PUBLICATIE VAN DE RIJKSCOMMISSIE VOOR GEODESIE EN HET INSTITUUT VOOR BOUWRECHT

PUBLICATIE VAN DE RIJKSCOMMISSIE VOOR GEODESIE EN HET INSTITUUT VOOR BOUWRECHT

RECHTSVERGELIJKENDE STUDIE NAAR DE KENBAARHEID VAN DE PUBLIEKRECHTELIJKE RECHTSTOESTAND VAN ONROEREND GOED IN ENGELAND, FRANKRIJK, BELGIE EN WEST-DUITSLAND

DOOR

M. H. KOERT

1988 RIJKSCOMMISSIE VOOR GEODESIE, THIJSSEWEG 11, DELFT INSTITUUT VOOR BOUWRECHT, WASSENAARSEWEG 23, DEN HAAG

GEDRUKT IN NEDERLAND BIJ W. D. MEINEMA B.V., DELFT ISBN 90 6132 236 7

VOORWOORD Gedurende d e periode s e p t e m b e r 1986 / s e p t e m b e r 1987 werd door mij in h e t kader van e e n student-assistentschap bij d e S e c t i e R e c h t van d e Fac u l t e i t der Geodesie deelgenomen a a n e e n onderzoek n a a r d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand van onroerend goed. D i t onderzoek wordt in o p d r a c h t van d e voorlopige R a a d voor d e Vastgoedinformat i e (RAVI) uitgevoerd door h e t Instituut voor Bouwrecht in samenwerking m e t d e Technische Universiteit Delft. Aanleiding voor h e t onderzoek v o r m t d e o p d i t m o m e n t nog ontoereikend geregelde kenbaarheid van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d in Nederland. N a a s t e e n inventarisatie van d e voornaamste, uit wet- e n regelgeving voortvloeiende eigendomse n gebruiksbeperkingen m e t betrekking t o t onroerend goed, waarvan d e e e r s t e r e s u l t a t e n in d e a f s t u d e e r s c r i p t i e van L e o van d e r Sluijs zijn gepresenteerd, o m v a t h e t onderzoek t e v e n s e e n rechtsvergelijkende studie naar d e wijze waarop in d e ons omringende landen in d e onderhavige kenbaarheid wordt voorzien. H e t in h e t kader van laatstgenoemd onderzoek v e r z a m e l d e m a t e r i a a l v o r m t h e t uitgangspunt voor d e z e scriptie; d e hierin g e f o r m u l e e r d e conclusies komen geheel voor rekening van ondergetekende. T o t besluit wil ik g a a r n e e e n woord van dank r i c h t e n t o t d e hierna genoemde personen, d i e mij gedurende h e t onderzoek m e t raad e n d a a d t e r zijde hebben gestaan. Allereerst d e af s t u d e e r d o c e n t prof .mr. P. d e Haan onder wiens enthousiaste leiding ik in d e toekomst mijn werkzaamheden bij d e F a c u l t e i t d e r Geodesie n i e t meer a l s "student" m a a r nog wel "in opleiding" hoop voort te z e t t e n . Voorts mr. P.G.A. Noordanus, wetenschappelijk d i r e c t e u r van h e t Instituut voor Bouwrecht, d i e mij t e n behoeve van h e t onderzoek introduceerde in d e hem welbekende "Haagse kringen", mijn mede-onderzoekers Hans Beestman e n L e o van d e r Sluijs m e t wie ik in h e t afgelopen jaar z e e r p r e t t i g heb samengewerkt e n t e n s l o t t e mevr. R.R.R. Heemskerk d i e h e t typwerk voor mij verzorgde.

D e l f t , augustus 1987

Marleen K o e r t

INHOUDSOPGAVE LIJST VAN AFKORTINGEN

1. 1.1. 1.2. 1.3.

INLEIDING Aanleiding Werkwijze Verslaglegging ENGELAND O v e r z i c h t v a n h e t Engelse r e c h t s s t e l d e l Rechtsbronnen C o d i f i c a t i e van 1925 O n r o e r e n d goed K e n b a a r h e i d van d e p r i v a a t r e c h t e l i j k e r e c h t s t o e s t a n d Inleiding Land R e g i s t r y Organisatie e n samenhang Kenbaarheid van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d Inleiding A a n t e k e n i n g i n h e t Land R e g i s t r y L o c a l land c h a r g e s r e g i s t e r s Aanvullende r e g i s t r a t i e s O v e r d r a c h t van o n r o e r e n d g o e d T o e k o m s t i g e ontwikkelingen Bijlagen FRANKRIJK Overzicht van h e t Franse rechtsstelsel Rechtsbronnen C o d e Civil O n r o e r e n d goed K e n b a a r h e i d van d e p r i v a a t r e c h t e l i j k e r e c h t s t o e s t a n d Inleiding Kadaster Openbare Registers Organisatie e n samenhang K e n b a a r h e i d v a n d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d Inleiding Overschrijving in d e o p e n b a r e r e g i s t e r s P l a n d t O c c u p a t i o n d e s Sols C e r t i f i c a t dtUrbanisme O v e r d r a c h t van o n r o e r e n d g o e d T o e k o m s t i g e ontwikkelingen Bijlagen

4. 4.1. 4.1.1. 4.1.2.

BELGIE O v e r z i c h t van h e t Belgische r e c h t s s t e l s e l Rechtsbronnen Burgerlijk Wetboek

viii

Onroerend goed Kenbaarheid van d e privaatrechtelijke rechtstoestand Inleiding Kadaster Hypotheken Registratie Organisatie e n samenhang Kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand Inleiding Overschrijving i n d e hypotheekregisters Inlichtingen t e verstrekken door d e openbare besturen Stedebouwkundig A t t e s t O v e r d r a c h t van onroerend goed Toekomstige ontwikkelingen Bijlagen WEST-DUITSLAND O v e r z i c h t van h e t Duitse rechtsstelsel Rechtsbronnen Burgerliches Gesetzbuch Onroerend goed Kenbaarheid van d e privaatrechtelijke rechtstoestand Inleiding Grundbuch Liegenschaftskataster Organisatie e n samenhang Kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand Inleiding Aantekening in h e t Grundbuch Aantekening i n h e t Liegenschaftskataster Baulastenverzeichnis O v e r d r a c h t van onroerend goed Toekomstige ontwikkelingen Bij lagen PLIBLIEKRECHTELIJKE KENBAARHEIDSMECHANISMEN Begripsomschrijving Overzicht Engeland Frankrijk ~ e l ~ i e West-Duitsland Analyse Criteria Bestuursniveau Vorm Rechtswerking Relatie Ontwikkeling Veranderend eigendomsbegrip Stedebouwkundige- e n planningswetgeving Automatisering

7.

CONCLUSIES

SAMENVATTING LITERATUUROPGAVE

LIJST VAN AFKORTINGEN

abbb AGB ALB ALK BBW BGB BW CCF DDE FIDJI GB 0 JKR KB MAJIC MB NBW NJW POS RAVI VBR WOB WPNR

algemene beginselen van behoorlijk bestuur Automatisiertes Grundbuch Automatisiertes Liegenschaftsbuch Automatisierte Liegenschaf t s k a r t e Belgisch Burgerlijk Wetboek BÜrgerliches Gesetzbuch Burgerlijk Wetboek C o d e Civil Français Direction D é p a r t e m e n t a l e d e I'Equipement Fichier Informative d e s Donnees Juridiques ~ m m o b i l i è r e ssur les immeubles Grundbuchordnung Instructie Kadaster Reorganisatie Koninklijk Besluit Mise a Jour des Informations C a d a s t r a l e s M inister ieel Besluit Nieuw Burgerlijk Wetboek Neue Juristische Wochenschrif t Plan dlOccupation d e s Sols voorlopige Raad voor d e Vastgoedinformatie Vereniging voor Bouwrecht W e t Openbaarheid van Bestuur Weekblad voor P r i v a a t r e c h t , N o t a r i a a t e n Registratie

1.

INLEIDING

1.1.

Aanleiding H e t absolute genots- e n beschikkingsrecht verbonden a a n h e t r e c h t van eigendom, wordt behalve m e t r e c h t e n w a a r a a n e e n privaatrechtelijke rechtsverhouding t e n grondslag ligt, i n t o e n e m e n d e m a t e beperkt door r e c h t e n van publiekrechtelijke aard. D e z e van overheidswege opgelegde eigendoms- e n gebruiksbeperkingen m e t betrekking t o t onroerend goed worden aangeduid als publiekrechtelijke beperkingen. T e z a m e n vormen d e uit wet- e n regelgeving voortvloeiende beperkingen d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d van onroerend goed. H e t verschijnsel publiekrechtelijke beperking is niet nieuw; a l in d e 1 9 e eeuw werden in h e t kader van h e t a l g e m e e n belang bij administratief besluit eigendoms- e n gebruiksbeperkingen opgelegd. Toentertijd r i c h t t e n d e z e beperkingen zich m e t n a m e o p d e aanleg e n h e t onderhoud van weg e n e n d e uitvoering van publieke werken o p a n d e r m a n s grond. D e l a a t ste decennia h e e f t evenwel e e n e n o r m e uitbreiding plaatsgevonden, n i e t alleen w a t b e t r e f t h e t a a n t a l publiekrechtelijke beperkingen m a a r ook w a t b e t r e f t d e e r a a n t e n grondslag liggende motieven. D e belangrijkste c a t e g o r i e wordt t h a n s gevormd door d e uit stedebouwkundige- e n planningswetgeving voortvloeiende voorschriften e n beperkingen t e n a a n z i e n van d e b e s t e m m i n g e n h e t gebruik van onroerend goed. Kennisname van d e z e ingrijpende beperkingen i s noodzakelijk voor e e n ieder die van plan i s onroerend goed te kopen dan wel te bouwen. Wat b e t r e f t d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d werd aanvankelijk h e t volgende principe gehanteerd: publiekrechtelijke beperkingen vloeien voort uit wet- e n regelgeving waarvan e e n ieder wordt g e a c h t o p d e hoogte te (kunnen) zijn. Mede a l s gevolg van d e sterk e uitbreiding van h e t a a n t a l publiekrechtelijke beperkingen in d e t w e e d e h e l f t van d e z e eeuw, i s toepassing van d i t principe t h a n s n i e t m e e r reëel. H e t i s onredelijk o m te veronderstellen d a t e e n ieder in staat i s om zonder speciale m a a t r e g e l e n zoals bijvoorbeeld e e n r e g i s t r a t i e h e t b e s t a a n e n d e reikwijdte te ontdekken van d e beperkingen d i e o p e e n bepaald onroerend goed rusten. In Nederland wordt d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoes t a n d o p d i t m o m e n t nog onvoldoende gewaarborgd. S l e c h t s e e n t i e n t a l publiekrechtelijke beperkingen wordt k r a c h t e n s d e a a n d e beperking t e n grondslag liggende wetgeving of d e Instructie Kadaster Reorganisatie (IKR) middels e e n aantekening in d e k a d a s t r a l e legger kenbaar g e m a a k t . Hoewel in d e nieuwe K a d a s t e r w e t die gelijktijdig m e t h e t NBW ingevoerd zal worden, r u i m t e geboden wordt voor uitbreiding van h e t a a n t a l voor inschrijving v a t b a r e beperkingen, i s hier nog geenszins s p r a k e van e e n a l g e m e n e regeling. Naast h e t systeem van k a d a s t r a l e aantekeningen wordt voorts in t o e n e m e n d e m a t e gebruik g e m a a k t van d e mogelijkheid d e a a n d e in h e t k a d a s t e r a a n te t e k e n e n publiekrechtelijke beperkingen t e n grondslag liggende besluiten over te schrijven in d e openbare registers. Voor h e t verkrijgen van e e n volledig o v e r z i c h t van d e o p onroerend goed r u s t e n d e publieke l a s t e n zijn bovenvermelde m a a t r e g e l e n (vooralsnog) ontoereikend. D a a r e e n goede kenbaarheid zowel voor d e overheid a l s voor het r e c h t s v e r k e e r van g r o o t belang is, i s verbetering van d e z e s i t u a t i e o p k o r t e t e r m i j n gewenst.

Thans wordt d e z e problematiek door h e t Instituut voor Bouwrecht i n samenwerking m e t d e Technische Universiteit D e l f t in o p d r a c h t van d e voorlopige R a a d voor d e Vastgoedinformatie (RAVI) nader bestudeerd. H e t te verrichten onderzoek o m v a t d r i e delen: (l)

(2)

(3)

e e n i n v e n t a r i s a t i e van d e voornaamste, uit eigendoms- e n gebruiksbeperkende wet- e n regelgeving voortvloeiende (eventueel voor reg i s t r a t i e in aanmerking komende) publiekrechtelijke beperkingen m e t betrekking t o t onroerend goed; e e n rechtsvergelijkende studie naar d e wijze waarop in d e o n s omringende landen, te w e t e n Engeland, Frankrijk, België e n WestDuitsland in d e onderhavige kenbaarheid wordt voorzien; e e n e n q u e t e bij d e verschillende betrokken a c t o r e n (overheidsinstellingen, n o t a r i a a t , advocatuur e n makelaardij) naar d e m a t e waarin z i c h o p dit m o m e n t problemen t e n a a n z i e n van d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d voordoen e n d e wijze w a a r o p d e hierop van toepassing zijnde informatievoorziening t h a n s georganiseerd is.

Begin 1988 zullen d e r e s u l t a t e n van h e t hierboven omschreven onderzoek door d e RAVI gepubliceerd worden. H e t in h e t k a d e r van h e t rechtsvergelijkende onderzoek v e r z a m e l d e mat e r i a a l v o r m t h e t uitgangspunt voor d e z e scriptie; d e hierin geformul e e r d e conclusies komen geheel voor rekening van schrijfster dezes.

1.2.

Werkwijze H e t rechtsvergelijkend onderzoek n a a r d e wijze waarop in d e ons omring e n d e landen in d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d v a n onroerend goed wordt voorzien, i s hoofdzakelijk gebaseerd o p literatuurstudie. D e h i e r t o e in d e loop van h e t onderzoek v e r z a m e l d e boeken e n tijdschriftartikelen zijn afkomstig uit verschillende bibliotheken:

- d e bibliotheek van d e F a c u l t e i t d e r Geodesie van d e Technische Univ e r s i t e i t Delf t;

- d e bibliotheek van h e t Instituut voor Bouwrecht ('s-Gravenhage);

-

d e bibliotheek hage); - d e bibliotheek - d e bibliotheek - d e bibliotheek

van d e Koninklijke ~ o t a r i e l eBroederschap ('s-Gravenvan d e Rijks Planologische Dienst Ps-Gravenhage); van h e t Ministerie van VROM ('s-Gravenhage); van d e Erasmus Universiteit (Rotterdam).

Voorts zijn in h e t kader van h e t onderzoek brieven naar e e n a a n t a l buit e n l a n d s e i n s t a n t i e s e n c o n t a c t p e r s o n e n gezonden m e t h e t verzoek o m aanvullende informatie. T e n s l o t t e kunnen hier niet onvermeld blijven d e l e e r z a m e ontmoetingen d i e onder leiding van prof.mr. J.L.G. Henssen hebben plaatsgevonden m e t mr. Prior, d e Chief Land R e g i s t r a r van h e t Land R e g i s t r y uit Engeland e n dhr. van Hemelrijcke, w e r k z a a m bij h e t Belgische Kadaster.

1.3.

Verslaglegging D i t inleidende hoofdstuk w o r d t besloten m e t e e n toelichting o p d e opbouw van d e scriptie. In d e hoofdstukken 2 t o t e n m e t 5 wordt uitvoerig beschreven o p welke wijze in d e vier onderscheiden landen d e kenbaarheid van zowel d e privaatrechtelijke a l s d e publiekrechtelijke rechtstoes t a n d van onroerend goed wordt gewaarborgd. D e beschrijving per land s t e u n t o p e e n vijftal aspecten:

-

e e n o v e r z i c h t van h e t b e t r e f f e n d e rechtsstelsel; d e kenbaarheid van d e privaatrechtelijke rechtstoestand; d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand; d e o v e r d r a c h t van onroerend goed; t o e k o m s t i g e ontwikkelingen m e t betrekking t o t d e r e g i s t r a t i e van onroerend goed.

D e z e wijze van behandelen h e e f t e e n tweeledig doel. Enerzijds v o r m e n d e landen-hoofdstukken zelfstandige eenheden d i e d e kenbaarheid van d e r e c h t s t o e s t a n d van onroerend goed binnen h e t a l d a a r g e h a n t e e r d e rechtsstelsel weergeven. Anderzijds wordt door e e n c o n s i s t e n t e behandeling h e t signaleren van overeenkomsten dan wel verschillen tussen d e landen onderling vereenvoudigd. T e n behoeve van d e beschrijving van d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d wordt h e t begrip "publiekrechtelijk kenbaarheidsmechanisme" gefntroduceerd. D i t begrip wordt in hoofdstuk 6 toegelicht. Aansluitend worden d e per land onderscheiden kenbaarheidsmechanismen nader geanalyseerd. In hoofdstuk 7 worden d e belangrijkste uit d e z e analyse voortvloeiende r e s u l t a t e n k o r t weergegeven. T e n s l o t t e volgt e e n o v e r z i c h t van d e geraadpleegde l i t e r a t u u r . D i t overz i c h t i s samengesteld a a n d e hand van e e n vijftal categorieën: Algemeen, Engeland, Frankrijk, ~ e l g i ee n West-Duitsland. D e c a t e g o r i e Alg e m e e n v e r m e l d t d e l i t e r a t u u r die ofwel t e n behoeve van t w e e of m e e r van d e onderscheiden landen of t e n behoeve van d e kenbaarheidsproblem a t i e k in h e t a l g e m e e n i s geraadpleegd. D e inhoud van d e landen-categorieen s p r e e k t voor zich. Voetnoten i n d e t e k s t worden a l l e e n gehant e e r d indien e e n verantwoorde beschrijving van d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d d i t uitdrukkelijk vereist. Voor d e m e e r a l g e m e n e a s p e c t e n van d e hier bestudeerde problematiek wordt dan ook volstaan m e t verwijzing n a a r d e i n d e literatuuropgave vermelde handboeken.

ENGELAND

2.1.

O v e r z i c h t van h e t Engelse r e c h t s s t e l s e l

2.1.1.

Rechtsbronnen H e t Engelse r e c h t (geldend voor Engeland & Wales) vindt z'n oorsprong in h e t g e w o o n t e r e c h t (customary law) zoals d a t voor d e komst van d e Normandiërs in 1066 in Engeland t o e g e p a s t werd. Behoudens e e n a a n t a l alg e m e e n verspreide regels, verschilde d i t r e c h t van regio t o t regio. D e inval van William t h e Conqueror in 1066 b r a c h t g r o t e veranderingen m e t z i c h m e e , n i e t alleen o p politiek e n maatschappelijk gebied, m a a r ook o p h e t gebied van d e rechtsvorming. In a l d e z e o p z i c h t e n was e r sprake van e e n t o e n e m e n d e centralisering. Wat b e t r e f t d e rechtsvorming, zorgden d e r e c h t s m a c h t van d e Koning e n l a t e r diens verschillende "Courts of Law" voor e e n z e k e r e uniformiteit in d e uitleg e n toepassing van h e t heersende gewoonterecht. Langzamerhand werd e e n stelsel van regels opgebouwd w a t o p identieke gevallen t o e g e p a s t kon worden. Hieruit ontwikkelde z i c h geleidelijk e e n voor geheel Engeland geldend rechtsstelsel, d e c o m m o n law. In d e loop van d e tijd bleek e c h t e r d a t d e c o m m o n law door haar s t a r r e k a r a k t e r in bepaalde gevallen ontoereikend was. O m hieraan enigszins t e g e m o e t te komen ging d e Lord Chancellor e r t o e o v e r o p grond van d e a l g e m e n e regels van billijkheid (in equity), aanvullende regels uit te vervaardigen. Toch ontstond langzaam m a a r z e k e r d e b e h o e f t e a a n w e t t e l i j k e regelingen, t e m e e r d a a r h e t r e c h t e r s r e c h t (case law) s t e e d s onoverzichtelijker werd. Hierin werd voorzien door d e invoering van s t a t u t e law: d e Koning kon m e t goedkeuring van h e t Parlem e n t door middel van w e t t e n d e c o m m o n law e n equity, wijzigen, afs c h a f f e n of vervangen. D e bovengeschetste ontwikkelingen hebben e r t o e geleid d a t h e t huidige Engelse r e c h t gevoed wordt door vier verschillend e rechtsbronnen: c u s t o m a r y law, c o m m o n law, e q u i t y e n s t a t u t e law.

2.1.2.

Codificatie v a n 1925 Tegenwoordig k o m t d e nadruk s t e e d s m e e r o p s t a t u t e law ( h e t door h e t P a r l e m e n t gecodificeerde r e c h t ) te liggen. E e n g r o o t d e e l van h e t nieuw e r e Engelse r e c h t i s d a n ook van h e t P a r l e m e n t afkomstig. In 1925 onts t o n d e n z o e e n a a n t a l w e t t e n d i e enerzijds a l s e e n vernieuwing e n anderzijds a l s e e n gedeeltelijke c o d i f i c a t i e van h e t Engelse z a k e n r e c h t beschouwd kunnen worden. Als belangrijkste kunnen hier genoemd worden d e Law of P r o p e r t y A c t , d e Land R e g i s t r a t i o n A c t e n d e Land C h a r g e s Act.

2.1.3.

Onroerend goed In tegenstelling t o t h e t Romeinsrechtelijke s y s t e e m , h e e f t h e t onroerend goed r e c h t (real p r o p e r t y law) zich in Engeland afzonderlijk ontwikkeld van h e t r e c h t m e t betrekking t o t roerend goed (personal property law). Mede dankzij d e c o d i f i c a t i e van 1925 zijn d e z e t w e e rechtsgebieden geleidelijk d i c h t e r bij e l k a a r gekomen. Sinds 1925 i s h e t onderscheid tussen onroerend goed e n roerend goed onder m e e r nog van belang voor d e wijz e n van vervreemding e n voor d e verjaringstermijnen (12 jaar voor onroerend goed e n 6 jaar voor roerend goed). H e t belangrijkste verschil i s e c h t e r d a t e r (in principe) m e t betrekking t o t onroerend goed g e e n r e c h t v a n eigendom b e s t a a t , terwijl d i t t e n a a n z i e n van roerend goed wel mogelijk is.

In t h e o r i e behoort alle grond aan d e Kroon; a n d e r e rechtssubjecten hebben s l e c h t s e e n daarvan afgeleid gebruiks- e n g e n o t s r e c h t (seisin). Dit r e c h t ligt tussen h e t Romeinsrechtelijke r e c h t van eigendom e n r e c h t van bezit. Degene die over e e n dergelijk r e c h t beschikt, is eigenaar van e e n zogenaamd " e s t a t e in land". Naar gelang e r sprake is van common law of equity s p r e e k t men respectievelijk over legal of equitable e s t a t e . Een legal e s t a t e is te vergelijken m e t ons zakelijk r e c h t , e e n equitable e s t a t e is d i t in mindere mate. D e Law of Property A c t 1925 reduceerde h e t oorspronkelijk g r o t e a a n t a l e s t a t e s t o t twee:

-

e s t a t e in f e e simple absolute in possession (freehold e s t a t e ) Dit r e c h t i s vergelijkbaar m e t h e t allodiale r e c h t van eigendom; h e t g e e f t bevoegdheid t o t d e feitelijke beheersing van d e estate m e t inbegrip van d e aanspraken o p alle voordelen zoals huren e n pachten. esfate f o r y e a r s ( t e r m of y e a r s absolute/leasehold e s t a t e ) Dit r e c h t i s vergelijkbaar m e t h e t allodiale r e c h t van e r f ~ a c h t ;d e termijn van h e t yechf m o e t vooraf bepaald zijn. D e gerechtigde bezit in d i t geval g e e n seisin, m a a r possession (recht van bezit).

In geval van onregelmatigheden kan d e freeholder zijn toevlucht nemen t o t r e a l a c t i o n s (terugvordering) terwijl d e leaseholder s l e c h t s d e beschikking h e e f t over personal a c t i o n s (schadevergoeding). Derhalve s p r e e k t men ook wel over real e n personal e s t a t e . N a a s t bovengenoemde legal e s t a t e s kent h e t Engelse r e c h t t e v e n s e e n a a n t a l "legal i n t e r e s t s in or over land" d a t a a n e e n ander toebehoort. D e z e r e c h t e n zijn vergelijkbaar m e t onze b e p e r k t e zakelijke genots- e n zekerheidsrechten. T o t d e z e c a t e g o r i e behoren:

-

e a s e m e n t s (erf dienstbaarheden);

-

r e n t c h a r g e s (grondrechten); c h a r g e by way of legal m o r t g a g e (hypotheken); e e n a a n t a l aanspraken krachtens burenrecht.

- profits (een o p e e n onroerend goed rustend genotsrecht);

Alle a n d e r e e s t a t e s , i n t e r e s t s e n c h a r g e s in or over land behoren t o t d e "equitable interests". Een dergelijk r e c h t h e e f t werking t e g e n derden m e t uitzondering van verkrijgers te goeder trouw van d e legal e s t a t e waarop h e t equitable i n t e r e s t betrekking heeft. 2.2.

Kenbaarheid van d e privaatrechtelijke rechtstoestand

2.2.1.

Inleiding Engeland n e e m t o p h e t gebied van d e r e g i s t r a t i e van d e privaatrechtelijke rechtstoestand van onroerend goed e e n bijzondere plaats in. In tegenstelling t o t veel a n d e r e West-Europese landen, waaronder Frankrijk, België e n West-Duitsland, i s Engeland in d e vorige e e u w niet overgegaan t o t h e t o p z e t t e n van e e n perceelsgewijs kadaster. D i t i s e e n gevolg van h e t f e i t d a t in Engeland h e t fenomeen grondbelasting, in veel landen d e aanleiding voor d e inrichting van e e n grondboekhouding, niet voorkomt. Pogingen d i e vanaf d e t w e e d e helft van d e 19e eeuw in Engeland werden ondernomen om te komen t o t e e n r e g i s t r a t i e van r e c h t e n m e t betrekking t o t onroerend goed, vloeiden dan ook primair voort uit e e n behoefte a a n

rechtszekerheid. In d e z e b e h o e f t e werd (gedeeltelijk) voorzien door invoering in 1862 van e e n s y s t e e m van r e g i s t r a t i e van r e c h t e n onder verantwoordelijkheid van H.M. Land Registry. Uit hoofde van d e Land Regis t r a t i o n A c t 1925 vindt t h a n s r e g i s t r a t i e van r e c h t e n plaats o p 1 5 Dist r i c t Land Registries verspreid over h e t gehele land. Voorts voorziet d e Land C h a r g e s A c t 1925 in d e r e g i s t r a t i e van zakelijke l a s t e n o p niet-geregistreerd onroerend goed in h e t Land C h a r g e s D e p a r t m e n t t e Plymouth. D e in h e t Register of T i t l e door H.M. Land Registry ingeschreven r e c h t e n worden volledig door d e S t a a t gegarandeerd. 2.2.2.

Land R e g i s t r y Eén van d e doeleinden van d e vernieuwing van h e t z a k e n r e c h t in 1925 w a s h e t t o t s t a n d brengen van e e n vereenvoudigd s y s t e e m van overd r a c h t van onroerend goed. H i e r t o e werd d e r e g i s t r a t i e van privaatrechtelijke r e c h t e n uitgebreid e n e e n aanvang g e m a a k t m e t d e r e g i s t r a t i e van d e publiekrechtelijke rechtstoestand. D e hiervoor verantwoordelijke w e t t e n , d e Land Registration A c t e n d e Land C h a r g e s A c t , zuIlen nu a c h t e r e e n v o l g e n s besproken worden. Land R e g i s t r a t i o n A c t 1925 Zoals reeds vermeld k e n t Engeland sinds 1862 h e t s y s t e e m van registrat i e van r e c h t e n (registration of title). Onder d i t s y s t e e m onderzoekt h e t registratiekantoor (Land Registry) d e aanspraken o p e e n bepaaJ.d onroerend goed, naar aanleiding van t e r r e g i s t r a t i e aangeboden a k t e n of ander e documenten, w a a r n a e e n officiële verklaring o m t r e n t d e t i t e l w o r d t opgemaakt. D e g e r e g i s t r e e r d e eigenaar o n t v a n g t vervolgens e e n c o p i e van d e inschrijving in h e t Register of T i t l e in d e vorm van e e n zogenaamd Land C e r t i f i c a t e . Zodra d e t i t e l i s g e r e g i s t r e e r d , s t e l t d e S t a a t zich g a r a n t voor d e onaantastbaarheid van h e t in h e t c e r t i f i c a a t omschreven r e c h t . Kenmerkend voor h e t in Engeland g e h a n t e e r d e s y s t e e m i s d a t bij o v e r d r a c h t van geregistreerd onroerend goed géén t i t e l r e c h e r c h e m e e r behoeft te worden verricht. In g e v a l van niet-geregistreerd onroerend goed d a a r e n t e g e n zijn partijen genoodzaakt bij i e d e r e overd r a c h t opnieuw e e n tijd- e n geldrovende "root of title" o p te bouwen. Oorspronkelijk w a s r e g i s t r a t i e van zakelijke r e c h t e n o p onroerend goed in Engeland g e h e e l vrijwillig. Dit v e r o o r z a a k t e e e n aanzienlijke v e r t r a ging in d e invoering van h e t nieuwe systeem. Teneinde d i t proces enigszins t e versnellen k r e e g d e regering ingevolge d e Land Registration A c t 1925 bevoegdheid gebieden a a n te wijzen w a a r r e g i s t r a t i e van zakelijke r e c h t e n verplicht is. Een dergelijke aanwijzing t o t compulsory a r e a (waarvan ook nu nog gebruik wordt g e m a a k t ) b e t e k e n t d a t bij i e d e r e eerstvolgende overdracht van onroerend goed, d e t i t e l binnen t w e e maanden bij h e t Land Registry geregistreerd m o e t zijn. Bij nalatigheid wordt men niet a l s eigenaar erkend. H e t R e g i s t e r of T i t l e b e s t a a t u i t d r i e delen: (l)

property register Dit register omschrijft h e t onroerend goed e n verwijst naar e e n k a a r t (title-plan) dre afzonderlijk. voor i e d e r e zeer t i t e l door h e t Land Registry w o r d t vervaardigd. H e t title-plan i s e e n u i t t r e k s e l van d e Land Registry Genera1 Map, welke dient t e r localisering van h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed.

(2)

(3)

proprietorship register D i t register v e r m e l d t d e naam, h e t a d r e s e n h e t beroep van d e eigenaar, alsmede d e a a r d van d 6 g e r e g i s t r e e r d e t i t e l (abiolute, good leasehold, possessory, qualified). c h a r g e s register D i t register b e v a t biizonderheden over d e zakelijke l a s t e n welke o p h e t onroerend goed &ukken.

D e registers van h e t Land Registry zijn niet volledig openbaar. Inzage van h e t Register of T i t l e i s s l e c h t s mogelijk door d e rechthebbende zelf e n door zijn solicitor, a l s m e d e door derden die h i e r t o e schriftelijk gemachtigd zijn. D e registers van h e t Land Registry worden per county of per county borough bijgehouden, waarbij a a n e l k e "title t o land" e e n identificatienummer in d e b e t r e f f e n d e county wordt gegeven. D e perceelsaanduiding r i c h t zich naar d e s h e e t van d e Land Registry General Map waarbinnen z i c h d e afbeelding van h e t perceel bevindt. D e perceelsaanduiding bes t a a t achtereenvolgens uit d e naam van d e county, d e s h e e t van d e Land Registry G e n e r a l Map, d e s e c t i e e n h e t perceelsnummer. ~ e ' r e g i s t r a t i ebeperkt zich t o t d e in d e Law of P r o p e r t y A c t 1925 gen o e m d e legal e s t a t e s : t h e estate in f e e simple absolute i n possession e n t h e e s t a t e f o r years. Van d e rechten van derden wordt e e n aantekening bij voornoemde t i t e l s g e m a a k t . D e r e c h t e n van derden kunnen onderscheiden worden in "overriding interests" e n "minor interests". Overriding i n t e r e s t s zijn rechten welke e e n (geregistreerd) eigenaar e n diens rechtsopvolgers binden ongeacht of e r e e n aantekening in h e t Register of T i t l e van i s gemaakt. Minor i n t e r e s t s zijn r e c h t e n welke voor e e n volledige derdenwerking in d e registers van h e t Land Registry aangetekend dienen te worden. Land C h a r g e s A c t 1925 Ingevolge d e Land C h a r g e s A c t 1925 worden rechten van derden zijnde e q u i t a b l e (minor) i n t e r e s t s geregistreerd in d e registers van h e t Land C h a r g e s D e p a r t m e n t te Plymouth. R e g i s t r a t i e van dergelijke r e c h t e n g e e f t z e e e n zodanige bescherming d a t z e e e n z e l f d e derdenwerking gaan b e z i t t e n a l s legal (overriding) interests, d a t wil zeggen bindend voor e e n ieder. D e registers van h e t Land C h a r g e s D e p a r t m e n t zijn sinds 1974 geautomatiseerd. Evenals h e t Register of Title vallen z e onder d e verantwoordelijkheid van d e Chief Land R e g i s t r a r van h e t Land Registry. D e in Plymouth gehouden registers kunnen onderscheiden worden in:

-

-

register of pending a c t i o n s Elk proces m e t betrekking t o e e n "interest in land" kan in afwachting van d e uitspraak opgenomen worden in dit register. register of annuities D i t register b e v a t annuïteiten zoals lijfrenten die a l voor 1925 geregistreerd konden worden. O p den duur z a l d i t register verdwijnen. register of writs a n d o r d e r s a f f e c t i n g t h e land In dit register kunnen alle dagvaardingen e n vonnissen d i e betrekking hebben o p eigenaren van onroerend goed ingeschreven worden.

-

-

register of d e e d s of a r r a n g e m e n t Een deed of a r r a n g e m e n t i s e e n a k t e waarin e e n schuldenaar afstand d o e t van zijn bezittingen t e n gunste van zijn c r e d i t e u r e n in ruil voor ontheffing van zijn schulden. Dergelijke a k t e n kunnen i n dit register worden ingeschreven. register OF land charges Land c h a r g e s zijn zakelijke l a s t e n o p onroerend goed verbonden aan d e kwaliteit van eigenaar. Alleen land c h a r g e s d i e betrekking hebben o p niet-geregistreerd onroerend goed worden in d i t register opgenomen. In g e v a l van geregistreerd onroerend goed worden d e z e r e c h t e n overgeschreven naar h e t c h a r g e s register van h e t Register of Title.

N a a s t d e verplichting t o t h e t houden van bovenstaande registers b e v a t t e d e w e t van 1925 ook bepalingen t e n aanzien van d e r e g i s t r a t i e van local land c h a r g e s door d e locale autoriteiten. In 1975 zijn d e z e bepalingen vervangen door e e n speciaal o p d i t onderwerp gerichte wet, d e Local Land C h a r g e s Act. Daar local land c h a r g e s in h e t algemeen e e n publiekrechtelijk k a r a k t e r bezitten, zullen d e z e in h e t kader van d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand nader a a n d e o r d e komen. 2.2.3.

Organisatie e n s a m e n h a n g Alvorens i n d e volgende paragraaf nader ingegaan z a l worden o p d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand volgt e e r s t e e n schematisch overzicht van d e r e g i s t r a t i e van d e privaatrechtelijke e n d e publiekrechtelijke rechtstoestand van onroerend goed in Engeland. H.M. Land Registry i s verantwoordelijk voor d e r e g i s t r a t i e van voornamelijk privaatrechtelijke r e c h t e n uit hoofde van t e r inschrijving aangeboden akt e n e n a n d e r e documenten. Verspreid over 1 5 D i s t r i c t Land Registries vindt r e g i s t r a t i e van zakelijke r e c h t e n o p onroerend goed plaats. D e reg i s t r a t i e van (privaatrechtelijke) land c h a r g e s die betrekking hebben o p niet-geregistreerd onroerend goed i s geconcentreerd in h e t Land C h a r g e s D e p a r t m e n t te Plymouth. Land c h a r g e s die betrekking hebben o p geregis t r e e r d onroerend goed worden overgeschreven naar h e t c h a r g e s register van h e t R e g i s t e r of Title. D e locale a u t o r i t e i t e n zij n verantwoordelijk voor d e r e g i s t r a t i e van r e c h t e n m e t e e n publiekrechtelijk karakter. D e r e g i s t r a t i e vindt p l a a t s in d e county- e n district council registries. Alleen in geval van e e n financiële l a s t o p geregistreerd onroerend goed is h e t verplicht t e v e n s e e n aantekening van d e b e t r e f f e n d e local land charg e te maken in h e t charges register van h e t Register of Title.

geregistreerd onroerend goed H.M. Land Registry

niet-geregistreerd onroerend goed

register of t i t l e (legal e s t a t e s ) A

land c h a r g e s m.b.t. geregistreerd onroerend goed

1

I

I

I I 1

I I

I l I I

1I I I I I

II

II

II

I I

I

I

I I I

Land C h a r g e s Department (Plymouth)

c h a r g e s registers - land (minor interests)

I I

I I I

1 I I

Local A u t h o r i t i e s

financiële local land c h a r g e s m.b.t. geregis t r e e r d onroerend goed

I

I I I I I \I/

local land c h a r g e s r e g i s t e r s (overriding i n t e r e s t s )

2.3.

Kenbaarheid van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d

2.3.1.

Inleiding Publiekrechtelijke beperkingen m e t betrekking t o t onroerend goed worden in Engeland aangeduid a l s local land charges. D e z e c a t e g o r i e c h a r g e s behoort t o t d e z o g e n a a m d e "overriding interests". Dergelijke r e c h t e n zijn bindend voor d e e i g e n a a r van h e t m e t h e t r e c h t b e l a s t e onroerend goed e n diens rechtsopvolgers o n g e a c h t of r e g i s t r a t i e in h e t R e g i s t e r of T i t l e h e e f t plaatsgevonden. R e e d s in 1925 werd e e n aanvang g e m a a k t m e t d e r e g i s t r a t i e van local land charges. D e Land C h a r g e s A c t 1925 b e v a t t e e e n a a n t a l bepalingen u i t hoofde waarvan d e locale a u t o r i t e i t e n w e t t e l i j k e bevoegdheid k r e g e n bepaalde publieke r e c h t e n a l s local land c h a r g e in speciaal d a a r t o e ing e r i c h t e r e g i s t e r s o p te nemen. Aanvankelijk werd d e z e r e g i s t r a t i e van publieke r e c h t e n nog g e h e e l e n a l a l s aanvulling o p d e r e g i s t r a t i e van d e p r i v a a t r e c h t e l i j k e rechtstoestand beschouwd. In d e loop van d e z e e e u w e c h t e r i s d e r e g i s t r a t i e van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d n a a s t d i e van d e privaatrechtelijke rechtstoestand gaandeweg belangrijker geworden. D e o o r z a a k hiervan l i g t in d e toegenomen invloed van d e overheid o p h e t handelen van d e burger, a l s gevolg waarvan h e t a a n t a l van overheidswege opgelegde eigendoms- e n gebruiksbeperkende regelingen d e l a a t s t e decennia s t e r k i s uitgebreid.

Bovenstaande ontwikkelingen leidden in 1975 t o t e e n "eigen wet" voor publiekrechtelijke (en enkele privaatrechtelijke) beperkingen m e t betrekking t o t onroerend goed: d e Local Land C h a r g e s Act. In 1977 werd d e z e w e t aangevuld door d e Local Land C h a r g e s Rules 1977 uitgevaardigd door de Lord Chancellor. Hierin worden d e local land c h a r g e s onderscheiden in twaalf verschillende categorieën. Tevens wordt aangegeven o p welke wijze d e locale a u t o r i t e i t e n d e z e dienen te registreren. Van bepaalde publiekrechtelijke beperkingen ( m e t n a m e financiële) dient tevens e e n aantekening g e m a a k t te worden in h e t c h a r g e s register van h e t Register of Title. T e n s l o t t e zijn d e locale a u t o r i t e i t e n t e r complementering van d e in d e local land c h a r g e s registers geregistreerde rechtsfeiten t e v e n s gehouden e e n a a n t a l aanvullende registraties inzake d e publiekrechtelijke rechtstoestand van onroerend goed te verzorgen. D e wijze waarop d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand van onroerend goed in Engeland gewaarborgd wordt kan a l s volgt s a m e n g e v a t worden: (1)

(2)

(3)

Aantekening in h e t Land Registry Financiële local land charges dienen naast opname in d e local land c h a r g e s registers t e v e n s aangetekend te wo;den in h e t c h a r g e s register van h e t Register of Title. Voorts kan d e Chief Land Regist r a r in bepaalde gevallen besluiten local land c h a r g e s waaraan e e n a u t h e n t i e k e a k t e t e n grondslag ligt (bijvoorbeeld in geval van e e n door e e n locale a u t o r i t e i t gesloten overeenkomst m e t e e n eigenaar of gebruiker van onroerend goed) o p te n e m e n in h e t Register of T i t l e van h e t Land Registry. Local land charges registers Uit hoofde van d e Local Land C h a r g e s A c t 1975 dienen alle local land charges, zijnde zakelijke lasten o p onroerend goed veelal voortvloeiend uit publiekrechtelijke wet- e n regelgeving, geregis t r e e r d te worden in door d e locale a u t o r i t e i t e n gehouden registers. Een onderzoek van d e z e registers kan zowel persoonlijk als officieel geschieden. In h e t l a a t s t e geval wordt door d e locale autorit e i t e n e e n officieel search-certificate verstrekt. Aanvullende registraties Naast d e local land c h a r g e s registers dienen d e locale a u t o r i t e i t e n t e v e n s e e n a a n t a l aanvullende registraties in te richten. D e z e regis t r a t i e s kunnen onderscheiden worden in registraties die betrekking hebben o p publieke r e c h t e n o p onroerend goed niet zijnde local land c h a r g e s e n registraties d i e betrekking hebben o p aanvullende inf o r m a t i e o m t r e n t reeds in d e local land c h a r g e s registers opgenomen publieke rechten. R e g i s t e r s e n k a a r t e n dienen te allen tijde voor publieke inspectie geopend te zijn.

U i t bovenstaande moge d e belangrijke rol d i e d e locale a u t o r i t e i t e n spelen o p h e t s t u k van d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand duidelijk zijn. O p basis van d e door hen gehouden r e g i s t r a t i e s zijn z e in s t a a t e e n vrijwel volledig beeld van d e publiekrechtelijke rechtstoestand van onroerend goed te verschaffen.

2.3.2.

Aantekening in het Land

k eg is try')

In het algemeen worden local land charges niet aangetekend in de regist e r s van het Land Registry. Een uitzondering hierop vormen de local land charges bestaande uit e e n financiele last op reeds geregistreerd (dat wil zeggen in h e t Register of Title opgenomen) onroerend goed. Deze charges dienen e e r s t aangetekend te worden in het charges register van het Register of Title alvorens z e gerealiseerd kunnen worden. Onder "realisatie" wordt hier verstaan, het t e gelde maken van de charge eventueel m e t behulp van de rechtsmiddelen waarover de locale autoriteit als lasthebber krachtens section 101 van de Law of Property Act 1925 beschikt. De algemeen geldende werking van de charge, zijnde e e n overriding interest, wordt door het achterwege blijven van registratie echter niet aangetast. De financiële charges die voor opname in het Register of Title in aanmerking komen worden in d e Local Land Charges Rules beschreven als "specific financial charges". Hiertoe behoren alle financiële lasten die door e e n locale autoriteit, e e n waterschap of e e n new town development corporation verhaald kunnen worden o p de opeenvolgende eigenaren of gebruikers van onroerend goed. De financiële last behoeft niet uitdrukkelijk in de wet als charge betiteld te Specific financial charges vloeien o.a. voort uit d e volgende wetten

-

-

Private S t r e e t Works Act 1892; District Councils (Water Supply Facilities) Act 1897; Coast Protection Act 1949; Prevention of Damage by Pests Act 1949; Clean Air Act 1956; Weeds Act 1959; Public Health Acts 1875, 1936, 1937 e n 1961; General R a t e Act 1967; Countryside A c t 1968; Town and Country Planning Act 1971; Control of Pollution A c t 1974; Housing Acts 1957, 1961, 1964 e n 1974; Highways Acts 1959, 1971 e n 1980.

Verder kan d e Chief Land Registrar in bepaalde gevallen besluiten local land charges waaraan e e n authentieke a k t e t e n grondslag ligt (bijvoorbeeld in geval van e e n door e e n locale autoriteit gesloten overeenkomst m e t e e n eigenaar of gebruiker van onroerend goed) o p t e nemen in het Register of Title. Een inschrijving in het Register of Title wordt krachtens d e Land Registration Act 1925 volledig door d e S t a a t gegarandeerd. De prioriteit van d e charge wordt bepaald door de registratie in de local land charges registers; deze wijzigt niet na opname in het Register of Title. Inzage in het Kegister of Title is tenslotte alleen mogelijk door de rechthebbende Zie voor registratie van local land charges in het Register of Title: Kuoff & Roper, Kegistered Conveyancing, London 1972, blz. 541-543 e n 760-761. Overzicht samengesteld aan de hand van: J.F. Garner, Local Land Charges, London 1982, blz. 25-38.

zelf, door zijn solicitor, a l s m e d e door derden die hiertoe schriftelijk gemachtigd zijn. 2.3.3.

Local land charges registers D e m a t e r i e b e t r e f f e n d e d e local land charges is vastgelegd in d e Local Land C h a r g e s A c t 1975. Aansluitend o p d e z e w e t h e e f t d e Lord Chancellor in 1977 d e Local Land C h a r g e s Rules uitgevaardigd. Beiden zijn o p 1 augustus 1977 in werking getreden. Local Land C h a r g e s A c t 1975 Local land charges zijn zakelijke l a s t e n rustend o p onroerend goed, veela l voortvloeiend uit publiekrechtelijke wet- e n regelgeving. Behoudens gevallen waarin e e n c h a r g e of a n d e r e z a a k bij w e t uitdrukkelijk a l s local land c h a r g e betiteld wordt, dient h e t e e n beperking o p é é n of m e e r perc e l e n te zijn. D e beperking kan enerzijds dienen a l s zekerheid voor d e betaling van e e n som geld e n anderzijds a l s nadere bepaling van h e t toeg e s t a n e gebruik van h e t onroerend goed. Tevens moet gel.den d a t e e n loc a l land c h a r g e bindend i s voor opeenvolgende eigenaren of gebruikers van h e t onroerend goed. Een local land c h a r g e kan zowel door e e n cent r a l e a u t o r i t e i t (minister of d e p a r t e m e n t ) a l s door e e n locale a u t o r i t e i t opgelegd worden. Doorhaling van e e n geregistreerde local land c h a r g e kan plaatsvinden naar aanleiding van e e n besluit van "the Court", zijnde d e High C o u r t of e e n county court. Ondanks h e t bovengeschetste heterog e n e k a r a k t e r van e e n local l a c h a r g e kunnen t o c h e e n a a n t a l algemen e typen onderscheiden worden

39.

(a)

(b)

(c)

(d)

(e)

e e n financiële last t e n gunste van e e n locale a u t o r i t e i t of e e n aanv e r w a n t publiekrechtelijk lichaam (waterschap, new town d e v e l o p m e n t corporation) uit hoofde van d e Public Hea1t.h Acts, d e Highways Acts, of soortgelijke wetten; - e e n verbod of e e n beperking o p h e t gebruik van onroerend goed opgelegd door e e n locale a u t o r i t e i t n a d e inwerkingtreding van d e Land C h a r g e s A c t 1925 (1-1-1926); - e e n verbod of e e n beperking o p h e t gebruik van onroerend goed opgelegd door e e n locale a u t o r i t e i t uit hoofde van e e n door hen gesloten overeenkomst n a d e inwerkingtreding van d e Land C h a r g e s A c t 1925 (1-1-1926); - e e n verbod of e e n beperking o p h e t gebruik van onroerend goed opgelegd door e e n minister of e e n d e p a r t e m e n t n a d e inwerkingtreding van d e Local Land C h a r g e s A c t 1975 (1-8-1977); - e e n verbod of e e n beperking o p h e t gebruik van onroerend goed opgelegd door e e n minister of e e n d e p a r t e m e n t uit hoofde van e e n door hen gesloten overeenkomst n a d e inwerkingtreding van d e Local Land C h a r g e s A c t 1975 (1-8-1977); e e n positieve verplichting b e t r e f f e n d e h e t onroerend goed, van k r a c h t geworden uit hoofde van e e n door e e n minister, departem e n t of locale a u t o r i t e i t gesloten overeenkomst n a d e inwerkingt r e d i n g van d e Local Land C h a r g e s A c t 1975 (1-8-1977); e e n c h a r g e of e e n a n d e r e zaak uitdrukkelijk vermeld a l s local land c h a r g e in enige a n d e r e w e t dan wel d e Local Land C h a r g e s A c t 1975.

Local Land C h a r g e s A c t 1975, s e c t i o n 1 (1).

Local land c h a r g e s behoren t o t d e overriding i n t e r e s t s , d a t wil zeggen z e zijn bindend voor d e e i g e n a a r van h e t onroerend goed e n diens rechtsopvolgers ongeacht of z e geregistreerd zijn. Local land c h a r g e s kunnen a a n g e t e k e n d worden in h e t c h a r g e s register van h e t Land Registry. D i t g e b e u r t e c h t e r zelden o m d a t local land c h a r g e s r e e d s volledige derdenwerking bezitten. Een uitzondering hierop vormen d e local land c h a r g e s b e t r e f f e n d e e e n financiële l a s t o p geregistreerd onroerend goed (zie par a g r a a f 2.3.2.). D e z e dienen e e r s t aangetekend te worden in h e t c h a r g e s r e g i s t e r van h e t Land R e g i s t r y alvorens z e gerealiseerd kunnen worden. Voorts kan d e Chief Land R e g i s t r a r in bepaalde gevallen besluiten local land c h a r g e s w a a r a a n e e n a u t h e n t i e k e a k t e t e n grondslag ligt o p te nemen in h e t R e g i s t e r of Title. Door opname in h e t R e g i s t e r of T i t l e w o r d t e e n local land c h a r g e volledig beschermd door d e Land R e g i s t r a t i o n A c t 1925. U i t hoofde hiervan g a r a n d e e r t d e S t a a t e l k e inschrijving in h e t Land Registry. D e l o c a l e a u t o r i t e i t e n zijn volledig verantwoordelijk voor d e r e g i s t r a t i e van local land charges. D e Local Land C h a r g e s A c t 1975 verplicht d e reg i s t r e r e n d e a u t o r i t e i t , zijnde e e n county- of d i s t r i c t council registry, t o t h e t r e g i s t r e r e n van door henzelf d a n wel door a n d e r e bestuurslichamen opgelegde local land charges. Als e e n local land c h a r g e is o n t s t a a n of van k r a c h t geworden door toedoen van e e n minister of e e n a n d e r e autor i t e i t , n i e t zijnde d e a u t o r i t e i t in wiens gebied h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed i s gelegen, d i e n t d e "orginating authority" zich te wenden t o t d e r e g i s t r e r e n d e a u t o r i t e i t t e n behoeve van d e r e g i s t r a t i e van d e local land c h a r g e in kwestie. D e inrichting van d e r e g i s t e r s verschilt per district. Meestal i s e r s p r a k e van e e n k a a r t s y s t e e m waarin voor elk p e r c e e l waarop e e n local land c h a r g e rust e e n k a a r t i s opgenomen. N a a s t h e t k a a r t s y s t e e m d i e n t tevens e e n percelenindex bijgehouden te worden, z o d a t a l l e ingeschreven local land c h a r g e s eenvoudig opgespoord kunnen worden. Sinds 1982 bez i t t e n d e locale a u t o r i t e i t e n w e t t e l i j k e bevoegdheid om hun registers te a u t o m a t i s e r e n . Een onderzoek van d e r e g i s t e r s kan zowel persoonlijk a l s o f f i c i e e l geschieden. In g e v a l van e e n officieel onderzoek door d e l o c a l e a u t o r i t e i t e n verkrijgt d e aanvrager e e n officieel search-certificate. D i t s e a r c h - c e r t i f i c a t e b e s t a a t uit e e n formulier w a a r a a n e e n c o p i e van d e d e s b e t r e f f e n d e k a a r t uit h e t k a a r t s y s t e e m of e e n o v e r z i c h t van d e in h e t c o m p u t e r b e s t a n d opgenomen c h a r g e s wordt toegevoegd. Indien e e n local land c h a r g e n i e t i s geregistreerd door d e verantwoordelijke l o c a l e a u t o r i t e i t of h e t s e a r c h - c e r t i f i c a t e onvolledig bl"kt te zijn, h e e f t d e g e n e d i e hier s c h a d e door lijdt r e c h t o p compensatie4). D e schadevergoeding wordt v e r s t r e k t door d e locale a u t o r i t e i t d i e verantwoordelijk i s voor h e t houden van d e b e t r e f f e n d e registers. In gevallen waarin d e "originating authority" nagelaten h e e f t e e n verzoek t o t r e g i s t r a t i e van d e local land c h a r g e in te dienen, kan d e r e g i s t r e r e n d e a u t o r i t e i t d e u i t g e k e e r d e schadevergoeding terugvorderen van d e in g e b r e k e gebleven autoriteit.

Local Land C h a r g e s A c t 1975, s e c t i o n 10. -14-

Verschillen m e t gewone land c h a r g e s Local land c h a r g e s werden oorspronkelijk geregistreerd uit hoofde van d e Land C h a r g e s A c t 1925. H e t i s dan ook n i e t verwonderlijk d a t local land c h a r g e s e n "gewone" land c h a r g e s vaak m e t elkaar verward worden, tem e e r d a a r beiden a l s "rechten van derden" geclassificeerd worden. Toch b e s t a a n e r aanzienlijke verschillen. Hieronder volgt e e n overzicht van d e belangrijkste:

-

Local land c h a r g e s zijn in h e t a l g e m e e n publiekrechtelijk van a a r d , terwijl land c h a r g e s e e n privaatrechtelijk k a r a k t e r bezitten. Local land c h a r g e s zijn overriding interests; z e zijn derhalve bindend voor d e eigenaar van h e t onroerend goed e n diens rechtsopvolgers zonder d a t r e g i s t r a t i e vereist is. Land c h a r g e s zijn, behoudens enkele uitzonderingen, minor interests; voor e e n volledige derdenwerking is bescherming door o p n a m e in h e t Land Registry vereist. H e t z e l f d e geldt overigens ook voor local land c h a r g e s van financiële a a r d bij geregistreerd onroerend goed. - D e r e g i s t r a t i e van local land c h a r g e s wordt verzorgd door d e locale a u t o r i t e i t e n , d e r e g i s t r a t i e van land c h a r g e s i s in handen van h e t Land C h a r g e s D e p a r t m e n t van h e t Land Registry te Plymouth. - D e r e g i s t r a t i e van local land c h a r g e s vindt d e c e n t r a a l p l a a t s (per county- of d i s t r i c t council registry), t e r w i j l d e r e g i s t r a t i e van land c h a r g e s c e n t r a a l plaatsvindt (Plymouth). - Local land c h a r g e s rusten o p h e t onroerend goed, terwijl land c h a r g e s verbonden zijn a a n d e kwaliteit van d e eigenaar van h e t onroerend goed. - In geval van geregistreerd onroerend goed worden d e o p h e t onroerend goed r u s t e n d e privaatrechtelijke charges overgeschreven naar h e t c h a r g e s register van h e t Land Registry. Local land c h a r g e s worden (vrijwel) alleen overgeschreven naar h e t Register of T i t l e a l s e r sprak e i s van e e n financiele l a s t o p geregistreerd onroerend goed. - In g e v a l van overdracht van onroerend goed dient e r altijd e e n onderzoek naar d e aanwezigheid van local land c h a r g e s te worden verricht. Een onderzoek naar privaatrechtelijke land charges i s alleen nodig in geval van niet-geregistreerd onroerend goed.

-

Local Land C h a r g e s Rules 1977 D e z e "rules", uitgevaardigd door d e Lord Chancellor a l s aanvulling o p d e Local Land C h a r g e s A c t 1975, voorzien in e e n indeling van d e local land c h a r g e s registers in 1 2 afzonderlijke delen. D e verschillende c a t e g o r i e ë n zullen é é n voor é é n besproken worden, waarbij voor e l k e c a t e g o r i e e e n voorbe* van e e n daarin te registreren local land c h a r g e gegeven zal worden

.

D e e l l:

5)

General Financial C h a r g e s D e z e c h a r g e s o n t s t a a n a l s e e n locale a u t o r i t e i t kosten m a a k t t e n behoeve van d e uitvoering van werkzaamheden d i e e e r s t n a afronding zullen leiden t o t e e n (specifieke) c h a r g e o p onroerend goed.

O v e r z i c h t samengesteld a a n d e hand van: J.F. Garner, Local Land Charges, London 1982, blz. 23-67.

- 15-

Deel 2:

Deel 3:

Deel 4:

Voorbeeld: P r i v a t e S t r e e t Works A c t 1892 Uit hoofde van d e P r i v a t e S t r e e t Works A c t 1892 (nu opgenomen in d e Highways A c t 1980) worden in d e e l l van het register voorlopige omslagen geregistreerd die h e t gevolg zijn van uitgaven, verricht door e e n locale a u t o r i t e i t t e n behoeve van werkzaamheden aar1 particuliere wegen. Specific Financial Charges Alle financiele charges t e n gunste van e e n locale a u t o r i t e i t , w a t e r s c h a p of new town development corporation, voortvloeiende uit d e Public H e a l t h Acts, d e Highways A c t s of soortgelijke w e t t e n worden a l s specifieke financiele l a s t o p onroerend goed geregistreerd in deel 2 van h e t register. Voorbeeld: Highways A c t 1980 Section 152: D e kosten die e e n bevoende a u t o r i t e i t m a a k t bij h e t verwijderen van e e n obstakel dat e e n belemmering v o r m t voor h e t veilig dan wel ongehinderd doorlopen van e e n s t r a a t , kunnen bij h e t in gebreke blijven van d e inwilliging van e e n aanschrijving d a a r t o e , geregistreerd worden als specifieke financiele last. Planning C harges Alle charges (niet zijnde financiele lasten) voortvloeiende uit d e Town and Country Planning A c t 1971 e n a n d e r e wettelijke bepalingen die betrekking hebben o p stedelijke e n regionale planning. voorbeeld: T O W ~and C o u n t r y Planning A c t 1971 Section 87: In gevallen waarin wijzigingen van d e f e i t e l i j k e toestand plaatsvinden zonder "planning permission" of in strijd m e t d e voorwaarden of beperkingen gekoppeld a a n dez e vergunning kunnen d e locale planning a u t o r i t e i t e n e e n "enforcement notice" (aanschrijving) uitvaardigen. Als d e n o t i c e geregistreerd is a l s local land charge werkt d e z e ook t e g e n eventuele rechtsopvolgers. Miscellaneous C h a r g e s D e z e c h a r g e s kunnen in geen enkel ander deel van h e t regist e r geregistreerd worden. H i e r t o e behoren allerlei verboden van e n beperkingen o p h e t gebruik van onroerend goed (niet zijnde planning charges). Voorbeeld: Ancient Monument and Archeological Areas A c t 1979 .

Deel 5:

Deel 6:

Section l: H e t opnemen van e e n monument o p e e n monumentenlijst die wordt samengesteld door d e ~ e c r e t a rof~ S t a t e f o r t h e Environment Ieidt t o t r e g i s t r a t i e van e e n local land c h a r g e o p h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed. Fenland Ways Maintenance C h a r g e s In dit deel van h e t register worden c h a r g e s voortvloeiend uit section 8 van d e ~ ~ r i c u l t u (r ~e i s c e l l a n e o u sProvisions) A c t 1941 geregistreerd. Voorbeeld: Agriculture A c t 1941 Section 8: Financiële lasten gevorderd door e e n county council a l s " eevoleu van het verrichten van onderhoud a a n weg e n in moerassige gebieden kunnen a l s local land c h a r g e geregistreerd worden. Land Compensation C h a r g e s In dit deel van h e t register worden c h a r g e s voortvloeiend uit s e c t i o n 8 e n section 5 2 van d e Land Compensation A c t 1973 geregistreerd.

Deel 7:

Deel 8:

Deel 9:

Voorbeeld: Land Compensation A c t 1973 Section 52: Dit a r t i k e l bepaalt d a t alvorens men t o t betaling van e e n voorschot o p d e schadevergoeding a l s gevolg van onteigening o v e r kan gaan, bijzonderheden m e t betrekking t o t d e betaling, d e schadevergoeding e n het recht o p het bet r e f f e n d e onroerend goed, geregistreerd dienen te worden a l s local land c h a r ~ e . New Towns c h a r g g s In dit deel van het register worden c h a r g e s voortvloeiend uit s e c t i o n l e n section 12 van d e New Towns A c t 1981 geregistreerd. Voorbeeld: New Towns A c t 198 1 Section 1: E e n besluit Eenomen door d e S e c r e t a r y of S t a t e f o r t h e Environment waarin e e n gebied wordt aangewezen a l s bouwterrein voor e e n nieuw geplande s t a d kan a l s local land c h a r g e geregistreerd worden, Civil Aviation C h a r g e s In dit deel van het register worden c h a r g e s voortvloeiend uit s e c t i o n 3 3 van d e Civil Aviation A c t 1949, section 21 van d e Civil Aviation A c t 1968 e n s e c t i o n 16 van d e Civil Aviation A c t 1971 geregistreerd. Voorbeeld: Civil Aviation A c t 197 1 Section 16: Een overeenkomst m e t e e n einenaar van onroerend goed uit hoofde waarvan d e Civil iviation Authority wordt t o e g e s t a a n het land te betreden of t o e s t e l l e n o p h e t land te plaatsen, wordt ingeschreven a l s local land charge. Met uitzondering van bovenstaande charge, d i e o n t s t a a t door e e n besluit van d e Civil Aviation Authority, worden all e civil aviation c h a r g e s van kracht door besluiten van d e S e c r e t a r y of S t a t e f o r T r a d e and Industry. o p e n c a s t Coal C h a r g e s In dit deel van h e t renister worden c h a r n e s voortvloeiend uit s e c t i o n 1 1 e n sectionv16 van d e o p e n c a s t Coal A c t 1958 geregistreerd. Voorbeeld: Opencast Coal A c t 1958 Section 11: Dit artikel bepaalt d a t compulsory right o r d e r s opgesteld door d e National Coal Board a l s local land c h a r g e geregistreerd kunnen worden. Een compulsory right order verleent d e National C o a l Board bevoegdheid o m tijdelijke onteigening t o e te passen m e t betrekking t o t bezits- e n gebruiksrechten o p onroerend goed, t e n e i n d e d e winning van d e l f s t o f f e n in d a t nebied te vernemakkeliiken. Listed Buildings ~ i a r g e s In dit deel van h e t register worden c h a r g e s voortvloeiend uit section 54 van d e ~ o k and n Country planning A c t 1971 gerenistreerd. grb beeld: Town and Country Planning A c t 1971 Section 54: D e S e c r e t a r y of S t a t e f o r t h e Environment s t e l t lijsten o p van gebouwen m e t speciale historische of archit e c t o n i s c h e waarden. c o p i e e n van dergelijke lijsten worden toegezonden a a n d e locale a u t o r i t e i t e n d i e d e z e toevoegen a a n h e t local land c h a r g e s register. Light Obstruction Notices In dit deel van h e t register worden "notices" voortvloeiend uit section 2 van d e Rights of Light A c t 1959 a l s local land c h a r g e geregistreerd. In tegenstelling t o t a l l e a n d e r e delen v

Deel 10:

Deel 11:

Deel 12:

van h e t local land c h a r g e s register b e v a t d i t deel r e c h t e n die geregistreerd worden o p a a n v r a a g van particulieren. Light obstruction n o t i c e s vormen derhalve d e enige categor i e local land c h a r g e s m e t e e n privaatrechtelijk k a r a k t e r . Voorbeeld: Rights of Light A c t 1959 Section 2: Een g e r e g i s t r e e r d e "notice" g e e f t d e eigenaar of d e gebruiker van h e t in d e n o t i c e omschreven onroerend goed, h e t r e c h t gedurende e e n in d e n o t i c e omschreven periode, l i c h t u i t te zenden over h e t e r f van e e n a a n g r e n z e n d e eigenaar of gebruiker. Drainage S c h e m e C h a r g e s In d i t deel van h e t register worden c h a r g e s voortvloeiend u i t s e c t i o n 31 van d e Land Drainage A c t 1976 geregistreerd. Voorbeeld: Land Drainage ct-l976 Section 31: Elk plan opgesteld door e e n w a t e r s c h a p t e n behoeve van d e a f w a t e r i n g van e e n klein gebied (niet h e t gehel e district) kan n a d a t h e t county council van h e t plan kennis h e e f t genomen, geregistreerd worden a l s local land charge.

D e Local Land C h a r g e s R u l e s 1977 g e v e n t e v e n s a a n hoe d e l o c a l e autor i t e i t e n d e verschillende local land c h a r g e s in d e af zonderlij k e registers dienen te r e g i s t r e r e n (zie bijlage I). T e n s l o t t e i s in bijlage 2 e e n volledig o v e r z i c h t (bijgewerkt t o t 1-8-1982) te vinden van d e local land c h a r g- e s d i e voor r e g i s t r a t i e in aanmerking komen. 2.3.4.

Aanvullende r e g i s t r a t i e s Naast d e local land c h a r g e s r e g i s t e r s dienen d e l o c a l e a u t o r i t e i t e n tevens e e n a a n t a l aanvullende r e g i s t r a t i e s in te richten. D e z e r e g i s t r a t i e s zijn e v e n a l s d e local land c h a r g e s registers wettelijk verplicht e n dienen te allen t i j d e voor publieke inspectie v p e n d te zijn. Er kunnen t w e e typen r e g i s t r a t i e s onderscheiden worden : (I)

(2)

r e g i s t r a t i e s die betrekking hebben o p publieke r e c h t e n o p onroerend goed, n i e t zijnde local land charges; - e e n register b e t r e f f e n d e d e openbaarheid van wegen (Highways A c t 1980); - e e n register b e t r e f f e n d e inrichtingen van nieuwe afvoerkanalen (Control of Pollution A c t 1974); - e e n register b e t r e f f e n d e afgegeven vergunningen voor h e t ontt r e k k e n van w a t e r (Water R e s o u r c e s A c t 1963); - k a a r t e n w a a r o p d e onroerende goederen s t a a n aangegeven d i e voor h e t publiek geopend zijn (National P a r k s a n d Access t o t h e Countryside A c t 1949). r e g i s t r a t i e s d i e betrekking hebben o p aanvullende i n f o r m a t i e omt r e n t r e e d s in d e local land c h a r g e s r e g i s t e r s opgenomen publieke rechten; - k a a r t e n waarop a l l e openbare rioleringen in e e n bepaald gebied vermeld s t a a n (Public H e a l t h A c t 1936); - e e n register b e t r e f f e n d e wegen d i e o p kosten van d e gemeens c h a p worden onderhouden (Highways A c t 1959); - e e n register b e t r e f f e n d e ingediende aanvragen voor bouw- e n aanlegvergunningen (Town and Country Planning A c t 197 1).

J.F. G a r n e r , Local Land Charges, London 1982, blz. 88-92.

Bovenstaande r e g i s t r a t i e s hebben primair e e n signalerende f u n c t i e t e n o p z i c h t e van overheid e n burgers. D e a a n d e z e r e g i s t r a t i e s t e n grondslag liggende wetgeving b e v a t dan ook g e e n bepalingen inzake schadevergoedingsregelingen a l s blijkt d a t d e o p basis van d e r e g i s t r a t i e s v e r s t r e k t e i n f o r m a t i e onjuist d a n wel onvolledig is. T e n s l o t t e wordt ook d e rechtsgeldigheid van d e te r e g i s t r e r e n r e c h t s f e i t e n n i e t beïnvloed door h e t a c h t e r w e g e blijven van o p n a m e in d e genoemde registraties. 2.4.

O v e r d r a c h t van onroerend goed D e p r o c e d u r e van o v e r d r a c h t van onroerend goed w o r d t in Engeland gek e n m e r k t door t w e e fasen: d e totstandkoming van d e obligatoire overe e n k o m s t e n d e levering. D e e e r s t e f a s e i s voor e l k e o v e r d r a c h t van onroerend goed gelijk, h e t verloop van d e t w e e d e f a s e i s e c h t e r afhankelijk van h e t f e i t of h e t onroerend goed wel of n i e t i s geregistreerd. Totstandkoming van d e obligatoire overeenkomst Een mondelinge overeenkomst i s geldig, n a a r nakoming door middel van e e n "decree of s p e c i f i c performance" kan s l e c h t s in r e c h t e gevorderd worden a l s e r e e n schriftelijk bewijs van d e totstandkoming overlegd kan worden. Meestal t e k e n e n d e partijen e e r s t e e n s o o r t intentieverklaring m e t daarin d e bepaling "subject t o a forma1 c o n t r a c t t o b e d r a w n up by our solicitors". In d e tussentijd kan d e koper zijn financiering regelen e n e v e n t u e l e p r e c o n t r a c t u e l e r e c h e r c h e s l a t e n verrichten. Dit precontract u e l e onderzoek d i e n t vóór d e totstandkoming van d e officiële koopovere e n k o m s t te worden v e r r i c h t e n geschiedt m e e s t a l door d e solicitor van d e koper. D i t i s e e n gevolg van d e aloude c a v e a t e m p t o r rule (buyer beware!) uit hoofde waarvan ~ o t e n t i ë l ekopers van onroerend goed e e n z o volledig mogelijk onderzoek dienen in te s t e l l e n n a a r e n e r z i j d s d e fysieke staat e n anderzijds d e wettelijk t o e g e s t a n e eigendoms- e n gebruikstoes t a n d van h e t onroerend goed d a t onderwerp van d e o v q j d r a c h t is. Tijd e n s d i t onderzoek komen d e volgende z a k e n a a n d e o r d e :

- Een onderzoek door e e n deskundige naar d e feitelijke t o e s t a n d van h e t

-

-

7)

te verkopen pand. H e t s t e l l e n van vragen a a n d e solicitor van d e verkoper m e t betrekking t o t voorgaande eigendomsbewijzen, erfscheidingen, buurwegen, zakelijke huren e n d e bestemming van h e t onroerend goed. In h e t alg e m e e n m a a k t m e n hierbij gebruik van voorgedrukte vragenlijsten van d e L a w Society. Een r e c h e r c h e in d e local land c h a r g e s r e g i s t e r s van d e b e t r e f f e n d e county- of d i s t r i c t council. In g e v a l van e e n officieel onderzoek door d e l o c a l e a u t o r i t e i t zelf wordt e e n s e a r c h - c e r t i f i c a t e verstrekt. H e t inwinnen van aanvullende i n f o r m a t i e bij d e locale a u t o r i t e i t e n o v e r z a k e n m e t betrekking t o t onderhouds- e n aanlegkosten van wegen, bouwvergunningen, bestemming a l s bedrijfs- of woonruimte, onteigening e n a n d e r e a d m i n i s t r a t i e f r e c h t e l i j k e bepalingen. H i e r t o e w o r d t veelal gebruik g e m a a k t van e e n door d e L a w Society, d e Assoc i a t i o n of Metropolitan Authorities, d e Association of C o u n t y Councils e n d e Association of D i s t r i c t Councils goedgekeurde vragenlijst, h e t z o g e n a a m d e Con. 29 formulier ( z i e bijlage 3).

G.J. d e Jongh, O v e r d r a c h t van onroerend goed in Engeland, WPNR 1979, nr. 5463, blz. 66.

-

Inzage in eventueel a a n w e z i g e title-plans (in geval van geregistreerd onroerend goed) of a n d e r e k a a r t e n t e r localisering van h e t onroerend goed.

U i t h e t bovenstaande blijkt d a t e v e n t u e e l aanwezige publiekrechtelijke beperkingen r e e d s voor d e totstandkoming van d e officiële overeenkomst worden opgespoord. Indien d e local land c h a r g e s registers h i e r o m t r e n t onvoldoende i n f o r m a t i e verschaffen, zullen aanvullende gegevens bij d e locale a u t o r i t e i t e n opgevraagd m o e t e n worden. H e t gebruik van gestandaardiseerde vragenlijsten (zoals h e t Con. 29 formulier) voor d i t doel i s e e n a l g e m e e n aanvaard verschijnsel in Engeland. In f e i t e vormen d e z e vragenlijsten dus analoog a a n d e door d e locale a u t o r i t e i t e n gehouden registraties, e e n mechanisme d a t e e n bijdrage l e v e r t a a n d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand. H e t gebruik van dergelijke iormulieren i s e c h t e r , in tegenstelling t o t h e t houden van d e registraties, niet wettelijk geregeld. Als h e t p r e c o n t r a c t u e l e onderzoek naar tevredenheid is afgerond, g a a t m e n over t o t h e t opstellen van d e f o r m e l e koopakte. N a d e "exchange of contracts" is e r e e n in r e c h t e afdwingbare leveringsverplichting ontstaan. Levering Zoals r e e d s gezegd m a a k t men hierbij onderscheid tussen niet-geregis t r e e r d e n geregistreerd onroerend goed.

-

-

niet-geregistreerd onroerend goed - D e verkoper m o e t zijn r e c h t e n op h e t door hem verkochte onroerend goed bewijzen door middel van h e t overhandigen van e e n zogenaamd " a b s t r a c t of title". D i t i s e e n s a m e n v a t t i n g van alle bewijsstukken, zoals transportakten, u i t e r s t e wilsbeschikkingen e n a n d e r e r e l e v a n t e r e c h t s f e i t e n m e t betrekking t o t h e t onroerend goed, gedurende e e n periode van minstens vijftien jaar. D e solicitor van d e koper s t e l t e e n onderzoek i n naar d e aanwezigheid van r e c h t e n van derden op h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed. D e z e r e c h t e n zijn geregistreerd i n h e t Land C h a r g e s D e p a r t m e n t te Plymouth. Uiteindelijk wordt d e definitieve koopakte opgesteld; door tekening g a a t d e eigendom over. g e r e g i s t r e e r d onroerend goed D e verkoper kan zijn r e c h t e n op h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed eenvoudig bewijzen door h e t overhandigen van e e n uittreksel uit h e t Land Registry (Land C e r t i f i c a t e ) . Aanvullend onderzoek i n h e t Land C h a r g e s D e p a r t m e n t te Plymouth i s in dit geval overbodig. - Tenslotte volgt h e t opstellen e n t e k e n e n van d e definitieve koopakte. D e eigendom g a a t e e r s t over door h e t aanbieden van d e a k t e voor overschrijving in h e t Land Registry.

-

2.5.

Toekomstige ontwikkelingen8) D e huidige ontwikkelingen in Engeland zijn e r o p g e r i c h t in d e t o e k o m s t e e n a l o m v a t t e n d computer-netwerk o p te z e t t e n , waarin a l l e registers m e t betrekking t o t onroerend goed zullen worden opgenomen. H i e r t o e dienen zowel d e registers van H.M. Land Registry a l s van d e locale autor i t e i t e n z o spoedig mogelijk g e a u t o m a t i s e e r d te worden. H e t District Land R e g i s t r y te Plymouth i s sinds begin 1986 g e h e e l geaut o m a t i s e e r d . Rond 1992 hoopt m e n d e a u t o m a t i s e r i n g van alle 1 5 Dist r i c t Land R e g i s t r i e s voltooid te hebben. D e land c h a r g e s registers te Plymouth zijn a l sinds 1974 gecomputeriseerd. Vanaf 1982 zijn ook d e loc a l e a u t o r i t e i t e n uit hoofde van d e Local Government A c t bevoegd t o t a u t o m a t i s e r i n g van d e door hen gehouden registers over te gaan. In dist r i c t e n w a a r nog s t e e d s m e t analoge registers wordt g e w e r k t , z a l d a n ook o p k o r t e t e r m i j n o p g e a u t o m a t i s e e r d e s y s t e m e n o v e r g e s t a p t m o e t e n worden. D e koppeling t u s s e n d e verschillende registers z a l via terminal-verbindingen t o t s t a n d g e b r a c h t worden e n wel zodanig d a t vanuit é é n punt o v e r a l l e g e w e n s t e i n f o r m a t i e beschikt kan worden. D e kern van h e t n e t w e r k z a l gevormd worden door d e registers van H.M. Land R e g i s t r y waarin nagenoeg alle privaatrechtelijke r e c h t s f e i t e n zijn opgenomen e n d e r e g i s t e r s van d e locale a u t o r i t e i t e n waarin a l l e publiekrechtelijke r e c h t s f e i t e n zijn geconcentreerd. O m e e n c o n c e n t r a t i e van publiekrechtelijke r e c h t s f e i t e n bij d e locale a u t o r i t e i t e n t o t s t a n d te brengen, dienen d e z e e v e n e e n s via terminal-verbindingen te kunnen beschikken o v e r i n f o r m a t i e beheerd door a n d e r e overheden (bijvoorbeeld county councils e n national park authorities). T e v e n s z a l d e r e g i s t r a t i e van r e c h t s f e i t e n m e t e e n publiekrechtelijk k a r a k t e r w a a r mogelijk uitgebreid m o e t e n worden. Ondanks d i t s t r e v e n naar e e n allesomvattend computer-netwerk dienen d e registers van H.M. Land Registry e n van d e locale a u t o r i t e i t e n wel gescheiden te blijven, zowel w a t b e t r e f t d e verzameling e n bijhouding van d e o p te n e m e n gegevens als w a t b e t r e f t d e uiteindelijke bestuurlijke verantwoordelijkheid.

2.6.

8)

Bijlagen Bijlage 1:

Formulieren die d e locale a u t o r i t e i t e n gebruiken voor h e t r e g i s t r e r e n van d e verschillende local land c h a r g e s in d e afzonderlijke delen van d e registers.

Bijlage 2:

O v e r z i c h t van d e voor r e g i s t r a t i e in aanmerking komende local land charges, a l f a b e t i s c h gerangschikt naar onderw e r p (bijgewerkt t o t 1-8-1982).

Bijlage 3:

D e standaard-vragenlijst (Con. 29 formulier) d i e in h e t kader van h e t p r e c o n t r a c t u e l e onderzoek a a n d e locale a u t o r i t e i t e n wordt toegezonden teneinde aanvullende inf o r m a t i e o m t r e n t publiekrechtelijke eigendoms- e n gebruiksbeperkingen te verkrijgen.

Conveyancing C o m m i t t e e , Conveyancing Simplifications (second report), London 1985, P a r t IX (nrs. 9.12-9.23).

Bijlage 1 SCHEDULE 2 PARTICULARS OF REGISTRATIONS Part I : general financial cllarpes Description of charge (including reference to approprlate statutory provision) 1

Originating authority

Date of registration

2

3

Part 2: specific financial charges Description of charge (including reference to


Amount originally secured and rate of interest (if any) payable

Date of last payment and balance of charge then outstanding

Place where relevant documents may be inspected


2

3

4

5

6

appropriate

statutory provision) 1

Part 3: planning charges (a) Notices deposited under section 158 of the Town and Country Planning Act 1971 1

Description of charge (including particulars of planning decision) 1

l

I


Particulars of compensation and apportionment

2

3

I

Place where relevant documents may be inspected 4


5

> P

(6) Other planning charges

'2 rA

Description of charge (including reference to appropriate statutory provision) 1


2



3

4

P

5m

-

rA

W 4

Part 4: miscellaneous charges Description of charge (including reference to appropriate statutory provision) 1




2

3

4

Part 5: fenland ways maintenance charges Agriculture (Miscellaneous Provisions) Act 1941. section 8(4) Description of charge (including reference to certificate under section 8(3)(d))


2

Proportion of total expense of works for which originating authority is entitled to the charge 3

Sums from time to time secured by charge

Date of last payment and balance of charge then outstanding



6

Part 6: land compensation charge5 (a) Land Compensation Act 1973, sectlon £44) I

Description of charge 1

l

I

1

Description of retained land

Originat~ng authority Z

l

3

1

I

I

Particulars of nature and extent of works relat~ngto acquired land 4



5

>

(6)Land Compensation Act 1973, section 52(8) l

I

I

Description of charge


Particulars of relevant interest in land

1

2

3

;4

I

I

Particulars of advance payment and agreed or estimated compensation 4

Place where relevant docunlents may be inspected


5

6

E iij P C r m m

-

Y) -.l

I Description of charge

Part 7: new towns charges New Towns Act 11981. sections l(5) and 121 I Originating Place where authority relevant documents may be inspected

I Date of registration

Part 8: civil aviation charges Civil Aviation Act 1949, section 33: Civil Aviation Act 1968. section 21 ; Civ~lAviation Act 1971, section 16(2) Description charge


1

2


Date of registration 4

> W

0

S: P

5

S: k 4 2

Part 9: opencast coal charges Opencast Coal Act 1958. sections I l(l) and 16(6)

I

I

l



1

2



>

Part 10: listed buildings charges Town and Country Planning Act 1971, section 5q6) Description of charge


1

2


W

0

S:


P

S

C1

Part I I : light obstruction n ~ ~ l i c r s Rights of Light Act 1'350, hccti~ll3 4 ) Namc and address of applicant and short

Description of donilnant building

Description

of charge

Position and dimension of

of his interest in servient land 3

1

1

to which registration equivalent

Lands Tribunal certiticate (if any) and of its expiration

1

5

structure

description

Date of temporary

Datc of definit~vc Lands Tribunal cerr~ticate

List of documents tiled

Date of reglslration

6

7

8

Part 12: drainage scheme charges Land Drainage Act 1976. section 3 1(4) I

I



1

2

I



S T A T U E undcr which charge arises

PARTOT Rcgjslcr in which rcgistrablc

ACCESS: expenses incurred in 2 Public Health Act 1936 providing means of acces to public buildings 4 conditions imposed in do. consent to closure of means of orders 4 National Parks and Access to the Countryside Act 1949 ADVANCE PAYMENTS CODE: 4 charges under Highways Act l980 ADVANCES: conditions in advances for Housing (Financial Provisions) improvement of houses Acj 1958 4 Hous~ngAct 1923 conditions in advances 4 do. Small Dwellings Acquisition Act 1899 ADVERTISEMENTS: Town and Country Planning areas of special control 3 Act 1971 conditional consents do. 3 AGREEMENTS: 4 as to access to countryside National Parks and Access to Countryside Act 1949 4 as to cattle-grids Highways Act l980 as to expenses 2 Public Health Act 1936 as to maintenance of land of Wildlife and Countryside Act 4 1981 natural beauty, etc. 4 as to land near highways Land Compensation Act 1973 4 as to sale of land Housing Act 1957 Not now as to trade emuent Public Health (Drainage of Trade Premises) Act 1937 registrable Town and Country Planning 3 regulating the use of land Act 1971 4 walkways, as to Highways Act 1980 AGRICULTURE: 4 Agriculture Act 1967 amalgamated agricultural units, conditions relating to expenses incurred on Agriculture (Miscellaneous 5 unprovement of private Provisions) Act 194 1 way

CHARGE

referred to the Table of Statutes, ante, p. ix.

In this table the charges are arranged alphabetically, according to the essential feature in each particular charge. If the statute under which a particular charge arises alone is known, the reader is

TABLE OF LOCAL LAND CHARGES

I Civil Aviation Acts 1949, 1968 and 1971

Housing (Financial Provisions) Act 1958 Agr~cultureAct 1967

STATUTE undcr which charge arises

I

Town and Country Planning Act 1971 Public Health Act 1936

1

Highways Act l980

Housing Act 1957 Civil Aviation Acts 1949. 1968 and 1971 Civil Defence Act 1939

CHARGING ORDERS ClVlL AIRCRAFT: rights over land In connection with ClVlL DEFENCE: designation of premises

CESSPOOLS: expenses in connection with Public Health Act 1936

CELLARS: conditions in relation to Public Health Act 196 1 expenses in connection with do.

CARRIAGE CROSSINGS: expenses a s to

Public Health Act 1961 do. Highways Act l980 Town and Country Planning Act 1971 listed building consents, Town and Country Planning conditions in Act 1971 over highways, conditions i Highways Act l980 preservation notices Town and Country Planning Act 1971 regulations, expenses in Public Health Act 1936 removing, etc., contravening work

conditional consent to erect over sewer or drain demolition of, expenses dilapidated.. expenses . lines lists of certain buildings

BUILDING: alteration of existing

ANCIENT MONUMENTS: various instruments, notices Ancient Monuments and and orders affecting Archaeological Areas Act 1979 BRIDGES: conditional licences to erect Highways Act 1980 over street

AIRCRAFT: matters concerning civil aircraft

notices controlling sales of land

houses, conditions as to

CHARGE

2

4

3

PART or Register In which

121

I

i

I

TABLE O F LOCAL LAND CHARGES

4

Jousing Act 1957

New Towns Act 1981 Opencast Coal Act 1958 Town and Country Planning Act 1968 Town and Country Planning Act 1962

-and Compensation Act 1973 rown and Country Planning Act 1971 Land Compensation Act 1973

COlTAGES: conditions in respect of

CORNERS and bends

CONTROL ORDERS

CONSERVATION AREAS

Hill Farming Acts 1946 and 1954

I ~ i g h w a Act ~ s 1980

Town and Country Planning Act 1971;Town and.Country Amenities Act 1974

-

7 9 4

6

3

6

2 2 l or 2

2 2

'ublic Health Act 1936 do.

:oast Protection Act 1949 do. do.

2 4

?ublic Health Act 1936 gousing Act 1957

4

2

l e a n Air Act 1956 do.

4

PARTof Register In which registrable

?lean Air Act 1968

STATUTE under which charge arises

CONDITIONS: in new planning permissions Town and Country Planning 1 Act 1971 in advertisement consents

ORDERS: new towns opencast coal, as to providing for general vesting declaration (notices) town and country planning

particulars as to injurious affection

COMPENSATION: advance payments of notices as to

CLEAN AIR: conditions as to height of chimneys expenses incurred in making adaptations orders declaring a smoke control area CLEANSING: expenses of filthy premises CLEARANCE ORDER CLOSETS: expenses incurred in: repair of defective closets replacement of earthclosets by water-closets CLOSING ORDERS COAST PROTECTION: charges expenses works schemes

CHARGE


waste land EXISTING USE: notices

DRAINS: houses in combination (expenses in connection with) private drains (expenses) satisfactory provision (expenses) DUSTBIN: cost of provision of EASEMENTS: created in respect of civil aircraft requirements ENFORCEMENT NOTICE (town ~ l a n ~,n ~ ) : general '

I

PART of

Civil Defence Act 1939

Public Health Act 1936 do. Highways Act l959 Public Health Act 196 1 Civil Aviation Acts 1949 1968and 1971 Housing Act 1957 Pastoral Measure 1968 New Towns Act 198 1

Town and Country Planning Act 1971


Civil Aviation Act 1949

Public Health Act 1936

do. do.



3

3

3

8

2

2 2

2

3

3

4

7

4 4

8

-

4 2 2

4

CO;

Garden Market Act

4 4

4 4

which registrablc

Register in

Housing Act I957

-

Act of l975 Local Government (Miscellaneous Provisions) Act 1982



I

I

I

I

DANGEROUS BUILDING: expenses in connection with do. do. DECLARATORY ORDERS civil aviation DEMOLITION ORDERS of redundant building, conditions as to DESIGNATION ORDERS DESIGNATION O F PREMISES DIRECTIONS: as to exclusion from permitted development DISCONTINUANCE: of existing use of land

COVENANTS, restrictive: general housing COVENT GARDEN: restrictions as to

COVENANTS: positive

CHARGE


Food and Drugs (Control of Food Premises)Act 1976


Highways Act 1980 Housing Act 1957 Public Health Act 1936 Clean Air Act 1956

I


I

Forestry Act 1967

HIGHWAYS: agreements as to provision of cattle-grids declarations as to "prospectively maintainable highways"

GOVERNMENT WAR WORKS

GENERAL VESTING DECLARATION: notices as t o

GAS storage underground

4 4

Public Utilities Street Works Act 1950

4

4

4

4

-

-

2

2

2

4

2

2 2 2

2

PART of Reg~sterm which

Highways Act 1980

Requisitioned Land and War Works Act 1948 Land Powers (Defence) Act 1958


Gas Act 1965

GENERAL IMPROVEMENT AREAS: not registrable Housing Act 1969

FORESTRY Prohibitions, etc., in forestry dedication covenants (not registrable)

FORECOURTS: expenses in connection with Public Health Act 196 1

FOOTPATHS: expenses incurred on making Highways Act 1980 good surface of

FOOD STORAGE: expenses in connection with Public Health Act 196 1

FOOD PREMISES orders relating to

FIRE: provision of means of escaoe in case of fire (expknses in connection with)

EXPENSES: generally do. do. do.

CHARGE


1I


I

1

I

1

196

;.

1964

Agriculture (Miscellaneous Provisions) Act 194 1

Housing Act 1964 Housing Act 1974 Housing Act 1957 House Purchase and Housing Act 1959

Ho*u:i$Ets

I

IMPROVEMENT LINES Highways Act 1980 INTERIM DEVELOPMENT CONSENTS: generally Town and Country Planning Act 1971 LAND DRAINAGE: schemes Land Drainage Act 1976 LEASEHOLD REFORM: certificates and schemes Leasehold Reform Act 1967 LIGHT OBSTRUCTION NOTICES Rights of Light Act 1959 LOCAL ACTS: expenses MONUMENTS, ANCIENT various "instruments" Ancient Monuments and affecting Archaeological Areas Act 1979 NATIONAL PARKS ACT: National Parks and Access to the Countryside Act agreements under 1949 Wildlife and Countryside Act NATURE RESERVES 1981 notification as to

m;ltiole occuoation. in. ixpenses'as t o control orders priority neighbourhoods repalr, expenses standard grants (conditions as to) IMPROVEMENT EXPENSES: private way over fenland

expenses of highway Highways Act 1980 authority. (or Secretary of . State) walkways, agreements as to Highways Act 1980 HILL FARMING: conditions Hill Farming Acts 1946 and 1954 HOUSES: conditions on sale of Housing Act 1957 Council houses "selling price" and Building Materials and Housing Act 1945 "permitted rent" (formerly registrable) Housing Act 1974 housing action areas housing rehabilitation grants Housing Act 1974 (conditions a s to) Housing Act 1964: Housing imorovement notices

CHARGE

I


not now registrabl

PART 41 Reg~sterm which reaisurble

1


2

RESTRICTIVE COVENANTS RIBBON DEVELOPMENT: conditional consents

RATE SURCHARGES

PROVISIONAL CHARGES: generally

PRIVATE WAYS over fenland: improvement expenses

PRIVATE STREETS: making-up expenses. provisional final

-

General Rate Act 1967, and Local Government Act 1974

-

Agriculture (Miscellaneous Provisions) Act 194 1

Highways Act l980 do.

Restriction of Ribbon Development Acts 1935 and 1943

I

not now registrable

4

2

1

5

1 2

not now Town and Country Planning registrable Act 1932 3 conditions in orders made Town and Country Planning under Act 1971 PAVING EXPENSES: provisional Metropolis Management Acts 1 final do. 2 PESTS: expenses in connection with Prevention of Damage by 2 Pests Act 1949 PETROL TANKS (derelict): expenses in connection with I Public Health Act 1961 1 PLANNING CHARGES Town and Country Planning 3 l Act 1971

NUISANCES: expenses incurred in abatement OPERATIVE PLANNING SCHEMES: generally

4

4 4 4

NOTICES: to treat

Highways Act l980 do. do.

PART of Register In which registrable

7 7

I

I


NEW TOWNS: compulsory purchase ordel designation orders

NEW STREETS: byelaws, conditions in notices orders

CHARGE


S T A T U E under which charge arises

RURAL WORKERS' DWELLINGS: conditions attaching thereto Housing (Rural Workers) Act 1926 SEWERS: construction expenses Public Health Act 1961 Public Health Act 1936 maintenance expenses SHORT-LIVED MATERIALS: conditions imposed in Public Health Act 1936 licences in respect of SMALL DWELLINGS ACQUISITION: Small Dwellings Acquisition conditions imposed by Act 1899 advances STILES AND GATES: expenses incurred on repair, Highways Act 1980 etc. STOP NOTICES: Town and Country Planning not registrable Act 1971 STREETS: Highways Act 1980 new, orders do. notices do. obstructions to passage along (expenses) private. See "Private Streets" "prospectively maintainable Public Utilities Street Works Act 1950 highways" TRADE EFFLUENT: agreements as to Public Health (Drainage of Trade Prem~ses)Act 1937 expenses, as to do. TREE PRESERVATION ORDERS Town and Country Planning Act 1971 TRUNK ROADS: restrictions a s to Highways Act 1980 UNDERTAKINGS? as to unfit houses Housing Act 1957 URGENT REPAIRS: in streets (expenses) Highways Act 1980 WALKWAYS: agreements as to Highways Act 1980 WAR DAMAGE: notices qf the Commission War Damage Act 1943 WAR WORKS on land Requisitioned Land and War Works Act 1948

CHARGE

PART of Register ~n which registrable

I I


Bijlage 3

ENQUIRIES OF DISTRICT COUNCILS ( N O T L O N D O N BOROUGHS) NAME A N D ADDRESS O F DISTRICT C O U N C I L ( I N BLOCK LETTERS) T O W H I C H THlS FORM IS T O BE SEN (Insert lhort description of property nnd Its Mtnre e.#. dwelll~houre.shop,

ofice. etc.)

eoclorcd, including

F m * of . . . . ........................... fees for M Official Search.

S i p e d .-.

I Dated

Solicltors.

.......................................

(I) This form of enquiry is approved by The Law Society, the Association of Metropolitan Aulhoritiu, the Assodation of County Councils and tbe Association of District Councils and is published by their authority. (21 Under arrangements made between the District Council and the County Council the replies below to ccrtain enquiries cover knowledge and ac!ions of both the District Council and the County Council. The replies below are furnished after appropriate enquiries and in the belief h a t they are in accordance wtth the information at prcrent available to the officers of the respective Councils, but on the distinct understanding that neither :.:I District Counc~lnor the County Counctl, nor any officer of either Council. is legally responsible therefor, exccpt for negligence. Any such liability for negligence shall extend not only to the person by or on whose khalf these enquiries are made but also to a person ( k i n g a purchaser for the purposes of Section 10 (3) of the Local Land Charges Act 1975) who or whose agent had knowledge, before the relevant time u defined in :he said Section, of the Replies to these Enquiries. (3) It is pointed out that so far as the replies may relate to proposals they may yet change. (41 References to the properly concerned in the enquiries and replies are intended to include referencc, where appropriate, to any part of the property. ( 5 ) References to any Act. Regulation or Order are intended to include referencc to (i) any statutory provision replaud thereby and (ii) any amend- ment or re-enactment thereof. (6) References to " the Council " are intended to include reference to a predecessor Council and to a committee or sub-committee of the Council or of a predecessor Council acting under delegated powers, and to any other body or person taking action under powers delegated by the Council or a predecessor Council. (7) References to any Town and Country Planning Act. Order or Regulation are abbreviated, e.g. " T, & C.P. Act 1971". (8) References to any Community Land Act, Order or Regulation are abbreviated. e.g. " C.L. Act 1975 (9) Where no plan of the properly is furnished with the requisition for official search or this form of enquiry, neilher the District Council nor lhe County Council can be expected to know the boundaries of the property, and the replies are given on the basis of the information u to these available to the Councils in their offices. The furntshing of a plan in duplicate will help the Councils to give accurate replies and may save time. The Councils must reserve the rtght in any particular case to call for a plan in duplicate su5icient to enable the boundaria of the property to be identified on the ordnance survey map before furnishing replies.

".

*The fees for answering the enquiries are as follows:PART I ENQUIRIES:( a ) Where relating to one parcel of land only, as defined in Rule 2 (2) of the Local Land Charges Rules. 1977 :$) Where relating to several parcels of land (which a single Requisition for an Official Search would cover) and delivered on a sinplc form :For the first parcel of land For each additional parcel of land ... '... ...... provided that where the fee on that basis wouldexceedf60, am&t is'io be L e d by∠meni'&twcen the solicit;; and the proper officer of the District Council. The above fees cover all the enquiries in Part I.

............

.............................................

PART 11 ENQUIRIES:Where relating to one parcel of land only or to several parcels (as above-mentioned) and delivered on a single form:For each printed enquiry numbered in the form For any and each further enquiry added by solicitors Ad which the p;operofficer'gf lhe ~ouncii'iswiiling to'&w&" No maximum fee.

...

...

P 450 f

4.50

1.10

0.35 OBS

SOLICITORS' REFERENCE

N A M E A N D ADDRESS (IN BLOCK LETTERS) T O W H I C H THlS FORM IS T O BE RETURNED

-

TELEPHONE NUMBER

TELEX

C O N . 29 E N G L A N D A N D WALES ( E X C L U D I N G L O N D O N ) 9.1

~ubllnhlntUm1t.d.

Horw1.h

nous.. tI/II Horwlch It,.G

London EC4b

IAl.

-31-

--

August I9TI Edltion

11rbsldl.rl of Th. Solldton' L-

Stacla.rl

--

COPYRIGHT RESERVED

k h t ~L4mlt.d. .

N L O S C l a s s L77

Exovlrr PART I -Imppropriarr Enquirirl should 4e drlrtrd. (A) Are all the roadwap (including fo~tplthn)known U ..........- -.-. -.......--...- . .--. .- .-..- ... . . . . . . . ..................... ..... abutting, on the property maintained at the public expearc . !N.L All roadwlys inclvdint paths mnd p.nunes mull b. named or ~dmllhed.unlcv indncaled on a plan supplied 11 &lror,.l (0) If not, please state whether the Council have pured m y resolution to:(i) make them up at the cost of the frontagen. or (ii) adopt them without cost to the frontagen. (C) (i) Hac any a g r a v n t under S. 40 of the.High*n A a 1959. been made m respect thereof whica u rull opcrauve 7 (ii) It so, ic the ~ g r a m c n tsupported by r bond?

-

M -.-.

--

(0)

(0 (ii) (c) (0

Have the Council approved any road proposals (other than such ac arc referred to in Enquiries 3 and 10 below) which involve the acquisition of any land within 50 yards from any bounday of the property? w.a kt hudnotl(9) U W furnutin8ptm.1 (A) Ha, any order, draft order or scheme. under the Trunk Roads Act 1936. the Trunk Roads Act 1946. rnc Specral Roads Act 1949, or Part U of the H~ghways Act 1959. relating to a roao or proposed road. the cenve line 01 which is within 200 yards of the property, k n notified to the Council by the appropriate Secretary of State, or have the Council made, or resolved to make. or requested. or resolved to request, the Secretary of State to make, a scheme under any such statutory provision in r a p t of such a road or proposed road? (B) Apart from the matters disclosed by the replies to Enqulrles 2 and 10, have the Council (i) resolved to construct a subway, underpars, flyover or elevated road, the centre line of which is within 200 yards of ,the property, or (ii) b a n notified that the appropriate Secretay of State proposes to construct any such works? D.& &R heulnote(9) 8s W furnishin8plm.]

(ii)

(A) Is the property controlled land within the meaning of the First Schedule to the Public Utilities Street Works Act 19507 (B) If so, have the Council authorised or have they under consideration an application to authorise any undertakers to exccure works on, under or &ccling the propcrty in pursuance of that Act 7 Are there any outstanding statutory or informal noticu (other than n o t i w shoun in the Official Certificate of Search and n o t ~ u sserved consequent on an order made or a resolu~~on passed to acqulre tne property recorded 10 reply to Enq(llry 16). which have been issued by the C o u n c ~under ~ the Public Health Acts. Housing Acts or Highways Acts? lf so, please g ~ v epancutan. (A) IS the property drained into a sewer? (B) If SO. do the provisions of S. 24 or S. 38 of the Public Health Act 1936 apply to any part of the drainage of t l ~ c property i (C) If the property is not connccted to a sewer, is there a public sewer within 100 ft. of the property 7 (D) DO the Council know that physically the property can k drained by gravity into that sewer? W.B. If the Council o n n o l 1 m r v in tbe d!ma1tiw, tbeapplht muat maka hu own rurvry.1 Have the Council passed any resolution a k t i n g the PropnY :(A) under S. 12 or S. 13 of the Public Health Act 19617 (0) under any local Acts P, to the recovery from frontagen of the expense of rcwering highways7

8.

H a w the Council a u t h o r i d any prbatdinpc In mpoct of an infnngunent of the b u l d ~ n gregulat~onrl

9.

H u m y enfo-nt or stop notia under S. 87 or 6. 90 of the T. & C.P. Act 1971. been authonscd by the Council for servlu, save 85 ~ n d l u t e din Part 3 of the Refister 7

I

9.

*fhis Enquiry will k mrwercd unlesl that would -itate r n iatpcctiar by Iho Couadl'1 -U. m sutcd, if it IS tho cue. tU th Council cannot mm,enquiry &wdd bc nm& of th R t y o d W a t Aucborlv. ~

-32-

It riD b

ENQVUY

*lO.

(A) Is an old type development plan in f o m in !be rrcr, which includes the p r o p r t y ) (B) Have r a y proposals for. or by way of. (i) a rtructum plan (ii) a local plan (iii) any non-statutory plan (iv) olteralions to any such plan for the area which includes the property k e n published for purposes of public participation? (c) If the reply to (U)is Yes, please state in the cax of (I). (ii) and (iv) what stage. if my, has k c n ,reached in the statutory procedure and in c ~ s c (iii) s and (IV)whether the Council have approved the plm. (D) If the reply to (A) or (B) is Y u , do the plan's c u r r a t proposals(i) indicate the primary use for Ihe uea in which the proprty is sttuated; or (ii) include ray provisions for the property? If so, plcarc give short particulars. (E) Is the property indicated in a plan (not k i n g a development plan) approved by resolution of the Council for purposes of development control powers U land which may bc required for the purposes of any functions of a government dcpartment. local authority or statutory undertaker, or which is otherwise safeguarded for such purposes by resolution of the Council or dircction notified to the Council by r Secretary of State?

11.

Is there in force any direction referred to in Article 4 of the T.& C.P. Genertl Develo~menlOrder 1977 (relating to the restriction 01 permlsslon lo develop), wh~chmay affect the property ?

12.

Have the Council made an Order, or passed any resolution for the making of an Order, under S. 45; s. 51 or S. 60 of the T. & C.P. Act 1971, in relation to Ihe property ?

13.

Has compensation k c n paid by the Council under S. 169 of the T. & C.P. Act 1971 7

14.

(A) Are there any, and, if so, what, entries relating to the property in Part 1 or Part I1 ofthc register kept under S. 34 o f t h e T. & C.P. Act 19717 (B) If there are any entries in P u t I, where can ~hc application(s) bt inspxted 7

15.

(A) Are there any entries relating to the property in the register kept by the Council under the T. & C.P. (Control of Adveniscments) Regulations 1969? (B) Has any notice bcen given by the Secretary of State or served under Regulation I5 of such Regulations? (C) IS there any notice served under Regulation 16 of such Regulations outstanding? (D) H= any order k e n made or have the Council passed a resolution to make an order d e f i ~ n gthe area in which the propeny is situated ns an area of special conuol under Regulation 26 of such Regulations?

16.

Have the Council made any order whether or not confirmed by the appropriate Secretary of State (other than an order referred to in Enquiry V (U)(i) in Part 11) or passed any resolution which is still capable of k i n g implemented for the compulsow acquisition of the property 7

17.

Is the property within a Cnnsenal~on.Laduignated under a. 277 of the T. & C.P. Act 1971 .

18.

Is there in force in relation to :he property an order under S. 18 of the C.L. Act 1975 and. if so. what are the designated descriptions of relevant development and the relevant date or d u e s ?

19.

1s any authority other than the county council and the district council (or. in Wales. other than the Land Authority for Wales) an authority for the purposes of the C.L. Act 1975 as defined in Pan I of the Act in relation to the property ? If so, please specify.

*N.B.-The

plm/proposals m y be altered or modified.

20. (A) Has a noticc of election k e n served in respect o r the property under S. 19 of the C.L. Act 1975 and. if so. whcn? (B) If so, has any notice k e n served undcr para 4 (1) of Schedule 7 to the C.L. Act 1975 and. if so, when and by what authority? ( C ) If a notice has k e n served under para 4 (1) or Schedule 7 indicating an intention not to acquire the property. have condiuons bccn imposed under para 7 ( l ) ? If so, please specify.

21.

(A) Has any notice becn served undcr para 5 (1) or Schedule 7 to the C.L. Act 1975 in respect of an application for planning permision. or as a result of enforcement action. relatlng to the properly to which S. 20 of the Act appl~csand, if so. when and by what authority? (B) U a notice has k e n served under the above-mentioned para 5 (1) indicating an intention not to acquire the property. havc any conditions k e n imposed undcr para 7 (l)? If so, please specify.

22.

If a notice har k e n served under para 4 ( l ) or para 5 (I) of Schedule 7 to the C.L. Act 1975 indicating an lntcntion to acquire the property. has any notice becn served under para 6 ( l ) of Schedule 7 of a subsequent decision not to acquire the property? If so. whcn and by what authority and, what conditions, if any. havc k c n imposed on it?

23. If the property is within a disposal notification area,

has any counter-noticc been served by the aukhonty under S. 23 (7) ( b ) of the C.L. Act 1975 stating that it U proposed to purcharc the same?

24.

(A) Is the property included in a oromamme of s l u ~ clcara~cewhich has k e n submitted or been the subject of a resolution to submit 10 the Dcpanmcnt of the Environment, or has olhcrwue k e n adopted by resolution of the Council? (B) Have the Council resolved to define the area in which the property is situated as a general im~rovcmenl

area?

25. (A) If any smoke control area order undcr

S. 11 of the Clean Air Act 1956, or any similar order undcr any local Act. has been made affccltng the properly, has the Secretary of Stare confirmed the ordcr wtth or without modifications. and, if so, on what day did or does it come into operation? (B) Has any ordcr becn made undcr S. 11 (5). (7) or (8) of the Act, and, if so, has it, where necessary, k c n confirmed ?

26.

Is a resolution in force bringing into operation Schedule 1 to the General Rate Act 1967, as to rating of unoccuplcd property?

27.

Is the property situated in an area where registration of title under the Land Registration Acts is compulsory on sale? If so, in the area of wnich Dtsuict Registry?

NOTE.-If the opplicont w i s h r ~t o moke any of thr following enquiries, he should ploce his initiols c l o r l y o g o i n ~ tthose concerned. Enqriirirs not initialled will not be answered. For fees, see first p w e .

I.

Has any public path or road used a . ~a public path or b y m y over the propeny k e n shorn in a draft. provisional or dcfinitlve map, or a draft revision or revised map, whichever may be the later, prepared undcr Pan !V of the Wational Parks and A c w to the Coun m l d e Act 1949, or Scheaure3 to the Countrystdc Act 1 b 7 kndnole (9) .S to Iurnirhlnl pl8ns.J [N.R.

1.

U. Has any land pollcr rtatcmcnt been made publicly

available for the p u r m of the C.L. Act 19751 If so, please supply a copy.

U].

(A) Has anv hulld~ngon the property bcen l~rtedunder 54 of the f . & C.P. Act 1971 1 (8) If s0:(i) have the Counc~lor the Sccrctary of State granted or refused anv Iiited bu~ldlrigconsents undcr s. 55 of the T. & C.P. Act 1971 ? (ii) has. to the knouledge of thc Council. the scrvlce of a l~stedbulldlng cnforcenicnt notlce under S. 96 o r S. 100 of the T. & C.P. Act 1971. b a n authoriscd7

S.

I

0) (13

IV.

]V. Have the Council authorised thc service of a bui!ding prexmation notlce under S. 58 of the T. & C.P. Act 1971 7 V. (A) Has. to the knowledge of the Council. the scrvice of a repairs notice undcr S. 115 of the T. & C.P. Act 1971. been authorised ? (B) If s0:(i) have the Council or the Secretary of State authorised the making of an order for the compulsory acquisition of the p r o p r t y under S. 114 of the T. & C.P. Act 1971 ? (ii) is a " minimum commnsation " provision included in that order?

cy

W. Have the Council resolved to terminate any of the planning mrmissions tn force by rnuns of a completion notice under S. 44 of thc 'T.& C.P.Act 1971 ?

VI.

W. Has any order under S. 87 of the National Parks and Access to thc Countryside Act 1949. bcen made relating t o a n area which includes the property7

VEt. P l c a x specify whether any of the plans or proposals referf~dt o in Enquiry 10 abovc deline a " Grcen Belt area

w i t h k which the propeny is situatd.

IX. Has a map boen deposited under S. 35 of the Pimlincs Act 1962. or S. 39 of the Gas Act 1972 showing a pipeline wilhin 100 feet of the property? X. Have the Council issued and is there still in force:(A) any Certificate o f d i s r e p i r under para 4ofSchedule9 to the Rent Act 1968? (B) any Cenifiute under para 8 (2) of Schedu!~9 to the Rent Act 1968'?

XI.

XI. Is the property included in a registration of h o w scheme ( h o u r in multiple m u p a t i o n ) undcr S. 21 of the Housin Act 1961, containing control provisions ar authorisecl %y S. 64 of the Housing Act 19697

*W. Have any.entries b a n made in respect of the promrty in the reaster kept under S. 74 of the Rent Act 19687

JUII. (A) Have the Council made, or resolved t o make. any noise abatement zone order under S. 63 of the

I

*W.

Control of PoUution Act 1974 for the area which includu the 7 (B) IS there any entry in relation to the propeny recorded in the noise level register kept under S. 64 of this Act 7

rrpb dvcn will k " Yu " o r " N o

". Search should lben k made

Un

s u s q h tho rtatutory

-.

3.

FRANKRIJK

3.1.

O v e r z i c h t van h e t F r a n s e rechtsstelsel

3.1 .l.

Rechtsbronnen N a h e t uiteenvallen van het West-Romeinse Rijk ontwikkelde h e t r e c h t zich, m e d e als gevolg van e e n nog weinig daadkrachtig c e n t r a a l g e z a g in Frankrijk, voornamelijk o p regionale basis. H e t r e c h t verschilde derhalve van s t r e e k t o t streek. Aan h e t e i n d e van d e Middeleeuwen was e r e c h t e r s p r a k e van t w e e duidelijk te onderscheiden rechtsgebieden. In h e t zuiden van h e t gebied w a t tegenwoordig Frankrijk o m v a t had h e t Romeinse R e c h t zich, dankzij optekening in Westgotische wetboeken zoals d e Lex R o m a n a Wisigothorum, gehandhaafd. D i t gebied werd d a n ook wel aangeduid a l s h e t "pays d e droit &critv. In h e t noordelijke g e d e e l t e p a s t e m e n in d i e tijd nog s t e e d s h e t Frankische gewoonterecht t o e d a t , hoewel opgetekend in w e t t e n zoals d e Lex Salica, voornamelijk voortsproot uit mondelinge overlevering. D i t gebied werd betiteld a l s h e t "pays d e droit coutumier". H e t naast elkaar bestaan van verschillende rechtsbronnen leidde in d e toepassing e r v a n o p den duur t o t rechtsonzekerheid. In Frankrijk bracht d i t g e e n verdergaande r e c e p t i e van het m e e r zekerheid biedende Romeinse R e c h t m e t zich m e e , m a a r ontwikkelde zich e e n t o e n e m e n d e belangstelling voor h e t eigen inheemse gewoonterecht. In 1453 vaardigde Karel V11 e e n ordonnantie uit waarin d e optekening van h e t heersende g e w o o n t e r e c h t (per s t r e e k ) verplicht gesteld werd. D e nadruk o p h e t inh e e m s e gewoonterecht kan verklaard worden uit h e t s t r e v e n van h e t Koningsschap n a a r een c e n t r a a l g e z a g onafhankelijk van d e Duitse Keizer e n d e Paus. Door codificatie van h e t gewoonterecht k e e r d e m e n zich demonstratief af van h e t Romeinse R e c h t d a t door d e Duitse Keizer a l s zijn "rijksrecht" werd beschouwd. Verder vormde d e reeds in e e n vroeg stadium ontwikkelde e n goed georganiseerde rechterlijke m a c h t e e n belangrijk e l e m e n t in d e ontwikkeling van h e t (eigen) recht. Ondanks d e centraliserende tendensen o p s t a a t s - e n rechtsgebied bleef rechtsverscheidenheid bestaan. Lokale t r a d i t i e s e n zucht naar autonomie hielden e e n verdergaande eenmaking vooralsnog tegen. E e r s t na d e revol u t i e van 1789 kwam e e n algemene codificatie t o t stand, voortvloeiend uit h e t s t r e v e n naar rechtsgelijkheid, rechtseenheid e n uitsluiting van willekeur. In 1804 resulteerde d i t in d e invoering van d e beroemde C o d e Civil, e e n voor d i e tijd modern wetboek waarin nieuwe ideeën m e t waardevolle t r a d i t i e s werden gecombineerd. Zowel e l e m e n t e n uit h e t "droit écrit" a l s uit h e t "droit coutumier" zijn hierin t e r u g te vinden. C o d e Civil (1804) D e C o d e Civil b e s t a a t uit e e n inleidende t i t e l e n d r i e boeken: d e s personnes, d e s biens et d e différentes modifications d e l a propriété et d e s d i f f é r e n t e s manières dont on a c q u i e r t l a ~ r o ~ r i é t éD.e inleidende t i t e l (artikel 16) behandelt d e afkondiging, gevolgen e n toepassing van d e wett e n in h e t algemeen. H e t e e r s t e boek bevat h e t personenrecht (artikel 7543); m e n t r e f t d e z e stof ook a a n in h e t e e r s t e boek van h e t Nederlandse BW, waarin t e v e n s h e t huwelijksgoederenrecht is geregeld. H e t t w e e d e boek behandelt h e t zakenrecht; hieronder vallen d e eigendom e n d e bep e r k t e zakelijke rechten. D e inhoud van h e t d e r d e boek b e s t a a t u i t d e

verschillende wijzen waarop eigendom verkregen kan worden. Opvallend hierbij i s d a t in t i t e l 3 zowel overeenkomsten a l s d e uit overeenkomsten voortvloeiende verbintenissen in het algemeen worden behandeld. D a t d e C o d e d e verbintenissen onder d e wijze van eigendomsverkrijging p l a a t s t volgt uit h e t f e i t d a t n a a r F r a n s r e c h t d e eigendom reeds o v e r g a a t door d e obligatoire overeenkomst (artikel 1583 CCF). Derhalve v o r m t e e n overeenkomst die verbindt t o t h e t overdragen van e e n z a a k , e e n wijze w a a r o p eigendom verkregen kan worden. Sinds d e invoering in 1804 is d e C o d e Civil vele malen gewijzigd, alhoewel e e n algehele herziening nog niet h e e f t plaatsgevonden. T o t d e belangrijkste moderniseringen van h e t F r a n s e o v e r d r a c h t s r e c h t kan d e invoering (in 1962) van h e t stelsel d e r zogenaamde "droits d e préemption" gerekend worden. Droits d e préemption zijn voorkooprechten van overwegend publiekrechtelijke a a r d d i e t o t e e n civielrechtelijke beperking van d e beschikkingsbevoegdheid t e n aanzien van onroerend goed leiden. Andere belangrijke moderniseringen van h e t Franse r e c h t hebben betrekking o p mede-eigendom e n o p d e verkoop van huizen in aanbouw, respectievelijk van huizen waarvan d e bouw nog e e n aanvang m o e t nemen. 3.1.3.

Onroerend goed D e tegenstelling roerend - onroerend goed speelde in h e t klassieke Romeinse R e c h t e e n ondergeschikte rol e n i s e e r s t gedurende d e Middele e u w e n in h e t F r a n s e gewoonterecht t o t ontwikkeling gekomen. Door vastlegging in d e C o d e Civil h e e f t d i t onderscheid zich l a t e r ook in ander e Europese rechtsstelsels gemanifesteerd. H e t onderscheid tussen roerend e n onroerend goed i s naar F r a n s r e c h t voornamelijk van belang voor w a t b e t r e f t d e handelingsbevoegdheid, d e vormvoorschriften e n d e totstandkoming van zekerheden. Verder h e e f t h e t betekenis voor d e bepaling van d e verjaringstermijn d i e bij onroerend goed a l naar gelang d e woonplaats, respectievelijk wijzigingen in d e woonplaats, v a r i e e r t van t i e n t o t twintig jaren. D e overdracht van roerend zowel a l s van onroerend goed vindt reeds plaats door d e totstandkoming van d e obligatoire overeenkomst. T e r verkrijging van derdenwerking i s h e t in geval van onroerend goed e c h t e r noodzakelijk e e n authent i e k e a k t e van overeenkomst over of in te l a t e n schrijven in d e d a a r t o e b e s t e m d e openbare registers. N a a r F r a n s r e c h t behoort, evenals in h e t Nederlandse r e c h t , a l l e s w a t n i e t onroerend i s t o t h e t roerend goed. H e t kernpunt ligt derhalve in d e definiering van h e t begrip onroerend goed. Artikel 517 C C F onderscheidt d r i e c a t e g o r i e ë n van onroerende zaken:

-

-

n a a r hun a a r d (les fonds d e t e r r e , l e s b a t i m e n t s et tous l e s objets qui deviennent immeubles par incorporation a u sol); n a a r hun bestemming (la destination); Om naar hun bestemming onroerend te zijn m o e t e n van huis uit roer e n d e zaken, door degene d i e daarvan zowel a l s van d e onroerende z a a k e i g e n a a r is, aan, in of o p e e n naar zijn a a r d onroerende z a a k zijn a a n g e b r a c h t t e r verhoging van h e t r e n d e m e n t e n d e exploitatiemogelijkheden of t e r versiering van d i e onroerende zaak. n a a r d e z a a k w a a r o p z e r u s t e n (par l'objet auquel ils s'appliquent); Hieronder vallen d e verschillende onlichamelijke r e c h t e n t e n aanzien van onroerende z a k e n zoals vruchtgebruik e n erf dienstbaarheden.

D a a r n a a s t i s e r in d e F r a n s e r e c h t s w e t e n s c h a p nog e e n vierde c a t e g o r i e ontstaan: r e c h t e n die onroerend zijn door wetsaanduiding. H e t g a a t hierbij o m in beginsel roerende r e c h t e n , d i e onder (en voor d e duur van) bepaalde omstandigheden door of k r a c h t e n s d e w e t onroerend worden verklaard (ils sont immobilisées par l e s prescriptions d e l a loi OU dont l'immobilisation est exceptionnellement autorisée). 3.2.

Kenbaarheid van d e privaatrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d

3.2.1.

Inleiding In Frankrijk w o r d t d e kenbaarheid van d e privaatrechtelijke rechtstoes t a n d gewaarborgd door h e t K a d a s t e r e n d e O p e n b a r e Registers. H e t kad a s t e r i s a a n h e t begin van d e 19e e e u w in Frankrijk o n t s t a a n e n i s onder invloed van Napoleon l a t e r ook in a n d e r e West-Europese landen t o t ontwikkeling gekomen. D e f u n c t i e van d e z e perceelsgewijze grondboekhouding w a s aanvankelijk zuiver fiscaal d a t wil zeggen g e r i c h t o p e e n doelm a t i g e e n r e c h t v a a r d i g e heffing van grondbelasting. Als gevolg van e e n t o e n e m e n d e b e h o e f t e a a n rechtszekerheid inzake d e rechtstoestand van onroerend goed werden in 1855 openbare registers (publicité foncière) ingericht. D e z e registers w a r e n bestemd voor d e publicatie van a k t e n inz a k e vestiging, o v e r d r a c h t of t e n i e t g a a n van zakelijke r e c h t e n o p onroerend goed. Hoewel onafhankelijk van e l k a a r ingericht h e e f t zich in d e loop van d e tijd e c h t e r e e n wederzijdse r e l a t i e tussen bovengenoemde r e g i s t r a t i e s ontwikkeld. H e t k a d a s t e r v e r z o r g t d e tenaamstelling van d e in d e a k t e n beschreven onroerende goederen, terwijl d e o p e n b a r e registers d e a k t e n b e t r e f f e n d e d e onroerende goederen publiceren. T e z a m e n vormen d e z e r e g i s t r a t i e s e e n nationale grondboekhouding d i e gekarakteriseerd w o r d t a l s e e n negatief stelsel, w a t inhoudt d a t d e o p basis van d e ingeschreven a k t e n v e r s t r e k t e i n f o r m a t i e s l e c h t s d e vermoedelijke rechtstoestand van onroerend goed weergeeft.

3.2.2.

Kadaster D e e e r s t e a a n z e t t e n t o t e e n grondboekhouding waren i n Frankrijk, evena l s in e e n a a n t a l a n d e r e landen in Europa, h e t gevolg van problemen bij h e t h e f f e n van grondbelasting. Al vanaf d e 15e e e u w werd i n Frankrijk d e z o g e n a a m d e "taille" geheven, e e n d i r e c t e belasting o p a l l e b e z i t zowel roerend a l s onroerend. Adel e n geestelijkheid w a r e n vrijgesteld van betaling, m a a r a l l e o v e r i g e belastingplichtigen dienden zelf a a n g i f t e van d e g r o o t t e e n o m v a n g van hun goederen te doen. D e z e a a n g i f t e geschiedde n i e t altijd r e c h t m a t i g e n dientengevolge werden dan ook in d e 17e e n 18e e e u w verschillende pogingen ondernomen e e n nationaal kad a s t e r in te stellen. Aanvankelijk leidden d e z e n i e t t o t e e n blijvend resultaat. N a d e revolutie van 1789 werden d e privileges van a d e l e n geestelijkheid a f g e s c h a f t . D e grond werd genationaliseerd of kwam in b e z i t van d e burgers. Verschillende f e o d a l e belastingen kwamen te vervallen m a a r d e grondbelasting (en d a a r m e e d e problemen bij d e heffing) bleef gehandhaafd. In 1791 werd uiteindelijk e e n voorstel door d e ~ s s e m b l é eNational aangenomen waarin besloten werd t o t doorvoering van e e n perceelsgewijze grondregistratie. P a s n a d a t Napoleon in 1807 e e n speciale commiss i e h i e r t o e had ingesteld, werd daadwerkelijk t o t r e g i s t r a t i e overgegaan.

De basis van de grondregistratie werd gevormd door het perceel, een stuk grond met al dan niet zichtbare grenzen waarvan ligging, vorm en grootte door opmeting werd bepaald. Een perceel werd tevens gekenmerkt door één soort cultuur en één soort zakelijk gerechtigde. I n 1811 publiceerde bovengenoemde commissie een rapport getiteld "Kécueil Methodique, des Lois, Décrets, Règlements, Instructions et Décisions sur Ie Cadastre de l a France". D i t rapport bevatte voorschriften met betrekking t o t de inhoud van het kadaster en de wijze waarop percelen gevormd en opgemeten dienden te worden. Het duurde tot 1850 alvorens geheel Frankrijk i n een perceelsgewijs kadaster was opgenomen. De basis van het Franse kadaster lag vanouds i n de gemeenten. De gemeenten waren verantwoordelijk voor de opbouw en de instandhouding van de kadastrale registratie. Op het gemeentelijk kadasterkantoor, meestal ondergebracht i n het gemeentehuis, kon het publiek terecht voor informatie omtrent de zakelijke rechtstoestand van onroerend goed. De oorspronkelijke grondboekhouding werd per gemeente opgebouwd en omvatte de volgende kadastrale bescheiden:

-

-

-

kadastrale kaarten Oorspronkelijk werden deze kaarten per sectie vervaardigd op schaal 1 : 2500 o f ' l : 1250. ~ e ~ e n w o o r d ivindt g vervaardiging op schaal 1 : 2000 (landelijke gebieden), 1 : 1000 (stedelijke gebieden) en 1 : 500 (gebieden met hoge perceelsdichtheid). overzichtskaarten Overzichtskaarten werden (en worden) vervaardigd op schaal I: 10000 percelenindex (tableau indicatif des parcelles) Een l i j s t met de namen en adressen van de rechthebbenden, de percelen waarop de zakelijke rechten werden uitgeoef end, de gebruikstoestand en de belastbare opbrengst per perceel. alfabetische lijst van eigenaren per gemeente (matrice) Deze l i j s t bevatte van elke rechthebbende de volgende gegevens: - naam en adres van de rechthebbende en van elk perceel waarop hij een zakelijk recht uitoefende; - de sectie en het perceelsnummer; - de oppervlakte van het perceel; de gebruikstoestand (weide, bos, akkerland, etc.); - de belastingklasse; - het belastingbedrag; - een verwijzing naar de percelenindex.

-

De lijst van eigenaren en percelen werd jaarlijks door de gemeente bijgewerkt, wat niet altijd eenvoudig was daar i n Frankrijk de overdracht van onroerend goed niet afhankelijk is van enige inschrijving. De bijhouding van de kadastrale kaarten was aanvankelijk onvoldoende geregeld; de gemeenten beschikten wel over de bevoegdheid maar niet over de financiën om t o t kadastrale hermeting over t e gaan. Als gevolg hiervan verouderde het kadastrale bestand i n de loop van de t i j d steeds verder. Verschillende (wettelijke) pogingen om t o t een revisie van het kadaster t e komen mislukten. Pas na de totstandkoming van de kadasterwet van 1930 werd een algehele herziening van het "ancien cadastre" op kosten van de centrale overheid mogelijk. De huidige werkwijze van het kadaster wordt geregeld door een décret van 30 april 1955. De kadastrale matrice wordt pas bijgewerkt nadat de

a k t e van overdracht of t o t vestiging van e e n zakelijk r e c h t i s ingeschreven in d e openbare registers d i e vanaf 1855 worden bijgehouden. D e bijwerking van d e kadastrale r e g i s t r a t i e geschiedt door d e regionale diens t e n van h e t kadaster die d e g e m e e n t e n jaarlijks e e n uittreksel van d e m a t r i c e bijgewerkt t o t 1 januari van h e t b e t r e f f e n d e jaar toezenden. Voor h e t inwinnen van aanvullende kadastrale i n f o r m a t i e zijn d e gemeentelijke kadasterkantoren eveneens aangewezen o p d e regionale diensten. E e n gehele of gedeeltelijke vernieuwing van h e t kadastrale bes t a n d van e e n g e m e e n t e kan tegenwoordig zowel o p initiatief van d e c e n t r a l e overheid a l s o p initiatief van d e g e m e e n t e plaatsvinden. Gelukkig i s m e t behulp van moderne meettechnieken e e n groot deel van Frankrijk inmiddels kadastraal h e r m e t e n zodat d e betrouwbaarheid van d e k a d a s t r a l e r e g i s t r a t i e opnieuw gewaarborgd kan worden. 3.2.3.

Openbare Registers D e e e r s t e poging o m t o t e e n r e g i s t r a t i e van a k t e n te komen d a t e e r t van 1798 t o e n bepaald werd d a t s l e c h t s door registratie van d e a k t e van overeenkomst e e n zakelijk r e c h t o p onroerend goed overgedragen kon worden. H e t e f f e c t van d e z e registratie, m e e r rechtszekerheid, vermind e r d e a l i n 1804 door d e invoering van d e C o d e Civil. D e z e bepaalde d a t r e e d s door d e totstandkoming van d e obligatoire overeenkomst h e t r e c h t o p roerend zowel a l s o p onroerend goed overging van d e vervreemder o p d e verkrijger. H e t totstandkomen van d e o v e r d r a c h t van onroerend goed was opnieuw onafhankelijk van d e inschrijving i n d e openbare registers. H e t risico d a t hier m e t n a m e voor onroerend goed t r a n s a c t i e s uit voortvloeide leidde in 1855 t o t e e n w e t waarin d e prioriteit van de rechtso v e r d r a c h t afhankelijk werd van d e inschrijving. D e w e t van 1855 is inmiddels vervangen door e e n d é c r e t van 4 januari 1955 d a t e e n algehele hervorming van d e publicité foncière beoogde. H e t principe van inschrijving t e r verkrijging van prioriteit, e e n i n d i r e c t e registratieplicht, i s hierin gehandhaafd. D i t b e t e k e n t d a t zolang e e n o v e r d r a c h t van onroerend goed n i e t is gepubliceerd, d e z e n i e t kan word e n tegengeworpen a a n derden die e v e n e e n s m e t d e vervreemder e e n overeenkomst t o t o v e r d r a c h t van onroerend goed hebben gesloten e n dez e vervolgens wel hebben ingeschreven. Bovendien kan e e n volgende r e c h t s o v e r d r a c h t van h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed n i e t worden ingeschreven dan n a d a t d e rechtsoverdracht waarvan publicatie i s nagelaten, alsnog i s ingeschreven. Niet-registratie van e e n voor r e g i s t r a t i e v a t b a r e overeenkomst l e i d t e c h t e r alleen t o t verlies van prioriteit, d e overeenk o m s t zelf blijft geldig tussen d e partijen. Voor d e vestiging van e e n hypothecair r e c h t o p onroerend goed i s inschrijving evenmin e e n constutitief vereiste. Publicatie van e e n zakelijke rechtsoverdracht m e t betrekking t o t onroerend goed vindt p l a a t s door h e t in- of overschrijven van e e n a u t h e n t i e k e a k t e waaruit d e overdracht blijkt in d e openbare registers. D e z e regist e r s bevinden zich o p d e hypotheekkantoren (bureaux d e s hypothèques) waarvan e r verspreid over geheel Frankrijk ongeveer 350 zijn. Per hypotheekkantoor worden d e volgende registers bijgehouden:

-

r e g i s t r e d e dépot et d e r e c e t t e In dit register worden a l l e bijzonderheden ingeschreven van d e docum e n t e n die voor r e g i s t r a t i e worden aangeboden (namen van d e partijen, d a t u m e n a a r d van h e t document, naam van d e betrokken nota-

-

-

-

ris, verwijzing n a a r d e vindplaats van d e b e t r e f f e n d e d o c u m e n t e n in d e archieven). r e g i s t r e d e s transcriptions D i t r e g i s t e r b e v a t copieen van a l l e a k t e n b e t r e f f e n d e koop, schenking, ruil, b e p e r k t e zakelijke r e c h t e n e n p a c h t d i e g e d u r e n d e t e n m i n s t e a c h t t i e n jaar worden bewaard. r e g i s t r e d e s inscriptions D i t r e g i s t e r b e v a t copieen van a l l e ingeschreven hypotheekakten d i e g e d u r e n d e t e n m i n s t e t i e n iaar worden bewaard. fichier personnel (personenregister) Voor i e d e r e e i g e n a a r af zonderlijk w o r d t e e n k a a r t bijgehouden w a a r o p zijn eigendommen in e e n bepaalde g e m e e n t e s t a a n vermeld. D e k a a r t v e r m e l d t t e v e n s welke o v e r e e n k o m s t e n h i e r o m t r e n t zijn tot s t a n d gekomen e n welke b e p e r k t e zakelijke r e c h t e n zijn gevestigd indien h e t onroerend goed zich in landelijk g e b i e d bevindt. In g e v a l van onroerend goed in stedelijke gebieden ( g e m e e n t e n m e t m e e r dan 10000 inwoners) wordt v e r w e z e n naar h e t fichier d'immeubles. f i c h i e r -d'immeubles D i t r e g i s t e r g e e f t d e r e l a t i e a a n t u s s e n s t r a a t n a a m e n huisnummer e n h e t kadastrale perceel e n vermeldt tevens d e overeenkomsten e n d e aanwezigheid van b e p e r k t e zakelijke r e c h t e n m e t betrekking tot onroerend goed in s t e d e l i j k e gebieden. fichier parcellaire (percelenregister) D i t r e g i s t e r v e r m e l d t d e k a d a s t r a l e p e r c e e l s n u m m e r s o p basis van e e n indeling n a a r g e m e e n t e e n s e c t i e e n l e g t d e r h a l v e d e verbinding tuss e n d e k a d a s t r a l e aanduiding e n d e eigendom.

H e t f ichier personnel, h e t fichier d'immeubles e n h e t fichier p a r c e l l a i r e zijn ingesteld bij h e t a l e e r d e r g e n o e m d e d é c r e t van 4 januari 1955. Tez a m e n v o r m e n d e z e d r i e r e g i s t e r s h e t fichier immobilier d a t o p basis van d e ingeschreven a k t e n o p e l k m o m e n t d e vermoedelijke r e c h t s t o e s t a n d van onroerend goed w e e r g e e f t (negatief stelsel). D e r e g i s t e r s zijn n i e t geopend voor publieke inspectie m a a r e e n i e d e r kan t e g e n betaling e e n g e w a a r m e r k t e c o p i e van elk ingeschreven d o c u m e n t verkrijgen. 3.2.4.

Organisatie e n samenhang D e a d m i n i s t r a t i e v e o r g a n i s a t i e van d e grondboekhouding in Frankrijk, b e s t a a n d e uit h e t K a d a s t e r e n d e O p e n b a r e Registers, i s g e r e g e l d bij w e t van 1 7 d e c e m b e r 1941. U i t hoofde van d e z e w e t werden a l l e b e s t a a n d e k a d a s t r a l e d i e n s t e n samengevoegd t o t e e n a u t o n o m e d i e n s t d i e a l s h e t Nationaal K a d a s t e r onder d e verantwoordelijkheid van d e ~ i r e c t e u r - G é n é r a l d e s 1mp6ts (een f u n c t i o n a r i s binnen h e t huidige Ministère d e L'Economie, d e s F i n a n c e s et du Budget) ging functioneren. D e Directeur-Gén é r a l d e s 1mp6ts h e e f t d e leiding over vijf afzonderlijke diensten; o n d e r é é n e r v a n , d e S e r v i c e d e s a f f a i r e s foncières, h y p o t h é c a i r e s et domaniales, z e t e l t d e Sous-direction du C a d a s t r e et d e publicité foncière. D e z e d i e n s t w o r d t geleid door d e Directeur-adjoint c h a r g é du c a d a s t r e , d i e a l s hoofd van h e t Nationaal K a d a s t e r beschouwd wordt. O p regionaal niveau bevinden z i c h d r i e verschillende diensten:

-

Direction régionale d e s i m p 6 t s D e z e dienst c o ö r d i n e e r t d e inschriivinc! van a k t e n o p d e bureaux d e s hypothèques e n v e r s t r e k t o p a a n v r a a g c o p i e e n van t e r r e g i s t r a t i e aangeboden a k t e n .

-

Direction d e s services fiscaux D e z e dienst s t e l t o p basis van d e kadastrale r e g i s t r a t i e d e grondbelasting ( t a x e foncière) vast. ~ i r ë c t i o ntechnique regional du c a d a s t r e e n v e r s t r e k t inD e z e dienst houdt t o e z i c h t OD d e kadastrale metingen " dien nodig inlichtingen h i e r o m t r e n t a a n d e gemeenten.

T e n behoeve van kadastrale doeleinden is elk d e p a r t e m e n t verdeeld in circonscriptions (kadastrale districten) waarover e e n chef d e circonscription i s aangesteld. D e z e functionaris, e e n soort hoofd-landmeter, c o ö r d i n e e r t d e kadastrale metingen in zijn district. Een bureaux d e s hypothèques waar inschrijving van a k t e n plaatsvindt, bevindt zich i n vrijwel e l k arrondissement (+ 350). T e n s l o t t e beschikt e l k e g e m e e n t e (+ 37000) over e e n afdeling kaadaster waar e e n copie van d e bescheiden t e r inzage ligt e n waar kadastrale informatie naar aanleiding van d e m a t r i c e e n d e bijbehorende k a a r t e n verkregen kan worden. 3.3.

Kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand

3.3.1.

Inleiding In d e voorafgaande paragraaf is h e t systeem van d e publicité f o n c i è r e beschreven a l s basis van d e F r a n s e grondboekhouding. D e samenhang e n d e doelmatigheid van dit s y s t e e m worden a l g e m e e n erkend, hoewel d e mogelijkheden van d e z e vorm van r e g i s t r a t i e nog n i e t optimaal worden benut. D e reikwijdte van h e t systeem wordt beperkt door d e doelstelling die primair g e r i c h t i s o p d e kenbaarheid van d e privaatrechtelijke rechtstoestand: h e t beschermen van d e verkrijger van onroerend goed t e g e n onvolkomenheden in h e t r e c h t van d e vervreemder of t e g e n d e beperkingen w a a r m e e hij zelf zijn r e c h t belast heeft. D e l a a t s t e tientallen jaren is e r e c h t e r sprake van e e n toenemend belang van d e publiekrechtelijke rechtstoestand doordat r e c h t e n o p onroerend goed in s t e e d s s t e r k e r e m a t e belast worden m e t van overheidswege opgelegde eigendoms- e n gebruiksbeperkingen. H e t fenomeen publiekrechtelijke beperking i s e c h t e r niet nieuw; a l in d e C o d e Civil van 1804 i s s p r a k e van wetgeving waaruit beperkingen o p h e t r e c h t van eigendom kunnen voortvloeien. Artikel 649 C C F formuleert d i t als volgt: "Les ser-

vitudes e t a b l i e s par l a loi o n t pour I'objet I'utilité publique OU communale, OU I'utilité d e s particuliers". D e l a a t s t e decennia h e e f t evenwel e e n e n o r m e uitbreiding van d e eigendoms- e n gebruiksbeperkende wet- e n regelgeving plaatsgevonden. Als gevolg daarvan i s n i e t alleen h e t a a n t a l publiekrechtelijke beperkingen s t e r k toegenomen m a a r ook d e e r a a n t e n grondslag liggende motieven (defensie, luchtvaart, transport van electric i t e i t e n gas). Thans wordt d e belangrijkste c a t e g o r i e gevormd door d e "règles et servitudes d'urbanisme", stedebouwkundige voorschriften e n beperkingen t e n aanzien van d e bestemming e n h e t gebruik van onroerend goed. Kennisname van d e z e ingrijpende beperkingen i s noodzakelijk voor e e n ieder d i e van plan is onroerend goed te kopen dan wel te bouwen. Wat b e t r e f t d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand werd aanvankelijk h e t principe gehanteerd d a t publiekrechtelijke beperkingen voortvloeien uit wet- e n regelgeving waarvan e e n ieder g e a c h t wordt o p d e hoogte te (kunnen) zijn. Anno 1987 i s h e t e c h t e r n i e t m e e r r e ë e l om te veronderstellen d a t e e n ieder in staat is om zonder speciale m a a t r e g e l e n (zoals bijv. e e n registratie) het bestaan e n d e reikwijdte te ontdekken van d e beperkingen die o p e e n bepaald perceel rusten. Een voor d e hand liggende oplossing van d e z e o n z e k e r e situatie, d i e ook in Frankrijk van verschillende zijden wordt bepleit, is d e invoering van e e n r e g i s t r a t i e van publiekrechtelijke beperkingen in d e openbare registers. Analoog a a n d e r e g i s t r a t i e van private r e c h t e n zouden niet ingeschreven publieke r e c h t e n niet a a n derden tegengeworpen kunnen worden. T o t e e n dergelijke ingrijpende m a a t r e g e l h e e f t d e F r a n s e overheid t o t nu t o e niet over willen gaan. In d e loop van d e tijd is e c h t e r e e n d r i e t a l mechanismen ontwikkeld, m e t behulp waarvan inzicht in d e publi krechtelijke rechtstoestand van onroerend goed verkregen kan worden f,

.

(I)

(2)

(3)

l)

Overschrijving in d e openbare registers Een a a n t a l administratieve besluiten dient k r a c h t e n s h e t d é c r e t v a n 4 januari 1955 overgeschreven te worden in d e openbare registers. D e voor inschrijving in aanmerking komende besluiten worden vermeld in a r t i k e l 7 3 van het d é c r e t van 14 oktober 1955. Door h e t aanvragen van e e n uittreksel uit h e t fichier immobilier zijn d e z e besluiten kenbaar. Plan d'occupation d e s Sols (POS) D i t plan l e g t d e a l g e m e n e regels e n r e c h t e n m e t betrekking t o t h e t gebruik van d e grond in e e n bepaalde g e m e e n t e vast (vergelijkbaar m e t h e t bestemmingsplan). Servitudes voortvloeiend uit wetgeving d i e niet d i r e c t g e r i c h t is o p stedebouwkundige doeleinden, m a a r wel eigendoms- e n gebruiksbeperkingen voor d e in h e t POS betrokken percelen m e t zich meebrengen, worden bij h e t plan gevoegd. H e t POS ligt voor e e n ieder t e r inzage o p h e t gemeentehuis. C e r t i f i c a t d'urbanisme H e t c e r t i f i c a t d'urbanisme n e e f t o p basis van d e in h e t betreffend e gebied heersende wet- e n reg&lgeving inzicht in d e publiekrechtelijke rechtstoestand van é é n of meer percelen. D e verstrek-

-

R. Saint-Alary, L a protection d e s acquéreurs d e logements, Preadvies van d e VBR nr. 13, D e v e n t e r 1985, blz. 148-152 (nrs. 9-15).

te i n f o r m a t i e r i c h t zich of o p d e bebouwingsmogelijkheden van e e n perceel in h e t a l g e m e e n of o p d e mogelijkheid aldaar e e n c o n c r e e t bouwplan te realiseren. T e r verkrijging van e e n certific a t d i e n t e e n officiële aanvraag bij d e burgemeester e n bij d e Dir e c t i o n D é p a r t e m e n t a l e d e I'Equipement (DDE) ingediend te worden.

D e z e informatiebronnen zijn niet geheel complementair; gedeeltelijk overlappen z e elkaar. Samen zijn z e e c h t e r in staat e e n nagenoeg volledig e n bovenal a c t u e e l o v e r z i c h t van d e publiekrechtelijke rechtstoes t a n d van onroerend goed te verzorgen. 3.3.2.

Overschrijving in d e openbare registers D é c r e t van 4 januari 1955, a r t i k e l 36, lid 2 O p d e hypotheekkantoren dienen, t e n behoeve van h e t onderzoek van d e gebruikers, onder t o e z i c h t van d e verantwoordelijke overheden, ingeschreven te worden d e administratieve beperkingen h e t r e c h t van eigendom e n d e afwijkingen van d e z e b e p e r k i n g e n q D é c r e t van 14 oktober 1955, a r t i k e l 7 3 In h e t fichier immobilier worden ingeschreven krachtens a r t i k e l 36-2 van h e t d é c r e t van 4 januari 195V5, d e administratieve besluit e n b e t r e f f e n d e d e aangegeven onroerende goederen, s t r e k k e n d e t o t h e t beperken van d e uitoefening van h e t eigendomsrecht of b e v a t t e n d e e e n afwijking van t e n behoeve van h e t a l g e m e e n belang evestigde erfdienstbaarheden (servitudes d'utilité publique~3f D i t g e l d t m e t n a m e voor: (1)

(2) (3)

(4) (5)

2 3)

Verkavelingsvergunningen afgegeven krachtens a r t i k e l 106 van d e C o d e d e I'Urbanisme et d e I'Habitation e n bouwvergunningen a f gegeven krachtens a r t i k e l 8 9 bis C o d e d e I'Urbanisme et d e I'Habitation. Opmerking: D e C o d e d e I'Urbanisme et d e I'Habitation (1954) is inmiddels vervangen door d e C o d e d e I'Urbanisme (1973) e n d e C o d e d e la Construction et d e I'Habitation (1978). Besluiten inhoudende e e n woonverbod genomen krachtens a r t i k e l 28 van d e C o d e d e l a S a n t é publique (volksgezondheid). Uittreksels van besluiten van d e D e p a r t e m e n t a l e Raad van d e Hygiëne uit hoofde van d e a r t i k e l e n 38 e n 3 9 van d e C o d e d e l a Santé publique. In h e t fichier immobilier wordt t e v e n s e e n a a n t e k e ning g e m a a k t van h e t besluit van d e p r e f e c t (=gouverneur van e e n d e p a r t e m e n t ) krachtens a r t i k e l 40 van bovengenoemde wet. Besluiten genomen naar aanleiding van e e n dreigend g e v a a r door toepassing van d e artikelen 303-305 van d e C o d e d e I'Urbanisme et d e I'Habitation. Besluiten inhoudende toestemming voor d e verlening van e e n tijdelijke bouwvergunning krachtens d e artikelen 93-97 van d e C o d e d e llUrbanisme et d e I'Habitation.

C o d e Civil, Dalloz, P a r i s 1963, blz. 912. C o d e Civil, Dalloz, P a r i s 1963, blz. 945-946.

(6) (7) (8)

(9) (10) (1 1)

T o e s t e m m i n g verleend door d e Ministre d e l a R e c o n s t r u c t i o n et du Logement k r a c h t e n s a r t i k e l 3 van h e t d é c r e t van 5-1-1955 inz a k e h e t o p r i c h t e n of uitbreiden van industriële vestigingen. Besluiten genomen onder voorbehoud k r a c h t e n s d e gewijzigde verordening n o 45-27 1 5 van 2-1 1-1945 inzake h e t vergemakkelijken van herindelingsoperaties van bestuurseenheden. Vervangen door d é c r e t n o 59-90 van 7-1-1959, a r t i k e l 9 (zie 1 1). U i t t r e k s e l s van door d e p r e f e c t genomen besluiten k r a c h t e n s a r t i kel 3 van h e t d é c r e t van 30-10-1935 b e t r e f f e n d e d e vestiging van erfdienstbaarheden t e n behoeve van h e t z i c h t o p openbare wegen. Uittreksels van besluiten k r a c h t e n s a r t i k e l 1 van h e t d é c r e t van 30- 10- 1935 b e t r e f f e n d e d e vestiging van erf dienstbaar heden t e n l a s t e van gebieden benodigd voor d e verbetering van rijkswegen. Vervangen door d é c r e t n o 59-90 van 7-1-1959, a r t i k e l 9.

D e openbaarheid van bovengenoemde a d m i n i s t r a t i e v e besluiten w o r d t gewaarborgd door h e t aanbieden op h e t hypotheekkantoor waaronder d e b e t r e f f e n d e onroerende goederen vallen van t w e e duplicaten of gewaarm e r k t e copieen overeenkomstig d e "décrets", "arretés" of "décisions", waarvan e r é é n o p r e g l e m e n t a i r e wijze opgesteld dient te zijn e n derhalv e e e n schriftelijke verklaring o m t r e n t d e i d e n t i t e i t van d e partijen m o e t bevatten. D e in bewaring gegeven d o c u m e n t e n worden aangetekend in kader B van t a b l e a u 111 van h e t fichier personnel of h e t fichier d'immeubles. D e inschrijving van d e vermelde publiekrechtelijke r e c h t s f e i t e n i s prim a i r g e r i c h t o p informering van d e gebruikers. D e geldigheid van d e besluiten i s n i e t afhankelijk van d e inschrijving i n h e t fichier immobilier. Bovendien b e p e r k t d e z e inschrijvingsplicht zich t o t s l e c h t s e e n a a n t a l besluiten. Servitudes d'urbanisme e n a n d e r e publiekrechtelijke eigendoms- e n gebruiksbeperkingen vallen (behoudens e n k e l e uitzonderingen) buiten d e r e g i s t r a t i e z o d a t i n z a g e i n h e t fichier immobilier e e n v e r r e van volledig beeld van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d verschaft. 3.3.3.

P l a n dlOccupation d e s Sols (POS) Artikel R 123-16 van d e C o d e d e I1Urbanisme (1973) b e p a a l t d a t h e t POS é é n of m e e r g r a f i s c h e d o c u m e n t e n e n e e n "réglementl' dient te b e v a t t e n . D a a r n a a s t b e s t a a t d e mogelijkheid e e n "rapport d e presentation" e n e e n a a n t a l "annexes" (bijlagen) bij h e t POS te voegen.

- H e t rapport d e presentation z e t d e motieven die a a n h e t POS t e n grondslag liggen u i t e e n e n v e r k l a a r t waarom bepaalde o p t i e s n i e t zijn opgenomen. D i t rapport dient a l s toelichting o p h e t plan e n h e e f t verd e r g e e n juridische waarde.

- H e t plan (kaart) g e e f t visueel door middel van zonering d e bestemming van d e grond weer. D e t o e g e s t a n e bebouwingsdichtheid wordt voor e l k e zone weergegeven door e e n COS (coëfficient d'occupation d e s sols). Verder g e e f t d e k a a r t d e l o c a t i e s a a n d i e bestemd zijn voor publieke doeleinden. D e schaal van d e k a a r t e n bedraagt voor stedelijk e gebieden 1 : 2000 e n voor landelijke gebieden 1 : 5000 - 1 : 10000.

- H e t r e g l e m e n t v o r m t s a m e n m e t d e kaart(en) d e kern van h e t POS H e t r e g l e m e n t g e e f t d e voorschriften d i e van toepassing zijn o p d e verschillende gebieden (zones) d i e o p d e k a a r t e n zijn aangegeven. D e

voorschriften zijn verdeeld i n d r i e categorieën: dispositions générales, dispositions applicables a u x zones urbaines et dispositions applicables a u x zones naturelles.

- D e bijlagen m a k e n niet uitdrukkelijk onderdeel uit van h e t POS; z e zijn e c h t e r wel verplicht e n zorgen voor d e completering van h e t plan. Een lijst waarop d e in h e t plan aangegeven bouwlocaties zijn vermeld. Tevens worden aangegeven d e bestemmingen, d e oppervlakt e n van d e l o c a t i e s e n d e begunstigde publieke diensten e n instanties. D e bouwlocaties zijn o p d e k a a r t e n aangegeven. - E e n lijst m e t werken die uitvoering verlangen in h e t a l g e m e e n belang (ten t i j d e van d e goedkeuring van h e t POS). - Allerlei i n f o r m a t i e m e t betrekking t o t afwaterings- e n rioleririgsnetwerken e n d e verwijdering van afval. - D e servitudes d'utilité publique (publiekrechtelijke beperkingen) onderworpen a a n d e voorschriften van a r t i k e l L 123-10 Code d e I'Urbanisme, d e bossen e n wouden onderworpen a a n h e t r é g i m e for e s t i e r e n d e nationale richtlijnen inzake d e ruimtelijke ordening van toepassing o p h e t b e t r e f f e n d e gebied (kusten, bergen, vliegvelden e.d.).

-

L a a t s t g e n o e m d e bijlage is van groot belang voor d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand. Artikel L 123-10 van d e C o d e d e 1'Urbanisme s c h r i j f t voor d a t h e t POS e e n bijlage dient te b e v a t t e n waarin zijn opgenomen d e publiekrechtelijke regelingen, d i e betrekking hebben o p h e t gebruik van d e grond e n voorkomen o p e e n bij besluit van d e Raad van S t a t e vastgestelde lijst (zie bijlage 1). D e z e lijst is a l s volgt opgebouwd4):

4)

(1)

servitudes betrekking hebbend o p h e t behoud van h e t nationale erfgoed

A)

natuurlijk erfgoed a ) bossen b) kustgebieden c ) water d) n a t u u r r e s e r v a t e n e n nationale parken

B)

c u l t u r e e l erfgoed a ) historische monumenten b) natuurmonumenten

C)

sportief erfgoed (sportterreinen e.d.)

(2)

servitudes betrekking hebbend o p h e t gebruik van bepaalde hulpbronnen e n uitrustingen

A)

energie a) e l e c t r i c i t e i t e n g a s b) w i t t e steenkool c ) koolwaterstoffen

C o d e d e 1'Urbanisme c o m m e n t é et a n n o t é par F. Bouyssou et J. Hugot, P a r i s 1978, blz. 277-283.

B)

mijnen e n steengroeven

C)

leidingen a ) chemische produkten b) waterleiding e n riolering

D)

verbindingen a ) waterlopen b) z e e v a a r t c ) spoorlijnen d) wegennet e ) luchtverkeer f ) kabelbanen e n skipistes

E)

telecommunicatie

(3)

servitudes betrekking hebbend o p d e nationale defensie

(4)

servitudes betrekking hebbend o p welzijn e n veiligheid

A)

openbaar welzijn a ) begraaf plaatsen b) vestigingen voor d e t e e l t van schaaldieren

B)

openbare veiligheid

In h e t a l g e m e e n gel.dt d a t a l l e e n d e bij h e t plan gevoegde servitudes kunnen worden tegengeworpen a a n derden die e e n bouwof verkavelingsvergunning aanvragen. Daar d e totstandkoming van e e n servitude of d e vaststelling van bovengenoemde lijst n i e t samenvalt m e t d e goedkeuring van h e t POS bepaalt d e C o d e d e I'Urbanisme h e t volgende: Servitudes vastgesteld voor het in werking t r e d e n van e e n POS dienen binnen é é n jaar (na vaststelling van h e t POS) bij d i t plan gevoegd te zijn, d a a r ze a n d e r s n i e t m e e r a a n derden tegengeworpen kunnen worden. In h e t geval d a t h e t POS is goedgekeurd of d e servitude is vastgesteld vóór d e publicatie van h e t besluit t o t vaststelling of uitbreiding van bovengenoemde lijst, vangt d e &jarige t e r m i j n a a n bij publicatie van h e t besluit van d e Raad van S t a t e . Rekening houdend m e t dit v e r e i s t e ontvangen d e openbare diensten, d i e verantwoordelijk zijn voor d e uitvoering van in d e w e t omschreven servit u d e s d'utilité publique, bericht van h e t besluit d a t d e vaststelling van e e n POS aankondigt zodat d e b e t r e f f e n d e servitudes tijdig bij h e t plan gevoegd kunnen worden. Al m e t a l m a a k t e e n intensieve bestudering van h e t POS h e t mogelijk d e aanwezigheid van publiekrechtelijke eigendoms- e n gebrui ksbeperkingen o p te sporen. D e i n t e r p r e t a t i e van h e t plan is e c h t e r n i e t eenvoudig zod a t vergissingen n i e t uitgesloten zijn. Bovendien geldt d a t nog n i e t alle g e m e e n t e n beschikken over e e n dergelijk plan. T o t nu t o e is vaststelling van e e n POS alleen vereist in stedelijke gebieden d a t wil zeggen gem e e n t e n m e t m e e r dan 10000 inwoners.

3.3.4.

C e r t i f i c a t d'urbanisme D e oorsprong van h e t c e r t i f i c a t d'urbanisme D e oorsprong van h e t c e r t i f i c a t d'urbanisme i s gelegen i n d e n o t e d e renseignement. H e t o n t s t a a n e n h e t gebruik van d e z e n o t e vloeit voort uit a r t i k e l 1638 van d e C o d e Civil. D i t a r t i k e l verplicht d e verkoper van onroerend goed (indirect) d e koper in te lichten o m t r e n t a l l e n i e t zichtbaar zijnde beperkingen van h e t onroerend goed. D e verkoper d i e n t derhalve in te s t a a n voor h e t bekendmaken van servitudes non aedificandi ofwel beperkingen van h e t r e c h t t o t bouwen. In d e jaren na d e T w e e d e Wereldoorlog gingen s t e e d s m e e r notarissen, medeverantwoordelijk voor d e overdracht van onroerend goed, e r t o e over locale overheden om i n f o r m a t i e te vragen m e t betrekking t o t h e t bestaan e n d e reikwijdte van gebruiksbeperkingen voortvloeiend uit administratieve regelingen. O p verzoek van h e t n o t a r i a a t f o r m u l e e r t h e t Ministère d e l a Reconstruction et d e I'Urbanisme in e e n circulaire van 1 3 d e c e m b e r 1 O d e a a r d van d e door d e locale overheden te verstrekken inlichtingeng! Aanvankelijk beperkten d e z e inlichtingen z i c h t o t beperkingen voortvloeiend uit plans d'urbanisme afgegeven door d e Direction ~ é p a r t e m e n t a l ed e I'urbanisme. Slechts incidenteel werd melding gem a a k t van servitudes voortvloeiende uit a n d e r e wetgeving. In e e n circul a i r e van 1 5 november 1968 werd d e procedure e n d e inhoud van d e n o t e d e renseignement verder geüniformeerd. Tevens veranderde d e naam in c e r t i f i c a t d'urbanisme. D e Iegalisering van h e t c e r t i f i c a t d'urbanisme In 1971 werd h e t c e r t i f i c a t d'urbanisme gelegaliseerd door o p n a m e in d e C o d e d e I'urbanisme. Sindsdien i s d e z e wetgeving e n k e l e malen aangevuld (respectievelijk in 1975 e n 1977), a l s gevolg waarvan e r t h a n s d r i e verschillende w e t s rtikelen a a n d e a f g i f t e van e e n c e r t i f i c a t t e n gronds l a g kunnen liggen

8.

In d e m e e s t e gevallen i s d e afgif te van e e n certif i c a t gebaseerd o p art i k e l L 410-1 van d e w e t van 16 juli 197 1 d i e d e aloude praktijk van d e n o t e d e renseignement h e e f t gelegaliseerd. Afhankelijk van d e vraagstelling d i e a a n d e aanvraag t e n grondslag ligt, wordt e e n c e r t i f i c a t ordinaire of e e n c e r t i f i c a t detail16 verstrekt: - h e t c e r t i f i c a t ordinaire v e r s c h a f t informatie o m t r e n t d e bebouwingsmogelijkheden in h e t a l g e m e e n van é é n of meer percelen ( c e r t i f i c a t a); h e t c e r t i f i c a t d é t a i l l é v e r s c h a f t i n f o r m a t i e o m t r e n t d e mogelijkheden e e n c o n c r e e t bouwplan te realiseren ( c e r t i f i c a t b). H e t t w e e d e a r t i k e l waarop d e a f g i f t e van e e n c e r t i f i c a t gebaseerd kan zijn i s a r t i k e l L 111-5 van d e w e t van 31 d e c e m b e r 1975. D e inhoud van d i t artikel luidt a l s volgt: e l k e overeenkomst die leidt t o t splitsing van é é n of m e e r bebouwde percelen toebehorend a a n dezelfd e eigenaar, d i e n t o p s t r a f f e van nietigheid voorafgegaan te worden

-

Y. Nicolas, D e l a n o t e d e renseignement a u c e r t i f i c a t d'urbanisme, Urbanisme 1971, n o 126, blz. 63. Zie voor e e n uitgebreide behandeling van d e z e verschillende certificats: E. ~ a t ô m e / ~ e. f o n d r é L , e c e r t i f i c a t d'urbanisme, P a r i s 1982.

-

door d e a f g i f t e van e e n c e r t i f i c a t d'urbanisme. E e n c e r t i f i c a t d a t o p grond van d i t a r t i k e l wordt afgegeven dient vooral a l s informatie- e n controlemiddel van d e overheid. Door h e t verplicht stellen van d e a a n v r a a g krijgt d e overheid e e n beeld van d e in d e toekomst te verw a c h t e n eigendomssplitsingen e n kan h e t verloop van d e m e t d e perc e l e n verbonden bouwrechten gevolgd worden. In t w e e d e instantie profiteren natuurlijk ook degenen die t o t splitsing over willen g a a n van d i t c e r t i f i c a t d a t e e n overzicht g e e f t van d e bestaande publiekrechtelijke beperkingen d i e op h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed rusten. H e t d e r d e a r t i k e l d a t t o t d e a f g i f t e van e e n c e r t i f i c a t kan leiden i s a r t i k e l R 315-54 bij d é c r e t van 26 juli 1977 toegevoegd a a n d e C o d e d e llUrbanisme. Dit a r t i k e l omschrijft e e n a a n t a l gevallen van splitsing van onroerend goed die, d a a r z e niet in aanmerking komen voor e e n verkavelingsvergunning, voorafgegaan dienen te worden door d e a f g i f t e van e e n c e r t i f i c a t . Ook hier i s d e a f g i f t e van e e n c e r t i f i c a t vooral in h e t belang van d e overheid e n i s h e t oorspronkelijke k a r a k t e r van h e t c e r t i f i c a t , informering van h e t publiek, o p d e achtergrond geraakt.

Aansluitend zullen nu d e verschillende a s p e c t e n van h e t c e r t i f i c a t d'urbanisme zoals beschreven in a r t i k e l L 410-1 van d e C o d e d e IIUrbanisme behandeld worden. D e in d e wetgeving van 1975 e n 1977 beschreven proc e d u r e i s vrijwel gelijk a a n d i e van 1971; d e afwijkingen zijn in h e t kader van d e z e studie niet relevant. D e a a n v r a a g van e e n c e r t i f i c a t dlurbanisme Een ieder i s gerechtigd e e n c e r t i f i c a t d'urbanisme a a n te vragen. D e a a n v r a a g van e e n c e r t i f i c a t is in principe f a c u l t a t i e f . Uitzonderingen vormen d e in a r t i k e l L 111-5 e n artikel R 315-54 beschreven gevallen van splitsing van onroerend goed waarin d e a a n v r a a g van e e n c e r t i f i c a t verplicht gesteld is. De a a n v r a a g dient plaats te vinden door h e t samenstellen van e e n zogenaamd "dossier d e demande". D e samenstelling van d i t dossier v a r i e e r t a l naar gelang d e a a n d e a a n v r a a g t e n grondslag ligg e n d e motieven. In h e t a l g e m e e n wordt h e t dossier uit d e volgende elem e n t e n opgebouwd:

-

formulieren (A e n B) D e z e formulieren dienen t e n m i n s t e d e volgende z a k e n te vermelden: adres, oppervlakte e n kadastrale aanduiding van h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed, i d e n t i t e i t van d e eigenaar van h e t onroerend goed, ident i t e i t van d e aanvrager e n h e t doel van d e a a n v r a a g ( c e r t i f i c a t a of b). - p l a n d e situation (in drievoud) H e t plan d e situation dient t e r localisering van h e t onroerend goed in h e t terrein. D e schaal van d e z e kaart v a r i e e r t tussen l : 5000 e n 1 : 25000. Aangeraden wordt e e n k a d a s t r a l e of topografische k a a r t te gebruiken. - p l a n d e t e r r a i n (in drievoud) H e t plan d e t e r r a i n verschaft meer d e t a i l s d a n h e t plan d e situation. D e s c h a a l v a r i e e r t tussen 1 : 5000 e n 1 : 10000. Naast d e bestaande bebouwing dient d e z e k a a r t t e v e n s d e plaats e n d e omvang van event u e e l geplande bouwwerken weer te geven. - n o t e descriptive (in drievoud) E e n n o t e descriptive ofwel e e n n a d e r e beschrijving van d e inhoud van h e t te realiseren bouwplan i s alleen verplicht in geval van d e a a n v r a a g van e e n c e r t i f i c a t détaillé.

Een dossier d e demande bestaande uit d e formulieren A l t o t e n m e t A 3 e n é é n e x e m p l a a r van d e a n d e r e bescheiden wordt a a n d e burgemeester van d e g e m e e n t e waarin h e t onroerend goed is gelegen toegezonden. D e d i r e c t e u r van d e Direction D é p a r t e m e n t a l e d e I'Equipement (DDE) ontvangt e e n dossier bestaande uit d e formulieren B1 t o t e n m e t B5 e n t w e e exemplaren van d e r e s t e r e n d e bescheiden. D e a f g i f t e van e e n c e r t i f i c a t d'urbanisme In h e t a l g e m e e n z a l d e ingediende aanvraag door d e d i r e c t e u r van d e DDE in behandeling genomen worden, w a a r n a d e commissaire d e l a R&publique t o t a f g i f t e van e e n c e r t i f i c a t z a l overgaan. In g e m e e n t e n die r e e d s voorzien zijn van e e n vastgesteld POS is d e burgemeester bevoegd d e a a n v r a a g i n z'n geheel af te handelen. Binnen d e t e r m i j n van t w e e maanden, waarin t o t a f g i f t e van e e n c e r t i f i c a t m o e t worden overgegaan, d i e n t e e n drietal z a k e n a a n d e o r d e te komen:

-

-

-

aanvullende i n f o r m a t i e e n advies van d e burgemeester; D e b u r g e m e e s t e r kan a l s hij d a t nodig a c h t d e DDE aanvullende inform a t i e verschaffen o m t r e n t d e s t a a t e n d e c a p a c i t e i t van d e publieke voorzieningen in h e t b e t r e f f e n d e gebied. Verder kan d e burgemeester d e DDE zijn advies meedelen o m t r e n t h e t verstrekken van e e n certificat positif d a n wel e e n c e r t i f i c a t négatif. D e burgemeester dient zijn opmerkingen binnen é é n maand n a h e t indienen van d e a a n v r a a g a a n d e DDE kenbaar te maken. e e n technisch onderzoek van d e aanvraag; H e t technisch onderzoek vangt a a n m e t h e t beschouwen van d e f e i t e lijke toestand van h e t b e t r e f f e n d e gebied, w a t in f e i t e n e e r k o m t o p h e t verifiëren van d e i n f o r m a t i e van d e burgemeester. Vervolgens wordt onderzocht welke wet- e n regelgeving o p h e t gebied van toepassing is. Hierbij wordt achtereenvolgens a a n d a c h t geschonken aan: - d e stedebouwkundige bepalingen (dispositions d'urbanisme) voortvloeiend uit e e n POS of e e n aanverwant plan; - d e publiekrechtelijke beperkingen (servitudes d'utilité publique); - t o e k o m s t i g e plannen. overleg m e t a n d e r e overheidsdiensten; D e DDE dient overleg te plegen m e t alle diensten d i e k r a c h t e n s d e C o d e d e I'Urbanisme enige betrokkenheid hebben m e t d e o p h e t gebied van toepassing zijnde wet- e n regelgeving (dienst voor d e instandhouding van monumenten, dienst voor h e t behoud van d e natuur, etc.).

H e t c e r t i f i c a t dient binnen t w e e maanden na h e t indienen van d e aanv r a a g afgegeven te worden. D e z e t e r m i j n i s niet indicatief m a a r imperat i e f ; overschrijding kan derhalve rechtsgevolgen m e t z i c h meebrengen. D e middelen die d e aanvrager van e e n c e r t i f i c a t of e e n d e r d e belanghebbende in geval van overschrijding van d e gestelde termijn door d e overheid t o t zijn beschikking h e e f t , zijn h e t beroep o p e x c e s d e pouvoir van d e b e t r e f f e n d e a u t o r i t e i t e n h e t beroep o p o n r e c h t m a t i g e overheidsdaad. Beide rechtsmiddelen blijken e c h t e r weinig e f f e c t i e f d a a r in 50% van d e gevallen d e gestelde t e r m i j n wordt overschreden. D e overheid i s verplicht ook n a h e t overschrijden van d e t e r m i j n over te gaan t o t h e t vers t r e k k e n van e e n c e r t i f i c a t . Overschrijding van d e termijn l e i d t dus noch t o t e e n stilzwijgende a f g i f t e , noch t o t e e n impliciete weigering van e e n certificat.

Kennisgeving van d e a f g i f t e geschiedt door toezending van h e t c e r t i f i c a t a a n d e aanvrager. E r volgt g e e n openbare bekendmaking van d e inhoud van h e t c e r t i f i c a t . w61 is d e DDE verplicht e e n register te houden van a l l e door hen afgegeven c e r t i f i c a t s d'urbanisme. Dit register dient a l l e d o c u m e n t e n (waaronder h e t c e r t i f i c a t ) d i e betrekking hebben o p e e n bepaald p e r c e e l te r e l a t e r e n a a n e e n bijbehorende k a a r t (een k a d a s t r a l e k a a r t of e e n k a a r t behorend bij h e t POS). D e inhoud van e e n c e r t i f i c a t d'urbanisme H e t c e r t i f i c a t i s opgebouwd uit t w e e delen. In h e t e e r s t e deel w o r d t antwoord gegeven o p d e v r a a g d i e d e grondslag v o r m t voor d e a a n v r a a g van e e n c e r t i f i c a t ordinaire (is bebouwing van h e t perceel in h e t algemeen mogelijk?) of e e n c e r t i f i c a t détaille (is h e t mogelijk e e n c o n c r e e t bouwplan te realiseren?). Indien h e t antwoord o p é é n van d e z e vragen positief is, is e r sprake van e e n c e r t i f i c a t positif (zie bijlage 2). Is h e t d a a r e n t e g e n n i e t mogelijk h e t beschreven bouwplan dan wel enige a n d e r e bouwactiviteit uit te voeren, dan wordt e e n c e r t i f i c a t négatif v e r s t r e k t (zie bijlage 3). CERTIFICAT

POSITIF

NECATIF

ORDINAIRE (a)

H e t perceel k o m t voor bebouwing in h e t algemeen in aanmerking.

Het perceel komt voor g e e n e n k e l e vorm van bebouwing in aanmerking.

Het concrete bouwplan k o m t voor realisatie i n aanmerking.

H e t concrete bouwplan k o m t niet voor realisatie in aanmerking.

DETAILLE (b)

H e t t w e e d e d e e l van h e t c e r t i f i c a t b e s t a a t uit i n f o r m a t i e d i e van belang i s voor of betrekking h e e f t o p h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed. N a a s t alg e m e n e inlichtingen zoals d e i d e n t i t e i t van d e aanvrager, adres, opperv l a k t e e n k a d a s t r a l e aanduiding van h e t onroerend goed e n h e t doel van d e aanvraag ( c e r t i f i c a t a of b), wordt e e n overzicht gegeven van d e wete n regelgeving d i e o p h e t onroerend goed van toepassing is. D i t overzicht b e v a t onder andere:

-

d e stedebouwkundige bepalingen (dispositions d'urbanisme); d e publiekrechtelijke beperkingen (servitudes d'utilité publique); e e n aanduiding of h e t onroerend goed gelegen is i n é é n van d e zones w a a r k r a c h t e n s d e C o d e d e llUrbanisme e e n publiekrechtelijk voorkeursrecht (droit d e préemption) gevestigd kan zijn.

Vervolgens wordt aangegeven in we.lke m a t e h e t gebied voorzien i s van o p e n b a r e voorzieningen zoals wegen, waterleiding, riolering e n electricit e i t . T e n s l o t t e wordt i n f o r m a t i e v e r s t r e k t d i e specifiek o p e e n c e r t i f i c a t positif of o p e e n c e r t i f i c a t négatif is gericht. In geval van e e n c e r t i f i c a t positif b e v a t d e z e informatie:

d e stedebouwkundige bepalingen waaraan het onroerend goed onderworpen is: de dichtheid, d e bestemming, d e aard e n d e omvang van d e bebouwing, d e inrichting van de omgeving e.d.; d e voorwaarden waarmee rekening gehouden dient te worden als t o t bebouwing van h e t onroerend goed wordt overgegaan: - juridische voorwaarden (toestemming van aangrenzende eigenaren); - technische voorwaarden (het aansluiten o p openbare voorzieningen); - financiële voorwaarden (het verschuldigd zijn van locale belastingen); aanwijzingen m e t betrekking t o t d e te volgen procedure a l s t o t bebouwing van het onroerend goed wordt overgegaan: h e t aanvragen van de vereiste vergunningen; h e t aangeven in welke gevallen toestemming van andere diensten (bijvoorbeeld d e dienst voor d e instandhouding van monumenten) vereist is alvorens d e vergunning verstrekt kan worden.

-

Bij e e n c e r t i f i c a t négatif beperkt de specifieke informatie zich t o t h e t aangeven van d e redenen als gevolg waarvan h e t betreffende onroerend goed niet voor bebouwing in aanmerking komt. D e juridische waarde van e e n certificat d'urbanisme Aan d e a f g i f t e van een c e r t i f i c a t d'urbanisme zijn e e n aantal rechtsgevolgen verbonden. Deze rechtsgevolgen vloeien voort uit d e in artikel L 410-1 van d e Code d e IIUrbanisme opgenomen bepaling, d a t indien d e aanvraag voor de verwezenlijking van e e n bouwplan (meestal e e n bouwvergunning) binnen z e s maanden na a f g i f t e van e e n c e r t i f i c a t wordt ingediend, d e z e wordt beoordee1.d op basis van de in h e t c e r t i f i c a t opgenomen stedebouwkundige bepalingen (dispositions d'urbanisme). Cenoemd e rechtsgevolgen zijn e c h t e r alleen van toepassing o p e e n c e r t i f i c a t positif; aan een c e r t i f i c a t négatif zijn geen bijzondere rechtsgevolgen verbonden. Bij d e beschouwing van d e juridische waarde van e e n c e r t i f i c a t dient tevens rekening gehouden te worden m e t d e situatie waarin t e n onrechte e e n c e r t i f i c a t positif is verstrekt. Een dergelijke situatie doet zich voor als d e inhoud van h e t c e r t i f i c a t niet c o r r e c t i s of als e r tijdens d e a f g i f t e procedurele fouten zijn gemaakt. Wanneer blijkt d a t e e n certificat positif niet rechtmatig is verstrekt, vervallen d e rechten e n waarborgen die door de wetgever aan e e n c e r t i f i c a t positif zijn toegekend e n kan de bevoegde autoriteit overgaan t o t intrekking van h e t certificat. Intrekking van e e n c e r t i f i c a t vindt (impliciet) plaats door h e t weigeren van een op basis van h e t c e r t i f i c a t aangevraagde vergunning. Elk certificat positif loopt derhalve h e t risico op e e n zeker moment door d e overheid ingetrokken te worden, waardoor d e rechtszekerheid van het certif i c a t in s t e r k e m a t e beïnvloed wordt. Als oplossing voor deze onzekere situatie wordt in Frankrijk publicatie van d e inho d van afgegeven certif i c a t s (bijvoorbeeld o p h e t gemeentehuis) bepleitf). Openbaarmaking zou derden d e mogelijkheid verschaffen gedurende e e n bepaalde periode hun O.a. door: E. ~ a t ô m e / ~~ e. f o n d r é Le , c e r t i f i c a t d'urbanisme, Paris 1982, blz. 37 (nr. 105) e n H. Lena, Le contentieux du c e r t i f i c a t d'urbanisme, Urbanisme 1983, no 194.

bezwaren t e g e n d e inhoud van e e n c e r t i f i c a t kenbaar te maken. N a h e t verstrijken van d e z e periode (bijvoorbeeld t w e e maanden) zou h e t certif i c a t e e n definitief k a r a k t e r verkrijgen waarna intrekking door d e overheid niet m e e r t o e g e s t a a n zou zijn. C e r t i f i c a t positif D e juridische w a a r d e van e e n c e r t i f i c a t positif ligt besloten in h e t r e e d s e e r d e r vermelde a r t i k e l L 410-1 van d e C o d e d e I'Urbanisme d a t voorziet in e e n bevriezing van d e publiekrechtelijke rechtstoestand o p d e datum van a f g i f t e van h e t c e r t i f i c a t . Er i s e c h t e r geenszins s p r a k e van e e n algehele bevriezing daar zowel d e toepassing a l s d e duur e r v a n door d e wetgever zijn beperkt. D e onaantastbaarheid van d e in h e t c e r t i f i c a t vastgelegde publiekrechtelijke rechtstoestand is alleen van toepassing o p d e daarin vermelde stedebouwkundige bepalingen (dispositions d'urbanisme). A n d e r e e l e m e n t e n die in h e t c e r t i f i c a t vermeld worden zoals d e publiekrechtelijke beperkingen (servitudes d'utilités publique) e n d e juridische, technische e n financiële voorwaarden zijn wel v a t b a a r voor tussentijdse wijzigingen e n kunnen derhalve alsnog d e a f g i f t e van e e n o p basis van h e t c e r t i f i c a t aangevraagde vergunning verhinderen. D e geldigheidstermijn van e e n c e r t i f i c a t bedraagt in h e t algemeen zes maanden; in geval van e e n c e r t i f i c a t détaillé i s uitbreiding van d e z e t e r m i j n t o t maximaal é é n jaar mogelijk. Na h e t verstrijken van d e z e t e r m i j n vervallen d e uit d e w e t voortvloeiende rechtsgevolgen e n h e e f t h e t c e r t i f i c a t nog s l e c h t s informatieve waarde zoals destijds d e n o t e d e renseignement. E e n geldigheidstermijn van zes maanden blijkt e c h t e r te kort o m e f f e c t i e f te kunnen functioneren. In d e toekomst hoopt men d a n ook t o t e e n a l g e m e n e t e r m i j n van é é n jaar te komen. Verlenging van d e geldigheidstermijn van e e n c e r t i f i c a t ( m e t opnieuw zes maanden) i s mogelijk sinds 1978 e n kan alleen plaatsvinden a l s d e in h e t c e r t i f i c a t vastgelegde publiekrechtelijke rechtstoestand n i e t i s gewijzigd. D e juridische w a a r d e van e e n c e r t i f i c a t ordinaire blijkt in d e praktijk niet gelijk te zijn a a n d e juridische w a a r d e van e e n c e r t i f i c a t détaillé. D e w a a r d e van e e n c e r t i f i c a t ordinaire is te vergelijken m e t d e n o t e d e renseignement d a t wil zeggen inlichtingen o m t r e n t d e publiekrechtelijke rechtstoestand die g e e n enkele waarborg vormen voor d e verstrekking van e e n l a t e r aangevraagde vergunning. D e waarde van e e n c e r t i f i c a t détaillé d a a r e n t e g e n g a a t meer in de richting van h e t accord prealable. H e t a c c o r d prealable d a t e e r t nog van voor d e Iegalisering van h e t certif i c a t . Voor bouwplannen m e t ingrijpende gevolgen was destijds e e n eerste bestudering vanuit h e t oogpunt van administratieve regelingen verplicht. Als d e overheid na bestudering van h e t bouwplan t o e s t e m d e in e e n a c c o r d prealable had d e indiener zes maanden d e tijd o m e e n officiël e vergunning voor d e realisatie van h e t plan a a n te vragen. In die tijd kon d e overheid niet terugkomen o p het e e r d e r gegeven akkoord. Naleving van h e t accord prealable hield derhalve e e n waarborg in voor h e t verkrijgen van d e bouwvergunning. H e t a c c o r d prealable functioneerde o p d e z e manier a l s voorlopige vergunning. Hoewel h e t c e r t i f i c a t détaillé minder waarborgen biedt voor h e t verstrekken van e e n naderhand aangevraagde vergunning dan h e t accord prealable, word t e e r s t g e n o e m d e ook wel aangeduid a l s c e r t i f i c a t d'accord prealable.

Resumerend kan opgemerkt worden d a t hoewel d e a f g i f t e van e e n certif i c a t positif bepaalde rechtsgevolgen c r e ë e r t , d e z e n i e t impliciet d e verstrekking van e e n (bouw)vergunning t o t gevolg hebben. In d e praktijk blijkt d e werkelijke w a a r d e van e e n c e r t i f i c a t positif d a n ook moeilijk e x a c t te definiëren. Meestal blijft h e t bij e e n v a g e o m s c rijving: c'est moins qu'une autorisation et c'est plus qu'un renseignement .

m,

C e r t i f i c a t négatif Aan d e afgif te van e e n c e r t i f i c a t négatif zijn g e e n bijzondere rechtsgevolgen verbonden. In h e t a l g e m e e n g e e f t e e n c e r t i f i c a t négatif a a n d a t e e n a a n v r a a g t o t verstrekking van e e n bouwvergunning waarschijnlijk afg e w e z e n z a l worden. H e t i s e c h t e r juridisch niet onmogelijk d a t ondanks d e aanwezigheid van e e n c e r t i f i c a t négatif , e e n vergunning t o t bouwen z a l worden verleend. D e publiekrechtelijke rechtstoestand kan zodanig gewijzigd zijn d a t h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed alsnog voor bebouwing in aanmerking komt. O v e r d r a c h t van onroerend goed N a a r F r a n s r e c h t g a a t z o a l s bekend d e eigendom van roerend zowel a l s van onroerend goed door d e enkele wilsovereenstemming over van d e vervreemder o p d e verkrijger. D e totstandkoming van d e overeenkomst h e e f t derhalve zowel e e n obligatoir a l s e e n translatief e f f e c t . Publicatie van d e overeenkomst in d e openbare registers is s l e c h t s vereist t e r verkrijging van voorrang t e n o p z i c h t e van e v e n t u e l e a n d e r e verkrijgers van h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed. Totstandkoming van d e overeenkomst In h e t algemeen i s d e totstandkoming van d e overeenkomst vormvrij; in geval van koop van onroerend goed dient d e z e e c h t e r schriftelijk te worden aangegaan (artikel 1582 CCF). Verder bepaalt h e t d é c r e t van 4 januari 1955 d a t alleen a u t h e n t i e k e a k t e n ingeschreven kunnen worden in d e openbare registers. Hoewel wilsovereenstemming tussen partijen zowel obligatoire a l s t r a n s l a t i e v e werking bezit, wordt in d e praktijk vaak onderscheid g e m a a k t tussen d e totstandkoming van d e obligatoire overe e n k o m s t e n d e uiteindelijke levering. Ook a l hebben koper e n verkoper volledige overeenstemming bereikt over d e overdracht, d a n z a l h e t definitieve koopcontract p a s getekend worden n a d a t enig precontractueel onderzoek h e e f t plaatsgevonden. Er kunnen dus drie stappen onderscheid e n worden tijdens d e overdracht van onroerend goed: voorovereenkomst, precontractueel onderzoek e n uiteindelijk koopcontract.

-

-

voorovereenkomst D e voorovereenkomst k o m t t o t stand a l s beide partijen z i c h verbinden t o t koop respectievelijk verkoop van onroerend goed over te gaan. Een dergelijke tweezijdige overeenkomst wordt compromis genoemd. p r e c o n t r a c t u e e l onderzoek Koper e n verkoper g a a n m e e s t a l in overleg m e t e e n notaris over t o t h e t inwinnen van i n f o r m a t i e teneinde d e totstandkoming van h e t uiteindelijke koopcontract m e t zoveel mogelijk waarborgen te omgeven.

C o d e d e I'Urbanisme c o m m e n t é et a n n o t é p a r F. Bouyssou et J. Hugot, P a r i s 1981, blz. 187.

Hoewel de verkoper verplicht is de koper in te lichten omtrent niet zichtbaar zijnde beperkingen op het onroerend goed, geldt deze bepaling in het algemeen niet voor uit wetgeving v ortvloeiende servitudes (uitspraak van het Cour de cassation in 1956) Toch z a l m e t name in h e t belang van d e koper g e t r a c h t worden in d e loop van h e t precont r a c t u e l e onderzoek e e n z o volledig mogelijk beeld te krijgen van d e op h e t onroerend goed rustende eigendoms- e n gebruiksbeperkingen. Tijdens h e t precontractuele onderzoek kunnen d e volgende zaken a a n d e orde komen: - H e t aanvragen van e e n uittreksel uit d e kadastrale registratie (ext r a i t cadastral modèle no 1) bij d e Direction technique regional du cadastre. - H e t verrichten van titelrecherche aan de hand van in d e openbare registers ingeschreven akten; gewaarmerkte copieen van d e z e akt e n zijn op aanvraag verkrijgbaar bij d e Direction régionale d e s impôts. - H e t aanvragen van e e n uittreksel uit h e t fichier immobilier evene e n s bij d e Direction régionale des impôts; h e t fichier immobilier verschaft zowel informatie die betrekking heeft op private a l s o p enkele publieke rechten. - H e t natrekken van d e financiële toestand van h e t betrokken onroerend goed door middel van h e t aanvragen van e e n uittreksel uit h e t hypothekenregister e n het inzien van de grondbelastingbescheiden. - Een onderzoek naar d e aanwezigheid van privaatrechtelijke e n publiekrechtelijke voorkeursrechten. Een a a n t a l besluiten t o t vestiging van een publiekrechtelijk voorkeursrecht wordt a a n d e Conseil Supérieur du Notariat meegedeeld. - De aanvraag van een c e r t i f i c a t d'urbanisme bij d e burgemeester van d e betreffende gemeente e n de DDE (eventueel gevolgd door de aanvraag van e e n bouw enlof verkavelingsvergunning). - Inzage in h e t plan d'occupation des sols o p h e t gemeentehuis. koopakte (akte van overdracht) Tenslotte gaan partijen (ten overstaan van de notaris) over t o t o p stelling e n ondertekening van de definitieve koopakte. In d e koopakte kan als voorwaarde opgenomen worden d a t a a n bovenstaand precont r a c t u r e e l onderzoek moet zijn voldaan.

8.

-

H e t onderzoek van d e verschillende registers wordt meestal door d e not a r i s verricht. H e t aanvullende onderzoek, d a t wil zeggen inzage in het POS e n de aanvraag van e e n c e r t i f i c a t d'urbanisme, kan op verzoek van d e partijen eveneens door de notaris plaatsvinden. Verzuimen d e partijen e c h t e r over te gaan t o t aanvullend onderzoek dan is de notaris uit hoofde van zijn functie verplicht d e partijen op d e noodzaak hiervan te wijzen. Inschrijving in de openbare registers Teneinde de overeenkomst ook rechtsgeldigheid tegenover derden te verschaffen dient de authentieke a k t e van overdracht ingeschreven te worden op h e t hypotheekkantoor. In geval van splitsing van e e n perceel dient e e r s t kadastrale hermeting plaats te vinden voordat d e a k t e ingeschreven kan worden. Na d e inschrijving van de a k t e in de daartoe bestemde registers vindt bijwerking van d e kadastrale registratie plaats.

Recueil Dalloz, 1956, blz. 285.

3.5.

Toekomstige ontwikkelingen D e l a a t s t e tientallen jaren is e r sprake van e e n accentverschuiving binnen d e organisatie van h e t F r a n s e kadaster. Langzamerhand is d e central e positie van d e g e m e e n t e n in d e opbouw e n instandhouding van d e kad a s t r a l e organisatie verdwenen. Hoewel nog s t e e d s i e d e r e g e m e e n t e beschikt over e e n afdeling kadaster, zijn d e werkmethoden zodanig veranderd a l s gevolg van d e technische ontwikkelingen, d a t h e t onmogelijk i s om a l l e gemeentelijke kantoren te voorzien van d e technische hulpmiddelen d i e nodig zijn om h e t kadaster o p d e t h a n s vereiste a c t u a l i t e i t te houden. In 1965 is h e t a u t atiseringsproject MAJIC (Mise a J o u r d e s Informations C a d a s t r a l e d P W van s t a r t gegaan, d a t m e n in 1990 hoopt af te ronden. D i t project is g e r i c h t o p e e n volledig geautomatiseerd bestand verspreid over vijf d e p a r t e m e n t a l e kantoren, d e zogenaamde C e n t r e s Dép a r t e m e n t a l s d e s 1mp6ts Foncier te Orleans, Angers, Versailles, Rouen e n Amiens. D e vijf c e n t r a l e (IBM) c o m p u t e r s worden via t e r m i n a l s verbonden m e t d e regionale diensten van h e t kadaster d i e z i c h in vrijwel ieder arrondissement bevinden. D e z e kantoren zullen t e v e n s d e gemeentelijke kantoren van d e benodigde i n f o r m a t i e g a a n voorzien. MAJIC i s gebaseerd o p d e volgende bestanden:

-

-

e i g e n a r e n per g e m e e n t e (propriétaires); p e r c e l e n (propriétés non baties); bebouwing (propriétés bâties et locaux); wegen (voies).

D i t s y s t e e m biedt verschillende mogelijkheden:

-

e e n d i r e c t e u p d a t i n g van h e t kadastrale bestand in d e c e n t r a l e kantoren; e e n d i r e c t e raadpleging van h e t c e n t r a l e bestand, vooralsnog voorbehouden a a n d e regionale kantoren; d e verstrekking van inlichtingen o p basis van microfiches door d e gem e e n t e n inzake d e m a t r i c e e n a n d e r e kadastrale bescheiden.

D e automatisering van d e openbare registers vindt p l a a t s in h e t kader van h e t p r o j e c t FIDJI (Fichier Informative d e s Donnees Juridiques Immobilières sur l e s immeubles). H e t fichier parcellaire is sinds 1986 geheel g e a u t o m a t i s e e r d terwijl m e n hoopt d e automatisering van h e t fic h i e r d e s immeubles uiterlijk in 1992 voltooid te hebben. Als d e grondboekhouding volledig geautomatiseerd i s z a l n i e t alleen h e t verstrekken van i n f o r m a t i e sneller verlopen, m a a r ook d e inschrijving van a k t e n e n aansluitend d e k a d a s t r a l e verwerking. D e automatisering i s nu nog geheel g e r i c h t o p i n t e r n gebruik, m a a r in d e toekomst z a l ook ext e r n gebruik (bijvoorbeeld door notarissen) mogelijk worden.

J. Chevrier, R e g i s t r e foncier par ordinateur, Union-rapport voor h e t congres van d e Union Internationale du N o t a r i a t Latin gehouden i n 1986 te Montréal, blz. 33-34 e n H.A.L. Dekker, Nationale Grondboekhoudingen, Leiden 1986, blz. 168.

Wat b e t r e f t d e ontwikkelingen o p h e t gebied van d e publiekrechtelijke rechtstoestand wordt gepleit voor uitbreiding van h e t a a n t a l in d e openb a r e regis s in te schrijven "limitations administratives au d r o i t d e propriété" Dit zou derhalve leiden t o t e e n aanvulling van d e in a r t i k e l 7 3 van h e t d é c r e t van 14 oktober 1955 genoemde besluiten. Een algehele r e g i s t r a t i e van publiekrechtelijke r e c h t s f e i t e n in d e openbare r e g i s t e r s analoog a a n d e r e g i s t r a t i e van privaatrechtelijke r e c h t s f e i t e n i s o p k o r t e t e r m i j n e c h t e r n i e t te verwachten. Veeleer wordt v e r w a c h t d a t h e t c e r t i f i c a t d'urbanisme zich verder z a l ontwikkelen t o t h e t voor h e t rechtsverkeer belangrijkste kenbaarheidsmechanisme inzake d e publiekrechtelijke rechtstoestand van onroerend goed. Ten behoeve van d e rechtszekerheid zullen d e waarborgen rond e n d e juridische w a a r d e van h e t c e r t i f i c a t e c h t e r nader geconcretiseerd m o e t e n worden. Momenteel w o r d t in d i t verband r e e d s e e n verlenging van d e geldigheidstermijn van h e t c e r t i f i c a t t o t 1 jaar bestudeerd e n wordt t e v e n s publicatie van d e inhoud van afgegeven c e r t i f i c a t s overwogen. 3.6.

1 1)

Bij lagen Bijlage I:

D e k r a c h t e n s a r t i k e l L 123-10 C o d e d e I'Urbanisme door d e Raad van S t a t e vastgestelde lijst van servitudes d'util i t é publique die bij h e t POS gevoegd dienen te worden.

Bijlage 2:

A f g i f t e van e e n c e r t i f i c a t d'urbanisme positif.

Bij l a g e 3:

Afgif te van e e n c e r t i f i c a t d'urbanisme négatif.

R. Saint-Alary, L a protection des acquéreurs d e logements, Preadvies van d e VBR nr. 13, Deventer 1985, blz. 152 (nr. 15).

- 58-

A.

- Patrimoine naturel.

- SERVITUDES RELATIVES A LA CONSERVATION DU PATRIMOINE

Parcs natlonaux crées en appllcation de la lol n. 60-700 du 22 juillet 1960.

d) Réserves naturelles et parcs natlonaux. R ~ s ~ N ?naturelles S Instituées par I'autorlte aaministratlve en appllcation de I'article 8 bis de la loi du 2 mal 1930 sur les sites ou du chapltre III de la Io1 n. 76-629 du 10 juillet 1976; Zones de protectlon des réserves naturelles en appllcatlon de I'article 27 de la Io1 n. 76-629 du 10 julllet 1976;

servitudes attachees B la prolection des eaux min6rales Instituées en appllcatlon des articles L. 736 et suivants du Code de la Santé publlque;

Servitudes prévues aux articles 100 et 101 du Code rural alnsl que celles prévues par le décret n. 59-96 du 7 janvier 1959 relatif au passage des engins rnécanlques d'entretlen sur les berges et dans le 111 des cours d'eau non domanlaux; Servitudes attachées B la protection des eaux potables instituée en vertu de I'article L. 20 du Code de la Santé publlque et du décret n. 61-859 du 1" août 1961, modifiée par le décret n. 67-1093 du 15 décembre 1967, pris pour son appllcation;

Servitudes attachees aux condltlons de flottage B boches perdues sur les cours d'eau non domanlaux lnstltuées en appllcatlon des artlcles 30 B 32 de la loi du 8 avrll 1898 sur le régime des eaux;

b) Littoral marltlme. Réserves de terralns cibées en appllcatlon de I'artlcle 4 de la lot n. 631178 du 28 novembre 1963; Servitude de passage sur le littoral lnstltuee en appllcatlon de l'article L. 160-6 du Code de l'urbanisme; c) Eaux.

Prescrlptlons et Interdictions auxquelles sont soumis les proprlétalres en appllcatlon des artlcles 199, 200, 205, 220 et 221 du Code forestler;

Semitudes relatives aux forêts dltes de protectlon lnstltuees en applicatlon des artlcles 187 B 189 du Code forestler;

a) Forets. Servitudes de protectlon des forets soumises au régime forestier et Instltuees en appllcatlon des artlcles 98 B 103 du Code forestler;

1.

ANNEXE

Liste des servlludes d'utilité publique affectant I'utlllsatlon du sol.

Annexe R. 126-3 - Patrimoine culturel.

- Patrimoine

sportif.

- Energie.

a) Electrlclté et gaz. Perlmelres l'intérieur desquels ont 618 lnstltuées des s e ~ i t ~ d een â appllcatlon : De I'artlcle 12 modi!ib de la Io1 du 15 juln 1905; De I'artlcle 298 de la 101 de flnances du 13 julllet 1925; De I'artlcle 35 de la lol n. 46-628 du 8 avrll 1946 modlllée; De I'artlcle 25 du decret n. 64-481 du 23 janvler 1964; Périmetres de protectlon Institues eh appllcalian de I'article 7 de l'ordonnance n. 58-1132 du 25 novembre 1958 relative au stockage soulerrain de gaz; b) Energie hydraulique. Perlmetres auxquels s'applique la servitude de submorsion et d'occupallon temporaire lnstltuée par I'artlcle 4 de la Io1 du 16 octobre 1919;

A.

II. - SERVITUDES RELATIVES A L'UTILISATION DE CERTAINES RESSOURCES ET EQUIPEMENTS

Terrains de sporl dont le changement d'affectation est soumis B autorisalion du minlstre charge des sports er. appllcation des dispositions de la !oi du 26 mal 1941, modillée par la loi n. 75-988 du 29 octobre 1975.

C.

b) Monuments naturels e: sites. Sites inscrits; Sltes classés; Zones de protection des sites créees en application de I'artlcle 17 de la l o l du 2 mai 1530 modlflee.

Perlmetres de protection des monuments hlst~riquesclassis ou inscrits et portes sur la llste visée ci-dessus, tels qu'ils résultent des dispositions combinees des artlcles le' et 13 bis de la Io1 du 31 décembre 1913;

Zones de protectlon des monuments hlstorlques creees en application de I'artlcle 28 de la loi du 2 mai 1930 modifiée;

a) Monuments hlstorlques. Mesures de classement et d'lnscriptlon prlses en application des artlcles 1" B 5 de la loi du 31 décembre 1913 modifiee sur les monuments hlstorlques avec l'indication de leur étendue; Perlmetres de protection eventuellement délimités par décrets en Conseil d'Etat en application de I'artlcle 1'' (al. 2 et 3) de la loi du 31 décembre 1913 autour des monuments hlstorlques classes ou Inscrits;

B.

Annexe R. 126-3

Ir; l-

L a

-Xs 5E

-b

m m

C:

2

2m

0

,La

=I 8m

a-

vi

:

gg

5 g-

z 0 ..

gm -u-w

i E

L g2

u

"$

z-

0

1 m 6

gg E+ w - a m

0.'

a E w

-$g z zz: m

O

-

4 4 ~ O

$0-

u

.= = r, c. a a 2 u

-

3-T

m w O

-

SERVITUDES RELATIVES A LA DEFENSE NATIONALE.

A.

- Salubrité publique.

LA SALUERITE ET A LA SECURITE PUBLIQUES.

- SERVITUDES RELATIVES A

- Sécurité publique

Plans des surfaces submersibles etablis en appllcatlon des artlcles 48 b 54 du Code du Domaine public fluvial et de la Navigatlon Inl6rieure;

B.

b) Etablissements conchyllcoles. Pérlmetres de protection Installés autour des etabllssements de conchyllculture et d'aquaculture et des gisements coqullllers en application de I'artlcle 2 du decret du 30 octobre 1935 sur la protecllon des eaux potables et les établissements ostrélcoles.

L'article L. 361-1 du Code des communes; L'article L. 361-4 du Code des communes;

a) Cimetières. servitudes relatives aux cimelières Instituees par :

IV.

la delense des Servitudes attachées 1 la sécurile de la navigation et côtes lnstltubes en appllcatlon de la lol du 11 Julllet 1933; Zones et polygones d'Isolement cr64s en application de la lol du 8 aoilt 1929 concernant les servitudes autour des magasins et etabllssements servant 1 la conservation, 1 la manlpulatlon ou 1 la labrlcatlon des poudres, munllions, artifices ou exploslfs; Servltudes concernant I'6tabllssemenl de terrains d'at:orrlssage destines en partle ou en totalit6 1 I'armee de I'alr instituees en ~ p p l l c a l l o ndu decret du 30 octobre 1935; Se~itIJdeS relatives aux lortlflcatlons, places fortes. postes et ouvrages militaires Instituées en appllcatlon des lois des 8 julllr: 1791, 17 Juillet 1819 et 10 juillet 1851; Servitudes aux abords des champs de tlr cr4ees en cppllcatlon de I'artlcle 25 de la loi du 13 Julllet 1927.

111.

Servitudes de proteclion des centres de receptlon radlo-~lectrlquescontre les perturbations 6iectromagnetlques instituees en appllcatlon des articles L. 57 1 L. 62 et R. 27 B R. 39 du Code des Postes et T~l~communlcatlons; Servitudes attachees aux réseaux de t~lecommunlcatlons lnstltuees en appllcatlon de l'article L. 48 (allnea 2) du Code des Postes et Telecommunicatlons.

Annexe R. 126-3 Servitudes Instituées, en ce qul concerne la Loire et ses aiiluents, par les articles 55 e l sulvants du Code du Domalne publlc fluvlal et de la Navigation Interleure.

Bijlage 2

I

MlNlSTERE OE L'ENVIRONNEMENT E T D U CADRE DE V I E

i

l

~

~

~

I

CERTIFICAT D'URBANISME POSITIF Ilcir dClivrC giaruircmcnr par la Direcrion D e p ~ f r e m e n l s l cde I'Equ#pemcnr di%oo%il,ons contanuas dans .1 p r d s i n l c.riiliral. b lexce0iiondecell.i figuiin< a u x cadres 6. 1 et 12. ENGAGENT L'ADMINISTRATION PENDANT UNE DUREE DE 6 MOIS, mLmc d a n s Ir cas ou I c i diipo.8lion. d ' ~ r b a o i - s a p p l i r a b l ~au~ terrain -nt modilitas p.Mani crile oertadr lu" delai dm valbdill PIUS long osui dure menitonnt a u Cadre 131 Ceoendanl une autorisation d'occu~at,ondu sol ON< vous Lire relu<(c mhmc si elIo o t oiesentte dans 1s dLlai de validnt4 Y LIS

NOM

PRENOMS

ET ADRESSE DU OEMANDEUR

--

-

A

TERRAIN

CAORE 2

--

ADRESSE

I

1

T E R R A I N de Ii DEMANDE 111 CADRE 2 bis. T E R R A I N D E L A D I V I S I O N PROJETLE

I AOPE 3 OBJET OE L A DEMANOE D E CERTIFICAT D'URBANISME m d a l e d u :

ceitiiirri iiii

~ . < i c t i a r , i s i i i ça i i q c auaiin couic ilirisioii

i
I m i R 315 5 4

iIii

<se ie,ia.n n e s i m e c

i.iirii~inianaoixc~ci>rtiistrni.i i u i s iir romiieuaiii

.i

na.

Co
CADRE b - REPONSE A L A DEMANOE DE CERTIFICAT D'URBANISME 13) nLi.lil

I ï i i J i i % l r l~ i . ~ . l rdl i i l i l rrlir1,l I c i I Iiir i.>i 11iiis11 CONSTRUCTIBLEISI Iwiiis < r 1 i c i c i *(,in. iic>iaiiiiiiciii i" c..,ic 101 T Y ~ > I . ~ I oes> ~ < r*.<,i. i l c r i a i i i i o n < I r . i > J i i i i r i , i i c i i i i d o i ,

Ir< <<.<eirc
131 Coci~erai comiiidiai las i,IiIE< rave1 . . 1

1

O

LC.

I

0

u i i e i.ro
regie.ds~cbarii.ii~e iroii . ~ r i i e91 ciiii>eciicitt i i c i e c o i n i i o i # i ~ i i~c i ~ i i e i i , e i . ~ ioc i~i 1 i ~ i i i i ~ c i i i . c i i . 1 1 1 1uii 1 ~ 1cl.l

$1 KLuvruiaraiitc ,Cl

0

c , , ,io.ril>lc

., caiic,>ii..iic

* c .0

u i i l * c e lii>i, i i . i i " l C

i i c i i c iiiei>ii"i>i>c<.di,

C.IiIi<.

10 14*

.

IIiClllt"..

I>cL..rialBliUi><

i,>,'C,

iiii.i%ii"ni,ecr
.2llliOll.

icii.iiiil.1

1"~"i.l

rii

,.2rrd##P,.l

cw

HEALISABLE

rçscirc~

IS~~,,

'Pmii

ICs

guCsciis>eioiis i>ici>lioeils c i <~c.roii. ei < ~ a i~c i ic-ircs ci

coii.,iiic,,un

.i ,,i*qe

~,>~e.i

'le

141 Cochet O*", le c.,

1 CADRE 6 bis. BENEFICIAIRE D U O R O I T l 5 I

CADRE 6 . D R O I T DE PREEMPTION

U

1 [-:

-

L. t c i r a i i > est si nu^

ddnr "no

Le

i c r , r i i > cri i i i u e

d r n i te n.r.rn4i.e

~î

teiiJin

CADRE 7

1n

nroviioi8c

*

iine

,.

Z A D ~ e , ~ i i i c . irr.iaiit>ie e

N A T U R E DES SERVITUDES D'UTILITC PUBLIOUE cOnLcil>c

,I..iiqiiainenl

d,,,i

le

, Iayer

151 nvani ioiaie m u t r i , o n du i e r r * i i i ou 'le' IiJtimen,,. i. d e v r a faiic u n e

*oit. O i n t c r r c i s i i o i ~lui%cidicIZ 1 F 1

ert r i i < . cnan.une zone d e iiireiiii>i.oi,
s ' i l v a 1-0" Conlrairc.

nroniinraitr

l

1

l',‘ai,

nçr

..

aupre. d u

,>
APPLICABLES A U T E R R A I N

1

w..n,e

~~

C,

.L),

du El,. -~ du

benclicilire

<,. n..cmn,,on

c o n t ~ ) ~ i t e
d.

I.

,>,e,v,<.c

SANCTION : null,re d e la rini: .cn'~cas d'absence d e

~

l

SUITE DU CERTlFlCA T D'URBANISME

161 A r c m p l i i i I n P ~ ? r i i i r e ment si. p o u r oc< raisons ,.Ch"iOU.,

ao-i rire

IC

LIOCUmenl

icqnor

en

son

mil,."

I

I.

I

I

I

I

~ e d ~ n i ~ n < l * es# iii ~ r i w iaiie l'iililisalion ~ I I ~ c t i
rCIIIBClr.

.C

CADRE 11 . EOUIPEMENTS PUBLICS ver, ,c

irr
I

-. .--- . .

EJU i i o i d i > i r

-----

-

-

-.

I CADRE 1 2 . TAXES ET CONTRIBUTIONS

I ,.. t.,.,., . , Uiivii~ ii,"riiii iIi.>.Oii; .- - . .. I

< ~ r v e ~ ~
, i

i.4,

i'.ii>.

i i

CI^<,

T L

i

I

~ T ~ X t< oSc a ~ n r te r a i i i p c i i i c n i ~

/-]

T D E V

U

~~;o,~;;pIc~neno'." Ir

TRAVAUX

I T ~ ~ C O ~ ~ > J ~ ~ C ~ I ~ C # ~ I . I C O ' ~ % ~ ~ C ~ I V ~ C ~ ~ I

w 1 ~ "e 0 ~0'

e! 5 ""Ro"%

F 'a""

[ ] T a i e a a t i o en i i c i % < l eo e r i a % s e m e n iOU c o c l l i c i r n l Il'OCC"PiliOii
101

IC O S 1

(1 Reocranccl

1

Cl.

A

~

CONTRIBUTIONS ET PARTICIPATIONS n c e s s a o o gratuite d e teriain

l u i i c l i 3 u i e a u i ei !cl i n d u l l i i e l

F i d i i ~ . C I 5 Cd",Oll,

nVosr#e ~

vcrwnwns r e s u i i a n t du oepassemenn d u p i a l o n e icpai r l c d c i > < i i eI P L D 1 191

LI.

T R A V A U X ET PART~CIPATIONSSUSCEPTIBLES D'ETRE EXIGES A L'OCCAS~ON D E L OPERATION

FISCAI i T L Z P P L I C A B L E A U X C D N S T H U C T I < > N S A L A O A T C Di & a _ D L L ! V F I A N C E D U P R E S E N 1 C E R T l F l C A T

LJ

iiuii

g ~ o n i r i b u i i o na u x d e p c n i e s d c teaimiaiion d e r e o u i p c ment$public%

lreqion lie

1 oi,e1

I

KI

CADRE 13 -OBSERVATIONS ET PRESCRIPTIONS PARTICULIERES

CADRE 14 - FORMALITES ADMINISTRATIVES PRCALABLES A L'OPERATION

[

D U C A D R E 15

] V O I R AU V E R S O LES RUBHIOUES

FAIT A

SIGNATURE POUR LE PREFET ET P A R D E L E C A T I O N .

DATE

~

~

~

~

>

R E G L E S A RESPECTER Ces rbgles sont tirées des dispositions du Plan d'Occupation des 13ci dessous

-

Sols

Les rbgles a respecter sont indiquCes I_I'

sauf dispositions plus contraignantes

du règlement du lotissement T

CONTENU DES REGLES

ENONCE DES REGLES

1

Occupation d u sol interdite

2

Nature des conditions

3

Acces et voirie

4

Dessene par les reseaux

5

Suriace et forme des terrains

6

Implantation par rappon aux voies

7-1

Implantation sbparatives

constructions

par

autorisees

rappon

aux

sous

limites

7-2. Longueur de vue

directe

8

\molantation par rappon propnete

constructions les unes autres sur une meme

9

Empnse

au

des aur

sol

10- 1

Hauteur maximale

10-2

Hauteur par rappor: de propriete

11

Aspect exterieur

12

Aires de stat~onnemenl

13

Espaces vens

14

Densite ICUS ou COSI

15

Possibilites d e depassement du COS

aur

voies o u limites

MINISTÈRE DE L'ENVIRONNEMENT ET DU CADRE DE VIE Direction Départementale de I'Equipement

DISPOSITIONS D'URBANISME APPLICABLES AU TERRAIN RECONNU CONSTRUCTIBLE Les indications mentionnées en face des cases cochées (1) constiiuent un minimum. L'instruction d'une demande de permis de construire ou de lotissement pourra conclure, compte ienu du projet et de son implantation, au respect des cundiiions qui n'ont pas été expressément signalées.

1. Conditions liées à la situation du terrain : a.

dans I'environnerneni (article R I II. 2 I di1 Code de I'Urbanisrnc) ( 2 ) : L a consiruciion. par son ernplacerncni. sa hauieur. se\ dirnirn\ions. iic d o r a pa\ occulicr la \iic. la pcr\pccii\c.

b.

O

par rapport à la cecurire ei à la salubriic (ari. R I II.2 ei R I l 1.3) : la consiruciion par sa localisaiion. scs dimensions. ne d c \ r a pas provoquer o u accroiirc Ic ri\quc dc . . . . . . . . . . . . . une nuisance de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . des pr&cripiions $eroni iniposée5 en vue de limiter ( o u reduire) ce risquc (cciic nui\an~.c). la consiruciion. à proxirniié de la voie.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . devra faire I'objei d'une isolaiion acoustique en raison des nuisances de l a voie (art. R 11 1.3.1). auire:

C. par rapport aux équiperneni5 généraux (ari. R 1 1 1.14) : II sera demande au con$irucieur de pariicipcr. Iinancieremeni. en appori dc ierraiii o u cn rL:ali\aiioii de ir;i\aii\.

O

aux équipenienis rendu3 néce\$aire\ par la consiruciion. Naiure dc\ cquipcnicni\ : auire:

/

\

2. Conditions liées aux accès (art. R Il 1.4) :

O

L'accés devra Sire pris sur la r o i e . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Il ne devra y avoir q u ' u n seul accis. A f i n de r i d u i r e les risques pour la cecuriie. des prescripiion5 scroni inipo\ec\ conccriiani I'aniE~iagenicnidc\ acc& auire:

#

\

3. Conditions liées à la voirie :

O

IIseradernandéunecessiongraiuiicdc.. . . . . . . . . . . d u icrrainen\uedeI'~largi\\cnicni,d u rcdrc\\cmcni. o u d c l a creaiion de la voie(ar1. R 332.15). Les voies privées d e r r o n i a \ o i r les dimensions sui\anies : auire:

? .

F

\

4. Conditions liées aux réseaux d'assainissement (art. R I I 1.9-R I l 1.10) :

Z

. O

L a consiruciion devra Sire branchée au réseau public. L a conriruciion devra avoir u n $ysierned'arrainisserneni individuel. L a consiruciion devra avoir u n sysiérne d'assaini5serneni indi\iducl ei ce raccorder au rE\eau public dé\ la réalisation de celui-ci. auire:

\

/ (IlLI c o c w t de l'une a o uui d e i iubiiquo 2. 4. 3. 6. 7 . rncadrrn hit i r e dimur dans iou, k, (IILo ui- oih m t i c puenthha =ni d a uiulo du Code de I'Urbrniunc

L-

\

8

5. Conditions liées aux réseaux d'eau (art. R 111.9. R 111.10 et R 111.11) :

fl U

0 O

La consiruction devra être branchée au réseau public. Les di\po\iiifs cpkcifiquec de luiie conire I'incendiedevroni Cire prévus. La con\iruciion devra avoir une installaiion prirCe d'alimentaiion cn eau. La consiruciion devra aboir une installaiion privée d'alimeniation en eau el se raccorder au réseau public dé! rCali\aiion de celui-ci. L'alimeniation en eau. par prélébernent souierrain. implique déclaration ou autorisation (1) du préfet. autre:

6. Conditions liées à l'implantation par rapport aux voies :

.............

U

U O

La construction devra Cire implantce en retrait de .métres au moins par rapport A l'axe de la voie (art. R 111.5 et R 111.6). La con\iruciion devra érre implantée à une distance de I'alignemeni égale au moins à ................... métres (ari. U 1 1 1.18). La con\iruciion debra t i r e implaniée dans le prolongement des constructions exisiantes, soit a métres de i'al~pnenieni(art. R I l 1.18). auirc:

...........

7. Conditions liées à I'implantation par rapport aux limites séparatives :

O

La con\iruciion dcrra \'in~planiersoli en limite séparaiive. soit a une distance égale à la moitié de la hauteur d u biiinicni. \an\ pouboir èirc inférieures 3 meirf\(art. R Il 1.19). I'our dc\ nioiil\ d'ordoniiance archiicciuralc. ia conriruction - debra \'implanicr çn liiniiç \Eparaiibc ( 1 ) - devra s9in,planter A une disiance égale A la moitit de la hauteur du bstimeni. sans pouvoir être inftrieure A 3rnCire\(l)(ari. U l l I . l Y c i U I l l 21). auirc.:

J

\

8. Conditions liées à l'implantation de plusieurs bâtiments sur un même terrain :

U

La disiance entredeu.i bàiirneni\ devra éireau moins égale à 4 métres (art. R I l 1.16 et R I Il.17). En rai\on de\ nuibance\ émise\ par le biiiment existant sur le ierrain considéré la construclion ne devra pas \'irnplaiiicr a main\ de . . . . . . . . . . . . . . . . meire\. environ (art. R 1 I I .3.I et R 111.24). auirc:

9. Conditions relatives à la hauteur (art. R 11 1.21 et R 111.22) :

Ci

n

[.a ~ o i i \ i r u c i i o nne debra pa\ e\cedcr la hauiçur de\ con\truction\ boisines soit environ ................ métres. 1.a con\iruc.iion i ~ dcbrd ç pa\ ç\ccdcr.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . niétres afin de ne pas raire obstacle aux vues \ur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A f i n de maintenir i'oraonnance archiiecturale de la vue ,ia nauieur métres de la consiruciion ne devra pas t i r e inférieure a auirç :

....................................... ...........................

10. Conditions relatives a l'aspect extérieur (art.

U U II

O

K 111.21) :

ASin de s'agencer au mieux avec les milieux environnants : - la pente du toit ne devra pas dépasser un angle de.. .................................................. - In couleur de I'enduii ............................................................................ - le\ matcriaux de con\iruction ..................................................................... - le\ ouberiure\ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nuire :

II.Conditions relatives au stationnemenl (art. R 111.4) : I_)

U

1'1 \ers exigé . . . . . . . . . . . . . . . placcb de siaiionncrneni par rn' de surface hors muvre neite (S.H.O.N.) auire:

12.

Conditions relatives aux espaces verts et aux plantations (art. R 111.7) :

G

Le terrain devra être planté sur au moins.. . . . . . . . . . . . . . . % de sa superficie. II devra être réalisé une aire de jeiix pour les enfants d'au moins.. ................. ml. auire:

IIIR q c i Ir in>rniioninuiilr

Bijlage 3

M l N l S T E R E DE L ' E N V I R O N N E M E N T

I

I

1

I

1 Commune 1

OLD.,!

E T O U C A D R E DE V I E

I

1

I

l

I

I

Numdqo d u doiia.r

CERTIFICAT D'URBANISME NEGATlF II n t d C l i d p n r v r m n r n r p . r IJ D # m l i o n O C ~ r r n n e n r a l d r r I.tuv!~emenr CADRE

1 IDENTIFICATION

NOM

PRLNOMS

E T AORESSE OU DEMANDEUR

1

TERRAIN

1

- AOAESSE

Ill Rayer c e cadre 5 u ~ e r I i ~ i . d,errain ~ d i i i demirid.

CADRE

3

0.

Demande en r u e de u r o i i

n

~ o % l i b t l i t 4 d .11.1t1.i

b

1-

OC O

.

d

.OBJET DE L A DEMANDE DE CERTIFICAT D'URBANISME

c..<.I~c.~

O

rsi cansiruciibl.

? . ,. i n

I.

RIPONS€ A L A DEMANDE D E CERTIFICAT D'URBANISME

la r r c o n % l r u c t i o nd u Ides1 bhtim.niIs1

.ibst*ntlsl

il

Te".'" dm dcm.ndc

s u r l i c e s m e n i i o n n e c i en m 2

s nON

0

131 Sous r4ssirs da 1'ei.c. ~ I I U ~ . d. I* d4~I.r.lion du d-andnie

de l'Urbanisme1

oiopribt4 b b i i s ~.rr. L. 11 1.5 d u C.U.I ~on~tituyit

III

141 cocn., sr c o m p l ( i s i les mention, utile,. y ,., Ir. .",.el mention,

i u l i l cadcrl.1 1 er 2 b i s r i i I i o n t l i N C O N S T R U C T l 8 L E I S I

E n ~.sd.d4mol#tion

1.r

A 315 5 4 d u Code de I'Urb.nism.1

si~n.14 au. 1.1~1 ~ s r i i i n l s m l e n l i o n n 4 l i l dan. .1 1.bl.i~ ISU~ ho I r~ . ~C ur. r . nette 151 i n u t i l i u b l e w i .1 terrain, 40.1. b

4

:

d u Coa.

b I ' # m o i i n t a i i o nde bhlimenis mais ne

d.*iinbs

4

q Toutelois

d.1.d"

isru.d.un.

<.rr.in

un lolillem.nl

ri*lsl

la.<

.1

( a r t . L. 4 1 0 1 b d u c o d e d e I'Urbanism.1

avant toute d i ~ i % ~d.o nt.rr.6-

m . g4

en

(art. L 4 1 0 1

P.,

UL.I~I ierr.inl.1 3

i.

ODbr.lionabt.rminb.

C e r t i l i ~ ad.urb.nism. t

CADRE

ii

o r e c ~ a n l cesiion d.une p.r
d.uminism.

18

131

'*

n est 0.i

ci-i.ssous

Terriin

possibl.

sur .1

(les1 t e r r i i n l s i

d , w o u ( n l I d'un.

~.ri.
T.i,.in

s,.,iono.m.n,

de 5 c

Lih.u
du WI

construc
15) S.H.O.N. : V o i r detin
re%aduslir161 u i v

S H O N disponible m a x i m u m en casde d4m0111ion des b a l i m i n l s r.irrinti sui

O

RAPPEL

s noN

di,

bbi.mcni,

ci,,tan,<

u r

DL

OpwaliOn ~ u i r a n l en .LI

0 0 0 O

COnllrucllOn

b "-9.

d.

0

Loii<,.m.ni ~ m d n q e m r ndt u n t e r r a i n d. In%l.l!.liOn%

.1

A<wci.,ion

OLauioiite -

Garage coil.clil

de c.i.van.l

D e p d i de rbhiculcs

-1

A<,.

n

pas en meUr.

.SI

d e u o,ononC.i

au ,taa.

demaride d i CADRE

.SI

!.irain

.<,
OL.

rian, u n r ' o n e .

situb dans un.

DL.

t.rriin

.SI

wiub dans une

6 -NATURE

OLC teirai,.

est

,on.

C.~~~I
de natu,.

a umanism.

loncibi.

IZ I F 1

zone de p i e e m p l i o n d

z

A O

un perim&tr= scn%ibie

r>ldii d a I i g n v r i i o i i l L I > I > , O Y * ~ Ie

I Instruction d

"ne

5 hi.. B E N E F I C I A I R E D U D R O I T 171 ( 7 ) ~ . i n r tout. mutai,on d u terrain ou des bhiimenis

d.imbnrgemeni d i l l b r b I Z A O 1 prorisoi*ed.un.

SNI.

b Iouini< une r b ~ o n s cb v o t r e Ocmande

D E S S E R V l T U O E S O ' U T I L t T E P U B L I Q U E APPLICABLES A U T E R R A I N

conceir>e par le

miiimum

d. 1.u~

CADRE ini..r.niion

t e r r a i n c i i situb dans Ir obrimbur.

CADRE

ay

5 . D R O I T D E PREEMPTION

DLI ,.,,.in DL.

n.

O

1onci4r. urbain.

admini,tr.lire

.....

camping

! # i r a u n dirers

O A I I o ~ i ! l ~ m . n
PAS R L A L I S A B L E

.1 pr0prtbl.ire devra fair. un. d4ClariliOn d ' i n t e n t i o n d'alt4ncr auprbs d u b b n 4 l i Ciair. d u d i o i 1 de p i 4 c m p !ion. E i l r comporter. l'indic.liOn d u p r i x et le. comi,i0n, de .1 W.",. P~OICI~.

SANCTION : nvllrrC de la vente en car d'absence de declararron

( s i A rimoisr m o r i i t ~ . . m.", si. pou, a" ..,,on. trhnqu.. 1. aocum.nl

"-.. -..*.A

A-..

SUITE DU CERTIFICAT D'URBANISME

1 1 D4par1.

-- -...-" -..

.-.-A

mi,,u.

I l I I

1 Commun. 1 Ann4. 1

I

l

Plan d'occupation d n w l i IP.O.S.1

..<

N #.pur. A .1 l i n d u num4ro d. d0sii.i a u prd. u n , c.r,<1ic.,. il iipnild qu'un .utr. c.rii1ic.t d'urO.nim. positif. p o r t a n t I i m h i num4.o i4t4 d d i i r i 4 en r b p o n u I I. mam. d a maride u r 1 ). .u
Zona a ' . n ~ ~ i o n n r n . ~pro,< PI.nd.uuw.~.rd..td. PI.nd'.m4niwm.nt

1Z.E.P.l

mainraiu, d.

ta

iorr (P.A.Z.)

. . . . . . . . . . . . .

D'INFRACTION L ' u l , h ~ l r o n d u $01 e n dm n n a i s u n n der rdgms d' u a a n l u n e est punie d L n e mende comprm enrn 2 WO F er un m o n t a n t qui n e peur e r c M e r :

. . . . . . . . . . . . . . . .

D I V l S i O N S DE TERRAINS Saut I VI.diw#sion Coniiilu. un Iolill.manl I i r r . R. 3151 au C u 1 IO", P'opr,4,.ii. .1 pos%ibilil4 dm aivis.r wn ,.rr.in <(>mm. il I'.". ,and. mia. . .1 n o u r e i u i i o i i d a o r o p i i b l b iiuil d e I i d i r.iion ion, p .. n4riiui ,ment

".

,.",.

conitructib~.i.

COmpl.-l.nu d. ,."II d i m.n,iOn'. a. 1Ofm.s d n r4gi.s d'urt>iniun. qui S." .pp1qu.n,. Lei C.liiOni .f!kt~d.$ Un* L110rin1i0n d. lotir. .IO11 a". . , m m 4<., n4cesnire. s o n ? enl.ch4.l de nuliirb 1 1 i t . L . 3 1 5 1 d u C . u 1 II a n a. mem. ,d . di"i,iO", de propridl4, 04(i.. non pr4r4db.i d. .1 d4lirf.n~. d ' u n ciriific.t I i r t L . 111.5. au C U I

.I

-

FAIT A .

SIGNATURE POUR L E PREFET ET P A R D E L E G A T I O N .

DATE

POUR T O U T E D E M A N D E D E R E N S E I G N E M E N T S S'ADRESSER : A L A D I R E C T I O N D E P A R T E M E N T A L E D E L'EOUIPEMENT OU

A L A S U B D I V I S I O N DE L'EOUIPEMENT

OU

A LAMAIRIE

I

I

N u m 4 i o a u dossi.

4.

BELGIE

4.1.

O v e r z i c h t van h e t Belgische rechtsstelsel

4.1.1.

Rechtsbronnen België h e e f t e v e n a l s Nederland vanouds t o t d e F r a n s e r e c h t s s f e e r behoord. T e n t i j d e van d e F r a n s e overheersing in beide landen leidde d i t t o t d e invoering van d e C o d e Napoleon. In 1830 vond d e afscheiding tussen België e n Nederland plaats. ~ e l g i ehandhaafde d e F r a n s e wetboeken, terwijl Nederland in 1838 overging t o t h e t invoeren van nieuwe wetboeken, waarbij s p r a k e was van e e n gedeeltelijke vernederlandsing van d e F r a n s e wetgeving. Gaandeweg kwam Nederland s t e e d s m e e r onder invloed van h e t Duitse r e c h t , ~ e l g i ed a a r e n t e g e n bleef zich r i c h t e n o p h e t F r a n s e recht. M e t n a m e o p h e t gebied van h e t z a k e n r e c h t leidde d i t t o t verschillen tussen d e beide rechtsstelsels. Een voorbeeld i s h e t s y s t e e m van eigendomsoverdracht: in Nederland vindt o v e r d r a c h t p l a a t s door middel van d e overschrijving in d e openbare registers, t e r w i j l d i t in Belg i ë r e e d s geschiedt door d e totstandkoming van wilsovereenstemming tussen partijen. Ook nu nog v o r m t d e uit d e F r a n s e tijd a f k o m s t i g e wetgeving d e basis van h e t Belgische rechtsstelsel. Verder wordt d e rechtsontwikkeling in ~ e l g i ëin belangrijke m a t e beïnvloed door d e F r a n s e r e c h t s p r a a k waara a n in d e (Franse) r e c h t s l e e r vanouds e e n belangrijke rol wordt toebedeeld ("Ie d r o i t est-ce q u e l a jurisprudence l e fait"). Resumerend kan dan ook gesteld worden d a t d e huidige invloed van h e t F r a n s e r e c h t o p h e t Belgische rechtsstelsel zich o p t w e e ë r l e i wijze manifesteert: t e n e e r s t e in h e t gebruik van F r a n s e handboeken n a a s t d e Belgische e n t e n t w e e d e in h e t door e l k a a r c i t e r e n van F r a n s e e n Belgische jurisprudentie.

4.1.2.

Burgerlijk Wetboek D e F r a n s e C o d e Civil d i e in 1804 in ~ e l g i evan k r a c h t werd g e l d t nog s t e e d s hoewel bepaalde delen van d i t boek herhaaldelijk e n ingrijpend gewijzigd zijn o m aanpassing a a n veranderde maatschappelijke omstandigheden te bewerkstelligen. Desondanks vertonen h e t F r a n s e e n h e t Belgische Burgerlijk Wetboek nog s t e e d s e e n g r o t e m a t e van overeenkomst. H e t Belgische BW volgt d e indeling van h e t F r a n s e BW (in tegenstelling t o t h e t Nederlandse BW). Zoals in h e t hoofdstuk i n z a k e Frankrijk i s vermeld b e s t a a t h e t wetboek benevens e e n inleidende t i t e l uit d r i e boeken waarin respectievelijk h e t personenrecht, h e t z a k e n r e c h t e n d e verschillende wijzen w a a r o p d e eigendom verkregen kan worden a a n d e o r d e komen.

4.1.3.

Onroerend goed H e t onderscheid tussen roerend e n onroerend goed vastgelegd in d e Franse C o d e Civil i s na invoering van d i t wetboek in ~ e l g i ëook in h e t Belgis c h e rechtsstelsel t o t ontwikkeling gekomen. Evenals in Frankrijk is d i t onderscheid voornamelijk van belang voor w a t b e t r e f t d e handelingsbevoegdheden, d e vormvoorschriften, d e totstandkoming van z e k e r h e d e n e n d e bepaling van d e verjaringstermijn. Zoals vermeld h e e f t ~ e l g i eh e t F r a n s e s y s t e e m van o v e r d r a c h t overgenomen d a t wil zeggen d a t o v e r d r a c h t van roerend e n onroerend goed

plaatsvindt door h e t t o t stand komen van wilsovereenstemming tussen partijen. In geval van onroerend goed i s h e t e c h t e r noodzakelijk e e n aut h e n t i e k e a k t e van d e overeenkomst in of over te schrijven in speciaal d a a r t o e ingerichte openbare registers, teneinde d e overeenkomst derdenwerking te verlenen. Artikel 516 van h e t Belgische BW bepaalt d a t a l l e goederen roerend dan wel onroerend zijn. Een nadere definiering van onroerend goed volgt in a r t i k e l 517, uitgewerkt in d e artikelen 518-526 d i e allen ongewijzigd overgenomen zijn uit h e t F r a n s e BW. In a r t i k e l 517 worden dan ook d r i e c a t e g o r i e ë n van onroerende z a k e n beschreven:

-

naar hun a a r d (artikel 518-521); naar hun bestemming (artikel 524-525); naar d e z a a k waarop z e rusten (artikel 526).

T e n s l o t t e i s e r dan nog d e c a t e g o r i e van oorsprong roerende z a k e n d i e onder bepaalde omstandigheden door of krachtens d e w e t onroerend kunnen worden verklaard. 4.2.


4.2.1.

Inleiding ~ e l g i eis é é n van d e landen waar a l in e e n vroeg stadium h e t napoleontis c h e kadaster werd geïntroduceerd. H e t registratiestelsel d a t d e basis vorm t voor d e kenbaarheid van d e privaatrechtelijke rechtstoestand h e e f t zich in d e loop van d e tijd e c h t e r a n d e r s g e s t r u c t u r e e r d dan in Frankrijk. In ~ e l g i ei s d i t stelsel opgebouwd uit e e n d r i e t a l instanties d i e allen ressorteren onder h e t Ministerie van ~ i n a n c i e n :h e t Kadaster, d e Hypotheken e n d e Registratie. D e z e diensten v o r m e n . d r i e onafhankelijk van e l k a a r opgebouwde e n t i t e i t e n waar s l e c h t s in beperkte m a t e s p r a k e i s van gegevensuitwisseling. Een overeenkomst m e t h e t F r a n s e s y s t e e m i s e c h t e r d e negatieve werking; g é é n van d e d r i e registraties bezit namelijk f o r m e l e bewijskracht.

4.2.2.

Kadaster H e t Bestuur van h e t Kadaster werd a a n h e t begin van d e 19e e e u w opger i c h t m e t h e t oog o p d e belastingheffing; zij diende d e basis vast te stell e n waarop d e grondbelasting (tegenwoordig onroerende voorheffing) geheven kon worden. H e t perceelsgewijze kadaster d a t in 1807 werd ingevoerd e n veel overeenkomst vertoont m e t h e t eveneens in d i e tijd opger i c h t e F r a n s e kadaster, vervulde aanvankelijk alleen e e n fiscale rol. P a s n a d a t bij w e t van 1867 d e Provinciale Besturen van h e t Kadaster (thans gewestelijke directies) d e bevoegdheid verkregen particulieren te voorzien van inlichtingen, ontwikkelde d e kadastrale r e g i s t r a t i e zich t e v e n s t o t informatiebron inzake onroerende rechten. D e k a d a s t r a l e registers werden aangelegd per kadastrale afdeling van e e n g e m e e n t e e n b e v a t t e n d e volgende k a d a s t r a l e bescheiden:

-

h e t verzamelplan: gehele grondgebied van d e g e m e e n t e m e t indeling in s e c t i e s e n aanduiding van d e voornaamste rivieren e n wegen; h e t percelenplan: grafische voorstelling van d e kadastrale percelen; d e k a d a s t r a l e legger: g e n u m m e r d e bladen (één nummer per e i g e n a a r of groep van eigenaren o p é é n perceel) d i e a l l e eigendommen die d e z e

-

eigenaarleigenaren bezit(ten1 o p h e t grondgebied van e e n g e m e e n t e vermelden; e e n a l f a b e t i s c h e lijst van eigenaren; t a b e l d e r percelen (percelenregister).

E r b e s t a a t in België g e e n verplichting o m h e t Kadaster onmiddellijk in te l i c h t e n o v e r d e overdrachten e n akten, welke e e n wijziging van d e kadast r a l e documenten t o t gevolg zouden hebben. Voor zijn d o c u m e n t a t i e kan h e t Bestuur van h e t Kadaster s l e c h t s beschikken o v e r d e inlichtingen d i e v e r s t r e k t worden door h e t Bestuur van d e Registratie. Uit hoofde van d e Belastingwet dienen hier a l l e a k t e n onder levenden waarbij onroerende r e c h t e n worden overgedragen geregistreerd te worden. Bijwerking van d e k a d a s t r a l e r e g i s t r a t i e vindt p l a a t s door d e gewestelijke d i r e c t i e s d i e gevestigd zijn in d e 9 provinciale hoofdsteden van ~ e l g i ë .D e tijd d i e vers t r i j k t tussen e e n m u t a t i e e n d e verwerking e r v a n in a l l e k a d a s t r a l e reg i s t e r s is e c h t e r vrij lang; sommige gegevens worden vanaf h e t verlijden van d e a k t e (onderhands of notarieel) t o t h e t opstellen van h e t uiteindelijke belastingformulier wel 15 maal overgeschreven o p verschillende documenten! D e z e complexe procedure is weinig bevorderlijk voor d e rechtszekerheid e n vormt t e v e n s e e n bron van mogelijke fouten. D e tekortkomingen in d e k a d a s t r a l e r e g i s t r a t i e hebben e c h t e r g e e n gevolgen voor d e rechthebbenden. H e t kadaster is i m m e r s noch rechtscheppend, noch bewijskrachtig. D e f u n c t i e e n werkwijze van h e t Belgische kadaster zal a a n d e hand van d e organisatie-structuur van d e z e dienst nader beschouwd worden. D e a d m i n i s t r a t i e van h e t Kadaster kan onderscheiden worden in e e n hoofdbestuur e n e e n viertal buitendiensten. H e t hoofdbestuur b e s t a a t uit 4 directies:

-

d e f i s c a l e d i r e c t i e s belast m e t wetgeving, schattingen e n geschillen; d e technische d i r e c t i e s belast m e t m u t a t i e s e n k a d a s t r a l e uittreksels, d e plans (kaarten), d e ruilverkavelingen, d e topografie e n d e inventar i s van d e goederen van d e S t a a t ; - d e d i r e c t i e s van d e automatisering; - d e d i r e c t i e s van beheer belast m e t personeels- e n algemene zaken. D e buitendiensten zijn te onderscheiden in: d e dienst voor m u t a t i e s e n schattingen D e z e dienst b e s t a a t uit 9 gewestelijke d i r e c t i e s gevestigd in d e provinciale hoofdsteden van België. Elk van d e z e d i r e c t i e s beschikt over e e n binnendienst e n e e n buitendienst. D e binnendienst verzorgt d e bijhouding van d e k a d a s t r a l e r e g i s t r a t i e e n v e r s t r e k t k a d a s t r a l e uittreksels a a n particulieren (tegen betaling) e n a a n d e overheid (gratis). H e t kadaster i s niet volledig openbaar; bepaalde i n f o r m a t i e zoals bijvoorbeeld d e berekening van h e t kadastraal inkomen geldt a l s fiscaal geheim. D e buitendienst verricht a l l e werkzaamheden d i e nodig zijn voor h e t bijhouden van d e k a d a s t r a l e gegevens, waaronder d e vaststelling van h e t kadastraal inkomen (= gemiddeld n e t t o jaarlijks inkomen van gebouwd e n ongebouwd onroerend goed). h e t c e n t r u m voor informatieverwerking gevestigd te Brussel D i t c e n t r u m v e r z o r e t o.a. d e voleende taken: - H e t bijwerken vgn d e kadastFale legger t o t gegevensbank eigenarenlpercelen.

-

-

4.2.3.

H e t verstrekken van gegevens b e t r e f f e n d e d e onroerende voorheffing a a n d e a d m i n i s t r a t i e der d i r e c t e belastingen. - H e t jaarlijks verzorgen van e e n kadastrale opgave van eigendomm e n van d e S t a a t , per beherende dienst enlof gemeente. - H e t vervaardigen van e e n alfabetische lijst van eigenaren voor geheel België. - H e t verstrekken van uittreksels uit d e legger a a n a n d e r e diensten, zowel o p g e a u t o m a t i s e e r d e informatiedragers a l s op papier. d e c e n t r a voor beroepsopleiding Hier vindt d e opleiding van nieuwe personeelsleden plaats e n kunnen a m b t e n a r e n van h e t ad aster f a c u l t a t i e v e cursussen voltren. d e dienst voor g r o t e opmetingen e n a l g e m e n e plans D e z e dienst b e s t a a t e v e n e e n s uit e e n a a n t a l gewestelijke d i r e c t i e s e n i s verantwoordelijk voor d e uitvoering van g r o t e opmetingen d i e voortvloeien uit h e t vernieuwen, bijwerken of moderniseren van h e t kadastrale plan. Tevens verzorgt zij opmetingen t e n behoeve van openbare werken, ruilverkavelingen e n stedebouwkundige projecten. v

Hypotheken H e t i s voor h e t rechtsverkeer van belang d a t rechtshandelingen m e t betrekking t o t onroerend goed door derden gekend e n a a n d e z e tegengeworpen kunnen worden. H e t BBW van 1804 bepaalde e c h t e r d a t reeds door h e t aangaan van d e koopovereenkomst d e eigendom overgaat; g e e n e n k e l e f o r m a l i t e i t diende vervuld te worden teneinde derden voldoende over vestiging e n overdracht van onroerende r e c h t e n te informeren. Bij w e t van 16 d e c e m b e r 1851 (gewijzigd door d e w e t van 10 oktober 1913) werd d e verplichting opgelegd om d e onroerende verrichtingen openbaar te maken door publicatie in d e hypotheekregisters. D e hypothecaire publiciteit b e s t a a t in d r i e vormen: d e overschrijving, d e inschrijving e n d e kant melding. (a)

d e overschrijving D e t i t e l van d e overdracht d i e n t overgeschreven te worden i n d e registers van d e Bewaring d e r ~ ~ ~ o t h e E van e nh e t arrondissement, waar d e goederen die h e t voorwerp van d e overdracht uitmaken gelegen zijn. Artikel 1 van d e w e t van 16 d e c e m b e r 1851: Alle a k t e n onder d e levenden, om n i e t of onder bezwarende t i t e l , t o t o v e r d r a c h t of t o t aanwijzing van onroerende zakelijke rechten, a n d e r e d a n voorrechten e n hypotheken dienen in z'n geheel overgeschreven te worden. Artikel 2 van d e w e t van 1 6 d e c e m b e r 1851: Overschrijving i s a l l e e n mogelijk voor vonnissen, a u t h e n t i e k e a k t e n e n onderhandse a k t e n die door d e rechtbank of voor d e n o t a r i s erkend worden. Een onderhandse t i t e l h e e f t volledig gevolg tussen partijen, m a a r o m d a t hun r e c h t e n n i e t openbaar g e m a a k t zijn genieten d e a k t e n g e e n bescherming tegenover derden. Voor rechtsovergangen bij overlijden of voor wettelijke rechtsovergangen i s géén overschrijving vereist. D e inlichtingen die door d e hypotheekregisters worden v e r s t r e k t zijn derhalve n i e t altijd volledig.

(b)

d e inschrijving Elke vestiging van e e n hypotheek d i e n t t e r verkrijging van derdenwerking ingeschreven te worden in d e hypotheekregisters. D e in-

schrijving is e c h t e r constitutief vereiste; tussen partijen g e l d t h e t hypotheekcontract zoals h e t koopcontract in geval van overd r a c h t van onroerend goed. In d e praktijk volgt e c h t e r na e l k e vestiging van e e n hypotheek (op aandringen van d e c r e d i t e u r ) inschrijving in d e hypotheekregisters d a a r a n d e r s g e e n werking t e g e n derden o n t s t a a t . D e inschrijving b e s t a a t uit h e t overschrijven van e e n borderel, waarin d e essentiële e l e m e n t e n van d e te publiceren a k t e opgenomen zijn. N a 15 jaar m o e t d e inschrijving vernieuwd worden o p s t r a f f e van verval. (c)

d e kantmelding Elke beslag- of vervolgingsmaatregel e n e l k e vordering waardoor e e n t i t e l betwist wordt, m o e t vermeld worden in d e k a n t van d e overschrijving of inschrijving.

P e r hypotheekkantoor worden door d e hypotheekbewaarder t w e e soorten r e g i s t e r s bijgehouden. D e r e g i s t r e s d e f o r m a l i t é s bestemd voor d e publicatie van a k t e n e n borderellen e n d e registres d e recherches bestemd om h e t raadplegen van d e r e g i s t r e s d e f o r m a l i t é s te vereenvoudigen. D e z e registers omvatten:

-

-

r e g i s t r e des dépÓts D i t register i s te vergelijken m e t ons dagregister waarin a l l e aangeboden a k t e n worden aangetekend. D e volgorde van inschrijving i s bepalend voor d e rang/prioriteit. r e g i s t r e d e s transcriptions In d i t register worden d e aangeboden a k t e n van overdracht in z'n geheel overgeschreven. r e g i s t r e des inscriptions In d i t register worden borderellen van d e aangeboden hypotheekakten ingeschreven. répertoire D i t register b e v a t voor e l k e ingeschreven eigenaar van onroerend goed e e n k a a r t waarop verwezen wordt naar alle op hem betrekking hebbende akten. t a b l e alphabétique d e s proprietaires Een alfabetische lijst van a l l e eigenaren van onroerend goed die in h e t r é p e r t o i r e zijn opgenomen.

D e volledige procedure van over- of inschrijving van a k t e n in d e hypot h e e k r e g i s t e r s verloopt a l s volgt:

-

-

A a n h e t loket van d e bewaarder wordt e e n a a n v r a a g t o t overschrijving, inschrijving of kantmelding ingediend. D e a a n v r a a g wordt terstond opgenomen in h e t r e g i s t r e d e s dépÓts. Vervolgens vindt z o snel mogelijk publicatie in h e t registre des transcriptions/inscriptions plaats. D a a r n a wordt (indien nodig) e e n k a a r t o p naam van d e eigenaar vervaardigd t e n behoeve van h e t répertoire. T e n s l o t t e wordt d e naam van d e eigenaar overgebracht of geverif i e e r d o p d e alfabetische lijst van eigenaren.

l

akte

registre registre des des ) d é p ô t s j transcriptions/ inscriptions

1 aanvraag publicatie

kaart t.b.v. h e t ) répertoire

ta ble alphabétique .4

I

registres d e formalités

J registres d e recherches

I

I r e g i s t r e s d e s hypothèques

D e r e g i s t e r s worden z o a l s uit bovenstaande blijkt gehouden o p naam v a n d e e i g e n a r e n van onroerend goed e n niet perceelsgewijs z o a l s in Nederland h e t geval is. D e privaatrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d van e e n goed k a n d u s in principe s l e c h t s gekend worden indien a l l e opeenvolgende rechthebbenden bekend zijn. P a r t i c u l i e r e n hebben g e e n d i r e c t e t o e g a n g t o t d e hypotheekregisters. Z e kunnen evenwel, o p schriftelijk verzoek g e r i c h t t o t d e hypotheekbewaard e r , e e n c o p i e van d e in- of overgeschreven a k t e of e e n hypothecair cert i f i c a a t d a t e e n o v e r z i c h t g e e f t van a l l e r e l e v a n t e in- e n overschrijvingen verkrijgen (artikel 127 Hypotheekwet). H e t hypothecaire s y s t e e m h e e f t n e g a t i e v e werking; d e overschrijving van e e n a k t e van o v e r d r a c h t of d e inschrijving van e e n hypotheekakte v o r m t g é é n bewijs voor h e t o n t s t a a n van d e z e onroerende rechten. D e n e g a t i e v e werking van h e t s y s t e e m k o m t e v e n e e n s t o t uiting in d e f u n c t i e van d e hypotheekbewaarder. D e z e f u n c t i e b e p e r k t zich t o t h e t publiceren van d e a k t e n d i e door d e p a r t i j e n (eventueel m e t behulp van d e notaris) zijn opgesteld; d e hypotheekbewaarder i s derhalve g e e n r e c h t e r over d e geldigheid van d e overeenkomsten. Voor e v e n t u e l e f o u t e n g e m a a k t tijdens d e in- of overschrijving v a n a k t e n i s d e hypotheekbewaarder persoonlijk aansprakelijk. 4.2.4.

Registratie H e t Bestuur van d e R e g i s t r a t i e i s e e n f i s c a l e administratie; zij m o e t d e leges e n i n d i r e c t e belastingen heffen naar aanleiding van verscheidene verrichtingen m e t betrekking t o t d e o v e r d r a c h t van onroerend goed (verkoop, verdeling, schenking) of t o t hun zekerheidsstelling (hypotheek). D e Belastingwet bepaalt d a t e l k e a k t e onder levenden waarbij onroerende r e c h t e n worden overgedragen, geregistreerd d i e n t te worden. H e t regist e r b e v a t voor e l k e e i g e n a a r e e n k a a r t waarop a l l e verkrijgingen, verkopen, erfenissen, schenkingen, verdelingen e.d. welke d e e i g e n a a r raken, worden vermeld. H e t Bestuur v a n d e R e g i s t r a t i e l i c h t vervolgens h e t Bestuur van h e t K a d a s t e r in o m t r e n t d e vestigingen of o v e r d r a c h t e n van onroerende zakelijke r e c h t e n , z o d a t d e kadastrale d o c u m e n t e n bijgew e r k t kunnen worden. D e Ontvangers van d e R e g i s t r a t i e m o e t e n e l k e belanghebbende d i e hierom v e r z o e k t , t e g e n betaling voorzien van d e benodigde inlichtingen. D e z e r e g i s t r a t i e vult d e hypothecaire r e g i s t r a t i e a a n , d a a r e v e n e e n s d e onderhandse overeenkomsten e n d e vestigingen of o v e r d r a c h t e n van zakelijke r e c h t e n d i e voortvloeien uit e r f r e c h t e l i j k e o v e r d r a c h t , u i t vonnissen of uit e l k e a n d e r e hoofde worden vermeld. D e inlichtingen d i e door h e t Bestuur van d e R e g i s t r a t i e v e r s t r e k t worden dienen s t e e d s geverifieerd te worden; z e bieden n i e t d e z e l f d e rechtszekerheid a l s d e a k t e zelf of a l s h e t hypothecair c e r t i f i c a a t .

4.2.5.

Organisatie e n s a m e n h a n g D e d r i e beschreven instanties (Kadaster, Hypotheken e n Registratie) d i e zorgdragen voor d e kenbaarheid van d e privaatrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d r e s s o r t e r e n allen onder h e t Ministerie van Financiën. Opvallend is e c h t e r d a t d e z e diensten vrijwel onafhankelijk van e l k a a r functioneren; van gegevensuitwisseling is slechts in b e p e r k t e m a t e sprake. Elke dienst staat onder leiding van e e n directeur-generaal d i e r e c h t s t r e e k s verantwoording verschuldigd is a a n d e minister. Binnen d e z e organisatie vervult d e R e g i s t r a t i e e e n c e n t r a l e rol; zij voorziet d e Hypotheken van d e voor inschrijving v a t b a r e a k t e n e n i n f o r m e e r t h e t Kadaster maandelijks omt r e n t de-wijzigingen in d e rechtstoestand van d e onroerende goederen. Voorts b e s t a a t e r in Belgie g e e n d i r e c t e r e l a t i e tussen Kadaster e n Hypotheken. Hoewel d e k a d a s t r a l e perceelsaanduiding veelal a l s identificat i e van d e in d e a k t e n beschreven onroerende goederen wordt gehant e e r d , i s h e t Kadaster hiermede niet officieel belast. Dit verklaart evene e n s waarom d e hypotheekregisters o p n a a m e n niet per p e r c e e l gehouden worden. Ministerie van Financiën I

I Hypotheken I

4.3.

Kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand Inleiding D e problematiek van d e publiekrechtelijke beperkingen h e e f t ook i n Belg i ë t o t e e n a a n t a l m a a t r e g e l e n dienaangaande geleid. In navolging van Frankrijk is hier e v e e e n s e e n drietal kenbaarheidsmechanismen t o t ontwikkeling gekomen :

fl

(1)

(2)

(3)

Overschrijving in d e hypotheekregisters Een beperkt a a n t a l publiekrechteliike r e c h t s f e i t e n wordt via overschr ijving in d e hyp;>theekregisteri openbaar gemaakt. D e voor inschrijving v a t b a r e r e c h t s f e i t e n vloeien voornamelijk voort uit d e stedebouwwetgeving. Door h e t aanvragen van e e n hypothecair c e r t i f i c a a t ziin d e z e besluiten kenbaar. ~ n l i c h t i n g é nte verstrekken door d e openbare besturen K r a c h t e n s a r t i k e l 6 3 van d e Stedebouwwet zijn d e openbare bestur e n gehouden zowel mondelinge a l s schriftelijke infirmatie te vers t r e k k e n a a n i ar ti culi eren d i e hierom verzoeken. D e veelal door d e g e m e e n t e n te verstrekken inlichtingen hebben voornamelijk betrekking o p uit d e Stedebouwwet voortvloeiende eigendoms- e n gebruiksbeperkingen. Stedebouwkundig A t t e s t E e n stedebouwkunditz: attest verschaft i n f o r m a t i e o m t r e n t d e bestemming, d e bebouwingsmogelijkheden e n d e e v e n t u e e l hieraan verbonden voorschriften m e t betrekking t o t é é n of m e e r percelen. w

1)

L. d e Keyser/P. Bogaert, D e bescherming van d e koper van e e n woning, Preadvies van d e VBK nr. 13, Deventer 1985, toegevoegd rapport (nr. 14).

Voorts wordt aangegeven welke uit d e Stedebouwwet voortvloeiend e plannen op h e t onroerend goed van toepassing zijn e n of e r event u e e l s p r a k e i s van e e n goedgekeurd onteigeningsbesluit. D e z e informatiebronnen zijn in staat e e n goed beeld van d e u i t d e stedebouwwetgeving voortvloeiende eigendoms- e n gebruiksbeperkingen te verschaffen. In d e kenbaarheid van publiekrechtelijke beperkingen voortvloeiend u i t a n d e r e wetgeving, d i e in Frankrijk door middel van e e n bij besluit van d e R a a d van S t a t e v a s t g e s t e l d e lijst bij h e t POS worden gevoegd, w o r d t door d e z e mechanismen e c h t e r n i e t voorzien. D e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d i s uitgaande van d e hier beschreven mechanismen dan ook onvol.doende gewaarborgd. 4.3.2.

Overschrijving in d e hypotheekregisters D e volgende publiekrechtelijke r e c h t s f e i t e n worden via overschrijving i n d e hypotheekregisters openbaar gemaakt.

-

-

ruilverkavelingsakten Artikel 41 Stedebouwwet: D e gevolgen van d e ruilverkaveling, z o a l s d e z e in a r t i k e l 39 zijn omschreven, kunnen a a n d e r d e n n i e t worden tegengeworpen dan n a d a t d e a k t e t o t vaststelling van d e ruilverkaveling of herverkaveling o p h e t hypotheekkantoor van d e goederen i s overgeschreven/ Toelichting O n d e r ruilverkaveling in h e t kader van d e Stedebouwwet v e r s t a a t m e n e e n herschikking van-de grondeigendommen t e n e i n d e e e n b e t e r e realis a t i e van d e i n h e t plan van a a n l e g voorgeschreven bestemmingen e n in h e t bijzonder e e n b e t e r beleid inzake d e bouw mogelijk te maken. verkavelingsakten Artikel 57, lid 6 Stedebouwwet: D e verkaielingsvergunning e n h e t verkavelingsplan worden a l s bijlag e n gevoegd bij d e a k t e ;an d e verdeling van-de grond e n van d e a a n d e verkaveling verbonden l a s t e n e n o p verzoek van d e n o t a r i s d i e d e a k t e h e e f t verleden, binnen t w e e maanden n a h e t verlijden e r v a n overgeschreven o p h e t hypotheekkantoor van h e t arrondissement w a a r d e goederen zijn gelegen. Toelichting D e verkavelingsvergunning i s vergelijkbaar m e t o n z e splitsingsvergunning m e t dien v e r s t a n d e d a t e r hier s p r a k e is van v e r t i c a l e in p l a a t s van horizontale splitsing. D e a a n d e verkaveling verbonden l a s t e n zijn te vergelijken m e t d e in Nederland gebruikelijke exploitatiebijdragen. D e z e worden m e t d e stedebouwkundige voorschriften vermeld i n d e verkavelingsakte. a k t e n e n tonnissen verband houdende m e t overtredingen van d e Stedebouwwet Artikel 6 9 Stedebouwwet: D e dagvaarding voor d e c o r r e c t i o n e l e rechtbank o p grond van a r t i k e l 64, of h e t exploot t o t inleiding van h e t geding o p grond van a r t i k e l 67, w o r d t in h e t hypotheekkantoor van h e t gebied waar d e goederen geleg e n zijn, overgeschreven t e n v e r z o e k e van d e d e u r w a a r d e r d i e h e t exploot h e e f t opgemaakt. Toelichling Er staat straf o p h e t uitvoeren, instandhouden e n a f b r e k e n van e e n bouwwerk, a l s m e d e o p h e t plaatsen e n instandhouden van e e n v a s t e of e e n v e r p l a a t s b a r e inrichting in strijd m e t d e voorschriften van e e n Y

-

-

bijzonder plan van aanleg, van e e n bouwverordening, van e e n goedgekeurde verkaveling of van e e n bouwvergunning. Een o v e r t r e d i n g van e e n voorschrift van e e n streekplan, van e e n gewestplan of van e e n alg e m e e n plan van a a n l e g i s o p zichzelf n i e t s t r a f b a a r gesteld. D e z e bouwmisdrijven worden ingevolge a r t i k e l 64 Stedebouwwet door d e c o r r e c t i o n e l e rechtbank b e s t r a f t door middel van gevangenisstraf enlof e e n geldboete. D e dagvaarding voor d e c o r r e c t i o n e l e rechtbank wordt overgeschreven o p h e t hypotheekkantoor (kantmelding). Verder b e p a a l t a r t i k e l 6 7 d a t d e g e m a c h t i g d e a m b t e n a a r of h e t College van Burgemeester e n Schepenen voor d e burgerlijke rechtbank kunnen vor. d e r e n d a t p l a a t s e n waar bovengenoemde bouwmisdrijven zijn gepleegd in hun oorspronkelijke staat worden hersteld. H e t exploot t o t inleiding van h e t geding wordt e v e n e e n s door middel van e e n kantmelding i n d e hypotheekregisters vermeld. besluiten tot-classering (aanwijzing) van monumenten e n landschappen Aanwiizinnsbesluiten vloeien voort u i t d e Wet t o t h e t behoud van mo-

..

Toelichting D e z e w e t i s intussen gedeeltelijk vervangen door e e n d e c r e e t van 3 m a a r t 1976 t o t beschërming van monumenten e n stads- e n dorpsgezichten. D i t besluit bepaalt-dat d e Minister van C u l t u u r e e n lijst ;an d e voor bescherming in aanmerking komende monumenten e n stadse n dorpsgezichten dient o p te s t e l l e n d i e n a goedkeuring overgeschreven wordt in d e hypotheekregisters. 4.3.3.

Inlichtingen te verstrekken door d e openbare besturen D e inlichtingenplicht van d e openbare besturen (en dan m e t n a m e d e gem e e n t e n ) t e n a a n z i e n van uit wet- e n regelgeving voortvloeiende eigendoms- e n gebruiksbeperkingen m e t betrekking t o t onroerend goed is i n ~ e l g i uitvoerig e geregeld.

-

Artikel 6 3 van d e Stedebouwwet (29 m a a r t 1962); KB t o t uitvoering van a r t i k e l 6 3 Stedebouwwet (18 f e b r u a r i 1964); KB openbaarmaking bouw- e n verkavelingsaanvragen e n instelling overlegcommissies voor plaatselijke ordening Brusselse G e w e s t (5 nov e m b e r 1979); KB i n v e n t a r i s a t i e onbebouwde percelen (8 januari 1980).

D e r e l e v a n t e p a a g e s uit bovenstaande wetgeving zullen nu nader beschouwd w o r d e n . Artikel 6 3 lid 1.1 Stedebouwwet e n a r t i k e l 1 KB 18 f e b r u a r i 1964 D e g e m e e n t e b e s t u r e n zijn e r t o e gehouden a a n d e personen d i e h e t vragen, afdrukken of uittreksels van d e volgende verordenende d o c u m e n t e n af te leveren:

-

plannen van a a n l e g e n d e bijbehorende stedebouwkundige voorschrift e n , o n g e a c h t of zij voorlopig dan wel definitief bij MB of KB zijn vastgesteld of goedgekeurd;

Zie hiervoor: R. Vekeman, Ruimtelijke Ordening e n Stedebouw, Antwerpen 1983, blz. 327-333 (nrs. 334-343) e n F. Wastiels, Administratief Goed e r e n r e c h t , G e n t 1983, blz. 44-47 (nrs. 66-73).

-

a l g e m e n e e n gemeentelijke bouw- e n verkavelingsverordeningen; perceelplannen, door d e Koning goedgekeurd krachtens a r t i k e l 6 lid 1 van d e w e t van 1 2 juli 1956 t o t vaststelling van h e t s t a t u u t van d e autosnelwegen; rooiplannen.

D e afdrukken of uittreksels dienen binnen 30 dagen n a d e dag van h e t verzoek afgegeven te worden. Artikel 6 3 lid 1.2 Stedebouwwet e n a r t i k e l 2 KB 18 februari 1964 Gedurende t e n m i n s t e t w e e dagen per week door h e t g e m e e n t e b e s t u u r te bepalen, kunnen belanghebbende derden o p h e t gemeentehuis inzage nem e n van d e afgegeven bouw- e n verkavelingsvergunningen. H e t r e c h t o p inzage van e e n vergunning s t r e k t zich uit t o t d e gegevens die, zoals e e n bouwof verkavelingsplan, h e t advies van d e gemachtigde a m b t e n a a r of e e n t o e g e s t a n e afwijking, in f e i t e van d e vergunning d e e l uitmaken. Als belanghebbende derden kunnen worden beschouwd:

-

personen d i e t e g e n d e verleende vergunning e e n beroep t o t nietigverklaring voor d e R a a d van S t a t e instellen; potentiële kopers van h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed e n hun notaris.

Artikel 6 3 lid 1.3 Stedebouwwet e n KB 5 november 1979 Aangrenzende eigenaren kunnen inlichtingen inwinnen inzake ingediende bouw- e n verkavelingsaanvragen. D e z e inlichtingen dienen v e r s t r e k t te worden gedurende t w e e dagen per week (door h e t gemeentebestuur te bepalen) a a n d e hand van e e n formulier (bijlage bij h e t KB openbaarmaking bouw- e n verkavelingsaanvragen); d e stukken van h e t dossier mogen niet meegedeeld worden. H e t inzagerecht is derhalve beperkt zowel w a t b e t r e f t d e personen die h e t kunnen uitoefenen, d e tijdstippen w a a r o p zulks kan geschieden ( t w e e dagen p e r week), a l s d e gegevens d i e verkreg e n kunnen worden. Artikel 6 3 lid 1.4 Stedebouwwet K r a c h t e n s d i t artikel kunnen inlichtingen o m t r e n t d e bestemming van e e n goed worden v e r s t r e k t a a n d e personen d i e h e t wensen a a n te kopen, voor m e e r dan negen jaren te huren, in e r f p a c h t of in opstal te nemen. H i e r m e e wordt hen d e mogelijkheid geboden n a te gaan of d e stedebouwkundige bestemming van h e t goed d e realisatie t o e l a a t van d e voorgenom e n verrichtingen. Artikel 6 3 lid 2 Stedebouwwet e n K B 8 januari 1980 D e g e m e e n t e n dienen e e n inventarisatie bij te houden van alle ongebouwde percelen o p hun grondgebied waarvoor e e n niet-vervallen verkavelingsvergunning b e s t a a t of d i e i n h e t woongebied van h e t vigerende ontwerp-gewestplan, gewestplan of gemeentelijk plan van aanleg gelegen zijn. In h e t Vlaamse G e w e s t o m v a t d e inventarisatie t w e e reeksen van kaarten; d e e e r s t e p e r verkaveling e n d e t w e e d e per p e r c e e l voor d e gronden d i e van g e e n e n k e l e verkaveling deel uitmaken. D e lijst d i e n t elk jaar o p 31 d e c e m b e r bijgewerkt te zijn e n l i g t o p h e t gemeentehuis t e r inzage.

4.3.4.

Stedebouwkundig A t t e s t H e t k a r a k t e r van h e t stedebouwkundie attest H e t stedebouwkundig attest d a t veel overeenkomst vertoont m e t h e t F r a n s e c e r t i f i c a t dturbanisme i s wettelijk geregeld in a r t i k e l 6 3 lid 1.5 e n 1.6 Stedebouwwet e n d e a r t i k e l e n 3 t o t e n m e t 5 KB 1 8 februari 1964. In f e i t e valt h e t stedebouwkundig attest e v e n e e n s onder d e door d e gem e e n t e te verstrekken inlichtingen. D e reden d a t h e t stedebouwkundig attest hier t o c h behandeld wordt a l s e e n a p a r t mechanisme i s gelegen in h e t f e i t d a t h e t m e e r zekerheid v e r s c h a f t dan d e hierboven vermelde inlichtingen. Bovendien kan e e n stedebouwkundig attest d e vorm van e e n principe-vergunning a a n n e m e n (de vergunning wordt e c h t e r p a s v e r s t r e k t na h e t indienen van e e n o f f i c i ë l e aanvraag). H e t stedebouwkundig attest v o r m t zodoende n a a s t d e bouw- e n verkavelingsvergunning, é é n van d e middelen w a a r m e e bevestigd kan worden d a t d e grond voor bebouwing in aanmerking komt. D e inhoud van e e n stedebouwkundig attest H e t stedebouwkundig attest v e r m e l d t b e t r e f f e n d e h e t kadastraal p e r c e e l of perceelsgedeelte waarop h e t betrekking h e e f t onder meer: (a) (b) (c) (d)

of d i t p e r c e e l in e e n plan van aanleg of in e e n ontwerp-streek- of gewestplan opgenomen is e n of e r e e n verkavelingsvergunning voor bestaat; welke bestemming h e t p e r c e e l volgens h e t plan van aanleg, h e t ontwerp-streek- of gewestplan of d e verkavelingsvergunning h e e f t e n m e t n a m e of e r private woningen o p gebouwd mogen worden; welke gebruiks- enlof bouwvoorschriften voor d e z e gebouwen gelden; of h e t onroerend goed opgenomen is in e e n onteigeningsplan en, z o ja, d e onteigenende instantie e n d e d a t u m van h e t KB t o t goedkeuring van d e onteigening.

D e vorm van e e n stedebouwkundig attest Evenals in Frankrijk h e t c e r t i f i c a t dturbanisme kan in België het stedebouwkundig attest t w e e vormen aannemen. A t t e s t nummer 1 (vergelijkb a a r m e t h e t c e r t i f i c a t ordinaire) v e r s t r e k t d e hierboven vermelde inlichtingen e n g e e f t d e bestemming van h e t goed e n d e geldende bouwvoorschriften aan. Om h e t attest n u m m e r 2 (vergelijkbaar m e t h e t c e r t i f i c a t détaillé) te verkrijgen m o e t d e aanvrager n a a s t e e n a a n t a l docum e n t e n waarin d e bestaande toestand van h e t p e r c e e l e n van d e omgeving w o r d t weergegeven, bij zijn aanvraag e e n s c h e t s voegen van d e beoogde werken of handelingen. H e t attest n u m m e r 2 bevestigt of d e z e a l d a n n i e t voor goedkeuring in aanmerking komen. In geval van e e n posit i e v e beslissing kan h e t afgegeven attest a l s e e n principe-vergunning worden beschouwd. D e a a n v r a a g van e e n stedebouwkundig attest D e beide a t t e s t e n m o e t e n bij d e g e m e e n t e worden aangevraagd a a n d e hand van e e n formulier (zie bijlage 1). D e a a n v r a a g dient vergezeld te g a a n van:

-

e e n uittreksel van h e t k a d a s t r a l e plan waarop d e in e e n o m t r e k van 5 0 m gelegen onroerende goederen aangegeven zijn; e e n c e r t i f i c a a t (afschrift of getuigschrift) van d e hypotheekbewaarder waarin d e huidige rechtstoestand van h e t betrokken onroerend goed beschreven is.

D e a a n v r a a g van e e n stedebouwkundig attest kan in principe door e e n ieder ingediend worden. D e bepaling d a t d e a a n v r a a g vergezeld dient te g a a n van e e n hypothecair c e r t i f i c a a t v e r s t r e k t door d e hypotheekbew a a r d e r n a a r aanleiding van e e n m e t redenen omkleed verzoek, implic e e r t e c h t e r d a t in d e regel d e a a n v r a a g zich beperkt t o t (potentiële) e i g e n a r e n e n hun vertegenwoordigers. D e a f g i f t e van e e n stedebouwkundig attest Alvorens h e t attest n u m m e r 2 a f te leveren, m o e t d e g e m e e n t e h e t advies van d e g e m a c h t i g d e a m b t e n a a r (= provinciale d i r e c t e u r van h e t Bes t u u r van d e Stedebouw e n d e Ruimtelijke Ordening) inwinnen. H e t attest dient d i t advies over te nemen. T e n a a n z i e n van d e uitreiking van h e t attest n u m m e r 1 gelden d e z e verplichtingen a l l e e n wanneer h e t goed n i e t in h e t gebied van e e n goedgekeurd plan van aanleg, e e n vergunde verkaveling of e e n goedgekeurd onteigeningsplan is gelegen. In bepaalde gevallen kunnen adviezen van a n d e r e diensten vereist zijn zoals bijvoorbeeld:

-

-

-

d e Gemeenschapsminister, bevoegd voor c u l t u r e l e aangelegenheden (beschermde monumenten, stads- e n dorpsgezichten); h e t Bestuur van Bruggen e n Wegen; d e Minister van Openbare Werken; d e gemeentelijke, respectievelijk regionale commissie van advies inz a k e d e ruimtelijke ordening.

H e t attest nummer I wordt binnen 4 0 dagen, h e t attest nummer 2 binnen 7 5 dagen n a d e a a n v r a a g afgegeven. Overschrijding van d e z e t e r m i j n wordt door d e Stedebouwwet n i e t gesanctioneerd. In bijlage 2 i s h e t formulier weergegeven w a t door d e g e m e e n t e gebruikt m o e t worden voor d e a f g i f t e van e e n stedebouwkundig attest. D e juridische w a a r d e van e e n stedebouwkundig attest In e e n ministeriële c i r c u l a i r e van 1 6 m a a r t 1964 w o r d t d e juridische bet e k e n i s van e e n stedebouwkundig attest beschreven, waarbij m e n zich b a s e e r t o p d e b e s t a a n d e F r a n s e rechtspraak n a a r aanleiding van d e n o t e d e renseignement (dus nog voor d e Iegalisering van h e t c e r t i f i c a t in 1971!). H e t stedebouwkundig attest werd t o e n t e r t i j d d a n ook a l s e e n inf o r m a t i e f d o c u m e n t beschouwd w a a r a a n verder g e e n rechtsgevolgen war e n verbonden; d e v e r s t r e k t e gegevens w a r e n geldig zolang d e e r a a n t e n grondslag liggende plannen n i e t gewijzigd werden. D e vraag of e e n positief stedebouwkundig attest e e n r e c h t o p h e t verkrijgen van e e n bouwof verkavelingsvergunning deed o n t s t a a n , werd i n d i e tijd dan ook negatief beantwoord. In 1976 werd bij w e t van 28 juli a r t i k e l 6 3 van d e Stedebouwwet aangevuld: d e in e e n stedebouwkundig attest zonder beperking aangegeven bes t e m m i n g e n de opgelegde voorwaarden voor e e n perceel of e e n perc e e l s g e d e e l t e blijven, gedurende é é n jaar te rekenen van d e uitreiking

van h e t attest, van kracht. N a a r aanleiding van d e z e bepaling o r d t i n e e n a r r e s t van d e Raad van S t a t e van 9 januari 1981 gesteld d a t 3 r "ofschoon m e n uit d e p a r l e m e n t a i r e voorbereiding van d e w e t kan o p maken, d a t d e wetgever a a n h e t stedebouwkundig a t t e s t e e n daadwerkelijke juridische waarde h e e f t willen toekennen, d e z e juridische w a a r d e uitsluitend volgt uit d e vermeldingen van h e t attest; dat d e gegevens over d e bewuste gronden overigens nadrukkelijk "inlichtingen", a f k o m s t i g van d e gemachtigde a m b t e n a a r worden genoemd; d a t h e t attest w a t d i t b e t r e f t dus s l e c h t s d e waarde van e e n inlichting kan hebben".

.....

.....

D e meningen inzake h e t wel of n i e t toekennen van r e c h t s k r a c h t a a n e e n stedebouwkundig a t t e s t blijven in België d a n ook verdeeld. D e a a n v r a g e r van e e n stedebouwkundig attest beschikt na h e t verkrijgen hiervan nu e e n m a a l over geen enkel middel om d e a f g i f t e van e e n bouwof e e n verkavelingsvergunning af te dwingen. Bij weigering van e e n bouwof verkavelingsvergunning kan beroep aangetekend worden bij d e bestendige d e p u t a t i e van d e g e m e e n t e e n vervolgens bij d e Koning. N a h e t doorlopen van beide beroepsprocedures staat d a n nog h e t b e r o e p o p d e R a a d van S t a t e open die z i c h enkel over d e rechtmatigheid van d e bes t r e d e n beslissing z a l uitspreken. Indien d e weigering van e e n vergunning, aangevraagd binnen d e t e r m i j n van 1 jaar na d e a f g i f t e van e e n positief stedebouwkundig attest, gebaseerd i s o p strijdigheid van d e in h e t attest opgenomen bepalingen m e t e e n inmiddels goedgekeurd plan van aanleg, kan d e aanspraak van d e a a n v r a g e r alleen resulteren in e e n e i s t o t schadevergoeding. H e t r e c h t o p schadevergoeding n a a r aanleiding van d e door h e t attest verleende aanspraken s t e u n t o p artikel 1382 BBW ( o n r e c h t m a t i g e daad)4). D i t a r t i k e l bepaalt o.a. d a t e l k e o n r e c h t m a t i g e daad van d e administratieve m a c h t waardoor schade wordt veroorzaakt a a n personen of goederen, aanleiding g e e f t t o t gerechtelijke vergoeding van d i e schade. O p h e t z e l f d e a r t i k e l kan e e n beroep gedaan worden in geval van schade veroorzaakt door e e n te l a t e a f g i f t e van e e n stedebouwkundig attest of door vergissingen in d e inhoud ervan wanneer d e z e a a n e e n gebrekkig onderzoek van d e z a a k te wijten zijn of d e betrokkene nopens e e n bestaande twijfel n i e t werd ingelicht. 4.4.

O v e r d r a c h t van onroerend goed Analoog a a n h e t F r a n s e r e c h t g a a t d e eigendom van roerend zowel a l s van onroerend goed r e e d s door d e totstandkoming van d e wilsovereens t e m m i n g over van d e vervreemder o p d e verkrijger. Om d e overeenkomst rechtsgeldigheid t e n a a n z i e n van derden te verschaffen d i e n t d e a a n d e overeenkomst t e n grondslag liggende (authentieke) a k t e in d e hypotheekregisters gepubliceerd te worden.

3) 4)

R. Vekeman, Ruimtelijke Ordening e n Stedebouw, Antwerpen 1983, blz. 330-333 (nrs. 34 1-342). J. d e Suray, Droit d e I'urbanisme et d e I'environnement, t o m e troisième, Bruxelles 1979, nr. 979.

Totstandkoming van d e overeenkomst Artikel 1583 BBW f o r m u l e e r t d e wijze van o v e r d r a c h t van roerend zowel a l s van onroerend goed a l s volgt: "De koop i s tussen partijen voltrokken e n d e koper verkrijgt van rechtswege d e eigendom t e n aanzien van d e verkoper zodra e r e e n overeenkomst is o m t r e n t d e z a a k e n d e prijs, hoewel d e z a a k nog n i e t geleverd e n d e prijs nog n i e t betaald is". D e totstandkoming van d e overeenkomst i s dus zowel obligatoir ais translatief. In d e praktijk wordt e c h t e r evenals i n Frankrijk onderscheid g e m a a k t tussen d e totstandkoming van d e wilsovereenstemming e n d e uiteindelijke levering. Alleen d e m e e s t essentiële e l e m e n t e n van d e o v e r d r a c h t zullen in e e n zogenaamde voor-overeenkomst vastgelegd worden, waarna d e partijen e v e n t u e e l m e t behulp van d e notaris overg a a n t o t h e t verrichten van enig precontractueel onderzoek. D i t onderzoek d i e n t o m e e n overzicht te verkrijgen van alle private e n publieke r e c h t e n d i e o p h e t onroerend goed, voorwerp van d e overeenkomst, rusten. Na afronding van h e t p r e c o n t r a c t u e l e onderzoek g a a t m e n over t o t h e t opstellen van h e t definitieve koopcontract w a a r m e e d e levering e e n f e i t wordt. Zowel e e n a u t h e n t i e k e a l s e e n onderhandse a k t e d o e t d e eigendom overgaan van d e vervreemder o p d e verkrijger. D e verschillend e stappen tijdens d e overdrachtsprocedure - voorovereenkomst, precont r a c t u e e l onderzoek e n koopcontract - zullen nu nader beschouwd worden. voor-overeenkomst D e voorovereenkomst k o m t t o t stand a l s beide partiien zich verbinden t o t koop respectievelijk verkoop van onroerend 'goed'over te gaan. Een dergelijke tweezijdige overeenkomst wordt compromis genoemd. p r e c o n t r a c t u e e l onderzoek Koper e n verkoper g a a n meestal in overleg m e t e e n notaris over t o t h e t verrichten van precontractueel onderzoek teneinde d e totstandkoming van d e overeenkomst m e t zoveel mogelijk waarborgen te omgeven. D e verkoper i s n i e t aileen verplicht d e koper in te lichten omt r e n t d e niet-zichtbare privaatrechtelijke erfdienstbaarheden m e t betrekking t o t h e t onroerend goed, m a a r ook o m t r e n t bepaalde van overheidswege opgelegde eigendoms- e n gebruiksbeperkingen d i e zonder vermelding door d e ver per t o t e e n schending van d e leveringsplicht zouden kunnen leide)?. H e t p r e c o n t r a c t u e l e onderzoek o m v a t d e volgende zaken: - H e t aanvragen van e e n uittreksel uit d e kadastrale r e g i s t r a t i e bij é é n van d e gewestelijke d i r e c t i e s van h e t Kadaster. - H e t verrichten van t i t e l r e c h e r c h e a a n d e hand van d e i n d e hypot h e e k r e g i s t e r s ingeschreven akten; o p a a n v r a a g kan e e n hypothec a i r c e r t i f i c a a t verkregen worden bij d e Hypotheekbewaring van h e t arrondissement waarin h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed is gelegen. - H e t aanvragen van inlichtingen o m t r e n t bepaalde eigendomstitels ( m e t betrekking t o t h e t onroerend goed) bij d e R e g i s t r a t i e als aan-

5,

Zie hiervoor: L. d e KeyserIP. Bogaert, D e bescherming van d e koper van e e n woning, Preadvies van d e VBR nr. 13, Deventer 1985, toegevoegd rapport (nr. 18).

vulling o p d e door d e hypotheekbewaarder v e r s t r e k t e informatie. H e t inwinnen van inlichtingen o m t r e n t publiekrechtelijke eigendoms- e n gebruiksbeperkingen bij h e t g e m e e n t e b e s t u u r (artikel 6 3 Stedebouwwet). H e t aanvragen van e e n stedebouwkundig a t t e s t bij h e t gemeentebes t u u r (artikel 6 3 Stedebouwwet). koopakte ( a k t e van overdracht) T e n s l o t t e gaan d e partijen over t o t h e t opstellen van d e definitieve koopakte. G e b e u r t d i t t e n o v e r s t a a n van d e notaris dan is e r sprake van e e n a u t h e n t i e k e a k t e . In d e a k t e kunnen bepalingen o m t r e n t d e inhoud van h e t v e r r i c h t e p r e c o n t r a c t u e l e onderzoek worden opgenomen.

-

H e t onderzoek van d e verschillende registers wordt, zoals in d e m e e s t e landen h e t geval is, veelal door d e notaris verricht. H e t aanvullende onderzoek, d a t wil zeggen h e t inwinnen van inlichtingen bij h e t gemeentebestuur krachtens a r t i k e l 6 3 van d e Stedebouwwet e n h e t aanvragen ald a a r van e e n stedebouwkundig a t t e s t , kan o p verzoek van d e partijen eveneens door d e notaris plaatsvinden. Indien d i t aanvullende onderzoek a c h t e r w e g e blijft, d i e n t d e notaris d e partijen te wijzen o p d e noodzaak van dergelijk onderzoek. Inschrijving in d e openbare registers Onder openbare registers vallen in d i t verband zowel d e registers van d e R e g i s t r a t i e als van d e Hypotheken. O p n a m e van d e a k t e van o v e r d r a c h t i n d e registers van d e R e g i s t r a t i e is e e n uit d e Belastingwet voortvloeiende verplichting. Inschrijving van d e (authentieke) a k t e van overd r a c h t i n d e hypotheekregisters verschaft d e overeenkomst rechtsgeldigheid tegenover derden. 4.5.

Toekomstige ontwikkelingen Zowel Kadaster, R e g i s t r a t i e a l s Hypotheken gaan over t o t automatisering van d e door hen gehouden registers. Wat b e t r e f t h e t Kadaster kan vermeld worden d a t d e lijst der percelen, h e t alfabetisch bestand van eigenaren e n lijst van belastingplichtigen reeds geautomatiseerd beschikbaar z i j j 7 . Automatisering biedt e c h t e r mogelijkheden voor hers t r u c t u r e r i n g van gegevensstromen e n koppeling van gegevensbestanden. In d i t kader wordt m o m e n t e e l e e n samenvoeging van Kadaster e n Regis t r a t i e overwogen; realisatie hiervan is e c h t e r o p k o r t e t e r m i j n nog n i e t te verwachten. Voorts wordt m e t n a m e door h e t n o t a r i a a t gepleit voor opvulling van d e bestaande lacunes in d e hypothecaire publiciteit (bijvoorbeeld door nalatenschappen door middel van overschrijvin van e e n a u t h e n t i e k e a k t e a a n e e n verplichte publicatie te onderwerpen)

8).

Wat b e t r e f t d e publiekrechtelijke rechtstoestand wordt van verschillende kanten g e w e z e n o p d e mogelijkheid d i e h e t perceelsgewijze kadaster biedt voor d e o p n a m e van d e o p d e percelen rustende eigendoms- e n ge-

H.A.L. Dekker, Nationale Grondboekhoudingen, Leiden 1986, blz. 193. J.L. Ledoux, D e bepaling van h e t goed, voorwerp d e r overeenkomst, Brussel 1983, blz. 155-156.

bruiksbeperkingen8). Realisatie lijkt e c h t e r niet eenvoudig d a a r men te maken h e e f t m e t verschillende instanties d i e d e aanvoer van d e gegevens zullen m o e t e n gaan verzorgen. 4.6.

Bijlagen Bijlage 1:

Formulier t e n behoeve van d e aanvraag van e e n stedebouwkundig attest.

Bijlage 2:

Formulier t e n behoeve van d e a f g i f t e van e e n stedebouwkundig attest.

0.a: R. d e C o r t e , Informatie t o t zekerheid, Tijdschrift voor P r i v a a t r e c h t 1983, no 1-2 (nrs. 30 e n 51). -84-

Bijlage l FORMULIER I

Aanvraag van een stedebouwkundig attest Aan h e t College van Burgemeester e n Schepenen van d e g e m e e n t e

...................

Mijne Heren, Ik verzoek u mij e e n stedebouwkundig a t t e s t te verstrekken waarin voor h e t pand, gelegen te straat kadastraal bekend nr. e n toebehorende a a n d e vermeldingen voorkomen, opgesomd onder a), b), c ) e n d) van a r t i k e l 63 van d e w e t van 29 m a a r t 1962 houdende organisatie van d e ruimtelijke ordening e n van d e stedebouw. Ik voeg bij d e z e aanvraag: l. e e n uittreksel van h e t kadastraal plan waarop in e e n o m t r e k van 50 m gelegen onroerende goederen aangegeven zijn; 2. e e n c e r t i f i c a a t van d e hypotheekbewaarder waarin d e huidige rechtstoestand van h e t betrokken onroerend goed beschreven is.

...............

......

..........,

Handtekening van d e aanvrager,

.........., .............

Bijlage 2 FORMULIER II Stedebouwkundig attest

Mijnheer, In antwoord o p uw a a n v r a a g van e e n stedebouwkundig attest gedateerd b e t r e f f e n d e h e t onroerend goed g e l e g e n h e b ik d e e e r u d e g e v r a a g d e inlichtingen te verstrekken onder voorbehoud v a n d e uitslag van h e t definitief onderzoek d a t zou ingesteld worden ingeval u e e n bouwof verkavelingsaanvraag m o c h t indienen. H e t betrokken onroerend goed kan vallen onder d e volgende bepalingen d i e voortvloeien h e t z i j uit d e goedgekeurde plannen van a a n l e g of u i t e e n goedgekeurde verkaveling, h e t z i j uit d e vooruitzichten b e t r e f f e n d e d e ordening wanneer g e e n e n k e l plan van aanleg, of in e l k geval g e e n enkel bijzonder plan van aanleg, voorhanden is. l. Bepalingen van h e t streekplan goedgekeurd bij koninklijk besluit van

.......................... ........................................

...............................

2. Bepalingen van h e t gewestplan goedgekeurd bij koninklijk besluit van

...............................

Bepalingen van h e t gemeenschappelijk a l g e m e e n plan van 3. a a n l e g goedgekeurd bij koninklijk besluit van (al d a n n i e t m e t d e waarde van e e n gewestplan).

.............

4. Bepalingen van h e t a l g e m e e n plan van a a n l e g goedgekeurd bij koninklijk besluit van

...................................

Bepalingen van h e t bijzonder plan van a a n l e g goedgekeurd 5. bij koninklijk besluit van

...............................

6.

Bepalingen van h e t verkavelingsplan goedgekeurd o p

7.

Bepalingen v a n h e t rooiplan goedgekeurd bij

...........................

........................... 8. dening.

....

...........

Bepalingen van d e vigerende gemeentelijke bouwveror-

9. Advies van h e t Bestuur van d e Stedebouw e n d e Ruimtelijke Ordening, wanneer e r nog g e e n door d e Koning goedgekeurd bij zonder plan van a a n l e g of g e e n behoorlijk goedgekeurde verkaveling voorhanden is. 10. H e t onroerend goed i s opgenomen in e e n onteigeningsplan goedgekeurd bij koninklijk besluit v a n D e o n t e i g e n a a r is

................... .....................................

Vanwege h e t College, D e secretaris,

D e burgemeester,

Opmerkingen 1. D e inlichtingen vermeld in h e t advies van d e gemachtigde a m b t e n a a r onder nr. 9 hierboven worden s l e c h t s bij wijze van aanduiding verstrekt. Ze gelden zolang d e vooruitzichten betreffende d e ordening niet gewijzigd zijn. 2. D e voorschriften voortvloeiend uit plannen van aanleg, uit goedgekeurde verkavelingen of uit rooiplannen e n gemeenteverordeningen gelden slechts zolang d e verordenende bepalingen waaruit z e voortvloeien, hun bindende k r a c h t behouden. D i t a t t e s t brengt g e e n ontheffing mede van d e verplichting 3. t o t h e t nakomen van d e f o r m a l i t e i t e n voorgeschreven door d e w e t van 29 m a a r t 1962 houdende organisatie van d e ruimtelijke ordening e n van d e stedebouw. Zo m a g g e e n e n k e l werk a l s bedoeld in a r t i k e l 44 van genoemde wet, of g e e n enkele vrijwillige verkaveling in d e zin van a r t i k e l 56, uitgevoerd worden zonder d a t d e voorgeschreven vergunning bekomen werd. H e t a t t e s t prejudicieert n i e t o p d e bepalingen van d e admin i s t r a t i e in d a t opzicht. O n s bekend om te worden gevoegd bij Ons besluit van 18 februari 1964. Van Koningswege: D e Minister van Openbare Werken,

5.

WEST-DUITSLAND

5.1.

O v e r z i c h t van h e t Duitse rechtsstelsel

5.1.1.

Rechtsbronnen Evenals in Frankrijk h e e r s t e ook i n Duitsland a a n h e t begin van d e Middeleeuwen o p rechtsgebied e e n onoverzichtelijke situatie; allerlei gewoonterechten variërend van s t r e e k t o t s t r e e k werden n a a s t e n door elkaar toegepast. P a s in d e 12e eeuw werd e e n aanvang g e m a a k t m e t d e optekening van d e z e gewoonterechten in rechtsboeken. M e t n a m e d e uit d e e e r s t e helft van d e 13e eeuw d a t e r e n d e "Sachsenspiegel" vormde in d i e tijd e e n belangrijke kenbron van inheems gewoonterecht. D a a r n a a s t b r a c h t d e opkomst van d e (Hanze-)steden a a n h e t einde van d e Middele e u w e n d e ontwikkeling van afzonderlijke s t a d s r e c h t e n m e t z i c h mee. H e t belangrijkste e l e m e n t in d e ontwikkeling van h e t Duitse r e c h t wordt e c h t e r gevormd door d e Romeinsrechtelijke invloeden die gedurende d e 15e e n 16e eeuw vanuit talie h e t Duitse rechtsgebied binnendrongen. Al snel werd d i t Romeinse R e c h t a l s aanvulling o p d e heersende gewoonter e c h t e n gehanteerd. Aan d e z e s t e r k e r e c e p t i e van h e t Romeinse R e c h t lagen verschillende oorzaken t e n grondslag. Allereerst was h e t Romeinse R e c h t gecodificeerd terwijl d e gewoonterechten n i e t of gebrekkig waren opgetekend. Verder ontbrak i n Duitsland e e n s t e r k e juristenstand om (zoals i n Frankrijk) h e t "eigen" r e c h t te ontwikkelen. Tenslotte kon a l s gevolg van d e mislukte pogingen e e n effectief c e n t r a a l g e z a g te vestigen, evenmin e e n m e t a u t o r i t e i t beklede rechterlijke m a c h t voor h e t gehele rijk worden opgebouwd. In d e z e s i t u a t i e presenteerde h e t Romeinse R e c h t zich a l s e e n geordend rechtsstelsel d a t zekerheid a a n d e rechtspleging kon verschaffen. Geleidelijk ontwikkelde z i c h e e n o p Romeinse rechtsbronnen gebaseerd m a a r o p d e behoefte van d e samenleving e n d e daarin heersende rechtspraktijk a f g e s t e m d rechtsgebruik (de "usus modernus pandectarum"). D i t a a n d e omstandigheden van die tijd e n h e t rechtsleven a a n g e p a s t e Romeinse R e c h t kreeg in vele delen van h e t Duitse rijk d e gelding van subsidiair r e c h t d a t van k r a c h t was voor zover land- e n s t a d s r e c h t e r niet van afweken (stadsrecht breekt landsrecht e n landsrecht breekt rijksrecht). In d e 18e e n 19e eeuw werden onder invloed van d e natuurrechtsleer, d e wetenschap die zich toelegde o p d e rationalisatie e n systematisering van h e t r e c h t , verschillende pogingen t o t codificatie ondernomen. E e r s t n a d e totstandkoming van d e Duitse eenheid in 1871 resulteerden d e z e pogingen in e e n volledige codificatie van h e t Duitse recht.

5.1.2.

Bürgerliches Gesetzbuch H e t Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), d a t o p l januari 1900 in werking t r a d , wordt enerzijds gekarakteriseerd door d e vooropstelling van algemene, d e belangrijkste rechtsgebieden bestrijkende beginselen e n anderzijds door d e vaak t o t in details afdalende c o n c r e t e regelingen m e t e e n s t e r k technisch karakter. Vergelijking m e t d e bijna 100 jaar oudere Code Civil l e e r t d a t hoewel beide wetboeken d e individuele handelingsvrijheid propageren, h e t BGB d a a r n a a s t d e toegenomen invloed van d e overheid o p h e t handelen van d e burger weerspiegelt. D i t blijkt bijvoorbeeld bij vergelijking van d e bepaling inzake d e eigendom in beide wetboeken. Terwijl a r t i k e l 544 Code Civil h e t absolute genots- e n beschikkingsrecht

van d e eigenaar vooropstelt, schuift artikel 903 BGB juist d e begrenzingen van h e t eigendomsrecht naar voren e n r u i m t binnen d e door w e t , reglementen e n subjectieve rechten van anderen gestelde grenzen, plaats in voor h e t r e c h t van d e eigenaar naar believen m e t zijn z a a k om te springen. D e z e lijn i s eveneens t e r u g te vinden in a r t i k e l 14 van h e t Grundgesetz (1949) waarin gesteld wordt: Eigentum verpflichtet, sein Gebrauch sol1 zugleich dem Wohl der Allgemeinheit dienen. H e t BGB i s opgebouwd uit 5 delen. H e t e e r s t e boek bevat h e t algemeen deel van h e t burgerlijk recht. Daarin worden algemene beginselen gesteld die voor h e t gehele privaatrecht gelding hebben. Grondpatroon i s d a t personen door rechtshandelingen in rechtsbetrekkingen komen te s t a a n t o t a n d e r e personen, zaken of rechtshandelingen. Dit leidt t o t d e in h e t e e r s t e boek gehanteerde driedeling in personen, zaken e n rechtshandelingen. H e t t w e e d e boek bevat h e t verbintenissenrecht. In tegenstelling t o t d e C o d e Civil g a a t in h e t BGB d e algemene leer van h e t verbintenissenrecht niet in d i e van d e overeenkomsten op, maar i s h e t omgekeerde het geval. H e t BGB bevat derhalve e e n algemene leer van h e t verbintenissenrecht a l s onderdeel waarvan d e uit overeenkomsten voortvloeiende verbintenissen worden behandeld. H e t derde boek bevat h e t zakenrecht. H e t hierin geformuleerde onderscheid tussen enerzijds d e vestiging van e e n zakelijk r e c h t e n anderzijds d e uit e e n verbintenis voortvloeiende verplichting vormt d e basis voor h e t in Duitsland gehant e e r d e a b s t r a c t e stelsel van eigendomsoverdracht. Onder d i t stelsel s t a a t d e zakenrechtelijke overeenkomst los van d e verbintenisrechtelijke. Ook bij h e t niet t o t stand komen of wegvallen van laatstgenoemde blijft d e e e r s t e in stand e n verschaft e e n geldige t i t e l van eigendomsoverdracht. H e t vierde boek bevat h e t f a m i l i e r e c h t e n h e t vijfde boek tenslotte het erfrecht. 5.1.3.

Onroerend goed Hoewel ook in h e t Duitse r e c h t onderscheid g e m a a k t wordt tussen roerend e n onroerend goed s p r e e k t men hierbij wel van "bewegliche Sache" m a a r n i e t van "unbewegliche Sache". H e t BGB kent in principe namelijk s l e c h t s é é n onroerende zaak, !'das GrundstÜcktt; zakelijke rechten d a a r o p gelden als roerend. Daarnaast kent h e t Duitse r e c h t e c h t e r ook h e t verschijnsel van d e "grundstÜcksgleiche Rechte", zoals (naar wetgeving van d e Bondsrepubliek) h e t Erbbaurecht e n (naar wetgeving van sommige Bundeslander) Erbpachtrecht, Bergwerkseigentum e n Mineralabbaurecht d i e allen krachtens wettelijke f i c t i e behandeld worden a l s waren zij onroerend. H e t onderscheid tussen roerend e n onroerend goed is voornamelijk van belang voor d e eigendomsoverdracht. Bij roerend goed vindt levering in principe door overgave plaats, terwijl d i t bij onroerend goed door inschrijving in het Grundbuch plaatsvindt. In beide gevallen wordt d e grondslag gevormd door d e zakenrechtelijke overeenkomst, bij onroerend goed ttAuflassung" e n bij roerend goed "Einigung" geheten.

5.2.


5.2.1.

Inleiding In West-Duitsland wordt d e kenbaarheid van d e privaatrechtelijke rechtstoestand gewaarborgd door t w e e parallel onderhouden vormen van grondboekhouding: h e t Grundbuch (op f e d e r a a l niveau) e n h e t Liegens c h a f t s k a t a s t e r (op d e e l s t a a t niveau). Al voor d e samenvoeging van d e Duitse s t a t e n in 1871 beschikte h e t merendeel van d e z e s t a t e n over e e n vorm van kadastrale registratie. In 1872 werden d e d e e l s t a t e n verplicht n a a s t d e k a d a s t r a l e r e g i s t r a t i e t e v e n s e e n zogenaamd Grundbuch t e n behoeve van d e r e g i s t r a t i e van zakelijke r e c h t e n o p onroerend goed a a n te leggen. M e t d e inwerkingtreding van h e t BGB o p 1 januari 1900 werd inschrijving in d i t Grundbuch e e n constitutief v e r e i s t e voor h e t verkrijgen van e e n zakelijk r e c h t o p onroerend goed. D e door d e d e e l s t a t e n gehoud e n kadastrale registers zijn in d e loop van d e tijd uitgegroeid t o t "amtliches Verzeichnis" van h e t Grundbuch, d a t wil zeggen d e identificatie van d e onroerende goederen in h e t Grundbuch vindt plaats a a n d e hand van d e kadastrale perceelsaanduiding. D e h e c h t e samenwerking tussen Grundbuch e n Liegenschaftskataster in West-Duitsland v o r m t zodoende d e basis van e e n e f f i c i e n t s y s t e e m van grondboekhouding. In h e t algem e e n wordt d i t s y s t e e m a l s (semi-)positief gekarakteriseerd; d i t i s e e n gevolg van h e t a a n d e r e g i s t r a t i e van r e c h t e n gekoppelde "Öffentliches Glauben" o p basis waarvan e e n derde-verkrijger t e goeder trouw zich o p d e inhoud van h e t Grundbuch m a g verlaten.

5.2.2.

Grundbuch H e t Grundbuch g e e f t d e zakelijke rechtstoestand van onroerend goed weer. Hiertoe zijn sinds 1 januari 1900 alle a k t e n inzake vestiging, overd r a c h t of t e n i e t g a a n van zakelijke r e c h t e n o p onroerend goed a a n verplichte publicatie onderworpen. H e t juridische kader van h e t Grundbuch wordt gevormd door d e Grundbuchordnung (GBO) van 5 augustus 1935, in d e loop van d e jaren aangevuld door verschillende "Verwaltungsvorschr iften". D e eenheid van r e g i s t r a t i e in h e t Grundbuch is h e t ~ r u n d s t ü c k .D e GBO definieert d i t begrip a l s volgt: "Ein GrundstÜck i s t ein Flachenabschnitt, d a s durch ein in sich zurücklaufenden Grenzlinie umschlossen ist. Hierdurch unterscheidet e s s i c h von anderen ~ r u n d s t ü c k eund wird es a u c h genau bezeichnet und beschrieben". Een ~ r u n d s t ü c kis derhalve e e n perceel d a t geheel door e e n grenslijn wordt omgeven. D e begrenzing dient duidelijk in h e t t e r r e i n z i c h t b a a r te zijn middels natuurlijke of kunstmatige grenstekens. Elk GrundstÜck h e e f t in h e t Grundbuch e e n eigen Grundbuchblatt waarop h e t GrundstÜck eenduidig wordt beschreven. D e GrundstÜcke zijn geindexeerd volgens d e o p d e Grundbuchblatter vermelde nummers. D e perceelsbeschrijving p e r Grundbuchblatt vangt a a n m e t e e n verwijzing naar h e t b e t r e f f e n d e "Amtsgericht", "Grundbuchbezirk", "Blatt und Bandnummer". Vervolgens wordt a a n d e hand van vier s e c t i e s d e zakelijke rechtstoestand van h e t p e r c e e l weergegeven.

-

s e c t i e 1: Bestandsverzeichnis D e z e s e c t i e b e v a t e e n a l g e m e n e beschrijving van h e t perceel: huidige (en e v e n t u e e l vorige) perceelsaanduiding, d e k a d a s t r a l e g e m e e n t e e n h e t k a d a s t r a l e perceelsnummer, adres, gebruikstoestand e n oppervlakte van h e t ~ e r c e e l . - s e c t i e 2: is te Abteilung D e z e s e c t i e b e v a t d e n a a m van d e e i g e n a a r e n e e n beschrijving van h e t o n t s t a a n van d e titel. Vervallen subjecten worden n i e t doorgehaa1.d m a a r rood onderstreept. - s e c t i e 3: Z w e i t e Abteilung D e z e s e c t i e b e v a t d e zakenrechtelijke e n overige beperkingen zoals erfdienstbaarheden, e r f p a c h t s r e c h t e n e n voorkooprechten. - s e c t i e 4: D r i t t e Abteilung D e z e s e c t i e bevat d e zakelijke zekerheidsrechten zoals hypotheekrechten. D e r e c h t e n die voor inschrijving in h e t Grundbuch in a a n m e r k i n g komen worden in a r t i k e l 1 3 GBO vermeld: a l l e zakelijke r e c h t e n zoals d e eigendom, d e erfdienstbaarheid, h e t vruchtgebruik e n d e hypotheek, zekerheidsmiddelen z o a l s d e Vormerkung (een voorlopige aantekening) e n d e Widerspruch (een a a n t e k e n i n g in geval van v e r m e e n d e onjuistheid van h e t Grundbuch) e n bepaalde w e t t e l i j k e beschikkingsbeperkingen zoals d e faillietverklaring, d e o p e n b a r e verkoop e n h e t e x e c u t o r i a a l beslag. N i e t voor inschrijving v a t b a a r zijn persoonlijke r e c h t e n zoals huur e n pacht. Verder kunnen behoudens enkele uitzonderingen ook publieke r e c h t e n n i e t in h e t Grundbuch ingeschreven worden. Inschrijving in h e t Grundbuch vindt p l a a t s o p h e t Grundbuchamt a a n d e hand van veelal door d e notaris aangeboden a u t h e n t i e k e akten. Alvorens t o t inschrijving o v e r te g a a n s t e l t d e Grundbuchrichter e e n onderzoek in o m te zien of h e t r e c h t d a t verleend is, voor inschrijving v a t b a a r is, of partijen werkelijk diegenen zijn die zij verklaren te zijn, of zij hun toes t e m m i n g hebben gegeven voor d e inschrijving, of d e v e r e i s t e f ormaliteit e n in a c h t zijn genomen e n of d e vervreemder ingevolge h e t Grundbuch beschikkingsbevoegd is. Als vervolgens h e t r e c h t van d e verkrijger in h e t Grundbuch wordt ingeschreven, wordt hiermede e e n wettelijk vermoeden voor h e t b e s t a a n van h e t b e t r e f f e n d e r e c h t gevestigd (artikel 891 BGB). D a a r n a a s t i s h e t z o d a t derden-verkrijgers te goeder trouw e r zowel in positieve a l s in n e g a t i e v e zin vanuit mogen g a a n d a t d e in h e t Grundbuch v e r m e l d e gegevens juist zijn (artikel 8 9 2 BGB). D e vervreemder d i e m e e n t zich o p d e nietigheid van d e eigendomsoverdracht te kunnen beroepen, blijft e c h t e r bevoegd doorhaling van h e t in h e t Grundbuch inges c h r e v e n r e c h t te verlangen, D i t r e c h t , d a t mogelijkerwijs t o t revindicat i e van h e t onroerend goed kan leiden, h e e f t d e vervreemder e c h t e r all e e n tegenover diegene m e t wie hij handelde of diens erfgenamen. U i t bovenstaande moge duidelijk zijn d a t h e t D u i t s e s t e l s e l niet zuiver positief is; h e t wordt derhalve ook wel a l s semi-positief betiteld. T e n s l o t t e zullen d e vier a a n h e t Grundbuch t e n grondslag liggende princ i p e s weergegeven worden d i e d e werking van d e hierboven beschreven vorm van grondboekhouding overzichtelijk s a m e n v a t t e n .

-

Specialiteitsprincipe Eenduidig g e k e n m e r k t e percelen vormen d e basis voor h e t vastleggen van zakelijke rechten.

-

5.2.3.

Inschrijvingsprincipe Een r e c h t s v e r a n d e r i n g m e t betrekking tot onroerend goed i s e e r s t rechtsgeldig n a d a t inschrijving in h e t Grundbuch h e e f t plaatsgevonden. O v e r e e n s t e m mingsprincipe Inschrijving kan s l e c h t s g e v o r d e r d worden door d i e g e n e d i e in h e t Grund buch a l s r e c h t h e b b e n d e staat vermeld. Publiciteitsprincipe - h e t Grundbuch i s openbaar voor diegenen d i e a a n kunnen t o n e n d a t z e belanghebbende -zijn; - d e inhoud van h e t Grundbuch wordt juist verondersteld e n e e n derde-verkrijger te g o e d e r trouw m a g zich hierop verlaten.

Liegenschaftskataster D e verschillende k a d a s t r a l e r e g i s t r a t i e s , d i e door h e t m e r e n d e e l d e r D u i t s e s t a t e n in d e vorige e e u w zijn ontwikkeld, w a r e n e v e n a l s in Frankrij k e n ~ e l g i eg e r i c h t o p h e t hef f e n van grondbelasting (Grundsteuerkat a s t e r ) . Aanvankelijk w a s h e t s y s t e e m van h e f f i n g g e b a s e e r d o p d e bes t a a n d e perceelsindeling. In d e jaren twintig werd e c h t e r o v e r g e s t a p t o p e e n s y s t e e m g e b a s e e r d o p economische eenheden, w a a r m e e uit f i s c a a l oogpunt g e z i e n d e zin van h e t L i e g e n s c h a f t s k a t a s t e r kwam te vervallen. In d e loop v a n d e tijd had zich e c h t e r e e n nieuwe t a a k aangediend; d e i d e n t i f i c a t i e van d e o n r o e r e n d e goederen (GrundstÜcke) w a a r v a n d e zakelijke r e c h t s t o e s t a n d in h e t Grundbuch vastgelegd diende te worden. Bij w e t van 3 juli 1934 werd in h e t kader van d e h e r s t r u c t u r e r i n g van h e t Vermessungswesen h e t R e i c h s k a t a s t e r ingesteld. D e nieuwe (meervoudige) f u n c t i e van h e t k a d a s t e r kwam tot uiting in d e formulering van d e doelstellingen:

-

informatiebron informatiebron informatiebron informatiebron informatiebron informatiebron

voor voor voor voor voor voor

d e beschrijving van p e r c e l e n i n h e t Grundbuch; d e berekening van d e grondbelasting; d e planvoor bereiding; h e t v a s t s t e l l e n van d e economische t o e s t a n d ; kadastrale kaarten; onderzoek e n s t a t i s t i e k .

Bij verordening van 2 3 januari 1941 (als aanvulling o p d e GBO) werd h e t L i e g e n s c h a f t s k a t a s t e r a a n g e w e z e n a l s "amtliches Verzeichnis" van h e t Grundbuch, d a t wil z e g g e n d a t bij e.lke inschrijving in h e t Grundbuch tev e n s d e k a d a s t r a l e aanduiding van h e t b e t r e f f e n d e Grundstück v e r m e l d diende te worden. In 1945 kwam d e verantwoordelijkheid voor d e inricht i n g e n bijhouding van d e k a d a s t r a l e r e g i s t r a t i e wederom in handen van d e deelstaat-regeringen. Elk van d e 1 1 d e e l s t a t e n vaardigde e e n "eigen" Vermessungs- und K a t a s t e r g e s e t z uit, o p basis w a a r v a n e e n a u t o n o m e k a d a s t r a l e d i e n s t werd ingericht. Voorts werden d e d e e l s t a t e n t e n beh o e v e van k a d a s t r a l e doeleinden opgesplitst in d i s t r i c t e n a l w a a r minst e n s é é n K a t a s t e r a m t funtioneert. D e e e n h e i d van r e g i s t r a t i e d i e door h e t L i e g e n s c h a f t s k a t a s t e r wordt geh a n t e e r d i s h e t FlurstÜck d a t a l s volgt o m s c h r e v e n wordt: "Ein FlurstÜck i s t e i n Teil d e r Erdoberflache d e r von e i n e n in sich zurücklaufenden Linie umschlossen und im L i e g e n s c h a f t s k a t a s t e r u n t e r e i n e n besonderen N u m m e r auf gef Ührt ist".

Een FlurstÜck wordt gekenmerkt door e e n omsluitende lijn e n e e n kadast r a a l nummer; e r i s g e e n s p r a k e van e e n duidelijk in h e t t e r r e i n zichtbar e begrenzing zoals bij definiering van e e n GrundstÜck. Wel kan e e n F l u r s t i c k opgedeeld zijn in g e d e e l t e n d i e zich onderscheiden in gebruik of kwaliteit. H e t FlurstÜck is d e kleinste eenheid van r e g i s t r a t i e i n West-Duitsland e n kan a l s zodanig n i e t m e e r d a n é é n G r u n d s t i c k omvatten. D e FlurstÜcke worden beschreven in d e verschillende kadastrale bescheiden d i e door d e K a t a s t e r a m t e r gehouden worden:

-

Flurbuch (percelenregister) P e r kadastrale g e m e e n t e wordt e l k perceel afzonderlijk beschreven (ligging, gebruik, oppervlakte, waarde e n rechtstoestand). Liegenschaftsbuch (eigenarenregister) P e r rechthebbende wordt e e n overzicht e n e e n k o r t e omschrijving - van d e h e m l h a a r toebehorende percelen gegeven. N amensverzeichnis Een alfabetische lijst van d e rechthebbenden per kadastraal district m e t verwijzing n a a i d e b e t r e f f e n d e k a a r t e n in h e t Liegenschaftsbuch. Eigentumsverzeichnis E e n a l f a b e t i s c h e lijst van d e rechthebbenden per kadastrale gemeente. ~ebaüdebuch Een lijst van a l l e gebouwen m e t verwijzing naar d e b e t r e f f e n d e kaart e n in h e t Flur- o f - ~ i e -g e n s c h a f t s b u c h . Flurkarten K a d a s t r a l e k a a r t e n o p schaal 1 : 500, 1 : 1000, 1 : 2000 e n 1 : 5000. -

-

In h e t D u i t s e systeem van grondboekhouding i s d e "Rektifizierung" o f w e l h e t o p é é n lijn brengen van Grundbuch e n Liegenschaftskataster e e n onmisbaar element. Rektifizierung i s e e n tweezijdig proces; enerzijds verz o r g t h e t kadaster d e kadastrale hermeting van gewijzigde eigendomsgrenzen alvorens d e nieuwe r e c h t e n in h e t Grundbuch worden ingeschreven e n anderzijds voorziet h e t Grundbuch h e t kadaster maandelijks van d e wijzigingen in d e rechtstoestand van d e onroerende goederen. Hoewel e r dus e e n d i r e c t e r e l a t i e b e s t a a t tussen Grundbuch e n Liegenschaftskat a s t e r d e e l t laatstgenoemde s l e c h t s gedeeltelijk in d e positieve werking van h e t Grundbuch. D e z e s t r e k t zich namelijk slechts uit t o t d e juistheid van d e o p d e kadastrale plans aangegeven perceelsgrenzen voor zover e r in h e t Grundbuch naar verwezen is e n partijen bij hun eigendomsoverd r a c h t d e bedoeling hebben gehad d a a r m e d e rekening te houden. 5.2.4.

Organisatie e n samenhang D e organisatie e n werkwijze van h e t Grundbuch d a t d e zakelijke rechtst o e s t a n d van onroerend goed w e e r g e e f t i s e e n f e d e r a l e aangelegenheid e n v a l t onder d e verantwoordelijkheid van h e t Ministerie van Justitie. H e t juridische kader van h e t Grundbuch wordt gevormd door d e reeds v e r m e l d e Grundbuchordnung van 1935. D e inschrijving van d e voor regis t r a t i e v a t b a r e r e c h t e n vindt p l a a t s o p d e "Grundbuchamter" d i e e e n ond e r d e e l vormen van d e "Amtsgerichte" (kantongerechten); h e t "Grundbuchbezirk" valt s a m e n m e t h e t "Amtsbezirk". f e d e r a a l niveau

L I Reichsminister d e r J u s t i z I

lokaal niveau

Grundbuchamter ]

D e organisatie e n werkwijze van h e t Liegenschaftskataster behoort, binnen d e door d e f e d e r a l e overheid g e s t e l d e grenzen, t o t d e bevoegdheden van d e deelstaat-regeringen. E.lk van d e 11 d e e l s t a t e n h e e f t derhalve o p basis van d e door haar uitgevaardigde Vermessungs- und K a t a s t e r g e s e t z e e n a u t o n o m e kadastrale dienst ingericht. Dit zogenaamde "Landesvermessungsamt" coördineert d e landmeetkundige zaken in d e d e e l s t a a t e n o e f e n t t e v e n s t o e z i c h t uit o p d e verschillende "Katasteramter" waar d e kadastrale bescheiden gehouden worden. In Nordrhein-Westfalen is h e t kadaster z e l f s gecommunaliseerd d a t wil z e g g e n d a t d e kadastrale t a k e n zijn m e t d e bestuurlijke t a k e n van d e Kreise e n d e Kreisf r e i e S t a d t e (Kreise zijn locale overheden bestaande uit e e n a a n t a l gemeenten; z e behartigen t a k e n welke d e financiële draagkracht e n d e technische bestuurscapaciteit van d e afzonderlijke t o t d e Kreise behor e n d e g e m e e n t e n te boven gaan). H e t "Katasterbezirk" d a t onder d e bevoegdheid van e e n bepaald K a t a s t e r a m t valt, v a l t over h e t a l g e m e e n s a m e n m e t h e t bij h e t Grundbuchamt behorend "Grundbuchbezirk". d e e l s t a a t niveau

I L

Ministerium d e s Innern Ministerium d e r Finanzen Landesvermessungsamt

locaal niveau

D e samenhang tussen Grundbuch e n Liegenschaftskataster s t e u n t primair o p d e verordening van 23 januari 1941 (als aanvulling o p d e GBO), waarin h e t Liegenschaftskataster a l s "amtliches Verzeichnis" van h e t Grundbuch wordt aangeduid. D i t b e t e k e n t d a t d e in h e t Grundbuch ingeschreven Grundstücke g e r e l a t e e r d dienen te worden a a n d e i n h e t Liegenschaftsk a t a s t e r g e h a n t e e r d e perceelsaanduidingen. Voorts verzorgt h e t kadaster ( t e n behoeve van h e t Grundbuch) d e kadastrale (her)metingen van d e gewijzigde eigendomsgrenzen. Tenslotte voorziet h e t Grundbuch h e t kadast e r maandelijks van d e opgetreden wijzigingen in d e zakelijke rechtstoes t a n d van d e ingeschreven onroerende goederen. 5.3.

Kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand

5.3.1.

Inleidin; H e t Duitse s y s t e e m van grondboekhouding voorziet in e e n bijna volledige kenbaarheid van d e privaatrechtelijke rechtstoestand van onroerend goed. H e t Grundbuch wordt a l g e m e e n beschouwd a l s spiegel van d e o p h e t onroerend goed rustende p r i v a t e rechten. D e l a a t s t e tientallen jaren wordt onroerend goed behalve m e t privaatrechtelijke beperkingen ook s t e e d s vaker belast m e t allerlei voorschriften van publiekrechtelijke a a r d (Eigentum verpflichtet!). D e z e voorschriften d i e h e t r e c h t van eigendom e n gebruik in hoge m a t e kunnen beperken, vloeien voort ui rijke w e t t e n e n besluiten. Als belangrijkste kunnen vermeld worden

hetd.

l)

Zie: K.H. Schwab, Sachenrecht, München 1985, blz. 115.

-

-

-

wetgeving inzake d e ruimtelijke ordening (Bundesraumordnungsgesetz und Landesplanungsgesetz); wetgeving gebouwde omgeving (Bundesbaugesetz, Bauordnungen d e r e ander, Stadtebauförderungsgesetz und Denkmalschutzgesetze); wetgeving landelijk gebied (~rundstucksverkehrsgesetz,Flurbereinigungsgesetz und Bundesnaturschutzgesetz); verkeerswetgeving (Strassengesetzen von Bund und ~ a n d e r n ) .

Behoudens enkele uitzonderingen komen d e uit wet- e n regelgeving voortvloeiende publiekrechtelijke beperkingen n i e t in aanmerking voor o p n a m e in h e t Crundbuch. Hoewel d e mogelijkheid die h e t Crundbuch biedt door opname van publieke r e c h t e n t e v e n s z o r g te dragen voor d e kenbaarhei van d e publiekrechtelijke rechtstoestand a l g e m e e n onderkend word$), is e e n dergelijke ontwikkeling vooralsnog niet te verwachten. Vandaar d a t naar a n d e r e methoden i s gezocht t e n e i n d e d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand o p k o r t e t e r m i j n te kunnen verbeteren. Naast h e t Crundbuch (in beperkte m a t e ) kunnen derhalve nog t w e e kenbaarheidsmechanismen onderscheiden worden die e e n bijdrage leveren a a n d e onderhavige kenbaarheid. (I)

(2)

(3)

Aantekening i n h e t Grundbuch E e n viertal publiekrechtelijke beperkingen k o m t k r a c h t e n s uitdrukkelijke wetsbepaling in aanmerking voor opname in h e t Crundbuch. O p n a m e in h e t Crundbuch i s niet vereist voor d e geldigheid van d e beperking (constitutief), m a a r dient s l e c h t s t e r informering van belanghebbenden (declaratief). ~ a ñ t e k e n i n gin h e t Liegenschaftskataster In t o e n e m e n d e m a t e g a a n d e kadasters van d e verschillende deels t a t e n e r t o e over p&liekrechtelijke beperkingen in hun registers o p te nemen. O p n a m e van e e n publiekrechtelijke beperking in h e t Liegenschaftskataster i s zuiver informatief; voor aanvullende inf o r m a t i e wordt veelal door verwezen naar d e voor h e t opleggen van d e beperking verantwoordelijke instantie. Baulastenverzeichnis Ingevolge d e Landesbauordnungen zijn d e g e m e e n t e n in alle deels t a t e n -van d e ~ o n d s r e bliek ~ u ~ u i t s l a n d-(met uitzondering van Bayern) verplicht e e n Baulastenverzeichnis te houden. Een Baulast i s e e n bouwrechtelijke beperking m e t betrekking t o t onroerend goed, bestaande uit h e t verrichten, h e t n a l a t e n dan wel h e t gedog e n van e e n bepaalde handeling, vastgelegd in e e n overeenkomst tussen d e eigenaar van h e t betreffende onroerend goed e n d e m e t h e t bouwtoezicht belaste i n s t a n t i e (meestal d e gemeente).

D e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand in West-Duitsland is o p d i t m o m e n t nog weinig g e s t r u c t u r e e r d geregeld. In vrijwel a l l e d e e l s t a t e n wordt dan ook in onvoldoende m a t e i n d e z e kenbaarheid voorzien. Uitbreiding van h e t a a n t a l publiekrechtelijke beperkingen in d e kadastrale registers, in h e t kader van d e automatisering van h e t Liegenschaftsbuch (ALB), l i g t e c h t e r in d e lijn d e r verwachtingen. 2)

O.a.: H.A. Weirich, Crundstucksrecht, München 1985, blz. 1 1 (nr. 14), F. Sielemann, S c h u t z d e s Kaufers bei Erwerb von Eigentumswohnungen und Eigenheimgrundstucken, Preadvies van d e VBR nr. 13, Deventer 1985, blz. 177 e n K. ~ a e g e l e / H . ~ c h Ö n e r / ~Stöber, . Crundstücksrecht, M Ü ~ c h e n 1986, blz. 2 (nr. 3).

5.3.2.

Aantekening i n het Grundbuch Een viertal publiekrechtelijke beperkingen komt krachtens uitdrukkelijke wetsbepaling i n aanmerking voor opname i n het Grundbuch. De term inschrijving (Eintragung) wordt i n dit verband vermeden daar anders de schijn gewekt zou kunnen worden dat de rechtsgeldigheid van de betreffende publiekrechtelijke beperking afhankelijk is van de ver melding i n het Crundbuch. Opname van een publiekrechtelijke beperking i n het Grundbuch heeft echter alleen declaratieve werking zodat derden-verkrijgers op de aanwezigheid van dergelijke beperkingen geattendeerd worden.

-

Umlegungsvermerk Krachtens artikel 54 absatz l Baugesetzbuch is het i n geval van (stedelijke) herverkaveling mogelijk een zogenaamd "Umlegungsvermerk" bij de betreffende percelen i n het Grundbuch op te nemen. Enteignungsvermerk Krachtens artikel 108 absatz 6 Baugesetzbuch is het i n geval van onteigening mogelijk een zogenaamd "Ënteignungsvermerkl'-bij de betreffende percelen i n het Grundbuch op t e nemen. Sanierungsvermerk Krachtens artikel 143 absatz 4 Baugesetzbuch is het i n geval van k " de stadsvernieuwing mogelijk een zogenaamd " ~ a n i e r u n ~ s v e r m e ~bij betreffende percelen i n het Grundbuch op t e nemen. Entwicklungsvermerk Krachtens artikel 170 Baugesetzbuch is het i n geval van stadsuitbreiding mogelijk een zogenaamd " ~ n t w i c k l u n ~ s v & m e r k "bij de betreffende percelen i n het Grundbuch op t e nemen.

De voor het besluit t o t herverkaveling, onteigening, stadsvernieuwing dan wel stadsuitbreiding verantwoordelijke instantie dient het onderhavige besluit, waarin de betrokken percelen eenduidig zijn aangegeven, aan t e bieden op het Grundbuchamt. Opmerking: Het Baugesetzbuch dat per l juli 1987 i n werking is getreden omvat de vroegere Bundesbaugesetz en Stadtebauförderungsgesetz. 5.3.3.

Aantekening i n het Liegenschaftskataster De kadasters van de verschillende deelstaten gaan er i n toenemende mat e toe over publiekrechtelijke beperkingen i n hun registers op t e nemen. De opname i n de kadastrale registers dient alleen ter signalering van de beperking; voor aanvullende informatie dient men zich t o t de voor het opleggen van de beperking verantwoordelijke instanties t e wenden. Opname van publiekrechtelijke beperkingen is echter alleen zinvol, als voorzien is i n een voortdurende gegevensstroom tussen het kadaster en de voor de beperkingen verantwoordelijke instanties. Hierdoor wordt enerzijds de actualiteit van de gegevens i n het kadaster verzekerd en wordt anderzijds gewaarborgd dat de gegevens van de verantwoordelijke instanties overeenstemmen met de inhoud van de kadastrale registers. De recente uitbreiding van de inhoud van de kadastrale registratie is voornamelijk een gevolg van de i n het kader van de automatisering van het Liegenschaftsbuch gecreëerde mogelijkheden hiertoe. Het is dan ook niet verwonderlijk dat i n Niedersachsen waar de activiteiten met betrekking t o t de ALB (Automatisiertes Liegenschaftsbuch) geconcen-

t r e e r d zijn, r e e d s e e n aanzienlijk a a n t a l beperkingen i n h e t kadaster wordt opgenomen. In bijlage 1 is e e n overzicht opgenomen van d e m a t e waarin d e publiekrechtelijke beperkingen t h a n s door d e verschillende d e e l s t a t e n in hun registers worden opgenomen. In bijlage 2 i s vervolgens e e n uittreksel u i t h e t (geautomatiseerde) Liegenschaftsbuch weergegeven waarin e e n t w e e t a l publiekrechtelijke beperkingen door middel van e e n z o g e n a a m d e "Hinweise" zijn aangegeven. O p n a m e in d e kadastrale r e g i s t e r s kan plaatsvinden door middel van e e n aantekening in h e t Flurbuch, h e t Liegenschaftsbuch, d e F l u r k a r t e of h e t g e a u t o m a t i s e e r d e Liegenschaftsbuch (ALB). N a a s t e e n "Hinweise" bij h e t b e t r e f f e n d e p e r c e e l biedt d e ALB t e v e n s mogelijkheden voor h e t vermelden van d e voor d e beperking verantwoordelijke i n s t a n t i e e n d e f a s e van uitvoering (in geval van herverkaveling, stadsvernieuwing, stadsuitbreiding e n onteigening). Aansluitend zullen d e verschillende publiekrechtelijke beperkingen die, afhankelijk van h e t door d e b e t r e f f e n d e d e e l s t a a t gevoerde belei$ in d e k a d a s t r a l e r e g i s t e r s kunnen worden opgenomen behandeld worden

.

(l) (2)

(3)

(4)

(5)

3)

ruilverkaveling (Flurbereinigung/FIurbereinigungsgesetz) In h e t besluit t o t ruilverkaveling zijn d e percelen waarop h e t onderhavige besluit van toepassing i s eenduidig aangegeven. (stedelijke) herverkaveling (U mlegung/Baugesetzbuc h) In h e t besluit t o t herverkaveling zijn d e percelen w a a r o p h e t onderhavige besluit van toepassing i s eenduidig aangegeven. In h e t Grundbuch kan i n geval van herverkaveling t e v e n s e e n "Umlegungsvermerk" bij d e b e t r e f f e n d e percelen opgenomen worden. rensregulering (Grenzregelung/Baugesetzbuch) f n h e t kader van e e n Bauleitungsplan (vergelijkbaar m e t h e t bestemmingsplan) kan d e g e m e e n t e bijvoorbeeld t e n behoeve van e e n g o e d e ontsluiting middels grensregulering: - aanliggende percelen of delen van aanliggende percelen t e g e n elkaar uitruilen; - aanliggende percelen m e t n a m e splinterpercelen eenzijdig toedelen wanneer d i t in h e t algemeen belang gewenst is. Grensregulering wordt n i e t formeel ingeleid. H e t besluit waarin d e nieuwe grenzen zijn aangegeven d i e n t e c h t e r naar vorm e n inhoud geschikt te zijn voor o v e r n a m e in h e t Liegenschaftskataster. stadsvernieuwing (Sanier ung/Baugesetzbuch) In h e t besluit t o t stadsvernieuwing zijn d e percelen waarop h e t onderhavige besluit van toepassing is eenduidig aangegeven. In h e t Grundbuch kan in geval van stadsvernieuwing t e v e n s e e n "Sanierungsvermerk" bij d e b e t r e f f e n d e percelen opgenomen worden. stadsuitbreiding (Entwicklung/Baugesetzbuch) In h e t besluit t o t stadsuitbreiding zijn d e percelen (in geval van r e e d s bebouwd gebied) w a a r o p h e t onderhavige besluit van toepassing i s eenduidig aangegeven. In h e t Grundbuch kan in geval van stadsuitbreiding t e v e n s e e n "Entwicklungsvermerk" bij d e

O v e r z i c h t samengesteld a a n d e hand van: Kriegel/Herzfeld, Katasterkunde in Einzeldarstellungen, Karlsruhe 1986, H e f t 3, blz. 87-97 e n E. Schenk, D a t e n fÜr Umweltschutz, Planung und S t a t i s t i k a u s d e m Liegens c h a f t s k a t a s t e r , Nachrichtenblatt d e r Vermessungs- und Katasterverwalt u n g Rheinland-Pfalz 1986, no 4, blz. 210-216.

(6)

(7)

(8)

(9)

(1 0)

b e t r e f f e n d e percelen opgenomen worden. grensveref f e n i n g (GrenzbereinigungIGrenzbereinigungsgesetz) D e percelen w a a r o p d e grensvereffening van toepassing is worden in d e k a d a s t r a l e registers aangeduid. bouwrechtelijke beperking ( ~ a u l a ~ / ~ a n d e s b a u o r d n u n ~ e n ) Een Baulast is e e n bouwrechtelijke beperking m e t betrekking t o t onroerend goed, bestaande uit h e t verrichten, h e t nalaten dan wel h e t gedogen van e e n bepaalde handeling, vastgelegd in e e n overeenkomst tussen d e eigenaar van h e t betreffende onroerend goed e n d e m e t h e t bouwtoezicht belaste instantie (meestal d e gemeente). In vrijwel a l l e d e e l s t a t e n zijn d e g e m e e n t e n verplicht dergelijke openbare lasten in e e n Baulastenverzeichnis o p te nemen. In e n k e l e d e e l s t a t e n i s h e t e c h t e r t e v e n s mogelijk e e n Baulast middels e e n aantekening in d e kadastrale registers kenb a a r te maken. bouwrechtelijke bepalingen (baurechtliche Festsetzungen1u.a. Baugesetzbuch und Bundesnaturschutzgesetz) H i e r t o e worden m e t n a m e d e (tijdelijke) wijzigingsverboden k r a c h t e n s a r t i k e l 26 Baugesetzbuch gerekend. Dit a r t i k e l bepaalt d a t indien e e n g e m e e n t e besloten h e e f t e e n Bauleitungsplan o p te stellen, te wijzigen, a a n te vullen of te vervangen, z i j t e r voorkoming van ongewenste wijzigingen e e n (tijdelijk) wijzigingsverbod in kan stellen. Voorts kan d e z e aantekening evene e n s gebruikt worden voor e e n wijzigingsverbod k r a c h t e n s d e Bundesnaturschutzgesetz. T e n s l o t t e kunnen ook percelen aangeduid worden waar t o e z i c h t in geval van sloop of a n d e r e bouwrechtelijke wijzigingen uit historisch, stedebouwkundig of soc i a a l oogpunt vereist is. onteigening (EnteignungIBaugesetzbuch) In h e t besluit t o t onteigening zijn d e percelen waarop h e t onderhavige besluit van toepassing i s eenduidig aangegeven. In het Grundbuch kan in geval van onteigening t e v e n s e e n "Enteignungsvermerk" bij d e b e t r e f f e n d e percelen opgenomen worden. natuurbeschermingsgebieden (Naturschutzgebiete/Bundesnaturschut z g e s e t z ) D e Bundesnaturschutzgesetz onderscheidt d e volgende gebieden: - natuurbeschermingsgebieden (Naturschutzgebiete); - nationale parken (Nationalparke); - landschapbeschermingsgebieden (Landschaftschutzgebiete); natuurparken (Naturparke); - natuurmonumenten (Naturdenkmaler). D e z e gebieden dienen k r a c h t e n s d e Bundesnaturschutzgesetz of d e hierop van toepassing zijnde wetgeving van d e d e e l s t a t e n f o r m e e l te worden aangewezen. waterbeschermingsgebieden (Wasserschutzgebietel Wasserhaushaltsgesetz) K r a c h t e n s d e Wasserhaushaltsgesetz kunnen waterbeschermingsgebieden (Wasserschutzgebiete) e n inundatiegebieden (Uberschwemmungsgebiete) a a n g e w e z e n worden. In waterbeschermingsgebieden kunnen ingevolge d e hierop van toepassing zijnde wetgeving van d e d e e l s t a t e n m e e s t a l d r i e beschermzones onderscheiden worden waarin bepaalde verboden, gedoogplichten of beperkingen gelden. Voorts kunnen ingevolge d e waterwetgeving van d e d e e l s t a t e n t e r bescherming van d e van overheidswege e r kende geneeskrachtige bronnen beschermingsgebieden (Heilquellenschutzgebiete) vastgelegd worden.

-

(ll)

(12)

(13)

(1 4 )

(15)

( 16)

(17)

(18)

monumentenbescherming (Denkmalschutz/Landesdenkmalschutzgesetze) D e Landesdenkmalschutzgesetze onderscheiden: - afzonderlijke monumenten zoals bijvoorbeeld gebouwen (Einzeldenkmaler); - monumentenzones zoals bijvoorbeeld pleinen (Denkmalzonen); - terreinmonumenten zoals bijvoorbeeld opgravingsgebieden (~odendenkmaler). Alle beschermde monumenten dienen in speciale monumentenreg i s t e r s (Denkmalbucher) opgenomen te worden. D a a r d e aanwijzing t o t monument aanzienlijke rechtsgevolgen m e t zich m e e kan brengen i s e e n aantekening bij h e t b e t r e f f e n d e perceel in h e t Liegenschaftskataster eveneens gewenst. milieu-belastingsgebieden (Belastungsgebiete/Bundes-Immissionsschutzgesetz) Ingevolge d e Bundes-Immissionsschutzgesetz kunnen gebieden aangewezen worden waar bescherming t e g e n luchtverontreiniging, geluid, trillingen e n a n d e r e schadelijke invloeden van buitenaf gewenst is. In h e t formele besluit d a t a a n d e aanwijzing t e n grondslag ligt worden d e b e t r e f f e n d e percelen vermeld. geluidbeschermingszones (Larmschutzbereiche/Gesetz zum S c h u t z gegen Fluglarm) Ingevolge d e G e s e t z zum S c h u t z gegen Fluglarm kunnen zones aangewezen worden waar bescherming t e g e n geluidsoverlast van vliegtuigen gewenst is. In h e t formele besluit d a t aan d e aanwijzing t e n grondslag ligt worden d e b e t r e f f e n d e percelen vermeld. militaire beschermingszones (militarische Schutzbereichel Schutzbereichsgesetz) Ingevolge d e Schutzbereichsgesetz kunnen zones aangewezen worden waar t e n behoeve van d e uitoefening van defensie-taken beperkingen gelden. In h e t f o r m e l e besluit d a t a a n d e aanwijzing t e n grondslag ligt worden d e b e t r e f f e n d e percelen vermeld. bouwverbodszones (Anbauverbotszonen/Fernstrassengesetz) Ingevolge d e Fernstrassengesetz kunnen binnen e e n bepaalde afs t a n d t o t een rijksweg geen hoogbouw of a n d e r e bouwwerken opg e r i c h t worden. Dergelijke regelingen bestaan ook in d e wegenwetgeving van d e deelstaten. In bebouwingsgebieden kan e e n aantekening bij d e b e t r e f f e n d e percelen in d e kadastrale regist e r s of vermelding o p d e F l u r k a r t e gewenst zijn. ~ e i m s t a t t e(~eimstatte/Reichsheimstattengesetz) Voor H e i m s t a t t e n aangewezen krachtens d e ~ e i c h s h e i m s t a t t e n g e s e t z gelden bepaalde beschikkings- e n splitsingsbeperkingen. D e aanwijzing t o t H e i m s t a t t e is door aantekening in h e t Grundbuch gewaarborgd. Om bovendien te a t t e n d e r e n o p d e hiermee samenhangende splitsingsbeperkingen i s e e n aantekening in h e t Liegenschaf t s k a t a s t e r gewenst. a f v a l s t o r t p l a a t s e n (Abfalldeponien/Abfallgesetz) Ingevolge d e Abfallgesetz m a g a f v a l alleen in d a a r t o e b e s t e m d e inrichtingen worden opgeslagen (Abfalldeponien). H i e r t o e kunnen krachtens deelstaatwetgeving afvalstortplaatsenkadasters (Abfalldeponiekataster) ingesteld worden, waarin d e e x a c t e ligging van open e n gesloten afvalstortplaatsen e n d e a a r d van h e t ald a a r g e s t o r t e a f v a l wordt vastgelegd. Zowel t e n behoeve van h e t r e c h t s v e r k e e r a l s t e n behoeve van d e overheid i s signalering middels e e n aantekening in d e kadastrale registers bij d e in d e b e t r e f f e n d e gebieden gelegen percelen doelmatig.

Oorsprong e n f u n c t i e van d e Baulast Alle d e e l s t a t e n van d e Bondsrepubliek Duitsland ( m e t uitzondering van Bayern) hebben in hun Landesbauordnungen d e r e c h t s 'guur Baulast ingevoerd. Een Baulast kan a l s volgt gedefinieerd worden. "Een bouwrechtelijke d a t wil zeggen publiekrechtelijke beperking m e t betrekking t o t onroerend goed, bestaande uit h e t verrichten, h e t nalat e n dan wel h e t gedogen van e e n bepaalde handeling, vastgelegd in e e n o v e r e e n k o m s t tussen d e e i g e n a a r van h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed e n d e m e t h e t bouwtoezicht b e l a s t e i n s t a n t i e ( m e e s t a l d e gemeente)". Van oorsprong i s d e Baulast e e n publiekrechtelijk i n s t r u m e n t g e r e l a t e e r d a a n d e bouwverordening. Een Baulast biedt d e g e m e e n t e d e mogelijkheid d e door h a a r verleende t o e s t e m m i n g e n i n z a k e uitzonderingen o p of ontheffingen van bouwvoorschriften v a s t te leggen e n d a a r m e e e e n g r o t e r e variabiliteit in h e t gebruik van onroerend goed t o t s t a n d te brengen. D e inhoud van e e n Baulast s t r e k t vrijwel altijd t o t begunstiging van d e eigen a a r van d e aanliggende percelen. Voorbeelden hiervan zijn:

-

-

-

H e t a f z i e n van d e voorgeschreven niet-te-bebouwen-strook o p e e n (te) s m a l naburig p e r c e e l z o d a t h e t p e r c e e l alsnog voor bebouwing i n aanmerking komt. H e t o p r i c h t e n van e e n gemeenschappelijke muur o p e e n burengrens. H e t t r e f f e n van e e n regeling t e n behoeve van d e ontsluiting van e e n naburig perceel.

D e Baulast vestigt s l e c h t s e e n publiekrechtelijke verplichting van d e Baulastnemer t e n o p z i c h t e van d e g e m e e n t e ; e r i s derhalve g e e n s p r a k e van e e n f o r m e l e privaatrechtelijke verplichting t e n o p z i c h t e van d e e i g e n a a r van d e begunstigde percelen. Door d e feitelijke bevoordeling van d e aangrenzende e i g e n a a r o n t s t a a t e c h t e r wel e e n z e k e r e wisselwerking. D i t i m p l i c e e r t d a t hoewel d e Baulast in principe e e n door d e Baul a s t n e m e r ingediend bezwaar t e g e n handelingen van d e begunstigde n i e t uitsluit, e e n dergelijk bezwaar o n r e c h t m a t i g i s indien g e r i c h t t e g e n e e n handeling van d e begunstigde t o t welks gedogen d e Baulastnemer z i c h h e e f t verplicht. O n t s t a a n e n werkine van d e Baulast D e Baulast o n t s t a a t door h e t vastleggen van d e door d e e i g e n a a r van h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed af gelegde verklaring jegens d e t o e z i c h t houd e n d e i n s t a n t i e (gemeente); in Niedersachsen dient d e z e verklaring t e n o v e r s t a a n van e e n notaris te worden afgelegd. Hoewel d e aanwezigheid van e e n Baulast d e w a a r d e van h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed a a n t a s t , Zie voor d e rechtsfiguur Baulast: W. Ernst/W. Hoppe, D a s Öffentliche Bau- und Bodenrecht, Raumplanungsrecht, Munchen 198 1, blz. 542-544 (nrs. 924-927) e n H.A. Weirich, Grundstückrecht, Munchen 1985, blz. 250-252 (nrs. 458-460). W. Ernst/W. Hoppe, D a s Öffentliche Bau- und Bodenrecht, Raumplanungsrecht, München 1981, blz. 542 (nr. 924).

i s t o e s t e m m i n g van d e hypotheekgever voor h e t aangaan van d e verplichting niet vereist. N a f o r m e l e vastlegging dient d e Baulast in h e t bij h e t "Bauamt" gehouden Baulastenverzeichnis ingeschreven te worden. D e inschrijving is g e e n constitutief vereiste d a t wil zeggen d e rechtsgeldigheid van d e Baulast wordt niet a a n g e t a s t door h e t a c h t e r w e g e blijven van d e inschrijving. H e t Baulastenverzeichnis b e z i t dan ook niet d e goede-trouw-bescherming van h e t Grundbuch; men kan zich noch o p d e juistheid, noch o p h e t ontbreken van d e inschrijving verlaten. Een Baulast wordt gekarakteriseerd a l s e e n openbare l a s t o p onroerend goed. Derhalve i s inschrijving in h e t Grundbuch krachtens a r t i k e l 54 GBO n i e t mogelijk. Vanwege h e t a a n d e Baulast gekoppelde "droit d e suite" wordt t e n behoeve van d e rechtszekerheid m e t n a m e door h e t n o t a r i a a t gepleit voor opname van e e n aantekening in h e t Grundbuch analoog a a n d e in paragraaf 5.3.2. beschreven "Vermerke", teneinde d e o p onroeren e goederen rustende Baulasten van e e n goede kenbaarheid te verzekeren

d.

5.4.

O v e r d r a c h t van onroerend goed H e t Duitse systeem van overdracht van onroerend goed, vastgelegd in a r t i k e l 8 7 3 BGB, kan onderscheiden worden in drie fasen: (l) (2) (3)

d e totstandkoming van d e obligatoire overeenkomst in d e vorm van e e n notariële a k t e ; d e totstandkoming van d e zakenrechtelijke overeenkomst in d e vorm van e e n transportakte; d e (juridische) levering door inschrijving van h e t in d e transporta k t e omschreven r e c h t in h e t Grundbuch.

Aan d e vastlegging van d e overeenkomst van koop e n verkoop in e e n door d e notaris te verlijden a k t e dient e e n uitgebreid precontractueel onderzoek vooraf te g a a n teneinde inzicht te krijgen in d e o p h e t onroerend goed rustende privaatrechtelijke e n publiekrechtelijke beperkingen. Alvorens over te gaan t o t d e behandeling van d e hierboven onderscheiden fasen in d e procedure van overdracht, z a l derhalve e e r s t h e t hieraan voorafgaande onderzoek a a n d e o r d e komen. P r e c o n t r a c t u e e l onderzoek D e noodzaak voorafgaande a a n d e overdracht van onroerend goed prec o n t r a c t u e e l onderzoek te verrichten, vloeit voort uit d e wettelijke plicht van d e verkoper zowel h e t r e c h t a l s d e zaak over te dragen conf o r m d e in h e t c o n t r a c t overeengekomen voorwaarden. T e r voorkoming van "Rechtsmangel" i s d e koper k r a c h t e n s a r t i k e l 434 BGB verplicht d e koper in te lichten o m t r e n t d e o p h e t onroerend goed rustende privaatrechtelijke beperkingen. Voorts is hij, t e r voorkoming van "Sachsmangel", k r a c h t e n s a r t i k e l 459 BGB gehouden koper in te lichten o m t r e n t bepaalde publiekrechtelijke beperkingengf ( m e t n a m e berperkingen O.a.: M. Sachse, D a s ~ ~ a n n u n ~ s v e r h a l tzwischen nis Baulastenverzeichnis und Grundbuch, NJW 1979, H e f t 5, blz. 198 e n H.A. Weirich, Grunds t ü c k s r e c h t , München 1985, blz. 251-252 (nr. 460). F. Sielemann, S c h u t z d e s Kaufers bei Erwerb von Eigentumswohnungen und ~ i g e n h e i m g r u n d s t u c k e n ,Preadvies van d e VBR nr. 13, D e v e n t e r 1985, blz. 185-188.

voortvloeiend uit bouw- e n planningsvoorschriften). In d e praktijk wenden koper e n verkoper zich veelal t o t e e n notaris, teneinde dit complexe onderzoek onder diens rechtskundige leiding te doen plaatsvinden. Tijdens h e t onderzoek kunnen d e volgende zaken aan d e orde komen:

-

-

-

H e t aanvragen van e e n uittreksel uit h e t Grundbuch bij h e t Grundbuchamt. Dit uittreksel verschaft zowel informatie o m t r e n t op h e t onroerend goed rustende private rechten als enkele publieke rechten ("Vermerke"). H e t aanvragen van e e n uittreksel uit h e t Liegenschaftsbuch, h e t Flurbuch, d e Flurkarte of d e ALB. Dit uittreksel verschaft naast informat i e o m t r e n t de zakelijke rechtstoestand, de gebruikstoestand e n de waarde van h e t onroerend goed, ook informatie o m t r e n t de eventueel op h e t onroerend goed rustende publiekrechtelijke beperkingen. H e t aanvragen van e e n uittreksel uit het Baulastenverzeichnis bij d e m e t h e t bouwtoezicht belaste instantie (meestal d e gemeente). Dit uittreksel verschaft informatie o m t r e n t d e totstandkoming e n d e inhoud van d e eventueel o p h e t onroerend goed rustende publiekrechtelijke verplichtingen m e t betrekking t o t d e bouw (Baulasten). H e t aanvragen van aanvullende informatie bij d e instanties die verantwoordelijk zijn voor het opleggen van d e in h e t Liegenschaf tskat a s t e r vermelde publiekrechtelijke beperkingen (o.a. waterschappen e n gemeenten). Het aanvragen van aanvullende informatie bij d e gemeente inzake d e op h e t betreffende onroerend goed van toepassing zijnde bouw- e n planningsvoorschriften e n eventueel aanwezige wettelijke voorkeursrechten.

Krachtens artikel 21 Beurkundungsgeset 's d e notaris verplicht e e n uittreksel uit h e t Grundbuch a a n te vragengf. De notaris i s e c h t e r niet gehouden zelfstandig onderzoek naar d e inhoud van andere,registers te verrichten. Wel dient hij uit hoofde van zijn "Belehrungs- und Beratungspflicht" partijen te wijzen o p h e t f e i t d a t e e n aantal beperkingen o p h e t recht van eigendom niet in h e t Grundbuch wordt opgenomen. Voorbeelden hiervan zijn :

-

-

privaatrechtelijke beperkingen zoals huur e n pacht; oude erfdienstbaarheden d a t wil zeggen gevestigd voor d e inwerkingtreding van h e t BGB o p 1 januari 1900; publiekrechtelijke financiële lasten (Öffentliche Lasten) zoals ontsluitingsbijdragen e n onroerend goed belasting; publiekrechtelijke beperkingen (Öffentlich-rechtliche Beschrankungen) zoals uit d e bouwwetgeving voortvloeiende bouw- e n gebruiksbeperkingen, bouwvergunningsvoorwaarden e n Baulasten.

Koper e n verkoper kunnen d e notaris vervolgens verzoeken dit aanvullende onderzoek alsnog te verrichten. Totstandkoming van d e obligatoire overeenkomst Nadat h e t precontractuele onderzoek naar tevredenheid is afgerond gaan partijen t e n overstaan van d e notaris over t o t h e t vastleggen van d e a k t e H.W. Wiersma, De informatieplicht van de West-Duitse notaris, WPNR 1973, nr. 5237, blz. 478.

van koop e n verkoop. Sinds 1973 is h e t verplicht d e z e a k t e notarieel te verlijden. Totstandkoming van d e zakenrechtelijke overeenkomst D e totstandkoming van d e zakenrechtelijke overeenkomst ofwel d e "Einigung" van d e betrokken partijen t o t d e overdracht. Bij roerend goed g a a t hiermede d e eigendom over, m a a r bij onroerend goed r e s u l t e e r t d i t in opstelling van d e "Auflassungsurkunde" d i e e e r s t n a inschrijving in h e t Grundbuch d e eigendom over d o e t gaan. In principe is d e zakenrechtelijk e overeenkomst vormvrij; vanwege d e voor inschrijving in h e t Grundbuch v e r e i s t e a u t h e n t i c i t e i t wordt d e z e zogenaamde t r a n s p o r t a k t e vrijwel altijd notarieel verleden. Levering N a ondertekening van d e t r a n s p o r t a k t e wordt d e z e voor inschrijving aangeboden o p h e t Grundbuchamt. Alvorens t o t inschrijving in h e t Grundbuch over te g a a n s t e l t d e Grundbuchrichter e e n onderzoek in om te zien, of h e t r e c h t d a t verleend is voor inschrijving v a t b a a r is, of partijen werkelijk diegenen zijn d i e zij verklaren te zijn, of beide partijen toes t e m m i n g t o t inschrijving hebben verleend, of d e v e r e i s t e f o r m a l i t e i t e n in a c h t zijn genomen e n of d e vervreemder ingevolge h e t Grundbuch beschikkingsbevoegd is. Door inschrijving ofwel "Eintragung" van h e t r e c h t van d e verkrijger g a a t d e eigendom t e n s l o t t e over. Tevens wordt hierm e d e e e n wettelijk vermoeden van h e t b e s t a a n van h e t r e c h t van d e ingeschreven rechthebbende gevestigd. 5.5.

Toekomstige ontwikkelingen H e t Grundbuch e n h e t Liegenschaf t s k a t a s t e r vormen t w e e onafhankelijk van e.lkaar bijgehouden r e g i s t r a t i e s d i e t e n behoeve van d e rechtszekerheid p e r m a n e n t o p e l k a a r a f g e s t e m d dienen te worden. D i t proces van "Rektifizierung" i s n i e t alleen z e e r kostbaar m a a r veroorzaakt t e v e n s e e n g r o t e m a t e van overlapping tussen beide systemen. Vanuit h e t streven te komen t o t e e n e f f i c i e n t e r e wijze van gegevensuitwisseling tussen beide systemen, i s in d e loop van d e jaren 70 et concept van d e "GrundstÜcksdatenbankff t o t ontwikkeling gekomen9f D e z e gegevensbank d i e n t opgebouwd te worden uit e e n a a n t a l deelbestanden waarvan d e belangrijkste gevormd woráen door:

-

Liegenschaftskataster D i t bestand beschrijft d e percelen (FlurstÜcke) a a n d e hand van hun feitelijke kenmerken e n vermeldt t e v e n s bepaalde wettelijke classif ic a t i e s e n publiekrechtelijke beperkingen. Grundbuch D i t bestand beschrijft analoog a a n d e huidige inhoud van h e t Grundbuch d e zakelijke rechtstoeständ van d e onroerende goederen (Grundstücke).

W. Brandes, Grundstücksdatenbank 1980, blz. 9- 10.

Nordrhein-Westfalen,

Dortmund

-

Einwohner D i t bestand b e v a t d e reeds bestaande persoonsregistratie e n i s bes t e m d voor h e t regelmatig bijwerken van d e subjec't-beschrijvingen in h e t Grundbuch. Finanz D i t bestand b e v a t d e voor d e belastingheffing r e l e v a n t e gegevens. Planung D i t bestand b e v a t plaatselijk geldende bouw- e n planningsvoorschrift e n e n omschrijvingen van publiekrechtelijke e n privaatrechtelijke Baulasten.

T e r realisering van e e n dergelijk omvangrijk gegevensbestand is eind jar e n 70 e e n d r i e t a l projecten van s t a r t gegaan.

-

ALB (Automatisiertes Liegenschaftsbuch) Verschillende d e e l s t a t e n proberen, verenigd in e e n samenwerkingsverband (GAL), te komen t o t e e n eenduidig systeem d a t in a l l e d e e l s t a t e n gebruikt kan worden. D e z e automatiseringsactiviteiten zijn geconc e n t r e e r d in Niedersachsen. ALK ( A u t o m a t i s i e r t e Liegenschaftskarte) D e d e e l s t a t e n Nordrhein-Westfalen e n Niedersachsen werken s a m e n a a n h e t project inzake d e a u t o m a t i s c h e vervaardiging van d e Liegenschafts- of wel Flurkarte. AGB (Automatisiertes Grundbuch) In d e d e e l s t a a t Bayern wordt g e w e r k t a a n d e automatisering van h e t Grundbuch e n e e n mogelijke i n t e g r a t i e hiervan m e t h e t geautomatis e e r d e Liegenschaf tsbuch.

Momenteel i s zowel d e automatisering van h e t Liegenschaftsbuch a l s van h e t Grundbuch r e e d s gedeeltelijk voltooid; pogingen om t o t e e n integrat i e van beide s r 8 y m e n te komen zijn t o t dusverre e c h t e r niet e r g succesvol g e w e e s t

.

D e beschreven automatiseringsprojecten in West-Duitsland zijn n i e t van vitaal belang voor d e kenbaarheid van d e privaatrechtelijke rechtstoestand. D e z e is door d e h e c h t e samenwerking tussen Crundbuch e n Lieg e n s c h a f t s k a t a s t e r r e e d s voldoende gewaarborgd. D e verschillende automatiseringsprojecten e n dan m e t n a m e d e ALB zijn e c h t e r wel van invloed o p d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand. H e t in h e t kader van d e ALB ontwikkel.de systeem biedt namelijk talrijke mogelijkheden voor d e opname van publiekrechtelijke beperkingen in d e kad a s t r a l e registratie. M e t n a m e in Niedersachsen waar d e a c t i v i t e i t e n inz a k e d e ALB zijn geconcentreerd wordt hier in toenemende m a t e gebruik van gemaakt. D a a r o p k o r t e t e r m i j n g e e n uitbreiding van in h e t Grundbuch in te schrijven publiekrechtelijke beperkingen wordt voorzien, is h e t niet ondenkbaar d a t r e g i s t r a t i e van publiekrechtelijke beperkingen zich m e e r e n m e e r t o t e e n nieuwe t a a k van h e t Liegenschaftskataster z a l ontwikkelen.

10)

G. Bohnsack, D a s Liegenschaftskataster h e u t e und morgen, Allgemeine Vermessungsnachrichten 1986, nr. 1, blz. 39. -105-

5.6.

Bijlagen Bijlage 1:

O v e r z i c h t van d e publiekrechtelijke beperkingen d i e t h a n s door d e verschillende d e e l s t a t e n in d e kadastrale regis t r a t i e worden opgenomen (bijgewerkt t o t 1-10-1986).

Bijlage 2:

Uittreksel uit h e t g e a u t o m a t i s e e r d e Liegenschaftsbuch waarin e e n t w e e t a l publiekrechtelijke beperkingen middels e e n "Hinweise" i s opgenomen.

Bijlage l O v e r z i c h t van d e p u b l i e k r e c h t e l i j k e beperkingen d i e t h a n s door d e v e r s c h i l l e n d e d e e l s t a t e n in d e k a d a s t r a l e r e g i s t r a t i e worden o p g e n o m e n ( b i j g e w e r k t t o t 1-10-86).

publiekrechtelijke beperking ruilverkaveling

X

X

(stedelijke) h e r v e r k a v e l i n g

X

grensregulering

X

stadsvernieuwing

X

stadsuitbreiding

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

grensvereffening

X

bouwrechtelijke beperking b o u w r e c h t e l i j k e bepalingen

X

natuurbeschermingsgebieden

X

X

X

X

X

waterbeschermingsgebieden

X

monumentenbescherming

X

X

X

militaire beschermingszones

X

X

X

x

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

X

x

X X

~eimstätte

X X

X X

X

X

bouwverbodszones

af valstortplaatsen

X

X

milieu-belastingsgebieden

geluidsbeschermingszones

X

X

X

onteigening

X

Bijlage 2

!AUSZUG AUS DEH LIEGENSCHHF T S K A T A S T E R ! FLURSTUCK I -LIEGENSCHAFTSBUCHi I :AKTUALIT#T I + + + + + + + + FLURSTÜCKSNACHWEIS .+++++++!ANTRAG

090527-000-00512/0L8.08 71 -------------------------I ......................... 01.06.i977 1 0 I 1977/112 SEITE 11

*------------------------------------.------------------------------------* I

I ! ! ! ! !

KATASTERAHT GEnARKUNG GEMEINDE KREIS FINANZAMT FORSTAHT

1106 030527 096200001865 2500 2468

ALTENSTADT BERLICH REICHENHAUSEN ALTENSTADT ALTENSTADT ALTENSTADT

I-------------------------------------------------------------------------

1 GHKG F L R FLURST-NR F 0 P ! 090527 512/18 8 7

. ......................... I

------.-------------------

I

1 I I

1 I I I I

I 1 1 I L

ENTSTEHUNG FORTFUHRUNG FLURKARTE R I S S BAUBLOCK KOORDINATE

LP70/185q-Li 1976/2366-52 7838 7838.66 35785q1.q 5538505.8

I

! LAGE

~ 0 ~ 0UNTERHRCHINGER 6

ÜBERL~NDSTRRSSE

I

! TATS#CHLICHE I I I

NUTZUNG 694 H2

------------------------

! FL~CHE +++ ! ........................

+++

2 i - L 3 2 GEBDE- U. F R E I F L . . DOPPELHRUS

UOHNEN

6 9 4 n2

I

! GESETZL. I

KLASSIFIZIERUNG 6 9 q n2

I ! F R E I E R TEXT I

31 GRUNDVERHÖGEN 3 1 - 1 2 3 HIETUOHN. GRUNDST.

ÜBEKBAUUNG NfiCH FLURSTÜCK 0 9 0 5 2 7 - 0 0 0 - 0 0 5 i 2 / 0 1 9 . 0 7 ~ B E H B A U T EF L ~ C H E1.9 ~2

I

! ANLIEGERVERHERK

(1) ANTEIL

R n UEG

5 1 I 1 o ~ o s 2 ~ - o o o - o o s ~ o ~ o o o2. 0 ~ I

I

! HINWEISE I

I

I

I

9 4 UERHESSUNG BEANTRAGT

I

I

I

! BAULASTENBLnTT-NR

L23'45

I

! A U S F ~ H R E N D ESTELLE ! VERFAHREN

S L O L ~ SANIERUNG REICHENHAUSEN 1 2 7 q 0 1 ( 2 2 ) VERF. E I N G E L E I T E T

! AHTSGERICIiT ! GRUNDBUCH

2601 HÜNCHEN 0 9 U b 2 7 - 0 0 2 7 1 3 6 BVNR

L ( H ) EIGENTUH

I I I 1

PUBLIEKRECHTELIJKE KENBAARHEIDSMECHANISMEN

6.1.

Begripsomschrijving In d e voorafgaande hoofdstukken is uitvoerig ingegaan o p d e wijze waaro p in d e ons omringende landen in d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand wordt voorzien. Teneinde d e z e s i t u a t i e z o overzicht e l i j k ~mogelijk te beschrijven i s (geruisloos) h e t begrip "kenbaarheidsmechanisme" geintroduceerd. Alvorens in d i t hoofdstuk t o t e e n verdergaande analyse van d e beschreven kenbaarheidsmechanismen o v e r te gaan, d i e n t h e t onderhavige begrip e e r s t nader omschreven te worden. Een kenbaarheidsmechanisme beoogt e e n (werk)wijze weer te g w e n , w a a r m e d e binnen e e n door wet- e n regelgeving gecreëerd kader e e n bijdrage geleverd kan worden a a n d e kenbaarheid van (in dit geval) d e publiekrechtelijke rechtstoestand van onroerend goed. Met nadruk d i e n t hier gesteld te worden d a t d e beschrijving van e e n dergelijk mechanisme s l e c h t s e e n middel signaleert w a a r m e e in d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand van onroerend goed kan worden voorzien. In hoeverre hier door overheid e n burgers gebruik van w o r d t g e m a a k t , d a t wil zeggen in hoeverre d e z e mechanismen in d e praktijk ook daadwerkelijk blijken te functioneren, is moeilijk c o n c r e e t w e e r te geven. Een dergelijke (subjectieve) beoordeling v r a a g t inzicht in velerlei m e t h e t b e t r e f f e n d e land samenhangende f a c t o r e n , w a a r t o e diepgravend onderzoek t e r p l a a t s e vereist is. Daar h e t m a t e r i a a l voor d e z e s t u d i e niet z o z e e r door terrein- a l s wel door literatuuronderzoek is verzameld, beperkt d e inhoud van d e z e scriptie zich voornamelijk t o t e e n objectieve beschrijving e n analysering van d e i n d e vier bestudeerde landen a a n g e t r o f f e n publiekrechtelijke kenbaarheidsmechanismen.

6.2.

Overzicht In d e z e paragraaf z a l e e n s a m e n v a t t e n d overzicht gegeven worden van d e in d e vier bestudeerde landen onderscheiden kenbaarheidsmechanismen.

6.2.1.

Engeland (l)

Aantekening i n h e t Land Registry Financiële local land c h a r g e s dienen naast opname in d e local land c h a r g e s registers, t e v e n s gangetekend te woiden in h e t c h a r g e s reg i s t e r van h e t R e g i s t e r of Title. Voorts kan d e Chief Land Regist r a r in bepaalde &vallen besluiten local land c h a r g e s waaraan e e n a u t h e n t i e k e a k t e t e n grondslag ligt (bijvoorbeeld in geval van e e n door e e n locale a u t o r i t e i t gesloten overeenkomst m e t e e n eigenaar of gebruiker van onroerend goed) o p te n e m e n in h e t Register of T i t l e van h e t Land Registry. Local land charges r e c s t e r s Uit hoofde van d e Local Land C h a r g e s A c t 1975 dienen a l l e local land charges, zijnde zakelijke lasten o p onroerend goed veelal voortvloeiend uit publiekrechtelijke wet- e n regelgeving, ~ r e g i s t r e e r d te worden in door d e locale a u t o r i t e i t e n gehouden registers. E e n onderzoek van d e z e registers kan zowel persoonlijk a l s of ficieel geschieden. In h e t l a a t s t e geval wordt door d e locale autorit e i t e ñ e e n officieel search-certificate verstrekt.

(3)

Aanvullende registraties Naast d e local land c h a r g e s registers dienen d e locale a u t o r i t e i t e n t e v e n s e e n a a n t a l aanvullende registraties in te richten. D e z e regis t r a t i e s kunnen onderscheiden worden in r e g i s t r a t i e s d i e betrekking hebben o p publieke r e c h t e n o p onroerend goed n i e t zijnde local land c h a r g e s e n r e g i s t r a t i e s d i e betrekking hebben o p aanvullende inf o r m a t i e o m t r e n t reeds in d e local land c h a r g e s registers opgenomen publieke rechten. R e g i s t e r s e n k a a r t e n dienen te allen tijde voor publieke inspectie geopend te zijn.

Hoewel e e n a a n t a l publiekrechtelijke beperkingen ( m e t n a m e financiële local land charges) in aanmerking komen voor opname in het Register of Title, ligt h e t zwaartepunt van d e onderhavige kenbaarheid in Engeland bij d e locale autoriteiten. D e z e zijn o p basis van d e door hen gehouden r e g i s t r a t i e s in staat e e n vrijwel volledig beeld van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d van onroerend goed t e verschaffen. 6.2.2.

Frankrijk (1)

(2)

(3)

Overschrijving in d e openbare registers E e n a a n t a l administratieve besluiten dient k r a c h t e n s a r t i k e l 36 lid 2 van h e t d é c r e t van 4 januari 1955 overgeschreven te worden in d e openbare registers. D e voor inschrijving in aanmerking komende besluiten worden vermeld in a r t i k e l 73 van het d é c r e t van 14 oktober 1955. D e z e besluiten hebben onder m e e r betrekking o p verkavelingsvergunningen, bouwvergunningen, woonverboden, oprichting van industriële vestigingen e n d e vestiging van erfdienstbaarheden m e t betrekking t o t het zicht o p openbare wegen e n d e verbetering van rijkswegen. Middels h e t aanvragen van e e n uittreksel uit h e t fichier immobilier zijn d e z e besluiten kenbaar. Plan dlOccupation d e s Sols (POS) D i t plan legt d e a l g e m e n e regels e n r e c h t e n m e t betrekking t o t h e t gebruik van d e grond in e e n bepaalde g e m e e n t e vast. Publiekrechtelijke beperkingen voortvloeiend uit wetgeving d i e niet d i r e c t ger i c h t i s o p stedebouwkundige doeleinden, m a a r wel eigendoms- e n gebruiksbeperkingen van d e in het POS betrokken percelen m e t zich meebrengen, worden bij h e t plan gevoegd. H e t POS ligt voor e e n ieder t e r inzage - o -p h e t gemeentehuis. C e r t i f i c a t dlUrbanisme H e t c e r t i f i c a t d'urbanisme n e e f t o p basis van d e in het betreffende gebied heersende wet- e n Ggelge;ing inzicht in d e publiekrechtelijke rechtstoestand van é é n of meer percelen. D e v e r s t r e k t e inf o r m a t i e r i c h t zich of o p d e bebouwingsmogelijkheden van e e n perc e e l in h e t algemeen of o p d e mogelijkheid aldaar e e n c o n c r e e t bouwplan te realiseren. Ter verkrijging van e e n c e r t i f i c a t dient e e n officiële a a n v r a a g bij d e burgemeester e n bij d e Direction Départ e m e n t a l e d e I1Equipement (DDE) ingediend te worden.

D e z e informatiebronnen zijn niet geheel complementair; gedeeltelijk overlappen z e elkaar. Samen zijn z e e c h t e r in staat e e n nagenoeg volledig e n bovenal a c t u e e l o v e r z i c h t van d e publiekrechtelijke rechtstoestand van onroerend goed te verzorgen. Een v e r e i s t e is wel d a t e e n gem e e n t e reeds over e e n vastgesteld POS beschikt; t o t nu t o e zijn dergelijke plannen alleen verplicht in stedelijke gebieden d a t wil zeggen gem e e n t e n m e t m e e r dan 10000 inwoners.

6.2.3.

België (1)

(2)

(3)

Overschrijving in d e hypotheekregisters E e n beperkt a a n t a l publiekrechtelijke r e c h t s f e i t e n wordt via overschrijving in d e hypotheekregisters~openbaarg e m a a k t ; ruilverkavelingsakten e n verkavelingsakten in h e t kader van d e Stedebouwwet, a k t e n e n vonnissen verband houdende m e t overtredingen van d e S t e d e b o u w w e t e n besluiten t o t aanwijzing van monumenten e n landschappen. Door h e t aanvragen van e e n hypothecair c e r t i f i c a a t bij d e Hypotheken zijn d e z e besluiten kenbaar. ~ n l i c h t i n g e nte verstrekken door d e o p e n b a r e besturen K r a c h t e n s a r t i k e l 6 3 van d e Stedebouwwet ziin d e openbare bestur e n gehouden zowel mondelinge a l s schrifteliji<e i n f d r m a t i e te vers t r e k k e n a a n particulieren d i e hierom verzoeken. D e veelal door d e g e m e e n t e n te verstrekken inlichtingen hebben voornamelijk betrekking o p uit d e Stedebouwwet voortvloeiende eigendoms- e n gebruiksbe~erkinnen. ~tedebo;wkunZg Attest E e n stedebouwkundig attest v e r s c h a f t i n f o r m a t i e o m t r e n t d e bes t e m m i n g , d e beboÜwingsmogelijkheden e n d e e v e n t u e e l hieraan verbonden voorschriften m e t betrekking t o t é é n of m e e r percelen. Voorts wordt aangegeven welke uit d e Stedebouwwet voortvloeiend e plannen o p h e t onroerend goed van toepassing zijn e n of e r event u e e l s p r a k e i s van e e n goedgekeurd onteigeningsbesluit. T e r verkrijging van e e n stedebouwkundig attest dient e e n officiële aanv r a a g bij h e t C o l l e g e van Burgemeester e n Schepenen van d e bet r e f f e n d e g e m e e n t e ingediend te worden.

D e z e informatiebronnen zijn m e t n a m e g e r i c h t o p d e kenbaarheid van uit d e s t e d e bouwwetgeving voortvloeiende eigendoms- e n gebr uiksbeperkingen. In d e kenbaarheid van publiekrechtelijke beperkingen voortvloeiend u i t a n d e r e wetgeving, d i e in Frankrijk door middel van e e n bij besluit van d e R a a d van S t a t e v a s t g e s t e l d e lijst bij h e t POS gevoegd worden, w o r d t e c h t e r n i e t voorzien. D e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtst o e s t a n d in ~ e l g i ei s uitgaande van d e hier beschreven mechanismen dan ook onvoldoende gewaarborgd. 6.2.4.

West-Duitsland (1)

(2)

Aantekening in h e t Grundbuch Een v i e r t a l publiekrechtelijke beperkingen k o m t k r a c h t e n s wetsbepaling in aanmerking voor- opnarLe in 'het Grundbuch. D e z e in h e t Baugesetzbuch opgenomen bepalingen geven aanleiding t o t h e t aanbrengen van e e n zogenaamd "Umlegungsvermerk", "Enteignungsv e r merk", "Sanierungsvermerk" of "Entwicklungsver merk" bij d e b e t r e f f e n d e "GrundstÜcke" in h e t Grundbuch. D e z e aantekeningen zijn niet vereist voor d e geldigheid van d e beperkingen in k w e s t i e m a a r dienen s l e c h t s t e r informering van d e belanghebbenden. Aantekening in h e t ~ i e ~ e n s c h a f t s k a t a s t e r In t o e n e m e n d e m a t e naan d e k a d a s t e r s van d e verschillende deels t a t e n e r t o e over p&liekrechtelijke beperkingen in hun r e g i s t e r s o p te nemen. O p n a m e in d e kadastrale r e g i s t r a t i e kan plaatsvinden middels e e n aantekening in h e t Flurbuch, h e t Liegenschaftsbuch, d e F l u r k a r t e of h e t g e a u t o m a t i s e e r d e Liegenschaftsbuch (ALB). H e t o p n e m e n van dergelijke aantekeningen in d e k a d a s t r a l e r e g i s t r a t i e i s zuiver informatief; voor aanvullende i n f o r m a t i e wordt veelal

doorverwezen naar d e voor d e beperkingen verantwoordelijke instanties. Baulastenverzeic hnis Ingevolge d e Landesbauordnungen zijn d e g e m e e n t e n in alle deelk ( m e t uitzondering van s t a t e n v a n d e ~ o n d s r e ~ u b l i eDuitsland Bayern) verplicht e e n Baulastenverzeichnis te houden. Een Baulast i s e e n bouwrechtelijke beperking m e t betrekking t o t onroerend goed, bestaande uit h e t verrichten, h e t n a l a t e n dan wel h e t gedogen van e e n bepaalde handeling, vastgelegd in e e n overeenkomst tussen d e eigenaar van h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed e n d e m e t h e t bouwtoezicht belaste i n s t a n t i e (meestal d e gemeente). H e t Baulastenverzeichnis ligt t e r inzage o p h e t "Bauamt"; e e n uittreks e l v e r s c h a f t inzicht in d e e v e n t u e e l o p h e t onroerend goed rustend e openbare lasten. Momenteel is d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d o p basis van bovenstaande kenbaarheidsmechanismen in d e m e e s t e Duitse d e e l s t a t e n nog verre van volledig. Uitbreiding van d e inschrijving van publiekrechtelijke beperkingen in d e kadastrale registers, w a a r t o e in h e t kader van d e ALB mogelijkheden worden gecreëerd, ligt e c h t e r in d e lijn der verwachtingen. 6.3.

Analyse In d e z e paragraaf zullen d e beschreven kenbaarheidsmechanismen nader geanalyseerd worden. D e z e analyse dient enerzijds om m e e r inzicht te krijgen i n d e opbouw van h e t "stelsel" mechanismen per land e n anderzijds in d e onderlinge samenhang van d e vier beschreven "stelsels" mechanismen.

6.3.1.

Criteria T e n behoeve van h e t analyseren van d e verschillende kenbaarheidsmechanismen worden d r i e c r i t e r i a geïntroduceerd, o p basis waarvan d e kenbaarheidsmechanismen vervolgens onderscheiden zullen worden. (1)

(2)

(3)

bestuursniveau O p welk bestuursniveau bevindt z i c h d e voor h e t kenbaarheidsmechanisme verantwoordelijke instantie? Onderscheiden worden ins t a n t i e s o p c e n t r a a l , regionaal e n locaal niveau. vorm In welke vorm wordt h e t kenbaarheidsmechanisme gepresenteerd? Onderscheiden worden openbare registraties, te verstrekken inlichtingen e n o p te stellen documenten. rechtswerking Is toepassing van h e t kenbaarheidsmechanisme van invloed o p d e rechts-werking van d e b e t r e f f e n d e publiekrechtelijke beperking? Onderscheiden worden gevallen waarin h e t vermelden van e e n publiekrechtelijke beperking primair e e n signalerende f u n c t i e h e e f t e n gevallen waarin h e t welIniet vermelden van e e n publiekrechtelijke beperking tijdelijk van invloed kan zijn o p d e rechtswerking (direct of indirect) van d e betreffende beperking.

H e t toepassen van d e z e c r i t e r i a o p d e verschillende kenbaarheidsmechanismen r e s u l t e e r t in onderstaand s c h e m a d a t aansluitend toegelicht z a l worden in d e sub-paragrafen 6.3.2., 6.3.3. e n 6.3.4.

PUBLIEKRECHTELIJKE

BESTUURS-

KENBAARHEIDSMECHANISMEN

NIVEAU

VOKM

RECHTSWERKING

ENGELAND LAND REGISTRY

C

OR

SW

L O C A L LAND C H A R G E S REGISTERS

L/(R)

OR

SW

AANVULLENDE REGISTRATIES

L/(R)

OR

SW

O P E N B A R E REGISTERS

C

OR

SW

PLAN D'OCCUPATION DES SOLS

L

I

IW

C E R T I F I C A T D'UKBANISME

L

D

DW

HYPOTHEEKREGISTERS

C

OR

SW

ARTIKEL 6 3 STEDEBOUWWET

L

I

IW

STEDEBOUWKUNDIG ATTEST

L

D

DW

GRUNDBUCH

C

OR

SW

LIEGENSCHAFTSKATASTER

R/(L)

OR

SW

BAULASTENVERZEICHNIS

L

OR

SW

FRANKRIJK

BELGIE

WEST-DUITSLAND

C = centraal R = regionaal L = locaal O R = openbare registratie I = inlichtingen D = document SW = s i g n a l e r e n d e werking IW = i n d i r e c t e werking DW = d i r e c t e werking

-113-

6.3.2.

Bestuursniveau Voor elk kenbaarheidsmechanisme wordt aangegeven of d e hiervoor verantwoordelijke instantie zich o p c e n t r a a l , regionaal of locaal niveau bevindt. D e z e begrippen zijn evenwel d e r m a t e ruim d a t e e n nadere toelichting wenselijk i s teneinde d e b e t r e f f e n d e instanties o p d e juiste wijze binnen d e in d e vier landen g e h a n t e e r d e bestuurskaders te kunnen plaatsen. H i e r t o e z a l globaal d e opbouw van d e bestuursorganisatie in d e onderscheiden landen weergegeven worden. CENTRAAL REGIONAAL BESTUUKSNIVEAU ORGANISATIE NIVEAU

LOCAAL NIVEAU

ENGELAND

regering (London)

counties (45)

d i s t r i c t s (330) parishes

FRANKRIJK

regering (Parijs)

départements (95)

arrondissements (350) communes (38000)

BELGIE

regering (Brussel)

gewesten (3) provincies (9)

g e m e e n t e n (589)

W-DUITSLAND regering (Bonn)

ander (11)

Kreise (400) StadtelGemeinde

D e rol d i e o p c e n t r a a l niveau gespeeld wordt door respectievelijk h e t Land Registry in Engeland, d e openbare registers (publicité foncière) in Frankrijk, d e hypotheekregisters in ~ e l ~ ei në h e t Grundbuch in WestDuitsland is beperkt. D e r e c h t s f e i t e n dan wel rechtsgevolgen die voor inschrijving in d e z e openbare registers in aanmerking komen beperken zich hoofdzakelijk t o t e e n a a n t a l m e t d e ruimtelijke ordening samenhangende m a a t r e g e l e n e n leveren e e n kleine bijdrage a a n d e t o t a l e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand. H e t z w a a r t e p u n t van d e z e kenbaarheid ligt in a l l e bestudeerde landen o p d e lagere bestuursniveaus. In Engeland e n West-Duitsland o p regionaal e n locaal niveau e n in Frankrijk e n België voornamelijk o p locaal niveau. Dit wordt ge'illustreerd a a n d e hand van onderstaand overzicht: ENGELAND

: county e n district councils (local land c h a r g e s regis-

FRANKKIJK

: g e m e e n t e n (plan d'occupation d e s sols e n c e r t i f i c a t

BELGIE

: g e m e e n t e n (inlichtingenplicht a r t i k e l 6 3 Stedebouwet

t e r s e n aanvullende registraties); d'urbanisme); e n stedebouwkundig a t t e s t ) ; W-DUITSLAND : d e e l s t a a t e n Kreise (Liegenschaftskataster) e n gem e e n t e n (Baulastenverzeichnis). In tegenstelling t o t d e kenbaarheid van d e privaatrechtelijke rechtstoestand, d i e veelal verzorgd wordt door instanties o p c e n t r a a l niveau, is d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand dus m e e r e e n t a a k van i n s t a n t i e s o p l a g e r e bestuursniveaus (regionaal/locaal). D e z e competentieverdeling i s n i e t z o verwonderlijk a l s men bedenkt d a t h e t merend e e l d e r publiekrechtelijke beperkingen voortvloeit uit besluiten van lag e r e overheden. Zij beschikken derhalve over a l l e technische e n juridis c h e informa'tie d i e betrekking h e e f t o p d e door hen opgelegde beperkin-

gen e n kunnen o p basis daarvan h e t publiek te allen tijde d e gewenste inf o r m a t i e verschaffen. Voorts kan opgemerkt worden d a t d e o p c e n t r a a l niveau verzorgde kenbaarheidsmechanismen (openbare registers, hypotheekregisters e n Grundbuch) geïntegreerd zijn m e t reeds bestaande registraties van d e privaatrechtelijke rechtstoestand, terwijl d e o p regionaal e n locaal niveau verzorgde kenbaarheidsmechanismen primair t e n behoeve van d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand zijn ontwikkeld. Uitzonderingen hierop vormen h e t POS d a t in e e r s t e instantie f u n g e e r t a l s bestemmingsplan e n h e t Liegenschaftskataster d a t evenals d e mechanismen o p c e n t r a a l niveau e e n reeds bestaande r e g i s t r a t i e van d e privaatrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d omvat. H e t verschil tussen d e privaat- e n d e publiekrechtelijke rechtstoestand o p h e t stuk van h e t bestuursniveau waar d e kenbaarheid wordt geregeld, l a a t z i c h t e n s l o t t e ook verklaren uit h e t f e i t d a t voor h e t p r i v a a t r e c h t ook grondwettelijk - rechtseenheid wordt nagestreefd e n voor h e t publiekrecht e e n g r o t e m a t e van rechtsverscheidenheid wordt geaccepteerd.

6.3.3.

Vorm Voor elk kenbaarheidsmechanisme wordt aangegeven of h e t in d e vorm van e e n openbare registratie, in d e vorm van door d e overheid te vers t r e k k e n inlichtingen of in d e vorm van door d e overheid o p te stellen documenten wordt gepresenteerd. In Engeland e n West-Duitsland bestaan d e beschreven publiekrechtelijke kenbaarheidsmechanismen geheel uit registraties. In Engeland zijn d i t d e r e g i s t e r s van h e t Land Registry, d e local land charges registers e n d e aanvullende registraties e n in West-Duitsland zijn d i t achtereenvolgens h e t Grundbuch, h e t Liegenschaftskataster e n h e t Baulastenverzeichnis. In Frankrijk e n België d a a r e n t e g e n wordt s l e c h t s in b e p e r k t e m a t e gebruik g e m a a k t van openbare registraties. Slechts enkele publiekrechtelijke r e c h t s f e i t e n worden door middel van overschrijving in d e openbare registers (Frankrijk) e n d e hypotheekregisters (België) kenbaar gemaakt. Belangrijker informatiebronnen vormen in d e z e t w e e landen d e door d e g e m e e n t e n o p a a n v r a a g te verstrekken inlichtingen e n documenten. Inlichtingen worden in Frankrijk v e r s t r e k t o p basis van h e t POS d a t voor e e n ieder t e r inzage ligt o p h e t gemeentehuis e n in België o p basis van d e uit d e Stedebouwwet voortvloeiende plannen (artikel 6 3 Stedebouwwet). Meer expliciete i n f o r m a t i e wordt v e r s t r e k t in d e vorm van e e n c e r t i f i c a t d'urbanisme (Frankrijk) of e e n stedebouwkundig a t t e s t (België), e e n speciaal o p te stellen document d a t o p basis van d e heersende wet- e n regelgeving inzicht verschaft in d e bebouwingsmogelijkheden van é é n of meer percelen. In f e i t e vormen d e te verstrekken inlichtingen e n documenten e e n afgeleide vorm van registratie. H e t goed functioneren van d e z e mechanismen i s namelijk mede afhankelijk van d e wijze waarop d e i n t e r n e informatievoorziening van d e b e t r e f f e n d e overheden i s georganiseerd.

Wat b e t r e f t d e in d e vier landen g e h a n t e e r d e r e g i s t r a t i e s kan t e n s l o t t e nog o p g e m e r k t worden d a t in Engeland e n West-Duitsland volstaan wordt m e t h e t vermelden van d e publiekrechtelijke beperking bij h e t betreff e n d e onroerend goed, terwijl in Frankrijk e n ~ e l g i ëh e t gehele a a n d e beperking t e n grondslag liggende besluit in d e registers wordt overgeschreven. 6.3.4.

Rechtswerking Voor e.lk kenbaarheidsmechanisme wordt aangegeven of h e t vermelden van e e n publiekrechtelijke beperking e n k e l e e n signalerende f u n c t i e h e e f t of d a t e r tijdelijk s p r a k e kan zijn van invloed o p d e rechtswerking (direct of indirect) van d e b e t r e f f e n d e beperking. H e t vermelden van e e n voor inschrijving v a t b a r e publiekrechtelijke beperking in e e n registratie, hetzij middels e e n aantekening, h e t z i j middels overschrijving van h e t gehele a a n d e beperking t e n grondslag liggende besluit, i s in a l l e gevallen waarin s p r a k e i s van kenbaarheidsmechanism e n in r e g i s t r a t i e v e vorm, n i e t vereist voor d e geldigheid van d e betreff e n d e beperking. D e a l g e m e e n geldende werking van publiekrechtelijke beperkingen wordt door h e t a c h t e r w e g e blijven van r e g i s t r a t i e niet aang e t a s t . H e t vermelden van publiekrechtelijke beperkingen in openbare r e g i s t r a t i e s b e z i t derhalve alleen signalerende werking z o d a t derdenverkrijgers o p d e aanwezigheid hiervan g e a t t e n d e e r d worden. D e verstrekking van inlichtingen e n documenten d a a r e n t e g e n kan d e rechtswerking van e e n publiekrechtelijke beperking wel beinvloeden. Hierbij d i e n t e c h t e r onderscheid g e m a a k t te worden in d e te verstrekken inlichtingen d i e indirect e n d e te verstrekken documenten d i e d i r e c t d e rechtswerking van bepaalde publiekrechtelijke beperkingen kunnen aantasten. Indirect wil in d i t verband zeggen d a t d e juridische w a a r d e van e e n beperking waarvan door d e overheid in d e door haar te verstrekken inlichtingen g e e n melding wordt g e m a a k t , n i e t zozeer r e c h t s t r e e k s alswel via e e n beroep o p h e t vertrouwensbeginsel kan worden beperkt. H e t vertrouwensbeginsel, é é n van d e algemene beginselen van behoorlijk bestuur (abbb), v e r e i s t d a t gerechtvaardigde verwachti e n d i e door h e t overheidsoptreden zijn opgewekt worden beschermd3. E e n burger d i e naar aanleiding van door d e overheid v e r s t r e k t e inlichtingen o v e r g a a t t o t h e t a a n v r a g e n van e e n bouwvergunning, zou zich in van afwijzing van zijn a a n v r a a g kunnen beroepen o p bovenstaand beginsel. H e t toepassen van kenbaarheidsmechanismen d i e i n d e vorm van inlichtingen worden POS (Frankrijk) e n Artikel 6 3 Stedebouwwet (België) gepresenteerd Ean d e rechtswerking van publiekrechtelijke beperkingen w a a r v a n g e e n of foutief melding i s g e m a a k t dus e n k e l middels e e n beroep o p h e t onges c h r e v e n r e c h t (indirect) aantasten.

-

D i r e c t b e t e k e n t d a t bepaalde publiekrechtelijke beperkingen d i e n i e t zijn opgenomen i n d e door d e overheid o p te s t e l l e n documenten, n i e t a a n derden (in d i t geval d e documenthouder of zijn e v e n t u e l e rechtsopvolgers) tegengeworpen kunnen worden. Voor h e t F r a n s e document, h e t cerZie: P. d e ~ a a n / T h .G. ~ r u p s t e e n / R . Fernhout, Bestuursrecht in d e soc i a l e r e c h t s s t a a t , d e e l l , D e v e n t e r 1986, blz. 71-72.

t i f i c a t d'urbanisme, geldt d a t indien d e aanvraag voor d e verwezenlijking van e e n bouwplan (meestal e e n bouwvergunning) binnen 6 maanden n a a f g i f t e van e e n c e r t i f i c a t positif wordt ingediend, d e z e wordt beoordeeld o p basis van d e in h e t c e r t i f i c a t opgenomen stedebouwkundige bepaling e n (dispositions d'urbanisme). D i t i s e c h t e r niet van toepassing o p publiekrechtelijke beperkingen voortvloeiend uit a n d e r e dan d e stedebouwwetgeving; d e rechtswerking van dergelijke beperkingen kan alleen in gevaar komen indien z e n i e t binnen 1 jaar n a o p n a m e o p e e n bij besluit van d e R a a d van S t a t e vastgestelde lijst bij h e t POS zijn gevoegd. Voor h e t Belgische document, h e t stedebouwkundig attest, geldt analoog a a n h e t c e r t i f i c a t d'urbanisme d a t indien d e bouwvergunning binnen 1 jaar na a f g i f t e van e e n gunstig attest wordt ingediend, d e z e wordt beoordeeld o p basis van d e in h e t attest zonder beperkingen aangegeven bestemmingen e n voorwaarden. Zowel d e a f g i f t e van e e n c e r t i f i c a t d'urbanisme als d e a f g i f t e van e e n stedebouwkundig attest brengt d e r h a l v e e e n z e k e r e "bevriezing" van d e r e c h t s t o e s t a n d m e t zich mee. Hoewel d e z e bevriezing zich beperkt t o t bepaalde publiekrechtelijke beperkingen ( m e t n a m e stedebouwkundige), bepaalde personen (de documenthouder e n zijn eventuel e rechtsopvolgers) e n e e n bepaalde periode (6 maanden - 1 jaar) kan binnen d e z e grenzen desalniettemin sprake zijn van e e n d i r e c t e a a n t a s t i n g van d e a l g e m e e n geldende werking van publiekrechtelijke beperkingen. 6.3.5.

Relatie Naar aanleiding van d e i n d e voorafgaande sub-paragrafen beschreven resultaten kunnen o p basis van d e in d e z e s c r i p t i e behandelde kenbaarheidsmechanismen t w e e categorieen landen onderscheiden worden: Engeland e n West-Duitsland enerzijds e n België e n Frankrijk anderzijds. Engeland + West-Duitsland D e kenbaarheid van d e publiekrechteliike rechtstoestand wordt primair verzorgd o p regionaal of'locaal n i v e a u . - ~ eh i e r t o e verantwoordeiijke ins t a n t i e s houden r e g i s t e r s waarin d e aanwezigheid van publiekrechtelijke beperkingen m e t betrekking t o t onroerend goed gesignaleerd kan worden. Frankrijk + België D e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand wordt primair verzorgd o p locaal nivea". D e h i e r t o e verantwoordelijke instanties (veela a n particulieren d i e hierom verzoeken al d e gemeemverstrekken mondelinge e n schriftelijke inlichtingen enlof speciale documenten. H e t welIniet vermelden van d e aanwezigheid van e e n bepaalde publiekrechtelijke beperking kan in beide gevallen tijdelijk van invloed zijn o p d e rechtswerking van d e b e t r e f f e n d e beperking. Opvallend i s d a t d e z e onderscheiding kennelijk ook verband houdt m e t h e t systeem van r e g i s t r a t i e van de privaatrechtelijke rechtstoestand. Hoewel in a l d e z e landen d e kenbaarheid van d e privaatrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d voornamelijk gewaarborgd wordt door registratieve ins t a n t i e s o p c e n t r a a l niveau, kan w a t d e rechtswerking b e t r e f t onderscheid g e m a a k t worden in positieve e n negatieve stelsels. Engeland e n West-Duitsland hanteren e e n positief stelsel d a t wil zeggen d a t a a n d e r e g i s t e r s e e n wettelijk vermoeden is gekoppeld w a t b e t r e f t d e juistheid van d e daarin vermelde gegevens alsmede e e n bescherming van d e g o e d e trouw van derden-verkrijgers. Frankrijk e n België h a n t e r e n d a a r e n t e g e n e e n negatief stelsel w a t inhoudt d a t a a n d e registers s l e c h t s e e n feitelijk vermoeden w a t b e t r e f t d e juistheid van d e daarin vermelde gegevens i s

gekoppeld, t e r w i j l a a n derden-verkrijgers g e e n bescherming wordt geboden. D e Engelse e n Duitse registers geven van elk geregistreerd onroerend goed d e zakelijke rechtstoestand weer, t e r w i j l d e F r a n s e e n Belgis c h e registers s l e c h t s d e o p d e ingeschreven o n r o e r e n d e goederen van toepassing zijnde (aangeboden) a k t e n weergeven w a a r u i t d e belanghebbende zelf d e r e c h t s t o e s t a n d van h e t onroerend goed d i e n t a f te leiden. In d i t verband w o r d t ook wel gesproken van a c t i e v e respectievelijk pass i e v e kenbaarheid. Analoog a a n d e in d e Wet Openbaarheid van Bestuur (WOB) g e h a n t e e r d e begrippen a c t i e v e e n passieve openbaarheid i s hier enerzijds s p r a k e van e e n plicht van d e overheid o p eigen initiatief inform a t i e te verschaffen e n anderzijd van e e n plicht van d e overheid o p a a n v r a a g i n f o r m a t i e te verstrekken'). Nadere beschouwing l e e r t d a t deze begrippen ook van toepassing zijn o p d e "stelsels" publiekrechtelijke kenbaarheidsmechanismen. D e in Engeland e n West-Duitsland gehouden o p e n b a r e r e g i s t r a t i e s verschaffen van a l l e onroerende goederen perman e n t e e n m e e r of minder volledig beeld van d e publiekrechtelijke rechtstoestand; d e overheid i s wettelijk verplicht i n a c t i e v e z i n i n f o r m a t i e te verschaffen. D e in Frankrijk e n ~ e l ~door i e d e g e m e e n t e n te verstrekken inlichtingen e n d o c u m e n t e n d a a r e n t e g e n worden (voor bepaalde onroer e n d e goederen) e e r s t n a a a n v r a a g afgegeven; hier i s d e overheid w e t t e lij k verplicht in passieve zin i n f o r m a t i e te verschaf fen. D e a c t i e v e respectievelijk passieve rol van d e overheid verklaart wellicht ook d e voorkeur voor mechanismen i n r e g i s t r a t i e v e vorm in positief g e ö r i e n t e e r d e landen e n d e voorkeur voor inlichtingen e n documenten in d e negatief g e ö r i e n t e e r d e landen. Opvallend i s wel d a t d e landen die priv a a t r e c h t e l i j k e e n negatief s t e l s e l (dat wil zeggen zonder g a r a n t i e s tegenover d e r d e n i n h e t rechtsverkeer) hanteren, wel g a r a n t i e s t r a c h t e n te scheppen t e n a a n z i e n van inlichtingen e n documenten m e t betrekking t o t d e publiekrechtelijke rechtstoestand. Zowel i n geval van door d e overheid te v e r s t r e k k e n inlichtingen a l s d o c u m e n t e n kan d e rechtswerking van bepaalde publiekrechtelijke beperkingen d i r e c t dan wel i n d i r e c t aang e t a s t worden. In d e landen d i e privaatrechtelijk e e n positief s t e l s e l hant e r e n (dat wil zeggen van overheidswege bescherming van d e r d e n in h e t rechtsverkeer), b e z i t t e n d e r e g i s t r a t i e s inzake d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d s l e c h t s signalerende werking; d e rechtswerking van d e opgelegde beperkingen wordt door h e t a c h t e r w e g e blijven van r e g i s t r a t i e niet aangetast. 6.4.

Ontwikkeling N a h e t beschrijven e n analyseren van d e publiekrechtelijke kenbaarheidsmechanisinen z a l i n d e z e paragraaf t e n s l o t t e g e t r a c h t worden e e n beeld te s c h e t s e n van d e wijze w a a r o p d e verschillende mechanismen i n d e loop van d e z e e e u w t o t ontwikkeling zijn gekomen. Hierbij w o r d t uitg e g a a n van e e n d r i e t a l f a c t o r e n die van essentieel belang zijn g e w e e s t (en nog zullen zijn) voor d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand.

Zie voor beide vormen van openbaarheid: P. d e H a a d T h . G.Drupsteen/R. F e r n h o u t , Bestuursrecht in d e sociale r e c h t s s t a a t , d e e l 2, D e v e n t e r 1986, blz. 130-131.

(I)

(2)

(3)

6.4.1.

H e t veranderende eigendomsbegrip rond d e eeuwwisseling a l s gevolg waarvan d e p r i v a t e eigendom (van onroerend goed) in toenemende m a t e belast zou gaan worden m e t van overheidswege opgelegde beschikkings- e n gebr uiksbeperkingen. D e ontwikkeling van stedebouwkundige- e n planningswetgeving d i e vanaf d e jaren 50 zou leiden t o t e e n s t e r k e uitbreiding van h e t aant a l publiekrechtelijke beperkingen. D e a u t o m a t i s e r i n g van d e j a r e n 8 0 d i e verantwoordelijk i s voor huidige e n waarschijnlijk ook toekomstige ontwikkelingen o p h e t gebied van d e r e g i s t r a t i e van onroerend goed.

Veranderend eigendomsbegrip D e F r a n s e Revolutie van 1789 vormde d e aanleiding t o t h e t erkennen van d e eigendom a l s individueel vrijheidsrecht. In d e "Déclarations d e s droits d e I'homme et du citoyen" van 26 augustus 1789 werd h e t r e c h t van eigendom dan ook m e t nadruk a l s grondrecht gepresenteerd. A r t i c l e 17:

"La propriété e t a n t un droit inviolable et sacré; nul se p e u t e n ê t r e privé......!"

Mede a l s gevolg van d e onder invloed van d e Revolutie verkregen burgerr e c h t e n stimuleerde d i t grondrecht d e overdracht e n vestiging van onroerende rechten. T e r waarborging van d e rechtszekerheid ontwikkelden zich vervolgens n i e t alleen in Frankrijk m a a r ook in a n d e r e West-Europese landen e e n a a n t a l privaatrechtelijke kenbaarheidsmechanismen. Aan h e t eind van d e 1 9 e eeuw werd h e t beeld van d e private eigendom onder invloed van d e toegenomen overheidsbemoeienis e c h t e r s t e e d s verd e r a a n g e t a s t . Dit wordt onder a n d e r e geYllustreerd door h e t vergelijken van d e eigendomsbeschrijvingen in d e t w e e belangrijkste wetboeken d i e toentertijd in West-Europa gehanteerd werden: d e C o d e Civil van 1804 e n h e t ~ Ü r g e r l i c h e sGesetzbuch van 1900. Artikel 544 C C F s t e l t in navolging van d e e e r d e r g e c i t e e r d e "Déclaration" h e t absolute genots- e n beschikkingsrecht van d e eigenaar voorop. In d e BGB van 1900 i s d i t begrip a l enigszins beperkt; a r t i k e l 9 0 3 schuift namelijk d e begrenzing van h e t eigendomsrecht n a a r voren e n ruimt alleen binnen d e uit wet, reglem e n t e n e n subjectieve r e c h t e n van anderen g e s t e l d e grenzen, p l a a t s in voor h e t r e c h t van d e eigenaar naar believen m e t zijn eigendom om te springen onder uitsluiting van anderen. Hoewel h e t Engelse rechtsstelsel gebaseerd i s o p d e f e o d a l e eigendom, in tegenstelling t o t d e Franse, Belgische e n Duitse rechtsstelsels d i e uitgaan van d e allodiale eigendom, zijn bovengenoemde ontwikkelingen e v e n e e n s van invloed g e w e e s t o p d e rechtsontwikkeling in Engeland. D e c o d i f i c a t i e e n gedeeltelijke vernieuwing van h e t z a k e n r e c h t gaf d a a r r e e d s in 1925 aanleiding e e n aanvang te maken m e t d e registratie van publieke r e c h t e n o p onroerend goed. D e door d e locale a u t o r i t e i t e n gehouden local land c h a r g e s r e g i s t e r s e n h e t door h e t Land Registry gehoud e n Register of T i t l e (in verband m e t d e aantekening van financiële local land charges) vormden d a a r m e d e d e e e r s t e wettelijk geregelde mechanismen d i e e e n bijdrage leverden a a n d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d van onroerend goed.

6.4.2.

Stedebouwkundige- e n planningswetgevinq D e b e h o e f t e a a n publiekrechtelijke kenbaarheidsmechanismen ontstond e e r s t in d e t w e e d e h e l f t van d e z e eeuw. D e z e periode wordt g e k e n m e r k t door d e ontwikkeling van stedebouwkundige- e n planningswetgeving a l s gevolg waarvan e e n s t e r k e uitbreiding van d e van overheidswege opgelegde eigendoms- e n gebruiksbeperkingen o p onroerend goed plaatsvond. Enerzijds t e n behoeve van d e overheid zelf e n anderzijds t e n behoeve van h e t rechtsverkeer ontwikkelden zich vervolgens in a l l e bestudeerde landen mechanismen d i e in m e e r of mindere m a t e e e n bijdrage leverden a a n d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand. ENGELAND:

-

-

Aanvullende r e g i s t r a t i e s D e z e r e g i s t r a t i e s vloeien voort uit d e volgende wetten: Public Health A c t 1936, Highways A c t 1959, Water Resources A c t 1963, Town and Country Planning A c t 1971, Control of Pollution A c t 1974, Highways A c t 1980. Local land c h a r g e s registers D e hierop van toepassing zijnde bepalingen uit d e Land C h a r g e s A c t 1925 worden in 1975 vervangen door e e n "eigen" w e t , d e Local Land C h a r g e s Act.

FRANKRIJK:

-

-

-

N o t e d e renseignement O p verzoek van h e t n o t a r i a a t f o r m u l e e r t h e t hlinistere d e l a Recons i r u c t i o n et d e I'Urbanisme in e e n c i r c u l a i r e van 13 d e c e m b e r 1950 d e a a r d van d e door d e locale overheden te verstrekken inlichtingen. E e n n a d e r e concretisering vindt plaats in 1968 e n t e n s l o t t e volgt-in 1971 d e Iegalisering van h e t c e r t i f i c a t d'urbanisme in d e C o d e d e I'Urbanisme. Overschrijving in d e openbare registers H e t d é c r e t van 4 januari 1955 verordent d a t bepaalde administratieve besluiten (vermeld in a r t i k e l 7 3 d é c r e t van 14 oktober 1955) onder t o e z i c h t van d e verantwoordelijke overheden dienen te worden overgeschreven in d e openbare registers. Plan d'occupation d e s sols D i t plan wordt bij w e t van 30 d e c e m b e r 1967 (la loi d'orientation fonc i è r e ) geintroduceerd. In 1973 volgt o p n a m e in d e C o d e d e I'Urbanisme.

BELGIE:

-

Overschrijving i n d e hypotheekregisters D e hierop van toepassing zijnde bepalingen zijn opgenomen in d e artikelen 41, 57 e n 69 van d e Stedebouwwet 1962. ~ n l i c h t i n ~ e n ~ l iopenbare cht besturen D e hierop van toepassing zijnde bepalingen zijn opgenomen in a r t i k e l 6 3 van d e Stedebouwwet 1962. Stedebouwkundig attest D e hierop van toepassing zijnde bepalingen zijn e v e n e e n s opgenomen in a r t i k e l 6 3 van d e Stedebouwwet 1962.

WEST-DUITSLAND:

-

-

Aantekening in h e t Grundbuch D e hierop van toepassing zijnde bepalingen zijn opgenomen in d e artikelen 54 e n 108 van d e Bundesbaugesetz 1960 e n d e a r t i k e l e n 5 e n 5 3 van de Stadtebauförderunnsnesetz 197 1. Aantekening in h e t ~iege&;haftskataster Afhankelijk van d e door d e verschillende d e e l s t a t e n uitgevaardigde hierop van toepassing zijnde wetgeving vindt opname van publiekrechtelijke beperkingen in d e kadastrale r e g i s t r a t i e p l a a t s sinds h e t midd e n v a n d e jaren 70. ~aulastenverzeichnis D e verplichting t o t h e t houden van e e n Baulastenverzeichnis 'rloeit voort uit d e door d e verschillende d e e l s t a t e n uitgevaardigde Landesbauordnungen. Badem-~Ürttemberg Berlin Bremen Hamburg Hessen

6.4.3.

-

1964 1985 1983 1969 1977

Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Schleswig-Holstein

-

1973 1984 1974 1975

Automatisering Waar d e jaren 50, 6 0 e n 7 0 g e k e n m e r k t worden door d e ontwikkeling van stedebouwkundige- e n planningswetgeving a l s gevolg waarvan h e t a a n t a l v a n overheidswege opgelegde eigendoms- e n gebruiksbeperkingen s t e r k werd uitgebreid, s t a a n d e jaren 80 in h e t t e k e n van d e automatisering. Bestaande gegevensbestanden worden geïnventariseerd, z o nodig gehers t r u c t u r e e r d e n vervolgens gedigitaliseerd. Waar mogelijk vindt t e v e n s koppeling van gedigitaliseerde bestanden plaats. In h e t kader van d e a u t o m a t i s e r i n g zijn in a l l e bestudeerde landen in dez e periode projecten o p g e s t a r t die, w a t b e t r e f t d e r e g i s t r a t i e van onroerend goed, primair g e r i c h t zijn o p h e t a u t o m a t i s e r e n van d e privaatrecht e l i j k e kenbaarheidsmechanismen. ENGELAND

: a u t o m a t i s e r i n g van h e t Land Registry e n h e t Land

C h a r g e s D e p a r t m e n t te Plymouth (vanaf 1982 ook aut o m a t i s e r i n g van d e locale registers); : a u t o m a t i s e r i n g van h e t K a d a s t e r (MAJIC) e n de FRANKRIJK Openbare R e g i s t e r s (FIDJI); BELCIE : a u t o m a t i s e r i n g van h e t Kadaster, d e R e g i s t r a t i e e n in d e t o e k o m s t ook d e Hypotheken; W-DUITSLAND : a u t o m a t i s e r i n g van h e t Grundbuch (AGB) e n h e t Lieg e n s c h a f t s k a t a s t e r (ALB e n ALK). In h e t s t r e v e n naar g r o t e a l o m v a t t e n d e gegevensbanken waarin zoveel mogelijk gegevens m e t betrekking t o t onroerend goed geïntegreerd dienen te worden, wordt t e v e n s g e z o c h t naar mogelijkheden e e n koppeling tussen privaatrechtelijke e n publiekrechtelijke kenbaarheidsmechanism e n t o t stand te brengen. Hoewel d e nadelen van a l te g r o t e gegevensbanken in t o e n e m e n d e m a t e onderkend worden, blijft h e t basisidee koppeling van privaatrechtelijke e n publiekrechtelijke kenbaarheidsmechanismen - a l s uitgangspunt voor toekomstige ontwikkelingen gehandhaafd. Dit uitgangspunt i s d a n ook t e r u g te vinden in d e in d e vier bestu-

d e e r d e landen "levende" ideeën o m t r e n t d e t o e k o m s t i g e r e g i s t r a t i e van onroerend goed. ENGELAND

: e e n c o n c e n t r a t i e van privaatrechtelijke gegevens bij

h e t Land Registry e n van publiekrechtelijke gegevens bij d e locale a u t o r i t e i t e n a l s uitgangspunt voor é é n g e a u t o m a t i s e e r d a l o m v a t t e n d netwerk; FRANKRIJK : d e ontwikkeling van (stedelijke) gegevensbanken waarin zowel privaatrechtelijke a l s publiekrechtelijke gegevens kunnen worden opgenomen; BELGIE : e e n onderzoek naar d e mogelijkheden die d e perceelsgewijze o p z e t van h e t k a d a s t e r biedt voor d e reg i s t r a t i e van publiekrechtelijke beperkingen; W-DUITSLAND : e e n uitbreiding van d e r e g i s t r a t i e van publiekrechtelijke beperkingen in h e t kader van d e ALB; h e t Lieg e n s c h a f t s k a t a s t e r e n h e t Grundbuch dienen n a aut o m a t i s e r i n g d e basis te vormen voor e e n zogenaamd e "Grundsticksdatenbank". In h o e v e r r e bovenstaande ideeën ook daadwerkelijk verwezenlijkt zullen worden i s nog z e e r d e vraag. Niet ontkend kan e c h t e r worden d a t d e aut o m a t i s e r i n g van d e jaren 80 e e n nieuwe f a s e i n d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d h e e f t ingeluid.

CONCLUSIES In d i t hoofdstuk zullen t e r afsluiting d e belangrijkste r e s u l t a t e n van d e z e rechtsvergelijkende s t u d i e n a a r d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d in Engeland, Frankrijk, België e n West-Duitsland gepres e n t e e r d worden. D e z e r e s u l t a t e n vloeien voort uit h e t beschrijven e n vervolgens analyseren van d e voornaamste publiekrechtelijke kenbaarheidsmechanismen d i e in d e bestudeerde landen gesignaleerd zijn. Well i c h t kunnen d e beschreven "buitenlandse" oplossingen voor h e t vraagstuk inzake d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand t e v e n s e e n bijdrage l e v e r e n a a n e e n mogelijke verbetering van d e z e s i t u a t i e i n Nederland. PROBLEMATIEK D e problematiek van d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoes t a n d h e e f t in d e ons omringende landen, binnen d e mogelijkheden d i e d e b e t r e f f e n d e rechtsstelsels d a a r t o e boden, t o t verschillende oplossingen dienaangaande geleid. PUBLIEKRECHTELIJKE KENBAARHEIDSMECHANISMEN D e beschreven oplossingen, in d e z e s c r i p t i e aangeduid a l s publiekrechtelijke kenbaarheidsmechanismen, zijn e e r s t in d& l a a t s t e t i e n t a l l e n jaren t o t s t a n d gekomen. D i t i s e e n gevolg van d e in d e z e periode ontwikkelde stedebouwkundige- e n planningswetgeving die r e s u l t e e r d e in e e n s t e r k e uitbreiding van d e van overheidswege opgelegde eigendoms- e n gebruiksbeperkingen m e t betrekking t o t onroerend goed. BESTUURSNIVEAU D e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand wordt in d e vier b e s t u d e e r d e landen primair verzorgd d o o r i n s t a n t i e s o p locaal of regionaal niveau, in tegenstelling t o t d e kenbaarheid van d e privaatrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d d i e veelal gewaarborgd wordt door i n s t a n t i e s o p c e n t r a a l niveau. D e o p c e n t r a a l niveau verzorgde publiekrechtelijke kenbaarheidsmechanismen zijn dan ook geïntegreerd m e t r e e d s b e s t a a n d e regis t r a t i e s van d e privaatrechtelijke rechtstoestand, terwijl d e o p d e l a g e r e bestuursniveaus verzorgde kenbaarheidsmechanismen o v e r h e t a l g e m e e n m e t h e t oog o p d e onderhavige kenbaarheid zijn ontwikkeld. D e in d e z e s c r i p t i e g e h a n t e e r d e begrippen "centraal", "regionaal" e n "locaal" zijn evenwel d e r m a t e ruim d a t z e g e ï n t e r p r e t e e r d dienen te worden binnen d e in d e b e t r e f f e n d e landen ontwikkelde bestuurskaders. VORM D e beschreven kenbaarheidsmechanismen kunnen onderscheiden worden in e e n d r i e t a l vormen: 11)

(2)

openbare registratie D e r e g i s t r a t i e van publiekrechtelijke beperkingen kan enerzijds plaatsGinden middels e e n aantekening- bij. h e t b e t r e f f e n d e onroerend goed e n anderzijds middels h e t overschrijven van h e t g e h e l e a a n d e beperking t e n grondslag liggende besluit. inlichtingen D e inlichtingen (zowel mondeling a l s schriftelijk) worden van overheidswege v e r s t r e k t e n hebben betrekking o p stedebouwkundige plannen e n d e hieruit voorvloeiende voorschriften.

(3)

documenten D e d o c u m e n t e n in d e vorm van e e n door d e overheid o ~ ~ e s t e cerid t i f i c a t d'urbanisme of stedebouwkundig attest geven voor é é n of m e e r percelen d e bebouwingsmogelijkheden binnen d e g r e n z e n van d e heersende wet- e n regelgeving weer.

."

RECHTSWERKING D e rechtswerking van d e verschillende kenbaarheidsmechanismen kan a l s volgt o m s c h r e v e n worden: (I)

(2)

(3)

signalerende werking O p n a m e van e e n publiekrechtelijke beperking in e e n r e g i s t r a t i e i s niet vereist voor d e rechtsgeldigheid van d e b e t r e f f e n d e beperking. H e t a c h t e r w e g e blijven van inschrijving h e e f t derhalve g e e n invloed o p d e a l g e m e e n geldende ( r e c h t d w e r k i n g van publiekrechtelij k e beperkingen. indirecte werking H e t welIniet vermelden van e e n publiekrechtelijke beperking i n d e door d e overheid te v e r s t r e k k e n inlichtingen k a n indirect via e e n b e r o e p o p d e a l g e m e n e beginselen van behoorlijk bestuur d e rechtswerking van d e b e t r e f f e n d e beperking a a n t a s t e n . H e t hier van toepassing zijnde vertrouwensbeginsel v e r e i s t d a t g e r e c h t v a a r d i g d e verwachtingen d i e door h e t overheidsoptreden zijn g e w e k t worden beschermd. d i r e c t e werkin -kmelden van e e n publiekrechtelijke beperking in e e n door d e overheid o p te s t e l l e n d o c u m e n t kan d i r e c t d e rechtswerking van d e b e t r e f f e n d e beperking aantasten. Bepaalde publiekr e c h t e l i j k e beperkingen ( m e t n a m e stedebouwkundige) d i e niet in e e n dergelijk d o c u m e n t zijn opgenomen kunnen namelijk gedurende e e n bepaalde periode (6 maanden - I jaar) niet a a n derden (de documenthouder e n zijn e v e n t u e l e rechtsopvolgers) worden tegengeworpen.

TWEE CATEGORIEEN H e t analyseren van d e verschillende kenbaarheidsmechanismen l e i d t tens l o t t e t o t h e t onderscheiden van t w e e c a t e g o r i e ë n landen: Engeland e n West-Duitsland enerzijds e n Frankrijk e n België anderzijds. (I)

(2)

Engeland + West-Duitsland D e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand wordt primair verzorgd o p regionaal of locaal niveau. D e h i e r t o e verantwoordelijke i n s t a n t i e s houden r e g i s t e r s waarin d e aanwezigheid van publiekrechtelijke beperkingen m e t betrekking t o t onroerend goed gesignaleerd kan worden. Frankrijk + België D e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke r e c h t s t o e s t a n d wordt primair verzorgd o p locaal niveau. D e h i e r t o e verantwoordelijke ins t a n t i e s (veelal d e g e m e e n t e n ) v e r s t r e k k e n a a n particulieren d i e hierom verzoeken mondelinge e n schriftelijke inlichtingen e n l o f s p e c i a l e documenten. H e t welIniet vermelden van d e aanwezigheid v a n e e n bepaalde publiekrechtelijke beperking kan in beide gevallen tijdelijk van invloed zijn o p d e rechtswerking (direct d a n wel indir e c t ) van d e b e t r e f f e n d e beperking.

RELATIE Een zelfde onderscheiding kan gehanteerd worden i n geval van privaatrechtelijke kenbaarheidsmechanismen. Hoewel de kenbaarheid van de privaatrechtelijke rechtstoestand veelal door registratieve instanties op centraal niveau wordt verzorgd, kan wat de rechtswerking b e t r e f t onderscheid gemaakt worden i n positieve en negatieve stelsels. De hiermee verbonden begrippen van actieve respectievelijk passieve kenbaarheid, waarbij de overheid enerzijds verplicht i s op eigen initiatief (actief) en anderzijds op aanvraag (passief) informatie t e verschaffen, zijn eveneens van toepassing op de publiekrechtelijke kenbaarheidsmechanismen. Via de Engelse en Duitse registers geeft de overheid i n actieve zin een beeld van de publiekrechtelijke rechtstoestand, t e r w i j l de Franse en Belgische gemeenten op aanvraag en dus i n passieve zin informatie verschaffen over deze rechtstoestand. TOEKOMST De toekomstige ontwikkelingen m e t betrekking t o t de kenbaarheid van de publiekrechtelijke rechtstoestand van onroerend goed zijn i n hoge mat e afhankelijk van de voortgang van de automatisering. I n de vier bestudeerde landen is, mede onder invloed van het streven naar grote alomvattende gegevensbanken, een tendens t e bespeuren naar koppeling van privaatrechtelijke en publiekrechtelijke kenbaarheidsmechanismen.

SAMENVATTING D e absolute eigendom van onroerend goed wordt, behalve door r e c h t e n waaraan e e n privaatrechtelijke rechtsverhouding t e n grondslag ligt, in t o e n e m e n d e m a t e beperkt door r e c h t e n van publiekrechteljke aard. D e z e van overheidswege opgelegde eigendoms- e n gebruiksbeperkingen m e t betrekking t o t onroerend goed worden aangeduid a l s publiekrechtelijke beperkingen. T e z a m e n vormen d e uit wet- e n regelgeving voortvloeiende beperkingen d e publiekrechtelijke rechtstoestand van onroerend goed. D e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand is in Nederland, i n tegenstelling t o t d i e van d e privaatrechtelijke rechtstoestand, ontoereikend geregeld. D a a r e e n goede kenbaarheid zowel voor d e overheid a l s voor h e t rechtsverkeer van groot belang is, is verbetering van d e z e sit u a t i e o p k o r t e t e r m i j n gewenst. Thans wordt d e z e problematiek door h e t Instituut voor Bouwrecht in samenwerking m e t d e Technische Universiteit D e l f t in opdracht van d e voorlopige R a a d voor d e Vastgoedinformatie (RAVI) nader bestudeerd. N a a s t e e n inventarisatie van d e voornaamste, uit wet- e n regelgeving voortvloeiende eigendoms- e n gebruiksbeperkingen i n Nederland, vindt t e v e n s e e n rechtsvergelijkend onderzoek p l a a t s naar d e wijze waarop in d e ons omringende landen in d e onderhavige kenbaarheid wordt voorzien. H e t in h e t kader van laatstgenoemd onderzoek verzamelde m a t e r i a a l v o r m t h e t uitgangspunt voor d e z e scriptie. D e s c r i p t i e vangt a a n m e t e e n viertal hoofdstukken waarin d e wijze w a a r o p d e kenbaarheid van zowel d e privaatrechtelijke a l s d e publiekrechtelijke rechtstoestand van onroerend goed in d e vier onderscheiden landen i s geregeld, uitvoerig wordt beschreven. D e beschrijving per land s t e u n t op e e n vijftal aspecten:

-

-

e e n overzicht van h e t b e t r e f f e n d e rechtsstelsel; d e kenbaarheid van d e privaatrechtelijke rechtstoestand; d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand; d e o v e r d r a c h t van onroerend goed ( m e t n a m e d e inhoud van h e t prec o n t r a c t u e l e onderzoek); t o e k o m s t i g e ontwikkelingen m e t betrekking t o t d e r e g i s t r a t i e van onroerend goed ( m e t n a m e d e automatisering).

D e z e wijze van behandelen h e e f t e e n tweeledig doel. Enerzijds vormen d e landen-hoofdstukken zelfstandige eenheden die d e kenbaarheid van d e rechtstoestand van onroerend goed binnen h e t aldaar g e h a n t e e r d e rechtsstelsel weergeven. Anderzijds wordt h e t signaleren van overeenkomsten dan wel verschillen tussen d e landen onderling door e e n consis t e n t e behandeling vereenvoudigd. T e n behoeve van d e beschrijving van d e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand wordt h e t begrip publiekrechtelijk kenbaarheidsmechanisme geintroduceerd. D i t begrip wordt a l s volgt omschreven: e e n kenbaarheidsmechanisme beoogt e e n (werk)wijze weer te geven, waarm e d e binnen e e n door wet- e n regelgeving g e c r e ë e r d kader e e n bijdrage geleverd kan worden a a n d e kenbaarheid van (in d i t geval) d e publiekrechtelijke rechtstoestand van onroerend goed. Hierbij dient opgemerkt te worden d a t h e t g a a t om e e n objectieve beschrijving van d e mogelijkheden waarin per land in d e kenbaarheid kan worden voorzien. In hoeverr e d e beschreven mechanismen in d e praktijk ook daadwerkelijk blijken

te functioneren i s door middel van literatuurstudie moeilijk te beoordelen.

Vervolgens worden d e per land onderscheiden kenbaarheidsmechanismen a a n e e n nadere analyse onderworpen. Hiertoe worden drie c r i t e r i a geintroduceerd: (1)

(2)

(3)

bestuursniveau O p welk bestuursniveau bevindt zich d e voor h e t kenbaarheidsmechanisme verantwoordelijke instantie (centraal, regionaal of locaal niveau); vorm In welke vorm wordt h e t kenbaarheidsmechanisme gepresenteerd (openbare registratie, te verstrekken inlichtingen of-op te s t e l l e n documenten); rechtswerking 1s toepassing van h e t kenbaarheidsmechanisme van invloed o p d e rechtswerking van d e b e t r e f f e n d e beperking (signalerend, indirect of direct).

H e t toepassen van bovenstaande c r i t e r i a leidt t o t h e t onderscheiden van t w e e c a t e g o r i e ë n landen: Engeland e n West-Duitsland enerzijds e n Frankrijk e n ~ e l ~anderzijds. i e Engeland + West-Duitsland D e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand wordt primair verzorgd o p locaal of regionaal niveau..De hiertoe verantwoordeiijke ins t a n t i e s houden registers waarin d e aanwezigheid van publiekrechtelijke beperkingen m e t betrekking t o t onroerend goed gesignaleerd kan worden. Frankrijk + ~ e l ~ i e D e kenbaarheid van d e publiekrechtelijke rechtstoestand wordt hier primair verzorgd o p locaal niveau. D e hiertoe verantwoordelijke instanties (veelal d e gemeenten) verstrekken a a n particulieren d i e hierom verzoeken mondelinge e n schriftelijke inlichtingen enlof speciale documenten. H e t wel of n i e t vermelden van e e n bepaalde publiekrechtelijke beperking kan in beide gevallen tijdelijk van invloed zijn - d i r e c t d a n wel indirect o p d e rechtswerking van d e b e t r e f f e n d e beperking. Bovenstaande indeling i s e v e n e e n s van toepassing o p d e privaatrechtelijk e kenbaarheidsmechanismen. Hoewel d e kenbaarheid van d e privaatrechtelijke rechtstoestand veelal door registratieve instanties o p cent r a a l niveau wordt verzorgd, kan w a t d e rechtswerking b e t r e f t onderscheid g e m a a k t worden in positieve e n n e g a t i e v e stelsels. D e h i e r m e e verbonden begrippen van a c t i e v e respectievelijk passieve kenbaarheid, zijn in e e n enigszins a n d e r e c o n t e x t e v e n e e n s van toepassing o p d e publiekrechtelijke kenbaarheidsmechanismen. Via de Engelse e n Duitse reg i s t e r s g e e f t d e overheid in a c t i e v e zin e e n beeld van d e publiekrechtelijke rechtstoestand, terwijl d e Franse e n Belgische g e m e e n t e n o p aanv r a a g e n dus in passieve zin i n f o r m a t i e verschaf fen over d e z e rechtstoestand. Tenslotte wordt in h e t kort d e ontwikkeling van d e verschillende publiekrechtelijke kenbaarheidsmechanismen geschetst a a n d e hand van e e n d r i e t a l f a c t o r e n d i e hierin e e n essentiele rol hebben gespeeld dan wel nog zullen spelen. Allereerst i s d a t h e t veranderende eigendomsbegrip

(vermaatschappelijking) rond d e eeuwwisseling. Vervolgens d e ont wikkeling van stedebouwkundige- e n planningswetgeving vanaf de jaren 50 e n t e n s l o t t e d e automatisering van de jaren 80 d i e mogelijkerwijs zal leiden t o t e e n koppeling van privaatrechtelijke e n publiekrechtelijke kenbaarheidsmechanismen.

LITERATUUROPGAVE ALGEMEEN: Chevrier, J., R e g i s t r e foncier p a r ordinateur, Union-rapport voor h e t congres van d e Union Internationale du N o t a r i a t L a t in gehouden in 1986 te Montréal. Dekker, H.A.L., 1986.

Nationale Grondboekhoudingen, NUMY B.V., Leiden,

Haan, P. de/Th. G. DrupsteenIR. Fernhout, Bestuursrecht in d e social e r e c h t s s t a a t (deel 1 e n 2), Kluwer, Deventer, 1986. Kle yn, W.M ./A .A. van Velten, Bescherming van kopers van woningen, Preadvies van d e VBR, nr. 13, Kluwer, Deventer, 1985. Lubbers, A.G., Onroerend Goed (bundel opstellen t e r gelegenheid van h e t 125-jarig b e s t a a n van d e KNB), Kluwer, D e v e n t e r , 1968. R o b e r t , J. Raumliche Planung in Belgien, d e n Niederlanden und Nordrhein-Westfalen, Institut fÜr Landes- und Stadtentwicklungsforschung d e s Landes Nordrhein-Westfalen, Dortmund, 1984. Rowton Simpson, S., Land Law and Registration (book l ) , Surveyors Publications, London, 1976. Sauveplanne, J.G., Rechtsstelsels in vogelvlucht; e e n inleiding t o t d e privaatrechtsvergelijking, Kluwer, Deventer, 1981. Velten, A.A. van, Kopers e n economische eigenaars van onroerend goed, Kluwer, Deventer, 1982. ENGELAND: Bradshaw, J., Bradshawls Guide t o DIY House Buying, Selling and Conveyancing, C a s t l e Books, Leamington Spa, 1986 (3e editie).

-

Conveyancing C o m m i t t e e , Non-Solicitor Conveyancers C o m p e t e n c e a n d Consumer P r o t e c t i o n (first report), H e r Majesty's Stationery Office, London, 1984. Conveyancing C o m m i t t e e , Conveyancing Simplifications (second report), H e r Majesty's Stationery Office, London, 1985. Dalton, P.J., Land Law, P i t m a n Books, London, 1983 (3e editie). Freedman, C.C., Protection of Purchasers of Dwelling-Houses, Preadvies van d e VBR, nr. 13, Kluwer, Deventer, 1985. Garner, J.F., Local Land Charges, Shaw & Sons Ltd., London, 1982 (9e editie). Jongh, G.J. de, O v e r d r a c h t van onroerend goed in Engeland, WPNR 1979, nr. 5463.

Megarry, R.1H.W.R. London, 1984. Riddall, J.C., (3e editie).

Wade, T h e Law of R e a l Property, Stevens & Sons,

Introduction t o Land Law, Butterworths, London, 1983

Ruoff & Roper, Registered Conveyancing, S t e v e n s & Sons, London, 1972 (3e editie). Telling, A.E., Planning Law and Procedures, Butterworths, London, 1977 (5e editie). Union-rapport b e t r e f f e n d e h e t 3 e t h e m a van h e t congres van d e Union Internationale du Notariat L a t i n gehouden in 1977 te Guatamala-City. FRANKRIJK: Bouyssou, F., L e c e r t i f i c a t d'urbanisme; d e s g a r a n t i e s incertaines, Etudes Foncières, 1980, no 9. C o d e Civil, Dalloz, Paris, 1963. Code d e I'Urbanisme c o m m e n t é et a n n o t é par F. Bouyssou et J. Hug o t , Librairies Techniques, Paris, 1978. ~ a t ô m e E./M. , Lefondré, Le c e r t i f i c a t d'urbanisme, Sirey, Paris, 1982. Lena, H., L e contentieux du c e r t i f i c a t d'urbanisme, Urbanisme, 1981, no 194. Liet-Veaux, C., L e droit d e l a construction, Editions Celse, Paris, 1982 (7e editie). Morand-Deviller, J., Considerations sur Ie c e r t i f i c a t d'urbanisme, Jur i s Classeur Periodique, 198 1 (3012). Nicolas, Y., D e l a n o t e d e renseignement a u c e r t i f i c a t d'urbanisme, Urbanisme, 1971, no 126. Saint-Alary, R., L a protection d e s acquéreurs d e logements, Preadvies van d e VBR, nr. 13, Kluwer, Deventer, 1985. Saint-Alary, R./C. Saint-Alary Houin, Droit d e l a construction, Dalloz, Paris, 1986 (2e editie). Savy, R., Droit d e I'Urbanisme, Presses Universitaires d e France, 1981. BELGIE: C o r t e , R. d e , Informatie t o t zekerheid, Tijdschrift voor P r i v a a t r e c h t , 1983, nr. 1-2. Gregoire, M./H. van Houtte/Y. Bouillet, D e rechtszekerheid inzake onroerende goederen e n rechten, Union-rapport voor h e t congres van

d e Union Internationale du N o t a r i a t Latin gehouden in 1977 te Guatamala-City. Keyser, L. de/P. Bogaert, D e bescherming van d e koper van e e n woning, Preadvies van d e VBR, nr. 13, Kluwer, Deventer, 1985 (toegevoegd rapport). Ledoux, J.L., D e bepaling van h e t goed, voorwerp der overeenkomst, in: H e t n o t a r i a a t , bron van r e c h t e n rechtszekerheid, Koninklijke Fed e r a t i e van Belgische Notarissen, Brussel, 1983. Page, H. de/R. Dekkers, T r a i t é ~ l é m e n t a i r ed e Droit Civil Belge, Etablissements Emile Bruylant, t o m e sixième, Bruxelles, 1953, t o m e s e p t i e m e , Bruxelles, 1957. Suray, J. de, Droit d e I'urbanisme et d e l1Environnement, Etablissem e n t s Emile Bruylant, t o m e troisième, Bruxelles, 1979. Vansteelandt, V., Instrumenten van Ruimtelijke Ordening e n Stedebouw, Hoofdbestuur Ruimtelijke Ordening e n Stedebouw, Brussel, 1978. Vekeman, R., Ruimtelijke Ordening e n Stedebouw, Kluwer Rechtswetenschappen, Antwerpen, 1983. Wastiels, F., Administratief Goederenrecht, E. Story-Scientia, G e n t , 1983. Wet van 29/3/1962 houdende organisatie van ruimtelijke ordening e n d e stedebouw gewijzigd bij d e w e t t e n van 22/4/1970 e n van 22/12/1970, Koninkrijk België, Ministerie van O p e n b a r e Werken, Etablissementen Wieme, Brussel. WEST-DUITSLAND: Baugesetzbuch in der a b 1. juli 1987 gultigen Fassung, Bauverlag GMBH, WiesbadenJBerlin, 1987. Bengel, M./F. Simmerding, Grundbuch, Schweitzer Verlag, Berlin, 1978.

GrundstÜck, Grenze, J.

Bohnsack, C., D a s Liegenschaftskataster h e u t e und morgen, Allgemeine Vermessungsnachrichten, 1986, no 1. Brandes, W., Grundstücksdatenbank Nordrhein-Westfalen, Institut fÜr Landes- und Stadtentwicklungsforschung d e s Landes Nordrhein-Westfalen, Dortmund, 1980. Ernst, W./W. Hoppe, D a s Öffentliche Bau- und Bodenrecht, Raumplanungsrecht, Beck, ~ Ü n c h e n ,1981 (2e editie). Ertl, R., Entwicklungsstand und Entwicklungstendenzen d e s Grundbuchrechts nach 80 J a h r e n Grundbuchordnung, Der D e u t s c h e Rechtspfleger, 1980, n o 1.

Haegele, K./H. SchÖnerIK. Stöber, Grundbuchrecht, Beck, München, 1986 (8e editie). Horber, E./J. (17e editie).

D e m h a r t e r , Grundbuchordnung, Beck, München, 1986

KriegelIHerzfeld, Katasterkunde in Einzeldarstellungen, Katastermassige Beschreibung d e r Flurstücke ( h e f t 3), H e r b e r t Wickmann Verlag, Karlsruhe, 1986. Sachse, M., D a s Spannungsverhaltnis zwischen Baulastenverzeichnis und Grundbuch, N JW, 1979 (heft 5). Schenk, E., D a t e n f u r Umweltschutz, Planung und Statistik a u s d e m Liegenschaftskataster, Nachrichtenblatt d e r Vermessungs- und Katasterverwaltung Rheinland-Pfalz, 1986, n o 4. Sielemann, F., S c h u t z d e s Kaufers bei Erwerb von Eigentumswohnung e n und ~ i ~ e n h e i m ~ r u n d s t ü c k Preadvies en, van d e VBR, nr. 13, Kluwer, Deventer, 1985. Schwab, K.H., Sachenrecht, Beck, ~ Ü n c h e n ,1985 (20e editie). Weirich, H., ~ r u n d s t ü c k s r e c h t ,Beck, München, 1985. Wiersma, H.W., D e informatieplicht van d e West-Duitse notaris, WPNR, 1973, nr. 523715238.

PUBLICATIE VAN DE RIJKSCOMMISSIE VOOR GEODESIE EN HET INSTITUUT VOOR BOUWRECHT

Recommend Documents