78 Számtalanszor tapasztaltam, hogy az átlagos lakásvásárló esetében az érzelmek milyen erősen dominálnak. Ha egy jó helyen lévő, jó alaprajzú és szépen felújított lakással találkozik, akkor hasonlóképpen dobban meg a szíve, mint serdülőkorban, amikor először lesz szerelmes az ember. Meglátni és megszeretni csak egy pillanat műve. „Az enyém kell, hogy legyen” – szinte hallom a gondolatait. Ha a jó adottság és az igényes kivitelezés találkozik, akkor általában a piaci átlagnál magasabb árat is hajlandó a vevő kifizetni. A következő fejezetekben végignézzük, hogy mit és hogyan kell átalakítanod és felújítanod ahhoz, hogy a kívánt hatást elérd. Esettanulmány – Ugyanaz a ház, mégis teljesen más érzés Sokszor egy ház homlokzatának előnytelen színe és elhanyagoltsága komoly gátja az értékesíthetőségüknek. Nem elég, hogy egy csúnya homlokzat a reálisan megkapható vételárat akár több millió forinttal csökkenti, az értékesítési időt hosszú hónapokkal meghosszabbíthatja, vagy akár el is lehetetlenítheti. Azonos utcában található típusházakat fotóztam le, a különbség pusztán az, hogy az első képen a ház eredeti állapotú homlokzatát láthatod, még a másik két fotón egy teljesen felújított állapotot figyelhetsz meg. Ha ingatlanügynök volnál, melyik ház értékesítését vállalnád el szívesebben?
Eredeti állapot - megviselt fehér vakolattal és sötétbarnára mázolt ablakokkal
79
Felújított állapot - a homlokzat kellemes bézs színt kapott, a nyílászárókat lazúrozott fa bejárati ajtóra és ablakokra cserélték
Egy merészebb, de mutatós terrakotta színű homlokzat fehér műanyag nyílászárókkal
80
6.5.1. Praktikus alaprajzi megoldások Az ingatlan elemzésével foglalkozó fejezetben megmutattam, hogyan számold ki azt az összeget, amit maximálisan kifizethetsz az ingatlanért. Azt is megnéztük, hogy milyen általános szempontoknak kell megfelelnie a befektetésednek. Ezek közül az egyik a jó alaprajzi adottság volt. Ha úgy találod, hogy a korszerűtlen alaprajzból nem lehet kihozni egy közel kiválót, akkor jobb, ha elfejted az egészet, és nem pocsékolod az idődet, hanem keresel egy másik, jobb adottságokkal rendelkező ingatlant, mert praktikus alaprajzi lehetőség nélkül szélmalomharcot folytatsz. Jó néhány olyan lakással volt dolgom, amelyeknek az alaprajza távolról sem volt korszerűnek nevezhető eredeti állapotában. Miután egy-két falat lebontattam, néhány újat felépíttettem, és egyes helyiségek más funkciót kaptak, az eredmény megdöbbentő lett. Kedvenc szórakozásom, hogy figyelem az ingatlanügynökök, vagy a volt tulajdonos, netalán a szomszéd megdöbbent reakcióit, akik látták a lakást felújítás előtt majd a munkák befejeztével is. Sokan csak csodálkozva, tátott szájjal járják körbe a lakást, mint akik nem akarják elhinni, hogy ugyanabban az ingatlanban járnak, mint egy-két hónappal korábban. Olyan is akadt a szomszédságban, aki kedvet kapott a felújításhoz, és a saját, hasonló elrendezésű lakását a mi ötleteink alapján korszerűsítette. A korszerű és a korszerűtlen alaprajz
Korszerű
Korszerűtlen
funkcionális helyiségek
rossz beosztású
külön nyíló hálószobák
egybenyíló szobák
tágas terek
szűkös terek
világos terek
sötét terek
tágas, praktikus fürdőszoba
szűk fürdőszoba
funkcionális, tipp-topp konyha
szűk konyha
Igyekezz egy átlagos lakásvásárló igényeinek megfelelni. Ez alatt nem azt értem, hogy légy átlagos, éppen ellenkezőleg, lakásaid legyenek karakteresek, szeressenek bele azonnal!
81 Viszont amikor egy lakás alaprajzát megtervezed, mindig tedd fel magadnak a kérdést: „Tíz átlagos lakásvásárlóból vajon hánynak felelne meg ez a megoldás?” Olyan alaprajzot kell készítened, amely nagy valószínűség szerint 10 lakásvásárlóból legalább 7-8-nak kielégítené az igényeit. Lehet, hogy a te vágyad egy tágas nappali, ami inkább egy házimozi teremhez hasonlít egy kicsi melegítőkonyhával és egy kis hálószobával, de egy kétgyerekes családnak biztos nem ez lesz az ideális megoldás. Esettanulmány – Egy luxuslakás átalakítása Az alábbi belvárosi lakás igazi ínyencségnek számít. Mint ahogy az eddig bemutatott
esettanulmányokból
befektetésnek
a
lényege,
láthattad,
hogy
plusz
a
felújítandó
értéket
tudjunk
lakásokba hozzáadni
való a
befektetésünkhöz, és így növeljük az értékét. Fontos szempont, hogy ha azt szeretnéd, hogy fáradozásaidat készpénzre váltható profit koronázza az ingatlan értékemelkedésének magasabbnak kell lennie, mint a felújításba és egyéb járulékos költségekbe invesztált összeg. A modern, mai igényeknek megfelelő luxuslakások főbb jellemzői: - Közvetlen konyhakapcsolatos nappali - Külön bejáratú szobák - Több fürdőszoba - A szülői hálóhoz közvetlenül kapcsolódó fürdő - Vendég vagy dolgozó szoba - Gardrób és/vagy háztartási szoba
Az előzőekben felsorolt szempontokat mennyire teljesíti a lakás eredeti alaprajza? Valószínűleg egyetértesz velem, hogy gyakorlatilag semennyire. Vajon lehetséges átalakítani ezt a lakást úgy, hogy a fenti szempontoknak megfeleljen? Kérlek gondolkozz el a lehetséges variációkon! Ne feledd, sikered nagymértékben azon múlik, hogy elég kreatív tudsz-e lenni. Látni fogod, hogy a lakás bejárati ajtaja az egyik ablak helyére került és fordítva. Ez az átalakítás építési engedély köteles, mivel érinti a ház homlokzati kinézetét, statikai átalakítást viszont nem igényel. Ne csüggedj, ha nem sikerült
82 elsőre megoldanod ezt a feladatot, általában én is több lehetséges vázlatot készítek, és néha több napnak is el kell telnie, mire a végső verzióm kialakul.
Nagy alapterületű, 3+2 szobás lakás eredeti alaprajza
Alaprajz kreatív átalakítás után
