Enyhén javuló lakás-, drasztikusan romló iroda- és üzlethelyiség-piaci kilátások (2012. októberi felmérések alapján) A GKI a jövőben évente kétszer szervez felmérést a vállalatok, az ingatlanfejlesztők, - forgalmazók és –tanácsadók, valamint a lakosság ingatlanpiaci terveinek, szándékainak és kilátásainak feltérképezése céljából. A GKI a fővárosi ingatlanpiaci indexe mellett a továbbiakban egy, a magyar ingatlanpiac egészére vonatkozó indexet is publikál. A fővárosi és a magyarországi ingatlanpiaci indexek szintetizálják az egyes részpiacok (a lakás-, az iroda-, üzlethelyiség- és a raktárpiac) várható helyzetét, s ezzel összefoglaló képet adnak az ingatlanpiacról. Az indexek és ezek részindexei a piaci szereplők jövőre (a következő egy évre) vonatkozó kilátásait jellemzik. A GKI ingatlanpiaci indexei, 2006-2012
Forrás: a GKI felmérései
Az indexek viszonyítási alapja – csakúgy, mint a korábbiakban - nem egy „ideális” egyensúlyi piac, hanem a fővárosi illetve magyarországi ingatlanpiac 2006-010 között regisztrált átlagos állapota. Így a 100-as érték reprezentálja a hosszú távú piaci átlagot. A 100 feletti értékek az ennél kedvezőbb, a 100 alatti értékek az ennél kedvezőtlenebb kilátásokat mutatják. Mindemellett az indexek előállításához használt súlyrendszert is megváltoztattuk, az ingatlanfejlesztő, - forgalmazó és tanácsadó cégek várakozásait (visszamenőlegesen is) a lakáspiacon az új és a használt tranzakciók, az üzleti ingatlanpiacokon az újonnan belépő és a bérelt ingatlanok alapterületeinek arányai alapján újrasúlyoztuk. S mivel felmérésünket a jövőben félévente végezzük, így a korábbi időszakban begyűjtött negyedéves 1
adatokból féléves adatokat transzformáltunk. 2012 októberében mindkét index esetében jelentős csökkenés következett be, s értékük nem tér el érdemben a korábban mért mélypontoktól. A jelenlegi ingatlanpiaci várakozások tehát igen borúlátóak, a felmérés résztvevői összességében a konjunktúra romlását várják a következő 12 hónapban. Irodapiac A fővárosi irodapiacon semmi sem változott: a gyakorlatilag leálló fejlesztések mellett a felhalmozódott jelentős területű kihasználatlan területet próbálja „megemészteni” a piac, egyelőre kevés sikerrel. A kapacitás-kihasználtsági mutatók a fővárosban a jelen felmérés során minden szegmensben alacsonyabbak voltak, mint az idei első megkérdezés esetében. A válaszadó ingatlanos cégek tehát nem érzékelik az üresedés csökkenését. A legkisebb üresedésű szegmens a pesti oldalon található „B” kategóriás irodáké, a legnagyobb üresedéssel a budai „A” kategóriában találkozhatunk. A vidéki régiókban kissé javult a kihasználtság az előző felméréshez képest. KeletMagyarországon az áprilisi 65%-os kihasználtság 67%-ra, Nyugat-Magyarországon a 64%-os mutató 66%-ra nőtt. Így az országos átlag lényegében stagnáló helyzetet jelez. A fővárosi irodák kihasználtsága Pesten Budán
A típusú (%)
B típusú (%)
73,5 (74,5) 71 (74,5)
78 (79) 72,5 (74)
Zárójelben az előző – 2012. áprilisi - felmérés adatai
Irodapiaci indexek, 2006-2012
Az irodapiaci index (ami az ingatlanos cégek és a keresleti oldal képviselői, azaz a vállalatok várakozásait sűríti egyetlen számba) a fővárosban a fél évvel ezelőttihez képest óriásit esett. A 2011ben és 2012 első felében tapasztalható viszonylagos derűlátás fundamentális alapjai nem voltak világosak, a jelenlegi felmérésnél tapasztalt zuhanás is inkább egyfajta pánikreakciónak tűnik. Az ország egészét jellemző index értéke is csökkent, de jóval kisebb mértékben, mint a fővárosi.
Az üzlethelyiségek piaca A magyar kereskedelmi ingatlanpiac 2012-ben érezhetően csendesebb, mint az előző évben. A piaci szereplők érezhetően keresik a helyüket. Az üzlethelyiségek piacán – az erős kiskereskedelmi verseny miatt - magas szinten stabilizálódott a cserélődési ráta. 2
3
Üzlethelyiség-piaci indexek, 2006-2012 Az üzlethelyiség-piaci indexek (ami az ingatlanos cégek és a keresleti oldal képviselői, azaz a vállalatok várakozásait sűríti egyetlen számba) egy évvel ezelőtt lokális csúcsra értek (különösen jelentős volt a Budapestre vonatkozó derűlátás). Idén mindkét felmérés során jelentősen romlottak a várakozások. A jelenlegi nagymértékű pesszimizmusra a felmérés történetében még nem volt példa. A raktárpiac A logisztikai ingatlanpiacon a fejlesztések 2011-ben – némi bővítési tevékenység mellett - csaknem teljesen leálltak és ez a negatív folyamat 2012-ben is folytatódott. A kiadatlan terület nagysága országos szinten elérheti a 600 ezer négyzetmétert, ami a fejlesztési döntéseket vélhetően még jó időre jegeli. A bérlői aktivitás mindazonáltal éledezni látszik (persze elsősorban a fővárosi agglomerációban), de a gazdasági növekedés és ezzel párhuzamosan a szállítás, szállítmányozás iránti igények tartós növekedése nélkül ebben a szegmensben sem várható érdemi fellendülés. Raktárpiaci indexek, 2006-2012
A raktárpiaci index (ami az ingatlanos cégek és a keresleti oldal képviselői, azaz a vállalatok várakozásait sűríti egyetlen számba) a jelen felmérés során a fővárosban és Magyarország egészében is csökkent, de ez utóbbi esetben a mérséklődés mértéke nagyobb. A válság mélypontjánál jóval kedvezőbbek a fővárosi agglomerációra vonatkozó várakozások, míg a teljes magyar logisztikai ingatlanpiacra esetében nem vagyunk messze a korábbi mélyponttól.
Az építési telkek piaca A telekpiac közeljövőjére vonatkozó várakozások 2012-ben a félévvel korábbihoz képest romlottak, és lényegében megegyeznek az egy évvel ezelőttivel. Egyedül a nyugati országrészben következett be a kilátások javulása az előző felméréshez képest. 4
5
A lakáspiac Lakáspiaci indexek, 2006-2012
A magyarországi lakáspiac megítélése 2012 októberében – a fél évvel korábbihoz képest – lényegében nem változott. Igaz ez mindhárom megfigyelt régióra. A budapesti lakáspiacot jellemző GKI-index értéke 2012 októberében Budapestre és Magyarország egészére vonatkozóan is emelkedett. Az ingatlanos cégek a következő 12 hónapban a maihoz képest a nyugati régióban némi javulást, a fővárosban és a keleti országrészben változatlan helyzetet várnak.
Budapesten csak a nem zöldövezeti budai részeken valamint az észak-pesti panellakások esetében érezhető a várakozások javulása. Kelet-Magyarországon semmi se változott, míg a nyugati országrészben színesebb a kép: a társasházi panel és nem panellakások esetében enyhült, míg a családi házak esetében erősödött a borúlátás a fél évvel korábbihoz képest. A lakáspiac szegmenseinek a következő 12 hónapban várható helyzetére vonatkozó várakozások az ingatlanokkal foglalkozó cégek körében * Budapest Nem panel társasházi lakások Budai zöldövezet Egyéb Buda Pesti belváros Pesti zöldövezet Egyéb Pest Panellakások Észak-Pest Dél-Pest Buda Családi házak Pest Buda Kelet-Magyarország Nem panel társasházi lakások Panellakások Családi házak Nyugat-Magyarország Nem panel társasházi lakások Panellakások Családi házak
2012. április
2012. október
-36 -40 -42 -40 -49
-38 -31 -44 -40 -48
-50 -47 -44
-44 -44 -41
-44 -42
-41 -39
-51 -58 -50
-53 -56 -50
-50 -57 -48
-39 -46 -54
Változás
*/ egyenleg-mutatók: a túl-keresletet és túlkínálatot jelzők arányának súlyozott különbsége, értéke 0, ha egyensúlyi a piac, negatív, ha túlkínálat és pozitív, ha túl-kereslet érezhető.
6
A lakosság lakásépítési, vásárlási és felújítási szándékai (4 negyedéves mozgóátlagolt értékek, ezer háztartás) Negyedév 2008. 01. 2008. 02. 2008. 03. 2008. 04. 2009. 01. 2009. 02. 2009. 03. 2009. 04. 2010. 01. 2010. 02. 2010. 03. 2010. 04. 2011. 01. 2011.02. 2011. 03. 2011. 04. 2012. 01. 2012. 02. 2012. 03.
Lakásépítés, -vásárlás Biztosan Valószínűleg 27 26 30 26 27 25 22 22 17 11 5 3 4 8 7 8 7 4 10
Lakásfelújítás, -bővítés Biztosan Valószínűleg
96 78 83 74 60 46 32 32 34 47 54 53 56 49 38 38 35 31 38
71 59 51 45 37 32 37 33 32 30 23 25 30 27 23 21 16 12 19
296 247 233 207 164 153 144 147 139 131 123 116 114 107 97 84 81 77 99
Forrás: a GKI lakossági felmérései
A 2012. októberi felmérés eredményei szerint a lakásépítésre és -vásárlásra vonatkozó lakossági várakozások az előző negyedéves alacsony bázisról emelkedtek, de így is nagyon alacsonyak. Mind lakásfelújítást és korszerűsítést biztosan tervezők, mind az ezt valószínűsítők arányai növekedést jeleznek az előző negyedévhez képest. Árak, bérlet díjak Az ingatlanok eladási árainak a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Budapest Használt lakás Új lakás Iroda Üzlethelyiség Raktár Építési telek
-2 (-1,5) -0,5 (0) -3,5 (-2) -1,5 (-2,5) -3 (-5) -5 (-1)
NyugatMagyarország
KeletMagyarország
Országos átlag
-2,5 (-2) 0,5 (0) -6 (-5) -6,5 (-6) -2 (-2) -2 (-2,5)
-3,3 (-2) -0,5 (0) 0 (-2) -2,5 (-2) -2,5 (-2) -2 (0)
-2,6 (-1,8) 0 (0) -3,2 (-3) -3,5 (-3,5) -2,5 (-3) -3 (-1,5)
Zárójelben az előző – 2012. áprilisi - felmérés adatai
Az új építésű lakásoknál a válaszadók szerint a következő 12 hónapban az árak várhatóan már nem vagy csak alig csökkennek tovább. A használt ingatlanok esetében viszont várhatóan folytatódik az árcsökkenési folyamat. 7
A használt lakások fajlagos (négyzetméterenkénti) árának a következő 12 hónapban várható változása (százalékos arányok illetve százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Nő Nem panel társasházi lakások Budai zöldövezet Egyéb Buda Pesti belváros Pesti zöldövezet Egyéb Pest Panellakások - Észak-Pest Panellakások – Dél-Pest Panellakások – Buda Családi házak – Pest Családi házak – Buda Budapest összesen Kelet-Magyarország Nem panel társasházi lakások Panellakások Családi házak Nyugat-Magyarország Nem panel társasházi lakások Panellakások Családi házak
A várható változás iránya Stagnál Csökken
9 9 13 9 9 4 4 4 9 9
56 61 53 61 56 66 66 70 56 61
35 30 30 30 35 30 30 26 35 30
11 11 0
50 28 50
39 61 50
0 4 0
76 58 67
24 38 33
Átlagos változás -2,5 (-1) -2 (-1) -2 (-2) -2,5 (-1) -2 (-2) -2 (-3) -2 (-3) -1,5 (-2) -1,5 (-1) -1,5 (-1) -2 (-1,5) -3,3 (-2) -2 (-1) -4 (-3) -4 (-2) -2,5 (-2) -1,5 (-1) -3 (-3) -3 (-2)
Zárójelben az előző – 2012. áprilisi felmérés adatai.
A válaszadók legnagyobb része – a kelet-magyarországi panelek kivételével – a következő 12 hónapban stagnáló árakat vár. Mindazonáltal a további árcsökkenésre számítók aránya minden szegmensben számottevő. Az összesített prognózisok a használt lakások árának további 2-3%-os csökkenését valószínűsítik a következő 12 hónapban. A bérleti díjaknak a következő 12 hónapban várható alakulására vonatkozó várakozások (százalékos változás a jelenlegi árakhoz képest) Iroda Üzlethelyiség Raktár
Budapest
NyugatMagyarország
KeletMagyarország
Országos átlag
-3 (0) -2,5 (-0,5) -2 (-2)
-2,5 (0) -3 (-1) -1 (-2)
0 (0) -2 (-0) -1 (-2)
-2 (0) -2,5 (-0,5) -1,4 (-2)
Zárójelben az előző – 2012. áprilisi - felmérés adatai
A közeljövőben a bérlők és bérbeadók várhatóan tovább alkudoznak, de az „erő” a legtöbb esetben a bérlők oldalán áll. A felmérés résztvevői szerint az üzleti ingatlanok bérleti díjai a következő 12 hónapban várhatóan kismértékben lefelé változhatnak.
8
1092, Budapest, Ráday u. 42-44. Telefon: 06-1-318-1284 E-mail:
[email protected] További információ: Akar László, Petz Raymund
9
