SVM~nivo
MAKELAARDIJLEER
7 december 2004 Beschikbare tijd: 3 uur.
AANWIJZING Dit examen bestaat uit 60 m.c.-opgaven. Bij elke opgave zijn drie antwoorden gegeven, waarvan er één het meest juiste is. Is bijvoorbeeld van opgave 1 antwoord "c" het meest juiste, maak dan op het ANTWOORDENBLAD vakje "c" bij opgave 1 met POTLOOD zwart,
Het gehanteerde BTW-percentage is 19%, tenzij anders vermeld. Bij het beantwoorden van de vragen mag gebruik worden gemaakt van (zak)rekenmachines. Ook is het gebruik van .qebundelde wetboeken toegestaan, mits daarin geen aantekeningen en uitleg voorkomen en geen extra (tab)bladen zijn toegevoegd. Onderstrepingen of markeringen worden niet als aantekeningen aangemerkt. Fotokopieën zijn niet toegestaan,
www.svmnivo.nl © 2004 - SVMNIVO Nieuwegein
Vanaf 1 juni 2003 geldt voor tussenpersonen in de vastgoedbranche in het kader van de Wet melding ongebruikelijke transacties een meldingsplicht. Vanaf welk bedrag in contanten heeft de makelaar deze plicht? a b c
10.000,-15.O00,-20.O00,-Op een dag ziet Anton het huis van zijn dromen te koop staan. Na bezichtiging op 1 mei besluit hij het huis te kopen. Op 2 mei rekent hij de koopovereenkomst. Op 7 mei passeert de leveringsakte en deze akte wordt een dag later, op 8 mei, ingeschreven in de openbare registers. Wanneer is Anton juridisch eigenaar van zijn huis geworden?
a b c
Drie dagen na het tekenen van de koopovereenkomst op 2 mei. Na het verlijden van de leveringsakte op 7 mei. Na inschrijving van de leveringsakte in de openbare registers op 8 mei.
3
Gerard bezit een garage die voor een deel is gebouwd op grond die toebehoort aan zijn buurman Harry. Hoewel Harry niet meteen in rechte wil vorderen dat Gerard het stukje garage, dat op Harry’s grond staat, verwijdert, willen ze toch naar een passende juridische oplossing zoeken. Hierbij wil Harry wel eigenaar blijven van het stukje grond waar de garage van Gerard op staat, en tegelijkertijd wil Gerard eigenaar zijn van de garage. Welk beperkt recht kan hier uitkomst bieden?
a b c
De vestiging van een recht van opstal. De vestiging van een erfdienstbaarheid. De vestiging van een recht van erfpacht.
4
Het toezicht en de tuchtrechtspraak over de notariesen wordt uitgeoefend door de Kamer van Toezicht. Indien de Kamer van Toezicht van oordeel is dat een klacht tegen de notaris ongegrond is, kan de klager dan tegen de genomen beslissing in beroep gaan?
a b c
Ja, bij het Gerechtshof te Amsterdam. Ja, bij de Centrale Kamer van Toezicht. Nee, de beslissing is onherroepelijk.
5
Het is onder bepaalde voorwaarden mogelijk dat een koopovereenkomst, zonder dat de wachttijd in het kader van de Wet KOZ is verstreken, wordt ingeschreven in de openbare registers. Binnen hoeveel tijd dient na de inschrijving te worden geleverd om de werking van de inschrijving niet te verliezen?
a
Binnen maximaal 3 maanden Binnen maximaal 6 maanden Binnen maximaal 12 maanden
6
Op 15 november verleent Ans bij notariële akte het recht van hypotheek op een stuk land ten behoeve van Boa. Op 17 november wordt de hypotheekakte ingeschreven in de openbare registers. Op 19 november vestigt Ans op dit land een recht van erfpacht ten behoeve van Cecile. Blijft bij de uitoefening van het hypotheekrecht (executie) het recht van erfpacht van Cecile in stand? Zo ja waarom wel, zo nee, waarom niet?
a
Het recht van erfpacht blijft in stand, omdat het ook is ingeschreven in de daar[oe bestemde openbare registers. Het recht van erfpacht blijft in stand, omdat Cecile niets heeft te maken met de overeenkomst tussen Ans en Boa. Het recht van erfpacht vervalt, aangezien de eerste beperkt gerechtigde in de uitoefening van zijn recht niet betemmerd mag worden door later gevestigde rechten (prioriteit). 2
b c
Makelaardlileer 2004-11
7
Op de afdeling Bewaring Juridische Zaken en Vastgoedinformatie (z.g. Openbare Registers) worden afschriften van alle akten verzameld, In welk register worden de akten van levering verzameld?
a b c
In hypotheekregister 2 In hypotheekregister 3 In hypotheekregister 4
8
Enige tijd na levering en oplevering aan de koper van een nìeuwbouwwoning, deel uitmakend van een nieuwbouwcomplex, welke gebouwd werd op één kadastraal perceel, zal de landmeetkundige dienst het betreffende perceel (uit)meten, waarna het eigen kadastrale kenmerken krijgt. De verkriiger krijgt hiervan bericht. Wat is dit voor een meting?
a
Een ambtshalve meting, Een meting in opdracht van verkoper, De gemeentelijke meting, het zogenoemde ’uitzetten’.
9
Naomi heeft het woonhuis van haar grootmoeder geërfd. Door verwerking van welk stuk wordt Naomi eigenaar van het huis? Een verklaring van erfrecht. De successie memoires vûn de belastingdienst, Een overlijdensverktaring afgegeven door de ambtenaar van de burgerlijke stand.
10
Van een kadastraal perceel wordt een gedeelte verkocht. Na opmeting van het verkochte gedeelte wordt/worden de kadastrate aanduiding(en) gewijzigd. Op welke wijze wordt daarna voortaan de kedastrale aanduiding aangegeven?
a b c
Beide percelen krijgen een nieuw kadastraal nummer, Alleen het verkochte deel kriïgt een nieuw kadastraal nummer. Het verkochte gedeelte wordt aangedu{d met het oude nummer en daaraan toegevoegd: ged.
11
In welke situatie is na inschrijving bij het Kadaster, de koopsom van een woning niet in de akte opgenomen? Als het een verkrijging uit akte van scheiding betreft. Als het een woning betreft die door de voormalige huurder is gekocht. A~s de economische eigendom en de juridische eigendom van de woning op verschillende tijdstippen zijn overgegaan.
12
Bij welke van de onderstaande situaties is het wettelijk niet verplicht dat een akte van levering wordt ingeschreven in de openbare registers?
a
Bij levering van een niet-hypothecair belast horizontaal eigendom. Bij ~everi~g van grond met agrarische bestemming tussen vader en zoon, Bij levering van een lidmaatschapsrecht van een coöperatieve flatexploitatievereniging.
13
Bij een erfpachtovereenkomst betaalt de erfpachter een jaarlijkse canon. A~s de erfpachter verzuimt over twee achtereenvo~gende jaren de canon betalen, gaat het erfpachtrecht het daaropvolgende jaar teniet, is de erfpachtovereenkomst van rechtswege ontbonden. is de eigenaar gerechtigd de erfpachtovereenkomst op te zeggen.
Make~aardijleer 2004-H
14 Bij welk recht is de leeftijd van de gerechtigde van belang? a b c
Het opstalrecht Het recht van vruchtgebruik Het recht van erfdienstbaarheid
15
Een koper van een woonhuis krijgt op woensdag 24 december, de dag voor kerst, de door beide partijen getekende koopovereenkomst van de makelaar. Wanneer eindigt de bedenktijd voor de koper in het kader van de wet Koop onroerende zaken?
a
Op maandag 29 december om 24.00 uur Op dinsdag 30 december om 24.00 uur Op woensdag 31 december om 24.00 uur
16
De heer Vlieg tekent als directeur van Potypart BV een koopovereenkomst van een pand dat door de verkoper als woonhuis wordt gebruikt. Volgens de huidige bestemming is ook het gebruik als winkel-woonhuis toegestaan, Kan de heer Vlieg gebruik maken van de bedenktljd volgens de Wet KOZ?
a
Ja, want het huidige gebruik is woonhuis. Nee, want de bestemming is winkel-woonhuis. Nee, de heer Vlieg koopt als directeur van een BV.
17
Wie is op een veiling bij opbod "en afslag de provisionele koper? Degene die bij opbod het hoogste bod heeft gedaan. De koper die bij het afmijnen het hoogste bod heeft gedaan. De makelaar die op de veiling bij afslag heeft gekocht voor een nader te noemen opdrachtgever.
18
Een woonhuis wordt in 2003 een aantal keren verkocht en geleverd. Telkens vindt de handel plaats tussen particulieren: A verkoopt en levert aan B voor 120.0OO,--. (I) 1 februari: B verkoopt en levert aan C voor ~ 130.000,--. (Il) 3 mei: (111) 4 augustus: C verkoopt en levert aan D voor 135.O00,--. (IV) 1 november: D verkoopt en tevert aan E voor 155,000,--. Wat is op de momenten I, II, III en IV de basis voor de heffing van de overdrachtsbelasting? (I) (I) (I)
19
120.000,-120.000,-120.OO0,--
(11) (11) (11)
10.000,-10.000,-130.000,--
(111) (iii) (llt)
125.0OO,-5.000,-135.O00,--
(IV) (IV) (IV)
25.000,-30.000,-155.000,--
Een echtpaar in gemeenschap van goederen gehuwd, bezit en bewoont samen een woonhuis. Het echtpaar besluit in goed overleg het huwelijk te laten ontbinden. De exechtgenote wordt daarna alleen eigenares van het woonhuis en blijft daar ook wonen. Is ten aanzien van deze verkrijging van de onroerende zaak een heffing van toepassing? Zo ja, over welke waarde? 6% heffing over de helft van de waarde in het economische verkeer. 6% heffing over de waarde in bewoonde staat, zijnde 60% van de waarde in het economische verkeer. Deze verkrijging is vrij van heffing.
4
2O
Een woning wordt verkocht voor 300.000,-- vrij op naam. De notariskosten incl. kadastraal recht en BTW zijn 3.500,--. De kosten van de makelaar die de koper heeft begeleid bij de aankoop bedragen incl. BT~V en excl, verschotten 6,000,--. De kosten van de makelaar van de verkoper zijn incl, 13TW en excl. verschotten 5.000,--. Hoeveel bedraagt de verschuldigde overdrachtsbelasting die voor rekening van verkoper komt?
a b c
16.783,-17.790,-16.500,--
21
Garagebedrijf A heeft voor eigen gebruik een kantoor laten bouwen en in gebruik genomen op 01.02.2002. De eigenaar is genoodzaakt te verkopen en op 02.01.2004 wordt het pand geleverd aan ondernemer B (assurantiekantoor). Welke belasting is over deze levering bij de notafiële overdracht verschuldigd?
a b c
Alleen omzetbelasting Alleen overdrachtsbelasting Zowel overdrachtsbelasting als omzetbelasting
22
Naar aanleiding van onderhandelingen tussen boer Alberts en de gemeente Zoetermeer over de aankoop van een perceel grond, biedt Alberts het perceel grond te koop aan op 24 januari 2003 voor 1 miljoen, onder de voorwaarde dat de koop en overdracht zal plaatsvinden uiterlijk op 12 mei 2003. De gemeente heeft op 1 april 2003 nog niet gereageerd op het aanbod. Alberts heeft inmiddels spijt gekregen van het aanbod. Is herroeping door Alberts mogelijk? Ja, er is sprake van een vrijblijvend aanbod. Ja, er is sprake van een herroepelijk aanbod en de gemeente heeft nog niet aanvaard. Nee, er is sprake van een onherroepelijk aanbod.
23
Een verhuurd bedrijfspand wordt te koop aangeboden als beleggingsobject. De huurprijs bedraagt 210.000,-- per jaar (excl. leegstand). Er is een klein deel onverhuurd. Verwacht wordt dat het één jaar duurt voordat er een huurovereenkomst wordt gerealiseerd. Dit gedeelte zal 25.000,-- per jaar opbrengen. De wettelijke transactiekosten bedragen totaal 10.000,--. De exploitatiekosten per jaar zijn totaal 35,000,--. Overdrachtsbelasting en notariskosten bedragen tezamen 7%. Er is een gegadigde die wil kopen tegen een netto aanvangsrendement van 8%. Welke formule is juist om de koopprijs te berekenen?
a
210.000 : (8 x 100) - 70.000 1,07 200.000 : (8 x 100) - 35.000 1,07 150.000 : (8x100) - 10.000 1,07
24
Welke orgaan beslist omtrent toekenning van subsidie voor het onderhoud van Rijksmonumenten? De provincie De Rijksdienst voor de Monumentenzorg De minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen
25
Een aspirant-koper geeft een makelaar opdracht een verhuurd pand te kopen tegen een bruto aanvangsrendement van 10%. De koper heeft de koopsom contant beschikbaar. De huur bedraagt 40.000,-- per jaar. Naast de overdrachtsbelasting zijn de navolgende (fictieve) bedragen bekend, deze dienen voor zover nodig te worden gebruikt (BTW dient buiten beschouwing te blijven): - wettelijke transactiekosten 10.000,--; - direct achterstallig onderhoud 10.OO0,--. Wat mag er maximaal worden betaald indien rekening wordt gehouden met alle van toepassing zijnde kosten? (afronden op hele euro’s)
a b c
273,585,-358,491 ,-364.151,--
26
Loek verhuurt aan Adriaan zijn woning. Zij zijn een huurtermijn overeengekomen van drie jaar, met een optietermijn van twee jaar. De overeengekomen aanvangshuur bedraagt 12.O00,-- per jaar; de huur dient te worden voldaan in maandeliikse termijnen van elk 1 .O00,--. Er is een huurcontract opgemaakt en dit contract is door beide partijen ondertekend. Loek realiseert zich vervolgens dat hij toestemming dient te hebben van de hypoth~ekbank om tot verhuur over te gaan. Loek verzoekt vervolgens de hypotheekbank schriftelijk hem toeetemming te verlenen het verhypothekeerde c.q. het verhuurde te mogen verhuren. Binnen zes dagen ontvangt Loek een brief van de hypotheekbank dat deze er niet mee akkoord gaat dat het verhypothekeerde pand verhuurd wordt. Op dat moment is de huurtermijn voor Adriaan nog niet ingegaan en Adriaan beschikt ook nog niet over de door hem gehuurde woning, Is er in dit geval een huurovereenkomst tot stand gekomen?
a b
Nee, want Loek kan Adriaan niet het rustig genot van het huurobject garanderen. Nee, want het huurbeding is in dit geval van toepassing, het huurbeding gaat voor op de huurovereenkomst. Ja, want aan de elementen van een geldige huurovereenkomst is voldaan.
c
27
Jos en Bas nemen samen snackbar ’t Hoekje over van Jan Klok. De ondernemi~g is gevestigd in een huurpand. De verhuurder Klaasens weet niets van deze overname. Hij ontdekt dit eerst als Jos en Bas al vier maanden telkens de maandhuur uit eigen naam op Klaasens’ rekening hebben doen bijschrijven, Klaasens is niet blij met de overname en keurt deze niet goed, dan gaat hij nog liever zelf de snackbar voeren. Het huurcontract staat onder(ver)huur niet toe. Wat is in dozen juist?
a
Klaasens kan Klok aanspreken op zijn verplichtingen uit het met hem gesloten huurcontract en ontbinding vorderen bij de rechtbank sector kanton. Klaasens heeft zijn recht verspeeld daar hij meer dan driemaal de maandhuur van Jos en Bas heeft geaccepteerd; hij zal hen dan moeten dulden in de plaats van Klok. Klaasens moet de ontbinding van de huurovereenkomst met Klok aan hem aanzeggen waarna hij het hierop van rechtswege ontstane onderhuurcontract met Jos en Bas kan opzeggen wegens eigen gebruik.
28
Een huurder van een woonhuis wil wijzigingen aanbrengen in het gehuurde. ts dat zonder toestemming van de verhuurder wettelijk toegestaan? Er is altijd toestemming noodzakelijk van de verhuurder. Zonder meer, de huurder heeft deze vrijheid zolang het gaat om wijzigingen in de woning. Dit is toegestaan zolang deze wijzigingen aan het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten weer ongedaan gemaakt kunnen worden.
29 Wanneer een huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van woonruimte, zonder dat er een splitsing is gemaakt in huurprijs en kosten, kan de verhuurder de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de vraag of partijen slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs zijn overeengekomen. Wanneer de huurcommissie van oordeel is dat slechts de hoogte van de prijs is overeengekomen doet zij dan ook een uitspraak over de hoogte van de huurprijs en zo ja, waarop wordt de huurprijs dan bepaald? a b c
Nee, daarvoor is een procedure bij de rechtbank sector kanton nodig. Ja, zij bepaalt de huurprijs op 80% van de overeengekomen huurprijs. Ja, zij bepaalt de huurprijs op 80% van de bij de woonruimte behorende maximale huurgrens.
3O
Door wie wordt de individuele huursubsidie toegekend? De minister van VROM. De minister van Financiën. Door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente waarin de woning is gelegen.
31
Een verhuurder van bedrijfsruimte dient na een aanschrijving van de overheid energiebesparende maatregelen te nemen. Is het in aansluiting op die maatregelen wettelijk mogelijk om - buiten de gebruikelijke huurprijsprocedure - de huurprijs extra te verhogen?
a b
Nee, dit beheert tot het endernemersrisico. Nee, de verhuurder kan wel na 5 jaar een marktconforme huurprijsaanpassing bewerkstelligen. Ja, verhuurder heeft de mogelijkheid een redelijke verhoging van de huurprijs te vragen.
c
32
Anja is huurder van een woonhuis. Er is een medebewoner Bert (geen echtgenoot of geregistreerde partner). Bert voert met Anja een duurzame gemeenschappelijke huishouding sinds 4 jaar. Anja overlijdt. Wat zijn de gevolgen voor Bert met betrekking tot de huurovereenkomst?
a
Bert kan nog 6 maanden blijven wonen, terwijl hij de rechter kan verzoeken deze termijn te verlengen. Bert kan de huurovereenkomst onbeperkt voortzetten omdat hij meer dan 3 jaar een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde met Anja. Bert dient de verhuurder binnen 2 maanden na het overlijden van Anja te verzoeken de overeenkomst op zijn naam over te schrijven. Indien hij voldoet aan de inkomenseis kan de verhuurder niet weigeren.
33
Welke van onderstaande bedrijfsruimten valt onder de werkingssfeer van artikel 7:290 BW?
a b c
Een supermarkt Een fietsenstalling Een kamerverhuurbedrijf
7
Make~aardijleer 2004q]
34
Een zogeheten middenstandsbedrijfsruimte die voor publiek toegankelijk is, is 13 jaar geleden voor onbepaalde tijd verhuurd, tn die periode heeft nooit een nadere huurprijsvaststelling plaatsgevonden en hieromtrent is ook geen bepaling in de huurovereenkomst opgenomen. De verhuurder wil desondanks toch thans een huurprijswijziging doorvoeren en deze aanpassen aan het huurpeil ter plaatse. De huurder is het hier niet mee eens. Kan de verhuurder met redetijke kans van succes deze huurprijswijziging toch bewerkstelligen?
a
Een huurprijswijziging kan worden doorgevoerd indien minimaal vijf jaar zijn verstreken na het aangaan van de huurovereenkomst. De huurprijswijziging kan slechts worden doorgevoerd indien een volle periode van viif jaar is verstreken, dus op zijn vroegst na ommekomst van 15 jaar. Aangezien de verhuurder heeft verzuimd een bepaling in de huurovereenkomst op te nemen omtrent de aanpassing van de huurprijs, kan deze nooit zonder de instemming van de huurder worden gewijzigd.
35 Bij het bepalen van de waarde bij nieuwbouwwoningen voor een hypothecaire geld]ening met Nationale Hypotheek Garantie, geldt als waarde de koopaanneemsom. Deze waarde kan worden vermeerderd (voor zomer niet begrepen in de koopaanneemsom) met de kosten van a b c
bodemonderzoek en de kosten van meerwerk. onroerende installaties en het architectenhonorarium. afsluitprovisie getdgever en de kosten van afkoop van toekomstige canonverplichtingen,
36
Wat is een essentieel nadeel van een annuïteitenhypotheek gevestigd op een huis voor eigen bewoning? Hoge beginlasten Lage leencapaciteit Stijgende nettolasten
37
In welke fiscale Box valt het opgebouwde vermogen in de beleggingen bij een beleggingshypotheek?
a
Box 1 Box 2 Box 3
38
Via en Victor gaan scheiden. Ze bewonen een eigen woning welke eigendom is van Victor en belast is met een hypotheek. Op 1 juli 2002 verhuist Victor en gaat het echtpaar duurzaam gescheiden leven, Via blijft nog tot I maart 2004 in de woning wonen, daarna wordt de woning te koop gezet en op 1 september 2004 verkocht (notariële overdracht). Tot welke datum kan Victor de rente van de hypotheek aftrekken in Box 1 ?
a b c
Tot 1 maart 2004 Tot 1 juli 2004 Tot 1 september 2004
8
39
Wat ziin de fiscale gevolgen als een woningeigenaar een kamer verhuurt in zijn eigen woning?
a
De inkomsten uit kamerverhuur zijn onbelast, verhuuropbrengsten vallen immers in Box 3. De inkomsten zijn altijd onbelast voor zover de kamerverhuurvrijste)ling niet wordt overschreden met als gevolg dat de verhuurde kamer onderdeel van de eigen woning blijft in Box 1. De inkomsten uit kamerverhuur zijn onbelast, mits zij de zogenaamde kamerverhuurvrijstelling niet overschrijden. Is dat wel het geval, dan zijn ze belast als inkomsten uit nevenwerkzaamheden.
4O
Ab heeft een eigen woning en verkoopt deze in januari 2004 voor 400.000,-- k.k. De restantsom van de lopende hypotheek is 300.000,--, Hij gaat kleiner wonen en koopt een andere woning voor 300.000,-- v,o.n.. Wat is de max{ma~e hoogte van de hypotheek op de nieuwe woning waarover de rente aftrekbaar is in Box 1 ?
a
100.000,-200.000,-300.000,--
41
Gegeven drie bedingen: I het ontruìmingsbeding; II het assurantiebeding; I}1 het beheerbeding. Welke van deze bedingen mogen volgens de wet in de hypotheekakte worden opgenomen?
a
I en II I en II1 II en III
42
Bij het aanvragen van een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie dient bij bestaande woningen met achterstallig onderhoud een taxatierapport te worden oveflegd. Welke uitspraak hierover is juist? Hierin staat vermeld de executiewaarde bij eigen gebruik na verbetering. Het taxatierapport mag op het moment van pesseren hypotheekakte niet ouder zijn dan 12 maanden. De taxateur mag niet betrokken zijn bij de aan- of verkoop, Hierin staat vermeld de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik, Na verbetering mag het taxatierapport op het moment van passeren hypotheekakte niet ouder zijn dan 12 maanden. De taxateur mag niet betrokken zijn bij de aan- of verkoop. H~erin staat vermeld de onderhandse verkeopwaarde vrij van huur en gebruik voor uitvoering herstel, vermeerderd met de herstelkosten, Het taxatierapport mag op het moment van offreren niet ouder zíjn dan 12 maanden. De taxateur mag niet betrokken zijn bij de financiering.
Makelaardijleer 2004-11
In het kader van de Nationale Hypotheekgarantie is de geldgever verplicht aan de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen betalingsachterstanden van de geldnemer te melden. Wanneer dient de melding onder meer plaats te vinden? a
Wanneer de geldnemer 2 maandelijkse betalingstermijnen verschuldigd is gebleven zal de geldgever daarvan binnen 10 dagen schriftelijk mededeling doen aan de stichting. Wanneer de geldnemer 3 maandelijkse betalingstermijnen verschuldigd is gebleven zal de geldgever daarvan binnen 20 dagen schriftelijk mededeling doen aan de stichting. Wanneer de geldnemer 4 maandelijkse betalingstermijnen verschuldigd is gebleven zal de geldgever daarvan binnen 30 dagen schriftelijk mededeling doen aan de stichting.
44
In het kader van welke wet is het verplicht dat een taxateur een taxatierapport maakt?
a b c
De Wet op de jaarrekening Het Wetboek van koophandel De Tijdelijke Wet huurkoop onroerende zaken
45
Wat is in het kader van fiscale doeleinden een vaststellingsovereenkomst? Een overeenkomst tussen de belastingplichtige en de inspecteur der belastingen. Een overeenkomst tussen een makelaar en de inspecteur der Registratie en Successie. Een overeenkomst tussen partijen waarbij elke partij een taxateur aanwijst en deze samen een derde zullen benoemen.
46
Wetke waarderingsmethode wordt gebruikt voor de inbreng van grond bij de ontwikkeling van een project? De residuele methode De reproductiemethode De retrospectieve methode
47
Een woning is door eigenaar Oma in vruchtgebrulk gegeven aan kleindochter E~/a. In welke Box/Boxen dient de waarde van een woonhuis door eigenaar Oma en het vruchtgebruik te worden aangegeven bij de respectievelijke aangiften Inkomstenbelasting?
a
Zowel de waarde van het vruchtgebruik als de waarde van het met het beperkte recht belaste eigendom moeten door Oma worden aangegeven in Box 3. Oma moet de WOZ-waarde van de woning aangeven in Box 3, Eva moet de waarde van het vruchtgebruik van de woning aangeven in Box 1. Oma moet de waarde van het met het beperkte recht belaste eigendom in Box 3 aangeven, Eva moet de waarde van het vruchtgebruik van de woning in Box 3 aangeven,
b c
48
Welke waarde dient in het kader van de Wet WOZ te worden bepaa!d van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers?
a
De waarde in het economische verkeer. De ge¢orrigeerde vervangingswaarde. De gecorrigeerde vervangingswaarde, indien deze hoger is dan de economische waarde.
49
Een publicatieplichtige, succesvolle vennootschap met een goede toekomst, heeft een bedrijfspand in eigendom en gebruikt daarvan ten behoeve van haar onderneming 80%. De overige 20% is verhuurd aan een toeleveringsbedrijf zijnde gêén onderdeel van de vennootschap. Welke waarde(n) moet(en) wettelijk worden gehanteerd ten behoeve van de balanswaardering, indien niet gekozen wordt voor waardering op basis van de historische kostprijs?
a
De actue{e waarde op basis van de opbrengstwaarde. De actuele waarde op basis van de vervangingswaarde. De actuele waarden op basis van de vervangingswaarde en de opbrengstwaarde.
5O
Waaruit bestaat het objectief waardeerbare waardeverschit tussen de executiewaarde vrij van huur en gebruik en de executiewaarde bij eigen gebruik? De extra kosten van ontruiming. Een toeslag op de veilingkosten. Een toeslag op de kadastrale kosten.
51
Op welke vergoeding heeft een eigenaar recht, indien zijn perceel wordt onteigend in het kader van de uitvoering van een bestemmingsplan?
a
Een volledige vergoeding voor alle schade die hij rechtstreeks en noodzakelijk lijdt door het verlies van zijn onroerende zaak. Uitsluitend de vermogensschade, welke door de Rechtbank in het arrondissement, waarin de onroerende zaak ligt, wordt bepaald. Een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding omdat alleen die schade wordt vergoed die niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven.
b c
52
Hieronder volgen twee stellingen met betrekking tot de bepaling van de herbouwwaarde van een woonhuis. I II
De staat van onderhoud is hierbij relevant. De ligging is hierbi~ relevant.
Wat is juist? a b c
De stellingen I en II zijn beide juist. Stelling I is juist, stelling II is onjuist. Stelling I is onjuist, stelling I1 is juist.
53
Waar kan een makelaar ten behoeve van een verkoop eventuele informatie rechercheren betreffende een coöperat eve flatexploitatievereniging?
a
Bij het flatwoningenregister van het kadaster, Bij het Handelsregister van de Kamer van Koophandet. Bij het Verenigingsregister van de Kamer van Koophandel.
54
Hoe wordt de waarde van een huurafhankelijk recht van opstal bepaald?
a
De netto contante waarde van de gebruiks- of huurwaarden van grond plus opstal gedurende de resterende Iooptijd. De netto contante waarde van de retributies gedurende de resterende Iooptijd plus de netto contante waarden van de huuropbrengsten van de grond en de eindwaarde van de grond en de opstallen bij expiratie minus de netto contante waarde van de verschuldigde opstalvergoeding. De netto contante waarde van grond plus opstal gedurende de resterende Iooptijd plus de netto contante waarden van de huurkosten voor de grond en de retributiebeta~ingen gedurende de resterende Iooptijd minus de netto contante waarde van de te ontvangen opstalvergoeding bìj expiratie.
55 Een verpachter verkoopt en levert een stuk grond aan een derde, daarbij de rechten van da pachter volledig negerend. Kan de pachter schadevergoeding eisen en zo ja, wat? a b c
Nee, aangezien da pachter niet dìrect schade heeft geleden. Ja, de helft van de tussen partijen geldende jaarlijkse pachtprijs. Ja, de tussen part~jen geldende jaarlijkse pachtprijs met een minimum van 113,45; onverlet het recht op volledige schadevergoeding.
56
Een aantal dwingende bepalingen in de Pachtwet zijn in het algemeen niet geldend voor nieuwe paçhtovereenkomsten voor los land van ondergeschikte oppervlakte. Wanneer is er sprake van ondergeschikte oppervlakte?
a
Bij een maximale oppervlakte van 25 are. Bij een maxima)e oppervlakte van 50 are. Bij een maximate oppervlakte van I ha,
57 Verpachter en pachter hebben met betrekking tot 3 ha los land een schriftelijke pachtovereenkomst gesloten, ingaande 1 november 2003 voor de wettelijke duur. In maart 2004 ontdekken partijen dat de overeenkomst nog niet ter goedkauring is ingezonden. Zij doen dit in de loop van 2004 alsnog en de Grendkamer verleent de goedkeuring op 1 mei 2004. Tot welke datum zal deze pachtovereenkomst van rechtswege gelden? a b c
1 november 2009 1 mei 2010 1 november 2010
58
Een landinrichtingsprogramma wordt vastgesteld door
a
Provinciale Staten. de Landinrichtingscommissie. de Minister van Verkeer en Waterstaat.
59
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft een woning gevorderd. Kraahtens welke wet kan het college woonruimte vorderen? De Woningwet De Woonruimtewet De Huisvestingswet
6O
Ter bevordedng van het eigen woningbezit is de koopsubsidie in het leven geroapen. Voor een succesvolle aanvrage moet de aanvrager aan een aantal voorwaarden voldoen. Welke van de onderstaande voorwaarden hoort daar niet bij?
a b c
De aanvrager is 23 jaar of ouder. De aanvrager woont minimaal 3 jaar in Nederland. De hypotheek moet in maximaal 30 jaar voor ten minste 60% worden afgelost.
Dit was de laatste opgave, 12
