Stavební rizika investora – linie zakázka Identifikace a klasifikace rizik Ing. Jiří Marek FSV, ČVUT v Praze 2003/2004
OBSAH 1 ÚVOD 2 STAVBA - TŘI ODLIŠNÉ POHLEDY Z HLEDISKA RIZIK 3 SYSTÉM ŘÍZENÍ RIZIK 4 INVESTOR – LINIE ZAKÁZKA 4.1 Fáze záměru a projektování 4.1.1 Činnosti od počáteční myšlenky k rozhodnutí o realizaci 4.1.2 Činnosti od územního rozhodnutí k zahájení realizace 4.2 Rizika investora ve fázi záměru a projektování 4.2.1 Rizika kontrolovatelná třetími stranami 4.2.2 Rizika projektování, nabídkového řízení 4.2.3 Rizika přímo kontrolovatelná investorem 4.2.4 Ostatní rizika záměru a projektování 4.3 Fáze realizace – realizační činnosti investora 4.4 Rizika investora ve fázi realizace 4.4.1 Rizika související se staveništěm 4.4.2 Rizika způsobená dodavatelem 4.5 Fáze užívání 4.6 Rizika užívání 4.7 Likvidace a rizika likvidace 4.8 Shrnutí investorského pohledu 5 Rezervy ZÁVĚR LITERATURA
1 3 6 8 8 8 10 10 11 13 16 18 19 19 19 21 23 24 26 26 26 27 27
1 ÚVOD Lidský svět je plný rizikových události, ať už těch, co ovlivňují jedince, tak těch, co ovlivňují organizace, společnosti, státy, civilizace. Rizika jsou součástí života všech lidí na zemi a nejspíše vždy i budou. Žádnou událost v budoucnosti nelze předpovědět se stoprocentní jistotou, jinak napsáno s nulovým rizikem. Vždy existuje třeba jen nepatrná pravděpodobnost jiného vývoje události, než jak je předpokládáno. Ale také vždy platí, že mnohá rizika lze řídit, tj. po jejich identifikaci klasifikovat, analyzovat a přijmout vhodná opatření, abychom se 1
v budoucnosti jejich negativním dopadům co nejvíce vyhnuli. V rámci řízení rizik je vždy nutné uvážit, zda se proti riziku máme zajistit či nikoliv. Provádíme kalkulaci následků rizikové události, které nastanou v případě expozice rizika, a tuto kalkulaci porovnáváme s částkou nutnou k vynaložení na zajištění se proti možnému riziku. Výsledek porovnání nám říká, zda se proti riziku zajistíme a popřípadě jak, či zda se nezajistíme. Řízené riziko není problém, problém je pouze riziko neřízené, neovládnuté. V publikacích se uvádí, že identifikovatelné riziko není rizikem ale problémem managementu. O riziku mluvíme zpravidla v podnikání tehdy, pokud jsou se selháním, s hazardem, s poruchou spojeny peníze. Tato práce je zaměřena na rizika stavebnictví. Cílem práce bylo vytvořit klasifikaci zdrojů podstatných rizik působících ve stavebnictví, určení událostí, které mohou vyvolat, a dát návod, jak těmto rizikům a jejich událostem co nejlépe předcházet. I když již bylo uvedeno v předcházejícím odstavci, že rizika lze minimalizovat, nikoliv ale vždy všechna vyloučit. Závěrem upozorňuji, že tato práce není zaměřena na řízení rizik, ale pouze se zaměřuje na část systému řízení rizik, zejména na identifikaci a klasifikaci rizik, přičemž se snaží vyjmenovat většinu základních rizik, avšak není možné současně uvést všechna, naopak určitě některá rizika práce opomíjí. Proto by neměl investor s textem článku nakládat jako s prezentací všech možných rizik, která ho mohou při stavbě potkat. Naopak je třeba mít na zřeteli, že by mohl čelit i rizikům zde neuvedeným. V oblasti stavebnictví působí mnoho subjektů, které mají k investici z hlediska jejího životního cyklu různé vztahy. Jedná se o následující subjekty: investoři (stavebníci), zhotovitelé (stavební firmy), výrobci a prodejci stavebních hmot a technologických celků, výrobci a prodejci stavebních strojů a zařízení, projekční a poradenské kanceláře, inženýrské kanceláře, prodejci nemovitostí, orgány státní správy. Následující schéma převzaté z [7] ukazuje možné struktury zprostředkovatelských aktivit na stavebním trhu:
Developerská činnost stavební firmy
Stavební firma Engineering
Investor
Stavební firma
Realitní kancelář
Developerská agentura
Realitní kancelář Realitní kancelář
Zákazník - uživatel
2
Vzájemnou závislost výše možných rizik z činností některých subjektů působících na stavebním trhu k jejich kreativitě ve vztahu k investici ukazuje následující schéma převzaté z [3]. V něm nejsou ale bohužel umístěni různí investoři kromě developerů, případně generálních dodavatelů, jestliže řekneme, že někteří generální dodavatelé by mohli být také investory. Výše rizika 6 Zpracovatelé projektů
Developeři
5 Generální dodavatelé 4
Dodavatelé stavebních strojů a zařízení
3
Dodavatelé elektrických zařízení Zpracovatelé územních plánů
2 Subjekty provádějící kvantitativní dohled
1
1
2
Inženýrští poradci
3
4
5
6
Vzrůstající kreativita
2 STAVBA - TŘI ODLIŠNÉ POHLEDY Z HLEDISKA RIZIK Investor vidí stavbu trochu odlišněji než stavební firma (dodavatel). Investor stavbu vnímá s cílem na ní dosáhnout zisku z jejího prodeje po úspěšné realizaci či z jejího pronájmu, resp. kombinací obou těchto činností. Respektive hodlá stavbu užívat. S investicí je na rozdíl od stavební firmy od okamžiku myšlenky, mnohdy i po skončení její realizace stavební firmou. Stavbu hodnotí z pohledu nákladů životního cyklu, jejichž průběh je zachycen v následujícím schématu pocházejícím z [20]:
3
Náklady bourání
∑ Nákladů a výnosů Náklady rekonstrukce, modernizace
Doba rekonstrukce, modernizace
BOD ZVRATU
Zisk
Doba likvidace
Pořizovací náklady
0
Ztráta
Celkový zisk investora v čase
Náklady zkušebního provozu
Užívání stavby
Doba zkušebního provozu Doba výstavby
V porovnání s investorem vidí stavební firma stavbu pouze jako zdroj svého zisku. S investicí je zpravidla od okamžiku nabídkového řízení do okamžiku skončení realizace investice. I když v dnešní době již některé stavební firmy usilují o aktivnější zapojení se do výstavby. A to tím, že investorovi nabízí i předrealizační služby. Jako například vyhledání vhodného pozemku, zajištění zpracování studií, zajištění úvěru ve spolupráci s bankovním subjektem, zpracování projektové dokumentace. Investor usiluje zpravidla u stavby o maximální kvalitu za minimální cenu (běžná charakteristika poptávky). Stavební firmu zajímá zejména výše zisku ze stavby (běžná charakteristika nabídky). Co se týče kvality z pohledu dodavatele, dodavatel při realizaci stavby dbá pouze na to, aby splnil požadavky investora na kvalitu, sám stavbu ve vyšší kvalitě nikdy nerealizuje, neboť by mu jím realizovaná vyšší kvalita stavby než požadovaná investorem pouze zvyšovala jeho náklady a snižovala zisk.
4
Průběh skutečné kvality projektu v čase ukazuje následující schéma převzaté z [15]: Plánování kvality
Sledování a kontrola Záruční doba
Záměr Projektování Realizace Užívání
+
Kvalita plánovaná
Kvalita
Oprava
Skutečná kvalita
Čas Modernizace, rekonstrukce
Jelikož se jedná o různé pohledy investora a stavební firmy na stavbu i časová období, během nichž jsou oba nějakým způsobem spjati se stavbou, je zřejmé, že i rizika se stavbou související budou oběma nahlížena rozdílným způsobem. Pokud má být tato práce o rizicích stavebnictví, musíme si dále uvědomit, že rizikové nejsou pouze stavby, ale všechny procesy probíhající ve stavební firmě. Tedy z hlediska stavební firmy nelze uvažovat pouze rizika a řízení rizik staveb, ale i celou stavební firmu. Řízení staveb a jejich rizik z pohledu firmy je mnohdy značně odlišné od řízení organizace jako celku. Přičemž je nutné upozornit, že nelze uvažovat jedno bez druhého, neboť stavební firma neexistuje, pokud nerealizuje stavby.
5
Možnost ovlivňování budoucího stavu investice značně klesá s přibývajícím časem od okamžiku počáteční myšlenky, jak ukazuje následující graf stádií zpracování projektu stavby převzatý z [15]: Možnost ovlivnění Projekt pro provedení stavby
Studie 100% %
Dokumentace k územnímu řízení Projekt stavby pro stavební povolení
50% Dokumentace skutečného provedení stavby
Záměr Čas
Projektování Realizace Užívání
3 SYSTÉM ŘÍZENÍ RIZIK Systém řízení rizik se skládá z činností uvedených v následujícím schématu, které je převzato ze [3]:
Identifikace rizika
Klasifikace rizika
Analýza rizika
ZPĚTNÁ VAZBA Zhodnocení výsledků analýzy
Zajištění se proti riziku
Kontrola prováděných opatření
Změny vlivů
6
Identifikace rizika zahrnuje identifikaci zdrojů rizik a identifikaci typů rizik, jak uvádí stejný předchozí zdroj. Modelových systémů řízení rizik existuje mnoho a zde uvedené schéma je jen jedno z nich, leč každý model by měl být nejspíše se zpětnými vazbami. Informace (včetně schémat) následující v této kapitole uvedené pochází také z [3]. Posloupnost vázaná k rizikům je členěna do tří částí. První je vlastní zdroj rizika. Zdrojem rizika může být původní událost jak externí, tak i interní. Tato původní událost způsobuje následně určitý další efekt, který má určitý dopad, a to jak dopad primární, tak i dopad sekundární. Zdroj
Událost
Efekt
Obecně se rozlišují tři kategorie rizik: 1. rizika, která lze vyloučit, 2. rizika, která je možno pojistit, 3. rizika, pro která je nutno vytvořit rezervy. Z hlediska kontrolovatelnosti, resp. nekontrolovatelnosti rizik rozlišujeme čtyři typy rizik: Jednak rizika, která jsou bez naší kontroly. Dále rizika, která sice nejsme schopni kontrolovat my, ale jiní ano. Jedná se o činnosti, které souvisejí s územním řízením, se stavebním řízením, s poskytnutím bankovního úvěru. Do třetího typu rizik patří rizika, která souvisí s vládní politikou. Jedná se třeba o změny daňových sazeb, změny v regulačním plánu, v povoleném koeficientu zástavby. Čtvrtým typem rizik jsou rizika, která jsou mimo naší kontrolu. Typickým příkladem tohoto typu je počasí. O závislosti rizik hovoříme v případě, pokud znalosti o rozsahu jednoho rizika ovlivňují kalkulaci rizika dalšího. Tato závislost může být jednak mezi skupinou kontrolovatelných rizik, nicméně může být i mezi skupinou rizik, která kontrolovatelná nejsou. Možné zdroje rizik a jejich efekty lze zjednodušeně zakreslit takto: Možné zdroje rizik a jejich efekty
Úplná závislost
Kontrolovatelné
Nekontrolovatelné
Závislé
Nezávislé
Částečná závislost
7
Při klasifikaci rizik je nutné brát v úvahu jak možné dopady rizik, tak i jejich typy a návaznosti, jak ukazuje následující schéma:
Klasifikace rizik
Návaznosti
Typy rizik
Jasné (specifické) riziko – neexistence možného zisku
Dopady rizik
Spekulativní (tržní) riziko – pravděpodobnost zisku i ztráty
Vliv na majetek, obchodní riziko
Frekvence
Dopad, velikost, prudkost dopadu
Investor (firma)
Vliv na kapitál, finanční riziko
Předvídatelnost
Okolní prostředí
Trh, průmysl
Projekt (stavba)
Dopady rizik se zobrazují často v trojúhelníkové hierarchii, přičemž nejníže je projekt, nad ním stavební firma, poté trh a nejvýše okolní prostředí (politické, ekonomické, sociální apod.). Ve fázi zajištění se proti riziku máme na výběr čtyři možnosti. Riziko buď absorbujeme, omezíme, převedeme či se mu vyhneme. 4 INVESTOR – LINIE ZAKÁZKA 4.1 Fáze záměru a projektování 4.1.1 Činnosti od počáteční myšlenky k rozhodnutí o realizaci Počátkem každé investice je myšlenka. Investor se snaží nalézt odpovědi na otázky: kdy, kde, kdo, co, jak, proč, za kolik a jaká jsou rizika investice. Investor dále provádí, resp. si zadává provedení průzkumů (průzkum trhu, lokality, staveniště), a to včetně dokumentace. Ve variantách se zpracovávají různé studie (architektonická, proveditelnosti, hodnocení vlivu na životní prostředí apod.), jejichž cílem je rozhodnout o realizaci či zrušení akce. A v případě rozhodnutí pro realizaci nalézt optimální řešení.
8
Je vytvářena právní, finanční a organizační základna k realizaci zakázky. Stanovují se standardy, rozsahy potřeb, investor sestavuje orientační program, provádí odhad pořizovacích nákladů investice, stanovuje způsob organizace a řízení projektu. Investor navazuje kontakt s technickým dozorem investora, pokud nemá vlastní kapacity k výkonu investorského dozoru. Studie proveditelnosti – V rámci feasibility study (studie proveditelnosti podnikatelského záměru), kterou si zpracovává investor sám resp. kterou si zadává ke zpracování, je nutné provést analýzu trhu a určit marketingovou strategii, stanovit co nejpřesněji velikost budoucí výrobní jednotky (investice), materiálové a energetické vstupy, umístění výrobní jednotky, lidské zdroje, zpracovat analýzu organizace a řízení, finanční analýzu, analýzu rizik a zpracovat plán realizace. Na kvalitě výstupů z feasibility studie záleží výsledek investice velice podstatně. Z hlediska externí analýzy je nutno zpracovat analýzu dopadů všech možných činitelů působících na firmu. Přehled vybraných možných externích činitelů je uveden v tabulce:
Externí vlivy Mikroprostředí Partneři Zákazníci Konkurence Veřejnost
Makroprostředí Ekonomické Demografické Přírodní zdroje Politické Kulturní Technologické Sociální Geografické Dějiny národa a mentalita Úroveň vědy a výzkumu
V rámci interní analýzy podniku se hodnotí: vlastnická struktura firmy a její stabilita, úroveň strategie rozvoje, způsob získávání investorů, akviziční činnost, plynulost a komplexnost předrealizační činnosti firmy, organizační struktura, majetkové účasti, marketingová situace a jejích prognóza, hospodářská situace a její prognóza, zpracovává se analýza silných a slabých stránek (SWOT), hodnotí se současné cíle firmy, její strojní vybavení, způsob a průběh financování stavby, poměr vlastních prací a subdodávek, vztah investorů ke stavební firmě, dynamika a struktura investic ve vztahu k ekonomickému vývoji národního hospodářství, obchodní propagace. Dále se hodnotí třeba angažovanost firmy ve veřejných věcech, kultura a historie firmy, image, goodwill, know-how. Významnou funkci již ve fázi záměru a projektování hraje technický dozor investora (TDI), který v okamžiku, kdy investor není profesionálem ve výstavbě, ho chrání před špatnými jednáními s dodavateli a zároveň ho vede k dosažení jeho záměru. TDI na základě smluvního vztahu s objednatelem ho zastupuje ve věcech objednatelem mu pověřených, provádí pro
9
investora konzultační činnost. S projektantem není v přímém vztahu, jedná s ním prostřednictvím investora, nicméně projekt kontroluje a zadává požadavky na projektové změny. 4.1.2 Činnosti od územního rozhodnutí k zahájení realizace Investor zadává zpracování projektové dokumentace k územnímu rozhodnutí, zajišťuje předvýrobní marketingové studie a budoucí zásobování, získává pozemek pro investici, pokud ho již nevlastní. Navazuje první kontakty s investory (osobně, resp. prostřednictvím jím pověřené osoby). Na základě vyspecifikovaných standardů, zpracovaného výkazu výměr a dokumentace (min. na úrovni ke stavebnímu povolení) realizuje nabídkové řízení, provádí vyhodnocení nabídek (od účastníků řízení obdržel nabídkový rozpočet, harmonogram prací a upravený návrh smlouvy o dílo) a výběr dodavatelů. V této fázi také připravuje podklady pro vydání stavebního povolení. Od okamžiku stavebního povolení může s vybraným dodavatelem uzavřít smlouvu o dílo a následně předává dodavateli staveniště. K žádosti na vydání územního rozhodnutí je nutno předložit vedle výkresové dokumentace (situace s vyznačením územních vazeb, napojení sítí, řešení jednotlivých typů ploch, kopie mapy pozemkového katastru apod.) i přílohy. Fakticky se jedná o různé doklady a vyjádření dotčených orgánů. Jejich výběrový výčet je následující: - výpis z katastru nemovitostí, technická zpráva, - souhlas s trvalým odnětím zemědělské půdy, - vyjádření správců sítí ( el. energie, voda a kanalizace, plyn), - vyjádření správy veřejného osvětlení, - vyjádření odboru dopravy, památkové péče, životního prostředí, výstavby, - vyjádření technické zprávy komunikací, - vyjádření hasičské záchranné služby, - posudek hygienické stanice, - vyjádření městského úřadu. Konkrétní doklady a vyjádření přikládané k žádosti o územní rozhodnutí závisí vždy na konkrétním projektu, bližší specifikace viz stavební zákon [10]. A je jen na vydavateli územního rozhodnutí, jaké doklady a vyjádření si vyžádá před vydáním územního rozhodnutí od žadatele. Z hlediska smlouvy o dílo si musíme uvědomit, že existují čtyři základní typy nabídkových cen (pevná, skladebná, pohyblivá a cílová). Dále to, že smlouva o dílo je základní právní dokument, který upravuje celý vzájemný obchodně právní vztah investora a dodavatele. Náležitosti smlouvy o dílo upravuje obchodní zákoník [21]. 4.2 Rizika investora ve fázi záměru a projektování Dle Paretova pravidla 80/20 platí, že nejvíce záleží na počátečních fázích investice, jak bude její výsledek úspěšný a jakým způsobem se vyhneme, resp. zajistíme proti jejímu neúspěchu [3]. V této fázi mají velký význam opatření, která jsou učiněna k zajištění se proti událostem,
10
které jsou kontrolovány třetími stranami. Veškeré nepříznivé události v této fázi mohou vést minimálně k růstu nákladů, resp. ke snížení plánovaného zisku, a to v důsledku toho, že opožděná doba realizace či delší doba výstavby znamenají pro investora peníze, co se nezhodnocují. Při klasifikaci rizik v těchto fázích bude vycházeno částečně z publikace L. Edwardse – Practical risk management in the construction industry [4], přičemž se nikdy nejedná o úplný výpis možných rizik, což ani vzhledem ke složitosti stavebnictví nelze, ale jde naopak o výpis rizik podstatných, typických. 4.2.1 Rizika kontrolovatelná třetími stranami Současná (v roce 2004) platná verze Stavebního zákona nevyžaduje posouzení staveniště na radonové riziko, na což si musíme dát pozor. Neboť opomenutí možnosti výskytu radonového rizika na staveništi se později může značně projevit v nutnosti změnit technické řešení stavby. Různá povolení, povolení plánování – V rámci územního řízení může vyjádření některého dotčeného orgánu zapříčinit zpoždění realizace investice i zánik projektu. Důsledkem zpoždění rostou investorovi vždy náklady (náklady ztracené příležitosti), a to i v případě, že investor nemusí doplňovat či přepracovávat dokumentaci předkládanou k žádosti o územní rozhodnutí. U následujících položek je vždy nutné se včas informovat o konkrétních požadavcích orgánů na kladné vyjádření, které danou část spravují. Je lépe se rizikům vyhnout předem a zapracovat požadavky těchto orgánů do investorského projektu a obdržet poté pouze kladná vyjádření od dotčených orgánů, než po negativním vyjádření provádět investorské změny nutné k vydání územního rozhodnutí. V okamžicích předcházejících územnímu řízení je nutné se informovat o pozemku, na kterém chce investor realizovat investici, pokud investici nevlastní, o majiteli pozemku. Aby tento pozemek nespadal pod vojenský újezd, zda se nejedná o chráněné území či ochranné pásmo, zda není na pozemku věcné břemeno apod. Použití rizikových složek při schvalování staveniště – Jedná se o zábory veřejného prostranství apod. Vlivem nedostatečného odhadu potřeby budoucí plochy staveniště může být současně vyhrazená plocha pro staveniště v budoucnu nedostatečná. Potřeba dalších ploch bude mít dopad do nákladů, a to jak v případě pronájmů dalších ploch přiléhajících ke staveništi, tak i v případě, kdy se nám nepodaří získat další potřebné plochy. V tomto případě je nutné poté řešit, kam umístit zařízení staveniště. Buď lze přepracovat stávající řešení zařízení staveniště, omezit skládky, zvýšit dodávky just in time apod., resp. zajistit další plochy mimo hlavní staveniště investice a počítat s nutnou přepravou z těchto ploch (meziskládek) na hlavní staveniště, kde je realizována investice. Eliminace těchto negativních činností je podmíněna vždy pouze precizním odhadem budoucích staveništních potřeb. Je nutné co nejpřesněji určit jak provozní a sociální, tak i výrobní budoucí potřeby. Dále je nutné uvažovat i s tím, zda budované objekty staveniště budou trvalého nebo dočasného charakteru. Zpracovávají se zde i předběžné odhady potřeb odběrů ze sítí, které jsou v budoucnu podkladem pro jednání s příslušnými správci sítí. Zásadní řešení zařízení staveniště se zprav. předkládá k dokumentaci ke stavebnímu povolení. Ještě podrobnější zpracování zařízení staveniště je zprav. částí realizační dokumentace. Vždy je nutné dbát při řešení zařízení staveniště na bezpečnost a ochranu zdraví při práci. Další informace o rizicích souvisejících se staveništěm jsou uvedeny ve specifikaci rizik v části tohoto textu věnující se realizaci.
11
Ochrana stromů – Tato položka má dopad do nákladů, resp. do doby realizace. V některých případech lze provést přemístění stromu, ale pokud to je nemožné a pokud se investor nechce vzdát investice v jeho blízkosti, volit takové řešení projektu, které strom neohrozí. Tj. vybudování atria okolo stromu apod. Souhlas s chráněnou oblastí – Výstavba v chráněné oblasti má vždy zvýšené požadavky na ochranu životního prostředí, ochranu hluku apod. Mohou být omezeny přístupové cesty, doby pro zásobování, omezení se mohou týkat i dopravních prostředků, které budou moci vjíždět do chráněného území apod. Tato omezení zprav. neplatí pouze v době realizace, ale i ve fázi užívání či pro případnou budoucí likvidaci. V případě povolení výstavby v chráněné oblasti mohou negativní dopady postihovat jak náklady, tak i dobu realizace. Povolení týkající se ochrany památek – Mohou zde nastat dva případy, investice je realizována v blízkosti památky, resp. se jedná o rekonstrukci památky. V obou případech je nutné povolení památkového úřadu, jehož vydání není samozřejmostí. Co se týče realizace nové investice v blízkosti památky, je zde možnost obdobná jako u památkového stromu. Některé památky lze přemístit, má to pouze vždy dopad do nákladů. V případě rekonstrukce zde jsou zvýšená rizika v oblasti doby realizace, nákladů a jakosti. Specifikace rekonstrukcí vyžadují zprav. stísněnější pracovní prostory, specifické technologie a materiály, intenzivnější jednání s dodavatelem a dotčenými orgány, omezené přístupy na staveniště, dopravní možnosti apod. Potřeba odhadů vlivů na životní prostředí – Nutné je zpracovat posouzení vlivů na životní prostředí. Obecné požadavky na ochranu životního prostředí jsou stanoveny ve Stavebním zákoně. Detailnější požadavky jsou poté specifikovány v další legislativě – např. v zákoně o životním prostředí, v zákoně o posuzování vlivů na životní prostředí. Je nutné si uvědomit, že dle zákona o posuzování vlivů na životní prostředí se neposuzuje pouze vliv na životní prostředí, ale i vliv na obyvatelstvo, na hmotný majetek a kulturní památky. Poškozování životního prostředí je postiženo dle zákona. Je třeba si uvědomit, že posouzení vlivů na životní prostředí musí být provedeno a veřejně projednáno před vydáním územního rozhodnutí, příp. před vydáním stavebního povolení. Postup posuzování vlivů na životní prostředí je následující: 1. Osoba, která chce uskutečnit svůj záměr, předkládá oznámení Ministerstvu životního prostředí nebo pověřenému krajskému orgánu. 2. Příslušný orgán rozešle, zveřejní oznámení dotčeným orgánům. 3. Na základě oznámení organizuje příslušný úřad zjišťovací řízení. 4. Oznamovatel na základě vyjádření dotčených orgánů zajistí zpracování dokumentace. 5. Následuje veřejné projednávání dokumentace a poté vydá příslušný úřad stanovisko sloužící jako podklad pro vydání územního (příp. stavebního) povolení. Veřejná šetření – (ochrana veřejných zájmů) Spočívají v tom, že během těchto veřejných šetření mohou být zjištěny další skutečnosti, které mohou zapříčinit změnu průběhu různých řízení s dotčenými orgány (budou objeveny nové skutečnosti, které v rámci řízení nebyly uvažovány). Tato rizika se týkají i fáze realizace.
12
Zákonné dohody – Praktickým příkladem těchto dohod může být např.: stát provede výběrové řízení na dálnici v dané oblasti, vybere dodavatele, tyto postupy ošetří zákonem, ale dodavatel danou investici na území nerealizuje. Využití území i dodavatel jsou určeny zákonem, tak nelze území využít k jinému účelu do té doby, dokud nebude zákon zrušen zákonem novým. Požadavky na hluk – Intenzita hluku, délky trvání či časové období působení hluku apod. se posuzují a hrají významnou roli ve vydání kladného vyjádření hygienické stanice. Staveniště pod speciálním vědeckým zájmem – Problematická jsou vždy staveniště, na kterých jsou nalezena v rámci zemních prací, nebo se již alespoň předpokládají historická osídlení. Archeologické nálezy či jakékoliv nálezy týkající se lidské historie vyžadují vždy posouzení dotčeného orgánu. V rámci nálezu se vždy prodlužuje zahájení investičních prací na staveništi, resp. může dojít k úplnému zrušení investice. Nenahlášení či poškození jakéhokoliv nálezu bez jeho odborného posouzení dotčeným orgánem má vždy pro investora finanční dopady. Nátlakové skupiny, místní protesty – Ať již se jedná o různá ekologická sdružení či protesty občanů (petice), vždy může tato činnost vyvolat zpoždění doby realizace či přepracování projektu či jeho zánik. V rámci nátlaků je nutné brát v úvahu i nekalou činnost konkurence. Regulační změny – Mohou být stanoveny limity výšky zastavění, zastavěné plochy apod. V případě, že se investor neinformuje včas o těchto omezeních či chystaných regulačních změnách, má to dopad do nákladů a do času, neboť investor musí nechat nevyhovující dokumentaci přepracovat, aby vyhovovala regulačním omezením. Změny v legislativě – Stavba musí být vždy prováděna v souladu s platnou právní legislativou – se Stavebním zákonem a jeho prováděcími předpisy, vč. veškerými ostatními zákony a nařízeními, které se nějakým způsobem dotýkají investice. Jakékoliv změny právní legislativy během všech investičních fází oproti plánovanému vývoji proto představují pouze rizika. Případné velikosti a dopady rizik závisí vždy na konkrétních legislativních změnách. 4.2.2 Rizika projektování, nabídkového řízení Chyby ve zpracování veškeré projektové dokumentace – Obecně platí, že investor předává projektantovi zadání, dle kterého projektant zpracuje projekt, a to jak výkresovou dokumentaci, tak i ostatní potřebné dokumenty potřebné pro provedení stavby. Vzájemně se v této fázi konzultují možná řešení. Projektant také zpracovává technickou zprávu a výkaz výměr pro nabídkové řízení. Vydávává změnové listy týkající se úprav projektu. Rizika vyplývají ze všech selhání, která mohou nastat v komunikaci investora s projektantem. Mohou nastat nepřesnosti v časových požadavcích investora, projektová dokumentace nebude zpracována v souladu s platnou legislativou. Zpracovatel projektu nemusí mít dostatek zkušeností s obdobnými projekty. Vyprojektované dílo se během výstavby může ukázat jako nestabilní. V projektovém týmu mohou nastat konflikty, a to až takové, že bude projektový tým zrušen, případně se stane projektový tým nesolventní. Projektová dokumentace nemusí být zpracována na počítači a poté každé další její přepracování z hlediska změn je jak časově náročnější, tak i nákladnější. Dalším problémem může být stále neexistující kompatibilita mezi projekčními
13
grafickými programy. Neobvyklá struktura projektu (projekt je unikátní) přináší také více rizik než projekty běžně realizované. O převzetí hotového projektu (výkresové dokumentace vč. technické zprávy, výkazu výměr a popisu dohodnutých standardů), stejně jako v případě přebírání zadání projektantem od investora, musí být sepsán přejímací protokol, na základě kterého se fakturuje cena za projekt. Zde je riziko neúměrné ceny vzhledem k rozsahu a unikátnosti projektu. Tomu se lze vyhnout pouze důkladným ošetřením těchto náležitostí vzájemným smluvním ujednáním během předávání zadání projektantovi. Projektovou dokumentaci pro stavební povolení i pro provádění stavby zpracovává zprav. tatáž firma, ale není to podmínkou. Koordinace spolupráce s jednotlivými poradenskými firmami – zde lze zjednodušené uvést, že kvalita koordinace je přímo úměrná kvalitě výsledku. Míra konzultací s poradenskými firmami a počet poradenských firem, jejichž služby bude investor využívat, závisí na zkušenostech investora, na velikosti, složitosti a unikátnosti projektu. Pro stavební řízení platí obdobné náležitosti jako pro územní řízení. I možná rizika zde jsou obdobná, proto zde nebudou již rozebírána a čtenář se o nich může dočíst výše v části pojednávající o územním řízení. K žádosti o vydání stavebního povolení se předkládají podobná stanoviska, posouzení, souhlasy, případně rozhodnutí dotčených orgánů státní zprávy, projednání o napojení na inženýrské sítě, doklady o vlastnických právech, oprávnění projektanta k činnosti apod., blíže k tomu viz stavební zákon. Nabídkové řízení následuje po vydání stavebního povolení. Pokud se jedná o soukromého investora, není předepsané, jakým způsobem investor provede výběrové řízení dodavatele. V ostatních případech upravuje zadávání zakázek zákon o zadávání veřejných zakázek. Rozhodující je pro investora včasné předání zadávací dokumentace účastníkovi nabídkového řízení. Čím kvalitnější informace účastník nabídkového řízení obdrží, tím kvalitnější bude jeho nabídka. Praxe stále ukazuje, že tomu vždy tak není a dodavatel mnohdy obdrží část dokumentace (výkaz výměr apod.) později, což má pouze negativní vliv na kvalitu zpracovávané nabídky. Přiměřená by měla být i zadávací lhůta, což se v praxi u soukromých investorů opět ne vždy stává. Investor v zadávacích podmínkách nesmí opomenout stanovení termínu zahájení a dokončení díla vč. dílčích termínů, pokud o ně usiluje. Nestanovení těchto podmínek v zadávacích podmínkách pouze zvyšuje náklady a dobu zahájení realizace, neboť tyto termíny budou muset být s dodavatelem stejně dohodnuty před uzavřením smlouvy o dílo. Účastník nabídkového řízení předkládá v nabídce jak cenu, tak i harmonogram prací (případně platební kalendář), návrh smlouvy o dílo a informace o poskytovaných zárukách, čestná prohlášení (o své bezdlužnosti, o tom, že není v likvidaci, že na něho nebyl podán konkurz apod.), případně další informace vyžadované zadavatelem. Vedle těchto faktorů v nabídkovém řízení jsou dále rozhodující v předrealizační fázi tyto faktory, které mají zpravidla i dopad do fáze realizace: Rozdílné výrobní fáze úkolů oproti požadavkům investora – Po výběru nejvhodnějšího dodavatele v nabídkovém řízení následují jednání mezi investorem a budoucím dodavatelem s cílem upřesnit a stanovit vzájemné povinnosti a požadavky, které budou po uzavření smlouvy
14
o dílo pro obě dvě strany závazné. Dá se říci, že jak moc kvalitní a podrobná je smlouva o dílo mezi objednatelem a dodavatelem, tak kvalitní bude i samotná realizace investice. Vzhledem k značné důležitosti smlouvy o dílo je stručný obsah smlouvy o dílo v bodech uveden i zde, s tím, že ostatní zde neuvedené položky nejsou nepodstatné, ale záleží u nich vždy na požadavcích investora, zda jim věnuje část textu smlouvy o dílo či nikoliv. Přičemž blíže nespecifikované části smlouvy o dílo v této kapitole jsou detailně rozebrány v části věnující se samotné realizaci: - identifikace smluvních stran, - vymezení předmětu smlouvy, - jakost a provedení díla, provádění kontrol, odpovědnost za vady a za škody, - cena díla, platební podmínky, - doba plnění, - spolupůsobení objednatele, - stavební deník, - přerušení prací, - staveniště, - předání a převzetí díla, - vyšší moc, - podstatné porušení smlouvy, - ostatní a závěrečná ujednání. Z hlediska smlouvy o dílo je pro investora nejméně riziková cena pevná, nejčastěji v praxi používaná. Cena pohyblivá je pro investora vysoce riziková, neboť lze zjednodušeně říci, že investor zaplatí vše, co dodavatel postaví. Cena stavby je pro mnohé investory stále nejdůležitějším hlediskem, proto je jen na investorovi, zda si ohlídá nepřiměřené kalkulace ceny dodavatele. Nepřiměřená cena nabídnutá investorovi může být i v rámci nabídkového řízení při účasti více zájemců. Zde je vhodné nějakým způsobem si určit (cenové porovnání, dle ukazatelů obestavěného prostoru apod.) cenu díla a porovnat s cenami nabízenými. Neboť zde hrozí jak riziko, že investoři v rámci snahy získat zakázku mohou cenu nabídnout tak nízkou, že nebude možné za ni investici realizovat, ale i riziko, že se dodavatelé domluví a nabídnou investorovi ceny vysoké. Cena by měla být vždy přiměřená, extrémně nízká cena může vést u dodavatele k realizaci zakázky bez zisku, resp. se ztrátou. Což může mít vliv i na chování subdodavatelů generálního dodavatele. Subdodavatelé běžně nestojí o realizace zakázek bez zisku. Z pohledu investora se může jednat na první pohled o výhru, nicméně, investor, který mizerně platí, nemusí být pro dodavatele v budoucnu z hlediska dalších zakázek zajímavý. Inflace – Její konkrétní dopady na investora závisí pouze na tom, jaký bude její skutečný budoucí vývoj oproti plánovanému a jaké bude peněžní zúčtování inflačních odchylek skutečnosti od plánu mezi ním a dodavatelem ošetřeno ve smlouvě o dílo. Je zde možnost, že se investor ve smlouvě o dílo zaváže navyšovat platby dodavateli např. investičním koeficientem, jehož způsob stanovení je předmětem smlouvy o dílo, pokud ale je ve smlouvě uveden. Toto navyšování totiž investor provádět nemusí. Nicméně v případě vyššího růstu inflace, než jaký uvažoval dodavatel ve svých kalkulacích, se může investor dostat do
15
problémů vlivem problémů dodavatele, který není schopen za vyšší ceny vstupů stavbu realizovat. Změny daňových sazeb – Pokud je investor plátce DPH obdobně jako dodavatel, poté lze říci, že negativní dopad na investora nebude tak značný, neboť bude i nadále kalkulovat daň na vstupu a daň na výstupu. Výše dopadu zde závisí pouze na rozdílu DPH na vstupu a na výstupu. V okamžiku, kdy investor plátce DPH není, může růst daňové sazby značně navýšit cenu investice. Neadekvátní krytí investora – Jakékoliv záruky dodavatele nám nemusí zajistit úspěšné provedení díla. Proto je vhodné se proti neúspěchu dodavatele nějakým způsobem zajistit (např. pojištění). Otázkou je vždy přiměřenost nákladů vynaložených investorem na zajištění se vzhledem k možným negativním efektům ze strany dodavatele. Opatření na provádění údržby po předání prací – Pro investora je výhodné, pokud obdrží plán údržby stavby již od dodavatele stavby. Tento požadavek je poté nutno tedy uvést již v zadávacích podmínkách. Nejlépe bude, pokud onu údržbu bude dodavatel stavby i zajišťovat. Každou stavbu je nutno ve fázi užívání udržovat a opravovat. V okamžiku, kdy model údržby stavby bude stanoven již v počáteční fázi realizace, investorovi odpadnou pozdější náklady související se zadáním a vypracováním modelu údržby nové firmě. Nehledě na to, že od smlouvy o správě (zde i údržba a opravy) s realizační firmou může kdykoliv odstoupit, ale model údržby (dokumentace) mu již zůstane. 4.2.3 Rizika přímo kontrolovatelná investorem Dle předchozích částí textu je zřejmé, že ne všechna rizika jsou přímo kontrolovatelná investorem. Existuje mnoho rizik, která mohou zapříčinit jiné osoby či události než investor sám. Tato rizika lze předvídat, ale na rozdíl od rizik, která může zapříčinit pouze investor, je nelze nikdy zcela eliminovat, vyloučit. Nepřesně resp. nevhodně stanovené termíny, ve kterých se investor vyjadřuje k postupům dodavatele a schvaluje tyto postupy – Termíny kontrolních dnů, termíny a způsob schvalování postupů prací, kontroly prací a zápisů do stavebního deníku jsou stanoveny ve smlouvě o dílo. Důležitá je návaznost na termíny časového plánu investice. Není vhodné uvádět ve smlouvě o dílo pevné termíny kontrol s ohledem na časový plán, ale pouze informace o tom, že dodavatel vždy včas vyzve investora určitým dohodnutým způsobem v dohodnutém předstihu ke kontrole prací či ke schválení postupu, a současně je vhodné dohodnout jakou má lhůtu investor pro vyjádření se k výzvě dodavatele. Nedodržení této zásady je pouze špatná komunikace mezi investorem (resp. technickým dozorem investora) a dodavatelem a dopady jsou samozřejmě různé, od nedodržování termínů, růstu nákladů až po zastavení postupu prací dodavatele. Změny požadavků během všech investičních fází od myšlenky až po fázi realizace včetně (obsazení, užívání, velikosti apod.) – Jakékoliv změny požadavků ze strany investora představují pouze další činnosti zpracovatele studií, průzkumů, projektu, konzultačních firem, technického dozoru investora či dodavatele a subdodavatelů, což způsobuje růst nákladů (vč.
16
prodloužení termínů realizace). Jakákoliv investorská změna značí pouze nedostatečnou investorskou připravenost. Změny cílů, strategii, politik či priorit investora mohou vést až k zániku projektu. Investor by neměl mít nikdy nerealistické požadavky na investici. Pozdně přijímaná rozhodnutí – Pozdně přijímaná rozhodnutí vedou k růstu nákladů či oddálení termínů. Je nutné si uvědomit, že náklady vznikající v důsledku pozdních rozhodnutí investora hradí vždy jen investor. Opět je zde vhodné stanovit (jako u schvalování postupu prací dodavatele ve smlouvě o dílo) pravidla, do kdy se musí investor vyjádřit k výzvě dodavatele. Vhodná je doložka, pokud se investor nevyjádří do stanovené lhůty, že s postupy prací dodavatele souhlasí. Tímto lze ale pouze ošetřit rozhodování investora ve fáze realizace, v ostatních fázích jsou rozhodnutí a z nich plynoucí rizika pouze ve věci investora. Pozdní předání a převzetí staveniště – Termín předání a převzetí staveniště se stanovuje v předrealizační fázi, měl by být stanoven ve smlouvě o dílo, a to jako pevný s doložkou, že pokud investor nepředá staveniště v řádném termínu, ponese zodpovědnost a náklady za své selhání sám. Není vhodné uvádět ve smlouvě o dílo pouze termín plnění a k tomu termín zahájení prací např. čtrnáct dní po předání a převzetí staveniště bez určení konkrétního termínu předání a převzetí staveniště. Z pohledu investora může jít ve smlouvě o dílo o výhodnou formulaci, ale tato formulace je dost riziková nejen pro dodavatele. Pozdní zahájení díla může mít za následek nedodržení termínu plnění a hlavně opět svědčí pouze o neprofesionalitě investora, pokud za svou činnost nechce nést žádnou odpovědnost. Odložení, urychlení nebo zpoždění plánu – Urychlený systém projektování a konstrukce zakázky vyžadovaný investorem může být požadován z důvodu výnosu a kritického nedostatku v jeho existujících kapacitách. Toto urychlování by mohlo mít za následek riziko zpožďování dokončení projektové dokumentace úměrné frekvenci změn dané konfigurace. V případě, že investor není ve smlouvě o dílo zavázán dodavateli uhradit náklady, které způsobí odložením, urychlením nebo zpožděním realizace, plyne pro něho z toho riziko nedokončení zakázky resp. dokončení, ale dodavatel v budoucnu již nemusí chtít pro investora realizovat další investici. Dodavateli v každém případě porostou náklady vlivem uvolněných kapacit na investici, které v případě odložení nebo zpoždění plánu realizace budou nevyužity. Naopak v případě urychlení musí dodavatel poskytnout své kapacity nad svůj původní plán, což může být opět problém, který se každopádně promítne minimálně do nákladů dodavatele. Pokud je za tyto činnosti odpovědný investor ve smlouvě o dílo, za zpožděné či urychlené termíny a náklady z toho vyplývající odpovídá tedy pouze on. Finanční aspekty – Nedostatek finančních zdrojů na straně investora může vést až k zániku investice, a to ve všech fázích životního cyklu díla. Architektonické studie, příprava podkladů pro územní rozhodnutí, pro stavební povolení, nabídková řízení, prováděcí dokumentace apod., to vše představuje pro investora pouze náklady a k tomu ještě vzhledem k celkové ceně investice nepatrné. V okamžiku zahájení realizace čekají investora zálohy, resp. splátky dle platebního kalendáře a konečná faktura, což může být z hlediska jeho cash-flow problém ještě větší, resp. až neřešitelný. Platební neschopnost investora může vést k zastavení prací, k soudnímu řízení, resp. až k podání návrhu na konkurzní řízení. Zajištění se proti těmto rizikům může investor zejména ve fázi záměru, kdy zpracovává studii proveditelnosti, v rámci
17
které si provádí finanční analýzu a z ní určuje své budoucí možnosti, potřeby a finanční zdroje, které bude mít k dispozici na investici. Obecná dostupnost zdrojů – Nedostupné zdroje jsou vždy zdroje drahé. Je jen na investorovi a na jeho požadavcích, zda se rozhodne pro řešení, která vyžadují zdroje nedostupné a dražší či nikoliv. Pokud účastníci nabídkového řízení budou muset kalkulovat s nedostupnými zdroji, výsledná nabídková cena bude samozřejmě vyšší. Odpovědnost vůči ostatním osobám za pozdní realizaci investice – Představuje pro investora pouze náklady, resp. i třeba soudní spory. Může nastat mnoho případů, kdy je investor zavázán termínem realizace třetím osobám. Typickým příkladem je investice do bytového domu. Investor jednotlivé byty už rozprodal a ve smlouvách s kupci se dohodl na konkrétním termínu dodání bytů, avšak nepředpokládal riziko, že by nebyla investice včas dokončena. Zpožděné dokončení investice je samozřejmě možné jak v důsledku činností dodavatele, tak i investora či třetích osob. 4.2.4 Ostatní rizika záměru a projektování Politická změna – Týká se zejména investování v nestabilních zemích z hlediska politického uspořádání, při investování v zahraničí, ale určité riziko z politické změny hrozí kdekoliv. Vždy je nutné důkladně zvážit všechna možná rizika, která mohou nastat politickou změnou. Nejde pouze o nedokončení investice, znárodnění apod., může se stát, že budou uvězněni pracovníci dodavatele. Proti riziku neexistuje jiné zajištění, než analýza současného politického systému té které země a rozhodnutí se pro investici, resp. pro její zamítnutí. V případě demokratických zemí se stabilním politickým systémem toto riziko hrozí pouze z hlediska vládní legislativy, které je věnován následující odstavec. Vládní legislativa – Změny ve vládní legislativě mohou mít různé následky, od uložení sankcí souvisejících s předinvestičními činnostmi, přes změny týkající se rozsahu projektu až po uvalení embarga či repatriaci zásob apod. Repatriací zásob se rozumí nařízený návrat zásob do země, ze které byly dovezeny. Výše dopadů těchto změn je vždy individuální a může se projevit jak pouze v růstu nákladů a prodloužení doby výstavby, tak i ve zrušení projektu. Vyšší moc (force majeure) – Jedná se o okolnosti vylučující odpovědnost. Problém vyšší moci je přímo řešen v obchodním zákoníku [21]. Vyšší moc souvisí se závazkovými vztahy a je zde důležité si uvědomit, že osoba nehradí případnou škodu druhé straně v případě, kdy prokáže, že tato škoda byla zapříčiněna okolnostmi vylučující odpovědnost. Dle obchodního zákoníku je za okolnosti vylučující odpovědnost považována překážka, jež nastala nezávisle na vůli povinné strany a brání jí ve splnění její povinnosti, jestliže nelze rozumně předpokládat, že by povinná strana tuto překážku nebo její následky odvrátila nebo překonala, a dále, že by v době vzniku závazku tuto překážku předpovídala. Nicméně si musíme uvědomit, jak zákon dále uvádí, že odpovědnost nevylučuje překážka, která vznikla teprve v době, kdy povinná strana byla v prodlení s plněním své povinnosti, nebo vznikla z jejich hospodářských poměrů. Bližší k tomu viz informace v obchodním zákoníku a přímo v paragrafech 373 až 375. Dopady vyšší moci jsou různé, mohou mít za následek růst nákladů, zpoždění termínů realizace i zánik investice.
18
Ve smlouvě o dílo je vhodné věnovat část textu vyšší moci a uvést, že v případě vyšší moci se prodlužují lhůty ke splnění smluvních závazků, dokud následky vyšší moci nepominou. Fakticky může jít o události jako jsou např.: válka, zemětřesení, výbuch, občanská válka, povstání. 4.3 Fáze realizace – realizační činnosti investora Zhotovitel realizuje vždy stavbu na základě podmínek dohodnutých ve smlouvě o dílo a v souladu s obchodním zákoníkem a na základě podmínek stanovených v zápise o předání a převzetí staveniště. 4.4 Rizika investora ve fázi realizace Zdárný průběh realizace, jak již bylo zdůrazněno několikrát výše, dosti značně závisí na předrealizačních fázích investice. Neboť v realizaci stavby hraje rozhodující roli stavební firma, kterou nejen, že si investor vybral v nabídkovém řízení, ale hlavně ve smlouvě o dílo se s touto firmou dohodl na podmínkách realizace. Ve smlouvě o dílo byly dohodnuty povinnosti obou stran i jejich práva. Tedy je zřejmé, že smlouva o dílo determinuje realizaci budoucí stavby značně. Na realizaci zakázky mají vliv všechny jí události předcházející od okamžiku první myšlenky investora. Jelikož ale realizace představuje zejména fyzické procesy, kde hrají rozhodující roli zejména umístění stavby, materiály, zásoby a pracovní síla, je jasné, že i tyto faktory budou mít rozhodující vliv na stavbu, ve fázi realizace. Konkrétně se jedná o vše, co souvisí se staveništěm, a dále vše, co souvisí s dodavatelskou činností. Důležitá je samozřejmě bezproblémová komunikace mezi investorem, resp. TDI (= technický dozor investora) a realizující firmou. Rizika investora jsou v této fázi již méně nebezpečná, neboť dobrý investor se proti nim zajistil již v předrealizačních fázích. 4.4.1 Rizika související se staveništěm Rizika související se staveništěm lze a je vhodné eliminovat již v okamžicích předcházejících realizaci. Avšak vzhledem k tomu, že stavění je proces, který vyžaduje operativní řízení, tak i mnohé události způsobující problémy při výstavbě vznikají až v okamžiku realizace investice a tedy původní zajištění zpravidla nepostačuje, neboť mohou vznikat jak nové neočekávané rizikové události, tak i různé varianty očekávaných událostí. Původní zajištění je jedna věc, ale přizpůsobování se okamžitým potřebám věc druhá. Jen špatný investor se jednou zajistí proti riziku a dále se již nezajišťuje průběžně dle měnících se okolností. Než se budeme věnovat konkrétním rizikům staveniště, pouze připomínám, že se nejedná pouze o rizika spojená s fází realizace stavby v případě rizik souvisejících se staveništěm, ale i o rizika, která do značné míry závisí na předrealizačních opatřeních investora. Investor předává staveniště zhotoviteli dle podmínek stanovených ve smlouvě o dílo. Co není specifikováno ve smlouvě o dílo, musí být dohodnuto a sepsáno v rámci zápisu o předání staveniště, a to včetně vzájemných práv a povinností z hlediska bezpečnosti práce. Základní podklady předání jsou situační výkres a technická zpráva s doklady. Písemně se předávají údaje o umístění inženýrských sítí a o dalších překážkách. Je nutné si uvědomit, že pro některé
19
objekty zařízení staveniště potřebujeme stavební povolení nebo ohlášení, na což se musí investor včas připravit. Nepřipravení se investora včas na stavební řízení související s objekty staveniště opožďuje zahájení realizace a zvyšuje náklady. Objekty zařízení staveniště (ZS) vždy zvyšují cenu stavby, proto je nutné je navrhnout co nejoptimálněji vzhledem k jejich plánovanému využití. Při návrhu přihlížíme k velikosti a druhu stavby, k zásobování, k místním poměrům a k rychlosti a způsobu provádění stavby. Vycházíme při tom zejména z projektové dokumentace, z časového plánu stavby a z požadavků na hmotnosti a rozměry konstrukčních prvků a materiálů. Výsledkem návrhu staveniště je dokumentace staveniště, kterou zpracovává projektant. Staveništní provoz ale řeší v rámci výrobní přípravy zpravidla dodavatel. Vzhledem k tomu, že rizika související se staveništěm mohou být způsobena jednak nevhodným zpracováním (návrhem) dokumentace ZS a nevhodným řešením staveništního provozu, uvedeme si nyní základní části, které by měly být obsaženy v dokumentaci ZS. Dále uvedeme zásady řešení staveništního provozu, z čehož nám budou zřejmá i rizika z nedodržení těchto zásad. Dokumentace ZS zpracovávaná projektantem by měla obsahovat minimálně tyto části: - situační výkresy, - dokumentaci objektů zařízení staveniště k žádosti o stavební povolení, - realizační výkresy ZS, - určení velikostí provozních, výrobních a sociálních objektů zařízení staveniště, - kalkulaci všech nákladů souvisejících s objekty zařízení staveniště, - časový plán budování a likvidace objektu ZS, - veškeré doklady vztahující se k ZS. Při vytváření této dokumentace se nesmí opomenout: - výchozí podklady a podmínky, - seznam budovaných objektů investora, vč. objektů investora stávajících a objektů třetích osob, - musíme brát ohled na chráněné objekty a porosty, - dbát ochrany životního prostředí, požární ochrany a bezpečnosti práce, - znát odhady budoucích potřeb energií a odhady využití trvalých objektů ZS, - mít zpracovaný časový plán budování, užívání a příp. likvidace objektů ZS vč. ekonomické analýzy, to vše by měla obsahovat technická zpráva ZS. Další nezbytnou část celkové dokumentace ZS vedle technické zprávy tvoří, jak již bylo uvedeno výše, výkresová dokumentace. Konkrétně se jedná o situace, z nichž by měly být zřejmé širší vztahy, obvod staveniště, dopravní trasy, trasy přípojek, vyznačení trvalých a dočasných objektů ZS, napojovací body na energetické zdroje, na kanalizaci apod. Třetí nezbytnou částí jsou různé doklady týkající se ZS. Konkrétně jde například o souhlasy správců sítí k napojení na sítě, doklady o povolení záborů veřejných prostranství, dohody o využívání objektů ZS, dopravně-inženýrská rozhodnutí.
20
Při řešení staveništního provozu se vychází s dokumentace ZS, jejíž podstatné náležitosti jsou uvedeny výše. Pokud dokumentace ZS nebyla zpracována, musí být tyto otázky ujasněny v rámci řešení provozu. Obsah dokumentace pro staveništní provoz je shodný s obsahem dokumentace ZS, pouze v rámci řešení provozu je nutné v některých bodech provést detailnější specifikace. Stanovit umístění jeřábových drah, časové využívání skládek, umístění výrobních objektů ZS (míchačky, betonárky) apod., a to zejména z hlediska času. Při návrhu staveniště se nejprve umísťují stavební stroje a zařízení, poté se řeší doprava a skládky, dále na volných plochách se navrhují objekty ZS, určují se místa napojení na sítě. Dále se zpracovává kalkulace tohoto návrhu a časový plán budování, využívání, příp. likvidace ZS. Nedodržení těchto zásad může způsobovat problémy jak z hlediska nákladů, tak z hlediska zpoždění zahájení realizace. Při řešení staveništního provozu a zejména při jeho řízení je nutné si dát pozor zejména na: - možné rezervy (ubytování, parkování apod.), - různá omezení týkající se přesčasové práce, - údržbu přístupových cest (příjezdové a přístupové komunikace vč. jejich bariér), - údržbu stavebních strojů a zařízení, - vlivy stávajících budov, - bezpečnost, - důkladnou činnost ostrahy, - kontaminaci podloží, - pravděpodobnost klesání podloží. 4.4.2 Rizika způsobená dodavatelem Jelikož TDI (= technický dozor investora) zastupuje investora v procesu realizace, vyjmenujeme si před rozborem rizik způsobovaných dodavatelem základní činnosti TDI, s jejichž pomocí lépe pochopíme následující rozbor rizik. Vztah dodavatele a TDI není přímý, vzájemně spolu oba jednají vždy přes investora. TDI z hlediska realizačních postupů dodavatele kontroluje jednak plnění časového plánu, provádění změn, ale i fakturaci mezi dodavatelem a investorem. Účastní se jednání o vícepracích a o jejich ceně. Zahájení a dokončení prací či změny subdodavatelů sděluje dodavatel také TDI. Oznámení o dokončení stavby je také předmětem vztahu dodavatele a TDI. TDI a dodavatel vzájemně konzultují vše, co se týká vlastního provádění stavby. TDI fakticky vede kontrolní dny, kontroluje stavební deník a skutečné provádění a provedení prací a dále se účastní všech důležitých jednání stavby. TDI provádí pro investora všechny činnosti, na kterých se s investorem předem dohodl. Za každé své pochybení je investorovi odpovědný. Investor se účastní kontrolních dnů stavby spolu s TDI, obdobně jako TDI provádí i on kontrolu prováděných a provedených prací, fakturace a účastní se důležitých jednání stavby.
21
A nyní již přistupme k dodavateli stavby. Dodavatel dle podmínek stanovených ve smlouvě o dílo provádí stavbu. K dispozici má vedle smlouvy o dílo dále rozpočet, realizační projektovou dokumentaci, územní a stavební povolení a dokumentaci ZS. Stavbu jako jediný řídí, řídí své výrobní zdroje tak, aby byly v daném čase na správném místě v optimálním množství. Odpovídá za bezpečnost a ochranu zdraví při práci, za požární ochranu, řídí subdodavatele a odpovídá za kvalitu a včasné provedení jejich prací, vede stavební deník, účastní se kontrolních dnů, provádí fakturace, odpovídá za požadovanou jakost díla. Z hlediska kontrolních dnů je nutné ve smlouvě o dílo vhodně určit, s jakým předstihem a kdy musí dodavatel vyzvat investora (TDI) ve stavebním deníku k účasti na kontrolním dnu. U fakturace se rozlišuje, zda se jedná o zálohové platby či o platby splátkové. Nicméně vždy je povinen dodavatel zpracovávat seznamy a množství provedených prací vč. ceny těchto prací. U zálohových plateb je konečné zúčtování provedeno v konečné faktuře. U splátek investor hradí dodavateli právě částky odsouhlasené na základě seznamů, které průběžně předkládá v rámci dílčích předávacích protokolů. Nejběžnější rizika způsobená dodavatelem, která mohou mít vliv jak na zpoždění dokončení stavby, tak i na nedokončení projektu, jsou tato: Selhání během výroby – To z různých důvodů. Dodavatel nemusí mít náhle k dispozici dostatek kvalifikovaných pracovníků na danou práci (z důvodu infekčního onemocnění jeho pracovníků, pracovníky převedl na projekt, který je pro něho důležitější apod.), mohou se mu porouchat stavební stroje, výrobní zařízení, na dodavatele může být spáchána sabotáž. Důvodů možných selhání je mnoho, o tom, jaké budou mít tato selhání dopad na investora, rozhodují jednak podmínky smlouvy o dílo a jednak rozsah tohoto selhání. Selhání během výroby může nastat i v důsledku nevhodného odhadu doby trvání činností, nízké koordinace subdodavatelů, vlivem špatného počasí. Na dodavatele může začít třetí osoba uplatňovat různé právní nároky. Dodavatel nemusí správně provádět řízení staveništního provozu, může mít problémy s dodržováním kvality prací a plynulostí výroby, jeho pracovníci nemusí mít dostatek zkušeností s realizací obdobných zakázek. Nehody nebo pojištění – Dodavatel musí klást zejména důraz na bezpečnost práce a ochranu zdraví svých pracovníků při práci. Jakýkoliv úraz na staveništi vnáší špatný pohled nejen na dodavatele, ale i na investora. K nejvíce úrazům dochází při výstavbě vlivem pádů osob, padajících materiálů a konstrukcí, při dopravě konstrukcí a materiálů. Časté jsou také úrazy elektrickým proudem. Skryté defekty – Problém skrytých defektů může být zejména v tom, že se mohou objevit až v okamžiku, kdy skončí dodavatelská záruka. Vyhnout se jim nikdy úplně nelze, pouze je lze minimalizovat důkladnými kontrolami prováděných a provedených prací a konstrukcí, a to jak na straně dodavatele, tak i ze strany investora (případně s pomocí TDI). Likvidace, platební neschopnost dodavatele – Zhotovitel stavby v rámci nabídkového řízení předkládá prohlášení o své bezdlužnosti, o tom, že není v likvidaci ani v konkurzním řízení a může předkládat další prohlášení a dokumenty, které od něho bude investor vyžadovat, aby si ověřil jeho finanční situaci. Investor může požadovat bankovní záruku případně jiné zajištění se proti platební neschopnosti dodavatele. Leč, vzhledem k tomu, že doba realizace velkých staveb může trvat i roky, nelze nikdy s jistotou určit, zda současná platební schopnost
22
dodavatele bude zachována během celé doby realizace stavby. Platební schopnost dodavatele je důležitá, neboť dodavatel platí subdodavatelům za jejich práce a v případě splátek i za veškeré práce, které na stavbě provádí sám, neboť investor mu za tyto práce platí zpětně (v případě splátkového kalendáře). A firma, která má nedostatečnou likviditu, jak praxe ukazuje, může mít brzy značné problémy, mnohdy až existenční. Dokončená stavba se po vydání kolaudačního řízení předává investorovi. Účastníkem kolaudačního řízení je stavebník, vlastník stavby. Návrh na kolaudační řízení podává v dostatečném předstihu stavebník. Přičemž se v kolaudačním řízení zkoumá zejména, zda byla stavba provedena dle dokumentace schválené ve stavebním řízení, zda provedení stavby nebude ohrožovat její provoz a veřejný zájem a zda stavba umožňuje užívání. Stavební úřad vždy provádí ústní jednání v rámci místního šetření, přičemž osoba, která podává návrh na kolaudační řízení, musí předkládat stanovené doklady sloužící jako podklad pro toto místní řízení. Vydáním kolaudačního rozhodnutí je možné stavbu užívat. K předání a převzetí stavby vyzývá v dostatečném předstihu dodavatel investora ve stavebním deníku. Postup a lhůty předání a převzetí stavby by měly být dohodnuty ve smlouvě o dílo. Opět se děje tento proces na místě stavby. O předání a převzetí se zřizuje zápis. Zhotovitel k tomuto procesu připravuje různé podklady, které předává při tomto procesu investorovi vč. dokladů informujících o kvalitě stavby, o tom, že stavba byla provedena dle platných norem a v souladu s projektovou dokumentací. Investor přebírá stavbu v případě vad a nedodělků, které nebrání užívání stavby, s tím, že se domlouvá s dodavatelem na lhůtě jejich odstranění, přičemž až po jejich odstranění dochází k úplnému závěrečnému finančnímu vyrovnání investora a dodavatele. 4.5 Fáze užívání V rámci předání a převzetí stavby se předávají od stavby i klíče. Od tohoto okamžiku může investor začít stavbu užívat. Vzhledem k předchozím investičním fázím se jedná zpravidla o relativně bezrizikové období života stavby. Nicméně pouze v tom případě, pokud investor (či jiný vlastník stavby, kterému investor stavbu prodal) bude o stavbu řádně pečovat. Hovoří se o správě nemovitosti. V této fázi běží záruční doba na stavbu, dodavatel odstraňuje případné vady a nedodělky, které nebránily předání a převzetí stavby, dochází k vzájemného konečnému finančnímu vyrovnání investora s dodavatelem. Obdobně jako ve fázi realizaci se o stavbě vedou veškeré údaje ve stavebním deníku, i v této fázi je vhodné o stavbě vést údaje týkající se jejího stavu. A to v knize stavby, do níž mají být zapisovány jak veškeré podstatné minulé události související s provozem stavby, tak i údaje o jejím současném stavu, výsledky revizí, inspekčních prohlídek apod. a dále i plánované činnosti, které se předpokládají na stavbě. Stavba se skládá z různých konstrukčních prvků, které mají různou životnost a současně i rozdílně degradují. Z důvodu jejich degradace tedy nelze pouze provést jejich zabudování do stavby během realizace a nevěnovat jim dále pozornost. Neboť jak degradace těchto prvků v čase stoupá, jejich poškození může dojít do stavu, kdy se mohou stát nefunkční a tím i znemožnit provoz stavby. Existují konstrukční prvky, které svou degradací mohou postihovat i
23
ostatní prvky stavby, a to i značně. Modely údržby staveb jsou založeny na sestavení optimálních cyklů oprav a výměn jednotlivých konstrukčních prvků stavby. Optimální cykly a rozsahy oprav a cykly výměn prvků je vhodné přejímat z podkladů výrobců konkrétních konstrukčních prvků či ze staticky zpracovaných tabulek orientačních ukazatelů životnosti, cyklů a rozsahů oprav životností konstrukčních prvků, jaké má například zpracovány Český svaz bytových družstev [20]. Na základě těchto údajů o prvních se sestaví tabulka údržby. Na osu svislou se uvedou jednotlivé konstrukční prvky, na osu vodorovnou, jenž značí jednotlivé roky životnosti stavby, se poté k těmto prvkům přiřazují jejich plánované rozsahy oprav a výměn v jednotlivých letech. S tím, že je nutné u stavby provádět v pravidelných intervalech inspekční prohlídky a tyto plánované rozsahy a cykly oprav a výměn prvků dle těchto prohlídek aktualizovat. Vedle nákladů na údržbu stavby je nutné uvažovat dále náklady na provoz stavby (ostraha, pojištění, úklid, daň z nemovitosti apod.) a náklady na pravidelné kontroly a revize stavby. Kontroly a revize se týkají zejména elektroinstalací, výtahu a plynoinstalací. K těmto nákladům je vhodné dále uvažovat určitou částku, kterou bude mít majitel nemovitosti kdykoliv k dispozici na odstranění případných nepředvídaných událostí (havarijní stavy). Sumací těchto nákladových položek v jednotlivých letech získáme průběh nákladů potřebných k životu stavby během celé její doby životnosti. Kumulovaná výše těchto nákladů může dle konkrétní stavby být i vyšší než celkové náklady, které vynaložil investor na realizaci stavby. Řádně prováděná údržba stavby je ale vždy levnější, než neudržování stavby a ponechání jejich prvků degradaci a odstraňování následků těchto degradací. U investice pronajímané investorem se k nákladům údržby přičtou veškeré náklady na realizaci a tento součet se porovnává s příjmy (výnosy) z nájemného. Přičemž náklady na likvidaci se zpravidla neuvažují, neboť se předpokládá, že o případné likvidaci stavby bude rozhodnuto až ke konci předpokládané životnosti stavby. Důležitý je jak vzájemný rozdíl kumulovaných hodnot celkových nákladů a výnosů (celkový zisk z investice), tak i vzájemný vztah jejich diferencí (cash-flow stavby). Tyto vzájemné hodnoty se dále optimalizují. Pokud stavba není pronajímána, resp. prodána, investor (její uživatel) si musí nějakým jiným způsobem zajistit náklady na její provoz a údržbu. Problémy rekonstrukce, modernizace, nástavby či přístavby zde nebudou již detailně řešeny, neboť se jedná z pohledu investora o shodné činnosti i možná rizika jako v případě nově vytvářené investice. Pouze záleží na rozsahu a unikátnosti jejich prací, na jejich složitosti a náročnosti, proto odkazuji na subkapitoly 4.1 až 4.4, z nich čtenář vše potřebné k tomuto problému vyčte. 4.6 Rizika užívání Záruční doba – a její podmínky jsou sjednány ve smlouvě o dílo. Záruku přebírá zhotovitel od okamžiku předání díla investorovi. Zhotovitel je tím vázán k bezplatnému odstraňování případných vad. Pokud protokol o předání a převzetí obsahuje drobné vady a nedodělky nebránící provozu, investor pozastaví z konečné faktury částku dohodnutou ve smlouvě o d9lo, dokud nebude sjednána náprava ze strany dodavatele. V okamžiku, kdy dodavatel nedodrží dohodnutou lhůtu pro opravu, je investor oprávněn nechat provést opravu třetí osobu a práce
24
zaplatit této osobě. Tudíž původní dodavatel již více neobdrží. Může se tedy stát, že dodavatel nebude řádně plnit své povinnosti, tj. neprovede opravu nebo nezaplatí ani za práce mu fakturované, které za něho provedla třetí osoba, ani smluvní pokutu. I za každý den prodlení s opravami od dohodnuté lhůty může být dodavateli uložena smluvní pokuta, která je zprav. obdobně vztažena i na odstranění a vyklizení zařízení staveniště. Vše ale musí být ošetřeno ve smlouvě o dílo. Vhodná ve smlouvě o dílo je také doložka, že takto sjednané smluvní pokuty hradí povinná strana nezávisle na tom, v jaké výši vznikne investorovi v této souvislosti škoda, která může být vymáhána na dodavateli zvlášť. Přímá citace následující pochází z [23] a vysvětluje rozdíl mezi opravou a údržbou. Tuto citaci přidávám dodatečně v březnu 2008 do textu původně psaného v roce 2003-2004. Lze k tomu dodat, že tato definice oprav a údržby nemusí být nejspíše jedinou správnou, poněvadž se domnívám, že jsem v rámci své diplomové práce zaměřené na ekonomiku údržby bytových domů pracoval s jinými významy těchto dvou pojmů. Opravami bytového domu rozumíme odstranění částečného fyzického opotřebení za účelem uvedení do provozuschopného stavu. K plánu oprav v domech započítáváme většinou i plán údržby. Údržbou, na rozdíl od oprav, zpomalujeme fyzické opotřebení konstrukčního prvku, odstraňujeme drobné závady a předcházíme jim.
Údržba stavby - Vyplývá zejména z modelu údržby, který je popsán v předchozí kapitole. Správu nemovitosti, která obsahuje veškeré činnosti související s provozem nemovitosti, si buď provádí investor sám, resp. mu ji provádí správcovská společnost. Vhodné je mít již v počátku užívání sestavený model údržby stavby od dodavatele stavby, resp. i dohodu s dodavatelem stavby, že bude údržbu stavby provádět. Ale jak již bylo uvedeno v předchozích částech textu, ne vždy tomu tak je. Pokud hodlá majitel stavby zadat správu externí firmě, poté je nutné, aby si majitel stavby vybral správce s dostatečnými správcovskými zkušenostmi, který model údržby stavby zpracuje a stavbu bude spravovat. Na služby správcovské firmy je vhodné uspořádat výběrové řízení, v němž porovnáváme komplexnost a kvalitu nabízených služeb s jejich cenou. Rizika výběrového řízení na správcovské služby jsou shodná s riziky nabídkového řízení popsanými v 4.2.2. V případě provádění udržovacích prací (výměn a oprav konstrukčních prvků) jsou rizika opět shodná s realizačními riziky popsanými v 4.4, neboť práce údržby a oprav mají charakter stavebních prací a i činnosti investora související s nimi jsou tedy shodné. Vzhledem k tomu, že do vzájemných vztahů vyplývajících z provádění modelu údržby vstupují jednak investor a správcovská společnost, ale i stavební firma realizující práce údržby, je zde nutno klást důraz na komunikaci mezi těmito třemi subjekty. Jinak řečeno je vhodné přesně specifikovat ve smlouvách, jaká jsou práva a povinnosti každé zúčastněné strany v tomto vztahu k dalším dvěma subjektům tohoto vztahu. Specifická rizika modelu údržby souvisejí s nevhodně zpracovaným modelem údržby. Tj. model údržby neobsahuje skutečné konstrukční prvky stavby a nezachycuje jejich skutečný stav z hlediska degradace, nejsou prováděny inspekční prohlídky a není aktualizována kniha stavby, nevhodně jsou stanoveny termíny oprav a výměn vč. termínů revizí. Nevhodně prováděná údržba stavby vede k poruchám konstrukčních prvků, k haváriím či až k neprovozuschopnosti stavby, což má ve výsledku dopady na náklady majitele stavby. Model údržby by měl být vždy optimalizační model.
25
4.7 Likvidace a rizika likvidace V současné době se stále více prosazuje trend stavbu po uplynutí její plánované životnosti nelikvidovat, ale za pokračující údržby ji užívat i nadále. Pokud se její majitel přeci jen rozhodne z nějakého důvodu pro její likvidaci, opět jako ve fází záměru a nabídkového řízení a ve fázi realizace, prochází činnostmi těchto fází a i čelí rizikům těchto fází, které zde již nebudou detailně rozebírány, neboť jsou předmětem částí 4.1 až 4.4. Majitel nemovitosti si nechává zpracovat demoliční projekt, žádá o stavební povolení k demolici, k čemuž opět přikládá vyjádření dotčených orgánů, provádí výběrové řízení dodavatele stavebních prací, který v tomto případě provede demolici. V této etapě životnosti stavby se zajišťují skládky pro materiály, u nichž se předpokládá, že se je nepodaří prodat. Ostatní materiály se prodávají. Po ukončení demolice se alespoň minimálně upravuje pozemek pro případnou další investici, zpracovává se závěrečná bilance, kde se porovnávají náklady stavební firmy na demolici, které obsahují i náklady na uložení materiálů na skládce, se ziskem z prodaných materiálů. Výsledná hodnota bilance je mnohdy u konkrétních staveb značně odlišná. Pokud se nepodaří prodat žádný materiál, objednatel demolice má pouze náklady, které platí stavební firmě. Pokud se podaří nějaký materiál prodat, to jestli objednatel inkasuje zisk, je závislé pouze na poměru nákladů stavební firmy a na zisku z prodeje materiálu. 4.8 Shrnutí investorského pohledu Jak již bylo uvedeno v kap. 3, je zřejmé, že pohled investora na stavbu je komplexnější než pohled stavební firmy. Nikoliv stavební firma, ale pouze investor hodnotí náklady životního cyklu své investice. Do těchto nákladů náleží vedle nákladů na zhotovení díla také náklady třeba na údržbu či likvidaci stavby. S investicí je investor již od počáteční myšlenky přes fázi záměru, projektování a nabídkového řízení, realizaci, k zahájení jejího provozu. Zpravidla je dále s investicí i ve fázi provozu a i ve fázi případné likvidace. Kdežto stavební firma má vztah s investicí zejména ve fázi realizace. Stavební firmu zpravidla nezajímá cena za kterou bude investici pro objednatele realizovat, ale pouze zisk, který z realizace zakázky získá. Sama ani neusiluje o maximální kvalitu svých prací, kdežto investorovi jde především o maximální kvalitu prací dodavatele za minimální cenu, přičemž investor tuto cenu dodavatele musí vždy uvažovat v kontextu s náklady životního cyklu investice a porovnávat i s jejími plánovanými výnosy. Cena, kterou investor zaplatí stavební firmě za realizaci stavby, je pouze částí jeho celkových nákladů. Investor tedy prochází více fázemi investice než stavební firma, v nichž se mohou vyskytovat rizikové události. Investici hodnotí komplexně a i rizika musí vnímat více komplexněji. Na závěr bych uvedl jednu poznámku. Stejně tak, jako stavební firma musí při realizaci brát v úvahu způsob myšlení investora, tak i investor by měl uvažovat při řízení svých rizik o pohledech stavební firmy na jeho investici. 5 Rezervy Rezervy nejsou metodou pro řízení rizik, ale umožňují nám zajistit se proti případným budoucím rizikům z podnikání, z projektů. Vytváříme je na vrub nákladů. Jejich tvorba se řídí
26
buď zákonnými předpisy (v případě zákonných rezerv) či předpisy vnitropodnikovými (v případě ostatních rezerv). Bližší informace o využití rezerv lze nalézt např. v [16], z téhož zdroje byla převzata i předchozí informace o rezervách. U rezerv je vždy hlavní problém odhadnout, jaké prostředky máme vytvořit v současnosti na budoucí rizika. Stanovit vhodnou míru zajištění se vzhledem k možným rizikům, ať už formou rezerv či jiným způsobem (pojištění apod.), není jednoduché a záleží to vždy pouze na rozhodnutí investora vzhledem ke konkrétním okolnostem. Investor porovnává vždy náklady na zajištění se proti riziku s náklady, které mu vzniknou, pokud se proti riziku nezajistí. ZÁVĚR Základem úspěšné investice je již správná počáteční myšlenka, správná volba investiční příležitosti. Na investici musíme nahlížet z pohledů nákladů životního cyklu a i ji hodnotit z hlediska těchto nákladů, ne pouze z hlediska částí nákladů jejího životního cyklu. Jak již bylo uvedeno v první kapitole příspěvku, svět v němž žijeme, je plný rizikových událostí. Tedy nelze jakoukoliv investici uvažovat bez rizik. Čím lépe investor uřídí investici z hlediska rizik, tím lépe také dosáhle svého předpokládaného zisku z ní. U řízení rizik není důležitá pouze důkladná analýza rizik, ale zejména činnosti, které vyplynou ze závěrů této analýzy. Po vyhodnocení analýzy se zajišťujeme proti hrozbám z ní vyplývajícím, kontrolujeme provádění těchto opatření a opět vlivy těchto opatření analyzujeme, neboť nám mění vstupní údaje do další analýzy rizik. Činnosti systému řízení rizik provádíme tedy neustále. Je nutné zdůraznit, že použití vhodného modelu pro řízení rizik je zpravidla pružnější než řízení rizik pouze na základě rad experta. Expert je mnohdy i drahá záležitost, protože (a i když) expert je osoba s velkými zkušenostmi. K zajištění fungování systému řízení rizik ve formě modelu zkušenosti experta nepotřebujeme, neboť zadávat změny podmínek do modelu zvládá téměř každý.
LITERATURA [1] Pritchard, C. L.: Risk Management, 2nd edition ESI International, Arlington, Virginia, 2001 [2] Raftery, J.: Risk analysis in the project management, E&FK Spon, Chapman & Hall, UK, 1994 [3] Flanagan, R; Norman, G..: Risk management and construction, Blackwell Science Oxford, 1993 [4] Edwards, L.: Practical risk management in the construction industry, Thomas Telford London, 1995 [5] Fryer, B.: The practice of construction management, Blackwell Science, 1997 [6] Tomek, A.: Finanční řízení ve stavebním podniku, díl 1. Stavební firma 40, Vydavatelství ČVUT, Praha, 2000 [7] Pleskač, J.; Soukup, L.: Marketing ve stavebnictví, Grada Publishing, Praha, 2001 [8] Mykiska, A.: Bezpečnost a spolehlivost technických systémů, Vydavatelství ČVUT, 2004, Praha [9] Jelen, V.: Ekonomika stavebního díla 40, Vydavatelství ČVUT, Praha, 2002 [10] Zákon č. 50/1976 Sb., stavební zákon [11] Kadlčáková, A.: Ekonomika ve stavebnictví 20 – Ceny, náklady a kalkulace, Vydavatelství ČVUT, 2002, Praha [12] Zákon č. 17/1992 Sb., o životním prostředí [13] Zákon č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí
27
[14] Zákon č. 199/1994 Sb., o zadávání veřejných zakázek [15] Hačkajlová, L.: Stavební ekonomika (Část III) – Doplňkové skriptum, Vydavatelství ČVUT, Praha, 1996 [16] Horáková, B.: Stavební firma 20 (Účetnictví), Vydavatelství ČVUT, Praha, 1998 [18] Beran, V.: Modelování v řízení 20, Vydavatelství ČVUT, Praha, 1998 [19] Cipra, T.: Praktický průvodce finanční a pojistnou matematikou, edice HZ, Praha 2000 [20] Anton, P., Goller, S., Fakulta stavební ČVUT, Náklady na provádění údržby a oprav [21] Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník [22] Zákon č. 40/2004 Sb., o veřejných zakázkách [23] Bučinová, K.: Provoz a údržba TZB v bytových domech (III): Plán oprav a údržby. Publikováno 4. září 2006. Dostupné na: http://vytahy.tzb-info.cz/t.py?t=2&i=3508&h=16&pl=40 (přístup 20. března 2008)
28
