UW WONING EN DE FISCUS
U koopt een woning 2e woning Rente en kosten voor de eigenwoningschuld Let op! Niet aftrekbaar zijn: Eenmalig aftrekbare kosten Inkomsten Eigen Woning U sluit een spaar-, leven- of beleggingshypotheek af U of uw fiscale partner verkoopt een eigen woning of heeft een eigenwoningreserve Bijleenregeling Eigenwoningschuld, eigenwoningreserve en overwaarde U en uw fiscale partner of huisgenoot zijn uit elkaar Bijzondere situaties Situaties die gelijk zijn aan verkoop U hebt tijdelijk 2 woningen Als u geen fiscale partners bent Als u een fiscale partner hebt Hoe kunt u uw kosten aftrekken?
U koopt een woning Als u een woning koopt, heeft dat gevolgen voor uw belasting. U moet jaarlijks een bedrag bij uw inkomen tellen, het zogenoemde eigenwoningforfait. Daar staat tegenover dat u de (hypotheek)rente en bepaalde kosten kunt aftrekken. Deze aftrek levert u doorgaans een belastingvoordeel op.
Als u uw eigen woning verkoopt en een nieuwe eigen woning koopt, heeft dat mogelijk gevolgen voor de rente die u mag aftrekken. Dit is de zogenoemde bijleenregeling. 2e woning Koopt u een 2e woning of een andere woning die niet uw hoofdverblijf wordt, dan is deze informatie niet voor u bedoeld. Let op! De informatie die u hier vindt over het kopen van een woning, heeft betrekking op de aangifte 2007 en de voorlopige teruggaaf 2007. Rente en kosten voor de eigenwoningschuld Rente en kosten die u in 2007 hebt betaald voor de eigenwoningschuld, mag u aftrekken in uw aangifte inkomstenbelasting. De eigenwoningschuld is het bedrag van de lening(en) voor de eigen woning waarover u de rente mag aftrekken in box 1. Het gaat om (hypotheek)schuld die u hebt afgesloten voor het kopen, verbeteren of onderhouden van uw woning. Ook als u geld hebt geleend voor onderhoud en/of verbouwing van de eigen woning, maar het geld niet direct voor de verbouwing hebt gebruikt, kan de rente toch aftrekbaar zijn. Rente en kosten van leningen voor andere doeleinden, bijvoorbeeld het financieren van meubels, zijn niet aftrekbaar. De rente die u betaalt, kunt u maximaal 30 jaar aftrekken. Als u de lening na 30 jaar niet of niet volledig hebt afgelost, kunt u de rente niet meer aftrekken. Periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming Als de grond waarop uw woning staat, niet van u is, betaalt u daarvoor maandelijks of jaarlijks een bedrag aan de grondeigenaar. Deze periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming zijn aftrekbaar. Let op! Niet aftrekbaar zijn: -premie voor een opstalverzekering -afkoopsommen voor de periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming (als u de rechten van erfpacht, opstal of beklemming afkoopt, is de rente over de lening die u afsluit om de afkoopsom te financieren, meestal wel aftrekbaar) -premie voor een kapitaalverzekering eigen woning Eenmalig aftrekbare kosten Als u een woning koopt, kunt u in het jaar van aankoop een aantal eenmalige kosten aftrekken. Dit zijn de kosten die u maakt voor het afsluiten van de hypotheek. De kosten die u maakt voor de aankoop van de woning zelf, kunt u niet aftrekken. Hierna leest u welke kosten wel en welke niet aftrekbaar zijn.
Aftrekbaar Onder kosten die wel aftrekbaar zijn, vallen bijvoorbeeld:
rente over en kosten van de eigenwoningschuld voor uw eigen woning. Als u rente ontvangt over een gedeelte van de lening dat u nog niet hebt opgenomen (bouwdepot), moet u die rente aftrekken van de betaalde rente notariskosten en de kadastrale rechten voor de hypotheekakte bouwrente over de periode nadat de voorlopige koopovereenkomst is gesloten afsluitprovisie. Hiervoor geldt dat u niet meer dan 1,5% van uw schuld mag aftrekken, tot maximaal € 3.630. Als u meer afsluitprovisie betaalt dan het toegestane aftrekbedrag, dan kunt u in 2007 van het meerdere het deel aftrekken dat betrekking heeft op 2007. Het overgebleven deel kunt u vanaf 2008 tijdens de looptijd van de lening jaarlijks in gelijke delen aftrekken taxatiekosten (alleen voor het verkrijgen van een lening) bemiddelingskosten voor het verkrijgen van de geldlening en de kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie rente van schulden voor de afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming rente van leningen voor financiering van kosten die samenhangen met de koop, de verbouwing of het onderhoud van uw woning, bijvoorbeeld notariskosten betaalde boeterente of oversluitkosten rente van leningen voor financiering van kosten die samenhangen met het aangaan van de lening voor de koop van uw woning, bijvoorbeeld voor afsluitprovisie
Inkomsten Eigen Woning Inkomsten uit de eigen woning zijn:
de inkomsten uit tijdelijke verhuur van de woning het belaste deel van de uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning Als u of uw fiscale partner in 2007 een eigen woning had, moet u voor deze woning een bedrag bij uw inkomen tellen: het eigenwoningforfait.
U sluit een spaar-, leven- of beleggingshypotheek af Als u een spaarhypotheek of een levenhypotheek afsluit, sluit u naast de hypotheek een kapitaalverzekering af. Ook bij een beleggingshypotheek kunt u een kapitaalverzekering afsluiten. Het doel van de kapitaalverzekering is om onbelast een bedrag te sparen, waarmee u de eigenwoningschuld kunt aflossen. Dat bedrag heet de kapitaaluitkering. Deze uitkering is onbelast tot maximaal de schuld op de eigen woning, met een maximum per persoon van € 143.000. U bent wel verplicht de uitkering te gebruiken om de eigenwoningschuld af te lossen. U of uw fiscale partner verkoopt een eigen woning of heeft een eigenwoningreserve Als u of uw fiscale partner een eigen woning verkoopt, hebt u mogelijk te maken met de bijleenregeling. Koopt u een andere eigen woning en heeft uw oude woning overwaarde? Dan is uw (hypotheek)renteaftrek mogelijk beperkt door de bijleenregeling. Bijleenregeling
Als u uw eigen woning verkoopt en een andere woning koopt, kan dat gevolgen hebben voor uw (hypotheek)renteaftrek. Meestal is de schuld voor de oude woning lager dan de verkoopopbrengst: de woning heeft dan overwaarde. U mag alleen rente aftrekken over een lening voor het deel van de aankoopprijs van de nieuwe woning dat hoger is dan de overwaarde van de oude woning. Eigenwoningschuld, eigenwoningreserve en overwaarde De eigenwoningschuld is het bedrag van de lening(en) voor de eigen woning waarover u rente mag aftrekken in box 1. Het gaat om de (hypotheek)schuld die u afsluit voor:
de aankoop de aankoopkosten de verbetering en het onderhoud de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming
Het bedrag van de leningen waarover u rente mag aftrekken, wordt beperkt door de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve is het bedrag waarvoor u geen eigenwoningschuld mag aangaan. De eigenwoningreserve ontstaat als de oude woning bij verkoop overwaarde heeft. Als u al een eigenwoningreserve hebt, voegt u de overwaarde hieraan toe. Als u nog geen eigenwoningreserve hebt, is de eigenwoningreserve gelijk aan de overwaarde. De overwaarde is wat u overhoudt als u de eigenwoningschuld voor de oude woning aftrekt van de netto-opbrengst. Voorbeelden van aan- en verkoopkosten zijn makelaarskosten, overdrachtsbelasting en notariskosten in verband met de overdracht. Kosten die samenhangen met de financiering van de woning, zoals de afsluitprovisie en de notariskosten voor de hypotheekakte zijn geen aanen verkoopkosten. Deze financieringskosten kunt u meestal in de aangifte aftrekken bij de vragen over de eigen woning. Is de eigenwoningreserve negatief? Of hebt u geen eigenwoningreserve? Dan is de rente aftrekbaar over uw volledige lening voor de aankoop. Uw eigenwoningschuld kan dus niet hoger zijn dan de aankoopsom van uw woning, verminderd met de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve neemt dan af. De eigenwoningreserve neemt ook af als u deze gebruikt voor:
de aankoop van een volgende eigen woning de aflossing op de geldlening (niet voor de aflossing bij verkoop en de aflossing op een overbruggingskrediet) de kosten voor verbetering en onderhoud de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming
Hebt u een eigenwoningreserve en is de overwaarde negatief, dan trekt u dit bedrag van de eigenwoningreserve af. De eigenwoningreserve vervalt na 5 jaar. Is uw eigenwoningreserve uit meerdere verkopen opgebouwd, dan vervalt elk deel afzonderlijk na 5 jaar. De eigenwoningreserve vervalt ook
als u overlijdt. Als u de stand van uw eigenwoningreserve aan het einde van het kalenderjaar wilt weten, kunt u hiervoor bij ons een beschikking aanvragen. U en uw fiscale partner of huisgenoot zijn uit elkaar Als u de samenwoning met uw fiscale partner of huisgenoot beëindigt, bijvoorbeeld door scheiding, neemt ieder zijn eigen deel van de eigenwoningreserve mee. Was u getrouwd in gemeenschap van goederen, dan krijgt ieder 50%. Degene die de woning verlaat, hoeft alleen rekening te houden met zijn eigen woningreserve. Als degene die in de woning blijft wonen het aandeel van de ander overneemt, heeft de eigenwoningreserve van de verlater geen invloed op zijn eigenwoningschuld. Let op! Bij huwelijkse voorwaarden of een samenlevingscontract kan een andere verdeling zijn overeengekomen. Als u beiden die andere verdeling wilt, moet u hiervoor gezamenlijk een schriftelijk verzoek bij ons indienen. Als u dat niet doet wordt de eigenwoningreserve naar evenredigheid van het eigendom van de woning verdeeld.
Bijzondere situaties U kunt een eigen woning niet alleen verkrijgen door aankoop, maar ook:
als iemand u de woning schenkt als uw 2e woning uw hoofdverblijf wordt als u een woning van het ondernemingsvermogen overbrengt naar uw privé-vermogen
Als aankoopprijs geldt in bovenstaande gevallen de waarde van de woning in het economische verkeer op het tijdstip dat de woning uw eigen woning wordt. Situaties die gelijk zijn aan verkoop De eigenwoningregeling eindigt bij overdracht van de woning. Dat is meestal door verkoop, maar kan ook door de woning te schenken. U vervreemdt dan de woning. Daarnaast kan een woning niet langer uw eigen woning zijn:
doordat de eigen woning niet langer uw hoofdverblijf is, maar uw 2e woning is geworden. De woning gaat dan van box 1 over naar box 3 omdat u de eigen woning van het privé-vermogen naar het ondernemingsvermogen overbrengt bij scheiding/uit elkaar gaan, als: u de woning 2 jaar geleden hebt verlaten u de woning nog geen 2 jaar geleden hebt verlaten, maar deze niet meer van uw partner is als u bent verhuisd en: de oude woning nog niet is verkocht aan het einde van het 2e kalenderjaar, nadat u de nieuwe woning betrok
de oude woning niet meer bestemd is voor verkoop de oude woning niet meer leeg staat de nieuwe woning aan het einde van het 2e kalenderjaar nog niet is gebouwd de nieuwe woning niet meer bestemd is om als eigen woning te dienen de nieuwe woning niet meer leeg staat
In bovenstaande gevallen geldt als vervreemdingsprijs de waarde in het economische verkeer op het moment dat de woning niet meer een eigen woning is. U hebt tijdelijk 2 woningen Als u een andere woning koopt, kan het voorkomen dat u deze woning al hebt gekocht terwijl u nog in uw oude woning woont. Of u bent inmiddels verhuisd, maar u hebt de oude woning nog niet verkocht. Hierna leest u wat de gevolgen hiervan zijn voor uw aftrekmogelijkheden en het eigenwoningforfait. Nieuwe woning staat leeg of is in aanbouw Als u een nieuwe woning hebt gekocht die in aanbouw is of leegstaat, valt deze woning onder de eigenwoningregeling. U hoeft de waarde van de woning dan niet aan te geven in box 3 (voordeel uit sparen en beleggen). U moet dan wel voldoen aan de volgende voorwaarden:
De nieuwe woning is in aanbouw of staat leeg in de periode dat u er nog niet in woont. U gaat uiterlijk in 2009 in die woning wonen.
Let op! Zowel voor uw oude als uw nieuwe woning hoeft u alleen het eigenwoningforfait aan te geven over de periode dat u daadwerkelijk in de woning woont. De rente over en kosten van de eigenwoningschuld en de periodieke betalingen voor bijvoorbeeld erfpacht mag u voor beide woningen aftrekken. Uitzondering Koopt u een woning waar u, bijvoorbeeld door een ingrijpende verbouwing, pas na 2009 in kunt gaan wonen? Dan is de eigenwoningregeling niet van toepassing. In dat geval valt de woning (en de bijbehorende schuld) in box 3. Dit geldt ook als u in 2007 redelijkerwijs kunt voorzien dat de nieuwbouw of verbouwing zoveel vertraging zal oplopen, dat u pas na 2009 in de nieuwe woning kunt gaan wonen. Oude woning staat leeg en is nog niet verkocht Bent u verhuisd naar uw nieuwe woning, staat uw oude woning sindsdien leeg en is deze nog niet verkocht? Dan valt de oude woning maximaal nog 2 jaar na het kalenderjaar waarin u de woning verlaat, onder de eigenwoningregeling. U hoeft de waarde van de oude woning en de eigenwoningschuld dan niet aan te geven in box 3. U moet dan wel voldoen aan de volgende voorwaarden:
De oude woning is tot de verhuizing uw hoofdverblijf. De oude woning staat vanaf de verhuizing leeg.
U biedt de oude woning daadwerkelijk te koop aan.
Let op! Zowel voor uw oude als uw nieuwe woning hoeft u alleen het eigenwoningforfait aan te geven over de periode dat u daadwerkelijk in de woning woont. De rente over en de kosten van de eigenwoningschuld en de periodieke betalingen voor bijvoorbeeld erfpacht mag u voor beide woningen aftrekken. Als u een fiscale partner hebt Als u heel 2007 een fiscale partner hebt, kunt u het saldo van de inkomsten en aftrekposten eigen woning tussen u beiden verdelen. Elke verdeling mag, als het totaal maar 100% is. Let op! U mag alleen het saldo van de inkomsten en aftrekposten eigen woning tussen u en uw fiscale partner verdelen. De ene fiscale partner mag bijvoorbeeld niet alleen het eigenwoningforfait aangeven en de andere fiscale partner alleen de kosten. Wanneer bent u fiscale partners? In de volgende situaties bent u elkaars fiscale partner:
Als u getrouwd bent of als u uw partnerschap bij de burgerlijke stand hebt laten registreren, bent u automatisch fiscale partners van elkaar (behalve als u duurzaam gescheiden leeft). Als u ongetrouwd samenwoont met een huisgenoot, kunt u er onder bepaalde voorwaarden voor kiezen om elkaars fiscale partner te zijn. Een huisgenoot kan iedereen zijn, bijvoorbeeld een vriend of vriendin, broer of zus, zoon of dochter. De voorwaarden voor fiscaal partnerschap zijn dan dat u beiden in 2007 meer dan 6 maanden onafgebroken samenwoont en een gezamenlijke huishouding voert. U staat in deze periode bij de gemeente steeds op hetzelfde woonadres ingeschreven als uw huisgenoot. Daarnaast moet u beiden in die periode 18 jaar of ouder zijn. Als u samenwoont met uw kind of met uw vader of moeder, dan geldt als voorwaarde dat u op 31 december 2006 allebei 27 jaar of ouder bent.
Als u geen fiscale partners bent Hebt u met meer mensen een eigen woning als hoofdverblijf en bent u niet elkaars fiscale partner? Dan moet elke bewoner zijn eigen deel van het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten aangeven. Het deel van het eigenwoningforfait dat ieder moet aangeven, moet overeenkomen met het aandeel in de eigendom van de woning. Hoe kunt u uw kosten aftrekken? U kunt de kosten voor uw eigen woning aftrekken in uw aangifte inkomstenbelasting na afloop van het jaar waarin u deze kosten hebt gemaakt. Gebruik hiervoor het aangifteprogramma of het aangiftebiljet.
Als u loon, pensioen of een uitkering hebt, kunt u uw belastingvoordeel ook maandelijks uitbetaald krijgen in het jaar waarin u de uitgaven doet. Dat kan met het programma Voorlopige teruggaaf
