Een buurt om te blijven Basismodel Woonservicebuurt: leidraad voor professionals
Inhoud
Een buurt om te blijven
Voorwoord 3 Zelfstandig wonen 4 De Woonservicebuurt 6 Het basismodel 8 Woningen 10 Woonomgeving 12 Voorzieningen 14 Het proces 16 Bijvoorbeeld de Czaar Peterbuurt 20 Hoe meer hoe beter 27
Wonen voor iedereen. Is dat een utopie of binnenkort realiteit? In de Czaar Peterbuurt zijn we hard op weg om dat voor elkaar te krijgen. Daar realiseert De Key, samen met een aantal andere partijen, voor het eerst een woonservicebuurt. Een buurt met een zodanig niveau van woningen, woonomgeving en voorzieningen dat iedereen daar goed kan blijven wonen. Deze drie elementen zijn in een woonservicebuurt letterlijk 'in de buurt'. Voor ouderen en mensen met een functiebeperking biedt de buurt de juiste woningen en de bijbehorende voorzieningen om zelfstandig te kunnen wonen. En als dat niet meer gaat, is extra zorg binnen handbereik. Maar de buurt is ook aantrekkelijk voor mensen die prima in staat zijn om voor zichzelf te zorgen. Het creëren van de woonservicebuurt in de Czaar Peterbuurt was een proces van vallen en opstaan. Tijdens dit proces heeft De Key het Basismodel Woonservicebuurt ontwikkeld. Dat model delen we graag met andere partijen die op het punt staan een woonservicebuurt te ontwikkelen in een bestaande buurt. Onze ervaringen kunnen u wellicht een eind op weg helpen, zodat er nog veel meer buurten ontstaan waar ons motto 'wonen voor iedereen' wordt waargemaakt. Veel projecten in de Czaar Peterbuurt lopen nog. Wij zijn ervan overtuigd dat over een paar jaar de achterstandspositie van deze buurt uit het verleden vergeten is en gaat gelden als voorbeeldbuurt voor (oude) steden. Jaap van Gelder algemeen directeur Woonstichting De Key
2
3
Zelfstandig wonen De Amsterdamse bevolking vergrijst en de woningvoorraad is daarop nog lang niet afgestemd. Hoewel de bevolkingssamenstelling dusdanig is dat de vergrijzing in deze stad iets langzamer verloopt dan elders in het land, moeten we hier toch op vooruit lopen. Verzorgingshuizen en verpleeghuizen zijn verouderd, er is een groot tekort aan woningen waarin senioren zelfstandig kunnen wonen en er is behoefte aan meer voorzieningen. Goed woonklimaat Als een van de grotere corporaties in Amsterdam, heeft De Key woningen in veel verschillende buurten en wijken. Daar werkt De Key aan goede woningen en een goed woonklimaat die aansluiten bij de wensen van de bewoners. Onze rol is vooral gericht op het bouwen van nieuwe woningen en het up to date houden van de bestaande woningvoorraad. Ook wij moeten kiezen en kunnen niet alle woonwensen van iedereen realiseren. De Key richt zich in het bijzonder op stedelijke gezinnen, studenten, ouderen en mensen met een functiebeperking. Geschikte woningen Iedereen die dat wil moet zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Dat is ons uitgangspunt. Voor ouderen en voor mensen met een functiebeperking betekent dit soms dat een woning moet worden aangepast. Op dit moment is er een groot tekort aan woningen die voor hen geschikt zijn. Daarom zal De Key op grote schaal de woningvoorraad gaan aanpassen. Dat gebeurt door het verbeteren van de bestaande voorraad, door bij grote herstructureringsprojecten een deel van de woningen aan te passen voor ouderen en door geschikte nieuwbouw te realiseren. En meer Maar alleen het realiseren van meer geschikte woningen is niet genoeg. Essentieel is dat er ook diensten aan huis geleverd kunnen worden. Denk daarbij aan een maaltijdservice of een klussendienst. De Key heeft daarvoor bijvoorbeeld het servicepakket DeKeyLekkerLeven ontwikkeld. Bovendien moet de woonomgeving toegankelijk en veilig zijn. De Key wil daaraan een bijdrage leveren, maar kan dat niet alleen. We zoeken dan ook volop samenwerking met andere partijen voor het realiseren van een goed woonklimaat voor iedereen.
5
De woonservicebuurt Een woonservicebuurt is een buurt waar iedereen moet kunnen wonen. Dat wil zeggen dat de woningen, de woonomgeving en het voorzieningenniveau geschikt zijn voor allerlei bewoners. De meeste mensen kunnen in een normale stadsbuurt prima uit de voeten. Letterlijk zelfs: zij zijn mobiel genoeg om allerlei producten en diensten overal vandaan te halen. Als er in de buurt geen supermarkt is, dan winkelen ze verderop. Maar velen vinden het wel handig als er winkels in de buurt zijn. Voor bewoners die minder goed ter been zijn, is het wel degelijk van groot belang dat er een supermarkt in de buurt is. Zorg én comfort Dat is precies waar het om gaat bij een woonservicebuurt: zorg voor wie dat nodig heeft en comfort voor wie daar prijs op stelt. Wat voor de een een noodzakelijke zorgvoorziening is, kan een interessante service zijn voor een ander. Zo vang je twee vliegen in één klap en creëer je buurten voor iedereen. Het principe van een woonservicebuurt is goed samen te vatten onder het motto ‘algemeen voor bijzonder en bijzonder voor algemeen’. Dit betekent dat algemene voorzieningen extra belangrijk kunnen zijn voor bijzondere doelgroepen. En andersom dat bijzondere voorzieningen soms ook van pas komen ter vergroting van het comfort voor iedereen. Hetzelfde geldt voor de woningen en de woonomgeving. Voor iedereen In een woonservicebuurt is het niveau van de woningen, de woonomgeving en de voorzieningen voldoende voor mensen die minder mobiel zijn. Een groot deel van de woningen is bijvoorbeeld drempelvrij en groot genoeg om met een rollator te kunnen manoeuvreren. De woonomgeving is veilig en toegankelijk en de nodige voorzieningen zijn op loopafstand aanwezig. In zo'n buurt hoeven bewoners niet ver te gaan om producten en diensten te halen. En als dat nodig is, worden bepaalde diensten aan huis geleverd. Voor bewoners die wel goed uit de voeten kunnen, is de woonservicebuurt vooral gemakkelijk en comfortabel. Een gezin met jonge kinderen heeft bijvoorbeeld ook baat bij een toegankelijke, drempelvrije woning of bij een supermarkt om de hoek. En iemand met een drukke baan vindt het soms gemakkelijk om maaltijden aan huis te laten bezorgen. Een woonservicebuurt wordt ontwikkeld voor de meest kwetsbare groepen: als zij er kunnen wonen, kunnen andere groepen dat ook. Het is dus geen buurt voor ouderen of gehandicapten. Het is een buurt die is voorbereid op mensen uit alle categorieën: jong en oud, met of zonder een fysieke of verstandelijke beperking.
7
Extramuralisering Extramuralisering staat voor de tendens om ouderen en mensen met een functiebeperking zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Zowel voor Nederland als voor Amsterdam zijn onderzoeken gedaan naar de te verwachten extramuralisering. Stichting Architectenonderzoek Gebouwen Gezondheidszorg ontwikkelde het STAGG-model; RIGO en Aedes-Arcares formuleerden verschillende scenario’s. Deze bronnen hebben wij betrokken bij de ontwikkeling van het Basismodel Woonservicebuurt. De in die onderzoeken gepresenteerde minimumpercentages zijn door De Key gewogen en aangevuld met eisen voor de woonomgeving en het voorzieningenaanbod. Daaraan is bovendien het criterium 'schaalniveau' toegevoegd. Onderzoeks- en adviesbureau RIGO onderscheidt drie scenario’s: . Maximale extramuralisering: de meeste, zo niet alle mensen die van zorg afhankelijk zijn, blijven het liefst in de eigen woonomgeving. De zorgsector moet zich erop instellen om dit te realiseren. Het woningtype mag geen belemmerende factor zijn. . Behoudend scenario: alleen extramurale alternatieven voor de verouderde verzorgings- en verpleeghuizen. De rest blijft intramuraal. . Beperking van de extamuralisering: de grenzen van extramuralisering zijn in zicht. Verdergaande extramuralisering lijkt moeilijk te realiseren omdat er geen passend woningaanbod beschikbaar komt en de kosten voor aanpassing te hoog oplopen. Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen en Zorg publiceerde twee scenario’s: . Andante: rustige en geleidelijke extramuralisering . Presto: snelle toename extramuralisering binnen korte tijd Deze scenario’s zeggen dus niet alleen iets over de mate van extramuralisering, maar ook over het tempo waarin dit zal gebeuren. In Amsterdam De beleidslijn van de gemeente Amsterdam gaat uit van de maximale variant van extramuralisering. Deze keuze is gebaseerd op de specifieke Amsterdamse leeftijdsopbouw en op de demografische ontwikkelingen. De vergrijzing in Amsterdam wordt later verwacht dan gemiddeld in Nederland. Daarom zal het hier iets langer duren voordat deze maximale extramuralisering is bereikt. Daarom gaat De Key bij de planvorming voor woonservicebuurten uit van maximale extramuralisering, die in een vrij rustig (andante) tempo verloopt.
Basismodel Woonservicebuurt Om vast te stellen welk niveau minimaal noodzakelijk is in een woonservicebuurt, heeft De Key een model opgesteld. In het Basismodel Woonservicebuurt staan concrete en meetbare minimumeisen voor drie elementen die samen een goede woonservicebuurt vormen: de woningvoorraad, de woonomgeving en de voorzieningen. Bestaande buurten Het basismodel is bedoeld als houvast voor het realiseren van een woonservicebuurt in bestaande buurten. Daar lijkt het soms lastiger om aan de minimumeisen te voldoen, dan in een nieuwe buurt. Je moet immers rekening houden met gebouwen die er al staan, een historische gegroeide infrastructuur, bewoners, ondernemers en andere betrokkenen. Maar dat heeft ook zijn voordelen. In bestaande buurten zijn namelijk al veel voorzieningen aanwezig. Door daarop aan te sluiten kan al een groot deel van het basismodel worden bereikt. Minimumeisen De eisen in het Basismodel Woonservicebuurt zijn nadrukkelijk minimumeisen. Het eindresultaat mag wel meer zijn, maar nooit minder. Afhankelijk van de buurt is aanvulling met allerlei extra's wenselijk en mogelijk. Elke situatie is anders. Daarom moet het Basismodel Woonservicebuurt niet worden gezien als blauwdruk voor een ideale buurt. Het is een minimumpakket dat per buurt kan worden uitgebreid.
Wat betekent dit concreet? Met deze scenario's is berekend hoeveel aangepaste woningen er moeten zijn in een woonservicebuurt. Hierbij maken we onderscheid tussen drie woonvormen: . Speciaal op zorg gerichte woningen: Volgens het RIGO-onderzoek zou 1,7 procent van de woningvoorraad speciaal op zorg gericht moeten zijn. Dat zijn woonvormen in verpleeghuizen, verzorgingshuizen en overige intramurale of semi-murale woonruimten met 24uurstoezicht of met (intensieve) zorg op afroep. . Rolstoelgeschikte woningen: In het RIGO-onderzoek is becijferd dat in Amsterdam 4,6 procent van de woningen in een buurt rolstoelgeschikt of aanpasbaar zouden moeten zijn. Het gaat hier om zelfstandige woningen, die al dan niet geclusterd zijn. . Nultredewoningen: In het Andante-scenario is berekend dat in 2015 bijna twee miljoen mensen behoefte hebben aan een woning zonder trappen. Voor een wijk van 10.000 inwoners met gemiddeld 4.500 woningen komt dit neer op 1.200 huishoudens. Over tien jaar moet dus 26,7 procent van de woningen in een wijk voor hen geschikt zijn gemaakt. Hierbij rekenen wij ook de rolstoelgeschikte woningen (4,6 procent). Dat betekent dat er in een wijk nog 22,1 procent overige nultredewoningen moet komen.
8
9
De woningvoorraad
Basiseisen voor de woningvoorraad Soort zorg
Soort woning
Minimumpercentage in Amsterdam *
Niet speciaal op zorg gerichte woonzorgcomplexen
Nultredewoningen
22,1 %
Niet speciaal op zorg gerichte woonzorgcomplexen
Rolstoelgeschikte woningen
4,6 %
Wel speciaal op zorg gerichte woonzorgcomplexen
Verpleeghuizen/verzorginghuizen/ woonzorgcomplexen
1,7 %
* De percentages zijn gebaseerd op het RIGO-rapport voor Amsterdam en op de publicatie van Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen en Zorg.
Terminologie Nultredewoning Woning die zonder trappen van buiten bereikbaar is. Ook binnen de woning zijn alle vertrekken gelijkvloers. Drempels in de woning zijn laag of ontbreken. De woning is eventueel aangepast met extra voorzieningen. Rolstoelgeschikte woning De woning is zo ingericht dat iemand in een rolstoel zelfstandig kan wonen. Of de woning is aanpasbaar en makkelijk rolstoelgeschikt te maken. Dit wordt ook wel een MiVa-woning genoemd; een woning voor Minder-Validen. Niet speciaal op zorg gerichte woningen Deze woningen worden zelfstandig bewoond, maar in de nabije omgeving bestaat de mogelijkheid tot zorg. De woningen bevinden zich op loopafstand van dagelijkse voorzieningen. Wel speciaal op zorg gerichte woningen Woonvormen in verpleeghuizen, verzorgingshuizen en overige intramurale of semi-murale woonruimten met 24-uurstoezicht of met (intensieve) zorg op afroep. Deze woningen zijn vooral geschikt voor dementerende ouderen of mensen met een ernstige lichamelijke handicap.
10
Uit het schema blijkt dat in een ideale Amsterdamse Woonservicebuurt iets meer dan 22 procent van alle woningen in die buurt nultredewoningen zouden moeten zijn. Daarboven moet nog 4,6 procent van de woningen rolstoelgeschikt zijn en 1,7 procent speciaal op zorg gericht. Deze percentages zijn afgeleid van diverse onderzoeken over extramuralisering. Zie daarvoor de kadertekst op pagina 9. Woningaanpassingen In de meeste Amsterdamse buurten is een groot deel van de woningvoorraad nog niet geschikt voor mensen die minder mobiel zijn. Om tegemoet te komen aan de vraag naar speciale woningen met zorg op maat, zijn aanpassingen nodig. Maar omdat de bewoners heel verschillend kunnen zijn, is hierbij maatwerk geboden. Een 'gewone' tweekamerwoning kan bijvoorbeeld zeer geschikt zijn voor een jongere met een verstandelijke handicap en zeer ongeschikt voor iemand met een rollator. Niet alle woningen in een woonservicebuurt hoeven voor iedereen geschikt te zijn. Voor bewoners met mobiliteitsproblemen moeten sommige woningen worden aangepast, voor anderen telt vooral de aanwezigheid van voorzieningen in de directe omgeving. In een ideale woonservicebuurt moeten voldoende verschillende soorten woningen staan, zodat er keuzemogelijkheden zijn voor de bewoners. Clustering Een deel van de woningen in een Woonservicebuurt kan worden geclusterd. Clustering kan om verschillende redenen wenselijk zijn. Bewoners die ervoor kiezen om zelfstandig te wonen, stellen het vaak op prijs om in de buurt te wonen van gelijkgestemden. Woongroepen voor senioren zijn daarvan een voorbeeld. Bij intramurale zorg gebeurt clustering deels vanwege de beleving van ouderen, maar vooral uit organisatorische en financiële overwegingen. Overigens moet er wel met mate worden geclusterd in een woonservicebuurt. Het is immers niet de bedoeling om nieuwe woonzorgcentra te creëren.
11
De woonomgeving
Basiseisen voor de woonomgeving* Eis
Hoe
Omschrijving
Toegankelijk
Netwerk van looproutes
. Barrièrevrij . Aansluiting op primaire voorzieningen
Looproute naar een steunpunt
. Barrièrevrij . Max. 500 meter vanaf nultredewoningen en rolstoelgeschikte woningen
Looproute naar halte openbaar vervoer
. Barrièrevrij . Max. 500 meter vanaf nultredewoningen en rolstoelgeschikte woningen
Verkeersveiligheid
. 30 km-zone op sommige plaatsen . Veilige oversteekplaatsen . Duidelijke scheiding stoep en straat
Sociale veiligheid
. Geen donkere hoeken . Geen (doodlopende) straten . Sociale controle
Veilig
* De basiseisen zijn gebaseerd op het STAGG-model, eigen ervaring en gesprekken met deskundigen.
12
In het schema staat het programma van eisen waaraan de woonomgeving minimaal moet voldoen om ouderen en mensen met een beperking zelfstandig te laten wonen. Een goed uitgeruste woonomgeving vergroot hun bewegingsvrijheid. De voorzieningen dragen bovendien bij aan een goed leefklimaat voor alle bewoners in de woonservicebuurt. Er wordt onderscheid gemaakt tussen twee categorieën: toegankelijkheid en veiligheid. Toegankelijkheid Toegankelijkheid betekent in ieder geval dat de belangrijkste looproutes barrièrevrij zijn: geen hoge stoepen, geparkeerde auto’s of reclameborden op de stoep. In sommige buurten zal er sprake zijn van conflicterend ruimtegebruik. In de Jordaan zetten horecazaken bijvoorbeeld hun terras op de smalle stoepen. In andere buurten, die ruimer van opzet zijn, zal dit een minder groot probleem zijn. Door de openbare ruimte slim te gebruiken, kunnen sommige problemen worden opgelost. Denk hierbij bijvoorbeeld aan autovrije straten zodat er meer ruimte is voor voetgangers of het afschuinen van stoepranden zodat men zich makkelijker kan voortbewegen. Toegankelijkheid kan ten koste gaan van de bereikbaarheid. Autovrij betekent soms moeilijker bereikbaar. Goede parkeervoorzieningen en een halte voor het openbaar vervoer zijn daarom essentieel. Veiligheid Bij de veiligheid van de woonomgeving, is sprake van sociale veiligheid en van verkeersveiligheid. Veiligheid van de woonomgeving is met name voor mensen die te maken hebben met een beperking van cruciaal belang. Maar natuurlijk profiteren ook andere groepen van sociale en fysieke veiligheid, zoals vrouwen die ’s avonds alleen over straat lopen of spelende kinderen. Veiligheid kan nooit helemaal gegarandeerd worden. Maar door te zorgen voor een goede inrichting van de openbare ruimte kan al een grote stap worden gezet met goede verlichting, langzaam rijdend verkeer en veilige oversteekplaatsen.
13
voor de vraag naar zorg. Door de huidige toewijzingsregels is het immers heel goed mogelijk dat ouderen die nog zeer mobiel zijn en nog lang geen zorg nodig hebben, een nultredewoning krijgen toegewezen. Voor de aanbieders van de woningen betekent dit dat er veel woningen moeten zijn die geschikt zijn voor bewoners die minder mobiel zijn. Overmaat is dus gewenst.
Het voorzieningenniveau In een woonservicebuurt is een aantal voorzieningen noodzakelijk. Hierbij wordt een indeling gemaakt in algemene voorzieningen, welzijnsvoorzieningen en zorgvoorzieningen. Niet elke voorziening hoeft trouwens in elke buurt aanwezig te zijn. Sommige voorzieningen kunnen beter op het iets hoger schaalniveau van de wijk opereren. Een huisarts kan bijvoorbeeld een hele wijk bedienen, terwijl een supermarkt op buurtniveau noodzakelijk is. Het aantal voorzieningen dat nodig is om te voldoen aan het Basismodel Woonservicebuurt, valt overigens best mee. In veel buurten zijn dergelijke voorzieningen al aanwezig, nieuwe voorzieningen toevoegen is dus niet altijd nodig. Het gaat erom dat de juiste voorzieningen op het juiste schaalniveau beschikbaar zijn voor de bewoners. Daarbij is het niet genoeg als bepaalde voorzieningen aanwezig zijn; zij moeten ook aan een kwaliteitsniveau voldoen. Algemeen en bijzonder Het onderscheid tussen verschillende soorten voorzieningen moet niet zo strikt worden genomen. In een woonservicebuurt geldt immers het motto ‘algemeen voor bijzonder en bijzonder voor algemeen’. Een goed voorbeeld hiervan is het thuisbezorgen van boodschappen door de supermarkt. Dit idee is ontstaan vanuit het idee klanten meer comfort te bieden, maar sluit uitstekend aan bij een bepaalde zorgvraag. Andersom is het bieden van een maaltijdservice niet alleen aantrekkelijk voor mensen die fysiek niet in staat zijn om zelf hun maaltijd te bereiden, maar ook voor mensen die niet kunnen of willen koken.
Basiseisen voor de voorzieningen*
Conflicterend en versterkend Hoewel er in een woonservicebuurt zo veel mogelijk voorzieningen beschikbaar moeten zijn, gaan niet alle voorzieningen samen. Een café of jongerencentrum naast een wooncomplex kan leiden tot geluidsoverlast. Maar er zijn ook functies die juist wel goed op elkaar af te stemmen zijn. Zoals bijvoorbeeld een activiteitencentrum naast (of in) een school. Het combineren van bepaalde voorzieningen leidt tot efficiënter ruimtegebruik en dat is vaak kostenbesparend. Maar misschien nog wel belangrijker is dat de levendigheid in een buurt kan toenemen door voorzieningen op elkaar af te stemmen.
. Mogelijkheid voor ontmoeting, recreatie en zinvolle dagbesteding; Informatiepunt
Eis
Norm
Schaalniveau **
Minstens 1 Minstens 1 Minstens 1 halte
Buurt Buurt Buurt
Minstens 1 (multifunctioneel) steunpunt
Buurt
Zorg dient binnen vijf minuten beschikbaar te zijn Permanente aanwezigheid
Buurt Buurt
24 uur per dag beschikbaar Minstens 1 praktijk Minstens 1 filiaal Minstens 1 praktijk
Wijk Wijk Wijk Wijk
Algemene voorzieningen . Winkel voor dagelijkse levensbehoefte . Postkantoor/bank/pinautomaat . Openbaar Vervoer Welzijnsvoorzieningen
Zorgvoorzieningen op buurtniveau . Onplanbare zorg, 24 uur per dag beschikbaar . Toezicht, 24 uur per dag voor bewoners in speciaal op zorg gerichte woningen Zorgvoorzieningen op wijkniveau
Reikwijdte en draagvlak Een woonservicebuurt leidt tot nieuwe logistieke vragen voor aanbieders van zorgvoorzieningen. Het is voor hen belangrijk een evenwicht te vinden tussen de reikwijdte van hun dienstverlening en het draagvlak bij de potentiële klanten. Hun klanten wonen steeds meer verspreid over de buurt en dat vraagt om een omslag in de manier van werken. De financiering is niet meer vanzelfsprekend en om tegemoet te komen aan de vraag moet een gedifferentieerd zorgpakket worden geboden. Het aantal nultredewoningen en rolstoelgeschikte woningen in een buurt, kan geen criterium zijn 14
. Zorg op afspraak . Huisartsenzorg . Apotheek . Paramedici (bijv. fysiotherapeut)
* De basiseisen zijn gebaseerd op het STAGG-model, op eigen ervaring en op gesprekken met deskundigen. ** Een wijk telt ongeveer 10.000 inwoners en een buurt ongeveer 3.000.
15
Het proces Een woonservicebuurt die voldoet aan de eisen uit het basismodel komt niet vanzelf tot stand. Overheid, woningcorporaties en zorgaanbieders zullen zich actief moeten inzetten om dit te realiseren. Hoe groot deze inzet moet zijn, hangt af van wat er al aanwezig is in de buurt. In sommige buurten is het minimumniveau van geschikte woningen, woonomgeving en voorzieningen al voor een belangrijk deel aanwezig. In andere buurten zijn meer inspanningen nodig om het basismodel te realiseren. Het is een heel proces vanaf het eerste enthousiaste initiatief tot aan de geslaagde afronding. In dit hoofdstuk wordt zo'n proces beschreven. We maken daarbij gebruik van de ervaringen bij de ontwikkeling van een woonservicebuurt in de Czaar Peterbuurt. Daarnaast is een aantal projecten in het land geanalyseerd. Succesfactoren Het succes van een woonservicebuurt is voor een belangrijk deel te danken aan het volgen van het Basismodel Woonservicebuurt. Dat biedt geen garantie, maar levert wel een zeer belangrijke bijdrage. Daarnaast is nog een aantal succesfactoren te onderscheiden. . Brede basis: Het is belangrijk een breed draagvlak te creëren voor het initiatief. Op zich is dat niet zo moeilijk. Uit ervaring blijkt dat betrokken partijen zich vrij gemakkelijk aansluiten bij de algemene visie. Vervolgens is het zaak dat enthousiasme vast te houden. Het succes van een woonservicebuurt is voor een groot deel afhankelijk van de samenwerking tussen de betrokkenen. . Focus op hoofdzaken: Een tweede succesfactor is de focus op het basismodel. Het proces om een woonservicebuurt tot stand te brengen, wordt gemakkelijker als de partijen zich beperken tot het tot stand brengen van het minimumniveau van woningen, woonomgeving en voorzieningen. Vooral bij de start van een proces bestaat vaak de neiging om de hele wereld te willen veranderen. Rolverdeling Een duidelijke ordening van rollen en partijen is cruciaal voor een effectief verloop van het proces. Voor een goede rolverdeling moet duidelijk zijn wie betaalt, wie de producten en diensten aanbiedt en wie de klant is. Bij een woonservicebuurt kan deze indeling als volgt worden gemaakt: . Wie betaalt? De gemeente financiert de welzijnsvoorzieningen en openbare ruimte die tot het basismodel behoren. Het zorgkantoor betaalt de AWBZ-voorzieningen en de woningaanbieders (meestal corporaties) het (sociale) woningaanbod en bedrijfsruimten.
16
. Wie biedt producten en diensten aan? De gemeente biedt een toegankelijke openbare ruimte aan. Corporaties bieden geschikte en betaalbare woningen. Zorg- en welzijnsorganisaties zorgen voor het aanbod op het terrein van (AWBZ) zorg en gesubsidieerde welzijnsvoorzieningen. Commerciële partijen en corporaties zorgen voor de overige voorzieningen, zoals een postkantoor en buurtwinkels. . Wie is de klant? De woonservicebuurt is bedoeld voor de gebruikers van de buurt. Maar zij hebben geen directe invloed op het aanbod aangezien het om schaars aanbod gaat dat via de overheid wordt verdeeld. Uit deze ordening blijkt dat de (gemeentelijke) overheid en de corporaties een dubbelrol hebben. Zij financieren en bieden aan. Op het terrein van de zorg en welzijn is er een splitsing tussen de financiers en de uitvoerders. De verleiding is groot om direct zaken te doen met de aanbieders van diensten, die zijn immers direct bij de buurt betrokken. Maar het is cruciaal om in een vroeg stadium de financiers erbij te betrekken. Pionieren Uit de inventarisatie van projecten in het land blijkt dat er verschillende manieren zijn waarop de ontwikkeling van een woonservicebuurt begint. Meestal zijn er één of meer organisaties die het plan opvatten, gestimuleerd door een concrete aanleiding, eigen beleid of door het enthousiasme van een directeur. Steeds vaker nemen ook gemeenten het initiatief voor een woonservicebuurt. Zeker als het proces door een aantal pioniers wordt gestart, is er vaak een periode waarin wordt gezocht naar een goede manier om het proces te ordenen, maar ook het enthousiasme vast te houden. In deze fase is in de Czaar Peterbuurt het idee van het basismodel ontstaan en de ordening van het proces tot stand gekomen. Aan de slag Nadat het Basismodel Woonservicebuurt is vastgesteld, kunnen de partijen aan de slag. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt tussen verschillende onderdelen. Dezelfde indeling wordt ook vaak gebruikt bij stedelijke vernieuwing. Woningaanbod, woonomgeving en openbare ruimte Het ontwikkelen van een adequaat woningaanbod is zeker in de bestaande stad een kwestie van politieke en maatschappelijke keuzes en een lange adem. De belangrijkste partijen voor dit deel van het basismodel zijn gemeente , woningcorporatie(s) en projectontwikkelaars. Deze partijen zullen zich voor een langere periode aan elkaar moeten verbinden om resultaat te bereiken. Bij het realiseren van verbeteringen in de woonomgeving en openbare ruimte zijn vaak verschillende diensten van de gemeentelijke overheid betrokken. Het is belangrijk dat deze diensten hun aandeel onderling goed afstemmen.
17
Voorzieningen op terrein van zorg en welzijn Het aanbod van zorg en welzijn lijkt op het eerste gezicht eenvoudig te realiseren. De financiers van deze gesubsidieerde en verzekerde voorzieningen zijn de gemeente en het zorgkantoor. Toch worden er meestal samenwerkingsverbanden opgezet waarin alle aanbieders een plaats krijgen. In gebieden met meerdere aanbieders kan dit leiden tot complexe en moeilijk stuurbare processen omdat de belangen van de aanbieders niet gelijk zijn. In gebieden waar sprake is van één aanbieder van AWBZ-zorg en één aanbieder van welzijnsdiensten ligt een samenwerkingsverband meer voor de hand. Commerciële voorzieningen Voorzieningen van marktpartijen zijn moeilijker met een geleid proces te ontwikkelen. Ondernemers zullen hun diensten pas aanbieden als er voldoende (koopkrachtige) vraag is. Het is wel mogelijk om voorwaarden te scheppen, bijvoorbeeld door de huurprijs voor winkels en bedrijfsruimtes aantrekkelijk te maken. Bewoners Bij De Key staat de wens van huidige en toekomstige bewoners voorop bij het ontwikkelen van woningen in woonservicebuurten. Toch is de rol van de bewoners in de beginfase van de ontwikkeling van een woonservicebuurt vaak nog beperkt. Buurtbewoners nemen wel deel aan overleggen en maken gebruik van hun recht op inspraak. Maar het aanbod van voorzieningen wordt voor een belangrijk deel op een ander niveau bepaald: de AWBZvoorzieningen worden landelijk vastgesteld, het welzijnsaanbod op gemeentelijk en op stadsdeelniveau. Ieder zijn eigen rol Een woonservicebuurt kan alleen tot stand komen als er een duidelijke visie is op de manier waarop deze buurt vorm moet krijgen. Het Basismodel Woonservicebuurt geeft daarvoor uitgangspunten. Daarnaast houdt een duidelijke ordening van partijen en organisaties iedereen in zijn natuurlijke rol; als aanbieder, financier en soms allebei. Daarbij geldt het aloude adagium van 'schoenmaker houd je bij je leest'. De partijen moeten zich beperken tot datgene waarin zij gespecialiseerd zijn. Bovendien blijkt in de praktijk dat er sprake is van een tempoverschil. Het creëren van het woningaanbod en het verbeteren van de woonomgeving neemt nu eenmaal meer tijd dan het moderniseren van voorzieningen op het gebied van zorg en welzijn. Het is dus aan te bevelen deze trajecten gescheiden te houden, hoewel er uiteraard sprake is van overleg en afstemming. Voor de gemeentelijke overheid of een stadsdeel is een cruciale rol weggelegd als regisseur. Het zorgkantoor is voor het AWBZ-aanbod een voor de hand liggende partner. En de corporaties zijn specialist in het creëren van een goede woningen in een afwisselende woonomgeving waarin ruimte is voor speciale doelgroepen. Door de verschillende specialiteiten te erkennen, maak je optimaal gebruik van ieders expertise en is het eindresultaat veel meer dan de som der delen. Alleen op die manier is het mogelijk een ideale buurt te creëren; een woonservicebuurt. 19
Bijvoorbeeld de Czaar Peterbuurt De Czaar Peterbuurt is een negentiende-eeuwse wijk aan de oostelijke rand van de Amsterdamse binnenstad. Hier wonen ruim 2.600 mensen in iets meer dan 1.700 vrij kleine woningen. In deze buurt heeft grootscheepse stadsvernieuwing nooit plaatsgevonden. Het negentiende-eeuwse karakter van de wijk is daardoor bewaard gebleven, maar de woningvoorraad is van slechte kwaliteit. De bewoners van de kleine woningen maken weinig gebruik van de aanwezige voorzieningen en wonen hier vaak maar kort. Aan de oostkant van de Czaar Peterbuurt wordt op het voormalig NS-terrein de nieuwbouwbuurt Het Funen ontwikkeld Vernieuwing van de buurt De herstructurering van de Czaar Peterbuurt is aangewezen als experiment in het kader van gebiedsgerichte aanpak. Er zijn verschillende partijen - zowel corporaties als commerciële ondernemers - aan het werk om de buurt minder eenzijdig te maken. De Key bouwt en beheert op verschillende plaatsen in de buurt woningen voor senioren. Ook op het naastgelegen Het Funen heeft De Key woningen voor senioren en gezinnen. Dit geeft buurtbewoners de mogelijkheid om oud te worden in hun eigen omgeving. Een particulier realiseert kleine woningen in de koopsector. Woningcorporatie Eigen Haard Olympus Wonen bouwt verschillende grote en kleine koopwoningen. Projectontwikkelaar Heijmans bouwt diverse woningen op het Funen. Door deze ontwikkelingen in de woningvoorraad, verandert de samenstelling van de bevolking in de Czaar Peterbuurt en daardoor is aanpassing en uitbreiding van voorzieningen noodzakelijk. Ook is duidelijk geworden dat er iets moet gebeuren op het gebied van woonomgeving en openbare ruimte. Gaandeweg heeft zich hier het idee voor een woonservicebuurt ontwikkeld. Initiatiefnemers De ontwikkeling van een woonservicebuurt in de Czaar Peterbuurt begon toen verpleeghuis Wittenberg op zoek was naar andere huisvesting en daarvoor contact opnam met De Key. Wittenberg is een groot verpleeghuis in de Nieuwe Kerkstraat in het centrum van Amsterdam. Het verpleeghuis is naar huidige maatstaven verouderd: nieuwe huisvesting is noodzakelijk. Dit eerste contact leidde tot het gezamenlijk idee dat er geen nieuw instituut moest worden gebouwd, maar dat een hele buurt geschikt moest worden gemaakt voor ouderen en gehandicapten. Door de vernieuwing van de Czaar Peterbuurt en het Funen waren daar mogelijkheden om deze plannen te realiseren. Op weg naar het basismodel Stadsdeel Amsterdam-Centrum nam het idee over en zo ontstond een brede initiatiefgroep. In de eerste helft van 2003 maakte de initiatiefgroep een gezamenlijk plan van aanpak voor de woonservicebuurt Czaar Peterbuurt. Hoe dat precies moest worden ingevuld, was eind 2003 het onderwerp van een werkconferentie. Het vastgestelde niveau voor woningen, woonomgeving en voorzieningen werd het uitgangspunt voor het Basismodel Woonservicebuurt.
21
Multifunctioneel dienstencentrum Het hart van de Woonservicebuurt Czaar Peterbuurt wordt gevormd door het dienstencentrum dat zal worden gebouwd op de plaats van de zogenaamde 'Dubbeltjespanden'. Het multifunctionele dienstencentrum krijgt een scala van voorzieningen voor diverse groepen buurtbewoners. De aangekondigde sloop van het bouwblok zorgde wel voor de nodige commotie, maar uiteindelijk was iedereen het erover eens dat de komst van het dienstencentrum belangrijker was dan behoud van dit blok.
Dubbeltjespanden Deze panden aan de Czaar Peterstraat werden tussen 1878-1880 gebouwd door de 'Bouwmaatschappij tot verkrijging van eigen woningen'. Uit die vereniging is later 'Onze Woning' ontstaan, die weer is opgegaan in De Key. De leden zouden zelf de bouw van de woningen financieren door middel van contributie en een wekelijkse huur. Het entreegeld was f 0,25. Daarnaast betaalde men f 0,10 contributie per week, vanwege die laatste bijdrage werden de woningen van de Bouwmaatschappij ‘dubbeltjespanden’ genoemd. Zo zouden de leden op den duur eigenaar van de woning worden. Maar zover is het nooit gekomen. Omdat het bouwblok een van de eerste grootschalige woningbouwprojecten was in Amsterdam, werd de monumentenstatus aangevraagd. Deze werd echter afgewezen. De panden verkeerden bouwtechnisch in zeer slechte staat. De hoge kosten voor renovatie waren niet realistisch. Uiteindelijk werd besloten dat sloop van de dubbeltjespanden en nieuwbouw van een dienstencentrum op die plaats, beter zou zijn voor de Czaar Peterbuurt.
Rolverdeling In de Czaar Peterbuurt is gekozen voor een centrale rol van stadsdeel AmsterdamCentrum. Dat treedt op als regisseur en is verantwoordelijk voor het tot stand brengen van de woonservicebuurt. De Key heeft gekozen voor een positie op het gebied van wonen en zal het woningaanbod zo ontwikkelen dat het bijdraagt aan de eisen in het basismodel*. De inrichting van de woonomgeving en de openbare ruimte is een taak van het stadsdeel. De Czaar Peterstraat is inmiddels opnieuw ingericht en op het Funen komt een park. Het realiseren van zorg en diensten is primair de verantwoordelijkheid voor gemeente en het zorgkantoor. Zij zoeken daarbij partijen die dit gaan leveren. Op de nieuwbouwlocaties komt ook ruimte voor commerciële voorzieningen, zoals een supermarkt. *Daarnaast wil De Key door functiemenging, voorzieningen op de begane grond, bijdragen aan de leefbaarheid van buurten.
22
23
Tussenstand Op het moment dat dit boekje verschijnt, is de woonservicebuurt in de Czaar Peterbuurt nog niet klaar. Dat kan ook niet; een dergelijk proces van herstructurering neemt jaren in beslag. Halverwege 2004 is de tussenstand als volgt: Woningen . De Czaar Peterpunt is in juni 2004 in gebruik genomen. De Key heeft dit blok gerenoveerd tot vier groepswoningen voor 24 dementerende ouderen. Tabitha levert hier de zorg. . Op het Funen bouwt De Key 40 sociale huurwoningen voor ouderen. De oplevering vindt plaats in 2004. . De Key is begonnen met het ontwerp van een nieuwbouwproject op de plaats van de Dubbeltjespanden. De panden worden naar verwachting in 2006 gesloopt. Naast het dienstencentrum komen hier groepswoningen voor ouderen en zelfstandige huurwoningen in diverse prijsklassen die allemaal geschikt zijn voor ouderen. Op de begane grond komen bedrijfsruimtes. . Eigen Haard Olympus Wonen en projectontwikkelaar Heijmans (ver)bouwen daarnaast nog een groot aantal woningen, die voldoen aan de eisen in het basismodel. Woonomgeving . In juni 2004 werd de bereikbaarheid van de buurt beter door de komst van een tram door de Czaar Peterstraat. De tram zorgt voor een aansluiting met het oostelijk havengebied en de betere bereikbaarheid verlevendigt de buurt aanzienlijk. . Met de aanleg van de trambaan is ook de Czaar Peterstraat zelf opgeknapt en toegankelijk gemaakt. . Op de grens van Het Funen en de Czaar Peterbuurt komt het Funenpark. Voorzieningen . Op de plaats van de nog te slopen Dubbeltjespanden komt een multifunctioneel dienstencentrum. Tabitha zal een groot deel van het zorgaanbod in het dienstencentrum ontwikkelen. . Een projectleider van stadsdeel Amsterdam-Centrum is bezig met de ontwikkeling van overige voorzieningen op het gebied van welzijn en gezondheidszorg. Een belangrijk deel van de voorzieningen zal een plek krijgen in het dienstencentrum.
24
25
Hoe meer hoe beter In dit boekje staat beschreven waarom De Key gelooft in woonservicebuurten. En vooral hoe het volgens ons mogelijk is zo veel mogelijk woonservicebuurten te creëren. Het is geen kookboek met garantie voor succes en geen handleiding voor een vlekkeloos proces. Elke situatie is immers anders en telkens zullen er hobbels moeten worden genomen. Natuurlijk heeft De Key de wijsheid niet in pacht, maar wij hebben wel de nodige ervaring opgedaan. En we delen graag ons enthousiasme voor de ontwikkeling van woonservicebuurten met andere professionals. Wij hopen dat dit boekje ertoe bijdraagt dat er binnen afzienbare tijd talloze buurten ontstaan met een zodanig niveau van woningen, woonomgeving en voorzieningen, dat zij zich met recht woonservicebuurten mogen noemen. Houdt u ons op de hoogte? Dan komen we graag ter plekke een kijkje nemen.
Meer lezen/bronnen . Aedes Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg, ‘Toekomstscenario’s en planologische kengetallen wonen en zorg’, P.J.J. Singelenberg, Utrecht, 2004 . Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen en Zorg, 'Het STAGG-model', D. Harkes, Utrecht 2001. . OTB, 'Onderzoek naar de organisatie van de stedelijke vernieuwing in de Czaar Peterbuurt', mei 2004 . RIGO Research en Advies B.V., 'Woonzorgarrangementen 2015, vraagverkenning Amsterdam’, J. van Iersel e.a., Amsterdam, 2003 . Simons, A. 'Woonservicebuurten; geschikt voor iedereen?', Doctoraalscriptie Sociale geografie, Universiteit van Amsterdam, 2004
27
De Key Hoogte Kadijk 179 Postbus 2643 1000 CP Amsterdam openingstijden maandag t/m donderdag 8.30 - 16.30 uur vrijdag 8.30 - 12.30 uur zowel telefonisch als aan de balie het Informatiecentrum 020 621 43 33 e-mail:
[email protected] © De Key, uitgave oktober 2004
Een buurt om te blijven
