29-09-2011, p.40
LAURENZ VERLEDENS
Trends
Duurzaam wordt de regel De Europese vastgoedsector staat aan de vooravond van een groene omwenteling. Tegen eind 2020 moeten alle nieuwe gebouwen en grote renovaties bijna energieneutraal zijn. Trends sprak met vier vastgoedpartijen die bewust vooruitlopen op de regelgeving. "De ontwikkeling van deze wijk zal vijftien jaar van mijn leven in beslag nemen. Dan denk ik: een reden te meer om het goed te doen. Ik wil geen passief achterlaten, ik wil een actief achterlaten. Onze generatie heeft al te veel passiva gecreëerd." Jo Vandebergh past niet in het cliché van de Belgische ontwikkelaar. De chief enabling officer van Ertzberg heeft niet alleen lak aan de saaie dresscode van de sector, hij etaleert met zijn Leuvense project Tweewaters ook een ambitie die de Belgische norm ver overstijgt. Met een combinatie van hoogwaardige architectuur, doordachte stedenbouw en hoogtechnologische innovatie wil hij een vergeten deel van Leuven omvormen tot een Europese modelwijk. Vijf jaar is hij er al mee bezig en vanaf het prille begin stond vast dat Tweewaters een duurzame wijk moest worden. Ook met dat vroege inzicht onderscheidt Vandebergh zich van zijn sectorgenoten. Jo Vandebergh: "De projectontwikkelaars volgen uiteraard de wettelijke normering. Die is strenger geworden, van E100 naar E80, en uiteindelijk evolueren we naar energieneutrale gebouwen. Dat is goed. Maar in onze visie omvat duurzaam ontwikkelen toch veel meer dan het energetische aspect van een gebouw." Die visie noemt hij 'holistisch'. Anders gezegd: alles hangt aan elkaar, van stedenbouw en architectuur over energie- en afvalbeleid tot consumptie en mobiliteit. Jo Vandebergh geeft een voorbeeld: "Elke woning krijgt een thuisleveringskast. Dat is handig voor bewoners die hun aankopen via het internet of telefonisch organiseren. Innovatie draagt zo bij tot comfort. Maar er zijn ook interessante zijsprongen naar consumptie, mobiliteit en milieu. Zo kan je, mede dankzij die thuisleveringkast, door een slimme logistiek veel onnodig transport vermijden. Eén levering voor de hele wijk, versus elke bewoner die in zijn auto naar de winkel rijdt... je hebt geen ecologische impactstudie nodig om te weten wat het duurzaamst is." Tweewaters wordt een woonwijk met 1200 lage-energiewoongelegenheden. De wijk zal zelf in groene elektriciteit en verwarming voorzien door middel van een centrale warmtekrachtkoppeling, een stadsverwarmingsnet en een smart grid . Dat alles moet van Tweewaters de eerste CO2-negatieve wijk van Europa maken. Ongeveer 70 procent van het projectgebied staat ingekleurd als publieke ruimte. De hele wijk wordt autovrij en voor elke woning komt er een fietsenstalling op het gelijkvloers, vlak naast de lift. Elke woning krijgt ook standaard, maar wel ondergronds, een oplaadpunt voor de elektrische of semi-hybride wagen. Door samen te werken met veeleisende architecten als Stéphane Beel en Xaveer De Geyter legt hij ook voor de architectuur en de stedenbouw de lat hoog. Zoveel ambitie, dat vraagt om een portie scepsis. Projectontwikkelaars kunnen doorgaans goed rekenen. Is Jo Vandebergh misschien ook daarin de uitzondering in de sector?
Hij heeft in ieder geval zicht op de meerkosten van zijn duurzame project. "Alleen al het certificeringsproces is goed voor 1,8 procent van de bouwprijs", stelt hij. "Want alle actoren krijgen er extra werk bij. De kostprijsverhoging door duurzame keuzes in het materiaalgebruik, de energiemaatregelen, enzovoort hebben we becijferd op ongeveer 10 procent." Dat moet een aanslag op de marge zijn. Of wordt Tweewaters een luxeproject? "Die 12 procent rekenen we niet door aan de klant. Dat zou commercieel moeilijk liggen. Vergeet niet dat de vastgoedprijzen in Leuven al erg hoog zijn. Onze verkoopprijzen liggen iets boven het Leuvense marktgemiddelde, maar dat heeft te maken met de klassieke kwaliteitskeuzes. We gaan er wel van uit dat we in de toekomst die 12 procent kunnen drukken. Er zit een stukje leercurve in. Bij volgende projecten moet het efficiënter kunnen. Bovendien zijn er ook innovaties die we kunnen hergebruiken en/of afschrijven op latere fases en projecten." De eerste fase van het project, de Balk van Beel (101 woningen en 2300 vierkante meter commerciële ruimte), is inmiddels in aanbouw en 70 procent van de woningen is al verkocht. Is het duurzame karakter van de wijk belangrijk voor de kopers? "Ik denk het wel", antwoordt Vandebergh. "Ik stel altijd aangenaam verrast vast dat onze klanten zeer goed geïnformeerd zijn. Het lijkt soms wel of ze alles wat er geschreven is over Tweewater gelezen hebben. Dus ja: ze stappen mee in onze visie waarin duurzaamheid samengaat met leefcomfort." Rikkert Leeman, chief technical officer van Befimmo, klinkt heel gedecideerd. "Het milieumanagementsysteem van Befimmo garandeert de duurzame aanpak van onze vastgoedactiviteiten. Daarmee onderscheiden we ons echt wel van onze concurrenten. Ik denk dat er ook niet veel vastgoedinvesteerders zijn die in de digitalisering van hun energieboekhouding zover staan als wij." Het verrast ons een beetje, want de op een na grootste vastgoedbevak van het land communiceert eerder bescheiden over de inspanningen en verdiensten op dit terrein. "Dat is de stijl van het huis", reageert Rikkert Leeman. "We zijn nogal discreet. Maar in ons recentste jaarverslag is toch een dertigtal pagina's gewijd aan duurzaamheid. Het jaar daarvoor hebben we er bijna niets over gezegd om de eenvoudige reden dat er ook nog niet veel te zeggen was. Want alles begint natuurlijk bij meten. Een van onze belangrijkste initiatieven is de invoering van een digitaal monitoringsysteem. Daardoor kunnen wij nu al voor de hele Befimmo-portefeuille (exclusief Fedimmo) online en in real time het energieverbruik opvolgen. Het punt is: vooraleer je kan zeggen in welke mate een portefeuille performant is of niet, moet je een historiek hebben. Tegen eind dit jaar kunnen we de verbruikgegevens van een volledig jaar gedetailleerd analyseren. Op dat moment zullen we een beter zicht hebben op performantie van onze portefeuille." In 2008 startte Befimmo met een energie-auditprogramma voor alle gebouwen in de portefeuille. Op basis van de resultaten van die audits werkte het een actieplan uit voor investeringen op korte en lange termijn. Kortetermijninvesteringen zijn bijvoorbeeld de installatie van een condensatie-unit op de verwarmingsketel, bewegingsdetectoren op de verlichting en zonwerende folies op zuidgeoriënteerde glasgevels. "Dat zijn allemaal quick wins : kleine investeringen met een heel korte terugverdientijd die we dus ook heel snel doorgevoerd hebben", licht Rikkert Leeman toe. "Bij het langetermijnactieplan spreken we over terugverdientijden van zeven tot meer dan tien jaar. Dat gaan over het isoleren van
daken, het vervangen van beglazing, van verwarmingsketels, enzovoort. Dat doen we nu stapsgewijs voor onze hele portefeuille. We willen zo vermijden dat zodra de regelgeving verstrakt we forse waardeverminderingen moeten boeken, of plots zwaar moeten investeren. Aangezien we die werken progressief en gespreid uitvoeren is de impact op onze resultaten beperkt." De inspanningen van Befimmo resulteerden al in enkele internationale erkenningen: het bedrijf is ISO14001-gecertificeerd, de totale portefeuille (exclusief Fedimmo) zal eind dit boekjaar Breeam In-Use gecertificeerd zijn en alle gebouwen zullen beschikken over epc-certificaten, Befimmo was al tweemaal laureaat van de wedstrijden duurzame voorbeeldgebouwen van de Brusselse regio en op de beurs Ecobuild in Londen werd het project Froissart verkozen tot meest performante kantoorgebouw van 2011 in de categorie Breeam International Offices. Schatten de huurders al die inspanningen, certificaten en prijzen ook naar waarde? "Toch wel. Bij de publieke instellingen, zowel Europees, federaal als regionaal, zijn duurzaamheidscriteria een essentieel onderdeel in het aanbestedingsdossier. Idem dito voor de grote internationale bedrijven. Die integreren duurzaamheid in hun internationale strategie. Ze zijn het aan zichzelf verplicht die strategie ook in hun huisvestingspolitiek te respecteren. Bij de kleinere, lokale bedrijven stellen we helaas nog maar weinig interesse voor duurzaamheid vast. Voor die huurders blijft prijs het voornaamste criterium. We hebben ook op de particuliere markt gezien dat het een tijdje duurt vooraleer alle geesten er rijp voor zijn. Maar op termijn moet iedereen toch mee in dit verhaal stappen. De Europese richtlijn voorziet in continue strengere criteria tussen nu en 2020. Dat is onomkeerbaar. Brussel is van plan de passiefnorm in te voeren vanaf 2015. In vastgoedtermen is dat morgen." Intussen zit onze hoofdstad wel opgezadeld met een grotendeels verouderd kantorenpark. Die bestaande gebouwen duurzaam maken, lijkt minstens zo belangrijk. "Absoluut", zegt Rikkert Leeman. "Duurzaamheid verengen tot nieuwbouw is een grote misvatting. Het is wel waar dat een duurzame renovatie ongeveer evenveel kost als een nieuwbouw. Maar het behouden van de structuur is een duurzame keuze, want in die structuur zit veel inherente energie. Afbreken is verspillen. Daarom moet de nieuwe generatie nieuwbouw flexibel zijn. Duurzaam ontwerpen en bouwen vereist dat men rekening houdt met functiewijzigingen." Peter Garré, CEO van Bopro, is consequent duurzaam. Als we hem vragen of we kunnen parkeren in de buurt van het Bopro-hoofdkantoor, wijst hij ons er fijntjes op dat het kantoor zeer goed bereikbaar is met het openbaar vervoer. Tot voor enkele jaren was Bopro zowel een management- en consultancybureau als een vastgoedbeheerder. Die tweede activiteit heeft het bedrijf afgebouwd om zich voluit te kunnen ontplooien als duurzaamheidsconsultant en certificeerder. "Ongeveer vijf jaar geleden kwam ik - onder meer door de Europese regelgeving - tot de conclusie dat de vastgoedsector voor fundamentele veranderingen stond. Het werd duidelijk dat we anders moeten bouwen en het patrimonium op een andere manier moeten beheren. In 2009 hebben we onze diensten uitgebreid met responsable management en zijn we Licensed Breeam Assessor geworden. Omdat de grote groei in de nieuwbouw voorbij is, focussen we nu op hoe we bestaande gebouwen duurzaam kunnen maken. Daarom hebben we het operationele beheer afgestoten."
De focusverschuiving van nieuwbouw naar bestaande gebouwen zorgde ook voor een fundamentele switch in het klantenbestand van Bopro: het aandeel van de projectontwikkelaars is gehalveerd. Bopro werkt nu ook voor eigenaars van grote vastgoedportfolio's, zoals de bevaks. Peter Garré: "Dat is toch wel een heel groot verschil. Projectontwikkelaars werken in de regel op korte termijn. Investeerders hanteren een langetermijnvisie: twintig, dertig jaar of zelfs langer. Dat zijn dan ook duidelijk de trekkers in het duurzaamheidsverhaal. De ontwikkelaars volgen schoorvoetend. Ze zijn erg gevoelig voor, ja zelfs afhankelijk van, het marktsentiment. Moeten ze durven te gaan voor een excellent gebouw, dat dan misschien te duur is voor de markt en dus leeg blijft staan? Leegstand is ook niet duurzaam. Ik begrijp hun dilemma. Maar wees gerust: ze zijn er allemaal mee bezig." Garré is een grote pleitbezorger van Breeam In-Use, de certificatietool van Breeam voor bestaande gebouwen. Breeam In-Use meet de prestaties van het gebouw, het management en de gebruiker. "Maar", zegt Garré, "daar blijft het niet bij. Na het meten volgt een audit. Dat is het moment om verbeteringsprocessen uit te werken. Als de inspanning beperkt blijft tot het behalen van een certificaat, dan heb je wellicht met greenwashing te maken." Over de wildgroei aan certificaten en modellen maakt Peter Garré zich niet te veel zorgen. "Een beetje concurrentie is niet verkeerd. We zien enkele initiatieven duidelijk het voortouw nemen; dat is een gunstige evolutie. En ik stel verheugd vast dat de Belgische vastgoedmarkt Breeam In-Use goed heeft opgepikt: ongeveer een op de drie certificaten wordt in België uitgereikt." De vraag 'wat is een duurzaam gebouw', is volgens Garré niet relevant. "Ik kan daar geen zinnig antwoord op geven. Dat is ongeveer hetzelfde als vragen: 'Wat is een mooi gebouw?' Veel heeft te maken met prioriteiten en de context. Kantoorgebouwen in de periferie zijn volgens mij nog altijd zinvol. Maar in de periferie moet je op andere zaken inzetten dan op een centrumlocatie. Het heeft weinig nut daar naar een vlotte bereikbaarheid via het openbaar vervoer te streven, want die locatie leent zich daar niet voor. Maar je kan daar wel perfect een gebouw met state- of-the-art technologie bouwen. "Ik krijg wel eens de opmerking: 'Peter, niet te hard gaan, want het Brusselse patrimonium is daar niet klaar voor. Daaruit blijk een te eenzijdige focus op energie. Een centrumlocatie heeft ook troeven, in de eerste plaats de mobiliteit. Niet elk oud gebouw is slecht. Breaam Good is ook echt goed; je moet daar niet smalend over doen, niet elk gebouw moet excellent zijn." Het kantoorgebouw van Ernst & Young in Diegem heeft een E-peil van 76. Dat is naar Brusselse normen meer dan goed, maar niet top. Het gebouw is echter ook niet fonkelnieuw Ernst & Young betrok het in 2008 - en de zoektocht naar een pand ter vervanging van de gebouwen in de Marcel Thirylaan (Woluwe) begon al in 2005. Dat is de periode waarin duurzaamheid stilaan een thema werd in de vastgoedsector. Dat wil zeggen: op beurzen en congressen geraakte het al eens op het programma, in de praktijk bewoog er weinig. In die pioniersdagen opteerde Ernst & Young toch al voor enkele opmerkelijke duurzame keuzes en investeringen. Zo gebruikt het voor de koeling van het gebouw gerecupereerd regenwater. Bewegingsdetectoren sturen de verlichting, de koeling en de verwarming. De lichtdimming gebeurt automatisch in functie van het buitenlicht. En op het dak
kwamen 140 zonnepanelen. "Dat is eerder een symbolische investering", relativeert Ghislain Vanfraechem, executive director bij Ernst & Young. "Het is een kantoorgebouw, geen industrieel gebouw, waardoor de ruimte beperkt is." Hij wijst er ook op dat Ernst & Young geen eigenaar is van het gebouw. De projectontwikkelaar Segro realiseerde het op maat van Ernst & Young op basis van onroerende leasing voor vijftien jaar. "Dat betekent dat wij bij de investeringsbeslissingen toch hebben nagegaan of de return on investment binnen die huurtermijn zou liggen. De meeste van die investeringen beginnen te renderen na zeven jaar." Worden dergelijke duurzaamheidskeuzes op nationaal niveau gemaakt of past dit in een internationale strategie van Ernst & Young? "We hebben een internationale vastgoedafdeling die voor alle gebouwen normen vastlegt, onder meer voor het ruimtegebruik. Maar dat is niet altijd gemakkelijk omdat er wereldwijd en zelfs Europees heel grote verschillen zijn op de vastgoedmarkt. Daarnaast heeft Ernst & Young een internationale c orporate responsibility (CR)-politiek waarin werkplek en -omgeving een belangrijk hoofdstuk is." "Onze internationale CR-strategie is opgebouwd rond vier 'E's': environment , employees , entrepreneurship en community engagement ", vult Renate Degrave, senior manager climate change & sustainability service, aan. In het blok 'environment' zijn vastgoed en mobiliteit de belangrijkste impactdomeinen. En de evolutie daar is dat duurzaamheid een criterium op zich wordt bij investeringsbeslissingen. We kijken dus niet alleen meer naar de return on investment ..." Mobiliteit speelde ook een belangrijke rol bij de keuze voor het gebouw in Diegem. En, enigszins verrassend voor die locatie, was de aanwezigheid van openbaar vervoer van doorslaggevend belang. Ghislain Vanfraechem: "Het treinstation van Diegem ligt op 150 meter van ons kantoor en dat station ligt op de as Leuven-Zaventem-Brussel. Daardoor is het niet alleen interessant voor woon-werkverplaatsingen, maar vooral ook voor werk-werkverplaatsingen. We hebben heel wat grote klanten in het centrum van Brussel en in de Noordwijk en we stimuleren onze mensen om voor die klantbezoeken de trein te nemen." Hij merkt nog op dat een duurzaam gebouw ook een wapen is in de war for talent . "Bij de rekrutering van onze eerstejaars was ik verrast hoeveel vragen we kregen over duurzaamheid. Dat leeft duidelijk bij de nieuwe generatie." © Roularta Media Group
