

B.4.4

přecenění (Kč) 60 799 988,00 1 109 084,00 2 000 000,00 0,00 0,00 3 115 000,00 100 000,00 440 899,33 119 844,65 0,00 67 684 815,98

STANOVENÍ VÝSLEDNÉ HODNOTY AKCIÍ

Celková hodnota aktiv společnosti, získaná majetkovou metodou přecenění na tržní hodnotu je následující (v tis. Kč): Označ.

A. B. B.I. 7. B.II. 1. 2. 3. 7. 8.

AKTIVA AKTIVA CELKEM Pohledávky za upsaný vlastní kapitál Dlouhodobý majetek Dlouhodobý nehmotný majetek Nedokončený dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek Pozemky Stavby Samostatné movité věci a soubory movitých věcí Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek


Č.ř.


01 02 03 04 11 13 14 15 16 20 21

1 547 566 0 191 629 37 37 122 582 28 975 81 316 9 031 2 772 488

přecenění 31.10.2007 1 290 444 0 190 304 37 37 122 582 28 975 81 316 9 031 2 772 488

strana 69


B.III.

Dlouhodobý finanční majetek 1. Podíly v ovládaných a řízených osobách 2. Podíly v úč. jedn. pod podstatným vlivem 3. Ostatní dlouhodobé cenné papíry a vklady Oběžná aktiva Zásoby Dlouhodobé pohledávky 6. Jiné pohledávky Krátkodobé pohledávky 1. Pohledávky z obchodních vztahů 4. Pohledávky za společníky, čl. družstva a úč. sdružení 6. Stát - daňové pohledávky 7. Krátkodobé poskytnuté zálohy 8. Dohadné účty aktivní 9. Jiné pohledávky Krátkodobý finanční majetek 1. Peníze 2. Účty v bankách Časové rozlišení (Ost. aktiva - přech. účty aktiv) Časové rozlišení 1. Náklady příštích období 3. Příjmy příštích období

C. C.I. C.II. C.III.

C.IV.

D. D.I.


23 24 25 26 31 32 39 45 47 48 51 53 54 55 56 57 58 59 62 63 64 66

69 010 68 778 100 132 1 354 241 0 22 160 22 160 1 324 399 6 201 1 001 512 38 1 838 63 314 747 7 682 1 429 6 252 1 696 1 696 2 001 -306

67 685 67 024 541 120 1 098 445 0 22 160 22 160 1 068 603 6 201 745 716 38 1 838 63 314 747 7 682 1 429 6 252 1 696 1 696 2 001 -306

Celková hodnota závazků společnosti, získaná majetkovou metodou přecenění na tržní hodnotu je následující (v tis. Kč): Označ. B. B.I. 1. 4. B.II. 9. 10. B.III. 1. 5. 6. 7. 8. 10. 11. B.IV. C.I. 2.

PASIVA Cizí zdroje Rezervy Rezervy podle zvláštních předpisů Ostatní rezervy Dlouhodobé závazky Jiné závazky Odložený daňový závazek Krátkodobé závazky Závazky z obchodních vztahů Závazky k zaměstnancům Závazky ze soc. zabezpečení a zdrav. pojištění Stát - daňové závazky a dotace Krátkodobé přijaté zálohy Dohadné účty pasivní Jiné závazky Bankovní úvěry a výpomoci Časové rozlišení Výnosy příštích období

Č.ř. 85 86 87 90 91 100 101 102 103 107 108 109 110 112 113 114 119 121

31.10.2007 269 552 145 019 25 160 119 859 109 917 179 109 738 14 616 13 571 405 241 46 1 114 16 -776 0 537 537

31.10.2007 249 927 125 394 5 535 119 859 109 917 179 109 738 14 616 13 571 405 241 46 1 114 16 -776 0 537 537

Celková hodnota závazků (cizích zdrojů včetně časového rozlišení) je po přecenění 250 464 tis. Kč. Pro hodnotu čistého obchodního majetku společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. po přecenění dostaneme: ocenění majetku

1 290 444 tis. Kč

ocenění závazků

250 464 tis. Kč


70

strana

1 039 980 tis. Kč




Čistý obchodní majetek společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je po přecenění 1 039 980 tis. Kč. Hodnotu připadající na jednu akcii s nominální hodnotou 920,- Kč vypočteme jako podíl hodnoty čistého obchodního majetku a počtu emitovaných akcií (přepočtených na stejnou nominální hodnotu) sníženého o počet držených vlastních akcií, tedy hodnota 1 ks akcie =

1 039 980 000 Kč = 764,61 Kč (1 363 607 − 3 457)

Hodnota aktiv společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je po přecenění 1 039 980 tis. Kč. Vzhledem k tomu, že zjišťujeme hodnotu majetku společnosti ve formě likvidační hodnoty, snížíme hodnotu majetku o předpokládané náklady na likvidaci. Právo akcionáře na podíl na likvidačním zůstatku patří mezi majetková práva, se kterými jsou spojena hmotná plnění. Toto oprávnění je upraveno v § 75 a § 220 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník. K přiznání tohoto práva akcionářům, je nutné splnit dvě zákonem vymezené podmínky, a sice že došlo ke zrušení akciové společnosti s likvidací a likvidace skončila přebytkem – likvidačním zůstatkem. Toto právo akcionáře nemohou ani stanovy společnosti ani valná hromada vyloučit. Likvidační zůstatek se dělí mezi akcionáře v poměru odpovídajícím jmenovité hodnotě jejich akcií (na prioritní akcie může připadnout více). Obchodní zákoník nedovoluje poskytnout akcionářům ani plnění ani zálohu na likvidačním zůstatku dříve, než jsou uspokojeny nároky všech věřitelů, kteří přihlásili včas své pohledávky. Rozdělit likvidační zůstatek v případě, že je pohledávka nesplatná, je možno pouze za podmínky poskytnutí odpovídající jistoty věřiteli. Likvidace je souhrnem právních, ekonomických a organizačních činností, které se uskutečňují v období od rozhodnutí vlastníka (oprávněného orgánu) o zrušení společnosti (podniku) až po předložení návrhu na jeho výmaz z obchodního rejstříku. Jejich obsahem je vypořádání všech majetkoprávních vztahů vůči věřitelům i dlužníkům - odběratelům, dodavatelům, zaměstnancům, peněžním ústavům a ke státním orgánům. Vlastním průběhem likvidace dochází ke zpeněžení hmotných i nehmotných složek majetku tak, aby mohly být uspokojeny závazky vůči věřitelům a dalším subjektům a vedle toho i k vymáhání pohledávek za dlužníky likvidovaného subjektu. V neposlední řadě by se měl likvidátor snažit o dosažení likvidačního zůstatku, který posléze bude rozdělen společníkům (akcionářům). Dosáhnout likvidačního zůstatku u společností bývá dle praktických zkušeností likvidátorů mnohdy velice obtížné a často i nemožné. V případě ocenění likvidační hodnotou se jedná o ocenění příjmů z prodeje jednotlivých majetkových položek na trhu a na schopnosti trhu vstřebat majetek společnosti v určitém časovém intervalu. Likvidace majetku společnosti může probíhat s různou rychlostí a různou intenzitou. Z praktického hlediska je výpočet likvidační hodnoty velice obtížný, protože je třeba odhadnout zejména již zmíněnou schopnost trhu vstřebat majetek společnosti a odhadnout ceny, za jaké je toho schopen. Také odhadnout předpokládanou dobu likvidace je velmi obtížné, minimální doba trvání likvidace se podle dosavadních zkušeností likvidátorů u malých společností se pohybuje v rozmezí 6 - 18 měsíců ode dne právních účinků vstupu společnosti do likvidace. Ve většině případů je ovšem delší a závisí zejména na: • • •

finanční situaci při vstupu do likvidace, velikosti majetku likvidované společnosti a její organizačně územní členitosti, rozsahu pohledávek a závazků společnosti, právních sporů a s tím spojené složitosti vypořádání majetkových vztahů,


strana 71


• • • • •


struktuře jednotlivých složek majetku, předpokladů a reálných možnostech zpeněžení majetku společnosti, stavu dokumentace o vlastnictví zejména nemovitého majetku, personálním zajištění likvidačních činností, výši a rozsahu zástav majetku a věcných břemen apod.

Likvidační hodnota sestává z těchto hlavních veličin: •

příjmy z prodeje majetku přepočítané na jejich současnou hodnotu, protože prodej probíhá po určitou dobu;

•

výdaje na vyrovnání dluhů a na úhradu nákladů na likvidaci;

•

protože společnost pokračuje po dobu likvidace v činnosti a probíhá postupný útlum, je třeba zohlednit běžné příjmy a výdaje (včetně případných nutných investičních výdajů)

Významnou položkou při likvidaci společnosti jsou náklady na likvidaci, kam patří zejména závazky plynoucí ze sociálních nároků zaměstnanců (odstupné při propuštění), náklady spojené s vlastním odprodejem majetku (daně z převodu nemovitostí, provize zprostředkovatelů, odměny dražebníků, odměna likvidátora apod.). V případě složité struktury majetku společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je velmi obtížné odhadnout náklady na likvidaci. Hodnotu aktiv proto snížíme o 20 % s tím, že toto snížení by mělo náklady na likvidaci pokrýt. Pro ocenění tedy budeme uvažovat hodnotu majetku ve výši 1 032 356 tis. Kč. Celková hodnota závazků (cizích zdrojů včetně časového rozlišení) je po přecenění 250 464 tis. Kč. Pro hodnotu čistého obchodního majetku společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. přecenění a zohlednění nákladů likvidace dostaneme: ocenění majetku

1 032 356 tis. Kč

ocenění závazků

250 464 tis. Kč


781 891 tis. Kč

Čistý obchodní majetek společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. je po přecenění na likvidační hodnotu 781 891 tis. Kč. Hodnotu připadající na jednu akcii s nominální hodnotou 920,- Kč vypočteme jako podíl hodnoty čistého obchodního majetku a počtu emitovaných akcií (přepočtených na stejnou nominální hodnotu) sníženého o počet vlastních držených akcií, tedy hodnota 1 ks akcie =

781 891 000 Kč = 574,86 Kč (1 363 607 − 3 457)

Hodnota 1 ks akcie s nominální hodnotou 920,- Kč stanovená metodou přecenění aktiv a cizích zdrojů na likvidační hodnotu je 574,86 Kč. HODNOTA 1 ks akcie

72

strana

574,86 Kč




C.

Z Á V Ě R E Č N Á Z P R Á VA

Tento posudek je zpracován na základě objednávky společnosti CYRRUS a.s. Znaleckým úkolem bylo stanovit tržní hodnotu balíku 24 883 kusů akcií s nominální hodnotou 920,- Kč (tj. 1,82 % podíl na zapsaném základním kapitálu) společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s., a to pro účely jejich veřejné nedobrovolné dražby konané v souladu s § 33 zák. č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálových trzích. Datem ocenění je 31. říjen 2007. Podepsané znalkyni není známo, že by od data ocenění do data zpracování tohoto znaleckého posudku došlo k takovým změnám v ekonomické situaci společnosti, které by měly vliv na zde provedené ocenění. Jako stěžejní byla použita majetková metoda přecenění aktiv a cizích zdrojů ve formě likvidační hodnoty. Z důvodu úplnosti znaleckého posudku je stanovena i účetní hodnota vlastního kapitálu připadajícího na akcii. Rekapitulace výsledků jednotlivých metod ocenění pro 1 ks akcie s nominální hodnotou 920,- Kč: Metoda Metoda přecenění aktiv a cizích zdrojů Účetní hodnota vlastního kapitálu

Hodnota 1 ks akcie 574,86 Kč 939,22 Kč

Po zvážení všech předpokladů právní, ekonomické, provozní a všeobecné povahy, které jsou mi k datu zpracování tohoto posudku známy, z pohledu objektivity, opatrnosti a pro zadaný účel ocenění činím tento závěr: Tržní hodnota 1 kusu akcie s nominální hodnotou 920, - Kč společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. z oceňovaného balíku 24 883 ks (1,82 % podíl na základním kapitálu) je po zaokrouhlení

575,- Kč (pět set sedmdesát pět korun českých) Tržní hodnota balíku 24 883 kusů akcií společnosti ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. (1,82 % podíl na základním kapitálu) s nominální hodnotou 920, - Kč je po zaokrouhlení

14 307 725,- Kč (čtrnáct milionů tři sta sedm tisíc sedm set dvacet pět korun českých) V Brně dne 9. ledna 2008

Ing. Ivana Prchalová Heřboltová, CSc.


strana 73



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne 7.6. 1999 č.j. Spr. 1583/98 a ze dne 9.7.2001 č.j. Spr. 1808/2000 pro základní obor ekonomika – ceny a odhady se specializací cenné papíry a oceňování podniků. Znalecký úkon je zapsán pod poř. číslem 377 – 04 / 08 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 9. ledna 2008

Ing. Ivana Prchalová Heřboltová, CSc.

74

strana




LITERATURA Základní literatura: [L1] MAŘÍK, M. a kol.: Metody oceňování podniku. Proces ocenění, základní metody a postupy. 1. vydání, Ekopress, Praha 2003 [L2] KISLINGEROVÁ, E.: Oceňování podniku. 2. vydání, C.H. Beck, Praha 2001 [L3] KISLINGEROVÁ, E. a kol.: Manažerské finance. 1. vydání, C.H. Beck, Praha 2004 [L4] MLČOCH, J.: Oceňování podniku. Linde, Praha 1998 [L5] KISLINGEROVÁ, E. - NEUMAIEROVÁ, I.: Vybrané příklady firemní výkonnosti podniku. VŠE v Praze, Praha 1999 [L6] KOVANICOVÁ, D. – KOVANIC, P.: Poklady skryté v účetnictví. Díl II. Finanční analýza účetních výkazů. 4. vydání, Polygon, Praha 1999 [L7] COPELAND, T. – KOLLER, T. – MURRIN, J.: Stanovení hodnoty firem. VICTORIA PUBLISHING, Praha 1995 [L8] Oceňování majetku (dotazy a odpovědi). Cenový věstník Ministerstva financí ČR, ročník XXVI, částka 3, 24. února 1998, Praha [L9] MAŘÍKOVÁ, P. – MAŘÍK, M.: Moderní metody hodnocení výkonnosti a oceňování podniku. Ekopress, Praha 2001 [L10] MAŘÍKOVÁ, P. – MAŘÍK, M.: Diskontní míra v oceňování. 1. vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2001 [L11] Znalecké posudky pro účely povinných nabídek převzetí a veřejných smluv o koupi účastnických cenných papírů. Metodika Komise pro cenné papíry, Praha 2004 [L12] ŠANTRŮČEK, J.: Pohledávky, jejich cese a hodnota. II. aktualizované vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2005 Použité zdroje dat a údajů: [D1] Databáze Ministerstva spravedlnosti ČR (obchodní rejstřík). INTERNET, www.justice.cz [D2] Databáze Střediska cenných papírů Praha. INTERNET, www.scp.cz [D3] Databáze RM-Systému. INTERNET, www.rmsystem.cz [D4] Damodaran, A. Data publikovaná na INTERNET, www.damodaran.com [D5] Predikce vývoje základních makroekonomických indikátorů České republiky Ministerstvo financí ČR [D6] Panorama českého průmyslu 2003. Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR,Praha 2003 [D7] Analýzy vývoje ekonomiky ČR a odvětví v působnosti MPO. Ministerstvo průmyslu a obchodu ČR, INTERNET, www.mpo.cz [D8] Data publikovaná www.crarating.cz

ratingovou

agenturou

CRA

RATING

AGENCY.

INTERNET,

[D9] Informace publikované společností Patria Finance. INTERNET, www.patria..cz [D10] Marketingová studie Potraviny 2003 – Alkoholické nápoje. Česká obchodní kancelář, s.r.o. [D11] Informační agentura ČEKIA. INTERNET, www.ipoint.cz


strana 75



SEZNAM PŘÍLOH počet stran

§ Výpis z obchodního rejstříku společnosti § Analýza rozvahy § Analýza výkazu zisků a ztrát

CELKOVÝ POČET stran příloh

76

strana

2 str. 4 str. 2 str.

8 str.


PŘÍLOHY

Výpis z obchodního rejstříku, vedeného Krajským soudem v Brně oddíl B, vložka 4455 !!!UPOZORNĚNÍ!!! Tento výpis má pouze informativní charakter. Data pro jeho vytvoření byla získána z počítačové sítě INTERNET. V případě, že se domníváte, že obsahuje chyby, obraťte se prosím na rejstříkový soud. Datum zápisu:

12.května 2004

Obchodní firma:


Sídlo:

Brno, Příkop 8, PSČ 602 00

Identifikační číslo:

269 28 949

Právní forma:

Akciová společnost

Předmět podnikání: - Lesnictví, těžba dřeva a poskytování služeb v myslivosti - Výroba pilařská a impregnace dřeva - Výroba dřevěných výrobků - Přípravné práce pro stavby - Zprostředkování obchodu - Velkoobchod - Maloobchod se smíšeným zbožím - Specializovaný maloobchod - Maloobchod s tabákovými výrobky - Ubytovací služby - Realitní činnost - Správa a údržba nemovitostí - Pronájem a půjčování věcí movitých - Poskytování software a poradenství v oblasti hardware a software - Činnost podnikatelských, finančních, organizačních a ekonomických poradců - Reklamní činnost a marketing - Zprostředkování služeb - Pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor spočívající v poskytování jiných, než základních služeb zajišťujících jejich řádný provoz - Koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej - vyjma zboží uvedeno v příl. zák. č. 455/91 Sb., o živnost. podnikání a zboží tímto zákonem vyloučeného - Provozování parkovišť, garáží a odstavných ploch Statutární orgán - představenstvo: Martin Dozrál, r.č. 781009/3841 předseda představenstva: Brno, Jasná 19, PSČ 621 00 den vzniku funkce: 14.prosince 2006 den vzniku členství v představenstvu: 12.prosince 2006 člen představenstva:

Roman Pospíšil, r.č. 760514/3810

Brno, Puchýřova 5, PSČ 628 00 den vzniku členství v představenstvu: 19.října 2005 člen představenstva:

Martin David, r.č. 680521/1633 Brno, Komín, Absolonova 631/4, PSČ 624 00 den vzniku členství v představenstvu: 4.dubna 2007

Způsob jednání: Jménem společnosti jednají a podepisují společně předseda představenstva a další člen představenstva. Podepisování za společnost se děje tak, že k vytištěné či napsané firmě společnosti společně připojí své podpisy předseda představenstva a další člen představenstva. Dozorčí rada: předseda dozorčí rady:

Martin Benda, r.č. 710908/3795 Borač 46, PSČ 592 61 den vzniku funkce: 4.dubna 2007 den vzniku členství v dozorčí radě: 11.prosince 2006

člen dozorčí rady:

Marek Kolíbal, r.č. 701218/3816 Brno, Veveří 489/61, PSČ 602 00 den vzniku členství v dozorčí radě: 11.prosince 2006

člen dozorčí rady:

JUDr. Daniel Honzík, r.č. 610625/1052 Praha 4, Nad Lomem 17, PSČ 147 00 den vzniku členství v dozorčí radě: 4.dubna 2007

Akcie: 1 125 129 ks kmenové akcie na majitele v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 920,- Kč 1 125 129 ks kmenové akcie na majitele v listinné podobě ve jmenovité hodnotě 195,- Kč Základní kapitál:

1 254 518 835,- Kč Splaceno: 100 %

Ostatní skutečnosti: - Společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. vznikla dne 12.05.2004 jako komanditní společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, kom. spol. na základě dohody společníků komanditní společnosti o změně právní formy ze dne 10.10.2005 došlo ke změně právní formy společnosti na akciovou společnost. - V důsledku fúze společnosti K-T-V invest a.s., jako společnosti zanikající, sloučením se společností ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s., jako společností nástupnickou, přešlo na společnost ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s., jmění zanikající společnosti K-T-V invest a.s., IČ: 60193808, se sídlem Praha 1, Náměstí republiky 8, a to s účinností ke dni 02.08.2006. Tento výpis je neprodejný a byl pořízen na Internetu (http://www.justice.cz). Dne: 08.01.08 12:48:05 Údaje platné ke dni 07.01.2008, 6:00

ROZVAHA v plném rozsahu ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. k.s. Označ. A. B. B.I. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. B.II. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. B.III. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. C. C.I. 1. 2. 3. 4. 5. 6. C.II. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. C.III. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. C.IV. 1. 2.

AKTIVA AKTIVA CELKEM Pohledávky za upsaný vlastní kapitál Dlouhodobý majetek (Stálá aktiva) Dlouhodobý nehmotný majetek Zřizovací výdaje Nehmotné výsledky výzkumu a vývoje Software Ocenitelná práva Goodwill Jiný dlouhodobý nehmotný majetek Nedokončený dlouhodobý nehmotný majetek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek Pozemky Stavby (Budovy, haly a stavby) Samostatné movité věci a soubory movitých věcí Pěstitelské celky trvalých porostů Základní stádo a tažná zvířata Jiný dlouhodobý hmotný majetek Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek Oceňovací rozdíl k nabytému majetku Dlouhodobý finanční majetek Podíly v ovládaných a řízených osobách Podíly v úč. jedn. pod podstatným vlivem Ostatní dlouhodobé cenné papíry a vklady Půjčky a úvěry ovl. a říz. osobám a pod podst. vlivem Jiný dlouhodobý finanční majetek Pořizovaný dlouhodobý finanční majetek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva Zásoby Materiál Nedokončená výroba a polotovary Výrobky Zvířata Zboží Poskytnuté zálohy na zásoby Dlouhodobé pohledávky Pohledávky z obchodních vztahů Pohledávky za ovládanými a řízenými osobami Pohledávky za úč. jednotkami pod podstatným vlivem Pohledávky za společníky, čl. družstva a úč. sdružení Dohadné účty aktivní Jiné pohledávky Odložená daňová pohledávka Krátkodobé pohledávky Pohledávky z obchodních vztahů Pohledávky za ovládanými a řízenými osobami Pohledávky za úč. jednotkami pod podstatným vlivem Pohledávky za společníky, čl. družstva a úč. sdružení Sociální zabezpečení a zdravotní pojištění Stát - daňové pohledávky Odložená daňová pohledávka Krátkodobé poskytnuté zálohy Dohadné účty aktivní Jiné pohledávky Krátkodobý finanční majetek Peníze Účty v bankách

Č.ř. 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59

k.s.

12.5.2004 467 391 0 467 391 0

a.s.

31.12.2004 31.10.2005 555 854 0 526 994 0

552 737 4 180 464 703 0

po fúzi a.s.

a.s.

a.s.

1.11.2005

31.12.2006

31.10.2007

1 382 135 0 1 275 110 0

1 394 692 219 400 664 553 0

1 547 566 0 191 629 37

37 186 457 60 239 126 023 195

280 934 280 760 174

175 238 55 469 119 198 571

351 756 351 756

167 173 58 607 107 181 877

167 180 58 607 107 181 884

508

508

105 341 27 061 75 645 1 147

122 582 28 975 81 316 9 031

1 488

2 772 488

297 530 296 410 1 000 120

1 107 930 1 106 798 1 000 132

559 212 559 080 132

69 010 68 778 100 132

0 0

27 577 0

83 321 0

105 035 0

508 918 0

1 354 241 0

0

0

26 272

30 452

65 182

22 160

26 272

30 452

65 182

22 160

56 865 28 422

74 010 28 503

404 236 107 405 274 834

1 324 399 6 201

21 310

34 580

0

23 943 1 460 15 911

218 210

0

6 144 3 634 78 3 556

4 146 4 2 983 184 80 104

1 001 512

176

922

38

4 268 4 6 479 573 100 473

10 842 82 10 151 39 500 182 39 318

1 838 63 314 747 7 682 1 429 6 252

ROZVAHA v plném roysahu ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. k.s. Označ. A. A.I. 1. 2. 3. A.II. 1. 2. 3. 4. A.III. 1. 2. A.IV. 1. 2. A.V. B. B.I. 1. 2. 3. 4. B.II. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. B.III. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. B.IV. 1. 2. 3. C. C.I. 1. 2. C.II.

PASIVA PASIVA CELKEM Vlastní kapitál Základní kapitál Základní kapitál Vlastní akcie a vlastní obchodní podíly Změny základního kapitálu Kapitálové fondy Emisní ážio Ostatní kapitálové fondy Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků Oceňovací rozdíly z přecenění při přeměnách Rezervní f., nedělitelný f. a ost. f. ze zisku Zákonný rezervní fond / Nedělitelný fond Nedělitelný fond Statutární a ostatní fondy Výsledek hospodaření minulých let Nerozdělený zisk minulých let Neuhrazená ztráta minulých let Výsledek hospodaření běž. účet. období (+/-) Cizí zdroje Rezervy Rezervy podle zvláštních předpisů Rezerva na důchody a podobné závazky Rezerva na daň z příjmů (na kursové ztráty) Ostatní rezervy Dlouhodobé závazky Závazky z obchodních vztahů Závazky k ovládaným a řízeným osobám Závazky k úč. jedn. pod podstatným vlivem Závazky ke společníkům, čl. družstva a úč. sdružení Dlouhodobé přijaté zálohy Vydané dluhopisy Dlouhodobé směnky k úhradě Dohadné účty pasivní Jiné závazky Odložený daňový závazek Krátkodobé závazky Závazky z obchodních vztahů Závazky k ovládaným a řízeným osobám Závazky k úč. jedn. pod podstatným vlivem Závazky ke společníkům, čl. družstva a úč. sdružení Závazky k zaměstnancům Závazky ze soc. zabezpečení a zdrav. pojištění Stát - daňové závazky a dotace Krátkodobé přijaté zálohy Vydané dluhopisy Dohadné účty pasivní Jiné závazky Bankovní úvěry a výpomoci Bankovní úvěry dlouhodobé Bankovní úvěry krátkodobé Finanční výpomoci krátkodobé Časové rozlišení (Ost. pasiva - přech. účty pasiv) Časové rozlišení Výdaje příštích období Výnosy příštích období Kursové rozdíly pasivní Dohadné účty pasivní Kontrolní číslo

Č.ř. 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121

999

k.s.

12.5.2004

po fúzi a.s.

a.s.

31.12.2004 31.10.2005

a.s.

1.11.2005

467 391 467 391 467 391 467 391

555 854 538 213 538 213 467 391

552 737 500 878 540 000 540 000

1 382 135 1 140 698 1 035 119 1 035 119

0

70 822 0

-16 423

80 655

-16 423

34 -16 923 97 544 24 924 24 924

a.s.

31.12.2006 31.10.2007 1 394 692 1 065 289 1 254 519 1 035 119

1 547 566 1 277 476 1 251 333 1 254 519 -3 186

219 400 -417 712 968 34 -516 258 97 544 24 924 24 924

-204 483 968 34 -303 029 97 544 24 924 24 924

0

0

0

0

0

-21 968

0

65 853 65 853

203 558 203 558

0 0 0

0 17 483 10 125

-21 968 -731 51 433 10 016 9 990

0 241 010 130 678 9 990

137 705 328 546 151 249 25 160

2 144 269 552 145 019 25 160

0

10 125 179

26 38 321

120 688 105 142

126 089 110 632

119 859 109 917

715

179 0

0

0 0

0 1 869 565

6 535 4 691

179 38 142 1 793 1 224

179 104 963 3 887 1 335

179 109 738 34 495 34 071

179 109 738 14 616 13 571

175 114 551 67

116 69 -244 388

100 332 182 183 788

154 87 21 5

405 241 46 1 114

1 936 644

36 204 1 303

756 211 1 303

157 32 170

16 -776 0

644 158 158 104 54

1 303 426 426 75 351

1 303 427 427 76 351

32 170 857 857 311 546

537

0 2 223 416

0 2 211 679

0 5 528 540

5 441 063

6 188 119

537 537

STRUKTURA ROZVAHY (podíl na celkových aktivech)

ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. Označ. A. B. B.I. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. B.II. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. B.III. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. C. C.I. 1. 2. 3. 4. 5. 6. C.II. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. C.III. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. C.IV. 1. 2. 3. 4. D. D.I. 1. 2. 3. D.II.

AKTIVA AKTIVA CELKEM Pohledávky za upsaný vlastní kapitál Dlouhodobý majetek (Stálá aktiva) Dlouhodobý nehmotný majetek Zřizovací výdaje Nehmotné výsledky výzkumu a vývoje Software Ocenitelná práva Goodwill Jiný dlouhodobý nehmotný majetek Nedokončený dlouhodobý nehmotný majetek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý nehmotný majetek Dlouhodobý hmotný majetek Pozemky Stavby (Budovy, haly a stavby) Samostatné movité věci a soubory movitých věcí Pěstitelské celky trvalých porostů Základní stádo a tažná zvířata Jiný dlouhodobý hmotný majetek Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný majetek Oceňovací rozdíl k nabytému majetku Dlouhodobý finanční majetek Podíly v ovládaných a řízených osobách Podíly v úč. jedn. pod podstatným vlivem Ostatní dlouhodobé cenné papíry a vklady Půjčky a úvěry ovl. a říz. osobám a pod podst. vlivem Jiný dlouhodobý finanční majetek Pořizovaný dlouhodobý finanční majetek Poskytnuté zálohy na dlouhodobý finanční majetek Oběžná aktiva Zásoby Materiál Nedokončená výroba a polotovary Výrobky Zvířata Zboží Poskytnuté zálohy na zásoby Dlouhodobé pohledávky Pohledávky z obchodních vztahů Pohledávky za ovládanými a řízenými osobami Pohledávky za úč. jednotkami pod podstatným vlivem Pohledávky za společníky, čl. družstva a úč. sdružení Dohadné účty aktivní Jiné pohledávky Odložená daňová pohledávka Krátkodobé pohledávky Pohledávky z obchodních vztahů Pohledávky za ovládanými a řízenými osobami Pohledávky za úč. jednotkami pod podstatným vlivem Pohledávky za společníky, čl. družstva a úč. sdružení Sociální zabezpečení a zdravotní pojištění Stát - daňové pohledávky Odložená daňová pohledávka Ostatní poskytnuté zálohy Dohadné účty aktivní Jiné pohledávky Krátkodobý finanční majetek Peníze Účty v bankách Krátkodobé cenné papíry a podíly Pořizovaný krátkodobý finanční majetek Časové rozlišení (Ost. aktiva - přech. účty aktiv) Časové rozlišení Náklady příštích období Komplexní náklady příštích období Příjmy příštích období Kursové rozdíly aktivní Dohadné účty aktivní

Č.ř. 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66

12.5.2004 31.12.2004 31.10.2005 1.11.2005 31.12.2006 31.10.2007 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 0,76% 15,73% 100,00% 94,81% 84,07% 92,26% 47,65% 12,38% 0,00%

0,00% 39,89% 12,89% 26,96% 0,04%

60,11% 60,07% 0,04%

31,53% 9,98% 21,44% 0,10%

63,28% 63,28%

4,96%

4,31% 0,26% 2,86%

30,24% 10,60% 19,39% 0,16%

12,10% 4,24% 7,75% 0,06%

0,09%

0,04%

7,55% 1,94% 5,42% 0,08%

7,92% 1,87% 5,25% 0,58%

0,11%

0,18% 0,03%

53,83% 53,63% 0,18% 0,02%

80,16% 80,08% 0,07% 0,01%

40,10% 40,09% 0,01%

4,46% 4,44% 0,01% 0,01%

15,07%

7,60%

36,49%

87,51%

4,75%

2,20%

4,67%

1,43%

4,75%

2,20%

4,67%

1,43%

10,29% 5,14%

5,35% 2,06%

28,98% 7,70% 19,71%

85,58% 0,40%

3,86%

2,50%

0,04%

64,72%

0,01%

0,07%

0,00%

1,11% 0,65% 0,01% 0,64%

0,75% 0,00% 0,54% 0,03% 0,01% 0,02%

0,31% 0,00% 0,47% 0,04% 0,01% 0,03%

0,78% 0,01% 0,73% 2,83% 0,01% 2,82%

0,12% 0,00% 20,34% 0,50% 0,09% 0,40%

0,23% 0,23% 0,21%

0,10% 0,10% 0,10%

0,14% 0,14% 0,14%

0,13% 0,13% 0,12%

0,11% 0,11% 0,13%

0,02%

0,00%

0,00%

0,01%

-0,02%

0,04%

STRUKTURA ROZVAHY (podíl na celkových pasivech) ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. Označ. A. A.I. 1. 2. 3. A.II. 1. 2. 3. 4. A.III. 1. 2. A.IV. 1. 2. A.V. B. B.I. 1. 2. 3. 4. B.II. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. B.III. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. B.IV. 1. 2. 3. C. C.I. 1. 2. C.II.

PASIVA PASIVA CELKEM Vlastní kapitál Základní kapitál Základní kapitál Vlastní akcie a vlastní obchodní podíly Změny základního kapitálu Kapitálové fondy Emisní ážio Ostatní kapitálové fondy Oceňovací rozdíly z přecenění majetku a závazků Oceňovací rozdíly z přecenění při přeměnách Rezervní f., nedělitelný f. a ost. f. ze zisku Zákonný rezervní fond / Nedělitelný fond Nedělitelný fond Statutární a ostatní fondy Výsledek hospodaření minulých let Nerozdělený zisk minulých let Neuhrazená ztráta minulých let Výsledek hospodaření běž. účet. období (+/-) Cizí zdroje Rezervy Rezervy podle zvláštních předpisů Rezerva na důchody a podobné závazky Rezerva na daň z příjmů (na kursové ztráty) Ostatní rezervy Dlouhodobé závazky Závazky z obchodních vztahů Závazky k ovládaným a řízeným osobám Závazky k úč. jedn. pod podstatným vlivem Závazky ke společníkům, čl. družstva a úč. sdružení Dlouhodobé přijaté zálohy Vydané dluhopisy Dlouhodobé směnky k úhradě Dohadné účty pasivní Jiné závazky Odložený daňový závazek Krátkodobé závazky Závazky z obchodních vztahů Závazky k ovládaným a řízeným osobám Závazky k úč. jedn. pod podstatným vlivem Závazky ke společníkům, čl. družstva a úč. sdružení Závazky k zaměstnancům Závazky ze soc. zabezpečení a zdrav. pojištění Stát - daňové závazky a dotace Krátkodobé přijaté zálohy Vydané dluhopisy Dohadné účty pasivní Jiné závazky Bankovní úvěry a výpomoci Bankovní úvěry dlouhodobé Bankovní úvěry krátkodobé Finanční výpomoci krátkodobé Časové rozlišení (Ost. pasiva - přech. účty pasiv) Časové rozlišení Výdaje příštích období Výnosy příštích období Kursové rozdíly pasivní Dohadné účty pasivní

Č.ř. 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121

12.5.2004 31.12.2004 31.10.2005 1.11.2005 31.12.2006 31.10.2007 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 96,83% 90,62% 82,53% 76,38% 82,55% 100,00% 96,83% 97,70% 74,89% 89,95% 80,86% 100,00% 84,09% 97,70% 74,89% 74,22% 81,06% -0,21% 12,74% 15,73% -2,97% 5,84% -29,95% -13,21% 0,07% 0,06% 0,00% 0,00% 0,00% -2,97% -1,22% -37,02% -19,58% 7,06% 6,99% 6,30% 1,80% 1,79% 1,61% 1,80% 1,79% 1,61%

-3,97%

0,00% 3,15% 1,82%

1,82% 0,03%

4,72% 4,72%

13,15% 13,15%

-3,97% -0,13% 9,31% 1,81% 1,81%

17,44% 9,45% 0,72%

9,87% 23,56% 10,84% 1,80%

0,14% 17,42% 9,37% 1,63%

0,00% 6,93%

8,73% 7,61%

9,04% 7,93%

7,75% 7,10%

0,05%

0,03% 1,18% 0,84%

0,03% 6,90% 0,32% 0,22%

0,01% 7,59% 0,28% 0,10%

0,01% 7,87% 2,47% 2,44%

0,01% 7,09% 0,94% 0,88%

0,03% 0,02% 0,10% 0,01%

0,02% 0,01% -0,04% 0,07%

0,01% 0,02% 0,01% 0,01% 0,06%

0,01% 0,01% 0,00% 0,00%

0,03% 0,02% 0,00% 0,07%

0,00% 0,17% 0,12%

0,01% 0,04% 0,24%

0,05% 0,02% 0,09%

0,01%

0,00% -0,05%

0,12% 0,03% 0,03% 0,02% 0,01%

0,24% 0,08% 0,08% 0,01% 0,06%

0,09% 0,03% 0,03% 0,01% 0,03%

2,31% 0,06% 0,06% 0,02% 0,04%

2,31%

0,03% 0,03% 0,03%

VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY v plném rozsahu

ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. k.s. Označ. I. A. + II. 1. 2. 3. B. 1. 2. + C. 1. 2. 3. 4. D. III. 1. 2. F. 1. 2. G.

IV. H. V. I. * VI. J. VII. 1. 2. 3. VIII. K. IX. L. M.

X. N. XI. O. XII. P. * Q. 1. 2. ** XIII. R. S. 1. 2. * T. ***

Č.ř. Tržby za prodej zboží 01 Náklady vynaložené na prodané zboží 02 Obchodní marže 03 Výkony 04 Tržby z prodeje vlastních výrobků a služeb 05 Změna stavu zásob vlastní činnosti 06 Aktivace 07 Výkonová spotřeba 08 Spotřeba materiálu a energie 09 Služby 10 Přidaná hodnota 11 Osobní náklady 12 Mzdové náklady 13 Odměny členům orgánů společnosti a družstva 14 Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění 15 Sociální náklady 16 Daně a poplatky 17 Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku 18 Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu 19 Tržby z prodeje dlouhodobého majetku 20 Tržby z prodeje materiálu 21 Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a materiálu 22 Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku 23 Prodaný materiál 24 Změna stavu rezerv a opr. položek v provozní oblasti 25 Zúčtování rezerv a čas. rozlišení provozních výnosů Tvorba rezerv a čas. rozlišení provozních nákladů Zúčtování opravných položek do provozních výnosů Zúčtování opravných položek do provozních nákladů Ostatní provozní výnosy 26 Ostatní provozní náklady 27 Převod provozních výnosů 28 Převod provozních nákladů 29 Provozní výsledek hospodaření 30 Tržby z prodeje cenných papírů a podílů 31 Prodané cenné papíry a podíly 32 Výnosy z dlouhodobého finančního majetku 33 Výnosy z podílů v ovl. a říz. os. a v úč. jedn. pod podst. vlivem 34 Výnosy z ostatních dlouhodobých cenných papírů a podílů 35 Výnosy z ostatního dlouhodobého finančního majetku 36 Výnosy z krátkodobého finančního majetku 37 Náklady z finančního majetku 38 Výnosy z přecenění majetkových cenných papírů a derivátů 39 Náklady z přecenění majetkových cenných papírů 40 Změna stavu rezerv a opr. položek ve finanční oblasti 41 Zúčtování rezerv do finančních výnosů Tvorba rezerv na finanční náklady Zúčtování opravných položek do finančních výnosů Zúčtování opravných položek do finančních nákladů Výnosové úroky 42 Nákladové úroky 43 Ostatní finanční výnosy 44 Ostatní finanční náklady 45 Převod finančních výnosů 46 Převod finančních nákladů 47 Finanční výsledek hospodaření 48 Daň z příjmů za běžnou činnost 49 - splatná 50 - odložená 51 Výsledek hospodaření za běžnou činnost 52 Mimořádné výnosy 53 Mimořádné náklady 54 Daň z příjmů z mimořádné činnosti 55 - splatná 56 - odložená 57 Mimořádný hospodářský výsledek 58 Převod podílu na hosp. výsledku společníkům 59 Hosp. výsledek za účetní období 60 Hosp. výsledek před zdaněním Kontrolní číslo 099

od 18.10.05 a.s.

k.s.

a.s.

a.s.

31.12.2004 18.10.2005 31.10.2005 31.12.2006 31.10.2007

0 8 987 8 987

0 9 397 9 397

0 281 281

3 142 512 2 630 5 845 1 957 1 453

5 679 1 011 4 668 3 718 2 589 1 947 642

384 37 347 -103 86 65

64 74 -10 12 430 12 430

39 977 3 904 36 073 -25 872 6 143 4 294 452 1 379 18 2 794 10 548 48 647 48 647

24 828 2 242 22 586 -12 407 5 936 4 239

486 18 264 12 377 8 250 8 250

348 9 683 1 411 1 411

5 215 5 215

870 870

0

85 184 85 184

10 125

33

381

-22 144

-5 600

868 952

296 1 125

14 10

525 45 331

1 825 5 552

-15 927

-9 223 56 000 56 150 0

-990

-104 556 123 883 136 057 240 547 240 547

-25 660

0

21

14 020 13 619 401 13 704 13 704

424 0

0

0

1 430 268 1 232 7 963 5 5 0

0

0

49 27

108 15

11

1

2 318 415 2 54

8 361 74 841 748 822 230

6

8

16 0

-65 0

10 -249

230 224 -11 904

27 804 0

-15 911

-9 288 3 889

-249 -731

0

-11 904 137 572 216 83 0

0

0

0

3 889

0

133

0

-15 911 -15 911 21 971

-5 399 -5 399 145 780

-731 -980 -1 680

137 705 125 801 1 673 725

2 144 2 144 1 766 080

2 144

0

STRUKTURA VÝKAZU ZISKŮ A ZTRÁT (podíl na tržbách ř.01+ř.05)

ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s. Č.ř. 31.12.2004

Označ. I. A. + II. 1. 2. 3. B. 1. 2. + C. 1. 2. 3. 4. D. E. III. 1. 2. F. 1. 2. G.

IV. H. V. I. * VI. J. VII. 1. 2. 3. VIII. K. IX. L. M.

X. N. XI. O. XII. P. * Q. 1. 2. ** XIII. R. S. 1. 2. * W. ***

Tržby za prodej zboží Náklady vynaložené na prodané zboží Obchodní marže Výkony Tržby z prodeje vlastních výrobků a služeb Změna stavu zásob vlastní činnosti Aktivace Výkonová spotřeba Spotřeba materiálu a energie Služby Přidaná hodnota Osobní náklady Mzdové náklady Odměny členům orgánů společnosti a družstva Náklady na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění Sociální náklady Daně a poplatky Odpisy dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku Tržby z prodeje dlouhodobého majetku a materiálu Tržby z prodeje dlouhodobého majetku Tržby z prodeje materiálu Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku a materiálu Zůstatková cena prodaného dlouhodobého majetku Prodaný materiál Změna stavu rezerv a opr. položek v provozní oblasti Zúčtování rezerv a čas. rozlišení provozních výnosů Tvorba rezerv a čas. rozlišení provozních nákladů Zúčtování opravných položek do provozních výnosů Zúčtování opravných položek do provozních nákladů Ostatní provozní výnosy Ostatní provozní náklady Převod provozních výnosů Převod provozních nákladů Provozní výsledek hospodaření Tržby z prodeje cenných papírů a podílů Prodané cenné papíry a podíly Výnosy z dlouhodobého finančního majetku Výnosy z podílů v ovl. a říz. os. a v úč. jedn. pod podst. vlivem Výnosy z ostatních dlouhodobých cenných papírů a podílů Výnosy z ostatního dlouhodobého finančního majetku Výnosy z krátkodobého finančního majetku Náklady z finančního majetku Výnosy z přecenění majetkových cenných papírů a derivátů Náklady z přecenění majetkových cenných papírů Změna stavu rezerv a opr. položek ve finanční oblasti Zúčtování rezerv do finančních výnosů Tvorba rezerv na finanční náklady Zúčtování opravných položek do finančních výnosů Zúčtování opravných položek do finančních nákladů Výnosové úroky Nákladové úroky Ostatní finanční výnosy Ostatní finanční náklady Převod finančních výnosů Převod finančních nákladů Finanční výsledek hospodaření Daň z příjmů za běžnou činnost - splatná - odložená Výsledek hospodaření za běžnou činnost Mimořádné výnosy Mimořádné náklady Daň z příjmů z mimořádné činnosti - splatná - odložená Mimořádný hospodářský výsledek Převod podílu na hosp. výsledku společníkům Hosp. výsledek za účetní období Hosp. výsledek před zdaněním

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41

42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

18.10.2005 31.10.2005 31.12.2006 31.10.2007

100,0% 100,0%

100,0% 100,0%

100,0% 100,0%

35,0% 5,7% 29,3% 65,0% 21,8% 16,2%

60,4% 10,8% 49,7% 39,6% 27,6% 20,7% 6,8%

136,7% 13,2% 123,5% -36,7% 30,6% 23,1% 7,5%

50,6% 49,1% 1,4% 49,4% 49,4%

0,5% 0,6% -0,1% 99,5% 99,5%

144,2% 14,1% 130,1% -93,3% 22,2% 15,5% 1,6% 5,0% 0,1% 10,1% 38,0% 175,5% 175,5%

198,7% 17,9% 180,8% -99,3% 47,5% 33,9%

5,4% 0,2% 2,9% 137,7% 91,8% 91,8%

3,7% 103,0% 15,0% 15,0%

58,0% 58,0%

9,3% 9,3%

112,7%

0,4%

135,6%

-79,9%

-44,8%

9,7% 10,6%

3,1% 12,0%

5,0% 3,6%

1,9% 163,5%

14,6% 44,4%

-177,2%

-98,1% 595,9% 597,5%

-352,3%

-377,1% 446,8% 490,8% 867,6% 867,6%

-205,4%

0,5% 0,3%

1,1% 0,2%

3,9%

0,1%

0,1%

0,4%

8,4% 1,5% 0,0% 0,2%

66,9% 0,6% 6737,0% 6580,8%

0,2%

-0,7%

3,6% -88,6%

830,4% -42,9%

222,5%

-177,0%

-98,8% 41,4%

-88,6% -260,1%

-42,9% 496,2% 0,8% 0,3%

150,9%

11,4% 2,1% 9,9% 63,7% 0,0% 0,0%

307,3% 307,3%

41,4% -177,0% -177,0%

-57,5% -57,5%

17,2%

0,5% -260,1% -348,8%

496,7% 453,8%

17,2% 17,2%

ČESKÁ INVESTIČNÍ A SPRÁVCOVSKÁ, a.s

Recommend Documents