Voorafgaand: Wetboek Economisch recht

VII. Kopen, verkopen en contracteren

Voorafgaand: Wetboek Economisch recht Tijdens de legislatuur 2010-2014 vatte de regering het ambitieuze project aan om de bestaande economische wetgeving ­grondig te hervormen en te groeperen in één Wetboek Economisch Recht. De bedoeling van de wetgever bestond erin om de regelgeving te harmoniseren en te ver­­ eenvoudigen. Hiertoe werd de uiteenlopende regelgeving samengebracht in één wettelijk kader, met eenduidige definities en eenvormige controle- en handhavings­ mechanismen. Daarnaast schafte de wetgever verouderde teksten af en werden om­­slach­tige administratieve procedures en formaliteiten tot een minimum herleid. De regel­ geving werd aldus aangepast aan de behoeften van de hedendaagse samen­leving. Het garanderen van de vrijheid van ondernemen, de eerlijkheid van de economische transacties en de bescherming van de consument vormen daarbij de rode draad doorheen het wetboek. Het Wetboek Economisch Recht bestaat uit 18 boekdelen die elk een apart thema behandelen. Consumentenbescherming, mede­ dinging, vrijheid van vestiging en dienst­ verlening en intellectuele eigendom zijn slechts enkele van de diverse materies die het voorwerp uitmaken van het wetboek. Daarnaast werden de definities samen gegroepeerd in een apart boekdeel en werd er ook een boek gewijd aan de algemene beginselen. De boekdelen verschenen op verschillende tijdstippen in het Belgisch Staatsblad. De inwerkingtreding van de wetgeving verschilt dan ook van boekdeel tot boekdeel. Inmiddels zijn de meeste boekdelen reeds in werking getreden, zij het dikwijls niet integraal. Voor een aantal wetsbepalingen is het immers nog wachten op de uitvoeringsbesluiten. © De ondernemersgids 2015,

Het Wetboek Economisch Recht is dus een codificatie van het ondernemingsrecht. Niet alle bestaande/vroegere regelgeving werd echter inhoudelijk hervormd. In die zin blijft de ‘oude’ wetgeving dan ook haar relevantie behouden. In hetgeen volgt zullen eventuele nieuwigheden dus per materie toegelicht worden.

A. Koop-verkoop 1. Begrip Een koop of een verkoop is een overeenkomst waarbij een verkoper zich ertoe verbindt de eigendom van een zaak over te dragen aan een koper die zich ertoe verbindt daarvoor een prijs te betalen.

2. Geldigheidsvereisten a. Wilsovereenstemming Het sluiten van een contract wordt vaak voorafgegaan door allerlei besprekingen, voorstellen en tegenvoorstellen. Deze binden de partijen niet. Zij kunnen het ­contract dat er later uit voortvloeit wel ­helpen interpreteren. Aanbod

Een volgende stap in het sluiten van een overeenkomst is het aanbod door een van de partijen. Het aanbod heeft bindende kracht. Wie een aanbod doet, verbindt zich nog niet tot het vervullen van de in het aanbod voorziene verbintenis. Hij verplicht zich er enkel toe zijn aanbod lang genoeg te handhaven om de andere partij de tijd te gunnen het te onderzoeken en erop te antwoorden. Het aanbod vervalt wanneer: • de aanbieder het intrekt alvorens het de andere partij kon bereiken; • de door de aanbieder of de rechter be­­ paalde termijn is verstreken; • het voorwerp van het aanbod tenietgaat. 263

VII. Kopen, verkopen en contracteren

Het overlijden of het faillissement van de aanbieder vóór de aanvaarding zijn niet voldoende om het aanbod te doen vervallen. Aanvaarding

Er is pas sprake van een overeenkomst tussen partijen wanneer de andere partij het aanbod aanvaardt. De aanvaarding is een wilsverklaring die volkomen met het aanbod overeenstemt of toch met de hoofdbestanddelen ervan. De aanvaarding kan uitdrukkelijk of stilzwijgend gebeuren. b. Gebreken in de toestemming Gebreken in de zgn. wilsovereenstemming kunnen het sluiten van een overeenkomst bemoeilijken. De twee belangrijkste wils­ gebreken zijn de dwaling en het bedrog. Dwaling

Er is sprake van dwaling als men zich onvrijwillig de zaken anders voorstelt dan ze zijn. Wanneer een partij zich op dwaling wil beroepen om de overeenkomst nietig te laten verklaren, moet zij be­wijzen dat de dwaling betrekking had op de zelfstandigheid van de zaak. Dit betekent concreet dat men moet kunnen aantonen dat het aspect waarover werd gedwaald van door­ slaggevend belang was om de overeenkomst aan te gaan en dat men zonder dit aspect de overeenkomst nooit had ge­sloten. Bovendien moet men bewijzen dat de ­dwaling verschoonbaar was en dat ze dus niet het gevolg was van nalatigheid. De vordering moet binnen de tien jaar in­ gesteld worden. De bewijslast ligt bij degene die de dwaling inroept. Wanneer de rechter de overeenkomst nietig verklaart, worden de partijen in de toestand van vóór het contract geplaatst.

geweest) in hoofde van de medecontractant een verkeerde voorstelling van zaken uitlokt die doorslaggevend was om de overeenkomst te sluiten, dan kan de medecontractant binnen de tien jaar na de dag waarop het bedrog aan het licht is gekomen de relatieve nietigheid van de overeenkomst en eventueel een schadevergoeding vragen. Met relatieve nietigheid bedoelt men dat enkel de bedrogen contractpartij de nietigheid kan inroepen. c. Bekwaamheid De algemene regel stelt dat iedereen mag kopen en verkopen, behalve diegene aan wie de wet het verbiedt. Zo is een koopcontract tussen echtgenoten principieel door het Burgerlijk Wetboek verboden. De wet voorziet echter in ­enkele uitzonderingen. Een koop tussen echt­ genoten is toegelaten om de ontbonden huwelijksgemeenschap te vereffenen. Een koop tussen echtgenoten is eveneens mogelijk in geval van wederbelegging. d. Voorwerp Vooreerst moet de koopovereenkomst slaan op een bepaald voorwerp. De verkochte zaak moet m.a.w. bestaan. Het contract is nietig wanneer het gaat om een zaak die nooit heeft bestaan of om een zaak die op het ogenblik van het contract reeds helemaal vergaan was. Als het gekochte goed slechts gedeeltelijk teniet is gegaan op het ogenblik van het contract, heeft de koper de keuze om van de koop af te zien of het resterende deel te eisen mits de prijs aan­ gepast wordt.

Bedrog

Een toekomstige zaak kan ook het voorwerp uitmaken van een koop. Het contract wordt werkelijkheid zodra de verkochte zaak komt te bestaan.

Indien de verkoper door middel van kunstgrepen of listen (zoals leugens), opzettelijk (hij moet er dus zelf van op de hoogte zijn

Verder moet het verkochte goed in de ­handel zijn, d.w.z. dat de verkoop ervan niet door een of andere wetsbepaling ver­

264

© De ondernemersgids 2015,

VII. Kopen, verkopen en contracteren

boden mag zijn (bv. de verkoop van ver­ boden wapens). De verkoop van andermans zaak is nietig. Wanneer de verkoper geen eigenaar is van het verkochte goed, wordt de eigendomsoverdracht onmogelijk, terwijl dit net een van de wezenlijke elementen is van de koop. Het gaat hier opnieuw om een ­ relatieve nietigheid. Dit betekent concreet dat enkel de koper zich erop kan beroepen. Wanneer de koper niet wist dat de zaak aan iemand anders toebehoorde, kan hij naast de nietig­ verklaring ook een schadevergoeding ­vorderen.

3. Vorm en bewijs a. Vorm De verkoop is een overeenkomst die door de loutere wilsovereenstemming van de p­artijen ontstaat, m.a.w. het volstaat in p­rincipe dat beide partijen mondeling akkoord gaan over het goed en de prijs. De koop is dus in beginsel aan geen enkele ­formaliteit onderworpen. Ook de verkoop van een onroerend goed (bv. een huis) is volmaakt zodra er overeenstemming is bereikt over het goed en over de prijs. Uiteraard is het aangewezen om zo vlug mogelijk iets op papier te zetten om later bewijs­problemen te vermijden. b. Bewijs Het koopcontract is onderworpen aan de algemene bewijsregels uit het Burgerlijk Wetboek. Dit betekent dat er in burger­ lijke zaken een onderscheid moet worden gemaakt naargelang van de waarde van de rechtshandeling, m.a.w. de koop/verkoop. Rechtshandelingen boven € 375

Rechtshandelingen met een waarde boven € 375 kunnen enkel bewezen worden door middel van een akte. Het begrip ‘akte’ wordt niet door de wet zelf gedefinieerd, maar alge© De ondernemersgids 2015,

meen wordt aanvaard dat de twee essentiële bestanddelen van een akte een ‘geschrift’ en een ‘handtekening’ zijn. Dit betekent dat bij betwisting over het be­­­staan van de overeenkomst de bewijs­voeren­de partij een origineel papieren document moet voorleggen dat ­ door alle partijen onder­tekend is. Kopieën van originele stukken hebben in principe geen bewijskracht. Wanneer het ­ origineel niet wordt voor­gelegd en het bestaan ervan betwist wordt, dan kan de kopie het origineel niet ver­vangen. Het origineel kan dus altijd worden opgevraagd. Rechtshandelingen onder € 375

Rechtshandelingen die betrekking hebben op kleine bedragen – minder dan € 375 – ­kunnen door eender welk rechtsmiddel be­­ wezen worden, inclusief het getuigenbewijs. Dit neemt echter niet weg dat de r­echter soeverein zal oordelen over de bewijs­ ­ waarde van het rechtsmiddel. Er wordt aanvaard dat de bewijsregeling van het Burgerlijk Wetboek niet van openbare orde is, noch van dwingend recht. Dit ­ betekent concreet dat aangezien de partijen vrij zijn om zelf overeenkomsten te sluiten, ze ook vrij zijn om schikkingen te treffen met betrekking tot de bewijs­ levering. De partijen kunnen dus onderling overeen­komen om andere bewijsmiddelen te han­teren dan degene die in het Burgerlijk Wetboek zijn opgesomd. In handelszaken gelden de bijzondere bewijsregels van het handelsrecht. Dit houdt in dat partijen alle soorten bewijsmiddelen naar voren kunnen schuiven om hun beweringen voor de rechter te staven. Dit vrije bewijssysteem is gebaseerd op het Wetboek van koophandel en op de omstandigheid dat de regels voor het bewijs van rechtshandelingen uit het Burgerlijk Wetboek in handelszaken in principe niet van toepassing zijn. 265

VII. Kopen, verkopen en contracteren

De handelsrechter kan echter weigeren om bewijskracht toe te kennen aan de gebruikte bewijsmiddelen. Voorbeeld: Er is vaak een geschrift vereist wanneer het gaat om contractuele verbintenissen die normaal gesproken schriftelijk worden aangegaan.

De ‘vrije’ bewijsmiddelen kunnen tussen en tegen handelaren ingeroepen worden, maar niet door een handelaar tegen een niet-handelaar. Indien een handelaar in een procedure tegen een particulier iets wenst te bewijzen, moet hij gebruik maken van de bewijsmiddelen die het Burgerlijk Wetboek voorschrijft. c. Tegenwerpelijkheid aan derden Sommige rechtshandelingen kunnen enkel tegengesteld worden aan derden (dit zijn personen die vreemd zijn aan het ­contract) indien er bepaalde formaliteiten in acht ­ge­­nomen worden. Zo is het voor de tegenwerpelijkheid van de verkoop van een onroerend goed vereist dat deze verkoop in zijn geheel over­­geschreven wordt in de registers van de hypotheekbewaarder. Aangezien slechts vonnissen, authentieke akten of onderhandse akten die erkend zijn voor de rechtbank of voor de notaris worden toegelaten tot de overschrijving, wordt er aldus op onrechtstreekse wijze een zeker formalisme opgelegd aan de verkoop van een onroerend goed. Elk van de partijen heeft het recht om de andere te dwingen de notariële verkoop­akte te verlijden (te laten bekrachtigen) om die dan te kunnen laten overschrijven bij de hypotheekbewaarder.

4. Eigendomsoverdracht en overdracht risico

a. Algemeen Het overdragen van de eigendom van een goed uit het vermogen van de verkoper naar 266

dat van de koper is een wezenlijk element van het koopcontract zelf. Het bepalen van het ogenblik waarop de eigen­­ dom overgaat is belangrijk: met de eigen­­dom gaat in principe ook het risico voor verlies en beschadiging op de koper over. In beginsel gaat de eigendom over door de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen, los van de werkelijke afgifte van de zaak. De partijen kunnen de eigendomsoverdracht echter ook uitstellen. Voorbeeld: In het contract bepaalt men uitdrukkelijk dat de eigendom pas over zal gaan op het moment van de levering.

Vergaat de zaak door toeval of door overmacht ná het ogenblik waarop de eigendom overgaat, dan moet de koper niettemin de prijs betalen, ook al werd de zaak nog niet geleverd. Vergaat de zaak vóór de eigen­ doms­overdracht, dan is het verlies voor de verkoper; de koper zal de prijs niet moeten betalen. In Hoofdstuk VI stond reeds te lezen dat het perfect legaal is om van het voorgaande af te wijken. In de praktijk gebeurt dit zelfs ­frequent. Zo kan men de eigendoms­ overdracht uitstellen, meestal tot op de datum van de ondertekening van de nota­ riële akte. Pas dan zal ook het risico m.b.t. het goed overgaan op de koper. Indien er dan bv. brand zou uitbreken in het pand ­tussen het compromis en de notariële akte, zou het risico nog voor de verkoper zijn. Een dergelijk uitstel van eigendoms­overdracht is in principe te verkiezen als de verkoper voorlopig nog in het goed blijft wonen en de koper enkel het genot krijgt vanaf de notariële akte. De clausule van eigendomsoverdracht en risico-overdracht moet nauwkeurig op­gesteld worden. Er valt wel op te merken dat er geen eensgezindheid is over het feit of © De ondernemersgids 2015,

VII. Kopen, verkopen en contracteren

het uitstel van de overdracht van eigendom automatisch volstaat om ook de overgang van het risico uit te stellen. Om de eigendomsoverdracht van een onroerend goed tegenstelbaar te maken aan derden te goeder trouw is het nodig dat de notariële verkoopakte wordt over­ geschreven op het hypotheekkantoor. b. Contractueel vastleggen De verkoper kan in het contract ook een clausule opnemen waarin hij het eigen­ domsrecht claimt, totdat de koper de verkoop­prijs helemaal betaald heeft (beding tot eigendomsvoorbehoud). De verkoper kan de goederen die hij onder eigendomsvoorbehoud verkocht heeft slechts terugvorderen indien aan bepaalde voorwaarden voldaan is: • het beding dat de eigendomsoverdracht opschort tot de volledige betaling van de verkoopprijs moet uiterlijk op het ogenblik van de levering schriftelijk overeengekomen zijn; • de goederen moeten zich nog in natura bij de schuldenaar bevinden en moeten bij de schuldenaar geïdentificeerd kunnen worden; • de goederen mogen niet onroerend door incorporatie geworden zijn (bv. muur­ vaste ingebouwde keuken), noch vermengd zijn met andere goederen; • de rechtsvordering tot terugvordering moet ingesteld worden vóór de ­sluiting van het proces-verbaal van verificatie van de schuldvorderingen (dit in geval van faillissement van de koper, zie Hoofd­ stuk VII.G.).

5. Verplichtingen verkoper De belangrijkste verplichtingen van de verkoper zijn: • levering van het verkochte goed; • de levering van het goed in de staat waarin het zich bevond op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst; © De ondernemersgids 2015,

• vrijwaring voor uitwinning en verborgen gebreken. a. Plicht tot leveren De verbintenis te leveren bestaat erin de verkochte zaak over te dragen in de macht en het bezit van de koper. In principe gebeurt de levering op de plaats waar het verkochte goed zich bij de koop bevond en moet de koper de afhaalkosten betalen. De leverings­kosten komen ten laste van de verkoper. De koopovereenkomst kan hierover echter iets anders voorzien. De verkoper moet het verkochte goed leveren binnen de afgesproken termijn. Wordt er tussen de partijen geen termijn overeen­ gekomen, dan wordt het goed geacht on­­ mid­ dellijk ge­­ leverd te worden. Over het algemeen zullen de commerciële ge­woontes of de concrete omstandigheden van de verkoop duidelijk maken om welke leveringstermijn het gaat. Bij een overschrijding van de overeen­ gekomen termijn heeft de koper niet zonder meer het recht om de verkoop als ver­broken te beschouwen. Hij moet de verkoper in principe eerst in gebreke stellen en een ‘ultieme’ termijn gunnen om te leveren. Dat is zelfs zo bij een zgn. verkoop op afstand ten aanzien van een consument (art. 43 Boek VI WER). Met ‘leveren’ kunnen heel uiteen­lopende dingen bedoeld worden: de verkoper kan een verkocht product letterlijk over­han­di­ gen, hij kan de sleutels overhandigen van een gebouw waarin de verkochte goederen zich bevinden, hij kan gebruik maken van de diensten van een transporteur, enz. De leveringswijze hangt over het algemeen af van de aard van het verkochte goed en van de specifieke omstandigheden van de verkoop. Ook gewoonten en clausules in het contract kunnen echter een rol spelen. 267