soudní exekutor Dolní Prostějov

Znalecký posudek číslo 2954-025/2015 o obvyklé, obecné, tržní, reálné ceně věcí nemovitých – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ věcí nemovitých, pozemku parc. č. 896, jehož součástí je stavba rodinného domu v obci Brumov- Bylnice, k.ú. Bylnice, č.pop. 416, ul. Lůčky, včetně všech součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 896, 897/1, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Bylnice, obec Brumov- Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č. 2401 pro k.ú. Bylnice.

Objednatel :

Mgr. Lenka Černošková soudní exekutor Dolní 71 796 01 Prostějov

Účel posudku :

stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých se stavem ke dni 12. 02.2015 včetně ocenění práv a závad, ke spisu 018 EX 02141/12-136 Exekutorského úřadu Prostějov

Oceněno ke dni :

12. 02. 2015

Posudek vypracoval :

Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 602755296 e-mail: [email protected]

Tento posudek obsahuje 37 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 15.02. 2015

Rodinný dům č. pop. 416, Brumov- Bylnice, okr. Zlín

Znalecký posudek č. 2953-024/2015

OBSAH :

Za dá ní

s tra n a

1.

Nález

3

2.

P os u d ek – oc en ě ní

4

2. 1.

V ěc n á h o dn ot a

10

2. 2.

V ýn os o v á h od n ot a

13

2. 3.

P oro v n á vac í m et o da

14

3.

St a no v e ní o b v yk l é c en y v ě c í n em ov i t ýc h a v yh o d n oc e ní r i zik

17

P ří loh y P ř í l o h a 1 – Usnesení exekutorského úřadu Prostějov, Dolní 71 796 01 Prostějov, soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková č.j. 018 Ex 02141/12-136, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění id. 1/2 nemovitostí– budova č.p. 416, rodinný dům na parc.č. 896 zapsaných na LV.č. 2401 pro kat.území Bylnice, obec Brumov – Bylnice , okres Zlín, včetně pozemku parc.č. 896. 897/1 a 2221/66 ze dne 2.12.2014 podepsán Mgr. Lenka Černošková soudní exekutor. Příloha 2 – Mapová část Příloha 3 – Fotodokumentace Příloha 4 – Srovnatelné nemovitosti

Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 2



1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Prostějov, Dolní 71 796 01 Prostějov, soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková č.j. 018 Ex 02141/12-136, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění id. 1/2 nemovitostí– budova č.p. 416, rodinný dům na parc.č. 896 zapsaných na LV.č. 2401 pro kat.území Bylnice, obec Brumov – Bylnice , okres Zlín, včetně pozemku parc.č. 896. 897/1 a 2221/66 ze dne 2.12.2014 podepsán Mgr. Lenka Černošková soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 2401 pro k.ú. Bylnice, vyhotovený dálkovým přístupem dne 2.12.2014; 3. Kopie KM - ML č. BRUMOV – BYLNICE 9 -2/22 a ML č. 8-2/32 , vyhotoveno dálkovým přístupem dne 29.10.2011 pro k.ú. Bylnice 4. Skutečnosti. výměry a informace zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s venkovní obhlídkou nemovitosti konaného dne 04.04. 2012 a 12.02.2014, 5. Informace získané od spoluvlastníka paní Lenky Singerové při místním šetření dne 12.02.2014, 6. Znalecký posudek č. 2196-147/2012 ze dne 18.05.2012, vyhotovený zpracovatelem, 7. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 8. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz), 9. Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 04.04.2012 a 12.02.2014, 10. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 11. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 12. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 13. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění.


strana 3



2. POSUDEK – OCENĚNÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/2 věcí nemovitých pozemku parc. č. 896, jehož součástí je stavba rodinného domu v obci Brumov- Bylnice, k.ú. Bylnice, č.pop. 416, ul. Lůčky, včetně všech součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 896, 897/1, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Bylnice, obec Brumov- Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č. 2401 pro k.ú. Bylnice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně věcí nemovitých zapsaných na LV č. 2401 v k.ú. Bylnice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k 12. 02. 2015. Informace o věcech nemovitých

Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 12.02.2015 za přítomnosti spoluvlastníka paní Lenky Singerové. Ocenění je provedeno na základě podkladů zaslaných objednatelem posudku, sdělení spoluvlastníka paní Lenky Singerové a na základě prohlídky nemovitostí. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví Na LV č. 2401 ze dne 02.12.2014 je zapsáno věcné břemeno užívání pro Fojtíkovou Ludmilu. Dle výpisu z technologického centra ze dne 02.12.2014 je paní Fojtíková Ludmila mrtvá od 06.06.2005. Toto věcné břemeno proto není oceněno. V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2401 ze dne 02.12.2014 pro k.ú. Bylnice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, exekutorským, soudcovským, a zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce 621 000 Brno, Brigádnická 241/65

strana 4



exekutorským, soudcovským a zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení spoluvlastníka paní Lenky Singerové není na předmětných nemovitostech uzavřena nájemní smlouva. Věci nemovité užívají spoluvlastníci. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění věcí nemovitých – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ věcí nemovitých pozemku parc. č. 896, jehož součástí je stavba rodinného domu v obci Brumov- Bylnice, k.ú. Bylnice, č.pop. 416, ul. Lůčky, včetně všech součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 896, 897/1, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Bylnice, obec Brumov- Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č. 2401 pro k.ú. Bylnice.

Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění věcí nemovitých – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemku parc. č. 896, jehož součástí je stavba rodinného domu v obci BrumovBylnice, k.ú. Bylnice, č.pop. 416, ul. Lůčky, včetně všech součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 896, 897/1, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Bylnice, obec Brumov- Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č. 2401 pro k.ú. Bylnice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami:   

Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb..


strana 5



Celkový popis nemovitosti Město Brumov-Bylnice patří územně do okresu Zlín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Valašské Klobouky. Obec Brumov-Bylnice se rozkládá asi 34km jihovýchodně od Zlína a 7km jižně od města Valašské Klobouky. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Beskydy - Valašsko. Území tohoto menšího města trvale obývá asi 5910 obyvatel. Brumov-Bylnice se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Brumov, Bylnice, Sidonie a Svatý Štěpán. Obec je vzdálená přibližně 6 km od slovenských hranic. Občanská vybavenost je přiměřená základní škola vyššího stupně, MŠ, sportoviště, lékařská služba, pečovatelská služba, policejní stanice a pošta. V městě je vodovodm plynofikace a kanalizace. Spojení železnicí se zastávkou.Nadmořská výška je 330mnm, první zmínka o obci je z roku 1255, celková plocha katastru je 5651ha, z toho orná půda má jen 10%. Více jako polovina výměry katastru jsou lesy, louky zabírají asi 1/3. Brumovem – Bilnicí vede páteřní silnice I/57 ze Vsetína přes Valašské Klobouky do Brumova – Bylnice a pokračuje dále na jihovýchod k hranicím ze Slovenském přes Vlárský průsmyk. Zástavba městečka je převážně kolem této hlavní silnice. Na jižním konci města v části Bylnic se silnice rozdvojuje na jihovýchod jako I/57 a II/495 směrem na západ údolím říčky Vláry, stejným směrem jako železnice do Slavičína a dále do Uherského Hradiště. V městské části Bylnice na jižním konci se nachází oceňovaná nemovitost v ulici Lůčky, která vede od silnice I/57 z východu s místním názvem Vlárská k přítoku Vláry – potoku Brumovka na západě. Na západě končí zástavba v ulici Poříčí, která je rovnoběžná s potokem a cestou podél něho. V bloku mezi Vlárskou a Poříčí stojí asi v polovině délky po levé straně ve směru od Vlárské ulice samostatně rodinný dům s průjezdem do dvora po levé straně. Po pravé straně je další průjezd do dvora sousedního domu. Za předním RD se sedlovou střechou s podkrovím je ve dvoře proti vjezdu další objekt s garáží o dvou podlažích s rovnou střechou. Za RD stojí další vedlejší stavba přízemní objekt se sedlovou střechou, který slouží pravděpodobně jako sklad nebo další nebytový prostor. Za dvorem na parcele č. 896 se nachází zahrada na parc.č. 897/1 . Tato zahrada sousedí se zahradou domu v rovnoběžné ulici U Dráhy. Jedná se o zcela zrekonstruovaný RD s dvorními dvěma objekty a ocelovými přístřešky v zahradě. Je napojen na všechny inženýrské sítě – voda, kanalizace, plyn a elektřina, napojení bylo obnoveno v 11/2014. Před domem je oplocená předzahrádka – plot z betonových sloupků a tvarovek imitace kamenné balustrády. Objekt je napojen na všechny inženýrské sítě z ulice Lůčky. Dispoziční řešení : Dvě bytové jednotky 2+1 nedokončená v 1. NP a 3+1 ve 2. NP. Bytová jednotka 2+1 v 1. NP – vstupuje se ze závětří do chodby, směrem do dvora je samostatné WC, ve středu dispozice je koupelna směrem ke schodišti je komora, do ulice jsou 3 místnosti, kuchyně 16 m2 a 2 pokoje 16 a 12 m2. Bytová jednotka 3+1 ve 2. NP – předsíň je spojena s kuchyňským koutem 14m 2, za ním je spíž, čelně prosti vstupu je samostatné WC a koupelna, do ulice jsou 3 pokoje 18,10 a 12 m 2. . Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody

Popis základy pravděpodobně betonové s hydroizolací Materiál nezjištěn zděný rovné sedlový krov pálená taška drážková zděný úplné pozinkovaný plech Vápenné hladké, obklady imitací kamene omítka venkovní barvená strukturovaná Keramické, koupelny, WC, kuchyně v 2. NP sokl obklad z kamene Betonové s dřevěným obkladem


strana 6


Dveře Vrata Okna Podlahy místností Vytápění

obytných

Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod


Typizované částečně prosklené nejsou dřevěná ditermální lamino, beton, keramika Plynový kotel ÚT deskové radiátory ve 2. NP koupelna, krbová kamna pokoj ve 2. NP 230/400 ne ano Kotel ÚT Ano Ano není Vana, sprchový kout, splachovací

Obestavěný prostor RD: o

Podezdívka Část Základní část (výška od * do * m)

délka m 11,00 12,30

šířka m 1,30 7,45

výška m 0,45 0,45

ZP m2 14,30 91,64 105,94

OP m3 6,44 41,24 47,68

délka m 11,00 12,30 1,50

šířka m 1,30 7,45 2,00

výška m 3,00 3,00 3,00

ZP m2 14,30 91,64 3,00 108,94

OP m3 42,90 274,91 9,00 326,81

délka m 11,00 12,30

šířka m 1,30 7,45

výška m 2,80 2,80

ZP m2 14,30 91,64 105,94

OP m3 40,04 256,58 296,62

délka m 12,30

šířka m 7,45

výška m

ZP m2 91,64

OP m3

Podezdívka celkem

o

1.NP Část Základní část

Celkem 1.NP

o

2.NP Část Základní část Celkem 2.NP

Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení Rekapitulace 1. podzemní podlaží podezdívka 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví dílčí OP Celkem Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu)


0,00 1,80

0,00 82,48 82,48 ZP m2 0,00 108,94 105,94

214,88

OP m3 0,00 47,68 326,81 296,62 82,48 0,00 753,59 0,00 %

strana 7



Stáří a stavebně technický stav objektu : Původní části RD jsou pravděpodobně z let 1950-1960, v roce 2001-2009 byla zcela nově nadstaveno 2. NP a byla provedena přestavba 1. NP, dům byl od roku 2009 do 11/2014 neužívaný. Bytová jednotka v 1. NP nemá dokončeny povrchové úpravy ( povrchy podlah, vnitřní dveře) a nemá zařizovací předměty. Stavebně technický stav je dobrý. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 20 %. Vedlejší stavby Ve dvoře proti vjezdu se nachází objekt s garáží o dvou podlažích s rovnou střechou. Jedná se o dvoupodlažní objekt s plochou střechou s malým podsklepením. V 1. NP je garáž a bytová jednotka s přistavěným sociálním zařízením o velikosti 1+1. Vstup je do chodby a po vyrovnávacích schodech je vstup do kuchyně, po dalších vyrovnávacích schodech je z mezipodesty přístupný sociální uzel ( koupelna s WC , dále pak po schodech obytná místnost nad garáží.

Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod

Popis základy pravděpodobně betonové s hydroizolací není zděný rovné plochá střecha povlaková zděný úplné pozinkovaný plech nezjištěno omítka venkovní barvená, pásky z kabřince Keramické koupelny sokl kabřincovými pásky Betonové s PVC Typizované do ocelových zárubní dřevěná dvoukřídlá dřevěná dvojitá PVC na betonu Kamna na tuhá paliva v kuchyni 230/400 ne Ano nezjištěno Ano Ano není Umyvadlo sprcha Ano


strana 8



Obestavěný prostor : o

1.PP Část Základní část

délka m 2,00

šířka m 2,00

výška m 2,20

ZP m2 4,00 0,00 4,00

OP m3 8,80 0,00 8,80

délka m 5,80 3,00

šířka m 6,20 1,50

výška m 3,00 3,50

ZP m2 35,96 4,50 40,46

OP m3 107,88 15,75 123,63

délka m 5,80

šířka m 6,20

výška m 2,80

ZP m2 35,96 35,96

OP m3 100,69 100,69

ZP m2 4,00

OP m3 8,80 0,00 123,63 100,69 0,00 0,00 233,12 9,89 %

Celkem 1.PP

o

1.NP Část Základní část Celkem 1.NP

o

2.NP Část Základní část Celkem 2.NP Rekapitulace

1. podzemní podlaží podezdívka 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví dílčí OP Celkem Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu)

40,46 35,96

80,42

Za rodinným domem stojí další vedlejší stavba - přízemní objekt se sedlovou střechou, nepodsklepený. Obsahuje černou kuchyni a 2 sklady. Konstrukce a vybavení Základy Podezdívka Zdivo Stropy Krov, střecha Krytina Komíny Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Vnější obklady Schody Dveře Vrata Okna Podlahy obytných místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod

Popis základy pravděpodobně betonové Materiál nezjištěn zděný Rovné do I nosičů sedlový krov plechová zděný úplné pozinkovaný plech Vápenné hladké, cem. omítka omítka venkovní barvená nejsou sokl keramický obklad nejsou Částečně prosklené, dřevěné, typizované prosklené Jihlava nezjištěno Sklobetonová, ostatní nezjištěno betonové na tuhá paliva 230 ne


strana 9


Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Záchod


Ano Není Není Ano Není Umyvadlo není

Stáří a stavebně technický stav objektů : Stáři objektů nebylo zjištěno. Údržba dvorních staveb je dobrá. Vybudování nebo přestavby cca 1970-1980. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 50 %.

Obestavěný prostor :

o

1.NP Část Základní část

délka m 5,00 5,00

šířka m 4,50 4,50

výška m 2,50 1,25

Celkem 1.NP

ZP m2 22,50 22,50 45,00

OP m3 56,25 28,13 84,38

V zadní části se nachází 3 ocelové přístřešky z ocelové konstrukce s krytinou z vlnitého plechu. Obestavěný prostor RD:

o

1.NP Část za garáží opláštěný neopláštěný Celkem 1.NP

délka m 5,80 3,00 4,00

šířka m 5,00 4,00 3,00

výška m 3,00 3,20 3,00

ZP m2 29,00 12,00 12,00 53,00

OP m3 87,00 38,40 36,00 161,40

Venkovní úpravy Oplocení, dlažba dvora, přípojky – voda, kanalizace, plyn.

Pozemky Parc.č. 896 – zastavěná plocha a nádvoří – výměra 395m2 Pozemek je napojen na inženýrské sítě z místní komunikace Lúčky. Pozemek je rovinný a stojí na něm u místní komunikace samostatně stojící RD, ve dvoře další domek s garáží a po pravé straně nižší přízemní stavba – pravděpodobně dílna nebo sklad. Za dvorními stavbami je část pozemku jako dvůr a na něj navazuje zahrada. Sousední domy jsou odděleny průjezdy do dvora, levý průjezd je na pozemku č. 896 a pravý průjezd je ve vlastnictví souseda( parc.č. 894). Část parcely tvoří předzahrádky a vjezd do dvora. Pozemek parc.č. 897/1 - zahrada- výměra 333m2 pokračuje za dvorem RD ve stejné šířce jako dvůr.Na konci zahrady je plot a za ním sousední zahrada domu u souběžné ulice U Dráhy. Pozemek je rovinný.


strana 10



Oceňované věci nemovité Spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ rodinného domu č.pop. 416, včetně všech součástí a příslušenství, na pozemku parc.č. 896 s pozemky parc.č. 896, 897/1, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Bylnice, obec Brumov- Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č. 2401.

Odhad obvyklé ceny předmětu dražby – věcí nemovitých Obvyklá cena je definována v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., platného od 1.1.2014, kde je v § 2 tohoto zákona definováno, že cena obvyklá vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, uvádí ve svém § 492, lze – li vyjádřit hodnotu věci v penězích, je to její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, pokud není něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, srovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo nabízených srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá (prodejní) cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.


strana 11



2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV.

2.1.1. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkové obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.

Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Rodinný dům Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 4 259,00 1,000 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) Kč/m3 4 259,00 Jednotková cena po přepočtu indexy Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m3 4 259,00 Výměra objektu m3 753,59 Výchozí cena Kč 3 209 539,81 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 3 209 539,81 Opotřebení % 20,00 Kč -641 907,96 Časová cena stavba v současném stavu Kč 2 567 632,00

Ocenění věcnou hodnotou (časovou cenou) Vedlejší stavby Použita jednotková cena z vyhlášky č. 3/2008 Sb., s úpravou indexem inflace cen stavebních prací od poslední novelizace předpisu, podle ČSÚ Základní cena upravená bez Kp podle cenového předpisu Kč/m3 2 259,00 1,000 Index přepočtu od poslední novelizace předpisu (ČSÚ) Kč/m3 2 259,00 Jednotková cena po přepočtu indexy Podle odborného názoru odhadce jednotková cena přijatelně odpovídá Použitá jednotková cena Kč/m3 2 259,00 Výměra objektu m3 317,50 Výchozí cena Kč 717 232,50 Stupeň dokončení stavby % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč 717 232,50 Opotřebení % 50,00 Kč -717 232,50 Časová cena stavba v současném stavu Kč 717 232,50

Venkovní úpravy: Přístřešky, oplocení, zpevněné plochy , přípojky. Komentář : věcná hodnota venkovních úprav byla započtena do věcné hodnoty objektů. 2.1.2. Pozemky Vzhledem k tomu, že v dané oceňované lokalitě nedošlo ke mnou známým realizovaným prodejům pozemků o porovnatelné výměře a druhu užití, porovnávala jsem danou lokalitu s databází a informacemi od lokálních realitních kanceláří a informacemi z internetového serveru. Z takto získaných informací vyplývá, že cena stavebních pozemků se v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 150,- až 500,- Kč/m2. Vzhledem k poloze a funkčnímu využití stavebního pozemku navrhuji jeho obvyklou hodnotu na 200,- Kč/m2.


strana 12



2.1.2.1. Výpočet obecné hodnoty Jednotková cena stavebního pozemku Celková výměra

200,- Kč/m2 728 m2 200,- Kč/m2  728 m2

Obecná cena stavebního pozemku

=

145 600,- Kč

2.1.3. Věcná hodnota celkem Rodinný dům Vedlejší stavby Pozemky stavební

2 567 632,- Kč 717 232,50 Kč 145 600,- Kč 3 430 464,50 Kč

Celkem VH Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky.

Věcná hodnota oceňovaných věcí nemovitých ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 3 430 000,- Kč

2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice : Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle sdělení objednatele posudku a informací získaných při místním šetření na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva.


strana 13



2.3. POROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Rodinný dům č.pop. 416, ul. Lůčky, Brumov - Bylnice Popis Jedná se o dvoupodlažní rodinný dům. Dům stojí samostatně oddělen od sousedních RD průjezdy do dvora. Po levé straně do vlastního dvora, po pravé straně je průjezd do sousedního dvora. Za domem je další objekt samostatně stojící po levé straně s garáží a dalšími prostorami ve dvou podlažích a s rovnou střechou a po pravé straně přízemní menší objekt se sedlovou střechou. O velikosti 3+1 v 1. NP a 2+1 (nedokončená) ve dvorní stavbě s plochou střechou s možností 1+1. Napojení na všechny inženýrské sítě. Za dvorními objekty je část dvora a na něj navazuje zahrada. Stavebně technický stav rodinného domu i dvorních staveb je velmi dobrý. Pozemky celkem činí 728m2.

Srovnávací hodnota V tomto případě nebyli nalezeni srovnatelní reprezentanti v databázi zpracovatele, proto je použito realitní inzerce na internetu. V případě realitní inzerce je potřeba zejména sledovat dobu, po kterou se nemovitost nabízí. Zde je nutno sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Na většině realitních serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají upřednostňovány, je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity. Je nutno uvažovat a pracovat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není uveden. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, musí zpracovatel využívat všech možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při zpracování případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny zvolených reprezentantů z realitní inzerce. Při výběru reprezentantů pro porovnání je potřeba vymezit z nabízených realit co nejbližší segment což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: 1. ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádová vesnice, předměstí, město, centrum, městské aglomerace, apod.), 2. typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (rodinný dům venkovského typu, zemědělská usedlost, rodinný dům městského typu, řádový rodinný dům, dům nové satelitní lokalitě, bungalov a pod.), 3. velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, apod.), 4. kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. určené k zásadní rekonstrukci, po celkové přestavbě a modernizaci, revitalizované a pod.), Na trhu nemovitostí v okolí města Brumov - Bylnice jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné rodinné domy, nebo rekreační chalupy. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití.


strana 14



Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č.

Lokalita

Oceň. objekt

Bylnice

(1)

(2)

(3)

(4)

1

Bylnice

5+2

ano

2

Bylnice

5+1

ano

3

Bylnice

3+1

ne

Č.

(1) 1 2 3

Velikost (m2)

Garáž ano

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Kč

pramen ceny KCR

Kč

(6) 2 100 000 1 450 000 659 000

(7) 0,75 0,75 0,80

(8) 1 575 000 1 087 500 527 200

Cena po redukci na pramen ceny

K1

K2

Jiné RD se 3 byty 3+1, 2+1 a 1+1, hospodářské části, zahrada, dobrý stav jedna jednotka nedokončená, ZP 109m2, Pozemky 728m2 (5) RD, po část rek, zahrada, hosp. části, ZP 92m2, pozemky 953m2 RD, horší stav, obyvatelný, pozemky 686m2, ZP 100m2, přízemní RD, horší stav, obyvatelný, pozemky 600m2, ZP 100m2,

K3

polo- veliha kost

tech. Stav

(9) 1,00 1,00 1,00

(11) 1,00 0,90 0,90

(10) 1,00 0,90 0,80

K4

K5

stav a úvaha pozemky vybaznalce vení (12) (13) (14) 1,25 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,95

Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka Pravděpodobná spodní hranice Pravděpodobná horní hranice

IO

Cena oceňovaného objektu odvozená

K1× …× K6

Kč

(15) 1,25 0,81 0,62

(16) 1 260 000 1 342 593 850 323

Kč Kč Kč

1 150 972 850 323 1 342 593 263 624 887 348 1 414 596

K6

s průměr - s průměr + s

Koeficient úpravy na polohu objektu Koeficient úpravy na velikost objektu Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu Koeficient úpravy na celkový stav (lepší – horší) Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší – horší) Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší – horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 × K2 × K3 × K4 × K5 × K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. K1 K2 K3 K4 K5 K6

Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné rodinné domy a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši – korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00 - 0,70 (navrženo 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 4 znaleckého posudku.

Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 850 323,- Kč až 1 342 593,- Kč. Uvedený RD má tyto kladné stránky :  zdravé bydlení v chráněném území  stabilizovaná lokalita rodinných domů v zahradách  napojení na všechny inženýrské sítě  dobře udržované objekty i okolí Uvedená nemovitost – má tyto slabší stránky :  do centra obce cca 3km  není znám stav objektů, jejich technické a dispoziční řešení Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 4 znaleckého posudku. Všechny srovnávané nemovitosti se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný rodinný dům.


strana 15



Obvyklá cena Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, stavebně technický stav, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný rodinný dům je navržená na 1150 000,- Kč. Obvyklá cena oceňovaných věcí nemovitých navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 1 150 000,- Kč

Věci nemovité v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností a informací získaných z realitních kanceláří obchodují o 10 – 20 % méně než je prostý matematický podíl z obvyklé hodnoty zjištěné zlomkem z ceny celku - v tomto případě navrhuji hodnotu ve výši 20%. Pro daný případ stanovuji cenu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na oceňovaných věcech nemovitých na : 1 150 000 Kč/2 x 1 = 575 000 Kč x 0,80 = 460 000 Kč


strana 16



3. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY VĚCÍ NEMOVITÝCH A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na LV č. 2401 ze dne 02. 12. 2014 je zapsáno věcné břemeno užívání pro Fojtíkovou Ludmilu. Dle výpisu z technologického centra ze dne 29.10.2011 je Fojtíková Ludmila mrtvá od 6.6.2005. Toto věcné břemeno proto není oceněno. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 2401 ze dne 02. 12. 2014 pro k.ú. Bylnice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, soudcovským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, soudcovským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné ceny nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou cenu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití rodinného domu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní, reálnou cenu věcí nemovitých – spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ věcí nemovitých, pozemku parc. č. 896, jehož součástí je stavba rodinného domu v obci Brumov- Bylnice, k.ú. Bylnice, č.pop. 416, ul. Lůčky, včetně všech součástí a příslušenství s pozemky parc.č. 896, 897/1, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Bylnice, obec Brumov- Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č. 2401 pro k.ú. Bylnice vedených u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj KP Valašské Klobouky za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění 12. 02. 2015 po zaokrouhlení na:

460 000,- Kč (slovy : čtyřistašedesáttisíc korun českých). V Brně, dne 15.02. 2015 Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická 65 621 00 Brno tel./fax: + 420 602755296 e-mail: [email protected]


strana 17



ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 15.6.1993 č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne 15.2.2000 č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2953-024/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce


strana 18

Mapy

Rodinný dům č. pop. 416,ul. Lůčky, Byrumov- Bylnice

Stanovení obvyklé ceny

Foto č. 1 : Celkový pohled na objekt č. pop 416

Foto č. 2: Celkový pohled na objekt č. pop 416

fotodokumentace

strana 1



Foto č. 3 : Dvorní stavby


fotodokumentace

strana 2





fotodokumentace

strana 3



Foto č. 7 : Byt 1. NP


fotodokumentace

strana 4



Foto č. 9 : Schodiště


fotodokumentace

strana 5





fotodokumentace

strana 6



Foto č. 13 : Dvorní stavby - sklad

Foto č. 14 : Dvorní stavby – interiér kuchyně

fotodokumentace

strana 7



Foto č. 15 : Dvorní stavby – interiér pokoj


fotodokumentace

strana 8

soudní exekutor Dolní Prostějov

Recommend Documents