T EORI B ID R ENT & P OLA G UNA L AHAN
P ENGANTAR
¥
Sebelum memahami bagaimana cara suatu kota tumbuh dan berkembang, maka ada baiknya dipahami tentang Teori Bid Rent, dengan kata lain merupakan teori Penawaran sewa
P ENDAHULUAN ¥
Teori lokasi Von Thunen adalah pelopor dalam kelompok Teori BidRent yang mula –mula muncul pada abad ke-19 di Jerman. Dalam kegiatan pertanian, teori tentang kemampuan seseorang pengusaha atau petani untuk membayar sewa tanah yang digunakannya baik untuk kegiatan pertanian, pendirian rumah maupun untuk industri.
¥
The bid rent theory is a geographical economic theory that refers to how the price and demand for Land use changes as the distance from the Central Business District (CBD) increases.
1. DEFINISI
Ability to pay rent
A bid-rent curve is akin To the ‘indifference curve’ of economics in that benefits or utility to be gained from any particular combination of rents and transport costs and sales are equal anywhere on the curve
B
A
C
Distance from centre single family housing
D
Multiple family housing
Industry/ Commercial
Retail
Agriculture
E
n n
Optimal location Highest and best use Example : Central location A : sales $ 2m – rent $ 2 – profit $ 1 Central location B : sales $ 2m – rent $ 1 – profit $ 1 Central location C : sales $ 1,5m – rent $ 0,5 – profit $ 1
The diagram shows what various land-users are prepared and able to pay for good access to the CBD
P ENJELASAN DARI D IAGRAM ¥
Hal ini dapat dilihat bahwa perdagangan (khususnya department store besar / retail) bersedia untuk membayar sewa terbesar yang akan berlokasi di CBD.
¥
CBD sangat berharga bagi mereka karena secara tradisional lokasi yang paling mudah diakses untuk populasi yang besar.
¥
Populasi yang besar ini sangat penting untuk department store, yang memerlukan omset yang cukup besar.
¥
Akibatnya, mereka bersedia dan mampu membayar nilai sewa tanah sangat tinggi.
L ANJUTAN ... ¥
Kegiatan Industri bersedia berada di pinggiran dari CBD.
¥
Ada tanah lebih tersedia untuk pabrik-pabrik mereka, tetapi mereka masih memiliki banyak manfaat CBD, seperti pasar dan komunikasi yang baik.
¥
Ketika Anda bergerak lebih jauh, tanah itu kurang menarik untuk kegiatan industri dan rumah.
¥
Semakin jauh Anda pergi dari CBD, harga tanah menjadi sangat murah.
¥
Inilah sebabnya mengapa daerah-daerah kota yang sangat padat penduduknya, perumahan akan terbangun vertikal (flat, Apartment, Rumah susun), sedangkan pinggiran kota dan daerah pedesaan yang jarang penduduknya terbangun secara horizontal (rumah semi dan terpisah dengan kebun).
General Pattern of Urban Land Use
The Distribution of Isometric Land Values in Topeka, Kansas 1962
Fenomena CLUSTERING mempengaruhi jenis PENGGUNAAN LAHAN dominan pada struktur ruang suatu kota. Contoh: Industri, Komersial, Ritel. F Centripetal and Centrifugal Forces : The Clustering & Repulsion of Urban Land Use By Charles C. Colby (Nelson, dlm Bourne e.d, 1971 : 77-78) 1. GAYA SENTRIPETAL Gaya yang menahan fungsi-fungsi tertentu di pusat kota dan menarik fungsi lain ke dalam pusat kota. a. Daya Tarik (fisik) Tapak Umumnya kualitas lansekap alami, seperti penyeberangan sungai
Lanjutan..... b.
c.
d.
Kenyamanan Fungsional Merupakan hasil dari adanya aksesibilitas max terhadap wilayah metropolitan dan wilayah lain dalam region/kota. Daya Tarik Fungsional Konsentrasi 1 fungsi di pusat kota yang bekerja sebagai magnet kuat yang menarik fungsi lainnya. Gengsi Fungsional Berkembangnya reputasi (misal suatu Jalan atau Lokasi) akibat adanya fungsi tertentu (restoran, perdagangan, dll).
2. GAYA SENTRIFUGAL Gaya yang mendorong kegiatan berpindah dari sub pusat kota ke wilayah pinggiran. a. b. c. d. e.
Gaya Ruang : akibat meningkatnya kemacetan Gaya Tapak : adanya kerugian akibat pusat kota terlalu intensif Gaya Situasional : akibat adanya penjarakan antar bangunan (Ruang +, -) Gaya Evolusi Sosial : merupakan tanggapan terhadap tingginya nilai lahan, tax dan keterbatasan berkembang Status dan Organisasi Hunian : merupakan akibat dari bentuk fungsional yg kadaluarsa, pola yg mengkristal, kemacetan lalin, fasilitas transportasi yg tdk memuaskan.
ì
THE PATTERN OF INDUSTRIAL
L. U. IN U RBAN
A REAS The Spatial Industrial Structure of a Metropolis, based on Map of Industrial Areas of London in Martin (1964, page 122).
C
C
B
B
C
A
B
B
B
C B
D D
C B C
B
C C
D
C B
A: Printing Clothing Office Machinery
B: Port Industries Furniture Engineering Food Manufacturing
C: Electrical Goods Components Light Cusumer Goods
D: Vehicle Manufacture Heavy Engineering Oil Refining Metalurgical
A. Industries which need good acess to skilled labour from whole cities B. - Entrerprises tend to be larger - Seeking cheaper land - A good location for material assembly & product distribution - Acces to un-skilled or semi skilled male & female labour in sub urban C. It’s similar B, but are lighter in nature & less spaceconsuming D. - Large space consumers (for assembly line production, for store for waste) - Or are dangerous &/ or obnoxious.
ì 1. 2. 3. 4.
LAND USE CHANGES OVER TIME Spatial distribution of Popultation Transport improvements Technological change in production & (especially) communications Pressure for central area development a1
a
a
b
b
c
c
A a B
t0
b
c
b1
c
a
t5
b a’ c
a1
t5
b1 c
ì
LAND USE CHANGES OVER TIME
Lanjutan.....
a1
a2
b1
b2
c1
c2
a1 b1
t5
c1
a2
b2
c2
t5
The Effects on the Pattern of Land Use by Changes in Bid-rent Curves
ì
HI STORI C V S STRUCTUR AL EXPLA NA T I O N OF URBAN
LAND USE PATT ER N
Model Teori Historis 1.
a
b 1
2
3 4 5
2. c 1
:
CBD
2 3 4 5
: : : :
Zone of Transition Zone of Low Status Zone of Middle Status Zone of High Status
3.
Proses desentralisasi yang terus menerus mengakibatkan DAMPAK yang kurang menguntungkan. pemborosan dana dgn pembangunan fasilitas baru di pinggiran Adanya Renewal & space yg tertata baik akan mendorong kembali ke pusat kota Adanya perbaikan di daerahdaerah permukiman disekitar CBD sehingga menjadi menarik untuk ditempati lagi. Program perbaikan menjalar ke zona 2,3 sehingga menarik ditinggali.
ì
HI STORI C V S STRUCTUR AL EXPLA NA T I O N OF URBAN
LAND USE PATT ER N
Structural Theory Teori Struktural ditekankan pd mobilitas tempat tinggal yang dikaitkan dengan : 1. Taste 2. Preference 3. Life Style
c
1
2
3
4 5
a.
a
b 1
:
CBD
2 3 4 5
: : : :
Zone of Transition Low Status Middle Status High Status
b. c.
Zona 2 mengalami Deteriosasi lingkungan yg cukup parah (akibat invasi & Infiltrasi fungsi-fungsi dari zona 1). Karena terjadi percampuran fungsi maka menjadi tidak nyaman untuk tempat tinggal dan mendorong pindah keluar (Centrifugal Flow) Adanya proses “RENEWAL”, menjadikan balik lagi (Centripetal Flow), biasanya untuk pr. Single Untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal pada zone-zone dibangun apartemen, open space.
ì
BID - RENT AND LAND USE
: THEORY &
REALITY THEORY Based on number of assumptions some of which are both restrictive and questionable. 1. 2. 3.
4.
Kota mempunyai 1 pusat (one center/one CBD ?) Flat, features less plain/kota pada daerah yang datar Homogenous physical environment ? Transportation costs are early related to distance ? Ongkos transport sebanding dengan jarak yang ditempuh ke segala arah, biaya semakin tinggi bila jarak semakin jauh. Highest bidder Lahan dijual ke penawar tertinggi (free land market), tidak ada Government Intervention.
ì
BID - RENT AND LAND USE
: THEORY &
REALITY Menurut William Alonso (1971) : Ada 5 hal penting mengetahui kaitan antara Bid-Rent Curve, Land Use and Land Value : 1.
Location Rent
2.
RETAILING
INDUSTRIAL
3.
RESIDENTIAL
4. 0
Distance from the city center
Hubungan Antar Land Value dengan Jarak ke Pusat Kota
5.
Bid-rent curve dibuat untuk semua jenis penggunaan lahan Keseimbangan sewa untuk setiap lokasi ditentukan oleh penawar tertinggi Penggunaan lahan ditentukan oleh penawar tertinggi, maka streeper bid-rent menguasai lokasi-lokasi sentral Melalui persaingan yang ketat dalam penawaran terhadap lokasi oleh pengguna-pengguna lahan, maka penggunaan lahan akan menentukan nilai lahan. Tetapi dapat juga terjadi sebaliknya.
ì
BID - RENT AND LAND USE
: THEORY &
REALITY 1.
2.
3.
4.
Penyimpangan topografi - lahan - multi storied complex buildings Penyimpangan jaringan transportasi - Radial roads, nilai lahan yang diluar dan pinggir jalan akan mempunyai Land Value yang tinggi. Penyimpangan Fleksibilitas Lahan - Under utilized (lokasi digunakan untuk penggunaan lahan yang tidak memberikan harga yang paling tinggi) Penyimpangan Eksternalitas (+) Aglomerasi/clustering tdk hanya 1 fungsi, tapi beberapa fungsi (-) Lokasi dekat meat-packing plants, shg land value menurun
ì
BID - RENT AND LAND USE
: THEORY &
REALITY Lanjutan..... 5. 6. 7.
Penyimpangan Kebebasan Penawaran Ada peran pemerintah, ada monopoli. Penyimpangan Kebebasan Membangun (ada aturan-aturan) Penyimpangan Aktor Jual-Beli Lahan.
NILAI LAHAN (LAND VALUE)
¥
Suatu penilaian adalah lahan yg didasarkan kpd kemampuan produktifitas & atau sifat strategis ekonomisnya.
¥
Jadi Nilai lahan sgt ditentukan oleh kemampuan lahan dlm penggunaannya
¥
1. Nilai lahan langsung: Penilaian adalah kemampuan lahan dr kemampuan produktifitasnya sendiri, seperti: lahan pertn subur, lahan bermineral, lahan perkebunan
¥
2. Nilai lahan tdk langsung: kemampuan produktifitas lahan krn letak geografisnya yg strategis, seperti: guna lahan fungsional tertentu.
HARGA LAHAN (L AND P RICE )
¥
Kemapuan lahan yg nilainya diukur oleh suatu hrg nominal dlm. Satuan uang.
¥
Nilai lahan & hrg lahan mempunyai kaitan erat.
¥
Perubahan nilai lahan akan mengubah hrg lahan.
¥
Peningkatan nilai & hrg disebabkan o/ adanya faktor-faktor tertentu Nilai lahan + f {x1, x2, x3,…xn} = Harga Lahan
T ERIMA K ASIH
