Rapportage Effectmeting gemeentelijk woonbeleid

Rapportage ‘Effectmeting gemeentelijk woonbeleid’

Rapportage over het rekenkameronderzoek naar de mate van invloed van het gemeentelijk woonbeleid op de onevenwichtige samenstelling in bevolkingsopbouw, inkomensgroepen en woningen

Leeuwarden, 4 oktober 2007 Rekenkamer gemeente Leeuwarden

Samenstelling Rekenkamer Leeuwarden Mr. E.C. Lekkerkerker (Voorzitter) Mw. Drs. E.M.L. Fogl RC Mw. Drs. D. van den Berg Mw. Drs. E. Klinkhammer Mw. Drs. T. Huisink (Secretaris)

Adres Rekenkamer Leeuwarden Postbus 21000 8900 JA Leeuwarden Telefoon: 058-2338662 E-mail: [email protected] Website: www.gemeenteraadleeuwarden.nl -> rekenkamer

Met ondersteuning van Visibly organisatieadvies Drs. S.J.J.M. de Vries

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave .................................................................................................................................3 1. Samenvatting ...............................................................................................................................4 2. Inleiding.......................................................................................................................................5 2.1. Achtergrond................................................................................................................ 5 2.2. Centrale vraagstelling................................................................................................. 6 2.3. Afbakening ................................................................................................................. 6 2.4. Leeswijzer .................................................................................................................. 7 3. Onderzoeksverantwoording.........................................................................................................8 3.1. Deskresearch .............................................................................................................. 8 3.2. Data-analyse ............................................................................................................... 8 3.3. Interviews ................................................................................................................. 10 4. Onderzoeksresultaten.................................................................................................................11 4.1. Statistische analyse................................................................................................... 11 4.2. Verdieping door interviews...................................................................................... 13 5. Conclusies en aanbevelingen.....................................................................................................18 5.1 Antwoorden op de onderzoeksvragen ...................................................................... 18 5.2. Conclusie tav de centrale vraagstelling.................................................................... 19 5.3. Aanbevelingen.......................................................................................................... 19 Bijlagen Bijlage 1 Definities Bijlage 2. Verkenning woningenbezit in Leeuwarden Bijlage 3. Verkenning ontwikkeling gemiddeld inkomen en bevolkingsopbouw Bijlage 4. Opzet Interview stakeholders.

Rapportage Effectmeting gemeentelijk woonbeleid op bevolkingsopbouw en inkomensgroepen

3

1.

Samenvatting

Welke invloed heeft de woningbouw op het gemiddelde inkomen en de bevolkingssamenstelling? Deze vraag heeft de rekenkamer onderzocht omdat in diverse beleidsnotities gerefereerd wordt aan de zogenaamde ‘vicieuze cirkel’. De gemeente veronderstelt met dit begrip dat het vertrek van hogere inkomens in het recente verleden leidde tot een hogere belastingdruk voor de achterblijvende bevolking die juist relatief minder draagkrachtig is en meer voorzieningen nodig heeft. Om deze negatieve spiraal te doorbreken, legde het Gemeentelijk Woonplan in 2004 een accent op nieuwbouw in het midden en hogere prijssegment. De rekenkamer komt tot de conclusie dat de beleidskeuze om te bouwen voor het hogere marktsegment gebaseerd was op een hypothese die niet bevestigd kan worden. Voorliggend rekenkameronderzoek heeft namelijk geen verband kunnen aantonen tussen de woningbouw enerzijds en het gemiddelde inkomen en de bevolkingsopbouw anderzijds. Het cijfermateriaal over de gemiddelde woningwaarde is niet volledig, actueel en consistent. Tevens zijn binnen de gemeentelijke organisatie geen gegevens beschikbaar over de doorstroming en het vertrek van hoge inkomens. Gelet op bovenstaande is het onmogelijk om valide en betrouwbare uitspraken te doen over de veronderstelde positieve samenhang tussen veranderingen binnen de woningmarkt enerzijds en veranderingen in het gemiddelde inkomen en de bevolkingsopbouw binnen de gemeente anderzijds. De conclusie bevestigt de noodzaak tot het toetsen van de veronderstelling waar het Woonbeleid op stoelt. Om een onderbouwde beleidskeuze te kunnen maken, heeft de gemeente goede kenen stuurgetallen nodig. Goede kenen stuurgetallen maken het mogelijk om diverse ontwikkelingen te monitoren. Evenwel dient het aantal kenen stuurgetallen te worden uitgebreid, gelet op andere factoren die ook van invloed zijn. Overigens constateert de rekenkamer dat binnen de organisatie wel gestart is met het monitoren van de woningvoorraad aan de hand van kenen stuurgetallen. De rekenkamer beveelt tevens aan niet alleen te kijken naar absolute ontwikkelingen, ook de ontwikkelingen ten opzichte van andere steden en de landelijke ontwikkelingen zijn relevant (benchmarks). Een laatste aanbeveling betreft de scenario-benadering die nu nog onvoldoende ontwikkeld is. Daarbij dient wel gewaakt te worden voor een ééndimensionale voorstelling van zaken.


4

2.

Inleiding

2.1.

Achtergrond

In een groot aantal bestaande (beleids)documenten1 van de gemeente Leeuwarden wordt gesteld dat de gemeente wordt gekarakteriseerd door een onevenwichtige samenstelling van zowel bevolkingsopbouw, inkomensgroepen, als woningen en woonmilieus. Zo staat o.a. in het Meerjaren Ontwikkelingsplan het volgende opgenomen: Binnen de gemeenten zijn veel jongeren en 75-plussers woonachtig. Het aandeel van de leeftijdsgroep tussen de 35 en 64 jaar is beperkt in omvang. Er wonen veel huishoudens met een laag inkomen in de stad. Gezien de positie van Leeuwarden als centrumstad en de benodigde huisvesting voor studenten blijft dit in de toekomst zo. Ten aanzien van woningbouw kan worden gesteld, dat Leeuwarden veel aanbod van woningen heeft voor huishoudens met lagere inkomsten, terwijl er relatief weinig aanbod is in het duurdere segment, in zowel de huur- als koopsector. Bovenstaand karakterprofiel veroorzaakt volgens de gemeente een vicieuze cirkel. Vanuit de optiek van het gemeentebestuur doet zich namelijk de volgende trend voor: Leeuwarden heeft een aanzuigende werking op een economisch minder draagkrachtige groep, terwijl meer draagkrachtige inwoners buiten de gemeente gaan wonen (en wel binnen de gemeente blijven werken). Het wegtrekken van draagkrachtige inwoners en een steeds groter beroep op sociale voorzieningen door minder draagkrachtige inwoners, veroorzaakt dat steeds minder schouders de lasten moeten dragen. Dit heeft tot consequentie dat de lokale belasting moet worden verhoogd, waardoor juist de meer draagkrachtige inwoners weer meer in buurgemeenten gaan wonen. In de veronderstelling deze cirkel te kunnen doorbreken met nieuw woonbeleid, heeft de gemeente Leeuwarden zich sinds enkele jaren ten doel gesteld ‘een evenwichtige, concurrerende woningmarkt te creëren met een voldoende kwantitatief, kwalitatief en gedifferentieerd aanbod van woningen en woonmilieus’. Mede door de bouw van ‘marktgerichte’ en aantrekkelijke woningen, met een accent op het midden en duurdere segment, dienen niet alleen meer gezinnen aan Leeuwarden te worden gebonden, ook de uitstroom van de hogere inkomens naar de randgemeenten dient daarmee voor een deel voorkomen te worden. De aanname die door de gemeente wordt gehanteerd is dat, door het bieden van een (meer) gedifferentieerd aanbod van woningen, wordt ingegrepen in de onevenwichtige samenstelling van zowel bevolkingsopbouw, inkomensgroepen, als woningen en daarmee de vicieuze cirkel wordt doorbroken.

1

Zie o.a. Woonplan 2004 (bldz. 4), Kaderplan Stedelijke vernieuwing 1999, Meerjaren ontwikkelingsplan 2004 (blz. 8) en de Stadsvisie 2002. 5 Rapportage Effectmeting gemeentelijk woonbeleid op bevolkingsopbouw en inkomensgroepen

2.2.

Centrale vraagstelling

De rekenkamer stelt zich de vraag in welke mate de gemeente Leeuwarden erin is geslaagd of gaat slagen de veronderstelde vicieuze cirkel te doorbreken met het ingezette woonbeleid. Hierbij beoogt de rekenkamer na te gaan in hoeverre de geplande ontwikkelingen in de woningvoorraad (voldoende) zal leiden tot het oplossen van het probleem van een onevenwichtige samenstelling, alsook tot het doorbreken van de ‘vicieuze cirkel’. De centrale vraagstelling luidt dan ook:

In welke mate beïnvloeden de gerealiseerde en geplande ontwikkelingen in de woningvoorraad de onevenwichtige samenstelling van zowel bevolkingsopbouw als inkomensgroepen en kan daarmee de vicieuze cirkel worden doorbroken?

Dit onderzoek toetst de hypothese dat de bouw van huizen in het midden- en hogere prijssegment (dus een gemiddelde waardestijging van de woningen) zal leiden tot een meer evenwichtige bevolkingsopbouw en een hoger gemiddeld inkomen. Daaraan ligt ten grondslag een verondersteld mechanisme van enerzijds minder vertrek van hogere inkomens en anderzijds doorstroming in de vorm van een verhuisketen. We vertalen de centrale vraagstelling in de volgende onderzoeksvragen; a. is er sinds 1995 sprake van een statistisch significantie stijging van de gemiddelde waarde van een huis in de gemeente Leeuwarden, gecorrigeerd voor de landelijke prijsstijgingen/inflatie, b. is het gemiddelde inkomen binnen de gemeente Leeuwarden statistisch significant gestegen ten opzichte van de landelijke ontwikkeling in inkomen sinds 1995, c. is er sprake van een statisch significante wijziging in de bevolkingssamenstelling binnen de gemeente Leeuwarden richting de landelijke verdeling sinds 1995, d. zijn b en c aantoonbaar een gevolg van a, met andere woorden: kan de doorstroming worden aangetoond en is er sprake van een daling van vertrek van hogere inkomens, e. kunnen we komen tot een prognose op basis van de eventueel aangetoonde relatie tussen de woningvoorraad enerzijds en de inkomensverdeling en bevolkingsopbouw anderzijds. 2.3.

Afbakening

Het onderzoek richt zich op de vraag of het probleem van een onevenwichtige samenstelling bestaat en in welke mate het ingezette woonbeleid hiervoor een oplossing zal bieden. Ten aanzien van het laatste dient opgemerkt te worden dat het onderzoek zich niet richt op de vraag of de geplande woningen ook worden gerealiseerd. Dit wordt al door de gemeente zelf gemeten door middel van een monitor. Of de beleidsdoelstellingen voldoende ambitieus zijn om het veronderstelde probleem op te lossen is niet bekend en biedt daarom toegevoegde waarde. Rapportage Effectmeting gemeentelijk woonbeleid op bevolkingsopbouw en inkomensgroepen

6

Het betreft een toetsend onderzoek: in welke mate zijn de twee veronderstellingen waar (probleem en oplossing). Hierbij worden op een aantal momenten in de tijd bestaande gegevens van een aantal variabelen geanalyseerd en met elkaar in verband gebracht (t-x, t en t+x). Definities van onderkende variabelen staan in bijlage 1. 2.4.

Leeswijzer

Hoofdstuk 3 beschrijft de onderzoeksaanpak. Achtereenvolgens komen deskresearch, dataanalyse en interviews aan de orde. De resultaten van de data-analyses vindt u in hoofdlijnen in paragraaf 4.1. In de bijlagen 2 en 3 hebben we zo gedetailleerd mogelijk opgenomen welke informatie en rekenmogelijkheden de databestanden van de afdeling Statistiek & Onderzoek bevatten. Waar nodig, is deze informatie aangevuld met informatie vanuit de Statistische jaarboeken van de gemeente en informatie van CBS. De resultaten van die interviews kunt u teruglezen in paragraaf 4.2. Een opzet van de interviews vindt u in bijlage 4. In hoofdstuk 5, conclusies en aanbevelingen, beantwoorden we de onderzoeksvragen op grond van de gecombineerde resultaten van data-analyse en interviews. Vervolgens komen we terug op de centrale vraagstelling en sluiten we het rapport af met een aantal aanbevelingen.


7

3.

Onderzoeksverantwoording

Het onderzoek is gefaseerd uitgevoerd. Dat houdt in dat, op grond van de bevindingen in eerdere fase(n), steeds vervolgstappen zijn gezet om tot een beantwoording van de probleemstelling te komen. 3.1.

Deskresearch

In eerste instantie is onderzoek gedaan naar de mate waarin, binnen de gemeentelijke organisatie, het concept van de vicieuze cirkel ook daadwerkelijk in beleids- en visienota’s aan de orde kwam. Uit analyses van nota’s op het gebied van Wonen en Stadsontwikkeling, bleek dat het concept van de vicieuze cirkel al vanaf (midden) jaren 90 tot en met 2004 een terugkerend thema was. In die nota’s wordt het doorbreken van de vicieuze cirkel dan ook met regelmaat genoemd als één van de leidende principes voor het te voeren beleid in de toekomst van de gemeente (bronnen o.a. Woonplan 2004, Kaderplan Stedelijke vernieuwing 1999, Meerjaren ontwikkelingsplan 2004 en de Stadsvisie 2002). Daarnaast is tevens onderzoek gedaan naar andere factoren die van invloed kunnen zijn op de ontwikkeling van inkomensverdeling en bevolkingsopbouw. Factoren die we in de (onderzoeks-)literatuur2 tegenkwamen waren: de woningmarkt in de omgeving en verhuisbewegingen, bevolkingsgroei en –afname, vergrijzing, gezinsverdunning, de studentenpopulatie, ontwikkeling van het relatieve inkomen, werkgelegenheid en de ontwikkelingen daarbinnen, leefbaarheid, woonaantrekkelijkheid, bereikbaarheid en welzijn. Op grond van die bevindingen is besloten om een analyse te maken van het datamateriaal dat binnen de gemeente gehanteerd wordt om te komen tot zicht op de samenhang tussen de kenen stuurgetallen voor beleidsvorming op het gebied van woonbeleid enerzijds en die van de inkomensverdeling en de bevolkingsopbouw anderzijds. Tevens is op grond van de bevindingen van de deskresearch besloten tot het afnemen van een aantal interviews. 3.2.

Data-analyse

Als we kijken naar de probleem- en doelstelling van het onderzoek, dan staan drie grootheden centraal, n.l. aantal woningen, inkomensverdeling en bevolkingssamenstelling. In onze verkenning zijn we begonnen deze drie aspecten afzonderlijk te analyseren op grond van het aanwezige datamateriaal, waarbij we de vraag hebben gesteld: 1. wat is de ontwikkeling geweest van aantal en waarde van de woningen in de gemeente Leeuwarden in de periode 1995 - 2005 (waarbij rekening gehouden wordt met de inflatie in die periode), 2. wat is de ontwikkeling geweest in het gemiddeld inkomen van de bewoners in de gemeente Leeuwarden in de periode 1995 – 2005 (afgezet tegen de landelijke inkomensontwikkeling), 3. wat is de ontwikkeling geweest in de bevolkingssamenstelling van de gemeente Leeuwarden in de periode 1995 – 2005.

2

bronnen zijn o.a. Atlas voor Gemeenten1995, 2000 en 2005, CBS webmagazine 4-12-’07, nota Krimp en Ruimte RPD, Een steentje bijgedragen, rekenkamer Rotterdam 8 Rapportage Effectmeting gemeentelijk woonbeleid op bevolkingsopbouw en inkomensgroepen

Bij de afdeling Statistiek & Onderzoek zijn allereerst voor drie momentopnames (1995, 2000 en 2005) gegevens opgevraagd over de woningvoorraad, inkomensgroepen en bevolkingsopbouw naar leeftijd. Er is gekozen voor tussenperioden van steeds 5 jaar om tendensen over langere termijn op te sporen en ontwikkelingen op grond van toevalligheden uit te sluiten. Als we kijken naar het aangeleverde materiaal, dan valt het volgende op. a. Kenmerken van de aangeleverde woningbestanden: 1995 2000 in guldens in guldens OZB-waarde 1994 OZB-waarde 1994 Geen individuele waarde per Individuele waarden per woning woning 503 woningen in bestand met een geschatte waarde van of 0 of 1 gulden 5 woningen met waarden ver boven 3 miljoen gulden Klassenindeling Klassenindeling <60-80-100-150-250< <60-80-100-150-250< Eigendomsklassen (2x) Eigendomsklassen (2x) “Sociale huurwoning” en “Sociale Huurwoning en Koop“Koop- of Particuliere huur- of Particuliere huur-woning woning” Eigendomsklassen (8x) ‘Woonservice”, “Patrimonium”, BWL, etc

2005 in euro’s OZB-waarde 2003 Individuele waarden per woning Geen woningen in bestand met extreem lage schatting Geen woningen met waarde boven 1 miljoen euro Klassenindeling 50- 80-110-170-230< Eigendomsklassen (2x) “Sociale Huurwoning en Koop- of Particuliere huurwoning

Om deze bestanden vergelijkbaar te maken zijn de gegevens uit 2000 en 2005 teruggerekend naar 1995, m.b.t. guldens en klassenindeling, en zijn de bestanden, op aantoonbare afwijkingen, opgeschoond. b. Kenmerken van inkomensbestanden. De afdeling Statistiek en Onderzoek kon ons slechts gedetailleerde databestanden met inkomensgegevens aanleveren voor de jaren 1999, 2000, 2002 en 2004. Daarmee kunnen we voor de jaargangen 1995, 2000 en 2005 de samenhang tussen de economische waarde van de woningen en de inkomensontwikkeling niet exact (één op één) berekenen. We hebben desondanks gelukkig wel de mogelijkheid om na te gaan of er over een periode van zes jaar (’99 – ’04) ook sprake is geweest van trendbreuken of versnelde ontwikkelingen in de inkomensverdelingen binnen de gemeente in de afgelopen jaren. M.b.t. het databestand uit 2000 bleek bij nadere analyse echter dat dat bestand een minimum aan bruikbare gegevens bevatte. Om toch een zo zorgvuldig mogelijke vergelijking mogelijk te maken, konden we, ter compensatie, wel terugvallen op de Statistische jaarboeken van 1995, 2000 en 2005, maar waar het gaat om de inkomensverdeling, verwijzen deze jaarboeken respectievelijk naar 1989, 1998 en 2000. c. Kenmerken bevolkingsgegevens. Rapportage Effectmeting gemeentelijk woonbeleid op bevolkingsopbouw en inkomensgroepen

9

In de Statische jaarboeken van 1995, 2000 en 2005, wordt een gedetailleerd overzicht gegeven van de samenstelling van de bevolking naar leeftijdsklassen en geslacht. Met deze gegevens is in voldoende mate inzichtelijk te maken welke ontwikkelingen zich hebben voorgedaan in de bevolkingsopbouw in de afgelopen 10 jaar. 3.3.

Interviews

Op grond van de voorlopige bevindingen van de deskresearch en de data-analyses is er voor gekozen om, door middel van interviews met een aantal stakeholders binnen en buiten de ambtelijke organisatie, te komen tot een verdieping. Daarbij werd er allereerst gekozen voor interviews met vier medewerkers vanuit de gemeentelijke organisatie, die vanuit diverse invalhoeken/expertise zicht hebben op (de relatie tussen) het woningbeleid, de inkomensverdeling en de bevolkingsopbouw. Daarnaast zijn twee vertegenwoordigers van de woningcorporaties binnen de gemeente geïnterviewd, twee vertegenwoordigers vanuit de makelaardij en een vertegenwoordiger van de projectontwikkelaars die binnen de gemeentegrenzen actief zijn. De opzet van de interviews staat in bijlage 4. Tijdens de interviews ontstond een duidelijker beeld van de visie van de stakeholders op het concept van de vicieuze cirkel enerzijds en op hun visie m.b.t. andere factoren die mogelijk van invloed zouden kunnen zijn (geweest) op de samenhang tussen woningmarkt, inkomen en bevolkingsverdeling anderzijds.


10

4.

Onderzoeksresultaten

4.1.

Statistische analyse

De databestanden die binnen de gemeente Leeuwarden gehanteerd worden, vertonen, waar het gaat om veranderingen in de gemiddelde waarde van de woningen over de afgelopen 20 jaar, diverse inconsistenties (verschillende klassenindelingen, achterhaalde waarde-inschattingen, foutieve data). Daardoor is het moeilijk, zoniet onmogelijk om valide en betrouwbare uitspraken te doen over de samenhang tussen veranderingen binnen de woningmarkt enerzijds en veranderingen in de verdeling van het gemiddelde inkomen en de bevolkingsopbouw binnen de Gemeente anderzijds. Een nadere onderbouwing van deze bevinding staat in bijlage 2. In de periode 1995 – 2005 zien we m.b.t. aantal woningen het volgende: 1. in die periode zijn er 1297 woningen gesloopt, dat is een afname van 3,1% van het totale woningbezit in 1995, 2. in die periode zijn er 3508 nieuwe woningen bijgekomen, dat is een toename van 8,4% van het totale woningbezit in 1995, 3. is het totaal aantal woningen binnen de gemeente absoluut toegenomen met 2211 (+5,3%). Een maat die op dit moment bruikbaar is om een indicatie te geven van veranderingen in de gemiddelde woningwaarde is de verandering die plaats vindt in de verhouding tussen enerzijds sociale huurwoningen en anderzijds koopen particuliere huurwoningen over de periode 1995 – 2005. Daarbij zou met enige terughoudendheid gesteld kunnen worden dat de sociale huurwoningen een globale afspiegeling zijn van het goedkopere woningsegment en de koopen particuliere huurwoningen een globale afspiegeling zijn van het midden en duurdere segment van de woningmarkt. In een grafiek toont de ontwikkeling zich het duidelijkst. Tabel 2.1. O ntwikkeling aande el Sociale huurwoninge n ve rsus Particuliere Koop- e n huurwoningen in % 65 60 55

Sociale huurwoningen

50 45

Particuliere koopen huurwoningen

40 35 30 1995

2000

2005

In de periode 1995 – 2005 blijkt dan dat, als gevolg van sloop en nieuwbouw, de sociale woningbouw in een periode van 10 jaar is afgenomen van 19.041 naar 15.378 (- 19%), terwijl Rapportage Effectmeting gemeentelijk woonbeleid op bevolkingsopbouw en inkomensgroepen

11

de categorie particuliere koopen huurwoningen is toegenomen van 20.815 naar 26.075 (+ 25%). Een kanttekening die hierbij geplaatst moet worden, is dat de afname in sociale huurwoningen, naast sloop, ook veroorzaakt kan zijn door verkoop (zie ook paragraaf 4.2.3.). Kortom: er blijkt een significante afname in sociale huurwoningen, terwijl de groep van de koopen particuliere huurwoningen significant is toegenomen. Daarbij moet wel bedacht worden dat er al langer, ook landelijk, een tendens is te bespeuren dat mensen in de lagere inkomensklassen steeds meer de voorkeur geven aan koopwoningen boven huurwoningen. Wanneer we dit als indicatie hanteren voor een verschuiving binnen de woningvoorraad van goedkopere naar duurdere huizen en wanneer (zoals uit de bijlage 2 blijkt dat) de waarde van de nieuw gebouwde huizen hoger is dan de waarde van de gesloopte huizen, dan kunnen we los van / ondanks de teleurstellende uitkomst van de data-analyse voorzichtig concluderen dat de gemiddelde woningwaarde iets is gestegen. Dit geldt echter slechts in absolute zin, want uit een vergelijking tussen de 50 grote steden in de Atlas voor gemeenten blijkt dat de huizenprijzen in Leeuwarden in rangorde zijn gedaald van een 43 ste plaats (van de 50) in 2005 naar een 49 ste plaats in 2007. Dit wijst op een relatieve achteruitgang. Woningwaarde Met betrekking tot de eerste onderzoeksvraag, of er sprake is van een statistisch significante stijging van de gemiddelde waarde van een huis (gecorrigeerd voor de landelijke prijsstijgingen/inflatie), blijkt dus dat er sprake lijkt van een relatieve achteruitgang maar tevens blijkt dat deze vraag in feite statistisch niet te beantwoorden is. Daarmee kunnen we, op grond van het feitenmateriaal, ook geen antwoord geven op de vraag in welke mate het ingezette woonbeleid c.q. de gewijzigde woningvoorraad de variabelen bevolkingsopbouw en inkomensgroepen beïnvloed heeft. Inkomen Als we kijken naar de afzonderlijke variabelen ‘an sich’, dan blijkt dat de gemeente Leeuwarden, landelijk gezien, in de afgelopen jaren structureel achterblijft in gemiddeld inkomen. Daarbij is sprake van een oververtegenwoordiging in de lagere inkomensgroepen en een duidelijke ondervertegenwoordiging in de hoogste inkomensgroepen. Oorzaak hiervoor lijkt vooral te liggen in de achterstand die de gemeente Leeuwarden in de periode ’89 – ’98 heeft opgelopen (daarvoor was er nog een redelijke aansluiting bij de landelijke cijfers). In die periode heeft Leeuwarden, net als Friesland, niet die positieve ontwikkeling doorgemaakt die landelijk is ingezet; er is daardoor langzamerhand een achterstand ontstaan. Vanaf 1998 is het verschil met de landelijke ontwikkeling echter niet groter geworden. Het percentage huishoudens met inkomen < 105% van het sociaal minimum ligt structureel 3% boven het gemiddelde van de 50 grote steden (Atlas Nederlandse gemeenten). Bevolkingssamenstelling Tenslotte hebben we nog onderzocht in hoeverre de bevolkingsopbouw uit evenwicht is (geweest) en in hoeverre daarin, in de afgelopen jaren verandering heeft plaats gevonden. Bij vergelijking van het cijfermateriaal kunnen we concluderen dat: de groep jongeren (jonger dan 20 jaar) in Leeuwarden, in vergelijking met de landelijke cijfers over de afgelopen jaren, structureel ongeveer 1% kleiner is,


12

-

de groep 65+ in Leeuwarden, in vergelijking met de landelijke cijfers, structureel ongeveer 1% groter is, maar, in tegenstelling tot de landelijk ontwikkeling, de afgelopen jaren in omvang afneemt in plaats van toeneemt, de groep 40-65 jarigen in Leeuwarden, in vergelijking met de landelijke cijfers, structureel en substantieel (3-4%) kleiner is, maar conform de landelijke ontwikkeling in omvang toeneemt, De groep tussen 20 en 40 jaar in Leeuwarden, is in vergelijking met de landelijke cijfers, structureel en substantieel (4-6%) groter, en conform de landelijke ontwikkeling langzaam in omvang afneemt. Deze veranderingen bleken echter statistisch niet significant te zijn (Pearson Chi-square= 0,316, df=6, P=0.999). Tussenconclusies Omdat het cijfermateriaal over de gemiddelde woningwaarde niet volledig, actueel en consistent is, is het onmogelijk om valide en betrouwbare uitspraken te doen over de samenhang tussen veranderingen binnen de woningmarkt enerzijds en veranderingen in het gemiddelde inkomen en de bevolkingsopbouw binnen de gemeente anderzijds. De huizenprijzen in Leeuwarden kennen ten opzichte van de 50 grote steden een relatieve achteruitgang. M.b.t. het gemiddelde inkomen blijkt dat er binnen de gemeente vooral vanaf ’89 een steeds grotere achterstand is ontstaan t.o.v. de landelijke cijfers. Vanaf ’98 is die achterstand echter gestabiliseerd en vindt er een licht herstel plaats, echter slechts in absolute en niet in relatieve zin. De bevolkingsopbouw ontwikkelt zich richting het landelijk gemiddelde. Deze ontwikkeling is echter niet statistisch significant. Uit de analyse van dit feitenmateriaal is geen samenhang tussen de onderzochte variabelen te herleiden. Extrapolatie van een trend is daarmee ook niet mogelijk. Een prognose van de effecten van de geplande nieuwbouw op het toekomstige gemiddelde inkomen en de toekomstige bevolkingssamenstelling kan dus ook niet gemaakt worden.

4.2.

Verdieping door interviews

4.2.1. Intern Om te komen tot een verdieping van de bevindingen van de data-analyse is allereerst gesproken met vier medewerkers vanuit de gemeentelijke organisatie, die vanuit diverse invalhoeken/expertise zicht hebben op (de relatie tussen) het woningbeleid, de inkomensverdeling en de bevolkingsopbouw. Voor zover je kunt spreken van een vicieuze cirkel, zoals die als startpunt bij dit onderzoek geformuleerd is, wordt door een aantal geïnterviewden gesteld dat die cirkel sinds 2004 doorbroken is. De argumentatie hiervoor bestaat o.a. uit: toename aantal nieuwgebouwde woningen in midden- en hogere prijssegment, mensen verhuizen niet meer naar de omliggende dorpen (en komen deels terug), licht aanzuigende werking van inwoners van buiten de gemeente naar de uitleggebieden (25 - 33% Zuiderburen), en een lichte stijging in het inkomen (wijksignaleringssysteem).


13

Er werden door de geïnterviewden bij die conclusie echter wel een aantal kanttekeningen geplaatst: 1. het is de vraag of de vicieuze cirkel, zoals in de beleidsdocumenten geformuleerd, niet een veel te simplistische /ééndimensionale, weergave is van de realiteit. 2. het doorbreken van de vicieuze cirkel impliceert eerder een tot stilstand brengen van een negatieve spiraal, dan dat er ook ontzettend veel progressie is geboekt (wat in decennia gegroeid is, heeft ook decennia nodig om bij te buigen). 3. projecten hebben een doorlooptijd van minimaal 7 jaar. Definitieve conclusies kun je pas daarna trekken. Dit zou inhouden dat je pas rond 2010-2015 echte resultaten zou kunnen terug zien. 4. M.b.t. de cijfers uit het wijksignaleringssysteem: deze cijfers lopen nog achter en ook hier moet je je afvragen of het cijfermateriaal voldoende betrouwbaar is. Van alle kanttekeningen is vooral die onder punt 1 van groot belang. Intern wordt met nadruk gesteld dat allerlei andere factoren een rol spelen: zaken als leefbaarheid, cultuur- en welzijnsvoorzieningen, bereikbaarheid en het imago van Leeuwarden, werkgelegenheid in het algemeen en voor de specifieke groepen die je aan wilt trekken in het bijzonder, soort huizen die in de uitleggebieden gebouwd worden etc. Daarnaast speelt een rol dat de problematiek van Leeuwarden inherent is aan het profiel/de positie van een grote stad. Er is in feite niets uitzonderlijks aan! De gemeente probeert met een aantrekkelijk aanbod (met keuzevrijheid, consequent alle leefstijlen bedienen) de hogere inkomens wel te verleiden naar Leeuwarden te verhuizen of hier te blijven. Hierbij speelt mee dat sprake is van een ontspannen woningmarkt; in vergelijking met de Randstad is de concurrentie tussen vestigingsplaatsen hier rond Leeuwarden een stuk groter. Kritische opmerkingen die verder door de geïnterviewden nog gemaakt werden, zijn: - door de verhuisketen staan veel huizen in het lage prijssegment te koop, - veel gezinnen zijn aan de stad gebonden, - de studentenpopulatie is een verstorende factor (want de gemeente heeft daar weinig tot geen vat op), - in buurgemeenten hebben mensen nog wel de mogelijkheid door middel van een aanbouw het huis aan te passen en een verhuizing naar Leeuwarden te vermijden, - de invloed van de gemeente is beperkt omdat de gemeente zelf geen huizen bouwt, noch de vraag naar woningen kan beïnvloeden. Wel kan ze vlot inspelen op interessante initiatieven van stakeholders. Tenslotte werd nog aangegeven dat er, op dit moment, geen scenario’s gebruikt worden voor de berekening van wat de nieuwbouw (voor het midden en hogere segment) de gemeente zou gaan kosten en opleveren, in termen van gemeentelijke financiën, noch in termen van effecten voor de stad. De scenario’s die in het verleden werden gebruikt waren of te simplistisch/ ééndimensionaal of dermate complex dat ze niet bruikbaar bleken. Eénmaal heeft een berekening van het effect van 600 dure huizen op het aandeel van midden en hogere inkomens geleid tot een bijstelling van de ambitieuze doelstelling.


14

4.2.2. Corporaties De beide woningcorporaties bezitten gezamenlijk zo’n 15.000 woningen, wat zo’n 30% van de totale woningmarkt van de gemeente Leeuwarden inhoudt. Gezamenlijk zijn zij dus één van de belangrijkste stakeholders op die markt, waarvan verwacht mag worden dat ze een aanzienlijke invloed hebben op de ontwikkeling van de woningmarkt in Leeuwarden. Uit de interviews komt echter een beeld naar voren van twee partijen die, relatief onafhankelijk van elkaar een eigen samenwerking met de gemeente ontwikkeld hebben en daarin ook redelijk meebewegen met het beleid van de gemeente (weinig eigen onderzoek, beleid van de corporaties volgt gemeentelijk beleid en – richtlijnen). Voor beide partijen/geïnterviewden geldt dat zij de mening van de gemeente delen dat Leeuwarden wordt gekenmerkt door veel goedkope woningen (nu is 55 % van de woningen van de huurwoningen onder de huurtoeslaggrens, landelijk is dat 35%) en relatief veel lage inkomens. Eén van de geïnterviewden wil dit, conform het gemeentelijk beleid, doorbreken door het bouwen van duurdere huurwoningen. De andere geïnterviewde heeft veel minder fiducie in deze strategie omdat hij problemen constateert bij de afzet van deze huizen; er is sprake van een lage doorstroming. Ook de andere corporatie onderkent de stagnerende doorstroming; het aantal huurwoningen dat bij hen jaarlijks vrijkomt is gedaald van 3500 (6 jaar geleden) naar 2000 nu. Dat gebrek aan doorstroming komt volgens de geïnterviewden ook voort uit het feit het aanbod van betaalbare huur- en koopwoningen zeer groot is in vergelijking met de doelgroep (27.000 woningen voor 15.000 huishoudens). Doorstroom naar duurdere (huur)woningen is voor veel gezinnen niet een eerste optie. Als antwoord hierop voorzien beide partijen een kwaliteitsverbetering van het huidige huurwoningbestand. Beide geïnterviewden vinden dat het de gemeente nog teveel ontbreekt aan een integrale, lange termijn visie op de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. Rond de stadsring en in de naoorlogse wijken is een transformatie nodig naar een ander woonmilieu. Als eigenaar van de huurwoningen vrezen de corporaties dat de huidige nieuwbouw leidt tot toekomstige leegstand aan de onderkant van de markt. In de beleving van de corporaties is het gemeentelijk beleid teveel gericht op de korte termijn en ingegeven door politieke ontwikkelingen. Datzelfde korte termijn denken kenmerkt volgens de geïnterviewden de projectontwikkelaars: voor hen is de winstmarge leidend. Een lange termijn visie op welzijn en leefbaarheid ontbreekt daardoor in veel projecten. De gemeente zou juist veel tijd en energie moeten steken in een visie op iedere wijk. 4.2.3 Makelaars Volgens de geïnterviewde makelaars zijn de welgestelden die in Leeuwarden willen wonen een hele kleine doelgroep. Afzet van nieuwbouw aan middenklassers lukt wel. De geïnterviewden constateren een verzadiging van de markt in het middensegment. Op dit moment staan er structureel 800 woningen voor kortere of langere tijd binnen de gemeente in de verkoop; het grootste deel daarvan bevindt zich in het middensegment en de verwachting is dat het aantal alleen maar zal stijgen. Er vindt in hun optiek veel te weinig doorstroming plaats. Dat blijkt ook uit de problemen van kopers in de uitleggebieden die hun oude huis niet kunnen verkopen.


15

Daarnaast wordt door de geïnterviewden geconstateerd dat starters steeds kritischer zijn geworden in hun eisenpakket, terwijl het aanbod van woningen voor deze groep kwalitatief onder de maat is. Hierdoor en door een vraagdaling (als gevolg van verscherping van de richtlijn voor hypotheekverstrekking en een sluipende rentestijging) is er sprake van stagnatie van de doorstroming. Waar het gaat om projectontwikkelaars constateren de geïnterviewden dat die relatief veel ruimte krijgen van de gemeente, voor makelaars is er veel minder ruimte om projecten op te zetten. Volgens de geïnterviewden geldt voor de projectontwikkelaars vaak dat vanuit een korte termijn visie gewerkt wordt, waarbij winst leidend is. Daardoor zie je vaak dat gaande een project, duurdere kavels worden opgesplitst in goedkopere kavels, indien de verkoop lijkt te stagneren. De kans is dan ook groot dat het te verwachten aantal hogere inkomens binnen de gemeentegrenzen niet zal worden aangetrokken. 4.2.4. Projectontwikkelaar De geïnterviewde projectontwikkelaar heeft in 2001 een scan laten maken van Leeuwarden waaruit o.a. bleek dat de woonmilieus in de stad eenzijdig waren. Een update van die scan in 2003/2004 bevestigde dat beeld nog steeds. Doel van project de Zuidlanden, waar de geïnterviewde bij betrokken is, is de hogere inkomens aan de stad te binden en hen te verleiden in Leeuwarden te komen wonen met behulp van woonmilieus voor midden en hogere inkomens. Dat heeft kans van slagen mits daarbij de gemeente Leeuwarden gelijktijdig werkt aan het aantrekken van werkgelegenheid in high- tech bedrijven. De gemeente wordt door de geïnterviewde gezien als een goede partner. Wel bevreemde het hem dat, na de ondertekening van de samenwerking, binnen de gemeentelijke organisatie een aanzet moest worden gegeven tot een interne draagvlak-campagne om ambtenaren te overtuigen/ enthousiasmeren voor de plannen met De Zuidlanden. Leeuwarden is een moeilijke markt om in te opereren; de markt is ontspannen en de kopers zijn kritisch en behoudend. Hij verwacht dat kopers van nieuwbouwhuizen moeilijker hun oude huis kwijt raken. Om die reden komt het meer voor dat mensen hun nieuwe huis ook te koop (moeten) zetten. Volgens de geïnterviewde kampen projectontwikkelaars met een negatief imago van ‘hit en run’. Dit is niet terecht omdat zij zich ook terdege verantwoordelijk voelen voor de kwaliteit/ aantrekkelijkheid van woonmilieus op lange termijn. Van belang is dat Leeuwarden zelf gelooft dat de trendbreuk gaat lukken en dat ook uitstraalt. Dat geldt ook voor de ambtelijke organisatie. Pas wanneer de eerste duurdere woningen gebouwd zijn en, over enkele jaren, de uitstraling van het woonmilieu concreter wordt (lommerrijke buurtschappen) zal de trendbreuk gemaakt worden. Daarbij speelt echter naast het bouwen van woningen in het duurdere segment, een complex van factoren zoals het aantrekken van werkgelegenheid en het aantrekken van woonconsumenten uit omgeving.


16

Tussenconclusies De beelden van interne en externe gesprekspartners zijn samenhangend, er is geen sprake van grote inconsistenties. Leeuwarden vertoont de specifieke kenmerken die inherent zijn aan het profiel/de positie van een grote stad. De vicieuze cirkel is, als concept, een te ééndimensionale voorstelling van zaken. Om de bevolkingsopbouw en inkomensverdeling te beïnvloeden zal rekening gehouden moeten worden met factoren als de werkgelegenheid (vooral in hogere segment), leefbaarheid, welzijn, imago Leeuwarden, etc. Daarvoor zou gebruik gemaakt kunnen worden van scenario’s, maar de ervaring bij de gemeente met scenario’s is tot nu toe beperkt. Er wordt door een aantal partijen binnen de gemeente een trendbreuk gesignaleerd, in die zin dat er sprake is van het doorbreken van een negatieve spiraal. M.b.t. het doorbreken van de vicieuze cirkel wordt geconstateerd dat dat pas na verloop van jaren duidelijk zal worden. Nu is men gematigd positief, op grond van ‘vertrouwen’ en nog niet geheel betrouwbare cijfers. De doorstroom van goedkopere, naar duurdere huizen stagneert op dit moment en lijkt m.b.t. de toekomst ook in toenemende mate onder druk te komen staan. De samenwerking tussen de gemeente en externe partijen wordt als redelijk tot goed benoemd.


17

5. 5.1

Conclusies en aanbevelingen Antwoorden op de onderzoeksvragen a. is er sinds 1995 sprake van een statistisch significantie stijging van de gemiddelde waarde van een huis in de gemeente Leeuwarden, gecorrigeerd voor de landelijke prijsstijgingen/inflatie

Uit de data-analyse kan geconcludeerd worden dat deze vraag niet te beantwoorden is: het is onmogelijk om valide en betrouwbare uitspraken te doen over de stijging van de gemiddelde waarde van een huis in Leeuwarden, c.q. over veranderingen binnen de woningmarkt, omdat het cijfermateriaal hierover over de verschillende jaren niet volledig, actueel en consistent is. b. is het gemiddelde inkomen binnen de gemeente Leeuwarden statistisch significant gestegen ten opzichte van de landelijke ontwikkeling in inkomen sinds 1995 Uit de data-analyse blijkt dat het gemiddelde inkomen binnen de gemeente vooral vanaf ’89 steeds verder op achterstand is gekomen t.o.v. de landelijke cijfers. Vanaf ’98 is die achterstand echter gestabiliseerd, de ontwikkeling is sindsdien conform het landelijk gemiddelde. c. is er sprake van een statisch significante wijziging in de bevolkingssamenstelling binnen de gemeente Leeuwarden richting de landelijke verdeling sinds 1995 De veranderingen die de afgelopen 10 jaar in de bevolkingsopbouw hebben plaats gevonden blijken beperkt en niet significant te zijn geweest en te verlopen conform de verandering in de landelijke cijfers. d. zijn b en c aantoonbaar een gevolg van a, met andere woorden: kan de doorstroming worden aangetoond en is er sprake van een daling van vertrek van hogere inkomens Omdat het cijfermateriaal over de gemiddelde woningwaarde niet consistent is, is het onmogelijk om valide en betrouwbare uitspraken te doen over de samenhang tussen veranderingen binnen de woningmarkt enerzijds en veranderingen in het gemiddelde inkomen en de bevolkingsopbouw binnen de gemeente anderzijds. Daarnaast zijn er in vergelijking met de veranderingen die ook landelijk gesignaleerd worden, geen significante veranderingen te constateren m.b.t. de inkomensverdeling, noch m.b.t. de bevolkingssamenstelling. Er zijn geen gegevens beschikbaar over de doorstroming en het vertrek van hoge inkomens. Wel wordt uit de interviews duidelijk: - dat de doorstroom van goedkopere, naar duurdere huizen op dit moment stagneert, - dat de verkoop van duurdere huizen in de komende jaren in toenemende mate onder druk komt te staan, - dat het vertrek van hogere inkomens lijkt te dalen


18

e. kunnen we komen tot een prognose op basis van de eventueel aangetoonde relatie tussen de woningvoorraad enerzijds en de inkomensverdeling en bevolkingsopbouw anderzijds. Gezien het voorgaande kunnen we niet komen tot een prognose. Bovendien blijkt uit de deskresearch en de interviews dat de samenhang complexer is omdat meer variabelen een rol spelen. Ook werd aangegeven dat veranderingen pas op lange termijn zichtbaar kunnen worden en dat deze dan nog slechts klein zullen zijn. 5.2.

Conclusie centrale vraagstelling

Wat betekenen de antwoorden op de deelvragen voor de centrale vraagstelling? De centrale vraagstelling luidde: In welke mate beïnvloeden de gerealiseerde en geplande ontwikkelingen in de woningvoorraad de onevenwichtige samenstelling van zowel bevolkingsopbouw als inkomensgroepen en kan daarmee de vicieuze cirkel worden doorbroken? Uit de antwoorden op de deelvragen moeten we concluderen dat deze vraag bij gebrek aan eenduidig cijfermateriaal niet te beantwoorden is. Voor zover er veranderingen zijn te constateren, zijn deze in grote lijnen conform landelijke ontwikkelingen. Deze veranderingen zijn derhalve niet het gevolg van het ingezette lokale beleid. Desondanks blijkt dat een aantal partijen binnen de ambtelijke organisatie wel een trendbreuk signaleert. Daarbij moet echter opgemerkt worden dat zij de trendbreuk anders definiëren. Als de veronderstelde vicieuze cirkel al doorbroken zal worden, dan zal dat pas na verloop van jaren duidelijk worden. Nu is men gematigd positief, op grond van ‘vertrouwen’ en nog niet geheel betrouwbare cijfers. Het concept van de vicieuze cirkel, zoals in de beleidsdocumenten geformuleerd, is een veel te simplistische weergave van de realiteit. Dit betekent dat de keuze om vooral voor het hogere marktsegment te gaan bouwen was gebaseerd op een hypothese die niet bevestigd kan worden. 5.3.

Aanbevelingen

Uit bovenstaande conclusies volgt een aantal aanbevelingen. Toetsen In het algemeen is het aan te bevelen om vooronderstellingen, waar beleid op gebaseerd is, te toetsen. In dit geval had voorkomen kunnen worden dat het concept van de vicieuze cirkel in de loop van de jaren een eigen leven is gaan leiden. Ken- en stuurgetallen Voor dit toetsen van vooronderstellingen dient de gemeente te beschikken over goede kenen stuurgetallen. Uit de beschikbaar gestelde gegevensbestanden blijkt weliswaar dat de laatste jaren verbeteringen plaats vinden in het monitoren van de woningvoorraad. Het vergelijken van planning en bouw naar prijssegment over langere perioden is nog een verbeterpunt; dit Rapportage Effectmeting gemeentelijk woonbeleid op bevolkingsopbouw en inkomensgroepen

19

blijkt nu nog niet mogelijk. De doelstellingen met betrekking tot een verbetering van een evenwichtige verdeling van inkomensgroepen en bevolkingssamenstelling kunnen concreter, in meetbare termen, geformuleerd worden. Overigens adviseren we, om misverstanden over het begrip ‘midden en hoog segment’ te voorkomen, nog eens kritisch naar de definities van de prijssegmenten van woningen te kijken. Integraliteit Bij het toetsen van vooronderstellingen van beleid, acht de rekenkamer het van belang dat gewaakt wordt voor een ‘ééndimensionale’ voorstelling van zaken. De rekenkamer is van mening dat naast de woningvoorraad ook andere factoren bestaan die van invloed zijn op de ontwikkeling van inkomensverdeling en bevolkingsopbouw. Hierbij valt te denken aan factoren met betrekking tot werkgelegenheid, infrastructuur, sociale voorzieningen, etc. Monitoring Goede kenen stuurgetallen maken het mogelijk om ontwikkelingen te monitoren. Het inzicht in doorstroming en migratie naar inkomensgroepen dient verbeterd te worden. Nu kan bijvoorbeeld (nog) niet aan de hand van cijfers aangetoond worden dat de uittocht van hogere inkomens is gestopt. Benchmark Bij het monitoren van ontwikkelingen gaat het echter niet alleen om absolute ontwikkelingen, ook de ontwikkelingen ten opzichte van andere steden en de landelijke ontwikkelingen zijn relevant (benchmarks). Daarmee wordt ook de invloed van eigen beleid traceerbaar. Scenario- ontwikkeling Om de voorspellende waarde van het beleid te vergroten, is het gebruik van scenario’s aan te bevelen. Scenario-ontwikkeling staat bij de gemeente nog in de kinderschoenen. Evenwel dient ook bij scenario-ontwikkeling gewaakt te worden voor een ééndimensionale voorstelling van zaken. Afsluitend beveelt te rekenkamer de gemeenteraad aan, om zich jaarlijks door het college van burgemeester en wethouders te laten informeren, of en in welke mate en op grond van welke gegevens de gewenste ontwikkeling wat betreft de bevolkingssamenstelling en inkomensgroepen is c.q. wordt bereikt.


20

Bijlagen 1. 2. 3. 4.

Definities Verkenning woningenbezit in Leeuwarden Verkenning ontwikkeling gemiddeld inkomen en bevolkingsopbouw Opzet Interview stakeholders

Bijlage 1 Definities Gelet op het feit dat het een toetsend onderzoek is, diende er vooraf duidelijkheid te bestaan over de definities van de onderkende variabelen, zoals die werden gehanteerd in alle relevante documenten3 binnen de gemeentelijke organisatie. Aantal en soort woningen (woningvoorraad) Het aantal woningen wordt onderscheiden in de categorieën: - sociale huurwoningen en particuliere huur- en koopwoningen, - in vijf klassen: < 60.000, 60.000 – 80.000, 80.000-100.000, 100.000-150.000, 150.000-250.000 en >250.000. Verdere differentiatie naar subgroepen is, gezien het aanwezige datamateriaal, niet mogelijk. Om veranderingen aan te tonen, wordt naast verschuivingen in bovenstaande categorieën, ook gebruik gemaakt van veranderingen in de gemiddelde, geïndexeerde waarde (geïndexeerd om rekening te houden met inflatie). Omvang verschillende inkomensgroepen Bij het onderzoek naar veranderingen in de inkomensverdeling in de gemeente Leeuwarden zijn de ontwikkelingen steeds afgezet tegen de landelijke ontwikkelingen. De maten die daarbij zijn gehanteerd, waren de volgende: Inkomensverdeling van particuliere huishoudens met inkomen per 10% groep afgezet tegen de landelijke verdeling van 10% groepen m.b.t. het besteedbaar huishouden-inkomen,1999 – 2004 Inkomensverdeling individuen naar 20%-klasse van het besteedbaar inkomen afgezet tegen de landelijke 20% verdeling van individuen 1989 – 2000 Verdeling gemiddeld besteedbaar inkomen in Leeuwarden afgezet tegen Friesland en Nederland in guldens, 1989 - 2000 Verdeling sociaal economische categorieën individuen met 52 weken inkomen in Leeuwarden, afgezet tegen de Nederlandse ontwikkeling van 1989 – 2000. Het aantal inwoners per onderkende bevolkingsgroepen Waar het gaat om de vraag wat nu een evenwichtige bevolkingssamenstelling is, leverden de beleidsdocumenten die binnen de gemeente gehanteerd worden, geen indicaties op. De rekenkamer heeft er daarom voor gekozen om ontwikkelingen ten opzichte van de landelijke verdeling van de bevolking als vergelijkingskader te nemen. De landelijke verdeling wordt daarbij steeds gezien als een evenwichtige c.q. de ‘normale’ verdeling. M.b.t. het onderzoek naar veranderingen in de bevolkingsopbouw, worden daarom twee klassenindelingen gehanteerd: 1 klassenindeling gebaseerd op het materiaal in het Statistisch jaarboek van de gemeente (<15, 15 – 19, 19 – 24, 25 – 34, 35 – 44, 45 – 54, 55 – 64, 65 – 74 en 75 jaar en ouder) 2 Klassenindeling, zoals gehanteerd door het CBS (<20, 20 tot 40, 40 tot 65, 65 tot 80, > 80) Allereerst is onderzocht wat de bevolkingsontwikkeling in de periode 1995 – 2005 in % per jaar voor Gemeente Leeuwarden (klassenindeling conform Statistisch jaarboek) is geweest. Deze ontwikkeling is daarna afgezet tegen de landelijke ontwikkelingen, zoals vastgesteld/aangeleverd door het CBS, om daarmee te bepalen: of de verdeling in Leeuwarden in de onderzochte jaren (1995, 2000 en 2005) overeenkomstig de landelijke verdeling is, en of de ontwikkeling in de verdeling, conform de landelijke ontwikkeling is.

3

O.a. Beleidsdocumenten, Woningmarkt Monitor, Wijksignaleringssysteem, Statistisch jaarboek, CBS, etc.

Bijlage 2. Verkenning woningenbezit in Leeuwarden 2.1. Periode 1995 - 2000 M.b.t. het aantal, de economische waarde en de eigendomsverhouding (huur versus ‘koop’), van de woningen krijgen we het volgende beeld: Tabel 1: Economische waarde 1995 in guldens Valide Percent

Frequentie Valide

<60 DZND 60-80 DZND 80-100 DZND 100-150 DZND 150-250 DZND >=250 DZND Total

Missing

Tabel 2: Economische waarde 2000 in guldens (gecorrigeerd, zie tweede ‘kanttekening’) Cumulatieve Percent

13508

33,9

33,9

7622

19,1

53,0

6099

15,3

68,3

8234

20,7

89,0

3268

8,2

97,2

1125

2,8

100,0

39856

100,0

Totaal Missing Totaal

41715

EIGENDOMSVERHOUDING SOCIALE KOOP- OF HUUR PARTWONING HUURW.

60-80 DZND

80-100 DZND

100-150 DZND 150-250 DZND >=250 DZND

Valide Percent

Cumulatieve Percent

12955

32,1

32,1

7585

18,8

50,9

6148

15,2

66,1

8603

21,3

87,5

3740

9,3

96,7

1321

3,3

100,0

40352

100,0

2253 42605

Tabel 4: Economische waarde in guldens * eigendomsverhouding in 2000

Tabel 3: Economische waarde in guldens * eigendomsverhouding in 1995 ECONOMISCHE WAARDE <60 DZND

<60.000 60-80 DZND 80-100 DZND 100-150 DZND 150-250 DZND >=250.000

1859

Total

Total

Valide

Frequentie

Totaal

10307

3201

13508

54,1%

15,4%

33,9%

4455

3167

7622

23,4%

15,2%

19,1%

2564

3535

6099

13,5%

17,0%

15,3%

1703

6531

8234

8,9%

31,4%

20,7%

5

3263

3268

,0%

15,7%

8,2%

7

1118

1125

,0%

5,4%

2,8%

19041

20815

39856

100,0%

100,0%

100,0%

ECONOMISCHE WAARDE <60.000

60-80 DZND

80-100 DZND

100-150 DZND

EIGENDOMSVERHOUDING KOOP- OF SOCIALE PARTHUURWONING HUURW. 9198

3757

12955

56,0%

15,7%

32,1%

3967

3618

7585

24,1%

15,1%

18,8%

2045

4103

6148

12,4%

17,2%

15,2%

1213

7390

8603

7,4%

30,9%

21,3%

9

3731

3740

,1%

15,6%

9,3%

150-250 DZND >=250.000

Total

Totaal

3

1318

1321

,0%

5,5%

3,3%

16435

23917

40352

100,0%

100,0%

100,0%

Kanttekeningen bij informatie databestanden Bij de aangeleverde databestanden uit deze periode moeten we de volgende kanttekeningen plaatsen: 1 De (geschatte) economische waarden in 1995 en 2000 hebben beide jaren de OZB- berekening van 1994 als uitgangspunt. De verschillen die er zijn tussen beide jaren, worden veroorzaakt door het aantal weggevallen woningen (sloop) en het aantal ‘nieuwbouw’ woningen uit die periode waarvan een OZBschatting gemaakt is. Rapportage Effectmeting gemeentelijk woonbeleid op bevolkingsopbouw en inkomensgroepen

1

2

3 4

5

6 7

Bij controle van het databestand over 2000 bleken er 503 woningen opgenomen te zijn met een geschatte waarde van of 0 of 1 gulden. Deze zijn verwijderd, omdat uit een interview met een beleidsmedewerker woningmarkt en onderzoek bleek dat het hierbij gaat om woningen waarvan de waarde onbekend is (z.g. missing data). Vandaar dat in de titel van Tabel 2 ook is opgenomen: “Gecorrigeerd”. Ter controle is voor de zekerheid ook het databestand van 2005 op dit soort getallen gecheckt, maar bij dat jaar deed zich deze omissie niet voor. Of deze ‘fout’ ook gemaakt is voor het databestand van 1995, is niet (meer) te achterhalen, omdat voor dat jaar geen individuele schattingen in het databestand (meer) zijn opgenomen. Door deze correctie kan de indruk ontstaan dat klasse 1 (< 60.000) in vijf jaar tijd significant is afgenomen. Het gaat hierbij echter om het resultaat van een correctie van een foutief gehanteerd databestand. In 1995 en in 2000/2005 worden verschillende klassenindelingen gehanteerd m.b.t. de eigendomsverhoudingen (8 subklassen in 1995 versus 2 subklassen in 2000 en 2005). Om vergelijking over een periode van 10 jaar mogelijk te maken is voor dit onderzoek gekozen om verder van 2 subklassen gebruik te maken, n.l. ‘sociale huurwoning” versus ’koopen particuliere huur-woning’. In deze periode is de Woningwaarde-index (Kadaster) in Friesland gestegen van 100 (1 jan 1995 was de peildatum) naar 202. In deze periode is de mediane Woningwaarde voor geheel Nederland gestegen met ongeveer 60%.

Conclusies De volgende conclusies kunnen we nu trekken over de periode 1995 – 2000, m.b.t. aantal, economische waarde en eigendomsverhouding: 1 in die periode zijn er 638 woningen gesloopt , dat is een afname van 1,5% van het totale woningbezit in 1995, (bron: databestanden, plus Statistisch jaarboek 2000) 2 zijn er 1528 nieuwe woningen bijgekomen, dat is een toename van 3,7% van het totale woningbezit in 1995, (bron: databestanden, plus Statistisch jaarboek 2000) 3 is het totaal aantal woningen binnen de gemeente absoluut toegenomen met 890 (+ 2.2%), 4 is het aantal woningen waarvan de economische waarde geschat is, in die periode, toegenomen met 996 (+ 2,4%). 5 wordt de toename vooral bepaald door een toename in de sector Koop of particuliere huurwoningen (n= 3102 =+14,9%). 6 daar staat een afname tegenover in de sociale woningbouw (n= -2606 = - 13,7%) 7 de verhouding tussen sociale huurwoningen en ‘particulieren’ is in deze periode verschoven van 48 : 52, naar 41 : 59 8 is er een tendens te bespeuren van een relatief substantiële toename van het aantal woningen in de duurdere segmenten en een relatief geringe afname van het aantal woningen in de goedkopere segmenten. De exacte toe- en afname vindt u in onderstaande tabel. Tabel 5: Verschuiving in klassen in periode 1995 - 2000 Percentuele toe of afname per klasse <60.000

-553

60-80 DZND

-4,1%

-37

-0,5%

80-100 DZND

+49

+0,8%

100-150 DZND

+369

+4,5%

150-250 DZND

+472

+14,4%

>=250.000

+196

+17,4%

9

wordt de afname in de twee goedkopere segmenten vooral veroorzaakt door een sterke afname van het aantal sociale huurwoningen en een lichte toename van het aantal koopen particuliere huurwoningen, 10 wordt de toename in de hogere drie segmenten vooral bepaald door een sterke toename van het aantal koopen particuliere huurwoningen en een afname in het aantal sociale huurwoningen.


2

11 is de gemiddelde waarde van de woningen in vijf jaar tijd minimaal toegenomen met zo’n 4.000 gulden (= + 4,4%). (N.B. Het gemiddelde van 1995 is berekend op grond van een extrapolatie van de gegevens van 2000)4 Tabel 6: Gemiddelde economische waarde in 1995 en 2000 N

Minimum

Maximum

Gemiddelde

1995

40855

0

10612000

91.070

2000

40352

0

10612000

95.049

Vraagtekens Naast de aandachtspunten m.b.t. de kwaliteit van de informatie in de databestanden, is terughoudendheid geboden met conclusies t.a.v. de feitelijke waardevermeerdering van het woningbezit in de periode 1995 – 2000. Immers, de schatting van de economische waarde in 2000 was in feite achterhaald, want gebaseerd op de OZBberekening van 1994. Inflatiecorrecties, etc. zijn daarin dus niet meegenomen (m.u.v. nieuwe, getaxeerde woningen in die periode). Voor zicht op de meer feitelijke waarde in 2000, zou het hanteren/doorberekenen van indexwaarden een oplossing kunnen zijn. Daarbij gaat onze voorkeur uit naar de WoningWaardeindex in Friesland (WWI), boven de mediane woningwaarde-toename in geheel Nederland. De WWI is, in de periode 1995 – 2000, gestegen van 100 naar 202. Toepassing van deze index op het databestand van 2000 levert het volgende beeld op: Tabel 7: Economische en geïndexeerde waarde 2000 in guldens (gecorrigeerd) Frequentie Valide

<60.000

Valide Percentage

615

1,5

3054

7,6

80-100 DZND

4600

11,4

100-150 DZND

10581

26,2

150-250 DZND

13331

33,0

60-80 DZND

>=250.000 Totaal Missing

8171

20,2

40352

100,0

2253

Totaal

42605

Deze doorberekening na de indexering zorgt ervoor dat de gemiddelde economische waarde in 2000 stijgt van 95.049 naar 191.999 gulden. Tabel 8: Gemiddelde economische waarde in 1995 en 2000 N

Maximum

Gemiddelde

1995

40855

10612000

91.070

2000

40352

10612000

95.049

2000 (geïndexeerd)

40352

21436240

191.999

4

Omdat niet met zekerheid te achterhalen is of in het databestand van 1995 ook woningen zijn opgenomen met een waarde van 0 of 1 gulden, kun je niet anders concluderen dan dat het gaat om een verschil van minimaal 4000 gulden. Rapportage Effectmeting gemeentelijk woonbeleid op bevolkingsopbouw en inkomensgroepen

3

2.2. Periode 2000 - 2005 Als we kijken naar tabel 8 lijkt er in de periode 2000 – 2005 sprake te zijn geweest van een ingrijpende omslag, waarbij de eerste drie economische waarde-klassen bijna volledig zijn weggevaagd. Daar zijn echter nogal wat opmerkingen bij te maken.

Tabel 9: Economische waarde 2005 in guldens Frequentie

Valide Percent

Cumulatieve Percent

5

,0

,0

<60.000 60-80 DZND

111

,3

,3

80-100 DZND

610

1,5

1,8

100-150 DZND

8961

21,6

23,4

150-250 DZND

12840

31,0

54,3

>=250 DZND

18926

45,7

100,0

Total

41453

100,0

Missing Total

Tabel 11: Economische waarde in guldens * eigendomsverhouding in 2005

Economische waarde <60.000

2473 43926

Tabel 10: Economische waarde 2005 in guldens (terug geïndexeerd) Frequentie <60.000 60-80 DZND 80-100 DZND 100-150 DZND 150-250 DZND >=250.000 Total Missing Total

Valide Percent

60-80 DZND

Cumulatieve Percent

15413

37,2

37,2

11181

27,0

64,2

5920

14,3

78,4

5374

13,0

91,4

2997

7,2

98,6

568

1,4

100,0

41453

100,0

80-100 DZND 100-150 DZND

150-250 DZND

2473

>=250.000

Totaal

Eigendomsverhouding Sociale Koop- of parthuurwoning huurwoning.

Totaal

0

5

5

0,0%

0,0%

0,0%

27

84

111

0,2%

0,3%

0,3%

431

179

610

2,8%

0,7%

1,5%

6677

2284

8961

43,4%

8,8%

21,6%

6648

6192

12840

43,2%

23,7%

31,0%

1595

17331

18926

10,4%

66,5%

45,7%

15378

26075

41453

37,1%

62,9%

100,0%

43926

Kanttekeningen bij informatie databestanden Bij de getallen uit de databestanden van deze periode moeten we de volgende kanttekeningen plaatsen: 1 In 2005 wordt er gerekend in euro’s. Voor de vergelijkbaarheid is er door ons echter voor gekozen om de geschatte waarden in 2005 te vermelden in guldens (zie tabel 12 voor verdeling in euro’s), 2 In 2005 is er door de afdeling Statistiek & Onderzoek gekozen voor een andere klassenindeling dan in de voorgaande jaren (zie tabel 13). Om toch vergelijking met voorgaande jaren mogelijk te maken, is er teruggerekend naar de oude klassenindeling. 3 De economische waarde in 2005 is bepaald door de OZB-waardering van 2003 ( 9 jaar na de schatting die gehanteerd werd voor 1995 en 2000!!!). 4 In deze periode is de Woningwaarde-index (WWI) volgens het Kadaster in Friesland gestegen van 100 in 1995, naar 202 in 2000, naar 319 in 2005. Om de cijfers over de drie jaargangen toch vergelijkbaar te maken, m.b.t. veranderingen in de economische waarde van het woningbezit, kunnen we kiezen voor een aantal opties, bijvoorbeeld: i. corrigeer de cijfers van 2005, opgrond van de WWI en de cijfers van 1995 en 2000 (zijn vergelijkbaar, want niet tussentijds gecorrigeerd). De uitwerking daarvan vindt u in tabel 10. Rapportage Effectmeting gemeentelijk woonbeleid op bevolkingsopbouw en inkomensgroepen

4

5

6

ii. Of, en vergelijkbaar daarmee, corrigeer de cijfers van 1995 en 2000, op grond van de WWI, vanuit 2005. Welke van beiden ook gekozen wordt, de resultaten zullen altijd een afwijking vertonen t.a.v. de realiteit, omdat de WWI een beeld geeft voor Friesland als geheel (stad EN platteland) en niet toegespitst is op en specifieke stedelijke situatie. Dit wordt ook bevestigd bij vergelijking van tabel 10 met de tabellen 1 en 2. Daaruit blijkt n.l. al dat een correctie van de cijfers van 2005 op grond van alleen de WWI niet de ideale oplossing is. In de periode 2000 – 2005 zijn er, volgens de Woningmonitor van de gemeente, 520 woningen gesloopt, terwijl het aantal woningen waarvan de economische waarde geschat is, in die periode absoluut is toegenomen met 1101. Dat zou in feite inhouden dat, volgens tabel 10, het overgrote deel van de nieuwe woningen eenzijdig is gebouwd in het allerlaagste prijssegment en een fiks aantal woningen daarnaast in geschatte waarde relatief zijn achteruit gegaan. Vooral dat laatste, lijkt ons een niet realistische conclusie. Waar, in deze periode, de WWI is toegenomen met ongeveer 50%, is de mediane-waarde landelijk gestegen met ongeveer 22%. Wat betekent dat? In feite mogen we concluderen dat de feitelijke toename in economische waarde voor woningen in de stad Leeuwarden in de periode 2000-2005 ergens tussen de 22 en de 50% zal liggen. Een goede terugberekening om vergelijking over veranderingen in de afgelopen 10 jaar mogelijk te maken, lijkt daarmee een lastige klus te worden!

Tabel 12: Economische waarde 2005 in euro’s

Frequentie

Valide Percent

Cumulatieve Percent

<60.000

2180

5,3

5,3

60-80 DZND

8170

19,7

25,0

80-100 DZND

10815

26,1

51,1

100-150 DZND

12102

29,2

80,3

150-250 DZND

5866

14,2

94,4

2320

5,6

100,0

41453

100,0

>=250 DZND Totaal Missing

2473

Totaal

43926

Tabel 13: Economische waarde 2005 in euro’s en nieuwe klassenindeling Frequentie <50.000

Valide Percent

Cumulatieve Percent

787

1,9

1,9

50-80 duizend

9624

23,2

25,1

80-110 duizend

14121

34,0

59,1

110-170 duizend

10661

25,7

84,8

170-230 duizend

3316

8,0

92,8

3005

7,2

100,0

41514

100,0

>=230.000 Totaal Missing Totaal

2412 43926


5

7

M.b.t. de indeling van de economische waarde van woningen naar criteria als ‘goedkoop’, ‘midden’, etc. wordt, sinds 2005, in de begrotingen, een nieuwe klassenindeling gehanteerd, t.w. goedkoop= < € 120.000, midden = <€ 160.000, middenduur =< € 230.000, duur =< € 340.000 & exclusief = > € 340.000 .

Tabel 14: Economische waarde 2005 in euro’s en nieuwste klassenindeling Frequentie

Valide Percent

Cumulatieve Percent

goedkoop

< 120.000

27847

67,2

67,2

midden

120.000 - 160.000

6482

15,6

82,8

middenduur

160.000 - 230.000,

4119

9,9

92,8

duur

230.000 – 340.000

2254

5,4

98,2

exclusief

> 340.000

751

1,8

100,0

41453

100,0

Totaal Missing

2473

Totaal

43926

Conclusies De volgende conclusies kunnen we nu trekken over de periode 2000 – 2005, m.b.t. aantal, economische waarde en eigendomsverhouding: 1 in die periode zijn er 659 woningen gesloopt, dat is een afname van 1,5% van het totale woningbezit in 2000 (bron: databestanden, plus Statistisch jaarboek 2005) 2 zijn er 1980 nieuwe woningen bijgekomen,dat is een toename van 4,6% van het totale woningbezit in 2000, (bron: databestanden, plus Statistisch jaarboek 2005) 3 is het totaal aantal woningen binnen de gemeente absoluut toegenomen met 1321 (+3,1%), 4 is het aantal woningen waarvan de economische waarde geschat is, in die periode, toegenomen met 1101 (+ 2,6%), 5 wordt de toename vooral bepaald door een toename in de sector koop- of particuliere huurwoningen (n= + 2158 =+ 8,3%). 6 daar staat een afname tegenover in de sociale woningbouw (n= -1057 = - 6,9%) 7 de verhouding tussen sociale huurwoningen en koopen particuliere huurwoningen is in deze periode verschoven van 41 : 59, naar 37 : 63 8 is de gemiddelde economische waarde in guldens gestegen van fl. 91.070 in 1995, naar fl. 95.049 (of fl. 191.999 geïndexeerd) in 2000, naar fl. 264.417 in 2005. Tabel 15: Gemiddelde economische waarde in guldens in 1995, 2000 en 2005 N

Maximum

Gemiddelde

1995

40855

10.612.000

91.070

2000

40352

10.612.000

95.049

40352

21.436.242

191.999

41453

1..903.556

264.417

2000 (index) 2005


6

2.3. Conclusies overall periode 1995 - 2005 Om antwoord te geven op de vraag of de gemeente Leeuwarden gekarakteriseerd wordt door “relatief weinig aanbod …. in het duurdere segment, in zowel de huur- als koopsector” (Meerjaren ontwikkelingsplan 1999) en de vraag of in deze situatie de afgelopen jaren verandering is gekomen, is zicht nodig op de waardeontwikkeling van de woningvoorraad in de gemeente. Zoals uit de voorgaande resultaten blijkt, kan een realistisch antwoord op die vraag feitelijk niet gegeven worden. De enige maat die hiervoor vooralsnog wel ter beschikking staat, is een afgeleide maat, n.l. de verandering in de verhoudingen tussen sociale huurwoningen en koopen particuliere huurwoningen over periode 1995 – 2005. Daarnaast kunnen we nog kijken naar de veranderingen in economische waarde in de periode 1995 – 2000, omdat deze waarden grotendeels dezelfde oorsprong hebben. Als we kijken naar de veranderingen in de verhouding tussen sociale huurwoningen en koopen particuliere huurwoningen, dan zien we, over een periode van 10 jaar, het volgende beeld: Tabel 14: veranderingen in de verhouding huur- particuliere woningen 1995 2000 Sociale huurwoningen 48 41 Pariculiere koop of huurwoningen

52

59

2005 37 63

Hoe die verandering in de relatie sociale huurwoning en koopen particuliere huurwoning tot stand is gekomen blijkt uit de volgende verschuivingen: 1 in de periode 1995 – 2005 zijn er 1297 woningen gesloopt,dat is een afname van 3,1% van het totale woningbezit in 1995, 2 in de periode 1995 – 2005 zijn er nieuwe 3508 woningen bijgekomen, dat is een toename van 8,4% van het totale woningbezit in 1995, 3 is het totaal aantal woningen binnen de gemeente absoluut toegenomen met 2211 (+5,3%). In een grafiek toont de ontwikkeling zich het duidelijkst. Tabel 2.1. O ntwikkeling aande el Sociale huurwoninge n ve rsus Particuliere Koop- e n huurwoningen in % 65 60 55

Sociale huurwoningen

50 45

Particuliere koopen huurwoningen

40 35 30 1995

2000

2005

Over de jaren heen blijkt dan dat de sociale woningbouw in een periode van 10 jaar is afgenomen met 19%, terwijl de particuliere koop en huurwoningen zijn toegenomen met 25%. De enige kanttekening die hierbij geplaatst moet worden, is dat de afname in sociale huurwoningen, naast sloop, ook veroorzaakt kan zijn door verkoop van huurwoningen. Daarmee zou dan wel een toename plaats vinden van de categorie particuliere koopen huurwoningen, maar daarbij zou het dan vooral gaan om een toename in de goedkopere categorie. Immers, de waarde van een voormalige corporatiewoning verandert niet wanneer het een koophuis wordt. Rapportage Effectmeting gemeentelijk woonbeleid op bevolkingsopbouw en inkomensgroepen

7

Als we kijken naar de verandering in de economische waarde in de periode tussen 1995 – 2000, dan blijkt de gemiddelde waardevermeerdering (met als uitgangspunt de OZB-schatting van 1994) ongeveer fl. 4000, ofwel 4.4% te zijn. Nemen we als uitgangspunt de geindexeerde waarde in 2000 ( fl. 191.999), dan blijkt de gemiddelde waardevermeerdering fl. 100.929, ofwel 111% te zijn.


8

Bijlage 3. Verkenning ontwikkeling gemiddeld inkomen en bevolkingsopbouw De twee laatste vragen die in dit onderzoek centraal staan, is de vraag wat de ontwikkeling is geweest van het gemiddeld inkomen van de bewoners in de gemeente Leeuwarden en de vraag wat de ontwikkeling is geweest in de bevolkingsopbouw in de periode 1995 – 2005 (afgezet tegen de landelijke inkomensontwikkeling). 8.2.1. Databestanden en gemiddeld inkomen Kanttekeningen bij informatie databestanden De afdeling Statistiek en Onderzoek kon ons slechts de databestanden met inkomensgegevens aanleveren over 1999, 2002 en 2004. Daardoor kunnen we voor de jaargangen 1995, 2000 en 2005 niet exact de economische waarde van de woningen met de inkomensontwikkeling in die periode vergelijken. We hebben echter in ieder geval wel de mogelijkheid om na te gaan of er over een periode van zes jaar ook sprake is geweest van trendbreuken of versnelde ontwikkelingen in de inkomensverdelingen binnen de gemeente in de afgelopen jaren. Als we dan kijken naar de databestanden over de inkomensverdelingen binnen de gemeente, dan blijkt dat ze per jaargang een veelheid aan informatie bevatten. Voor dit onderzoek was het van belang om in die veelheid ook die eenheid te vinden die in alle bestanden aanwezig was. Kortom die variabele die in alle bestanden was terug te vinden en waarop we dus ook de verandering in de inkomensverdeling binnen de gemeente Leeuwarden in de periode 1999 - 2004 konden achterhalen. Dit was, als enige, de inkomensverdeling van particuliere huishoudens met inkomen per 10% groep van de landelijke verdeling van het besteedbaar huishoudeninkomen (bron: databestand gemeente Leeuwarden/CBS). Voor de overzichtelijkheid hebben we dit vertaald naar 20% groepen. Dit levert het volgende beeld: Tabel 17 Inkomensverdeling van particuliere huishoudens met inkomen per 10% groep van de landelijke verdeling van het besteedbaar huishoudeninkomen,1999 – 2004 Totaal 1e 20% 2e 3e 4e 5e Nederland % 100 20,0 20,0 20,0 20,0 Leeuwarden 1999 100 29,7 23,6 19,5 15,7

20,0 11,5

Leeuwarden 2002

100

29,3

23

21,2

15,4

11,8

Leeuwarden 2004

100

27,7

23,1

20,6

16,6

12

Conclusie 1 2 3

Uit tabel 17 blijkt dat de gemeente Leeuwarden, landelijk gezien, in alle jaren structureel achterblijft in inkomen van particuliere huishoudens met inkomen. Dat wil zeggen dat er sprake is van een oververtegenwoordiging in de lagere inkomensgroepen en een zeer duidelijke ondervertegenwoordiging in de hoogste groepen. Daarnaast is duidelijk dat er de afgelopen jaren een structurele verbetering valt te bespeuren in relatie tot de landelijke ontwikkelingen, in die zin dat de groepen in de lagere inkomens structureel kleiner worden en de groepen in de hogere inkomens structureel groter worden. In de bevolking als geheel lijkt er dus een trendmatige verschuiving plaats te vinden richting hogere inkomens.

8.2.2. Statistische jaarboeken 1995, 2000 en 2005 en gemiddeld inkomen Kanttekeningen bij informatie statistische jaarboeken De statistische jaarboeken geven nog een aantal extra mogelijkheden om te onderzoeken wat de inkomensontwikkeling is geweest voor de inwoners van de gemeente Leeuwarden: 1 de verandering in de verdeling van het besteedbaar inkomen van individuen, afgezet tegen de verdeling in Nederland, 2 de verandering in de verdeling van de gemiddelde individuele inkomens in relatie tot veranderingen in die verdeling binnen Friesland en binnen Nederland, 3 de verandering in de verdeling van sociaal economische categorieën in Leeuwarden, afgezet tegen de ontwikkeling in Nederland. Kanttekening hierbij is echter wel dat de informatie in de jaarboeken m.b.t. de inkomensverdeling is gebaseerd op respectievelijk 1989, 1998 en 2000.


1

Conclusies Naast het achterhalen van de inkomensontwikkeling bij huishoudens (paragraaf 8.2.1) is, zoals gesteld, een andere mogelijkheid, onderzoek te doen naar die ontwikkeling voor individuen, vooral ook gezien het relatief hoge aantal studenten in de stad. (bron: statistische jaarboekengemeente Leeuwarden 1995, 2000 en 2005) Tabel 18. Verdeling individuen naar klasse van het besteedbaar inkomen van individuen 1989 – 2000 Totaal 1e (laagste) 2e 3e 4e Nederland % 100 20,0 20,0 20,0 Leeuwarden 1989 100 22,9 23,1 20,8

5e 20,0 17,6

20,0 15,6

Leeuwarden 1998

100

23

23

21

18

15

Leeuwarden 2004

100

22

24

22

17

15

Als we kijken naar deze cijfers, dan kunnen we het volgende concluderen: 1 conform de conclusie bij tabel 17 vinden we ook hier, over een langere meetperiode, een structurele achterstand in inkomen, vergeleken met de landelijke norm. 2 Daarnaast lijkt het alsof er in de periode 1989 – 1998 weinig tot geen ontwikkeling heeft plaats gevonden, terwijl de periode 1998 – 2000 gekenmerkt wordt door een verschuiving richting relatief meer inwoners in de middengroepen en minder inwoners in de laagste en ook in de hogere groepen. 3 in vergelijking met de landelijke norm blijven de hogere inkomensgroepen structureel achter. Een tweede mogelijkheid die de statistische jaarboeken ons geven, is te achterhalen wat voor veranderingen er plaats hebben gevonden in de hoogte van de gemiddelde inkomens in relatie tot veranderingen in die verdeling van die hoogte binnen Friesland en binnen Nederland. Hierbij is, voor de vergelijkbaarheid, echter wel een omrekening gemaakt naar guldens voor 2000 (bron: statistische jaarboekengemeente Leeuwarden 1995, 2000 en 2005)

. Tabel 19

Per individu met 52 weken inkomen Gemiddeld gestand. h.h. inkomen per huish Per inwoner

Gemiddeld besteedbaar inkomen in Leeuwarden, Friesland en Nederland (in guldens) 1989 1998 2000 L’warden Friesland Nederland L’warden Friesland Nederland L’warden Friesland 22.100 22.250 23.800 30.500 31.100 33.300 32.800 33.300

14.200

12.850

14.450

Nederland 35.900

31.900

33.200

36.300

36.100

36.100

40.100

19.800

19.800

22.000

22.500

21.800

24.240

Om dit cijfermateriaal wat inzichtelijker te makken en de ontwikkeling in de tijd te verduidelijken, hebben we e.e.a. overgezet in twee grafieken, n.l, van de ontwikkelingen per individu met 52 weken inkomen en per inwoner. Hoewel het huishoudinkomen de beste maat lijkt, is het, met alleen cijfermateriaal over gemiddeld besteedbaar inkomen in ’98 en ’00, lastig om hieruit conclusies te trekken met betrekking tot trendmatige ontwikkelingen in relatie tot ontwikkelingen in Friesland en Nederland over langere tijd.


2

Grafiek 3.1. Ontwikkeling gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner 24000 22000 20000

Leeuwarden Friesland

18000 16000

Nederland

14000 12000 10000 1989

1998

2000

In grafiek 3.1 wordt duidelijk dat, waar het ging om de ontwikkeling van het gemiddeld besteedbaar inkomen, Leeuwarden in 1989 grotendeels aansloot bij het landelijk gemiddelde en daarbij ook beter scoorde dan Friesland. Daarin is verandering gekomen in de periode ’89 – ’98. In die periode heeft Leeuwarden, net als Friesland, niet de positieve ontwikkeling doorgemaakt die landelijk is ingezet; er is langzamerhand een achterstand ontstaan. Vanaf 1998 is het verschil met de landelijke ontwikkeling echter niet groter geworden en verbetert Leeuwarden zich ook weer t.ov. Friesland.

Grafiek 3.2. Ontwikkeling besteedbaar inkomen per individu met 52 weken inkomen 40000 35000

Leeuwarden

30000

Friesland

25000

Nederland

20000 1989

1998

2000

In grafiek 3.2. vinden we een enigszins vergelijkbaar fenomeen, in die zin dat Leeuwarden in vergelijking met de landelijke ontwikkeling vanaf 1989 iets gaat achterlopen m.b.t. inkomen. Die achterstand stabiliseert in de periode ’98 – ’00. Oorzaken voor het ontstaan van de achterstand en de latere stabilisatie zouden gezocht kunnen worden in een verandering in de sociaal economische categorieën in die periode.


3

Die ontwikkeling geeft het volgende beeld: Tabel 20 Aantallen in % Zelfstandigen Werknemers Werklozen + bijstand ontvangers Werklozen Arbeidsongeschikten en pensioenontvangers Pensioenontvangers Overig niet-actieven

Verdeling sociaal economische categorieën individuen met 52 weken inkomen 1989 1998 2000 Nederland Leeuwarden Nederland Leeuwarden Nederland Leeuwarden 3,4 8 5,2 8 6 50,3 61,5 57,2 58 55 11,8 6 10,6 5 8

33,9

24,5

27,0 23 6

25 6

In de tabel valt allereerst op dat de afdeling Statistiek en Onderzoek in verschillende jaren, verschillende uitsplitsingen in subcategorieën hanteert en de resultaten in 1989 niet afgezet worden tegen de landelijke norm. Dat beperkt voor een deel de zeggingskracht van deze cijfers. Daarnaast valt op dat: 1 het aantal zelfstandigen in Leeuwarden in 12 jaar tijd bijna verdubbeld is, 2 het aantal werklozen en bijstandontvangers in Leeuwarden gezamenlijk, aanzienlijk hoger ligt dan in Nederland (+76% in 1998 en +60% in 2000) 3 het aantal werklozen en bijstandontvangers in Leeuwarden gezamenlijk, gestaag dalende is (’89 - ’99: 10%, ’99 – ’00: -25%), conform de landelijke norm. 4 Het aantal pensioenontvangers in 2000 2% hoger ligt dan op landelijke niveau. Uit deze cijfers zou je kunnen concluderen dat het niet zozeer de ouderen (pensionontvangers) zijn, die er voor de situatie in Leeuwarden uitspringen, maar veeleer de relatief grotere aantallen in de categorie werklozen en bijstandontvangers. Uit nader onderzoek ( Statistisch jaarboek 2005) blijkt bijvoorbeeld dat het werkeloosheidspercentage in Leeuwarden niet alleen in vergelijking met de landelijk cijfers veel hoger ligt, maar ook in vergelijking met de percentages in Friesland structureel hoger liggen (56% hoger in 1990 tot 40% hoger in 2005). Hoewel de werkeloosheid binnen de gemeente structureel is afgenomen in de periode 1995 – 2005 (van 23.8% - 16% van de beroepsbevolking), blijft het percentage werkelozen echter structureel achterlopen bij de Friese en landelijke cijfers. N.B. In onze optiek zou het dan ook aan te bevelen zijn om juist de ontwikkeling van deze laatste groepen beter in kaart te brengen in relatie tot de ontwikkeling van de woningvoorraad en de bevolkingssamenstelling: de statistische jaarboeken bevatten hiervoor meer dan voldoende informatie. 8.2.3. Statistische jaarboeken 1995, 2000 en 2005 en bevolkingsopbouw Kanttekeningen bij informatie statistische jaarboeken De statistische jaarboeken geven tenslotte nog de mogelijkheid om te achterhalen wat de ontwikkeling is geweest in de bevolkingsopbouw in de afgelopen jaren binnen de gemeente Leeuwarden. Tabel 21

< 15 15 - 19 20-24 25-34, 35-44 45-54 55-64, 65-74 =>75

Overzicht bevolkingsontwikkeling 1995 – 2005 in % per jaar Gemeente Leeuwarden (klassenindeling conform Statistisch jaarboek). 1995 2000 2005 16,3 15,9 16,9 6,1 6,8 6,6 10,4 10,1 10,2 17,6 16,3 15,2 14,2 14,3 14,4 11,6 12,8 12,9 8,8 8,8 10,3 8,2 7,7 7,2 6,9 7,4 7,4


4

In tabel 21 vindt u een overzicht van de ontwikkeling in de leeftijdsopbouw van de inwoners van de gemeente Leeuwarden. Conclusies Zoals reeds eerder gesteld, is een van de uitgangspunten van de gemeente: “Binnen de gemeenten zijn veel jongeren en 75-plussers woonachtig. Het aandeel van de leeftijdsgroep tussen de 35 en 64 jaar is beperkt in omvang”. (Meerjaren ontwikkelingsplan 1999) Vraag die centraal staat in dit onderzoek is of dit uitgangspunt correct is. 1 Uit tabel 20. werd, wat dat betreft al duidelijk, dat het aantal pensioenontvangers (65+) binnen de gemeente wel iets hoger ligt dan het landelijk gemiddelde, maar dat verschil leek niet verontrustend. 2 Om dit uitgangspunt verder te onderzoeken is gekozen voor vergelijking van de Leeuwardense cijfers met de landelijke cijfers. Daarvoor was het noodzakelijk een afwijkende indeling te hanteren (tabel 22), conform de indeling van het CBS (tabel 23)

Tabel 22

< 20 20-40 40-65, =>65

Overzicht bevolkingsontwikkeling 1995 – 2005 in % per jaar Gemeente Leeuwarden (klassenindeling conform CBS). 1995 2000 2005 22,4 22,7 23,5 35,1 33,6 32,6 27,5 28,7 30,4 15,1 15,1 14,6

Tabel 23 Overzicht bevolkingsontwikkeling 1980 -2006 in Nederland.(Bron: CBS, Statline, 2007) Onderwerpen

Perioden

In % van de totale bevolking Jonger dan 20 jaar %

1980

1990

2000

2006

31,5

25,7

24,4

24,3

20 tot 40 jaar

31,5

33,0

30,0

26,9

40 tot 65 jaar

25,6

28,6

32,0

34,5

65 tot 80 jaar

9,3

9,9

10,4

10,7

80 jaar of ouder

2,2

2,9

3,2

3,6

Bij vergelijking van het cijfermateriaal kunnen we concluderen dat: de groep jongeren (jonger dan 20 jaar) in Leeuwarden, in vergelijking met de landelijke cijfers, structureel ongeveer 1% kleiner is, de groep 65+ in Leeuwarden, in vergelijking met de landelijke cijfers, structureel ongeveer 1% groter is, maar, in tegenstelling tot de landelijk ontwikkeling, de afgelopen jaren in omvang afneemt in plaats van toeneemt, de groep 40-65 jarigen in Leeuwarden, in vergelijking met de landelijke cijfers, structureel en substantieel (3-4%) kleiner is, maar conform de landelijke ontwikkeling in omvang toeneemt, De groep tussen 20 en 40 jaar in Leeuwarden, in vergelijking met de landelijke cijfers, structureel en substantieel (4-6%) groter is, en conform de landelijke ontwikkeling langzaam in omvang afneemt. Het is de vraag in hoeverre de door ons gevonden verschillen met betrekking tot de leeftijdsopbouw en ontwikkeling dermate groot zijn, dat ze de conclusie rechtvaardigen dat er in Leeuwarden sprake is van zo’n onevenwichtige opbouw en ontwikkeling dat daarmee de vicieuze cirkel mede in stand is gebleven.


5

Bijlage 4. Opzet Interview stakeholders. Gesprekspunten directie, beleidsontwikkelaars en uitvoerders. Als we kijken naar de probleem- en doelstelling van het onderzoek van de rekenkamer , dan staan drie toetsingskaders centraal, n.l. aantal woningen, inkomensverdeling en bevolkings-samenstelling. In ons interview met staan alle drie kaders onafhankelijk en in hun onderlinge samenhang, centraal. Gesprekspunten die we graag met u aan de orde willen stellen, zijn: 1 Wat is uw visie/de visie van de afdeling/sector/gemeente op de ontwikkelingen op de woningmarkt in de gemeente Leeuwarden in de periode 1985 – 2007. 2 Waren die ontwikkelingen, zoals die de afgelopen jaren plaats vonden, conform uw verwachtingen/de verwachtingen van de afdeling/sector/gemeente? Zo nee, waaruit bestonden die verschillen en wat lag daaraan volgens u ten grondslag? 3 Hebben de gesignaleerde ontwikkelingen de afdeling/sector/gemeente ook genoodzaakt tot tussentijdse beleidsbijstellingen? Graag toelichting 4 Wat zijn de verwachtingen van u/de afdeling/sector/gemeente over de ontwikkeling van de woningmarkt in de gemeente Leeuwarden in de periode 2007 – 2020? 5 Waarop zijn deze verwachtingen gebaseerd/welke bronnen gebruikt u om tot goede voorspellingen te komen? (bijvoorbeeld: CBS-cijfers, beleidsnotities gemeente en/of VNG, specifieke rekenmodellen, etc.) 6 Was de door de gemeente gerealiseerde ontwikkeling m.b.t. de woningmarkt in de periode 1995 – 2005 conform de planning? Zo nee, wat was daarvan de oorzaak? 7 Was de ontwikkeling binnen de gemeente m.b.t. de inkomensverdeling in de periode 1995 – 2005 conform de planning? Zo nee, wat was daarvan de oorzaak? 8 Was de ontwikkeling binnen de gemeente m.b.t. de bevolkingssamenstelling in de periode 1995 – 2005 conform de planning? Zo nee, wat was daarvan de oorzaak? 9 Wat is de geplande ontwikkeling m.b.t. de woningmarkt in de periode 2007 – 2020? 10 Wat is de geplande ontwikkeling binnen de gemeente m.b.t. de inkomensverdeling in de periode 2007 2020? 11 Was de geplande ontwikkeling binnen de gemeente m.b.t. de bevolkingssamenstelling in de periode 2007 - 2020? 12 Wat is uw mening over de ambities/plannen van de gemeente Leeuwarden waar het gaat om de woningmarkt, nieuwbouwplannen, etc? 13 Wat is uw visie op de stelling dat te plannen ontwikkelingen in de woningvoorraad de onevenwichtige samenstelling van zowel bevolkingsopbouw als inkomensgroep kunnen beïnvloeden. 14 Waarop is die vooronderstelling volgens u gebaseerd (welke feiten, etc)? 15 Wat voor onderzoek is er de afgelopen jaren uitgevoerd om deze vooronderstelling te toetsen? Wat was de uitkomst van die onderzoeken? 16 Als het gaat om de toekomstige ontwikkeling van de gemeente, m.b.t. nieuwbouwwijken, etc. Waar zal voor de gemeente dan de grootste winst liggen (financiën, spreiding van groepen, evenwichtiger bevolkingsopbouw)? 17 Worden hiervoor ook rekenmodellen gehanteerd? 18 Welke andere factoren zouden volgens u nog meer van invloed (kunnen) zijn op die onevenwichtige samenstelling? 19 Wordt er op die andere factoren ook beleid ontwikkeld? 20 Specifieke vraagstelling t.a.v. de rekenaars en beleidontwikkelaars: Graag reactie op onze tussentijdse conclusie. Gesprekspartners: - de heren B.K. van der Heide en J.J.J. Slippens van makelaardij Meeús - dhr. R. Kropff, manager Bestuurszaken van Nieuw Wonen Friesland - dhr. A.J. Ozinga, directeur regio Noord a.i. van Corporatieholding Friesland - dhr. A.J. de Ruiter, directeur Heijmans Vastgoed


1

Gesprekspunten woningbouwcorporaties, makelaars en projectontwikkelaars. Als we kijken naar de probleem- en doelstelling van het onderzoek van de rekenkamer , dan staan drie toetsingskaders centraal, n.l. aantal woningen, inkomensverdeling en bevolkings-samenstelling. In ons interview met vertegenwoordigers van woningbouwverenigingen, makelaars, etc. staat vooral de ontwikkeling van de woningmarkt centraal, zowel over de afgelopen jaren (1985 – 2007), als m.b.t. de toekomst (2007 – 2020). De invloed daarvan op inkomensverdeling en bevolkingssamenstelling zal hierbij van secundair belang zijn. Gesprekspunten die we graag met u aan de orde willen stellen, zijn: 4 Wat is uw visie/de visie van uw organisatie op de ontwikkelingen op de woningmarkt in de gemeente Leeuwarden in de periode 1985 – 2007. 5 Waren die ontwikkelingen, zoals die de afgelopen jaren plaats vonden, conform uw verwachtingen/de verwachtingen van uw organisatie? Zo nee, waaruit bestonden die verschillen en wat lag daaraan volgens u ten grondslag? 6 Hebben de gesignaleerde ontwikkelingen uw organisatie ook genoodzaakt tot tussentijdse beleidsbijstellingen? Graag toelichting 7 Wat zijn de verwachtingen van u/uw organisatie over de ontwikkeling van de woningmarkt in de gemeente Leeuwarden in de periode 2007 – 2020? 8 Waarop zijn deze verwachtingen gebaseerd/welke bronnen gebruikt u om tot goede voorspellingen te komen? (bijvoorbeeld: CBS-cijfers, beleidsnotities gemeente en/of VNG, specifieke rekenmodellen, etc.) 9 M.b.t. woningbouwverenigingen/stichtingen: hoeveel % van uw woningbestand is in de periode 19952005: i. gesloopt, ii. gerenoveerd op een wijze dat er een aanzienlijke (>15%) waardevermeerdering plaats vond, iii. verkocht aan particulieren (in wat voor prijsklassen), iv. nieuw gebouwd (in wat voor prijsklassen). 10 Was de door u gerealiseerde ontwikkeling m.b.t. uw woningbezit in de periode 1995 – 2005 conform de planning? Zo nee, wat was daarvan de oorzaak? 11 Wat is de door u geplande ontwikkeling m.b.t. uw woningbezit in de periode (2007 – 2020)? 12 Hoe zou u de samenwerking tussen uw organisatie en de gemeente Leeuwarden willen omschrijven? 13 Wat is uw mening over de ambities/plannen van de gemeente Leeuwarden waar het gaat om de woningmarkt, nieuwbouwplannen, etc? 14 Wat is uw visie op de stelling dat te plannen ontwikkelingen in de woningvoorraad de onevenwichtige samenstelling van zowel bevolkingsopbouw als inkomensgroep kunnen beïnvloeden. Welke factoren zouden nog meer van invloed (kunnen) zijn om die onevenwichtige samenstelling te beïnvloeden? (Eventueel: In hoeverre zal de te verwachten prognose in de woningvoorraad de afzonderlijke variabelen de komende jaren beïnvloeden?)

Gesprekspartners: - dhr. H. de Haas, directeur dienst Stadsontwikkeling en –beheer - dhr. A. van den Bos, senior beleidsmedewerker Woningbouw - dhr. J. Feenstra, senior adviseur Bestuur en Middelen - dhr. J. Stuiver, adviseur Statistiek en Onderzoek - mw. G. Swinnen, beleidsmdw. Woningmonitor en onderzoek


2

Rapportage Effectmeting gemeentelijk woonbeleid

Recommend Documents