Ekonomika bytových družstev
1.1. Právní úprava BD
(Družstevní minimum říjen 2014)
družstvo zákon o obchodních korporacích - zákon č. 90/2012 Sb. (ZOK), §552- §726
1. Právní úprava BD, charakter hlavní činnosti BD, typy BD, základní ekonomické kategorie v zákoně o obchodních korporacích 2. Nájemné z družstevních bytů a družstevních nebytových prostor, zálohové nájemné, plnění spojená s užíváním bytů a nebytových prostor 3. Hospodaření BD
bytové družstvo (BD)
§727- §757 ZOK
BD – může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů = hlavní činnost - může spravovat bytové domy ve vlastnictví jiných osob a může provozovat jinou činnost = doplňková činnost nesmí ohrozit hlavní činnost (§727 ZOK) 1
1.3. Typy BD
1.2. Charakter hlavní činnosti BD
3 základní typy (nelze odvozovat od názvu družstva !)
Uspokojování bytových potřeb svých členů zajišťuje BD převážně na neziskovém principu, přesto má v právních předpisech (účetní, daňové aj.) postavení podnikatele (nemá statut obecně prospěšné společnosti) - nájem družstevních bytů a družstevních nebytových prostor = byt nebo nebytový prostor, který je v budově ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví BD, nebo který je ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví BD, a BD jej poskytlo do nájmu členovi BD, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem (§729 ZOK)
2
A) stavební bytová družstva (SBD) - založená po r. 1958 – výstavba bytů podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě (DBV) B) lidová bytová družstva (LBD) založená podle zákona o lidových družstvech a o družstevních organizacích obvykle za 1. republiky a krátce po 2. světové válce C) BD vzniklá při privatizaci bytů (nová BD) – založena nájemci bytů za účelem odkoupení bytového domu 3
4
1.4. Základní ekonomické kategorie v ZOK
Základní kapitál (§563, §782 odst.1 ZOK) • každý člen se podílí na základním kapitálu (ZK) družstva základním členským vkladem (ZČV); člen se může podílet na ZK i dalším členským vkladem (DČV) Základní členský vklad (§564 - §571 ZOK) • splnění vkladové povinnosti k ZČV je podmínkou vzniku členství (není-li stanovami určen vstupní vklad) • výše ZČV je určena stanovami a musí být pro všechny členy družstva stejná • za trvání členství nelze ZČV nebo jeho část vracet - to neplatí, jestliže došlo ke snížení ZČV • ZOK stanoví podmínky zvýšení ZČV a snížení ZČV
Družstevní podíl (§595, §736, §783 odst.1 ZOK) - družstevní podíl (DP) představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu - převodem družstevního podílu, s nímž je spojen nájem družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru, dochází k převodu nájmu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to vč. dluhů převodce vůči BD a dluhů BD vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu - užívají-li jiné právní předpisy pojem „členský podíl“, rozumí se tím podle povahy věci „družstevní podíl“ nebo „členský vklad“ (zpravidla další členský vklad na pořízení domu) 5
Další členský vklad (§563, §572, §733, §781 odst.2 ZOK) • určí-li tak stanovy, může se člen podílet na ZK jedním nebo více DČV (výše může být pro jednotlivé členy různá) • písemná smlouva o DČV - výše peněžitého vkladu, příp. způsob jeho použití, určení nepeněžitého vkladu a jeho ocenění, lhůta pro splnění vkladové povinnosti, příp. dohoda o vypořádání DČV za trvání členství (jinak nelze za trvání členství DČV nebo jeho část vracet ani jinak vypořádávat) • stanovy mohou určit, že podmínkou vzniku členství v BD je převzetí nebo splnění vkladové povinnosti k DČV, jejíž výše nebo způsob jejího určení je upraven ve stanovách
6
Nepeněžitý vklad (§573, §574 ZOK) • nepeněžitý vklad (NV) ocení znalec určený dohodou družstva a vkladatele, nebo pokud družstvo dosud nevzniklo, dohodou zakladatelů • NV schválí před jeho vložením členská schůze (shromáždění delegátů) nebo ustavující schůze • určí-li tak stanovy, může být NV také provedení nebo provádění práce nebo poskytnutí nebo poskytování služby členem Členský vklad (ČV) = ZČV + DČV (majetková účast člena) 7
8
Nájemné za družstevní byt a družstevní nebytový prostor (§744 ZOK)
Použití zisku (§750 ZOK) • zisk BD může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva • BD zřejmě nemůže svým členům vyplácet podíly na zisku; možnost použití zisku na zvýšení členských vkladů nebo dlouhodobé zálohy na opravy a technické zhodnocení domu (po zdanění 15% daní) a následné použití těchto zdrojů např. na financování oprav, modernizace nebo rekonstrukce domu zůstává • BD již nemá povinnost vytvářet ze zisku nedělitelný fond (název fondu lze ponechat)
Členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů a družstevních nebytových prostor, hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady BD vzniklé při správě těchto bytů a nebytových prostor, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto bytů a nebytových prostorů 9
Uhrazovací povinnost člena (§587 - §594 ZOK) • povinnost přispět na úhradu ztráty může být členům uložena členskou schůzí (shromážděním delegátů) • uhrazovací povinnost (UP) se určí ve stanovách pro jednotlivé členy ve stejné výši (výjimky) • UP činí maximálně trojnásobek ZČV; členové představenstva a kontrolní komise nebo někteří z nich - maximálně 10-ti násobek ZČV (pokud tato možnost byla ve stanovách ke dni vzniku jejich členství v orgánu) • UP lze členovi ukládat opakovaně během jeho členství, maximálně však do výše uvedeného limitu 11
10
• UP lze uložit i jen těm, kteří ztrátu způsobili nebo se na jejím vzniku podstatným způsobem podíleli • osoba, která byla členem jen určitou část účetního období, ve kterém ztráta vznikla, plní pouze poměrnou část • UP lze uplatnit jen na ztrátu zjištěnou řádnou nebo mimořádnou účetní závěrkou, která byla projednána členskou schůzí • přednostní použití nerozděleného zisku z minulých let a fondů, které lze dle stanov k úhradě ztráty použít • rozhodnutí o UP musí být přijato do 1 roku od skončení účetního období, v němž ztráta vznikla
12
Vypořádací podíl (§748 a §749 ZOK) • vypořádací podíl (VP) nesmí být nižší než je splněná vkladová povinnost člena • VP = splněný ČV (ZČV+DČV), neurčují-li stanovy jinak • VP se vyplácí v penězích, neurčují-li stanovy jinak • VP člena, který byl nájemcem družstevního bytu (družstevního nebytového prostoru) a tento nevyklidil, je splatný uplynutím 3 měsíců ode dne vyklizení nebo uplynutím 3 měsíců poté, kdy byla nebo mohla být zjištěna výše VP, a to tím dnem, který nastane později
• VP nebydlícího člena je splatný uplynutím 3 měsíců poté, kdy byla nebo mohla být zjištěna jeho výše • u vyloučeného člena se počítá lhůta splatnosti VP až ode dne marného uplynutí lhůty pro podání návrhu na prohlášení neplatnosti vyloučení nebo ode dne, v němž nabylo právní moci rozhodnutí soudu, kterým bylo řízení ve věci určení neplatnosti rozhodnutí o vyloučení skončeno
13
14
2.1. Nájemné z družstevních bytů a družstevních nebytových prostor
Likvidační zůstatek (§756 ZOK)
Nájem - obecná úprava v oddílu 3 pododdílu 1 zákona
• podíl člena na likvidačním zůstatku je roven splněné vkladové povinnosti k členskému vkladu • nelze-li práva všech členů uspokojit zcela, uspokojí se poměrně – v poměru výše jejich ČV • zůstanou-li naopak po uspokojení práv všech členů nerozděleny nějaké prostředky, rozdělí se mezi členy rovným dílem
č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen OZ) Nájem bytu - obecná úprava v oddílu 3 pododdílu 2 §2235 - §2301 OZ Nájem prostoru sloužícího podnikání - obecná úprava v oddílu 3 pododdílu 3 §2302 - §2315 OZ Nájem družstevního bytu (nebytového prostoru) upravuje jiný zákon (ZOK) a stanovy BD (§2240 OZ) 15
16
2.2. Zálohové nájemné
Nájemné = cena za přenechání bytu (nebytového prostoru) k dočasnému užívání nájemce = příjem (výnos) pronajímatele - vlastníka bytu (nebytového prostoru) - BD
Záloha na úhradu nájemného = dříve prostředek k dodržení věcně usměrňované ceny, která mohla zahrnovat jen náklady, jejichž výše nebyla zpravidla dopředu přesně známá, a nesměla zahrnovat zisk
Nájemné z družstevních bytů a družstevních nebytových prostor zahrnuje pouze účelně vynaložené náklady BD vzniklé při správě těchto bytů a nebytových prostor, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto bytů a nebytových prostorů (§744 ZOK)
- zúčtuje se (použije) ve výši nákladů, resp. části nákladů nepokrytých z ostatních výnosů BD výnos z nájemného, nebo ve výši výdajů (např. technické zhodnocení domu) zvýšení vlastního kapitálu BD - zálohová forma úhrady nájemného není povinná, nájemné lze stanovit a hradit pevnou částkou
17
2.3. Finanční zdroj na opravy a technické zhodnocení domu
18
Účtování DFZ jako -
dlouhodobá záloha (cizí zdroj - závazek) – použití na opravy i TZ
-
rezerva (cizí zdroj) – jen opravy
Oprava = proces, kterým se opravovaná věc vrací do původního, resp. provozu schopného stavu
-
fond ze zisku (vlastní zdroj - tvorba ze zisku, převyšujeli nájemné náklady) – jen TZ
Technické zhodnocení (TZ) = rekonstrukce (změna účelu nebo technických parametrů majetku) nebo modernizace (rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku)
Tvorba a použití DFZ – neupravuje žádný právní předpis podle stanov, vnitřních směrnic, usnesení orgánů BD; výše pravidelného příspěvku z nájemného - podle potřeb konkrétního bytového domu (plán oprav a TZ)
Účetně oddělený dlouhodobý finanční zdroj na opravy a technické zhodnocení domu (dále jen DFZ), jehož tvorba je součástí nájemného
19
20
2.4. Plnění spojená s užíváním bytů a nebytových prostor
Teplo (vytápění a ohřev vody) - regulovaná cena (Cenové rozhodnutí Energetického regulačního úřadu k cenám tepelné energie) - rozúčtování nákladů na základě ujednání BD se všemi nájemci v domě, kteří jsou členy BD – jinak podle vyhl. č. 372/2001 Sb.
Zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „ZOS“) Vymezení základních služeb (§3 ZOS) – dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení a úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a TV signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu (o rozsahu poskytovaných služeb rozhoduje BD)
Dodávka vody a odvádění odpadních vod - rozúčtování nákladů podle rozhodnutí BD, jinak v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; nejsou-li ve všech bytech a nebytových prostorách – podle směrných čísel roční potřeby vody (příloha č. 12 k vyhl. č. 428/2001 Sb.) 21
22
Rozúčtování cen ostatních služeb na byty (nebytové prostory) se provede podle rozhodnutí BD, nedojde-li k rozhodnutí - provoz a čištění komínů podle počtu vyústění do komínu - umožnění příjmu rozhlasového a TV signálu podle počtu kabelových zásuvek - provoz výtahu, osvětlení a úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu a další služby podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování (nájemce a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období)
Ostatní služby – způsob tvorby cen není konkrétně upraven (doporučuje se řešit vnitřním předpisem BD – viz vzor vydaný svazem); cena nesmí zahrnovat náklady na revize zařízení a součástí domu (§2 ZOS) Náklady na údržbu a opravy zařízení souvisejících se zajišťováním služeb (kotel na výrobu tepla, elektrické rozvody, výtah, společná TV anténa,, pračka, mandl aj.) mohou být součástí nájemného (hradí všichni nájemci v domě) anebo součástí ceny příslušné služby (hradí jen ti, kteří službu využívají, resp. mají možnost ji využívat – viz např. používání výtahu) 23
24
Stanovení výše záloh na služby - podle rozhodnutí BD, není-li přijato – měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby podle posledního zúčtovacího období a nebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku
BD nebylo založeno za účelem dosahování zisku
Vyúčtování záloh – do konce 4 měsíců od skončení zúčtovacího období
Výnosy, resp. zisk plynoucí z podnikání prospěch členů BD formou
Splatnost nedoplatků a přeplatků – do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci; poplatek z prodlení = 1 promile dlužné částky za den, nejméně 10 Kč za každý, i započatý měsíc (od r. 2015 změna)
3.1. Hlavní zásady hospodaření BD vyrovnané hospodaření (doporučení)
výsledek hospodaření = 0 použití ve
- přímého snížení nájemného (část nákladů uhrazena z jiných výnosů BD) nevznikne zisk - podílu člena na zisku (použití k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva)
25
3.2. Střediskové hospodaření
přímé náklady na správu domu
Dříve regulované nájemné na úrovní nákladů domu
náklady SBH
nepřímé náklady na správu domu a družstva společné pro všechny domy, resp. celé družstvo (odměny členů představenstva a kontrolní komise, osobní náklady zaměstnanců správy družstva, bankovní poplatky, provoz sídla BD, kancelářské potřeby atd.) středisko správy
potřeba sledovat odděleně náklady jednotlivých domů BD vytváří účetní střediska = střediska bytového hospodářství (SBH), ve kterých se odděleně evidují přímé náklady na dům a výnosy Vyrovnaný rozpočet SBH - východisko pro stanovení předpisu nájemného pro příští kalendářní rok Výnosy SBH = nájemné z bytů bez poplatku na správu, příp. jiné výnosy (nájemné z nebytových prostor a částí domu, reklamy, prodej majetku evidovaného v SBH aj.)
26
poplatek na správu družstva = část nájemného z družstevních bytů (družstevních nebytových prostor), obvykle pevně stanovená, určená na úhradu správních nákladů společných pro všechna SBH výnos střediska správy 27
28
Další výnosy střediska správy:
- zápisné nových členů, členské příspěvky
- nájemné z nedružstevních nebytových prostor a částí domů, resp. jeho část, pokud se o něj dělí se SBH
- přijaté poplatky a úroky z prodlení a jiné sankce, resp. jejich část, pokud se o ně dělí se SBH
- úroky z vkladů na bankovních účtech, resp. jejich část, pokud se o ně dělí se SBH, výnosy z finančních investic (podílových listů, dluhopisů, směnek, hypotečních zástavních listů, majetkových účastí apod.)
- výnosy z prodeje majetku evidovaného na středisku správy vč. nepotřebných zásob - další výnosy (tržby za správu cizího bytového fondu např. ve vlastnictví jiného družstva nebo obce, za zajišťování správy pro vlastníky bytů a nebytových prostorů a pro společenství vlastníků jednotek, za vedení účetnictví jiným osobám atd.)
- poplatky za administrativní úkony (výměna bytu, převod členství, převod bytu do vlastnictví, povolení - podnájmu bytu, stavebních úprav v bytě, podnikání v části bytu aj.) 29
Výsledek hospodaření střediska správy Zisk do nedělitelného fondu nebo do jiných fondů ze zisku (např. sociální fond pro zaměstnance BD apod.); nelze vyplatit podíly na zisku členům (výklad ZOK) Ztráta úhrada z nerozděleného zisku z minulých let, nedělitelného fondu, příp. jiných fondů ze zisku, kapitálových fondů nebo ze základního kapitálu (dalším členským vkladem, je-li to ujednáno ve smlouvě o DČV). V BD výjimečně uplatňována uhrazovací povinnost členů (u „řadových“ členů maximálně trojnásobek ZČV). 31
30
