Blok I – úvod (cca 30 min)
Družstevní minimum
Bytová družstva •definice •stručná historie obecně – až do roku 1918 •období let 1918 až 1945 •období let 1945 až 1958 •období let 1959 až 1989 – zejména zákonná úprava, typy bytových družstev a sdružování družstev •vývoj po r. 1989, transformace družstev •současné právní a faktické postavení ve státě •ČR – bydlení v číslech
7.10. 2014 – Praha 21. 10. 2014 – Přerov SČMBD
1
2
Blok II – Specifika bytového družstva (cca 1 hodina) •Základní otázky •definice družstva obecně •pojetí a principy družstva •orgány družstva •předpoklady vzniku a fungování družstev •uspokojování bytových potřeb •členství v družstvu, společné členství manželů •samosprávy jako orgán družstva •převod členských práv a povinností •vypořádací podíl
Blok IV – Hospodaření bytových družstev (cca. 1,5 hodiny)
Blok III – Převody bytů z vlastnictví družstev do vlastnictví členů (cca 30 min) •právní úprava •prohlášení vlastníka budovy •smlouva o převodu vlastnictví jednotky •společenství vlastníků jednotek
•Základní povinnosti správců domů v oblasti BOZ •Základní požadavky v oblasti požární ochrany
•Právní úprava hospodaření bytového družstva (BD) v zákoně o obchodních korporacích •Předmět činnosti BD •Nájemné z družstevních bytů a nebytových prostorů, služby spojené s jejich užíváním •Zásady hospodaření BD
Blok V – Bezpečný provoz bytových domů (cca 30 min)
3
4
Definice družstva 2. Základní otázky
Podle dostupných informací neexistuje žádná mezinárodně či v rámci ES uznávaná definice pojmu družstvo. Definice pojmu družstvo se i v jednotlivých členských státech ES poměrně hodně liší.
Blok V – Údržba a provoz bytových domů (cca. 1 hodina) •Statistiky •Provoz a údržba bytových domů •Podpora oprav a modernizací bytových domů •Podpora výstavby bytových domů •Stavební zákon – povolování staveb •Energetická náročnost budov a novela zákona č. 406/200 Sb.
V našich podmínkách lze pojem družstvo vymezit takto: “Družstvo je dobrovolným svépomocným společenstvím neuzavřeného počtu osob, založeným za účelem zajišťování společných hospodářských, sociálních, kulturních a nebo jiných potřeb členů. Je demokraticky řízeno a kontrolováno svými členy.“
Tato definice by mohla být rozšířena ještě v tom smyslu, že tento účel je realizován buď společným podnikáním nebo jinou společnou činností uskutečňovanou podle stanov buď pouze ve vztahu k členům anebo též ve vztahu k třetím osobám. 5
6
Pojetí a principy družstva
Pojetí a principy družstva
a)
Prvým z nich je princip dobrovolnosti členství. Tento princip má dva aspekty, totiž že jednak není možno nikoho nutit, aby se členem družstva stal, a stejně tak není možno někoho nutit, aby jim zůstal proti své vůli. Tento princip je patrně nejdůležitějším ze všech (dá-li se ovšem vůbec nějaký princip takto vyčlenit a označit za nejdůležitější).
Dalším je princip kolektivismu. Tím je řečeno, že družstvo je kolektivem neuzavřeného počtu členů, tedy jinak řečeno, že není možná existence jednočlenného družstva. Podstatným znakem družstevnictví je totiž vzájemná spolupráce jeho členů, kterou ovšem jinak než v kolektivu nelze uskutečnit.
7
Významným rysem družstev je princip družstevní demokracie, tzn. že v družstvu se rozhoduje na členské schůzi většinou hlasů, počítanou ovšem nikoliv podle majetkových podílů, nýbrž podle hlav. Tedy že většina hlasů rozhoduje a menšina je povinna se tomu rozhodnutí podřídit (při zachování možnosti domáhat se v případě porušení práv nápravy soudní cestou).
Čtvrtým je princip rovnosti členů, který znamená, že každý člen má stejná práva a povinnosti, pokud stanovy neurčují jinak, jakož i stejnou výši základního členského vkladu pro každého člena.
8
Družstevní desatero
Družstevní desatero
Seznam deseti základních rámcových principů, o které se má družstevnictví opírat, a které mají být v praxi respektovány jakožto pojmové znaky družstevnictví.
6.
Družstevní desatero představují následující zásady: 1. 2.
3. 4. 5.
nezávislost družstev na státu, družstva podléhají sice družstevním předpisům regulujícím jejich organizační aj. otázky, ale co se výkonu jejich podnikatelské činnosti týče, jsou si rovna s jinými podnikateli de facto i de iure, družstva se řídí stanovami, jimž právní předpisy poskytují značnou míru volnosti k autonomní úpravě vnitřních záležitostí družstva, družstvo je řízeno představenstvem jakožto orgánem manažerského typu, činnost představenstva a vedení družstva je pod kontrolou na nich nezávislé kontrolní komise,
7.
8. 9.
10.
družstvo je podrobeno externí kontrole ze strany nadstavbových družstevních organizací, které mají vůči němu právo revize jeho hospodaření a činnosti; tento princip česká právní úprava vůbec nezná. Družstevní svazy a Družstevní asociace ČR nemají vůči jednotlivým družstvům žádná kontrolní ani jiná oprávnění, jedná se výlučně o dobrovolná sdružení, členská základna a pracovníci družstva jsou všestranně zainteresováni na chodu družstva, družstva fungují na principu ekonomické likvidity, tzn. družstva jsou ekonomicky nezávislá a životaschopná (to platí, i co se týče družstev založených za nepodnikatelským účelem), družstva jsou povinna přispívat do nezávislých družstevních garančních fondů, z kterých jsou v případě potřeby finančně podpořena ta družstva, která se v důsledku náhlých změn nebo otřesů ekonomiky dostanou do finančních obtíží; toto česká právní úprava rovněž nezná. družstva fungují jako ekonomicky rentabilní subjekty tržní ekonomiky.
9
10
Historie vzniku družstev na historickém území ČR
Historie družstev na historickém území ČR
V polovině devatenáctého století v Českých zemích s ohledem na vysoký hospodářský rozvoj a kulturně sociální povědomí se postupně vytvářely podmínky pro vznik družstevnictví. První družstvo První potravní a spořitelní spojek bylo založeno v roce 1847, krátce po vzniku družstev anglických “Rochdalských průkopníků“.
První bytová sdružení vznikala v českých zemích v 80. letech 19. století. Jejich účelem byla péče o zabezpečení levného bydlení pro dělníky a zaměstnance. Hlavní překážkou většího rozvoje bytových družstev byly obtíže při opatřování úvěru. Teprve zákony o daňových výhodách pomohly na sklonku 19. století četnějšímu zakládání stavebních a bytových družstev. V roce 1908 bylo uváděno v českých zemích 99 bytových družstev, v roce 1910 již 127 a v roce 1912 dokonce již 355 bytových družstev.
11
Stav družstev k 31. 12. 1922 Typ družstva
Počet subjektů
úvěrní
5378
Zemědělská
2153
Živnostenská
1575
Konsumní
1310
Stavební a bytová Obecně prospěšná Jiná Celkem
1236 51 119 11822
12
Historie družstev na historickém území ČR
Historie družstev na historickém území ČR
Po vzniku samostatného Československa v průběhu let 1918 – 1938, i když bytová družstva neměla rozhodující podíl na celkovém počtu postavených bytů, byla jejich činnost přínosem při výstavbě a zkvalitňování bydlení pro slabší sociální vrstvy. I přes tuto skutečnost se v rámci bytových družstev realizovali i reprezentativní projekty, např. luxusní dvojvila bratrů Karla a Josefa Čapkových
Úspěšný rozvoj v období 1. republiky byl násilně přerušen německou okupací a následně pak komunistický puč v únoru 1948 předznamenal konec demokratického vývoje v Československu.
Po skončení 2. světové války v roce 1945 navázala bytová družstva na předválečné tradice a stala se největší stavebníkem bytů. V roce 1949 bylo v Československu 900 bytových družstev, avšak v roce 1954 byla veškerá družstevní bytová výstavba zastavena.
13
14
Historie družstev na historickém území ČR
Historie družstev na historickém území ČR
Socialistické centrální řízení bytové výstavby je charakterizováno dvěma fenomény. Za prvé jsou to plánovací standardy a ukazatelé, které limitují plochy bytů, standardy vybavení bytů a domů a jejich okolí. Za druhé je zprůmyslnění stavebnictví provázené vznikem panelové technologie. Realizace nových bytů panelovou technologií byla ze strany centrálních orgánů jednoznačně preferována, jak dokládá následující tabulka
K zásadnímu obratu dochází v r. 1959, kdy z rozhodnutí komunistické vlády je vytvořen nový typ družstva – stavební bytové družstvo. Nové ekonomické podmínky družstevní bytové výstavbě byly pro občany výhodné a nezanedbatelný byl i finanční příspěvek státu. V roce 1969 vznikl samostatný Český svaz bytových družstev.
V letech 1969 – 1989 je bytová výstavba v popředí zájmu státu a bytová družstva tak pokračují ve svém kvantitativním rozmachu. Družstva v této době rozvíjí vedle bytové výstavby a péče o svůj bytový fond i další hospodářské činnosti. Tento rozvoj je však utlumován a plánovaným hospodářstvím a centralizací řízení.
Podíl panelových domů na dokončované výstavbě bytových domů
15
Technologie
1980
1990
1994
1995
2003
2005
Celomontované (panelové)domy
89%
98%
76%
20%
4%
3%
16
Vývoj po r. 1989, transformace družstev
Historie družstev na historickém území ČR
To jsou momenty, které se spolu s velkým nárůstem počtu postavených bytů podepsaly na nízké kvalitě panelových bytových domů. S touto nedobrou skutečností se bytová družstva vyrovnávají dodnes. V letech 1958 – 1990 se panelovou technologií, převážně na nových sídlištích v okrajových částech měst, ale bohužel jsme se setkali i s tím, že panelové domy se postavily i v historických centrech, realizovalo v Čechách a na Moravě 1 199 tis. panelových bytů. Z tohoto počtu bylo asi 700 000 bytů ve vlastnictví bytových družstev. Typ družstva spotřební
Stav družstev k 31. 12. 1990
Počet subjektů 73
výrobní
380
bytová
267
zemědělská
1041
jiná Celkem
Lze proto konstatovat, že transformace bytových družstev byla rázně zahájena, ale zákonodárci neměli šťastnou ruku, ať jsou důvody proč k této situaci došlo jakékoli a následky jsou viditelné a vlastně nedořešené do dnešních dnů. Faktem zůstává, že povinnosti stanovenou zákonem o vlastnictví bytů družstvům převádět svůj majetek (tzv. přímus) šlo o zásah do vlastnického práva soukromé právnické osoby již transformované podle zákona č. 42/1992 Sb. a zřejmě nepochybně o porušení ústavní Listiny základních práv a svobod. I když okruh osob, na které má být vlastnictví družstva bezplatně převedeno, je omezeno na jeho členy, jde o vyvlastnění právnické osoby s přímými majetkovými dopady na ostatní členy, kteří nemají žádné právní prostředky, aby mohli alespoň v rámci družstevní demokracie oponovat nárokům vznášeným jinými členy družstva. Za dobu trvání družstev nedošlo nikdy k takovému zásahu do jejich vlastnictví žádným režimem.
1336 3119 17
18
Současné právní a faktické postavení ve státě
Po zvážení všech kladných a záporných vlivů na vývoj bytových družstev v ČR po roce 1989 nelze nemluvit o určitém diskriminačním období s dozvuky až do dnešních dnů. Nová legislativa po roce 1990 přinesla zejména nové možnosti jeho členům – převody bytů do vlastnictví, avšak též hlavní předmět činnosti, který spočíval ve výstavbě družstevních bytů, lze říci, se úplně vytratil. Je skutečností, že privatizaci obecného bytového fondu vznikají tisíce nových družstev, které však v převážném míre jsou předurčeny k zániku v důsledku převodů bytů do vlastnictví jejích členů po úhradě kupní ceny privatizovaného domu a ne k svobodnému rozvoji. Už několik let se mluví o tom, že družstva se znovu stanou centry rozsáhlé výstavby nájemných bytů pro občany se středními příjmy. Je však skutečností, že ze strany státu takové podmínky nebyly vytvořeny a byty či domy staví kdekdo jiný než bytová družstva a ne pro družstevníky ale pouze z obchodních důvodů, jako zboží, pro zisk a přímo do vlastnictví toho, kdo je schopen trhem stanovenou cenu zaplatit.
19
20
Svaz českých a moravských bytových družstev Slogan „Družstevní podniky budují lepší svět“.
Svaz českých a moravských bytových družstev je zájmovým sdružením bytových družstev či společenství vlastníků jednotek s působností v celé České republice. Poskytuje svým členům odbornou metodickou pomoc a zastupuje je v jednáních s vládou, Parlamentem ČR a dalšími státními i nestátními orgány a organizacemi. Je členem mezinárodních družstevních organizací a udržuje styky se zahraničními institucemi obdobného typu. V současné době svaz sdružuje cca 700 bytových družstev a společenství vlastníků bytových jednotek, která vlastní či spravují cca. 700 000 bytových a nebytových jednotek.
Vyhlášením Mezinárodního roku družstev sledovala OSN tři hlavní cíle: • zvýšení povědomí široké veřejnosti o družstvech, • podporu rozvoje družstevních podniků a • zlepšení legislativních podmínek pro existenci a družstev.
působení
Při realizaci svého záměru OSN velmi úzce spolupracuje s Mezinárodním družstevním svazem (MDS), střechovou družstevní organizací s celosvětovou působností, která v současné době sdružuje 249 členských organizací z 93 zemí celého světa.
SČMBD je nástupcem Českého svazu bytových družstev (ČSBD), který vznikl ve dnech 19. – 20. února 1969.
21
22
DAČR – Družstevní asociace České republiky
• SVAZ ČESKÝCH A MORAVSKÝCH BYTOVÝCH DRUŽSTEV
Výběr ze statistiky SČMBD
• SVAZ ČESKÝCH A MORAVSKÝCH VÝROBNÍCH DRUŽSTEV • SVAZ ČESKÝCH A MORAVSKÝCH SPOTŘEBNÍCH DRUŽSTEV • ZEMĚDĚLSKÝ SVAZ ČESKÉ REPUBLIKY
DAČR – oficiální připomínkové místo v rámci legislativního procesu
23
24
Vývoj počtu členskými družstvy spravovaných jednotek (v tis.)
Vývoj počtu členských bytových družstev 800 700
685
682
651
681
635
671
800
660
645
717
627
717
716
704
703
700
600
694
695
675
669
651
2011
2012
2013
600
500
500
400
400
300 200
300
100
200 100
0 2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013 0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
25
26
Statistický výkaz – počet zúčastněných družstev (SVJ nejsou do této statistiky zahrnuta) Pha Celkový počet členských 300 družstev Počet družstev zúčastněných 81 ve statistickém šetření %
27
Stč
Jč
Zč
Sč
Vč
Jm
Sm
Počet bytů převedených družstvy do OV (v tis.) 350
Celkem
2013
59
13
26
27
33
52
46
556
57
13
22
27
25
45
44
314
97
100
85
100
76
87
96
56
307 274
300 237 193
200
%
50
41144
17686
10969
41050
17686
10734
99
100
98
19695
43967
77977
274451
40499
19383
43432
77846
262105
100
98
98
99
95
40499
251 218
142
150 Celkový počet bytů ve vlastnictví 22514 členských bytových družstev SČMBD Počet bytů ve vlastnictví zúčastněných 11475 družstev
302
250 201
311 319
168
182
100 119
50 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
27
28
Počet SVJ v nichž je členské družstvo členem nebo jej spravuje dle regionů
Počet SVJ v nichž je členské družstvo členem nebo jej spravuje 12000
2887
8000
7146
6000
4669
5218 5587
7729
2887
3000
9442
10000
4000
3500
10745 10199 10668 8431
2500
1851
6315
2000
1495
1162
1043
806
920
1000
500
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2013
1152
235 228
0
2003
2012
718
2000
2002
1561
1476
1276
1500
3779
1716
0
Pha
Stč
Jč
Zč
Sč
Vč
Jm
Sm
29
30
Poplatek člena družstva za správu
Průměrný předpis nájemného (Kč/m2) 40
36
35
28
30
35
37
37
140 120
23
25 20
29
31
33
160
18
18
112
117
119
119
2006
2007
2008
125
128
2009
2010
132
137
138
2012
2013
100
19 80
15 60 10 40 5 20 0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
0
2005
31
2011
32
Objem v jednotlivých letech vynaložených prostředků na údržbu, opravy, rekonstrukce a modernizace ( kč/byt ) vs. intenzita státní podpory
Hodnota pohledávek z nájemného na 1 byt ( kč/byt) vs. míra nezaměstnanosti
1200
1000
9,2
9,9
1012 1088
9,2
872
9 893
800
862 719
600
773
827
8,1
730
12
4 000 000 3 500 000
8
9
8,6
8
2 000 000 1 500 000
5,4
14770 12094 9086 10080
3 000 000 2 500 000
6
400
22937 20885 23008 20270 19177
4 500 000 10
698
6,6
5 000 000
4
25000 20000 15000 10000
6243 6954
5000
1 000 000 500 000
2
200
0
0
2001 0
0 2002
2003
2004
2005
2006
Pohledávky (Kč/byt)
2007
2008
2009
2010
2011
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Objem prostředů na opravy a údržbu (Kč/byt) Výše státní podpory - Panel
Míra nezaměstnanosti (%)
Zelená úsporám
33
V rámci členských družstev je zaměstnáno 3 369 pracovníků
Průměr na 1 zaměstnance 237 bytů 14 220 m2
35
34
