Zpráva o činnosti družstva od minulé řádné schůze a účetní závěrka za rok 2014 Úvodem této zprávy bych chtěl připomenout, že družstvu je právě 5 let. Dovolte mi, abych k tomuto výročí upozornil na milníky, kterých jsme dosáhli. Současně to budou i odstavce následující zprávy o činnosti. Po dlouhé přípravné činnosti trvající od roku 2009, bylo družstvo založeno rozhodnutím ustavující schůze dne 19. května 2010. Od té doby jsme: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.
stabilizovali organizaci družstva získali jsme úvěr na zakoupení domu převzali jsme dům od předchozího majitele - MČ Praha 8 stabilizovali a evidenčně podchytili členskou základnu vytvořili jsme předpoklady pro revitalizaci objektu provedli jsme revitalizaci objektu v rámci daném finančními možnostmi připravili jsme závěrečný akt privatizace bytů nastolili jsme provozní řád, ve kterém dům nyní funguje ve většině případů jsme zachytili a odstranili závady dané věkem objektu a špatnou správou předchozího vlastníka. 10. Připravili jsme plán rozvoje domu i družstva.
Popsané kroky postupně zajišťoval přípravný výbor družstva a dvě představenstva, která se vystřídala v roce 2011. Současné představenstvo by mělo mít funkční období do roku 2016, k tématu se vrátíme na závěr zprávy. To byla krátká retrospektiva, následující zpráva se již soustřeďuje pouze na časový úsek 2014 - 2015. Organizace družstva. Po problémech, které mělo družstvo se správou do roku 2012, jsme přešli k současnému správci SBD Praha 8 a následně se snažíme převést veškeré prováděné služby na profesionální bázi. Je to zejména z toho důvodu, že není možné provádět místní řízení ve třech lidech, kteří ještě zajišťují řadu dalších činností včetně investičních. Poslední akce spočívala v převedení úklidových činností pod společnost Agapola. S případnou kritikou jejich činností ovšem počkejte, protože ještě dobíhají v objektu některé stavební činnosti, které úklid dost podstatně ztěžují. Podle našeho záměru by se měla situace stabilizovat po polovině roku, kdy by měly v objektu prakticky ustat veškeré stavební práce. Zásadní problém pro nás představuje drobná údržba. Po ukončení činnosti domovníka nemáme k dispozici řemeslníka, který by prováděl drobnou údržbu např. dohled nad osvětlením, dveřmi i pořádkem v objektu. Tuto činnost nyní občas suplují členové představenstva, není to však definitivní řešení. Havarijní činnosti jsou podchycené, protože máme průběžnou smlouvu se společností Bytoservis, která provádí servisní činnost nejen pro družstvo, ale i pro soukromníky. Topení, vodu a odpady máme zajištěny dvěma řemeslnickými firmami, které prokázaly svoji spolehlivost. Větší problémy v oblasti elektro nám zatím řeší dodavatel prací elektro z revitalizace, není to definitivní řešení, protože se jedná o společnost mimopražskou a ne vždy je možné zajistit jejich služby. Je pravda, že v oblasti
elektro prakticky končí období větších úprav, takže budeme nadále shánět řemeslníka, který by zajišťoval drobné práce operativním způsobem. Úvěr na zakoupení domu V roce 2013 jsme získali hypotéční úvěr s úrokovou sazbou pod 2%. V loňském roce využili další 3 členové možnost mimořádné splátky a složili celý zůstatek dluhu na členský vklad. Družstvo tedy mělo k 31. 12. 2014 dluh na zakoupení domu ve výši 30 800 701,- Kč. Ti, kteří ještě splácejí podíl formou anuitních splátek, mohou opět složit buď část, nebo celý zůstatek v době splátkového okna od 1. do 31. října 2015. Takto úročený úvěr zůstává v platnosti do roku 2018, kdy se provede jednání o aktualizaci úvěrových podmínek. U těch, kteří mají celý podíl splacený, se v současné době projednává výmaz z katastru nemovitostí s ohledem na možnost převodu jednotek do vlastnictví. Převzetí objektu od MČ Praha 8. Skandální přístup vedení radnice k jednání s budoucími majiteli se projevil v plné kráse, protože se v posledních dvou letech projevily následky zanedbání péče o dům - maximální finanční vytěžení objektů, které se v současné době bezstarostně utrácí za novou stavbu na Palmovce. Jen v současné době nás budou stát havarijní práce (topení, voda, kanalizace) stát okolo půl milionu Kč a jenom doufáme, že se nám podařilo podchytit vše. Stabilizace a podchycení členské základny V současné době máme 107 členů a všechny byty v objektu jsou obsazeny. Stále trvá poměrně velká fluktuace, nad kterou nemáme kontrolu, protože zákon neumožňuje družstvu zasahovat do procesu převádění družstevních podílů, ze kterých se samozřejmě stává handl. V současné době je v domě ještě 62 původních obyvatel, některé byty však změnily uživatele již několikrát. V sumě jsou však zahrnuty i byty, které jejich původní obyvatelé pronajímají. Poměrně velký počet podnájemníků nám dělá starost, protože nejsou spjati s domem jako takovým a nemají zájem a činnost družstva, takže jsou pro nás i jako potencionální zájemci o práci v družstvu nepoužitelní. Revitalizace objektu Provedli jsme revitalizaci objektu v rámci daném finančními možnostmi. V podstatě to představuje kompletní rekonstrukci pláště domu s výjimkou zateplení, které jsme bohužel v nepříliš vysoké kvalitě převzali od předchozího vlastníka. Vzhledem k tomu, že v době rekonstrukce nebyla realizována žádná akce typu „Zelená úsporám“ přenechali jsme zlepšení kvality pláště až na období kolem roku 2018, kdy bude možné využít subvenční politiky EU. Celková částka nákladů na revitalizaci je uvedena na www stránkách bytového družstva. Celá akce byla dokončena kolaudací objektu v březnu tr. Tato kolaudace byla podmínkou pro podání „Prohlášení vlastníka“o kterém se zmiňuji v následujícím bodě. Všechny akce zahrnuté v rámci revitalizace neskončily jednoznačným úspěchem, v současné době probíhá reklamace oprav jižní fasády a to konkrétně balkonových zábradlí a některých dalších operací na vnější fasádě domu. Pokračování revitalizace jsme již převzali od původního generálního dodavatele do vlastních rukou, takže poslední práce, které jste mohli sledovat v technickém podlaží, již provádí jiná firma. Tyto poslední práce budou skončeny do léta 2015 a v současné době již další revitalizační práce nejsou plánovány. Privatizace bytů Podle slibu daného členům na ustavující schůzi před pěti lety, jsme po 3 letech zahájili práce směřující k převedení bytů, u kterých byly splaceny úvěrované členské podíly do vlastnictví členů družstva. Tato akce je poměrně náročná, protože spadá do období, kdy v českém právním systému došlo k zásadním
změnám, konkrétně ke změně Občanského a Obchodního zákoníku. Také se změnila řada předpisů vztahujících se k bytovému družstevnictví. Celá akce byla tedy rozdělena do dvou částí. První tzv. Prohlášení vlastníka a druhá vlastní realizace převodů. Právě v části Prohlášení vlastníka došlo ze strany katastru nemovitostí k řadě změn, které měly vliv na neustálé posouvání konečného termínu. Zásadní vliv však měl i termín kolaudace objektu, který se s ohledem na některé reklamační úkony také posouval. V současné době je úplné „Prohlášení“ předáno na katastr nemovitostí a očekáváme oznámení o jeho vložení. Součástí prohlášení jsou i Stanovy budoucího Společenství vlastníků, které nám vytvořili naši právní poradci podle posledních platných předpisů. K zahájení vlastních převodů nám zbývá dokončit jednání s bankou ohledně uvolnění záruk ke konkrétním splaceným bytům. Tato akce bude zahrnovat i zabezpečení postupu při likvidaci závazků úvěru na revitalizaci domu, kterou máme s bankou předjednánu. Provoz objektu Nastolili jsme provozní řád, ve kterém dům nyní funguje, i když zásadní problémy přetrvávají ve vztahu jednotlivých členů k vnitřnímu prostředí družstva a k nutnosti dodržování vnitřní kázně tak, aby byly vytvořeny podmínky příjemného bydlení pro všechny a nejen pro ty, kteří tuto kázeň porušují. Představenstvo se rozhodlo, že vzhledem k rostoucí nekázni některých členů začnou vymáhat poměrně vysoké pokuty za porušování základních družstevních standardů. Největší problém poslední doby představuje odkládání nepotřebných věcí ve veřejných prostorách. Některé počínání lze označit jako drzost, jako je odkládání věcí ve spojovacích chodbách ve 4. patře a bezostyšné odložení kobercové role přímo do komunikace v přízemí č. 429. Vedení družstva je schopno tyto přestupky identifikovat za pomoci kamerového systému. Upozorňujeme však, že kamerový systém byl pořízen pro zvýšení bezpečnosti a nikoliv pro sledování nechutných zvyků některých obyvatel. Vysledování přestupků je poměrně časově náročná věc a bude zpětně zpoplatněno poměrně vysokou částkou. V poslední době jsme se setkali se snahou napadnout kvalifikovanost naší požární ochrany. Za vším stojí pravděpodobně snaha zprůchodnit zadní vchody do objektu. Náš systém požární ochrany byl v rámci kolaudace posouzen pracovníky HZS hl. města Prahy a nebyly shledány závady. Zato při revizi požární ochrany byly shledány 2 zásadní vady, které budou nadále stíhány. Je to zamykání dveří k předchodbičkám a umisťování předmětů jak v předchodbičkách, tak i v jiných komunikačních částech našeho domu. Součástí posledních revitalizačních prací je přetvoření spojovací chodby v přízemí na plně hodnotnou komunikace včetně bezpečnostního osvětlení a snadného přístupu. Tím bude splněn nejen požadavek únikového charakteru této spojovací chodby, ale i požadavek snadné komunikace pro případ výpadku některého z výtahů Závady Ve většině případů jsme zachytili a odstranili závady dané věkem objektu a špatnou správou předchozího vlastníka. I když se zdálo, že některé části technologického zařízení byly v nedávné minulosti opraveny, k našemu překvapení jsme byli vystaveni značným nepříjemnostem při haváriích vody, kanalizace ale i rozvodu tepla, kdy jsme zjistili, že stoupačky topení u garsoniér nebyly vybaveny tlakovou regulací a v důsledku toho docházelo k četným poruchám. V současné době jsou všechny systémy, které vykazovaly nějaké problémy opraveny a v případě WC v přízemí byly rekonstruovány. Systém likvidace závad nepovažujeme za šťastný, protože nadále nemáme výkonného údržbáře., který by péči o objekt převzal. Naše náborové akce se zatím nesetkaly s úspěchem. Nás zájem o zajištění takového pracovníka stále trvá.
Plán dalšího rozvoje Připravili jsme plán rozvoje domu i družstva. V rámci dlouhodobého horizontu, předpokládáme kromě již zmíněné rekonstrukce původního pláště, úplnou rekonstrukci balkonů tzn. kompletní výměnu zábradlí, nové dlažby i nové oplechování říms. Protože jsme se setkali s názory obyvatel garsoniér, že tato akce se jich netýká a proto na ni nehodlají přispívat, připomínáme, že špatná funkce uvedených částí se neprodleně projeví zatékáním do pláště garsoniér a to zcela skrytým způsobem, který může vyústit ve fatální problémy se zatékáním do vnitřních prostor. Kromě toho upozorňujeme, že obvodový plášť je dle zákona součástí objektu, a tím i společným majetkem budoucích majetkových podílů, o které se musí starat. Blížící se volby Tento odstavec je pro nás nejvíce bolestný, protože se nadále setkáváme se záští některých obyvatel a dokonce i s obviňováním z majetkového obohacování při všech akcích, které se v objektu realizují. Není nám zcela jasné, zda si členové dokážou představit, co to znamená ve 3 lidech starat o investiční činnost i správu družstva, to vše za odměny nižší než je minimální plat v našem státě. Stávající představenstvo proto nepředpokládá pokračování ve své práci v této sestavě. Konec funkčního období se blíží (prosinec 2016) a do té doby je nutné vybrat kandidáty na další období a provést volby, což je nutné pro existenci družstva a Společenství vlastníků po tomto datu. Vyzýváme proto členy družstva, aby projevili zájem o případnou spolupráci v rámci vedení, aby bylo možné sestavit kandidátku pro volby v prosinci 2016, jinak bude družstvo (SV) bez vedení a může se stát, že bude ustavena nucená správa.
Finanční část zprávy Účetní závěrka za rok 2014 Účetní závěrku zpracovalo ekonomické oddělení SBD8 a je v plném rozsahu zveřejněna na WWW. Podstatné informace ze závěrky jste dostali v písemné formě, spolu s pozvánkou jako podklad pro její schválení, což je podmínkou pro další pokračování družstva a závěrka bude zveřejněna v dokladové části Obchodního rejstříku. Celkový výsledek hospodaření za rok 2014 je +36 tis. Kč. Je to tedy první rok, kdy se nám podařilo převést hospodářský výsledek do kladných čísel. Nepovažujte to z naší strany jako prokazování naší úspěšnosti. Našim cílem je mít trvale vyrovnaný rozpočet, což uvedený výsledek splňuje. Co však musíme s uspokojením konstatovat je skutečnost, že od data, kdy naši ekonomiku převzala současná správní firma, se družstvo postupně dostalo do situace, kdy se za své doklady nemusí stydět, za což pracovníkům SBD patří naše uznání. Součástí ekonomických výsledků je i splácení úvěrů, které probíhá plně v intencích smlouvy s bankou. K datu 31. 12 byl na našem úvěrovém účtu zbývající dluh 7 800 000,- Kč u investičního úvěru a na domě pak dluh 30 mil,- Kč. Daňové přiznání bylo zpracováno specialistou a je připraveno k předložení na Finanční úřad v zákonné lhůtě.
Plnění rozpočtu roku 2014 a vyúčtování roku 2014 Zatímco pro většinu běžných spotřebitelů není účetní závěrka příliš stravitelná, plnění rozpočtu a výsledek vyúčtování za předcházející rok již srozumitelný je. Lze konstatovat, že jako celek byl finanční plán splněn a jako základ pro rozpočet na rok 2015 a 2016 jsou dosaženy úspory. Kromě toho při vyúčtování záloh za rok 2014 byly realizovány u převážné většiny členů úspory, ve kterých se projevil i vliv zlepšení stavebně technických vlastností domu po revitalizaci. Pozornost zornost věnujte zejména poslednímu dokladu "Ekonomika střediska", střediska", kdy v oddílech Náklady na služby a Předpis záloh pro služby najdete výsledky, které byly podkladem pro vyúčtování.
