Értékbecslési ismeretek

Értékbecslési ismeretek (Számítások) 1.

Két év múlva kapott összeg F = 121.000,- Ft. Az éves kamatláb r = 10 %. A vizsgált évek száma n = 2. Melyik a jelenérték?  100.000,- Ft  110.000,- Ft  133.100,- Ft  146.410,- Ft 121.000 : 1,12 = 100.000 Ft

2.

Nettó újraelőállítási költség alapú értékelésnél az ingatlan felépítményének és fejlesztésének jelenlegi előállítási költsége 9.000.000,- Ft, a föld becsült értéke 1.000.000,- Ft, az avulások mértéke összesen 30 %. Mennyi az ingatlan teljes értéke?  7.000.000,- Ft  7.300.000,- Ft  9.700.000,- Ft Felépítmények avultatott értéke = 9.000.000 x 0,7 = 6.300.000 Ft Az ingatlan teljes értéke = 6.300.000 + 1.000.000 = 7.300.000 Ft (Megjegyzés: a föld értékét nem avultatjuk!)

3.

Egy lakóingatlan értékbecslését piaci összehasonlítással végezzük. Megállapításainkat az alábbi táblázatban foglaltuk össze:

Megnevezés

Vizsgált ingatlan

1. minta

2. minta

3. minta

4. minta

5. minta

Alapterület

138 m2

135 m2

148 m2

141 m2

Közművesítettség

nincs gáz

összközműves

összközműves

nincs gáz

Műszaki állapot

újszerű szilárd úton

141 m2 nincs csatorna felújítandó szilárd úton




129 m2 nincs csatorna felújított szilárd úton

Megközelíthetőség Minősítés a vizsgált ingatlanhoz képest

rosszabb

jobb

jobb

azonos

rosszabb

Fajlagos ár

160.000 Ft/m2

180.000 Ft/m2

185.000 Ft/m2

172.000 Ft/m2

169.000 Ft/m2

8%

-6 %

-6 %

0%

+3 %

1,08 172.800 Ft/m2

0,94 169.200 Ft/m2

0,94 173.900 Ft/m2

1,00 172.000 Ft/m2

1,03 174.070 Ft/m2

Korrekció abszolút értéke Korrekciós szorzó Korrigált fajlagos ár Átlagos korrigált fajlagos ár Érték Érték kerekítve

172.394 Ft/m2 23.790.372 Ft 23.800.000 Ft

Mennyi a vizsgált ingatlan forgalmi értéke? Fajlagos egységárak:

1. minta 2. minta 3. minta 4. minta 5. minta

160.000 x 1,08 = 172.800 Ft/m2 180.000 x 0,94 = 169.200 Ft/m2 185.000 x 0,94 = 173.900 Ft/m2 172.000 x 1,00 = 172.000 Ft/m2 169.000 x 1,03 = 174.070 Ft/m2

Átlagos fajlagos egységár: (172.800 + 169.200 + 173.900 + 172.000 + 174.070) : 5 = 172.394 Ft/m2 A vizsgált ingatlan értéke: 172.394 x 138 = 23.790.372 ≈ 23.800.000 Ft 4.

Határozza meg annak a teleknek a maradványértékét, amelyre egy irodaházat terveznek, melynek a várható értéke (hozamszámítással meghatározva) 1.450 mFt. A fejlesztés során az alábbi költségekkel kell kalkulálni:

Megnevezés

Költség

Tervezés, engedélyezés Telekrendezés Épület kivitelezési költsége Tartalék (nem várt kiadásokra) Finanszírozás költsége Marketingköltségek Fejlesztő nyeresége

140 mFt 16 mFt 583 mFt 51 mFt 187 mFt 63 mFt 284 mFt

140 + 16 + 583 + 51 + 187 + 63 + 284 = 1.324 mFt 1.450 – 1.324 = 126 mFt 5.

Egy tárgyi eszköz beszerzési költsége (ÁFA nélkül) 500.000,- Ft. A szállítási költség 50.000,- Ft + ÁFA. A beszerelés költsége 60.000,- Ft + ÁFA. A várható hasznos élettartam 5 év. Az eszköz becsült maradványértéke 100.000,- Ft. A vállalkozás a jelen beszerzéssel kapcsolatos előzetesen felszámított ÁFA-t teljes mértékben visszaigényelheti. Mennyi értékcsökkenést számolhatunk el az évek számjegyösszege módszerrel a 3. évben?  68.000,- Ft  102.000,- Ft  34.000,- Ft 500.000 + 50.000 + 60.000 – 100.000 = 510.000 Ft 1 + 2 + 3 + 4 + 5 = 15 510.000 : 15 = 34.000 1. év: 5 x 34.000 2. év: 4 x 34.000 3. év: 3 x 34.000 = 102.000 Ft

6.

Nettó újraelőállítási költség alapú értékelésnél az ingatlan felépítményének és fejlesztésének jelenlegi előállítási költsége 20.000.000,- Ft, a föld becsült értéke 4.000.000,- Ft, a technikai avulás mértéke 3 %, a környezeti avulás mértéke 8 %. Mennyi az ingatlan teljes értéke, ha a funkcionális avulással nem kell számolnunk?  21.360.000,- Ft  23.560.000,- Ft  21.800.000,- Ft Összegzett avulás = 3 + 8 = 11 % A felépítmények avulása = 20.000.000 x 0,11 = 2.200.000 Ft Felépítmények avultatott értéke = 20.000.000 – 2.200.000 = 17.800.000 Ft Teljes ingatlan értéke = 17.800.000 + 4.000.000 (föld értéke) = 21.800.000 Ft Megjegyzés: a föld értékét nem avultatjuk!

7.

Az ingatlanfejlesztők általában megvásárolnak egy telket, azt beépítik (pl. építenek egy irodaházat), azt feltöltik bérlőkkel, majd amikor már a kihasználtság megközelíti a piaci szintet, eladják azt. Egy ehhez hasonló befektetés az alábbiak szerint alakul:

Év

Pénzfolyam

0. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

-40 mFt -10 mFt -350 mFt 32 mFt 53 mFt 89 mFt 611 mFt

Esemény Telekvásárlás Tervezés Építés Nettó működési bevétel (NOI) NOI NOI Eladás

Mennyi a befektetés jelenértéke, ha a kamatláb 10 %?  122,05 mFt  385,00 mFt  112,05 mFt 0. év 1. év 2. év 3. év 4. év 5. év 6. év

8.

-40 mFt -10 mFt : 1,1 = -9,091 mFt -350 mFt : 1,12 = -289,256 mFt 32 mFt : 1,13 = 24,042 mFt 53 mFt : 1,14 = 36,200 mFt 89 mFt : 1,15 = 55,262 mFt 611 mFt : 1,16 = 344,894 mFt

Az ingatlan jelenértéke = -40 – 9,091 – 289,256 + 24,042 + 36,200 + 55,262 + 344,894 = 122,006 mFt. (Az eltérés a kerekítgetésekből adódik, a számítás elve, menete jó! A hatványozást tudományos számológéppel gyorsan ki lehet számolni.) Egy telken átjárási szolgalmat alapítanak, ezért azon az építkezés mintegy 3 %-kal magasabb költségen valósítható csak meg. Így az építkezés teljes költsége 87 mFt. Legfeljebb mennyivel csökkenti a szolgalmi jog a telek értékét?  2,43 mFt  2,56 mFt  2,53 mFt  2,58 mFt A szolgalmi jog miatt a megnövekedett teljes költség 87.000.000 Ft. Költség szolgalmi jog nélkül: 87.000.000 : 103 x 100 = 84.466.019 Ft Szolgalmi jog értéke: 87.000.000 – 84.466.000 = 2.534.000 Ft ≈ 2,53 mFt

9.

Ügyfelünk a bankszámláján elhelyez 35.000.000,- Ft-ot évi 10,1 %-os kamatos kamatra. Mennyit fog érni a befektetése 2 év elteltével, ha ezen időszak alatt a kamatláb nem változik?  kb. 41.588 eFt-ot  kb. 42.427 eFt-ot  kb. 44.512 eFt-ot 35.000.000 x 1,1012 = 42.427.035 Ft ≈ 42.427.000 Ft

10. Állapítsa meg egy 18 mFt forgalmi értékű ingatlan haszonélvezeti jogának értékét, ha a haszonélvező 22 éves!  18.000.000,- Ft  14.000.000,- Ft  9.000.000,- Ft Haszonélvezeti jog értéke = Ingatlan értéke : 20 x korszorzó (az illetéktörvényből)

Korszorzók:

25 éves korig 26-50 év között 51-65 év között 66 éves kortól

10 8 6 4

Jelen esetben akkor behelyettesítve: 18.000.000 : 20 x 10 = 9.000.000 Ft (Megjegyzés: amikor egy ingatlan lakott értékét számoljuk, akkor elvileg az így számított értékkel kellene csökkenteni a beköltözhető értéket.) 11. Egy tíz külön tulajdonú lakásból álló (a lakások közül öt lakás 100 m 2-es, öt pedig 80 m2-es) társasházban a tulajdonostársak a közös tulajdonban lévő házfelügyelői lakás (100 m 2) értékesítését határozták el. Az alapító okirat módosítása során e lakásból egy újabb külön tulajdoni egységet hoznak létre. Mennyi lesz az külön tulajdonú lakás tulajdoni hányada?  15/100  10/100  20/100 100 m2 x 5 = 500 80 m2 x 5 = 400 100 m2 x 1 = 100 1000 Értékesítésre kerülő lakás tulajdoni hányada:

100 1000

= 0,1 vagyis 10/100

12. Piaci összehasonlító értékbecslés során az egyik összehasonlító ingatlan eladási árából és hasznos alapterületéből számított fajlagos érték 250.000 Ft/m2. Ezen összehasonlító ingatlan egyetlen korrekciós szempontban különbözik az értékelendő ingatlantól, mégpedig a műszaki állapota 8 %-kal jobb. Mennyi lesz ezen ingatlan korrigált fajlagos értéke?  270.000 Ft/m2  250.000 Ft/m2  230.000 Ft/m2 250.000 x 0,92 = 230.000 Ft/m2 13. Egy panelházban lévő lakás értékbecslését piaci összehasonlítás módszerével végezzük. Egészítse ki az alábbi táblázat „Minősítés a vizsgált ingatlanhoz képest” sorát rosszabb – azonos – jobb minősítésekkel! Határozza meg a vizsgált ingatlan forgalmi értékét a „Korrekció abszolút értéke” sor adatának előjel helyes figyelembevételével!

Vizsgált ingatlan

1. minta

2. minta

3. minta

4. minta

5. minta

88 m2

87 m2

93 m2

90 m2

89 m2

94 m2

igen

nem

igen

igen

igen

igen

újszerű

közepes

újszerű

közepes

újszerű

rossz

átlagos

átlagos

kiváló

átlagos

átlagos

átlagos

rosszabb

jobb

rosszabb

azonos

rosszabb

Fajlagos ár

155.000 Ft/m2

179.000 Ft/m2

168.000 Ft/m2

175.000 Ft/m2

162.000 Ft/m2

Korrekció abszolút értéke

+ 11 %

-5%

+3%

0%

+6%

Korrigált fajlagos ár

172.050 Ft/m2

170.050 Ft/m2

173.040 Ft/m2

175.000 Ft/m2

171.720 Ft/m2

Megnevezés Alapterület Panelprogramban részt vett Lakás műszaki állapota Lépcsőház állapota Minősítés a vizsgált ingatlanhoz képest

Átlagos korrigált fajlagos ár Érték Érték kerekítve

172.372 Ft/m2 15.168.736 Ft 15.200.000 Ft

14. Mennyi visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet a – semmilyen kedvezménnyel nem rendelkező – szerző, aki 4 millió Ft forgalmi értékű lakás vásárlására 2013. február 18-án kötött szabályos adásvételi szerződést?  80.000 Ft-ot  160.000 Ft-ot  200.000 Ft-ot Az illeték mértéke lakás esetén 4 %. Ennek alapján 4.000.000 Ft x 0,04 = 160.000 Ft. 15. Írja le egy családi ház hasznos alapterületének meghatározási módját! A családi házban van egy bejárat előtti, de nyitott terasz, a házban az alsó szinten egy garázs, és van egy téglaépítésű, ablakkal rendelkező, kifogástalan állapotú, de nem fűthető melléképület. A hasznos alapterület szöveges meghatározása után példaként töltse ki az alábbi táblázatot:

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

Helyiség

Mért terület (m2)

Redukálás %-a

Redukált terület (m2)

fsz. szoba 1. fsz. szoba 2. fsz. konyha fsz. nappali-étkező fsz. fürdőszoba fsz. WC külső terasz fsz. összesen pince szoba 1. pince tusoló-WC pince átjáró pince garázs pince összesen melléképület

25 23 9 15 7 1 20 100 22 5 5 28 60 20

100 100 100 100 100 100 25

25 23 9 15 7 1 5 85 22 5 5 14 46 7

összesen

180

100 100 100 50 35

138

Az OTÉK (253/1997. kormányrendelet az országos településrendezési és építési követelményekről) fogalom meghatározása szerint: „Hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 m.”

„Nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben körbefogott tér vízszintes vetületben számított területe.” „Belmagasság: a padlószint és a födém vakolt (burkolt) vagy az álmennyezet alsó síkja közötti függőleges távolság.” A táblázat értékeléséhez: pontos számszerű végeredmény egyezősége nem feltétele a megoldás elfogadásának, de  a garázs terület nem lehet 100 %-os, valamilyen redukálás szükséges,  a garázsnál használt redukálási százalékánál a melléképület esetén nagyobb redukció szükséges,  a melléképületnél használt redukálási százaléknál a terasz esetén nagyobb redukció szükséges. Elfogadható például:  garázs 50 %, melléképület 35 % és a terasz 20 %  garázs 65 %, melléképület 50 % és a terasz 20 % Nem fogadható el például:  garázs 50 %, melléképület 15 % és a terasz 25 %. 16. Egy értékbecslő által elkészített piaci összehasonlító értékelés eredményeit – néhány adat kivételével – az alábbi táblázatban foglaljuk össze:

Vételár (Ft) Hasznos (m2) Fajlagos ár (Ft/m2) Épület műszaki állapota korr Lakás műszaki állapota korr Emelet korr Szobaszám korr Erkély korr Lépcsőház rendezettsége korr Korrekció összesen (%) Korrigált fajlagos ár Forgalmi érték

Értékelendő ingatlan

1. sz. összeh. adat





56

16 900 000 55 307 273

16 400 000 55 298 182

15 200 000 55 276 364

15 800 000 55 287 273

15 300 000 56 273 214

Átlagos

Felújított

Részben felújított

Közepes

Átlagos


Kiváló

-4 % Jó

-2 % Közepes

2% Jó

0% Kiváló

-2 % Rossz

4% VII. 1% 2 0% Van 0% Rendezett

8% IV. 0% 2 0% Van 0% Felújítva

4% fszt. 6% 2 0% Van 0% Felújítva

-5 %

-10 %

-10 %

0% V. 0% 2 0% Nincs 4% Nem rendezett 0%

12 % II. -1 % 2 0% Van 0% Nem rendezett 0%

-4 %

2%

4%

9%

286 255

281 891

298 764

297 803

IV. 2 Van Nem rendezett

-4 % 291.939,Ft/m2

294.982,Ft/m2

16 348 594

1.) Határozza meg a lépcsőház rendezettsége korrekciónál az 1. sz. összehasonlító ingatlan rendezett minősítéséhez tartozó százalékos értéket! 2.) Hány százalékkal lesz magasabba számított ingatlanforgalmi érték, ha a lépcsőház rendezettsége korrekciót figyelmen kívül hagyjuk?

A feladatot úgy kell felfogni, mintha egy sérült számolótáblát kellene helyreállítani, mert pl. leöntötték kávéval. Ebből következően az 1. sz. ingatlannál a lépcsőház rendezettsége miatti korrekciót most nem szubjektív módon, szakértői mérlegelést követően kell meghatározni, hanem azt is ki kell számolni! 1. feladatrész Az értékelendő ingatlan forgalmi értékéből és a hasznos alapterületből kiszámítjuk az értékelendő ingatlan fajlagos árát, ami egyébként azonos az összehasonlító ingatlanok (1-5. sz. ingatlanok) korrigált fajlagos árainak átlagával: Vizsgált ingatlan fajlagos ára = 16.348.594 : 56 = 291.939,- Ft/m2 A vizsgált ingatlan most kiszámolt fajlagos árából és a 2. sz., 3. sz., 4. sz. valamint 5. sz. összehasonlító ingatlanok megadott korrigált fajlagos árából kiszámoljuk az 1. sz. összehasonlító ingatlan hiányzó fajlagos árát: (291.939 x 5) – (286.255 + 281.891 + 298.764 + 297.803) = 294.982,- Ft/m2 Az 1. sz. összehasonlító ingatlan korrigált (294.982,- Ft/m2) és korrigálás előtti (307.273,- Ft/m2) fajlagos árából kiszámítjuk a rá vonatkozó összegzett korrekciót: 294.982 : 307.273 = 0,96 azaz -4 % Az 1. sz. összehasonlító ingatlan most kiszámolt összegzett korrekciós tényezőjéből előjelhelyesen kivonjuk a rá vonatkozó összes ismert korrekciós tényezőt, és így eredményül megkapjuk a lépcsőház rendezettsége miatti, még hiányzó korrekciós tényezőt: -4 – (-4 +4 +1 +0 +0) = -5 % 2. feladatrész A megoldáshoz szükség van az eredeti táblázat kiinduló adataira, azzal az eltéréssel, hogy a lépcsőház rendezettségére vonatkozó információkat töröljük, azaz a feladat meghatározás szerint figyelmen kívül hagyjuk. Ezt követően teljesen normál módon végezzük el számításokat.

Vételár (Ft) Hasznos (m2) Fajlagos ár (Ft/m2) Épület műszaki állapota korr Lakás műszaki állapota korr Emelet korr Szobaszám korr Erkély korr

Értékelendő ingatlan






56

16 900 000 55 307 273

16 400 000 55 298 182

15 200 000 55 276 364

15 800 000 55 287 273

15 300 000 56 273 214

Átlagos

Felújított


Közepes

Átlagos


Kiváló

-4 % Jó

-2 % Közepes

2% Jó

0% Kiváló

-2 % Rossz

4% VII. 1% 2 0% Van 0%

8% IV. 0% 2 0% Van 0%

4% fszt. 6% 2 0% Van 0%

0% V. 0% 2 0% Nincs 4%

12 % II. -1 % 2 0% Van 0%

1%

6%

12 %

4%

9%

310.346,Ft/m2

316.073,Ft/m2

309.528,Ft/m2

298.764,Ft/m2

297.803,Ft/m2

IV. 2 Van

Korrekció összesen (%) Korrigált fajlagos ár

306.503,Ft/m2

Forgalmi érték

17.164.168,Ft

Forgalmi érték változás, ha figyelmen kívül hagyjuk a lépcsőház rendezettsége miatti korrekciós lehetőséget: (17.164.168 – 16.348.594) : 16.348.594 = 815.574 : 16.348.594 = 4,99 %

17. Mennyivel több visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet a szerző, ha 10 mFt fogalmi értékű ingatlant vásárol lakásként, azonban az egyéb helyiségként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban?  100.000 Ft-tal  80.000 Ft-tal  0 Ft-tal A lakások és az egyéb helyiségek visszterhes vagyonátruházási illetéke azonos (4 %). 18. Állapítsa meg egy teljes értéken 40 mFt forgalmi értékű ingatlan haszonélvezeti jog értékével csökkentett forgalmi értékét, ha a haszonélvező 20 éves! Haszonélvezeti jog értéke = 40.000.000 : 20 x 10 (korszorzó) = 20.000.000 Ft Ingatlan értéke haszonélvezeti jog értékével csökkentve = 40.000.000 – 20.000.000 = 20.000.000 Ft 19. Három évre szóló bérletnél melyik bérleti díjfizetési mód a kedvezőbb a bérbeadó számára, ha a bérlet ideje alatt a kamatláb végig r=12,4 %  Egy összegben előre fizetve 3.200.000 Ft/év  Évenként előre fizetve 1.265.000 Ft/év  Egy összegben a harmadik év utolsó napján fizetve 4.000.000 Ft/3 év A három változat összevethetősége érdekében a különböző időpontban jelentkező pénzfolyamokat ugyanarra az időpontra kell átszámolni. Jövőértékek a harmadik év végére: 3.200.000 x 1,1243 = 4.544.111 Ft 1.265.000 x 1,1243 + 1.265.000 x 1,1242 + 1.265.000 x 1,1241 = 4.816.375 Ft 4.000.000,- Ft Jelenérték az első év elejére: 3.200.000 Ft 1.265.000 + 1.265.000 : 1,124 + 1.265.000 : 1,1242 = 3.391.730 Ft 4.000.000 : 1,1243 = 2.816.833 Ft

Értékbecslési ismeretek (Igaz-hamis kérdések) Döntse el, hogy igazak vagy hamisak az alábbi állítások. Jelölések:  igaz vagy  hamis. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Az erkölcsi avulás az ingatlan jelenlegi használatára (funkciójára) való megfelelőséget fejezi ki.  A piaci összehasonlító értékbecslésnél a páros összehasonlítás módszerében a korrekció eredményeképpen a fajlagos értékek szórása csökken.  A hitelbiztosítéki érték meghatározását jogszabályok írják elő.  A földhasználati jog az értékbecslés szempontjából nem vagyonértékű jog.  Az értékbecslés módszerének megválasztásakor csak az értékelés célját kell figyelembe venni.  Az értékbecslés módszerének megválasztásakor az értékbecslés célját és az ingatlan típusát is figyelembe kell venni.  Az összehasonlító piaci értékelésnél az alaphalmaz szűkítése azért szükséges, mert kevesebb összehasonlító ingatlannal könnyebb elvégezni az értékelést.  A foglaló az értékbecslés szempontjából vagyonértékű jog. 

Értékbecslési ismeretek (Feleletkifejtő kérdés) 1.

Mutasson be hat korrekciós tényezőt (tulajdonságot), amelyet egy hagyományos építési móddal készült családi ház páros összehasonlítási módszerrel történő piaci összehasonlító értékbecslésénél használ! Adja meg két korrekciós tényezőnél az Ön által használt besorolási lehetőségeket (pl. műszaki állapot: felújított, jó, közepes, rossz). A kifejtett korrekciós tényezők közé a lakás műszaki állapotát ne vegye be!

Adja meg egy korrekciós tényezőnél a besorolás lehetőségekhez tartozó százalékos korrekciós mértékeket! Válaszát 1-2 oldal terjedelemben fejtse ki! 2.

Ilyen jellegű feleletkifejtős kérdés előfordulhat más ingatlantípussal (pl. panellakással) is.

Korrekciós tényezőt a vizsgált és az összehasonlítóként használt ingatlan közötti, ingatlanértéket befolyásoló tényezők miatt kell alkalmazni. A lehetséges korrekciók nagy része csokorba van gyűjtve a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló 25/1997. PM rendelet 1. sz. mellékletében (műszaki szempontok, építészeti szempontok, telekadottságok stb.) Az eltérés miatt alkalmazott korrekció mértékének (Hány százalék?) meghatározása már az értékelő szakértői mérlegelést követő szubjektív megítélésére van bízva. Tulajdonképpen azt kell megbecsülni, hogy az ingatlanpiac mennyire ismeri el a különbözőséget, vagyis mennyivel fizetnének többet vagy kevesebbet a vevők az eltérés miatt. Pl. mennyi a felújítandó és a felújított családi ház értéke közötti százalékos különbözőség, eltérés. Családi ház esetében az összehasonlítási szempontok között mindenféleképpen szerepeljen a telek (mérete, alakja, talajfelszín lejtése, beépíthetőség, növényzet stb.)

Értékbecslési ismeretek (Relációs kérdés) Vizsgálja meg az állítás és az indoklás igazságtartalmát! 1.

A maradványértéken történő értékelés a telek értékének meghatározására szolgál, ezért azt elsősorban ingatlanfejlesztők használják.  Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn.  Mind az állítás, mind az indoklás hamis.  Az állítás igaz, az indoklás hamis.  Az állítás hamis, az indoklás igaz.  Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat.

2.

Az építés alatt álló ingatlanokat nettó pótlási költségen értékeljük, mivel azok tervezési, építési stb. költségei jól dokumentáltak.  Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn.  Mind az állítás, mind az indoklás hamis.  Az állítás igaz, az indoklás hamis.  Az állítás hamis, az indoklás igaz. (Megj.: újraépítési költségen értékeljük.)  Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat.

3.

A piaci összehasonlító értékbecslésnél az összehasonlító ingatlanok kínálati áraiból indulunk ki, mivel azok az ingatlanpiac aktuális kereslet-kínálati viszonyait mutatják.  Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn.  Mind az állítás, mind az indoklás hamis.  Az állítás igaz, az indoklás hamis.  Az állítás hamis, az indoklás igaz.  Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat.

4.

A piaci összehasonlító értékbecslésnél a műszaki állapot szempontjából szélső értéket képviselő ingatlanokat a mintából el kell hagyni, mivel azokat – a műszaki állapotukra való tekintettel – csak nettó pótlási költségen tudjuk értékelni.  Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn.  Mind az állítás, mind az indoklás hamis.  Az állítás igaz, az indoklás hamis.  Az állítás hamis, az indoklás igaz.



Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat.

5.

Az azonos kockázatú befektetések megtérülési rátája azonos, mert a megtérülés nagysága a befektető kockázatainak mértékét fejezi ki.  Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn.  Mind az állítás, mind az indoklás hamis.  Az állítás igaz, az indoklás hamis.  Az állítás hamis, az indoklás igaz.  Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat.

6.

Piaci összehasonlító értékelésnél az összehasonlító ingatlanok korrigálásának (értékcsökkentés, értéknövelés) célja ezen ingatlanok fajlagos értékének módosítása, mert ezáltal az összehasonlító ingatlanok hasonlóbbá válnak az értékelendő ingatlanhoz.  Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn.  Mind az állítás, mind az indoklás hamis.  Az állítás igaz, az indoklás hamis.  Az állítás hamis, az indoklás igaz.  Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat.

7.

A piaci összehasonlító értékelés két fő fajtája a páros és a csoportos értékbecslés azonos módszerek, mert mindkét módszer a piaci események adatait használja.  Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn.  Mind az állítás, mind az indoklás hamis.  Az állítás igaz, az indoklás hamis.  Az állítás hamis, az indoklás igaz.  Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat.

Értékbecslési ismeretek

Recommend Documents