POTENSI PAJAK BUMI DAN BANGUNAN SEKTOR PERDESAAN DAN PERKOTAAN (PBB-P2) (STUDI KASUS DI KABUPATEN MALANG DITINJAU DARI PERBEDAAN HARGA PASAR WAJAR DENGAN NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP) BUMI YANG BERLAKU) Dwi Aprianing Yunarti Wilopo Yuniadi Mayowan (PS Perpajakan, Jurusan Administrasi Bisnis, Fakultas Ilmu Administrasi, Universitas Brawijaya) Email :
[email protected] ABSTRACT Tax of Land and Property of Rural and Urban Sector (PBB-P2) as one of taxes local types has managed by the Local Goverment starts from administration process to tax collection include the exploration of tax potential. Type of this study is descriptive research with qulitative approach. The focus of this study is the factors that influence the potential loss of Tax of Land and Property of Rural and Urban Sector (PBB-P2), the process of determine Land Tax Object Selling Value and the impact of any such establishment. The research site is in the village Mulyoagung of Dau Subdistrict Malang by using several research techniques such as interview, documentation and observation. The results of this research explain that the establishment of procedures and regulations of Land Tax Object Selling Value in Malang is appropriate. However, the differences in report of the value of sales, Malang has lost the potential amount 54%. This means that adjustments amount 54% should be needed to reflect the actual costs with considering some factors exist such as justice, social, economic, political and mindset of society. Keywords: Potency, Tax Object Selling Value (NJOP), Fair Market Price
ABSTRAK Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) merupakan salah satu pajak yang dikelola oleh Pemerintah Daerah mulai dari proses administrasi hingga penagihan pajak termasuk penggalian potensinya. Penelitian ini berjenis deskriptif dengan pendekatan metodologi kualitatif. Fokus dari penelitian ini adalah faktor-faktor yang mempengaruhi hilangnya potensi Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2), proses penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan dampak dari adanya penetapan tersebut. Adapun lokasi dan situs penelitian berada di Desa Mulyoagung Kecamatan Dau Kabupaten Malang dengan mengambil teknik penelitian berupa wawancara, dokumentasi dan observasi. Hasil dari penelitian ini diketahui bahwa secara prosedur dan peraturan penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Bumi di Kabupaten Malang sudah sesuai. Akan tetapi, dengan adanya perbedaan pelaporan nilai jual menyebabkan Kabupaten Malang kehilangan potensi sebesar 54%. Hal tersebut berarti bahwa diperlukan penyesuaian sebesar 54% untuk mencerminkan harga yang sesungguhnya dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang ada seperti faktor keadilan, sosial, ekonomi, politis dan pola pikir masayarakat. Kata kunci: Potensi, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), Harga Pasar Wajar
PENDAHULUAN Bangsa Indonesia merupakan bangsa yang memiliki sumber daya alam yang melimpah ruah. Terbukti dalam UUD 1945 pasal 33 ayat 3 bahwasanya segala kekayaan yang terdapat di muka bumi digunakan sebesarbesarnya untuk kemakmuran rakyat. Berdasarkan data Badan Pusat Stastistik (2014), Indonesia memilki kepadatan jumlah penduduk mecapai 132 juta penduduk per km². Jumlah sebanyak itu tentunya akan memunculkan permasalahan-permasalahan yang erat
kaitannya dengan kependudukan. Salah satunya mengenai ketersediaan akan kebutuhan pokok. Kebutuhan pokok atau kebutuhan primer terdiri dari sandang, pangan dan papan. Berkaitan dengan penelitian yang akan peneliti lakukan, kebutuhan yang selalu menjadi permintaan adalah kebutuhan akan papan atau rumah. Menurut Case (2006:60) terdapat hubungan negatif atau bertolak belakang antara kuantitas yang diminta dengan harga yang kemudian disebut dengan hukum permintaan. Hukum permintaan tersebut mengartikan Jurnal Perpajakan (JEJAK)| Vol. 8 No. 1 2016| perpajakan.studentjournal.ub.ac.id
1
bahwa semakin tinggi harga suatu barang, maka semakin sedikit jumlah barang yang diminta atau dijual. Berbeda halnya dengan properti berupa tanah yang menjadi salah satu
bagian dari otonomi daerah. The Liang Gie dalam Nurcholis (2007:7) mendefinisikan otonomi daerah sebagai suatu wewenang untuk menyelenggarakan kepentingan sekelompok
kebutuhan primer, jumlah permintaan akan selalu bertambah meskipun harga jual semakin tinggi. Tingginya permintaan akan tanah menyebabkan banyaknya transaksi jual beli tanah yang terjadi di masyarakat, baik yang dilakukan sesuai kenyataan maupun tidak. Beberapa hal yang mempengaruhi
penduduk yang berdiam dalam suatu lingkungan wilayah tertentu yang mencakup mengatur, mengurus, mengendalikan dan mengembangkan berbagai hal yang perlu bagi kehidupan penduduk. Dengan adanya pelimpahan wewenang tersebut banyak kemudahan yang didapatkan
tingginya harga dari sebuah tanah adalah faktor ekonomis, sosial, pemerintah dan fisik. Wolcott dalam Sutawijaya (2004:72) berpendapat bahwa faktor ekonomi disini berhubungan dengan tingkat penawaran dan permintaan masyarakat, faktor sosial ditunjukkan dengan karakteristik penduduk yang terdiri dari jumlah penduduk, keluarga dan tingkat pendidikan, faktor
apabila PBB-P2 dikelola oleh pemerintah daerah yang bertujuan pada peningkatan akuntabilitas, transparansi dan kemandirian sebuah daerah (Darwin, 2011). Kemudahan tersebut diantaranya penerimaan yang diperoleh langsung masuk ke kas daerah, tidak lagi harus disetor kepada pemerintah pusat. Objek pajak yang dekat dengan wilayah administrasi daerah,
pemerintah yang berhubungan dengan ketentuan perundang-undangan dan kebijakan dan faktor yang terakhir yaitu faktor fisik dimana faktor ini berhubungan dengan kondisi lingkungan, tata letak dan ketersediaan fasilitas sosial. Harga tanah yang semakin naik
maka memudahkan pemerintah daerah untuk menguasai objek pajak di wilayahnya. Kemudahan lain adalah basis PBB-P2 berupa tanah dan bangunan yang dapat dilihat dan tidak bergerak, sehingga sulit untuk menghindar dari pengenaan pajak. Fenomena yang ada tidak semua data
membuat pihak yang tidak bertanggung jawab memainkan harga dengan tujuan mendapatkan keuntungan yang sebesar-besarnya. Kebanyakan dari mereka cenderung memanipulasi harga transaksi untuk keperluan pelaporan pajak dengan harapan mengurangi besar pajak yang seharusnya dibayar. Padahal,
yang dilimpahkan dari pemerintah pusat telah mengalami proses updating data. Hal inilah yang menyebabkan sebuah daerah harus melalukan updating data sendiri. Salah satu data yang perlu dilakukan updating berkaitan dengan PBB-P2 adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Masih jauhnya NJOP dengan harga transaksi yang
harga transaksi yang dilaporkan tersebut nantinya digunakan sebagai dasar pengenaan pajak dari Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Hal tersebut dapat diketahui dari perbandingan harga yang ada di masyarakat dengan harga yang dilaporkan Wajib Pajak ataupun kuasanya ketika mengajukan pengurusan akta tanah maupun Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
terjadi membuat pemerintah daerah banyak kehilangan potensi yang seharusnya bisa menambah pendapatan daerahnya. Terbukti dari beberapa wilayah di Kabupaten Malang seperti Kepanjen, harga transaksi yang ada di daerah tersebut mencapai Rp 1.700.000-Rp 2.200.000 per m². Berbeda dengan 3-5 tahun sebelumnya, harga transaksi yang terjadi daerah
Bangunan (BPHTB). Sebagai akibat dari hal tersebut adalah tidak tercerminkannya harga yang ada bahkan terjadi ketidakseimbangan harga pasar karena adanya perbedaan harga yang dilaporkan dengan harga yang sesungguhnya. Berdasarkan Undang-Undang Nomor
tersebut hanya berkisar Rp 500.000-Rp 600.000 per m². Daerah lain yang masih berada di wilayah administrasi Kabupaten Malang yaitu Desa Kendalpayak Kecamatan Gondanglegi juga mengalami hal serupa. Harga transaksi yang terjadi pada tahun 2014 sebesar Rp 600.000-Rp 800.000 per m². Padahal empat tahun
28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah bahwasanya Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2) kini telah dilimpahkan segala proses pengadministrasian hingga pemungutan kepada pemerintah daerah. Sebagai dampak dari adanya pelimpahan wewenang tersebut, maka
sebelum transaksi tersebut terjadi harga transaksi hanya berkisar Rp 400.000 per m² (Anonim, 2015). Dengan adanya fenomena tersebut, maka pemerintah daerah melalui Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset (DPPKA) Kabupetan Malang berkewajiban
pemerintah daerah harus mengupayakan sendiri potensi yang ada di wilayahnya masingmasing. Pelimpahan wewenang ini merupakan
mengatasi masalah yang ada agar dapat menyelamatkan potensi yang seharusnya diperoleh oleh pemerintah daerah. Salah satu Jurnal Perpajakan (JEJAK)| Vol. 8 No. 1 2016| perpajakan.studentjournal.ub.ac.id
2
cara yang dapat daerah kaitannya adalah updating dijelaskan dalam
dilakukan oleh pemerintah dengan harga jual tanah data NJOP. Sebagaimana pasal 79 ayat 2 Undang-
Menurut Soemitro dalam Mardiasmo (2009:1) pajak adalah iuran wajib kepada kas negara berdasarkan Undang-Undang (yang dapat dipaksakan) dengan tiada mendapat balas
Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah bahwa besarnya NJOP dapat ditetapkan setiap 3 (tiga) tahun sekali, kecuali untuk objek pajak tertentu yang memiliki perkembangan wilayaha yang pesat dapat ditetapkan setahun sekali. Pemerintah daerah dapat memodifikasi mekanisme sistem
jasa (kontraprestasi) yang langsung dapat ditunjukkan dan yang digunakan untuk membayar pengeluaran umum. Definisi lain dari Seomahamidjaja dalam Suandy (2011:8) juga mendefinisikan pajak sebagai iuran wajib berupa uang atau barang yang dipungut oleh pengusaha berdasarkan norma-norma hukum
updating data NJOP yang akan dilakukan nantinya. Tujuan akhir dari adanya updating data NJOP adalah mengetahui potensi yang hilang akibat perbedaan harga pasar wajar dengan NJOP dapat dengan segera. Apabila potensi yang hilang sudah dapat diketahui, harapannya adalah terdapat peningkatan dari penerimaan hasil penggalian potensi tersebut.
guna menutup biaya produksi barang-barang atau jasa-jasa kolektif dalam mencapai kesejahteraan umum. Dari keduanya dapat disimpulkan bahwa sesuatu dapat dikatakan sebagai pajak apabila memenuhi empat unsur yaitu waib (bersifat memaksa), dilaksanakan berdasarkan Undang-Undang, tidak mendapat balas jasa secara langsung dan digunakan untuk
Selain itu, harga yang terdapat di pasar nantinya dapat mencerminkan harga yang sesungguhnya.
kepentingan umum. Fungsi Pajak
TINJAUAN TEORI Potensi (2014:4)
Menurut Mahmudi dalam Aprilian potensi merupakan sesuatu yang
Menurut Suandy (2011:12) dan Abut (2010:4) dapat disimpulkan bahwa fungsi pajak dibedakan menjadi dua yaitu fungsi budgetair yang berkaitan dengan fungsi pembiayaan dan
sebenarnya sudah ada, hanya saja belum diperoleh di tangan. Untuk dapat diperoleh diperlukan upaya-upaya seperti eksplorasi dan eksploitasi dalam hal sumber daya tambang dan penghitungan daya pajak (tax effort) dalam hal potensi pajak. Definisi lain dari Wiyono (2006:37) potensi dapat diartikan sebagai
fungsi regulerend yang berkaitan dengan fungsi mengatur untuk tujuan-tujuan tertentu.
kemampuan dasar dari sesuatu yang masih terpendam di dalamnya yang menunggu untuk diwujudkan menjadi sesuatu kekuatan nyata dalam diri sesuatu tersebut. Kedua pendapat tersebut dapat disimpulkan bahwa potensi merupakan sesuatu yang sudah ada dan diperlukan optimalisasi untuk mendapatkannya.
golongan pembayar pajaknya. Berdasarkan sifatnya pajak terdiri dari pajak subjektif dan objektif, berdasarkan organisasi pengelolanya pajak terdiri dari pajak pusat dan pajak daerah, sedangkan berdasarkan golongan pembayar pajaknya, pajak terdiri dari pajak langsung dan tidak langsung (Waluyo, 2014:12) Tata cara pemungutan pajak terdiri dari
Potensi Pendapatan Daerah Menurut Davey (1988:40) terdapat empat kriteria untuk menilai potensi pajak daerah yaitu kecukupan dan elatisitas, keadilanm kemampuan administrasi dan kesepakatan politis. Salah satu pajak yang
Penggolongan, Tata Pemungutan Pajak
Cara
dan
Hambatan
Pajak dibagi menjadi beberapa golongan berdasarkan sifat, organisasi pengelola dan
komponen stelsel pajak, asas pemungutan pajak dan sistem pemungutan pajak. Hambatan pemungutan pajak dapat dikelompokkan menjadi perlawanan pasti dan perlawanan aktif. Pajak Daerah Menurut Prakosa (2005:1) pajak daerah
menjadi bagian dari pendapatan daerah adalah potensi PBB-P2. Sesuai dengan definisi dari potensi, maka faktor yang mempengaruhi potensi PBB-P2 adalah jumlah data, hasil pendataan dan harga pasar. Penghitungan potensi dari PBB-P2 adalah selisih dari NJOP setelah updating data dengan NJOP awal.
adalah pajak-pajak yang dipungut pemerintah daerah yang diatur berdasarkan peraturan daerah masing-masing dan hasil pemungutannya digunakan untuk pembiayaan rumah tangga daerah. Adapun ciri-ciri dari pajak daerah antara lain dipungut oleh pemda, dipungut apabila ada suatu keadaan dapat
Pajak
dikenakan pajak, dapat dipaksakan, tidak mendapat balas jasa secara langsung dan hasil penerimaan pajak daerah disetor ke kas daerah. Jurnal Perpajakan (JEJAK)| Vol. 8 No. 1 2016| perpajakan.studentjournal.ub.ac.id
3
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, pajak daerah dibagi menjadi dua yaitu pajak provinsi yang terdiri dari Pajak
merupakan petunjuk status penggunaan dari sebuah barang maupun kepemilikan dengan faktor-faktor seperti kegunaan (utulity), kelangkaan (scarcity), keinginan (desire) dan
Kendaraan Bermotor, Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor, Pajak Bahan Bakar Kendaraan Bermotor, Pajak Air Permukaan Dan Pajak Rokok. Kedua, Pajak Kabupaten/Kota yang terdiri dari Pajak Hotel, Pajak Restoran, Pajak Hiburan, Pajak Reklame, Pajak Penerangan Jalan, Pajak Mineral Bukan Logam
daya beli (efective demand). Harga adalah hasil kesepakatan antara penjual dan pembeli yang diwujudkan dengan sejumlah uang sebagai alat pembayaran. Biaya adalah sejumlah uang yang disediakan untuk memproduksi atau menciptakan barang dan jasa.
dan Batuan, Pajak Parkir, Pajak Air Tanah, Pajak Sarang Burung Walet, Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Perdesaan dan Perkotaan dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Definisi Penilaian
Berdasarkan Undang-Undang Nomor
Menurut Prawoto (2011:119) penilaian Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah kegiatan menghitung nilai jual bumi atau bangunan dalam rangka melakukan pembagian beban PBB secara merata dan seadil mungkin berdasarkan karakteristik objek pajak dan sesuai dengan nilai jualnya dengan tujuan akhir
28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, PBB-P2 adalah pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan dan pertambangan.
mendapatkan perkiraan nilai. Setiap melakukan penilaian, maka harus memperhatikan beberapa faktor yang mempengaruhi sesuatu yang akan dinilai, dalam hal ini adalah tanah. Adapun faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah menurut Wolcott dalam Sutawijaya (2004:72) adalah faktor ekonomi, faktor sosial, faktor
Objek pajak dari PBB-P2 adalah semua benda atau bangunan yang termasuk dalam pengertian bumi dan/atau bangunan yang dikenakan pajak, kecuali digunakan oleh pemerintah daerah untuk penyelenggaraan pemerintahan, digunakan semata-mata untuk kepentingan umum, digunakan untuk kuburan,
pemerintah dan faktor fisik.
peninggalan purbakala dan sejenisnya, hutan lindung dan sejenisnya, digunakan oleh perwakilan diplomatik atau konsulat dengan asas timbal balik dan digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan. Sedangkan subjek dari PBB-P2 adalah orang pribadi atau badan yang
melakukan penilaian pajak terdiri dari penilaian massal dan penilaian individu (untuk objek pajak dengan kriteria khusus). Selanjutnya untuk melaksanakan metode tersebut dilakukan beberapa pendekatan penilaian seperti pendekatan data pasar yatu dengan jalan membandingkan objek sejenis dengan objek lain yang telah diketahui harga pasarnya,
mempunyai hak dan/atau memperoleh, memiliki, menguasai dan/atau memperoleh manfaat atas bumi dan/atau bangunan tersebut. Tarif pajak yang berlaku di masingmasing daerah ditentukan dengan Peraturan Daerah dengan maksimal tarif sebesar 0,3%. Begitu pula dengan Nilai Jual Objek Pajak Tidak
pendekatan biaya yaitu dengan jalan menghitung semua biaya yang telah dikeluarkan untuk pembuatan bangunan baru yang sejenis dikurangi dengan penyusutan fisiknya dan pendekatan kapitalisasi pendapatan yang digunakan apabila pendekatan harga pasar dan biaya tidak dapat
Kena Pajak (NJOPTKP) ditentukan dengan Peraturan Daerah paling rendah Rp 10.000.000. Dalam PBB-P2 juga terdapat beberapa komponen seperti Nomor Objek Pajak (NOP) sebagai identitas setiap objek pajak yang terdiri dari 18 digit, NJOP, Dasar Penghitungan Pajak dan Penghitungan Pajak. Penilaian Definisi Nilai, Harga dan Biaya
digunakan tetapi ditentukan berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut.
Pajak Bumi dan Bangunan Sektor Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2)
Menurut
Prawoto
(2011:79-80)
nilai
Metode Penilaian Pajak Metode penilaian pajak adalah cara yang digunakan untuk menentukan harga dari tanah dan/atau bangunan yang menjadi objek pajak (Prawoto, 2011:141-143). Cara untuk
Penetapan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) NJOP merupakan produk dari penilaian yang kemudian digunakan sebagai dasar pengenaan pajak. Sebelum melakukan penetapan, maka harus terkumpul data yang nantinya akan digunakan untuk proses penilaian pajak seperti peta blok, peta Jurnal Perpajakan (JEJAK)| Vol. 8 No. 1 2016| perpajakan.studentjournal.ub.ac.id
4
desa/kelurahan, peta Zona Nilai Tanah (ZNT) dan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR). Langkahlangkah penentuan NJOP Bumi menurut Prawoto (2011:29) adalah sebagai berikut: a.
b.
Pengumpulan dan updating data transaksi/ data harga jual properti dengan sumber informasi dari agen properti, PPAT/Non PPAT, media massa dan informasi masyarakat. Analisis terhadap data yang telah dikumpulkan
c.
Pembentukan Bank Data Nilai Pasar Properti d. Analisis NIR/Zona Nilai Tanah (ZNT) e. Klasifikasi NIR menjadi NJOP f. Pelibatan masyarakat g. Usulan Surat Keputusan
yang digunakan adalah dengan melakukan wawancara, dokumentasi dan observasi. Analisis data dalam penelitian ini menggunakan model analisis yang dikembangkan oleh Milles dan Huberman dalam Sugiyono (2012:430) yang terdiri dari pengumpulan data, reduksi data, penyajian data dan penarikan kesimpulan. Sedangkan untuk menjawab fokus yang kedua, peneliti menggunakan analisis data berupa langkah-langkah penentuan NJOP. HASIL DAN PEMBAHASAN Gambaran Umum Lokasi Penelitian
METODE PENELITIAN
Kabupaten Malang merupakan salah satu kabupaten yang berada di Porvinsi Jawa Timur. Kabupaten ini diapit oleh dua wilayah kota yaitu Kota Batu dan Kota Malang. Dengan luas wilayah sebesar 3.238,26 km² (sumber: Balai Pengelolaan Daerah Aliran Sungai Brantas
Penelitian ini menggunakan jenis penelitian deskriptif dengan pendekatan kualitatif. Menurut Moleong (2006:6) penelitian kualitatif adalah penelitian yang bermaksud untuk memahami fenomena apa yang dialami oleh subyek peneliti misalnya perilaku, persepsi, motivasi dan tindakan.
dalam Kabupaten Malang dalam Angka 2015) menjadikan Kabupaten Malang sebagai wilayah terluas di Jawa Timur kedua setelah Kabupaten Banyuwangi. Dengan luas wilayah tersebut membuat Kabupaten Malang memiliki jenis penggunan tanah yang terdiri dari 49.593 hektar lahan sawah, 98.641 hektar berupa
Fokus penelitian dalam penelitian ini akan membantu menjawab rumusan masalah. Adapun fokus tersebut adalah: 1. Faktor-faktor yang mempengaruhi hilangnya potensi PBB-P2 di Kabupaten Malang yang meliputi faktor keadilan, faktor sosial, faktor ekonomi, faktor politis
tegal/ladang/kebun, 19.578 hektar areal perkebunan dan 61.995 hektar berupa hutan. Desa Mulyoagung sebagai situs dari penelitian ini merupakan salah satu desa di wilayah Kecamatan Dau Kabupaten Malang. Desa Mulyoagung merupakan desa pusat di Kecamatan Dau karena letaknya strategis
dan faktor pola pikir. Proses penetapan NJOP Bumi yang terdiri dari: a. Pengumpulan dan updating data transaksi/ data harga jual properti dengan sumber informasi dari agen properti, PPAT/Non PPAT, media massa dan informasi masyarakat.
dimana berada pada wilayah perbatasan Kota Batu dan Kota Malang. Hal inilah yang membuat perkembangan wilayah Desa Mulyoagung sedikit banyak mengikuti wilayah yang berbatasan dengan wilayah Desa Mulyoagung. Dengan adanya perkembangan wilayah tentunya akan berdampak pada kondisi wilayah desa tersebut. Kondisi wilayah erat
b. Analisis terhadap data yang telah dikumpulkan c. Pembentukan Bank Data Nilai Pasar Properti d. Analisis Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR)/Zona Nilai Tanah (ZNT) e. Klasifikasi Nilai Indikasi Rata-Rata
kaitannya dengan transaksi jual beli properti maupun kegiatan lain. Dilihat dari jumlah ZNT, Desa Mulyoagung memiliki zona yang lebih beragam, sehingga cocok untuk dijadikan sampel penelitian dengan harapan hasilnya nanti dapat dijadikan kesimpulan secara general daripada wilayah yang memiliki zona lebih
2.
(NIR) menjadi NJOP f. Pelibatan masyarakat g. Usulan Surat Keputusan h. Dampak penetapan NJOP di Kabupaten Malang Lokasi penelitian ini berada di Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset
sedikit.
(DPPKA) Kabupaten Malang dengan situs penelitian di Desa Mulyoagung Kecamatan Dau Kabupaten Malang. Metode pengumpulan data
dari pemerintah pusat kepada pemerintah daerah berupa PBB-P2, semua kepentingan yang berkaitan dengan pajak tersebut ditangani oleh
Analisis dan Intepretasi Data 1. Faktor-faktor yang mempengaruhi hilangnya potensi PBB-P2 di Kabupaten Malang Sejak dilakukannya pelimpahan wewenang
Jurnal Perpajakan (JEJAK)| Vol. 8 No. 1 2016| perpajakan.studentjournal.ub.ac.id
5
pemerintah daerah. Fakta yang ada bahwa hampir semua data NJOP belum menunjukkan data yang baru. Masih diperlukannya updating data untuk memperoleh nilai yang sesuai
Masih banyak masyarakat yang memandang negatif pajak. Kecenderungan masyarakat mengenai pajak dikarenakan kuatnya pikiran negatif tentang pajak semenjak adanya kasus
dengan kondisi di masyarakat. Dalam melakukan proses tersebut, diperlukan beberapa langkah yang tidak mudah. Terlebih harus memperhatikan faktor-faktor yang mempengaruhi hilangnya potensi PBB-P2 akibat perbedaan NJOP yang belum diperbaharui atau bahkan tidak sesuai dengan harga pasar wajar.
Gayus. Padahal tidak oknum pajak melakukan hal yang sama. Ketidakpercayaan masyarakat kepada pemerintah inilah yang menurunkan potensi yang seharusnya bisa didapat oleh pemerintah daerah. e. Faktor politis. Faktor ini berkaitan dengan kondisi politik dalam sebuah pemerintahan.
Faktor-faktor tersebut diantaranya: a. Faktor keadilan. Faktor keadilan yang dimakud oleh Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset (DPPKA) Kabupaten Malang adalah dalam penentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) memperhatikan kondisi masyarakat agar setiap kebijakann yang dikeluarkan tidak
Setiap kebijakan yang dikeluarkan pasti memiliki tujuan tertentu, begitu pula penentuan NJOP. Hal tersebut sesuai dengan pendapat dari Wolcott dalam Sutawijaya (2004:72) faktor pemerintah berhubungan dengan pengambilan kebijakan mengenai peraturan maupun penentuan penggunaan tanah (zoning). 2. Proses penetapan NJOP Bumi dan dampaknya terhadap potensi yang terdapat di Kabupaten Malang
sampai menjadi beban oleh masyarakat. Hal tersebut memang sudah sesuai dengan apa yang dikemukakan oleh Davey (1988:40) yang menyatakan bahwa bisa dikatakan adil apabila pengeluaran pemerintah ditanggung secara merata oleh masyarakat sesuai dengan kesanggupan masing-masing golongan. Jika melihat dari penggolongan pajak, PBB-P2 merupakan pajak objektif yang pengenaannya tidak memperhatikan kondisi subjek pajak, sehingga apabila faktor keadilan ini tetap dijadikan pertimbangan dalam penentuan NJOP, pemerintah akan kehilangan potensi yang seharusnya bisa didapatkan. b. Faktor sosial. Faktor sosial disini ditunjukkan dengan tingkat karakteristik penduduk, jumlah penduduk, jumlah keluarga, tingkat kejahatan, tingkat pendidikan dan lain-lain. Dengan adanya hal tersebut, akan membentuk pola hidup berkelompok di masyarakat. Hal terburuk yang berhubungan dengan pajak, apabila salah seorang memberikan pengaruh buruk kepada masyarakat yang lain tentang pajak, maka hal yang terjadi akan timbul gejolak dari masyarakat. Oleh karenanya, pemerintah juga memperhatikan faktor ini untuk melakukan penetapan NJOP agar tidak terjadi konflik. c. Faktor ekonomi. Faktor ini menjadi pertimbangan dikarenakan setiap masyarakat memiliki tingkat kesejahteraan dan pola hidup yang berbeda. Diperlukannya faktor ini adalah untuk mengambil keputusan mengenai penetapan NJOP yang perolehannya berbeda, bisa dari asal diperoleh maupun tahun perolehan. d. Faktor pola pikir (mindset) masyarakat.
Salah satu upaya untuk menggali potensi adalah dengan melakukan penilaian kembali NJOP yang belum sesuai. NJOP sesuai dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli secara
wajar
dan
apabila
tidak
terdapat
transaksi jual beli, maka NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru dan NJOP pengganti. Berkaitan dengan penentuan NJOP, untuk sementara
ini
Kabupaten
Malang
telah
melakukan proses updating data NJOP di 8 kecamatan
seperti
Lawang,
Singosari,
Karangploso, Dau, Pakis, Pakisaji, Wagir dan Kepanjen yang dirasa memang pada daerah tersebut mengalami perkembangan yang pesat. Proses
penilaian
atas
NJOP
yang
telah
dilakukan oleh Dinas Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan Aset (DPPKA) akan dijadikan acuan
peneliti
untuk
melakukan
proses
penilaian atas NJOP Bumi. Metode yang peneliti gunakan
adalah
penilaian
massal
dengan
harus
peneliti
pendekatan harga data pasar. Langkah persiapkan
pertama
yang
sebelum
melakukan
kegiatan
penilaian adalah mengumpulkan data yang digunakan selama proses penilaian. Data yang telah peneliti peroleh adalah peta blok yaitu blok 15 Desa Mulyoagung dan data harga pasar wajar sejumlah 12 objek pembanding yang terdapat pada tabel 1. Selanjutnya peneliti menentukan titik-titik di keenam ZNT yang ada
Jurnal Perpajakan (JEJAK)| Vol. 8 No. 1 2016| perpajakan.studentjournal.ub.ac.id
6
di Desa Mulyoagung untuk dilakukan penilaian. Selain data harga pasar, data berikutnya yang telah diperoleh adalah peta blok 15 Desa Mulyoagung seperti gambar di bawah ini.
Gambar 2. Batas imajiner kode AI Sumber: Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Kabupaten Malang, 2016 Sebagai harga pembanding dari kode ZNT AI ditentukan tiga zona yaitu AO, BT dan BQ yang masing-masing memiliki nilai tanah per m² sebesar Rp 504.587, Rp 137.500 dan Rp 247.500. Sehingga NIR yang terbentuk sebesar Rp 296.000 atau NJOP per
m²
sebesar
Rp
285.000
(setelah
dikonversi). Terlihat bahwa terdapat selisih Gambar 1. Peta Blok 15 Desa Mulyoagung Sumber: Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Kabupaten Malang, 2016 Tabel No. 1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
1.
NOP 0220032 (BT) 0110045 (AU) 0160118 (BP) 0180130 (BL) 0050137 (AN) 0170463 (AO) 0010029 (CB) 0190183 (BN) 0240039 (BD) 0120021 (BQ) 0120094 (BQ) 0160046 (BW)
Data Harga Mulyoagung
Pasar
di
Desa
Alamat
NJOP/ m² awal
Tegal Jetak Asri
150.000.000
20.000
200.000.000
103.000
Kampung Dsn, Dermo
setelah penilaian yaitu sebesar Rp 125.000 (Rp 285.000-Rp 160.000). b.
Penilaian untuk kode Zona Nilai Tanah AO dengan NJOP/ m² awal sebesar Rp 103.000.
Harga Transaksi
Tanah Pekarangan Sengkaling Sawah, Dsn. Dermo Tepi Sungai
antara NJOP/ m² awal dengan NJOP/ m²
A
80.000.000
48.000
Gambar 3. Batas imajiner kode AO Sumber: Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Kabupaten Malang, 2016 Sebagai harga pembanding dari kode ZNT
75.000.000
82.000
AO ditentukan tiga zona yaitu BQ, BT dan AH yang masing-masing memiliki nilai
Dsn. Jl. Margojoyo Gg. 16
50.000.000
Sawah Jetis
150.000.000
tanah per m² sebesar Rp 247.500, Rp 137.500
103.000
dan Rp 220.000. Sehingga NIR yang terbentuk sebesar Rp 201.000 atau NJOP
103.000
per Jl. Sedap Malam
175.000.000
Jl. Dermo
125.000.000
m²
sebesar
Rp
200.000
(setelah
dikonversi). Terlihat bahwa terdapat selisih
160.000
antara NJOP/ m² awal dengan NJOP/ m² setelah penilaian yaitu sebesar Rp 97.000
36.000
(Rp 200.000-Rp 103.000). Jl. Kampung Dsn. Jetak Lor
40.000.000
64.000
Sawah Jetak Ngasri Dalam
45.000.000
48.000
Sawah Jetak Ngasri Dalam
120.000.000
48.000
Sawah Jl. Sidomakmur
300.000.000
128.000
Sumber: Data Diolah, 2016 Setelah data terkumpul maka dari peta blok tersebut diberi batas imajiner dari masingmasing zona yang telah ditentukan sebagai penanda zona mana yang akan dilakukan penilaian. a. Penilaian untuk kode Zona Nilai Tanah AI dengan NJOP/ m² awal sebesar Rp 160.000
c.
Penilaian untuk kode Zona Nilai Tanah BA dengan NJOP/ m² awal sebesar Rp 48.000.
BA Gambar 4. Batas imajiner kode BA Sumber: Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Kabupaten Malang, 2016 Sebagai harga pembanding dari kode ZNT BA ditentukan tiga zona yaitu BN, BT dan BD yang masing-masing memiliki nilai tanah per m² sebesar Rp 112.890, Rp 137.500 dan
Rp
70.400.
Sehingga
NIR
yang
terbentuk sebesar Rp 106.000 atau NJOP per
m²
sebesar
Rp
106.000
(setelah
dikonversi). Terlihat bahwa terdapat selisih
A
antara NJOP/ m² awal dengan NJOP/ m² setelah penilaian yaitu sebesar Rp 55.000 (Rp 103.000-Rp 48.000).
Jurnal Perpajakan (JEJAK)| Vol. 8 No. 1 2016| perpajakan.studentjournal.ub.ac.id
7
d. Penilaian untuk kode Zona Nilai Tanah BC dengan NJOP/ m² awal sebesar Rp 128.000.
Gambar 7. Batas imajiner kode BE Sumber: Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Kabupaten Malang, 2016 Sehingga NIR yang terbentuk sebesar Rp 916.000 atau NJOP per m² sebesar Rp
Gambar 5. Batas imajiner kode BC Sumber: Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Kabupaten Malang, 2016 Sebagai harga pembanding dari kode ZNT
916.000 (setelah dikonversi). Terlihat bahwa terdapat selisih antara NJOP/ m² awal dengan NJOP/ m² setelah penilaian yaitu sebesar Rp 302.000 (Rp 916.000-Rp 614.000).
BC ditentukan tiga zona yaitu AN, BN dan
Berdasarkan langkah tersebut selanjutnya
BD yang masing-masing memiliki nilai
dilakukan analisis perbandingan NJOP lama
tanah per m² sebesar Rp 550.000, Rp 112.980
dengan NJOP yang baru untuk menentukan
dan
Assessment Ratio (ASR)masing-masing kode ZNT
Rp
70.400.
Sehingga
NIR
yang
terbentuk sebesar Rp 244.000 atau NJOP per
m²
sebesar
Rp
243.000
yang tersaji pada tabel 2 dibawah ini.
(setelah
dikonversi). Terlihat bahwa terdapat selisih
Tabel 2. Analisis Perbandingan NJOP Lama dan Baru
antara NJOP/ m² awal dengan NJOP/ m² setelah penilaian yaitu sebesar Rp 115.000
No.
Kode
NJOP
NJOP
ZNT
Lama
Baru
(Rp 243.000-Rp 128.000). e.
Penilaian untuk kode Zona Nilai Tanah BD dengan NJOP/ m² awal sebesar Rp 64.000.
a 1. 2.
b AI AO
B 3. 4.
Gambar 6. Batas imajiner kode BD Sumber: Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Kabupaten Malang, 2016 Sebagai harga pembanding dari kode ZNT
5. 6.
BA BC BD BE
BD ditentukan tiga zona yaitu AH, BA dan BN yang masing-masing memiliki nilai
f.
c
Selisih
ASR
e
c:d
d
Rp
Rp
Rp
56%
160.000
285.000
125.000
Rp
Rp
Rp
103.000
200.000
97.000
Rp
Rp
Rp
48.000
103.000
55.000
Rp
Rp
Rp
128.000
243.000
115.000
Rp
Rp
Rp
64.000
128.000
64.000
Rp
Rp
Rp
614.000
916.000
302.000
52% 47% 53% 50% 67%
Rata-Rata
54%
tanah per m² sebesar Rp 220.000, Rp 52.800
Sumber: Data Diolah, 2016
dan Rp 112.890. Sehingga NIR yang
Perbandingan NJOP tersebut menunjukkan
terbentuk sebesar Rp 128.000 atau NJOP
bahwa masih terdapat potensi yang besar yaitu
per
sebesar 54% untuk mencerminkan harga yang
m²
sebesar
Rp
128.000
(setelah
dikonversi). Terlihat bahwa terdapat selisih
sesungguhnya.
antara NJOP/ m² awal dengan NJOP/ m²
diasumsikan jika setiap ZNT terdiri dari 100
setelah penilaian yaitu sebesar Rp 64.000
objek pajak, maka terdapat selisih sebesar 6 ZNT
(Rp 128.000-Rp 64.000).
dikalikan
Penilaian untuk kode Zona Nilai Tanah BE
125.000+Rp 97.000+Rp 55.000+Rp 115.000+Rp
dengan NJOP/ m² awal sebesar Rp 614.000.
64.000+Rp 302.000) = Rp 454.800.000. Terlihat
Sebagai harga pembanding dari kode ZNT
jelas bahwa hal tersebut apabila dibiarkan
BE ditentukan tiga zona yaitu AI, CB dan
begitu saja, maka Kabupaten Malang akan
BD yang masing-masing memiliki nilai
merugi sebesar Rp 454.800.000 untuk satu blok
tanah per m² sebesar Rp 1.513.043, Rp
saja. Belum lagi dengan jumlah blok yang ada di
685.053 dan Rp 550.000
Kabupaten
100
Perhitungan
objek
Malang
pajak
tidak
tersebut
bisa
dikalikan
sedikit.
(Rp
Sangat
diperlukan updating data untuk mengamankan penerimaan daerah di Kabupaten Malang. Sebagaimana definisi dari potensi yaitu sesutau yang telah ada, namun perlu digali lagi unuk memperoleh hasilnya. Begitu pula potensi PBB-P2 di Kabupaten Malang ini perlu adanya upaya-upaya
untuk
penggalian
potensinya.
Jurnal Perpajakan (JEJAK)| Vol. 8 No. 1 2016| perpajakan.studentjournal.ub.ac.id
8
Tujuannya
adalah
untuk
mengamankan
Saran
penerimaan daerah yang hilang sebesar 54%
Adapun saran yang bisa peneliti berikan dengan
tersebut dan memperbarui data NJOP maupun
adanya penelitian ini adalah:
ZNT yang dimiliki oleh Dinas Pendapatan,
1.
Dalam melakukan proses penetapan NJOP
Pengelolaan Keuangan dan Aset (DPPKA)
di Kabupaten Malang hendaknya tetap
Kabupaten Malang.
memperhatikan
faktor-faktor
yang
mempengaruhi hilangnya potensi PBB-P2 KESIMPULAN DAN SARAN
seperti faktor keadilan, sosial, ekonomi,
Kesimpulan
pola pikir (mindset) masyarakat dan politis,
Adanya pengalihan PBB-P2 dari pemerintah
sehingga hasil ketetapannya dapat diterima
pusat kepada pemerintah daerah merupakan
dan sesuai dengan kondisi masyarakat
salah satu bentuk intensifikasi pajak dengan
yang ada.
tujuan kemandirian daerah. Pemerintah daerah
2.
Lebih
intensif
melakukan
verifikasi
lebih mudah mengelola potensi-potensi yang
lapangan dengan cara cek lokasi objek
akan
pajak secara langsung untuk mencegah
menambah
pendapatan
daerahnya.
Penetapan NJOP juga merupakan salah satu langkah
mengamankan
penerimaan
daerah
hilangnya potensi yang ada. 3.
Menambah
personil
dalam
rangka
melalui kegiatan updating data. Kenyataannya
perbantuan untuk turun ke lapangan agar
tidak semua kebijakan hanya dilakukan sepihak
mempercepat
oleh
Pendapatan, Pengelolaan Keuangan dan
pemerintah,
memperhatikan
tetapi
kondisi
juga
dari
harus
masyarakat.
Berdasarkan hasil penelitian yang telah peneliti Masih
terdapat
beberapa
4.
Melakukan updating data dengan cepat dan bertahap
untuk
wilayah-wilayah
yang
berpotensi memiliki perkembangan yang
mempengaruhi hilangnya potensi PBB-P2
pesat dengan cara pengumpulan data baik
di Kabupaten Malang. Faktor tersebut
dari hasil verifikasi lapangan maupun
diantaranya
sumber-sumber yang lain seperti brosur
keadilan
yang
memperhatikan kondisi dari masyarakat, padahal hal itu berbanding terbalik dengan
penjualan properti dan notaris. 5.
Segera melakukan perubahan peta ZNT
teori mengenai pajak objektif, faktor sosial
untuk menyamakan letak dan warna dari
yang berhubungan dengan tingkat konflik
zona yang memiliki NJOP yang sama
masyarakat,
dengan
faktor
berhubungan
ekonomi
dengan
yang
karakteristik
masyarakat dan faktor politis yang ada di
cara
membandingkan
hasil
verifikasi lapangan dan sumber informasi
masyarakat, faktor pola pikir (mindset)
2.
Dinas
yang
faktor
faktor
dari
Aset (DPPKA) Kabupaten Malang.
lakukan dapat ditarik kesimpulan bahwa: 1.
kinerja
yang lain. 6.
Mempercepat pengesahan usulan NJOP
pemerintah.
dengan cara selalu memberikan laporan
Proses penetapan NJOP Bumi di Kabupaten
hasil verifikasi kepada kepala bidang agar
Malang
langkah
tidak memerlukan waktu yang lama dalam
diantaranya pengumpulan data, analisis
pengesahannya dan kehilangan potensi
data yang diperoleh, pembuatan batas
dapat diatasi dengan segera.
memiliki
beberapa
imajiner dari lokasi yang akan dinilai,
7.
Perlu adanya inovasi untuk menumbuhkan
analisis dari harga NJOP yang telah
kepercayaan dan kesadaran akan adanya
terbentuk,
kewajiban
pengajuan
usulan
kepada
membayar
sosialiasi
memasukkan nilai akhir pada peta ZNT.
masyarakat dan penganugerahan Wajib
Adapun dampak yang ditimbulkan dari
Pajak teladan, sehingga dapat memicu
adanya
Wajib
penetapan
NJOP
adalah
sebesar Rp 454.800.000yang seharusnya nilai
tersebut
diperoleh
yang
lain
unggulan
untuk
mau
membayar pajak. 8.
Pemberlakuan sanksi yang tegas untuk
oleh
Wajib Pajak yang tidak mau membayar
Kabupaten Malang. Potensi sebesar itulah
pajak maupun memberikan data yang tidak
yang
benar mengenai objek pajaknya misalnya
harus
bisa
Pajak
kegiatan
seperti
Kepala Dinas, perubahan peta ZNT dan
ditemukannya selisih sebesar 54% atau
melalui
pajak
diupayakan
agar
dapat
menambah pendapatan daerah Kabupaten
tidak
diberikannya
Malang.
mendirikan bangunan.
surat
izin
Jurnal Perpajakan (JEJAK)| Vol. 8 No. 1 2016| perpajakan.studentjournal.ub.ac.id
untuk
9
DAFTAR PUSTAKA Abut,
Hilarius.
Sutawijaya, Adrian. 2004. Analisis Faktor-Faktor
2010.
Perpajakan
Indonesia.
Jakarta : Diadit Media
Dasar Penilaian Nilai Jual Obyek Pajak
Anonim. 2015. Harga Tanah Terus Melambung, diakses
dari
yang Mempengaruhi Nilai Tanah sebagai
http://www.malang-
post.com/kota-malang/91333-harga-
(NJOP) PBB di Kota Semarang. Vol. 9 No.1. Skripsi: Semarang, Universitas Terbuka
tanah-terus-melambung pada tanggal 5 November 2015 pukul 16.30 WIB
Undang-Undang
Dasar
Negara
Republik
Indonesia Tahun 1945
Aprilian, Yudha Alief. 2014. Analisis Potensi
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28
Penerimaan dan Efektivitas PPN atas
Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan
Penyerahan Kendaraan Bermotor Bekas
Retribusi Daerah
terhadap
Penerimaan
PPN.
Skripsi:
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 12
Malang, Program Sarjana Universitas
Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan
Brawijaya
Bangunan yang telah diubah dengan
Badan Pusat Statistik. 2014. Kabupaten Malang dalam Angka 2015. Malang: Kurnia Offset Case, Karl. E. 2006. Prinsip-Prinsip Ekonomi. Jakarta: Erlangga
Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 Waluyo. 2014. Perpajakan Indonesia. Jakarta : Salemba Empat Wiyono, Slamet. 2006. Manajemen Potensi Diri.
Darwin. 2011. Pendaerahan PBB, diakses dari
Jakarta : PT. Grasindo
http://www.bppk.depkeu.go.id/publikas i/artikel/167-artikel-pajak/12252pendaerahan-pbb
pada
tanggal
14
Desember 2015 pukul 15.00 WIB Davey, K.J. 1988. Pembiayaan Pemrerintah Daerah: Praktek-Praktek
Internasional
Relevansunya
bagi
Dunia
dan Ketiga,
terjemahan Anarullah, dkk. Jakarta: UI Press Republik
Indonesia.
Pengelolaan
Dinas
Pendapatan
Keuangan
dan
Aset
Kabupaten Malang. 2016. Peta Blok Desa Mulyoagung.
Malang:
Pendapatan
II
Dinas
Pengelolaan
Keuangan
Bidang Pendapatan dan
Aset
Kabupaten Malang Mardiasmo. 2009. Perpajakan. Yogyakarta : Andi Offset Moleong,
Lexy
J.
2006.
Metode
Penelitian
Kualitatif, Edisi Revisi. Bandung: PT. Remaja Rosdakarya Nurcholis,
Hanif.
2007.
Pemerintahan
Teori
dan
dan
Otonomi
Praktik Daerah.
Jakarta: Gramedia Prakosa,
Kesit
Bambang.
2005.
Pajak
dan
Retribusi Daerah. Yogyakarta: UII Press Prawoto, Agus. 2011. Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan
Perdesaan
&
Perkotaan.
Yogyakarta: BPFE Suandy, Erly. 2011. Hukum Pajak, Edisi 5.Jakarta : Salemba Empat ___________.2011.Perencanaan
Pajak,
Edisi
5.
Jakarta : Salemba Empat Sugiyono.
2012.
Metode
Penelitian
Bisnis.
Bandung : Alfabeta
Jurnal Perpajakan (JEJAK)| Vol. 8 No. 1 2016| perpajakan.studentjournal.ub.ac.id
10
