elitair wonen Operationalisering van de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus Drs. Gerard Menkhorst

elitair wonen Operationalisering van de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus

Drs. Gerard Menkhorst

elitair wonen Operationalisering van de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus

Auteur:

Drs. Gerard Menkhorst

Opdracht:

Scriptie ter afronding van de opleiding MRE 2007-2009

Onderwijsinstelling:

Amsterdam School of Real Estate (ASRE)

Datum:

15 oktober 2009

Begeleider ASRE:

Drs. G.W. Middelkoop

Begeleider RVOB:

Ir. P. Kurstjens

Amsterdam School of Real Estate

MRE 2007-2009

Voorwoord Voor u ligt het sluitstuk van de opleiding Master of Real Estate (MRE) aan de Amsterdam School of Real Estate die ik in de afgelopen 2 jaar heb gevolgd, mijn Masterproof over landelijke of suburbane topwoonmilieus. Ik wilde dat het onderzoek dat ik ging uitvoeren hoog zou scoren binnen mijn persoonlijke interesseveld en dat het daarnaast een bijdrage zou leveren aan een actueel onderwerp binnen mijn huidige werk. Ik denk dat ik met dit onderzoek in beide opzetten goed ben geslaagd. Vanuit mijn werkgever, het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf (RVOB), ben ik betrokken bij de herontwikkeling van het voormalig vliegkamp Nieuw-Valkenburg tot een woonwijk van 5.000 woningen. De ambitie is om 500 woningen in het absolute topsegment van de woningmarkt te realiseren. De realisatie van topwoonmilieus is om uiteenlopende redenen een risicovolle onderneming. Ik zie het als een grote uitdaging om uiteindelijk tot een kwalitatief hoogwaardig eindproduct voor het topwoonmilieu te komen, dat zo goed mogelijk aansluit op de wensen en eisen van de beperkte, veeleisende doelgroep. Dit onderzoek heeft mij een veel vollediger beeld gegeven van de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus en potentiële doelgroepen voor dit soort woonmilieus. Graag wil ik iedereen bedanken die een bijdrage heeft geleverd aan de totstandkoming van dit onderzoek. In de eerste plaats gaat mijn dank uit naar de diverse professionals in dit specifieke segment van de woningmarkt, die in de interviews uitgebreid de tijd hebben genomen om mij meer inzicht te verschaffen in de kenmerken en doelgroepen van landelijke of suburbane topwoonmilieus. In het bijzonder gaat mijn dank uit naar mijn begeleiders Gert Middelkoop en Peter Kurstjens. Gert heeft mij vooral geholpen met het leggen van de juiste relaties tussen theorie en praktijk. Ik heb mij er telkens weer over verbaasd met welke eenvoud hij vertalingen tussen theorie en praktijk aan de hand van voorbeelden weet te duiden. De ondersteuning, het meedenken, de opbouwende kritiek en de scherpte van Peter hebben deze Masterproof tot een beter product gemaakt. Daarnaast wil ik mijn collega’s Edo Arnoldussen, Inge de Kort en Leo Kramer danken voor de discussies, het meedenken, meelezen en structureren. Tot slot wil ik mijn familie, vrienden, kennissen en collega’s danken voor hun steun en begrip. Speciaal gaat mijn dank uit naar Marleen, die mij ondanks een drukke tijd altijd heeft gesteund, gemotiveerd en volop de ruimte heeft geboden om deze opleiding met succes af te ronden. I owe you one! Ik wens u veel leesplezier! Hilversum, 15 oktober 2009 Gerard Menkhorst

Elitair wonen

i

Gerard Menkhorst


Elitair wonen

MRE 2007-2009

ii

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Samenvatting Inleiding Dit onderzoek heeft als onderwerp het operationaliseren van kenmerken waaraan nieuw te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus moeten voldoen om concurrerend te zijn ten opzichte van andere topwoonlocaties. Aanleiding voor het uitvoeren van het onderzoek vormt het tekort aan riant ingerichte luxe woonmilieus in West-Nederland, dat de VROM-raad in 2004 heeft geconstateerd. Deze luxe woonmilieus moeten bijdragen aan het versterken van de internationale concurrentiepositie van Nederland. In de afgelopen jaren zijn in de Randstad diverse initiatieven ondernomen om tot nieuwe topwoonlocaties te komen. Het oorspronkelijk gewenste ambitieniveau voor deze locaties wordt echter niet altijd gehaald. Locaties met de juiste omgevingskenmerken zijn niet altijd voor handen en worden vanuit de ruimtelijke ordening beschermd. Daarnaast kleven aan de ontwikkeling van landelijke of suburbane topwoonmilieus bovengemiddelde risico’s. Het afvlakken van het ambitieniveau vermindert juist de risico’s voor gemeenten en projectontwikkelaars, wat de ontwikkeling van echte topwoonmilieus niet in de hand speelt. Dat is vervolgens ook van invloed op de doelgroepen die dan kunnen worden aangetrokken op de ontwikkelde locaties. Een verbeterd inzicht in de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus en de wensen en eisen die potentiële doelgroepen stellen aan een landelijke of suburbane topwoonlocatie kan ertoe bijdragen dat er beter op de consument afgestemde locaties met het juiste ambitieniveau worden ontwikkeld. De centrale vraag van dit onderzoek luidt: ‘Aan welke kenmerken moet een nieuw te ontwikkelen landelijk of suburbaan topwoonmilieu voldoen, om ten opzichte van andere woonlocaties in het topsegment op bovenregionaal niveau concurrerend te zijn en voor welke doelgroepen zijn die locaties geschikt’ Aan de hand van literatuurstudie is inzicht verkregen in een aantal belangrijke kenmerken van potentiële doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus. De kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn aan de hand van literatuurstudie en interviews met een viertal experts in het topsegment van de woningmarkt inzichtelijk gemaakt. Over de doelgroepen en kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn op basis hiervan diverse vooronderstellingen gedaan, die zijn geconfronteerd met een drietal in ontwikkeling zijnde landelijke of suburbane topwoonmilieus. De kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn op basis hiervan gevalideerd en zijn gebruikt om de kwaliteit van de projecten te toetsen. Tevens is bekeken of de geconstrueerde kwaliteitstabel ook kan worden gebruikt om de planvorming van projecten die in een vroegtijdig stadium van planvorming zijn te verbeteren. Kenmerken doelgroepen landelijke of suburbane topwoonmilieus vanuit de theorie Bij het analyseren van kenmerken van potentiële doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus vanuit de theorie is gebruik gemaakt van een drietal leefstijlbenaderingen: 1. De leefstijlbenadering op basis van psychografische segmentatie consumenten. De normen, waarden en het gedrag van consumenten wat daaruit volgt worden centraal gesteld. 2. De leefstijlbenadering die het resultaat is van sociale en culturele ontwikkelingen gedurende de levensloop 3. De leefstijlbenadering die het resultaat is van het verzamelde economische en sociaal-culturele kapitaal De leefstijlbenadering op basis van psychografische segmentatie kan tot een zeer gedetailleerd beeld leiden van de potentiële woonconsument. Het nadeel van een te groot detailniveau is dat de gepresenteerde leefstijl te veel is gebaseerd op huidige trends. De veranderlijkheid van leefstijlen zou er op termijn toe kunnen leiden dat (deels) op trends ingerichte woonmilieus op termijn niet meer goed aansluiten op de veranderde wensen en eisen van de doelgroepen. De meer algemene en tijdloze aspecten van psychografische segmentatie bieden wel inzicht in algemene aspecten van potentiële

Elitair wonen

iii

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

doelgroepen op het gebied van normen, waarden en gedrag. Potentiële doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn individualistisch ingesteld en zijn gesteld op privacy en rust in de woonsituatie. De doelgroepen zijn statusgevoelig en willen zich graag manifesteren met hun woning in ruim opgezette woonmilieus. Daarnaast wil men graag wonen met ‘ons soort mensen’. Met de leefstijlbenadering die de levensloop van woonconsumenten centraal stelt in de wensen en eisen ten aanzien van de woonsituatie kan op basis van harde factoren als huishoudensamenstelling, inkomen en leeftijd een beeld worden geschetst van de potentiële doelgroepen. Het zijn vooral hoogopgeleide tweeverdieners van middelbare leeftijd met of zonder kinderen en empty nesters die de potentiële doelgroepen voor nieuw te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus vormen. De invloed van het verzamelde economische en sociaal-culturele kapitaal op de keuze voor de woonlocatie wordt in een onderzoek van De Wijs-Mulkens centraal gesteld. Zij concludeert dat de culturele elite van Nederland een woonvoorkeur heeft voor de stad, terwijl de economische elite een woonvoorkeur voor landelijke of suburbane omgevingen heeft. Bovendien maakt zij binnen de economische elite een onderscheid tussen de nieuwe economische elite en economisch gearriveerden. Economisch gearriveerden zullen vanuit een hang naar een bestaand sociaal en cultureel netwerk vooral gaan wonen in landelijke of suburbane topwoonmilieus in de oude rijke suburbs (bijvoorbeeld Bloemendaal, Wassenaar, Heemstede). De nieuwe economische elite laat zich niet leiden door dit soort aspecten en kiest voor woonlocaties in groeikernen en groeigemeenten binnen de Randstad. Vooral de combinatie van de drie leefstijlbenaderingen leidt tot een goed inzicht in de kenmerken van potentiële doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus. Kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus In de literatuur zijn diverse definities van woonmilieus aangetroffen. Duidelijk wordt dat woonmilieus op meer aspecten betrekking hebben dan alleen de fysiek-morfologische aspecten van een woonlocatie. Smeets (2006) onderscheidt een vijftal dimensies van woonmilieus: fysiek, functioneel, sociaal, institutioneel en cultureel. Diverse onderzoeksbureaus (o.a. ABF Research, RIGO) hebben woonmilieutyperingen ontwikkeld, waarmee woonmilieus op basis van een aantal criteria worden onderscheiden. Het grote nadeel van deze typeringen voor dit onderzoek is dat het abstractieniveau zodanig hoog is dat, dat de typeringen te algemeen zijn en te weinig zicht bieden op specifieke kenmerken van woonmilieus. Uit meer specifieke woonmilieutyperingen van Urhahn en Vrolijks (2000) en De Wijs-Mulkens kunnen enkele lessen over interessante woningtypen en doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus worden geleerd. Specifieke kenmerken van de landelijke of suburbane topwoonmilieus komen niet aan de orde. Woonmilieutyperingen bieden daarmee weinig houvast bij het bepalen van kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Op basis van diverse literatuur en beleidsnota’s kunnen enkele kenmerken op hoofdlijnen van landelijke of suburbane topwoonmilieus worden onderscheiden. Deze kunnen worden samengebracht in een definitie van landelijke of suburbane topwoonmilieus: ‘Riant ingerichte, internationaal aansprekende, kwalitatief hoogwaardige en luxe, landelijke of suburbane woonmilieus van voldoende omvang om een eigen identiteit te hebben, in de directe omgeving van hoogwaardige landschappelijke kwaliteiten en in de nabijheid van goed bereikbare internationaal concurrerende regionaal-stedelijke clusters met een hoog voorzieningenniveau, die minimaal bestemd zijn voor een bovenregionale woningmarkt’ De gehanteerde definitie geeft op hoofdlijnen een goed beeld van met name fysieke en functionele kenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu, maar gaat niet in op andere dimensies van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu. Een feitelijke operationalisering van dit soort kenmerken op hoofdlijnen is bovendien van belang om een vollediger beeld te krijgen van de eisen waaraan een landelijk of suburbaan topwoonmilieu aan moet voldoen om voor een veeleisende doelgroep

Elitair wonen

iv

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

aantrekkelijk te worden. Aan de hand van diverse literatuur en gesprekken met een viertal experts in het topsegment van de woningmarkt is op basis van de vijf dimensies van woonmilieus van Smeets (2006) gekomen tot een model met bijbehorende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Aan de vijf dimensies van Smeets is een zesde dimensie toegevoegd: de dimensie van de omgevingshinderlijke aspecten. Dimensies en hoofdkenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu

Kaders en condities

Locatie en locatieomgeving

Leefstijl, gedrag en identiteit

Fysiek - Omgevingskenmerken - Bereikbaarheid en infrastructuur - Openbare ruimte - Omvang en stedenbouwkundige opzet - Kavelkenmerken - Bebouwing - Architectuur - Veiligheid

Omgevingshinderlijke aspecten

Sociaal - Private woonsituatie - ‘Ons soort mensen’ - Ontmoetingsplaats openbaar gebied - Sociaal-recreatieve ontmoetingsplaats

- Afwezigheid hinder en/of overlast - Afwezigheid ongewenste functies

Institutioneel

Kenmerken topwoonmilieu

- Stedenbouwkundig plan - Bestemmingsplan - Beeldkwaliteitsplan - Welstand

Cultureel - Imago en/of identificatie - Unieke onderscheidende kwaliteiten - Cultuurhistorische waarden - Dissatisfiers

Functioneel - Commerciële voorzieningen - Infrastructurele voorzieningen - Recreatieve voorzieningen - Culturele voorzieningen - Internationale school - Sportvoorzieningen

Bron: eigen bewerking n.a.v. Smeets (2006)

De hoofdkenmerken die zijn benoemd onder de 6 dimensies in het model zijn in aparte tabellen nader uitgewerkt en gedetailleerd. De kenmerken die in potentie een goede richting geven aan de ontwikkeling van landelijke of suburbane topwoonmilieus, maar niet per definitie bepalend zijn voor de kwaliteit van landelijke of suburbane topwoonmilieus, hebben het label ‘richtinggevend kenmerk’ meegekregen. Daarnaast zijn er randvoorwaardelijke kenmerken van landelijke of suburbane

Elitair wonen

v

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

topwoonmilieus benoemd. De afwezigheid van deze kenmerken kan afzonderlijk bepalend zijn voor de keuze van een potentiële bewoner om van vestiging op een locatie af te zien. Toets aannames doelgroepen en model met bijbehorende kenmerken aan drietal landelijke of suburbane topwoonmilieus Naar aanleiding van de bevindingen over doelgroepen en kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus is een aantal hypothesen geformuleerd die betrekking hebben op een drietal onderwerpen: 1. Doelgroepen landelijke of suburbane topwoonmilieus 2. Model met bijbehorende kenmerken landelijke of suburbane topwoonmilieus 3. Ontwerpuitgangspunten naar aanleiding van een aantal kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus Deze hypothesen zijn geconfronteerd met een drietal momenteel in ontwikkeling zijnde landelijke of suburbane topwoonmilieus: Overgooi Almere, Vroondaal Den Haag en Park Brederode Bloemendaal. Doelgroepen landelijke of suburbane topwoonmilieus Bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus hechten er aan om samen te wonen met ‘ons soort mensen’. Afhankelijk van het type locatie, kennen verschillende topwoonmilieus verschillende typen van ons soort mensen. De nieuwe economische elite is vooral vertegenwoordigd in topwoonmilieus op plaatsen waar nog geen gearriveerde landelijke of suburbane topwoonmilieus aanwezig zijn. Op plaatsen waar wel reeds sprake is van landelijke of suburbane topwoonmilieus is de gearriveerde economische elite meer vertegenwoordigd. De nieuwe economische elite is trots op de verworven rijkdom en laat dat graag zien in de woonsituatie. De gearriveerde economische elite vindt vooral het kunnen wonen op een plek waar reeds een sociaal en cultureel netwerk van de gearriveerde economische elite aanwezig is van belang. Zowel de nieuwe als de gearriveerde economische elite is in de woonsituatie individualistisch ingesteld en op landelijke of suburbane topwoonmilieus op zoek naar privacy en rust. Landelijke of suburbane topwoonmilieus worden vooral bewoond door tweeverdieners van middelbare leeftijd, met of zonder kinderen, die als een behoorlijke wooncarrière achter de rug hebben. Een andere belangrijke doelgroep zijn de empty nesters, die een groot huis willen hebben om kinderen en kleinkinderen goed te kunnen ontvangen. Voor welgestelde expats lijken landelijke of suburbane topwoonmilieus ten tijde van de ontwikkeling van de woonmilieus meestal weinig interessant. Expats willen in de jaren dat zij in Nederland wonen in een volwassen woonomgeving wonen (die af is) en zoeken vooral naar woonlocaties waar reeds expats wonen. Omdat expats vaak pas een half jaar van te voren weten dat ze in Nederland zullen gaan wonen, is het bouwen van een woning in particulier opdrachtgeverschap bovendien geen optie. De tweede generatie bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus zou wel uit expats kunnen bestaan. De omgeving is dan verder ontwikkeld en er kan een bestaand huis worden gekocht. Model met bijbehorende kenmerken landelijke of suburbane topwoonmilieus Het geconstrueerde model en de bijbehorende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus blijkt na confrontatie met een drietal praktijkcasussen goed te kloppen. Het model met de hoofdkenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus is niet aangepast. Enkele detailleringen ten aanzien van de kenmerken zijn aangepast. De definitieve tabellen met diverse hoofdkenmerken en detailleringen (randvoorwaardelijk of richtinggevend) zijn hieronder opgenomen.

Elitair wonen

vi

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Tabel 1: Fysieke kenmerken landelijke of suburbane topwoonmilieus Fysiek kenmerk Omgevingskenmerken

Nadere detaillering - Aanwezigheid van uitgesproken omgevingskwaliteiten grenzend aan de woonlocatie (duinen, zee, waterlopen, boslandschap, rivieren, jachthaven, kasteel, fraai dorp) - Locatie grenst (in)direct aan gearriveerde woonmilieus hoogwaardig segment - ‘Natuurlijke’ overgang van aanliggende woonwijken naar topwoonmilieu

Waardering kenmerk - Randvoorwaardelijk

- Optimale bereikbaarheid omliggende stedelijke kernen - Routing naar topwoonmilieu van hoog kwaliteitsniveau - Eigen opgang naar topwoonmilieu - In topwoonmilieu: verkeersluwe wegen met name voor bestemmingsverkeer.

- Randvoorwaardelijk

Openbare ruimte

- Hoogwaardige kwaliteit - Laanachtige straten - Aanwezigheid volwassen groen op locatie (openbaar gebied)

- Randvoorwaardelijk - Richtinggevend - Richtinggevend - Randvoorwaardelijk

Omvang en stedenbouwkundige opzet topwoonmilieu

- Minimaal 50 grondgebonden woningen voor eigen identiteit topwoonmilieu - Afwisseling kleinere en grotere kavels op kavel geen probleem. - ‘Natuurlijke’ opbouw van groot naar zeer groot richting uitzonderlijke omgevingskwaliteiten


Kavelkenmerken

- Beleving onderlinge afstand tussen woningen - Kavelomvang villawijk minimaal 800 m2 - Kavelomvang landelijke setting gemiddeld 5.000 m2

- Randvoorwaardelijk - Richtinggevend - Richtinggevend

Bebouwing

- Grondgebonden woningen in villawijk. - Afwisseling vrijstaand en 2/1 kap geen probleem - Appartementencomplexen in parkachtige omgeving of in landgoed- of buitenplaatsachtige setting

- Richtinggevend - Richtinggevend - Randvoorwaardelijk

Architectuur

- Geen uitgesproken voorkeur voor moderne of ‘ouderwetse’ bouwstijlen - Voorkeur voor expressieve architectuur. Aandacht voor onder architectuur gebouwde woningen. Avant garde architectuur gaat langer mee dan main stream architectuur. - Aandacht voor mix van bouwstijlen. Geen conflicterende bouwstijlen

- Richtinggevend

- Geen volledige afscherming van topwoonmilieu van omliggende wijken of omgeving (geen gated community) - Erfafscheiding kavel – varieert naar omvang kavel. Zeer grote kavels hek en hoge groenafscheiding. ‘Kleinere’ kavels groene, middelhoge erfafscheiding - Verkeersluw en verkeersveilig

- Richtinggevend

vii

Gerard Menkhorst

Bereikbaarheid en infrastructuur op locatie

Veiligheid

Elitair wonen

- Richtinggevend - Richtinggevend

- Richtinggevend - Randvoorwaardelijk - Randvoorwaardelijk


- Richtinggevend

- Richtinggevend

- Richtinggevend



MRE 2007-2009

Tabel 2: Functionele kenmerken landelijk of suburbaan topwoonmilieu Functioneel kenmerk Commerciële voorzieningen

Nadere detaillering Dagelijkse voorzieningen - Aanwezig in directe omgeving topwoonmilieu - Aanwezig binnen straal 3 kilometer Niet-dagelijkse voorzieningen - Luxe artikelen klein (prestigieuze sigarenboer, wijnhandel etc.) binnen straal 5 kilometer - Luxe artikelen klein (prestigieuze sigarenboer, wijnhandel etc.) binnen straal 15 kilometer (regionaal stedelijk cluster) - Volledig winkelaanbod niet-dagelijkse voorzieningen (regionaal stedelijk cluster) binnen 15 kilometer

Infrastructurele voorzieningen Recreatieve voorzieningen

Waardering kenmerk - Richtinggevend - Randvoorwaardelijk


- Internationale luchthaven (bereikbaar binnen 30 minuten) - Hoogwaardige openbaar vervoersvoorzieningen - Alledaagse recreatieve voorzieningen in directe omgeving hoogwaardige omgevingskwaliteiten (wandelen, fietsen, zwemmen etc.) - ‘Ontmoetingsplaats’ (bar, restaurant voor ‘ons soort mensen’ binnen topwoonmilieu) - ‘Ontmoetingsplaats’ (bar, restaurant voor ‘ons soort mensen’ binnen straal 5 kilometer topwoonmilieu)

- Randvoorwaardelijk - Richtinggevend - Randvoorwaardelijk

Culturele voorzieningen

- Theaters, musea met regionale functie - Theaters, musea met bovenregionale/landelijke functie binnen straal 15 kilometer

- Richtinggevend - Randvoorwaardelijk

Internationale school

- Aanwezigheid op fietsafstand - Aanwezigheid binnen regionaal-stedelijk cluster (max. 15 kilometer) - Veelzijdig aanbod van sporten - Op korte en veilige fietsafstand (max. 3 kilometer)


Sportvoorzieningen



Tabel 3: Sociale kenmerken landelijk of suburbaan topwoonmilieu Sociaal kenmerk Private woonsituatie

Nadere detaillering - Kernbegrippen zijn privacy en rust


‘Ons soort mensen’

- Wonen met gelijkgestemden


Ontmoetingsplaats in openbaar gebied

- Semi-openbare tuin voor bewoners luxe appartementencomplexen


Sociaal-recreatieve ontmoetingsplaats

- Bar of restaurant voor ‘ons soort mensen’

- Richtinggevend

Tabel 4: Institutionele aspecten landelijk of suburbaan topwoonmilieu Institutioneel kenmerk Stedenbouwkundig plan

Nadere detaillering - Uitgangspunten zeer bepalend voor diverse aspecten fysieke en ruimtelijke dimensie en daarmee ook voor sociale en culturele dimensie


Bestemmingsplan

- Uitgangspunten op kavel- en bebouwingsniveau


Beeldkwaliteitsplan

- Uitgangspunten ten aanzien van beeldkwaliteit openbare ruimte en private zaken als erfafscheiding

- Richtinggevend

Welstand

- Uitgangspunten ten aanzien van uiterlijke vormgeving en architectuur bebouwing


Elitair wonen

viii

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Tabel 5: Culturele kenmerken landelijk of suburbaan topwoonmilieu Cultureel kenmerk Imago en/of identificatie

Nadere detaillering - Naam (imago) van dorp, stad of locatie - De aanwezigheid van welgestelde bekende Nederlanders - Internationale kopers of bewoners - Aanwezigheid van prestigieuze middelbare scholen of geschiedenisrijke sportclubs

Waardering kenmerk - Richtinggevend - Richtinggevend - Richtinggevend - Richtinggevend

- Totaal kenmerk Imago en/of identificatie


Unieke onderscheidende kwaliteiten

- Het hebben van unieke kwaliteiten op of in de directe omgeving van een locatie, die in andere topwoonmilieus op bovenregionaal niveau niet aanwezig zijn.


Cultuurhistorische waarden

- Monumentale panden of archeologie met landelijke bekendheid

- Richtinggevend

Dissatisfiers

- Het voorkomen van negatieve associaties met een locatie


Tabel 6: Omgevingshinderlijke aspecten van invloed op landelijk of suburbaan topwoonmilieu Omgevingshinderlijk kenmerk Afwezigheid hinder en/of overlast

Afwezigheid (maatschappelijk) ongewenste functies

Nadere detaillering

Waardering kenmerk

- Geluidsoverlast - Stankoverlast - Bodemvervuiling - Overlast bewoners omgeving etc.


- Divers


Ontwerpuitgangspunten landelijke of suburbane topwoonmilieus Een aantal richtinggevende en randvoorwaardelijke kenmerken zijn nader onder de loep genomen om meer inzicht te krijgen in (het belang van) de kenmerken. Dat leidt tot een aantal inzichten die als ontwerpuitgangspunten kunnen worden meegenomen bij de ontwikkeling van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Het betreft onder andere inzichten op het gebied van het mixen van verschillende woningtypen, het grenzen aan andere woonwijken, het ontwerpen van beperkte woongebieden binnen het topwoonmilieu met specifieke woonsferen, kansrijke woningtypen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus, bouwvolumes in relatie tot kaveloppervlak, de functie van openbare ruimte, de waarde van scheiding of mixen van architectuurstijlen en de omgang met bestemmingsplanvoorschriften. Beoordeling kwaliteit landelijke of suburbane topwoonmilieus Het gevalideerde model met bijbehorende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus is vervolgens gebruikt om de kwaliteit van een drietal in ontwikkeling zijnde landelijke of suburbane topwoonmilieus inzichtelijk te maken. Voor de kwaliteitsbeoordeling is alleen gebruik gemaakt van de randvoorwaardelijke kenmerken. Richtinggevende kenmerken zijn vaak situatieafhankelijk en/of locatieafhankelijk en bieden daarmee te weinig objectiviteit bij het beoordelen van de kwaliteit van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Van de randvoorwaardelijke kenmerken is beoordeeld in hoeverre deze ook daadwerkelijk onderscheidend zullen zijn bij de beoordeling van de kwaliteit van de topwoonmilieus. Op basis van deze uitgangspunten is gekomen tot een kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus, waarbij aan 20 randvoorwaardelijke kenmerken een waarde variërend van 1 tot 5 is toegekend. Het toepassen van de kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus op drie praktijkcasussen geeft een goed algemeen beeld van de kwaliteiten van de locaties en de totale locatiekwaliteit.

Elitair wonen

ix

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Tabel 7: Kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus met score 3 projecten Randvoorwaardelijk kenmerk

Overgooi

Vroondaal

Park Brederode

3

3

5

5 3

3 5

5 5

Omgevingsvariabelen Aanwezigheid uitgesproken omgevingskwaliteiten grenzend aan locatie Optimale bereikbaarheid ten opzichte van omliggende stedelijke kern(en) Kleine luxe voorzieningen binnen een straal van 15 kilometer Volledig winkelaanbod niet-dagelijkse voorzieningen binnen straal 15 km Theaters/musea met bovenregionale/landelijke functie binnen 15 kilometer Internationale luchthaven binnen 30 autominuten Internationale school binnen 15 kilometer van topwoonmilieu Ontmoetingsplaats binnen straal 5 kilometer topwoonmilieu Imago van en/of identificatie met locatie, dorp, stad of bewoners

3 5

5 5

5 5

1 1 5 1

1 5 3 3

5 3 5 5

Ontwerpuitgangspunten Eigen identiteit topwoonmilieu - minimaal 50 grondgebonden woningen Aanwezigheid volwassen groen op locatie Eigen opgang topwoonmilieu

5 1 5

5 1 5

5 5 5

Beleving onderlinge afstand tussen woningen Appartementencomplexen in parkachtige omgeving (Semi-)openbare tuin voor bewoners luxe appartementencomplexen Private woonsituatie wordt gekenmerkt door privacy en rust Wonen met gelijkgestemden

5 1 5 5 5

3 1 5 3 5

3 5 5 3 3

Unieke onderscheidende kwaliteiten topwoonmilieu op bovenregionaal niveau Voorkomen negatieve associaties met (naam) topwoonmilieu Afwezigheid diverse vormen van hinder, overlast of maatschappelijk ongewenste functies Totaalscore

3

1

3

5 5

5 5

5 3

72

72

88

Op de kwaliteitstabel kan de nodige kritiek worden geleverd. Aan de verschillende kenmerken is geen weging meegegeven. De achterliggende gedachte daarachter is dat de afwezigheid van elk van de afzonderlijke randvoorwaardelijke kenmerken voor de veeleisende doelgroep al aanleiding om een locatie niet als woonlocatie te kiezen. Andere kritiekpunten zijn het feit dat individuen vanuit een eigen leefstijl of leefwijze persoonlijke voorkeuren voor specifieke kenmerken hebben (je kunt juist deze groep niet over één kam scheren) en de subjectiviteit van het toekennen van scores aan projecten. Desalniettemin is de kwaliteitstabel waardevol bij de beoordeling van projecten om een algemeen beeld te krijgen van de kwaliteiten van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Het is echter wel van belang om te onderkennen dat de kwaliteit van een topwoonmilieu uiteindelijk niet alleen wordt bepaald door de onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerken. De richtinggevende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus mogen niet uit het oog worden verloren bij de ontwikkeling van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Voor een drietal potentiële doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus is bekeken welke kenmerken van doorslaggevende betekenis zullen zijn bij de woonlocatiekeuze. Voor economisch gearriveerden weegt het imago van en/of de identificatie met een bepaalde locatie dorp, stad of haar inwoners het zwaarst. Ook de aanwezigheid volwassen groen op de locatie of uitgesproken omgevingskwaliteiten lijkt zwaar te wegen. De doelgroep welgestelde expats lijkt ook een sterke voorkeur te hebben voor een uitontwikkelde en meer volwassen locatie (met volwassen groen). Daarnaast wegen de nabijheid van een internationale luchthaven en een internationale school voor de kinderen zwaar voor de doelgroep welgestelde expats. Voor de nieuwe economische elite

Elitair wonen

x

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

geldt dat er eigenlijk geen patroon is te ontdekken in onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerken die specifiek voor deze doelgroep zwaar wegen in hun woonlocatiekeuze. De kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus is vervolgens gebruikt om aan de hand van de praktijkcasus Nieuw-Valkenburg te bekijken of het een hulpmiddel kan bij het toetsen van de planvorming van in ontwikkeling zijnde topwoonmilieus. Het topwoonmilieu van Nieuw-Valkenburg is op basis van de huidige planvorming gescoord aan de hand van de kwaliteitstabel. Vervolgens is aangegeven met welke verbeteringen in de planvorming tot een hogere score kan worden gekomen. Gebleken is dat de kwaliteitstabel een goed hulpmiddel is om in de planvorming van een topwoonmilieu de kwaliteiten van het project te verbeteren.

Elitair wonen

xi

Gerard Menkhorst


Elitair wonen

MRE 2007-2009

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Inhoudsopgave 1. INLEIDING....................................................................................................................................................... 1 1.1 AANLEIDING EN RELEVANTIE ONDERZOEK .................................................................................................... 1 1.2 ONDERZOEKSAFBAKENING............................................................................................................................ 3 1.3 PROBLEEMSTELLING ..................................................................................................................................... 3 1.4 VRAAGSTELLING ........................................................................................................................................... 3 1.5 ONDERZOEKSMETHODIEK ............................................................................................................................. 4 1.6 LEESWIJZER................................................................................................................................................... 6 HOOFDSTUK 2: DOELGROEPANALYSE LANDELIJKE OF SUBURBANE TOPWOONMILIEUS VOLGENS LEEFSTIJLBENADERINGEN ...................................................................................................... 7 2.1 INLEIDING ..................................................................................................................................................... 7 2.2 CENTRALE ASPECTEN CONCEPTONTWIKKELING ............................................................................................ 7 2.3 VAN DOELGROEPBENADERING NAAR LEEFSTIJLBENADERING ..................................................................... 10 2.4 LEEFSTIJLEN EN HET KEUZEGEDRAG VAN WOONCONSUMENTEN ................................................................. 10 2.5 LEEFSTIJLBENADERINGEN UIT ONDERZOEKEN COMMERCIËLE ONDERZOEKSBUREAUS ................................ 12 2.6 GEBRUIK LEEFSTIJLEN ONDERZOEKSBUREAUS BIJ INVULLING WOONMILIEUS ............................................. 16 2.7 KRITIEK OP LEEFSTIJLBENADERING ONDERZOEKSBUREAUS ........................................................................ 16 2.8 LEVENSLOOPBENADERING .......................................................................................................................... 18 2.9 LEEFSTIJL ALS RESULTAAT VAN ECONOMISCH EN SOCIAAL-CULTUREEL KAPITAAL: ONDERZOEK DE WIJSMULKENS .......................................................................................................................................................... 19 2.10 CONCLUSIES .............................................................................................................................................. 22 HOOFDSTUK 3: LANDELIJKE OF SUBURBANE TOPWOONMILIEUS............................................... 24 3.1 INLEIDING ................................................................................................................................................... 24 3.2 DEFINITIE WOONMILIEU .............................................................................................................................. 24 3.3 WOONMILIEUTYPOLOGIEËN ........................................................................................................................ 26 3.4 DEFINITIE LANDELIJKE OF SUBURBANE TOPWOONMILIEUS.......................................................................... 33 3.5 KENMERKEN LANDELIJKE OF SUBURBANE TOPWOONMILIEUS ..................................................................... 34 3.6 CONCLUSIES ................................................................................................................................................ 43 HOOFDSTUK 4: HYPOTHESEN EN AANPAK PRAKTIJKONDERZOEK ............................................ 45 4.1 INLEIDING ................................................................................................................................................... 45 4.2 HYPOTHESEN............................................................................................................................................... 45 4.3 AANPAK PRAKTIJKONDERZOEK ................................................................................................................... 50 HOOFDSTUK 5: PRAKTIJKCASUSSEN LANDELIJKE OF SUBURBANE TOPWOONMILIEUS: TOETSING HYPOTHESEN ............................................................................................................................. 53 5.1 INLEIDING ................................................................................................................................................... 53 5.2 DOELGROEPEN LANDELIJKE OF SUBURBANE TOPWOONMILIEUS .................................................................. 53 5.3 KENMERKEN LANDELIJKE OF SUBURBANE TOPWOONMILIEUS ..................................................................... 56 5.4 ONTWERPUITGANGSPUNTEN EN OMGEVINGSVARIABELEN LANDELIJKE OF SUBURBANE TOPWOONMILIEUS 61 5.5 CONCLUSIE.................................................................................................................................................. 68 HOOFDSTUK 6: KWALITEITSTABEL LANDELIJKE OF SUBURBANE TOPWOONMILIEUS ...... 70 6.1 INLEIDING ................................................................................................................................................... 70 6.2 KWALITEITSTABEL LANDELIJKE OF SUBURBANE TOPWOONMILIEUS ........................................................... 70 6.3 BEPALENDE KENMERKEN KWALITEITSTABEL VOOR SPECIFIEKE DOELGROEPEN .......................................... 73 6.4 DE KWALITEITSTABEL LANDELIJKE OF SUBURBANE TOPWOONMILIEUS ALS INSTRUMENT VOOR PLANVORMING: TOPWOONMILIEU NIEUW-VALKENBURG.................................................................................. 76 6.5 CONCLUSIES ................................................................................................................................................ 79 HOOFDSTUK 7: CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN ........................................................................... 81 7.1 CONCLUSIES ................................................................................................................................................ 81 7.2 AANBEVELINGEN ........................................................................................................................................ 88


MRE 2007-2009

BIBLIOGRAFIE................................................................................................................................................. 89

BIJLAGE 1: BESCHRIJVING BELEVINGSWERELDEN SMARTAGENT COMPANY EN SOCIALE MILIEUS MOTIVACTION…………………………………………………………………………………….II BIJLAGE 2: HUISHOUDENSAMENSTELLING EN LEEFTIJDSOPBOUW WIJKEN TOPWOONMILIEU…………………………………………………………………………………………….V BIJLAGE 3: LIJST MET GEINTERVIEWDE PERSONEN……………………………………………….VI BIJLAGE 4: ANALYSE PROJECT OVERGOOI - ALMERE…………………………………………….VII BIJLAGE 5: ANALYSE PROJECT VROONDAAL – DEN HAAG……………………………………...XIII BIJLAGE 6: ANALYSE PROJECT PARK BREDERODE – BLOEMENDAAL……………………..XVIII BIJLAGE 7: TOELICHTING SCORES KWALITEITSMODEL 3 TOPWOONMILIEUS………….XXIV BIJLAGE 8: ANALYSE PROJECT NIEUW-VALKENBURG – GEMEENTE KATWIJK…………XXVI

Elitair wonen

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

1. Inleiding 1.1 Aanleiding en relevantie onderzoek Er is een tekort aan riant ingerichte luxe woonmilieus, vooral in West-Nederland. Dat is één van de conclusies die de VROM-raad in 2004 trok in haar advies over de positie van Nederlandse steden in internationaal perspectief. Volgens de VROM-raad (2004) werd er in het landelijke en regionale beleid onvoldoende aandacht besteed aan de realisatie van (internationaal) wervende stedelijke en landelijke topwoonmilieus, die moeten bijdragen aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat van de Randstad. Het tekort aan riant ingerichte luxe woonmilieus zou er op termijn toe kunnen bijdragen dat de internationale concurrentiepositie van Nederland verslechterd. Het advies van de VROM-raad is mede aanleiding geweest voor een verhoogde aandacht voor de realisatie van topwoonmilieus in Nederland in de afgelopen jaren. Het Bestuurlijk Platform Zuidvleugel (2005) heeft een studie uitgevoerd naar topmilieus voor wonen in de Zuidvleugel. Het rapport beschrijft dat topmilieus voor wonen een belangrijke bijdrage leveren aan het aanbieden van aantrekkelijke vestigingsmogelijkheden voor (internationale) bedrijven en organisaties. Bovendien leveren topwoonmilieus een bijdrage aan de differentiatie in het op plaatsen te eenzijdige woningaanbod in de Zuidvleugel. In het rapport wordt een aantal plaatsen benoemd in de Zuidvleugel waar landelijke of suburbane topwoonmilieus kunnen worden gerealiseerd. Ook in de Metropoolregio Amsterdam wordt een tekort aan landelijke topwoonmilieus geconstateerd (La4sale, 2008). Er wordt een vergelijking gemaakt met de beschikbaarheid van landelijke topwoonmilieus in andere Europese en Noord-Amerikaanse steden. Een belangrijke conclusie is dat de hoeveelheid landelijke topwoonmilieus nabij een aantal grote Europese steden veel talrijker is, dan in de Metropoolregio Amsterdam. In het onderzoek wordt aangegeven dat de meest aantrekkelijke steden ter wereld juist de steden zijn met hoogwaardige groene kwaliteiten, waar de connectie met het omliggende landschap groot is (voorbeelden zijn Vancouver, Zürich, Genève en Kopenhagen). De Metropoolregio Amsterdam dient meer plaats vrij te worden gemaakt voor het wonen in landelijke topwoonmilieus. Deze initiatieven suggereren dat de Randstad na 2004 is wakker geworden en dat Nederland nu eindelijk aan de slag gaat met de realisatie van (landelijke) topwoonmilieus. Dat is natuurlijk niet het geval. Het is niet zo dat er geen aandacht is voor de realisatie van landelijke of suburbane woonmilieus in het topsegment. Een vlucht langs de internetpagina’s van een groot aantal gemeenten in de Randstad leert dat er veel gemeenten zijn die woningbouw in het topsegment wensen te realiseren1. Bij een nadere bestudering van de plannen (op hoofdlijnen) lijkt het echter dat veel van deze projecten de realisatie van woningen voor de ‘gewone’ bovenkant van de woningmarkt (dure segment) of een stukje daarboven worden ontwikkeld. Van de echte absolute top op de woningmarkt, vergelijkbaar met bijvoorbeeld landelijke of suburbane topwoonmilieus in plaatsen als Wassenaar, Bloemendaal of in het Gooi, lijkt zelden sprake te zijn. La4sale (2008) durft zelfs te beweren dat er in de afgelopen honderd jaar geen echte nieuwe landelijke topwoonmilieus zijn ontwikkeld in de metropoolregio Amsterdam. Er worden dus wel degelijk initiatieven ontplooit om in de Randstad te komen tot nieuwe topwoonmilieus, alleen lijkt het te behalen ambitieniveau vaak te laag of worden oorspronkelijke ambities uiteindelijk niet gerealiseerd. De vraag is waarom dat het geval is. La4sale (2008) geeft aan dat landschappen van een hoogwaardige kwaliteit haast per definitie worden gevrijwaard van de inrichting met woonlandschappen in lage dichtheden. Plaatsen in de omgeving van stedelijke clusters 1

O.a. projecten in de Haarlemmermeer, Zuidplaspolder, Castricum en Westland

Elitair wonen

1

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

die zijn gelegen in gebieden met hoogwaardige groenkwaliteiten komen daardoor niet (of nauwelijks) beschikbaar voor de realisatie van landelijke topwoonmilieus. De bestaande topwoonmilieus, die wel in of in de directe omgeving van hoogwaardige omgevingskwaliteiten zijn gelegen, blijven daarmee per definitie aantrekkelijker. Een andere verklaring kan zijn gelegen in meer economische motieven. Woningbouwprojecten moeten voor de verschillende betrokken partijen (gemeenten, projectontwikkelaars) voldoende financieel rendabel zijn en mogen niet te veel of te grote risico’s in zich herbergen. De ontwikkeling van landelijke topwoonmilieus kent een aantal risico’s. De vraag is of het totaalproduct dat uiteindelijk wordt aangeboden voor de zeer beperkte doelgroep wel aantrekkelijk genoeg is om op een locatie te gaan wonen. De doelgroep is veeleisend en kan het zich ook veroorloven veeleisend te zijn. Dat maakt de ontwikkeling van landelijke of suburbane topwoonmilieus tot een risicovolle onderneming. Bovendien leveren woningen of kavels in het absolute topsegment vaak minder op dan de bouw van 2/1 kapwoningen2. Juist door niet te kiezen voor het ontwikkelen van een woonmilieu voor het absolute topsegment wordt de potentiële doelgroep vergroot, worden de risico’s kleiner en worden de financiële opbrengsten hoger. Een soort win-winsituatie, maar dan wel ten nadele van de ontwikkeling van nieuwe topwoonmilieus. Dit heeft tot gevolg dat ook ambities ten aanzien van het aantrekken van potentiële bewoners in landelijke topwoonmilieus lang niet altijd worden gehaald. De oorspronkelijke ambitie is vaak om een woonlocatie voor de ‘captains of industry’ of welgestelde internationale bewoners (expats) te realiseren. De praktijk is vaak dat deze captains of industry en expats niet tot de nieuwe bewoners van de locatie gaan behoren. Blijkbaar zijn de kenmerken en kwaliteiten van een locatie van onvoldoende niveau om dergelijke doelgroepen aan te trekken. Dit zijn enkele mogelijke verklaringen waarom de realisatie van landelijke of suburbane woonmilieus in het absolute topsegment onvoldoende van de grond komt. Dat neemt echter niet weg dat de wens om nieuwe topwoonmilieus te realiseren blijft bestaan. Om tot een succesvolle ontwikkeling van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu te komen, zullen de kenmerken en kwaliteiten waaraan een topwoonmilieu moet voldoen zo volledig mogelijk inzichtelijk moeten zijn. Inzicht hebben in de wensen en motieven van de potentiële doelgroep om te kiezen voor een bepaalde woonlocatie is daarbij allesbepalend. Want wat verwacht een potentiële bewoner van een topwoonmilieu van zijn nieuwe woonplek? De fysieke kenmerken van een locatie en de omgeving, wensen ten aanzien van de omvang van een kavel en de bebouwing en het aanwezige voorzieningenniveau in de regio zijn van belang. Maar het lijkt om veel meer te gaan. Met wat voor soort mensen wil men graag samenwonen op een locatie, hoe wil men interacteren met deze mensen, hoe bepalend is het imago van een locatie en wat bepaalt het imago van een locatie? Bovendien is er sprake van een veeleisende doelgroep, die een potentiële woonlocatie links zou kunnen laten liggen als één of enkele aspecten van de locatie tegen staan. Dat maakt de ontwikkeling van topwoonmilieus tot maatwerk, waarbij in tegenstelling tot de meeste andere woonmilieus de kleinste details bepalend lijken te zijn voor het succes of falen van een woonmilieu. Het lijkt bij de ontwikkeling van landelijke of suburbane topwoonmilieus te gaan om een samenspel van een groot aantal factoren, die gezamenlijk de kwaliteit en daarmee de aantrekkelijkheid van het woonmilieu bepalen. De kenmerken en kwaliteiten die landelijke topwoonmilieus in zich moeten herbergen, verdienen het om nader te worden onderzocht. Dat geeft meer zicht op wat benodigd is om potentiële doelgroepen te bewegen zich daadwerkelijk te vestigen op een locatie. En daarmee kan beter invulling worden gegeven aan de beleidswens om topwoonmilieus voor de gewenste doelgroepen te realiseren.

2

De belangrijkste oorzaak daarvan is het grote aantal m2’s per kavel, wat tot goedkopere kavelprijzen per m2 leidt.

Elitair wonen

2

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

1.2 Onderzoeksafbakening Afbakening landelijke of suburbane topwoonmilieus Topwoonmilieus zijn zowel terug te vinden in hoogstedelijke omgevingen (bijvoorbeeld ten zuiden van het Vondelpark in Amsterdam) als in landelijke of suburbane omgevingen. De kenmerken en kwaliteiten van stedelijke topwoonmilieus zullen op diverse punten verschillen van de kenmerken en kwaliteiten van topwoonmilieus in landelijke of suburbane gebieden. Dat zorgt ervoor dat beide typen locaties ook in trek zullen zijn bij andere doelgroepen. In dit onderzoek is ervoor gekozen om de nadruk te leggen op landelijke of suburbane topwoonmilieus. Afbakening marktaspecten Bij de ontwikkeling van nieuwe landelijke of suburbane topwoonmilieus speelt het bestaande aanbod aan landelijke of suburbane topwoonmilieus een grote rol. Het bestaande aanbod van landelijke of suburbane topwoonmilieus is bepalend voor de concurrentiepositie van nieuw te ontwikkelen topwoonmilieus. In dit onderzoek staan de kenmerken en de kwaliteiten van landelijke of suburbane topwoonmilieus vanuit het oogpunt van de woonconsument centraal. Kwalitatieve aspecten van landelijke of suburbane topwoonmilieus worden behandeld in dit onderzoek. De kwantitatieve vraag naar en het kwantitatieve aanbod van landelijke of suburbane woonlocaties zijn in de huidige marktsituatie van groot belang voor de ontwikkeling van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Mede als gevolg van de kredietcrisis zit de woningmarkt momenteel op slot. Het gevolg is dat het kwantitatieve aanbod van woningen in het topsegment van de markt groot is. Dat kan van grote invloed zijn op nog te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus. Desalniettemin is ervoor gekozen om aan het kwantitatieve aanbod woningen in het landelijke of suburbane topsegment niet nader in te gaan in dit onderzoek. Het valt buiten de invloedssfeer van de meer kwalitatieve benadering ten aanzien van landelijke of suburbane topwoonmilieus, waarvoor in dit onderzoek is gekozen.

1.3 Probleemstelling Er is een tekort aan landelijke of suburbane topwoonmilieus in de Randstad. Het beschikken over voldoende kwalitatief hoogwaardige landelijke of suburbane topwoonmilieus wordt gezien als één van de factoren waarmee de economische concurrentiepositie van Nederland op de langere termijn kan worden behouden of verder kan worden uitgebouwd. Een aantal van de momenteel in ontwikkeling zijnde landelijke of suburbane woonmilieus in het topsegment lijken echter niet te voldoen aan het gewenste ambitieniveau. Het lijkt te ontbreken aan inzicht in kenmerken van succesvolle topwoonmilieus en de wensen en eisen die de (potentiële) doelgroep stelt ten aanzien van de locatie en de belevingswaarde van topwoonmilieus. Het gevolg is dat de locaties minder in trek zijn bij bepaalde vooraf gewenste doelgroepen.

1.4 Vraagstelling De centrale vraag in mijn onderzoek is: ‘Aan welke kenmerken moet een nieuw te ontwikkelen landelijk of suburbaan topwoonmilieu voldoen, om ten opzichte van andere woonlocaties in het topsegment op bovenregionaal niveau concurrerend te zijn en voor welke doelgroepen zijn die locaties geschikt’ Aan de hand van de volgende deelvragen en subdeelvragen wordt de centrale vraag verder uitgewerkt:

Elitair wonen

3

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

1. Wat zijn volgens de theorieën over leefstijlbenaderingen belangrijke kenmerken van potentiële doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus? 2. Wat is een landelijk of suburbaan topwoonmilieu en wat zijn de kenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu? a. Hoe is een landelijk of suburbaan topwoonmilieu te definiëren? b. Wat zijn de kenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu volgens de theorie en vanuit praktijkervaringen van experts in het topsegment van de woningmarkt? c. Is er een verschil in belang toe te kennen aan de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus? 3. Wat zijn de kenmerken van een drietal momenteel in ontwikkeling zijnde landelijke of suburbane topwoonmilieus in de Randstad en voor welke doelgroepen zijn deze topwoonmilieus een interessante woonlocatie? a. Wat zijn kenmerken van de (potentiële) bewoners van momenteel in ontwikkeling zijnde landelijke of suburbane topwoonmilieus? b. In hoeverre komen de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus uit de theorie en vanuit praktijkervaringen van experts in het topsegment van de woningmarkt overeen met de kenmerken van momenteel in ontwikkeling zijnde landelijke of suburbane topwoonmilieus? c. Kan aan de hand van de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus meer zicht worden verkregen op ontwerpuitgangspunten voor landelijke of suburbane topwoonmilieus? 4. In hoeverre kan over de kwaliteit van landelijke of suburbane topwoonmilieus een oordeel worden geveld aan de hand van de kenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu? a. Op basis van welke kenmerken kunnen de kwaliteiten van landelijke of suburbane topwoonmilieus worden onderscheiden en wat is de waarde van een dergelijk onderscheid? b. Welke kwaliteiten van landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn voor verschillende doelgroepen van doorslaggevende betekenis in hun keuze voor een woonlocatie? c. In hoeverre kunnen de onderscheidende kwaliteiten van landelijke of suburbane topwoonmilieus worden gebruikt om de kwaliteit van nog te ontwikkelen landelijke suburbane topwoonmilieus te verbeteren?

1.5 Onderzoeksmethodiek In dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van de volgende onderzoeksmethoden: • Literatuurstudie • Interviews • Casestudies Het verkrijgen van een theoretisch inzicht in de belangrijke kenmerken van potentiële doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus wordt gedaan aan de hand van literatuurstudie. Het definiëren en benoemen van kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus vindt eveneens voor het overgrote deel plaats aan de hand van literatuurstudie. Enkele theoretische uitgangspunten over doelgroepen vormen eveneens input als kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Voor het benoemen van de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus wordt daarnaast gebruik gemaakt van interviews met enkele experts uit het topsegment van de woningmarkt. Het resultaat hiervan is een model met bijbehorende kenmerken voor landelijke of suburbane topwoonmilieus. Er wordt een onderscheid aangebracht tussen randvoorwaardelijke kenmerken en

Elitair wonen

4

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

kenmerken die meer als richtinggevend mogen worden beschouwd bij het ontwerpen van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Aan de hand van de lessen uit hoofdstuk 2 over doelgroepen en de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus uit hoofdstuk 3 wordt in hoofdstuk 4 een aantal hypothesen geformuleerd (werkhypothesemethode). De hypothesen hebben enerzijds betrekking op de doelgroepen van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Anderzijds dienen de hypothesen ter validatie van het model met kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Om het belang van bepaalde ontwerpuitgangspunten die volgen uit het model met kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus beter te duiden, wordt een aantal aanvullende hypothesen benoemd. De hypothesen worden in hoofdstuk 5 geconfronteerd met een drietal praktijkcasussen van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Met sleutelfiguren van de drie projecten vindt een interview plaats. Figuur 1.1: Onderzoeksopzet Hoofdstuk 3 Kenmerken landelijke of suburbane topwoonmilieus

Hoofdstuk 2 Theorie doelgroepen landelijke of suburbane topwoonmilieus

Hoofdstuk 4 Hypothesen over doelgroepen, kenmerken en ontwerpuitgangspunten landelijke of suburbane topwoonmilieus en onderzoeksaanpak praktijkonderzoek

Hoofdstuk 5 Toetsing hypothesen a.d.h.v. 3 praktijkcasussen

Hoofdstuk 6 Kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus en bruikbaarheid tabel als instrument voor optimalisatie van planvorming

Hoofdstuk 7 Conclusies en aanbevelingen

Het gevalideerde model met bijbehorende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus wordt in hoofdstuk 6 gebruikt om de kwaliteit van drie landelijke of suburbane topwoonmilieus (praktijkcasussen) te beoordelen. Daartoe worden primair de randvoorwaardelijke kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus gebruikt. Van deze randvoorwaardelijke kenmerken wordt vervolgens beoordeeld in hoeverre deze daadwerkelijk onderscheidend zullen zijn tussen projecten. Aan de resterende randvoorwaardelijke kenmerken worden per project waarden verbonden, om de kwaliteit van de verschillende projecten afzonderlijk en tegen elkaar te kunnen afwegen. Op die wijze ontstaat een kwaliteitstabel voor landelijke of suburbane topwoonmilieus.

Elitair wonen

5

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Tot slot wordt in hoofdstuk 6 bekeken of de kwaliteitstabel ook kan fungeren als instrument om de planvorming te optimaliseren van landelijke of suburbane topwoonmilieus die nog in een vroegtijdig stadium van planvorming zijn.

1.6 Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden belangrijke kenmerken van potentiële doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus vanuit de theorie inzichtelijk gemaakt. Hoofdstuk 2 start met het bepalen van de positie van doelgroepanalyse binnen het proces van conceptontwikkeling bij woonmilieus. Daarna wordt stilgestaan bij een drietal leefstijlbenaderingen, waaruit lessen over potentiële doelgroepen voor topwoonmilieus kunnen worden getrokken: de leefstijlbenadering op basis van psychografische segmentatie, de leefstijlbenadering als het resultaat van sociale en culturele ontwikkelingen gedurende de levensloop en de leefstijlbenadering als resultaat van het verzamelde economisch en sociaal-cultureel kapitaal. Hoofdstuk 3 werkt toe naar een model met bijbehorende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Eerst wordt het begrip woonmilieu nader gedefinieerd. Daarna wordt ingezoomd op enkele algemene woonmilieutyperingen die in Nederland regelmatig worden gebruikt en enkele meer specifieke woonmilieutyperingen. Vervolgens wordt een definitie van landelijke of suburbane topwoonmilieus afgeleid uit diverse literatuur. Daarna wordt op basis van literatuur en gesprekken met een aantal experts uit het topsegment van de woningmarkt een model met bijbehorende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus geconstrueerd. In hoofdstuk 4 wordt op basis van de bevindingen van hoofdstuk 2 en 3 een aantal hypothesen geformuleerd die betrekking hebben op potentiële doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus. Tevens wordt in hoofdstuk 4 uiteengezet hoe het praktijkonderzoek in het vervolg van het rapport is vormgegeven. In hoofdstuk 5 worden de hypothesen en het model met bijbehorende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus ter validatie geconfronteerd met de praktijk van een drietal in ontwikkeling zijnde topwoonmilieus (Overgooi Almere, Vroondaal Den Haag en Park Brederode Bloemendaal). Hoofdstuk 6 gebruikt het gevalideerde model en bijbehorende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus om de drie praktijkcasussen op hun kwaliteiten te beoordelen. Op basis van de belangrijkste onderscheidende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus wordt een kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus gemaakt. De tekortkomingen van de gebruikte methode worden daarbij eveneens tegen het daglicht gehouden. Vervolgens wordt bekeken of de kwaliteitstabel dienst kan doen als instrument voor het optimaliseren van de planvorming van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu dat zich nog in een vroegtijdig stadium van planvorming bevindt (topwoonmilieu Nieuw-Valkenburg). Hoofdstuk 7 sluit af met de belangrijkste conclusies van dit rapport.

Elitair wonen

6

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Hoofdstuk 2: Doelgroepanalyse landelijke of suburbane topwoonmilieus volgens leefstijlbenaderingen 2.1 Inleiding Bij de ontwikkeling van woonlocaties in Nederland wordt steeds meer de nadruk gelegd op conceptontwikkeling. De woonconsument wil geen standaardlocaties meer voorgeschoteld krijgen, maar kiest voor een totaalpakket wonen. Projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties spelen daar in de laatste 10 jaar steeds beter op in door bij woningbouwontwikkelingen totale concepten voor woonlocaties te ontwikkelen. Belangrijke vragen bij conceptontwikkeling zijn wat een locatie uniek maakt en daarmee voor woonconsumenten te bieden heeft enerzijds en voor welke woonconsumenten de locatie daarmee aantrekkelijk wordt en wat woonwensen en wooneisen zijn anderzijds. In dit hoofdstuk wordt gestart met een korte introductie over conceptontwikkeling en de positie van de beoordeling van locatiekwaliteiten en doelgroepanalyse daarin (paragraaf 2.2). Vervolgens wordt dit hoofdstuk voortgezet met een aantal benaderingen die in het afgelopen decennium centraal zijn gesteld bij het analyseren van wensen en eisen van doelgroepen en de wijze waarop daarmee wordt omgegaan bij het ontwikkelen van woonmilieus. Bij het vertalen van wensen en eisen van doelgroepen in woonmilieus wordt de leefstijlbenadering in de afgelopen jaren veelvuldig gebruikt. De paragrafen 2.3 en 2.4 zijn een introductie op leefstijlen in algemene zin. Paragraaf 2.5 gaat op de leefstijlbenadering in die uit onderzoeken naar voren komen die door onderzoeksbureaus wordt toegepast. De leefstijlen worden in deze onderzoeken vooral afgeleid uit psychografische segmentatie3. Paragraaf 2.6 beschrijft kort hoe leefstijlen die naar voren komen uit onderzoeken van onderzoeksbureaus kunnen worden gebruikt bij het inrichten van woonmilieus. Paragraaf 2.7 geeft de kritiek op de leefstijlbenadering weer, zoals deze wordt gebruikt door onderzoeksbureaus. In paragraaf 2.8 wordt de leefstijlbenadering behandeld waarin de levensloop van woonconsumenten centraal staat. Paragraaf 2.9 behandelt de benadering waarbij het opgebouwde economisch en sociaal-cultureel kapitaal bepalend zijn voor het type doelgroep dat voor bepaalde locaties kan worden aangetrokken. Paragraaf 2.10 sluit af met conclusies.

2.2 Centrale aspecten conceptontwikkeling Bij de ontwikkeling van woningbouwlocaties krijgt conceptontwikkeling in de afgelopen jaren steeds meer de voorkeur boven projectontwikkeling. Volgens Van Leent (2009) is dat met name het gevolg van een drietal ontwikkelingen in op de woningmarkt: • Er is sprake van een verschuiving van een aanbieders- naar een vragersmarkt, waardoor de psychologische behoefte van de consument, zoals individuele leefstijl, waarden en overtuigingen centraal is komen te staan. • De focus op het product is verschoven naar een conceptgerichte belevingsgeoriënteerde benaderingswijze, waarvoor andere processen nodig zijn. • De focus ligt meer op gebiedsontwikkeling, waarbij het gebiedsconcept functioneert als startpunt, drager en bindmiddel bij de samenwerking tussen publieke en private partijen. Conceptontwikkeling staat echter nog in de kinderschoenen. Dat betekent dat er in de afgelopen jaren vele verschillende definities over conceptontwikkeling zijn ontwikkeld. Van Leent (2009) heeft in haar Masterthesis MSRE een theoretisch kader voor conceptontwikkeling voor de vastgoedsector ontwikkeld. Zij heeft daarbij ook aandacht besteed aan de ontwikkeling van een veelomvattende definitie van conceptontwikkeling, die zij in overleg met diverse experts in het veld heeft 3

Bij psychografische segmentatie gaat het om een gezamenlijk waardenpatroon dat zich uit in een specifieke levensstijl of een reeks van gedragingen (www.zibb.nl)

Elitair wonen

7

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

uitontwikkeld. In dit onderzoek wordt daarom aangesloten bij de definitie van conceptontwikkeling voor gebieds- en/of vastgoedconcepten van Van Leent: ‘Conceptontwikkeling voor gebieds- en/of vastgoedconcepten: een creatief en cyclisch proces, voorafgaand aan de productontwikkeling, waarbij een idee in een visie wordt uitgewerkt en vertaald naar een financieel, politiek, maatschappelijk, commercieel, technisch en ruimtelijk haalbaar concept en strategie als basisgedachte voor het vastgoedproduct; hierbij staan waardecreatie, beleving van de toekomstige gebruiker en specifieke context centraal’. Conceptontwikkeling heeft plaats voorafgaand aan de daadwerkelijke productontwikkeling. Er wordt op een creatieve wijze toegewerkt naar een haalbaar concept en strategie als basisgedachte voor het vastgoedproduct. Er wordt gewerkt aan een creatieve visie op een bepaald gebied of voor een bepaalde locatie, die productoverstijgend is. Er is sprake van het positioneren van een gebied (specifieke context centraal), het meegeven van een bepaalde identiteit aan een gebied. De uiteindelijke identiteit die aan een gebied wordt meegegeven moet goed aansluiten op de wensen en eisen van toekomstige gebruikers van een gebied. In de definitie staat de beleving van de toekomstige gebruiker daarom centraal. Zij moeten immers zodanig gegrepen worden door een uiteindelijke locatie, dat zij bereid zijn daar te gaan wonen. Door de specifieke context en kwaliteiten van een gebied/locatie enerzijds en de beleving van toekomstige gebruikers anderzijds centraal te stellen bij conceptontwikkeling is de kans op een succesvolle conceptontwikkeling het grootst. Daarmee wordt de kans dat het derde doel dat centraal staat bij conceptontwikkeling automatisch behaald: waardecreatie. Dat betekent dat de speciale context van een locatie en de beleving van de eindgebruiker ook terugkomt in het model van een conceptontwikkelingsproces. De relatie tussen de beleving van de eindgebruiker en de specifieke context van een locatie komt het meest direct naar voren in het conceptontwikkelingsmodel van TCN, de zogenaamde TCN-flow. De TCN-flow (zie figuur 2.1) ziet het ontwikkelen van een concept nadrukkelijk als een resultaat van een confrontatie tussen de specifieke context van een locatie/gebied (in de zin van markt, fysieke locatiekenmerken en beleid) enerzijds en het te realiseren product (op basis van doelgroepen, functies en beleving) anderzijds. Figuur 2.1: Conceptontwikkelingsmodel TCN: de TCN-flow

Bron: Van Leent (2009)

Alhoewel het conceptontwikkelingsmodel van TCN de relatie tussen de specifieke context van een locatie en de beleving van de eindgebruiker het meest direct verwoord, is de volgorde waarin TCN tot een concept komt per definitie anders dan de wijze waarop veel gebiedsontwikkelingsprocessen verlopen. TCN stelt het product centraal in het conceptontwikkelingsproces en zoekt vervolgens een locatie waarin dat product goed tot zijn recht kan komen. Dat is fundamenteel anders dan de wijze waarop de meeste gebiedsontwikkelingsprojecten tot stand komen. Daarbij worden de kwaliteiten van

Elitair wonen

8

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

een locatie en de specifieke context waarbinnen een locatie bestaat centraal gesteld en wordt daarbij een optimaal passend product ontwikkeld. Desalniettemin komen beide aspecten terug in de meeste modellen voor conceptontwikkeling die in de afgelopen jaren zijn ontwikkeld. Ook in het model dat Van leent (2009) voor conceptontwikkeling heeft ontwikkeld, zijn beide aspecten ruim vertegenwoordigd (zie figuur 2.2). In de diagnosefase (fase 2) van het conceptontwikkelingsproces wordt met experts en stakeholders een gebieds- en locatieoordeel geveld. Door middel van een SWOT worden de belangrijkste kansen en bedreigingen voor een gebied in beeld gebracht. Daarmee wordt de specifieke context van een locatie in beeld gebracht, die als basis dient voor de ideegeneratie voor de locatie dat in de fase daarna plaatsvindt. In de kennis- en verwervingsfase wordt al aandacht besteed aan de potentiële eindgebruiker in het gebied door middel van deskresearch (analyseren gegevens) en eventueel aanvullend onderzoek. In de verdiepingsfase (4e fase) wordt de potentiële eindgebruiker direct betrokken, door de ideeën die zijn voortgekomen uit de derde fase voor te leggen. Het doel is met name het verzamelen van nieuwe informatie, waarmee enerzijds ideeën kunnen worden uitgesloten en anderzijds verder kunnen worden aangescherpt. Daarmee wordt de basis voor de uiteindelijke visie en het concept gelegd. Figuur 2.2 Conceptontwikkelingsproces vastgoedsector

Bron: van Leent (2009)

Van Leent (2009) concludeert dat de kennis over de consument betrokken in het voortraject in het ontwikkelingstraject steeds specifieker wordt en dat veel partijen momenteel leefstijlen als uitgangspunt nemen bij de ontwikkeling van locaties. In de hierna volgende paragrafen wordt uitgebreid stilgestaan bij leefstijlbenaderingen. De leefstijlbenadering die veel marktpartijen toepassen lijken waardevol bij het bepalen waarom consumenten voor bepaalde locaties kiezen, maar zijn niet vrij van kritiek. Daarom zullen ook twee andere benaderingen in dit hoofdstuk aan de orde komen: de levensloopbenadering en de benadering waarbij het opgebouwde economisch en sociaal-cultureel kapitaal van consumenten bepalend is voor de keuze van een woonlocatie.

Elitair wonen

9

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

2.3 Van doelgroepbenadering naar leefstijlbenadering In de vorige paragraaf is geconstateerd dat een goed inzicht in de wensen en eisen van de doelgroep essentieel is voor het komen tot een succesvol concept. In de verschillende conceptontwikkelingsmodellen neemt het analyseren van de wensen en eisen van doelgroepen daarom en permanente rol in. Tot ver in de 20ste eeuw waren ‘harde’, vaak statistische variabelen met betrekking tot doelgroepen bepalend bij de planning en ontwikkeling van woonwijken. Aan de hand van demografische factoren, zoals leeftijd en huishoudensamenstelling enerzijds en socioeconomische factoren zoals inkomen en opleiding werd bepaald welk type woningen op welke plaatsen in welke hoeveelheden zouden moeten worden gebouwd (Coolen en Zwarts, 2004). Vanuit dit soort harde variabelen kunnen met name de functionele randvoorwaarden voor woningen inzichtelijk worden gemaakt. In welke prijscategorie moeten woningen worden aangeboden, het al dan niet aanwezig zijn van een tuin, de hoeveelheid kamers in een huis; aan de hand van harde variabelen kan bij de ontwikkeling van een woonwijk rekening worden gehouden met dergelijke functionele voorwaarden. In het Woningbehoeftenonderzoek dat het ministerie van VROM in 2002 heeft laten uitvoeren onder 75.000 Nederlandse woonconsumenten wordt naast een analyse van de genoemde harde factoren ook ingegaan op de woonvoorkeuren van woonconsumenten. Woonvoorkeuren van consumenten zijn in beeld gebracht aan de hand van een aantal leefstijlvariabelen (o.a. cafébezoek, museumbezoek, sport beoefenen, vakanties, tv kijken etc.). Hagen (2006) constateert echter dat de woonconsument zich steeds minder laat aanspreken door de harde functionele randvoorwaarden van een woning en algemene woonvoorkeuren. Bij de keuze voor een woning gaat het de consument volgens Hagen (2006) steeds meer om begrippen als status, imago, vrijheid en geborgenheid. Dat zijn begrippen die teruggrijpen op het normen- en waardenpatroon van de consument. In de leefstijlbenadering wordt meer gekeken naar de motieven, doelen en waarden, die de voorkeuren van consumenten op het terrein van wonen bepalen. Het voordeel van het begrip leefstijl boven het begrip doelgroep is daarmee, dat men er de voorkeuren van mensen beter mee kan omschrijven en verklaren (Nio, 2000). Volgens Coolen en Zwarts (2004) toont divers leefstijlenonderzoek aan dat huishoudens met vrijwel identieke kenmerken voor wat betreft inkomen, opleiding, leeftijd en huishoudensamenstelling op de woningmarkt wezenlijk andere keuzes maken. Dat lijkt een onderscheid van woonconsumenten naar normen en waarden te rechtvaardigen. Hagen (2006) geeft daar een mooi voorbeeld van, door de diepere betekenis die voor twee verschillende consumenten liggen in het bezoeken van een café. De ene consument bezoekt het café om met zijn vrienden uit te gaan, de andere consument ziet in het café een uitgelezen mogelijkheid om aan zijn netwerk te werken. Beide consumenten zijn daarmee cafébezoekers, maar hebben ondanks eenzelfde leefstijl op dit gebied hele andere motieven. Hun gedrag is hetzelfde, maar de motivatie achter het gedrag is duidelijk anders. In de leefstijlbenadering op basis van psychografische segmentatie wordt op dit soort motieven en achterliggende normen en waarden van consumenten nader ingegaan.

2.4 Leefstijlen en het keuzegedrag van woonconsumenten 2.4.1 Aandacht voor leefstijlen en het keuzegedrag van woonconsumenten De aandacht voor leefstijlen als uitgangspunt bij de keuze voor een woning en bijbehorende woonomgeving is in het afgelopen decennium snel gegroeid (Ennen, 2004). Volgens Nio (2000) houdt de toegenomen aandacht voor leefstijlen mede verband met de toegenomen welvaart, ruimtelijke mobiliteit, emancipatie en hogere opleidingsniveaus. Als gevolg van deze demografische ontwikkelingen laten consumenten zich steeds moeilijker indelen in eenduidige bevolkingsgroepen. Het gevolg hiervan is dat steeds meer uiteenlopende waarden centraal staan bij verschillende groepen in de samenleving. Mensen willen dit soort waarden of leefstijlen ook realiseren, waardoor zij andere overwegingen kunnen laten prevaleren in hun dagelijks leven en ruimtelijke oriëntaties. Nio betoogt

Elitair wonen

10

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

dat er een uitsortering van groepen mensen plaatsvindt op basis van gemeenschappelijke interesses en oriëntaties. Deze groepen mensen kunnen worden geclusterd naar min of meer vergelijkbare leefstijlen. Volgens Nio (2000) zijn er twee ontwikkelingen gaande die clustering van leefstijlen verder versterken. Aan de ene kant is dat de individualisering van de bevolking, waardoor mensen elkaar vooral vinden op grond van gemeenschappelijke interesses of leefstijl. Aan de andere kant vindt een schaalvergroting van het dagelijks leven plaats, waardoor de keuzevrijheid ten aanzien van het sociale leven groter wordt. Paradoxaal genoeg is juist het feit dat mensen in steeds mindere mate gebonden zijn aan een bepaalde locatie bepalend voor de betekenis van locaties. Mensen kunnen op bepaalde plaatsen juist uiting geven aan hun leefstijl of identiteit. Bij de zoektocht naar een woning (of beter: woonmilieu) zijn het imago van de woonplek, de sociale of mentale banden van bewoners met een streek of plaats, de kwaliteit van de woonomgeving of de specifieke kenmerken van een woning daarom steeds bepalender. Sommige mensen zoeken niet meer naar een woning, maar naar een woonarrangement, passend bij een leefstijl. 2.4.2 Definitie leefstijl en de toepassing van het begrip Om te begrijpen op basis van welke uitgangspunten leefstijlbenaderingen worden gebruikt bij de ontwikkeling van woningen en woonmilieus, is het van belang het begrip leefstijl nader te definiëren. Het begrip leefstijl heeft een van oorsprong vooral sociologische achtergrond. Diverse auteurs hebben in het afgelopen decennium getracht het begrip leefstijl te definiëren, al dan niet direct in relatie tot het keuzegedrag van woonconsumenten (zie figuur 2.3). Figuur 2.3: diversiteit definities leefstijl Reindorp e.a. (1998): leefstijl wordt zichtbaar in het activiteitenpatroon en de opvattingen van de mensen. Leefstijl bepaalt dus ook waar iemand wil woont of zou willen wonen. Het is het resultaat van economisch en sociaal-cultureel kapitaal, dat zij in hun leven verzamelen. De Wijs-Mulkens (1999): de expressieve verwijzende kant van de leefwijze (smaak). Lifestyle gaat om die verschillen die in eerste instantie weinig gedetermineerd lijken en niet rechtstreeks door kostenverschillen in tijd en geld worden bepaald. Van der Knaap (2002): Leefstijl hangt samen met gedrag, attitudes, normen en waarden. Pinkster en Van Kempen (2003): een consistente set preferenties (attitudes) en gedrag op leefgebieden zoals werk, gezin, vrije tijd en wonen. Driessen en Beerenboom (1994): leefstijlen kunnen het beste worden opgevat als kenmerkende gedragspatronen van bepaalde categorieën bewoners met betrekking tot vrije tijd, werk, sociale contacten en culturele participatie. Nio (2003): het geheel van gedachten, gedragingen en voorkeuren, die het resultaat zijn van economisch, sociaal en cultureel kapitaal. Bron: www.cos.nl

Uit de verschillende definities blijkt dat er op verschillende manieren invulling wordt gegeven aan het begrip leefstijl. Er zijn wel overeenkomsten tussen een aantal van de genoemde definities. Zo gaat het begrip leefstijl in alle gevallen over de opvattingen, attitudes, normen en waarden van mensen, die tot uiting komen in het gedrag van mensen. Reijndorp (1998) en Pinkster en van Kempen (2003) maken daarbij in hun definities een specifieke koppeling naar de woonsituatie. De Wijs-Mulkens (1999) legt een koppeling met de wijze waarop expressie wordt gegeven aan een leefstijl (of leefwijze), door te benadrukken dat een leefwijze vooral de smaak van mensen tot uitdrukking brengt. Reijndorp (1998) en Nio (2003) zien nadrukkelijk het verband tussen gedrag en opvattingen enerzijds en het opgebouwde economische, sociale en culturele kapitaal anderzijds.

Elitair wonen

11

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

In de diverse literatuur van de afgelopen jaren over leefstijlen in relatie tot woonvoorkeuren gaat de aandacht vooral uit naar verschillen in normen, waarden, attitudes en gedrag (psychografische segmentatie). In verschillende benaderingen wordt daarbij de nadruk op achterliggende aspecten gelegd. Nio (2000) constateert dat in de huidige tijd vooral de veranderingen in trends, hypes en modes veel aandacht krijgen bij de begripsomschrijving van leefstijlen. Steeds meer mensen ontlenen in de huidige tijd, waarin imago’s belangrijk zijn geworden, hun identiteit aan consumptiepatronen en meer specifiek aan bepaalde merken en stijlen. Het gaat daarbij ook om de status en identificatie van producten die worden geconsumeerd. Dat geldt ook voor de keuze van een woonplek, die steeds sterker samen lijkt te hangen met een zelfbewuste vormgeving van de leefstijl (Ennen 2004). Om de betekenis van de consumptieve kant van het dagelijks leven minder op de voorgrond te plaatsen, geven sommige sociologen (o.a. Reijndorp, 1998) de voorkeur aan het begrip levenswijze (Nio, 2000). Een levenswijze omvat dan een geheel aan gedragingen en voorkeuren van mensen, die het resultaat zijn van het economisch en sociaal-cultureel kapitaal dat zij in hun leven verzamelen. Gewoontes en voorkeuren worden echter ook beïnvloed door de sociale en culturele ontwikkelingen gedurende de levensloop. Er is sprake van verschillende politieke, economische en culturele waarden tussen verschillende generaties. Ook dergelijke waarden zijn medebepalend voor de wijze waarop mensen hun dagelijks leven willen organiseren (Nio, 2000). Er wordt dus op verschillende wijzen nadruk gelegd op aspecten die de leefstijl van mensen zouden kunnen bepalen: • de leefstijl wordt gedestilleerd uit trends in normen- en waardepatronen en het gedrag dat daaruit voortvloeit. Psychosociale aspecten, zoals imago, status, vrijheid en geborgenheid worden centraal gesteld (paragrafen 2.5 t/m 2.7); • de leefstijl is het resultaat van sociale en culturele ontwikkelingen gedurende de levensloop (paragraaf 2.8); • de leefstijl is het resultaat van het verzamelde economisch en sociaal-cultureel kapitaal (paragraaf 2.9);

2.5 Leefstijlbenaderingen uit onderzoeken commerciële onderzoeksbureaus Vanaf het midden van de jaren ’90 hebben verschillende commerciële onderzoeksbureaus een eigen leefstijltypering ontwikkeld. Als basis voor de leefstijltyperingen wordt gebruik gemaakt van grote klantbestanden, waarin gegevens van tienduizenden respondenten over bijvoorbeeld hun waardepatroon wordt aangelegd. Vaak worden deze gegevens gekoppeld aan consumptiepatronen: welke krant wordt gelezen, naar welke televisieprogramma’s wordt gekeken etc. Op basis van al dit soort gegevens worden klantgroepen met behulp van statistische analyses ingedeeld in een aantal groepen (psychografische segmentatie). Deze groepen krijgen allemaal een label toegekend (www.cos.nl). Vooral de leefstijltyperingen van de commerciële bureaus Smart Agent Company en Motivaction zijn in de afgelopen jaren in trek bij gemeenten, corporaties en projectontwikkelaars, waar het de ontwikkeling van woonwijken betreft. De beide leefstijltyperingen worden in deze paragraaf nader onder de loep genomen, waarbij vooral wordt ingezoomd op de lessen die kunnen worden geleerd ten aanzien van potentiële doelgroepen voor topwoonmilieus.

2.5.1 Smart Agent Company: Brand Strategy Research model De Smart Agent Company heeft het Brand Strategy Research model (BSR-model) ontwikkeld voor de uitvoering van segmentatie en belevingsonderzoeken. Met het BSR-model worden de achterliggende motieven, waarden en behoeften van consumenten diepgaand en systematisch onderzocht. Dit waardenpatroon is een belangrijke drijfveer voor het handelen van de consument in bepaalde domeinen (bijv. wonen). Middels een vragenlijst met associatie-items en domeinspecifieke statements (bijvoorbeeld: huis staat altijd voor iedereen open) wordt een consument gepositioneerd op een

Elitair wonen

12

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

sociologische dimensie, die de mate van egogerichtheid/groepsgerichtheid en een psychologische dimensie, die de mate van extravertie/introvertie van de consument weergeeft (Hagen, 2006). Door de 2 dimensies ontstaan 4 kwadranten, zogenaamde belevingswerelden of consumentengroepen (zie figuur 2.4), waaraan diverse kenmerken van consumenten kunnen worden verbonden (www.smartagent.nl en Hagen, 2006). Deze kenmerken zijn omschreven in bijlage 1. Consumenten vallen nooit voor 100% in één van de kwadranten. Consumenten vertonen wel altijd het meeste affiniteit met één van de vier kwadranten. Hierdoor kunnen groepen worden gevormd die een gemeenschappelijke basis hebben binnen een kwadrant. Deze groepen hebben in vergelijking met andere groepen verschillende preferenties hebben, bijvoorbeeld ten aanzien van hun woonsituatie. Hagen (2006) constateert dat gebruik maken van psychografische segmentatie om daarmee basisgevoelens van consumenten te detecteren en consumenten op basis van die segmentatie bij het ontwerp te betrekken een kansrijke ontwikkelingslijn is. De segmentatie leidt niet tot het ontwerp zelf, maar tot een betekenisvolle groepering van consumenten, die vervolgens betrokken worden bij de planontwikkeling. Daarmee worden plannen per definitie afgestemd op de ambities van de consument. Figuur 2.4 Basismodel Brand Strategy Research

Bron: www.smartagent.nl

Desalniettemin kan wel worden beoordeeld welke van de vier consumentengroepen tot de potentiële doelgroep behoren bij de realisatie van topwoonmilieus en met welke hoofduitgangspunten rekening dient te worden gehouden bij de ontwikkeling van woonmilieus. Consumenten uit de gele wereld vallen op voorhand af, omdat zij met name wonen in de huursector in een gewone woonwijk. Consumenten uit de rode wereld kunnen in theorie wonen in een topwoonmilieu, maar de doelgroep lijkt relatief klein en zal in dat geval in stedelijke topwoonmilieus wonen. De aandacht gaat meer uit naar culturele ontwikkeling en een losse, flexibele manier van leven. Dat past bij een bepaalde fase in het leven van deze consument (vaak nog een relatief jonge leeftijd). De financiële middelen zullen in veel gevallen ontbreken om een topwoonmilieu te kunnen bewonen.

Elitair wonen

13

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

De groene en de blauwe wereld herbergen beiden consumenten in zich die in potentie in een topwoonmilieu kunnen wonen. Vooral consumenten in de blauwe wereld lijken voor bewoning van topwoonmilieus in aanmerking te komen. Zij zijn carrièregericht, willen hun verworven status graag laten zien en zullen dus kiezen voor het wonen in statusrijke gebieden. Zij kiezen vooral voor rustige, ruim opgezette woonmilieus om te kunnen ontladen van de hectiek van het werk. Waarden die men hanteert en die zij naar verwachting ook willen terugzien in een woonmilieu zijn: • Individualisme dient tot uiting te komen in de woonomgeving, bijvoorbeeld door te wonen in ruim opgezette woonmilieus, waar voldoende ruimte is voor individualiteit. • Manifestatief: wil met de woning in een bepaalde woonomgeving aan de buitenwereld laten zien dat hij/zij succesvol is. • Houdt graag touwtjes in handen, dus wil invloed hebben op de vormgeving van de woning en/of woonomgeving (niet per definitie); • Is statusgevoelig en houdt van luxe en mooie dingen. • Woont het liefst tussen ons soort mensen, dus vindt het van groot belang dat zijn directe woonomgeving niet wordt bewoond door (overwegend) mensen uit andere belevingswerelden/consumentengroepen. Voor een beperkt deel van de consumenten in de groene wereld lijkt er ook een plek in topwoonmilieus. Het gaat dan om de groep binnen de groene wereld, die in de tijd voldoende financiële middelen hebben verworven om zich in een topwoonmilieu te kunnen vestigen. In een woonmilieu wil deze groep de volgende waarden terugzien: • Privacy is belangrijk. Groepsgerichtheid op woonmilieuniveau gericht op slechts enkele buren, waarmee men intensief contact heeft; • Rust: wonen in een rustige wijk of zelfs landelijk wonen; • In het wonen wordt experimentele of onderscheidende architectuur niet gewaardeerd; • Deze consument woont het liefst in een nieuwbouwwijk of in een appartement in de buurt van voorzieningen. Smart Agent Company heeft de verschillende belevingsgroepen opgedeeld in acht onderscheidende community concepts (Smart Agent Company, 2005). Van de 8 community concepts sluiten met name de twee community concepts in de blauwe wereld het beste aan bij gedachten over topwoonmilieus. Van de groene belevingswereld past alleen het community concept ‘Dorps’ enigszins bij gedachten over een topwoonmilieu, met name verband houdend met aan de rand van het dorp gelegen ruime woningen tegen het groen. Het community concept ‘Privé wijk’ in de blauwe belevingswereld laat wijken met vrijstaande woningen in een parkachtige setting zien, waarin veel aandacht is besteed aan de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. Er is veel aandacht voor het onderhoud van de wijken, de wijken zijn ruim van opzet en verkeersluw. Woningen zijn voorzien van grote tuinen en liggen vaak in de directe omgeving van een kanaal of het bos. Overwegend wonen in deze wijken mensen die als ‘ons soort mensen’ kunnen worden getypeerd. Het zijn mensen met dezelfde interessen uit dezelfde sociaaleconomische klasse. Gemeenschappelijke belangen in de wijk vormen een bindend element tussen bewoners: veiligheid in de buurt, groenonderhoud, een gemeenschappelijke tennisbaan etc. Verder vindt de bewoner van dit community concept vrijheid en anonimiteit van groot belang. Het community concept ‘solitair wonen’ heeft vrijheid en anonimiteit eveneens hoog in het vaandel. Deze woonmilieus worden gekenmerkt door uitzicht, ruimte, water en rust, maar status speelt hier geen belangrijke rol. De focus ligt met name op het eigen huis. Woningen zijn van alle gemakken voorzien en zijn afgezonderd van buren.

2.5.2 Motivaction: Mentalitymodel Met het Mentalitymodel brengt Motivaction uiteenlopende wensen van consumenten in beeld. Motivaction groepeert mensen naar levensinstelling met behulp van dit model, waarin voor Nederland acht sociale milieus worden onderscheiden. De sociale milieus worden gedefinieerd op basis van

Elitair wonen

14

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

persoonlijke opvattingen en waarden die aan de levensstijl van mensen ten grondslag liggen (www.motivaction.nl). Er wordt gebruik gemaakt van marktgegevens op uiteenlopend gebied: media, automotive, arbeidsmarkt, vrije tijd en cultuur, energie, finance, ICT, mobiliteit, retail, wonen etc. Er wordt een relatie gelegd met maatschappelijke ontwikkelingen en er wordt een koppeling gemaakt met mediagebruik, retail en consumptiegedrag. In het Mentalitymodel wordt de sociaal-economische status (van hoog naar laag) van woonbelevingsgroepen afgezet tegen de waardenoriëntatie (traditioneel tot postmodern). De acht sociale milieus zijn in figuur 2.5 grafisch weergegeven. Hun belangrijkste kenmerken zijn omschreven in bijlage 1. Het vereist wat meer deductief werk om te komen tot een oordeel over mogelijke groepen die in aanmerking komen voor het wonen in topwoonmilieus. De groepen met lagere inkomens vallen in ieder geval af (zie bijlage 1: de groepen traditionele burgerij, gemaksgeoriënteerden en de moderne burgerij). Daarna wordt het al snel lastiger om groepen te deduceren, omdat ze in theorie over de juiste middelen kunnen beschikken om in een topwoonmilieu te wonen. Desalniettemin wordt hier een poging ondernomen om verder te deduceren. Figuur 2.5 Sociale milieus in Nederland volgens Motivaction

Bron: www.motivaction.nl

Op basis van het profiel vallen postmaterialisten (balans werk-privé, stelling nemen tegen sociaal onrecht en opkomen voor het milieu) af. Postmoderne hedonisten vallen af omdat ze werken ondergeschikt maken aan privé. Werk zal over het algemeen een centrale rol in je leven moeten innemen om een woning in een topwoonmilieu te kunnen veroorloven. Opwaarts mobielen lijken niet in aanmerking te komen voor het wonen in topwoonmilieus, omdat ze nog nadrukkelijk zoeken naar inkomensverbetering. Zij zijn in potentie een groep die in de toekomst topwoonmilieus kan bewonen. Datzelfde geldt voor kosmopolieten. De nieuwe conservatieven lijken het meest in aanmerking te komen om een woning in een topwoonmilieu te (kunnen) bewonen. Belangrijkste kenmerken van dit sociale milieu zijn: • Maatschappelijke bovenlaag; • Verzet zich tegen sociale en culturele ontwikkeling; • Vasthouden aan traditionele normen en waarden;

Elitair wonen

15

Gerard Menkhorst


• • • •

MRE 2007-2009

Beschermen eigen sociale status; Werk is een belangrijke identiteitverschaffer; Sobere en risicomijdende groep; Familierelaties zijn van groot belang.

2.6 Gebruik leefstijlen onderzoeksbureaus bij invulling woonmilieus Over het één op één toepassen van leefstijltyperingen van onderzoeksbureaus bij de ontwikkeling van woonmilieus zijn diverse auteurs het om uiteenlopende redenen eens: dat is niet goed mogelijk. Als belangrijkste reden hiervoor noemt Bolster (2006) dat de leefstijlbenadering zoals deze wordt toegepast door onderzoeksbureaus een macrobenadering is, terwijl het niveau van woonmilieus het microniveau is. Weits (2007) constateert dat wijken een zodanige omvang hebben, dat een mix van verschillende leefstijlen altijd vertegenwoordigd zal zijn en bovendien ook gewenst is. Slechts in beperkte gevallen (zoals bijv. bij gated communities) is een volledig homogeen woonmilieu wellicht gewenst. Nio (2000) constateert in dat verband ook dat het gaat om het vinden van een evenwicht tussen het specificeren van een woning of woonmilieu voor een bepaalde leefstijl en het aanbieden van een woonmilieu of woning die geschikt is voor meerdere leefstijlen. Slechts bij de ontwikkeling van deelgebiedjes van een beperkte omvang binnen woonmilieus zou een sterkere afstemming op hele specifieke aspecten van leefstijlen aan de orde kunnen zijn. In de literatuur leggen twee organisaties uit op welke wijze zij leefstijlen gebruiken bij de definiëring van woonmilieus. Bolster (2006) geeft aan dat zijn werkgever Woonbron in gebiedsvisies vastlegt welke woonmilieus voor welke leefstijlen worden ontwikkeld en beheerd. Bij deze gebiedsvisies gelden de unieke waarden en potenties van het gebied (en haar bewoners) als leidraad. Dit worden de zogenaamde kernwaarden van een gebied genoemd, de stabiele eigenschappen van een wijk die zijn ontstaan door bijvoorbeeld ligging, historische ontwikkeling of sociale gemeenschap. De unieke kernwaarden van het gebied worden vertaald naar een unieke identiteit van het gebied. Er ontstaat dan een merk (brand) voor een bepaald gebied. Op basis van de kernwaarden en op basis van een leefstijlbenadering wordt bekeken welke doelgroepen het beste passen bij een locatie en welke woonwensen zij hebben. Dat gebeurt door in overleg te gaan met (potentiële) doelgroepen. Dit mondt uit in zogenaamde leefarrangementen. Bij nieuwbouwlocaties wordt deze methodiek gebruikt als basis voor het totale ontwikkelingsconcept, wat als input geldt voor de architect en het stedenbouwkundig bureau. Van Mierlo (2006) beschrijft het proces van visiegericht ontwikkelen van haar werkgever AM. Visiegericht ontwikkelen is een ontwikkelingsfilosofie, die is gestoeld op een planvisie die uitgaat van specifieke locatiekwaliteiten, de (cultuur)historie, financiën en een scherpe doelgroepanalyse. Daarbij wordt eerst de ‘ziel’ van een locatie gedefinieerd, op basis van onderscheidende kwaliteiten en cultuurhistorische kenmerken van een plek. Een succesvol plan vraagt om een identiteit die aansluit bij de (woon)wensen van de specifieke doelgroepen. De vastgestelde identiteit is het uitgangspunt om tot een ambitieus concept te komen dat de basis vormt voor het programma van eisen op 3 niveaus: de wijk zelf, de eventueel te onderscheiden buurten en de woning zelf. Leefstijlen bieden daarbij goede informatie. De waarden die consumenten belangrijk vinden zijn het uitgangspunt bij het inleven in de doelgroep. Leefstijlinformatie draagt bij aan een expliciete briefing en aansturing van creatieve partners en biedt bovenal ook inspiratie voor stedenbouwkundigen, architecten en communicatiedeskundigen.

2.7 Kritiek op leefstijlbenadering onderzoeksbureaus Met de populariteit van de leefstijlbenadering op basis van psychografische segmentatie ontstaat ook de kritiek op deze leefstijlbenadering. Hieronder volgt een aantal kritiekpunten. 1. Leefstijlen zijn veranderlijk. De leefstijlen die nu in trek zijn bij mensen kunnen over 10 jaar door allerlei ontwikkelingen zijn gewijzigd. Dat maakt het lastig om woningen en

Elitair wonen

16

Gerard Menkhorst


2.

3.

4.

5.

6.

MRE 2007-2009

woonmilieus te realiseren, die zijn afgestemd op de huidige wensen en voorkeuren van woonconsumenten, voortkomend uit de leefstijl die zij nu aanhangen (Pinkster, 2004 en Bruil, 2006). Leefstijlaspecten die zijn gebaseerd op trendmatige aspecten, modegevoeligheid en hypes, bieden geen goede basis voor de realisatie van woonomgeving en woonmilieus. Normen en waarden van mensen zijn niet star. Bovendien verandert langzamerhand de maatschappij en de economie en daarmee ook het individu (Zijlstra, 2006). Leefstijlbenaderingen op basis van psychografische segmentatie gaan uit van de gedachte dat het gewenste gedrag ook kan worden gerealiseerd in de woonsituatie. Dat geldt echter voornamelijk voor de meer welgestelde consument, die daadwerkelijk de middelen heeft om naar eigen inzicht woonwensen en –voorkeuren optimaal te realiseren. Bij een groot deel van de bevolking is het feitelijke woongedrag bij gebrek aan middelen anders dan de gewenste woonsituatie. Leefstijl zegt wel iets over de voorkeuren van consumenten, maar niet per definitie over de gerealiseerde leefstijl (Pinkster, 2004). Leefstijl is uiteindelijk een individueel kenmerk en geen groepskenmerk. Veel onderzoeksbureaus nemen het individu daarom als uitgangspunt, terwijl niet het woongedrag van individuen maar van huishoudens laat staan van hele sociale groepen centraal zou moeten staan. Leefstijltypologieën waarin het individu centraal staat, zijn vanuit die optiek minder geschikt om het woongedrag van huishoudens of sociale groepen te voorspellen (Pinkster, 2004). Mensen laten zich steeds minder makkelijk in een hokje plaatsen, de hokjes zijn steeds minder duidelijk begrensd en het bewegen tussen verschillende groepen lijkt steeds makkelijker te worden. De individuele smaak van mensen zorgt voor een steeds groter wordende differentiatie en moeilijker veralgemeniseerbare resultaten. De vertaling van door diverse consumenten gewenste leefstijlen in woning en woonmilieus wordt daardoor lastig (Bruil, 2006). Het is onduidelijk of mensen met een op onderdelen vergelijkbare leefstijl wel bij elkaar willen wonen. Daar waar de consument op zoek is naar het uitdrukken van zijn identiteit, zou het samenleven met mensen met een op onderdelen vergelijkbare identiteit juist een averechts effect kunnen hebben (Zijlstra, 2006). Juist de wildgroei aan leefstijlcategorieën in de verschillende onderzoeken roept vragen op over de bruikbaarheid en validiteit ervan (Hemel, 2002).

Uit de kritiekpunten wordt duidelijk dat met het gebruik van leefstijlen gebaseerd op psychografische segmentering als uitgangspunt voor de inrichting van woonmilieus niet te veel op trends moet worden ingespeeld. Het lijken meer de algemene en tijdloze aspecten van leefstijlen, die bruikbaar zijn bij de realisatie van woonmilieus. Bovendien worden vaak de individuele voorkeuren van mensen onderzocht. Dat zou kunnen leiden tot hele specifieke wensen ten aanzien van de woonsituatie, terwijl woonmilieus uiteindelijk worden bewoond door huishoudens (en geen individuen) en geschikt zouden moeten zijn voor gehele sociale groepen (en geen individuele huishoudens). Mensen willen niet in hokjes worden geplaatst. Hoe specifieker rekening wordt gehouden met de woonvoorkeuren van mensen, hoe specifieker de identiteit van woonconsumenten terug komt in woonmilieus. Dat kan ook een afkerend effect hebben. Daarnaast lijkt de leefstijlbenadering op basis van psychografische segmentatie beter toepasbaar bij de realisatie van dure woonmilieus, omdat deze mensen over de middelen beschikken om woonvoorkeuren daadwerkelijk in woongedrag om te kunnen zetten. De leefstijlbenadering van onderzoeksbureaus is dus wel degelijk bruikbaar als uitgangspunt voor de inrichting van woonmilieus, maar dan moet met name worden ingezoomd op algemene en tijdloze leefstijlaspecten. De leefstijlbenadering op basis van psychografische segmentatie dient zeker niet als allesbepalend element bij het inrichten van woonmilieus te worden gebruikt. Aan het begin van dit hoofdstuk is geschetst dat de opkomst van deze leefstijlbenadering het gevolg was van een onvrede die heerste over het gebruik van alleen maar harde factoren, zoals huishoudensamenstelling, inkomen en opleiding. Dat wil niet zeggen dat dergelijke factoren niet bepalend zijn bij de invulling van woonmilieus. In de volgende paragraaf wordt daarom op de levensloopbenadering ingegaan.

Elitair wonen

17

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

2.8 Levensloopbenadering De levensloopbenadering gaat uit van de gedachte dat mensen gedurende hun leven verschillende posities innemen en daardoor veranderen. Smeets (2006) schetst de mogelijke veranderingen die gedurende een mensenleven voorbij kunnen komen treffend: men is alleenstaande, partner in een tweepersoonshuishouden, en vervolgens vader of moeder met kinderen. Er vindt een scheiding plaats en iemand komt alleen te staan of zoekt een nieuwe partner. Het inkomen groeit en krimpt vervolgens, de gezondheid neemt af etc. De grote verscheidenheid van posities die de mens gedurende zijn leven kan innemen is van invloed op zijn leefstijl. Smeets (2006) ziet leefstijlen als een momentopname in de menselijke levensloop. Er kunnen gedurende de levensloop diverse leefstijlen voorkomen in een huishouden. Sterker nog, mensen doorlopen vaak een patroon van verschillende opeenvolgende leefstijlen. Smeets is om die reden geen voorstander van de leefstijlbenadering volgens psychografische segmentatie bij de realisatie van woonmilieus, maar geeft de voorkeur aan een levensloopbenadering. Een woonmilieu zou juist leefstijlbestendig moeten zijn. In dat geval kan een woonmilieu diverse leefstijlen herbergen, respectievelijk een opeenvolging van diverse leefstijlen faciliteren. Woonmilieus zouden in aansluiting op de moderne levensloop van mensen levensloopbestendig moeten zijn. In de verkenning levensloop (Ministerie van SZW, 2002) wordt een moderne levensfasebenadering geschetst, waarin 5 fasen worden onderscheiden: • Eerste fase: vroege jeugd (0-15 jaar) • Tweede fase: jonge volwassenheid (15-30 jaar) • Derde fase: de middenfase (30-60 jaar) • Vierde fase: actieve ouderdom (60-80 jaar) • Vijfde fase: (80+) Uiteraard is de scheidslijn tussen deze fasen niet altijd duidelijk te trekken. In de moderne levensfasebenadering staat de cultuur van het combineren centraal, het multi-tasken. In alle fasen moet een groot aantal activiteiten worden gecombineerd: werken, zorgen, leren, recreatie etc. Vooral het combineren van een aantal taken gedurende bepaalde fasen van het leven brengt een grote druk met zich mee. Mensen met kinderen (grofweg de derde levensfase) combineren betaald werk met intensieve zorg en opvoedingsverantwoordelijkheid voor jonge kinderen, met opleiding en andere investeringen in de loopbaan, grote financiële lasten en het instandhouden van een sociaal netwerk. Daarbij kan ook nog de aanvullende zorg voor oudere familieleden bij komen. Uit dit fasenpatroon blijkt dat gedurende een levensloop meerdere leefstijlen kunnen voorkomen. In de ene fase is vooral sprake van een consumerende leefstijl, in andere fasen staan carrière en/of ouderschap centraal. En vaak is er sprake van een combinatie van verschillende leefstijlen. Ook vinden er transities binnen levensfasen plaats, bijvoorbeeld als mensen ervoor kiezen om minder te werken om meer bij kinderen te zijn. Dat is van invloed op het inkomen, wat tot een andere leefstijl zal leiden. Bij de inrichting van duurzame woonmilieus is de levensloop van mensen daarom een constantere factor om je op te richten dan de factor leefstijlen. Huidige woonmilieus zijn niet altijd voldoende op deze moderne levensloop ingericht. De gebouwde omgeving zou moeten worden ingericht op de wijze waarop mensen op verschillende wijze invulling aan hun levensloop geven, ongeacht waar de aandacht in bepaalde perioden van levensfasen naar uitgaan.

Elitair wonen

18

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

2.9 Leefstijl als resultaat van economisch en sociaal-cultureel kapitaal: onderzoek De Wijs-Mulkens 2.9.1 Inleiding Een voor deze masterproof interessant onderzoek is het onderzoek dat Elleke de Wijs-Mulkens in 1999 heeft afgerond naar lifestyles en landschappen van de culturele en economische elite. Zij brengt de leefstijl van beide groepen in verband met verworven economisch en sociaal-cultureel kapitaal. De Wijs Mulkens test in haar onderzoek de veronderstelling dat de historische variatie aan landschappen (binnen en buiten de stad) een bijdrage geeft aan de expressie van de huidige bewoners. Zij veronderstelt dat de consument het bewonen van een bepaald type huis op een bepaald type plek opvat als expressie van zijn leefstijl en als een verwijzing naar zijn identiteit. Niet de conditionele kant van de woonsituatie staat in haar onderzoek centraal (functionaliteit en financiële aspecten rond wonen), maar juist de expressieve of communicatieve kant van de woonsituatie: wat is de symbolische betekenis die uitgaat van een woonsituatie door zichtbaarheid en reputatie. De centrale vraag in haar onderzoek is hoe verschillende woonmilieus en hun woonlandschappen zijn te verbinden met bepaalde typen sociale status en met bepaalde leefstijlen. De Wijs Mulkens onderzoekt de woonsituatie, woonmilieus en woonlandschappen van een vijftal elitaire beroepsgroepen: literatoren, hoogleraren, leden van de raad van bestuur van grote ondernemingen, leden van de rechterlijke macht en registeraccountants. Zij kiest heel bewust voor het onderzoeken van de bovenlaag van de samenleving, omdat deze mensen het eenvoudigweg meer voor het uitzoeken hebben. Dat maakt haar onderzoek voor deze masterproof over het absolute topsegment van de woningmarkt interessant. 2.9.2 Theorie Bourdieu als basis De Wijs-Mulkens vindt een theoretische basis voor haar onderzoek in de studie die Bourdieu in 1979 heeft afgerond onder de naam ‘La Distinction’. Deze studie ging over smaak en het maatschappelijk onderscheid in het algemeen. Volgens Bourdieu wordt smaak bepaald door iemands gelijktijdige plaats op twee dimensies. De eerste dimensie is het totaal van iemands middelen om status mee aan te geven (opleidingsniveau, inkomstenniveau, niveau ouders, niveau partner). Wie geen middelen heeft om status te tonen, zal zich niet gemakkelijk van het ‘gewone’ volk kunnen onderscheiden. Wie veel middelen heeft om status te tonen, zal juist een lifestyle hebben die exclusiviteit en verfijning benadrukt. De tweede dimensie betreft de oriëntatie van iemands middelen om status mee aan te geven. Die middelen zijn meer stoffelijk (inkomen, bezit) of meer geestelijk (kennis, in het bijzonder van de cultuur van de samenleving). Bourdieu constateert vanuit deze tweede dimensie dat er een verschil is in basisoriëntatie tussen de culturele en de economische kant van de samenleving. Dat verschil verwijst sterk naar het verschil in middelen om status mee te tonen. In de culturele hiërarchie is men gericht op vertoon van kennis en cognitieve vaardigheden. In de economische hiërarchie is men gericht op vertoon van inkomen en bezit. Combinaties van smaakuitingen (leefstijlen) die voortvloeien uit de beschikbare middelen verwijzen bij Bourdieu naar specifieke sociale posities. Bij elke sociale positie zijn bepaalde beroepsgroepen te plaatsen. En die bepaalde beroepsgroepen hebben een voorkeur voor specifieke woonplaatsen. 2.9.3 Woonplaatsvoorkeuren van elitaire beroepsgroepen in Nederland De Wijs-Mulkens heeft midden jaren ’90 een woonadressenonderzoek uitgevoerd onder bijna 5.500 beroepsoefenaren in vijf beroepsgroepen: literatoren, hoogleraren, leden van de rechterlijke macht, leden van de raad van bestuur van grote ondernemingen en registeraccountants. De belangrijkste conclusie die kan worden verbonden aan het woonadressenonderzoek is dat er een duidelijk verschil in woonplaatsvoorkeur bestaat tussen de tussen de culturele elite (literatoren, hoogleraren, leden van de

Elitair wonen

19

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

rechterlijke macht) en de economische elite (leden van de raad van bestuur van grote ondernemingen en registeraccountants). De culturele elite heeft een sterke voorkeur voor het wonen in binnensteden van grote steden, terwijl de voorkeur van de economische elite uitgaat naar een woonplaats buiten de stad. Voor een deel wordt dit verschil verklaard door het verschil in inkomen tussen de verschillende beroepsgroepen. De inkomens van de economische elite liggen hoger dan de inkomens van de culturele elite (m.u.v. hoogleraren), waardoor zij zich topwoonlocaties buiten de stad kunnen veroorloven. Dit aspect draagt voor de culturele elite bij een aan een voorkeur voor wonen in de stad. Maar het verschil in inkomen tussen de beroepsgroepen hoogleraren en registeraccountants is volgens het onderzoek van De WijsMulkens beperkt, terwijl hoogleraren veel meer een voorkeur hebben voor een woning in de stad of in de rijke oude suburbs dan de registeraccountants. Inkomen is randvoorwaardelijk voor de plek waar wordt gewoond, maar is zeker niet allesbepalend voor de keuze van een woonmilieu. De keuze voor de economische elite om buiten de stad te wonen heeft niet zozeer als doel om groter te wonen in termen van woonoppervlak. Veel meer is een grotere hoeveelheid grond van belang voor de economische elite. Een andere belangrijke conclusie uit het woonadressenonderzoek is het onderscheid naar woonplaatsvoorkeuren binnen de economische elite. De woonvoorkeur van bestuurders van grote bedrijven gaat vooral uit naar gerenommeerde forenzengebieden, zoals Bloemendaal, Heemstede/Aerdenhout, Bussum, Blaricum, Naarden en gedeelten van Hilversum. Wassenaar is overduidelijk woonplek nummer één voor deze mensen. Registeraccountants hadden midden jaren ’90 een voorkeur voor plaatsen die in de periode daaraan voorafgaand of op dat moment een forse uitbreiding ondergingen. De voorkeur ging voor een aanzienlijk deel van de registeraccountants uit naar groeikernen of groeigemeenten, zoals Woerden, Castricum, Capelle aan den IJssel of Vleuten de Meern. Onder vier van de vijf beroepsgroepen (de leden van de rechterlijke macht blijven buiten beschouwing) doet De Wijs-Mulkens aanvullend onderzoek naar het middelenbezit. Zij doet dit onder andere door te onderzoeken hoe hoog het opleidingsniveau van de beroepsbeoefenaar en de partner is, wat het inkomen is en hoe prestigieus het beroep van vader en schoonvader in het verleden is geweest. Uit het onderzoek komt naar voren dat het opleidingsniveau van hoogleraren en leden van de raad van bestuur gemiddeld beduidend hoger liggen dan die van literatoren en registeraccountants. Datzelfde geldt voor het opleidingsniveau van de partner. Ook de prestige van het beroep van vader en schoonvader is beduidend hoger bij hoogleraren en leden van de raad van bestuur, dan bij de andere twee groepen. Daarmee is er een duidelijk verband waarneembaar tussen de middelenbagage die bepaalde groepen meebrengen en de woonlocatievoorkeur. Zij concludeert dat er duidelijke aanwijzingen zijn dat mensen met een hoog middelenbezit meer dan gemiddeld kiezen voor woonlocaties die van oudsher worden bewoond door mensen met een hoger middelenbezit. Mensen die door de positie van hun ouders reeds in de bovenlaag werden geboren, beijveren zich veel meer om in sociaal hoge, homogene woonmilieus te wonen of te blijven wonen. 2.9.4 Lifestyle-aspecten buiten de woningkeuze in relatie tot verschillende beroepsgroepen en woonmilieus De Wijs-Mulkens heeft ook onderzoek gedaan naar een aantal lifestyle-aspecten die vallen buiten de woningkeuze van de verschillende beroepsgroepen. Het gaat om de volgende aspecten: de smaak voor auto’s, de smaak op artistiek gebied, de smaak voor dagbladen en de smaak voor het interieur. Het voert te ver in dit onderzoek om uitgebreid in te gaan op de analyse van deze aspecten, maar het is wel interessant om te bekijken hoezeer lifestyle-aspecten verschillen per beroepsgroep en naar woonmilieu. Zo blijkt dat de gemiddeld hogere afkomst van de leden van de raad van bestuur en hoogleraren hun leefstijl positioneert. De gearriveerde beroepsgroepen (leden van de raad van bestuur en hoogleraren) benadrukken exclusiviteit en hoge afkomst in hun smaak. De verscheidenheid in type woonmilieu waar de voorkeur naar uitgaat is gelegen in de economische oriëntatie van leden van de raad van

Elitair wonen

20

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

bestuur versus de culturele oriëntatie van hoogleraren. Verder valt op dat de beroepsgroepen registeraccountants en literatoren voor wat betreft de onderzochte lifestyle onderwerpen het verst uit elkaar liggen. Dat sluit aan bij de woonplaatsen woonmilieuvoorkeuren van de beide beroepsgroepen. 2.9.5 Favoriete woonmilieus elitaire beroepsgroepen en vorm van de woonlandschappen Op basis van de resultaten van het woonadressenonderzoek heeft De Wijs-Mulkens een vijftal woonmilieus onderscheiden die bij de verschillende beroepsgroepen bovengemiddeld in trek zijn. Een beschrijving van een aantal kenmerken van de vijf woonmilieus komt in hoofdstuk 3 aan de orde. De genoemde typering is mede gebaseerd op nader onderzoek dat de Wijs-Mulkens heeft uitgevoerd naar de woonlandschappen van de verschillende woonmilieus. Voor de vijf genoemde woonmilieus onderzoekt De Wijs-Mulkens in hoeverre de woonlandschappen zelf bijdragen aan de expressie van statusmiddelen van de bewoners en hun leefwijze. Zij constateert enerzijds dat de dichtheid of stedelijkheid van het landschap varieert met de oriëntatie van middelen die de bewoners ervan hebben om status mee aan te geven. Een hoge dichtheid veronderstelt een meer culturele oriëntatie van bewoners, een lage dichtheid veronderstelt een meer economische oriëntatie. Dit beeld blijkt te kloppen, afgaand op de benoemde woonmilieus met bijbehorende landschappen en het type bewoners dat de verschillende woonmilieus bewoont. Anderzijds veronderstelt zij dat het smaakpatroon dat uit het landschap is af te lezen varieert met de hoeveelheid middelen die de bewoners ervan hebben om status aan te geven, in het bijzonder met hun niveau van afkomst. Deze veronderstelling doet zich voornamelijk voor in de oude rijke suburbs en dan vooral in de villawijken. Er heerst een herinnering aan de Engelse romantische sfeer van ruim opgezette wijken in overdadig groen met kronkelige wegen. Exclusiviteit krijgt hier vorm door huizen en tuinen verborgen te houden achter veel groen. De bewoners doen er veel aan om de karakteristieken (en de status) van het totale woonlandschap te behouden, door middels bestemmingsplannen wijzigingen in het landschap en (ongewenste) bebouwing te minimaliseren. In mindere mate is dit het geval in de beide stadsbuurten, waar met name bepaalde wijken exclusiviteit benadrukken, alhoewel het verband hier minder sterk aanwezig is. De economische nieuwkomers in de groeigemeenten benadrukken geen sociale exclusiviteit. Dat blijkt voornamelijk uit het feit dat de huizen van de economische nieuwkomers uiterlijke verschijningsvormen kennen en in woonlandschappen staan, die eenvoudig uitwisselbaar zijn met vergelijkbare groeigemeenten elders. 2.9.6 Conclusies n.a.v. onderzoek De Wijs Mulkens De belangrijkste conclusie van het onderzoek van de Wijs-Mulkens is dat er een duidelijk verschil is tussen de woon(plaats)voorkeuren van de culturele en economische elite van Nederland. De culturele elite kiest voornamelijk en woonplaats in de grotere steden, de economische elite kiest voor een woonplaats in een suburbane of landelijke omgeving. Daar dit onderzoek zich met name richt op suburbane of landelijke topwoonmilieus, kan dus worden gesteld dat de belangrijkste doelgroepen voor dit soort locaties doelgroepen in de economische sector zijn. Een voor deze masterproof andere belangrijke conclusie is dat voor elitaire beroepsgroepen in de economische sector geldt dat er een onderscheid in woon(plaats)voorkeur is tussen de nieuwkomers in de elite van de economische sector en de gevestigde orde. De gevestigde orde, die zich kan bogen op een hoog (economisch en sociaal-cultureel) middelenbezit, heeft een woon(plaats)voorkeur voor oude rijke suburbs en is vrijwel niet terug te vinden in nieuwere toplocaties in groeigemeenten en groeikernen. De nieuwkomers zijn juist wel veel meer terug te vinden in de nieuwere toplocaties. Hieruit is af te leiden dat volgens De Wijs-Mulkens nieuwe typen landschappen en woonmilieus in de regel met name voor de nieuwkomers van de bourgeoisie worden gemaakt. De gearriveerden kiezen vanuit hun sociale afkomst voor andere typen locaties. Natuurlijk dient bij alle voorgaande conclusies de nuance te worden gemaakt dat de relatie niet één op één te maken is. Zo woont een beperkt deel van de culturele elite inderdaad in suburbane of landelijke woonmilieus en zijn er enkele gearriveerden uit

Elitair wonen

21

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

de economische sector die in de nieuwere topwoonlocaties neerstrijken. Echter, als je keuzes moet maken ten aanzien van de invulling van nieuwe woonmilieus, dan kun je vanwege de beperkte omvang van de potentiële doelgroep op elke willekeurige locatie het beste aansluiten bij de doelgroepen die het meest haalbaar lijken voor een locatie. In die zin is een oriëntatie op de nieuwkomers van de economische elite voor locaties buiten de stad de meest logische keuze bij het ontwikkelen van een nieuw suburbaan of landelijk topwoonmilieu. Ten aanzien van de topwoonmilieus in suburbaan of landelijk gebied stelt de Wijs-Mulkens dat deze vrijwel altijd een zeer lage woningdichtheid hebben en zijn gelegen in een soort van woonparken, hetgeen zij een goed nieuw progressief landschap noemt.

2.10 Conclusies In dit hoofdstuk is uitgebreid stilgestaan bij verschillende leefstijlbenaderingen die kunnen worden gebruikt om inzicht te verschaffen in woonwensen en –eisen van potentiële doelgroepen voor te ontwikkelen woonmilieus. De aandacht voor leefstijlbenaderingen op basis van psychografische segmentatie hebben met name in het afgelopen decennium een vlucht genomen bij de ontwikkeling van woonmilieus. Als belangrijke reden daarvoor geldt dat projectontwikkelaars in een vragersmarkt steeds beter willen aansluiten op de wensen en eisen van woonconsumenten ten aanzien van de woning en de woonomgeving. De aandacht is daarom sterk verschoven van een benadering van de markt op basis van harde factoren als huishoudensamenstelling, inkomen en opleiding naar een benadering van de consument op basis van psychografische elementen als status, imago, vrijheid en geborgenheid. Marktpartijen maken gebruik van onderzoeksbureaus die op basis van consumenteninformatie van tienduizenden consumenten komen tot een indeling van de woonconsument in een aantal groepen, die leven volgens min of meer vergelijkbare normen en waarden en dit uiten in hun gedrag. Op de leefstijlbenadering op basis van psychografische segmentatie is veel kritiek. Er zijn echter wel degelijk algemene en tijdloze elementen per doelgroep te benoemen, die kunnen worden gebruikt bij het ontwikkelen van concepten voor woonlocaties. Het feit dat bewoners van dit soort wijken volgens de blauwe wereld van de Smart Agent Company individualistisch zijn ingesteld, statusgevoelig zijn en zich willen manifesteren met hun woning in ruim opgezette woonmilieus (laten zien dat ze succesvol zijn), voor een deel graag invloed willen hebben op de vormgeving van de woning en/of de woonomgeving en het liefst tussen ‘ons soort mensen’ willen wonen, zijn belangrijke uitgangspunten die kunnen worden meegenomen in het ontwerp van topwoonmilieus. Belangrijk is daarbij wel dat woonlocaties in de regel nooit volledig worden bewoond door doelgroepen die dezelfde leefstijlen hebben. Zo lijkt er ook een markt voor een beperkt deel van mensen uit de groene wereld van de Smart Agent Company. Voor een deel van de uitgangspunten/waarden waar de groene wereld voor staat geldt dat deze niet bijten met de uitgangspunten voor de blauwe wereld. De leefstijlgroep vindt privacy belangrijk en woont het liefst in een rustige wijk of zelfs landelijk. Daarentegen waardeert deze doelgroep experimentele of onderscheidende architectuur weer niet. Dat betekent - wil je beide leefstijlgroepen goed kunnen huisvesten - dat je in het ontwerp van een topwoonmilieu de mogelijkheid moet creëren om beide leefstijlgroepen goed naast elkaar te kunnen laten leven. Het is juist de beperkte doelgroep voor topwoonmilieus die de beschikking heeft over voldoende financiële middelen om een locatie te kiezen die zo goed mogelijk bij hen past. Grote nadelen of ergernissen op locaties zullen dus meer dan gemiddeld tot gevolg hebben dat mensen op zoek gaan naar een andere woonlocatie. Het onderzoek van de Wijs-Mulkens leert de les dat een nieuw te vervaardigen landelijk of suburbaan topwoonmilieu in groeikernen of groeigemeenten met name bestemd zal zijn voor de nieuwkomers van de economische elite. Een overtollige economische en sociaal-culturele bagage ‘zit hen niet in de weg’ om op een nieuwe toplocatie te gaan wonen. Hen ontbeert de drang die de gearriveerden van de economische elite wel hebben om vanuit hun middelenbagage te kiezen voor de traditionelere oude

Elitair wonen

22

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

rijke suburbs als meest gewenst vestigingsmilieu. Bovendien biedt een nieuwe topwoonlocatie hen de mogelijkheid om de verworven middelen expliciet te tonen (zichtbaarheid van woning en rijkdom), een drang die bij de gevestigde orde onder de economische elite juist afwezig lijkt te zijn (verschuilen van woning en rijkdom achter groene facades). Het is de vraag of nieuw te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus per definitie voor de nieuwkomers van de economische elite aantrekkelijk zijn. Een uitzondering zou de realisatie van een nieuw landelijk of suburbaan topwoonmilieu kunnen zijn, dat gelegen is in een gebied wat al het imago en de status heeft van een topwoonmilieu voor de gearriveerden uit de economische sector. Kan een dergelijke locatie wel in grotere mate gearriveerden uit de economische sector aantrekken? Bij het ontwikkelen van woonmilieus lijkt de aandacht van projectontwikkelaars voor de harde factoren die goeddeels verband houden met de levensloop van mensen op de achtergrond te zijn verdwenen. Dat wil niet zeggen dat dit ook daadwerkelijk het geval is. De kwaliteiten die een locatie biedt zijn bepalend voor het type woonmilieu dat kansrijk wordt geacht voor een bepaalde locatie. Eén van de eerste aspecten waarbij vervolgens wordt stilgestaan, is het type woningen dat op een locatie kan worden gebouwd. Daarbij zijn huishoudensamenstelling, inkomen en leeftijd primaire uitgangspunten. De levensloopbenadering wordt in die zin gebruikt als basisuitgangspunt bij de ontwikkeling van locaties. Het vormt echter in veel mindere mate een onderscheidend element bij de ontwikkeling van woonmilieus en het geven van invulling aan woonwensen en –eisen van doelgroepen. Samenvattend kan worden gesteld dat bij het ontwikkelen van woonmilieus niet één van de behandelde leefstijlbenaderingen de voorkeur verdient. Het is juist een combinatie van uitgangspunten van de verschillende leefstijlbenaderingen die tot een zo volledig mogelijk beeld van wensen en eisen (op hoofdlijnen) van potentiële doelgroepen leidt. Woonwensen en –eisen van mensen wijzigen in de tijd, afhankelijk van de levensfase waarin men verkeert en de leefstijl die daaruit volgt. Dat betekent bijvoorbeeld dat mensen die tot de doelgroep economisch gearriveerden mogen worden gerekend, maar nog onvoldoende inkomen hebben om in oude rijks suburbs te wonen en nog in een levenfase verkeren waarin de aantrekkelijkheden van het wonen in de stad prevaleren, nog niet zullen kiezen voor een woonlocatie in een oude rijks suburb. Als er kinderen komen en met name als de kinderen wat ouder worden, dan wijzigt de woonplaatsvoorkeur sterk. Een suburbane woonomgeving prevaleert dan duidelijk boven een stedelijke woonomgeving. Als de kinderen volwassen worden en het huis uitgaan, dan zou de leefstijl van de ouders wederom kunnen wijzigen en zou een woonlocatie in de luxere stadsmilieus juist weer aantrekkelijk kunnen worden. De combinatie tussen levensfase, economisch en sociaal-cultureel kapitaal en de leefstijl die mede daaruit volgt is daarmee bepalend voor de woonlocatiekeuze gedurende de wooncarrière. De levensfase lijkt echter de overheersende factor te zijn bij het bepalen van de woonlocatiekeuze van doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus. In hoofdstuk 3 wordt een deel van de elementen uit de leefstijlbenaderingen uitgewerkt in de verschillende kenmerken van landelijke en suburbane topwoonmilieus. Een aantal uitgangspunten uit de verschillende leefstijlbenaderingen wordt in het vervolg van dit onderzoek getoetst aan een drietal praktijkcasussen.

Elitair wonen

23

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Hoofdstuk 3: Landelijke of suburbane topwoonmilieus 3.1 Inleiding Het woord topwoonmilieu is in dit rapport al verschillende malen voorbij gekomen. Maar wat wordt onder een landelijk of suburbaan topwoonmilieu verstaan? In dit hoofdstuk wordt toegewerkt naar een omschrijving van landelijke of suburbane topwoonmilieus. In paragraaf 3.2 wordt eerst het begrip woonmilieu nader gedefinieerd. Paragraaf 3.3 beschrijft een aantal woonmilieutyperingen die in de afgelopen jaren veelvuldig zijn toegepast bij het in kaart brengen van de woningmarkt in gemeenten of regio’s. Tevens worden meer specifieke woonmilieutyperingen van Urhahn en Vrolijks en De WijsMulkens beschreven. In paragraaf 3.4 wordt op basis van literatuur en beleidsnota’s een definitie gegeven van het begrip landelijk of suburbaan topwoonmilieu. In paragraaf 3.5 wordt aan de hand van literatuur en enkele interviews met experts in het topsegment van de woningbouw een uitgebreide beschrijving gegeven van de kenmerken van topwoonmilieus. In de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus zal ook een aantal aspecten uit het vorige hoofdstuk terugkomen. Paragraaf 3.6 beschrijft de belangrijkste conclusies van dit hoofdstuk.

3.2 Definitie woonmilieu In de afgelopen decennia zijn in de literatuur diverse definities voor het begrip woonmilieu de revue gepasseerd. Volgens Smeets (2006) volstaan sommige auteurs met een typering van woonmilieus op basis van de fysiek-morfologische dimensie van een gebied. Met name kenmerken als bouwperiode, eigendomsvorm, prijsklasse, bouwvorm en verkavelingswijze zijn van belang. Deze typering van een woonmilieu is te beperkt voor een goed inzicht in de reikwijdte van het begrip woonmilieu. Niet alleen de fysiek-morfologische dimensie van een gebied is van belang, maar er zijn meer aspecten die in de definitie van een woonmilieu moeten worden betrokken. Jansen, Verbeke en Ekkers (In: Bucking, 2006) omschreven in 1979 al dat het woonmilieu meer behelst. Zij omschreven het woonmilieu als ‘de ruimtelijke omgeving waarin zich het dagelijks leven van wonen, werken en recreëren afspeelt’. AB-onderzoek (1994) definieert het woonmilieu als het geheel van in een gebied geldende externe condities, die op de vestiging en het wonen van de huishoudens in een gebied van invloed zijn. Het woonmilieu omvat de kenmerken van de woning en de woonomgeving. De woonomgeving is de omgeving waarin het dagelijks leven zich afspeelt. Volgens AB-onderzoek zijn woonmilieus voor verschillende mensen dan ook van een verschillende omvang. Immers, het dagelijks leven van mensen verschilt in die zin, dat mensen op andere plekken winkelen, hun kinderen naar school laten gaan of hun dagelijkse sociale contacten onderhouden. Het ministerie van VROM (2006) stelt om die reden dan ook dat een woonmilieu zich lastig laat definiëren. Het woonmilieu van een wijk of buurt is samengesteld uit verschillende elementen, variërend van de bouwperiode en het type woningen tot het straatbeeld, eigendomsverhouding, het type bewoners, de wijze waarop bewoners samenwonen en de locatie binnen de regio. Zij stellen dat de centrale gedachte binnen woonmilieus is dat het gaat over de directe woonomgeving van mensen. Bucking (2006) sluit aan bij de definitie van ABF Research (ministerie van VROM, 2000) die luidt: ‘de omgeving waar de woning staat’. Smeets (2006) stelt populair dat het woonmilieu de ruimtelijke omgeving behelst waarin het dagelijks leven zich afspeelt. Meestal betreft het hierbij vooral de woonen vrijetijdsactiviteiten en in veel mindere mate de werkactiviteiten. Arnoldus en Van Diepen (2003) proberen nader invulling te geven aan andere dimensies dan alleen de fysiek-morfologische dimensie. Zij zien het opsporen en identificeren van een mogelijke samenhang

Elitair wonen

24

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

tussen fysiek-ruimtelijke en sociaal-ruimtelijke componenten van gebieden als de belangrijkste doelstelling van het construeren van woonmilieutypologieën (Bucking, 2006). Zij stellen dat het woonmilieu de ruimtelijke setting is dat het geheel vormt van de eigenschappen van de omgeving – zowel aspecten van de woningvoorraad als van de (woon)omgeving, zowel in fysieke, sociale en geografische zin – die in verband staan met het wonen. Ketelaar (1994, In: Smeets, 2006) stelt dat het begrip woonmilieu betrekking heeft op een samengestelde karakteristiek van uiteenlopende kenmerken, die in verschillende componenten onder te brengen zijn. Op basis van een uitgebreid overzicht van woonmilieutypologieën komt Ketelaar (1994, 2001, In: Smeets, 2006) tot de conclusie dat tenminste vier dimensies aan het woonmilieu zijn te onderscheiden. Hij onderscheidt de fysieke-, functionele-, sociale- en leefklimaat en imago dimensie. De fysieke dimensie heeft betrekking op kenmerken van de woning en stedenbouwkundige en morfologische kenmerken. De functionele dimensie heeft betrekking op bereikbaarheid van commerciële en niet-commerciële voorzieningen. De sociale dimensie gaat over sociaaldemografische, sociaal-economische en sociaal-culturele kenmerken en het leefklimaat en imago heeft betrekking op positieve aspecten als imago en negatieve aspecten als diverse vormen van overlast. Ketelaar stelt dat de verschillen tussen woonmilieus zijn terug te voeren op verschillen in samengestelde karakteristieken van aspecten uit alle genoemde dimensies. Smeets (2006) constateert dat in andere literatuur de dimensie leefklimaat en imago min of meer wordt vervangen door de dimensie Identiteit en identificatie. Van Engelsdorp Gastelaars (1999, In; Smeets, 2006) ziet deze culturele dimensie als belichaming van het symbolische aspect van het woonmilieu, die verband houdt met de behoefte aan eigen identiteit en expressie van eigen waarden en normen. Bovendien wordt in de literatuur nog een vijfde dimensie genoemd, de institutionele dimensie. Hierin zijn de juridische voorwaarden voor de productie, toe-eigening, toewijzing en het gebruik van ruimte vastgelegd (eigendomstitels, vergunningen, voorschriften, codes etc.). In figuur 3.1 worden de vijf dimensies van het woonmilieu en de onderlinge relatie tussen de dimensies weergegeven. Figuur 3.1 Vijf dimensies van een woonmilieu

Bron: Smeets (2006)

De institutionele dimensie kan volgens Smeets (2006) als randvoorwaardelijk worden beschouwd voor de wijze waarop aan de overige vier dimensies invulling kan worden gegeven. Publiekrechtelijke en privaatrechtelijke kaders zijn bepalend voor de fysiek ruimtelijke en functionele mogelijkheden van een woonomgeving. De sociale en culturele dimensie zijn daar weer een afgeleide van.

Elitair wonen

25

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Smeets (2006) vat het begrip woonmilieu tot slot samen met in een meer-dimensioneel begrip, waarbij er sprake is van een complexe samenhang tussen de verschillende dimensies (zie tabel 3.2). Tabel 3.2 Omschrijving vijf dimensies woonmilieus Dimensie Fysieke dimensie

Functionele dimensie

Omschrijving • De kwaliteit van de gebouwde omgeving • De onderhoudsstaat van de gebouwen • De openbare ruimte • Infrastructuur • •

Bereikbaarheid en toegankelijkheid van commerciële en nietcommerciële voorzieningen. De bereikbaarheid en toegankelijkheid van de openbare ruimte

Sociale dimensie

• •

De interacties tussen gebruikers onderling De interactie tussen gebruikers en instituties die in het gebied een rol spelen

Institutionele dimensie

•

Geheel van juridische voorwaarden, zowel in privaatrechtelijke als publiekrechtelijke zin

Culturele dimensie

•

Symbolische aspecten van de fysieke, functionele, sociale en institutionele dimensies van het woonmilieu, die identificatie mogelijk maken.

Bron: Smeets (2006)

Waar de definities in algemeenheden over woonmilieus blijven, bieden de verschillende typeringen van kenmerken die woonmilieus maken en onderscheiden een goed aanknopingspunt om te komen tot een goede (en zo volledig mogelijke) typering van woonmilieus. Geen enkel woonmilieu in Nederland is exact hetzelfde, maar met behulp van woonmilieutyperingen kan wel worden gekomen tot typeringen waarop de woonvraag in de woningmarkt kan worden afgestemd. Het typeren van woonmilieus is zeker niet nieuw en wordt al decennialang gedaan om de woonvraag van woonconsumenten zo goed mogelijk te vertalen in nieuw te realiseren woonmilieus of in de aanpassing van bestaande woonmilieus. In de volgende paragraaf worden enkele van de meest gangbare woonmilieutyperingen die in Nederland worden toegepast behandeld. Daarnaast wordt ook ingegaan op enkele specifiekere (toepassingen van) woonmilieutypologieën.

3.3 Woonmilieutypologieën 3.3.1 Spanningsveld afbakening woonmilieutypologieën Woonmilieutypologieën verdelen woonmilieus op basis van bepaalde criteria, waarbij naar de gemeenschappelijke eigenschappen van gebieden wordt gezocht. Bij het indelen van woonmilieus in woonmilieutyperingen is er sprake van een grote verscheidenheid, die met name het gevolg is van enerzijds de hoeveelheid gebruikte criteria en anderzijds het ruimtelijke schaalniveau van indeling. Over het aantal gebruikte criteria zegt VROM (2006) dat er sprake kan zijn van enkelvoudige indelingen (op basis van één criterium), monothematische indelingen (op basis van één thema of dimensie) en multithematische indelingen. VROM geeft aan dat er voor- en nadelen zijn verbonden aan de verschillende wijzen van indeling. Zo is het voordeel van een multithematische indeling dat de resultaten meer genuanceerd en verfijnd zijn. Het nadeel is echter dat een multithematische indeling ingewikkeld en soms arbitrair kan overkomen. Over het ruimtelijke schaalniveau zegt Bucking (2006) dat woonmilieutypologieën op de volgende schaalniveaus kunnen worden onderscheiden: stedelijke regio, stadsgewest, stad, stadsdeel, wijk, buurt en zelfs straat of straatgedeelte. Het lastige is dat voor elk schaalniveau een andere typologie kan

Elitair wonen

26

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

worden gemaakt, omdat een typologie op buurtniveau vaak niet voldoet voor een typologie op stadsniveau. Het spanningsveld bij het gebruiken van typologieën zit met name in het enerzijds kunnen typeren van geografische afgebakende gebieden die voldoende met elkaar vergelijkbaar zijn (zodat er sprake is van een relatief beperkt aantal woonmilieucategorieën) en het anderzijds ervoor zorgdragen dat de onderscheiden woonmilieucategorieën ook daadwerkelijk voldoende overeenkomst met elkaar hebben. Hoe hoger het schaalniveau van geografische afbakening en hoe beperkter (in omvang en detail) het aantal gebruikte indelingscriteria zijn, hoe groter de kans is dat woongebieden bij elkaar worden ingedeeld, die in de praktijk op (een groot aantal) belangrijke onderdelen van elkaar afwijken. Hoe lager het gekozen schaalniveau en hoe meer indelingscriteria worden gebruikt, hoe moeilijker het al zijn om tot een relatief beperkte indeling in woonmilieus te kunnen komen. Als het schaalniveau maar laag genoeg is en het aantal indelingscriteria omvangrijk, dan is heel Nederland uiteindelijk op straatniveau in honderdduizenden woonmilieus te typeren. Er zal dus altijd moeten worden gezocht naar de juiste verhouding tussen ruimtelijk schaalniveau en aantal indelingscriteria, afhankelijk van datgene waarvoor je een woonmilieutypering wilt gebruiken. Ketelaar (1994, In: Bucking 2006) stelt dat het schaalniveau van gemeenten een te hoog schaalniveau is voor een bruikbare woonmilieutypologie. Volgens hem is het buurtniveau het minimale ruimtelijke schaalniveau voor een woonmilieutypologie. Voor het geografisch afbakenen van woonmilieus wordt regelmatig gebruik gemaakt van viercijferige postcodegebieden. Buys (2001, In: Bucking, 2006) stelt dat dit een te grof niveau is, met name omdat er woonplaatsen zijn die maar enkele postcodegebieden in zich herbergen. De gebieden zijn volgens hem dan intern te veel gedifferentieerd, waardoor er eigenlijk sprake is van meerdere woonmilieus in één afgebakend gebied. Het doel van woonmilieutyperingen is dat (op hoofdlijnen) een gemeenschappelijk beeld kan worden gevormd van een gebied, op basis van de naam en de kenmerken van een gebied. In de volgende subparagraaf passeren enkele veel en minder vaak gebruikte woonmilieutyperingen de revue, die zich onderscheiden op ruimtelijk schaalniveau en op indelingscriteria. Daarbij wordt ook op de bruikbaarheid van deze typeringen voor dit onderzoek ingegaan. 3.3.2 Algemene woonmilieutypologieën In deze subparagraaf worden achtereenvolgens de algemene woonmilieutypologieën van VROM, ABF Research en RIGO behandeld. Woonmilieutypologie VROM De woonmilieutypologie van het ministerie van VROM is de meest bekende typologie. In de Nota Wonen uit 2000 worden voor heel Nederland vijf woonmilieus onderscheiden. Drie van de milieus hebben betrekking op het stedelijk gebied (centrumstedelijk, buiten-centrum, groenstedelijk) en twee woonmilieus hebben betrekking op het landelijk gebied (centrum-dorps en landelijk wonen). Steden worden gedefinieerd als plaatsen met meer dan 25.000 huishoudens (VROM, 2000). Voor de vijf woonmilieus zijn tal van berekeningen uitgevoerd, waarin kenmerken van bewoners, woningen en woonomgeving zijn onderzocht, en de vraag (via het woningbehoeftenonderzoek) en het aanbod aan woningen werd gekoppeld (VROM, 2006). In tabel 3.3 is de woonmilieutypologie met de belangrijkste kenmerken per woonmilieu weergegeven. Het voordeel van deze benadering is dat wordt uitgegaan van de huidige en toekomstige woonwensen van een groot aantal Nederlandse huishoudens. Het grote nadeel van deze typologie is de grofmazigheid. Er wordt gewerkt met woonmilieus per viercijferig postcodegebied, waardoor een woonmilieu vele en soms ook verschillende woonbuurten bevat (VROM, 2006). Een ander groot nadeel is dat een indeling in vijf woonmilieus landelijk gezien te beperkt is om iets te zeggen over een bepaald gebied (Bucking, 2006).

Elitair wonen

27

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Tabel 3.3 Woonmilieutypologie VROM Woonmilieu Centrumstedelijk

Typering De historische binnensteden en nieuwe stedelijke centra. Kenmerken zijn een hoge dichtheid, menging van functies, grootschalige complexiteit en sterke nabijheid en bereikbaarheid.

Buiten-centrum

De stadswijken. Kenmerken zijn een redelijke dichtheid, nadruk op één functie en de nabijheid van een beperkt aantal specifieke functies

Groenstedelijk

De wijken met een huis en tuin. Kenmerken zijn wonen in lage dichtheid met veel groenvoorzieningen als uitbreidingen aan de stad, in de groeikernen of als nieuwe uitleg.

Centrum-dorps

De historische en nieuwe dorpskernen. Kenmerken zijn gemengd wonen, werken en voorzieningen in lage dichtheid, kleinschalige complexiteit en een combinatie van redelijke nabijheid en matige bruikbaarheid.

Landelijk wonen

Het wonen in het groen. Kenmerken zijn verspreide bebouwing in lage dichtheid, combinatie van matige nabijheid en lage bereikbaarheid.

Bron: VROM (2000)

Bovendien is het centrumstedelijk woonmilieu van bijvoorbeeld Amsterdam absoluut niet te vergelijken met het centrumstedelijk milieu van een stad als Assen. Voor alle genoemde kenmerken in bovenstaande typering is het beeld van het centrum van een plaats als Amsterdam heel anders dan voor het centrum van een plaats als Assen. Dat maakt deze woningtypologie slechts op een hoog abstractieniveau bruikbaar (landelijke en regionale woningmarktplanning). Woonmilieutypologie ABF-reseacrh De woonmilieutypologie van VROM is gebaseerd op een ouder onderzoek van ABF-research en dat zie je grotendeels nog steeds terug in de typologie van ABF-research. ABF-research (2009) heeft een woonmilieutypologie van 5 hoofdtypen woonmilieus, aangevuld met de categorie ‘werkgebied’. De typologie is gebaseerd op het onderscheid in een viertal dimensies: dichtheid, bereikbaarheid, functiemenging en kwaliteit bebouwing. In 2002 heeft ABF-research een uitgebreidere woonmilieutypologie onderscheiden, waarin de 6 hoofdtypen milieus nader zijn onderverdeeld. Dat resulteert in een indeling in 14 categorieën, waarbij nader is gespecificeerd op criteria zoals de mate van grootstedelijkheid, bouwtype, bouwperiode, voorzieningenniveau in dorpen en bereikbare en perifere landelijke gebieden (ABF research, 2009). De zogenaamde 14-deling is gebaseerd op criteria die voor alle provincies gelijk zijn en bevordert daarmee de onderlinge vergelijkbaarheid. Tot slot heeft ABF-Research ook nog een onderverdeling gemaakt in 25 verschillende woonmilieutypen, waarin wederom verder is gespecificeerd op enkele kenmerken (o.a. bouwtype, bouwperiode, landelijke gebieden met natuur en landbouw). In figuur 3.4 is een overzicht gegeven van de 6-delige, 14-delige en 25-delige woonmilieutypologie. De belangrijkste kritiek op de indelingen van ABF-research is dat de basis voor te benoemen woonmilieus ook hier de viercijferige postcode behelst. Verder constateert Bucking (2006) dat een woonmilieu per postcodegebied wordt toegekend op basis van het meest voorkomende milieu. Als een postcodegebied dus bijvoorbeeld 60% centrum-dorps is en 40% landelijk wonen, dan wordt het gehele postcodegebied ondergebracht in het woonmilieu centrum-dorps.

Elitair wonen

28

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Figuur 3.4 Woonmilieutyperingen ABF-Research

Bron: ABF-research (2009)

Woonmilieutypologie RIGO RIGO heeft in 1997 ook een typologie gemaakt op basis van viercijferige postcodes. RIGO maakt in haar typologie een belangrijk onderscheid tussen vooroorlogse en na-oorlogse woonwijken. RIGO onderscheidt 8 typen vooroorlogse wijken en 7 typen na-oorlogse wijken (Bucking, 2006). Los van het gebruik van viercijferige postcodes is het grote nadeel van de typologie van RIGO voor dit onderzoek dat er de onderscheiden woonmilieus vooral van toepassing zijn op steden. Op de typologie van RIGO wordt daarom niet verder ingegaan. De reden dat de woontypologie van RIGO hier wel wordt genoemd is, omdat deze gezamenlijk met de woontypologieën van ABF-research de basis vormt van een aantal regionaal en lokaal uitgevoerde onderzoeken naar woonmilieutypologieën. In de volgende paragraaf wordt bij hieraan kort aandacht besteed. Regionale en lokale onderzoeken woonmilieu typologieën In het afgelopen decennium hebben diverse gemeenten en regionale overheden onderzoeken naar de lokale of regionale woningmarkt laten uitvoeren, waarbij de regio of stad is onderverdeeld in woonmilieutypologieën4. Bij (globale) bestudering van de verschillende onderzoeken blijkt dat een deel van de onderzoeken gebaseerd is op weer andere indelingen dan de hiervoor behandelde woonmilieutypologieën van ABF-research en RIGO. In die onderzoeken waarin wel gebruik werd gemaakt van de woonmilieutyperingen van deze bureaus, bleek het eindresultaat van woonmilieutypologieën op regionaal of lokaal niveau vaak toch weer anders te zijn dan de eerder beschreven algemene woonmilieutypologieën. Enerzijds is dat logisch. Elke regio of stad is immers anders en heeft zijn eigen kenmerkende woongebieden. Dat betekent dat een onderzoek daar het beste zo goed mogelijk op afgestemd kan worden. Anderzijds maakt het de vergelijkbaarheid tussen regio’s en steden moeilijk mogelijk en toont het aan dat het gebruik van algemene woonmilieutypologieën vaak tot te algemene resultaten leidt. 4

O.a. Regio West-Friesland, regio Holland-Rijnland, regio Parkstad Limburg, regio Twente, gemeenten Alkmaar, Apeldoorn, Groningen, Haarlemmermeer, Nijmegen, Rotterdam-Hoogvliet, Utrecht

Elitair wonen

29

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Conclusie De behandelde woonmilieutypologieën zijn algemene typologieën, die vaak nader worden gespecificeerd en gemodificeerd voor studies op het lokale en regionale schaalniveau. Dat maakt het lastig om aan de hand van deze woonmilieutypologieën lessen te leren over de kenmerken van woonmilieus in het topsegment. Er is meer gedetailleerde informatie nodig. 3.3.3 Onderzoek randstedelijke woonmilieus Urhahn en Vrolijks Urhahn en Vrolijks (2000) hebben een verkenning uitgevoerd naar het wonen in de Randstad anno 2000. Zij concluderen dat er een rijk scala aan woonvormen aanwezig in de Randstad, maar dat het wonen in de Randstad ook zwakkere punten kent. De sterke en zwakke punten aan het begin van de 21ste eeuw zijn weergegeven in tabel 3.5. Tabel 3.5 Sterke en zwakke punten wonen in de Randstad Sterke punten Breed spectrum aan woonmilieus

Zwakke punten Weinig woon-werkmilieus; principes functiescheiding nog sterk leidend

Hoge minimumkwaliteit

Weinig nieuwe grootstedelijke milieus

Aantrekkelijke oudere suburbane wijken

Geen cultuur van luxe appartementen

Gevarieerde omgeving en stedelijke diversiteit bieden aanknopingspunten voor kwaliteit

Eenzijdige legenda VINEX (wel inhaalslag grondgebonden woningen

Veel voorbeelden van wonen aan het water

Naoorlogse gebieden gaan achteruit

Vernieuwingskansen historische binnensteden

Urhahn en Vrolijks onderkennen trends en ontwikkelingen in leefstijlen die als uitgangspunt zouden kunnen dienen bij de ontwikkeling van specifieke nieuwe woonmilieus. De volgende trends en ontwikkelingen in leefstijlen zijn voor dit onderzoek van belang: • Individueel wonen – de vraag naar individuele woonvormen neemt toe. Vrijheid op het niveau van kavel en blok komt meer centraal te staan. • Suburbaan wonen – ook de vraag naar aantrekkelijk suburbaan wonen neemt toe, en naarmate de markt meer in evenwicht komt zullen meet bewoners hun keuzevrijheid kunnen vertalen in suburbaan wonen. Op basis van een woonmilieutypering in 6 typen woonmilieus beschrijven zij welke trends per woonmilieutype aan de orde zijn en welke ambities voor verschillende woonmilieutypes zouden moeten worden nagestreefd. De modelmatige uitwerking hiervan is weergegeven in figuur 3.6. In potentie zouden suburbane of landelijke topwoonmilieus gelegen kunnen zijn in de milieus: randmilieus, dorps wonen en landelijk wonen. Voor rand-milieus, dorps wonen en landelijk wonen zien zij in het suburbane wonen een duidelijke trend. In mindere omvang zijn ook de combinaties van wonen en zorg enerzijds en wonen en werken anderzijds in met name rand-milieus en dorps wonen trends. Als belangrijke ambitie verwoorden zij het realiseren van exclusief suburbaan wonen in het typisch Hollandse landschap. Er is een toenemende druk om aan de woonwensen van zogenaamde buitenwoners tegemoet te komen. Zij stellen daarbij dat er behoefte is aan meer vrijheid op het niveau van woning en kavel voor dromers en doeners. Urhahn en Vrolijks schetsen tot slot een groot scala aan potentiële nieuwe woonvormen die de aantrekkelijkheid van de Deltametropool op het gebied van differentiatie in woonmilieus verder moeten versterken. Ten aanzien van ‘wonen in het landschap’ zien zij kansen voor de ontwikkeling van nieuwe woonlandschappen, grenzend aan de stad. Het gaat om woonlandschappen die de verweving van stad en land op een nieuwe manier gestalte geven. Geen woonwijken van gemiddelde dichtheid, maar karakteristieke landschappen waarin ook wordt gewoond.

Elitair wonen

30

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Figuur 3.6 Trends en ambities woonmilieutypes Randstad o.b.v. woonmilieutypering

Bron: Urhahn en Vrolijks (2000)

Hierin kan gezocht worden naar bijzondere suburbane woonkwaliteiten vlak bij de stad of op strategische locaties. Daarnaast wordt gesproken over de realisatie van nieuwe buitenplaatsen in de Deltametropool, waarbij op verschillende manieren de aanwezigheid van water kan worden benut. Er wordt dan een duurzaam natuurlijk waterland gemaakt, waarbij nieuwe buitenplaatsen als bijzondere woonvorm worden ontwikkeld. Urhahn en Vrolijks geven een voorbeeld uitwerking onder de naam Eilandenrijk, waarin een landschapsproject (honderden eilanden in ondiep water) en landelijk wonen worden gecombineerd. 3.3.4 Woonmilieutypering favoriete woonmilieus elitaire beroepsgroepen In hoofdstuk 2 is reeds ingegaan op de resultaten van een onderzoek dat De Wijs-Mulkens in 1999 heeft afgerond naar woonmilieus van een vijftal elitaire beroepsgroepen. De Wijs-Mulkens heeft op basis van een woonadressenonderzoek onder ongeveer 5.500 respondenten uit de vijf beroepsgroepen een vijftal woonmilieus weten te destilleren die erg in trek zijn bij elitaire beroepsgroepen. In Tabel 3.7 is een typering van de vijf woonmilieus weergegeven.

Elitair wonen

31

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Tabel 3.7: typering favoriete woonmilieus elitaire beroepsgroepen Type woonmilieu Top 1 stadsbuurten

Typering In trek bij de gearriveerde culturele sector (rechterlijke macht, hoogleraren). Het betreft vaak niet zulke hele oude buurten aan de randen van steden, m.u.v. grachtengordel Amsterdam. Bebouwingvormen zijn verscheiden, variërend van villa’s en 2/1 kappers tot appartementen in verschillende lagen. Voorbeeldwijken zijn Apollobuurt Amsterdam en Duttendel Den Haag.

Top 2 stadsbuurten

In trek bij de nieuwkomers van de culturele sector (beroepen in de kunsten en hoogleraren). Vaak de wat oudere buurten in de stad. Bebouwing in hoge dichtheden. In de omgeving van oude parken. Veel individualiteit in gevels van panden. Voorbeeldwijken zijn Museumbuurt in Amsterdam en Statenkwartier in Den Haag.

Groeigemeenten

Een jong/nieuw woonmilieu, gemiddeld niet erg welvarend, speciaal bij registeraccountants in trek. Nieuwe, niet exclusieve bebouwing. Bebouwing in lage dichtheden, maar wel onderdeel van grotere wijk in hogere dichtheden. Heterogeen woonmilieu. Voorbeeldgemeenten zijn Haarlemmermeer, Woerden, Vleuten de Meern, Zoetermeer en Alphen aan den Rijn.

Oude rijke suburbs

Hét woonmilieu voor leden van de raad van bestuur. Exclusieve bebouwing. Bebouwing in zeer lage dichtheden. Villaparken eind 19e eeuw en ‘nieuwe’ middenstandswijken 1920-1950. Villaparken veel stijlverschillen in architectuur en veel volwassen groen. Vrijwel homogeen woonmilieu. Voorbeeldgemeenten zijn Bloemendaal, Heemstede en Wassenaar.

Dorpen

Vooral gelegen in het groene hart, een woonmilieu dat in trek is bij beide economische elitegroepen en bij hoogleraren. Bebouwing afwisselend lage en zeer lage dichtheden. Veelal ‘nieuwe vrije sector uitbreidingswijken’ met naast elkaar staande en op elkaar lijkende panden. Ruime opzet van openbaar gebied. Kavelomvang niet ruim bemeten. Anderzijds boerderijen aan de randen van het landelijk gebied (leden van raad van bestuur, hoogleraren). Voorbeeldgemeenten zijn Ouder Amstel, Ronde Venen, Pijnacker, Berkel en Rodenrijs.

Bron: De Wijs-Mulkens (1999)

Het grote voordeel van deze benadering is dat bekend is dat de genoemde woonmilieus daadwerkelijk worden bewoond door elitaire beroepsgroepen. Er hoeft dus geen gebruik te worden gemaakt van een indeling op basis van een aantal algemenere kenmerken om te bepalen wat voor type woonmilieus door rijkere beroepsgroepen in Nederland wordt bewoond. Nadeel is dat de woonadressen van slechts 5 elitaire beroepsgroepen centraal zijn gesteld. De verwachting lijkt echter gerechtvaardigd (zie ook hoofdstuk 2) dat de beroepsgroepen en de conclusies die zijn getrokken ten aanzien van het onderscheid tussen de economische en culturele elite mogen worden doorgetrokken naar andere elitaire beroepsgroepen. Op basis van dit onderzoek mag de conclusie worden getrokken dat nieuw te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus die niet zijn gelegen in kernen die van oudsher topwoonmilieus in zich herbergen, met name zijn bestemd voor de nieuwkomers van de economische elite. Het aantrekken van gearriveerden van de economische elite ligt veel minder voor de hand. Zij kiezen vaak voor een woonplaats in de oude rijke suburbs. In haar onderzoek legt De Wijs-Mulkens geen directe relatie tussen de woonplaatsvoorkeuren van elitaire beroepsgroepen en de levensloopbenadering, zoals besproken in paragraaf 2.8. Deze relatie mag echter wel als belangrijk worden verondersteld. Het ligt voor de hand dat de levensloop van mensen bepalend is voor het type woonlocatie dat zij kiezen. In verschillende levensfases wijzigt de leefstijl van mensen, ingegeven door aspecten als inkomen en huishoudensamenstelling. Jongere hoogopgeleide welgestelde tweeverdieners zonder kinderen of met kinderen in een jonge leeftijd die van een hogere sociale afkomst zijn, beschikken waarschijnlijk nog niet over voldoende kapitaal om een woning in de oude rijke suburbs te bewonen. Bovendien zal de leefstijl die zij hanteren meer op de

Elitair wonen

32

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

stad zijn gericht, dan op een woning in een suburbane of landelijke omgeving. Met de komst van kinderen en het stijgen van het inkomen wijzigen deze voorkeuren. In een landelijke of suburbane omgeving zijn meer gewenste voorzieningen voor de kinderen aanwezig en kunnen kinderen in een veiligere omgeving opgroeien. Als de kinderen uiteindelijk het huis uit zijn, bestaat bij een deel van deze mensen de wens om weer in een meer stedelijk milieu te wonen. Zo verschuiven de wensen en eisen ten aanzien van het woongedrag van deze groepen als gevolg van de levensfase waarin men verkeerd. De levensfase waarin mensen verkeren mag daarmee worden verondersteld de overheersende factor te zijn in de keuzes die deze doelgroepen maken ten aanzien van de woonlocatie. Dat is een belangrijke nuance ten aanzien van de woonmilieutypering van De Wijs-Mulkens.

3.4 Definitie landelijke of suburbane topwoonmilieus In deze paragraaf wordt een definitie van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu gegeven. Voor het definiëren van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu is gebruik gemaakt van literatuur en beleidsnota’s. Ondanks de aandacht voor de realisatie van topwoonmilieus in de afgelopen jaren, is er geen eenduidige definitie van het begrip topwoonmilieu. Topwoonmilieus worden voornamelijk in algemeenheden gedefinieerd. Het Bestuurlijk Platform Zuidvleugel (2005) spreekt in het kader van landelijke topwoonmilieus over ‘royaal wonen in een groene omgeving’. De VROM-raad (2004) kent geen algemene definitie voor landelijke topwoonmilieus, maar benoemd wel een aantal kenmerken waaraan topwoonmilieus moeten voldoen: • Riant ingerichte luxe woonmilieus in een landelijke setting • Internationaal aansprekende woonmilieus • In de nabijheid van internationaal concurrerende regionaal-stedelijke clusters. In het eerder verschenen Zuidvleugelplan 2002/2003 (Bestuurlijk Platform Zuidvleugel, 2002) wordt benadrukt dat woonmilieus buiten de stad hetzij in exclusieve suburbane villawijken, hetzij landelijk (buiten wonen) dienen te worden. Voor het plan Golf en Wonen van de gemeente Dordrecht benadrukt Ecorys-Kolpron (2002) dat er sprake moet zijn van exclusieve woningen op een exclusieve locatie in een exclusieve locatieomgeving. Tevens benadrukt Ecorys dat er sprake zal moeten zijn van een bovenregionaal verzorgings-of rekruteringsgebied. Ondanks dat de definitie van landelijke topwoonmilieus van het Bestuurlijk Platform Zuidvleugel (2002) beperkt is, formuleert zij wel een aantal uitgangspunten die kunnen worden gebruikt bij de definiëring van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Zo wordt gesteld dat er sprake moet zijn van een verankering van een locatie aan uitgesproken omgevingskwaliteiten, zoals duinen, waterlopen, boslandschap, rivieren of een jachthaven. Zowel de kwaliteit van de architectuur als van de openbare ruimte in het gebied moet hoogwaardig zijn. Internationaal concurrerende regionaal-stedelijke clusters moeten niet alleen nabij liggen, maar ook goed bereikbaar zijn. Ook wordt aangegeven dat topwoonmilieus een voldoende omvang moeten hebben om een eigen identiteit mee te geven. La4sale (2008) voegt toe dat er sprake moet zijn van een hoog voorzieningenniveau in de woonomgeving en dat er sprake moet zijn van een hoog serviceniveau. Op basis van dit soort algemene uitgangspunten en definities kan worden gekomen tot een beeld van wat een landelijk of suburbaan topwoonmilieu op hoofdlijnen moet inhouden of waar het in hoofdlijnen aan moet voldoen. Een landelijk topwoonmilieu wordt in dit onderzoek als volgt gedefinieerd: ‘Riant ingerichte, internationaal aansprekende, kwalitatief hoogwaardige en luxe, landelijke of suburbane woonmilieus van voldoende omvang om een eigen identiteit te hebben, in de directe omgeving van hoogwaardige landschappelijke kwaliteiten en in de nabijheid van goed bereikbare internationaal concurrerende regionaal-stedelijke clusters met een hoog voorzieningenniveau, die minimaal bestemd zijn voor een bovenregionale woningmarkt’

Elitair wonen

33

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Ondanks dat deze definitie op hoofdlijnen een goed beeld schetst van het type locaties waaraan moet worden gedacht als wordt gesproken over landelijke of suburbane topwoonmilieus, is de praktijk toch duidelijk weerbarstiger. Uit de definitie wordt duidelijk dat voor de realisatie van topwoonmilieus moet worden gezocht naar het ‘schaap met de vijf poten’. Voor enkele van de absolute toplocaties in Nederland (bijv. Wassenaar, Bloemendaal, Aerdenhout) is dat hoogstwaarschijnlijk ook het geval, maar de definitie stuit op een hoop subjectieve elementen. Want wat is kwalitatief hoogwaardig, wat zijn hoogwaardige landschappelijke kwaliteiten, wat is nabijheid en wat is bereikbaarheid in relatie tot regionaal stedelijke clusters, wanneer zijn regionaal-stedelijke clusters internationaal concurrerend? Deze elementen kunnen allemaal op verschillende niveaus aanwezig zijn. Dat betekent per definitie dat topwoonmilieus in verschillende gradaties voorkomen. Daarnaast rijst de vraag of een topwoonmilieu geen topwoonmilieu meer is als een locatie niet kan voldoen aan één van de in de definitie opgenomen kenmerken. Tot slot is de definitie allesbehalve volledig. Het geeft enkele hoofdlijnen weer van belangrijke aspecten waaraan moet worden voldaan bij een landelijk of suburbaan topwoonmilieu. Deze aspecten kunnen (en moeten) veel nadrukkelijker worden uitgediept om tot een zo volledig mogelijk inzicht te komen in datgene dat topwoonmilieus kenmerkt. In de volgende paragraaf wordt daarom meer in detail ingegaan op de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus.

3.5 Kenmerken landelijke of suburbane topwoonmilieus De diverse kenmerken van een suburbaan of landelijk topwoonmilieu worden in deze paragraaf zo volledig mogelijk omschreven. Uitgangspunt is het in kaart brengen van de diverse aandachtspunten die centraal dienen te staan bij de ontwikkeling van een nieuw suburbaan of landelijk topwoonmilieu. Er is gebruik gemaakt van de volgende bronnen: • Topmilieus wonen in de Zuidvleugel – Bestuurlijk Platform Zuidvleugel – 2005 • Woningmarktonderzoek internationaal topniveau locatie Valkenburg – Jager vastgoedconsultant – 2007 • Ontdekkingstocht nieuwe metropolitane landelijke topwoonmilieus in de metropoolregio Amsterdam – La4sale - 2008 • Interviews met experts in het topsegment van de woningmarkt: o De heren C. Kimmel en J. van der Ham – Frisia makelaars o De heer J. van Rhijn – Boer Hartog Hooft makelaars o De heer P. Jager – Jager vastgoedconsultant o De heer H. Michel – voormalig directeur Principaal BV en voormalig directeur ontwikkelingsmaatschappij Vroondaal Het mag niet tot de verbazing spreken dat landelijke of suburbane topwoonmilieus van verschillend allooi aanwezig zijn. Bij het in kaart brengen van de diverse kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn de meest bekende randstedelijke landelijke of suburbane topwoonmilieus als referentiekader gebruikt5. Nieuw te ontwikkelen topwoonmilieus kunnen en zullen vaak niet aan alle kenmerken van deze topwoonmilieus voldoen. Aan de andere kant kunnen nieuw te ontwikkelen topwoonmilieus kenmerken bevatten, die hem onderscheidend maakt van de ‘gevestigde’ landelijke of suburbane topwoonmilieus. De kenmerken die in deze paragraaf worden omschreven vormen daarmee zeker niet per definitie een blauwdruk voor de succesvolle ontwikkeling van een nieuw landelijk of suburbaan topwoonmilieu. Ze geven wel een realistisch en (redelijk) volledig beeld van het type kenmerken en uitgangspunten waaraan een nieuw te ontwikkelen topwoonlocatie moet voldoen. De kenmerken van suburbane of landelijke topwoonmilieus die uit de genoemde bronnen naar voren zijn gekomen worden in deze paragraaf gerangschikt naar de dimensies van een woonmilieu, zoals 5

Gedacht kan worden aan topwoonmilieus in plaatsen als Bergen (NH), Bloemendaal, Aerdenhout, Laren (NH), Blaricum, Noordwijk en Wassenaar.

Elitair wonen

34

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Smeets (2006) deze heeft verwoord. Aan de 5 dimensies van een woonmilieu van Smeets wordt een zesde dimensie toegevoegd, die van de omgevingshinderlijke aspecten. Deze dimensie is hier toegevoegd, omdat uit de gesprekken met experts in het topsegment is gebleken dat hinderlijke aspecten op of in de omgeving van een topwoonmilieu voor de veeleisende doelgroep direct aanleiding kunnen zijn de locatie links te laten liggen. Ook in de literatuur wordt hieraan aandacht besteed. La4sale (2008) geeft aan dat het voor topwoonlocaties van belang is dat de omgeving geen eventuele hinder veroorzaakt. Zij onderkennen in een studie naar interessante locaties voor topwoonmilieus in de metropoolregio Amsterdam, dat veel fraaie plekken in de buurt van Amsterdam afvallen vanwege de geluidscontouren van Schiphol of een naastgelegen energiecentrale. Het is opvallend dat de verschillende bronnen, met name waar het de fysieke kenmerken van een topwoonmilieu (en de omgeving) betreft, komen tot gedetailleerde omschrijvingen van diverse uitgangspunten waar op de locatie rekening mee moet worden gehouden. Veel van deze uitgangspunten hebben (in)direct betrekking op de gekozen stedenbouwkundige- en inrichtingsprincipes van de locatie. Dat roept de vraag op of niet op een veel te gedetailleerd niveau naar de fysieke dimensie (en andere dimensies) van topwoonmilieus wordt gekeken. De reden dat het detailniveau van uitgangspunten met name op het vlak van de fysieke dimensie zo groot is, is gelegen in de veeleisende doelgroep die de te ontwikkelen locatie moet gaan bewonen. Deze doelgroep heeft de financiële middelen om veeleisend te zijn en zal daar bij de keuze voor een woonlocatie ook naar handelen. De kleinste details kunnen al een overweging zijn om niet voor een bepaalde woonlocatie te kiezen. Veel meer dan bij alle andere bevolkingsgroepen zijn details ten aanzien van de fysieke dimensie daarom van groot belang bij de ontwikkeling van topwoonmilieus. Bij de beschrijving van de diverse kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus is een onderscheid gemaakt naar randvoorwaardelijke en richtinggevende kenmerken. Randvoorwaardelijke kenmerken kunnen als hard worden beschouwd. Het niet voldoen aan één van deze kenmerken mag als een duidelijk nadeel voor de locatie worden beschouwd en kan er direct toe leiden dat woonconsumenten de locatie niet meer als voldoende aantrekkelijk beschouwen. Het niet voldoen aan één van de richtinggevende kenmerken is zeker niet per definitie een groot nadeel voor het topwoonmilieu. Voor andere keuzes die ten aanzien van de richtinggevende kenmerken moet uit het stedenbouwkundig plan en/of de gekozen inrichtingsprincipes een duidelijke verklaring voor de gekozen richting blijken. Vanwege het grote aantal genoemde kenmerken is ervoor gekozen deze per dimensie in tabelvorm te presenteren. Figuur 3.8: Definities randvoorwaardelijke en richtinggevende kenmerken landelijke of suburbane topwoonmilieus Randvoorwaardelijke kenmerken landelijke of suburbane topwoonmilieus Kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus, waarbij de afwezigheid van het kenmerk afzonderlijk bepalend zijn voor de keuze van een potentiële bewoner om van vestiging op een locatie af te zien. Richtinggevende kenmerken landelijke of suburbane topwoonmilieus Kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus, die richtinggevend zijn bij de uitwerking van stedenbouwkundige- en/of inrichtingsprincipes van een topwoonmilieu. Een afwijking van deze kenmerken is niet bepalend in de keuze van potentiële bewoners om een locatie links te laten liggen, mits de afwijking vanuit stedenbouwkundige- en/of inrichtingsprincipes logisch verklaarbaar is. Bron: eigen bewerking

Fysieke dimensie De fysieke dimensie heeft betrekking op verschillende schaalniveaus. Er is het schaalniveau van (directe) omgeving van de topwoonlocatie, het schaalniveau van de topwoonlocatie zelf en het schaalniveau van de kavel. Tabel 3.9 geeft een overzicht weer van de diverse (gewenste) kenmerken van een nieuw te ontwikkelen landelijk of suburbaan topwoonmilieu, zoals deze uit de genoemde

Elitair wonen

35

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

bronnen zijn gedestilleerd. De diverse kenmerken spreken grotendeels voor zich en behoeven weinig nadere toelichting. Er wordt hier kort stilgestaan bij een aantal randvoorwaardelijke kenmerken.

Expressieve architectuur topwoonmilieu Bergen (NH): richtinggevend fysiek kenmerk

De aanwezigheid van voldoende volwassen groen op de locatie wordt als randvoorwaardelijk beschouwd, evenals de aanwezigheid van uitgesproken omgevingskwaliteiten. Bij de keuze voor een landelijk of suburbaan topwoonmilieu als nieuwe woonlocatie, wil de woonconsument dit soort te verwachten kwaliteiten aantreffen. De infrastructurele situatie op de locatie zelf, evenals een goede bereikbaarheid van de omliggende stedelijke kernen wordt ook duidelijk als randvoorwaardelijk beschouwd.

Volwassen groen in villapark Duin en Daal, Bloemendaal: randvoorwaardelijk fysiek kenmerk

Ten aanzien van kavel- en bebouwingsuitgangspunten geldt ook een aantal randvoorwaardelijke uitgangspunten. Ten aanzien van kavel- en bebouwingsuitgangspunten geldt ook een aantal randvoorwaardelijke uitgangspunten. De onderlinge afstand tussen bebouwing op aangrenzende kavels moet groot genoeg, zodat het gevoel van veel ruimte, rust en privacy tot zijn recht komt. Het uitgeven van meer rechthoekige in plaats van langwerpige kavels draagt daar aan bij. Ook het bouwvolume in relatie tot de omvang in m2’s van een kavel houdt daar direct verband mee.

Grote bouwvolumes op ruime kavels in Aerdenhout en Bloemendaal: randvoorwaardelijk fysiek kenmerk

Elitair wonen

36

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Tabel 3.9 Fysieke kenmerken landelijk of suburbaan topwoonmilieu Fysiek kenmerk Omgevingskenmerken





Openbare ruimte

- Hoogwaardige kwaliteit - Brede straatprofielen - Laanachtige straten - Aanwezigheid volwassen groen op locatie (openbaar gebied)




- Richtinggevend

- Maximaal 5 a 10 woningen per ha. voor grondgebonden woningen - Kavelomvang villawijk minimaal 1.000 m2 - Kavelomvang landelijke setting gemiddeld 5.000 m2 - Rechthoekige kavels

- Richtinggevend

- Grondgebonden woningen in villawijk. - Afwisseling vrijstaand en 2/1 kap geen probleem - Appartementencomplexen in parkachtige omgeving of in landgoed- of buitenplaatsachtige setting - Ruime onderlinge afstand tussen woningen - Positionering woning op de kavel - Voldoende ruimte tussen woning en openbare weg - Relatie tussen omvang bouwvolume (m2) en omvang kavel m2 minimaal 1:5



- Richtinggevend


- Richtinggevend


Kavelkenmerken

Bebouwing

Architectuur

Veiligheid






- Richtinggevend


- Richtinggevend


Bron: eigen bewerking diverse bronnen

Elitair wonen

37

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Functionele dimensie De functionele dimensie heeft volgens Smeets (2006) betrekking op de bereikbaarheid (en aanwezigheid) van commerciële en niet-commerciële voorzieningen in het gebied en in de (in)directe omgeving van het gebied. Daarnaast betreft de functionele dimensie volgens Smeets de bereikbaarheid van de openbare ruimte. Uit de literatuur en volgens de geïnterviewden is er sprake van een ruimere definitie van de functionele dimensie, voornamelijk waar het de voorzieningen betreft. In tabel 3.10 zijn voor topwoonmilieus belangrijke functionele kenmerken benoemd. Tabel 3.10 Functionele kenmerken landelijk of suburbaan topwoonmilieu Functioneel kenmerk Commerciële voorzieningen

Nadere detaillering Dagelijkse voorzieningen - Aanwezig in directe omgeving topwoonmilieu - Aanwezig binnen straal 3 kilometer Niet-dagelijkse voorzieningen - Luxe artikelen klein (sigarenboer, wijnhandel etc.) binnen straal 5 kilometer - Luxe artikelen klein (sigarenboer, wijnhandel etc.) binnen straal 15 kilometer (regionaal stedelijk cluster) - Volledig winkelaanbod niet-dagelijkse voorzieningen (regionaal stedelijk cluster) binnen 15 kilometer












Sportvoorzieningen




De eisen ten aanzien van de beschikbaarheid van commerciële voorzieningen (zowel dagelijks als nietdagelijks) lijken voor de hand liggend en weinig onderscheidend ten opzichte van eisen die woonconsumenten in wat lagere segmenten van de woningmarkt zullen stellen. Onderscheidend zijn de eisen ten aanzien van de aanwezigheid van een internationale luchthaven binnen een half uur reistijd en de aanwezigheid van een internationale school binnen het regionaal-stedelijk cluster. Sociale dimensie De sociale dimensie heeft met name betrekking op de wijze waarop mensen in een topwoonmilieu met elkaar willen samenleven. Er dient daarbij een onderscheid te worden gemaakt naar het eigendom van mensen en het openbaar gebied. Tabel 3.11 beschrijft de sociale kenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu. Tabel 3.11 beschrijft de sociale kenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu.

Elitair wonen

38

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Tabel 3.11 Sociale kenmerken landelijk of suburbaan topwoonmilieu Sociaal kenmerk Private woonsituatie

Nadere detaillering - Kernbegrippen zijn individualiteit, privacy en rust


‘Ons soort mensen’ Ontmoetingsplaats in openbaar gebied

- Wonen met gelijkgestemden - Semi-openbare tuin voor bewoners luxe appartementencomplexen - Centraal park of waterplas voor ‘ons soort mensen’

- Randvoorwaardelijk - Randvoorwaardelijk


- Richtinggevend


- Richtinggevend


Bewoners zijn op kavelniveau gesteld op hun rust en privacy. De wens naar grotere kavels (waar je niet direct bij de buren naar binnen kijkt) sluit daar nauw op aan. Een centrale ontmoetingsplaats (in de vorm van bijvoorbeeld een park of waterplas) op het schaalniveau van het topwoonmilieu is voor een beperkt deel van de bewoners aantrekkelijk voor ongedwongen en informele interactie met omwonenden (hond uitlaten, spelen van kinderen). Deze plaats kan tevens dienst doen als ‘semiopenbare tuin’ voor bewoners van luxe appartementencomplexen. Wel lijkt het van belang dat deze ontmoetingsplaats met name voor ‘ons soort mensen’ bestemd is. Een ontmoetingsplaats in de vorm van bijvoorbeeld een bar of restaurant kan binnen het topwoonmilieu, maar is zeker geen must.

Sociaal-recreatieve ontmoetingsplaatsen buiten het topwoonmilieu: De Brink in Laren en Hockeyclub Bloemendaal

Institutionele dimensie De institutionele dimensie betreft het geheel van juridische voorwaarden, zowel in privaatrechtelijke als publiekrechtelijke zin (Smeets, 2006). De institutionele dimensie heeft randvoorwaardelijke aspecten in zich voor de vier andere dimensies. Voor een topwoonlocatie zijn de (ruimtelijke) plannen die van invloed zijn op de inrichting van het openbaar gebied van de locatie van invloed. Het stedenbouwkundig plan voor een gebied heeft grote invloed op de fysieke en culturele dimensie en in wat mindere mate ook op de functionele en sociale dimensie van een gebied. Een stedenbouwkundig plan met slechte uitgangspunten leidt tot een minder aantrekkelijke locatie en kan daarmee bepalend zijn in de keuze van de potentiële doelgroep om zich al dan niet te vestigen op een locatie. In die zin is een optimaal stedenbouwkundig plan randvoorwaardelijk. Datzelfde geldt voor de voorschriften van een bestemmingsplan, die van invloed zijn op de mogelijkheden ten aanzien van de bebouwing (bouwhoogte, bouwmassa etc.) en op het niveau van een kavel (bijv. zwembad in tuin). Dat maakt het bestemmingsplan eveneens randvoorwaardelijk. Niet randvoorwaardelijk, maar wel degelijk richtinggevend is het beeldkwaliteitsplan, dat bepalend is voor kwalitatieve inrichtingsaspecten (bijv. welke bomen, welk type erfafscheiding etc.). Ook de wijze waarop welstandstoetsing van nieuwe bouwplannen plaatsvindt is van groot belang. Welstandstoetsing zou in die zin als richtinggevend kunnen worden beschouwd, dat bewoners die zelf een huis laten bouwen met de juiste aanpassingen tot een acceptabel welstandsniveau van bebouwing kunnen komen. Elitair wonen

39

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Wat welstand randvoorwaardelijk maakt is, dat het toestaan van bepaalde typen architectuur ertoe zou kunnen leiden dat andere potentiële bewoners afzien van de aankoop van een kavel of huis op een topwoonlocatie. Tabel 3.12 Institutionele aspecten landelijk of suburbaan topwoonmilieu Institutioneel kenmerk Stedenbouwkundig plan



Bestemmingsplan



Beeldkwaliteitsplan


- Richtinggevend

Welstand




Een goede balans tussen het bieden van voldoende vrijheidsgraden ten aanzien van diverse uitgangspunten in stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en welstandscriteria enerzijds en het afbakenen van mogelijkheden waarmee de eenheid en totale kwaliteit van een topwoonmilieu anderzijds wordt geborgd anderzijds is een grote uitdaging bij de ontwikkeling van topwoonmilieus. Tabel 3.12 geeft de institutionele kenmerken van een topwoonmilieu weer. Culturele dimensie De culturele dimensie heeft betrekking op symbolische aspecten van diverse dimensies van het woonmilieu, die identificatie mogelijk maken (Smeets, 2006). Deze symbolische aspecten zijn mede bepalend voor het imago van de locatie en de status die haar (toekomstige) bewoners aan deze locatie kunnen ontlenen. Het spreekt voor zich dat de fysieke en functionele dimensie van een woonmilieu de status en het imago van een locatie mede bepalen. De fysieke en functionele dimensie moeten echter als randvoorwaardelijk worden beschouwd. Het zich kunnen identificeren met bepaalde naam, de bewoners van een locatie of de omgeving waarin de locatie is gelegen heeft meer betrekking op de culturele dimensie van een locatie. Tabel 3.13 geeft de culturele kenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu weer. Nederlanders die gevraagd worden naar de plaatsen waar de meest welgestelden van Nederland wonen, zullen al snel refereren aan Wassenaar, Bloemendaal of het Gooi (Laren, Blaricum). Men betrekt daarin het beeld van de wijze waarop mensen daar wonen en de woonomgeving waarin ze wonen. Het werkt voor mensen imagoverbeterend en statusverhogend te kunnen verkondigen dat zij in een gebied wonen dat directe een bepaalde associatie van welstand met zich meebrengt. Ook het wonen in een gebied waar bekende Nederlanders van hoge afkomst wonen werkt statusverhogend. Zo is het feit dat de heer Heineken in villawijk Zuidduinen is gaan wonen, mede bepalend geweest voor het succes van de locatie Zuidduinen. Mensen omgeven zich graag met bekende en welgestelde Nederlanders en beschouwen dat als statusverruimend. Bovendien vergroot het de kans dat meer van ‘ons soort mensen’ aangetrokken worden. Als een gebied internationale kopers of bewoners van een hoog niveau huisvest, dan werkt dat ook statusverhogend. Blijkbaar heeft de locatie bepaalde kwaliteiten, die het voor welgestelde internationale kopers of bewoners aantrekkelijk maakt zich daar te vestigen. Ook de aanwezigheid van prestigieuze middelbare scholen of sportclubs met een bepaalde geschiedenis (imago van een 100 jaar oude school of sportclub waar de ouders of veel welgestelde Nederlanders ook op hebben gezeten) is sterk imagobepalend en trekt bepaalde typen doelgroepen aan. De afzonderlijke aspecten van het imago van een locatie en de identiteit en de status die hun bewoners daaraan ontlenen zijn niet direct randvoorwaardelijk voor de ontwikkeling van een topwoonmilieu. Imago en/of identificatie is als totaal kenmerk echter wel een randvoorwaardelijk aspect bij de ontwikkeling van een topwoonmilieu. Er dient veel aandacht aan te worden besteed.

Elitair wonen

40

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Tabel 3.13 Culturele kenmerken landelijk of suburbaan topwoonmilieu Cultureel kenmerk Imago en/of identificatie










- Richtinggevend

Dissatisfiers

Het voorkomen van negatieve associaties met een locatie



Een topwoonmilieu moet zich onderscheiden van concurrerende topwoonmilieus. Juist voor nieuwe topwoonmilieus is dat belangrijk. Enkele voorbeelden van echt unieke kwaliteiten zijn het wonen op een golfbaan in Dordrecht of Lelystad (Ecorys, 2002) of het voor Nederland extreme voorbeeld om te wonen aan een eigen starten landingsbaan van een vliegveld (www.flyinhomes.com).

Unieke onderscheidende elementen: wonen aan starten landingsbaan of wonen op een golfbaan Belangrijke cultuurhistorische waarden kunnen ook een bijdrage leveren aan het imago van een locatie. Gedacht kan worden aan bekende monumentale panden of belangrijke archeologische vondsten. Van belang is dat dit soort aspecten landelijke bekendheid moeten kunnen genereren. Ze moeten echter niet beperkend zijn voor de mogelijkheden die een gebied biedt voor bewoning of bebouwing en moeten ook niet leiden tot een suboptimaal stedenbouwkundig plan. Het voorkomen van negatieve associaties met een locatie is eigenlijk nog veel belangrijker voor de identiteit van een locatie, dan het benadrukken van positieve associaties. Eén zogenoemde ‘dissatisfier’ kan het imago van een locatie volledig de kop indrukken. Het kan bijvoorbeeld gaan om incidenten met omgevingshinderlijke aspecten, die in de volgende sectie aan de orde komen. Dimensie van omgevingshinderlijke aspecten Na het raadplegen van de verschillende bronnen die zijn benoemd aan het begin van deze paragraaf, is duidelijk geworden dat specifiek voor topwoonmilieus een zesde dimensie van groot belang is: de dimensie van de omgevingshinderlijke aspecten. Een aanzienlijk deel van de Nederlandse bevolking zal in meer of mindere mate last zal hebben van zogenaamde dissatisfiers in de directe woonomgeving. Dissatisfiers worden in dit verband gedefinieerd als aspecten op of in de directe omgeving van een woonlocatie, die als storend of ergerlijk kunnen worden ervaren in de woonsituatie van individuele bewoners. Gedacht kan worden aan aspecten als geluidsoverlast of stankoverlast, aanwezige bodemvervuiling op een locatie of de aanwezigheid van ongewenste functies (divers) in de

Elitair wonen

41

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

directe omgeving van een woonwijk. In tabel 3.14 zijn de omgevingshinderlijke aspecten weergegeven die van (negatieve) invloed kunnen zijn op de kwaliteit van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu. Tabel 3.14 Omgevingshinderlijke aspecten van invloed op landelijk of suburbaan topwoonmilieu Omgevingshinderlijk kenmerk Afwezigheid hinder en/of overlast


Nadere detaillering

Waardering kenmerk



- Divers



Het principe van ‘not in my backyard’ (NIMBY) gaat voor veel mensen in Nederland slechts op in het geval dat er sprake is van zeer bedreigende of overlast veroorzakende aspecten. De ‘kleinere’ ergernissen in de directe woonomgeving, zoals een ongewenste functie of wat geluidsoverlast worden vaak op de koop toe genomen. Veel mensen hebben de keuze vaak niet (vaak vanuit een gebrek aan financiële middelen) om dergelijke aspecten in een woonsituatie te vermijden. Potentiële bewoners van een topwoonmilieu hebben die luxe echter wel. Zij zullen niet alleen de zeer bedreigende of overlast veroorzakende aspecten, maar ook de kleinere ergernissen in de woonomgeving niet accepteren. Zij zullen veel sneller geneigd zijn naar een andere woonlocatie te zoeken, die vrij is van kleinere of grotere bedreigende of overlastveroorzakende aspecten. Dat betekent dat het voorkomen van de aanwezigheid van diverse omgevingshinderlijke aspecten als randvoorwaardelijk kenmerk voor topwoonmilieus moet worden beschouwd. Conclusies ten aanzien van kenmerken topwoonmilieu De 6 dimensies van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu met de belangrijkste onderwerpen en/of uitgangspunten per dimensie en de relaties tussen de verschillende dimensies zijn in figuur 3.15 weergegeven. De 6 dimensies zijn onder te verdelen in een drietal categorieën: • • •

Kaders en condities – kaders die de institutionele dimensie meegeeft aan een locatie en condities in de vorm van omgevingshinderlijke aspecten die op of in de nabijheid van een topwoonmilieu moeten worden voorkomen. Locatie- en locatieomgeving – de fysieke kenmerken van de locatie en de (directe) omgeving en de functionele kenmerken in de vorm van diverse voorzieningen die op een locatie of in de omgeving van een locatie aanwezig moeten zijn. Leefstijl, gedrag en identiteit – De sociale dimensie van een locatie, die inzicht verschaft in de wijze waarop mensen met elkaar willen wonen op een locatie en de culturele dimensie die kenmerken beschrijft waarmee mensen zich met een locatie kunnen identificeren (zowel positief als negatief).

De verschillende dimensies houden in meer of mindere mate verband met elkaar, maar elke dimensie kent relaties met (vrijwel) alle andere dimensies. Kenmerken uit de ene dimensie hebben effect op kenmerken in andere dimensies. Van groot belang is dat de ontwikkeling van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu een goed samenspel moet zijn van alle dimensies. Als kenmerken op één van de genoemde dimensies ondervertegenwoordigd zijn, kan dat al van grote invloed zijn op de kwaliteit en het succes van een topwoonmilieu. Dit model, maar met name ook de specifieke kenmerken die in de diverse tabellen voor de verschillende dimensies van een topwoonmilieu zijn benoemd, worden later in dit rapport geconfronteerd met een drietal momenteel in ontwikkeling zijnde landelijke of suburbane topwoonmilieus. Enerzijds heeft dat tot doel het model verder aan te scherpen. Anderzijds kan het model worden gebruikt om de kwaliteiten van de in ontwikkeling zijnde topwoonmilieus te bestuderen Elitair wonen

42

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

aan de hand van een groot aantal kenmerken. Het voert te ver om te stellen dat het model een bijdrage kan leveren aan het voorspellen hoe succesvol de ontwikkeling van een topwoonmilieu kan zijn. Het model probeert aan de hand van concrete kenmerken meer inzicht en gevoel te verschaffen ten aanzien van de kwaliteiten van locaties en de aantrekkingskracht op woonconsumenten uit het topsegment. Figuur 3.15 Dimensies en hoofdkenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu


Kaders en condities





- Afwezigheid hinder en/of overlast - Afwezigheid ongewenste functies Kenmerken topwoonmilieu

Institutioneel - Stedenbouwkundig plan - Bestemmingsplan - Beeldkwaliteitsplan - Welstand




3.6 Conclusies In dit hoofdstuk is toegewerkt naar het definiëren en benoemen van kenmerken van landelijke en suburbane topwoonmilieus. Uit de literatuur is duidelijk geworden dat een topwoonmilieu meer behelst dan een beschrijving van fysiek-morfologische aspecten van een woonmilieu. Smeets (2006)

Elitair wonen

43

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

constateert dat er sprake is van 5 dimensies die van invloed zijn op de kwaliteit van een woonmilieu: de fysieke, functionele, sociale, institutionele en culturele dimensie. Het typeren van woonmilieus blijkt maatwerk te zijn, zo blijkt uit diverse typologieën voor afzonderlijke gemeenten en regio’s. De meer algemene woonmilieutypologieën van VROM en enkele onderzoeksbureaus bevatten informatie op een hoger abstractieniveau, waardoor deze woonmilieutyperingen te weinig toegevoegde waarde hebben in het typeren van landelijke of suburbane topwoonmilieus. In het onderzoek dat Urhahn en Vrolijks (2000) hebben uitgevoerd naar randstedelijke woonmilieus komen worden enkele woonmilieus benoemd die kansrijk zijn bij de ontwikkeling van woonmilieus in wat zij noemen ‘wonen in het landschap’. Deze woontypen kunnen worden getoetst aan de praktijk van nieuw te ontwikkelen topwoonmilieus. De woonmilieutypering van de Wijs-Mulkens (1999) is interessant, omdat deze specifiek betrekking heeft op woonmilieus voor elitaire beroepsgroepen. De typering van de woonmilieus blijft algemeen, maar het verband wat zij legt tussen type locatie (groeigemeente, oude rijke suburb, landelijk wonen) en het type doelgroepen waarvoor de verschillende locaties als interessant kunnen worden aangemerkt is interessant om bij de ontwikkeling van nieuwe topwoonmilieus te onderzoeken. De ontwikkeling van topwoonmilieus is maatwerk en kan niet op basis van algemene uitgangspunten worden gedaan. Uit literatuur, beleidsnota’s en gesprekken met een aantal experts in het topsegment van de woningmarkt blijkt dat juist de realisatie van topwoonmilieus over details gaat. De potentiële doelgroep heeft voldoende financiële middelen om veeleisend te zijn. Ontevredenheid over één of enkele belangrijke kenmerken van topwoonmilieus kunnen al aanleiding zijn om een locatie links te laten liggen en op zoek te gaan naar een betere locatie. Meer dan bij het gros van de andere woonmilieus in Nederland is het realiseren van topwoonmilieus een kwestie van details. Met het model van Smeets (2006) als basis is in dit hoofdstuk toegewerkt naar een (gedetailleerde) lijst van kenmerken waaraan topwoonmilieus moeten voldoen om succesvol te kunnen worden. Daarbij is uitgegaan van de vijf dimensies van Smeets, waaraan een zesde dimensie (omgevingshinderlijke aspecten) is toegevoegd. De zes dimensies kunnen worden onderverdeeld in de categorieën kaders en condities, locatie en locatieomgeving en leefstijl, gedrag en identiteit. De diverse kenmerken per dimensie worden in het vervolg van dit onderzoek getoetst aan de praktijk, door in ontwikkeling zijnde topwoonmilieus te bestuderen.

Elitair wonen

44

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Hoofdstuk 4: Hypothesen en aanpak praktijkonderzoek 4.1 Inleiding In hoofdstuk 2 van dit onderzoek is uitgebreid stilgestaan bij verschillende leefstijlbenaderingen als middel om (de wensen en eisen van) potentiële doelgroepen voor topwoonmilieus te analyseren. Ten aanzien van de doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus is een aantal conclusies getrokken, die langs de lat van concrete praktijkcasussen kunnen worden gelegd. In hoofdstuk 3 is een model ontwikkeld, waarin de verschillende dimensies van een topwoonmilieu en kenmerkende aspecten per dimensie zijn benoemd. Ook voor het model en de diverse benoemde kenmerken geldt dat een confrontatie met een aantal praktijkcasussen zeer gewenst is. Enerzijds geeft dat zicht op de juistheid en bruikbaarheid van het model en de benoemde kenmerken. Anderzijds is de verwachting dat het model en de benoemde kenmerken bij een confrontatie met in de praktijk in ontwikkeling zijnde landelijke of suburbane topwoonmilieus specifieke lessen voor nieuw te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus opleveren. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd hoe het praktijkonderzoek in het vervolg van dit rapport wordt vormgegeven. In paragraaf 4.2 wordt een groot aantal hypothesen benoemd; vooronderstellingen die voor het overgrote deel zijn afgeleid uit het tweede en derde hoofdstuk van dit rapport. Enerzijds hebben de hypothesen betrekking op de analyse van doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus, anderzijds hebben de hypothesen betrekking op het ontwikkelde model voor topwoonmilieus en de diverse kenmerken die onder de verschillende dimensies van het model hangen. In paragraaf 4.3 wordt de wijze waarop het praktijkonderzoek is vorm gegeven omschreven.

4.2 Hypothesen 4.2.1 Hypothesen over doelgroepen landelijke of suburbane topwoonmilieus Uit de leefstijlbenaderingen van de SmartAgent Company en Motivaction is afgeleid dat bewoners van een topwoonmilieu met name willen samenleven met gelijkgestemde mensen, dat bewoners van een topwoonmilieu individualistisch zijn ingesteld en met name zijn gesteld op privacy en rust. Hypothese 1: Bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus hebben een sterke voorkeur voor het wonen en leven tussen ‘ons soort mensen’. Hypothese 2: In het ontwerp van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu is de interactie tussen bewoners binnen een topwoonmilieu (in de openbare ruimte) van ondergeschikt belang. Bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus hechten sterk aan privacy, rust en veiligheid en zijn individualistisch ingesteld. Smeets (2006) stelt dat de levensloop van mensen zeer bepalend is voor de woonsituatie waar voor wordt gekozen en het type woningen dat in en woonwijk wordt aangeboden. Belangrijke factoren in de levensloop van mensen zijn het inkomen, de leeftijd en de gezinssamenstelling. Dat roept de vraag op wat voor type huishoudens over het algemeen wonen in landelijke of suburbane topwoonmilieus en hoe de leeftijdsopbouw van dit soort wijken is. In bijlage 2 is een overzicht opgenomen van de huishoudensamenstelling en de leeftijdsopbouw in een aantal landelijke of suburbane topwoonmilieus (www.cbsinuwbuurt.nl). Uit de bijlage wordt duidelijk dat ook in topwoonmilieus alle huishoudensamenstellingen zijn vertegenwoordigd. Dat blijkt ook uit de leeftijdsopbouw van de bevolking uit de wijken. Opvallend is dat in de wat nieuwere topwoonmilieus (bijvoorbeeld in Almere of in Broek op Langedijk) over het algemeen meer gezinnen met kinderen

Elitair wonen

45

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

wonen en dat het percentage eenpersoonshuishoudens in de wat meer gevestigde topwoonmilieus (Wassenaar, Bloemendaal) hoger ligt. Verder valt op dat in vrijwel alle topwoonmilieus bewoners in de leeftijd van 45 tot 64 jaar de boventoon voeren. Dat lijkt logisch gezien de financiële middelen die benodigd zijn om een topwoonmilieu te kunnen bewonen en het tijdstip in het leven en de carrière. De huishoudensamenstelling wordt ook onderzocht in de praktijkcasussen. Hypothese 3: De doelgroepen voor nieuw te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus bestaan met name uit tweeverdieners (of 1 persoon als kostwinner) van middelbare leeftijd met of zonder kinderen, al dan niet gepensioneerde empty nesters en eenpersoonshuishoudens voor mensen op hogere leeftijd. De Wijs-Mulkens (1999) stelt dat landelijke of suburbane topwoonmilieus met name worden bewoond door de economische elite. Verder stelt zij dat met name nieuwkomers van de economische elite zich zullen vestigen in topwoonmilieus in groeikernen of groeigemeenten. Of dat per definitie geldt voor alle nieuw te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus lijkt de vraag. De mate waarin een locatie kan aansluiten bij het sociale en culturele netwerk van bestaande topwoonmilieus lijkt een bepalend element. Deze uitgangspunten worden in de onderstaande hypothesen uitgewerkt. Hypothese 4: De (potentiële) doelgroep voor nieuw te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus bestaat voornamelijk uit huishoudens waarvan de kostwinnaar(s) behoren tot beroepsgroepen uit de economische elite. De culturele elite is duidelijk ondervertegenwoordigd op deze locaties. Hypothese 5: De mate waarin een nieuwe topwoonlocatie aansluit op een sociaal en cultureel netwerk van bestaande topwoonmilieus is bepalend voor het type beroepsgroepen uit de economische elite dat kan worden aangetrokken voor de locatie. Locaties waar de aansluiting op een bestaand sociaal of cultureel netwerk beperkt is of niet aanwezig is, trekken vooral de nieuwkomers van de economische elite aan. Locaties waar de aansluiting op een bestaand sociaal of cultureel netwerk groot is, trekken in grotere mate gearriveerden uit de economische elite aan. Hypothese 6: Nieuwkomers van de economische elite zijn statusgevoelig en willen zich met hun woning manifesteren in het woonmilieu. Dat uit zich onder andere in een bovengemiddelde interesse voor het kunnen uitoefenen van invloed op de vormgeving van de woning. Tot op heden is in dit onderzoek nog niet ingegaan op de aantrekkelijkheid van nieuw te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus voor welgestelde expats. Bij de ontwikkeling van landelijke of suburbane topwoonmilieus wordt het kunnen huisvesten van welgestelde expats vaak als belangrijke doelstelling gezien. Die doelstelling wordt meestal ingegeven door ontwikkeld regionaal of landelijk beleid. Een voorbeeld hiervan vormt het onderzoek naar topmilieus voor wonen in de Zuidvleugel (Bestuurlijk Platform Zuidvleugel, 2005). In deze studie wordt geconstateerd dat (nieuwe) topmilieus voor wonen een belangrijke bijdrage leveren aan het aanbieden van aantrekkelijke vestigingsmogelijkheden voor internationale bedrijven en organisaties. Het aantrekken van expats op nieuw te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus lijkt op een aantal problemen te stuiten. Het overgrote deel van de welgestelde expats verblijft vaak slechts voor enkele jaren in Nederland en hoort meestal pas ongeveer een half jaar voorafgaand aan het verblijf in Nederland dat ze in Nederland worden geplaatst. Het aankopen van een kavel om in een half jaar tijd een huis op te bouwen is in dat geval geen optie. Bovendien lijkt men gezien het korte verblijf liever niet te kiezen voor het wonen in bouwput. Daarnaast zijn de welgestelde expats vaak onbekend met Nederland. Ze kiezen er daarom liever voor om op plaatsen te wonen waar reeds expats woonachtig zijn. De vraag is of dat beeld wijzigt op het moment dat een topwoonmilieu behoorlijk vorm begint te krijgen of is afgerond. Expats zouden in dat geval pas als tweede generatie bewoners in een nieuw te ontwikkelen topwoonmilieu gaan wonen, op het moment dat het topwoonmilieu

Elitair wonen

46

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

(goeddeels) gereed is. Bij de beoordeling van de praktijkcasussen zal daar op basis van onderstaande hypothese op in worden gegaan. Hypothese 7: Landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn in de eerste jaren van ontwikkeling niet interessant voor welgestelde expats. Welgestelde expats die in een landelijk of suburbaan topwoonmilieu willen wonen, zullen onder andere gezien de vaak korte verblijfsduur in Nederland en de onbekendheid met het land kiezen voor gevestigde topwoonmilieus. 4.2.2 Hypothesen over dimensies en kenmerken landelijke of suburbane topwoonmilieus Dimensies topwoonmilieu en specifieke kenmerken per dimensie Aan het einde van hoofdstuk 3 is een model gepresenteerd, waarin de dimensies en kenmerken (op hoofdlijnen) van landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn opgenomen. De vraag is of het model een volledig beeld schetst van de dimensies en de meer specifieke kenmerken per dimensie van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu. In de tabellen is een onderscheid gemaakt tussen randvoorwaardelijke en richtinggevende kenmerken. Enerzijds is de vraag of de diverse kenmerken wel op de juiste wijze zijn beoordeelt (randvoorwaardelijk of richtinggevend). Anderzijds bekruipt de vraag of het niet voldoen van een nieuw te ontwikkelen topwoonmilieu aan randvoorwaardelijke kenmerken directe aanleiding kan zijn voor potentiële bewoners van een topwoonmilieu om het betreffende topwoonmilieu links te laten liggen. In de onderstaande hypothesen worden deze aspecten onderzocht. Hypothese 8: Bij de ontwikkeling van suburbane of landelijke topwoonmilieus staan de volgende 6 dimensies van het woonmilieu centraal: fysieke dimensie, functionele dimensie, sociale dimensie, institutionele dimensie, culturele dimensie en dimensie van de omgevingshinderlijke aspecten. Hypothese 9: De benoemde kenmerken per dimensie geven een volledig beeld van aspecten waaraan een landelijk of suburbaan topwoonmilieu moet voldoen. Hypothese 10: Aan de verschillende kenmerken is het juiste ‘label’ van randvoorwaardelijk of richtinggevend gehangen. Hypothese 11: De in de verschillende dimensies van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu benoemde randvoorwaardelijke kenmerken zijn van een dusdanig belang dat zij afzonderlijk bepalend kunnen zijn voor het al dan niet vestigen van de potentiële doelgroep op een locatie. Met behulp van de bovenstaande 4 hypothesen moet een redelijk volledig inzicht worden verkregen in de dimensies, kenmerken en waardering van kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Over een aantal van de benoemde kenmerken resteren meer specifieke vragen met betrekking tot gedane aannames. Deze worden hieronder per dimensie in een aantal hypothesen uitgewerkt. Fysieke kenmerken In hoofdstuk 2 en 3 is geschetst dat bewoners van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu graag wonen met ‘ons soort mensen’. Dat zegt wat over het type mensen, maar hoeft niet per definitie iets te zeggen over hun inkomen, de omvang van het kavel dat ze bewonen of het woningtype. Over de wijze waarop een topwoonmilieu wordt opgebouwd en de wijze waarop met de grenzen van een topwoonmilieu wordt omgegaan volgt hieronder een drietal hypothesen. Hypothese 12: Een landelijk of suburbaan topwoonmilieu kan qua opbouw heterogeen zijn naar woningtypen, kavelomvang of prijs van de woning, mits de bewoners van het topwoonmilieu maar bestaat uit ‘ons soort mensen’.

Elitair wonen

47

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Hypothese 13: Landelijke of suburbane topwoonmilieus die grenzen aan andere woonwijken dienen minimaal te grenzen aan woningen in het dure segment. Hypothese 14: Een landelijk of suburbaan topwoonmilieu dient te worden opgedeeld in meerdere afzonderlijke eenheden, met elk een eigen identiteit (thema) naar aspecten als architectuur, kavelomvang of kernkwaliteiten per eenheid (bijv. park, water etc.). Eenheden hebben een omvang van tussen de 20 en 60 woningen. Ten aanzien van specifieke woontypen worden de onderstaande hypothesen getoetst. Hypothese 15: Kansrijke woontypen voor een landelijk of suburbaan topwoonmilieu zijn: vrijstaande villa’s op kavels van minimaal 1.000 m2, vrijstaande villa’s in de setting van een buitenplaats (kavelgrootte gemiddeld 5.000 m2), luxe appartementencomplexen in de setting van een buitenplaats of landgoed en 2/1-kapwoningen op kavels van minimaal 600 m2 per woning. Hypothese 16: Luxe appartementencomplexen dienen vergezeld te gaan van een hoogwaardige kwaliteit van het groen, bij voorkeur in een parkachtige omgeving of in de setting van een landgoed of buitenplaats. Vanuit het oogpunt van voldoende privacy en rust dient bebouwing op de kavels niet te dicht op bebouwing op aangrenzende kavels te worden gebouwd. Daarbij speelt ook de omvang van een woning in relatie tot de omvang van een kavel een rol. Hypothese 17: De verhouding tussen kavelomvang (m2) en bouwoppervlak (m2) dient (m.u.v. 2/1kapwoningen) minimaal 5:1 te zijn, zodat de bebouwing op voldoende afstand van elkaar kan worden gepositioneerd. Veel van de meer gevestigde landelijke of suburbane topwoonmilieus in Nederland (bv. Wassenaar, Aerdenhout) kennen een grote verscheidenheid in architectuur. Voor deze locaties vormt de verscheidenheid in architectuur een extra kwaliteitselement. Van het in particulier opdrachtgeverschap laten bouwen van (bij voorkeur onder architectuur ontworpen) woningen mag worden verwacht dat dit een grotere verscheidenheid in architectuur ten goede komt. Hypothese 18: Landelijke of suburbane topwoonmilieus dienen vrijwel volledig tot stand te komen middels particulier opdrachtgeverschap, zodat de verscheidenheid in architectuur op de locatie groter wordt. Volwassen groen op een landelijke of suburbane topwoonlocatie wordt gezien als een randvoorwaardelijk kenmerk en kan er toe leiden dat potentiële bewoners uiteindelijk kiezen voor een andere woonlocatie. Desalniettemin mag worden verwacht dat in Nederland landelijke of suburbane topwoonmilieus worden ontwikkeld op plaatsen waar op de locatie zelf geen volwassen groen aanwezig is. Op locaties met veel volwassen groen valt het grote onderscheid tussen architectuurstijlen van bebouwing op aangrenzende percelen vaak niet of nauwelijks op, omdat het volwassen groen op kavels en in het openbaar gebied het zicht op bebouwing op aangrenzende kavels (grotendeels) ontneemt. Op deze locaties worden uiteenlopende architectuurstijlen dan ook niet als storend ervaren. Op locaties waar geen volwassen groen aanwezig is, kan het de aanleiding vormen voor potentiële bewoners van het topwoonmilieu om van vestiging op de locatie af te zien. Hypothese 19: Op locaties waar nog geen sprake is van volwassen groen, dient nadrukkelijk rekening te worden gehouden met een esthetisch verantwoorde mix of scheiding van architectuurstijlen.

Elitair wonen

48

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Functionele kenmerken Uit de interviews met experts uit het topsegment van de woningmarkt is gebleken dat landelijke of suburbane topwoonmilieus (op termijn) een aantrekkelijk woonlocatie kunnen vormen voor een gedeelte van de welgestelde expats. Van belang is dan wel dat de locatie voldoende in de nabijheid is gelegen van enkele meer ‘internationale’ voorzieningen. Hypothese 20: Zonder de nabijheid van een internationale luchthaven (max. reisafstand 30 minuten) en/of een internationale school (max. reisafstand 15 minuten) is een landelijk of suburbaan topwoonmilieu voor expats in het topsegment niet aantrekkelijk. De aanwezigheid van hoogwaardig openbaar vervoer in de directe omgeving van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu kan als een pré worden gezien voor de locatie, maar waarschijnlijk ook niet meer dan dat. Hoogwaardige openbaar vervoer voorzieningen kunnen voor huishoudens met oudere kinderen van belang zijn voor de dagelijkse reizen (bijv, school), maar verder lijkt de nadruk bij dit soort toplocaties toch vooral op het autogebruik te liggen. Hypothese 21: De bereikbaarheid van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu met hoogwaardig openbaar vervoer is richtinggevend, maar de focus ligt voor de potentiële doelgroep vooral op een goede autobereikbaarheid. Sociale kenmerken Enkele van de benoemde sociale kenmerken van een topwoonmilieu zijn helder geformuleerd en worden op basis van hypothesen 7 tot en met 10 getoetst. Ten aanzien van een sociaal-recreatieve ontmoetingsplaats of een ontmoetingsplaats in het openbaar gebied rijst de vraag of daar specifiek voor het topwoonmilieu rekening mee moet worden gehouden en of deze plaatsen ook met name (of zelfs exclusief) voor ‘ons soort mensen’ beschikbaar moet zijn. Hypothese 22: Een ontmoetingsplaats in het openbaar gebied of een sociaal-recreatieve ontmoetingsplaats in het landelijk of suburbaan topwoonmilieu dient voornamelijk bestemd te zijn voor ‘ons soort mensen’. Institutionele dimensie Het vinden van een juiste balans tussen mogelijkheden en onmogelijkheden ten aanzien van zaken als bebouwing en welstand lijkt van groot belang voor de aantrekkelijkheid van een locatie voor potentiële bewoners. Er is een spanningsveld tussen datgene dat een potentiële bewoner zelf aan specifieke wensen en eisen heeft en de grens die diezelfde potentiële bewoner trekt ten aanzien van de wensen en eisen van andere potentiële bewoners. Er ligt een belangrijke verantwoordelijkheid voor betrokken overheden om hier in de planvorming zo goed mogelijk op te sturen. Het is maar ten zeerste de vraag wat wijsheid is. De onderstaande 2 hypothesen zijn voornamelijk bedoeld om een discussie op te roepen in gesprek met de 3 praktijkcasussen die worden beoordeeld. Hypothese 23: Bestemmingsplanvoorschriften ten aanzien van bebouwing (bouwhoogte, bouwrichting etc.) dienen zodanig flexibel te worden ingericht dat een grote verscheidenheid aan bouwvormen en zo min mogelijk een beeld van een planmatig opgezette woonwijk ontstaat. Hypothese 24: Een landelijk of suburbaan topwoonmilieu dient onder stringent toezicht van een supervisend architect te worden gesteld om welstandsaspecten van verscheidene bouwstijlen zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen. Culturele dimensie De kwaliteit en aantrekkelijkheid van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu wordt niet alleen bepaald door zijn eigen intrinsieke kenmerken, maar ook door de directe omgeving waarin het topwoonmilieu zich bevindt. De aanwezigheid van bestaande woonwijken in het topsegment zijn beeldbevestigend voor een nieuw topwoonmilieu (blijkbaar is er sprake van een goede locatie) en

Elitair wonen

49

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

kunnen duiden op de aanwezigheid van ‘ons soort mensen’. Bovendien zal er sprake zijn van een gewenst bestaand sociaal en cultureel milieu van een zekere omvang met bijbehorende voorzieningen. Dat komt de ontwikkeling van een nieuw topwoonmilieu ten goede. Hypothese 25: Een nieuw te ontwikkelen landelijk of suburbaan topwoonmilieu dat aansluit op bestaande woningbouwprojecten in het topsegment is succesvoller en kent daarmee een kortere ontwikkelingstijd. Nieuw te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus kennen nadelen ten opzichte van vergelijkbare bestaande topwoonmilieus. Van de bestaande milieus is bekend wat voor mensen er wonen, hoe het topwoonmilieu er uiteindelijk uit komt te zien, de wijk (en het groen) oogt volwassener etc. Daarmee lijken dit soort wijken voor een groot deel van de potentiële doelgroepen (los van de prijs) op voorhand aantrekkelijker als woonlocatie dan nieuw te ontwikkelen topwoonmilieus. Voor het vergroten van de kans dat een landelijk of suburbaan topwoonmilieu toch succesvol wordt ontwikkeld, dient het onderscheidende elementen in zich te hebben ten opzichte van grotendeels vergelijkbare topwoonmilieus. Hypothese 26: Vanwege het relatief grote aantal bestaande topwoonmilieus in de Randstad dient een nieuw te ontwikkelen landelijk of suburbaan topwoonmilieu unieke kenmerken te bezitten, waarmee het zich op bovenregionaal niveau onderscheidt van bestaande landelijke of suburbane topwoonmilieus in de grote regio. Aspecten als imago en identiteit van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu zijn ongrijpbare aspecten, maar lijken wel zeer bepalend voor het succes van een topwoonmilieu. In de praktijkcasussen wordt getoetst of het imago en de identiteit van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu met name worden bepaald door aspecten als de naam van het dorp of de stad waarin het is gelegen, de bewoning door welgestelde bekende Nederlanders of welgestelde internationale bewoners (expats) en de aanwezigheid van bepaalde prestigieuze voorzieningen. Hypothese 27: Het imago of de identiteit van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu wordt met name positief beïnvloed door de naam van het dorp of stad waarin het is gelegen, de bewoning van het topwoonmilieu door bekende welgestelde Nederlanders (of buitenlanders) of internationale bewoners en de aanwezigheid van prestigieuze voorzieningen (middelbare scholen, sportclubs). Omgevingshinderlijke aspecten De veeleisende potentiële doelgroep voor landelijke of suburbane topwoonmilieus zal in haar directe woonomgeving hinder of overlast ten koste van alles zien te voorkomen. Bij de keuze voor een nieuwe woonlocatie zijn omgevingshinderlijke aspecten directe aanleiding om van de vestiging op zo’n locatie af te zien. Hypothese 28: De aanwezigheid van overlast of hinder veroorzakende aspecten op of in de directe omgeving van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu of de aanwezigheid van (maatschappelijk) ongewenste functies vormt voor de potentiële doelgroep een directe aanleiding een locatie links te laten liggen. Deze hypothesen worden bij de beoordeling van een drietal praktijkcasussen voorgelegd. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op de gehanteerde aanpak voor het praktijkonderzoek.

4.3 Aanpak praktijkonderzoek De diverse bevindingen die zijn gedaan uit het literatuuronderzoek en uit gesprekken met experts uit het topsegment van de woningmarkt worden in hoofdstuk 5 van dit onderzoek geconfronteerd met de praktijk van een drietal projecten. De projecten worden gebruikt om het model dat aan het einde van hoofdstuk 3 is gemaakt mee te confronteren. Dat dient te validatie van het model en de kenmerken van

Elitair wonen

50

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

landelijke of suburbane topwoonmilieus (zie hypothese 8 t/m 11). Tevens wordt in hoofdstuk 5 aan de hand van een bestudering van de projecten en interviews met de projectverantwoordelijkheden ingegaan op de overige hypothesen. Voor de beoordeling van het model en de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn de volgende drie projecten onderzocht: 1. Overgooi in Almere 2. Vroondaal in Den Haag 3. Park Brederode in Bloemendaal De drie projecten zijn allemaal in ontwikkeling. De planvorming van de drie projecten is gereed en er is gestart met de bouw van (de eerste) woningen. Er is bewust gekozen om het model te confronteren met in ontwikkeling zijnde projecten. Belangrijke achterliggende overwegingen daarbij zijn geweest: • Over deze projecten is veel actuele planvormingsinformatie beschikbaar. Deze informatie is veel moeilijker te achterhalen voor bestaande topwoonmilieus die bijvoorbeeld 10 jaar geleden zijn afgerond. • Omdat momenteel volop aan de projecten wordt gewerkt, is de informatie van bij het project betrokken mensen optimaal. • Er bestaat zowel een goed inzicht in de oorspronkelijk gedachte doelgroep voor de locatie als in de feitelijke bewoners die momenteel worden aangetrokken. • Er is een goed zicht op de uitdagingen waar deze projecten voor staan en de uitdagingen die zij bij de start van het project het hoofd hebben moeten bieden. Dat maakt het eenvoudiger om tot strategische aanbevelingen te komen voor de toekomstige ontwikkeling van nieuwe landelijke of suburbane topwoonmilieus. Daarnaast zijn de projecten geselecteerd op basis van een minimaal prijsniveau van vrijstaande woningen van € 1 miljoen6. De prijzen van vrijstaande woningen op Overgooi en Vroondaal lopen op tot ongeveer € 2,5 miljoen. De prijzen van vrijstaande woningen op Park Brederode lopen op tot € 3,6 miljoen. Om een indruk te krijgen van het bruto jaarinkomen wat benodigd is om een woning van een dergelijk prijsniveau te kopen, is op verschillende websites7 een hypotheekberekening gemaakt. Zonder inbreng van eigen vermogen (bijvoorbeeld uit de overwaarde van een huis of uit spaargeld) kan met een bruto jaarinkomen van € 400.000,- een nieuwbouwhuis van ongeveer € 2 miljoen worden aangeschaft. Dat geeft aan dat deze woningen worden bewoond door mensen met een topinkomen8. Voor elk van de projecten is met één of enkele sleutelfiguren uit de projecten een interview gehouden. Tijdens het interview stonden de volgende aspecten centraal: • Validatie van het ontwikkelde model met dimensies van landelijke of suburbane topwoonmilieus • Validatie van de diverse kenmerken uit de verschillende dimensies • Het toetsen van de 28 eerder in dit hoofdstuk benoemde hypothesen. Daarnaast zijn diverse planvormingsdocumenten van de verschillende projecten bestudeerd en zijn de drie locaties en de directe omgeving bezocht om een beeld te krijgen van de diverse kenmerken van de locaties. In hoofdstuk 6 wordt een poging ondernomen om de kwaliteiten van de projecten te beoordelen aan de hand van het model en de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Dat leidt tot een kwaliteitstabel voor landelijke of suburbane topwoonmilieus.

6

M.u.v. één vrijstaande woning op Overgooi, die vanwege het relatief kleine bouwvolume een prijsniveau van ongeveer € 800.000,- heeft en de woningen op clusterkavels op Overgooi (www.funda.nl). 7 www.hypotheekvisie.nl en www.fortisbank.nl. 8 Zaken als het opgebouwd eigen vermogen uit de overwaarde van een eerdere woning of een erfenis kunnen het inkomensbeeld uiteraard nuanceren.

Elitair wonen

51

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

In hoofdstuk 6 wordt eveneens getracht om aan de hand van het kwaliteitsmodel voor landelijke of suburbane topwoonmilieus te komen tot aanbevelingen voor het vervolg van de planvorming voor een momenteel in ontwikkeling zijnd landelijk of suburbaan topwoonmilieu: locatie Nieuw-Valkenburg. De locatie Valkenburg wordt eerst in algemene zin beoordeeld op basis van de dimensies en kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Daarna wordt de locatie volgens de inzichten van de huidige planvorming getoetst aan de kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus. Vervolgens worden op basis van de uitkomsten van de kwaliteitstabel aanbevelingen gedaan, waarmee de locatie succesvol(ler) tot ontwikkeling kan worden gebracht. Voor de analyse van het project Valkenburg wordt enerzijds gebruik gemaakt van de beschikbare planvormings- en achtergronddocumenten. Anderzijds wordt de algemeen projectleider Nieuw-Valkenburg geconsulteerd.

Elitair wonen

52

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Hoofdstuk 5: Praktijkcasussen landelijke of suburbane topwoonmilieus: toetsing hypothesen 5.1 Inleiding In paragraaf 3.5 is aan de hand van diverse literatuur en gesprekken met een aantal experts in het topsegment van de woningmarkt een model geconstrueerd waarin de dimensies en kenmerken van een topwoonmilieu zijn weergegeven. De kenmerken, die in het model op hoofdlijnen zijn weergegeven, zijn in aparte tabellen tot in detail uitgewerkt. Het model en de kenmerken zijn geconfronteerd met een drietal momenteel in ontwikkeling zijnde projecten in het topsegment van de woningmarkt: • Overgooi in Almere • Vroondaal in Den Haag • Park Brederode in Bloemendaal In dit hoofdstuk worden de in hoofdstuk 4 benoemde hypothesen geconfronteerd met de praktijk van deze 3 projecten. Aan de hand van de drie projecten wordt in paragraaf 5.2 bekeken of de hypothesen ten aanzien van doelgroepen terecht zijn verondersteld. Aan de hand van een volgende set hypothesen vindt in paragraaf 5.3 een confrontatie plaats tussen de projecten enerzijds en het geconstrueerde model en de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus anderzijds. Dit dient vooral ter validatie van de benoemde kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. In paragraaf 5.4 wordt een groot aantal hypothesen behandeld die meer inzicht moeten verschaffen in ontwerpuitgangspunten en het belang van bepaalde omgevingsvariabelen bij landelijke of suburbane topwoonmilieus. Een uitgebreide analyse van de projecten is aan de hand van het model en de benoemde kenmerken gemaakt. Voor elk van deze projecten is gebruik gemaakt van diverse projectinformatie en heeft een interview plaatsgevonden met de projectmanager of projectdirecteur (zie bijlage 3). Tevens wordt ingegaan op voorafgaand aan de start van het project kansrijk geachte doelgroepen voor het topwoonmilieu en de feitelijke doelgroepen die uiteindelijk op de locatie (zijn) gaan wonen9. De analyse per project is opgenomen in de bijlagen 4 t/m 6.

5.2 Doelgroepen landelijke of suburbane topwoonmilieus De verschillende hypothesen die betrekking hebben op de doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus worden hieronder behandeld. Hypothese 1: Bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus hebben een sterke voorkeur voor het wonen en leven tussen ‘ons soort mensen’. Uit de 3 onderzochte praktijkcasussen is gebleken dat dit het geval is. Door de verschillende geïnterviewden wordt de wens van bewoners van landelijke en suburbane topwoonmilieus om te wonen tussen ons soort mensen onderschreven. Er is wel sprake van een onderscheid tussen ‘ons soort mensen’, die afhankelijk is van het type locatie. Op de locaties Overgooi en Vroondaal is vooral sprake van de vestiging van de nieuwe economische elite, die graag in hun woonsituatie laat zien welke rijkdom zij hebben vergaard. Het wonen op plaatsen waar de status en het imago van de oude rijke suburbs wordt door deze doelgroep niet van groot belang geacht. Op de locatie Park Brederode hebben de potentiële bewoners vaak een connectie met de plaats Bloemendaal en vinden zij de toegang en het behoren tot het sociale en culturele netwerk van Bloemendaal van groot belang. In 9

M.u.v. het project Park Brederode, waar de planvorming voor de locatie gereed is, maar de verkoop pas onlangs is gestart.

Elitair wonen

53

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

beide gevallen is sprake van ‘ons soort mensen’, maar de (potentiële) doelgroep voor Overgooi en Vroondaal zou (nog los van de ligging van de locaties) niet graag te hoeven wonen op een locatie als Park Brederode. Zij zouden zich niet thuis voelen tussen het type mensen wat daar woont. Omgekeerd lijkt dat verband nog sterker te zijn. Hypothese 2: In het ontwerp van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu is de interactie tussen bewoners binnen een topwoonmilieu (in de openbare ruimte) van ondergeschikt belang. Bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus hechten sterk aan privacy, rust en veiligheid en zijn individualistisch ingesteld. Deze hypothese wordt grotendeels onderkend. Het gebruik van de openbare ruimte als ontmoetingsplaats voor bewoners van een topwoonmilieu is van ondergeschikt belang. Interactie wordt vooral gezocht met familie en vrienden en binnen sociale en culturele netwerken buiten de woonlocatie. In de eigen woonsituatie hechten bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus sterk aan privacy en rust. Dat komt tot uiting in de gewenste kavelomvang en in de wijze waarop bijvoorbeeld erfafscheidingen worden vormgegeven. Parken of waterplassen in de openbare ruimte hebben vooral een functie als waardeverhogende elementen in een wijk. Voor bewoners van appartementencomplexen is de openbare ruimte van groter belang bij gebrek aan een eigen tuin (hooguit semi-openbaar of gedeeld en relatief weinig ruimte). De openbare ruimte wordt dan echter niet gebruikt als middel om te kunnen interacteren met bewoners, maar als verblijfsruimte. Een uitzondering vormt de interactie tussen bewoners in het beginstadium van een ontwikkeling van een nieuw landelijk of suburbaan topwoonmilieu. (Potentiële) bewoners willen graag weten welke medebewoners op een locatie gaan wonen en willen graag ervaringen met medebewoners uitwisselen. Dit is in ieder geval geconstateerd op de locatie Vroondaal. Hypothese 3: De doelgroepen voor nieuw te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus bestaan met name uit tweeverdieners (of 1 persoon als kostwinner) van middelbare leeftijd met of zonder kinderen, al dan niet gepensioneerde empty nesters en eenpersoonshuishoudens voor mensen op hogere leeftijd. Deze hypothese is grotendeels correct. De grootste doelgroep bestaat uit tweeverdieners van middelbare leeftijd met of zonder kinderen. Er lijkt voor vrijstaande villa’s vooral sprake te zijn van mensen die al een aanzienlijke wooncarrière achter de rug hebben en weten op welke wijze zij tot het perfecte huis voor de langere termijn kunnen komen. Daarnaast zijn de empty nesters goed vertegenwoordigd in landelijke of suburbane topwoonmilieus, ook in grote vrijstaande villa’s. Deze mensen willen graag een groot huis om hun kinderen en kleinkinderen goed te kunnen ontvangen. In de appartementencomplexen en op clusterkavels (zie Overgooi) wonen veelal jongere gezinnen met kinderen. Deze doelgroep wil graag in een landelijk of suburbaan topwoonmilieu wonen, wat met het wonen in een appartement of op een clusterkavel financieel haalbaar wordt. Eenpersoonshuishoudens voor mensen op hogere leeftijd zijn (vrijwel) niet aanwezig in de praktijkcasussen. Dat kan verklaard worden vanuit de gedachte dat mensen nog geen woongeschiedenis hebben op de locatie. Als iemand bijvoorbeeld 20 jaar op de locatie woont en dan een eenpersoonshuishouden wordt, dan kan ervoor worden gekozen om daar te blijven wonen, omdat er een woongeschiedenis is. Daar is op de nieuwe locaties nog geen sprake van. Hypothese 4: De (potentiële) doelgroep voor nieuw te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus bestaat voornamelijk uit huishoudens waarvan de kostwinnaar(s) behoren tot beroepsgroepen uit de economische elite. De culturele elite is duidelijk ondervertegenwoordigd op deze locaties. Hypothese 4 blijkt goeddeels te kloppen. De projectdirecteur van Park Brederode kon deze hypothese niet staven, maar kon de veronderstelling ook niet ontkennen. In de projecten Vroondaal en Overgooi is gebleken dat er een sterke oververtegenwoordiging is van bewoners uit de economische elite. Voor

Elitair wonen

54

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

zover bekende Nederlanders van televisie tot de culturele elite kunnen worden gerekend, zijn op Overgooi enkele mensen uit de culturele elite gevestigd. Maar er is vooral sprake van de uitzondering die de regel bevestigt. De gedachte bestaat dat de culturele elite in beperkte mate interesse zou kunnen hebben in het wonen in cultureel erfgoed (bijvoorbeeld het voormalig Provinciaal Ziekenhuis op de locatie Brederode). Deze veronderstelling kan echter niet hard worden gemaakt aan de hand van een lijst met potentiële bewoners voor het voormalige ziekenhuis. Hypothese 5: De mate waarin een nieuwe topwoonlocatie aansluit op een sociaal en cultureel netwerk van bestaande topwoonmilieus is bepalend voor het type beroepsgroepen uit de economische elite dat kan worden aangetrokken voor de locatie. Locaties waar de aansluiting op een bestaand sociaal of cultureel netwerk beperkt is of niet aanwezig is, trekken vooral de nieuwkomers van de economische elite aan. Locaties waar de aansluiting op een bestaand sociaal of cultureel netwerk groot is, trekken in grotere mate gearriveerden uit de economische elite aan. Deze veronderstelling lijkt aan de hand van de drie praktijkcasussen te kunnen worden onderbouwd, zij het dat het aantal casussen waarop deze conclusie wordt gebaseerd beperkt is. Op de locaties Overgooi en Vroondaal (geen sociaal en cultureel netwerk van bestaande topwoonmilieus) is de gearriveerde economische elite niet terug te vinden. Het zijn vooral de nieuwkomers van de economische elite (bovenlokaal/regionaal) die zich tot deze locaties aangetrokken voelen. Op de locatie Overgooi is een deel van de doelgroep inmiddels afkomstig uit een grotere regio dan Almere. Ook bewoners uit (de omgeving van) ’t Gooi trekken naar Overgooi. Het zijn echter altijd nieuwkomers van de economische elite. De potentiële bewoners van de locatie Park Brederode hebben volgens de projectdirecteur van de Park Brederode CV een connectie met Bloemendaal. Ze hebben er vrienden of familie wonen of zijn er zelf opgegroeid. Van belang is wel dat de potentiële bewoners van Park Brederode vooral mensen zijn die hun geld zelf hebben verdiend en niet afhankelijk zijn van het familiekapitaal (oud geld). Hypothese 6: Nieuwkomers van de economische elite zijn statusgevoelig en willen zich met hun woning manifesteren in het woonmilieu. Dat uit zich onder andere in een bovengemiddelde interesse voor het kunnen uitoefenen van invloed op de vormgeving van de woning. Deze veronderstelling is juist gebleken als naar de locaties Overgooi en Vroondaal wordt gekeken. Op beide locaties zijn de nieuwkomers van de economische elite volop vertegenwoordigd. Zij zijn trots op hetgeen zij hebben bereikt en willen hun nieuw verworven rijkdom graag tonen aan de buitenwereld.

Manifesteren met de eigen woning op Overgooi en Vroondaal Dat zie je op Overgooi terug in de grote huizen en de expressieve architectuur. Op Vroondaal blijkt dat ook tot uiting te komen, onder andere in de grote bouwvolumes die op soms relatief kleine kavels worden gebouwd. Deels ligt de juistheid van deze veronderstelling ook besloten in het type locaties wat is onderzocht. Het aanbieden van kavels om vrijstaande woningen in particulier opdrachtgeverschap te realiseren, leidt er automatisch toe dat er wens is bij deze bewoners om zelf invloed te kunnen uitoefenen op de vormgeving van de woning.

Elitair wonen

55

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Hypothese 7: Landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn in de eerste jaren van ontwikkeling niet interessant voor welgestelde expats. Welgestelde expats die in een landelijk of suburbaan topwoonmilieu willen wonen, zullen onder andere gezien de vaak korte verblijfsduur in Nederland en de onbekendheid met het land kiezen voor gevestigde topwoonmilieus. Uit de drie praktijkcasussen is gebleken dat deze veronderstelling juist is. Daar dient wel de kanttekening bij te worden gemaakt dat de algehele aantrekkelijkheid van de onderzochte locaties voor de vestiging van expats niet onderzocht is. Alleen op de locatie Vroondaal is momenteel sprake van de vestiging van enkele zogenaamde returnees. Returnees zijn mensen die jarenlang als expat in het buitenland hebben gewerkt en tegen het einde van hun carrière op zoek gaan naar een geschikte woonplek in Nederland om oud te worden. De realisatie van een vrijstaande villa is voor expats niet aan de orde, omdat zij vaak maximaal een half jaar van te voren te horen krijgen dat zij naar Nederland worden uitgezonden. Bovendien blijven expats vaak maar enkele jaren in Nederland. Omdat de verblijfsduur onzeker en vaak kort is, is het aantal expats dat een huis koopt beperkt. Bovendien wil een expat in de paar jaar dat hij in een land woont, niet in een bouwput wonen. Daarnaast wil een expat het liefst in een gebied wonen, dat zich al heeft bewezen als goede woonlocatie voor expats en waar diverse expats wonen. Zij benaderen daarvoor vaak hun eigen internationale netwerk en komen dan niet op nieuw te ontwikkelen topwoonmilieus uit. Tot slot is het niet onbelangrijk dat de omvang van de groep welgestelde expats met financiële middelen om een vrijstaande villa in een landelijk of suburbaan topwoonmilieu te kopen – zeer beperkt is. Belangrijk is wel om te concluderen dat de te ontwikkelen topwoonmilieus op termijn waarschijnlijk wel aantrekkelijk kunnen worden voor de vestiging van expats. De geïnterviewden zijn het daar unaniem over eens. Het is dus niet zo dat expats nooit in nieuw ontwikkelde topwoonmilieus zullen gaan wonen. Er mag worden verondersteld dat pas de tweede generatie bewoners van een nieuw te ontwikkelen topwoonmilieu aantrekkelijk kan zijn voor de vestiging van expats.

5.3 Kenmerken landelijke of suburbane topwoonmilieus Het in hoofdstuk 3 gepresenteerde model en de bijbehorende tabellen met kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus is aan de geïnterviewden van de drie projecten voorgelegd en beoordeeld op volledigheid en juistheid. Hypothese 8: Bij de ontwikkeling van suburbane of landelijke topwoonmilieus staan de volgende 6 dimensies met bijbehorende hoofdkenmerken van het woonmilieu centraal: fysieke dimensie, functionele dimensie, sociale dimensie, institutionele dimensie, culturele dimensie en dimensie van de omgevingshinderlijke aspecten. De 6 dimensies en bijbehorende hoofdkenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu geven volgens de drie geïnterviewden een behoorlijk volledig beeld van kenmerken waaraan een woonconsument de kwaliteiten van een topwoonmilieu beoordeeld. Ook de toevoeging van de dimensie van omgevinghinderlijke aspecten wordt duidelijk onderschreven. Men vroeg zich wel af of de woonconsument zich wel bewust is van alle kwaliteiten van een topwoonmilieu, zoals deze zijn benoemd in het model. De geïnterviewden van de drie projecten gaven wel aan dat de volgende onderwerpen een belangrijke rol spelen bij de ontwikkeling van landelijke of suburbane topwoonmilieus: 1. Markt: hoe is de vraag en wat is het aanbod van woningen in het topwoonmilieu. Met het kwalitatieve aanbod wordt in het model rekening gehouden door te kijken naar woningtypen en omvang van kavels. Met het kwantitatieve aanbod wordt in dit model geen rekening gehouden. Omdat het model vooral kijkt naar kwaliteiten van landelijke of suburbane

Elitair wonen

56

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

topwoonmilieus vanuit het oogpunt van de consument, wordt met het kwantitatieve vraag- en aanbodaspect in dit onderzoek geen rekening gehouden. Dat neemt natuurlijk niet weg dat het een belangrijk aandachtspunt is bij de ontwikkeling van landelijke of suburbane topwoonmilieus. 2. Economisch tij: vanwege de kredietcrisis is de vraag naar woningen in het topsegment gedaald en is het aanbod fors toegenomen. In dit model staan de kwaliteiten van landelijke of suburbane topwoonmilieus vanuit het oogpunt van de woonconsument centraal. Het economisch tij is een terecht aandachtspunt, maar valt buiten de invloedssfeer van dit onderzoek. 3. Inrichting verkoopproces: het verkopen van woningen in het absolute topsegment vergt een specifieke benadering van de woonconsument. Het op een zeer persoonlijke en professionele manier benaderen van de potentiële kopers kan een bijdrage leveren aan de keuze voor een woonconsument zich op een specifieke locatie te vestigen. Dit aandachtspunt is ook zeer terecht, maar heeft meer betrekking op het proces om te komen tot vestiging in een topwoonmilieu, dan dat het betrekking heeft op de kwaliteiten van het topwoonmilieu zelf. Om die reden wordt ook dit onderwerp niet apart benoemd in het model. Het model zoals dat in hoofdstuk 3 is opgenomen met de bijbehorende hoofdkenmerken wordt daarom niet gewijzigd. Hypothese 9: De benoemde kenmerken per dimensie geven een volledig beeld van aspecten waaraan een landelijk of suburbaan topwoonmilieu moet voldoen. Hypothese 10: Aan de verschillende kenmerken is het juiste ‘label’ van randvoorwaardelijk of richtinggevend gehangen. De bovenstaande hypothesen worden in samenhang met elkaar behandeld, omdat ze direct betrekking hebben op de tabellen met kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. In algemene zin kan worden gesteld dat de tabellen met kenmerken een goed en volledig overzicht bieden van de aspecten op basis waarvan een woonconsument kiest voor vestiging in een landelijk of suburbaan topwoonmilieu. Op detailniveau behoeven enkele van de tabellen nog wel enkele aanpassingen of een nadere toelichting. Fysieke kenmerken Onder het fysieke hoofdkenmerk ‘openbare ruimte’ is het kenmerk hoogwaardige kwaliteit opgenomen. De geïnterviewden gaven allen aan dat een hoogwaardige kwaliteit van de openbare ruimte altijd aanwezig moet zijn op een landelijk of suburbaan topwoonmilieu. Het kenmerk blijft staan en is ook nadrukkelijk randvoorwaardelijk, maar zal volgens de geïnterviewden zelden onderscheidend zijn. Het kenmerk laanachtige straten wordt nadrukkelijk als richtinggevend beschouwd. Voorbeelden van luxe woonmilieus, waarin niet met laanachtige straten is gewerkt zijn er volgens de geïnterviewden meer dan voldoende. In de tabel is de minimale omvang van 50 grondgebonden woningen als richtinggevend opgenomen. De geïnterviewden hebben aangegeven dat het echt een randvoorwaardelijke aspect is om te kunnen spreken van een topwoonmilieu met voldoende massa. Een belangrijke wijziging in het model heeft betrekking op brede straatprofielen, in relatie tot de kenmerken maximaal 5 tot 10 woningen per ha., rechthoekige kavels, ruime onderlinge afstand tussen woningen, positionering van woningen op de kavel, voldoende ruimte tussen woning en openbare weg en de relatie tussen omvang bouwvolume en omvang kavel van minimaal 1:5. Al deze aspecten komen samen in de gedachte dat bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus zoeken naar voldoende privacy en rust op de eigen kavel.

Elitair wonen

57

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Tabel 5.1: Fysieke kenmerken landelijke of suburbane topwoonmilieus Fysiek kenmerk Omgevingskenmerken





Openbare ruimte

- Hoogwaardige kwaliteit - Laanachtige straten - Aanwezigheid volwassen groen op locatie (openbaar gebied)





Kavelkenmerken

- Beleving onderlinge afstand tussen woningen - Kavelomvang villawijk minimaal 800 m2 - Kavelomvang landelijke setting gemiddeld 5.000 m2

- Randvoorwaardelijk - Richtinggevend - Richtinggevend

Bebouwing

- Grondgebonden woningen in villawijk. - Afwisseling vrijstaand en 2/1 kap geen probleem - Appartementencomplexen in parkachtige omgeving of in landgoed- of buitenplaatsachtige setting


Architectuur


- Richtinggevend


- Richtinggevend


Veiligheid




- Richtinggevend

- Richtinggevend

- Richtinggevend


Als niet van brede straatprofielen wordt uitgegaan en de afstand tussen woningen en de openbare weg is te klein, dan kan dat in de woonbeleving van de consument leiden tot een gevoel van een gebrek aan privacy en rust. Het positioneren van de woning op de kavel en het aanhouden van voldoende onderlinge afstand tussen woningen houdt daar eveneens verband mee. Ook de verhouding tussen de omvang van de kavel en de omvang van de woning is daarbij van belang, evenals het aantal woningen per ha. Al deze aspecten zijn samen te vatten in een nieuw te benoemen kenmerk: beleving onderlinge

Elitair wonen

58

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

afstand tussen woningen. De beleving van de consument van de onderlinge afstand tussen woningen is van al dit soort aspecten afhankelijk en is daarmee een belangrijk ontwerpuitgangspunt bij nieuw te ontwikkelen topwoonmilieus. Het wordt als randvoorwaardelijk opgenomen in de tabel met fysieke kenmerken. Het hanteren van brede straatprofielen zou ook los van dit onderwerp kunnen worden beschouwd, maar in algemene zin stellen de geïnterviewden dat een nieuw te ontwikkelen topwoonmilieu helemaal niet uit brede straatprofielen hoeft te bestaan. Een goed voorbeeld daarvan is het landelijk topwoonmilieu in Bergen (NH) waar ten zuiden van de Eeuwige Laan een woongebied ligt in een bestaand bos en waar de straatjes in het woonmilieu zeer smal zijn. Vanwege de bosrijke omgeving is er echter sprake van optimale privacy en rust. Met de geïnterviewden is uitgebreid gesproken over de minimale omvang van kavels voor met name vrijstaande villa’s. Uit de gesprekken is af te leiden dat de minimale omvang van kavels voor vrijstaande villa’s 800 m2 zou moeten bedragen. In tabel 5.1 zijn de aangepaste fysieke kenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu opgenomen. Functionele kenmerken De tabel met functionele kenmerken wijzigt niet en is hieronder in ongewijzigde vorm nogmaals opgenomen. De enige aanvullende opmerking heeft betrekking op de aanwezigheid van een internationale school binnen een regionaal stedelijk cluster (max. 15 kilometer). Vanwege eerdere conclusies over het kunnen aantrekken van welgestelde expats lijkt dit kenmerk niet randvoorwaardelijk. Echter, de aanwezigheid van een internationale school kan voor welgestelde expats als tweede generatie bewoners van groot belang zijn. Het blijft daarom een randvoorwaardelijk kenmerk. Tabel 5.2: Functionele kenmerken landelijk of suburbaan topwoonmilieu Functioneel kenmerk Commerciële voorzieningen

Nadere detaillering Dagelijkse voorzieningen - Aanwezig in directe omgeving topwoonmilieu - Aanwezig binnen straal 3 kilometer Niet-dagelijkse voorzieningen - Luxe artikelen klein (prestigieuze sigarenboer, wijnhandel etc.) binnen straal 5 kilometer - Luxe artikelen klein (prestigieuze sigarenboer, wijnhandel etc.) binnen straal 15 kilometer (regionaal stedelijk cluster) - Volledig winkelaanbod niet-dagelijkse voorzieningen (regionaal stedelijk cluster) binnen 15 kilometer












Sportvoorzieningen

Elitair wonen

59



Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Sociale kenmerken De enige wijziging in de tabel met sociale kenmerken heeft betrekking op het richtinggevende kenmerk dat een topwoonmilieu voor sociale doeleinden een ontmoetingsplaats in het openbaar gebied zou moeten hebben, in de vorm van een centraal park of waterplas. Er lijkt geen enkele animo te zijn bij potentiële bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus om het openbaar gebied als een ontmoetingsplaats te gebruiken. Dit kenmerk wordt daarom uit de tabel verwijderd. Tabel 5.3: Sociale kenmerken landelijk of suburbaan topwoonmilieu Sociaal kenmerk Private woonsituatie

Nadere detaillering - Kernbegrippen zijn privacy en rust


‘Ons soort mensen’

- Wonen met gelijkgestemden


Ontmoetingsplaats in openbaar gebied

- Semi-openbare tuin voor bewoners luxe appartementencomplexen




- Richtinggevend

Institutionele kenmerken, culturele kenmerken en omgevingshinderlijke aspecten De kenmerken zoals die zijn benoemd voor deze drie dimensies kloppen volgens de geïnterviewden volledig. Voor de volledigheid worden de tabellen hier nogmaals opgenomen. Tabel 5.4: Institutionele aspecten landelijk of suburbaan topwoonmilieu Institutioneel kenmerk Stedenbouwkundig plan



Bestemmingsplan



Beeldkwaliteitsplan


- Richtinggevend

Welstand



Tabel 5.5: Culturele kenmerken landelijk of suburbaan topwoonmilieu Cultureel kenmerk Imago en/of identificatie










- Richtinggevend

Dissatisfiers

- Het voorkomen van negatieve associaties met een locatie


Elitair wonen

60

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Tabel 5.6: Omgevingshinderlijke aspecten van invloed op landelijk of suburbaan topwoonmilieu Omgevingshinderlijk kenmerk Afwezigheid hinder en/of overlast


Nadere detaillering

Waardering kenmerk



- Divers


Volgens de geïnterviewden kan het model goed dienst doen als een soort van checklist bij de ontwikkeling van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Uiteraard is er sprake van maatwerk bij de ontwikkeling van deze woonmilieus. De diverse kenmerken bieden echter wel een goede houvast bij het bepalen van ontwerpuitgangspunten voor landelijke of suburbane topwoonmilieus. Bovendien biedt het scala aan kenmerken de mogelijkheid om de kwaliteiten van verschillende projecten in dit segment tegen elkaar af te wegen. In het volgende hoofdstuk wordt daartoe een poging ondernomen. Hypothese 11: De in de verschillende dimensies van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu benoemde randvoorwaardelijke kenmerken zijn van een dusdanig belang dat zij afzonderlijk bepalend kunnen zijn voor het al dan niet vestigen van de potentiële doelgroep op een locatie. Door de geïnterviewden worden de randvoorwaardelijke aspecten zoals die zijn benoemd in tabellen met kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus inderdaad gezien als afzonderlijk bepalend voor het al dan niet vestigen van potentiële doelgroepen op een locatie. Er is alleen geen sprake van de potentiële doelgroep, maar van potentiële doelgroepen. Dat onderscheid is erin gelegen dat bepaalde kenmerken voor bepaalde doelgroepen aanleiding kunnen zijn om een locatie links te laten liggen, terwijl ze voor andere doelgroepen juist aanleiding vormen om zich op de locatie te vestigen. Vooral culturele kenmerken die verband houden met het imago van een locatie kunnen aanleiding vormen voor bepaalde doelgroepen om zich niet of juist wel op een locatie te willen vestigen. In paragraaf 6.3 wordt daar nader op ingegaan.

5.4 Ontwerpuitgangspunten en omgevingsvariabelen landelijke of suburbane topwoonmilieus In deze paragraaf worden de hypothesen behandeld die tot meer inzicht in bepaalde kenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu moeten leiden. De uitkomsten van de verschillende hypothesen kunnen ondersteunend werken bij het bepalen van ontwerpuitgangspunten voor landelijke of suburbane topwoonmilieus. Anderzijds bieden zij meer zicht op het belang van bepaalde omgevingsvariabelen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus. Hypothese 12: Een landelijk of suburbaan topwoonmilieu kan qua opbouw heterogeen zijn naar woningtypen, kavelomvang of prijs van de woning, mits de bewoners van het topwoonmilieu maar bestaat uit ‘ons soort mensen’. Deze hypothese wordt onderkend door de geïnterviewden. Uit hypothese 1 werd al duidelijk dat bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus graag wonen met ‘ons soort mensen’. Het gaat er met name om dat normen, waarden en gedrag van ons soort mensen vergelijkend is. Het is daarbij niet van belang of de ene bewoner in een luxe villa op een groot kavel woont, terwijl de andere bewoner van het topwoonmilieu in een luxe, maar goedkoper appartement op de locatie woont.

Elitair wonen

61

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Hypothese 13: Landelijke of suburbane topwoonmilieus die grenzen aan andere woonwijken dienen minimaal te grenzen aan woningen in het dure segment. Het project Vroondaal grenst niet direct aan een andere woonwijk, dus de stelling kan in dat project niet worden getoetst. Het project Overgooi grenst aan de buitenwijken van Almere-Haven, waar vooral goedkope en middeldure woningen zijn gerealiseerd. Er is in het project apart rekening gehouden met een buffer tussen de beide locaties. Uit de reacties van bestaande bewoners op Overgooi mag worden afgeleid dat deze hypothese correct lijkt geformuleerd. De bewoners van Overgooi willen geen directe infrastructurele verbinding met Almere-Haven. Dit lijkt mede te zijn ingegeven vanuit de gedachte dat er dan een te directe connectie ontstaat (de angst voor sluipverkeer over de locatie is van groter belang). Bovendien hebben de bewoners aangegeven dat een directe relatie met Almere-Haven leidt tot een waardevermindering van hun woningen (imagoaspect). Als dit imagoaspect al bepalend is voor de kwaliteit van het topwoonmilieu, dan lijkt een directe aangrenzing aan woningen uit het goedkope of middeldure segment een nog groter probleem.

Buffer tussen buitenwijk Almere-Haven en Overgooi en harde afscherming van bebouwing Op de locatie Park Brederode worden 90 van de 350 woningen in het sociale segment gebouwd. Het is onduidelijk hoe dit door potentiële bewoners van Park Brederode wordt ervaren, maar dit gegeven lijkt voornamelijk van invloed te zijn op de koopappartementen in woongebied Parkzicht, die vrij direct grenzen aan de sociale woningbouw (appartementen). Deze hypothese mag daarom als juist worden verondersteld. Het direct grenzen aan woonwijken in het goedkopere of middeldure segment heeft zowel invloed op de verkoopbaarheid van de woningen in het topsegment als op de prijs waarvoor die woningen kunnen worden verkocht. Hypothese 14: Een landelijk of suburbaan topwoonmilieu dient te worden opgedeeld in meerdere afzonderlijke eenheden, met elk een eigen identiteit (thema) naar aspecten als architectuur, kavelomvang of kernkwaliteiten per eenheid (bijv. park, water etc.). Eenheden hebben een omvang van tussen de 20 en 60 woningen. In de projecten Vroondaal en Park Brederode wordt een opdeling van deelgebieden in bepaalde woonsferen gemaakt. Er is inderdaad sprake van opdelingen van rond de 20 tot 60 woningen. De genoemde omvang is niet hard, maar geeft wel een goede indicatie. In beide projecten is sprake van aparte woonsferen en zijn aparte beeldkwaliteitseisen aan de verschillende woonsferen gesteld. In het project Overgooi is een groot deelgebied met ruim 100 kavels als één eenheid ontwikkeld. De gemeente Almere ging er ooit van uit dat de ontwikkeltijd van dat gebied slechts twee tot drie jaar zou duren, maar in de praktijk blijkt dat nu ongeveer 7 jaar te zijn. Dat heeft als bijkomend nadeel dat de eerste bewoners van de locatie gedurende die periode in een bouwput zitten. Bovendien is er in het gebied met 100 kavels op Overgooi geen sprake van een duidelijke identiteit, waarbij er sprake is van een grote mix van architectuurstijlen. Ook het kleinere gebied van Overgooi met ongeveer 20 kavels heeft een grote mix van architectuurstijlen, maar vanwege de relatief kleine omvang van het gebied en het snel kunnen afronden van de deellocatie krijgt dit gebied nu wel een eigen identiteit. Deze observaties maken dat de hypothese als juist kan worden verondersteld.

Elitair wonen

62

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Verschillende woonsferen op Vroondaal

Hypothese 15: Kansrijke woontypen voor een landelijk of suburbaan topwoonmilieu zijn: vrijstaande villa’s op kavels van minimaal 1.000 m2, vrijstaande villa’s in de setting van een buitenplaats (kavelgrootte gemiddeld 5.000 m2), luxe appartementencomplexen in de setting van een buitenplaats of landgoed en 2/1-kapwoningen op kavels van minimaal 600 m2 per woning. De benoemde woontypen zijn door de geïnterviewden inderdaad als kansrijk bestempeld voor een landelijk of suburbaan topwoonmilieu. In het project Overgooi is een vijfde interessant woontype voor landelijke of suburbane topwoonmilieus naar voren gekomen: de clusterkavel. Op een clusterkavel worden meerdere woningen (minimaal 4) ondergebracht in één bouwvolume. Het gebouw oogt als een (modern) landhuis en wordt omringd door een groot kavel. Er is eventueel sprake van een kleine eigen tuin, maar de rest van het kavel doet dienst als gezamenlijke tuin. De projectontwikkelaar van Vroondaal bestempeld dit woontype eveneens als kansrijk, waarbij hij verwacht dat een dergelijke gezamenlijke ontwikkeling met name interessant is voor kennissen of vrienden, met eenzelfde woonidee. Dat lijkt voor de handliggend, maar op Overgooi is er geen sprake van kennissen of vrienden die gezamenlijk clusterkavels bewonen. De clusterkavel is een manier voor mensen met een minder lange financiële poolstok om toch in een topwoonmilieu te kunnen wonen.

Clusterkavels op Overgooi Over de minimale omvang van kavels is nogal wat discussie geweest. Het gezamenlijk beeld van de geïnterviewden over de minimale omvang van kavels voor vrijstaande villa’s is 800 m2, maar is vooral afhankelijk van de omvang van bouwvolumes en de wijze waarop een woning op de kavel wordt gesitueerd. Ook over de omvang van kavels bij 2/1-kapwoningen is discussie geweest. Daar is de gedachte uit voortgekomen dat de kavels niet kleiner dan 400 m2 moeten zijn. Hypothese 16: Luxe appartementencomplexen dienen vergezeld te gaan van een hoogwaardige kwaliteit van het groen, bij voorkeur in een parkachtige omgeving of in de setting van een landgoed of buitenplaats.

Elitair wonen

63

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

De geïnterviewden onderkennen het belang van een hoogwaardige kwaliteit van het groen. Als er geen hoogwaardig groen aanwezig is op de kavel waarop het appartementencomplex wordt gebouwd, dan verdient een setting in een groene omgeving nabij hoogwaardige groene kwaliteiten (duin, bos etc.) de sterke voorkeur. Zowel in het project Overgooi als in het project Vroondaal wordt bekeken of op kavels waarop in de volgende fase van het project een appartementencomplex wordt voorzien al kan worden gestart met het aanplanten van groen. In beide projecten wordt echter onderkend dat de kwaliteit van het groen dan waarschijnlijk nog beperkt zal zijn. In dat geval verdient de realisatie van een appartementencomplex in een bestaande groene setting nabij hoogwaardige groene kwaliteiten de voorkeur. De appartementencomplexen in woongebied Parkzicht op Park Brederode worden in de omgeving van de duinen gemaakt en worden in een bestaand park van hoogwaardige kwaliteit aangelegd. Hypothese 17: De verhouding tussen kavelomvang (m2) en bouwoppervlak (m2) dient (m.u.v. 2/1kapwoningen) minimaal 5:1 te zijn, zodat de bebouwing op voldoende afstand van elkaar kan worden gepositioneerd. Bij de behandeling van hypothese 9 is bij dit punt al uitvoerig stilgestaan. Het heeft geleid tot een aanpassing van de tabellen met kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. In het project Overgooi is de verhouding kavelomvang en bouwoppervlak altijd minimaal 5:1. In het project Vroondaal is gewerkt met 25 tot 30% bebouwd oppervlak per kavel. Juist op de kleinere kavels op Vroondaal (600 m2) ontstaat daardoor een beeld van een dichtgebouwd gebied. Dat kan ten koste gaan van het gevoel van privacy en rust van potentiële bewoners en kan ook ten koste gaan van de uitstraling van het totale gebied. Het gebied kan het predikaat van ruim opgezette villawijk daardoor verliezen. Met name uit het project Vroondaal komt naar voren dat potentiële bewoners, zeker op de kleinere kavels, al snel naar een maximaal bebouwingsoppervlak gaan. De vraag is of bewoners omwille van de kwaliteit en uitstraling van het totale gebied niet wat meer tegen zichzelf in bescherming zouden moeten worden genomen. Dat kan enerzijds door grotere kavels uit te geven. Anderzijds is een oplossing het hanteren van een lager bebouwingsoppervlak.

Grote bouwvolumes op kleinere kavels op Vroondaal Hypothese 18: Landelijke of suburbane topwoonmilieus dienen vrijwel volledig tot stand te komen middels particulier opdrachtgeverschap, zodat de verscheidenheid in architectuur op de locatie groter wordt. Over deze hypothese lopen de meningen van de geïnterviewden uiteen, afhankelijk van het project waarbij men betrokken is. Landelijke of suburbane topwoonmilieus zullen nooit volledig middels particulier opdrachtgeverschap tot stand komen. In vrijwel alle landelijke of suburbane topwoonmilieus in Nederland zijn meerdere woontypen aanwezig. Het bouwen van een 2/1kapwoning of een clusterkavel kan in theorie nog wel geschieden in particulier opdrachtgeverschap. Bij één van de clusterkavels op Overgooi is dat ook het geval. Appartementencomplexen worden eigenlijk altijd projectmatig gebouwd.

Elitair wonen

64

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

De geïnterviewden zijn van mening dat het bouwen van vrijstaande villa’s in dit segment het beste in particulier opdrachtgeverschap kan plaatsvinden, zodat de woning zo volledig aansluit op de woonwensen en –eisen van de woonconsument. Dat daardoor de verscheidenheid in architectuur groter wordt, kan als een bijkomend voordeel worden beschouwd. In het project Park Brederode heeft de Park Brederode CV echter voor de kavels waarop vrijstaande villa’s worden gebouwd door een architect ontwerpen laten maken per kavel. Dat houdt primair verband met de wens om goed op elkaar afgestemde bebouwing te realiseren in het gebied. Volgens de filosofie van de Park Brederode CV kan dat het beste door woningen in het gebied projectmatig te ontwikkelen. Er is dus een verschil van inzicht tussen de geïnterviewden. Met particulier opdrachtgeverschap wordt de verscheidenheid in architectuur inderdaad groter, maar of dat per definitie beter is voor een landelijk of suburbaan topwoonmilieu is de vraag. Hypothese 19: Op locaties waar nog geen sprake is van volwassen groen, dient nadrukkelijk rekening te worden gehouden met een esthetisch verantwoorde mix of scheiding van architectuurstijlen. Deze hypothese kan niet hard worden gemaakt. Op de locaties Vroondaal en Overgooi is nog geen sprake van volwassen groen op de locatie. Op de locatie Vroondaal is een aparte Commissie Esthetiek in het leven is geroepen. Zij letten ook op een verantwoorde mix van architectuurstijlen. Bovendien is in de plannen voor Vroondaal een onderscheid gemaakt naar verschillende woonsferen, waarbij bepaalde woonsferen ook nadrukkelijk van bepaalde architectuurstijlen uitgaan. Op de locatie Overgooi zijn geen aparte richtlijnen voor het mixen of scheiden van architectuurstijlen. Dat leidt in sommige gevallen tot de realisatie van compleet verschillende architectuurstijlen op naastliggende kavels, die op het oog niet altijd goed met elkaar matchen.

Expressieve architectuur op Overgooi De meeste kavels worden echter wel verkocht. Bovendien is de kans groot dat het grote onderscheid in architectuurstijlen naarmate het groen op de locatie volwassener wordt, nauwelijks meer opvalt. De geïnterviewde van de gemeente Almere verwacht dat dit binnen 10 jaar al het geval kan zijn. Dat kan echter aan de hand van de beide projecten nu niet hard worden gemaakt. Opvallend is bovendien dat juist op de locatie Park Brederode, waar wel sprake is van volwassen groen, nadrukkelijk rekening wordt gehouden met eenheid in architectuur. Hypothese 20: Zonder de nabijheid van een internationale luchthaven (max. reisafstand 30 minuten) en/of een internationale school (max. reisafstand 15 minuten) is een landelijk of suburbaan topwoonmilieu voor expats in het topsegment niet aantrekkelijk. Deze hypothese wordt, los van het antwoord op hypothese 7, onderkend door de geïnterviewden. Om op termijn wel een aantrekkelijke woonlocatie voor welgestelde expats te zijn, dienen dit soort meer internationale voorzieningen in de juiste nabijheid van de locatie aanwezig te zijn.

Elitair wonen

65

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Hypothese 21: De bereikbaarheid van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu met hoogwaardig openbaar vervoer is richtinggevend, maar de focus ligt voor de potentiële doelgroep vooral op een goede autobereikbaarheid. Deze hypothese wordt onderkend door de geïnterviewden. De nadruk op dit soort locaties ligt, al was het maar vanwege de vaak meer perifere ligging, op het autoverkeer. Op de locaties Park Brederode en Vroondaal wordt vrijwel geen rekening gehouden met goede openbaar vervoer voorzieningen. De projectdirecteur van Overgooi gaf aan dat goede openbaar vervoer voorzieningen op Overgooi wel van belang zijn, vanwege het relatief grote aantal kinderen dat het openbaar vervoer gebruikt om op school te komen. De nadruk blijft echter liggen op een goede autobereikbaarheid van de locatie. Hypothese 22: Een ontmoetingsplaats in het openbaar gebied of een sociaal-recreatieve ontmoetingsplaats in het landelijk of suburbaan topwoonmilieu dient voornamelijk bestemd te zijn voor ‘ons soort mensen’. De toegevoegde waarde van een ontmoetingsplaats in het openbaar gebied wordt door de geïnterviewden niet onderkend. Hoogwaardige openbare ruimte dient vooral ter verbetering van de woonbeleving en niet als ontmoetingsplaats.

Hoogwaardige openbare ruimte als verbeteraar van de woonbeleving, niet als ontmoetingsplaats Aan ‘pottenkijkers’ in het topwoonmilieu lijken de bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus geen behoefte te hebben. Daar dient rekening mee te worden gehouden bij het ontwerpen van openbare ruimte binnen topwoonmilieus. In de projecten Vroondaal en Park Brederode is geen rekening gehouden met een sociaal-recreatieve ontmoetingsplaats in het topwoonmilieu. De verwachting is in beide projecten dat de bewoners van de locatie reeds hun sociale en culturele netwerk hebben, waar zij gebruik van blijven maken. De locatie Overgooi is de eerste echte dure villawijk van Almere. Volgens de gemeente Almere bestaat er onder de bewoners behoefte aan een sociaal-recreatieve ontmoetingsplaats in het gebied, specifiek bestemd voor ‘ons soort mensen’. Gesteld kan worden dat als in het topwoonmilieu een sociaal-recreatieve ontmoetingsplaats aanwezig is of als er hoogwaardige openbare ruimte in het topwoonmilieu aanwezig is, deze naar de wens van de bewoners vooral beschikbaar moet zijn voor ‘ons soort mensen’. Hypothese 23: Bestemmingsplanvoorschriften ten aanzien van bebouwing (bouwhoogte, bouwrichting etc.) dienen zodanig flexibel te worden ingericht dat een grote verscheidenheid aan bouwvormen en zo min mogelijk een beeld van een planmatig opgezette woonwijk ontstaat. Deze hypothese wordt niet onderkend. Volgens de geïnterviewden is er bij de (potentiële) bewoners van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu een duidelijke wens om te weten wat er (in potentie) op aanpalende kavels en in de directe omgeving van de woning mag worden gerealiseerd. Te veel vrijheid op het gebied van bestemmingsplanvoorschriften brengt dan een te grote onzekerheid met zich mee.

Elitair wonen

66

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Hypothese 24: Een landelijk of suburbaan topwoonmilieu dient onder stringent toezicht van een supervisend architect te worden gesteld om welstandsaspecten van verscheidene bouwstijlen zo goed mogelijk op elkaar af te stemmen. Deze stelling kan grotendeels worden onderkend. Zowel in het project Park Brederode als in Vroondaal wordt gewerkt met een bepaalde vorm van supervisie, hetzij via een kwaliteitsteam, hetzij via een Commissie Esthetiek. De geïnterviewden van beide projecten gaven aan dat het van belang is dat de supervisie niet in handen van één architect wordt gelegd, omdat de toon van één architect dan te veel tot uitdrukking kan komen in het topwoonmilieu. Op dat punt met dus een nuance worden gemaakt. Verder is het belangrijk dat deze mensen gedurende een lange periode betrokken blijven bij het project, zodat een bepaalde ingezette lijn kan worden gecontinueerd. Overigens is in het project Overgooi geen inbreng van een kwaliteitsteam of Commissie Esthetiek, maar buigt de reguliere welstand zich hierover10. Hypothese 25: Een nieuw te ontwikkelen landelijk of suburbaan topwoonmilieu dat aansluit op bestaande woningbouwprojecten in het topsegment is succesvoller en kent daarmee een kortere ontwikkelingstijd. Door de geïnterviewden wordt zeker onderkend dat het ontwikkelen van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu in de nabijheid van bestaande woningbouwprojecten in het topsegment bijdraagt aan het succes van een project. Het is echter de vraag of dat zich uit in een snellere ontwikkeltijd of in een hogere prijs van kavels of woningen. Hypothese 26: Vanwege het relatief grote aantal bestaande topwoonmilieus in de Randstad dient een nieuw te ontwikkelen landelijk of suburbaan topwoonmilieu unieke kenmerken te bezitten, waarmee het zich op bovenregionaal niveau onderscheidt van bestaande landelijke of suburbane topwoonmilieus in de grote regio. Deze stelling wordt door de geïnterviewden onderkend. Er moet sprake zijn van Unique Selling Points (USP’s) van een locatie, die ook echt onderscheidend zijn ten opzichte van concurrerende topwoonmilieus in de grote regio. Het gaat er dus niet alleen om dat een locatie unieke kwaliteiten bezit, maar vooral ook dat de locatie zich op die punten ook echt onderscheid van andere topwoonmilieus. Voor nieuw te ontwikkelen topwoonmilieus blijken de onderscheidende kenmerken ten opzichte van andere nieuw te ontwikkelen topwoonmilieus er wel te zijn, maar ten opzichte van bestaande topwoonmilieus zijn deze er niet of nauwelijks. De unieke ligging tegen de duinen en de parkachtige sfeer van het project Park Brederode is voor nieuw te ontwikkelen topwoonmilieus uniek, maar diverse bestaande topwoonmilieus hebben deze kwaliteiten reeds. Een uniek onderscheidend element van Overgooi is de combinatie van het uitgeven van grote kavels tegen lage prijzen. De omvang van de kavels is ten opzichte van bestaande topwoonmilieus in bijvoorbeeld ’t Gooi zeker niet uniek. De prijs waartegen kavels worden verkocht echter wel. Dat lijkt in de Randstad ongeëvenaard. Hypothese 27: Het imago of de identiteit van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu wordt met name positief beïnvloed door de naam van het dorp of stad waarin het is gelegen, de bewoning van het topwoonmilieu door bekende welgestelde Nederlanders (of buitenlanders)of internationale bewoners en de aanwezigheid van prestigieuze voorzieningen (middelbare scholen, sportclubs). Deze hypothese wordt onderkend door de geïnterviewden. De geïnterviewden geven aan dat de genoemde aspecten bijdragen aan het positieve imago van een topwoonmilieu. Daarnaast kunnen unieke onderscheidende elementen van een locatie, zoals zeer hoogwaardig groen of de ligging van een locatie in de nabijheid van unieke omgevingskenmerken bijdragen aan het imago van een locatie. Vanuit het model wordt er echter voor gekozen dat dergelijke kenmerken meer fysiek dan cultureel van aard zijn en daarom onder fysieke kenmerken zijn opgenomen. 10

Overigens geldt voor het project Overgooi wel een verzwaard welstandsregime.

Elitair wonen

67

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Hypothese 28: De aanwezigheid van overlast of hinder veroorzakende aspecten op of in de directe omgeving van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu of de aanwezigheid van (maatschappelijk) ongewenste functies vormt voor de potentiële doelgroep een directe aanleiding een locatie links te laten liggen. De hypothese wordt volledig onderkend door de geïnterviewden.

5.5 Conclusie Doelgroepen landelijke of suburbane topwoonmilieus Bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus hechten er aan om samen te wonen met ‘ons soort mensen’. Afhankelijk van het type locatie, kennen verschillende topwoonmilieus verschillende typen van ons soort mensen. In topwoonmilieus die worden gerealiseerd op plaatsen waar nog geen gearriveerde landelijke of suburbane topwoonmilieus aanwezig zijn, is vooral de nieuwe economische elite vertegenwoordigd. Op plaatsen waar wel reeds sprake is van landelijke of suburbane topwoonmilieus is de gearriveerde economische elite meer vertegenwoordigd. Beide groepen van de economische elite lijken zich minder aangetrokken te voelen tot de woonsituatie van de andere groep. De nieuwe economische elite is trots op de verworven rijkdom en laat dat graag zien in de woonsituatie. De gearriveerde economische elite vindt vooral het kunnen wonen op een plek waar reeds een sociaal en cultureel netwerk van de gearriveerde economische elite aanwezig is van belang. Zowel de nieuwe als de gearriveerde economische elite is in de woonsituatie individualistisch ingesteld en op landelijke of suburbane topwoonmilieus op zoek naar privacy en rust. Er lijkt geen behoefte te zijn aan ontmoetingsplaatsen in het openbaar gebied, waar interactie met andere bewoners kan plaatsvinden. Landelijke of suburbane topwoonmilieus worden vooral bewoond door tweeverdieners van middelbare leeftijd, met of zonder kinderen, die als een behoorlijke wooncarrière achter de rug hebben. Zij weten goed aan welke eisen een huis moet voldoen en willen hun eigen droom in particulier opdrachtgeverschap bouwen. Een andere belangrijke doelgroep zijn de empty nesters, die een groot huis willen hebben om kinderen en kleinkinderen goed te kunnen ontvangen. De relatief goedkopere woningen in landelijke of suburbane topwoonmilieus (bijvoorbeeld clusterkavels op Overgooi) zijn aantrekkelijk voor tweeverdieners met jonge kinderen. Alleenstaanden zijn in nieuwe landelijke of suburbane topwoonmilieus nog vrijwel niet woonachtig. De belangrijkste reden daarvoor is dat er nog geen sprake is van een woongeschiedenis op de locatie. Alleenstaanden in de wat oudere landelijke of suburbane topwoonmilieus hebben vaak een woongeschiedenis op een locatie en willen om die reden ook als alleenstaande op de locatie blijven wonen. Voor welgestelde expats lijkt ten tijde van de ontwikkeling van landelijke of suburbane topwoonmilieus weinig interessant. Expats willen in de jaren dat zij in Nederland wonen in een volwassen woonomgeving wonen (die af is) en zoeken vooral naar woonlocaties waar reeds expats wonen. Zij gebruiken daarvoor hun internationale netwerk. Bovendien weten zij meestal maximaal een half jaar van te voren dat ze in Nederland worden geplaatst. In die periode is het niet mogelijk om in particulier opdrachtgeverschap een woning te bouwen. De tweede generatie bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus zouden wel expats kunnen zijn. Het is dus zeker niet zo dat nieuwe landelijke of suburbane topwoonmilieus nooit aantrekkelijk zullen worden voor welgestelde expats. Model en kenmerken landelijke of suburbane topwoonmilieus Het in hoofdstuk 3 geconstrueerde model en de bijbehorende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus blijkt na confrontatie met een drietal praktijkcasussen goed te kloppen. Enkele kenmerken zijn aangepast. Onder de fysieke kenmerken is een aantal kenmerken samengevoegd in het kenmerk beleving onderlinge afstand tussen woningen, wat verband houdt met het kunnen bieden van

Elitair wonen

68

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

voldoende privacy en rust in de woonsituatie. Daarnaast lijkt er geen behoefte te zijn aan een ontmoetingsplaats in het openbaar gebied. Ontwerpuitgangspunten en omgevingsvariabelen landelijke of suburbane topwoonmilieus Een groot deel van de hypothesen die zijn getoetst aan de hand van de praktijkcasussen hebben betrekking op een aantal ontwerpuitgangspunten en omgevingsvariabelen van landelijke of suburbane topwoonmilieus. De hypothesen hebben een goed inzicht verschaft in de wijze waarop met de uitgangspunten en variabelen moet worden omgegaan in het ontwerp van de locatie. De belangrijkste conclusies zijn ten aanzien van ontwerpuitgangspunten zijn: • Verscheidenheid in woningtypen of kavelomvang vormt geen probleem voor potentiële bewoners, mits zij vanuit een bepaalde basis maar gelijkgestemd zijn (ons soort mensen). • Landelijke of suburbane topwoonmilieus die grenzen aan aanliggende woonwijken, dienen te grenzen aan woningen in het dure segment. • Het verdient aanbeveling om in het ontwerp van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu woongebieden van een beperkte omvang (ongeveer 20 tot 60 woningen) te maken, zodat met specifieke woonsferen kan worden gewerkt en aan zeer uiteenlopende architectuurstijlen plaats kan worden geboden in de verschillende woonsferen. • De belangrijkste woningtypen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn vrijstaande villa’s op grote kavels, 2/1-kapwoningen op grote kavels, vrijstaande villa’s of appartementencomplexen in een landhuis- of buitenplaatsachtige setting en landhuizen op clusterkavels (meerdere (grondgebonden) woningen in één bouwvolume op een grote kavel) • Een goede verhouding tussen het bouwvolume op een kavel en de omvang van de kavel in m2 is essentieel. Een maximaal bebouwingspercentage van 20% per kavel verdient aanbeveling om de woonbeleving van bewoners met een wens van privacy en rust in de hand te werken. Op veel ruimere kavels zou van dit percentage kunnen worden afgeweken. • Voor de bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus ligt de nadruk op autobereikbaarheid. De aanwezigheid van hoogwaardige openbaar vervoer voorzieningen is richtinggevend, afhankelijk van de hoeveelheid oudere kinderen dat in het topwoonmilieu woont. • Aan een ontmoetingsplaats in het openbaar gebied voor ons soort mensen lijkt geen behoefte te zijn • Een scheiding of verantwoorde mix van architectuurstijlen is vooral in het beginstadium van de ontwikkeling van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu van belang, als er geen sprake is van volwassen groen op de locatie. Bij de aanwezigheid van volwassen groen valt de verscheidenheid in architectuur grotendeels weg bij het volwassen groen. Het verdient aanbeveling om kwaliteitsteam of Commissie Esthetiek in het leven te roepen om het scheiden of mixen van architectuurstijlen in een topwoonmilieu zonder volwassen groen zo goed mogelijk vorm te geven. • Met bestemmingsplanvoorschriften dient niet te flexibel te worden omgegaan. Potentiële bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus willen duidelijkheid over de bouwmogelijkheden van bewoners in de directe omgeving van de eigen woning. • Een landelijk of suburbaan topwoonmilieu dient zicht op bovenregionaal niveau te onderscheiden van andere landelijke of suburbane topwoonmilieus door het hebben van unieke onderscheidende kwaliteiten (unique selling points). De belangrijkste conclusies ten aanzien van omgevingsvariabelen zijn: • Landelijke of suburbane topwoonmilieus dienen te zijn gelegen in de omgeving van een internationale luchthaven (max. 30 autominuten) of een internationale school (15 minuten) om (op termijn) aantrekkelijk te zijn voor welgestelde expats. • Het aansluiten van een nieuw te ontwikkelen landelijk of suburbaan topwoonmilieu op bestaande woningbouw in het topsegment leidt vooral tot hogere kavel- en woningbouwprijzen en kan de ontwikkelingstijd van een project verkorten.

Elitair wonen

69

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Hoofdstuk 6: Kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus 6.1 Inleiding In het vorige hoofdstuk is het in hoofdstuk 3 geconstrueerde model met bijbehorende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus aan de hand van een drietal praktijkcasussen beoordeeld op correctheid. Gebleken is dat het model en de benoemde kenmerken een goede weerspiegeling zijn van de aspecten van landelijke of suburbane topwoonmilieus die de woonconsument van belang acht (of kan achten) bij zijn keuze voor een topwoonlocatie. In dit hoofdstuk wordt het gevalideerde model in paragraaf 6.2 geconfronteerd met de 3 projecten, om te kijken of de kwaliteiten van de projecten zijn te beoordelen aan de hand van de benoemde kenmerken. Het oogpunt van de woonconsument wordt daarbij als uitgangspunt genomen. In hoofdstuk 5 is duidelijk geworden dat de wensen en eisen van de woonconsument ten aanzien van de diverse kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus niet altijd eenduidig zijn. Dat betekent dat een scoringstabel ten aanzien van de wensen en eisen van de consument altijd bepaalde nuances met zich mee zal brengen. Hier wordt apart aandacht aan besteed. In paragraaf 6.3 wordt aangegeven welke van de onderscheidende kenmerken voor landelijke of suburbane topwoonmilieus voor specifieke doelgroepen bepalend zijn in hun woonlocatiekeuze. In paragraaf 6.4 wordt de scoringstabel voor landelijke of suburbane topwoonmilieus toegepast op de ontwikkeling van het topwoonmilieu Nieuw-Valkenburg in Katwijk. Dit project bevindt zich in een vroegtijdig stadium van planvorming. Dat betekent dat de huidige plannen nog goed wijzigbaar zijn. In deze paragraaf zullen de kwaliteiten van het topwoonmilieu worden beoordeeld aan de hand van de scoringstabel. Daarnaast zal worden bekeken of er mogelijkheden zijn om de kwaliteiten van de locatie Nieuw-Valkenburg te verbeteren. Paragraaf 6.5 sluit af met de belangrijkste conclusies.

6.2 Kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus In deze paragraaf worden de kwaliteiten van de drie landelijke of suburbane topwoonmilieus beoordeeld aan de hand van een kwaliteitstabel voor landelijke of suburbane topwoonmilieus. Dat wordt gedaan aan de hand van de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Het voert te ver om alle benoemde kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus te gebruiken bij de beoordeling van projecten. De richtinggevende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus, zoals benoemd in paragraaf 5.3, zijn ontwerpafhankelijk. Zij zijn daarmee niet direct bepalend voor de woonconsument in de keuze voor een topwoonlocatie. Daarom worden de richtinggevende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus niet gebruikt bij de beoordeling van de verschillende topwoonmilieus. De randvoorwaardelijke kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus kunnen wel direct bepalend zijn bij de keuze voor een topwoonlocatie. De randvoorwaardelijke kenmerken worden daarom gebruikt om de kwaliteiten van landelijke of suburbane topwoonmilieus te beoordelen. In tabel 6.1 zijn alle kenmerken die in paragraaf 5.3 als randvoorwaardelijk zijn bestempeld (in totaal 27) weergegeven. Voor een zevental randvoorwaardelijke kenmerken is beoordeeld dat zij in de praktijk niet onderscheidend zullen zijn tussen projecten. De reden dat deze kenmerken niet als onderscheidend worden beschouwd, is hieronder per kenmerk weergegeven. Een hoogwaardige kwaliteit van de openbare ruimte zal in elk van deze projecten aan de orde zijn. Verschillen in de hoogwaardige kwaliteit van de openbare ruimte zijn lastig te bepalen en bovendien smaakgevoelig. Dat kenmerk kan daarmee moeilijk als onderscheidend worden bestempeld.

Elitair wonen

70

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

In de landelijke of suburbane setting van een topwoonmilieu ligt vaak automatisch het verkeersluw en verkeersveilig zijn van de weg besloten. Verkeer in deze wijken is eigenlijk altijd bestemmingsverkeer Het past niet bij het karakter en uiterlijk van het topwoonmilieu om direct aan een grote doorgaande weg te worden aangelegd. Dagelijkse voorzieningen binnen een straal van 3 kilometer zijn eigenlijk altijd wel aanwezig. Tabel 6.1: Randvoorwaardelijke kenmerken landelijk of suburbaan topwoonmilieu Randvoorwaardelijk kenmerk

Onderscheidend

Omgevingsvariabelen Aanwezigheid uitgesproken omgevingskwaliteiten grenzend aan locatie Optimale bereikbaarheid ten opzichte van omliggende stedelijke kern(en) Dagelijkse voorzieningen binnen een straal van 3 kilometer Kleine luxe voorzieningen binnen een straal van 15 kilometer Volledig winkelaanbod niet-dagelijkse voorzieningen binnen straal 15 km Theaters musea met bovenregionale/landelijke functie binnen 15 kilometer Internationale luchthaven binnen 30 autominuten Internationale school binnen 15 kilometer van topwoonmilieu Alledaagse recreatieve voorzieningen in directe omgeving hoogwaardige omgevingskwaliteiten Ontmoetingsplaats binnen straal 5 kilometer topwoonmilieu Imago van en/of identificatie met locatie, dorp, stad of bewoners Ontwerpuitgangspunten Eigen identiteit topwoonmilieu - minimaal 50 grondgebonden woningen Aanwezigheid volwassen groen op locatie Eigen opgang topwoonmilieu Hoogwaardige kwaliteit openbare ruimte Verkeersluw en verkeersveilig

Ja Ja Nee Ja Ja Ja Ja Ja Nee Ja Ja

Ja Ja Ja Nee Nee

Beleving onderlinge afstand tussen woningen Appartementencomplexen in parkachtige omgeving Private woonsituatie wordt gekenmerkt door privacy en rust Wonen met gelijkgestemden (Semi-)openbare tuin voor bewoners luxe appartementencomplexen

Ja Ja Ja Ja Ja

Uitgangspunten stedenbouwkundig plan Uitgangspunten bestemmingsplan op kavel- en bebouwingsniveau Uitgangspunten welstand t.a.v. uiterlijke vormgeving en architectuur

Nee Nee Nee

Unieke onderscheidende kwaliteiten topwoonmilieu op bovenregionaal niveau Voorkomen negatieve associaties met (naam) topwoonmilieu Afwezigheid diverse vormen van hinder, overlast of maatschappelijk ongewenste functies

Ja Ja Ja

Bron: eigen bewerking

Een landelijk of suburbaan topwoonmilieu wordt eigenlijk altijd gekenmerkt door in de directe omgeving gelegen hoogwaardige omgevingskwaliteiten, die recreatief kunnen worden gebruikt. Ook dit randvoorwaardelijke aspect is daarmee niet onderscheidend tussen landelijke of suburbane topwoonmilieus. Tot slot zijn de uitgangspunten van het stedenbouwkundig plan, het bestemmingsplan en van de welstand randvoorwaardelijk. Het is alleen niet mogelijk om de uitgangspunten (in relatie tot andere projecten) te waarderen. Uitgangspunten die voor de ene potentiële bewoner juist interessant zijn, kunnen voor andere potentiële bewoners juist een reden zijn een locatie links te laten liggen. Daarmee resteren 20 onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. De onderscheidende kenmerken zijn gebruikt om de kwaliteit van de drie praktijkcasussen mee te beoordelen. Aan elk van de onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerken

Elitair wonen

71

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

is per project een waardeoordeel gegeven. Bij het geven van een waardeoordeel is het van belang te bepalen vanuit welke doelgroep het waardeoordeel is meegegeven. Primair is het van belang om te onderkennen dat de doelgroep van waaruit het waardeoordeel is bepaald, een doelgroep is die het wonen in nieuwe woonmilieus aantrekkelijk vindt. Daarnaast beschikt de doelgroep over voldoende financiële middelen om een woning op een dergelijke locatie te kunnen bekostigen. Ook is van belang dat de doelgroep van waaruit het waardeoordeel is bepaald, bestaat uit hoogopgeleide tweeverdieners van middelbare leeftijd (meestal met kinderen) of empty nesters. Voor appartementencomplexen of clusterkavels komt ook de doelgroep hoogopgeleide tweeverdieners met jonge kinderen in aanmerking (zie bijlage 4 onder Doelgroepen op blz. VIII). Met deze doelgroepen in het achterhoofd is het waardeoordeel aan de diverse kenmerken verbonden. Als een onderscheidend kenmerk niet aanwezig is, dan is het waardeoordeel 1 meegegeven. Is het kenmerk van toepassing op een project, maar is het kenmerk niet optimaal, dan wordt een waarde 3 meegegeven aan het kenmerk. Als een kenmerk optimaal aanwezig is, dan wordt een waarde 5 verbonden aan het kenmerk. In theorie kan een project daarmee 100 punten scoren. Er is bewust voor gekozen om geen weging aan de verschillende onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerken te verbinden (ééndimensionale tabel). Doelgroepen voor nieuwe landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn kritisch en veeleisend zijn ten aanzien van hun woonomgeving. In theorie kan elk van de onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerken voor de doelgroepen aanleiding zijn om een locatie links te laten liggen. Dat maakt het wegen van de verschillende randvoorwaardelijke kenmerken minder van belang. Tabel 6.2 geeft de scores van de drie projecten weer en kan worden beschouwd als een kwaliteitstabel voor landelijke of suburbane topwoonmilieus. Een toelichting op de scores van de drie projecten is opgenomen in bijlage 7. De drie projecten scoren alledrie hoog, waarbij de onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerken van de locatie Park Brederode er uitschieten. De kwaliteitstabel is geeft een algemeen beeld van de aantrekkelijkheid van landelijke of suburbane topwoonmilieus, maar kan aan de nodige kritiek worden onderworpen. Allereerst heeft ieder mens zijn persoonlijke voorkeuren en zijn eigen leefwijze of leefstijl. Dat betekent dat kenmerken die voor de ene potentiële bewoner wel van belang zijn, voor de andere potentiële bewoner geen factor van importantie zijn. Zo is bijvoorbeeld de beleving van de onderlinge afstand tussen woningen, en daarmee de wens tot voldoende privacy en rust, voor elk individu verschillend. En met unieke onderscheidende elementen trek je bepaalde doelgroepen wellicht aan, maar stoot je bepaalde andere doelgroepen juist af. De aanwezigheid van een helikopter landplaats in de directe omgeving van een topwoonmilieu zou voor een bepaalde doelgroep interessant kunnen zijn. Voor andere mensen schrikt een dergelijke voorziening vanwege geluidsoverlast juist af. Een tweede kritiekpunt heeft betrekking op het subjectieve karakter van het scoren van de randvoorwaardelijke kenmerken per locatie. De kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus moet dan ook niet worden gezien als exacte wetenschap, maar moet de onderlinge verschillen tussen nieuwe landelijke of suburbane topwoonmilieus en de algemene aantrekkelijkheid van deze topwoonmilieus duiden. Als de kwaliteitstabel op die wijze wordt toegepast, dan biedt het een aardige houvast bij de beoordeling van de algemene kwaliteit van landelijke of suburbane topwoonmilieus, vooral in het vergelijken van projecten. Tot slot is een kritiekpunt op de kwaliteitstabel dat bepaalde kenmerken voor verschillende type doelgroepen extra zwaar wegen in de keuze voor een woonlocatie in het landelijke of suburbane topsegment. Dat betekent dat bepaalde doelgroepen juist een voorkeur zouden kunnen hebben voor een woonlocatie als Almere of Vroondaal, terwijl deze locatie volgens de kwaliteitstabel minder hoog scoort dan Park Brederode.

Elitair wonen

72

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Voor een drietal potentiële doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus worden in de volgende paragraaf de kenmerken behandeld die zwaarder zullen wegen in de afweging al dan niet te kiezen voor een bepaalde woonlocatie. Tabel 6.2: Kwaliteitstabel en score 3 landelijke of suburbane topwoonmilieus Randvoorwaardelijk kenmerk

Overgooi

Vroondaal

Park Brederode

3

3

5

5 3

3 5

5 5

Omgevingsvariabelen Aanwezigheid uitgesproken omgevingskwaliteiten grenzend aan locatie Optimale bereikbaarheid ten opzichte van omliggende stedelijke kern(en) Kleine luxe voorzieningen binnen een straal van 15 kilometer Volledig winkelaanbod niet-dagelijkse voorzieningen binnen straal 15 km Theaters musea met bovenregionale/landelijke functie binnen 15 kilometer Internationale luchthaven binnen 30 autominuten Internationale school binnen 15 kilometer van topwoonmilieu Ontmoetingsplaats binnen straal 5 kilometer topwoonmilieu Imago van en/of identificatie met locatie, dorp, stad of bewoners

3 5

5 5

5 5

1 1 5 1

1 5 3 3

5 3 5 5


5 1 5

5 1 5

5 5 5


5 1 5 5 5

3 1 5 3 5

3 5 5 3 3


3

1

3

5 5

5 5

5 3

72

72

88


6.3 Bepalende kenmerken kwaliteitstabel voor specifieke doelgroepen Doelgroep nieuwe economische elite De nieuwe economische elite lijkt geen uitgesproken voorkeur te hebben voor enkele van de benoemde onderscheidende kenmerken. Een nieuwe woonlocatie moet inderdaad een (groot) deel van de onderscheidende kenmerken in zich hebben, maar de afwezigheid van een aantal van de onderscheidende kenmerken doet de nieuwe economische elite niet direct besluiten een locatie links te laten liggen. Daarom wordt in tabel 6.3 aangegeven welke onderscheidende kenmerken niet direct aanleiding zijn voor de nieuwe economische elite om naar een andere locatie op zoek te gaan. De drie praktijkcasussen zijn daarbij mede als uitgangspunt gebruikt. De twee praktijkcasussen Overgooi en Vroondaal tonen aan dat de nieuwe economische elite de afwezigheid van uitgesproken omgevingskwaliteiten en volwassen groen op of in de directe omgeving van de locatie niet als aanleiding ziet om een locatie links te laten liggen.

Elitair wonen

73

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

De aanwezigheid van een internationale school lijkt niet van belang voor de nieuwe economische elite. Een internationale luchthaven kan natuurlijk wel van belang zijn voor de nieuwe economische elite, afhankelijk van de oriëntatie van het werk. Een deel van de ondernemers dat behoort tot de nieuwe economische elite zal wel degelijk internationaal opereren, wat de nabijheid bij een luchthaven belangrijk maakt. Het is belangrijk te constateren dat de nieuwe economische elite blijkbaar weinig waarde hecht aan het imago van een bepaalde woonplaats, het sociale of culturele netwerk van woonplaatsen met een bepaald imago en de meer prestigieuze voorzieningen die een dergelijke woonplaats biedt. Tabel 6.3: Niet bepalende kenmerken in de woonlocatiekeuze nieuwe economische elite Nieuwe economische elite: kenmerken die niet bepalend zijn in de woonlocatiekeuze Aanwezigheid uitgesproken omgevingskwaliteiten grenzend aan locatie Aanwezigheid volwassen groen op locatie Appartementencomplexen in parkachtige omgeving Internationale school binnen 15 kilometer van topwoonmilieu Imago van en/of identificatie met locatie, dorp, stad of bewoners

Toelichting Aanwezigheid uitgesproken omgevingskwaliteiten grenzend aan locatie Zowel op Vroondaal als Overgooi zijn deze kwaliteiten niet aanwezig. Houdt ook verband met de afwezigheid van volwassen groen. De nieuwe economische elite hoeft kinderen niet op een internationale school te hebben. Er is geen sprake van een ‘erfenis’ uit het verleden, waardoor deze groep grote waarde hecht aan het dorp of de stad waar ze wonen, het aanwezige sociale en culturele netwerk waar ze per se onderdeel van uit moeten maken, of prestigieuze voorzieningen (scholen, sportclubs) waar hun kinderen (ook) gebruik van moeten maken.


Doelgroep economisch gearriveerden De doelgroep economische gearriveerden kent wel enkele onderscheidende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus die voor hen veel- of allesbepalend zijn bij de keuze voor een woonlocatie. In tabel 6.4 worden de onderscheidende kenmerken benoemd die voor de doelgroep economisch gearriveerden van grote waarde zijn bij hun keuze voor een woonlocatie. Tabel 6.4: Bepalende kenmerken in de woonlocatiekeuze economisch gearriveerden Economisch gearriveerden: bepalende kenmerken in de woonlocatiekeuze Aanwezigheid uitgesproken omgevingskwaliteiten grenzend aan locatie Aanwezigheid volwassen groen op locatie Appartementencomplexen in parkachtige omgeving Imago van en/of identificatie met locatie, dorp, stad of bewoners

Toelichting De locatie Park Brederode grenst aan duinen en is gelegen in een bestaand Park De locatie Park Brederode is gelegen in een bestaand park De locatie Park Brederode is gelegen in een bestaand park Er is geen sprake van een ‘erfenis’ uit het verleden, waardoor deze groep grote waarde hecht aan het dorp of de stad waar ze wonen, het aanwezige sociale en culturele netwerk waar ze per se onderdeel van uit moeten maken, of prestigieuze voorzieningen (scholen, sportclubs) waar hun kinderen (ook) gebruik van moeten maken.


Uit de analyse van het project Park Brederode blijkt dat de locatie is gelegen aangrenzend aan uitgesproken omgevingskwaliteiten en ligt in een bestaand park. Daaruit zou kunnen worden afgeleid dat economisch gearriveerden altijd op locaties willen wonen met hoogwaardige omgevingskwaliteiten en in een volwassen groene omgeving. Bestaande topwoonmilieus op plaatsen

Elitair wonen

74

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

waar economisch gearriveerden wonen (vb. Bloemendaal, Wassenaar, Aerdenhout) zijn ook altijd gelegen in de nabijheid van uitgesproken omgevingskwaliteiten en in een gebied dat wordt gekenmerkt door volwassen groen. Er lijkt dus sprake van een sterk verband. Een nuance is wel op z’n plaats. De vraag is welke doelgroepen een nieuw te ontwikkelen topwoonmilieu in bijvoorbeeld Bloemendaal in een bestaand weiland (zonder volwassen groen op de locatie) op bijvoorbeeld 1,5 kilometer van de duinen zou aantrekken. Desalniettemin wordt de aanwezigheid van uitgesproken omgevingskwaliteiten en volwassen groen op de locatie als bepalend kenmerk in de woonlocatiekeuze van economisch gearriveerden aangeduid. Van het grootste belang voor economisch gearriveerden is het imago en/of de identificatie met een bepaalde stad of een bepaald dorp. Economisch gearriveerden hechten er grote waarde aan te wonen op plaatsen die alom bekend staan te behoren tot de elite van de landelijke of suburbane topwoonmilieus. Bloemendaal en Wassenaar zijn enkele van de meest treffende voorbeelden. Het hebben van een adres en postcode in deze plaatsen werkt status en imagoverhogend voor de economisch gearriveerde. Het is een plaats waar men moét wonen. Bij het imago van de plaatsnaam hoort uiteraard ook het imago van het bestaande sociale en culturele netwerk waarop kan worden aangesloten. En ook aspecten als het prestigieuze gymnasium voor de kinderen van middelbare leeftijd in de omgeving of de hockeyclub met een enorme geschiedenis acht men van groot belang. Dit kan worden beschouwd als hét bepalende kenmerk voor de economisch gearriveerde in de woonlocatiekeuze. Doelgroep welgestelde expats Omdat bij de ontwikkeling van een aantal nieuwe landelijke of suburbane topwoonmilieus de welgestelde expat als een belangrijke doelgroep is benoemd11, worden in tabel 6.5 ook de bepalende kenmerken van deze doelgroep apart belicht. Welgestelde expats die voor een aantal jaren in Nederland gaan wonen zullen kiezen voor een woonlocatie die volwassen en ontwikkeld is. Juist omdat ze maar enkele jaren in Nederland wonen, lijkt het geduld om te wachten tot een locatie volwassen en ontwikkeld is, niet aanwezig. Dat maakt de aanwezigheid van volwassen groen op een locatie van groot belang. Er mag worden verwacht dat welgestelde expats regelmatig reizen en regelmatig buitenlandse vrienden p bezoek krijgen. Dat maakt de ligging van de woonlocatie in de nabijheid van een internationale luchthaven belangrijk. Vanuit de veronderstelling dat (in ieder geval een deel van de) welgestelde expats die kiezen voor het wonen in een landelijk of suburbaan topwoonmilieu ook kinderen hebben, is de aanwezigheid van een internationale school in de nabijheid van de woonlocatie van groot belang. Tabel 6.5: Bepalende kenmerken in de woonlocatiekeuze welgestelde expats Welgestelde expats: bepalende kenmerken in de woonlocatiekeuze Aanwezigheid volwassen groen op locatie

Toelichting Het volwassen of uitontwikkeld zijn van een locatie is van groot belang voor expats die slechts enkele jaren in Nederland wonen. Voor werk, het bezoeken van familie en vrienden in het buitenland en het ontvangen van familie en vrienden is de nabijheid van een internationale luchthaven belangrijk. Voor welgestelde expats met kinderen is de nabijheid van een internationale school van groot belang. Met name het imago dat locaties, dorpen of steden hebben als expatvestiger is van groot belang

Internationale luchthaven binnen 30 autominuten

Internationale school binnen 15 kilometer van topwoonmilieu Imago van en/of identificatie met locatie, dorp, stad of bewoners Bron: eigen bewerking

Tot slot is het imago van het dorp of stad waar ze wonen ook belangrijk, waarbij vooral de aanwezigheid van internationale bewoners op de locatie of in de directe omgeving belangrijk is. 11

Onder andere Vroondaal te Den Haag en Nieuw-Valkenburg te Katwijk

Elitair wonen

75

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Welgestelde expats gebruiken vaak hun internationale netwerk om te achterhalen wat op basis van dit soort uitgangspunten interessante woonlocaties zijn.

6.4 De kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus als instrument voor planvorming: topwoonmilieu Nieuw-Valkenburg In deze paragraaf wordt bekeken wat de waarde van de kwaliteitstabel voor landelijke of suburbane topwoonmilieus is als instrument voor het verbeteren of aanscherpen van planvorming van landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn. De kwaliteitstabel wordt toegepast op een landelijk of suburbaan topwoonmilieu dat zich in een vroegtijdig stadium van planvorming bevindt. Dat betekent dat aanpassen in de huidige uitgangspunten van het landelijk of suburbaan topwoonmilieu nog kunnen plaatsvinden in volgende fasen van planvorming. De kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus wordt in deze paragraaf geconfronteerd met de huidige plannen voor de ontwikkeling van een topwoonmilieu op Nieuw-Valkenburg. Voor een uitgebreide toelichting van het plan Nieuw-Valkenburg en de status van de planvorming wordt verwezen naar bijlage 8. In tabel 6.6 is de kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieu gebruikt om de kwaliteit van het topwoonmilieu van Nieuw-Valkenburg te beoordelen. Over enkele onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerken kan vanwege het huidige stadium van planvorming eigenlijk nog geen oordeel worden geveld. De beleving van de onderlinge afstand tussen woningen is nog niet te toetsen. Echter, gezien de relatief grote gemiddelde kavelomvang (1.200 m2) wordt hieraan een waarde 5 toegekend. Datzelfde geldt voor het randvoorwaardelijke kenmerk: private woonsituatie wordt gekenmerkt door privacy en rust. De locatie Nieuw-Valkenburg scoort volgens de kwaliteitstabel naar de maatstaven van de huidige planvorming met 71 punten goed. Door op bepaalde punten in de planvorming een verbeterslag te maken, kan de locatie Nieuw-Valkenburg tot zeer goede score komen volgens de kwaliteitstabel (zie grijs gearceerde delen in tabel). In de laatste kolom van tabel 6.6 is aangegeven op welke punten het topwoonmilieu Nieuw-Valkenburg een verbeterslag kan maken. De randvoorwaardelijke kenmerken waarvan de scores in de laatste kolom zijn gearceerd kunnen worden geoptimaliseerd, waardoor ze een hogere score krijgen. Hieronder volgt per te verbeteren randvoorwaardelijk kenmerk een toelichting. Aanwezigheid uitgesproken omgevingskwaliteiten grenzend aan locatie Aan de zuidzijde grenst het topwoonmilieu aan de groene buffer van de Ommedijkse polder. Dit is een goede omgevingskwaliteit, maar deze is niet van uitzonderlijk niveau. Aan de westzijde wordt het topwoonmilieu nu begrensd door woningen in het middeldure en dure segment. Daardoor ontbreekt een rechtstreekse connectie met de bufferzone Mient Kooltuin aan deze zijde. De huidige score op dit randvoorwaardelijk kenmerk is daarmee met 2 laag. Een rechtstreekse verbinding met de Mient Kooltuin leidt al tot een verbetering van de score. Door het topwoonmilieu in een klein deel van de Mient Kooltuin door te trekken (bijv. door de aanleg van enkele appartementencomplexen) kan een rechtstreekse verbinding met het duinlandschap worden gemaakt. Vanwege de tussenliggende Wassenaarseweg kan deze nooit optimaal worden, maar in de woonbeleving kan dit wel voor een verbetering zorgen. Met deze aanpassingen kan de score op dit onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerk worden verhoogd naar 4. Imago van en/of identificatie met locatie, dorp, stad of bewoners Het topwoonmilieu binnen Nieuw-Valkenburg is in de huidige planvorming nauw verbonden met de rest van de locatie Nieuw-Valkenburg en krijgt daarmee het stempel van een Katwijks woonmilieu mee. Het imago van de locatie kan worden verbeterd door de oriëntatie van de locatie meer op Wassenaar te richten. De mogelijkheden daarvoor zijn verscheiden en variëren van het oriënteren van de entree van het topwoonmilieu richting Wassenaar tot (wellicht politiek gevoeliger onderwerpen als) het fysiek scheiden van het topwoonmilieu van de rest van de woonlocatie Nieuw-Valkenburg (met

Elitair wonen

76

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

een oriëntatie op Wassenaar) of zelfs het geven van een Wassenaarse postcode aan de bewoners van het topwoonmilieu. Een goede oriëntatie op Wassenaar kan de score op imago van 1 naar 3 verbeteren. Dit kan twee belangrijke veranderingen tot gevolg hebben. Enerzijds kan het ervoor zorgen dat een ander type doelgroep wordt aangetrokken (meer economisch gearriveerden). Anderzijds heeft het tot gevolg dat de opbrengstpotentie van de locatie erdoor stijgt. Tabel 6.6: Score kwaliteitsmodel landelijke of suburbane topwoonmilieus Nieuw-Valkenburg huidige en verbeterde situatie Randvoorwaardelijk kenmerk

Nieuw-Valkenburg huidige situatie

Omgevingsvariabelen Aanwezigheid uitgesproken omgevingskwaliteiten grenzend aan locatie Optimale bereikbaarheid ten opzichte van omliggende stedelijke kern(en) Kleine luxe voorzieningen binnen een straal van 15 kilometer Volledig winkelaanbod niet-dagelijkse voorzieningen binnen straal 15 km Theaters musea met bovenregionale/landelijke functie binnen 15 kilometer Internationale luchthaven binnen 30 autominuten Internationale school binnen 15 kilometer van topwoonmilieu Ontmoetingsplaats binnen straal 5 kilometer topwoonmilieu Imago van en/of identificatie met locatie, dorp, stad of bewoners

Nieuw-Valkenburg verbeterde situatie

2

4

5 5

5 5

5 5

5 5

5 5 5 1

5 5 5 3


5 1 3

5 2 5


5 3 3 5 3

5 4 5 5 5


1

3

3 1

5 3

71

89


Aanwezigheid volwassen groen op locatie In het topwoonmilieu is geen sprake van volwassen groen. Door nu al bomen van een redelijke omvang te plaatsen kan het groen in het woongebied al een wat volwassener uitstraling krijgen. Het effect hiervan moet niet te groot worden geacht. Het duurt een lange tijd voordat het groen een zekere volwassenheid heeft bereikt (minimaal 10 jaar en waarschijnlijk langer). De score kan met deze maatregel van 1 naar 2 worden verhoogd. Eigen opgang topwoonmilieu De hoofdentrees van de locatie Nieuw-Valkenburg zijn nu gelegen aan de noordzijde van de totale locatie. Voor het topwoonmilieu zou een entree via de 1e Mientlaan tot de mogelijkheden behoren. Dat is geen exclusieve entree voor het topwoonmilieu, maar bewoners van het topwoonmilieu hoeven dan niet de hele wijk door te rijden. De entree via de 1e Mientlaan krijgt een score 3. Als echter zuidelijker

Elitair wonen

77

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

op de Wassenaarseweg een aparte entree exclusief voor het topwoonmilieu wordt gemaakt, dan wordt een optimale score gerealiseerd. Appartementencomplexen in parkachtige omgeving Het appartementencomplex dat is voorzien op het toekomstige landgoed, kan in een parkachtige omgeving worden aangelegd. Het is onverstandig om in een vroegtijdig stadium van de ontwikkeling te starten met de bouw van een appartementencomplex. Meerdere geïnterviewden hebben benadrukt dat er pas een goede markt is voor een appartementencomplex als de totale ontwikkeling enige omvang begint te krijgen. Door al wel te starten met het plaatsen van bomen en het laten groeien van een natuurlijke omgeving, kan ten tijde van de verkoop van het appartementencomplex al een jonge parkachtige omgeving zijn ontstaan. Daarom scoort dit onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerk in de huidige situatie al een 3. De kans is groot dat er in de toekomst meer vraag naar appartementencomplexen zal ontstaan. Door deze appartementencomplexen te plaatsen in de bufferzone Mient Kooltuin, in de nabijheid van de duinen, kan de score worden verhoogd naar 4. (Semi-)openbare tuin voor bewoners luxe appartementencomplexen De overwegingen zijn van dezelfde orde als bij het onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerk ‘appartementencomplexen in parkachtige omgeving’. Wonen met gelijkgestemden In de huidige plannen is het wonen met gelijkgestemden niet optimaal vormgegeven. Met name aan de noordzijde van de locatie lijkt een directe aangrenzing van het topwoonmilieu aan woningen in het goedkope en middeldure segment niet optimaal. Ook de aangrenzing aan woningen in het middeldure segment ten westen van het topwoonmilieu is niet optimaal. Door hier in de planvorming goed rekening mee te houden, kan de score van 3 naar 5 worden verhoogd. Unieke onderscheidende kwaliteiten topwoonmilieu op bovenregionaal niveau Het topwoonmilieu Nieuw-Valkenburg heeft geen unieke onderscheidende kwaliteiten op bovenregionaal schaalniveau ten opzichte van andere topwoonmilieus. Het verdient aanbeveling goed te doordenken of er mogelijkheden zijn om deze unieke onderscheidende kwaliteiten te realiseren op de locatie. Dat al niet direct tot een optimale score leiden, maar kan wel tot een verbetering in score leiden. Voorkomen negatieve associaties met (naam) topwoonmilieu Enkele discussies in de huidige planvorming (Rijnlandroute, vallen college Wassenaar over breedte bufferzone) maken dat de naam van Nieuw-Valkenburg momenteel niet altijd positief in het nieuws komt (op regionaal niveau). Daarnaast is het ook niet positief dat de ontwikkeling van NieuwValkenburg zelf en de vorderingen daarin eigenlijk nauwelijks in het nieuws komen. Het in de toekomst voorkomen van negatieve associaties met het topwoonmilieu van Nieuw-Valkenburg kan de score van 3 naar 5 verbeteren. Afwezigheid diverse vormen van hinder, overlast of maatschappelijk ongewenste functies De locatie Valkenburg heeft in potentie last van geluidsoverlast door overvliegend verkeer van of naar Schiphol. Daarnaast kan de aanwezigheid van goedkope woningen in de directe omgeving van het topwoonmilieu als een ongewenste functie worden beschouwd. Door in het stedenbouwkundig plan rekening te houden met een scheiding van beide functies, kan de huidige score van 1 naar 3 worden verbeterd. Voor de geluidsoverlast lijkt niet direct een verbetering mogelijk. De kwaliteitstabel als toetsend instrument voor planvorming Uit het voorgaande blijkt dat de kwaliteitstabel als toetsend instrument voor planvorming goed functioneert. Op de subjectiviteit van scores is eerder ingegaan. Daar hoeft niet opnieuw naar te worden verwezen. Het is wel van belang te onderkennen dat de kwaliteit van een topwoonmilieu uiteindelijk ook afhankelijk is van de wijze waarop met de diverse richtinggevende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus wordt omgegaan, onder andere bij het bepalen van de stedenbouwkundige uitgangspunten van een gebied. De kwaliteitstabel landelijke of suburbane

Elitair wonen

78

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

topwoonmilieus is daarmee een goed instrument voor het bepalen van de onderscheidende kwaliteiten van een locatie, maar moet altijd hand in hand worden beschouwd met de diverse richtinggevende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus.

6.5 Conclusies In dit hoofdstuk is getracht om de kwaliteit van landelijke of suburbane topwoonmilieus te kunnen beoordelen, zodat een vergelijking tussen de kwaliteiten van verschillende topwoonmilieus kunnen worden gemaakt. Er is voor gekozen om alleen de randvoorwaardelijke kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus te gebruiken om de kwaliteiten van projecten te beoordelen. De gedachte daarachter is dat het ontbreken van randvoorwaardelijke kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus direct een aanleiding kunnen vormen voor potentiële doelgroepen voor de topwoonmilieus. Richtinggevende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn vaak situatieafhankelijk en/of locatieafhankelijk. Van alle randvoorwaardelijke kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus is beoordeeld of zij ook echt onderscheidend kunnen zijn. Dat heeft ertoe geleid dat een zevental randvoorwaardelijke kenmerken is afgevallen. Deze kenmerken lijken zich altijd voor te doen bij landelijke of suburbane topwoonmilieus of blijken moeilijk beoordeelbaar/vergelijkbaar. De 20 resterende onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerken zijn samengebracht in de kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus en zijn gebruikt om de drie praktijkcasussen te beoordelen. Daarbij is een score variërend van 1 tot 5 toegekend aan elk onderscheidend randvoorwaardelijk kenmerk. Er kleven enkele nadelen aan deze methodiek. Het toekennen van een waarde aan een onderscheidend randvoorwaardelijk kenmerk kent een zekere subjectiviteit. Van groter belang lijkt te zijn dat ieder individu zijn eigen leefstijl of leefwijze en persoonlijke voorkeuren heeft. Dat betekent dat het belang van bepaalde kenmerken voor de ene persoon veel groter is dan voor de andere. Op het schaalniveau van specifieke doelgroepen is hetzelfde probleem aan de orde. Echter, de kwaliteitstabel kan bij de beoordeling van projecten wel degelijk worden gebruikt om een algemeen beeld te krijgen van de kwaliteiten van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Om ook een beter beeld te krijgen van de belangrijkste kwaliteiten van landelijke of suburbane topwoonmilieus voor specifieke doelgroepen, zijn de onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerken gebruikt om te bepalen welke kwaliteiten voor de doelgroepen nieuwe economische elite, economisch gearriveerden en welgestelde expats het zwaarst wegen. Voor de doelgroep economisch gearriveerden weegt het imago van en/of de identificatie met een bepaalde locatie dorp, stad of haar inwoners veruit het zwaarst. Zij zullen vaak kiezen voor een locatie in een gevestigde omgeving voor topwoonmilieus, zoals Bloemendaal of Wassenaar. Ook de aanwezigheid van uitgesproken omgevingskwaliteiten of volwassen groen op de locatie lijkt zwaar te wegen, alhoewel dit verband gezien het beperkte aantal praktijkcasussen dat is onderzocht niet hard kan worden gemaakt. De doelgroep welgestelde expats lijkt ook een sterke voorkeur te hebben voor een uitontwikkelde en meer volwassen locatie (met volwassen groen). Zij verblijven slechts enkele jaren in Nederland en willen dat niet doen in een nog niet uitontwikkelde locatie. Daarnaast wegen de nabijheid van een internationale luchthaven en een internationale school voor de kinderen zwaar. Voor de nieuwe economische elite geldt dat er eigenlijk geen patroon is te ontdekken in onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerken die specifiek voor deze doelgroep zwaar wegen in hun woonlocatiekeuze. Op basis van de praktijkcasussen Vroondaal en Overgooi kan wel worden aangegeven waaraan de nieuwe economische elite blijkbaar minder zwaar telt. Zij lijken niet te hechten aan een woonlocatie direct grenzend aan uitzonderlijke omgevingskwaliteiten of een locatie met volwassen groen. Bovendien hechten zij niet aan het imago dat een locatie, stad, dorp of haar inwoners heeft.

Elitair wonen

79

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

De kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus is vervolgens gebruikt om aan de hand van de praktijkcasus Nieuw-Valkenburg te bekijken of het een hulpmiddel kan bij het toetsen van de planvorming van in ontwikkeling zijnde topwoonmilieus. Gebleken is dat de kwaliteitstabel een goed hulpmiddel is om in de planvorming van een topwoonmilieu de kwaliteiten van het project te verbeteren. Van belang is wel te onderkennen dat de kwaliteit van een topwoonmilieu uiteindelijk niet alleen wordt bepaald door de 20 onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerken, maar dat deze altijd hand in hand gaan met de diverse richtinggevende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. De diverse richtinggevende kenmerken mogen niet uit het oog worden verloren bij de planvorming van nieuwe landelijke of suburbane topwoonmilieus.

Elitair wonen

80

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Hoofdstuk 7: Conclusies en aanbevelingen In dit hoofdstuk worden de belangrijkste conclusies van dit rapport besproken. De in hoofdstuk 1 geformuleerde deelvragen en/of subdeelvragen dienen daarbij als uitgangspunt. Daarna wordt een aantal aanbevelingen gedaan, met name gericht op vervolgonderzoek.

7.1 Conclusies Deelvraag 1: Wat zijn volgens de theorieën over leefstijlbenaderingen belangrijke kenmerken van potentiële doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus? Uit de wetenschappelijke theorie zijn drie leefstijlbenaderingen gebruikt, die inzicht kunnen verschaffen in belangrijke kenmerken van potentiële doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus: 1. Leefstijlbenadering op basis van psychografische segmentatie 2. Leefstijlbenadering, waarbij de leefstijl het resultaat is van sociale en culturele ontwikkelingen gedurende de levensloop 3. Leefstijlbenadering waarbij de leefstijl het resultaat is van het verzamelde economisch en sociaal-cultureel kapitaal. Verschillende bureaus (bijvoorbeeld SmartAgent Company, Motivaction) voeren onderzoeken naar leefstijlen op basis van psychografische segmentatie uit bij de ontwikkeling van woonmilieus. Daarbij worden leefstijlen van potentiële doelgroepen tot op een behoorlijk detailniveau uitgewerkt. Dat geeft een goed inzicht in de huidige woonwensen en –eisen van potentiële doelgroepen, maar er kleven ook risico’s aan het gebruik van dit soort leefstijlen bij de invulling van woonmilieus. Er kan teveel op huidige trends in leefstijlen worden ingespeeld. Omdat leefstijlen van mensen per definitie veranderlijk zijn, is het de vraag hoezeer woonmilieus die nu mede zijn ingericht op basis van trendmatige verschijnselen over enkele decennia nog aansluiten bij de wensen en eisen van bepaalde doelgroepen. In dit onderzoek is mede daarom niet uitgebreid stilgestaan bij detailuitwerkingen van potentiële doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus op basis van psychografische segmentatie. De leefstijlbenadering op basis van psychografische segmentatie biedt echter wel aanknopingspunten ten aanzien van meer algemene en tijdloze aspecten die van toepassing zijn op de potentiële doelgroep voor landelijke of suburbane topwoonmilieus. Belangrijke lessen die kunnen worden geleerd uit de onderzoeken naar leefstijlen van bureaus als de SmartAgent Company en Motivaction zijn dat bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus over het algemeen individualistisch zijn ingesteld, gesteld zijn op privacy en rust, statusgevoelig zijn en zich graag willen manifesteren met hun woning in ruim opgezette woonmilieus. Bovendien wil een deel van deze bewoners graag invloed op de woning en de woonomgeving en willen zijn wonen tussen ‘ons soort mensen’. De leefstijlbenadering waarbij sociale en culturele ontwikkelingen gedurende de levensloop centraal wordt gesteld leert dat mensen in verschillende fasen van hun leven, ingegeven door harde factoren als huishoudensamenstelling, inkomen en leeftijd kiezen voor een bepaalde leefstijl. Het kunnen bewonen van een woning in een landelijke of suburbaan topwoonmilieu moet vaak met een minimaal inkomen gepaard gaan. Over voldoende financiële middelen beschikken potentiële doelgroepen meestal op z’n vroegst op middelbare leeftijd. De keuze om niet in de stad te gaan wonen, maar in een landelijk of suburbaan topwoonmilieu wordt vervolgens voor een deel van de doelgroepen ingegeven door het feit dat er kinderen in het gezin zijn, die men in een bepaalde omgeving wil laten opgroeien. Daarnaast is er een groep empty nesters, die aan het einde van hun werkzame carrière een uitdaging zoeken in het verwezenlijken van hun droomhuis op een nieuwe locatie. De levensloop is in die zin van groot belang voor de keuzes die mensen maken ten aanzien van hun woonsituatie.

Elitair wonen

81

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

De leefstijlbenadering waarbij het verzamelde economisch en sociaal-cultureel kapitaal de keuze voor een woonlocatie bepaald, staat centraal in een onderzoek dat De Wijs-Mulkens heeft uitgevoerd naar de woonplaats van vijf elitaire beroepsgroepen. Zij concludeert dat er een duidelijk onderscheid is tussen de culturele elite van Nederland, waar de woonplaatsvoorkeur uitgaat naar een locatie binnen de stad en de economische elite van Nederland, waar de woonplaatsvoorkeur een landelijke of suburbane omgeving is. Primair mag daaruit de conclusie worden getrokken dat landelijke of suburbane topwoonmilieus vooral bestemd zijn voor de economische elite van Nederland. De Wijs-Mulkens maakt bij de economische elite vervolgens een onderscheid tussen de nieuwe economische elite en de economisch gearriveerden12. De economisch gearriveerden zullen vooral op plaatsen gaan wonen, die van oudsher al bestempeld zijn als landelijke of suburbane topwoonmilieus (voorbeelden zijn Bloemendaal, Heemstede of Wassenaar). Deze mensen hangen sterk naar het bestaande sociale en culturele netwerk van de economisch gearriveerden, die al ruimschoots zijn vertegenwoordigd in de oude rijke suburbs. De nieuwe economische elite laat zich niet of nauwelijks leiden door dit soort aspecten en is vooral terug te vinden in de groeikernen en groeigemeenten binnen de Randstad. Het imago van een nieuw te ontwikkelen locatie, de stad of het dorp waarin het is gelegen en het type bewoners wat reeds in die stad of dat dorp woont (economisch gearriveerden of niet) zijn daarmee bepalend voor het type economische elite wat een nieuw te ontwikkelen landelijk of suburbaan topwoonmilieu kan aantrekken. Geen van de drie leefstijlbenaderingen prevaleert boven de andere. Belangrijk is dat de lessen die de drie leefstijlbenaderingen ons leren goed worden gecombineerd om een beeld te kunnen vormen van de wensen en eisen van potentiële doelgroepen van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Zo mag bijvoorbeeld worden verwacht dat een nieuw te ontwikkelen landelijk of suburbaan topwoonmilieu in een gebied dat reeds het imago mee heeft van oude rijke suburb, in hoofdzaak economisch gearriveerden aantrekt. Economisch gearriveerden die nog niet over voldoende financiële middelen beschikken om in een landelijk of suburbaan topwoonmilieu te wonen en nog in een bepaalde levensfase zitten (relatief jong, geen kinderen), zullen echter niet worden aangetroffen in landelijk of suburbane topwoonmilieus. Zij zullen mede vanuit hun psychografische wensen vaak kiezen voor een woonplaats in de stad. Als hun levensloop wijzigt (hoger inkomen, kinderen), dan zullen zij eerder geneigd zijn te verhuizen naar een landelijk of suburbaan topwoonmilieu. Deelvraag 2: Wat is een landelijk of suburbaan topwoonmilieu en wat zijn de kenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu? Subdeelvraag 2a: Hoe is een landelijk of suburbaan topwoonmilieu te definiëren? Uit diverse literatuur en beleidsnota’s zijn omschrijvingen en kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus samengevoegd tot een uitgebreide definitie van landelijke of suburbane topwoonmilieus: ‘Riant ingerichte, internationaal aansprekende, kwalitatief hoogwaardige en luxe, landelijke of suburbane woonmilieus van voldoende omvang om een eigen identiteit te hebben, in de directe omgeving van hoogwaardige landschappelijke kwaliteiten en in de nabijheid van goed bereikbare internationaal concurrerende regionaal-stedelijke clusters met een hoog voorzieningenniveau, die minimaal bestemd zijn voor een bovenregionale woningmarkt’ De gehanteerde definitie geeft op hoofdlijnen een goed beeld van met name fysieke en functionele kenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu. Een feitelijke operationalisering van dit soort kenmerken op hoofdlijnen is echter van belang om een vollediger beeld te krijgen van de eisen waaraan een landelijk of suburbaan topwoonmilieu aan moet voldoen om voor een veeleisende

12

Mensen van een bepaalde sociale afkomst met een hoge opleiding, die van oudsher binding hebben met bepaalde oude rijke suburbs

Elitair wonen

82

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

doelgroep aantrekkelijk te worden. Bovendien zijn meer kenmerken dan alleen de fysieke en functionele kenmerken van belang voor woonmilieus. Subdeelvraag 2b: Wat zijn de kenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu volgens de theorie en vanuit praktijkervaringen van experts in het topsegment van de woningmarkt Bij het inzichtelijk maken van de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus is aangesloten bij de 5 dimensies die Smeets (2006) onderscheidt voor woonmilieus: de fysieke, functionele, sociale, institutionele en culturele dimensie. Aan de hand van interviews met experts uit het topsegment van de woningmarkt is getracht zo volledig mogelijk invulling te geven aan de verschillende dimensies. Tevens is op basis van de interviews een zesde dimensie toegevoegd: de dimensie van de omgevingshinderlijke aspecten. Dat heeft geleid tot een model met bijbehorende hoofdkenmerken van topwoonmilieus (zie paragraaf 3.5). Dimensies en hoofdkenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu

Kaders en condities






- Afwezigheid hinder en/of overlast - Afwezigheid ongewenste functies

Institutioneel

Kenmerken topwoonmilieu

- Stedenbouwkundig plan - Bestemmingsplan - Beeldkwaliteitsplan - Welstand



Elitair wonen

83

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009


De hoofdkenmerken zijn vervolgens tot op een behoorlijk detailniveau uitgewerkt in aparte tabellen per dimensie van landelijke of suburbane topwoonmilieus. In paragraaf 3.5 zijn de tabellen met kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus opgenomen, zoals deze uit de literatuur en gesprekken met experts in het topsegment van de woningmarkt naar voren zijn gekomen. Subdeelvraag 2c: Is er een verschil in belang toe te kennen aan de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus? Bij de beschrijving van de diverse kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus is een onderscheid gemaakt tussen randvoorwaardelijke en richtinggevende kenmerken. Randvoorwaardelijke kenmerken landelijke of suburbane topwoonmilieus Kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus, waarbij de afwezigheid van het kenmerk afzonderlijk bepalend zijn voor de keuze van een potentiële bewoner om van vestiging op een locatie af te zien. Richtinggevende kenmerken landelijke of suburbane topwoonmilieus Kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus, die richtinggevend zijn bij de uitwerking van stedenbouwkundige- en/of inrichtingsprincipes van een topwoonmilieu. Een afwijking van deze kenmerken is niet bepalend in de keuze van potentiële bewoners om een locatie links te laten liggen, mits de afwijking vanuit stedenbouwkundige- en/of inrichtingsprincipes logisch verklaarbaar is.

Aan randvoorwaardelijke kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus wordt een groter belang toegedicht dan aan richtinggevende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Deelvraag 3: Wat zijn de kenmerken van een drietal momenteel in ontwikkeling zijnde landelijke of suburbane topwoonmilieus in de Randstad en voor welke doelgroepen zijn deze topwoonmilieus een interessante woonlocatie? Subdeelvraag 3a: Wat zijn kenmerken van de (potentiële) bewoners van momenteel in ontwikkeling zijnde landelijke of suburbane topwoonmilieus? Bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus hechten er aan om samen te wonen met ‘ons soort mensen’. Afhankelijk van het type locatie, kennen verschillende topwoonmilieus verschillende typen van ons soort mensen. De nieuwe economische elite is vooral vertegenwoordigd in topwoonmilieus op plaatsen waar nog geen gearriveerde landelijke of suburbane topwoonmilieus aanwezig zijn. Dat is gebleken uit de projecten Vroondaal Den Haag en Overgooi Almere (zie bijlagen 4 en 5). Op plaatsen waar wel reeds sprake is van landelijke of suburbane topwoonmilieus (Park Brederode Bloemendaal) is de gearriveerde economische elite meer vertegenwoordigd (zie bijlage 6). De nieuwe economische elite is trots op de verworven rijkdom en laat dat graag zien in de woonsituatie. De gearriveerde economische elite vindt vooral het kunnen wonen op een plek waar reeds een sociaal en cultureel netwerk van de gearriveerde economische elite aanwezig is van belang. Zowel de nieuwe als de gearriveerde economische elite is in de woonsituatie individualistisch ingesteld en op landelijke of suburbane topwoonmilieus op zoek naar privacy en rust. Landelijke of suburbane topwoonmilieus worden vooral bewoond door tweeverdieners van middelbare leeftijd, met of zonder kinderen, die al een behoorlijke wooncarrière achter de rug hebben. Een andere belangrijke doelgroep zijn de empty nesters, die een groot huis willen hebben om kinderen en kleinkinderen goed te kunnen ontvangen. Alleenstaanden zijn in nieuwe landelijke of suburbane topwoonmilieus nog vrijwel niet woonachtig. De belangrijkste reden daarvoor is dat er nog geen sprake is van een woongeschiedenis op de locatie.

Elitair wonen

84

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Voor welgestelde expats lijken landelijke of suburbane topwoonmilieus ten tijde van de ontwikkeling van de woonmilieus meestal weinig interessant, zo is gebleken uit de interviews. Expats willen in de jaren dat zij in Nederland wonen in een volwassen woonomgeving wonen (die af is) en zoeken vooral naar woonlocaties waar reeds expats wonen. Omdat expats vaak pas een half jaar van te voren weten dat ze in Nederland zullen gaan wonen, is het bouwen van een woning in particulier opdrachtgeverschap bovendien geen optie. Een locatie als Park Brederode is in potentie wel interessant voor expats. De locatie is gelegen in een bestaand park (omgeving is af), de meeste huizen worden projectmatig gebouwd (op voorraad) en in de directe omgeving van de locatie wonen al expats. De tweede generatie bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus zou wel uit expats kunnen bestaan. De omgeving is dan verder ontwikkeld en er kan een bestaand huis worden gekocht. Het is daarmee niet zo dat nieuwe landelijke of suburbane topwoonmilieus nooit aantrekkelijk zullen worden voor welgestelde expats. Subdeelvraag 3b: In hoeverre komen de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus uit de theorie en vanuit praktijkervaringen van experts in het topsegment van de woningmarkt overeen met de kenmerken van momenteel in ontwikkeling zijnde landelijke of suburbane topwoonmilieus? Het geconstrueerde model en de bijbehorende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus blijkt na confrontatie met een drietal praktijkcasussen goed te kloppen. Het model met de hoofdkenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus is niet aangepast. Enkele detailleringen ten aanzien van de kenmerken zijn aangepast. Onder de fysieke kenmerken is een aantal kenmerken samengevoegd in het kenmerk beleving onderlinge afstand tussen woningen, wat verband houdt met het kunnen bieden van voldoende privacy en rust in de woonsituatie. Daarnaast lijkt er geen behoefte te zijn aan een ontmoetingsplaats in het openbaar gebied. Voor de definitieve tabellen met de uitwerking van de diverse kenmerken per dimensie wordt verwezen naar paragraaf 5.3. Subdeelvraag 3c: Kan aan de hand van de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus meer zicht worden verkregen op ontwerpuitgangspunten voor landelijke of suburbane topwoonmilieus? Een aantal richtinggevende en randvoorwaardelijke kenmerken zijn bij de drie praktijkcasussen nader onder de loep genomen om meer inzicht te krijgen in (het belang van) de kenmerken (zie paragraaf 5.4). Dat leidt tot de volgende inzichten die als ontwerpuitgangspunten kunnen worden meegenomen bij de ontwikkeling van landelijke of suburbane topwoonmilieus: • Het mixen van verschillende woningtypen (vrijstaand, 2/1 kap, appartementen) en prijsniveaus van woningen in een landelijk of suburbaan topwoonmilieu vormt voor potentiële bewoners geen probleem, mits maar met ‘ons soort mensen’ wordt gewoond. • Landelijke of suburbane topwoonmilieus die grenzen aan andere woonwijken, dienen te grenzen aan woningtypen in het dure segment. • Het verdient aanbeveling om in het ontwerp van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu woongebieden van een beperkte omvang (ongeveer 20 tot 60 woningen) te maken, zodat met specifieke woonsferen kan worden gewerkt en aan zeer uiteenlopende architectuurstijlen plaats kan worden geboden in de verschillende woonsferen. • De belangrijkste woningtypen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn vrijstaande villa’s op grote kavels, 2/1-kapwoningen op grote kavels, vrijstaande villa’s of appartementencomplexen in een landhuis- of buitenplaatsachtige setting en landhuizen op clusterkavels (meerdere (grondgebonden) woningen in één bouwvolume op een grote kavel) • Een goede verhouding tussen het bouwvolume op een kavel en de omvang van de kavel in m2 is essentieel. Een maximaal bebouwingspercentage van 20% per kavel verdient aanbeveling. Op veel ruimere kavels zou van dit percentage kunnen worden afgeweken. • Voor de bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus ligt de nadruk op autobereikbaarheid. De aanwezigheid van hoogwaardige openbaar vervoer voorzieningen is

Elitair wonen

85

Gerard Menkhorst


• •

• •

MRE 2007-2009

richtinggevend en is vooral afhankelijk van de hoeveelheid oudere kinderen dat in het topwoonmilieu woont. Aan een ontmoetingsplaats voor ons soort mensen in het openbaar gebied lijkt geen behoefte te zijn. Een scheiding of verantwoorde mix van architectuurstijlen is vooral in het beginstadium van de ontwikkeling van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu van belang, als er geen sprake is van volwassen groen op de locatie. Bij de aanwezigheid van volwassen groen valt de verscheidenheid in architectuur grotendeels weg bij het volwassen groen. Met bestemmingsplanvoorschriften dient niet te flexibel te worden omgegaan. Potentiële bewoners van landelijke of suburbane topwoonmilieus willen duidelijkheid over de bouwmogelijkheden van bewoners in de directe omgeving van de eigen woning. Een landelijk of suburbaan topwoonmilieu dient zicht op bovenregionaal niveau te onderscheiden van andere landelijke of suburbane topwoonmilieus door het hebben van unieke onderscheidende kwaliteiten (unique selling points).

Deelvraag 4: In hoeverre kan over de kwaliteit van landelijke of suburbane topwoonmilieus een oordeel worden geveld aan de hand van de kenmerken van een landelijk of suburbaan topwoonmilieu? Subdeelvraag 4a: Op basis van welke kenmerken kunnen de kwaliteiten van landelijke of suburbane topwoonmilieus worden onderscheiden en wat is de waarde van een dergelijk onderscheid? Richtinggevende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus bieden onvoldoende objectiviteit om de kwaliteiten van topwoonmilieus te kunnen onderscheiden. Richtinggevende kenmerken zijn vaak situatieafhankelijk en/of locatieafhankelijk. De kwaliteitsbeoordeling wordt daarom op basis van de randvoorwaardelijke kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus gedaan, die ook daadwerkelijk onderscheidend tussen locaties zijn. Op basis van deze uitgangspunten is gekomen tot een kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus, waaraan per kenmerk een waarde variërend van 1 tot 5 is toegekend (zie paragraaf 6.2). Het toepassen van de kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus op drie praktijkcasussen geeft een goed algemeen beeld van de kwaliteiten van de locaties en de totale locatiekwaliteit. Er kleven enkele nadelen aan deze methodiek. Het toekennen van een waarde aan een onderscheidend randvoorwaardelijk kenmerk kent een zekere subjectiviteit. Van groter belang lijkt te zijn dat ieder individu zijn eigen leefstijl of leefwijze en persoonlijke voorkeuren heeft. Dat betekent dat het belang van bepaalde kenmerken voor de ene persoon veel groter is dan voor de andere. Op het schaalniveau van specifieke doelgroepen is hetzelfde probleem aan de orde. In de tabel is geen weging opgenomen, waardoor elk kenmerk even belangrijk wordt verondersteld. Het niet wegen van verschillende kenmerken lijkt echter geen probleem vanuit de gedachte dat de potentiële doelgroepen zodanig veeleisend en kritisch zijn dat de afwezigheid van elk van de genoemde kenmerken al een aanleiding kan vormen om niet tot vestiging op de locatie over te gaan. Dat zwakt de kritiek op het niet wegen van de randvoorwaardelijke kenmerken af. De kwaliteitstabel is wel degelijk waardevol bij de beoordeling van projecten om een algemeen beeld te krijgen van de kwaliteiten van landelijke of suburbane topwoonmilieus. Het is van belang om te onderkennen dat de kwaliteit van een topwoonmilieu niet alleen wordt bepaald door de 20 onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerken, maar dat deze altijd hand in hand gaan met de diverse richtinggevende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus. De diverse richtinggevende kenmerken mogen niet uit het oog worden verloren bij de planvorming van nieuwe landelijke of suburbane topwoonmilieus.

Elitair wonen

86

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Randvoorwaardelijk kenmerk

Overgooi

Vroondaal

Park Brederode

3

3

5

5 3

3 5

5 5

Omgevingsvariabelen Aanwezigheid uitgesproken omgevingskwaliteiten grenzend aan locatie Optimale bereikbaarheid ten opzichte van omliggende stedelijke kern(en) Kleine luxe voorzieningen binnen een straal van 15 kilometer Volledig winkelaanbod niet-dagelijkse voorzieningen binnen straal 15 km Theaters/musea met bovenregionale/landelijke functie binnen 15 kilometer Internationale luchthaven binnen 30 autominuten Internationale school binnen 15 kilometer van topwoonmilieu Ontmoetingsplaats binnen straal 5 kilometer topwoonmilieu Imago van en/of identificatie met locatie, dorp, stad of bewoners

3 5

5 5

5 5

1 1 5 1

1 5 3 3

5 3 5 5


5 1 5

5 1 5

5 5 5


5 1 5 5 5

3 1 5 3 5

3 5 5 3 3


3

1

3

5 5

5 5

5 3

72

72

88

Subdeelvraag 4b: Welke kwaliteiten van landelijke of suburbane topwoonmilieus zijn voor verschillende doelgroepen van doorslaggevende betekenis in hun keuze voor een woonlocatie? Voor een drietal potentiële doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus is bekeken welke kenmerken van doorslaggevende betekenis zijn bij de woonlocatiekeuze (zie paragraaf 6.3). Voor economisch gearriveerden weegt het imago van en/of de identificatie met een bepaalde locatie dorp, stad of haar inwoners veruit het zwaarst. Ook de aanwezigheid volwassen groen op de locatie of uitgesproken omgevingskwaliteiten lijkt zwaar te wegen. De doelgroep welgestelde expats lijkt ook een sterke voorkeur te hebben voor een uitontwikkelde en meer volwassen locatie (met volwassen groen). Daarnaast wegen de nabijheid van een internationale luchthaven en een internationale school voor de kinderen zwaar voor de doelgroep welgestelde expats. Voor de nieuwe economische elite geldt dat er eigenlijk geen patroon is te ontdekken in onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerken die specifiek voor deze doelgroep zwaar wegen in hun woonlocatiekeuze. Subdeelvraag 4c: In hoeverre kunnen de onderscheidende kwaliteiten van landelijke of suburbane topwoonmilieus worden gebruikt om de kwaliteit van nog te ontwikkelen landelijke suburbane topwoonmilieus te verbeteren? De kwaliteitstabel landelijke of suburbane topwoonmilieus is gebruikt om aan de hand van de praktijkcasus Nieuw-Valkenburg te bekijken of het een hulpmiddel kan bij het toetsen van de

Elitair wonen

87

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

planvorming van in ontwikkeling zijnde topwoonmilieus (zie paragraaf 6.4). Eerst heeft een beoordeling van het topwoonmilieu van Nieuw-Valkenburg plaatsgevonden op basis van de onderscheidende randvoorwaardelijke kenmerken. Vervolgens is bekeken welke specifieke onderdelen van de huidige plannen zouden kunnen worden aangepast om tot een hogere score van de locatie Nieuw-Valkenburg te komen. Gebleken is dat de kwaliteitstabel een goed hulpmiddel is om in de planvorming van een topwoonmilieu de kwaliteiten van het project te verbeteren.

7.2 Aanbevelingen Het uitgevoerde onderzoek vormt aanleiding om de onderstaande aanbevelingen voor vervolgonderzoek te doen. •

•

•

•

•

•

Het verdient aanbeveling om in een apart onderzoek de woonwensen en –eisen van specifieke doelgroepen voor landelijke of suburbane topwoonmilieus meer in detail inzichtelijk te maken. Een directe benadering van de (potentiële) doelgroep verdient daarbij sterk de voorkeur. Het verdient aanbeveling om op basis van het in dit onderzoek geconstrueerde model met bijbehorende kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus aanvullend onderzoek te doen naar de kenmerken die voor specifieke doelgroepen van doorslaggevende betekenis zijn geweest bij de vestiging op de woonlocatie. Het verdient aanbeveling om het onderlinge belang van de leefstijlbenaderingen op basis van psychografische segmentatie, de levensloop en het opgebouwde economisch en sociaalcultureel kapitaal voor potentiële doelgroepen bij hun keuze voor een woonlocatie nader te onderzoeken. Het verdient aanbeveling om aanvullend en meer specifiek onderzoek te doen naar de woonwensen en –eisen van (welgestelde) expats in Nederland. In de afgelopen jaren zijn onderzoeken uitgevoerd naar woonwensen van expats, maar deze onderzoeken komen vooral tot algemene wensen ten aanzien van de woning en voorzieningen. Over de exacte woonlocatievoorkeuren van expats (waar wonen expats in Nederland, in wat voor type huizen wonen ze, is er onderscheid in woonwensen tussen expats uit verschillende werelddelen of landen, hebben expats specifieke voorkeuren ten aanzien van hun woning of woonomgeving etc.) is weinig tot niets bekend. In dit onderzoek is op basis van heldere argumenten gesteld dat nieuw te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus voor welgestelde expats geen interessante vestigingslocatie zijn gedurende de ontwikkelingstijd van het topwoonmilieu. Dat is aan de hand van een drietal momenteel in ontwikkeling zijnde projecten geverifieerd. Het verdient desalniettemin aanbeveling om op bestaande locaties in het landelijke of suburbane topsegment van de woningmarkt waar expats zijn gevestigd, nader onderzoek te doen naar het moment waarop de locatie aantrekkelijk werd voor expats. In dit onderzoek is geen aandacht besteed aan het kwantitatieve aanbod en de kwantitatieve vraag naar woningen in landelijke of suburbane topwoonmilieus. Vanwege het huidige economische tij staan er bovengemiddeld veel woningen in het topsegment van de woningmarkt te koop. Het verdient aanbeveling om onderzoek uit te voeren naar de invloed van het grote kwantitatieve aanbod van landelijke of suburbane topwoonmilieus op de vraag naar woningen in nieuw te ontwikkelen landelijke of suburbane topwoonmilieus.

Elitair wonen

88

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Bibliografie Literatuur AB-onderzoek (1994): Woonmilieus in Nederland: een kwantitatieve analyse, Den Haag: Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. ABF-research (2009): Woonmilieutypologie, Delft: ABF Research Adviesbureau RBOI (2003): Bestemmingsplan Overgooi Almere, Rotterdam/Middelburg Arnoldus, M. en A. van Diepen (2003): De woonvraag in de vraaggestuurde markt: bouwstenen uit het woonmilieuanalyse- en leefstijlenonderzoek, 2003, p. 67, (DGW, Nethur partnership). Bestuurlijk Platform Zuidvleugel (2002): Zuidvleugelplan 2002-2003, Den Haag: Zuidvleugelbureau. Bestuurlijk Platform Zuidvleugel (2005): Topmilieus wonen in de Zuidvleugel, Den Haag: Zuidvleugelbureau. Bolster, K.J. (2006): Geprofileerde woonmilieus voor leefstijlen, In: BOSS Magazine, 2006 April, p. 45-49. Booi, H. en K. Dignum (2007), Woonstijl in schaduw van kwaliteit woonmilieus, In: Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 2007 Februari nr. 1, p.10-14 Bruil, I. (2006): Leefstijlenbenadering: de scepsis van een socioloog, In: BOSS Magazine, 2006 April, p. 40-44 Bucking, M.R. (2006): Leefbaarheid in woonmilieus, masterthesis planologie, Rijksuniversiteit Groningen, Groningen BVR adviseurs ruimtelijke ontwikkeling en Franz_Ziegler bureau voor architectuur en stedenbouw (2008): Integraal structuurplan Nieuw-Valkenburg, BVR, Rotterdam Coolen, H. en A. Zwarts (2004): Woonmilieupreferenties, motieven en betekenissen, In: Tijdschrift voor de volkshuisvesting, 2004 augustus nr. 4, p.40-43 Ecorys-Kolpron (2002), Plan golf en wonen: Woningbouw in topsegment op golfbaan in Dordrecht, december 2002 Elst, K. van (2005): ‘De wondere wereld van conceptontwikkeling, de prille zoektocht naar theorieën’, In: Real Estate, nr. 43, p. 12-14 Ennen E. (2004): Wonen in gecreëerd erfgoed, Den Haag: DGW/NETHUR partnership. Gemeente Bloemendaal (2008): Voortgangsbericht Park Brederode, Park Brederode CV, Bloemendaal Gemeente Bloemendaal (2004): Bestemmingsplan Meer en Berg: voorschriften, Royal Haskoning Haan, J. de (1986): Villaparken in Nederland. Een onderzoek aan de hand van het villapark Duin en Daal te Bloemendaal 1897-1940, Schuyt en Co CV, Haarlem

Elitair wonen

89

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Hagen: G.J. (2006): De klant in de mand…, In: BOSS Magazine, 2006 April, p.22-27 Hemel, Z. (2002): Droomvelden, een ronde tafelgesprek, NIROV: stedenbouw en ruimtelijke ordening, juni 2002, Den Haag Jager, P.G. (2007): Woningmarktonderzoek internationaal topniveau locatie Valkenburg, Den Haag La4sale (2008): Ontdekkingstocht: nieuwe metropolitane landelijke topwoonmilieus in de Metropoolregio Amsterdam, Amsterdam: La4sale Leent, B.L.M. van (2009): Theorie conceptontwikkeling voor de vastgoedsector: een onderzoek naar het ontwikkelingsproces van gebieds- en vastgoedconcepten en de relatie met het projectontwikkelingsproces, Scriptie, Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate Mierlo, Y. van (2006): Leefstijlen als onderdeel van visiegericht ontwikkelen, In: BOSS Magazine, 2006 April, p. 30-35 Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid (2002): Verkenning levensloop: algemeen deel, Den Haag: Ministerie van SZW Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (2000): Nota wonen: mensen, wensen, wonen. Den Haag: ministerie van VROM Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (2003): Beter thuis in wonen: kernpublicatie WoningBehoefte onderzoek 2002, Den Haag: ministerie van VROM. Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (2006): Hoe breed is de buurt? Typologie van woonmilieus: herkenbaar, bruikbaar en beschikbaar, Den Haag: ministerie van VROM. Nio, I. (2000): Leefstijlen: nieuwe dilemma’s voor de ruimtelijke ordening, Groningen: Platform gras. Pinkster, F. en R. van Kempen (2004), Vraagtekens bij leefstijlen: de waarde van leefstijlen als leidraad voor woningbouw, In: Agora, 2004 nr. 3, p. 40-44 Reijndorp A.(1998), V. Kompier, S. Metaal, I. Nio, B. Truijens, : Buitenwijk: stedelijkheid op afstand, Rotterdam: NAi uitgevers. Schenkels, M. (2006): Waardenoriëntatie als handvat bij nieuwbouwontwikkeling, In: BOSS Magazine, 2006 April, p. 16-21 Schutte, I. (2000), Leefstijlen en woonmilieudifferentiatie, In: SerVicE magazine, 2000 november nr.3, p. 27-29 SmartAgent Company (2005): Community concepts, Leusden: SmartAgent Company Smeets J. (2006): Woonmilieus, leefstijl en levensloop, In: Reflecties op het Woondomein, Fred Sanders (red.), p. 37-56, Eindhoven: TUE Faculteit Bouwkunde, Bouwstenen publicaties. Soeters, S. (2006): Leefstijlen: een korte termijn strategie, In: BOSS Magazine, 2006 April, p. 36-39 VROM-raad (2004): Nederlandse steden in internationaal perspectief: profileren en verbinden, Advies 043, Den Haag.

Elitair wonen

90

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Urhahn, G.B. en L. Vrolijks (2000): Wonen in de Deltametropool: een studie naar stedelijke diversiteit, Bussum: Uitgeverij THOTH. Weits, K. (2007), Woonvoorkeuren in een veranderende maatschappij, In: Property research quarterly, 2007 december nr. 4, p. 33-38. Westra, H. (2006): Leefstijlen, woonplaatsvoorkeuren en meer…, In: BOSS Magazine, 2006 April, p. 4-9 Wijs-Mulkens, E. de (1999): Wonen op stand: lifestyles en landschappen van de culturele en economische elite, Amsterdam: Het Spinhuis. Zijlstra S. (2006): Past de leefstijl voor de volkshuisvesting, In: BOSS Magazine, 2006 April, p. 52-55

Geraadpleegde websites maps.google.nl www.almere-overgooi.nl www.cbsinuwbuurt.nl www.cos.nl www.fortisbank.nl www.hypotheekvisie.nl www.locatievalkenburg.nl www.motivaction.nl www.park-brederode.nl www.smartagent.nl www.vroondaal.nl www.zibb.nl

Elitair wonen

91

Gerard Menkhorst


Elitair wonen

MRE 2007-2009

92

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Bijlagen BIJLAGE 1: BESCHRIJVING BELEVINGSWERELDEN SMARTAGENT COMPANY EN SOCIALE MILIEUS MOTIVACTION ............................................................................................................................... II BIJLAGE 2: HUISHOUDENSAMENSTELLING EN LEEFTIJDSOPBOUW WIJKEN TOPWOONMILIEU ............................................................................................................................................V BIJLAGE 3: LIJST MET GEÏNTERVIEWDE PERSONEN ........................................................................ VI BIJLAGE 4 ANALYSE PROJECT OVERGOOI - ALMERE......................................................................VII BIJLAGE 5 ANALYSE PROJECT VROONDAAL - DEN HAAG ............................................................ XIII BIJLAGE 6: ANALYSE PROJECT PARK BREDERODE - BLOEMENDAAL .................................. XVIII BIJLAGE 7: TOELICHTING SCORES KWALITEITSMODEL 3 TOPWOONMILIEUS ................ XXIV BIJLAGE 8: ANALYSE PROJECT NIEUW-VALKENBURG – GEMEENTE KATWIJK................ XXVI


MRE 2007-2009

Bijlage 1: Beschrijving belevingswerelden SmartAgent Company en sociale milieus Motivaction

4 Belevingswerelden Smart Agent Company Rode wereld Vrijheid en flexibiliteit. Consumenten beschrijven zichzelf als intelligent, eigenzinnig en zelfbewust. Voor de rode wereld is er meer dan werk, gezin of buurt. Genieten is een sleutelbegrip en een belangrijk onderscheid met de eveneens koopkrachtige blauwe wereld. Culturele ontwikkeling en verre reizen. Losse actieve manier van leven. Consument die graag producten als eerste koopt of gebruikt en niet afwacht tot het mainstream is. Binnen context van de woningmarkt: vaak een stedelijke oriëntatie of soms juist het tegenovergestelde (landelijk wonen). Vaak woonachtig in een meergezinswoning in (de buurt van) een dynamische omgeving

Blauwe wereld Ambitie en controle. Mensen die sterk individualistisch van karakter zijn, manifestatief en gericht op grip krijgen over het leven, de toekomst en bepaalde situaties. Presteren staat centraal. Zeer ambitieus en ziet een succesvolle carrière als een belangrijk doel in het leven. Grote inzet, gebruikmakend van analytische capaciteiten, assertiviteit en intelligentie. Bedachtzaam, weloverwogen beslissingen. Houdt graag touwtjes in handen. Houdt van luxe en mooie dingen en is statusgevoelig. In het wonen een voorkeur voor statusrijke gebieden. Men woont het liefst tussen ons soort mensen. Consumenten richten zich op rustige, ruim opgezette woonmilieus om te ontladen van de hectiek van het werk. Een deel van de blauwe groep woont juist in stedelijke gebieden.

Gele wereld Betrokkenheid en harmonie. Voelen zich het meest thuis in een gewone woonwijk. Vaak in rijtjeswoning of galerijwoning in de huursector. Harmonie en evenwicht zijn belangrijke drijfveren voor deze consumenten. Groepsgericht en extravert. Mensen met een openstellende coöperatieve houding naar anderen. Goede sociale contacten in de buurt en op het werk. Zoeken naar een optimale balans tussen gezin, werk, woonsituatie en samenleving.

Groene wereld Geborgenheid en zekerheid. Ook groepsgericht, maar veel meer naar binnen gericht dan de gele wereld. Rustig leven. Kleine kring van familie, buren en vrienden waarmee men intensief contact heeft. Privacy is erg belangrijk, de groene consument trekt zich graag terug in de eigen woning. In het wonen wordt experimentele of onderscheidende architectuur niet gewaardeerd. Deze consument woont het liefst in een nieuwbouwwijk of in een appartement in de buurt van voorzieningen. Tevens zoekt een deel de rust van het landelijk wonen op.

Elitair wonen

II

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

8 sociale milieus Motivaction

Traditionele burgerij: de moralistische, plichtsgetrouwe en op de status-quo gerichte burgerij die vasthoudt aan tradities en materiële bezittingen. Het gezin is de hoeksteen van de samenleving. Deze groep leidt een rustig en harmonieus leven. Werken is ondergeschikt aan het gezinsleven. De leefstijl is sober en spaarzaam en gericht op passief vermaak. Er is een oriëntatie op gelijkgestemden, waarmee harmonie wordt gezocht. Het gezinsleven staat centraal. Deze groep herbergt weinig jongeren, heeft een modaal inkomen en is minder hoogopgeleid.

Gemaksgeoriënteerden: de impulsieve en passieve consument die in eerste instantie streeft naar een onbezorgd, plezierig en comfortabel leven. Vindt materiële rijkdom een belangrijke ambitie. Verlangt naar erkenning en waardering, heeft echter weinig ambitie op het werkniveau en wil geen vastigheid en verantwoordelijkheid. Is gericht op het hier en nu, is individualistisch en hecht aan uiterlijk vertoon. Deze groep is laagopgeleid, heeft een laag inkomen en is relatief jong.

Moderne burgerij: de conformistische, statusgevoelige burgerij die het evenwicht zoekt tussen traditie en moderne waarden als consumeren en genieten. Het gezin wordt beschouwd als hoeksteen van de samenleving. Een belangrijke ambitie is het verwerven van status en aanzien. Erkenning en waardering zijn belangrijk voor deze groep mensen. Inkomen en uitdaging in het werk zijn belangrijk. Deze groep is risicomijdend en leeft regelmatig. Een consumptieve en materialistisch ingestelde groep mensen. Deze groep heeft een relatief laag inkomen, heeft een verscheiden leeftijdsopbouw en is relatief laag opgeleid.

Nieuwe conservatieven: de liberaal-conservatieve maatschappelijke bovenlaag, die alle ruimte wil geven aan technologische ontwikkeling, maar zich verzet tegen sociale en culturele vernieuwing. Deze groep houdt vast aan traditionele normen en waarden en het beschermen van de eigen sociale status. Werken is belangrijker dan de privésituatie en verschaft hen een identiteit. Deze groep vindt kunst en cultuur belangrijk, hecht aan etiquette, maar leeft sober en risicomijdend. Familierelaties zijn van het grootste belang. De grootste groep bestaat uit oudere, hoogopgeleide mensen met hoge inkomens.

Kosmopolieten: De open en kritische wereldburgers, die postmoderne waarden als ontplooien en beleven integreren met moderne waarden als maatschappelijk succes, materialisme en genieten. Zij vinden maatschappelijk succes en zelfontplooiing belangrijk en zijn internationaal georiënteerd. Zij zijn ambitieus en zien werken als identiteits- en statusverschaffer en centrale drijfveer. Deze groep is materialistisch en consumptiegericht en ziet inkomensverbetering als belangrijk doel. Deze groep is gericht op gelijkgestemden. Het gaat vooral om jongeren met hogere inkomens.

Opwaarts mobielen: De carrièregerichte individualisten met een uitgesproken fascinatie voor sociale status, nieuwe technologie, risico en spanning. Werken en presteren zijn centrale drijfveren, waarmee identiteit en status wordt verschaft. Inkomensverbetering staat centraal. Deze groep is materialistisch en consumptiegericht ingesteld. Deze groep is individualistisch en georiënteerd op gelijkgestemden. Deze groep relatief jongere mensen is opgebouwd uit mensen uit alle opleidingsniveaus en alle inkomensniveaus.

Elitair wonen

III

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Postmaterialisten: de maatschappijkritische idealisten die zichzelf willen ontplooien, stelling nemen tegen sociaal onrecht en opkomen voor het milieu. Deze groep is solidair, sociaal bewogen en tolerant. Zij zoeken een duidelijke balans tussen werk en privéleven. Zij hebben een sobere, niet op consumptie en vermaak gerichte leefstijl. Zij houden van kunst en cultuur. Ze zijn individualistisch, zijn te vinden in alle inkomensniveaus, zijn vaker hoogopgeleid en zijn meestal al wat ouder.

Postmoderne hedonisten: de pioniers van de beleveniscultuur, waarin experiment en het breken met morele en sociale conventies doelen op zichzelf zijn geworden. Zij zijn vrij en onafhankelijk en gericht op het opdoen van nieuwe ervaringen. Werken is ondergeschikt aan privé en speelt zeker geen centrale rol. Zij zijn impulsief, avontuurlijk en ervaringsgericht. Zij zijn individualistisch en vinden vrienden belangrijker dan familie. Deze groep is gemiddeld genomen jong, bevindt zich op alle inkomensniveaus en is hoogopgeleid.

Elitair wonen

IV

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Bijlage 2: Huishoudensamenstelling en leeftijdsopbouw wijken topwoonmilieu Gemeente

Wijk

Huishoudensamenstelling

%

Leeftijdsopbouw %

Wassenaar

De Kieviet

Eenpersoonshuishoudens Zonder kinderen Met kinderen

22 39 38

0-14 jaar 15-24 jaar 25-44 jaar 45-64 jaar 65 jaar en ouder

20 10 12 38 19

Rijksdorp


24 44 32


17 6 12 40 25

Klingenbosch


27 38 36


20 10 13 37 20

Aerdenhout-west


30 32 38


21 11 17 33 18

Aerdenhout-Zuid


38 29 33


16 9 10 23 41

Duinlustpark


31 33 36


18 9 14 32 27

Bloemendaal


34 31 35


21 9 19 32 20

Trompenberg


44 30 26


18 10 22 29 21

Villaparken


29 44 28


17 8 12 34 28

Noordwijk

Villawijk-Zuid


39 37 24


12 9 18 36 25

Broek op Langedijk

1000 eilanden


21 34 45


21 11 28 28 11

Ronde Venen

Demmerik en plassen


18 36 46


19 14 17 34 16

Baambrugse Zuwe


27 46 28


13 4 17 41 25

Overgooi


4 41 55


25 11 25 38 1

Vogelhorst


12 55 33


17 6 21 47 9

Bloemendaal

Hilversum

Almere

Elitair wonen

V

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Bijlage 3: Lijst met geïnterviewde personen De heer C. Kimmel De heer J. van der Ham De heer J. van Rhijn De heer P. Jager De heer H. Michel De heer A. Roozenburg De heer F. van Zeggeren De heer G. van der Hooning De heer M. Reissenweber De heer P. Kurstjens

Elitair wonen

Algemeen directeur Frisia makelaars Woningmarktconsultant Frisia Makelaars Algemeen directeur Boer Hartog Hooft makelaars Directeur Jager vastgoedconsultant Voormalig directeur Principaal BV en voormalig directeur ontwikkelingsmaatschappij Vroondaal Projectdirecteur Almere-Hout en projectmanager Overgooi. Directeur Park Brederode CV en directeur Thunnissen Ontwikkeling Noord. Directeur projecten regio Zuid-West Bouwfonds Ontwikkeling. Algemeen projectleider Project locatie Valkenburg Projectdirecteur Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf (RVOB)

VI

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Bijlage 4 analyse project Overgooi - Almere Het project De gemeente Almere is eind jaren ’90 gestart met de planvorming van de nieuwe villawijk Overgooi. In 2002 is gestart met de uitgifte van de eerste kavels op het terrein. De locatie Overgooi is gelegen in het zuiden van Almere, direct ten oosten van de kern Almere-Haven. Ten noordoosten van de locatie Overgooi ligt de kern Almere-Hout. De noordzijde van de locatie Overgooi wordt begrensd door de Waterlandseweg, een grote invalsweg vanaf de A27 naar Almere-Stad. De locatie Overgooi wordt aan de zuidzijde begrensd door de Gooimeerdijk-Oost, waarachter het Gooimeer ligt. Figuur 1: Ligging locatie Overgooi

Overgooi

Bron: maps.google.nl

De locatie Overgooi is opgedeeld in vier woonlandschappen (www.almere-overgooi.nl): 1. Waterlandse Bos: het deelgebied dat het dichtst bij Almere-Haven ligt en inmiddels in ontwikkeling is. Aan de noordzijde wordt de locatie begrensd door bos, aan de zuidzijde door het Gooimeer. 2. De Minipolder: een waterrijk woonlandschap in het noordelijke deel van de locatie Overgooi dat nog moet worden ontwikkeld 3. Het Terpenveld: vrijstaande woningen op grote kavels, waarbij de woningen en de wegen verhoogd worden aangelegd. 4. Het Cirkelbos: grenzend aan de bestaande bossen, waarbij het wonen wordt geïntegreerd in de bossen. In totaal verwacht de gemeente Almere 900 woningen te realiseren in het gebied, maar dat aantal is flexibel en mede afhankelijk van toekomstige marktontwikkelingen. Het project heeft een verwachte totale looptijd tot ongeveer 2040. In deze paragraaf gaat de aandacht vooral uit naar de eerste fase van het project, de ontwikkeling van het Waterlandse Bos. In het Waterlandse bos worden in totaal 120 vrijstaande kavels uitgegeven, waarvan er in augustus 2009 nog 6 beschikbaar zijn. De kavels zijn zeer ruim bemeten met een omvang van 1.700 m2 tot 4.600 m2. Daarnaast heeft de gemeente een twintigtal kavels beschikbaar gesteld voor de ontwikkeling van appartementengebouwen en/of de realisatie van

Elitair wonen

VII

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

zogenoemde clusterkavels13. In augustus 2009 zijn nog enkele plaatsen voor appartementengebouwen beschikbaar (www.almere-overgooi.nl). De gemeente Almere heeft onlangs enkele clusterkavels ‘omgekleurd’ tot normale kavels, omdat de vraag naar clusterkavels na de realisatie van een aantal clusterkavels momenteel beperkt is. Er is geen sprake van een samenwerkingsverband met projectontwikkelaars. De gemeente Almere heeft het de planvorming los van projectontwikkelaars vormgegeven. De kaveluitgifte geschiedt door ERA Bröring makelaars.

Doelgroepen Overgooi Bij de start van het project Overgooi heeft de gemeente Almere niet zeer uitgebreid stilgestaan bij het type doelgroepen waarvoor de locatie beschikbaar zou moeten komen. In algemene zin gingen de gedachten uit naar ‘de bovenkant van de markt’. Een nadrukkelijke wens was het aantrekken van directeuren van grotere ondernemingen. Een achterliggende gedachte daarbij was dat ondernemers die van buiten de gemeente Almere kwamen uiteindelijk wellicht ook hun bedrijf naar Almere zouden verplaatsen. In een later stadium heeft de gemeente Almere een doelgroepenonderzoek laten uitvoeren door Motivaction. Opvallend is dat de doelgroepen die Motivaction als kansrijk heeft bestempeld niet overeenkomen met de kansrijk geachte doelgroepen voor topwoonmilieus, zoals omschreven in paragraaf 2.5 van dit rapport. Volgens Motivaction zijn het juist de Opwaarts mobielen en de Kosmopolieten die een locatie als Overgooi interessant vinden. Deze doelgroepen vielen in hoofdstuk 2 van dit rapport af vanuit de veronderstelling dat zij de financiële middelen nog niet hebben om in een topwoonmilieu te wonen. Voor een beschrijving van de kenmerken van Opwaarts mobielen en Kosmopolieten wordt verwezen naar bijlage @. Het overgrote deel van de locatie Waterlandse Bos is inmiddels verkocht. Daardoor ontstaat een eerste inzicht in de doelgroepen waarvoor de locatie interessant is. De locatie wordt vooral bewoond door tweeverdieners, met en zonder kinderen. Ook eenverdieners met jonge kinderen vindt je op de locatie terug, evenals empty nesters. Er zijn vrijwel geen alleenstaande ouderen op de locatie woonachtig. Almere verwacht dat dat aantal in de toekomst groeit. De gedachte daarachter is dat de locatie nu bewoond wordt door mensen die daar een lange wooncarrière willen hebben. Over bijvoorbeeld 20 jaar zal een deel van de huidige bevolking alleenstaand zijn en een wens hebben om op de locatie te kunnen blijven wonen. Het blijkt dat de locatie in het begin van de ontwikkeling vooral in trek was bij de welgestelde Almeerder. Meestal betrof het ondernemers die tot het nieuwere geld kunnen worden gerekend. Ongeveer 60% van de huidige bewoners was al woonachtig in Almere, voordat zij naar Overgooi verhuisden. Naarmate de locatie zich verder heeft ontwikkeld, is Overgooi nu ook meer in trek bij een kleine doelgroep uit ’t Gooi en de wat ruimere omgeving (tot aan Amersfoort, Utrecht en Amsterdam). Deze doelgroep is vooral op zoek is naar meer ruimte. Binnen ’t Gooi zijn vrijwel geen plaatsen beschikbaar waar kavels van deze omvang worden aangeboden. Bovendien zijn prijzen van vergelijkbare kavels ruim 3 keer zo hoog en zijn de prijzen van vergelijkbare woningen ruim anderhalf keer hoger. De culturele elite is, een enkele uitzondering daargelaten, niet vertegenwoordigd op Overgooi, evenmin als expats. Op de locatie zijn enkele bekende Nederlanders gevestigd, werkzaam in de televisiewereld. Ook enkele profvoetballers hebben een plek op de locatie Overgooi gehad. De doelgroep op de zogenaamde clusterkavels is duidelijk anders, omdat de investering een stuk lager ligt. Een clusterkavel kan vanaf ongeveer € 500.000 worden bewoond. De bewoners van clusterkavels zijn veelal gezinnen met jongere kinderen.

13

Clusterkavels zijn kavels waarop villavervangende woningbouw plaats vindt. Het zijn grote kavels waarop één hoofdgebouw mag worden gebouwd, wat wordt gesplitst in meerdere wooneenheden. Het hoofdgebouw kan zowel uit grondgebonden woningen als appartementen bestaan (www.almere-overgooi.nl).

Elitair wonen

VIII

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Kenmerken Overgooi Fysieke kenmerken Overgooi wordt aan de noordzijde begrensd door bossen, maar deze zijn relatief jong. Er lijkt geen sprake te zijn van een uitzonderlijke omgevingskwaliteit, alhoewel het kwaliteitsniveau goed is. Aan de zuidzijde van de locatie ligt het Gooimeer. Het Gooimeer zou in potentie een uitzonderlijke omgevingskwaliteit kunnen vormen, maar een dijk scheidt het Gooimeer van de villawijk. Met voeten fietspaden wordt de villawijk verbonden met het Gooimeer, maar er is geen activiteit (restaurant, bar, jachthaven etc.) aan het Gooimeer in de directe omgeving van de villawijk. Dergelijke activiteiten liggen op enkele kilometers van de locatie in Almere-Haven. De locatie wordt niet direct omgeven door aanliggende woonmilieus in het topsegment. De villawijk in Almere Hout is vrij ver van de locatie gelegen en behelst bovendien een lager segment. Aan de westzijde van de locatie Overgooi ligt de randwijk van Almere-Haven. Deze randwijk kent vooral goedkope en middeldure woningen. Er is gekozen voor een groene zone tussen de randwijk van Almere-Haven en Overgooi. Er is sprake van een vrij rigide scheiding tussen Almere-Haven en Overgooi. Er is geen directe autoverbinding tussen de beide wijken. De bereikbaarheid van de locatie Overgooi is goed, zowel vanaf de A6 als vanaf de A27. Vanaf de Waterlandseweg kent het topwoonmilieu een eigen opgang. Omdat Overgooi vooral een woonlocatie is, lijkt er vooral sprake te zijn van bestemmingsverkeer. Almere-Stad is de dichtstbijzijnde kern van stedelijk niveau. De afstand tot enkele kernen in het Gooi is met een reisafstand van 25 autominuten (Bussum, Hilversum) aanzienlijk. De inrichting van het openbaar gebied is van een goed niveau. Er is overwegend sprake van een breed stratenpatroon met rechte wegen. Op de locatie is nog geen volwassen groen aanwezig. Het deelgebied Waterlandse Bos heeft vanuit het oogpunt van omvang (+/- 140 kavels) een eigen identiteit. Het meest noordelijke deel van het Waterlandse Bos kent een eigen deelidentiteit (omvang 20 eenheden). In dit subdeelgebied lijkt sprake van een goede mix van uiteenlopende architectuurstijlen.

Het overige deel van het Waterlandse Bos lijkt niet te zijn opgesplitst in deeleenheden van beperktere omvang en oogt in dat opzicht minder als een eenheid. Er is een grote verscheidenheid aan architectuurstijlen en materiaalgebruik. De grote verscheidenheid aan (onder architectuur gebouwde) villa’s is positief voor het karakter van het gebied. Echter, de mix van architectuurstijlen is zodanig dat het gebied als geheel bij gebrek aan volwassen groen ter scheiding van bouwstijlen niet direct een eenheid vormt. In de toekomst moet meer volwassen groen daarvoor een oplossing bieden. De grote vrijheid in architectuur (ondanks een verzwaar welstandsregime) heeft er volgens de gemeente Almere niet toe geleid dat bepaalde kavels, vanwege de bebouwing op aanpalende kavels, slecht verkopen.

Elitair wonen

IX

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Voor sommige potentiële bewoners vormt het aanleiding om een kavel elders op de locatie te zoeken, maar de verwachting is dat de kavels worden verkocht. Expressieve architectuur lijkt dus alleen in de directe omgeving van een kavel een storend element te kunnen zijn, maar is dat niet op het niveau van het deelgebied. De omvang en vorm van de kavels op Overgooi zijn prima. Er is geen sprake van te grote woningen op te kleine kavels. In het woongebied zijn diverse vormen van bebouwing aanwezig: vrijstaande villa’s, meer onder een kapwoningen op grote clusterkavels (landgoedachtig) en appartementencomplexen. In een volgende fase van Overgooi wil de gemeente Almere een landgoed ontwikkelen van ongeveer 1 ha., waarop ongeveer 10 wooneenheden (al dan niet appartementen) worden gerealiseerd. Er is een grote verscheidenheid in hoogte en uiterlijk van erfafscheidingen. De mogelijkheid om hoge erfafscheidingen van verscheiden uiterlijk te mogen toepassen verhoogt het veiligheidsgevoel en draagt bij aan een wens naar privacy, maar is vanuit het oogpunt van beeldkwaliteit niet altijd optimaal.

De gemeente Almere respecteert de wensen van potentiële bewoners ten aanzien van erfafscheidingen, omdat het direct betrekking heeft op het veiligheidsgevoel van mensen. In de volgende fase van Overgooi gaat de gemeente met natuurlijke hagen van ongeveer 1 meter hoog werken in het straatprofiel, zodat er meer eenheid in het straatbeeld ontstaat ten aanzien van erfafscheidingen. Bewoners kunnen dan altijd zelf nog voor een erfafscheiding op eigen kavel kiezen. Dat de locatie alleen bestemd is voor bestemmingsverkeer en daarmee verkeersluw is, draagt bij aan het veiligheidsgevoel van de bewoners. Functionele kenmerken Dagelijkse voorzieningen zijn beschikbaar binnen een straal van enkele kilometers (Almere-Haven). Voor luxe artikelen moet vooral worden uitgeweken naar ’t Gooi. De gemeente Almere werkt in samenwerking met Jan des Bouvrie voor de volgende fase van Overgooi een centrale ontmoetingsplaats uit in het gebied, waarbij wordt gedacht aan een kleine terrasfunctie, een traiteur en een plek waar je een krantje kunt kopen. De gemeente Almere onderkent het belang van een ontmoetingsplaats voor ons soort mensen. In de directe omgeving ligt stadslandgoed de Kemphaan,

Elitair wonen

X

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

wat met de aanwezigheid van een restaurant en terras ook als ontmoetingsplaats dient. Almere-Stad heeft de beschikbaarheid over een volledig winkelaanbod met de realisatie van het nieuwe Stadshart. Er is nog geen sprake van een ‘gevestigd’ winkelmilieu in Almere-Stad. Er kan worden uitgeweken naar ’t Gooi (bijv. Hilversum) of naar Amsterdam, maar de reisafstand bedraagt dan minimaal 25 minuten. Voor openbaar vervoer voorzieningen kan worden uitgeweken naar Almere-Haven en een bushalte langs de Waterlandse weg. Er is vanwege het relatief grote aantal jonge kinderen toch wel een wens voor goede openbaar vervoer voorzieningen, alhoewel de nadruk op autoverkeer blijft. De afstand naar Schiphol is aanzienlijk (en vooral filegevoelig). De recreatieve voorzieningen voor dagelijks gebruik (wandelen, fietsen) zijn van een goed kwaliteitsniveau. Het stadslandgoed De Kemphaan in de directe omgeving van Overgooi kan in potentie dienst doen als ‘ontmoetingsplaats’ voor ‘ons soort mensen’. Anders moet worden uitgeweken naar ’t Gooi. Ook in het openbaar gebied van het Waterlandse bos is geen rekening gehouden met een specifiek ingerichte ontmoetingsplaats voor ‘ons soort mensen’. Culturele voorzieningen zijn beschikbaar in Almere-Stad of in ’t Gooi (Bussum, Hilversum). Almere heeft niet de beschikbaarheid over een internationale school binnen een straal van 15 kilometer (Hilversum en Amsterdam zijn het meest dichtbij). Voor scholen zal moeten worden uitgeweken naar Almere-Haven of Almere-Stad. Er is geen aparte school voor kinderen uit ‘rijkere milieus’ beschikbaar in de directe omgeving. Het aanbod van sportvoorzieningen is goed in Almere-Haven, maar voor bijvoorbeeld een hockeyclub moet worden uitgeweken naar Almere-Stad. Sociale kenmerken Door de ruime opzet van de wijk (met ruime kavels) wordt er voldoende ruimte geboden voor privacy en rust op de eigen kavel. De bindende factor tussen bewoners van het gebied lijkt vooral de relatieve welgesteldheid te zijn, die het mogelijk maakt om op Overgooi te wonen. Voor een groot aantal bewoners is een gemeenschappelijke noemer dat zij graag pronken met hun rijkdom, met name zichtbaar in de omvang van kavels en het uiterlijk van de woning. Bewoners van clusterkavels hebben de (gezamenlijke) beschikking over een zeer ruime gezamenlijke tuin. Voor bewoners van enkele appartementencomplexen is de (gezamenlijke) buitenruimte relatief beperkt en nog niet van hoogwaardige kwaliteit (jong). Een ontmoetingsplaats in het openbaar gebied is er nu niet, maar in de volgende fase van het project krijgt dat een plek in een speciale zone. De gemeente Almere verwacht niet dat dit echt als een ontmoetingsplaats in het openbaar gebied dienst doet, maar meer een functioneel karakter heeft (bijv. hond uitlaten). Institutionele kenmerken In het stedenbouwkundig plan van de locatie is goed rekening gehouden met een brede opzet van de wijk (zowel openbare ruimte als private kavels), wat absoluut een pre is. Dat maakt het mogelijk om met de bebouwing van kavels relatief flexibel om te gaan. Zo biedt het bestemmingsplan ruimte voor het bouwen tot 15 meter hoogte (adviesbureau RBOI, 2003). De grote verscheidenheid aan architectuurstijlen is het gevolg van het relatief vrije beleid van de gemeente Almere op het gebied van welstand (ondanks een verzwaard welstandsregime). Een toets op welstand en de kwaliteit van plannen wordt door de reguliere welstandscommissie van Almere uitgevoerd. Er is geen apart kwaliteitsteam of commissie Esthetiek voor Overgooi. Volgens de gemeente Almere is een wisseling van de wacht in de welstandcommissie van een gemeente een aandachtspunt. Er moeten geen wijzigingen in het regime optreden. Dat kan kwaad bloed zetten bij mensen die eerder op een locatie zijn gaan wonen en onder stringentere eisen de woning hebben moeten bouwen. Culturele kenmerken Almere heeft zeker niet het imago van een rijke gemeente, waarin veel welgestelde mensen wonen. Sterker nog, Almere heeft in de beeldvorming van mensen vaak last van het imago van overloopstad van Amsterdam, voor met name bevolkingsgroepen die lager op de sociale ladder staan. Verder staat Almere vooral bekend als een woonstad voor de middenklasser, die op zoek is naar betaalbare ruimte om met het gezin te kunnen wonen. In het gebied Overgooi wonen enkele bekende Nederlanders, maar het gaat niet om welgestelde Nederlanders, die bijvoorbeeld sleutelposities bij grote bedrijven bekleden. Er is geen sprake van trekkers op dit gebied. Het imago van Almere speelt een grote rol bij

Elitair wonen

XI

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

een aantal bewoners van het terrein. Enkele bewoners durven er niet voor uit te komen dat ze in Almere wonen en geven aan dat ze op Overgooi wonen, zo geeft de gemeente aan. Daarnaast hebben bewoners in een eerder stadium grote bezwaren gemaakt tegen het feit dat Overgooi formeel onderdeel uitmaakt van Almere-Haven, vanwege de negatieve associatie van mensen met Almere-Haven. Bewoners gaven aan dat dit een negatieve invloed op de prijs van hun woning zou hebben. Mede om die reden is de wens van een aantal bewoners aanwezig om de locatie Overgooi infrastructureel niet in directe verbinding te brengen met Almere-Haven14. De gemeente Almere positioneert Overgooi qua marketing als een aparte locatie en legt in de marktcommunicatie geen verbinding met Almere-Haven. De locatie Overgooi lijkt om uiteenlopende redenen niet geschikt voor welgestelde expats en dat uit zich in de afwezigheid van deze potentiële doelgroep voor topwoonmilieus. Bovenstaande aspecten maken dat het imago van Almere voor wonen in het absolute topsegment (en daarmee van de locatie Overgooi) niet groots is. Dat kan voor bepaalde doelgroepen aanleiding vormen om niet voor Almere als woonplaats te kiezen. Het kunnen bieden van een bovengemiddeld grote kavels tegen een relatief lage grondprijs (200 per m2) is een uniek onderscheidend element van de locatie Overgooi op Randstedelijk niveau. De grondprijzen in ‘t Gooi liggen ruim 3 keer zo hoog. Dat kan als een uniek onderscheidend element worden gezien ten opzichte van andere topwoonlocaties in de ruime regio. Een andere unieke kwaliteit zou de mogelijkheid kunnen zijn om de meest uiteenlopende architectuur te kunnen realiseren. Daar schuilt echter zowel een voordeel als een potentieel nadeel in. In ‘t Gooi zijn voldoende kavels (en woningen) van vergelijkbare omvang aanwezig, maar deze kennen een veel hogere prijs. De lage grondprijs is een pré, maar kan zal ook een bepaalde (al dan niet gewenste) doelgroep aantrekken. Het gebied zelf kent vanwege de beperkte bestaansduur geen cultuurhistorische kwaliteiten. Er is geen sprake van negatieve associaties met de locatie Overgooi. Omgevingshinderlijke kenmerken In het reeds ontwikkelde deel van Overgooi zijn geen omgevingshinderlijke kenmerken aanwezig, net zo min als de aanwezigheid van ongewenste functies. Voor de ontwikkeling van toekomstige deelgebieden vormt de vuilstort van Almere (noordzijde Waterlandseweg) een probleem, vanwege stankoverlast. De vuilstort is enkele jaren geleden gesloten en afgedekt. Er vindt echter nog wel vuiloverslag plaats, wat binnen een bepaalde cirkel voor stankoverlast zorgt. De vuilstort vormt om diezelfde reden echter ook een planologisch probleem voor de toekomstige ontwikkelingen en wordt op termijn verplaatst.

14

Overigens is het voorkomen van sluipverkeer vanuit Almere Haven via Overgooi naar de A27 een minstens zo belangrijke reden.

Elitair wonen

XII

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Bijlage 5 Analyse project Vroondaal - Den Haag Het project De eerste gedachten over de herontwikkeling van het voormalige kassengebied Madestein tot het project Vroondaal zijn van het begin van de jaren ’90. Een belangrijke gedachte bij de ontwikkeling van Vroondaal was dat Den Haag ook aan de zuidzijde luxere woonmilieus tot ontwikkeling zou moeten brengen. De locatie Vroondaal is gelegen op de grens van Den Haag en het Westland en ligt los van de stedelijke kern van Den Haag. Aan de noorden westzijde van de locatie ligt Loosduinen. De locatie ligt op enkele kilometers van het strand en de duinen. Ten zuiden van Vroondaal ligt het dorpje Poeldijk en ten westen ligt Monster. In de toekomst worden in de omgeving van Vroondaal enkele duizenden woningen in het topsegment gebouwd in de Westlandse Zoom. In het gebied Vroondaal zullen uiteindelijk tussen de 700 en 1000 woningen worden gerealiseerd, afhankelijk van de toekomstige planinvulling. Het project kent een looptijd tot 2024. Figuur 1: Ligging project Vroondaal

Vroondaal


De locatie Vroondaal is opgesplitst in een noordelijk en zuidelijk deel. Het noordelijk deel heeft de werktitel ‘Deelplan bomen’ meegekregen en is momenteel in ontwikkeling. Het zuidelijk deel krijgt de werktitel ‘Deelplan Sloten’ mee. Het noordelijk deel van de locatie (deelplan Bomen) wordt in 5 fasen ontwikkeld. De eerste drie fasen zijn inmiddels in ontwikkeling genomen. Bij de ontwikkeling van de locatie wordt in verschillende woonsferen gewerkt: het park, het goed, de hoogte en de spiegel. Elke woonsfeer is gerelateerd aan specifieke kenmerken in het openbaar gebied en kent verschillende stijlen van (gewenste) bebouwing. Momenteel zijn ruim 100 kavels op het terrein verkocht. In de eerste twee fasen van het project heeft de gemeente gronden uitgegeven aan de Ontwikkelingsmaatschappij Vroondaal, een samenwerkingsverband van Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling. Inmiddels is er een Publiek Private Samenwerking afgesproken, waarin de gemeente Den Haag, Bouwfonds en Synchroon de risico’s van de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie delen.

Elitair wonen

XIII

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Doelgroepen Vroondaal In het verleden heeft de ontwikkelingsmaatschappij Vroondaal onderzoek gedaan naar de wensen en eisen van potentiële doelgroepen. Er is samen met Motivaction doelgroepenonderzoek uitgevoerd. Daarnaast is een panel samengesteld van belanghebbenden bij een topwoonlocatie, bestaande uit een afvaardiging van de woonelite van Den Haag, vastgoedbeleggers, mensen die als potentiële koper te boek stonden en expats. De vestiging van expats is voor de gemeente Den Haag altijd een belangrijke doelstelling geweest bij de ontwikkeling van Vroondaal. Verder zouden met name ondernemers zich op de locatie moeten vestigen. Nu een aanzienlijk deel van de kavels is uitgegeven bestaat een beeld van de doelgroepen voor wie een locatie als Vroondaal aantrekkelijk is. De eerste bewoners van de locatie Vroondaal zijn allemaal lokale ondernemers (Den Haag, Westland), die hun droom op Vroondaal willen realiseren. Tot op heden zijn er vrijwel geen (potentiële) bewoners, die uit de grotere regio afkomstig zijn. De huidige groep bewoners heeft geen sociale en/of culturele connectie met de luxere woongebieden in het noorden van Den Haag en Wassenaar. Vroondaal is ook in trek bij succesvolle allochtone ondernemers. Deze groep hecht minder waarde aan het wonen in een woongebied met een bepaald imago of status. Naast ondernemers zijn op Vroondaal enkele tandartsen en orthodontisten woonachtig. Vooral de ondernemers vinden het belangrijk om te laten zien dat ze goed hebben geboerd, wat tot uiting komt in de omvang van het huis en vooral ook de zichtbaarheid van de woning vanaf openbare wegen in het gebied. Ook voor succesvolle architecten is Vroondaal een interessante woonlocatie. Veruit de belangrijkste reden is dat zij in de Randstad nog een plek kunnen krijgen in een omvangrijk luxe woonmilieu, waar zij hun eigen droom kunnen verwezenlijken. Zij zijn voornamelijk woonachtig in het gebied waar meer moderne architectuur is toegestaan. De doelgroep bestaat vooral uit mensen die al een behoorlijke wooncarrière achter zich hebben, heel duidelijk weten aan welke wensen en eisen hun woning moet voldoen en de mogelijkheid zien om dat maatpak aan te meten op Vroondaal. De doelgroep bestaat voor een behoorlijk deel uit volwassenen van middelbare leeftijd met kinderen. Een andere doelgroep zijn de empty nesters, die het belangrijk vinden om voldoende ruimte te hebben voor hun kinderen en kleinkinderen als deze op bezoek komen.

Kenmerken Vroondaal Fysieke kenmerken De locatie Vroondaal is gelegen aan de zuidzijde van Den Haag. De zuidzijde van Den Haag staat niet bekend om zijn luxe woonmilieus, dus Vroondaal vervult daarin een pioniersfunctie. Tussen de beide grote deelplannen van Vroondaal ligt een recreatiegebied van een goede kwaliteit. De gehele locatie is omgeven door een groene zone. Van omgevingskwaliteiten van uitzonderlijke klasse is geen sprake. De duinen en de zee liggen te ver van de locatie Vroondaal om te voet te bereiken. Zij dragen daarmee ook niet bij aan de directe woonbeleving op Vroondaal zelf. In de directe omgeving van de locatie Vroondaal zijn geen bestaande woonmilieus in het topsegment aanwezig. De projectontwikkelaar waarmee een interview heeft plaatsgevonden ziet dat niet als een probleem, zeker niet op de langere termijn. Toekomstige delen van Vroondaal worden dan omgeven door bestaande delen in het topsegment, zowel van Vroondaal als van het project Westlandse Zoom. De bereikbaarheid van Vroondaal is een aandachtspunt. De grote invalsweg aan de zuidzijde van Den Haag, de Lozerweg, is een drukke weg. Bovendien is de afstand van Vroondaal naar de Rijksweg A4 aanzienlijk. Vroondaal heeft wel een eigen opgang vanaf de Lozerweg (en meer specifiek vanaf de Madesteinweg). Dat heeft als voordeel dat er alleen bestemmingsverkeer op de locatie komt. Op Vroondaal worden verschillende woningtypen gebouwd: vrijstaande villa’s, 2/1-kappers en appartementencomplexen. De kleinste kavels op het terrein bedragen 600 m2 en zijn in sommige

Elitair wonen

XIV

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

gevallen smal en diep. Het voordeel is dat daardoor een diepe achtertuin aanwezig is, maar het nadeel is dat de bebouwing op een aantal plaatsen dicht op elkaar staat. Dat geeft bewoners van de locatie minder privacy en rust. Bewoners van deze woningen hebben bovendien de bouwvlakken waarbinnen mag worden gebouwd maximaal benut. Daardoor ontstaan grote bouwvolumes op kleine kavels. Volgens één van de experts in het topsegment van de woningmarkt is er in dat geval sprake van ‘een te dikke vrouw in een te strakke legging’. Op Vroondaal mag maximaal 30% van het kaveloppervlak worden bebouwd.

Op de locatie is geen volwassen groen aanwezig, met uitzondering van de randen van de locatie. De bebouwing op Vroondaal is verscheiden, alhoewel er veel zogenaamde notariswoningen aanwezig zijn. De geïnterviewde projectontwikkelaar gaf aan dat er veel sprake is van mainstream architectuur op het terrein. Hij schat in dat dat vooral het gevolg is van het waardebewust zijn van de woonconsument. De consument wil een gangbare woning ontwikkelen, die hij als dat nodig is ook weer goed kan verkopen. Dat gaat soms ten koste van de expressiviteit van architectuur. Veiligheid is een belangrijk aspect voor de huidige bewoners van Vroondaal. Dat uit zich op sommige plaatsen in hogere erfafscheidingen, met name op de plaatsen waar de woningen relatief dicht op elkaar zijn gebouwd. Volgens de geïnterviewde projectontwikkelaar zijn de hoge erfafscheidingen niet alleen vanuit het oogpunt van veiligheid van belang, maar zijn privacy en rust zeker zo belangrijke factoren. Functionele kenmerken Voor dagelijkse voorzieningen kan worden uitgeweken naar Loosduinen of naar Monster. De indruk bestaat dat meer voor Monster wordt gekozen, omdat in Loosduinen relatief veel mensen wonen die uit lagere sociale klassen komen. Er is een ruim aanbod van winkels waar kleine luxe artikelen worden verkocht in Den Haag. Den Haag doet ook dienst als de stad met het grote winkelaanbod. De ligging van Vroondaal ten opzichte van Schiphol is minder goed. De afstand bedraagt meer dan 30 autominuten en is bovendien zeer filegevoelig. De internationale school van Den Haag is wel speciaal verplaatst naar de zuidzijde van Den Haag. Dagelijkse recreatieve voorzieningen (fietsen, wandelen) van een hoog kwaliteitsniveau zijn aanwezig in de omgeving van de locatie, alhoewel de duinen en het strand niet op wandelafstand liggen. In het gebied is geen ontmoetingsplaats aanwezig. Deze is ook niet voorzien in de huidige plannen van Vroondaal en moet volgens de projectontwikkelaar ontstaan uit de behoefte van de mensen zelf. De verwachting bestaat bovendien dat de huidige bewoners vanwege hun meer lokale afkomst al in de door hen gewenste (exclusieve) sociale en culturele netwerken zitten en dus ook al hun eigen ontmoetingsplaats hebben. Dat beeld kan natuurlijk wijzigen als doelgroepen uit een grotere regio worden aangetrokken. Er is volgens de projectontwikkelaar desalniettemin geen behoefte aan dagelijkse voorzieningen of een ontmoetingsplaats in het plangebied van Vroondaal. Voor culturele voorzieningen kan worden uitgeweken naar Den Haag. Sportvoorzieningen zijn enigszins schaars aan de zuidzijde van Den Haag, maar er is bijvoorbeeld wel een kleine par 3 golfbaan aanwezig.

Elitair wonen

XV

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Sociale kenmerken De projectontwikkelaar onderkent dat de huidige bewoners op zoek zijn naar privacy en rust in hun woonsituatie. Er is een nadrukkelijke wens om te wonen met min of meer gelijkgestemden. De behoefte aan contact met medebewoners is vooral in het beginstadium van een nieuwe wijk groot. Enerzijds is dat om inzicht te krijgen in het type mensen wat op de locatie gaat wonen, anderzijds om de kleinere ergernissen van het wonen op een nieuwe locatie met elkaar te delen. Het is niet duidelijk of de wens van contact met de buren zal afnemen, naarmate de locatieontwikkeling verder vordert. Wel is duidelijk dat deze mensen al een bestaand sociaal netwerk in de omgeving hebben. De Brink in de woonsfeer ‘het Park’ zou als ontmoetingsplaats dienst kunnen doen in het openbaar gebied, maar volgens de projectontwikkelaar is daar geen behoefte aan. De Brink doet vooral dienst als verbeteraar van de woonbeleving voor aan het Park wonende mensen. Institutionele kenmerken In het bestemmingsplan zijn onder andere regels opgenomen met betrekking tot de minimale afstand van bebouwing tot aan de erfgrens, bouwhoogte en te bebouwen oppervlak. Deze grenzen lijken voor de kleinere kavels relatief ruim, waardoor er op plaatsen een beeld ontstaat van relatief dichte bebouwing. Op Vroondaal is een aparte Commissie Esthetiek (CE) in het leven geroepen, die los staat van de welstandscommissie. De CE heeft nadrukkelijk de taak meegekregen om behulpzaam te zijn bij het ontwerpen van woningen en wordt daar ook op beoordeeld. De CE kan daarmee als een soort welstand-plus worden gezien. De ervaringen van bestaande bewoners op Vroondaal met de CE is positief. Voor de huidige plannen op Vroondaal is ook een Beeldkwaliteitsplan opgesteld. De projectontwikkelaar geeft als aandachtspunt mee dat nadrukkelijk moet worden vastgehouden aan een bepaalde lijn ten aanzien van het hanteren van uitgangspunten. Dat is een soort plicht naar bewoners die reeds eerder een woning hebben laten bouwen en in het ontwerp moesten voldoen aan de gestelde eisen.

Vrijwel alle wegen in het huidige deelplan Vroondaal zijn door de gemeente in mandeligheid uitgegeven en worden door de bewoners zelf onderhouden. Daarvoor hebben de bewoners een aparte Vereniging van Eigenaren (VVE) moeten oprichten. De gronden waarop de wegen zijn gelegen zijn dus ook verkocht aan de bewoners. Er is volgens de projectontwikkelaar weinig weerstand geweest tegen deze vorm van gronduitgifte. Culturele kenmerken De projectontwikkelaar onderkent dat de naam van een gebied of stad waarin het gebied is gelegen van groot belang kan zijn. De oorspronkelijke naam van het gebied Vroondaal was Madestein. De naam Madestein behelst echter meer dan alleen het huidige Vroondaal. Er is daarom bewust gekozen voor een andere naam dan Madestein. Daarmee wordt voorkomen dat de naam van de locatie negatief in het nieuws kan komen, zonder dat dat direct slaat op de ontwikkelingslocatie zelf. De locatie Vroondaal is nog niet zeer bekend in de grote regio en heeft nog niet een bepaald imago. Het feit dat de locatie Vroondaal aan de zuidzijde van Den Haag is gelegen (op de zogenaamde veengrond) en niet aan de noordzijde van Den Haag (op de zogenaamde zandgrond) geldt voor bepaalde mensen als een negatief aspect.

Elitair wonen

XVI

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

De locatie Vroondaal heeft geen echte uitzonderlijke kwaliteiten, waarmee het zich onderscheidt van andere locaties in de grote regio. De projectontwikkelaar gaf aan dat het onderscheidende van de locatie zit in de combinatie van de omvang van het woonmilieu (700-1.000 woningen) en het kunnen laten bouwen van je eigen woning op maat. Er zijn echter meer locaties in de grote regio waar dit mogelijk is. Volgens de projectontwikkelaar is er nog geen sprake van een uitgesproken identiteit van Vroondaal, iets wat volgens hem nog moet groeien. De locatie herbergt geen specifieke cultuurhistorische kwaliteiten in zich. Omgevingshinderlijke kenmerken Er is niet direct sprake van omgevingshinderlijke aspecten of ongewenste functies op de locatie. Ten noorden van de locatie ligt momenteel een politiemanege. Dit is voor toekomstige ontwikkelingen een aandachtspunt, vanwege de potentie van geuroverlast.

Elitair wonen

XVII

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Bijlage 6: Analyse project Park Brederode - Bloemendaal Het project De planvorming voor het project Park Brederode is midden jaren ’90 gestart, toen de provincie tot herontwikkeling van de locatie wilde overgaan. Het gebied huisveste tot begin jaren ’90 het provinciaal ziekenhuis, wat is verplaatst naar Amsterdam. Voor het project is een aparte Park Brederode CV opgericht, die voortkomt uit de ontwikkelcombinatie die midden jaren ’90 de door de provincie uitgeschreven ontwikkelcompetitie won. De locatie heeft een omvang van 34 ha., waarvan ca.19 ha. als park en natuur behouden blijft en/of hersteld wordt. Figuur 1: Ligging locatie Park Brederode

Park Brederode


Park Brederode is gelegen aan de noordwestzijde van Bloemendaal. De locatie wordt aan de oostzijde begrensd door de bestaande bebouwing van Bloemendaal. Aan de westzijde ligt het Nationaal Park Zuid-Kennemerland, met het kenmerkende duinlandschap. Zowel aan de zuid als aan de noordzijde wordt een open landschap afgewisseld met recreatieve voorzieningen (hockey, tennis) en uitlopers van de duinen. In het Masterplan voor Park Brederode staat het behoud van cultuurhistorische kwaliteiten en natuurwaarden van het gebied centraal. Het hoofdgebouw van het oude ziekenhuis (Rijksmonument) blijft behouden en wordt omgebouwd tot appartementencomplex. Ook het behoud van de Villa Meerzicht, het bijbehorende koetshuis en een oud kerkgebouw blijven behouden. Het aan het begin van de 20ste eeuw aangelegde groen op Park Brederode wordt zoveel mogelijk in lijn met het oude parkontwerp hersteld (ontwerpen van landschapsarchitecten Zocher en Springer). Het bestemmingsplan Meer en Berg (Park Brederode) is vastgesteld in 2007. In het gebied wordt een viertal deelprojecten ontwikkeld: 1. Woongebied Duin en Beek: ontwikkeling van 25 vrijstaande villa’s op kavel variërend van 900 tot 2.000 m2. Vooralsnog is voor 14 kavels een woningontwerp gemaakt, maar er kan ook worden gekozen voor een eigen woningontwerp in particulier opdrachtgeverschap. 2. Woongebied Duinzicht: projectmatige ontwikkeling van 63 vrijstaande en geschakelde villa’s. De kavels voor vrijstaande bebouwing variëren in omvang van ongeveer 600 m2 tot 1.000 m2.

Elitair wonen

XVIII

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

De geschakelde villa’s staan op een kaveloppervlak van 400 tot 1.000 m2. De woningen worden in opdracht van Park Brederode CV gebouwd. 3. Woongebied Meerenberg: In het bestaande monumentale pand Meerenberg (voormalig ziekenhuis) worden ca. 50 gelijkvloerse appartementen en parkwoningen gebouwd. 4. Woongebied Parkzicht: in dit deelgebied, dat tegen de jonge duinen is gelegen, worden 4 appartementencomplexen gebouwd, met 25 appartementen in meerdere lagen per complex. Figuur 2: Deelprojecten Park Brederode

Bron: www.park-brederode.nl

Daarnaast vinden, met name aan de zuidzijde op het terrein, enkele kleinschalige projectmatige ontwikkelingen plaats, zowel in de vorm van appartementen als grondgebonden woningen. Het bestemmingsplan biedt in totaal ruimte voor de bouw van 350 woningen. Op het terrein moeten in totaal 90 woningen in het sociale huursegment worden gebouwd, die voornamelijk een plek krijgen in een tweetal appartementencomplexen in het woongebied Parkzicht. Woningen in de categorie middelduur worden niet gebouwd op de locatie. Ongeveer 50% van de wooneenheden zijn appartementen. Inmiddels is gestart met de bouw van 29 woningen in het woongebied Duinzicht.

Doelgroepen Park Brederode Er is gestart met de bouw van 29 woningen in het deelgebied Duinzicht en de eerste woning is in optie uitgegeven. Er is een beeld van de potentiële doelgroep voor Park Brederode. De doelgroep betreft met name hoogopgeleide tweeverdieners met kinderen, al dan niet met au pair. De doelgroep is momenteel vooral woonachtig in Bloemendaal zelf of in de directe omgeving van Bloemendaal (Aerdenhout, Haarlem). Enkele potentiële bewoners wonen momenteel in Amsterdam-Zuid. Er is op dit moment nauwelijks interesse van mensen met oud geld. Het huidige bestand aan potentiële bewoners bestaat vooral uit gezinnen, waar één van de twee volwassenen een eigen bedrijf heeft en zelf zijn geld heeft verdiend. Voor een deel zijn het ondernemers, die bijvoorbeeld partner zijn in een advocatenkantoor. Anderzijds zijn het ook ondernemers, die een succesvol eigen bedrijf op hebben gezet. Van belang is dat de potentiële doelgroep eigenlijk altijd een connectie heeft met Bloemendaal, hetzij via kennissen of familie, hetzij omdat één van de twee volwassenen zelf in Bloemendaal is

Elitair wonen

XIX

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

opgegroeid. Het kunnen aansluiten bij het sociale en culturele netwerk van Bloemendaal is daarbij erg belangrijk. Het zijn daarmee vooral de economisch gearriveerden die kiezen voor een locatie op Park Brederode. Er is een kans dat de culturele elite zich aangetrokken zal voelen tot het wonen in het culturele erfgoed van het voormalige hoofdgebouw van het Provinciaal Ziekenhuis. Het ligt in de lijn der verwachting dat een locatie als Park Brederode ook voor welgestelde expats een interessante locatie kan worden, alhoewel expats zich tot op heden niet hebben gemeld voor de locatie. Het feit dat op Park Brederode woningen projectmatig worden ontwikkeld (op voorraad en casco) en er reeds sprake is van een woonomgeving, die qua natuur en beleving al redelijk af is, draagt daaraan bij. Er is reeds een netwerk van welgestelde expats aanwezig in Bloemendaal. De Park Brederode CV heeft expats in het verleden als doelgroep aangemerkt, maar is niet specifiek actief bezig onder deze doelgroep te werven voor de locatie.

Kenmerken Park Brederode Fysieke kenmerken De locatie kent uitzonderlijke omgevingskwaliteiten met de uitlopers van de duinen van Nationaal Park Zuid-Kennemerland. De woningen in woongebied Duinzicht behoren niet tot het absolute topsegment van de woningmarkt, maar wel tot het dure segment (VON-prijzen variëren van € 1,2 tot €2,3 miljoen). De locatie ligt relatief dicht bij villapark Duin en Daal (gerealiseerd in de periode 18971940, De Haan, 1986), wat tot het absolute topsegment van de woningmarkt mag worden gerekend. Park Brederode kent, met uitzondering van een directe ligging in de duinen, dezelfde locatiekenmerken. In de directe omgeving van de locatie zijn reeds gearriveerde woonmilieus in het topsegment aanwezig. Bloemendaal wordt vaak in zijn geheel als gearriveerd woonmilieu in het topsegment beschouwd. De belangrijkste omliggende stedelijke kern is Haarlem, op ongeveer 10 autominuten afstand. De routing naar het topwoonmilieu is optimaal, aangezien de toegangsweg naar het terrein (Brederodelaan) een brede laan tegen de duinrand van Bloemendaal is. Park Brederode krijgt vanaf de Brederodelaan een eigen opgang. De wegen op het terrein worden daarmee automatisch verkeersluw. De openbare ruimte in het gebied wordt van een zeer hoogwaardige kwaliteit. De woningen in Park Brederode worden aangelegd in een bestaand park, waarvan de belangrijkste kwaliteiten worden versterkt (verplaatsing volwassen groen en grondverplaatsing ten behoeve van nieuwe duintenen, Gemeente Bloemendaal, 2008). Het park is aan het begin van de 20ste eeuw aangelegd, waardoor er volop sprake is van volwassen groen. Vanwege de parkachtige sfeer wordt gekozen voor smallere straatprofielen. De appartementencomplexen staan in een parkachtige omgeving van hoogwaardige kwaliteit.

De duurste woningen (woongebied Duin en Beek en appartementencomplexen Parkzicht) zijn het dichtst gelegen tegen het Nationaal Park Zuid-Kennemerland. De grootste kavels zijn ruim van opzet

Elitair wonen

XX

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

(900 tot 2.000 m2). De kavels in het woongebied Duinzicht zijn beduidend kleiner van omvang. De relatie tussen het woonoppervlak (272 m2) en de kavelomvang (396 m2) bij een aantal van de geschakelde villa’s kan leiden tot een te vol gebouwd gebied. De wens van privacy en rust kan hiermee in gevaar komen, alhoewel in de situering van woningen heel goed rekening is gehouden met dit aspect. Door dit gebied projectmatig te ontwikkelen, kan hier vanuit het project zelf op worden gestuurd. Ook de kavels van de vrijstaande villa’s in dit deelgebied zijn in een aantal gevallen aan de kleine kant (600 m2), terwijl het bouwvolume groot is. De afstand tussen de woningen kan daardoor klein worden. De appartementen en parkwoningen worden in een bestaand monumentaal pand gebouwd. Bij de woningen in de deelplannen Duin en Beek en Duinzicht wordt gewerkt met villa’s met een wat klassieke toon in een modern jasje. In het deelplan Duin en Beek kan worden gekozen voor een eigen woningontwerp, dat moet aansluiten bij de bestaande ontwerpen voor woningen op deze kavels. De appartementencomplexen krijgen een modernere uitstraling, maar er wordt wel gebruik gemaakt van natuurlijke materialen. Deze keuzes komen de eenheid van het gebied ten goede, maar beperken mensen in het realiseren van hun eigen ontwerp (m.u.v. deelgebied Duin en Beek). Er is geen sprake van zeer expressieve architectuur. In het project is gekozen voor de klassieke toon in architectuurstijlen, omdat dit goed aansluit bij de parkachtige omgeving waarin de woningen worden gebouwd.

Bij de entree van het gebied staat momenteel een slagboom, maar deze verdwijnt op termijn. In de toekomst wordt deze entree gebruikt voor de ontsluiting van de woongebieden Duinbeek en Duinzicht. Daarnaast komt er een aparte entree voor de woongebieden Parkzicht en Meerenberg. Een rondrit over het terrein is per auto niet mogelijk, waardoor de verschillende deelgebieden uitsluitend bestemd zijn voor het bestemmingsverkeer van telkens twee woongebieden. Functionele kenmerken Dagelijkse voorzieningen zijn in het centrum van Bloemendaal beschikbaar, evenals kleine luxe artikelen. Het belang van de aanwezigheid van winkels in de omgeving van de locatie waarin kleine luxe artikelen worden verkocht wordt groot geacht. Er moet vooral worden gedacht aan voorzieningen als een traiteur, luxe bakker, een goede wijnzaak etc. Het moet vooral om exclusieve en prestigieuze producten gaan. Park Brederode kan profiteren van het bestaande imago van Bloemendaal en haar inwoners, waardoor dit soort voorzieningen in de omgeving al volop aanwezig zijn. Voor een volledig winkelaanbod in een sfeervolle winkelstad kan worden uitgeweken naar Haarlem. In de omgeving van Park Brederode ligt het NS-station Santpoort-Zuid. De verbindingen met Haarlem en Amsterdam zijn prima. De verbinding met Schiphol indirect en tijdrovend (40 minuten). Schiphol ligt op 20 autominuten (wel filegevoelig). Er zijn legio mogelijkheden voor dagelijkse recreatie (fietsen, wandelen, strand etc.). In Bloemendaal zijn diverse ‘ontmoetingsplaatsen’ voor ons soort mensen. Vooral de netwerken van de bestaande hockeyclubs worden als zeer belangrijk bestempeld. Ook het openluchttheater Caprera in Bloemendaal wordt als belangrijke ontmoetingsplaats benoemd. Er is mede daarom geen behoefte aan een aparte ontmoetingsplaats op of in de directe omgeving van Park Brederode. Voor culturele voorzieningen zijn er verder ruime mogelijkheden in Haarlem (o.a.

Elitair wonen

XXI

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

stadsschouwburg) en op een wat grotere afstand Amsterdam. Heemstede heeft een kleine internationale school, maar deze heeft vooral bijscholingslessen. Voor grotere internationale scholen moet worden uitgeweken naar Amsterdam of Amstelveen. In de directe omgeving van Park Brederode is een ruim aanbod van sportvoorzieningen (hockey, tennis etc.), waaronder clubs van Nederlands topniveau. Sociale kenmerken De locatie Park Brederode straalt ruimte en rust uit. In het deelgebied Duin en Beek is de omvang van de kavels zodanig dat privacy en rust goed mogelijk zijn. In de appartementencomplexen van Meerenberg en Parkzicht kan vanwege de ruime opzet in een parkachtige omgeving eveneens gesproken worden van een ruime en rustige omgeving met, binnen de mogelijkheden van een appartementencomplex, voldoende privacy. In het woongebied Duinzicht zijn de kavels relatief klein en de woonvolumes (in oppervlakte van woningen) relatief groot. Dat kan een inbreuk zijn op de privacy en rust die bewoners van een topwoonmilieu volgens de theorie wensen. Het soort mensen dat op deze deellocatie gaat wonen, zal de voordelen van de locatie (en van Bloemendaal als woonplek) laten prevaleren boven de uitdrukkelijke wens tot meer privacy en rust. In Bloemendaal behoren woningen verhoudingsgewijs tot de duurste van Nederland in suburbane of landelijke omgevingen. Bij de keuze voor Bloemendaal als woonlocatie zijn het imago en status van wonen erg belangrijk. De prijzen van de woningen op Park Brederode variëren bovendien van ruim € 1 miljoen tot ruim boven de € 3 miljoen. Dat betekent dat wonen in Park Brederode (en Bloemendaal) vooral een keuze is van de welgesteldere mens, die de status en het imago van wonen in Bloemendaal belangrijk vindt. Op de locatie zullen daarom met name gelijkgestemden gaan wonen, zo is de verwachting. Wonen in Park Brederode heeft als voordeel dat kan worden aangehaakt bij het sociale en culturele netwerk van Bloemendaal. Er is een groot aanbod van ontmoetingsplaatsen in het dorp voor ons soort mensen. Vooral de hockeyclubs en rotary en Lions zijn belangrijke netwerkplaatsen, die door de bestaande bewoners van Bloemendaal hoog worden gewaardeerd. De grote hoeveelheid openbaar gebied in het park van een hoogwaardig kwaliteitsniveau kan in potentie als een ontmoetingsplaats voor de bewoners dienen (uitlaten hond, spelen van kinderen etc.). De projectdirecteur van Park Brederode verwacht echter dat een ontmoetingsplaats in het openbaar gebied geen belangrijke eis is van bewoners. De parkachtige omgeving dient vooral ter versterking van de woonbeleving en niet of nauwelijks als ontmoetingsplaats. Institutionele kenmerken In het Masterplan Park Brederode staat het behoud en het verder uitbouwen van veel openbare ruimte in het park centraal. Dat levert een enorme bijdrage aan de kwaliteit van het gebied. Zowel in het bestemmingsplan als in de Beeldkwaliteitsplannen voor de verschillende deelgebieden zijn vrij strakke richtlijnen ten aanzien van bebouwing en openbare ruimte opgenomen. In het bestemmingsplan is de goothoogte van woningen begrensd op 10 meter (met een mogelijke uitzondering tot 13 meter, Gemeente Bloemendaal, 2004). De projectdirecteur van Park Brederode geeft aan dat potentiële bewoners van de locatie graag duidelijkheid willen hebben over hun toekomstige woonplek. Strakke richtlijnen dragen daaraan bij. Voor Park Brederode is een apart kwaliteitsteam in het leven geroepen, wat in overleg met de gemeente Bloemendaal en welstand van Bloemendaal strakke richtlijnen heeft geformuleerd in het bestemmingsplan, verschillende Beeldkwaliteitsplannen en in welstandscriteria. De richtlijnen zijn zodanig geformuleerd dat er bijvoorbeeld geen moderne villa’s in het gebied kunnen worden gebouwd, die echt dissoneren met architectuur van andere woningen op de locatie. Culturele kenmerken Bloemendaal heeft van oudsher het imago van een oude rijke suburb, waar meerdere topwoonmilieus zijn gerealiseerd. Wonen in Bloemendaal is synoniem voor wonen op stand. Bewoners kunnen een deel van hun imago afleiden aan de plaats Bloemendaal. In Bloemendaal wonen veel welgestelde bekende Nederlanders. Voor een bepaald type mensen is het belangrijk om onderdeel uit te gaan maken van het leefgebied van dat soort mensen. Dat maakt dat een locatie als Park Brederode volop

Elitair wonen

XXII

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

kan meeprofiteren van het imago van Bloemendaal. De noordzijde van de locatie grenst aan het grondgebied van de gemeente Velsen (Santpoort). De projectdirecteur onderkent het grote belang van de ligging in Bloemendaal. Dat verhoogt de waarde van de woningen met 15 tot 20%. Uit ervaringen met potentiële kopers is al gebleken dat als de locatie niet in Bloemendaal maar in Santpoort had gelegen, de potentiële kopers dan afgehaakt waren. In de naam Bloemendaal is volgens de projectdirecteur Park Brederode al veel gelegen. Mensen associëren Bloemendaal meteen met volwassen groen, duinen, zee en een bepaald type inwoners. Bloemendaal is in die zin echt een merknaam. De locatie zelf heeft een lange geschiedenis. Met de geschiedenis van de locatie wordt rekening gehouden door het behoud van meerdere monumentale panden en het behoud en de versterking van het groen. De locatie Park Brederode heeft vanwege haar geschiedenis als locatie waar het Provinciaal Ziekenhuis was gevestigd een bekende naam opgebouwd. Deze naam kan bij de oudere inwoners van Bloemendaal nog een wat negatieve associatie oproepen, omdat het Provinciaal Ziekenhuis vroeger als ‘gekkengesticht’ werd gebruikt. Bij de jongere bevolking is deze associatie er niet meer. Deze naam blijft behouden door het behoud van belangrijke gebouwen, zoals het hoofdgebouw van het voormalige ziekenhuis. Daarmee wordt de mogelijkheid geboden om in een prachtig park in cultureel erfgoed te wonen. Aan de noordzijde van de locatie ligt de ruïne van Brederode. Ook de ruïne draagt bij aan de bekendheid van de locatie. Als uniek onderscheidend element kan de parkachtige omgeving en de cultuurhistorie op de locatie worden benoemd. Het betreft wel nadrukkelijk onderscheidende elementen ten opzichte van nieuw te ontwikkelen topwoonmilieus elders. In de omgeving zijn voldoende bestaande topwoonmilieus beschikbaar, die dezelfde kwaliteiten in zich bergen. Omgevingshinderlijke kenmerken Er is in de directe omgeving geen sprake van omgevingshinderlijke kenmerken. Het feit dat op de locatie 90 sociale huurwoningen worden gebouwd, kan in potentie een dissatisfier zijn voor potentiële bewoners. Ondanks dat de lagere sociale klassen van Bloemendaal volgens de projectdirecteur van Park Brederode vanwege hun wortels in de gemeenschap van Bloemendaal niet vergelijkbaar zijn met lagere sociale klassen in bijvoorbeeld grotere steden, kan het een afkerend effect hebben op potentiële bewoners. Dat zal met name gelden voor de potentiële bewoners van de appartementencomplexen in Parkzicht. De vrije sector appartementen in Parkzicht hebben een hoog prijsniveau, terwijl ze in de directe omgeving van sociale huurwoningen gaan wonen.

Elitair wonen

XXIII

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Bijlage 7: Toelichting scores kwaliteitsmodel 3 topwoonmilieus Aanwezigheid uitgesproken omgevingskwaliteiten grenzend aan locatie De locatie Park Brederode grenst direct aan het duinlandschap en is gelegen in een parkachtige omgeving. De locatie Overgooi heeft in de vorm van bossen en waterlopen een mooie omgeving, maar er is nog geen sprake van uitzonderlijke omgevingskwaliteiten. De locatie Vroondaal heeft met de duinen en de zee wel uitzonderlijke omgevingskwaliteiten, maar deze grenzen niet aan de locatie Vroondaal. Optimale bereikbaarheid ten opzichte van omliggende stedelijke kern(en) De bereikbaarheid van omliggende stedelijke kernen is vanuit Park Brederode en Overgooi goed. De bereikbaarheid van de locatie Vroondaal is een aandachtspunt. Vooral in de spits is de locatie moeilijk bereikbaar. Eigen opgang topwoonmilieu In de drie projecten is sprake van een apart entree van het topwoonmilieu. Aanwezigheid volwassen groen op locatie Zowel op de locaties Vroondaal als Overgooi is geen volwassen groen op de locatie aanwezig. Op Park Brederode is dat wel het geval. Eigen identiteit topwoonmilieu - minimaal 50 grondgebonden woningen Op de drie locaties worden ruim meer dan 50 grondgebonden woningen gebouwd. Daarmee heeft elk van de locaties een eigen identiteit. Beleving onderlinge afstand tussen woningen Op het ruim opgezette Overgooi is de beleving van de onderlinge afstand tussen de woningen groot. Dat betekent dat er voldoende ruimte is voor privacy en rust op de eigen kavel. Dat is op enkele plaatsen op Vroondaal en op Park Brederode anders. In beide gevallen is sprake van relatief grote bouwvolumes op relatief kleine kavels. Appartementencomplexen in parkachtige omgeving Park Brederode ligt in een bestaand en volgroeid park. De appartementencomplexen worden bovendien in de uitlopers van de jonge duinen aangelegd. Op Overgooi en Vroondaal is dit niet aan de orde. Kleine luxe voorzieningen binnen een straal van 15 kilometer Dit soort voorzieningen is in Bloemendaal en omstreken en in Den Haag volop aanwezig. In de stad Almere zijn dit soort winkels schaars. Er moet worden uitgeweken naar ’t Gooi om voldoende aanbod van prestigieuze winkels op dit gebied gebruik te kunnen maken. Volledig winkelaanbod niet-dagelijkse voorzieningen binnen straal 15 km In de drie projecten is een volledig winkelaanbod binnen 15 kilometer voorradig. Internationale luchthaven binnen 30 autominuten Schiphol is binnen 30 minuten te bereizen vanaf de locatie Park Brederode. Vanaf de locatie Overgooi is Schiphol net binnen 30 minuten te bereiken, maar de route is wel filegevoelig. Vanaf de locatie Vroondaal is 30 minuten naar Schiphol niet haalbaar. Bovendien is de route filegevoelig. Ontmoetingsplaats binnen straal 5 kilometer topwoonmilieu In het project Overgooi is een bestaande ontmoetingsplaats Stadslandgoed de Kemphaan en wordt in de toekomst ook in een ontmoetingsplaats binnen het project voorzien. Voor toekomstige bewoners

Elitair wonen

XXIV

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

van Park Brederode bestaan binnen Bloemendaal diverse ontmoetingsplaatsen. Voor Vroondaal is dit niet het geval. Dat zou voor potentiële bewoners een probleem kunnen vormen. Echter, omdat het overgrote deel van de huidige bewoners van (boven)lokale komaf is, is men al aangesloten bij bepaalde netwerken en heeft men zijn plekjes al gevonden. Voor toekomstige bewoners van buiten de regio kan dit een probleem vormen. Theaters en/of musea met bovenregionale/landelijke functie binnen 15 kilometer In de drie projecten is hierin voorzien. Internationale school binnen 15 kilometer van topwoonmilieu Voor bewoners van Overgooi is de dichtstbijzijnde internationale school gelegen in Hilversum. In Heemstede is voor toekomstige bewoners van Park Brederode een internationale school aanwezig, maar deze geeft geen volwaardig onderwijs. Er zal moeten worden uitgeweken naar Amsterdam of Amstelveen. Veel van de internationaal georiënteerde bedrijven zijn wel in die omgeving gevestigd. De internationale school van Den Haag is speciaal naar de zuidzijde van Den Haag verplaatst en ligt in de directe omgeving van Vroondaal. Private woonsituatie wordt gekenmerkt door privacy en rust Op Overgooi is dit vanwege de grote kavels aan de orde. Op zowel Vroondaal als Park Brederode kan dat op bepaalde plaatsen een probleem opleveren. Wonen met gelijkgestemden Het wonen met gelijkgestemden is op Vroondaal en Overgooi aan de orde. Op Park Brederode worden woningen in het topsegment op een deel van de locatie afgewisseld met sociale huurwoningen. Het onderscheid tussen beide groepen mensen is dan wel erg groot. Voor een ander deel van de locatie Park Brederode is dit niet aan de orde. (Semi-)openbare tuin voor bewoners luxe appartementencomplexen Zowel op Vroondaal als op Overgooi wordt rekening gehouden met grote (semi-) openbare tuinen nabij te realiseren luxe appartementencomplexen. Op Park Brederode worden de appartementencomplexen in het bestaande park aangelegd, met een beperkte eigen ruimte voor de bewoners. Imago van en/of identificatie met locatie, dorp, stad of bewoners Park Brederode kan volledig steunen op het bestaande imago van Bloemendaal. De locatie Vroondaal heeft dit niet, maar maakt wel onderdeel uit van Den Haag. Almere heeft geen positief imago waar het het wonen in het topsegment van de woningmarkt betreft. Unieke onderscheidende kwaliteiten topwoonmilieu op bovenregionaal niveau In vergelijking met gevestigde topwoonmilieus kent geen van de 3 locaties echte unieke onderscheidende elementen. Almere heeft zeer grote kavels, maar die vind je in ’t Gooi op bestaande locaties ook. Een pre voor Almere is dat de kavelprijzen drie maal zo laag zijn als in ’t Gooi. Park Brederode onderscheidt zich van vrijwel alle nieuw te ontwikkelen topwoonmilieus in Nederland door te grenzen aan uitzonderlijke omgevingskwaliteiten en woningbouw in een volgroeid park aan te leggen. Er zijn echter voldoende gevestigde topwoonmilieus in Nederland die deze kwaliteiten ook kunnen bieden. Op Vroondaal zijn geen echte unieke onderscheidende kwaliteiten aanwezig. Voorkomen negatieve associaties met (naam) topwoonmilieu In geen van de drie projecten is er sprake van negatieve associaties die de potentiële doelgroepen met de locatie kunnen hebben. Afwezigheid diverse vormen van hinder, overlast of maatschappelijk ongewenste functies Op Vroondaal en Overgooi is dit niet aan de orde. De potentiële bewoners van een deel van de locatie van Park Brederode kunnen de aanwezigheid van sociale huurwoningen in de directe omgeving als een ongewenste functie beschouwen.

Elitair wonen

XXV

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Bijlage 8: analyse project Nieuw-Valkenburg – gemeente Katwijk Het project Het voormalige vliegveld Valkenburg heeft op 1 januari 2007 zijn functie als militair vliegveld verloren. In de jaren daaraan voorafgaand heeft de rijksoverheid in overleg met diverse regionale partijen bekeken welke herbestemming de locatie van het voormalig vliegkamp Valkenburg zou kunnen krijgen. Mede vanwege de moeizame woningbouwproductie in de regio Holland-Rijnland is destijds gekozen voor de ontwikkeling van een woonwijk van ongeveer 5.000 woningen op het voormalige vliegkamp. Op het noordoostelijk deel van de locatie zijn 4.500 woningen gepland in het goedkope, middeldure en dure segment. Daarnaast zijn 500 woningen in het absolute topsegment van de woningmarkt voorzien. Het topwoonmilieu is voorzien op de zuidzijde van de locatie. Het topwoonmilieu grenst volgens de huidige plannen aan de zuidzijde aan de rijksbufferzone van de Ommedijkse polder (met name voor agrarische doeleinden in gebruik). Aan de noordwestzijde grenst het topwoonmilieu aan de een beperkte strook andere woningen waarachter de rijksbufferzone Mient Kooltuin is voorzien. Direct achter de Mient Kooltuin (aan de overzijde van de Wassenaarseweg) start het duinlandschap. Aan de noordoostzijde van het topwoonmilieu wordt een nieuwe woonwijk van ongeveer 4.500 woningen gerealiseerd. Deze woningen zullen deels ook aan de oostzijde van het topwoonmilieu komen te liggen. De bufferzones Mient Kooltuin en Ommedijkse polder maken onderdeel uit van de integrale gebiedsontwikkeling Nieuw-Valkenburg. Er wordt geïnvesteerd in de kwaliteit van de beide bufferzones, wat mede moet leiden tot een hogere kwaliteit van de nieuwe woonlocatie. Figuur 1: Zoekgebied locatie topwoonmilieu Nieuw Valkenburg

Zoekgebied topwoonmilieu NieuwValkenburg


De locatie Nieuw-Valkenburg is voor ongeveer 90% in eigendom van het rijk. Voor het project Nieuw-Valkenburg is een stuurgroep in het leven geroepen, waarin het Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf, de gemeente Katwijk en de provincie Zuid-Holland zijn vertegenwoordigd. De stuurgroep is verantwoordelijk voor de planvorming van Nieuw-Valkenburg. Tot op heden zijn geen marktpartijen betrokken bij de planvorming van Nieuw-Valkenburg. Het is nog niet duidelijk of en op

Elitair wonen

XXVI

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

welke wijze marktpartijen in de toekomst bij de planvorming van Nieuw Valkenburg worden betrokken en hoe een toekomstige samenwerking met marktpartijen bij de realisatie van de woonlocatie Nieuw-Valkenburg wordt vormgegeven.

Doelgroepen topwoonmilieu Nieuw-Valkenburg Er heeft nog geen uitgebreid onderzoek plaatsgevonden naar de gewenste doelgroepen voor het topwoonmilieu op de locatie Nieuw-Valkenburg. Het aantrekken van welgestelde expats wordt als een belangrijke doelstelling voor de locatie gezien. Deze doelstelling wordt vooral onderschreven door de ambitie om op Nieuw-Valkenburg een ‘internationaal’ topwoonmilieu te realiseren. Daarnaast wordt in algemene zin benoemd dat het topwoonmilieu op de locatie Valkenburg voor de top van de woningmarkt bestemd moet zijn (BVR, 2008).

Kenmerken Nieuw-Valkenburg Fysieke kenmerken Het zoekgebied voor het topwoonmilieu van Nieuw-Valkenburg grenst aan twee zijden aan rijksbufferzones. Direct achter de bufferzone Mient Kooltuin begint het duinlandschap. Er is geen directe connectie met het duinlandschap. Ten zuiden van de bufferzone Ommedijkse polder begint de bebouwing van Wassenaar. Het topwoonmilieu van Nieuw-Valkenburg ligt vrij dicht bij het bestaande topwoonmilieu Rijksdorp (gemeente Wassenaar). Het topwoonmilieu Nieuw-Valkenburg zal aan de noorden westzijde in de toekomst worden begrensd door de nieuwe bebouwing van Nieuw Valkenburg. In de huidige plannen zijn tussen het topwoonmilieu en de Mient Kooltuin woningen voorzien in het middeldure en dure segment. De noordzijde van het topwoonmilieu wordt begrensd door een centrale voorzieningenas door de locatie Nieuw-Valkenburg. Aan de noordzijde van die as vindt bebouwing in grote dichtheden plaats (tot 50 woningen per ha.), deels in het goedkope en middeldure segment. Figuur 2: plankaart Integraal Structuurplan Nieuw-Valkenburg

Bron: BVR, 2008

Elitair wonen

XXVII

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

De bereikbaarheid van de locatie Nieuw-Valkenburg en de bereikbaarheid van omliggende stedelijke kernen wordt sterk verbeterd met de aanleg van de Rijnlandroute, een deels nieuwe en deels verbeterde verbinding tussen Katwijk, westzijde Leiden (A44) en de oostzijde van Leiden (A4). De bereikbaarheid van de totale regio wordt door deze verbinding verbeterd. Dat verbetert de relatieve ligging van Nieuw-Valkenburg ten opzichte van stedelijke kernen als Leiden (afstand +/- 5 kilometer) en Den Haag (afstand +/- 15 kilometer). Over de kwaliteit van de openbare ruimte in het topwoonmilieu kunnen nog geen uitspraken worden gedaan. Wel is duidelijk dat het topwoonmilieu momenteel volwassen groen ontbeert. Met een maximum van 500 woningen in het topwoonmilieu krijgt de het topwoonmilieu Nieuw-Valkenburg een eigen identiteit. Er is nog geen beeld over de wijze waarop kavels in het topwoonmilieu worden gesitueerd. In de huidige plannen wordt uitgegaan van een gemiddelde kavelomvang voor vrijstaande villa’s van +/- 1.200 m2. In het gebied is een landgoed voorzien waarop een appartementencomplex wordt gerealiseerd. Van andere vormen van bebouwing is in de planvorming nog geen sprake. De gemiddelde kavelomvang van 1.200 m2 moet zorgen voor een goede beleving van de afstand tussen woningen. In de planvorming is nog niet ingegaan op aspecten als architectuur en veiligheid. Functionele kenmerken In de toekomst wordt in het plangebied van Nieuw-Valkenburg langs een centrale as voorzien in een aanbod van dagelijkse voorzieningen. Totdat deze voorzieningen zijn gerealiseerd bieden de bestaande kernen van Valkenburg, Katwijk en Wassenaar ook voldoende mogelijkheden voor dagelijkse voorzieningen. Voor luxe artikelen kan worden uitgeweken naar Leiden of Den Haag. Leiden en Den Haag kunnen beide goed dienst doen als steden met een volledig winkelaanbod. De locatie Nieuw-Valkenburg ligt erg gunstig ten opzichte van Schiphol (20 minuten en weinig filegevoelig). Aan de noordzijde van de totale woonlocatie Valkenburg wordt in de toekomst voorzien in één of twee halteplaatsen van de hoogwaardige openbaar vervoer voorziening (sneltram) van de RijnGouwelijn. Alledaagse recreatieve voorzieningen zijn met de aanwezigheid van onder andere de duinen en het strand (Wassenaarseslag) volop aanwezig. In de huidige plannen is nog niet voorzien in een aparte ontmoetingsplaats voor ‘ons soort mensen’. Wassenaar ligt in de directe omgeving en kent voldoende van dit soort ontmoetingsplaatsen. Zowel Leiden als Den Haag heeft een uitgebreid aanbod aan culturele voorzieningen. Voor internationale scholen kan worden uitgeweken naar Den Haag (diverse scholen) of naar Voorschoten voor The British school of the Netherlands. Het aanbod aan internationale scholen is ruim. Sportvoorzieningen worden in de toekomst voorzien in de Mient Kooltuin (diverse sporten). In de Mient Kooltuin komt ook een grote manege. Net ten zuiden van het topwoonmilieu NieuwValkenburg ligt de Wassenaarse golfclub Rozenstein. Sociale kenmerken Over het wonen met gelijkgestemden kunnen nu natuurlijk geen uitspraken worden gedaan. Het appartementencomplex dat in de toekomst is voorzien op een landgoed is volop ruimte voor een (semi-) openbare tuin. In de huidige plannen wordt niet voorzien in een sociaal-recreatieve ontmoetingsplaats in het plangebied. In het huidige plan is midden in het topwoonmilieu een grote waterplas voorzien die ook als recreatief element in de wijk dienst moet doen. Voor bewoners van het topwoonmilieu zal de waarde van deze plas vooral liggen in de kwaliteitsverbetering van het wonen. Het feit dat de waterplas is voorzien als recreatief element voor de bewoners van de totale wijk NieuwValkenburg kan voor de toekomstige bewoners van het topwoonmilieu juist als negatief worden ervaren. Zij zoeken juist privacy en rust.

Elitair wonen

XXVIII

Gerard Menkhorst


MRE 2007-2009

Institutionele kenmerken Een aantal van de uitgangspunten van het Integraal Structuurplan zijn eerder in deze bijlage behandeld. De planvorming is nog in een dusdanig vroeg stadium dat er nog geen bestemmingsplan, geen beeldkwaliteitsplan zijn en er ook niet over welstand is nagedacht. Culturele kenmerken Het topwoonmilieu van de locatie Nieuw-Valkenburg ligt voor het overgrote deel (95%) op grondgebied van de gemeente Katwijk. Ongeveer 5% van het toekomstige topwoonmilieu ligt op grondgebied van de gemeente Wassenaar. Hoe in de toekomst wordt omgegaan met dit gegeven is onduidelijk. Het kunnen koppelen van het topwoonmilieu aan het imago van een dorp als Wassenaar zou tot een groot imagovoordeel voor het topwoonmilieu kunnen zorgen. De locatie Valkenburg heeft in de huidige vorm niet de beschikking over unieke onderscheidende kwaliteiten ten opzichte van andere topwoonmilieus in de grote regio. In het vervolg van de planvorming zou er aandacht kunnen worden besteed aan het ontwikkelen van bepaalde unieke onderscheidende kwaliteiten. De locatie Nieuw-Valkenburg ligt op de grens van het voormalige Romeinse rijk en heeft een hoge verwachtingswaarde ten aanzien van archeologie. Het op landelijke schaal benutten van toekomstige vondsten op het gebied van archeologie kan de locatie landelijke bekendheid meegeven. Op en in de directe omgeving van het terrein zijn enkele panden uit WO II aangewezen als gemeentelijk monument. De publicitaire waarde hiervan wordt (zeker op landelijk niveau) gering geschat. Met name de discussies over het tracé van de Rijnlandroute en het vallen van het college van de gemeente Wassenaar over het Integraal Structuurplan (vanwege breedte bufferzone en aantallen woningen op Nieuw-Valkenburg) kunnen van negatieve invloed zijn op de locatie Nieuw-Valkenburg. Het beperken van de negatieve publiciteit over Nieuw-Valkenburg (en het topwoonmilieu) is daarmee een belangrijk aandachtspunt in het vervolg van de planvorming. Omgevingshinderlijke kenmerken Door het vervallen van de functie van het voormalig vliegkamp Valkenburg is er zogenaamde luchtruimte vrijgekomen, die is ingenomen door Schiphol. Dat betekent dat vliegtuigen die naar Schiphol aanvliegen eerder de landing kunnen inzetten. Dat gaat gepaard met een bepaalde geluidsoverlast. In de huidige plannen voor Nieuw-Valkenburg zijn een aantal goedkopere woningen grenzend aan het topwoonmilieu gesitueerd. Dat is een dissatisfier voor de potentiële doelgroepen voor het topwoonmilieu van Nieuw-Valkenburg.

Elitair wonen

XXIX

Gerard Menkhorst

elitair wonen Operationalisering van de kenmerken van landelijke of suburbane topwoonmilieus Drs. Gerard Menkhorst

Recommend Documents