SVM~nivo
MAKELAARDIJLEER
31 mei 2005 Beschikbare tijd: 3 uur.
AANWIJZING Dit examen bestaat uit 60 m.c.-opgaven. Bij elke opgave zijn drie antwoorden gegeven, waarvan er één het meest juiste is. Is bijvoorbeeld van opgave 1 antwoord "c" het meest juiste, maak dan op het ANTWOORDENBLAD vak,je,"c" bij opgave 1 met POTLOOD zwart,
Het gehanteerde BTW-percentage is 1 9%, tenzij anders vermeld. Bij het beantwoorden van de vragen mag gebruik worden gemaakt van (zak)rekenmachines. Ook is het gebruik van gebundelde wetboeken toegestaan, mits daarin geen aantekeningen en uitleg voorkomen en geen extra (tab)bladen zijn toegevoegd. Onderstrepingen of markeringen worden niet ats aantekeningen aangemerkt. Fotokopieën zijn niet toegestaan.
www.svnmivo.ni © 2005 - SVMNIVO Nieuwege~n Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm Of op welke andere w~jze dan ook zonder vootafgaande schriftelijke toestemming van SVMNIVO
Makelaardijleer
1
Welke internationale federatie van makelaars is ook in Nederland actief?
a b c
MRE LMV Fiabci
2
Is het een notaris toegestaan een akte van levering te passeren als partijen nog geen overeenstemming hebben bereikt over de koopsom van de onroerende zaak?
a
Uitsluitend indien daarvoor toestemming is verkregen van de president van de rechtbank. Uitsluitend indien partijen wel een afspraak hebben gemaakt over hoe de koopsom later zal worden bepaald. Nee, onder geen beding.
c
Voor welke registergoederen is inschrijving van een koopovereenkomst in de openbare registers mogelijk? a
Dit is mogelijk voor elk registergoed. Dit is alleen mogelijk voor woonhuizen. Dit is alleen mogelijk voor woonhuizen en andere registergoederen waarvoor de 3 dagen bedenktijd van toepassing is.
4
Welke bewering is juist met betrekking tot een kwalitatief recht?
a
Het beding betreft een dulden of niet doen. Het is, behoudens beding, voor overgang vatbaar. Er dient een notariële akte van te worden opgemaakt.
5
Op 15 november verleent Anton bij notariële akte het recht van hypotheek op een stuk land ten behoeve van Bertus. Op 17 november wordt de hypotheekakte ingeschreven in de openbare registers. Op 1 9 november vestigt Anton op dit land een recht van erfpacht ten behoeve van Cornelis. Blijft bij de uitoefening van het hypotheekrecht (executie het recht van erfpacht van Cornelis in stand? Zo ja, waarom, zo nee, waarom niet?
a
Het recht van erfpacht blijft in stand, omdat het ook is ~ngeschreven in de daartoe bestemde openbare registers. Het recht van erfpacht blijft in stand, omdat Cornetis niets heeft te maken met de overeenkomst tussen Anton en Bertus. Het recht van erfpacht vervalt, aangezien de eerste beperkt gerechtigde in de uitoefening van zijn recht niet belemmerd mag worden door later gevestigde rechten (prioriteit).
6
U verkoopt een huis dat is gelegen in Amsterdam. De koper vraagt of zijn nicht, die notaris is in Utrecht, de akte van levering mag verlijden. Wat dient u de koper te antwoorden?
a b c
Dit is niet toegestaan. Dit is zonder meer toegestaan. Dit is uitsluitend toegestaan na toestemming van de Kamer van Toezicht.
7
Hoe of op wiens verzoek worden kennelijke misslagen hersteld die door het Kadaster zijn begaan bij het bijwerken van de kadastrale registratie, kaarten en bescheiden?
a b c
Uitsluitend ambtshalve. Uitsluitend op verzoek van een belanghebbende. Zowel ambtshalve als op verzoek van een belanghebbende.
8
De gegevens bij het kadaster worden onder andere ontleend aan het register Hypotheken 4. Welke akte/vonnis wordt hierin ingeschreven?
a
Uitsluitend de hypotheekakte. Uits}uitend de akte ~/an levering. Zowel de akte van levering als de hypotheekakte.
9
Wie is, onverminderd het bepaalde bij of krachtens de Kadasterwet of een andere wet, onder meer belast met het bewaren en bijwerken van de kadastrale registratie?
a
de bewaarder de Dienst zelf het bestuur van de Dienst
Van een kadastraal perceel wordt een gedeelte verkocht. Na opmeting van het verkochte gedeelte wordt/worden de kadastrale aanduiding(en) gewijzigd. Op welke wijze wordt daarna voortaan de kadastrale aanduiding aangegeven? a b c
Beide percelen krijgen een nieuw kadastraal nummer. Alleen het verkochte deel krijgt een nieuw kadastraal nummer. Het verkochte gedeelte wordt aangeduid met het oude nummer en daaraan toegevoegd: gedo
11
Welk gegeven met betrekking tot een op een onroerende zaak rustende hypotheek kan niet worden gerechercheerd bij het Kadaster?
a
Wie de hypotheeknemer is. Wat de hoofdsom van de hypotheek is. Hoeveel van de hoofdsom van de hypotheek is afgelost.
12 Wat is na te gaan op de kadastrale kaarten? a
Perceelbegrenzingen en rooilijnen. Perceelbegrenzingen en bebouwing met veldwerkmaatvoering. Perceelbegrenzingen en in het algemeen bebouwde oppervlakten.
13
Voor welke onroerende zaken is de bedenktijd in het kader van de Wet KOZ voor de koper geldig?
a
Alleen voor woonhuizen. Alleen voor woonhuizen en duurzaam met de grond verenigde recreatiewoningen. Zowel voor woonhuizen als voor woonboten en duurzaam met de grond verenigde recreatiewoningen.
14
Koper en verkoper zijn het eens over de prijs en verdere voorwaarden met betrekking tot de koop van een woning. De overeenkomst wordt op dinsdag 2 augustus om 14.00 uur op het kantoor van de makelaar ondertekend door koper en verkoper. Beide partijen ontvangen direct een kopie van de overeenkomst en het originele exemplaar wordt om 17.00 uur bij de door koper aangewezen notaris gedeponeerd. Wanneer eindigt de 3 dagen bedenktijd in het kader van de Wet KOZ voor de koper?
a b c
Vrijdag om 14.00 uur Vrijdag om 17.00 uur Vrijdag om 24.00 uur
3
15 Een winkelpand gelegen op erfpachtgrond is verhuurd voor 100.000,-- per jaar, ingangsdatum 1 januari 2005. Nadere gegevens: huurtermijn is 10 jaar + 5 jaar optie; exptoitatielasten bedragen 15.000,-- per jaar; jaarlijkse canon 10.000,-- (geïndexeerd). De koper wenst te kopen tegen een netto aanvangsrendement van 7%. Welk bedrag kan de koper v.o.n, betalen om dit te realiseren? (afronden op hele euro’s) a
1.071.429,-1.114.285,-1.178.571,--
16 Een winkel heeft een bruto vloeroppervlakte van 200 m2. De verhuurbare vloeroppervlakte is 90% en deze is verhuurd voor 200,-- per m~ per jaar. Vanwege de eigendomsoverdracht zijn verschuldigd overdrachtsbelasting, kosten akte van levering incl. BTW en kadastraal recht, totaal 7%. Welke koopsom, kosten koper, kan maximaal worden betaald indien een aanvangsrendementseis van 8% wordt gesteld? (afronden op hele euro’s)
a
420.561 ,-467.290,-450.000,--
17 Tijdens de sloop van een gebouw in opdracht van de koper, om zodoende op het lege terrein nieuwbouw te kunnen realiseren, wordt dit gebouw bij de notaris getransporteerd. Is er overdrachtsbelasting of BTW verschuldigd?
a b c
BTW, omdat er nu sprake is van bouwgrond. Overdrachtsbetasting, omdat er nog sprake is van bestaande bouw. Omdat er sprake is van een bestaand gebouw en de grond later als bouwgrond zal worden gebruikt, is zowel BTW als overdrachtsbelasting verschuldigd.
18
Landbouwer Heemstra biedt de helft van zijn grond via zijn makelaar te koop aan voor 50.O00,-- aan zijn buurman tuinder Glas. Deze accepteert het aanbod. De makelaar maakt een koopakte op. Welke van de onderstaande beweringen ten aanzien van de juridische positie van Glas is juist?
a
Glas heeft recht op levering van de grond. Glas is nu eigenaar tenzij Heemstra van de verkoop afziet. Glas kan binnen drie dagen nog van de overeenkomst afzien.
19 Een appartementsrecht wordt verkocht voor 275.000,-- kosten koper. Tijdens de onderhandelingen is vastgesteld dat in dit bedrag is opgenomen, conform een gespecificeerde lijst 15.000,-- voor roerende zaken, en een bedrag van 5.000,-- als aandeel in de reserves die bij de Vereniging van Eigenaars aanwezig zijn. Over welk bedrag wordt overdrachtsbelasting berekend?
a b c
255.000,-260.000,-275.000,--
2O
Een onroerende zaak wordt verkocht voor 250.000,-- v.o.n. De notariskosten bedragen 3.000, -- (inclusief kadasterkosten en BTW). Hoeveel overdrachtsbelasting is voor deze overdracht verschuldigd? (naar beneden afronden op honderdtallen)
a
12.000,-13.900,-14.800,--
21
AIfred is voornemens grond te kopen om daarop een flatgebouw te laten bouwen dat hij vervolgens wil splitsen in 3- en 4-kamerappartementen. Hij verkoopt één van de 40 appartementsrechten aan Bea. In welk geval is deze koopovereenkomst nietig?
a
Indien het flatgebouw op het moment van de koop nog niet is gesplitst. Indien Alfred op het moment van de koop nog geen eigenaar is van de grond. Indien AIfred en Bea niet zijn overeengekomen welk van de 40 appartementsrechten is verkocht.
22
Welke van onderstaande documenten leidt ertoe dat, ervan uitgaande dat inschrijving plaatsvindt, de juridische eigendom na een executoriale veiling overgaat?
a
De kwitantie kooppenningen. Een akte van onbezwaardheid. Het proces-verbaal van toewijzing.
23
Koper A koopt een perceel grond waarop hij voornemens is een woning te laten bouwen. Is in dit geval de wettelijke bedenktijd van 3 dagen van toepassing?
a
Ja, mits A een woning bouwt voor zelfbewoning. Ja, want het betreft weliswaar alleen een perceel grond, maar er wordt een woning op gebouwd. Nee, de bedenktijd is niet van toepassing daar het alleen grond betreft.
c
Bij de onderhandse verkoop van een bestaand woonhuis aan een particulier is bepaald dat de koopsom verschuldigd is bij de juridische levering. Op welke wijze wordt kwijting verleend? a
Door een bank- of girobijschrijving. Door een bewijs van betaling door de notaris. Door vermelding hiervan in de akte van levering.
25
Hans, tandarts, heeft een nieuw praktijkpand laten bouwen. Na dit pand één jaar zelf te hebben gebruikt draagt Hans dit pand over aan Ben, eveneens tandarts. Tandartsen verrichten vrijgestelde prestaties voor de BTW. ts Ben over de koopprijs BTW en/of overdrachtsbelasting verschuldigd?
e
Uitsluitend BTW. Uitsluitend overdrachtsbelasting. Zowel BTW als overdrachtsbelasting.
26
De eigenaar van een woning heeft van burgemeester en wethouders voor een tijdvak van twee jaar vergunning op grond van de Leegstandwet gekregen om een destijds leegstaande woning te verhuren. Na afloop van de vergunningsperiode wil de eigenaar van de woning de huurovereenkomst niet meer verlengen en de woning verkopen. De huurder heeft recht op huurbescherming. geen recht op huurbescherming. gedurende een termijn van maximaal een jaar nog recht op huurbescherming,
27
In de huurwetgeving is een bepaling opgenomen die ieder beding dat bij de totstandkoming van een huurovereenkomst wordt gemaakt en waarbij ten behoeve van één der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen - niet de huurprijs zelf betreffende - nietig maakt. In welk van de volgende gevallen is dit artikel niet van toepassing?
a
Wanneer bij de aanvang van de huurovereenkomst een te hoge waarborgsom is betaald door de huurder. Wanneer bij de aanvang van de huurovereenkomst door de verhuurder een tegenprestatie in de vorm van sleutelgeld van de huurder is bedongen. Wanneer bij de aanvang van de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder geen rente verschuldigd zal zijn over de door de huurder betaalde waarborgsom.
28
Makelaar Vergeer heeft zijn makelaarskantoor zeven jaar geleden voor onbepaalde tijd gehuurd van een projectontwikkelaar. Deze laatste wil de huurovereenkomst echter zo spoedig mogelijk opzeggen c.q. de ontruiming aanzeggen. Heeft hij in juridische zin kans van slagen?
a
Ja, de verhuurder kan, met inachtneming van de opzegtermijn, de huurovereenkomst schriftelijk opzeggen aan de huurder. Ja, op grond van het nieuwe huurrecht zoals dat geldt met ingang van 1 september 2003 kan de verhuurder de huurovereenkomst direct schriftelijk en op straffe van nietigheid aangetekend opzeggen met een opzegtermijn van 1 jaar. Nee, eerst nadat de huurovereenkomst tien jaar heeft geduurd ("vijf plus vijf" jaren) kan de huurovereenkomst worden beëindigd. De verhuurder dient de huurovereenkomst wel een jaar van tevoren schriftelijk op te zeggen.
29
De heer Wilkens huurt van verhuurder Albers een woning. De huurprijs op 1 januari 2005 bedraagt 450,-- per maand. Wilkens zegt de huurovereenkomst op en per 1 mei 2005 wordt de woning verhuurd aan Bakker voor een huurprijs van 500,-- per maand. In de huurovereenkomst is een indexeringsclausule op grond waarvan de huurprijs jaarlijks op 1 juli zal worden verhoogd. Kan op grond van de huidige huurwetgeving de huurprijs op 1 juli 2005 worden verhoogd?
a
Ja, op grond van de indexeringsclausule is, indien deze niet onredelijk is, een huurverhoging per 1 juli 2005 mogelijk. Nee, een huurverhoging kan uitsluitend plaatsvinden wanneer de verhuurder een voorstel tot huurverhoging heeft gedaan op grond van artikel 252 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Nee, er heeft reeds een huurprijswijziging per 1 mei 2005 plaatsgevonden en op grond van artikel 251 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is een huurverhoging van woonruimte die meer dan éénmaal wordt verhuurd in een tijdvak van 12 maanden, nietig.
c
30
Hier volgen twee stellingen over de huurprijs van woonruimte. I
Een huurprijs van woonruimte kan op grond van de huurwetgeving normaliter worden verlaagd tot de maximale Huurprijsgrens.
tl
Een huurprijs van woonruimte kan op grond van de huurwetgeving ook onder de maximale huurprijsgrens worden verlaagd wegens gebreken.
Wat is juist? a
De stellingen I en II zijn beide juist. Stelting I is juist, stelling II is onjuist. Stelling I is onjuist, stelling II is juist.
31
In welk van de volgende gevallen is er sprake van huur van woonruimte en geniet de huurder huurbescherming?
a
Als er sprake is van een huurovereenkomst waarbij een zogeheten geliberaliseerde huurprijs is overeengekomen. Als er sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte die toebehoort aan een gemeente en deze woonruimte bij het aangaan van de overeenkomst al voor afbraak is bestemd. Als er sprake is van een huurovereenkomst van onzelfstandige woonruimte waarbij de verhuurder een inwonende hospita is en die wordt opgezegd acht maanden na het sluiten van de huurovereenkomst.
c
32
Hier volgen twee stellingen over door de huurder aangebrachte veranderingen. Wanneer de huurder gedurende de huurtijd recent zonder instemming van de verhuurder, maar met toestemming van de rechter doelmatige veranderingen in de woning heeft aangebracht, heeft de huurder wanneer hij deze veranderingen niet wegneemt, recht op een vergoeding van de verhuurder.
I[
Wanneer de huurder met instemming van de verhuurder recent veranderingen heeft aangebracht in de woning en deze niet wegneemt bij het einde van de huurovereenkomst met name met het oog op overname door de opvolgende huurder, kunnen deze rechtsgeldig door laatstgenoemde worden overgenomen.
Wat is juist? a
De stellingen I en It zijn beide juist. Stelling I is juist, stelling tl is onjuist. Stelling I is onjuist, stelling II is juist.
33
In welke van de volgende gevallen is in het huidige huurrecht ontbinding van de huurovereenkomst ook zonder rechterlijke tussenkomst mogelijk?
a
Wanneer de verhuurder de huurder niet vrijwaar~ van een feitelijke stoornis die derden veroorzaken (het vrijwaren van rustig woongenot). Wanneer er sprake is van een zodanig gebrek dat er sprake is van vermindering van het huurgenot en een daaraan gerelateerde vermindering van de huurprijs. Wanneer er sprake is van een zodanig gebrek waardoor de huurder niet het genot van het gehuurde heeft dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.
34
Huurder Janssen heeft van zijn verhuurder op de voorgeschreven wijze een voorstel tot wijziging van de huurprijs van zijn woning gehad. Janssen is echter al geruime tijd in het buitenland en is zodoende onbekend met het door de verhuurder gedane voorstel. Hij reageert derhalve op geen enkele wijze op dit voorstel en betaalt ook de voorgestelde huurprijs niet~ Zelfs ook niet als de verhuurder met in achtneming van de voorgeschreven wettelijke termijn de huurder nogmaals per aangetekend schrijven zijn voorstel herhaalt. Welke mogelijkheid heeft de verhuurder op grond van de huurwetgeving om alsnog te kunnen bewerkstelligen dat de huurder de voorgestelde huurverhoging betaalt?
b
De huurcommissie tot zes weken na het tijdstip waarop de huurverhoging had moeten ingaan onder overlegging van een afschrift van zijn voorstel, verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel. De huurcommissie tot zes weken na het tijdstip waarop de huurverhoging had moeten ingaan onder overlegging van een afschrift van zijn voorstel en een bewijs van tijdige aangetekende verzending, verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het gedane voorstel. De huurcommissie tot drie maanden na het tijdstip waarop de huurverhoging had moeten ingaan onder overlegging van een afschrift van zijn voorstel en een bewijs van tijdige aangetekende verzending, verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het gedane voorstel.
35
Naast de aftrekbare kosten bij de financiering van een woning die tot hoofdverblijf dient, is er ook het voordeel uit eigen woning dat bij het inkomen dient te worden opgeteld. Welk bedrag moet men bij berekening van het belastbare inkomen over belastingjaar 2004 bij het inkomen optellen, om de voordelen uit eigen woning te berekenen?
a
Een percentage van 60% van de huurwaarde van de eigen woning. Een percentage (0 tot 0,85 met een maximum) van de WOZ-waarde van de eigen woning. Een percentage (0 tot 0,85 met een maximum) van 60% van de WOZ-waarde van de eigen woning.
36
Welke waarde wordt gehanteerd voor een woning voor de heffing van de inkomstenbelasting? De WOZ-waarde als de woning zich in Box 1 bevindt en de waarde in het economische verkeer als de woning zich in Box 3 bevindt. De waarde in het economische verkeer als de woning zich in Box 1 bevindt en de WOZwaarde als de woning zich in Box 3 bevindt, Onder alle omstandigheden de WOZ-waarde.
37
Hier volgen twee stellingen met betrekking tot het hypotheekrecht. Na doorhaling van de inschrijving in het hypotheekregister naar aanleiding van een verklaring van waardeloosheid gaat het hypotheekrecht teniet. Door het tenietgaan van de onderliggende onroerende zaak heeft de hypotheekgever van rechtswege geen zaaksvervanging meer. Wat is juist?
a
De stellingen I en II zijn beide iuist. Stelting I is juist, stelling II is onjuist. Stelling I is onjuist, stelling II is juist.
38
Een tweede eigen woning, niet bestemd voor permanente verhuur, wordt met betrekking tot de inkomstenbelasting betrokken in
a
box 1. box 2. box 3.
39
Eigenaar A heeft een hypothecaire geldlening met Nationale Hypotheek Garantie op zijn woonhuis van 200.000,--. Tijdens de Iooptijd sluit hij een aanvullende financiering (2e hypotheek) zonder de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen daarvan op de hoogte te stellen. Heeft dit gevolgen voor de Nationale Hypotheek Garantie?
e
Dit heeft geen gevolgen. De Nationale Hypotheek Garantie op de le hypotheek komt hierdoor te vervallen. Dit heeft alleen dan geen gevolgen als de geldverstrekker van de 2e lening de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen hiervan onmiddellijk in kennis stelt en bevestigt dat het inkomen van A nog steeds voldoet aan de door NHG gestelde normen.
40
Als een inschrijving in het kadaster zijn belang heeft verloren dan is de voormalige belanghebbende bij een dergelijke inschrijving verplicht om een verklaring van waardetoosheid af te geven. Door wie of op welke wijze kan - indien zo’n verklaring niet wordt afgegeven - de inschrijving waardeloos worden verklaard?
a
Een notaris Door een rechterlijke uitspraak De bewaarder van het Kadaster De maximale leningsgrens voor het verkrijgen van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) bedraagt in het jaar 2005
a
2OO.0OO,--. 240.O00,--. 250.000,--.
42
Janssen vestigt op zijn huis een hypotheek ten behoeve van Pietersen. Janssen wordt failliet verktaard. Pietersen wit overgaan tot openbare verkoop van het huis. Klaassen, de belangrijkste schuldeiser in het faillissement van Janssen meent dat onderhandse verkoop zal leiden tot een hogere opbrengst. Ktaassen verzoekt de president van de rechtbank te bepalen dat de verkoop onderhands zal geschieden. Waarom zal de president al dan niet gehoor geven aan het verzoek van Klaassen?
a
De rechter zal hieraan gehoor geven daar Klaassen als preferente schuldeiser gerechtigd is dit te verzoeken. De rechter zal hieraan geen gehoor geven daar uitsluitend Pietersen als hypotheekgever gerechtigd is dit te verzoeken. De rechter zal hieraan geen gehoor geven daar het verzoek hiertoe alleen kan uitgaan van zowel de hypotheekhouder als de hypotheekgever.
b c
43
De spaarhypotheek heeft een aantal specifieke kenmerken en/of eigenschappen. Welke uitspraak daarover is juist?
a
De premie van een spaarhypotheek is gedurende de gehele Iooptijd altijd gelijk. De uitkering in de spaarpolis per einddatum staat vast, ongeacht het beleggingsrendement van de verzekeraar. Het totaal van de bruto jaarlasten over de gehele Iooptijd is bij een spaarhypotheek lager dan bij een lineaire hypotheek.
c
44
In de Wet WOZ worden algemene regels gesteld voor de waardevaststelling van onroerende zaken ten behoeve van de heffing van een aantal belastingen. De vastgestelde waarde in het kader van deze wet geldt onder andere voor de heffing van: inkomstenbelasting over het eigenwoningforfait; I de waterschapsomslag; II tll het successierecht over de eigen woning. Wat is juist?
a b c
Uitsluitend I en Il Uitsluitend II en III Zowel I als II en III
45
Van een vaststellingsovereenkomst voor een gezamenlijke taxatie ten behoeve van successierechten zijn de volgende gegevens bekend: datum overlijden 1 augustus; taxatieopdracht 1 september; uitvoering taxatie 15 september; Wat is de peildatum?
a
1 augustus 1 september 15 september
46
Welk waardebegrip hoort niet bij het genoemde doel van de taxatie?
a
Bedrijfswaarde - doel: jaarrekening. Actuele waarde/vervangingswaarde - doel: Wet WOZ. Waarde in het economische verkeer - doel: fiscale waardering.
47
Hoeveel bedraagt de BAR die een koper maakt gebaseerd op een investering van 1.250.000,-- kosten koper en 100.000,-- bruto jaarhuur?
a
8% 10% 12,5%
9
Ma kelaardljleer ZUUb-!
48
Van een bedrijfscomplex met grond dient de waarde van de grond te worden getaxeerd, zulks in verband met een afweging voor sloop van de opstallen en herbestemming van de grond als bouwterrein. Op welke wijze dient de grondwaarde onbebouwd te worden getaxeerd?
a b c
Op basis van de residuele waardemethode. Op basis van de verkoopwaarde van het totaal minus de herbouwwaarde van de gebouwen. Op basis van vergelijking met de uitgifteprijs van vergelijkbare bouwterreinen in de gemeente c.q. omgeving.
49
Ter bepating van de vervangingswaarde voor kantoorruimten gaat men meestal uit van de vloeroppervlakte. Van welke van de hieronder genoemde oppervlakten dient men uit te gaan?
a b c
Bruto vloeroppervlakte (bvo). Netto vloeroppervlakte (nvo). Verhuurbare vloeroppervlakte (vvo).
5O
Van een winkelwoonhuis is de huuropbrengst 50.000,-- per jaar. De huurwaarde is getaxeerd op 60.000,--. De Iooptijd van het huidige huurcontract is nog precies een jaar. De jaarlijkse kosten bedragen voor onderhoud 7.500,--, voor vaste lasten 1,000,-- en voor de beheerskosten 2.500,--. Aan achterstallig onderhoud wordt een bedrag van 20.000,-- vastgesteld. De overige kosten (all in) bedragen 2.000,--. Bij een eventuele overdracht dient uitgegaan te worden van een netto rendement van 6% per jaar. Wat is de waarde in verhuurde staat op basis van de NAR-methode? (afronden op 1,000,--, geen rekening houden met BTW,)
a b c 51
740.000,-750.000,-765.000,-De gemeente bezit een perceel grond belast met erfpacht. Men wil het eigendom overdragen aan de erfpachter die daarop een woonhuis heeft gebouwd. De volgende gegevens zijn bekend: waarde woonhuis met eigen grond 400~000,--; grondwaarde 150.000,--; iaarlijkse vaste canon 2.500,--; Iooptijd recht van erfpacht nog 25 jaar; de rekenrente is 5% en de annuïteitenfactor van een rente van 5% over 25 jaar is 0,0709525.
Voor welk bedrag zal de gemeente het perceel grond overdragen aan de erfpachter? (afgerond op 1.000,--) a b c
70.000,-80.000,-150.000,--
52
Een echtpaar bewoont een woonhuis. De WOZ-waarde (peildatum 01-01-2003) is vastgesteld op 340.000,--. Nadat de man op 15 april 2004 is overleden, moet het huis in augustus 2004 worden getaxeerd t.b.v, de aangifte successierecht. De vrouw blijft het huis bewonen. De waarde in het economische verkeer wordt getaxeerd op 400.000,--. Welke waarde dient voor de aangifte successie te worden vermeld?
a b c
240.000,-340.000,-400.000,--
53
Welke datum geldt als peildatum voor de WOZ-waarde van de eigen woning die wordt gebruikt voor het bepalen van het eigenwoningforfait voor het jaar 2005?
a
1 januari 2003 1 januari 2004 1 januari 2005
54
Bij de vaststelling van de schade in het kader van onteigening spelen kapitalisatiefactoren een belangrijke rol. Over welke component wordt de kapitalisatiefactor gebruikt?
a
Inkomensschade Vermogensschade Bijkomende kosten
55
In welke van de navolgende gevallen heeft de pachter een voorkeursrecht?
a
Als het pachtcontract van los land voor een periode van 4 jaar is aangegaan. Als het pachtcontract van een hoeve voor een periode van 8 jaar is aangegaan. Als het pachtcontract van een hoeve voor een periode van 12 jaar is aangegaan.
56
De verpachter wenst tot verkoop van een verpacht stuk grond over te gaan. Het voorkeursrecht van de pachter bestaat niet bij verkoop aan
a B C
een broer van de verpachter. een zoon van de pachter. een hypotheekbank.
57
Een pachter heeft een hoeve gepacht voor een periode van 12 jaar. Hij heeft tijdens de pacht een groot aantal verbeteringen aan het gepachte aangebracht. Aangezien hij de pachtperiode niet wil verlengen, zal hij zijn vordering tot vergoeding van de verbeteringen bij de verpachter moeten instellen
a
tenminste 1 maand vóór het ei~de van de pachtovereenkomst. tenminste 2 maanden vóór het einde van de pachtovereenkomst. tenminste 3 maanden vóór het einde van de pachtovereenkomst.
58
Wie heeft (in formele zin) tot taak de Regering en de Eerste en de Tweede Kamer te adviseren over de hoofdlijnen van het beleid ter zake de duurzame kwaliteit van de leefomgeving en over andere onderde~en van het Rijksbeleid die relevant zijn voor de hoofdlijnen van het beleid op het gebied van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer?
a
Stichting Structuuronderzoek Ruimtelijke Ordening en Bouwbeleid. Raad voor de Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Inspectie voor de Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer.
59
Mogen de voorschriften in een Leefmilieuverordening volgens de betreffende wetgeving ook betrekking hebben op het gebruiken van gronden en opstallen? Nee, dit is niet toegestaan. Nee, hiervoor dient toepassing te worden gegeven aan de instrumenten uit de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Ja, dit is toegestaan.
60
Een huurovereenkomst op grond van de Leegstandwet moet altijd bij geschrifte worden aangegaan. Wat is juist met betrekking tot de hoogte van de te betalen huurprijs?
a
Partijen zijn vrij om de hoogte van de huurprijs te bepalen. Op deze verhuring zijn alle bepalingen van toepassing zoals genoemd in de ter zake geldende huurwetgeving. Het college van burgemeester en wethouders vermeldt in de vergunning tegen welke huurprijs ten hoogste mag worden verhuurd.
DEFINITIEF CORRECTIEMODEL SVMNIVO EXAMEN MEI/JUNI 2005 Makelaardijleer
Bouwkunde
Privaatrecht
Publiekrecht
Economie
Bedrijfseconomie
Materialenkennis
1 2 3 4 5
C B A B C
C C A C A
C A A A C
C A C A C
C B A A B
B B C A B
A C C A B+C
1 2 3 4 5
6 7 8 9
lO
A+B C B A A
B B B A C
B C A C B
C A C C C
A C B B A
B A B A B
A A B A B
6 7 8 9 10
11 12 13 14 15
c c B C A
A A vervallen C C
C B C A B
B B B C B
C A A A+C C
C B B B A
A B B B C
11 12 13 14 15
16 17 18 19 20
A B A A B
B A B A B
C A C A A
C B A C A
A A A C C
B C vervallen B B
A A C A B
16 17 18 19 2O
21 22 23 24 25
c c c c B
B C A A A
A B B B C
B C C A C
B B B B B
A C B C B
A C C B B
21 22 23 24 25
26 27 28 29 30
B C A A A
B A A B B
C C C C A
C C A B A
C C vervallen C C
B A C A C
A C A A B
26 27 28 29 30
31 32 33 34 35
A B C C B
vervallen B A A C
A C C A vervallen
B A B A C
A B B B B
A A A C B
31 32 33 34 35
36 37 38 39 40
A B C A B
A C B A vervallen
C A B A A
C C B B A
A B B B A
B A B B C
36 37 38 39 4O
Makelaardijleer
Bouwkunde
Privaatrecht
Publiekrecht
Economie
Bedrijfseconomie
Materialenkennis
41 42 43 44
B C B A
B B B A
C B C C
B B C A
B A A A
B C B B
41 42 43 44
45 46 47 48 49 5O
A B A A A A
C C C B A B
C B A C A C
C B C B+C C A
A A A B A B
A C C B A C
45 46 47 48 49 5O
51 52 53 54 55
B C A A C
B A B B A
A C A C C
C B C vervallen A
C A A C B
56 57 58 59 60
A C B C C
B A B B B
A C A B A
A C C C B
51 52 53 54 55 56 57 58 59 6O
Met betrekking tot het mei/juni-examen 2005 is de definitieve cesuur als volgt vastgesteld: vak Makelaardijleer Publiekrecht Privaatrecht
aantal vragen 60 60 60
cesuur 39 39 39
vak Bouwkunde Materialenkennis Economie Bedrijfseconomie
aantal cesuur vragen 60 39 30 20 55 36 50 33
Bij al deze vakken worden de meerkeuzevragen met 1 scorepunt per vraag gewaardeerd. Als de cesuur 39 is, betekent dat, dat een score van 39 een 5,5 is. Bij examens die uit één onderdeel bestaan wordt dit afgerond naar een 6. N.B.: alles lager dan ,5 wordt naar beneden afgerond] Bij bouwkunde wordt voor het eindcijfer gerekend met respectievelijk 20% en 80% van de op drie decimalen afgekapte cijfers!
Formule cesuur: 5,5 + ((aantal behaalde punten - cesuur)/(totaal aantal punten - cesuur)) x 4,5 = cijfer.
