v y d á v á
S p r á v n í
*o b č a s n í k *
číslo
r o k
b y t o v é
d r u ž s t v o
N o v ý
d o m o v
P r a h a
2 0 0 4*
2
Vážení čtenáři, vím, a napsal jsem to už v minulém čísle tohoto našeho časopisu, že většina z našich družstevníků a klientů, tj. uživatelů bytů, chce bydlet tak, aby se jen v nezbytné míře museli věnovat starostem spojeným s bydlením. Když však většinu starostí spojených s provozem a správou domu přeneseme na správce, přece jen bychom měli, jako plátci toho všeho, bedlivě sledovat, jak si ve své funkci počíná a jak s naším majetkem a prostředky nakládá. Rozhodli jsme se proto věnovat toto číslo našeho časopisu osvětlení dvou důležitých momentů, jejichž prostřednictvím může každý uživatel bytu kontrolovat svého správce a které se každého uživatele bytu bezprostředně dotýkají, neboť ovlivňují náklady na bydlení. Jsou to úhrady za bydlení (v běžné mluvě „nájemné“) a způsob stanovení výše správního poplatku. Pro kontrolu úhrad za bydlení dostává každý uživatel bytu potřebné základní podklady. Při každé změně těchto úhrad a vždy k l. lednu běžného roku obdrží totiž rozpis těchto úhrad na jednotlivé položky a při ročním vyúčtování záloh pak dostane do rukou celkový přehled o složených zálohách a nákladech za minulý kalendářní rok, a to nejen svého bytu, ale i celého domu. Pokud jde o správní poplatek, chceme ukázat, že jeho výše není odhadem stanovená částka, ale je vypočtena podle přesné metodiky vycházející z rozpočtu družstva.To vše kontrolují a schvalují delegáti na shromáždění delegátů družstva, každý družstevník by však o tom měl mít základní informace, protože on to platí. Výše úhrad za bydlení je velmi důležitým, nikoli však jediným aspektem, který musí zajímat uživatele bytu. Svého času, v době, kdy většina bytů byla ještě ve vlast-
nictví družstva, byly na jednom z předních míst také starosti s tím, jestli družstvo dobře hospodaří a nedojde k jeho krachu a konkurzu. Dnes, kdy většina bytů je už převedena do osobního vlastnictví a všechny smlouvy o převodu vlastnictví jsou koncipovány tak, že se vlastnické jednotky (tj. byty nebo garáže) nemohou stát částí konkurzní podstaty, naléhavost této starosti pozvolna ustupuje. Jsem rád, že jsme vás v této věci nezklamali a děkuji vám za důvěru, kterou jste nám prokázali. Hospodaření družstva je trvale vyrovnané a každoročně vykazuje mírný zisk v míře nutné pro zajištění hladkého chodu družstva (např. dotaci sociálního fondu). Nicméně vývoj před nás staví nové a nové výzvy a je jich stále víc právě v souvislosti se změnami, ke kterým dochází v důsledku vstupu našeho státu do Evropské unie. Čeká nás např. modernizace výtahů, letos byly dokončeny poslední energetické audity předepsané zákonem (a jde nyní o to aplikovat jejich závěry), družstvo se stalo plátcem DPH (to je ale také důsledek pokroku v privatizaci bytů). Navíc letos jsme úspěšně absolvovali významný krok ve vybudování moderního informačního systému správy družstva, tj. pořízení potřebného softwarového vybavení ekonomického úseku družstva tak, aby byl vnitřně propojen se stávajícím, už řadu let úspěšně fungujícím, uceleným informač-
h t t p : / / w w w . s b d n o v y d o m o v . c z
ním systémem (UIS) družstva. Agenda družstva se rozrostla tak, že ekonomický audit, kterého se nechceme zříci, bude napříště namísto dosavadní auditorky provádět specializovaná auditorská firma, vybraná při řádném výběrovém řízení. Náklady spojené s těmito změnami jsou nemalé a představenstvo i management správní složky se je snaží minimalizovat, pokud je to jen možné. Nemůžeme však ovlivnit vnější vývoj, např. rychlý růst mezd (a mzdy a s nimi spojené náklady tvoří 65% rozpočtu správy družstva!). Budeme se mu muset přizpůsobit, protože nechceme, aby od nás odešli zkušení a odborně vyškolení zaměstnanci. Většina domů, které družstvo spravuje, jsou panelové domy z 60. a 70. let minulého století. Jak vnější plášť těchto domů, tak i různé vnitřní instalace slouží svým obyvatelům už několik desítek let a stále naléhavěji vyžadují větší či menší opravy a modernizaci. Nejde jen o zateplení, náhradu živičné střešní krytiny, obnovu rozvodů, podlahových krytin chodeb atd. (mnohdy už za svou životností), ale i o modernizaci, např. výtahů, slaboproudých vybavení, výměnu oken za nová s tepelně příznivějšími parametry atd. Odkládání těchto oprav se nevyplácí. Jejich provedení bude nezbytné a bude vyžadovat nemalé finanční prostředky. (dokončení na str. 2)
* * * h t t p : / / w w w . s b d n o v y d o m o v . c z
(dokončení ze str. 1)
Ta bytová střediska (resp. dříve samosprávy), která s tím počítala a na fondu oprav si po léta prozíravě shromažďovala potřebné finanční prostředky, jsou na tom dnes mnohem lépe než domy, které zvyšování příspěvku do fondu oprav nepovažovaly za důležité. Tam v případě nutných oprav budou muset jejich obyvatelé sáhnout do kapes hlouběji. Představenstvo už řadu let upozorňuje na potřebu shromažďovat potřebné prostředky. Pro orientaci každoročně zveřejňujeme průměrnou výši měsíčních úhrad do fondu oprav připadající v družstvu na 1 m2 bytu či garáže. Výši tohoto měsíčního příspěvku do fondu oprav nestanovuje družstvo, ale stanoví ji představitelé jednotlivých bytových středisek (proto je v každém bytovém středisku jiná), zpravidla po schválení na členské schůzi (resp. shromáždění vlastníků jednotek). V květnu letošního roku to bylo 11,18 Kč na 1m2 měsíčně (u bytu o 60 m2 tedy asi 670 Kč měsíčně), v září už to bylo 12,76 Kč na 1m2 měsíčně (u bytu o 60 m2 tedy asi 765 Kč měsíčně).To, že průměrná výše tohoto příspěvku rychle stoupá je dokladem toho, že většina bytových středisek si naléhavost oprav společných částí domu dobře uvědomuje. K tomu ze zkušenosti musím dodat, že výše zmíněná průměrná částka by snad mohla být uspokojivá u domu, který některé nákladné opravy už má za sebou, ale tam, kde k nim dosud nedošlo by měla být ještě o něco vyšší.
Fond oprav je totiž dlouhodobá záloha a nezúčtovává se každoročně, jako např. částky určené na teplo, vodu, elektřinu, resp. na provoz domu. U těch, které se každoročně zúčtovávají představenstvo neustále dbá, aby byly přiměřené výdajům a jejich výše je upravována podle nákladů v minulém roce i podle momentálního stavu, zejména proto, aby nedošlo při jejich výročním zúčtování k výraznému schodku. U fondu oprav tomu tak není a o to větší bývá pak překvapení nad částkou, kterou každý jeden uživatel bytu musí po provedené opravě jednorázově uhradit v případě, že na tomto fondu nebyl dostatek prostředků na pokrytí provedené akce oprav. Správní bytové družstvo Nový domov má dnes dobrou pověst. Dokladem toho je stálý růst počtu spravovaných bytů. Žádný družstevní objekt není zastaven jako ručení bance, družstvo nemá ani žádné jiné nestandardní finanční závazky. Správní poplatky v našem družstvu jsou jedny z nejnižších v Praze i v celé republice. Komunikace se zástupci spravovaných domů je dobře zaběhlá a družstvo je stále otevřeno jejímu prohlubování. Snažíme se vyhovět i různým specifickým požadavkům a právě v tomto ohledu vidím ještě nevyužité možnosti. Dr.Václav Houša předseda představenstva SBD Nový domov Praha
OBSAH ČÍSLA Předpisy úhrad za bydlení a jejich změny
3
Zásady pro výpočet správních poplatků
6
Zákon „O dani z přidané hodnoty“ a problémy jeho aplikace v družstvu
9
Fakturace tepla a energetické audity
10
ZPRAVODAJ vydává Správní bytové družstvo Nový domov Praha číslo 2/2004 Vydává:
IČO:
Vychází jako občasník Správní bytové družstvo NOVÝ DOMOV Maroldova 8/1449 140 00 PRAHA 4 00033456
Redakční rada: RNDr. Václav Houša, CSc. PhDr. Petr Klíma Ing. Vladimír Štulík Tisk:
Tiskárna Libertas, a.s. Drtinova 10, 150 00 Praha 5
http://www.sbdnovydomov.cz
Předpisy úhrad za bydlení a jejich změny Přesto, že předpisy úhrad za bydlení vzhledem k existenci družstevních domů a dnes i domů ve spoluvlastnictví (domů, kde již vzniklo společenství vlastníků jednotek se samostatnou právní subjektivitou) nejsou ničím novým, nadále přetrvávají dotazy ke způsobu stanovení výše jednotlivých položek měsíčního předpisu, jejich schvalování, povinnosti jejich úhrad za bydlení atd. Účelem tohoto článku je snaha přiblížit všem členům družstva a i klientům, co vše se financuje z jednotlivých položek předpisu úhrad, jak jsou tvořeny, kdo rozhoduje o jejich výši, případně i možných způsobech jejich úhrady. Ač se to zdá neuvěřitelné, v souvislosti s převody bytů do osobního vlastnictví členům družstva jsme se nejednou setkali názorem, že pokud se nájemce bytu stane konečně jeho vlastníkem, nebude již nic platit.To bohužel v těchto případech svědčí o malé informovanosti právě o celém systému družstevního bydlení a dnes i bydlení v domech ve vlastnictví členů společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ). Nejdříve však krátce k úhradám za bydlení. Úhrada za bydlení (v běžné řeči „nájemné“ družstevního, respektive vlastnického bytu) se skládá: 1) z úhrady za užívání bytu a 2) z úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Úhradu za užívání bytu (ad. 1) tvoří: a) u družstevního bytu splátka investičního úvěru (anuita), dlouhodobá záloha na opravy a údržbu společných částí domu (ZOBF), správní poplatek, záloha na pojištění domu, daň z nemovitostí, případně splátka vnitrodružstevní půjčky, náklady spojené s užíváním, nebo pořízením pozemku a případné jednorázové vyrovnání ztráty z hospodaření bytového střediska, b) u vlastnického bytu dlouhodobá záloha na opravy a údržbu společných částí domu (ZOBF), záloha na pojištění domu, správní poplatek. Ú h r a d u z a p l n ě n í p o s k y t o v a n á s užívá ním bytu (ad. 2) tvoří u obou typů bytů v y d á v á
S p r á v n í
b y t o v é
zálohy na dodávku tepla pro otop, na dodávku teplé užitkové vody, studené vody a stočného, na spotřebu el. energie ve společných prostorách objektu, úklid společných prostor, odvoz odpadu a zálohy na ostatní provozní náklady a služby. Pro každý byt je v této souvislosti profesní složkou družstva tisknut „Předpis úhrad pro byt“, v kterém jsou jednotlivé položky (jejich výše) pro konkrétní byt uvedeny.V mnoha případech jsme se setkali s tím, že uživatelé bytů (uživatel bytu je nájemce nebo vlastník bytu) tento předpis nazývají „nudle“ vzhledem k délce proužku papíru. Tyto předpisy jsou tisknuty při každé změně byť i jedné položky předpisu a jsou rozesílány ve spolupráci s jednotlivými zástupci bytových středisek nebo SVJ interní poštou, nejpozději však do 20. dne předchozího měsíce před měsícem, kdy ke změně dochází. Ze strany profesní složky družstva je uvedený termín striktně dodržován a to z důvodu, že někteří členové družstva nebo klienti platí úhrady formou trvalého příkazu prostřednictvím příslušné banky. Na měsíčním předpisu úhrad pro daný byt jsou jednotlivé položky uvedeny v následujícím pořadí: 1. Správní popl., z toho DPH, 2. ZOBF, 3. Daň z nem., 4. Pojistné, 5. Anuita, 6. Transf. popl., 7. Poz. (pozemek), 8. Půjčky družstva, 9. Jiné popl. 1, 10. Jiné popl. 2, 11. Provoz záloha, 12. Odvoz odpadu, 13. Teplo, 14. TUV (teplá užit. voda), 15. Stud. voda, 16. Výtah, 17. TV (kabel. televize, STA). d r u ž s t v o
N o v ý
d o m o v
A teď konkrétněji k jednotlivým položkám. 1. Správní poplatek je položkou která, kryje část nákladů profesní složky družstva spojených s výkonem správní činnosti. Její výše je na příslušný rok (od 1.7. daného roku do 30.6. následujícího roku) schvalována spolu s nákladovým a výnosovým rozpočtem správních středisek družstva shromážděním delegátů.V současné době má naše družstvo tři kategorie (výše) správních poplatků, s ohledem na kriterium členství. Metodika na stanovení příslušné výše správních poplatků je podrobně popsána v samostatném článku v tomto čísle časopisu. Současně s výší správního poplatku je uvedena i výše příslušného odvodu daně z přidané hodnoty (DPH; v současné době činí 19 % z celkové částky), kterou družstvo jako plátce DPH, ve stanovených termínech odvádí příslušnému finančnímu úřadu. 2. ZOBF - dlouhodobá záloha na opravy bytového fondu; tyto finanční prostředky slouží k financování všech druhů oprav a údržby společných částí a zařízení domu, případně k úhradě nákladů modernizací a nových investic domu (např. zateplení). Z těchto prostředků se tedy hradí nejen drobné opravy a údržba společných částí domu, ale i velké opravy a rekonstrukce jako například opravy nebo celé rekonstrukce střech, výměny oken ve společných částech domu atd. Aby tyto finanční prostředky byly dostatečné, jsou proto dlouhodobě kumulovány (proto i dlouhodobá záloha) a nepodléhají ročnímu vyúčtování zálohových plateb (VZP) s uživatelem bytu (jednotky).Výše, respektive úprava výše měsíčních úhrad v této položce je stanovována většinovým rozhodnutím členů družstva na schůzi samosprávy (v domě, kde dosud nebyl převeden žádný byt do osobního vlastnictví členu družstva; při hlasování má každý člen stejnou váhu hlasu), dnes ve většině případů však již většinovým rozhodnutím vlastníků jednotek na schůzi společenství vlastníků jednotek (vlastníci jednotek hlasují dle příslušné velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu; hlasování podle spoluvlastnických podílů je nutné provádět již tehdy, kdy je převeden byť jediný byt - jednotka do osobního vlastnictví.).Výše měsíčních příspěvků do ZOBF od jednotlivých uživatelů bytů je P r a h a
strana 3
http://www.sbdnovydomov.cz
stanovena, v případě že jde dosud o samosprávu, v poměru cen pořízení jednotlivých bytů, pokud tato není známa, dle poměru užitkových ploch (užitková plocha bytu je definována Vyhláškou MF ČR č. 85/1997 Sb., § 2, odst. 1) jednotlivých bytů.Ve společenstvích vlastníků jednotek je výše příspěvku pro daný byt (jednotku) určena výší spoluvlastnického podílu, který odpovídá velikosti podlahové plochy bytu (spoluvlastnický podíl k bytu je poměr podlahové plochy daného bytu k součtu podlahových ploch všech bytů v domě, viz zákon č. 72/1994 Sb., § 2, odst. i a § 8, odst. 2). Proto v současné době je výše příspěvku do ZOBF na jednotlivých schůzích většinou schvalována v podobě např. 12 Kč/m2 podlahové plochy bytu a měsíc (pak celková měsíční výše příspěvku např. pro byt o velikosti 42,5 m2 činí 12 x 42,5 = 510 Kč). Zároveň i družstvem je dnes sledována, z důvodu souměřitelnosti (porovnatelnosti) výše příspěvku do ZOBF za jednotlivé domy v této podobě a pro srovnání průměr za všechny domy ve správě družstva činil k datu 30. 9. 2004 12,76 Kč/ m2. Z prostředků ZOBF se dále hradí i prováděné revize technických a protipožárních zařízení, údržba společných televizních antén, případně i mzdové náklady domovníka - údržbáře objektu.
4. Pojistné - zálohová platba na úhradu pojištění domu pro případ živelné události a dále odpovědnosti za škodu způsobenou závadami na stavebních částech domu nebo závadami na společných zařízeních domu (např. poškození zařízení bytu vodou při poruše na společné části rozvodu SV v domě). Dům a jeho stavební části a zařízení jsou v rámci pojistné smlouvy pro případ živelných událostí pojištěny na plnou hodnotu. Roční pojistná částka hrazená příslušné pojišťovně pro daný dům je rozpočtena na jednotlivé měsíce a byty (jednotky). U domů, kde dosud ještě nedošlo k převodu žádného bytu do osobního vlastnictví (celý dům je ve vlastnictví družstva) se částka na jednotlivé byty rozpočte podle poměru cen pořízení jednotlivých bytů, případně podle poměru užitkových ploch bytů, u domů kde došlo již k převodu bytů (vzniklo SVJ) se i u družstevních bytů příslušná částka pojistného rozpočte na jednotlivé byty v poměru podlahových ploch bytů (v poměru spoluvlastnických podílů). Ze stejných důvodů jako v případě daně z nemovitostí (vzhledem k zaokrouhlování na celé koruny v měsíčních předpisech úhrad za byt) je pak pojistné zahrnuto do ročního vyúčtovaní (VZP) s uživatelem bytu.
3. Daň z nemovitostí - v této položce jsou zálohově vybírány finanční prostředky na úhradu daně z nemovitostí a to pouze od nájemců družstevních bytů nebo garáží (za jednotky ve vlastnictví družstva; vlastníci bytů platí tuto daň individuálně přímo příslušnému finančnímu úřadu). Oprávněnou podmínkou pro zavedení této položky je rozhodný stav k 31.1. příslušného roku (to znamená, že ten kdo je vlastníkem nemovitosti k datu 31.1. hradí daň za celý tento rok). Za byty v daném roce převedené (po 31.1.) do osobního vlastnictví členům družstva je daň družstvem hrazena až do konce tohoto roku. Výše daně je stanovena daňovým výměrem a výše měsíčního příspěvku je rozpočtena tak, aby kryla celou roční platbu daně. Protože ne vždy lze odvod daně rozdělit v celých korunách na dvanáct stejných splátek, je daň placena zálohově a podléhá ročnímu vyúčtování (je součástí VZP). Družstvo odvádí příslušnému finančnímu úřadu platby daně ve čtyřech ročních splátkách.
5. Anuita - nájemce družstevního bytu splácí státem poskytnutý investiční úvěr na výstavbu domu (bytu) formou tzv. anuitních splátek. Státem poskytnutý investiční úvěr na celý dům včetně úmoru úroku byl příslušnou bankou rozpočten při stanovené době splatnosti (nejčastěji doba splatnosti byla stanovena na 30 let) na stejné pololetní splátky. Výše těchto splátek pak byla dále rozpočtena na jednotlivé byty podle poměru cen jejich pořízení (v některých případech podle poměru užitkových ploch). Protože předpis úhrad za byt je stanoven vždy na měsíc, byl příslušný podíl pololetní splátky úvěru s úmorem úroku za daný byt dále ještě rozdělen na šest stejných měsíčních splátek. Z výše uvedeného tedy vyplývá, že výše anuitní splátky v měsíčním předpisu úhrad se po celou dobu splatnosti úvěru nemění a finanční prostředky takto uhrazené nájemci bytů, jsou pak družstvem ve dvou ročních splátkách (k 30. 6. a 31. 12. kalendářního roku) převedeny příslušné bance.
strana 4
S p r á v n í
v y d á v á
b y t o v é
Další skutečností, která ovlivňuje splátky investičního úvěru, je převod bytu do osobního vlastnictví členu družstva. Zákon o vlastnictví bytu (zákon č. 72/1994 Sb. v pozdějším znění) stanovil podmínku, že před převodem bytu musí být jednorázově doplacena budoucím vlastníkem nesplacená část investičního úvěru s úmorem úroku. Spolu se smlouvou na převod bytu proto družstvo budoucímu vlastníku předkládá k proplacení složenku s částkou odpovídající nesplacené části investičního úvěru s příslušenstvím za daný byt a to vždy k datu družstvem následně hrazené pololetní splátky bance. V této souvislosti považuji za vhodné, vzhledem k následnému stornu anuitních splátek v měsíčním předpisu úhrad, upozornit na skutečnost, že nejvhodnějším termínem pro jednorázovou splátku nesplacené části investičního úvěru je v prvé polovině roku měsíc duben a v druhé polovině roku pak měsíc říjen. I tak však potvrzení banky o splacení celého úvěru k danému bytu družstvo obdrží až v měsíci září (při splátce úvěru v měsíci dubnu), nebo následujícího roku až v měsíci březnu (při splátce v říjnu). Tyto časové prodlevy tak zpožďují předložní smluv o převodu bytu na katastrální úřad k provedení vkladu, neboť předložení smlouvy bez potvrzení banky o splacení investičního úvěru k tomuto bytu není možné. 6. Transformační poplatek - byl poplatkem (20 Kč/měsíc), který byl dříve vybírán od všech členů družstva, kteří vyzvali družstvo k převodu bytu, na pokrytí nákladů na provedení převodu bytu do osobního vlastnictví členu družstva (těmito finanční prostředky byly a jsou kryty náklady spojené s „narovnáním“ vlastnických vztahů, vypracování a tisk příslušných smluv, poplatky správním orgánům atd.). Spolu s dříve jednorázově vybíranou zálohou ve výši 600 Kč (v některých případech zálohou ve výši 500 a 100 Kč) byla od každého člena družstva vybrána v této položce celková částka ve výši 1740 Kč. V současné době je na jednotlivých předpisech úhrad tato položka nulová (dříve vybrané prostředky zatím na financování převodů vlastnictví bytů dostačují). 7. Pozemek - tato položka byla zavedena v souvislosti s převody obecních pozemků a pozemků ve vlastnictví soukromé osoby
d r u ž s t v o
N o v ý
d o m o v
P r a h a
http://www.sbdnovydomov.cz
(v návaznosti na převody bytů) a to pro úhradu nákladů spojených s případným vykoupením pozemků, nákladů za vypracování oddělovacích geodetických plánů a znaleckých posudků a na úhradu nákladů spojených s následným převodem jednotlivých částí pozemku na jednotlivé vlastníky bytů. Rozúčtování nákladů v této položce se výhradně provádí podle spoluvlastnických podílů jednotlivých vlastníků bytů. Zatím tato položka nebyla použita u žádného SVJ, protože úhrady se vesměs provádějí jednorázově. 8. Půjčky družstva - položka, která je zaváděna individuálně jen v případě, kdy družstvo na základě žádosti člena družstva, nájemce družstevního bytu, poskytne tomuto žadateli interní půjčku na úhradu nákladů spojených s určitou konkrétní akcí údržby, nebo s opravou (modernizací) bytu, nebo opravami a sanací objektu příslušného bytového střediska.Výše měsíčních úhrad je odvozena od výše půjčky, doby splatnosti a úrokové míry a konkrétní podmínky pro poskytnutí půjčky jsou stanoveny interní směrnicí družstva č. 10/2004. 9., 10. Jiné poplatky 1, Jiné poplatky 2 tyto položky slouží k individuálnímu zavedení úhrad příslušných nákladů a plateb, pro které platí jiná kriteria rozdělení, než kriterium spoluvlastnického podílu (u SVJ), nebo kritérium ceny pořízení bytu, respektive užitkové plochy (u OS). V těchto položkách mohou být úhrady předepisovány jen některým bytům z bytového střediska, případně konkrétnímu jednomu uživateli bytu či nebytového prostoru. Výše úhrad nákladů může být rozúčtována na jednotlivé byty podle počtu zařizovacích předmětů v bytech (např. počtu vodoměrů při jejich výměně, počtu radiátorů ústředního topení v bytě, počtu osob atd.).V této položce jsou za konkrétní jednotku např. dále hrazeny náklady stavebního spoření, nájem za nebytový prostor, regulovaný nájem bytu, nebo odměny statutárního orgánu SVJ, ztráta z hospodaření bytového střediska, energetický audit atd. Souhrnně, v těchto dvou položkách jsou tedy jednak hrazeny náklady které se rozúčtovávají na jednotlivé jednotky odlišně od stanovených kritérií, nebo úhrady které přísluší jen některým jednotkám z bytového střediska. v y d á v á
S p r á v n í
b y t o v é
11. Provoz záloha - v této položce se hradí zálohy na náklady související s vlastním provozem domu.Výše záloh za jednotlivé byty a zároveň i roční vyúčtování těchto záloh se provádí podle již výše uvedených základních kriterií a to podle spoluvlastnického podílu u SVJ, nebo ceny pořízení bytu, případně užitkové plochy bytu v objektech, kde dosud není převeden žádný byt do osobního vlastnictví členu družstva. Zálohy vybírané v této položce kryjí zejména náklady na spotřebovaný materiál, jako jsou jednak např. čisticí a úklidové prostředky a dále pak na materiál použitý na opravy a údržbu objektu, náklady na el. energii spotřebovanou ve společných prostorách domu (pokud není samostatně měřena spotřeba el. energie na provoz výtahu tak i včetně této spotřeby, jinak výtah viz položka č. 16), náklady na poštovné, úklidové práce, deratizaci a dezinsekci společných prostor, náklady za poskytnuté služby od dodavatelů např. za vyúčtování zálohových plateb za teplo, náklady z uzavřených pracovních dohod včetně zdravotního a sociálního zabezpečení a úrazového pojištění, náklady na vyplacené odměny funkcionářům OS, nebo zástupcům SVJ, odpisy z pořízeného drobného majetku, náklady za škody na bytovém fondu atd. Vyúčtování provozních záloh se provádí jednou ročně, spolu s vyúčtováním dodávek tepla,TUV a SV.
1/12 této nové spotřeby. Uživatel bytu může i sám požádat pracovnice oddělení nájemného družstva (tel. 241 407 407) o změnu záloh, např. pokud dochází k změně počtu osob užívajících byt. Způsob a pravidla pro vyúčtování těchto položek zálohových plateb jsou podrobně popsány interní směrnicí družstva č. 1/2002 (Provádění odečtů bytových měřičů, rozúčtování nákladů a vyúčtování zálohových plateb s nájemci nebo vlastníky bytů v domech ve správě SBD Nový domov), která byla distribuována všem zástupcům bytových středisek. Tyto zálohové platby lze v průběhu roku individuálně upravovat, např. z důvodu změny počtu osob žijících v bytě. O změnu výše zálohy je nutno žádat do 12. dne předchozího měsíce před měsícem, kdy má být tato změna zavedena. Je to proto, že veškeré předpisy úhrad včetně případných změn musí družstvo předat VAKUSu do 15. dne předchozího měsíce, tj. např. předpisy pro měsíc říjen musí být předány do 15. září.
12. Odvoz odpadu - záloha na odvoz tuhého domovního odpadu. Výše této zálohové položky předpisu úhrad je pro jednotlivé byty (jednotky) stanovena u SVJ podle podlahových ploch, u OS podle užitkových ploch jednotek. Protože jde opět o zálohu, podléhá proto rovněž ročnímu zúčtování.Vlastní vyúčtování těchto záloh lze však provádět podle jiného, společenstvím nebo samosprávou zvoleného kritéria. Kritériem pro vyúčtování může být i počet osob užívajících danou jednotku.
17. TV (kabel. televize, STA) - zálohová položka na úhradu poplatků za kabelovou televizi, případně úhradu nákladů trvalé servisní služby u STA. Vyúčtování této položky předpisu úhrad je prováděno podle počtu účastnických zásuvek.Týká se jen objektů, které tuto službu využívají.
13., 14. a 15. Teplo, TUV, SV - zálohové platby na krytí nákladů za dodané teplo, teplou užitkovou vodu a studenou vodu. Zálohy jsou stanovovány individuálně pro každou jednotku. Výše záloh odpovídá spotřebě dané jednotky v předchozím roce. Pokud při ročním vyúčtování je rozdíl placených záloh a skutečné spotřeby u některé z těchto položek vyšší než 15%, je automaticky výše záloh upravena na d r u ž s t v o
N o v ý
d o m o v
16. Výtah - zálohová položka na úhradu nákladů za spotřebu el. energie výtahu, pokud je samostatně měřena. Výše této zálohové položky předpisu úhrad je pro jednotlivé byty stanovena u SVJ podle podlahových ploch, pro OS podle užitkových ploch bytů. Protože jde opět o zálohu, podléhá rovněž ročnímu zúčtování.
Ing.Vladimír Štulík ředitel družstva Některé použité termíny a zkratky: jednotka - byt nebo nebytový prostor (např. garáž), viz. zákon č. 72/1994 Sb., § 2, odst. h VZP - roční vyúčtování zálohových plateb, které obdrží každý uživatel jednotky za minulý kalendářní rok; shrnuje veškeré placené zálohy a náklady připadající na osobu i dům, jejich porovnáním se tak zjišťuje případný nedoplatek nebo přeplatek na zálohách STA - společná televizní anténa SVJ - společenství vlastníků jednotek OS - obvodní samospráva
P r a h a
strana 5
http://www.sbdnovydomov.cz
Zásady pro výpočet správních poplatků Správní střediska družstva, stejně tak jako bytová střediska, musí v běžném roce veškeré své náklady krýt ze svých výnosů. Výnosy správních středisek jsou hlavně výnosy z pronájmu bytů a nebytových prostor družstva, úroky z termínovaných vkladů, provozní výnosy a tzv. ostatní výnosy. Všechny uvedené výnosy ve své sumě k úplnému krytí nákladů nedostačují (kryjí je zhruba ze dvou třetin). Zbytek musí být pokrýván výnosy ze správních poplatků.Výše správních poplatků je proto závislá na výši nákladů a výnosů správních středisek družstva. Snahou představenstva a vedení profesní složky družstva je samozřejmě minimalizovat náklady a maximalizovat výnosy, tak, aby zbývající nepokrytá část nákladů správy družstva byla co nejmenší a tím i správní poplatek co nejnižší. Snaha minimalizovat náklady je ústředním tématem při projednávání návrhu rozpočtu představenstvem, které se podrobně zabývá všemi jeho položkami. Projednávání návrhu rozpočtu v PŘ tak vždy probíhá několik měsíců (pravidelně od prosince daného roku do května příštího roku) a konečnou verzi návrhu rozpočtu pak PŘ předkládá shromáždění delegátů k projednání a schválení. Má-li družstvo úspěšně plnit své úkoly, pak minimalizace nákladů má své hranice. Také možné zvýšení výnosů správních středisek družstva má svá omezení. Např. finanční investice nemohou být z důvodů zvýšeného rizika provedeny způsobem, který by mohl přinést vyšší úroky, poplatky za pronájmy respektive za nadstandardní úkony také není možno nepřiměřeně zvyšovat atd. „Družstvo a jeho střediska hospodaří tak, aby hospodářské výsledky byly vyrovnané a dosažený zisk přiměřeně kryl potřeby tvorby příslušných fondů“ (čl. 101, odst. 5 stanov). Snahou představenstva družstva při sestavování rozpočtu správních středisek je proto dosažení vyrovnaného hospodaření s přiměřeným ziskem, který strana 6
v y d á v á
výnosy společnými všem členům, tj. odečteme-li od plánovaných nákladů plánované výnosy společné všem členům, získáme základ pro členský správní p o p l a t e k . Jeho současná výše (103 Kč měsíčně; s DPH 123 Kč) je podíl člena družstva na tomto základě.
bude celý použit na tvorbu příslušných fondů (sociální fond. a statutární fond), případně na krytí ztráty z minulých let, pokud k ní došlo.V takové podobě je každoročně předkládán i návrh rozpočtu správních středisek družstva ke schválení shromáždění delegátů. Kdyby všichni uživatelé (tj. vlastníci i nájemci) bytů spravovaných družstvem měli krýt svými správními poplatky veškeré plánované náklady správy družstva (mimo přímo hrazených služeb a plánovanou výši zisku) platili by tzv. nákladový správní poplatek . Tento správní poplatek platí všichni nájemci a vlastníci bytů v domech ve správě družstva, kteří nejsou členy družstva. Od 1. 8. 2004 je jeho výše 172 Kč měsíčně bez DPH (s DPH 205 Kč; naše družstvo, v souvislosti s vydáním nového zákona o dani z přidané hodnoty, tj. zákona č. 235/2004 Sb. ze dne 1. dubna 2004, se stalo plátcem DPH od 1. srpna 2004). Členové družstva nákladový správní poplatek neplatí, protože mají z titulu svého členství nárok podílet se na výnosech správních středisek družstva, které jsou všem členům společné, což jsou veškeré výnosy družstva, mimo výnosy z termínovaných úložek prostředků bytových středisek. Pokryjeme-li tedy část plánovaných nákladů plánovanými
Družstvo však získává také výnosy z termínovaných úložek finančních prostředků akumulovaných na fondech bytových středisek, která je dosud mají na „účtu“ družstva. Část těchto výnosů dostávají bytová střediska přímo (úrok odpovídající výši měsíčního objemu finančních prostředků a úrokové míře z běžného účtu), část je výnosem družstva. Jestliže se základ pro výpočet správního poplatku dále sníží o výnosy, které má družstvo z termínovaných úložek, získáme základ pro snížený členský s p r á v n í p o p l a t e k . Snížený členský správní poplatek od 1. 8. 2004 činí 95 Kč měsíčně a není zatížen sazbou DPH. Platí ho členové družstva patřící do bytových středisek, která dosud nejsou samostatnými právnickými osobami (SVJ-PO) a své finanční prostředky dosud „nevyvedla“ na vlastní účet. Společenství vlastníků jednotek, které je právnickou osobou musí mít své finanční prostředky vedeny samostatně na vlastních účtech mimo družstvo. Jeho členové se proto nemohou podílet na výnosech z finančních prostředků družstva uložených na termínovaných vkladech. Členové družstva, kteří mají byty v SVJprávnické osobě, proto musí hradit členský správní poplatek v základní výši (123 Kč měsíčně včetně DPH).
Náklady správních středisek družstva celkem Odečitatelné položky: - náklady střediska 940 (převody bytů) - náklady pronájmů družstva Základ pro výpočet („čisté“ náklady správních středisek)
18.213.000,- 932.000,- 1.374.000,15.907.000,-
Počet bytů ve správě družstva (mimo BE, nehradí správní poplatek) Počet nebyt. prostor Počet garáží (447x 0,58; 1 GE, 22 G u bytu) Celkem jednotek Nákladový správní poplatek: 15.907.000 : 7.728 = 2058,34 : 12 = 171,53 Kč, (po zokrouhlení 172 Kč) Při započtení DPH 19% 204,12 Kč, po zaokrouhlení 205,- Kč
7 345 123 260 7.728
Obr. 1 Nákladový správní poplatek
S p r á v n í
b y t o v é
d r u ž s t v o
N o v ý
d o m o v
P r a h a
http://www.sbdnovydomov.cz
Výhodou popsaného způsobu výpočtu správního poplatku je jeho naprostá transparentnost a spravedlivější rozložení na jednotlivé spravované byty. Jeho výše pro kalendářní rok je vlastně dána schváleným rozpočtem družstva. Protože rozpočet se schvaluje vždy na jarním shromáždění delegátů, výše správního poplatku z něj odvozeného je vždy zavedena od 1.7. daného roku a bude platit až do schválení nového rozpočtu, tj. do 30.6. roku příštího. Navíc představenstvo družstva může při příznivém vývoji hospodaření správních středisek družstva v posledních měsících roku správní poplatek snížit tak, aby se zbytečně nevytvářela neúměrná výše zisku, neboť ten pak podléhá dani z příjmu právnické osoby a jako takový je daněn sazbou ve výši 28%. Představenstvo však může správní poplatek také zvýšit a to maximálně o 10%, kdyby družstvu hrozila neúměrně velká ztráta. Výpočet správních poplatků pro r. 2004, ve formě ve které byl projednán a schválen SD 22.6. 2004. SD schválilo rozpočet družstva, ve kterém rozdíl mezi náklady a výnosy bez správních poplatků (rozpočtový deficit) činí 5,789.000 Kč. Zároveň však schválilo hrubý zisk ve výši 200.000 Kč. Částka, kterou je třeba krýt správními poplatky tak činí 5,989.000 Kč. 1) Nákladový správní poplatek Pro stanovení výše nákladového správního poplatku je podkladem nákladový rozpočet správních středisek družstva. Nákladový správní poplatek platí nájemci a vlastníci jednotek, kteří nejsou členy družstva a proto si nemohou činit nárok na odpovídající podíl jeho výnosů. Základna pro výpočet nákladového správního poplatku není však rovna celkovému objemu rozpočtovaných nákladů. Od celkových nákladů jsou odečteny náklady za přímo hrazené služby, tj. náklady na provedení převodů bytů do osobního vlastnictví - stř. 940, náklady na údržbu a provoz ekonomických pronájmů (bez pronájmů jednotlivých BS), případně tvořené a čerpané rezervy na opravy (veškeré údaje nákladů, výnosů a poplatků jsou uvedeny v Kč). Správní poplatky - výsledky výpočtů, jsou vždy zaokrouhleny na celé koruny směrem nahoru. (Obr.1) Poznámka: Nákladový správní poplatek hradí uživatelé bytů, kteří nejsou členy družv y d á v á
S p r á v n í
b y t o v é
stva a dále nájemci nebytových prostor, celkem 273 jednotek; dále jen „nečlenové“ družstva. 2) Členský správní poplatek Výše uvedeným výpočtem jsme zjistili, kolik by měl ve správním poplatku měsíčně platit každý uživatel bytové jednotky spravované družstvem, bez ohledu na to, je-li či není členem družstva. Pro nečlena družstva je to konečná výše, u člena družstva však je správní poplatek dotován výnosy správních středisek druž-
stva. Člen se však (na rozdíl od nečlena) musí také podílet na plánovaném zisku těchto středisek správy družstva. Při výpočtu členského správního poplatku jsou základem pro výpočet rozpočtované „čisté“ náklady správních středisek družstva, které jsou však zvýšené o plánovanou výši hrubého zisku. Od tohoto základu je pak nutné odečíst výnosy, kterými je členský správní poplatek dotován, tj. rozpočtovaný zisk z pronájmů bytů a nebytových prostor správy družstva, finanční výnosy z uložených
„Čisté“ náklady správních středisek: Smluvní odměna od cizích PO
-
Plánovaná výše hrubého zisku + Odečitatelné položky: - zisk z pronájmů bytů, nebyt. prostor (6.100.000 - 1.374.000) - finanční výnosy z fondů správy (~15%) - ostatní výnosy správy - provozní výnosy (bez výnosů stř. 940 a výnosů za správní služby pro SVJ- PO a cizí práv. osoby) (5.094.000 - 932.000 - 2.891.000 *) - odpočet za nečleny *** 273 x 173 x 6 273 x 172 x 6 Základ pro výpočet členského správního poplatku (celkové započitatelné náklady) Poznámka:
15.907.000,622.000,----------------15.285.000,200.000,-
4.726.000,172.500, 80.000,-
1.271.000,283.374,281.736,8.670.390,-
**
* Provozní výnosy za správní služby - odměna správci od SVJ-PO družstva 2.269.000 Kč a od cizích PO 622.000 Kč, celkem 2,891.000 Kč. ** Výnosy za poskyt. služby bytovým střediskům 671.000 Kč a výnosy za poplatky a úroky z prodlení 600.000 Kč. *** Počet jednotek za které je hrazen nákladový správní poplatek (nečlenové družstva v OS a SVJ 150 případů, nebyt. prostory 123 případů); výpočet je rozdělen na 2 pololetí, protože shromáždění delegátů, které schvaluje rozpočet (a tudíž i nový výpočet správních poplatků) se koná vždy v červnu. V prvém popoletí proto platí výše správních poplatků schválená v minulém roce a teprve ve 2. pololetí je zavedena jejich nová výše.
Počet jednotek celkem Počet jednotek "nečlenů" Počet jednotek cizí PO Celkem jednotek
-
7.728 273 418 7.037
Členský správní poplatek: 8.670.390 : 7.037 = 1.232,11 : 12 = 102,68 Kč (po zaokrouhlení 103,- Kč) Při započtení daně 19% 122,18 Kč, po zaokrouhlení 123,- Kč Obr. 2 Členský správní poplatek
d r u ž s t v o
N o v ý
d o m o v
P r a h a
strana 7
http://www.sbdnovydomov.cz
prostředků správy družstva (tj. finanční výnosy družstva snížené o výnosy z finančních prostředků bytových středisek, která je nemají vyvedeny na své účty, výnosy z těchto finančních prostředků patří právě těmto BS), ostatní výnosy správy družstva v plné výši, provozní výnosy bez výnosů za výkon správních služeb pro SVJ-PO a cizí právní samostatné organizace (PO) a výši správních poplatků hrazených „nečleny“ družstva. Cizí PO (viz vysvětlivky na konci článku) platí za správu (případně jen za vedení kompletní ekonomické agendy) smluvní odměnu správci. Na rok 2004 je celkový čistý výnos z této odměny plánován na 622.000 tisíc Kč (bez DPH). Je to provozní výnos družstva, který celý pomůže krýt náklady správních středisek družstva. Základ pro výpočet je proto třeba snížit i o tuto částku a současně také od základního počtu jednotek odečíst počet jednotek cizích PO. (Obr. 2) Poznámka: Členský správní poplatek hradí členové družstva v SVJ - právnické osobě, po vyvedení finančních prostředků příslušného SVJ z SBD ND (v r. 2004 celkem 1876 jednotek). 3) Snížený členský správní poplatek Snížený členský správní poplatek hradí členové družstva pokud nejsou členy SVJprávnických osob (tj. členové družstva
v BS, která mají své finanční prostředky na účtech družstva). Snížený členský správní poplatek se stanoví započtením finančních výnosů z úložek vložených prostředků bytových středisek a započtením výše správních poplatků respektive odměn správci (výnosy z těchto poplatků se promítají se do provozních výnosů), hrazených členy družstva v SVJ právnických osobách. (Obr. 3) Správní poplatky za r. 2004 celkem: 283.374 + 281.736 + 5.441.690 = 6.006.800,- kde 283.374 jsou nákladové správní poplatky za I. pololetí 2004, 281.736 jsou nákladové správní poplatky za II. pololetí 2004 a 5.441.690 jsou snížené členské správní poplatky za celý r. 2004; členské správní poplatky (nesnížené) se týkají jen SVJ-PO a jsou tudíž součástí provozních výnosů (tj. jsou už započteny v plánovaných výnosech pro r. 2004) a nelze je použít na krytí rozpočtového deficitu. Rozpočtový deficit (rozdíl mezi náklady a výnosy) ve výši 5,989.000 Kč je bezezbytku kryt výnosy ze správních poplatků. Diference mezi celkovým součtem správních poplatků a rozpočtovým deficitem je zejména způsobena odhadem podílů jednotlivých plánovaných složek provozních výnosů a zaokrouhlováním. Výše
Základ pro výpočet (náklady pro členský správní poplatek) Odečitatelné položky: - finanční výnosy z úložek družstva (mimo výnosů správy) (1.150.000 - 172.500) - součet správních popl. čl.druž. v SVJ -PO 1. pololetí 1876 x 97 x 6 2. pololetí 1876 x 103 x 6 (1858 bytů, garáží 30 x 0,58 = 18) Základ pro výpočet
8.670.390,-
-
977.500,-
- 1.091.832,- 1.159 368,5.441.690,-
Celkem jednotek Počet jednotek v SVJ práv. osob Celkem jednotek pro výpočet
(Snížené správní poplatky za I. pololetí 2004, leden 2004: 5.161 x 75 x 1= až červen 2004: 5.161 x 82 x 5 = 2.116.010, celkem 2.503.085)
387.075, únor
Snížený správní poplatek nepodléhá DPH. Obr. 3 Snížený členský správní poplatek
v y d á v á
Správní poplatky (Kč) nákladový členský snížený členský
Leden/ 2004
2-7/ 2004 **
173 97 75
173 97 82
Správní 8-12/2004 (s DPH) poplatky (Kč) nákladový 205 (172+33) členský 123 (103+20) snížený členský 95*
S p r á v n í
b y t o v é
I. pol. 2005
(s DPH)
205 (172+33) 123 (103+20) 95*
Poznámka: * Správní poplatek bez DPH ; členové družstva, nájemci nebo vlastníci bytů v objektech kde dosud nevzniklo SVJ-PO (samostatná právnická osoba) DPH neplatí. ** Shromáždění delegátů, které schvalovalo rozpočet pro r. 2004, se konalo až 22. 6. 2004 (tj. po 15. 6., do kdy musí být VAKUSU oznámeny změny pro červenec); proto mohly být nové správní poplatky zavedeny až od 1. 8. 2004. Zatímco nákladový správní poplatek v r. 2004 poklesl (o 1 Kč, ale stoupl o DPH), členský a snížený členský správní poplatek se zvýšil, a to členský o 6 Kč +DPH a snížený členský o 13 Kč (DPH nepodléhá). Příčinou tohoto zvýšení jsou plánované nízké finanční výnosy, neboť úroková míra v začátku r. 2004 silně poklesla. S jejím předpokládaným růstem v příštích letech lze očekávat i vyšší výnosy z úložek družstva, což ovlivní i výši členských správních poplatků. Ing.Vladimír Štulík ředitel družstva
7.037 - 1.876 5.161
Snížený správní poplatek: 5.441.690 - 2.503.085 (sníž. člen. správ. popl. za I. pololetí) = 2.938.605 : 5.161 = 569,39 : 6 = 94,90 (po zaokrouhlení 95 Kč)
strana 8
diference je v letošním roce z větší části eliminována zavedením navýšených správních poplatků (včetně odměny správci) o měsíc později, tj. až od srpna 2004 (viz tabulka a poznámka **). Přehled výše správních poplatků pro období od 1.1. 2004 do 30.6. 2005:
Vysvětlivky některých zkratek: BE - byt družstva v ekonomickém pronájmu, BS - bytové středisko, GE - garáž družstva v ekonomickém pronájmu, G - garáž, SD - shromáždění delegátů, SVJ-PO - společenství vlastníků jednotek právnická osoba, cizí PO - cizí právnická osoba (SVJ-PO, které nevzniklo „vyčleněním“ z našeho družstva).
d r u ž s t v o
N o v ý
d o m o v
P r a h a
http://www.sbdnovydomov.cz
Zákon „O dani z přidané hodnoty“ a problémy jeho aplikace v družstvu V souvislosti s novým zákonem „O dani z přidané hodnoty“ (zákon č. 235/2004 Sb., ze dne 1. 4. 2004, s právní účinností od 1. 5. 2004) se na základě překročení obratu rozhodného pro registraci stalo naše družstvo od měsíce srpna t.r. plátcem daně z přidané hodnoty (dále jen DPH). Této dani podléhají výnosy z tzv. ekonomické činnosti družstva.Tu tvoří hlavně poplatky za správní služby (odměna správci) vybírané od jiných právnických osob, což jsou např. společenství vlastníků jednotek, která se už stala právnickými osobami (SVJPO).Tak došlo k tomu, že všechna velká bytová družstva, ve kterých proces převodu vlastnictví bytů podstatně pokročil, se stala plátci DPH,protože nově vzniklá SVJ-PO vesměs zůstávají klienty původního družstva. Jestliže se družstvo stane plátcem DPH, pak se úhrada této daně nevztahuje jen na odměnu správci od SVJ-PO, ale na všechny výnosy, které lze označit jako ekonomickou činnost, např. i na poplatky za úkony (viz níže). Otázkou bylo, zda plnění související s bytovými potřebami členů družstva lze ve všech případech považovat za ekonomickou činnost. V měsíční úhradě za bydlení může DPH podléhat pouze správní poplatek, protože vše ostatní jsou platby a zálohy na různá plnění, které DPH nepodléhají. Není však v některých případech správní poplatek spíše plněním souvisejícím s bytovými potřebami člena? Členy družstva lze totiž s ohledem na převody vlastnictví bytů rozdělit na tři hlavní skupiny. Prvou tvoří členové, kterým byt dosud nebyl převeden (členové-nájemci), druhou pak členové, kterým vlastnictví bytu už bylo převedeno (členové-vlastníci), ale SVJ, jehož členy se stali, dosud není samostatnou právnickou osobou, a konečně třetí skupinu tvoří členové-vlastníci, kteří už členy SVJ-PO jsou. Družstva se při výběru DPH řídila výkladem zákona, který byl k disposici. Původní výklad zákona č.235/2004, tak jak byl prezentován pracovníky MF a SČMBD pro bytová družstva, spočíval v pojetí, že od DPH je osvobozený jen správní poplatek hrazený členy-nájemci družstevních bytů jako součást „nájemného“ (tj. bytů, které dosud nebyly převedeny do osobního vlastnictví nájemce, tj. výše uvedená prvá skupina členů). Osvobození těchto v y d á v á
S p r á v n í
b y t o v é
členů-nájemců od DPH se však vztahovalo pouze na byty, nevztahovalo se už na nebytové prostory, např. garáž. Zde, podle tohoto výkladu, musel i člen-nájemce ze správního poplatku platit DPH. Naopak nepochybné bylo, že členové družstva, kteří nebyli nájemci, ale vlastníky bytů (a garáží) a byli členy SVJ-PO (tj. výše uvedená třetí skupina členů), DPH podle tohoto výkladu platit museli. Sporné bylo, zda DPH podléhá také správní poplatek hrazený členy družstva, kteří dosud nejsou členy SVJPO (tj. druhá výše uvedená skupina členů). Byli sice členy družstva, ale jejich byt už družstvu nepatřil.Tuto otázku původní výklad zákona č. 235/2004 neřešil a družstva se po delším jednání přiklonila k názoru, že tito členové (výše uvedená druhá skupina) by DPH platit měli (jsou vlastníky-fyzickými osobami dané jednotky, která družstvu nepatří), věc bylo však třeba vyjasnit dalším jednáním, neboť jsou nadále členy družstva, a jako takovým by jim DPH nemělo být vyměřováno. Který z těchto aspektů je rozhodující? Na základě takto prezentovaného výkladu zákona vedení našeho družstva (ale i všech ostatních pražských bytových družstev, která jsou plátci DPH) přistoupilo ke zdanění správních poplatků u všech vlastníků jednotek-členů družstva a též u nájemců družstevních garáží.V předpisech úhrad za služby na měsíce srpen a září 2004 byla proto u těchto bytů částka správního poplatku navýšena o DPH. Na vlastním předpisu úhrad za byt nebo garáž byla proto v našem družstvu vedle výše správního poplatku zavedena nová položka uvádějící, kolik z částky správního poplatku činí DPH. Byty nájemců, které DPH nepodléhají, mají v této položce nulu. Mezitím probíhalo jednání SČMBD s MF ČR usilující o to, aby došlo ze strany MF ČR ke změně výkladu některých sporných pasáží zákona o DPH. Šlo zejména o oblast služeb souvisejících s bydlením, poskytovaných vlastní členské základně.Ty by neměly být považovány za ekonomickou činnost družstva a neměly by se tudíž zdaňovat ani členům-vlastníkům, kteří nejsou členy SVJ-PO. Jednání byla úspěšná, a tento nový výklad bude dodatečně vydán jako metodický pokyn MF. d r u ž s t v o
N o v ý
d o m o v
Na základě tohoto upřesnění výkladu zákona je rozhodující, že správní poplatek představuje úhradu služeb souvisejících s bydlením, poskytnutých členům družstva fyzickým osobám, což nelze pokládat za ekonomickou činnost, ale za plnění související s bytovými potřebami členů. Správní poplatek v takových případech DPH nepodléhá. Členy družstva - fyzickými osobami jsou tedy nejen členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů (a garáží!), které jim dosud nebyly převedeny do osobního vlastnictví, ale také vlastníci bytů (a garáží), kteří ještě nejsou členy SVJ-PO. Jakmile se v domě ustanoví SVJ-PO (tj. SVJ se stane právnickou osobou), družstvo při zajišťování správní činnosti přestává být ve smluvním vztahu s jednotlivými členy, ale vstupuje do smluvního vztahu s právnickou osobou a odměna správci je tedy výnosem z ekonomické činnosti a v důsledku toho podléhá DPH. Z výše uvedených důvodů proto byla provedena oprava zaúčtování DPH v předpisech úhrad za bydlení u těch bytů, kde DPH bylo (v srpnu a září) předepsáno neoprávněně, tj. u bytů a garáží členů - vlastníků bytů, kteří nejsou členy SVJ-PO a u nájemců družstevních garáží.Tyto neoprávněně vybrané částky byly vráceny zpět dotčeným členům, a to snížením měsíční úhrady za bydlení v měsíci říjnu t.r. o tuto částku (zavedením předplatku ve výši 36 Kč). Podle výše uvedeného zákona „O dani z přidané hodnoty“ této dani také podléhají veškeré poplatky vybírané družstvem za úkony, tj. mimořádné a nadstandardní služby (i když jsou poskytovány členům družstva, např. povolení podnájmu, zápisné nového člena, převod členského podílu, povolení stavebních úprav bytu atd.), neboť nejde o základní služby související s bydlením, ale jde o tzv. ekonomickou činnost. Podobně je DPH zatížen i nákladový správní poplatek a samozřejmě i smluvní správní poplatek, který hradí družstvu tzv. cizí PO, tj. SVJ-PO nově přijatá do správy, jejichž členové nikdy nebyli členy družstva. Dr.Václav Houša • předseda představenstva Ing.Vladimír Štulík • ředitel družstva P r a h a
strana 9
http://www.sbdnovydomov.cz
Fakturace tepla a energetické audity Spolu s blížícím se zimním obdobím Vám chceme v tomto našem čísle zpravodaje přiblížit záležitosti týkající se odběrů tepla, zejména způsobu jeho fakturace od generálního dodavatele Pražské teplárenské a.s. a dále pak náležitosti a povinnosti vyplývající z „Energetického zákona“, které se týkají energetických auditů. Do roku 1998 bylo odebrané množství tepla na vytápění fakturováno Pražskou teplárenskou a.s. (dále jen PT a.s.) jednosložkovou sazbou za odebraný GJ.Tak například ještě v r. 1998 byla takřka stejná jednotná cena jednosložkové sazby pro naše odběry a to 270 Kč za dodaný GJ. Při roční spotřebě tepla např. 300 GJ zaplatila organizační jednotka 81.000 Kč/rok. Od roku 1998 včetně však byly PT a.s. zaváděny dvousložkové ceny za dodané teplo. Jedna složka ceny je stanovena podle tzv. „sjednaného množství tepla“ (dle „odběrového diagramu“; odběratel tím platí za vlastní připojení k síti, platba je rovnoměrně rozdělena do osmi měsíců v roce, kdy jsou objekty vytápěny) a druhá složka ceny je stanovena podle skutečně odebraného množství tepla.Tato dvousložková sazba byla v počátcích pro všechny naše odběry nevýhodná, neboť zaručovala PT a.s. „jistý“ finanční příjem a to i v případě velmi mírné zimy. Naše družstvo se této dvousložkové sazbě bránilo až do doby (do r.1999), kdy byla jednosložková sazba PT a.s. cenově natolik znevýhodněna (cca 400 Kč/GJ), že jsme byli nuceni přistoupit na dvousložkovou sazbu. Proto od roku 1999 je dodané teplo od PT a.s. fakturováno ve dvousložkové sazbě. Například pro r. 2004 jsou stanoveny pro některé naše odběry ceny a) za sjednané množství tepla 147,10 Kč/GJ b) odebrané teplo 164,30 Kč/GJ. Fakturace za dodané teplo je samozřejmě prováděna měsíčně, např. je-li roční sjednané množství organizační jednotky (bytového střediska) 300 GJ, a skutečně odebrané teplo v daném měsíci ve výši 40 GJ, činí měsíční fakturace 300 : 8 x 147,10 + 40 x 164,30 = 5.516,25 + 6.572 = 12.088,25 Kč. Je-li celková roční spotřeba tepla 295 GJ, pak celkové roční náklady jsou 300 x 147,10 + 295 x 164,30 = 44.130 + 48.468,50 = 92.598,50 Kč. Z uvedeného příkladu výpočtu vyplývá, že důležitou veličinou v rámci roční fakturace je sjednané množství tepla.Toto sjednané množství tepla je možné pro následující rok (žádosti o změny se předkládají do 30. října předchozího roku) na základě energetických auditů, případně dokladů o realizaci úsporných opatření ve spotřebě tepla po dohodě s PT a.s. upravit.V případě, že bude však sjednané množství podhodnoceno a v příslušném roce dojde k překročení sjednané hodnoty odběru tepla (PT a.s. pouze toleruje v případě mimořádně nepříz-
s t r a n a 10
v y d á v á
nivého teplotního průběhu zimního období diferenci +10%), je výše sjednaného množství tepla považována za spekulativně podhodnocenou a dodané teplo nad sjednaný limit je PT a.s. fakturováno sankční sazbou, která je stanovena v sjednaných obchodních podmínkách (cena za dodaný GJ tepla je několikanásobně vyšší a je stanovena výpočtem dle poměrně složitého vzorce). Obsahem energetických auditů domu je mimo jiné právě i ověření sjednaného množství tepla, dle skutečných údajů o spotřebě tepla předchozích let. Ověření je provedeno zpětně, tzn. že z výsledků je možné pouze odvodit, zda sjednané množství tepla v daném roce odpovídalo průběhu „zimy“ či nikoliv a při větších rozdílech je zpracovatelem auditu doporučeno provést úpravu hodnoty sjednaného množství tepla. A nyní ještě několik informací k energetickým auditům.V průběhu roku 2000, v souvislosti s požadavky na úsporu paliv a energií, byl vydán zákon č. 406/2000 Sb. „Zákon o hospodaření energií“ („Energetický zákon“), který nabyl účinnosti dne 1. ledna 2001.Tímto zákonem byla stanovena práva a povinnosti fyzickým a právnickým osobám při nakládání s energiemi, zejména s elektrickou a tepelnou energií a dále s plynem a dalšími palivy. Následně vydanými vyhláškami a to vyhláškou Ministerstva průmyslu a obchodu ČR č. 152/2001 Sb., kterou se stanovují pravidla pro vytápění a dodávku teplé užitkové vody atd., a vyhláškou č. 213/2001 Sb., kterou se vydávají podrobnosti náležitostí energetického auditu, byl výše uvedený zákon doplněn. Zákonem a uvedenými vyhláškami byly fyzickým a právnickým osobám ve stanovených termínech zejména uloženy povinnosti: 1) vybavit vnitřní tepelná zařízení budov přístroji regulujícími dodávku tepelné energie (individuálním automatickým regulačním zařízením u jednotlivých spotřebičů určených pro vytápění, reagujícím na změny vnitřních teplotních podmínek a výskyt tepelných zisků - termoregulačními ventily a regulací tlakové diference v odběrném tepelném zařízení, pokud je to nutné), 2) nechat si vypracovat na jimi provozované energetické hospodářství a budovy energetický audit, pokud hodnota celkové roční spotřeby energie pro právnickou osobu je rovna nebo vyšší než 35 000 GJ a to pro každou samostatně zásobovanou budovu, jejíž celková roční spotřeba energie je ve výši min. 700 GJ (tj. pro budovy, které mají cca 15 bytů a více). Povinnost vybavit budovy vnitřní regulační technikou na dodávku tepelné energie bylo
S p r á v n í
b y t o v é
zákonem uloženo splnit do 4 let ode dne nabytí účinnosti, tj. do 31.12. 2004. Povinnost nechat si vypracovat energetický audit byla stanovena ve lhůtě do 3 let ode dne nabytí účinnosti zákona, tj. do 31.12. 2003. Na základě výše uvedených povinností bylo nutné pro většinu našich bytových středisek zajistit v uvedených termínech jednak vypracování energetického auditu (pokud do uvedeného termínu 31.12.2003 nedošlo u bytového střediska ke vzniku SVJ - právnické osoby) a dále pak instalaci termoregulačních ventilů včetně případné regulace tlakové diference v odběrném tepelném zařízení, pokud bude nutná. V souvislosti s těmito povinnostmi jsme v únoru r. 2003, na základě shromážděných požadavků dotčených zástupců samospráv nebo SVJ, provedli výběrové řízení na zpracovatele energetických auditů pro domy ve vlastnictví, nebo spoluvlastnictví družstva. Ve výběrovém řízení byla vybrána fa. ENVIROS s.r.o., Na rovnosti 1, Praha 3, zastoupená jednatelkou pí. Ing. Helenou Bellingovou. Zpracování energetických auditů nebylo však z důvodu velkého počtu domů možné provést pro všechny domy najednou v roce 2003 a jejich zpracování bylo proto rozloženo na dvě skupiny a do dvou let (smluvně je však již zajištěno pro všechny domy najednou, z důvodu eliminace možné sankční pokuty). Při konečném vyjednávání se zástupci fy. ENVIROS s.r.o. se nám podařilo sjednat snížení ceny za vypracování auditů. Tato konečná cena je stanovena na celkovou výši 770 Kč/byt (v případě, že pro zpracování auditu nebude k dispozici potřebná dokumentace bude cena navýšena o 10%). Z důvodu úhrady nákladů za zpracování energetických auditů, bylo dotčeným uživatelům bytů příslušných středisek, počínaje měsícem květnem v roce 2003 (první skupina domů konstrukce VVÚ ETA) a v roce 2004 (druhá zbývající skupina domů), do úhrad za služby bydlení předepsána částka k úhradě ve výši 110,- Kč (položka jiné - en. audit). Tato položka byla resp. bude na konci příslušného roku stornována. V současné době jsou již pro všechny domy energetické audity zpracovány a předány zástupcům jednotlivých bytových středisek. V souvislosti s vypracovanými energetickými audity a dvousložkovou sazbou za dodané teplo od PT a.s. považuji za vhodné upozornit na skutečnost, že v některých případech byla v energetických auditech doporučena úprava sjednaného množství tepla. Na druhou stranu je nutné vždy zvážit, zda případné snížení této hodnoty a tomu odpovídající finanční úspora, nebude při déle trvajícím poklesu teplot v zimním období převýšena sankční cenou za odebraný GJ tepla.V této souvislosti se obrátíme na zástupce bytových středisek a společenství vlastníků jednotek, aby potvrdili, nebo případně požádali energetika družstva o úpravu, sjednaného množství tepla.
d r u ž s t v o
Ing.Vladimír Štulík ředitel SBD Nový domov
N o v ý
d o m o v
P r a h a
