Értékbecslési ismeretek (Számítások) 1.
2.
3.
Két év múlva kapott összeg F = 121.000,- Ft. Az éves kamatláb r = 10 %. A vizsgált évek száma n = 2. Melyik a jelenérték? 100.000,- Ft 110.000,- Ft 133.100,- Ft 146.410,- Ft Nettó újraelőállítási költség alapú értékelésnél az ingatlan felépítményének és fejlesztésének jelenlegi előállítási költsége 9.000.000,- Ft, a föld becsült értéke 1.000.000,- Ft, az avulások mértéke összesen 30 %. Mennyi az ingatlan teljes értéke? 7.000.000,- Ft 7.300.000,- Ft 9.700.000,- Ft Egy lakóingatlan értékbecslését piaci összehasonlítással végezzük. Megállapításainkat az alábbi táblázatban foglaltuk össze:
Megnevezés
Vizsgált ingatlan
Alapterület
138 m
Közművesítettség
nincs gáz
Műszaki állapot
újszerű szilárd úton
Megközelíthetőség
2
1. minta
2. minta
2
141 m nincs csatorna felújítandó szilárd úton
135 m
2
3. minta 148 m
2
4. minta 141 m
2
5. minta 2
összközműves
összközműves
nincs gáz
újszerű szilárd úton
újszerű szilárd úton
újszerű szilárd úton
129 m nincs csatorna felújított szilárd úton
Minősítés a vizsgált ingatlanhoz képest
rosszabb
jobb
jobb
azonos
rosszabb
Fajlagos ár
160.000 2 Ft/m
180.000 2 Ft/m
185.000 2 Ft/m
172.000 2 Ft/m
169.000 2 Ft/m
Korrekció abszolút értéke
8%
-6 %
-6 %
0%
+3 %
Mennyi a vizsgált ingatlan forgalmi értéke? 4.
Határozza meg annak a teleknek a maradványértékét, amelyre egy irodaházat terveznek, melynek a várható értéke (hozamszámítással meghatározva) 1.450 mFt. A fejlesztés során az alábbi költségekkel kell kalkulálni:
Megnevezés
Költség
Tervezés, engedélyezés Telekrendezés Épület kivitelezési költsége Tartalék (nem várt kiadásokra) Finanszírozás költsége Marketingköltségek Fejlesztő nyeresége
140 mFt 16 mFt 583 mFt 51 mFt 187 mFt 63 mFt 284 mFt
5.
6.
7.
Egy tárgyi eszköz beszerzési költsége (ÁFA nélkül) 500.000,- Ft. A szállítási költség 50.000,- Ft + ÁFA. A beszerelés költsége 60.000,- Ft + ÁFA. A várható hasznos élettartam 5 év. Az eszköz becsült maradványértéke 100.000,- Ft. A vállalkozás a jelen beszerzéssel kapcsolatos előzetesen felszámított ÁFA-t teljes mértékben visszaigényelheti. Mennyi értékcsökkenést számolhatunk el az évek számjegyösszege módszerrel a 3. évben? 68.000,- Ft 102.000,- Ft 34.000,- Ft Nettó újraelőállítási költség alapú értékelésnél az ingatlan felépítményének és fejlesztésének jelenlegi előállítási költsége 20.000.000,- Ft, a föld becsült értéke 4.000.000,- Ft, a technikai avulás mértéke 3 %, a környezeti avulás mértéke 8 %. Mennyi az ingatlan teljes értéke, ha a funkcionális avulással nem kell számolnunk? 21.360.000,- Ft 23.560.000,- Ft 21.800.000,- Ft Az ingatlanfejlesztők általában megvásárolnak egy telket, azt beépítik (pl. építenek egy irodaházat), azt feltöltik bérlőkkel, majd amikor már a kihasználtság megközelíti a piaci szintet, eladják azt. Egy ehhez hasonló befektetés az alábbiak szerint alakul:
Év
Pénzfolyam
0. 1. 2. 3. 4. 5. 6.
-40 mFt -10 mFt -350 mFt 32 mFt 53 mFt 89 mFt 611 mFt
Esemény Telekvásárlás Tervezés Építés Nettó működési bevétel (NOI) NOI NOI Eladás
Mennyi a befektetés jelenértéke, ha a kamatláb 10 %? 122,05 mFt 385,00 mFt 112,05 mFt 8. Egy telken átjárási szolgalmat alapítanak, ezért azon az építkezés mintegy 3 %-kal magasabb költségen valósítható csak meg. Így az építkezés teljes költsége 87 mFt. Legfeljebb mennyivel csökkenti a szolgalmi jog a telek értékét? 2,43 mFt 2,56 mFt 2,53 mFt 2,58 mFt 9. Ügyfelünk a bankszámláján elhelyez 35.000.000,- Ft-ot évi 10,1 %-os kamatos kamatra. Mennyit fog érni a befektetése 2 év elteltével, ha ezen időszak alatt a kamatláb nem változik? kb. 41.588 eFt-ot kb. 42.427 eFt-ot kb. 44.512 eFt-ot 10. Állapítsa meg egy 18 mFt forgalmi értékű ingatlan haszonélvezeti jogának értékét, ha a haszonélvező 22 éves! 18.000.000,- Ft 14.000.000,- Ft 9.000.000,- Ft 2 2 11. Egy tíz külön tulajdonú lakásból álló (a lakások közül öt lakás 100 m -es, öt pedig 80 m -es) társasházban a 2 tulajdonostársak a közös tulajdonban lévő házfelügyelői lakás (100 m ) értékesítését határozták el. Az alapító okirat módosítása során e lakásból egy újabb külön tulajdoni egységet hoznak létre. Mennyi lesz az külön tulajdonú lakás tulajdoni hányada? 15/100 10/100
20/100 12. Piaci összehasonlító értékbecslés során az egyik összehasonlító ingatlan eladási árából és hasznos 2 alapterületéből számított fajlagos érték 250.000 Ft/m . Ezen összehasonlító ingatlan egyetlen korrekciós szempontban különbözik az értékelendő ingatlantól, mégpedig a műszaki állapota 8 %-kal jobb. Mennyi lesz ezen ingatlan korrigált fajlagos értéke? 2 270.000 Ft/m 2 250.000 Ft/m 2 230.000 Ft/m 13. Egy panelházban lévő lakás értékbecslését piaci összehasonlítás módszerével végezzük. Egészítse ki az alábbi táblázat „Minősítés a vizsgált ingatlanhoz képest” sorát rosszabb – azonos – jobb minősítésekkel! Határozza meg a vizsgált ingatlan forgalmi értékét a „Korrekció abszolút értéke” sor adatának előjel helyes figyelembevételével!
Vizsgált ingatlan
Megnevezés
2
Alapterület Panelprogramban részt vett Lakás műszaki állapota Lépcsőház állapota Minősítés a vizsgált ingatlanhoz képest
1. minta 2
2. minta 2
3. minta 2
4. minta 2
5. minta 2
88 m
87 m
93 m
90 m
89 m
94 m
igen
nem
igen
igen
igen
igen
újszerű
közepes
újszerű
közepes
újszerű
rossz
átlagos
átlagos
kiváló
átlagos
átlagos
átlagos
Fajlagos ár
155.000 2 Ft/m
179.000 2 Ft/m
168.000 2 Ft/m
175.000 2 Ft/m
162.000 2 Ft/m
Korrekció abszolút értéke
11 %
5%
3%
0%
6%
14. Mennyi visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet a – semmilyen kedvezménnyel nem rendelkező – szerző, aki 4 millió Ft forgalmi értékű lakás vásárlására 2013. február 18-án kötött szabályos adásvételi szerződést? 80.000 Ft-ot 160.000 Ft-ot 200.000 Ft-ot 15. Írja le egy családi ház hasznos alapterületének meghatározási módját! A családi házban van egy bejárat előtti, de nyitott terasz, a házban az alsó szinten egy garázs, és van egy téglaépítésű, ablakkal rendelkező, kifogástalan állapotú, de nem fűthető melléképület. A hasznos alapterület szöveges meghatározása után példaként töltse ki az alábbi táblázatot:
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
Helyiség
Mért terület (m2)
fsz. szoba 1. fsz. szoba 2. fsz. konyha fsz. nappali-étkező fsz. fürdőszoba fsz. WC külső terasz fsz. összesen pince szoba 1. pince tusoló-WC pince átjáró pince garázs pince összesen melléképület
25 23 9 15 7 1 20 100 22 5 5 28 60 20
összesen
180
Redukálás %-a
Redukált terület (m2)
16. Egy értékbecslő által elkészített piaci összehasonlító értékelés eredményeit – néhány adat kivételével – az alábbi táblázatban foglaljuk össze:
Vételár (Ft) 2 Hasznos (m ) Fajlagos ár 2 (Ft/m ) Épület műszaki állapota korr Lakás műszaki állapota korr Emelet korr Szobaszám korr Erkély korr Lépcsőház rendezettsége korr Korrekció összesen (%) Korrigált fajlagos ár Forgalmi érték
Értékelendő ingatlan
1. sz. összeh. adat
2. sz. összeh. adat
3. sz. összeh. adat
4. sz. összeh. adat
5. sz. összeh. adat
56
16 900 000 55 307 273
16 400 000 55 298 182
15 200 000 55 276 364
15 800 000 55 287 273
15 300 000 56 273 214
Átlagos
Felújított
Részben felújított
Közepes
Átlagos
Részben felújított
Kiváló
-4 % Jó
-2 % Közepes
2% Jó
0% Kiváló
-2 % Rossz
4% VII. 1% 2 0% Van 0% Rendezett
8% IV. 0% 2 0% Van 0% Felújítva
4% fszt. 6% 2 0% Van 0% Felújítva
?
-10 %
-10 %
0% V. 0% 2 0% Nincs 4% Nem rendezett 0%
12 % II. -1 % 2 0% Van 0% Nem rendezett 0%
?
-4 %
2%
4%
9%
?
286 255
281 891
298 764
297 803
IV. 2 Van Nem rendezett
?
16 348 594
1.) Határozza meg a lépcsőház rendezettsége korrekciónál az 1. sz. összehasonlító ingatlan rendezett minősítéséhez tartozó százalékos értéket! 2.) Hány százalékkal lesz magasabba számított ingatlanforgalmi érték, ha a lépcsőház rendezettsége korrekciót figyelmen kívül hagyjuk? 17. Mennyivel több visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet a szerző, ha 10 mFt fogalmi értékű ingatlant vásárol lakásként, azonban az egyéb helyiségként szerepel az ingatlan-nyilvántartásban? 100.000 Ft-tal 80.000 Ft-tal 0 Ft-tal 18. Állapítsa meg egy teljes értéken 40 mFt forgalmi értékű ingatlan haszonélvezeti jog értékével csökkentett forgalmi értékét, ha a haszonélvező 20 éves! 19. Három évre szóló bérletnél melyik bérleti díjfizetési mód a kedvezőbb a bérbeadó számára, ha a bérlet ideje alatt a kamatláb végig r=12,4 % Egy összegben előre fizetve 3.200.000 Ft/év Évenként előre fizetve 1.265.000 Ft/év Egy összegben a harmadik év utolsó napján fizetve 4.000.000 Ft/3 év
Értékbecslési ismeretek (Igaz-hamis kérdések) Döntse el, hogy igazak vagy hamisak az alábbi állítások. Jelölések: igaz vagy hamis. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Az erkölcsi avulás az ingatlan jelenlegi használatára (funkciójára) való megfelelőséget fejezi ki. A piaci összehasonlító értékbecslésnél a páros összehasonlítás módszerében a korrekció eredményeképpen a fajlagos értékek szórása csökken. A hitelbiztosítéki érték meghatározását jogszabályok írják elő. A földhasználati jog az értékbecslés szempontjából nem vagyonértékű jog. Az értékbecslés módszerének megválasztásakor csak az értékelés célját kell figyelembe venni. Az értékbecslés módszerének megválasztásakor az értékbecslés célját és az ingatlan típusát is figyelembe kell venni. Az összehasonlító piaci értékelésnél az alaphalmaz szűkítése azért szükséges, mert kevesebb összehasonlító ingatlannal könnyebb elvégezni az értékelést. A foglaló az értékbecslés szempontjából vagyonértékű jog.
Értékbecslési ismeretek (Feleletkifejtő kérdés) 1.
Mutasson be hat korrekciós tényezőt (tulajdonságot), amelyet egy hagyományos építési móddal készült családi ház páros összehasonlítási módszerrel történő piaci összehasonlító értékbecslésénél használ! Adja meg két korrekciós tényezőnél az Ön által használt besorolási lehetőségeket (pl. műszaki állapot: felújított, jó, közepes, rossz). A kifejtett korrekciós tényezők közé a lakás műszaki állapotát ne vegye be! Adja meg egy korrekciós tényezőnél a besorolás lehetőségekhez tartozó százalékos korrekciós mértékeket! Válaszát 1-2 oldal terjedelemben fejtse ki!
Értékbecslési ismeretek (Relációs kérdés) Vizsgálja meg az állítás és az indoklás igazságtartalmát! 1.
A maradványértéken történő értékelés a telek értékének meghatározására szolgál, ezért azt elsősorban ingatlanfejlesztők használják. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, az indoklás hamis. Az állítás hamis, az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat.
2.
Az építés alatt álló ingatlanokat nettó pótlási költségen értékeljük, mivel azok tervezési, építési stb. költségei jól dokumentáltak. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, az indoklás hamis. Az állítás hamis, az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat.
3.
A piaci összehasonlító értékbecslésnél az összehasonlító ingatlanok kínálati áraiból indulunk ki, mivel azok az ingatlanpiac aktuális kereslet-kínálati viszonyait mutatják. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, az indoklás hamis. Az állítás hamis, az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat.
4.
A piaci összehasonlító értékbecslésnél a műszaki állapot szempontjából szélső értéket képviselő ingatlanokat a mintából el kell hagyni, mivel azokat – a műszaki állapotukra való tekintettel – csak nettó pótlási költségen tudjuk értékelni. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, az indoklás hamis. Az állítás hamis, az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat.
5.
Az azonos kockázatú befektetések megtérülési rátája azonos, mert a megtérülés nagysága a befektető kockázatainak mértékét fejezi ki. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, az indoklás hamis. Az állítás hamis, az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat.
6.
Piaci összehasonlító értékelésnél az összehasonlító ingatlanok korrigálásának (értékcsökkentés, értéknövelés) célja ezen ingatlanok fajlagos értékének módosítása, mert ezáltal az összehasonlító ingatlanok hasonlóbbá válnak az értékelendő ingatlanhoz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, az indoklás hamis. Az állítás hamis, az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat. A piaci összehasonlító értékelés két fő fajtája a páros és a csoportos értékbecslés azonos módszerek, mert mindkét módszer a piaci események adatait használja. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, és közöttük ok-okozati kapcsolat áll fenn. Mind az állítás, mind az indoklás hamis. Az állítás igaz, az indoklás hamis. Az állítás hamis, az indoklás igaz. Mind az állítás, mind az indoklás igaz, de közöttük nincs ok-okozati kapcsolat.
7.
