Effecten nieuw WWS systeem 2015 | Residential Market
EFFECTEN NIEUW WWS SYSTEEM De hervormingen op de woningmarkt zijn al enkele jaren gaande. Zaken als de verhuurderheffing en inkomensafhankelijke huurverhoging zijn inmiddels geïmplementeerd. De volgende wijziging is de aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS) waarbij er meer aandacht zal zijn voor de woningwaarde bij het bepalen van de maximale redelijke huurprijs. In deze white-paper wordt dieper ingegaan op de effecten hiervan op de huurprijs en waarde.
Van schaarste naar woz-punten De nieuwe regelgeving voor niet-geliberaliseerde woningen zal onder voorbehoud per 1 oktober 2015 ingevoerd worden. Hierin wordt het huidige systeem gebaseerd op schaarstepunten, woonvorm en woonomgeving vervangen door een eenvoudiger systeem dat gebaseerd is op een kwart van de WOZ-waarde. De gewildheid en de locatie van een woning krijgen daarmee, met de wijziging van het WWS, een grotere invloed op de maximaal redelijke huur dan voorheen. Ook wordt de maximaal redelijke huur die voortkomt uit de WWS-punten, na wijziging van het WWS, met 3,8% verlaagd zodat de landelijke maximale huursom gelijk blijft. De nieuwe maximaal redelijke huur gaat alleen in bij mutatie.
Het effect op de huurprijs De impact van de nieuwe vormgeving van het woningwaarderingsstelsel zal overal anders zijn. Waar voorheen een duidelijke verdeling was tussen schaarste gebied en niet-schaarste gebied levert het meenemen van de WOZ een meer gedifferentieerd beeld op. Zo daalt de maximaal redelijke huur van een gemiddelde woning van 82 m² in Alkmaar met circa 35 euro en zal de maximaal redelijke huur van een identieke woning in Barendrecht met 76 euro stijgen. De stijging van de maximaal redelijke huur zal voornamelijk in de gemeenten plaatsvinden buiten de schaarstegebieden waar de WOZ waarde van een sociale huurwoning relatief hoog is. Dit speelt grotendeels in West-Brabant, een deel van het Groene Hart en in gemeenten rondom Rotterdam. Een daling van de maximaal redelijke huur zal zich voornamelijk concentreren binnen de voormalige schaarste gebieden. Woningen binnen deze gebieden krijgen niet meer automatisch extra punten. De gemiddelde maximaal redelijke huur zal dus dalen in gemeenten met een relatief lage WOZ waarde van sociale huurwoningen. De gemiddelde daling zal zich voornamelijk concentreren in gemeenten in Oost-Brabant, Zuid-Holland, een strook in midden Gelderland en in West-Utrecht. Dit is berekend door per gemeente een gemiddelde sociale huurwoning te nemen en te berekenen hoeveel punten deze zou krijgen in het oude systeem met het schaarstegebied, de woonvorm en de woonomgeving en hoeveel punten deze zou krijgen in het nieuwe systeem op basis van de WOZ waarde en de verlaging van de prijs van de WWS-punten met 3,8%. Het gemiddelde verschil in maximaal redelijke huurprijs tussen het nieuwe en oude WWS is op de kaart op volgende pagina weergegeven. Woningcomplexen met hoge mutatiegraden zullen (wanneer de huidige huur ook de maximaal redelijke huur is), sneller effect ondervinden van de wijziging dan woningcomplexen met een lage mutatiegraad. Huurders die onlangs (binnen 6 maanden) zijn gaan huren kunnen daarnaast bezwaar maken wanneer de maximale huurprijs onder het niveau van hun huurprijs komt.
2
Residential Market | 2015 | The Netherlands
Woningwaarderingsstelsel Oude situatie WWS WWS-punten oud ›› SCHAARSTEGEBIED ›› WOONVORM ›› WOONOMGEVING
›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ››
GBO vertrekken GBO overige ruimtes Buitenruimte Energielabel/bouwjaar Verwarming Keuken Sanitair Rijksmonument
Woningwaarderingsstelsel WWS, situatie per 1 oktober 2015 WWS-punten nieuw ›› 25% WOZ WAARDE + ›› 3,8% LAGERE MAXIMALE REDELIJKE HUUR
›› ›› ›› ›› ›› ›› ›› ››
GBO vertrekken GBO overige ruimtes Buitenruimte Energielabel/bouwjaar Verwarming Keuken Sanitair Rijksmonument
VERANDERING MAXIMALE HUURPRIJS
VOOR EEN GEMIDDELDE NIET-GELIBERALISEERDE WONING PER GEMEENTE
Hoger dan € 100 € 80 tot € 99 € 60 tot € 79 € 40 tot € 59 € 20 tot € 39 € 0 tot € 19 -€ 20 tot -€ 1 -€ 40 tot -€ 21 De (voormalige) schaarstegebieden zijn uitgelicht
3
Residential Market | 2015 | The Netherlands
Positief voor waarde Naast het effect op de huurprijzen is er ook onderzocht wat de nieuwe WWS punten zullen doen met de waarde van niet-geliberaliseerde woningcomplexen. Hiervoor zijn 54 woningcomplexen in heel Nederland geanalyseerd. Hierbij is van een mutatiegraad van 7,5% uitgegaan. In de Randstad gebieden is het effect op de waarde, na wijziging van het WWS, groter dan hierbuiten. De gemeentes in de Randstad zijn zeer gewild, wat resulteert in een hogere WOZ-waarde die circa een kwart van de WWS-punten gaat meetellen. De gemiddelde waardeverandering in de Randstad gebieden is 1,54%, buiten de Randstad is dit 1,38%. Echter uit ons onderzoek blijkt dat in gemeentes buiten de Randstad de huidige huur gemiddeld 15% lager is dan de maximaal redelijke huur, het effect op de marktwaarde is hier na mutatie gering. Als de maximaal redelijke huur daalt, heeft de woningbelegger minder ruimte tussen de huidige huur en de maximaal redelijke huur. Hierdoor kan de woningbelegger, als de maximaal redelijke huur marktconform is, minder huurverhoging doorvoeren.
Beleggers verwachten stabiliteit Voor het onderzoek zijn ook diverse institutionele beleggers geïnterviewd. De woningbeleggers hebben over het algemeen een positief beeld over de wijziging van het WWS. Dit komt vooral omdat er meer stabiliteit op de woningmarkt wordt verwacht. De geïnterviewde woningbeleggers zullen hun investeringsselectie nauwelijks veranderen door de wijziging van het WWS. Zij zijn vooral gericht op de geliberaliseerde sector, waarbij de wijziging van het WWS niet van invloed is. Bij niet-geliberaliseerde huurwoningen wordt gekeken of er gerenoveerd of verduurzaamd kan worden, zodat de huren boven de liberalisatiegrens komen. Woningen met een maximaal redelijke huur onder de liberalisatiegrens geeft een woningbelegger vanzelfsprekend minder huurinkomsten. Bijkomend nadeel is dat, indien een woningbelegger meer dan 10 sociale huurwoningen in bezit heeft, er verhuurderheffing moet worden betaald.
Naast het effect op de huurprijzen is er ook onderzocht wat de nieuwe wws punten zullen doen met de waarde van niet-geliberaliseerde woningcomplexen.
Steden profiteren De verwachting is dat voor investeerders vooral woningcomplexen in populaire wijken in grote steden aantrekkelijker worden door de wijziging van het WWS. De nieuwe maximaal redelijke huur gaat pas in bij mutatie. Woningcomplexen met hoge mutatiegraden zullen dus, als de maximaal redelijke huur de huidige huur is, sneller effect ondervinden van de wijziging van het WWS. Het advies aan beleggers is dan ook om behalve naar de kwaliteiten van het gebouw ook meer naar de (potentiële) aantrekkingskracht van de directe omgeving te kijken. Ten slotte is het zaak voor de verhuurders om goed in kaart te brengen wat de effecten zijn van de veranderde regelgeving op zowel de huurprijs als de waarde van hun woningcomplex.
VOOR AANVULLENDE INFORMATIE OVER DIT ONDERZOEK OF ONZE DIENSTEN VERWIJZEN WE NAAR DE CONTACTPERSONEN OP DE VOLGENDE PAGINA.
4
Residential Market | 2015 | The Netherlands
502 offices in 67 countries on 6 continents United States: 140 Canada: 31 Latin America: 24 Asia Pacific: 193 EMEA: 108
Contacts: Arnold Doornewaard Capital Markets
[email protected] Tom-Peter Twigt Valuations
[email protected] Kes Brattinga Research
[email protected] Contributors: Thijs Guinee en Anne Leemker
€1.7
billion in annual revenue
Colliers International | Amsterdam Buitenveldertselaan 5 1082 VA Amsterdam | Nederland TEL +31 (0)20 540 55 55
157.5
million square metres under management
16,300
professionals and staff
Colliers International | Eindhoven Dillenburgstraat 25-9 5652 AM Eindhoven | Nederland TEL +31 (0)40 212 11 10 Colliers International | Rotterdam REMS Bahialaan 400 3065 WC Rotterdam | Nederland TEL +31 (0)10 412 18 15
About Colliers International Colliers International Group Inc. is a global leader in commercial real estate services with more than 16,300 professionals operating out of 502 offices in 67 countries. With an enterprising culture and significant insider ownership, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide. Services include agency, asset & property management, consultancy, corporate real estate solutions, facility management, hotels, investments, project management, retail, research, valuation & advisory and workplace innovation. Colliers International has been recognized and ranked in the International Association of Outsourcing Professionals’ global outsourcing top-100 for 10 consecutive years, more than any other real estate services firm.
Colliers International | Rotterdam Corporate Solutions Botersloot 27 3011 HE Rotterdam | Nederland TEL +31 (0)10 412 00 35 Colliers International | Rotterdam Westersingel 94 3015 LC Rotterdam | Nederland TEL +31 (0)10 511 99 55
colliers.com
Copyright © 2015 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.
