Vier decennia later : De balans van een megaproject ( )*

2011-03-07

Vier decennia later : De balans van een megaproject (1967-2010)* Stand van zaken 44 jaar na de afkondiging van de drie Bijzondere Plannen van Aanleg (BPA’s) van het Manhattanplan Een schoolvoorbeeld ter illustratie van de stellingen van Bent Flyvbjerg en Michael Burawoy INHOUD Inleiding * 1. Methode en operationalisering van het onderzoek: parameters en variabelen 2. Wat is het Manhattanplan uiteindelijk geworden? Wat had het moeten worden? Fase 1. de vrijmaking van de grond a. Gebouwen, percelen en onteigende huizenblokken b. De afbraak c. De kosten d. De onteigeningen Fase 2. De wederopbouw e. Herziening van de plannen f. De herverkaveling g. De wederopbouw en de bestemming h. De herbewoning i. Kosten en baten 3. Een schoolvoorbeeld ter illustratie van de stellingen van Bent Flyvbjerg en Michael Burawoy a. Flyvbjerg b. Burawoy Besluit

« On le sent bien, la main invisible du marché, vertueuse, qui régule la production de bureaux et arbitre des conflits fonciers au bénéfice de la majorité est un leurre » M. Sonck (2009) Bruxelles en mouvements, n° 224-225, 13.

« Parallèlement, je fis l’apprentissage du fonctionnement de ce pays (la Belgique A.M.). Un savoir qui ne s’acquiert pas dans les manuels. Il ne sert à rien de connaître la taille des villes, la production d’acier, le nombre d’automobiles en service, le revenu moyen par tête. Ce qui importe, ce sont les structures des groupes industriels et financiers, les relations de pouvoir entre les firmes et les actionnaires, la nature des liens entre les divers niveaux de collectivités publiques, la géographie des clivages et des collusions entre partis politiques, les noms des leaders d’influence au sein des élites, les centres d’excellence de l’enseignement supérieur, les comportements professionnels dans la vie quotidienne ; en bref tout un ensemble de données et de codes indispensables pour décrypter une situation, agir en conséquence et paraître crédible à ses interlocuteurs. Que de patience, de modestie et de finesse ne faut-il pas pour acquérir ces connaissances, et éviter d’avoir recours à la caisse à outils made in France, un moyen infaillible de briser les clefs dans les serrures. » (Jacques LESOURNE : Un homme de notre siècle : de Polytechnique à la prospective et au journal « Le Monde », Paris : Odile Jacob, 2000, p. 325).

1

Inleiding * Omdat ze “van hun tijd wilden zijn” en overtuigd waren van de onafwendbare plicht om te “moderniseren”, beslisten de Staat, de nationale openbare besturen en drie gemeenten in 1967 om een wijk van 53 ha (530.000 m²) in volle stad te onteigenen en met de grond gelijk te maken. Het was de bedoeling om hier in een latere fase nieuwe, hoge bouwtorens op te trekken. Dit was het beruchte Manhattanplan, dat uit drie Bijzondere Plannen van Aanleg (BPA’s) bestond, die bij Koninklijk Besluit (K.B.) van 17 februari 1967 werden bekrachtigd (Belgisch Staatsblad van 9 maart 1967, 2421-2422). Overtuigd door een stel architecten en stedenbouwers eigenden diezelfde openbare besturen zich onder het mom van het openbaar nut eerst de grond bij hoogdringendheid toe (die eigendom was van zowel privé- als publieke eigenaars), waarna een volledige kaalslag volgde, om die gronden later te herverkavelen, van bestemming te doen veranderen en te valoriseren ten gunste van privépromotoren en financiële belangengroepen. Sindsdien werd deze vastgoedstrategie in het Brusselse Gewest herhaaldelijk gebruikt, onder meer in de Zuidwijk (Van Criekingen, 2009). Wat is er 40 jaar na de afkondiging van de drie BPA’s van dat Manhattanplan eigenlijk terechtgekomen? Op die vraag pogen we in dit hoofdstuk een antwoord te geven. Aan de hand van beschikbare gegevens en metingen trachten we onze observaties zo objectief mogelijk voor te stellen Het opmaken van een ‘objectieve’ balans van een volledige wijk over een tijdspanne van vier decennia veronderstelt het gebruik van een aangepaste methode om de talrijke gegevens te verzamelen. Van die gegevens moeten wij ook het nut en de beperkingen goed omschrijven. Dit doen we in de eerste paragraaf. De tweede paragraaf beschrijft enerzijds, de vrijmaking van de grond (fase 1) aan de hand van de volgende gegevens: tijd en duur, oppervlakte en kosten (prijs) en anderzijds, de herverkaveling en de wederopbouw (fase 2).

* Zonder de efficiënte medewerking van vele mensen was het onmogelijk geweest om de archieven van de drie betrokken gemeenten grondig te raadplegen. Hiervoor wensen we de volgende personen en instellingen uitdrukkelijk te bedanken. Voor de stad Brussel: het College van Burgemeester en Schepenen en meer in het bijzonder dhr. C. Kiesecoms (dienst Stedenbouw) en mevr. T. Symons (archiviste). Voor de gemeente Schaarbeek: het College van Burgemeester en Schepenen en meer in het bijzonder mevr. I. Segain , dhr. G. Van Reepingen (dienst Stedenbouw,) mevr. M. Goldberg (archiviste) dhr. H. Welens-Vrijdaghs (gemeentelijk ontvanger) en dhr Evenepoel (dienst belastingen). Voor de gemeente Sint-Joost-ten-Node: het College van Burgemeester en Schepenen en meer in het bijzonder dhr. Nève (gemeentesecretaris), mevr. Matagne (dienst Stedenbouw en Openbare Werken) en dhr. D. Dognie (bibliothecaris). De administratie van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest en meer in het bijzonder de heren M. De Beule, C. Dessouroux, J.-M. Vanobberghen en G. Germen. Hun wijze raad was bijzonder waardevol voor de te ondernemen stappen en de verwerking van onze analyses. Aan allen een welgemeend woord van dank.

2

De resultaten van deze wederopbouw worden gewikt, gewogen en afgezet tegen de doelstellingen die door de openbare besturen en promotoren in 1967 bij de afkondiging van de drie K.B.’s voor de onteigening werden vooropgesteld. In de derde paragraaf, ten slotte, pogen we de analyse van het Manhattanplan in een ruimer kader te plaatsen, namelijk dat van het onderzoek over andere vergelijkbare megaprojecten. De talrijke megaprojecten van de laatste jaren hebben onderzoekers ertoe aangezet om de sterke en zwakke punten, de successen en fiasco’s van analoge ondernemingen in kaart te brengen. Zo kan een vergelijking worden gemaakt tussen de diverse omvangrijke stedelijke ingrepen die de stad moesten herbouwen en moderniseren. De risico’s van die megaprojecten zijn niet te onderschatten, maar ze zijn ook meestal heel slecht gemeten of geraamd. Om een dergelijk balans op te maken, hebben we een beroep gedaan op de omvangrijke monografie van 1975 “Le Plan Manhattan ou que crèvent les expulsés?”. Deze monografie is hier ook op de site terug te vinden. De referenties tussen haakjes [….] verwijzen naar de respectieve bladzijden van deze monografie. (www. quartiernord.be ; dossier (de) 1975)

1. Methode en operationalisering van het onderzoek: parameters en variabelen Voor een analyse van het Manhattanplan (BPA’s 17/02/1967) zijn meerdere gegevens vereist. Die gegevens moeten ons in staat stellen om het opzet, de effectiviteit en het succes van de vooropgestelde doelstellingen af te wegen. Het gaat hierbij zowel om kwantitatieve als om kwalitatieve gegevens . Tot de kwantitatieve gegevens behoren:  Het aantal beslissingen en tussenkomsten van de overheden die nodig waren voor de onteigening, de afbraak en de wederopbouw van de wijk: het aantal ontwerpen, plannen, openbare onderzoeken, besluiten, instructies, reglementeringen enz.  De tijd en de duur: de voorziene en de effectieve duur, in jaren en maanden enz.  De oppervlakten, volumes, hoogten, breedten, in m, m², ha enz.  De hoeveelheden en aantallen, niet alleen van mensen (inwoners, huurders, tewerkgestelden, pendelaars), maar ook van panden, afgebroken gebouwen, woningen, kantoren, wegen en straten enz.  De kosten en bedragen uitgedrukt in BEF of in €. Voor de drie gemeenten wilden we over de volgende gegevens kunnen beschikken:

3

Tabel 1. Overzicht van de gegevens over de onteigeningen bij de drie betrokken gemeenten (1967-2010) Variabelen

1 2 3

4 5 6 7 7a

PER GEBOUW Adres of vestigingsplaats Aard van het gebouw (a) Aantal woningen

Kadasternummer Oppervlakte, omvang Kadastraal inkomen Onteigening Datum

7b

Onteigeningsbedrag

7c 7d 8 9

Diverse vergoedingen Beroep bij rechtbanken Onderhoudskosten (b) Afbraakkosten

10 11 12 13

PER BOUWBLOK Aantal gebouwen Aantal woningen Oppervlakte (optelsom kadaster percelen) Onteigeningsvergoeding in BEF en € (geïndexeerd: basis = 2004)

Brussel-Stad A

Schaarbeek B

Sint-Joost-ten-Node C

per straat (nr.) per straat (nr.) raming op basis van het aantal verdiepingen van het gebouw Ja In are Ja

per straat (nr.) per straat (nr.) raming op basis van het aantal verdiepingen van het gebouw ja in are gedeeltelijk

per straat (nr.) per straat (nr.) raming op basis van het aantal verdiepingen van het gebouw ja In are gedeeltelijk

datum van de beslissing van het College steekproef, raming en extrapolatie (BEF) Steekproef Sporadisch niet teruggevonden raming op basis van partiële gegevens met datum

datum van de verkoopakte of het vonnis bedrag (BEF) per gebouw

datum van de goedkeuring door de gemeenteraad bedrag (BEF) per gebouw

bedrag (BEF) datum en bedrag niet teruggevonden raming op basis partiële gegevens datum

bedrag (BEF) sporadisch niet teruggevonden raming op basis partiële gegevens datum

Volledig Raming Volledig

volledig raming volledig

volledig raming raming

raming op basis van steekproef van gevallen

volledig

raming op basis van steekproef van gevallen

PER GEMEENTE volledig Aantal gebouwen (som van Volledig de bouwblokken) 15 Aantal woningen (idem) Raming raming 16 Oppervlakte volledig (optelsom Volledig kadaster percelen bouwblokken) 17 Onteigeningsvergoeding in raming op basis van volledig BEF en € (geïndexeerd : steekproef van gevallen basis = 2004) 18 Afbraakkosten Raming raming 19 Afgesloten leningen niet gekend gedeeltelijk gekend 19a Datum 19b Bedrag (a) woning, werkplaats, handelszaak, winkel, opslagplaats, openbare instelling enz. (b) onderhoud vóór afbraak: dichtmetselen van ramen, deuren, vensters enz. 14

van met

volledig raming volledig

raming op basis van steekproef van gevallen raming gedeeltelijk gekend

De inzameling van deze gegevens was tijdrovend en complex. Tot nu toe hebben we geen instelling noch plaats gevonden waar al die gegevens werden verzameld. Elke gemeente die een BPA had ontworpen, was ook voor de uitvoering ervan verantwoordelijk. Op basis van de gemeentelijke autonomie ontwikkelde elke gemeente haar eigen procedures en bepaalde ze haar eigen ritme voor de uitvoering van het plan. Om betrouwbare en juiste gegevens te bekomen, hebben we voor elk gebouw de gegevens voor de variabelen 1 tot 12 moeten opzoeken.

4

van met

Voor de gemeente Sint-Joost-ten-Node hebben we alle verslagen van de gemeenteraad voor de jaren 1965 t.e.m. 1991 (+/- 600 bladzijden/jaar) doorgenomen. Hier hebben we alle nodige gegevens teruggevonden behalve het kadastraal inkomen van de onteigende percelen. Voor de gemeente Schaarbeek hebben we voor alle onteigeningsdossiers toegang gekregen tot de gemeentelijke archieven. Ook hier waren alle gegevens (1 tot 19) beschikbaar, met uitzondering van sommige gegevens over het kadastraal inkomen. Ook de onteigeningsdossiers van de stad Brussel hebben we in de stadsarchieven teruggevonden. Gezien de omvang, het grote aantal dossiers (786 percelen) en de vergelijkbaarheid van de gevallen hebben we een steekproef genomen (10%), aangevuld met allerhande informatie en vergelijkingen afkomstig van onteigeningsgevallen die toen door de rechtbanken werden behandeld. Op die manier hebben we informatie over 178 onteigeningen (of 23% van het totaal) verzameld. Met de analyse van al die indicatoren wordt het mogelijk om de effectieve resultaten zo objectief mogelijk te vergelijken met de vooropgezette doelstellingen. Deze kwantitatieve gegevens moeten echter ook met kwalitatieve gegevens worden aangevuld. De voor- en nadelen, de baten en de kosten, de vreugde en het leed van de bevolking moeten eveneens in kaart worden gebracht. Het is duidelijk dat die gegevens (meningen, verwachtingen, gevoelens, vrees…) doordrongen zijn van subjectiviteit, zeker wanneer ze door de volledige stadsbevolking worden gedragen. Ze drukken uit wat mensen hebben beleefd en moesten ondergaan, ze weerspiegelen hun hoop, verwachtingen en teleurstellingen. Het belang van die informatie is nog groter wanneer het om een omvangrijk plan gaat, dat in zijn geheel wordt bekeken, een plan dat in het verleden publiekelijk werd gedebatteerd, geprogrammeerd en met volledige kennis van zaken uitgevoerd. Zo is het wel mogelijk om die subjectief beleefde informatie te kennen vóór, tijdens en na de uitvoering van het plan. Er rekening mee houden is een politieke beslissing. Een vrij uitvoerige beschrijving van deze kwalitatieve informatie vindt de lezer in de omslachtige monografie « Le Plan Manhattan ou que crèvent les expulsés ?» (1975)

2. Wat is het Manhattanplan uiteindelijk geworden? Wat had het moeten worden? Fase 1. De vrijmaking van de grond De ruimte was bestemd om “een nieuwe stadswijk” te worden, geen woestijn, park, openbaar gebouw (museum, universiteit, station, kazerne…), industrieel of havenbedrijf. Het plan bestond uit de volgende delen: een papieren plan en een driedimensionale maquette waarop de bouwtorens voor de drie gemeenten waren uitgetekend (aantal, hoogte, lengte, breedte), evenals een aantal bestemmingen (sokkel voor voetgangers, groene en openbare ruimte, wegen, kantoren, hotels, parkings en stapelplaatsen, handelszaken en huisvesting).

5

Het tijdsverloop van de onteigeningen, de afbraak, de wederopbouw en de bewoning van de gebouwen was zo evident dat de timing niet moest worden bekendgemaakt, tenzij alles geheim moest blijven… Nochtans kunnen we al die informatie niet achterwege laten. De globale kosten kunnen ook aan de hand hiervan worden berekend. Er werd informatie verzameld over de volgende onderwerpen : a) de onteigeningen b) de afbraak c) de kosten d) de uitzettingen

a. De gebouwen, de kavels en de onteigende bouwblokken De drie K.B.’s van 17 februari 1967 en de drie B.P.A.’s voorzagen onteigeningen van privé-eigenaars in naam van het openbaar nut en dit bij hoogdringendheid. Aan dit juridisch-legaal proces van verwerving door de gemeente werd een tweede luik toegevoegd: het slopen van de panden. Maar deze ultieme fase werd vaak nog door vier andere voorafgegaan:  de leegstand van de panden en de systematische verwaarlozing en aftakeling van de gebouwen (laten openstaan van vensters en dakvensters, uittrekken van alle mogelijke leidingen om loden buizen te recupereren enz.) en de weigering van de gemeentelijke overheden om de plaatselijke eigenaars nog toe te laten hun panden te onderhouden, zelfs al zou het nog jaren duren voor het pand werd afgebroken;  het dichtmetselen van deuren en ramen op de gelijkvloerse verdieping om illegale bewoning te voorkomen (squatting, ratten en ongedierte);  in uitzonderlijke omstandigheden werd toch tijdelijke bewoning toegestaan, zeker wanneer de afbraak niet voor de nabije toekomst was voorzien (tot op vandaag zijn sommige gebouwen nog steeds niet afgebroken en zal dat waarschijnlijk nooit gebeuren.);  en, ten slotte, de uitzetting van bewoners die het pand nog niet hadden verlaten.[279-286] De juridisch-wettelijke fase van de onteigening was lang en ingewikkeld. In die tijd kregen de lokale bevolking en de sociale diensten slechts zeer beperkte, verspreide en toevallige informatie. De schrijvers van het boek “Plan Manhattan” (1975) hebben nooit een volledige inventaris van de onteigeningen (kadastrale percelen) kunnen vastkrijgen, laat staan informatie over de omvang van de vergoeding die aan de eigenaars werd betaald. Nochtans was het aantal aan te verwerven percelen omvangrijk en de oppervlakte ervan zeer verschillend, met onnoemelijk lange verkoopprocedures en zeer uiteenlopende prijzen [93-95]. Tot op vandaag is er nergens een document te vinden dat die fase beschrijft. Op basis van de gegevens van de gemeentelijke archieven zijn wij er toch in geslaagd om een gedeeltelijke inventaris op te maken. Voor de drie gemeenten hebben we de volgende gegevens kunnen verzamelen: het aantal gebouwen en blokken, de oppervlakte en het jaar van afbraak.

6

Tabel 2. De omvang van de onteigeningen voor de BPA’s van Brussel-Stad, Sint-Joost-ten-Node en Schaarbeek Brussel-Stad Totale oppervlakte van het BPA (m²) Aantal bouwblokken Aantal kadastrale percelen Totale oppervlakte van de kadastrale percelen (m²) Aantal gebouwen en panden (woningen, handelszaken, werkplaatsen enz) Looptijd van de afbraak

Sint-Joost-tenNode

Schaarbeek

Totaal

327.400 26 786 256.065

105.700 9 187 (a) 61.453

103.800 9 347 69.087

536.900 44 1.320 386.605

651

187

281

1.119

1967-1989 1967-1975 1973-2000 1967-2000 (b) (22 jaar) (9 jaar) (27jaar) (a) de gebouwen van de bouwblokken 1 en 9 zijn hier niet opgenomen (m.a.w. Hotel Manhattan (blok 1) en RTT/Belgacom (blok 9). (b) In de veronderstelling dat er geen nieuwe afbraak zou plaats vinden. Dit is zeer twijfelachtig voor de germeenten Schaarbeek en Brussel-Stad gezien de uitvoering van twee nieuwe Bijzondere Bestemmingsplannen “Helihaven” en Willebroek (Site van gewestelijk Belang en Hefboomgegieden).

Op een oppervlakte van +/- 1.000 m lang en +/- 500m breed hebben drie gemeenten 44 bouwblokken (hoogdringend en voor het openbaar nut) onteigend, ofwel 1320 kadastrale percelen, waarop 1.120 gebouwen stonden. Zelden werd in vredestijd een dergelijk omvangrijke vernieling doorgevoerd. Het gaat om een oppervlakte die groter is dan Vaticaanstad (44 ha, 1.000 inwoners), overeenkomt met één derde van de stad Monaco (1,5 km², 30.000 inwoners), één derde van het Parijse ‘La Défense’ (160 ha) of 3,3 maal de wijk ‘Barbican’ in London (16 ha). De laatste twee wijken dienden als inspiratiebron en referentie voor wat in de Noordwijk moest worden gebouwd. De bouwblokken van de Noordwijk waren voornamelijk van het ‘gemende’ type, met woonhuizen (zowel herenhuizen als steegjes met arbeiderswoningen), kantoren, administratieve gebouwen, bedrijven (brouwerijen, textielateliers, apotheekcentrale), stapelplaatsen, werkplaatsen en enkele onbebouwde percelen. Als bijlage is voor het Brusselse deel een inventaris gevoegd van de panden van meer dan 5 are (500 m²) (bijlage , tabel 1). Die kantoren, bedrijven en werkplaatsen waren niet in welbepaalde bouwblokken geconcentreerd, maar verspreid over de diverse onteigende blokken.

7

Kaart1 Onteigende bouwblokken en percelen door Brussel-Stad (BPA 17/2/1967)

8

Kaart 2. Onteigende bouwblokken en percelen door Schaarbeek (BPA 17/2/1967)

9

b. De afbraak Op het plan hieronder worden de plaats en de duur van de afbraak aangeduid. Kaart 3.Jaar afbraak van de bouwblokken XXXXXX: grenzen van het Manhattanplan (BPA 17/02/1967)

Bron: Lievens,J , Brasseur, N.,Martens, A. (1975) De Noordwijk van krot tot Manhattan. De grote stad een geplande haos Leuven: Davidsfonds. www.quartiernord.be; documents/en

De afbraak duurde meer dan 35 jaar (1965-2000) en werd stopgezet alvorens alle voorziene onteigende woningblokken waren afgebroken. Dit is het geval voor de Harmoniewijk (Brussel-Stad: Antwerpsesteenweg, Voorstadstraat, Simonsstraat of de blokken 26-27-33, zie Kaart 1). Net als de onteigeningen was ook de afbraak niet volgens een wel bepaald tijdschema gepland. Dit gebeurde naargelang een promotor zich aandiende om een stuk te bebouwen (bijvoorbeeld twee eerste torens van het WTC, de hotels op het Rogierplein, de Amelinckxtorens op het grondgebied van de stad Brussel en van

10

Schaarbeek), wanneer een semi-overheidsproject door de inwoners werd afgedwongen (bouw van de sociale woningen “Lakense Haard”, “Brusselse Haard” en “Schaarbeekse Haard) of ook voor de aanleg van autowegen die elkaar moesten kruisen aan de voet van de WTC-torens, middenin het Manhattanplan. Voor de rest bleven hectaren braakliggende grond her en der verspreid over de wijk jarenlang onaangeroerd. De kosten van dit wangebruik (terugbetaling van leningen voor de onteigeningen, gebrek aan fiscale inkomsten enz.) werden naar onze mening nooit geraamd noch in rekening gebracht. De last voor de inwoners was zeer aanzienlijk, aangezien de afbraak zowel middenin de wijk als aan de rand ervan op hetzelfde ogenblik werd uitgevoerd. Niemand kon aan het lawaai (dag én nacht), het stof, de trillingen en het instortingsgevaar ontsnappen. Om uit het vastgoedgeknoei te geraken en alle blokken te herbouwen, moesten talrijke opschortende, herzienings- en wijzigingsbesluiten worden genomen: maar liefst 12 voor Brussel-Stad (B.R.O.H. -14), 9 voor Sint-Joost-ten-Node (B.R.O.H. - 9) en 12 voor Schaarbeek (B.R.O.H. - 9). Zie verder de Tabellen 12A en 12B . Uiteindelijk werd de grote omvang van de vergissingen zo duidelijk dat de stad Brussel zich eindelijk bewust werd van het feit dat de afbraak best werd stilgelegd. De blokken 26, 27 en 33 (87 percelen met een totale oppervlakte van 18.828 m²) werden niet afgebroken. De leegstaande panden zouden in de periode 1988-1993 worden gerenoveerd.

c. De kosten om de gronden vrij te maken: schadeloosstellingen, leningen en verlies De kosten liepen aanzienlijk op, zodat de gemeenten verplicht werden om leningen aan te gaan. Gegevens hierover blijven vertrouwelijk (geheim comité na de vergaderingen van de gemeenteraden voor Brussel-Stad) of zeer verspreid over verschillende diensten. Om die te bekomen, moeten bijvoorbeeld, alle verslagen van de gemeenteraad van Sint-Joost-ten-Node worden doorgenomen (1967-1991) of alle onteigeningsdossiers worden nagekeken (Schaarbeek, Brussel). Wij hebben geen instelling gevonden waar al die gegevens werden verzameld en ter beschikking worden gesteld. Om de totale kosten van die onteigeningen te ramen, gebruiken we de volgende formule:

11

GTK = ( OV + DV + SK&AH + O + AK + IK + GOV+ DB+ LK ) -T&S GTK OV DV SK&AH O AK IK GOV DB LK T&S

(1)

Globale totale kosten voor de onteigening en terbeschikkingstelling van de naakte grond Onteigeningsvergoeding of schadeloosstelling Diverse kosten: huurontbinding, gerechtskosten, hergebruikskosten, wachtinteresten Studiekosten en honoraria voor architecten ten laste van de gemeenten Onderhoudskosten (onderhoud vóór de afbraak, dichtmetselen van deuren en vensters, …) Afbraakkosten Infrastructuurkosten: wegen, rioleringen enz. ten laste van de gemeenten Gederfde onroerende voorheffing per jaar (vanaf de datum van onteigening tot de datum van verkoop van het pand) Diverse niet-ontvangen belastingen (exploitatie enz.) per jaar tijdens de periode van niet-exploitatie Leningkosten Terugbetalingen (ook de terugbetalingskosten van de staat voor de afbraak van krotten) en subsidies

(1) De stedenbouwkundige lasten opgelegd bij het bouwen van nieuwe kantoren werden hier niet in aanmerking genomen. Niettegenstaande de aanzienlijke bedragen zijn die lasten vrij wisselvallig. Soms zijn ze facultatief, soms verplicht. De procedures om die lasten op te leggen zijn complex. De lasten worden ook vaak ter discussie gesteld. Ze moeten dienen om de onmiddellijke omgeving van de nieuw opgetrokken kantoren aan te leggen. Bovendien is de kans om nog nieuwe kantoren te bouwen dan vrij gering (T. Mercken, 2008). Om al die redenen hebben we die lasten hier niet opgenomen. Later zouden onze berekeningen verder kunnen worden verfijnd, per project en per gemeente.

Deze bedragen zijn nominale bedragen (BEF), geactualiseerd (index 2004) en omgerekend in € (index 2004) Tot nu toe hebben we nog niet alle gegevens kunnen vastkrijgen. Hieronder volgt een overzicht van de verkregen resultaten per gemeente. Brussel-Stad Op basis van een selectie van 178 kadastrale percelen, verspreid over de verschillende bouwblokken (26), hebben we de gemiddelde prijs per m² voor elk blok berekend (index 2004). De bedragen voor de blokken 39B, 49B en 50B worden hier niet opgenomen, omdat de Brussel-Stad die al lang vóór het BPA (17/02/1967) had aangekocht.

12

Tabel 3. Brussel-Stad: onteigeningsvergoedingen per bouwblok

Aantal percele n

Nr inbezitnemin g

Nr Bouwblo k

begin

einde

11B

490

515

12B

467

13B

Oppervlakt e

Gemiddeld e prijs/m²

Prijs/blok

BEF 2004

BEF 2004

Kadastraal Inkomen

Prijs/blok

KI/m²

EUR 2004 1967

are

raming

26

130,75

34.512

451.244.400

11.186.056

1.473.478

489

23

104,05

29.267

304.523.135

7.548.931

1.055.267

101

436

466

31

52,78

26.268

138.642.504

3.436.858

823.267

156

15B

516

571

56

115,4

40.997

473.105.380

11.727.976

2.300.889

199

16B

355

435

82

161,16

29.344

472.907.904

11.723.081

1.800.459

112

17B

316a

354

42

122,89

39.275

482.650.475

11.964.593

2.689.553

219

18B

572

621

50

78,71

33.076

260.341.196

1.114.160

142

19B

622

627

6

112,52

Pm

20B

290

315

26

30,13

27.952

84.219.376

2.087.744

612.751

203

21B

628

674

47

244,95

39.987

979.481.565

24.280.714

8.006.532

327

22B

246

289

46

105,98

27.893

295.610.014

7.327.981

2.590.056

244

23B

231

245

15

61,64

28.645

176.567.780

4.377.001

1.059.438

172

24B

196

230

36

58,5

28.807

168.520.950

4.177.525

1.397.424

239

25B

170a

195

29

43,28

26.647

115.328.216

2.858.912

964.329

223

26B

675

703

29

79,15

55.362

438.190.230

10.862.452

1.553.685

196

27B

704

733

30

61,49

38.204

234.916.396

5.823.425

?

?

33B

734

765

28

47,64

20.693

98.581.452

2.443.770

1.715.040

360

34B

144

169

27

65,34

27.727

181.168.218

4.491.043

564.780

86

35B

48

68

23

32,34

27.297

88.278.498

2.188.367

1.232.000

381

36B

69

85

18

20,31

29.114

59.130.534

1.465.808

346.963

152

37B

103a

143

43

39,96

22.822

91.196.712

2.260.707

926.972

232

38B

48

68

23

24,23

23.008

55.748.384

369.066

152

39B

47

47

1

11,4

Pm

40B

1

46

46

89,25

48.680

1.992.406

223

49B

766

769

2

83,95

Pm

-

-

50B

767

770

3

582,84

Pm

-

-

788 (a)

2560,64

6.084.822.319

150.838.805

Totaal

raming

raming

Raming

6.453.690 -

-

1.381.966 -

434.469.000

113

10.770.205

34.588.515

(a) na herberekening gaat het om 786 percelen Bron: Tabellen der onteigeningen gehecht aan het plan 46/20. Stad Brussel. Afdeling stedenbouw 30/6/1966.

De onteigeningenkosten lopen voor de stad Brussel op tot zes miljard (BEF 2004) of 150,84 miljoen €. In de opeenvolgende jaren tot de wijk werd herbouwd, moest de

13

stad Brussel ook de onroerende voorheffingen derven. In 1967 werden die op 34,5 miljoen BEF per jaar geraamd. Bij die bedragen moeten nog de afbraakkosten worden gevoegd. Op basis van de toenmalige kosten hebben we twee ramingen opgesteld. Een op basis van de 770 panden die werden afgebroken en een tweede op basis van de onteigende percelen. Tabel 4. De afbraakkosten (Brussel-Stad)

Afbraak

Prijs/pand Prijs/are

Totaal BEF (2004)I

Eenheidsprijs BEF (2004)

EUR (2004)

162.866

125.407.166

3.108.762

53.286

136.446.892

3.382.430

In die tijd (1967) was de stad Brussel voorstander van een grootschalige afbraak tegen een prijs die schommelde tussen 35.000 BEF (voor een pand van 50m²) en 50.000 BEF (voor een pand van 100 tot 200m²). Op basis van die gegevens (pand en oppervlakte) hebben we twee ramingen gemaakt. Het verschil tussen beide is gering (9%). De infrastructuur- en studiekosten alsook de bedragen voor de leningen en de nietgeïnde belastingen hebben we tot op heden niet kunnen achterhalen.

Schaarbeek Indertijd werden de onteigeningskosten voor de 10 ha op 1.150 miljoen BEF geraamd en ook in de begroting van 1969 en 1970 voorzien [144-145]. Hier hebben we op basis van de 329 inbezitnemingen een nauwkeuriger beeld kunnen schetsen.

14

Tabel 5. Onteigende bouwblokken, aantal percelen en woningen, oppervlakte en onteigeningsvergoedingen Woni ngen Aantal

Blok nr

Oppervlakte (Are) Onteigeningsvergoeding

Geïndexeerd bedrag

Aantal inbezitnemingen nominaal bedrag BEF

In €

BEF (2004)

61

43

42

84,78

37.324.030,0

117.989.540

2.924.884

62

83

78

114,11

116.295.655,0

295.422.168

7.323.324

64

57

49

197,28

114.153.103

392.268.200

9.724.075

65

63

56

98,01

87.243.536,0

263.081.936

6.521.631

66

25

16

59,44

136.947.861,0

458.173.392

11.357.822

67

16

10

48,06

25.871.250,0

106.950.162

2.651.225

68 71

25 8

23

47,76 13,84

42.699.250,0

131.846.098

3.268.379

72

9

7

9,9

6.163.088,0

22.288.320

Totaal

329

281

673,18

566.697.773,0

1.788.019.816

552.513 44.323.853

Bron: Gemeentelijke archieven van Schaarbeek : onteigeningsdossiers

Bij dit bedrag moeten nog diverse andere vergoedingen worden geteld. Tabel 6. Opzegging huur en andere kosten (raming)

Opzegging huurcontracten en andere vergoedingen

Nominaal bedrag

Geïndexeerd bedrag BEF (2004)

Geïndexeerd bedrag €

27.940.658

81.836.938

2.028.685

Afbraakkosten Op basis van de ramingen voor de stad Brussel, komen we tot de volgende bedragen (Tabel 7). Aangezien de bouwblokken voornamelijk uit woningen bestonden, lijkt het bedrag van 1.343.519 € (2004) realistisch. Tabel 7. Afbraakkosten in Schaarbeek (raming) Totaal

Inbezitnemingen Woonhuizen Oppervlakte (are)

329 281 673,18

Eenheidsprijs Geïndexeerd BEF (2004) 162.866 162.866 53.286

15

Totaal BEF (2004)

Totaal EUR

53.582.914 45.765.346 35.871.069

1.328.315 1.134.519 889.240

Aangegane leningen De gemeente Schaarbeek heeft bij het Gemeentekrediet meerdere leningen aangegaan, meestal voor een looptijd van 30 jaar met een rentevoet tussen 6% en 9,75%. Tabel 8. Door de gemeente Schaarbeek aangegane leningen voor de onteigeningen Lening Jaar

Indexprijs

Lening BEF geïndexeerd BEF 2004 (2004) 171.000.000 1971 24,84 688.405.797 50.000.000 1973 28,01 178.507.676 97.000.000 1972 26,19 370.370.370 285.000.000 1973 28,01 1.017.493.752 48.000.000 1974 31,56 152.091.255 651.000.000 Totaal 2.406.868.850 Bron : Gemeentelijke archieven van Schaarbeek : onteigeningingsdossiers

In € Geïndexeerd (2004) 17.065.134 4.425.090 9.181.242 25.223.011 3.770.244 59.664.720

Als we bij dit bedrag nog een lening voegen die in 1969 bij het Gemeentekrediet werd aangegaan, komen we uit op een bedrag van 991 miljoen BEF (nominaal). Bij verder onderzoek van de 77 dossiers van de leningen die door de gemeente in de periode 1960-1984 werden aangegaan – alle met betrekking tot de buurt van het Noordstation (BPA 17/2/1967) – komen we tot de volgende resultaten: Tabel 9. Leningen (aantal, bedrag en doel) aangegaan door Schaarbeek met betrekking tot de aanleg van de buurt van het Noordstation (BPA 7/02/1967) tussen 1960 en 1984 Doel

Aantal leningen 23 11 12 N 24

Verwerving & onteigening Afbraak Infrastructuurwerken Studiekosten en coördinatie Coöperatieve vennootschap van huurders en voor de bouw van gezinswoningen Totaal (zonder coöp. vennootschap) 53 Algemeen totaal 77 Bron: Gemeentelijke archieven van Schaarbeek.

Bedrag Nominaal BEF 925.962000 16.571.072 30.828.000 8.317.000 191.337.000

Bedrag BEF Index (2004) 2.682.224.91 40.404.825 108.345.924 32.091.552 782.365.438

Bedrag in € Index (2004) 66.490.619 1.001.609 2685.825 795.529 19.394.333

979.260.408 1.170.597.408

2.862.046.566 3.644.412.004

70.948.281 90.342.614

Aan de hand van deze tabel kunnen we de omvang van de kosten voor de gemeente Schaarbeek nauwkeuriger berekenen. Naargelang van het feit of de leningen voor de Coöperatieve huurdersvennootschap [in tabel hierboven :vennootschap van huurders…] - waarvan het kapitaal nagenoeg uitsluitend uit leningen bestond die door het OCMW van Schaarbeek werden aangegaan om de aanwervingen in de Noordwijk te bekostigen – al dan niet in aanmerking worden genomen, loopt dit bedrag, op tot meer dan 1.17 miljard BEF (nominaal). We kunnen ons ook afvragen of die aanwervingen niet tweemaal werden betaald: een eerste keer toen de Coöperatieve huurdersvennootschap de onteigende panden 16

(BPA 17/02/1967) opkocht en een tweede keer toen de gemeente die panden van de Coöperatie terugkocht. Dankzij al die gegevens kunnen we voor de gemeente Schaarbeek een globale overzichtstabel opstellen. Tabel 10. Overzichtstabel van de onteigeningen in Schaarbeek Aantal percelen in bezit genomen Oppervlakte (are) Oppervlakte die voor de berekeningen in aanmerking werd genomen, t.o.v. van de totale oppervlakte van de blokken (in %)

329 673,18 100% Nominaal BEF Niet geïndexeerd

IGeïndexeerd BEF (2004) 1.788.019.816 26.561 45.765.346 81.836.938

44.323.853 658 1.134.519 2.028.685

€ (2004)

Bedrag voor verwervingen en onteigeningen (totaal) (a) Prijs/m² Afbraakkosten en andere vergoedingen (b) Huuropzeggingen en andere schadevergoedingen Honoraria :architecten en studiekosten (c) Infrastructuurkosten: wegen, riolering (d) Totaal (a+b+c+d) Aangegane leningen: Gemeentekrediet (berekening 1) Aangegane leningen: Gemeentekrediet (berekening 2)

566.697.773 8.418 15.781.153 27.940.658 ? ? 610.419.584

1.861.752.381

127.295.968

651.000.000 1.170.597.408

2.406.868.850 3.644.412.004

59.664.720 90.342.614

Inkomsten: omzetting verschuldigde bedragen, verkoop van gronden, te krijgen staatssubsidies.

?

17

Sint-Joost-ten-Node De tabel hieronder geeft een overzicht van de oppervlakten en kosten van de onteigeningen Tabel 11. Sint- Joost-ten-Node: bedrag van de aanwinsten, de vergoedingen, de afbraakkosten en de infrastructuurkosten

Aantal percelen Oppervlakte (are) In aanmerking genomen oppervlakte t.o.v. de totale oppervlakte van de bouwblokken (in %)

Bedrag van de geselecteerde verwervingen (154,51 are of 25% van de oppervlakte) Bedrag per m² Bedrag van het totaal van de inbezitnemingen (100%). Raming (a) Bedrag van de afbraakkosten en andere vergoedingen (b) Honoraria architecten en studiekosten. Grondwerken & verwerving bouw hotels Rogierplein (c) Infrastructuurkosten: riolering en wegen(d) Totaal (a+b+c+d) Aangegane leningen Inkomsten: omzetting van heffingen, verkoop van gronden en staatssubsidies

122 154,51 25,143 BEF (nominaal, niet geïndexeerd) 246.481.336

BEF (geïndexeerd, 2004) 944.669.071

€ (2004) € 23.417.735

15.952

61.140

1.516

980.326.033

3.757.216.258

€ 93.138.958

12.636.350

42.516.086

€

851.820.991

3.419.024.799

€ 84.755.411

152.891.625

466.394.498

€ 11.561.618

1.997.674.939

7.685.191.640

1.053.946

190.509.933

236.645.552

780.510.010 soit

€ 19.348.338

246.466.030

772.819.080

€ 19.157.685

d. De uitzettingen Deze kosten werden niet in aanmerking genomen, aangezien alle inwoners verondersteld waren op de hoogte te zijn van het bestaan van de drie BPA’s. De eigenaars moesten hun huurders verwittigen en hun huur opzeggen. De meesten onder hen hadden trouwens geen schriftelijk huurcontract. Handelaars en mensen die beschermd waren door een schriftelijk contract werden wel vergoed. (zie [email protected] dossier (de) 1975). De uitzettingen werden nauwkeurig in de monografie ‘Le plan Manhattan ou que crèvent les expulsés (1975) beschreven alsook in “L’impasse” van W. Hauwaert (2009). Door deze officiële uitzettingskosten niet openbaar te maken, konden de openbare besturen veel punten van kritiek voorkomen, onder meer de kritiek dat de wijk helemaal niet verloederd en verlaten was. Bij gebrek aan bewijzen was dit was niet meer te achterhalen. Hierdoor werd een objectieve en zinvolle analyse van de financiële en sociale kosten moeilijk, zo niet onmogelijk.

18

Fase 2. De wederopbouw

De heraanleg en de wederopbouw van de Noordwijk zijn klaarblijkelijk niet verlopen zoals oorspronkelijk in de drie BPA’s was voorzien. Om al die hoogbouwtorens te kunnen optrekken, moesten de plannen van 1967 herhaalde malen en grondig worden herzien (zie tabel 12A en 12B Chronologie van de herzieningen door de drie gemeenten). De sokkel - waarop alle torens moesten worden opgetrokken en die voor het voetgangersverkeer was voorzien - is beperkt gebleven tot de verbinding tussen twee WTC-torens (WTC I II en III), de acht woningtorens van de Lakense Haard en enkele ‘Amelinckxtorens’, de drie torens van het “Manhattan Center” en de RTTtorens, al bij al nog geen 10% van wat was voorzien. De twee stadsautowegen, één van 500 m en één van 1.000 m (en 60 m breed), die elkaar loodrecht op elkaar staand aan de voet van de WTC-torens moesten kruisen, zijn nooit op die manier gebouwd. Het werden brede lanen met vier rijvakken. Voor de rest duurde de wederopbouw van de wijk meer dan 40 jaar. Die oeverloos lange reconstructie maakt het grote onvermogen van de publieke en de private sector duidelijk om een zo omvangrijk project binnen een ‘redelijke’ termijn af te werken, hoewel dit bij de aanvang was voorzien. De kosten hiervan werden nooit berekend. De doelstelling om een bepaalde stadsontwikkeling (vroeger als ‘anarchistisch’ bestempeld) nu met een plan van aanleg in goede banen te leiden, “waar alles tot in de details werd voorzien”: het aantal bouwblokken, de omvang en grootte, de bestemming, de splitsing van auto- en voetgangersverkeer, het tracé van het verkeer enz. is aan het eigen verval niet kunnen ontsnappen” (Demey, 2009: 90). Voor deze tweede fase worden de volgende punten aangesneden :  De herziening van de plannen  De herverkavelingen  De wederopbouw  De nieuwe bewoningen en hun bestemming.

e. De herziening van de plannen Volgens de oorspronkelijke plannen moest de heraanleg van de wijk volgens drie grondbeginselen verlopen: (a) de stadsautowegen, (b) een sokkel voor het voetgangersverkeer en (c) de bouwtorens. Om deze laatste goed in de verf te zetten, moesten de autowegen vlug volgens het plan worden gebouwd. Om die reden zouden de drie gemeenten de afbraak uit eigen zak betalen, in de hoop om later enkele subsidies van de staat te kunnen krijgen. De kosten hebben de respectieve gemeentelijke financiën nochtans zwaar gehavend (zie de bedragen voor de infrastructuurkosten hierboven). De vele betwistingen en protestacties van de bewoners, zowel binnen als buiten de omtrek van de drie BPA’s, hebben de overheden ertoe verplicht om de oorspronkelijke

19

plannen (12 rijvakken, 60 m breed enz.) grondig te herzien (Schoonbrodt, 2007: 375397). De onteigende grond werden vervolgens gebruikt om twee brede, met bomen beplante lanen en twee parkeerstroken aan te leggen. Eenmaal het project van de twee autowegen was opgegeven, verviel ook de noodzaak om een voetgangerssokkel te bouwen. Voor de promotoren was dit een belangrijke besparing van een buitensporige kost. Eindelijk konden enkele torens volgens de oorspronkelijke plannen worden gebouwd (zie verder). De verdere bebouwing van de wijk zou nog vele jaren aanslepen en is tot op heden nog niet voltooid. De bouwhonger van de promotoren om op de vrijgemaakte grond torens te bouwen, bleek veel kleiner dan wat in 1967 was aangekondigd. De wederopbouw verliep zo traag en was zo betwist – onder meer wat de autowegen betreft – dat de drie gemeenten vanaf 1971 besloten om de BPA’s van 1967 te herzien. Tussen 1971 en 2000 dienden er niet minder dan 27 planherzieningen te gebeuren. Maar liefst 29 jaar lang probeerden de drie gemeenten de afbraak zo goed en zo kwaad als ze konden voort te zetten.

20

Tableau 12. Chronologie van de BPA’s van de planherzieningen Jaar 1967

1970

Brussel-Stad *Goedkeuring BPA (K.B. 17/2/1967) nr 46-20/21 van 17/2/1967 “Wijk van het Noordstation » BROH :2043/111 (a) *K.B. 28/11/1974 BPA gedeeltelijke planherziening

1980

* K.B. 18/7/1980 gedeeltelijke herziening * K.B. 10/11/1983 BPA 46-60 « Harmonie-Voorstad» * K.B. 6/1/1987 gedeeltelijke herziening « Vlaamse Gemeenschap » * K.B. 13/6/1988 BPA 46-65 gedeeltelijke herziening «E.Jaqcqmainlaan » * K.B. 21/2/1989 46-65bis gedeeltelijke herziening « E. Jacqmainlaan »

1990

*B.E. 5/3/1992 gedeeltelijke herziening “Antwerpsesteenweg - E. Jacqmain laan» *R.B. 27/5/1999 «Wijkcontract Noordwijk »: Renovatie bouwblokken.

2000

*R.B. 18/7/2002 BBP « Willebroek » & BBP « Helihaven» * R.B.10/11/2005 BBP. 70-20b « Helihaven» * R.B. 11/9/2007 BBP 46-21 « Wijk van het Noordstation»: herzieningen * R.B. 26/6/2008 BBP 46-20/21 totale opheffing van het BPA 17/2/1967

Totaal herzien ingen

12 Volgens BROH: 14

Schaarbeek * Goedkeuring BPA 17/2/1967 (B.S. 9/3/1967)°

Sint-Joost-ten-Node *Goedkeuring BPA 17/2/1967 (B.S. 9/3/1967)

BROH :2264/19 (a) * K.B. 12/7/1971 goedkeuring van de aanvraag voor gedeeltelijke planherziening van de bouwblokken 61-62-64 tot 68-71-72 * K.B. 20/3/1974 goedkeuring van de gedeeltelijke herziening * K.B 23/1/1975 goedkeuring van de aanvraag voor een volledige planherziening * K.B. 31/10/1978 goedkeuring van de totale herziening (reglementaire waarde) *K.B. 15/5/1986 goedkeuring aanvraag gedeeltelijke herzieningen

BROH :2273/26… (a) * K.B. 12/7/1971 Volledige planherziening van het BPA 17/2/1967 * Besluit Brusselse Aangelegenheden voor gedeeltelijke herziening BPA 17/2/1967 van bouwblok 4 * K.B. 12/4/1997 voor herziening blok 9

* 1992 GeWOP ambtshalve opheffing van het voorgaande * B.E. 9/4/1992 goedkeuring van de aanvraag voor volledige herziening + uitbreiding * GeWOPvan 3/3/1995 : opheffing van de BPA’s blokken 61-62-64 à 6872 (K.B. du 31/10/1978) wegens ontbrekende overeenstemming met het GeWOP. * R.B. 14/1/1999 goedkeuring basisdossier (BD) (reglementaire waarde voor een bepaalde tijdsduur) * R.B. 12/6/2003 uitvoering van ZIR n°2 * R.B. 27/5/2004 goedkeuring BD (reglementaire waarde voor een bepaalde tijdsduur) * K.B. 14/7/2005 BBP 2264/19F « Gaucheret » (B.S. 29/7/2005)

* Besluit Brusselse Executieve. 19/4/1990 blokken 2-3-6-7-8 opeenvolgende onteigeningen * Besluit Brusselse Executieve voor gedeeltelijke herziening voor openbaar nut van de BPA voor de blokken2-3-6-7-8

12 Volgens BROH: 9

6 Volgens BROH: 9

21

* K.B. 15/4/1988 onteigening voor openbaar nut: inbezitneming van de gebouwen van blok 5

5/4/2000 opzeg van het onteigeningsplan Noordwijk door de gemeente

Tabel 12B. Aantal en gebied van de totale en gedeeltelijke planherzieningen Gemeente Brussel-Stad

Omtrek Albert II laan Boudewijnlaan Antwerpselaan Willebroekkaai Helihavenlaan Helihavenlaan Albert II-laan Antwerpselaan

Sint-Joostten-Node

Schaarbeek

Jaar

# herzieningen

Plan B.R.O.H.

7

1983-2008

D2043-111_U2.pdf

4

1992-2008

D2043-169_U2.pdf

Boudewijnlaan Antwerpselaan Helihavenlaan Harmoniestraat

1989-2003

Albert II-laan Boudewijnlaan Rogierplein Vooruitgangstraat Noordstation, Koninginnelaan Masuistraat Vooruitgangstraat Albert II-laan

1971-2005

2

D2043-173_U2.pdf

9

D2273-26_U2.pdf

1971-2005 5

D2264-19_U2.pdf

Bron: Ministerie van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest – B.R.O.H.

Tijdens die jaren maakte meer dan 80% van de oppervlakte het voorwerp uit van grondige planwijzigingen. Op de afbraak na is het nu nog erg moeilijk waar te nemen wat volgens het oorspronkelijke plan (1967) moest worden gebouwd. Bovendien werden bij die herzieningen nog bijkomende bouwblokken, aan de rand van de oorspronkelijke BPA’s, opgenomen: twee blokken in Brussel-Stad, langs de Boudewijnlaan, drie in Sint-Joost-ten-Node, langs de Vooruitgangstraat en één in Schaarbeek (Gendebienstraat/Vooruitgangstraat). Dit had tot gevolg dat het aantal m² kantoren buiten de omtrek van het oorspronkelijke plan nog aanzienlijk werd verhoogd. We komen hier later nog op terug. f. De herverkaveling Om de wijk opnieuw volgens de voorschriften van het plan op te trekken, moesten de oorspronkelijke inbezitnemingen worden hertekend. De talrijke percelen moesten volgens de wensen van de mogelijke promotoren worden samengevoegd. Deze herverkaveling kan voor de drie gemeenten worden geschetst. De tabel hieronder toont de omvang van deze hergroepering voor de stad Brussel. De oorspronkelijk 430 percelen (van de 786) werden tot 27 herleid (of 6,3%)

22

Tabel 13. Brussel-Stad: aantal percelen vóór en na de herverkaveling (toestand op 1/1/2009) Nieuw perceel Plaats Kadasternr Bloknummer 11B 432m15 432m6 12B 516m 521b3 13B 514g19 15B 434s16 434h6 434w5 434g6 434t6 434z5 434r6 434l6 434v6 434v5 434f6 434d6 434y5 434x5 434k6 434a6 18B-19B 434w6 16B-17B 508m 508r 508p 17B-20B 508h 22B 440d

Totaal

Straat

Antwerpsesteenweg Groene ruimte Groene ruimte Rogierstraat Groene ruimte Groene ruimte Helihavenlaan Groene ruimte Groene ruimte Antwerpsesteenweg Groene ruimte Groene ruimte Groene ruimte Helihavenlaan Antwerpsesteenweg Antwerpsesteenweg Helihavenlaan Groene ruimte Antwerpsesteenweg Albert II-laan

Nr

Oorspronkelijk aantal percelen per blok

208-210

26

2

23 31

35

154-152b

33 150b 152-152a 31 150-150a

56 56

32-34

Antwerpsesteenweg Antwerpsesteenweg Antwerpsesteenweg

61-61a-63 167 55

124 68 46

Antwerpsesteenweg

53

430

27

Bron: FOD Financiën Kadaster Brussel 13DIV sectie 2

23

De gemeente Schaarbeek gaat nog drastischer te werk: van de 329 percelen schieten er nog slechts 9 over (of 2,7%) Tabel 14. Schaarbeek: aantal percelen vóór en na de herverkaveling (toestand op 1/1/2009)

Plaats Bloknummer 61

Kadasternr.

62 64

33a9 33d9 33c9 33b9 33y8 16z12

65-68

16c13

66 67-68

2k14

71-72 Totaal

1r18 9

Straat

Nr

Straat

Nr

Jolly Jolly Jolly Jolly Jolly Vooruitgang 187-185a Gaucheret 2-4 Albert IIlaan Albert IIlaan Albert IIlaan Albert IIlaan 27


43

83 57 88 25 16 17 329

Bron: FOD Financiën Kadaster Schaarbeek 8 AFD sectie E/5 en 9 AFD sectie E/1

In Sint-Joost is de vermindering minder ingrijpend. Het aantal herverkavelde percelen bedraagt 18,8% van het oorspronkelijke totaal.

24

Tabel 15. Sint-Joost-ten-Node: aantal percelen vóór en na de herverkaveling (toestand op 1/1/2009)

Plaats Kadasternr. Straat Bloknummer 1 2

3

4 5

6

7 8 9

Totaal

8z10 5v6 4b21 4d21 4a21 14s2 14t 2 14v2 14n2 5h3 4s20 4n20 4p20 4r20 e 3 22 7k9 7L9 7/02 6v3 6w3 4d19 4y18 4z18 4/02 4c19 e 4 19 4t20 3m22 3L22 2r24 2d25 2c25 17t3 14/09 1v4 14/10a 14/10b 14/10c 14/10c 14/10d e 14/10

Rogierplein Rogierplein Matheus Matheus Markt Kruisvaarten Vooruitgang Vooruitgang Kruisvaarten Kruisvaarten Binnentuin Vooruitgang Weldadigheid Markt Binnentuin Bolwerklaan Albert II Kruisvaarten Albert II Markt Markt Albert II Albert II Matheus Matheus Matheus Matheus Albert II Koolbranders Koolbranders Vooruitgang Albert II Vooruitgang Noordstation Noordstation Noordstation Noordstation Noordstation Noordstation Noordstation Noordstation

Nr

3


Straat

Nr

Bolwerklaan

14&31

25 42

Markt Markt 8-10 7 3 2-4 6

Vooruitgang

13

41 29-35-47 3-5-7 Markt 66-68

70 ? 24

1 En 5

Markt

31B

31

7 9

Markt G.Matheus

31a 25-43

40

Albert II Markt

15

22 27 1

27 Noordstation 80

40

213

Bron: FOD Financiën Kadaster Sint-Joost-ten-Node 1. AFD

25

g. de wederopbouw en de bestemming

Nadat de onteigeningen en de afbraakwerken waren uitgevoerd en de herverkaveling en wettelijke herbestemming vastgelegd, kon de wederopbouw beginnen. Na 44 jaar stellen we vast dat er een viertal types van inplantingen zijn: 1. Tot een eerste type behoren de torens die volgens het oorspronkelijke plan waren voorzien en ook zo werden gebouwd (BPA 17/02/1967):  De drie WTC-torens. Het gaat hier niet om vier, maar om drie torens: WTC I (1967), WTC II (1973) en later WTC III (de kantoortoren van Openbare Werken) (1973-1989)  De drie torens van het Manhattan Center op het Rogierplein (Sheraton)  De vijf ‘Amelinckx’-torens: vier (en geen zes) in Brussel-Stad (Helihavencomplex of Groendreef, met 750 appartementen) en één in Schaarbeek (Complex Vooruitgang-Noord, met 640 appartementen). Deze vijf torens waren bestemd voor woningen van de private markt [564-572].  De RTT torens 2. Een tweede type woontorens was bestemd om de onteigende en uitgezette bewoners opnieuw te huisvesten. Ze waren eveneens in het oorspronkelijke plan voorzien (17/02/1967): de 6 torens van de Lakense Haard en het bouwblok van de Brusselse Haard, alle opgetrokken langs de Antwerpsesteenweg. 3. Een derde type woontorens werd eveneens gebouwd om de bewoners te huisvesten, maar buiten de omtrek van de drie BPA’s:  De Harmonietoren (Brussel-Stad)  De sociale woningen van de Schaarbeekse Haard (Tomasstraat) 4. en… tenslotte al de overige gebouwen, die niet waren voorzien en volgens de BPA’s (17/02/1967) niet waren gepland.  Het hotel President (Brussel-Stad, Antwerpsesteenweg)  De 24 kantoorgebouwen langs de Koning Albert II-laan  De Batipromowoningen (Antwerpsesteenweg)  De niet-afgebroken en gerenoveerde woningen (Harmoniewijk)  Het wijkhuis Noorderzon in Schaarbeek  De diverse woningen die in Schaarbeek en Sint-Joost werden gebouwd (Marktstraat, Matheusstraat enz.) Bij nader toezien stellen we vast dat wat effectief werd gebouwd zeer sterk afwijkt van wat oorspronkelijk was voorzien. Volgens de planners en de gemeentebesturen was immers het volgende voorzien:  80 gebouwen, waarvan er 64 een hoogte tussen 31 en 162 m moesten hebben  684.000 m² kantoren en hotelvoorzieningen  375.000 m² handelszaken en winkels  554.000 m² parkeergelegenheid en stapelplaatsen  405.000m² woningen

26

De totale bebouwde oppervlakte was dus op 2.018.000 m² vastgelegd. De herbouwde wijk moest aan de volgende doelstellingen beantwoorden:  15.000 bewoners  16.500 wagens  60 tot 75.000 arbeidsplaatsen. Een eerste vaststelling is dat slechts 18 van de 80 volgens de oorspronkelijke planvoorschriften voorziene torens werden gebouwd (BPA 17/02/1967), met andere woorden 22,5% Een meer gedetailleerde analyse geeft de volgende resultaten. De kantoorgebouwen Tot op heden werden 20 torens binnen de omtrek van de oorspronkelijke BPA’s gebouwd en 18 in de onmiddellijke omgeving, maar wel buiten die omtrek. De tabel hieronder verduidelijkt op welke plaats die werden opgetrokken, alsook de oppervlakte, de naam, het jaar, de eigenaar en de bewoner.

27

Tabel 16. De wederopbouw van de Noordwijk: de kantoorgebouwen Oppervlakte Adres Binnen de omtrek van de BPA’s 17/2/1967

Gem.

Naam

Bouwjaar

Eigenaar

Huurder

1989-90

Vlaamse Overheid

Vlaamse Overheid

37.210 m² Boudewijnlaan 30

Brus

Boudewijnbuilding

49.340 m² Albert II-laan 6/8/16

Brus

North Gate I &II

45.000 m² Albert II-laan 20

Brus

FERRARIS (VL)

132.600 m² Albert II -laan 28-30

Brus

38.460 m² Albert II-laan 32-34 Simon Bolivarlaan 75.800 m² 30

Brus Brus

WTC III

1983

Fedimmo

Belgische Staat

165.000 m² Bolwerklaan 13-21

St-Jo

1971-73

JERPartners&Catalyst

Sheraton & andere

1990-92

Morgan Stanley

EUROCLEAR

1996-98

IGV (?)

IGV

FOD Justitie

1995-97

IGV

Vlaamse Overheid

WTC I & II PARIBAS

1972-76

Befimmo

Div. +Fed. Overheid

ex RTT/TBR

1972-74

Immomils Develop

Belgacom

39.880 m² Albert II-laan 1-3

St-Jo

MANHATTAN CENTER EUROCLEAR Operation Center


St-Jo

CONSCIENCE(VL)&Phoenix


St-Jo

NORTH PLAZA

1991-93

Banimmo&Burco

Vlaamse Overheid Internat Trade Union House

10.590 m² Marktstraat 30

St-Jo

Wereldorganisatie Douanes

1997-98

Wereldorg.douanes

Wereldorg.douanes

37.310 m² Marktstraat 76

St-Jo

Boreal/PROXIMUS/la City

1998-00

Despa

Fortis[Proximus]

99.310 m² Albert II-laan27

Scha

BELGACOM

1990-94

Belgacom

Belgacom


Scha

North GALAXY

2001-05

Cofinimmo

FOD Financies


Scha

ELLIPS (VL)

2005-06

Fortis Real Est.

Vlaamse Overheid

1.560 m² Solvayplein 2-4

Scha

1978


Scha

1978


Scha

30.300 m² Albert II–laan

Scha

1978 ZENITH

2006-09

Codic MEAG

1.055.840 TOTAAL Onmiddellijke omgeving maar buiten de omtrek BPA 17/2/1967 3.730 m² Antwerpsestwg 2

Brus

2006

1.380 m² Bouwdewijnlaan11

Brus

1999

2.310 m² Bouwdewijnlaan 12 Bouwdewijnlaan 202.450 m² 21

Brus

1999

2.500 m² Antwerpselaan 26

Brus


Brus

1964


Brus

1965


Brus

9.970 m² Ieperlaan 41

Brus

1.350 m² Koopliedenstraat 67

In renovatie

2002

Brus HARMONY HOUSE

In renovatie

1998

1960 SAINCTELETTE

1964/2010

Brus

DWAL GUILLAUME

94.230 m² Rogierplein 11

St-Jo

DEXIA-toren

73.800 m² Rogierplein 16

St-Jo

COVENT GARDEN

30.270 m² St-Lazaruslaan 10

St-Jo

BOTANIC BUILDING

2001-04

A.I.

Fortis & alii

55.770 m² Vooruitgang 50-60 Vooruitgang 23113.660 m² 247

St-Jo

CITY ATRIUM

2001-02

CGI

FODmob&trans&eco

Scha

LAURENTIDES FI I&T

2004-05

Atenor

Vlaamse overheid

3.260 m² Vooruitgang 323

Scha


Scha


Scha

73.000 m² Vooruitgang 80 375.850 m² 1.431.690 m

Scha

2000 2003-2006

Dexia

Dexia

2005-07

1990 1990 CCN

1975-1995

TOTAAL Algemeen totaal

28

BHG & alii

Op basis van de bovenstaande tabel kunnen we het volgende vaststellen: 1. Na 44 jaar is de wederopbouw van de kantoorgebouwen binnen de omtrek van de drie BPA’s nog steeds niet afgerond, wat de pers ook moge verkondigen (De Standaard van 10/5/2010, Brussel Deze Week van 13/5/2010). Het is niet omdat de gemeente Schaarbeek beweert dat de laatste steen van de wederopbouw in Schaarbeek gelegd is, dat de volledige wederopbouw van de Noordwijk een feit is. Op het grondgebied van de stad Brussel (hoek Bolivarlaan en Antwerpsesteenweg) zijn nog steeds bouwtorens in aanbouw. 2. De oppervlakten die werden gebouwd voor de aanleg van kantoren, parkeergelegenheid, winkels enz. binnen de omtrek van het BPA (1967) zijn met 1.059.570 m² duidelijk lager dan wat oorspronkelijk was voorzien, namelijk 1.613.000 m². Dit is met andere woorden slechts 65%. Hoewel die vermindering gezien de ontwikkelingen op de slabakkende kantorenmarkt enigszins begrijpelijk is, is die vermindering zeker nog onvoldoende. In de Noordwijk bedraagt de leegstand van kantoren 10,1% in 2009 en 7,6% in 2010 (Doornaert, De Beule, Hanssens, 2010; Overzicht van het Kantorenpark, 27/2011, 5). 3. Meer dan de helft van de kantooroppervlakte (52,32%) wordt door openbare of parapublieke instellingen ingenomen. De federale, gemeenschaps- en gewestelijke overheden nemen 43,62% van de totale kantooroppervlakte in, de parapublieke instellingen 8,7% (Euroclear, Wereldorganisatie van de Douane, International Trade Union House). Oorspronkelijk was de Noordwijk helemaal niet als een openbaar administratief centrum ontworpen. 4. We stellen ook vast dat de bouw van kantoren niet beperkt is gebleven tot de oorspronkelijke omtrek (53 ha), maar tot aanzienlijk buiten die omtrek is uitgedeind. De aanpalende blokken aan het Manhattanplan, ingesloten tussen de onteigende blokken en belangrijke verkeersassen als de spoorweg of de lanen van de Kleine Ring, werden ook in kantoortorens omgebouwd op meer dan 366.000m² (of 26% van de totale bebouwde kantooroppervlakte). 5. Naar de toekomst is de zwakke bezetting van de kantoorgebouwen onrustwekkend. “In het licht van het groot aantal kantoorprojecten dat in deze wijk aan de gang is (North Light, Pole Star, Eolis) gepland is (Brussels Tower, Premium, Silver Tower) of nog ter studie ligt (Toren IV van het WTC, Dockside) en van de aanhoudende leegstand in andere gebouwen (Zenith, Waterside, enz.) rijzen er toch wat twijfels met betrekking tot de bezettingscapaciteit van al die gebouwen en de opeenvolgende verhuizingen die daaruit zal voortvloeien. En dit zou de markt zeker ook kunnen aanzetten tot grote voorzichtigheid ten aanzien van de ontwikkelingen die op termijn zijn gepland voor de site Thurn & Taxis, die eveneens in de Noordwijk is gelegen” (Overizcht van de kantorenpark 26/2010, 14-15).

Werkgelegenheid

29

Volgens de ontwerpers van het Manhattanplan moest de Noordwijk tussen de 60.000 en 75.000 arbeidsplaatsen aanbieden.

30

Tabel17. Aantal arbeidsplaatsen in de Noordwijk (juni 2008) Totaal van alle bedrijven en ondernemingen # Bedrijv en

# Werknemers (excl. uitzendkrach ten) (a)

#t Werknem ers (volgens onderzoe k woonplaa ts-werk) (b) Binnen de omtrek van de BPA’s (17/2/1967) Tota 80 18.278 21.794 al In % 100 100 100

Waarvan openbare diensten # Parkeerplaat sen

# Ondernemin gen

# Werknemers (excl. uitzendkrach ten)

# Werknem ers (volgens onderzoe k woonplaa ts-werk)

# Parkeerplaat sen

5.064

29

3.530

10.290

2271

100

Onmiddellijke omgeving: buiten de omtrek van de BPA’s (17/2/1967) Totaa 94 6.702 5.586 3.340 14 lx In % 100 100 100 100

36,25

19,31

2.406 14,89

47,21

2.268 35,90

44,85

479

40,60

12,92

a) aantal RSZ-banen (Openbare Besturen) tijdens het tweede semester 2008, zonder uitzendkrachten b) aantal tewerkgestelden volgens het onderzoek woonplaats-werk Bron: FOD Mobiliteit & Vervoer

Op basis van de bovenstaande gegevens kunnen diverse vaststellingen worden gedaan: 1. Zelfs als we die gegevens ruim interpreteren, stellen we vast dat het aantal arbeidsplaatsen binnen de omtrek van de BPA’s (of +/- 15.000) sterk van het aantal aangekondigde arbeidsplaatsen (60.000 tot 75.000) afwijkt. In het beste geval bedraagt dit cijfer amper 20 tot 25% van wat toen werd aangekondigd. De belangrijke daling is onder meer te wijten aan de sterke vermindering van de totale kantooroppervlakte na de opeenvolgende planherzieningen. 2. 47% van die werkgelegenheid wordt ingenomen door ambtenaren en overheidspersoneel. Hoewel de wijk oorspronkelijk als een handelswereldcentrum was bestemd en gebouwd, dient hij als toevluchtsoord voor openbare diensten en instellingen, en dit vanaf het prille begin. Het gaat hier veeleer om een ‘Administratief Centrum’ dan om een Handelswijk. 3. De concentratie van die kantoren is niet beperkt gebleven tot de omtrek van de BPA’s, maar ook over de omliggende wijken uitgedeind. 4. Tot slot wordt een aanzienlijk deel van de werkgelegenheid ingenomen door bedrijven die in de jaren negentig werden geprivatiseerd: Belgacom (4.964 banen), Proximus (1.707 banen), De Post (1.455) enz.

Het aantrekken van belangrijke ondernemingen die actief zijn in de wereldhandel voor de “modernisatie van de Noordwijk” is blijkbaar niet gelukt. Hoewel de wijk hiervoor uitdrukkelijk was bestemd, zijn noch de gemeentelijke, noch de gewestelijke overheden erin geslaagd om de bedrijven ertoe te dwingen zich hier te vestigen.

31

Huisvesting Zoals wij in “Dossier (de) 1975” hebben kunnen vaststellen (Le plan Manhattan ou Que crèvent les expulsés ?) was de huisvesting en de wederhuisvesting van de onteigende en uitgezette bewoners de voornaamste zorg van de ondernomen acties en vormde het voorwerp van ettelijke mobilisaties: onderzoek bij de bewoners, petities, informatie van pers en media, onderhandelingen met huisvestingsmaatschappijen en overheden, voortdurend toezicht op de verkregen toegevingen enz. Niettegenstaande vele verklaringen, wilden de drie betrokken gemeenten hun acties beperken tot wat de wet in geval van onteigeningen voor openbaar nut voorziet, met name: de vergoeding van de eigenaars en van al wie door een geregistreerd huurof pachtcontract wordt beschermd (handelaars of huurders gevestigd vóór 17/2/1967 – datum van de afkondiging van de drie BPA’s). Nochtans was de wijk hoofdzakelijk bewoond door mensen die geen geregistreerd huurcontract konden voorleggen of daar na de bewuste datum waren komen wonen. Ook de talrijke beloften en publieke verklaringen van de gemeenten met betrekking tot de bouw van woningen voor de onteigende en uitgezette bewoners konden maar met veel moeite worden afgedwongen. Die lange en moeilijke strijd werd eerder al beschreven (Vanden Eede & Martens, 1994). Alhoewel de drie gemeenten dit al bij de eerste voorstellingen aan de bewoners hadden aangekondigd, werd met de bouw van die woningen pas begonnen na ettelijke mobilisaties en onder druk van de bewoners.

32

Tabel 18. Opnieuw gebouwde woningen: ligging, aantal, bouwheer, eigenaars (toestand op 1/1/2010)

Eigendom Bouwheer of

Adres

Eigenaars

Straat

#

(Pub)liek

Woningen

(Conv)entie

Bouwjaar Type woning (aantal)

(priv)é

studio/

1sk

2sk

3sk

4sk

flat

Brussel (1000) Stad Brussel (*)

Voorstad/Harmonie

152

pub

1970

64

48

20

20

Lakense Haard

Antw.stwg150-154

601

pub

1969

190

127

184

100

Brusselse Haard

Antwerpsestwg

202

pub

1977

42

56

41

63

SDRB

Harmonie

30

conv

1992

4

19

7

Stad Brussel (*) Brusselse Haard/Batipromo

Voorstad/Harmonie

71

pub

1990

2

37

13

19

Antwerpsestwg

98

pub

1991

?

23

?

10

45

pub

1992

?

?

?

? 23

Amelinckx 4

Helihavenlaan 32

154

priv

1971

(**)

92

39

Amelinckx 3

Helihavenlaan 28

56

priv

1974

(**)

34

14

8

Amelinckx 3

Helihavenlaan 22

88

priv

1974

(**)

53

22

13

Amelinckx 2

Helihavenlaan 16

56

priv

1974

(**)

34

14

8

Amelinckx 2

Helihavenlaan 10

88

priv

1974

(**)

53

22

13

Amelinckx 1

Helihavenlaan 5

150

priv

1974

(**)

90

38

23

Amelinckx 1

Helihavenlaan 11

138

priv

1974

(**)

83

35

21

161

priv

1972

(**)

97

40

24

161

priv

1973

(**)

97

40

24

121

pub

1982/85

16

25

61

19

46

priv

1999

10

7

26

3

46

piv

2000

4

6

30

5

42

priv

1996

3

5

23

11

48

priv

1996

6

6

16

20

24

priv

1996

4

2

12

6

44

priv

2003

11

4

16

13

tot

352

981

724

454

1

en %

13

37

28

17

0

Schaarbeek (1030) Amelinckx Resid. Noord Gaucheret 4 Amelinckx Resid. Noord Vooruitgangstr 187 Schaarbeekse Haard (*) Thomas Sint-Joost-ten-Node (1210) Markt/Matheus Burco-BGOM (Blok 2) Vooruitg/Matheus Burco- BGOM (Blok2) Weldadig/Markt Immo Jacqmain (blok 3) Vooruitg/Matheus Immo Jacqmain (blok3) Immo Jacqmain Immo Jacqmain

Markt (Blok 3) Matheus/Markt (blok3)

2622

Maximale bewoning ( aantal personen )

352 1962 2896 2724

(*) woningen gebouwd aan de rand maar buiten de omtrek van de BPA’s 17/2/1967 (**) Amelinckx-woningen: een onderscheid tussen de categorieën “flat/studio” en “appatement 1slk” wa Bron: Vanden Eede, Martens (1994) bijgewerkt met gegevens bekomen bij de gemeentelijke administratie

1

8

s niet mogelijk.

Hierbij kunnen we het volgende vaststellen:  De mobilisatie en de strijd van de bewoners voor wederhuisvesting zijn zeker niet zinloos geweest. Zelfs indien de resultaten niet aan de vraag hebben beantwoord, hebben de drie gemeenten toch woningen moeten bouwen, zelfs ‘sociale’ en ‘woningen die onder een overeenkomst’ vallen.. De laatste twee

33

  



types woningen bestonden zelfs niet in deze wijk. Nu vertegenwoordigen ze meer dan 50% van de gebouwde woningen. Dat bouwproces is tot op heden niet voltooid. De gemeente Schaarbeek werkt op dit ogenblik aan de bouw van een honderdtal woningen met een ‘gemiddelde’ prijs (Jollystraat/Gaucheretplein). Nochtans heeft de wederopbouw van woningen – al lang vóór 1967 beloofd – slechts plaatsgevonden lang nadat de afbraak al was begonnen. Het merendeel van de bewoners kon hiervan geen gebruik maken. De oorspronkelijke bevolking, van wie een aanzienlijk deel al naar de omliggende wijken was verdrongen, had nog met een tweede moeilijkheid te kampen: de herbouwde woningen waren aanzienlijk kleiner. 50% van de 2.622 woningen waren flatwoningen of woningen met één slaapkamer, 28% waren woningen met twee slaapkamers en 17% woningen met drie slaapkamers. Volgen de huidige voorschriften en bepalingen kan een appartement met drie slaapkamers hoogstens 6 personen huisvesten (voor zoverre de spreiding qua geslacht en leeftijd van het gezin aan de normen beantwoordt). Met dit aanbod konden alleenstaanden en gezinnen met één of hoogstens twee kinderen enige hoop op wederhuisvesting koesteren. Alle anderen moesten elders gaan wonen. Het aanbod sloot meteen de meest kroostrijke gezinnen uit, die al sinds jaar en dag in de wijk woonden. Tot slot gaan we even dieper in op de verdeling van de nieuw gebouwde woningen per gemeente . Tabel 19. Aantal gebouwde woningen per gemeente (1969-2003) Brussel Schaarbeek Sint-Joost-ten-Node Totaal

# 1929 443 250 2622

% 74 17 10 100

Brussel-Stad (60% van de onteigende oppervlakte) heeft in vergelijking meer woningen gebouwd (74%) dan de gemeente Sint-Joost-ten-Node (10% woningen voor 20% van de onteigende oppervlakte). Deze laatste gemeente heeft ook geen enkele sociale woning gebouwd, terwijl er in Brussel-Stad meer dan 1.000 werden opgetrokken. We kunnen ons duidelijk afvragen of hier geen strategie achterzit om een bepaalde bevolkingsgroep te weren die het prestige van de wijk zou kunnen schaden. Wanneer we rekening houden met het aantal huizen vóór de afbraak (ongeveer 1.100, waarvan 650 op het grondgebied van Brussel-Stad, 280 in Schaarbeek en 180 in Sint-Joost-ten-Node) blijkt het aantal nieuw gebouwde woningen op het eerste gezicht omvangrijk. Als we echter de bewoningsgraad van die huizen in aanmerking nemen, schommelt het aantal afgebroken woningen tussen de 3.000 en de 4.000. Het aantal nieuw gebouwde woningen ligt dus beduidend lager. Dit komt wel overeen met het aantal inwoners dat nu in de wijk woont.

34

h. de herbewoning Tot de vooravond van de bekrachtiging van de BPA’s, maar ook daarna, werd het aantal inwoners van de wijk nooit geteld. De drie betrokken gemeenten zagen het nut noch de noodzakelijkheid daarvan in. Het heeft ons dan ook heel wat moeite gekost om dit aantal te bepalen. Voor de berekening ervan hebben we een beroep gedaan op de tellingen per statistische sector die sinds de algemene volkstelling van 1970 beschikbaar waren (Hiervoor hebben we met de volgende ‘statistische sectoren (NIS) rekening gehouden: Brussel-Stad: D600 – D610 – D672; Schaarbeek: A43, Sint-Joost-ten-Node: A30). Zelfs als we rekening houden met het feit dat de afbraak al sinds 1965 begonnen was en dat een reeks straten in 1970 al leegstonden of afgebroken waren (BrusselStad: Helihavenlaan, Herry-, De Mol-, Telefoonstraat en een deel van de Antwerpsesteenweg; Sint-Joost-ten-Node: Rogierplein en een deel van de Marktstraat) en dat andere inwoners al vertrokken waren omdat ze hun woning niet meer mochten onderhouden, dan blijkt uit de onderstaande tabel dat de aangekondigde bevolkingsaangroei sindsdien nooit heeft plaatsgevonden. Tabel 18. Aantal inwoners binnen de omtrek van de drie BPA’s.

Aantal inwoners binnen de omtrek van de BPA's (1970-2007) 8000 6000 4000 2000 0

1970

1981

1991

2001

2007

St-JoostTN

963

263

170

274

437

Schaarbeek

2831

1176

1161

1001

1242

Brussel

3163

3070

3700

4189

4407

Bron: NIS en Bevolkingsdienst

In 1970 woonden er nog 7.000 mensen in de wijk. Meerdere duizenden onteigende of uitgezette bewoners hadden de wijk toen al verlaten. Niettegenstaande de verklaringen dat er tussen 13.000 en 15.000 mensen in de herbouwde wijk zouden gaan wonen, werd het aantal van 6.100 nooit overschreden. De stad Brussel is de enige gemeente waar de bevolking tussen 1970 en 2007 met 40% is aangegroeid. Zonder de aanhoudende mobilisatie van de bewoners zou dit aantal nooit bereikt zijn geweest. Voor de twee andere gemeenten is het verlies aanzienlijk. Zij kunnen de bevolkingsdaling niet voorkomen, hoewel ze de lokale bevolking graag hadden geruild voor rijkere bewoners. Voor de gemeente Schaarbeek is dat overduidelijk.

35

De toekomst zal moeten uitwijzen of de nieuwe woningen die de stad Brussel, Schaarbeek en Sint-Joost-ten-Node nu op de markt aanbieden die povere resultaten zullen kunnen verbeteren. Tegenwoordig bedraagt het aantal inwoners 41% van de in 1967 aangekondigde doelstellingen. i.

Kosten en baten

Op de vraag of de drie gemeenten hiermee, na meer dan 40 jaar, belangrijke winsten hebben geboekt of, integendeel, veel verlies hebben geleden, kunnen we moeilijk een afdoend antwoord geven. Om dit te weten te komen, moeten tal van gegevens worden verzameld. Enkel een onafgebroken en systematische gegevensanalyse, jaar per jaar, kan een geloofwaardig antwoord opleveren. We geven hier enkele tips die als leidraad zouden kunnen dienen: 1. De onteigeningskosten en andere vergoedingen zijn gekend. Hierop werd eerder al ingegaan 2. De inkomstenderving van de belastingen die wegens de braaklegging van de gronden niet werden geïnd, kan aan de hand van vroeger betaalde belastingen worden geraamd. Op basis van het kadastraal inkomen en de belastingvoet per gemeente kan een jaarlijkse raming worden opgesteld. Als we dit voor de diverse jaren berekenen en zolang de wederopbouw niet af is, kan het verlies voor de gemeenten worden gemeten. In de Noordwijk is dit wegens het zeer lange uitlopen (tientallen jaren) van de herbebouwing aanzienlijk geweest. 3. De mogelijke belastinginkomsten en taksen van nieuwbouw voor de gemeenten hangen in grote mate af van de eigenaar en de huurder van de gebouwen. Vele instellingen en openbare besturen zijn hiervan helemaal of gedeeltelijk vrijgesteld. Een aanzienlijk aantal van die openbare instellingen vindt men in de Noordwijk terug (+/- 50%) (zie tabel 16). Zodoende blijven de mogelijke opbrengsten beperkt en zijn dus afhankelijk van het aantal institutionele bewoners van dit type. 4. De belasting op de kantooroppervlakten is enkele jaren geleden ingevoerd om de gemeenten bijkomende financiële middelen te verschaffen. Het is pas de laatste jaren, nadat de gebouwen eindelijk voltooid waren, dat deze maatregel inkomsten oplevert. Voor de gemeente Schaarbeek is dat nog maar sinds 2004.

36

Schaarbeek: evolutie kantooroppervlakte en -belastingen binnen de grenzen van het BPA 1967 (1995-2010) M² 250.000 200.000

€ 2.500.000 M²

bedrag i n €

2.000.000

150.000

1.500.000

100.000

1.000.000

50.000

500.000

19 95 19 96 19 97 19 98 19 99 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10

-

Bron : gemeentelijke administratie

jaar

Bovendien worden die belastingen maar op een deel van de kantooroppervlakten geïnd en ontsnappen meerdere m² aan deze verplichting. In 2009 werd slechts 67,6% van de totale kantooroppervlakte belast en in 2010 was dat hoogstens 53,4%. 5. Tot slot werd een aanzienlijk aantal geschillen, betwistingen en processen aanhangig gemaakt om die belastingen en taksen niet te moeten betalen. De kloof tussen wat moet worden betaald en wat effectief werd betaald, is vrij groot. Dit moet geval per geval worden onderzocht. De effectief geïnde bedragen, zoals hier voorgesteld, zijn soms beduidend lager. Het is zeker de moeite waard om hierover verder onderzoek uit te voeren. De bekende bewering dat de gemeenten door dergelijke vastgoedoperaties rijker zijn geworden, hangt in grote mate van de beschikbare cijfers af. Vele van die gegevens ontbreken echter, worden niet systematisch bijgehouden of konden niet worden achterhaald. De hypothese dat de Noordwijkoperatie de drie gemeenten aanzienlijk heeft verarmd, is zeker verdedigbaar. De huidige, zeer beperkte en selectieve gegevens zijn echter ontoereikend om deze hypothese te staven.

Besluit : Het Manhattanplan: een megaproject met vele ongelukken en risico’s. De ‘modernisering’ van Brussel, met de doorvoering van een zo gewaagd plan, waarbij 530.000 m² stadsweefsel zou worden afgebroken en volledig herbouwd, houdt ontegenzeggelijk een aantal risico’s in. Had men zich die risico’s kunnen voorstellen of had men ze zelfs kunnen voorzien? Heeft men dit wel willen inzien? Werden degenen die op die risico’s durfden wijzen ernstig genomen, werd er naar hen geluisterd? Na 44 jaar van dit nog steeds niet afgewerkte project, is het op zijn minst nuttig om een objectieve en realistische balans op te maken van de risico’s en tekortkomingen:

37

1. Een door drie gemeenten besliste volledige onteigening van de gronden, maar een chaotische afbraak van de bouwblokken, wat een totale sociale ontreddering en onnodige sociale kosten met zich mee heeft gebracht. 2. De systematische weigering om een volledige en gedetailleerde inventaris van de bevolking op te maken, met uitzondering van de eigenaars van de gronden die moesten worden onteigend en vergoed. 3. De onwetendheid (gewild en vooropgesteld) om rekening te houden met de eisen van de bewoners en met de gevolgen van het plan voor de aanpalende wijken. De reacties van de bevolking, zowel van de betrokken als van de omliggende wijken, werden jarenlang genegeerd. Indien men er wel rekening had mee gehouden, dan hadden vele mislukkingen van de falende planning kunnen worden voorkomen. 4. Een onvermogen om de onteigenings- en afbraakkosten, alsook de prijs van de wederopbouw correct in te schatten. De geheimhouding, de onwetendheid over de omvang en de duur van het hele project, de complexiteit van de juridische en financiële constructies, de versnippering van de informatie, maakten elke democratische controle en een degelijk uitgevoerd toezicht onmogelijk. Deze radicale en gewilde tekortkoming en ondoorzichtigheid maakten de hele operatie weinig geloofwaardig, om niet te zeggen bedrieglijk. 5. De zwakte en de kwetsbaarheid van de gemeentebesturen om de dossiers van de omliggende wijken gezamenlijk te beheren, alsook hun onmacht tegenover de vastgoedpromotoren, of die nu als concurrenten van elkaar of onder kartelvorm optraden.

De fouten en vergissingen waren van een dubbele aard:  een betwistbaar en omstreden plan, met de onuitvoerbare aanleg van stadsautowegen, een onbetaalbaar sokkel voor voetgangers, een voorbijgestreefde mix van stedelijke functies;  een falende zo niet een onmogelijke uitvoering: een chaotische afbraak, een onvoorspelbare wederopbouw, de onmogelijkheid om bouwpromotoren te dwingen om in de Noordwijk te gaan bouwen. In dat opzicht is het Manhattanplan een schoolvoorbeeld voor onderzoekers die in de laatste jaren megaprojecten bestuderen.

38

3. Een schoolvoorbeeld om de bevindingen van Bent Flyvbjerg en Michael Burawoy toe te lichten Twee wetenschappers kunnen ons helpen om de verschillende resultaten van onze analyse in een bredere context te plaatsen: Bent Flyvbjerg voor wat de evaluatie van de risico’s van megaprojecten betreft en Michael Burawoy voor zijn benadering van de toe-eigening van de meerwaarde binnen een kapitalistisch productiesysteem. a. Flyvbjerg Door de omvang van het Manhattanplan, het doel en de aanspraak om de volledige Brusselse ruimte en het leven van de inwoners te hertekenen, kan dit initiatief zeker tot de megaprojecten worden gerekend. Het kan het best worden vergeleken met andere grote projecten: de bouw van omvangrijke vervoersvoorzieningen als spoorlijnen en HST-treinstations, luchthavens, tunnels en bruggen over eilanden, metrolijnen, residentiële eilanden, de ruimtevaart enz. In dit opzicht kan het plan ook worden getoetst aan de bevindingen die deze onderzoekers in verband met andere megaprojecten hebben opgedaan. De onderzoekers B. Flyvbjerg, N. Bruzelius en W. Rothengatter zijn op dit vlak ontegenzeggelijk zeer gezaghebbend dankzij hun analyse van 258 megaprojecten (Flyvbjerg et.al., 2003). (1). Wat hebben ze kunnen vaststellen? Dat de verwezenlijking van dergelijke projecten een groot aantal risico’s inhoudt. Sommige risico’s waren onvoorspelbaar of toch zeker moeilijk voorspelbaar, terwijl andere wel gekend en voorspelbaar waren, maar bewust werden verzwegen of vergeten. De verwezenlijking van die megaprojecten is dus het resultaat van een complexe alchemie en reacties van toevalligheden, miskenningen en onwetendheden, min of meer bewuste miskenningen en echte vergissingen. Vandaar is het nogal moeilijk om hiervan een slotbalans op te maken en vast te stellen wat op rekening van de waarheid of van de illusie en het bedrog moet worden geschreven. Slechts door meerdere megaprojecten met elkaar te vergelijken, konden de onderzoekers een inventaris opmaken van gebeurtenissen die zich herhaalden en een empirisch gevalideerde lijst van risico’s opstellen. Onder die risico’s moeten we alvast de volgende vernoemen: 

De utopie van een maatschappij zonder tegenstellingen en spanningen (zero-friction society) De hypothese of de waan dat ruimte en tijd helemaal kunnen worden voorspeld en beheerst, dat productie, verdeling en verbruik wrijvingsloos zullen verlopen, dat leveringen ‘just in time’ zullen gebeuren, dat de informatie helder en onmiddellijk beschikbaar zal zijn… De voornoemde auteurs besluiten ronduit dat de meeste projecten hiervan uitgaan en met deze illusies geen enkele rekening houden.

39



De paradox van de gegevens over de resultaten (paradox of performance records). Zowel wat de economische en financiële opbrengsten, de impact op het leefmilieu als de steun van de publieke opinie betreft, geven de projectontwikkelaars slechts zeer ruw geschatte, zo niet verkeerde gegevens. Dit betreft zeker de volgende onderwerpen: de overschrijding van de kosten, de risico’s voor het leefmilieu en het democratische deficit.



De kostenoverschrijding (cost overrun) Hoewel dit risico steeds blijft bestaan en moeilijk uit te schakelen is, moeten we toch vaststellen dat deze overschrijdingen ongehoord zijn. De financiële kosten, de duur van de vertragingen, de evolutie van de wisselkoersen, de kosten van de onteigeningen en de ecologische risico’s worden dermate miskend dat de vooraf geraamde kosten vaak met 50% à 80% moeten worden verhoogd. Flyvbjerg et al. zijn zelf in staat om de meerkosten te berekenen voor diverse projecten: spoorwegen, banen en wegen, vastgoedcomplexen enz. Bovendien geven ze aan dat  deze toestand een centraal probleem is geworden voor alle projecten  dit inmiddels een globaal fenomeen is in de vijf werelddelen en in meer dan 20 landen;  deze onderwaarderingen nog nadrukkelijker voorkomen in ontwikkelingslanden;  de situatie in de afgelopen 70 jaar zeker niet is verbeterd (blijkbaar leren de beleidsmensen noch de projectontwikkelaars iets van de begane vergissingen)  deze verkeerde inschattingen niet het resultaat zijn van vergissingen, maar van valse en bedrieglijke voorstellingen om het project toegewezen te krijgen; de bedoeling is duidelijk. We moeten er dus van uitgaan dat wij de promotoren en vastgoedmakelaars niet kunnen vertrouwen. De auteurs stellen voor om deze laatsten strafrechtelijk te vervolgen indien ze duidelijk verkeerde ramingen voorstellen (2). 

De systematische overschatting van de baten, de uitkomst en de positieve resultaten (benefit overestimation) Om de goedkeuring van de overheid en de steun van de publieke opinie te verkrijgen, is het van strategisch belang dat de voordelen en baten duidelijk in de verf worden gezet. Hieronder verstaan we het verwachte aantal banen woningen, de vervoermogelijkheden, de fiscale winsten enz. Onder die eigenzinnige ramingen wordt vaak voor de meest optimistische hypothese geopteerd.

 Prognosevergissingen (reasons for demand prediction failures) Voornamelijk de megaprojecten in verband met wegeninfrastructuur en verkeer zijn aan dergelijke fouten onderhevig. Was het echter niet net de bedoeling dat het hart van het Noordwijkplan op het kruispunt van twee autowegen zou liggen?

40

De voorspellingen met betrekking tot de toekomstige verkeersvraag zijn bijzonder hachelijk en risicovol, en wel om de volgende redenen:  Ontoereikende modellen en methodologie  Onvoldoende observaties  De discontinuïteit van de gedragingen en de invloed van bijkomende factoren  Onvoorziene veranderingen en exogene factoren  Onvoorspelbare acties en niet-nagekomen beloften van de overheid  De impliciet vertekende expertise van de consulenten  De vertekende evaluatie van de promotoren De auteurs komen zo tot het besluit dat de voorspellingen wat verkeer en vervoer betreft met het grootste wantrouwen moeten worden bekeken (Flyvbjerg, 2003 : 31).

Tot slot Gezien het belang van al die risico’s besluiten de auteurs van Megaprojects and Risk dat dringend werk moet worden gemaakt van methoden en middelen om de risico’s beter te voorzien, in te schatten en te beheren (risk analysis, risk assessment, risk management). De algemeen gebruikte conventionele methoden en technieken (cost-benefit analysis) zijn duidelijk ontoereikend. Ze laten niet toe om de betrokken verantwoordelijkheden en hun gevolgen precies te meten (accountability). Dit zal pas mogelijk zijn als wij de resultaten van megaprojecten systematisch onderzoeken, als de “stakeholders” in de toekomst actief bij de projecten worden betrokken, als de publieke participatie wordt ondersteund, de doorzichtigheid effectief en de uitkomst en de resultaten duidelijk en publiekelijk aangekondigd en verifieerbaar zijn. Enkel en alleen op die manier kan de goed gesmeerde en onderhouden strategie van vervalste verslagen en uiteenzettingen worden verijdeld (strategic misrepresentation). De risico’s zullen dan beter kunnen worden beheerst, wat van voordeel is voor de hele samenleving (Flyvbjerg, 2008) (3). Sindsdien wordt belangrijke vooruitgang geboekt, zowel wat de risicoanalyse (Miller & Lessard, 2008) als wat de planning betreft (Rothengatter, 2008).

b. Michael Burawoy Burawoy, van zijn kant, toont aan hoe bij de overgang van een feodale productie naar een kapitalistische productiewijze de door arbeid voortgebrachte meerwaarde moest worden verduisterd en verdonkermaand. Om kapitaalaccumulatie mogelijk te maken, moet het toezicht op de meerwaarde van de arbeid verduisterd, onzichtbaar en daardoor meteen ook oncontroleerbaar worden (obscuring and securing surplus value : Burawoy, 1985 : 32). In een feodaal systeem wist de lijfeignene wist zeer goed wat hij aan de heer moest afstaan. Een arbeider in loonverband blijft onwetend wanneer hij de winst van de ondernemer voortbrengt. Maar deze strategische zet voor de kapitaalaccumulatie komt niet alleen voor bij loonarbeidsverhoudingen. Ook het proces van de accumulatie van vastgoedwinsten is hiermee vergelijkbaar: verduistering en ondoorzichtigheid maken deze winsten voor de burgers oncontroleerbaar. Dit is net wat het verhaal van het Manhattanplan ons leert.

41

Deze benadering zorgt voor een bijkomende kritische noot in de analyse van megaprojecten. Zelfs wanneer de risicoanalyse en de planmethoden worden verbeterd en verscherpt, dan nog zal de accumulatie van winst en meerwaarde binnen een vrij en concurrerend marktsysteem duistere kantjes hebben. Het verwerven en het behoud van het toezicht op deze accumulatie berusten op onwetendheid, miskenning en ondoorzichtigheid.

Algemeen besluit Uit de twee voorgaande benaderingen kunnen we de volgende algemene besluiten afleiden: 1. Het Manhattanplan (BPA 17/02/1967) werd ontworpen op basis van de hypothese dat er geen publieke reactie en betwisting zou komen: de utopie van een wrijvingloze samenleving (zero-friction society). Dat is toch gebeurd. Hoe beperkt ze ook was, de protestbeweging heeft de bouw van de twee stadssnelwegen (een wezenlijk bestanddeel van het plan) onmogelijk gemaakt. Nadien waren talrijke planherzieningen nodig om de schade van de afbraak te compenseren. Tot op heden worden nog altijd bouwtorens opgetrokken (Bolivarlaan/Antwerpsesteenweg). De bewuste en gewilde onwil om rekening te houden met de risico’s van openbaar protest is ontegenzeggelijk een grove vergissing zowel van de publieke als van de private planningsinstanties (Studiebureau SOBEMAP, de Groupe Structure en andere). 2. De economische crisis, onder meer wegens de oliecrisis van 1974 - die in 1967 moeilijk te voorspellen was – heeft de bouwwerken aanzienlijk vertraagd en de brandstofprijzen de hoogte in gejaagd. Met die steeds mogelijke conjuncturele omkeringen werd bij het ontwerp van het plan nooit rekening gehouden. 3. De kostenoverschrijdingen (cost overrun) werden nooit berekend omdat – voor zover wij hebben kunnen achterhalen – er geen raming van de reële kosten, zelfs niet bij benadering, werd opgemaakt noch voor het geheel, noch voor elke betrokken gemeente. Alle pogingen om die informatie vast te krijgen, werden onverbiddelijk afgewezen onder het mom van de verplichting om de stad te moderniseren of van de vertrouwelijkheid van de onderhandelingen. Noch de meerderheid, noch a fortiori de oppositiepartijen binnen de respectieve gemeenteraden hebben zelfs al was het maar af en toe toezicht kunnen uitoefenen op de onteigeningen, de projectvoorstellen of het afsluiten van leningen… In al die jaren is het democratische deficit nooit aangevuld geweest, zelfs niet na herhaalde pogingen van de Agglomeratie en later van het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest. 4. De systematische overschatting van de opbrengsten, de resultaten, de positieve neerslag is overduidelijk (benefit overestimation). De modellen noch de methoden om die te berekenen zijn ons bekend. Naar ons weten, werden ze nooit medegedeeld. Wat wel publiekelijk werd aangekondigd, waren enkele losse cijfergegevens, waarvan wij de kloof hebben kunnen meten tussen wat was aangekondigd en wat wij hebben kunnen vaststellen (aantal gebouwde torens, vierkante meter kantooroppervlakte, aantal woningen of bewoners enz.). Deze enkele metingen laten zien hoe groot die kloof wel is geworden.

42

5. Al vanaf de eerste jaren waren de vergissingen met betrekkking tot de verwachtingen (prediction failures) duidelijk. De bouwpromotoren, wier aantal bij de aanvang zeer beperkt was, hebben nadien geen blijk gegeven van een overweldigend enthousiasme . Integendeel, het plan had op hen veeleer een afstotend effect, het symbool bij uitstek van de ‘verbrusseling’. Het heeft daarentegen wel zeer veel tijd gekost vooraleer de openbare besturen inzagen dat de plannen onuitvoerbaar waren en dus moesten worden herzien. Wanneer het oorspronkelijke plan een volledig gestructureerde samenhang voorzag tussen de drie gemeentelijke plannen van aanleg, werden de planherzieningen opnieuw op de leest van elke gemeente geschoeid. Dit bood hen de kans om bijkomende bouwblokken in te lijven (bovenop de 44 van de drie oorspronkelijke BPA’s van 17/2/1967) en om tal van wijzigingen door te voeren wat de omtrek, de hoogte, de bestemming en andere voorschriften betrof, om met dat plan eindelijk komaf te maken en het megaproject leefbaarder en menselijker te maken. Dankzij die mislukking heeft de gemeentelijke autonomie opnieuw de wind in de zeilen gekregen. 6. De moeilijkheden om precieze informatie vast te krijgen, om de uitwerking van het volledige project en de opeenvolgende fasen (onteigeningen, afbraak, herverkaveling, wederopbouw enz.) te overzien, de onkunde van de actiegroepen en politieke partijen om de zaken op te volgen alsook de realisatie van het Manhattanplan bevestigen de aanwezigheid van een sfeer van geheimhouding en duisternis in de besluitvorming. De stukjes informatie die konden worden bemachtigd over bouwpromotoren, contracten, erfpachten enz. konden de verdenking van politiek-financieel gesjoemel niet wegnemen (arrangementen, kartels, koehandel). Dat dit alles onroerende meerwaarden heeft opgebracht is wellicht waar, maar moeilijk te bewijzen. Kunnen dergelijke misstappen in de toekomst worden voorkomen? Moest de nadruk niet worden gelegd op de zwakke punten van het ontwerp en op de voorstelling van dergelijke megaprojecten, als men toen al wist tot welke twijfelachtige resultaten vergelijkbare plannen hadden geleid: Houston, La Défense (Parijs), Barbican (London)? Waarom werden de door ons gekende megaprojecten als de Noord-Zuidverbinding, het Rijksadministratiefcentrum (RAC), de Expo ’58 niet verder onderzocht om de mogelijke risico’s op te sporen (cost overrun, strategic misrepresentation, optimism bias, etc). In de toekomst dient een systematische risicoanalyse te worden uitgevoerd van andere megaprojecten die na de Noordwijk werden gerealiseerd: de wijken aan het Zuidstation, de Europawijken, de bouw van de metro, het project Thurn & Taxis. Om de stad te ‘redden’, moeten zeker een reeks maatregelen worden genomen. Aan drie daarvan moet dringend aandacht worden besteed: 1. de overheid (de overheidsadministratie) moet opnieuw bevoegdheden krijgen waarmee ze haar beheerstaken effectief kan uitvoeren. Met andere woorden: a) om zowel de politieke meerderheid als de oppositie correct te informeren, b) om zo helder en bevattelijk mogelijk complexe beslissingen en de gevolgen daarvan inzichtelijk te maken, c) om effectief toezicht te houden op wat aan de privésector werd toegekend.

43

2. De veelvuldige studiebureaus en architecten, advocatenkantoren en andere consultenten moeten worden ontheven van taken die normaliter aan het overheidsbeheer en de publieke administratie toekomen. De privatisering, de ‘vermarkting’ en de concurrentie tussen die diensten versterken de onomkeerbare ‘verduistering’ van de meerwaarde, zoals beschreven door Burawoy. 3. Aan de stedenbouwkundige ‘ongeletterdheid’ van de burgers en wijkbewoners moet dringend iets worden gedaan. De laatsten moeten moeten begrijpen hoe en waarom zij het slachtoffer van dergelijke megaprojecten worden. Openbaar onderwijs is het eerste sociaal recht dat de Verlichting en de Franse Revolutie hebben toegekend. Democratie is onmogelijk met ongeletterden. Mensen moeten een stad kunnen ‘lezen en begrijpen’, ook de verschillende deelaspecten ervan (privaat en publiek recht, financiën en fiscaliteit, economie, ecologie, sociale filosofie enz.) In dat opzicht zijn de aanbevelingen van H. Priemus, B. Flyvbjerg, en B. van Wee (2008) zeer zinvol. Naar aanleiding van de ‘kantorentragedie’ hebben de Nederlandse overheid en het Ministerie VROM onlangs nog moeten ingrijpen om de bouw van nieuwe kantoren in te perken. Om meer rijkdom te vergaren, hadden de Nederlandse gemeenten een onlesbare dorst naar de bouw van nieuwe kantoren (Janssen-Jansen, 2009, 2010). In het laatste rapport (2010) wordt benadrukt dat door het invoeren van lokaal en regionaal overleg bepaalde maatregelen (zoals ‘tranferable development rights’) en verplichtingen moeten worden nagekomen alvorens nieuwe kantooroppervlakten mogen worden gebouwd. Op die manier zou de wildgroei van de vrije markt kunnen worden ingetoomd. __________ Noten (1) Van een megaproject bestaan er vele definities. Om er maar één te noemen: de zes ‘C’s’ van T. Frick (2008: 240). Megaprojecten zijn:  ‘colossal’: zeer belangrijke en omvangrijke ingrepen van bij de aanvang. Een ‘monumentaal’ werk in de ogen van het publiek  ‘captivating’: uitzonderlijk boeiend door de omvang, de technische doelstelling en de esthetische vormgeving (design). In dat opzicht gaat het om een technologisch begeesterend ontwerp (technological sublime)  ‘costly’: de kosten worden vaak onderschat, maar groeien aanzienlijk tijdens de bouwfase  ‘controversial’: de tegenspraak is alom aanwezig tijdens de onderhandelingen over de financiering, in de technische en esthetische aspecten, tijdens de bouwfase, wat de gevolgen voor de omliggende buurten en het leefmilieu betreft …  ‘complex’: ingewikkeld wat de inschatting van de risico’s met betrekking tot de financiering, de bouw en de bouwkunde betreft  control risky: onderhevig aan zware toezichtsproblemen voor de betrokken partijen. Wie neemt de beslissingen (agentschappen, operatoren…)? Wie zorgt voor de financiering? Wie kan beperkingen opleggen? (2) We willen hier niet langer uitwijden over het begrip ‘strategic misrepresentation’ om een megaproject door te drukken. Die strategie is van alle tijden. Christoffel

44

Columbus zelf gebruikte die reeds om zijn nieuwe zeevaartexpedities te legitimeren. Hiervoor gebruikte hij onder meer de volgende argumenten:  de drang van de Indianen om zich tot het christendom te bekeren (om de paus te overtuigen)  de onweerlegbare zekerheid dat goud, zilver en edelstenen zouden worden ontdekt indien bij een nieuwe expeditie nog meer naar het westen zou worden getrokken (om bankiers en financiers te overtuigen)  de uitbreiding van het rijksgebied (om te koning te overtuigen). Het gaat hier om de ‘geldigheid’ van de argumenten en om de risico’s die we lopen wanneer we die hypothesen aanvaarden, de kansen dat ze zullen worden bevestigd of ontkracht, met andere woorden, om met ‘kennis van zaken’ keuzes te maken en beslissingen te nemen. Bibliografie Tussen [ ] de bladzijden van ‘Le Plan Manhattan’ version 1975. www.quartiernord.be Burawoy, M. (1985) The politics of production. The factory regimes under capitalism and socialism. London: Verso. Demey, T. (2009) Des gratte-ciel dans Bruxelles. La tentation de la ville verticale. Bruxelles : Badeaux. Doornaert, A., De Beule, M., Hanssens, B. (2010 en 2011) Leegstand 2009 en 2010 in Brussel en in de Rand. Overzicht van het kantorenpark 25/2010, en 27/2010 BROH GOMB. . Flyvbjerg, B., Bruzelius, N., Rothengatter, W. (2003) Megaprojects and risk. An anatomy of ambition. Cambridge: University Press. Flyvbjerg, B. (2008) Curbing optimism bias and strategic misrepresentation in Planning: reference class forecasting in practice. European Planning Studies, vol. 16, no. 1, 3-21. (http://www.informaworld.com/smpp/content~a788604576~db=all~jum] Frick, Karen Trapenberg (2008) The cost of technological sublime : daring ingenuity and the new San Francisco-Oakland Bay Bridge, in Priemus, H., Flyvbjerg, B., van Wee, B (eds) (2008) Decision-Making on Megaprojects. Cost-benefit analysis, planning and innovation. Cheltenham: Edward Elgar (239-262). Geets, A. (V.U.) Overzicht van de kantorenpark. 26/2010, AATL-BROH. Hauwaert, W. (2009) L’impasse. Janssen-Jansen, L. (2009) De Amsterdamse kantorentragedie: uitruilen als oplossing, in Salet, W. & L. Janssen-Jansen, Synergie in stedelijke netwerken: tussen competitie en complementariteit. Den Haag: SDU Uitgevers (125-144).

45

Janssen-Jansen, L. (2010) Ruimte ruilen. Regionale samenwerking als oplossing voor de aanpak van leegstaande kantoren. Den Haag: NICIS Institute . Laserre, C. Des bureaux pour toujours ? Reconversion au long cours, in De Beule et M. Dessouroux : Bruxelles, ses bureaux, ses employés. Observatoire des bureaux, 2009. Mercken, T (2008) Charges d’urbanisme : pratiques et perspectives. Association de la Ville et des Communes de la région de Bruxelles-Capitale. http://www.avcb-vsgb.be/documents/documents/amenagement/charges-urbanismemercken.pdf Miller, R. & Lessard, D.R. (2008) Evolving strategy : risk management and the shaping of mega-projects, in Priemus, H., Flyvbjerg, B., van Wee, B (eds) (2008) Decision-Making on Megaprojects. Cost-benefit analysis, planning and innovation. Cheltenham: Edward Elgar (145-172). Rothengatter, W. (2008) Innovations in the planning of mega-projects. in Priemus, H., Flyvbjerg, B., van Wee, B (eds) (2008) Decision-Making on Megaprojects. Costbenefit analysis, planning and innovation. Cheltenham: Edward Elgar (215-238). Schoonbrodt, R. (2007) Vouloir et dire la ville. Quarante années de participation citoyenne à Bruxelles. Bruxelles : Atelier de Recherche et d’Action Urbaines (375397). Van Criekingen, M. (2009) Du vieux dans de nouvelles bouteilles ? Une comparaison des opérations de réaménagement des Quartiers Nord et Midi à Bruxelles (ingediend bij Belgeo). Vanden Eede, M., Martens, A. (1994) De Noordwijk. Slopen en wonen. Berchem : EPO.

46

BIJLAGE Tabel 1. Brussel-Stad : inventaris van de percelen van meer dan 5 a. (toestand op 7/11/1966)

Nr

Bouwblok ligging

Nr

Eigenaar

Kadastnr

Inbezitneming

oppervlakte Aard eigendom In are

10

40

Boudewijnlaan

36

Blaton

609h

5,2

Huis

12

40

Boudewijnlaan

38

Ulens-V.Impe

605f

6,37

Huis

31

40

Fr-Orbanstraat

21

Blaton

609k

4

36

40

Fr-Orbanstraat

11

Victor-Mathieu

599n

8,25

Garage garage + huis

47

39

Boudewijnlaan

42

Wolf-Dujardin

582p

11,4

Fabriek

53a

35

Zangersstraat

2

Stad Brussel

577l

6,3

Gemeenteschool

65

35

Antwerpsesteenweg

29

Manillon

574d

5,12

Woning+ magazijn

158

34

Werktuigkundigenstr

7/7a

Lemmens

476u

5,08

166

34

Antwerpsesteenweg

47

168

34

Antwerpsesteenweg

41-43

Schepens

498g

4,97

Huis Bioskoop +werkpl+woning

Dussaussois

499u

5,81

Maison

e

169

34

Antwerpsesteenweg

37/39

Beser-Hassid

505

8,49

Terrain

176

25

Werktuigkundigenstr

12

Franchomme

451d

8,42

Parking

214a

24

Volksstraat

19/21

Stad Brussel

384d

8,14

Bouwgrond

225

24

Antwerpsesteenweg

91/97

Delacroix

395g

4,9

Huis

231

23

Zangersstraat

37/45

Franchomme

449g

44,88

Winkels

280

22

Antwerpsesteenweg

441g

12,6

Bureau, stal

282

22

Antwerpsesteenweg

123

Nassen SPRL Soc. Immoblière d'Entreposage et de Manutention

441/3a

15,99

Stapelhuis

283

22

Antwerpsesteenweg

121

Van der Borght frères

343w

23,8

Huis+ werkplaats

286

22

Antwerpsesteenweg

113/115

Immobilière Chée Anvers

349o

5,6

Huis

316a

17

Antwerpsesteenweg

Sqare

Stad Brussel

460c

20,98

Stad Brussel

e

20,52

125

Bouwgrond

318a

17

Antwerpsesteenweg

155/163

320

17

Antwerpsesteenweg

167

350

17

Telefoonstraat

362

16

Telefoonstraat

402

16

Antwerpsesteenweg

203

Pelgrims

512s

31,65

Apotheek

409

16

Antwerpsesteenweg

219

SA Pharmacie Centrale de Bel

514s18

12,04

Magasin

411

16

Antwerpsesteenweg

225

Delhcugne

514k18

8,14

Huis

464

13

Glibertstraat

13/15

VanderPerre

514s17

6,6

Huis

467

12

Glibertstraat

14

Devillers

514k16

5,9

Fabriek

481

12

Antwerpsesteenweg

267

Cooremans

516i

15,35

Werkplaats

482

12

Antwerpsesteenweg

273

Cooremans

518f

7,5

Bergplaats

483

12

Antwerpsesteenweg

275

Cerckel

520o

7,7

Werkplaats

484

12

Antwerpsesteenweg

277

Martelez

520n

6,1

Huis

485

12

Antwerpsesteenweg

279

Lebrun

521o2

6,1

Huis

486

12

Antwerpsesteenweg

281

Brenta

521e

6,35

Bouwgrond

487

12

Antwerpsesteenweg

283/285

Brenta

521f2

6,1

Bouwgrond

488

12

Antwerpsesteenweg

287

Van den Abeelen

521p2

6,2

Huis

489

12

Antwerpsesteenweg

289

Stad Brussel

521k2

17,8

Werkplaats

491

11

Demol Herrystraat

Stad Brussel

438n21

10,91

Bouwgrond

494

11

Helihavenlaan

Stad Brussel

433k/3

7,98

Bouwgrond

495

11

Herrystraat

Stad Brussel

434b5

10,75

497

11

Herrystraat

58

Stad Brussel

434q2

5,2

499

11

Herrystraat

40

507

11

Helihavenlaan

509

11

Antwerpsesteenweg

98/100

204/206

Van Pyperseel

481

Bierdepot

489b2

6,6

Huis

SA Immobilère Bon Marché

492l

18,1

Werkplaats

Jacobs

450i

6,3

Huis

Bouwgrond Stoomzagerij

Stad Brussel

438f2

5

Menkes

433i/3

6,67

Bouwgrond

SA Anciens Ets. Wallon Frères

433o6

20,36

Meubelbewaarplaats

47

Werkplaats+ bur.

510

11

Antwerpsesteenweg

208/210

MIVB

432e14

23,8

516

15

Willem Demolstraat

1/5

Stad Brussel

438m19

10

Gemeenteschool

529

15

Herrystraat

61

436u6

5,2

Magazijn

530

15

Herrystraat

61b

SA Immobilère Comi SA Soc. Des Entrepots de Bruxelles

436o7

11,19

538

15

Herrystraat

73a

Stad Brussel

434v4

18,13

Huis

560

15

Antwerpsesteenweg

176

Hondjeff

436p7

5,95

Huis

567

15

Antwerpsesteenweg

158

Dulière

436w6

4,37

Werkplaats

591

18

Herrystraat

21

438o21

15,64

garage/werkplaats

597

18

Antwerpsesteenweg

SA "Au Bon Marché" SA Cie Commercialle Applications Industirelles

438f21

9,72

Huis

622

19

Helihavenlaan

Stad Brussel

433x/3

11,42

Bouwgrond

623

19

Herrystraat

624

19

Herrystraat

625

19

Herrystraat

626

19

St Rochusvoorplein

Stad Brussel

439p8

5,5

Bouwgrond

627

19

St Rochusvoorplein

Kerkfabriek St Rochus

439u5

11,7

Kerk

637

21

Simonsstraat

MIVB

338x10

68,18

Garage

638

21

Helihavenlaan

255r

7,56

Bouwgrond

639

21

Helihavenlaan

17

640

21

Helihavenlaan

19

641

21

Helihavenlaan

21

642

21

644

140/142

8/10

21/23

Garage

Maison

Stad Brussel

439s8

5

Stad Brussel

438m12

52,15

Brouwerij

Stad Brussel

433p/3

26,75

Bouwgrond

Gestionnaire immeubles CIN

Bouwgrond

Meyer SA Imm.Bruxelloise de Bonneterie & Ganterie Fonds Prévoyance Victimes Maladies Professionnelles

255d/2

5,05

Werkplaats

433n/3

9,71

Magazijn

433o/3

9,12

Bureau

Helihavenlaan


433w/3

5,85

Vergaderingzaal

21

St Rochusvoorplein


439q8

6,36

Pastoriehof

661

21

Antwerpsesteenweg

104

Stad Brussel

439m8

20,4

Bouwgrond

662

21

Antwerpsesteenweg

102

Chercquefosse

439k8

6,18

Magazijn

663

21

Antwerpsesteenweg

102

Chercquefosse

439t8

15,1

Werkplaats

660

21

Antwerpsesteenweg

Chercquefosse

339b5

7,62

Werkplaats

667

21

Antwerpsesteenweg

Chercquefosse

339z4

15,82

Werkplaats

668

21

Antwerpsesteenweg

Michaux

339p4

5,3

679

26

Nicolaystraat

9/11

Gemeente Molenbeek-ST-Jan

338s6

9,1

Gemeenteschool

681

26

Nicolaystraat

19

338n10

8,76

Huis

98/100

Stad Brussel

Magazijn

684

26

Frontispiesstraat

69/71

Pels

337l8

4,46

Werkplaats

690

26

Simonsstraat

14/16

SA La Textile d'Yseghem

338h10

9,1

Breigoedbedrijf

698

26

Antwerpsesteenweg

78/80

Buggenhout

338s10

5,6

Huis+ werplaats

707

27

Voorstadstraat

7

Boelant

337k9

5,87

Huis

710

27

Voorstadstraat

11

Vandevoore

337f9

6,55

Woning+ magazijn

720

27

Frontispiesstraat

Groothuis

337s9

15,47

magazijn+bureau

724

27

Nicolaystraat

Ardouille-Toussaint

337t9

4,7

TOTAL

55/57 4/6

81 percelen

48

946,6

magazijn+huis Are

Bron: Vanden Eede, M., Martens, A. (1994) Slopen en wonen. Berchem, EPO blz. 10.

49

50

51

Vier decennia later : De balans van een megaproject ( )*

Recommend Documents