Stavební bytové družstvo Vítkovice Daliborova 390/54,709 71,Ostrava - Mariánské Hory IČO 00 05 08 06, zapsáno u KS v Ostravě, OR oddíl Dr XXII, vložka 8 DIČ CZ00050806
Důvodová zpráva k návrhu změny stanov SBD Vítkovice Na základě rozhodnutí shromáždění delegátů ze dne 6.6.2016, představenstvo SBD Vítkovice tímto předkládá delegátům návrh úpravy znění stanov SBD Vítkovice k projednání. Návrh změny stanov je zpracován za účelem doplnění resp. úpravy znění aktuálních stanov SBD Vítkovice o ustanovení, které zajistí realizaci účelu družstva dle čl. 2 stanov družstva a reflektuje praktické zkušenosti při aplikaci ustanovení nových právních předpisů. Relevantní právní předpisy : • • • •
Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jen „ZOK“), Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o běžné údržbě a drobných opravách (dále jen „NV“), Stanovy Stavebního bytového družstva Vítkovice (dále jen „stanovy“),
Článek 4., odst. 1 Původní znění stanov: Členem družstva se může stát pouze zletilá fyzická osoba, která se zavázala dnem vzniku členství k dodržování stanov a má na území České republiky trvalý pobyt. Nové znění stanov: Členem družstva se může stát pouze zletilá fyzická osoba, která se zavázala dnem vzniku členství k dodržování stanov a má na území České republiky trvalý pobyt. Jedna fyzická osoba může být vlastníkem družstevního podílu, s nímž je spojen nájem nebo právo na uzavření nájemní smlouvy maximálně tří družstevních bytů. Zdůvodnění změny (doplnění) stanov: 1. Doplnění podmínek vzniku členství doporučujeme v reakci na jednání některých fyzických osob, kteří jako jednatelé a společníci opakovaně nabývají na základě smluv o převodu družstevních podílů družstevní podíly, za účelem investování svých finančních prostředků do družstevního bydlení. Neobývají tyto družstevní byty, ale přenechávají je k užívání původním členům družstva, kteří převedli družstevní podíl za účelem získání finanční hotovosti k úhradě svých dluhů (a ve většině případů za nižší kupní cenu, než obvyklou). Nejsou osobami, jejíž členství je dle stanov vyloučeno, a proto nelze ani doporučit jejich nepřijetí za členy družstva. 2. Podle ustanovení čl. 4 odst. 4 stanov platí, že členství právnických osob je vyloučeno bez výhrad. Členství podnikajících fyzických osob (podnikatelů) je vyloučeno v případě, je-li předmětem činnosti jejich podnikání obdobná činnost jako činnost družstva dle Čl. 3 odst. 2 písm. a) a b) stanov. 3. Právnímu pojmu „podnikající fyzická osoba“ v běžné právní a obchodní praxi odpovídá tzv. osoba samostatně výdělečně činná, tedy osoba podnikající na základě živnostenského či obdobného 1
oprávnění. Stejným způsobem na tento pojem nahlíží rovněž OZ, který v ustanovení § 420 odst. 1 stanoví, že kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele. 4. Dále OZ v ustanovení § 421 stanoví, že za podnikatele se považuje osoba zapsaná v obchodním rejstříku, a dále, že má se za to, že podnikatelem je osoba, která má k podnikání živnostenské nebo jiné oprávnění podle jiného zákona. 5. Dle ustanovení § 727 ZOK a čl. 2 stanov je družstvo společenstvím neuzavřeného počtu osob, které je založeno za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Družstvo může spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob a provozovat za podmínek stanovených zákonem i jinou činnost, pokud tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů. 6. Jednáním těchto osob je narušována činnost družstva směřující k zachování jeho zákonného účelu, tj. zajišťování bytových potřeb svých členů, neboť nabýváním družstevních podílů tito nabyvatelé členství a družstevních podílů neuspokojují svou bytovou potřebu a lze dovodit, že předmětné podíly nabývají za spekulativním účelům investování finančních prostředků. Článek 21., odst. 3 Původní znění stanov: Zastavení družstevního podílu či jiné jeho omezení je vyloučeno. Nové znění stanov: Zastavení družstevního podílu či jiné jeho omezení je vyloučeno. Zajišťovací převod vlastnického práva k družstevnímu podílu je vyloučen. Zdůvodnění změny (doplnění) stanov: 1. V praxi družstva mnohdy podnikající fyzická osoba uzavře se členem družstva smlouvu o zajišťovacím převodu družstevního podílu podle ustanovení § 2040 OZ. Dle ustanovení § 2040 odst. 1 OZ smlouvou o zajišťovacím převodu práva zajišťuje dlužník (člen družstva) dluh tím, že věřiteli dočasně převádí své právo (vlastnické právo k družstevnímu podílu). 2. Ustanovení § 2042 OZ dále stanoví, že pomine-li důvod trvání zajišťovacího převodu práva (tj. člen družstva řádně splatí úvěr včetně příslušenství), umožní věřitel osobě, která zajištění poskytla (člen družstva), výkon práva v předešlém rozsahu. 3. Stanovy v čl. 21 odst. 3 vylučují zastavení družstevního podílu. Zástavní právo upravuje ustanovení § 1309 a násl. OZ, kdy ust. § 1309 odst. 1 stanoví, že při zajištění dluhu zástavním právem vznikne věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy. 4. Smlouvou o zajišťovacím převodu družstevního podílu dochází k obdobným důsledkům, jako v případě smlouvy o zřízení zástavního práva k družstevnímu podílu, avšak na rozdíl od zástavního práva dochází zajišťovacím převodem ke změně v subjektu práva a podmíněným nabyvatelem práva (družstevního podílu) se stává a stal věřitel. Jedná se tedy o dva různé smluvní typy, které sice plní stejnou funkci, tj. zajištění dluhu, avšak mají různé účinky. 5. Judikatura v této souvislosti výslovně dovodila rozdílnost mezi oběma instituty i v případě zajištění pohledávky převodem vlastnického práva (tj. včetně vlastnictví družstevního podílu), když stanovila, že zajišťovací převod vlastnického práva lze sjednat také formou ujednání, podle kterého 2
bude věřitel oprávněn majetek zpeněžit dohodnutým způsobem a vrátit dlužníku případný přebytek zpeněžení (tzv. hyperochu). 6. Zástavní právo k družstevnímu podílu a zajišťovací převod vlastnického práva k družstevnímu podílu jsou dva různé instituty, které sice mají stejnou funkci, tedy zajištění pohledávky, ale mají různé účinky - zajišťovacím převodem dochází ke změně v subjektu práva a podmíněným nabyvatelem družstevního podílu se stává a stal věřitel. Článek 32. Původní znění stanov: 1. Nájemce je povinen hradit běžnou údržbu, tj. veškeré opravy v bytě související s jeho užíváním, včetně výměn zařizovacích předmětů v bytě, není-li dále stanoveno jinak. 2. Pronajímatel je povinen hradit ostatní údržbu z fondu oprav domu, tj. opravy a výměny elektrických, vodoinstalačních, kanalizačních, plynových a topných rozvodů (včetně topných těles), rozvodů společné televizní antény, opravy a výměny domácích telefonů a rozvodů k nim, opravy bytových měřičů vody a tepla, nátěry oken v bytě a jejich výměny nebo výměny jejich částí, pokud se samospráva s družstvem nedohodne jinak. 3. Neplní-li pronajímatel svou povinnost odstranit vady, které brání řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon práva nájemce bytu ohrožen, má nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu musí uplatnit u družstva bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad. 4. Nepostará-li se nájemce bytu o včasné provedení oprav bytu, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění nájemce na jeho náklad sám a požadovat od něj náhradu. 5. Nájemce je povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel a umožnit jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. Nové znění stanov: 1. Nájemce je povinen hradit běžnou údržbu, tj. veškeré opravy v bytě související s jeho užíváním, včetně výměn zařizovacích předmětů v bytě, není-li dále stanoveno jinak. 2. Běžnou údržbou bytu se rozumí zejména : a) udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. b) malování, oprava omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn c) udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením . 3. Drobnou opravou v bytě bytu se rozumí zejména: a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken 3
zasahujících do vnitřního prostoru bytu, c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu, d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku, f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty, g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní, h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení, ch) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h). 4. Pronajímatel je povinen hradit ostatní údržbu z fondu oprav domu. 5. Ostatní údržbou se rozumí zejména opravy a údržba společných částí domu, dále drobné opravy v bytech, pokud se provádí ve všech nájemních bytech v domě, pokud se samospráva s družstvem nedohodne jinak. 6. Neplní-li pronajímatel svou povinnost odstranit vady, které brání řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon práva nájemce bytu ohrožen, má nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu musí uplatnit u družstva bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad. 7. Nepostará-li se nájemce bytu o včasné provedení oprav bytu, má pronajímatel právo učinit tak po předchozím upozornění nájemce na jeho náklad sám a požadovat od něj náhradu. 8. Nájemce je povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel a umožnit jejich provedení, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. Zdůvodnění změny (doplnění) stanov : 1. Účelem navrhované změny stanov je nahrazení zrušených právních pojmů „běžná údržba“ a „ostatní údržba“ legislativou nově vymezených pojmů „běžná údržba“ a „drobná oprava“. 2. Cílem zakotvení nové terminologie do textu stanov je odstranění právní nejistoty členů družstva o tom, které práce a činnosti je povinen hradit člen-nájemce a které družstvo-pronajímatel. 3. Stanovisko SČMBD ve vztahu k § 2257 OZ uvádí, že NV č. 308/2015 Sb. o běžné údržbě a drobných opravách se vztahuje pouze na (běžné) nájemní byty, nikoli na byty družstevní. Toto NV 4
je prováděcím předpisem k obecnému právnímu předpisu - občanskému zákoníku, viz text první věty NV: „Vláda nařizuje k provedení zákona č. 89/12 Sb. …….“ 4. NV č. 308/2015 Sb. se nevztahuje na členy družstva, kteří užívají družstevní byty dle nájemní smlouvy. Rozsah údržby a oprav prováděných a hrazených členy družstva vymezují Stanovy nikoli NV č. 308/2015 Sb. Pojmy ve stanovách a v NV nelze kombinovat. 5. S ohledem na srozumitelnost a jednoznačnost (nespornost) pojmů běžná údržba, drobné opravy a stavební úprava se jeví jako praktické využít předmětné NV k návrhu vymezení těchto pojmů stanovami. Článek 33. Původní znění stanov: Bez předchozího souhlasu pronajímatele nájemce nesmí zahájit provádění stavebních úprav ani jinou podstatnou změnu v bytě, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez zbytečného odkladu odstranil. Nové znění stanov: 1. Bez předchozího souhlasu pronajímatele nájemce nesmí zahájit provádění stavebních úprav ani jinou podstatnou změnu v bytě, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez zbytečného odkladu odstranil. 2. Nájemce, který má v úmyslu provést stavební úpravu , je povinen podat družstvu písemnou žádost o povolení provedení stavebních úprav. Družstvo po obdržení žádosti posoudí navrhovanou úpravu a stanoví, zda a za jakých podmínek k zamýšleným pracím udělí souhlas. Vyjádření družstva bude zasláno na adresu uvedenou v žádosti do jednoho měsíce od jejího doručení. V souhlasném vyjádření družstvo stanoví přiměřené podmínky, za nichž budou práce realizovány. Žadatel je povinen tyto podmínky dodržet. Souhlasné vyjádření má platnost jeden rok od doručení žadateli 3. Stavební úpravou je zejména : a) úprava mimo byt je • montáž antén, satelitů apod., • umístění schodišťových plošin, • zasklení balkonu nebo lodžie- přípustný je pouze bezrámový systém. (V případě, že již byla provedena revitalizace bytového domu s použitím kontaktního zateplovacího systému , nebude po dobu trvání záruční lhůty povolováno zasklení balkónu nebo lodžie, montáž satelitní antény, sušáku na prádlo apod., pokud by jimi mohlo dojít k zásahu do zateplovacího systému, neboť takový zásah by mohl zapříčinit neuznání případných reklamací ze strany zhotovitele zateplovacích prací. Pokud bude na uvedené práce zpracována projektová dokumentace a bude souhlas držitele záruky, mohou být tyto práce povoleny). b) úprava malého rozsahu je • zazdění dveřního otvoru, • výměna bytového jádra- sádrokarton
5
c) úprava většího rozsahu je • vyzdění bytového jádra • zásah do nenosných konstrukcí, • změna dispozice bytu, • spojení dvou bytů, • zásah do nosných konstrukcí domu. 4. Rozhodnutí družstva o žádosti nenahrazuje rozhodnutí stavebního úřadu. Pokud je podle příslušných ustanovení stavebního zákona nezbytné ohlášení či podání žádosti o stavební povolení, je žadatel povinen tato jednání provést vůči stavebnímu úřadu. Zdůvodnění změny (doplnění) stanov : 1. Účelem navrhované změny stanov je nahrazení obecné definice stavební úpravy bližší a jednoznačnou specifikací pojmu. 2. Cílem zakotvení nové úpravy do textu stanov je odstranění právní nejistoty členů družstva o tom, které práce a činnosti je povinen hradit člen-nájemce a které družstvo-pronajímatel. Rozsah údržby a oprav prováděných a hrazených členy družstva vymezují stanovy. 3. S ohledem na srozumitelnost a jednoznačnost (nespornost) pojmu stavební úprava se jeví jako praktické využít předmětné NV k návrhu vymezení tohoto pojmu stanovami.
6
