Vzor citace: BAREŠOVÁ, E., BLÁHOVÁ, I., DOUBEK, P., JANEČEK, B., NEDVÍDEK, L., ŠANDOVÁ, H. Katastrální zákon. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2015. 472 s.
Autoři jednotlivých částí:
JUDr. Eva Barešová: § 1 (spolu s Ing. Helenou Šandovou), § 2, § 3, § 6–27, § 51, § 60–68 JUDr. Iveta Bláhová: § 4, § 5, § 28–31, § 33–39, § 57–59 Ing. Pavel Doubek: § 40–46 Ing. Bohumil Janeček: § 52–56 Ing. Lumír Nedvídek: § 47–50 Ing. Helena Šandová: § 1 (spolu s JUDr. Evou Barešovou), § 32
Právní stav publikace je ke dni 24. 10. 2014
© JUDr. Eva Barešová, JUDr. Iveta Bláhová, Ing. Pavel Doubek, Ing. Bohumil Janeček, Ing. Lumír Nedvídek, Ing. Helena Šandová, 2015 ISBN 978-80-7478-703-4 (váz.) ISBN 978-80-7478-704-1 (e-pub)
SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK
Právní předpisy
daňový řád – zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád devizový zákon – zákon č. 219/1995 Sb., devizový zákon ex. řád – zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů horní zákon – zákon č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon) insolvenční zákon – zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon) jednací řád – vyhláška Ministerstva spravedlnosti České republiky č. 37/1992 Sb., o jednacím řádu pro okresní a krajské soudy katastrální vyhláška – vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) katastrální zákon – zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) krajské zřízení – zákon č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení) lesní zákon – zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon) Listina – usnesení předsednictva České národní rady č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky not. řád – zákon České národní rady č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád) o. s. ř. – zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád o. z. o. – císařský patent č. 946/1811 Sb. z. s., obecný zákoník občanský obč. zák. – zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník obecní zřízení – zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) s. ř. s. – zákon č. 150/2002 Sb., soudní řád správní spr. řád – zákon č. 500/2004 Sb., správní řád stavební zákon – zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) tr. řád – zákon č. 141/1961 Sb., o trestním řízení soudním (trestní řád)
4/96
tr. zákoník – zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník Ústava – ústavní zákon České národní rady č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky vodní zákon – zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon) vyhláška č. 31/1995 Sb. – vyhláška Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 31/1995 Sb., kterou se provádí zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením vyhláška č. 26/2007 Sb. – vyhláška č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška) z. m. p. s. – zákon č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém z. ř. s. – zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních zák. č. 40/1964 Sb. – zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník zák. č. 344/1992 Sb. – zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) zák. č. 300/2008 Sb. – zákon č. 300/2008 Sb., o elektronických úkonech a autorizované konverzi dokumentů zák. o dani z nemovitých věcí – zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí zák. o elektronickém podpisu – zákon č. 227/2000 Sb., o elektronickém podpisu a o změně některých dalších zákonů (zákon o elektronickém podpisu) zák. o ověřování – zák. č. 21/2006 Sb., o ověřování shody opisu nebo kopie s listinou a o ověřování pravosti podpisu a o změně některých zákonů (zákon o ověřování) zák. o veř. rejstřících – zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob zák. o vlastnictví bytů – zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) zák. o zeměměřictví – zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením živnostenský zákon – zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon)
Ostatní zkratky BPEJ – bonitované půdně ekologické jednotky ČÚZK – Český úřad zeměměřický a katastrální GNSS – globální navigační družicový systém ISKN – informační systém katastru nemovitostí ISÚI – informační systém územní identifikace KS – krajský soud MS – městský soud NS – Nejvyšší soud ČR NSS – Nejvyšší správní soud RÚIAN – registr územní identifikace, adres a nemovitostí S-JTSK – souřadnicový systém Jednotné trigonometrické sítě katastrální ÚS – Ústavní soud
5/96
SEZNAM PŘEDPISŮ CITOVANÝCH V KOMENTÁŘI1,2
sdělení Ministerstva zahraničních věcí č. 45/1999 Sb., kterým Ministerstvo zahraničních věcí sděluje, že dne 5. října 1961 byla v Haagu přijata Úmluva o zrušení požadavku ověřování cizích veřejných listin
ústavní zákon č. 100/1960 Sb., Ústava Československé socialistické republiky ústavní zákon České národní rady č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky usnesení předsednictva České národní rady č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád zákon č. 141/1961 Sb., o trestním řízení soudním (trestní řád) zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník zákon č. 150/2002 Sb., soudní řád správní zákon č. 500/2004 Sb., správní řád zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník zákon č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém
nejvyšší patent rakouského císaře Františka I. z 23. 12. 1817, o pozemkové dani zákon č. 88/1869 ř. z., o upravení daně z pozemků zákon č. 95/1871 ř. z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách zákon č. 92/1874 čes. z. z., o zakládání pozemkových knih a o jejich vnitřním zařízení zákon č. 83/1883 ř. z., aby zachován byl přehled katastru o dani pozemkové zákon č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon) zákon č. 36/1960 Sb., o územním členění státu zákon č. 2/1969 Sb., o zřízení ministerstev a jiných ústředních orgánů státní správy České republiky
7/96
zákon č. 46/1971 Sb., o geodézii a kartografii zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči zákon č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon) zákon č. 61/1988 Sb., o hornické činnosti, výbušninách a o státní báňské správě zákon č. 200/1990 Sb., o přestupcích zákon č. 505/1990 Sb., o metrologii zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon) zákon č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích zákon č. 582/1991 Sb., o organizaci a provádění sociálního zabezpečení zákon č. 17/1992 Sb., o životním prostředí zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) zákon č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád) zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů) zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví a o změně a doplnění některých zákonů souvisejících s jeho zavedením zákon č. 117/1995 Sb., o státní sociální podpoře zákon č. 219/1995 Sb., devizový zákon zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon) zákon č. 77/1997 Sb., o státním podniku zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) zákon č. 252/1997 Sb., o zemědělství
8/96
zákon č. 347/1997 Sb., o vytvoření vyšších územních samosprávných celků a o změně ústavního zákona České národní rady č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky zákon č. 82/1998 Sb., o odpovědnosti za škodu způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem zákon č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky a o změně některých zákonů zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) zákon č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení) zákon č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel a rodných číslech a o změně některých zákonů (zákon o evidenci obyvatel) zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích zákon č. 227/2000 Sb., o elektronickém podpisu a o změně některých dalších zákonů (zákon o elektronickém podpisu) zákon č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů zákon č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon) zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon) zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů zákon č. 279/2003 Sb., o výkonu zajištění majetku a věcí v trestním řízení a o změně některých zákonů zákon č. 499/2004 Sb., o archivnictví a spisové službě a o změně některých zákonů zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o elektronických komunikacích)
9/96
zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu rozvoje bydlení, a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů) zákon č. 21/2006 Sb., o ověřování shody opisu nebo kopie s listinou a o ověřování pravosti podpisu a o změně některých zákonů (zákon o ověřování) zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon) zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění) zákon č. 300/2008 Sb., o elektronických úkonech a autorizované konverzi dokumentů zákon č. 111/2009 Sb., o základních registrech zákon č. 428/2012 Sb., o majetkovém vyrovnání s církvemi a náboženskými společnostmi a o změně některých zákonů (zákon o majetkovém vyrovnání s církvemi a náboženskými společnostmi) zákon č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a o změně některých souvisejících zákonů zákon č. 257/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o katastru nemovitostí zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (schváleno usnesením Poslanecké sněmovny č. 379/2013 Sb.)
nařízení vlády č. 370/2004 Sb., o rozsahu a podmínkách použití finančních prostředků k úhradě úvěrů zajištěných Státním fondem rozvoje bydlení nařízení vlády č. 28/2006 Sb., o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru ke krytí části nákladů spojených s modernizací bytu některými osobami mladšími 36 let nařízení vlády č. 430/2006 Sb., o stanovení geodetických referenčních systémů a státních mapových děl závazných na území státu a zásadách jejich používání
10/96
nařízení vlády č. 333/2009 Sb., o podmínkách použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení ke krytí části nákladů spojených s výstavbou sociálních bytů formou dotace právnickým a fyzickým osobám nařízení vlády č. 284/2011 Sb., o podmínkách poskytnutí a použití finančních prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na podporu výstavby nájemních bytů na území České republiky
vyhláška Ministerstva spravedlnosti České republiky č. 37/1992 Sb., o jednacím řádu pro okresní a krajské soudy vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby vyhláška č. 359/2011 Sb., o základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) vyhláška č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí vyhláška č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)
obecně závazná vyhláška č. 55/2000 Sb. hl. m. Prahy, kterou se vydává Statut hlavního města Prahy
sdělení Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 368/2013 Sb., Seznam katastrálních pracovišť katastrálních úřadů, jejich názvy, sídla a územní obvody, ve kterých vykonávají působnost příslušného katastrálního úřadu k 1. lednu 2014 1
Předpisy jsou řazeny v pořadí: – mezinárodní smlouvy, – ústavní zákony, – kodexy, – zákony, – ostatní právní předpisy. 2 Není-li uvedeno jinak, jsou všechny předpisy v textu citovány ve znění pozdějších předpisů.
ZÁKON č. 256/2013 Sb. ze dne 8. srpna 2013
O KATASTRU NEMOVITOSTÍ (KATASTRÁLNÍ ZÁKON) Parlament se usnesl na tomto zákoně České republiky:
ČÁST PRVNÍ OBECNÁ USTANOVENÍ §1
Katastr nemovitostí
(1) Katastr nemovitostí (dále jen „katastr“) je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech (dále jen „nemovitost“) vymezených tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. (2) Katastr je zdrojem informací, které slouží a) k ochraně práv k nemovitostem, pro účely daní, poplatků a jiných obdobných peněžitých plnění, k ochraně životního prostředí, k ochraně nerostného bohatství, k ochraně zájmů státní památkové péče, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické, b) pro tvorbu dalších informačních systémů sloužících k účelům uvedeným v písmenu a).
Z důvodové zprávy:
12/96
Charakteristika a účel katastru je převzata z dosavadního § 1 odst. 2 a 3 katastrálního zákona s tím, že je zdůrazněno, že katastr je veřejný seznam, což zvýrazní vazbu na nový občanský zákoník. Drobná úprava se týká zjednodušení v tom smyslu, že ochrana zemědělského půdního fondu a pozemků určených k plnění funkcí lesa je samozřejmou ochranou životního prostředí, a proto není třeba ji zvláště zdůrazňovat. Naproti tomu je zpřesněn pojem týkající se daňové a poplatkové problematiky. Přehled výkladu:
I. Katastr nemovitostí jako veřejný seznam (1 až 3) II. Definice katastru nemovitostí (4 až 7) III. Účel katastru nemovitostí (8 až 29) I. Katastr nemovitostí jako veřejný seznam
1. Katastr nemovitostí je jedním z veřejných seznamů, které předvídá zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Občanský zákoník však ani rámcově nestanoví obsah veřejných seznamů, ani nijak nevymezuje jejich okruh. Když se však mluví o veřejných seznamech, na prvním místě bývá uváděn právě katastr nemovitostí. Z občanského zákoníku lze dovodit, že do veřejného seznamu jsou zapisována věcná práva k věcem, což je předpokladem, aby se s těmito věcmi podléhajícími evidování ve veřejném seznamu dalo bezpečně nakládat a informace o těchto právech byly všem dostupné. Pro veřejné seznamy platí zásada formální a materiální publicity. To je také důvodem, proč někdy bývá zpochybňováno, zda vůbec všechny veřejné seznamy takto pojímané jsou skutečně veřejnými seznamy ve smyslu občanského zákoníku. 2. Některé veřejné seznamy jsou označovány zákony, které nabyly účinnosti před účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, jako rejstříky (dále např. patentový rejstřík podle zákona č. 527/1990 Sb., o vynálezech a zlepšovacích návrzích, letecký rejstřík podle zákona č. 49/1997 Sb., o civilním letectví, námořní rejstřík podle zákona č. 61/2000 Sb., o námořní plavbě, rejstřík průmyslových vzorů podle zákona č. 207/2000 Sb., o ochraně průmyslových vzorů, rejstřík ochranných známek podle zákona č. 441/2003 Sb., o ochranných známkách). Občanský zákoník však rozumí veřejným rejstříkem rejstřík, do kterého se zapisují různé informace o osobách (zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících
13/96
právnických a fyzických osob, upravuje spolkový rejstřík, nadační rejstřík, rejstřík ústavů, rejstřík společenství vlastníků jednotek, obchodní rejstřík a rejstřík obecně prospěšných společností, do kterých se zapisují zákonem stanovené údaje o právnických a fyzických osobách). 3. Katastrální zákon navazuje na zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), kterým byl zřízen katastr nemovitostí České republiky s účinností od 1. 1. 1993, a proto katastrální zákon již nemusí obsahovat ustanovení o zřízení katastru. II. Definice katastru nemovitostí
4. Katastr nemovitostí jako veřejný seznam je definován prostřednictvím svého obsahu. Jedná se o soubor nemovitých věcí, které katastrální zákon vymezuje v předmětu evidování (§ 3). Pro nemovitou věc se současně zavádí legislativní zkratka „nemovitost“ tak, jak byl tento pojem užíván i v minulosti. Zákon č. 40/ 1964 Sb., občanský zákoník, používal jak pojem „nemovitá věc“, tak i „nemovitost“. Použití těchto pojmů bylo nedůsledné a chaotické. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, jakož i řada dalších předpisů (např. zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí) již důsledně užívají pojem „nemovitá věc“. Jedině katastrální zákon však zvolil užívání pojmu „nemovitost“, a to jako legislativní zkratku. 5. Katastr nemovitostí obsahuje soubor údajů o nemovitostech. Vzhledem k tomu, že se zákon nazývá „o katastru nemovitostí“, a nikoliv již „o katastru nemovitostí České republiky“, jako tomu bylo u zákona č. 344/1992 Sb., nevyvolává to již dojem, že by měly být evidovány v katastru nemovitostí všechny nemovitosti existující v České republice. Změna názvu však nebyla vyvolána úmyslem zdůraznit, že se nejedná o všechny nemovitosti v České republice, ale skutečností, že došlo k rozdělení České a Slovenské Federativní Republiky na Českou republiku a Slovenskou republiku a zákonem může být upraven jen katastr nemovitostí týkající se nemovitostí v České republice. Již zákonem č. 89/1996 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), a občanský zákoník č. 40/ 1964 Sb., bylo „přiznáno“, že v katastru se neevidují všechny nemovitosti, ale ze staveb spojených pevným základem se zemí jen budovy, které splňují podmínky definice budovy, resp. rozestavěné budovy [§ 27 písm. i) a j) zák. č. 344/1992 Sb.,
14/96
ve znění zákona č. 89/1996 Sb.] a jsou uvedeny v předmětu evidování (§ 2 odst. 1 zák. č. 344/1992 Sb., ve znění zák. č. 89/1996 Sb.). Od 1. 1. 2007 se pak předmětem evidování v katastru stala i vybraná vodní díla [§ 20 odst. 1 zákona č. 254/ 2001 Sb., o vodách (vodní zákon)]. Dřívější předpisy [zákon č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, i zákon č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon)] počítaly s evidováním všech nemovitostí (pozemků), i když pojem nemovitosti se v průběhu let měnil. Podle § 2 odst. 1 zák. č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, se v evidenci nemovitostí vyznačují veškeré nemovitosti s uvedením druhů pozemků (kultur), výměr a způsobu užívání; dále vlastnické vztahy, správa národního majetku, právo trvalého užívání národního majetku, právo osobního užívání pozemků, omezení vlastnických práv a jiné skutečnosti týkající se nemovitostí potřebné pro národní hospodářství. Rovněž zákon č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon), uváděl v § 3, že pozemkový katastr je geometrické zobrazení, soupis a popis veškerých pozemků v Československé republice. 6. Katastr jako soubor nemovitostí zahrnuje i jejich popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem. Jakým způsobem se nemovitosti popisují, resp. jaké údaje o nich se zapisují do katastru, stanoví vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), v části třetí – Obsah souboru popisných informací. Geometrické a polohové určení je definováno v § 2 písm. e) a f) katastrálního zákona. Ustanovení § 50 stanoví, na základě čeho se zapisují změny údajů o geometrickém a polohovém určení. Podle § 51 je geometrické určení nemovitosti a katastrálního území závazným údajem katastru. Geometrické a polohové určení je obsahem souboru geodetických informací katastru a je blíže vymezeno v § 7 a § 8 katastrální vyhlášky. 7. V definici katastru je také uvedeno, že katastr obsahuje zápis práv k nemovitostem. Při neexistenci pozemkové knihy je katastr jediným veřejným seznamem, který obsahuje ucelené údaje o právech k nemovitostem (do rejstříku zástav Notářské komory se zapisují zástavní práva k nemovitostem, které nejsou předmětem evidování v katastru, a zástavní práva k věcem hromadným a k závodu). Ani základní registr územní identifikace adres a nemovitostí neobsahuje žádné údaje o právech k nemovitostem.
III. Účel katastru nemovitostí
15/96
Obecně 8. Již v zákoně č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon), byl v § 3 vymezen účel pozemkového katastru tak, že „slouží tomu, aby byl získán podklad pro vyměřování veřejných daní a dávek s držbou pozemků spojených, pro zakládání, obnovování nebo doplňování veřejných knih a jejich map, zajištění držby, pro převod nemovitostí a pro reální úvěr. Z úsporných důvodů budiž pozemkový katastr zakládán a veden tak, aby zároveň byl pomůckou pro práce kartografické, výškopisné, pro technická podnikání, pro účely statistické, hospodářské, pro vědecká bádání, pro ochranu památek nebo pro jiné účely státní správy i občanského života.“ Z uvedeného vyplývá, že již tento zákon vymezil účel pozemkového katastru poměrně široce. Rovněž v zákoně č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, lze nalézt stanovený účel vedení evidence nemovitostí, i když tento účel byl vymezen poplatně tehdejší době. V § 1 bylo stanoveno, že „potřeby národního hospodářství vyžadují, aby byly evidovány údaje o nemovitostech nutné pro plánování a řízení hospodářství, zejména zemědělské výroby, pro ochranu socialistického společenského vlastnictví a osobního vlastnictví občanů, pro řádnou správu národního majetku a pro ochranu zemědělského půdního fondu a lesního fondu. Tyto potřeby národního hospodářství zajišťuje evidence nemovitostí.“ V původním znění zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), nebyl vůbec stanoven účel katastru. Poprvé byl účel katastru stanoven až novelou č. 120/2000 Sb., neboť bylo nutné dosáhnout slučitelnosti právní úpravy v katastrálním zákoně se směrnicí Evropského parlamentu a Rady 95/46/EC ze dne 24. 10. 1995 o ochraně fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů a o volném pohybu těchto údajů. V zákoně bylo nutné uvést, pro které účely jsou v katastru obsažené údaje vedeny, neboť komunitární právo umožňuje sběr a užití informací o fyzických osobách a jejich majetku bez jejich výslovného souhlasu pouze k tomu účelu, k němuž jsou podle zákona určeny. Kdyby bylo nutné k vedení katastru vždy vyžadovat souhlas vlastníků nemovitostí, nebylo by možné katastr vůbec vést. Z tohoto důvodu bylo nutné, aby zákon stanovil, pro jaký účel mohou být údaje katastru užity. Rovněž v dnešním katastrálním zákoně je účel katastru stanoven velmi široce.
16/96
K ochraně práv k nemovitostem 9. Na prvním místě je jako účel vedení katastru uvedena ochrana práv k nemovitostem. Souvisí to úzce s dobrou vírou ve správnost a úplnost údajů katastru a podle nové právní úpravy i s uplatňováním zásady materiální publicity. U každé nemovitosti je uveden i její vlastník. O fyzické osobě se do katastru zapisuje jméno, popřípadě jména, a příjmení, rodné číslo, a nemá-li je, datum narození, a adresa místa trvalého pobytu, a nemá-li ji, adresa bydliště. O právnické osobě se do katastru zapisuje název nebo obchodní firma, identifikační číslo osoby nebo jiný obdobný identifikační údaj, je-li přidělen, a sídlo (§ 4 odst. 2 a 3). V případě, že je vlastníkem stát, kraj nebo obec, je uvedeno i to, kdo vykonává od vlastnického práva odvozené právo zapisované do katastru záznamem (§ 19). Práva zapisovaná k nemovitostem vkladem jsou uvedena v § 11. Podle § 6 obecně platí, že vkladem se zapisují do katastru věcná práva, práva ujednaná jako věcná práva, nájem a pacht, zatímco záznamem se zapisují práva odvozená od vlastnického práva. Jedině tím, že práva jsou veřejně publikována v katastru, je zajištěna jejich ochrana, neboť každý se může díky veřejnosti katastru přesvědčit o tom, jaké právo je k dané nemovitosti zapsáno, a na druhou stranu nikdo se nemůže dovolávat toho, že nevěděl, že takové právo existuje. Toto vyplývá z § 980 obč. zák., kde je stanoveno, že je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje, a dále je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.
Pro účely daní, poplatků a jiných obdobných peněžitých plnění 10. Smyslem původních pozemkových evidencí byl především výběr daní. I dnešní katastr slouží pro účely daní, poplatků a jiných obdobných peněžitých plnění. Daňové přiznání je povinen podle § 13a zák. o dani z nemovitých věcí podat příslušnému správci daně poplatník do 31. ledna zdaňovacího období, kterým je kalendářní rok. Předmětem daně jsou přitom pozemky na území České republiky evidované v katastru, zdanitelné stavby a jednotky. Předmětem daně z pozemků nejsou pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb, lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení, pozemky, které jsou vodní plochou s výjimkou rybníků sloužících k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb, pozemky určené pro obranu České republiky,
17/96
pozemky, které jsou součástí jednotky, a pozemky ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě užívané společně s těmito jednotkami. Poplatníkem daně z pozemků je vlastník pozemku, popřípadě ten, o kom tak stanoví zákon (§ 3 zák. o dani z nemovitých věcí). Nájemce nebo pachtýř u pronajatého nebo propachtovaného pozemku je v některých případech poplatníkem daně z pozemku, a to tehdy, je-li a) evidovaný v katastru zjednodušeným způsobem, b) s ním příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Správa státních hmotných rezerv, nebo c) převedený na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí. 11. Zdanitelnou stavbou je budova, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí budova podle katastrálního zákona, a inženýrská stavba uvedená v příloze k zákonu č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, (věž pro vysílání a retranslační věže, věže a věžové zásobníky chemických podniků, pro hornictví, pro energetiku, vysoké pece, průmyslové komíny). 12. Poplatníkem daně ze staveb a jednotek je vlastník zdanitelné stavby nebo jednotky nebo ten, o kterém to stanoví zákon (§ 8 zák. o dani z nemovitých věcí). 13. Dnem 1. 1. 2014 nabylo účinnosti i zákonné opatření Senátu č. 340/ 2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (schváleno usnesením Poslanecké sněmovny č. 379/2013 Sb.). Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je přitom a) převodce vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou a převodce a nabyvatel se v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel, b) nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci v ostatních případech. 14. Oproti předchozí právní úpravě došlo k posunu v tom, že poplatníkem daně při převodu nemovitosti již není striktně převodce, ale je dána možnost, aby se účastníci smlouvy o převodu dohodli, že poplatníkem je nabyvatel. V ostatních případech je poplatníkem nabyvatel.
K ochraně životního prostředí 15. Pojem ochrana životního prostředí je definován v zákoně č. 17/1992 Sb., o životním prostředí. Podle § 2 zákona č. 17/1992 Sb., o životním prostředí, je životním prostředím vše, co vytváří přirozené podmínky existence organismů včetně člověka a je předpokladem jejich dalšího vývoje. Jeho složkami jsou zejména ovzduší, voda, horniny, půda, organismy, ekosystémy a energie. I zákon č. 334/
18/96
1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, v § 1 odst. 1 uvádí, že zemědělský půdní fond je jednou z hlavních složek životního prostředí. Z uvedeného vyplývá, že ochrana životního prostředí v sobě zahrnuje i ochranu zemědělského půdního fondu a ochranu pozemků určených k plnění funkcí lesa, a proto, jak se uvádí v důvodové zprávě, není třeba je zvláště zdůrazňovat. Katastrální zákon proto již výslovně neuvádí ochranu zemědělského půdního fondu a ochranu pozemků určených k plnění funkcí lesa jako účel vedení katastru, jak tomu bylo v zákoně č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). V platném katastrálním zákoně proto není pro nadbytečnost výslovně tato ochrana uvedena.
K ochraně nerostného bohatství 16. V ústavním zákoně č. 100/1960 Sb., Ústava Československé socialistické republiky, bylo stanoveno, že nerostné bohatství je ve státním vlastnictví (čl. 8, resp. s účinností od 23. 4. 1990 čl. 10). Ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, žádné takové obdobné ustanovení neobsahuje. Zato zákon č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon), ve znění zákona č. 541/ 1991 Sb., s účinností od 20. 12. 1991 zakotvil v § 5 odst. 2, že nerostné bohatství na území České republiky je ve vlastnictví České republiky, a v § 5 odst. 1, že nerostné bohatství podle tohoto zákona tvoří ložiska vyhrazených nerostů (dále jen „výhradní ložiska“). To znamená, že horním zákonem jsou chráněna jen ložiska vyhrazených nerostů, stanovených v § 3 horního zákona, a to radioaktivní nerosty, všechny druhy ropy a hořlavého zemního plynu (uhlovodíky), všechny druhy uhlí a bituminosní horniny, nerosty, z nichž je možno průmyslově vyrábět kovy, magnezit, nerosty, z nichž je možno průmyslově vyrábět fosfor, síru a fluór nebo jejich sloučeniny, kamenná sůl, draselné, borové, bromové a jodové soli, tuha, baryt, azbest, slída, mastek, diatomit, sklářský a slévárenský písek, minerální barviva, bentonit, nerosty, z nichž je možno průmyslově vyrábět prvky vzácných zemin a prvky s vlastnostmi polovodičů, granit, granodiorit, diorit, gabro, diabas, hadec, dolomit a vápenec, pokud jsou blokově dobyvatelné a leštitelné, a travertin, technicky využitelné krystaly nerostů a drahé kameny, halloyzit, kaolin, keramické a žáruvzdorné jíly a jílovce, sádrovec, anhydrit, živce, perlit a zeolit, křemen, křemenec, vápenec, dolomit, slín, čedič, znělec, trachyt, pokud tyto nerosty jsou vhodné k chemicko-technologickému zpracování nebo zpracování tavením, mineralizované vody, z nichž se mohou průmyslově získávat vyhrazené nerosty,
19/96
technicky využitelné přírodní plyny, pokud nepatří mezi plyny. Ostatní nerosty jsou nerosty nevyhrazené a není možné, aby ústřední správní úřad svým rozhodnutím, jak to bylo do roku 1991, prohlásil některá vybraná ložiska nevyhrazených nerostů za ložiska výhradní, která by se stala součástí nerostného bohatství a podléhala tak hornímu zákonu. Pouze v pochybnostech, zda některý nerost je nerostem vyhrazeným nebo nevyhrazeným, rozhodne Ministerstvo průmyslu a obchodu v dohodě s Ministerstvem životního prostředí (§ 3 odst. 3 horního zákona). Všechna ložiska nevyhrazených nerostů jako štěrky, kámen, písky, cihlářské hlíny apod. jsou proto součástí pozemku a nevztahuje se na ně zákon č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon). Ložiskem nerostů se rozumí (§ 4 horního zákona) přírodní nahromadění nerostů, jakož i základka v hlubinném dole, opuštěný odval, výsypka nebo odkaliště, které vznikly hornickou činností (§ 2 zák. č. 61/1988 Sb., o hornické činnosti, výbušninách a o státní báňské správě, ve znění zák. č. 542/1991 Sb.) a obsahují nerosty. 17. Ochrana nerostného bohatství je jedním z typů ochrany, který se zapisuje do katastru (chráněné ložiskové území, dobývací prostor, chráněné území pro zvláštní zásahy do zemské kůry). Umožňuje to § 4 odst. 1 písm. b), podle kterého jsou vybrané údaje o způsobu ochrany nemovitostí obsahem katastru. Do katastru se zapíše tento typ a způsob ochrany v souladu s § 31 písm. b) na základě rozhodnutí vydaného příslušným orgánem veřejné moci podle zákona č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon), který stanoví v § 16 a § 25, že orgán, který stanovil chráněné ložiskové území, resp. dobývací prostor, zašle potřebné podklady pro zápis do katastru příslušnému katastrálnímu úřadu. Vzhledem k tomu, co je uvedeno výše v bodu 4, je otázka, zda bylo nutné výslovně v zákoně zdůrazňovat ochranu nerostného bohatství jako účel vedení katastru, když horniny jsou také složkou životního prostředí.
K ochraně zájmů státní památkové péče 18. Stát chrání kulturní památky jako nedílnou součást kulturního dědictví lidu, svědectví jeho dějin, významného činitele životního prostředí a nenahraditelné bohatství státu (§ 1 odst. 1 zák. č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči). Takto stanovený účel zákona je sice výrazově odrazem své doby, ale je nepochybné, že právě stát má chránit kulturní památky, a pokud se jedná o nemovité kulturní památky, zejména katastr sehrává klíčovou roli při veřejné publicitě nemovitých kulturních památek. Do katastru se zapisují údaje o typu a způsoby ochrany
20/96
nemovitostí souvisejících s kulturními památkami, tj. nemovitá národní kulturní památka, památková rezervace – budova, pozemek v památkové rezervaci, památková zóna – budova, pozemek v památkové zóně, nemovitá kulturní památka, ochranné pásmo nemovité kulturní památky, památkové zóny, zóny, rezervace, nemovité národní kulturní památky.
K účelu rozvoje území 19. Katastr je důležitý pro rozvoj území. Na podkladě katastrální mapy se vypracovávají různé dokumenty související s rozvojem území. Rozvojem území se zabývá především zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), který kromě jiného upravuje cíle a úkoly územního plánování, nástroje územního plánování a vyhodnocování vlivů na udržitelný rozvoj území. Mezi cíle územního plánování patří i vytváření předpokladů pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích. Úkolem územního plánování je i stanovování koncepce rozvoje území. Mapovými podklady pro zpracování územně analytických podkladů a územně plánovací dokumentace jsou katastrální mapa, Státní mapa, Základní mapa České republiky a Mapa České republiky; mapovým podkladem pro pořízení regulačního plánu může být též polohopisné a výškopisné zaměření řešeného území (§ 3 vyhlášky č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti).
K účelu oceňování nemovitostí 20. Při oceňování nemovitostí podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), se vychází z údajů katastru. 21. Pro účely oceňování se pozemky člení na stavební pozemky, zemědělské pozemky (evidované v katastru jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost), lesní pozemky (lesní pozemky evidované v katastru a zalesněné nelesní pozemky), pozemky evidované v katastru jako vodní plochy, a jiné pozemky, které nejsou výše uvedeny (§ 9 odst. 1 zákona o oceňování majetku).
21/96
22. Stavební pozemky se pro účely oceňování dále člení (§ 9 odst. 2 zákona o oceňování majetku) na a) nezastavěné pozemky, – evidované v katastru v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, – evidované v katastru v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny k zastavění; je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, – evidované v katastru v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, v jednotném funkčním celku. Jednotným funkčním celkem se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V jednotném funkčním celku může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, – evidované v katastru s právem stavby, b) zastavěné pozemky, – evidované v katastru v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, – evidované v katastru v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, c) plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru. 23. Další členění pozemků pro účely ocenění v návaznosti na druh pozemku a jeho účel užití stanoví vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). 24. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není též pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami apod. Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru a skutečným stavem
22/96
se vychází při oceňování ze skutečného stavu (§ 9 odst. 4, odst. 5 zákona o oceňování majetku). 25. Pro účely oceňování se stavby člení (§ 3 odst. 1 zákona o oceňování majetku) na a) stavby pozemní, kterými jsou – budovy, jimiž se rozumí stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory, – jednotky, – venkovní úpravy, b) stavby inženýrské a speciální pozemní, kterými jsou stavby dopravní, vodní, pro rozvod energií a vody, kanalizace, věže, stožáry, komíny, plochy a úpravy území, studny a další stavby speciálního charakteru, c) vodní nádrže a rybníky, d) jiné stavby. 26. Členění staveb na jednotlivé druhy stanoví vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).
K účelům vědeckým, hospodářským a statistickým 27. Záměrem je, aby účel katastru byl stanoven co nejšířeji. Z tohoto důvodu je uvedeno, že katastr slouží i pro vědecké, hospodářské a statistické účely.
Pro tvorbu dalších informačních systémů sloužících k účelům uvedeným v § 1 odst. 2 písm. a) 28. Většina veřejných institucí nebo i soukromých firem využívajících údaje katastru podle § 1 odst. 2 písm. a) vede vlastní, tzv. agendový, informační systém, ve kterém, kromě jiného, vede údaje získané z informačního systému katastru nemovitostí (ISKN). Informační systémy jiných subjektů jsou vytvářeny podle jiných právních předpisů, ale s údaji katastru musí nakládat podle platné legislativy Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK). Údaje katastru získávají zmíněné subjekty na základě vyhlášky č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí, a to buď v elektronické podobě, tj. výstupy hromadných dat převážně na technickém nosiči dat, nebo prostřednictvím dálkového přístupu, tj. obvykle pomocí webových služeb. Další možností poskytnutí údajů katastru pro jiný informační systém je vytvoření speciálních výstupů s omezením, že
23/96
daný subjekt musí mít k vybraným datům vlastnický nebo jiný právní vztah. To se týká např. bank, pro které lze vybrat veškeré pozemky se zástavním právem ve prospěch té určité banky, která použije data pro svůj vlastní informační systém. 29. Nejvýznamnější z informačních systémů využívajících údaje katastru je jeden ze čtyř základních registrů veřejné správy – registr územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN), který je veden podle zákona č. 111/2009 Sb., o základních registrech, a který spravuje Český úřad zeměměřický a katastrální. Z informačního systému katastru nemovitostí se do RÚIAN přebírají informace o parcelách katastru nemovitostí a informace o budovách. RÚIAN má dva agendové informační systémy – informační systém katastru nemovitostí (ISKN) a informační systém územní identifikace (ISÚI), který je napojen online na informační systém katastru nemovitostí. RÚIAN však obsahuje pouze podmnožinu dat vedených v agendových informačních systémech, neobsahuje žádné osobní údaje ani historii a je veřejný, tudíž údaje z něj jsou veřejně a bezplatně přístupné prostřednictvím dálkového přístupu a hromadná data lze získat ve výměnném formátu. Související ustanovení: § 24 – poznámka spornosti zápisu, § 52–54 – veřejnost katastru
Související předpisy: § 980–986 obč. zák., – horní zákon, – stavební zákon, – zák. o oceňování majetku, – zák. o veř. rejstřících, – zák. č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči Z literatury: BAUDYŠ P. Katastrální zákon. Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2014.
§2
Vymezení pojmů
Pro účely tohoto zákona se rozumí a) pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva
24/96
stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků, b) parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, c) stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, d) pozemkovou parcelou pozemek, který není stavební parcelou, e) geometrickým určením nemovitosti a katastrálního území určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezených jejich hranicemi v zobrazovací rovině, f) polohovým určením nemovitosti a katastrálního území určení jejich polohy ve vztahu k ostatním nemovitostem a katastrálním územím, g) výměrou parcely vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách; velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry; výměra parcely je evidována s přesností danou metodami, kterými byla zjištěna, přičemž jejím zpřesněním nejsou dotčena práva k pozemku, h) katastrálním územím technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí, i) katastrální mapou polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny pozemky, které jsou předmětem katastru, katastrální území a další prvky polohopisu; pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků, j) geometrickým plánem technický podklad pro vyhotovování listin, na základě kterých má dojít ke změnám v souboru geodetických informací a v souboru popisných informací, k) identifikací parcel porovnání zápisu a zákresu téže nemovitosti v katastrálním operátu se zápisem, popřípadě zákresem v jiných operátech nebo pravomocných rozhodnutích orgánů veřejné moci nebo v katastrálním operátu se stavem k určitému datu, l) budovou nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí,
25/96
m) drobnou stavbou stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její 2 zastavěná plocha nepřesahuje 16 m a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavba na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud její zastavěná plocha 2 nepřesahuje 30 m a výška 5 m; za drobnou stavbu se nepovažuje stavba garáže, skladu hořlavin a výbušnin, stavba pro civilní ochranu, požární ochranu, stavba uranového průmyslu a jaderného zařízení, sklad a skládka nebezpečných odpadů a stavba vodního díla. Z důvodové zprávy:
Vymezení pojmů je v zásadě převzato z dosavadního § 27 katastrálního zákona. Na úvod je přesunuto v souladu se současnými legislativními zvyklostmi. V definici pozemku se stanoví nové typy hranic, a to hranice stanovená regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem a hranice rozsahu práva stavby. Pokud se týče hranice práva stavby, není dosud jasné, zda bude zřizováno i k pozemku, s nímž stavba tvoří jeden funkční celek anebo jen k pozemku bezprostředně zastavěnému stavbou. Pro jistotu se do zákona proto vkládá i tato hranice. Nově se v zákoně definuje geometrický plán, jehož definice je doposud jen v katastrální vyhlášce. Přehled výkladu:
I. Pozemek (1 až 17) II. Parcela (18, 19) III. Stavební parcela (20 až 22) IV. Pozemková parcela (23) V. Geometrické určení nemovitosti a katastrálního území (24, 25) VI. Polohové určení nemovitosti a katastrálního území (26) VII. Výměra parcely (27 až 32) VIII. Katastrální území (33 až 41) IX. Katastrální mapa (42 až 47) X. Geometrický plán (48 až 50) XI. Identifikace parcel (51, 52) XII. Budova (53 až 59) XIII. Drobné stavby (60 až 63)
I. Pozemek
26/96
1. Pozemek je bezesporu nemovitou věcí a za nemovitou věc byl pokládán i v minulosti, kdy se pojem nemovité věci různě měnil. Definice pozemku byla vždy obsažena v předpisech o katastru a definice nemovité věci byla vždy obsahem občanského zákoníku. 2. Podle § 4 odst. 1 zák. č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon) – zrušen až zákonem č. 46/1971 Sb., o geodézii a kartografii – se pozemkem rozuměla část přirozeného povrchu zemského, která jest oddělena od sousedních částí trvale viditelným rozhraničením, hranicí správní nebo držebnostní nebo se od nich liší vzděláváním neb užíváním. Součástí pozemku bylo i vše, co z pozemku vzešlo a bylo na něm postaveno (zásada superficies solo cedit – povrch ustupuje půdě, stavba je součástí pozemku). 3. Od 1. 1. 1951 (s účinností zákona č. 141/1950 Sb., občanský zákoník) se stavba vyčlenila jako samostatná věc a pozemek přestal zahrnovat stavby na něm postavené. V důvodové zprávě k tomuto zákonu bylo uvedeno: „Opouští se stará zásada římského práva, podle níž se považuje každá trvalá stavba za součást pozemku. Rozvoj JZD a zemědělskou politiku vůbec by však tato dosavadní zásada mohla brzdit. Důsledné její zachování by vedlo k tomu, že stavby družstva na soukromé půdě by připadly majiteli půdy, stavby na státní půdě státu, i když byly pořízeny z prostředků družstva. Nový charakter trvalých staveb jako samostatného předmětu vlastnictví přispěje vedle toho i k dalšímu rozvoji osobního vlastnictví k rodinným domkům, které si pracující postaví na pozemcích družstevních nebo státních. Proto osnova razí zásadu novou, podle níž stavby nejsou součástí pozemku. Vlastnické právo ke stavbám se může posuzovat zcela samostatně bez ohledu na vlastnické právo k pozemku.“ Z uvedeného vyplývá, že se počítalo s tím, že pozemky cílově v budoucnu nebudou vůbec patřit soukromým osobám. Nemovitou věcí byly podle § 26 zák. č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, pozemky a stavby, s výjimkou staveb dočasných. Současně bylo stanoveno, že součástí pozemku je všechno, co na něm vzejde, ale že stavby nejsou součástí pozemku (§ 25 zák. č. 141/1950 Sb., občanský zákoník). 4. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, setrval u odděleného režimu pozemku a stavby. Definoval nemovitosti v § 119 odst. 2 jako pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Ačkoliv bylo vcelku jasné, že stavba součástí pozemku není, teprve velkou novelou provedenou zákonem č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník, (s účinností od 1. 1. 1992) bylo
27/96
do § 120 odst. 2 doplněno výslovné určení, že stavba není součástí pozemku. V důvodové zprávě bylo k tomu uvedeno: „Doplněním tohoto ustanovení bude napříště výslovně vyjádřeno, že stavby nejsou součástí pozemku, a proto také až do příští možné koncepční změny v této zásadě odpadnou pochybnosti, k nimž ještě docházelo v praxi.“ Toto dodatečné doplnění však vyvolalo spíše pochybnosti, zda do té doby přeci jen neplatilo, že stavba součástí pozemku je. Z uvedeného odůvodnění je však zřejmé, že již počátkem 90. let se počítalo s koncepční změnou, že se stavba součástí pozemku stane. 5. Tato změna, tj. návrat k zásadě superficies solo cedit, se uskutečnila až od 1. 1. 2014, s účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Zásada, že stavba je součástí pozemku, je uvedena v § 506 odst. 1 obč. zák.: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen ‚stavba‘) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“ 6. Část zemského povrchu je pozemkem podle katastrálního zákona jedině tehdy, pokud je oddělena od sousedních částí hranicí, která je zákonem stanovena. Ne každá hranice vyvolá efekt vzniku pozemku. Asi nejčastější hranicí, která vytváří pozemek je hranice vlastnická. Podle rozsahu vlastnického práva vzniká pozemek. Pokud někdo chce na někoho převést část pozemku, je k tomu nutný geometrický plán pro vymezení nového pozemku, který se stane součástí listiny o převodu. Pozemek vzniká také hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území. Co je územní jednotka, není nikde jednoznačně vymezeno. Podle čl. 99 Ústavy, ve znění ústavního zákona č. 347/1997 Sb., se Česká republika člení na obce (základní územní samosprávné celky) a kraje (vyšší územní samosprávné celky). Ústavní zákon č. 347/1997 Sb., o vytvoření vyšších územních samosprávných celků a o změně ústavního zákona České národní rady č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, vytvořil celkem 14 vyšších územních samosprávných celků a současně stanovil, že územím okresu se rozumí jeho území ke dni účinnosti tohoto ústavního zákona. Nepřestal však platit ani zákon č. 36/1960 Sb., o územním členění státu, podle kterého „území Republiky československé se dělí na kraje (7), kraje se dělí na okresy a okresy se dělí na obce a vojenské újezdy“. Jednoznačnost ve vymezení územních jednotek nepřinesl ani zákon č. 111/2009 Sb., o základních registrech, který mimo jiné zřídil i základní registr územní identifikace, adres a nemovitostí. Územním prvkem rozumí část zemského povrchu vymezená hranicí nebo výčtem jiných územních prvků, které ji dohromady tvoří, adresní
28/96
místo a stavební objekt. Katastrálních území je k 31. 12. 2013 celkem 13 054. Každá hranice katastrálního území je hranicí pozemku. 7. Katastrální zákon nově stanovil, že hranice pozemku může být stanovena i regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem. Tato změna ve vymezení, co se rozumí pozemkem, má velký vliv na zápisy do katastru. Pokud někdo předloží geometrický plán na dělení pozemku a doloží listinou, že navržené dělení je v souladu s regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, katastrální úřad bez dalšího zakreslí tyto hranice pozemků do katastru, aniž se mění vlastník nově vzniklých pozemků. Pokud při tom nepřechází vlastnické právo, jedná se o zápis jiných údajů do katastru ve smyslu § 28 a násl. (nikoliv vklad). 8. Regulační plán podle § 61 odst. 1 stavebního zákona v řešené ploše stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého životního prostředí. Regulační plán vždy stanoví podmínky pro vymezení a využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury a vymezí veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšná opatření. 9. Podle § 76 odst. 1 stavebního zákona umisťovat stavby nebo zařízení, jejich změny, měnit vliv jejich užívání na území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území lze jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. Územním rozhodnutím je podle § 77 stavebního zákona rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení, o změně využití území, o změně vlivu užívání stavby na území, o dělení nebo scelování pozemků a o ochranném pásmu. Územní rozhodnutí se nevydává, pokud jej nahrazuje regulační plán. Nový pozemek vzniká na základě rozhodnutí o umístění stavby (vymezuje stavební pozemek, umisťuje navrhovanou stavbu, stanoví její druh a účel, podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu – § 79 stavebního zákona) nebo rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků (stanoví podmínky pro nové rozdělení nebo scelení pozemků – § 82 stavebního zákona). Pokud však stavební úřad vydá pouze souhlas s dělením nebo scelováním pozemků podle § 82 odst. 3 stavebního zákona s tím, že není nutné stanovit podmínky pro dělení pozemků, a schválí geometrickým plánem navrhovaný záměr, nový pozemek nevzniká, neboť nebylo vydáno územní rozhodnutí.
29/96
10. Jestliže nově zamýšlená hranice pozemků podle geometrického plánu není současně hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, nelze jen na základě souhlasu stavebního úřadu vydaného podle § 82 odst. 3 stavebního zákona nově zamýšlenou hranici do katastrální mapy na základě geometrického plánu zakreslit. K zákresu do mapy dojde v takovém případě až v souvislosti se zápisem nového vlastníka pozemku na základě listiny, na jejímž základě bude vznikat vlastnická hranice, nebo hranice druhu pozemku nebo jiná hranice uvedená v § 2 písm. a). S listinou musí být spojen geometrický plán, který část pozemku vymezuje (§ 7 odst. 2). Rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků se při dělení či scelování nevyžaduje, pokud podmínky pro dělení nebo scelení pozemků jsou dány regulačním plánem, rozhodnutím stavebního úřadu nebo rozhodnutím podle zvláštního právního předpisu (§ 2, § 3 a § 11 zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku). Není-li třeba stanovit podmínky pro dělení nebo scelování pozemků, stavební úřad potvrdí tuto skutečnost sdělením, kterým současně schválí navrhovaný záměr. Sdělení nelze vydat, pokud je rozhodování v území podmíněno územní studií nebo regulačním plánem. 11. Územní souhlas vydává stavební úřad podle § 96 odst. 1 stavebního zákona místo územního rozhodnutí, pokud je záměr v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nemění a záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Územní souhlas se 2 2 vydává u změn druhu pozemku o výměře nad 300 m nejvíce však do 1000 m [§ 96 odst. 2 písm. d) stavebního zákona]. 12. Hranice jiného práva podle § 19 je uvedena v katastrálním zákoně sice nově jako hranice, která vytváří pozemek, nicméně v katastru tyto hranice zakresleny byly. Nyní se jen dává faktický stav do souladu se stavem právním. Jedná se o hranice rozsahu práv zapisovaných do katastru záznamem, a to příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu, právo hospodařit s majetkem státu, správa nemovitostí ve vlastnictví státu, majetek hlavního města Prahy svěřený městským částem hlavního města Prahy, majetek statutárního města svěřený městským obvodům nebo městským částem statutárních měst, majetek ve vlastnictví územního samosprávného celku předaný organizační složce do správy k jejímu vlastnímu hospodářskému využití, majetek ve
30/96
vlastnictví územního samosprávného celku předaný příspěvkové organizaci k hospodaření (viz komentář k § 19). 13. Hranice rozsahu zástavního práva byla zařazena mezi hranice pozemku až novelou zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), provedenou zákonem č. 8/2009 Sb. s účinností od 1. 3. 2009. Až do té doby nebylo možné, aby hranicí pozemku byla i hranice práva, vyjma vlastnického. To znamenalo, že při dělení pozemku nebylo možné dát do zástavy pozemek, aniž by byl současně prodáván. V důvodové zprávě k novele bylo uvedeno: „Zavedení nového typu hranice, která ohraničuje pozemek, umožní bankám a stavebním spořitelnám financovat standardním způsobem i prodej nově rozparcelovávaných pozemků poskytnutím úvěru oproti zajištění zástavním právem k nově vznikajícím pozemkům. Nezbytnost souhlasu stavebního úřadu s dělením parcelovaného pozemku bude i v těchto případech zachována.“ Až do této úpravy bylo možné buď zastavit celý pozemek ohraničený vlastnickou hranicí, nebo ideální spoluvlastnický podíl na tomto pozemku. Banky však vesměs odmítaly brát do zástavy spoluvlastnický podíl na pozemku, neboť uhrazovací funkce takového zástavního práva je velmi oslabena. Velmi brzy se začalo ukazovat, že rozšíření hranic pozemku o hranici rozsahu zástavního práva bylo správným krokem. 14. Hranice rozsahu práva stavby je hranicí pozemku nově od 1. 1. 2014 až v souvislosti se zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a katastrálním zákonem. Zkušeností s právem stavby je prozatím málo, ale lze konstatovat, že právo stavby se obvykle zřizuje k již existujícímu celému pozemku. V průběhu legislativního procesu byla vypuštěna hranice funkčního celku uváděná v důvodové zprávě. 15. Hranice druhů pozemků, popřípadě způsobu využití pozemků jsou hranice, které vytvářely pozemky již v minulosti. Zákon č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon), uváděl v § 4 odst. 1 tuto hranici jako hranici vzdělávání (kultury) nebo užívání. Teprve později se začalo místo termínu vzdělávání užívat termín druh pozemku (kultura). Druhy pozemku jsou uvedeny v § 3 odst. 2. 16. Zákonem č. 218/2004 Sb., kterým se mění zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, bylo s účinností od 28. 4. 2004 stanoveno v § 61 odst. 3 zákona o ochraně přírody a krajiny, že jeskyně nejsou součástí pozemku a nejsou předmětem vlastnictví. Tímto způsobem byl vyřešen letitý problém, „komu patří
31/96
jeskyně“. Např. ještě v rozsudku NS 22 Cdo 1181/2002 bylo uvedeno, že „jeskyně je podzemní v ložisku nerostů přírodou vytvořený prostor, který není samostatnou věcí a jako takový je součástí ložiska nerostů, které tvoří její stěny, resp. vymezuje její obvod. Jde-li o ložisko nerostů vyhrazených, patří jeskyně vlastníku ložiska. Jde-li o ložisko nerostů nevyhrazených, patří jeskyně vlastníku pozemku, pod jehož povrchem se nachází.“ Na rozdíl od tohoto názoru vysloveného Nejvyšším soudem nynější zákonná úprava jasně stanoví, že jeskyně nejsou předmětem vlastnictví. 17. O pozemku se v katastru evidují údaje stanovené v § 10 odst. 1 katastrální vyhlášky [viz komentář k § 3 písm. a)]. II. Parcela
18. Bez geometrického a polohového určení pozemku by nebylo možné pozemek zobrazit v katastrální mapě a tím i evidovat. Jedině tehdy, když je pozemek takto určen a označen parcelním číslem, jedná se o parcelu. V katastru se pozemky evidují v podobě parcel [§ 3 odst. 1 písm. a)]. Každý pozemek by měl být takto určen, označen a zobrazen v katastrální mapě. Je to však stav ideální. Pravděpodobně vždycky budou existovat případy, kdy jedna parcela zahrnuje ve skutečnosti dva a více pozemků a naopak jeden pozemek je v katastrální mapě zobrazen jako dvě nebo více parcel (srov. NS 20 Cdo 20/99). 19. Parcely se označují čísly vyjádřenými arabskými číslicemi ve dvou číselných řadách, odděleně pro pozemkové a stavební parcely, nebo v jedné číselné řadě. Parcelní číslo má podobu samostatného kmenového čísla nebo zlomku. Parcelní číslo v podobě zlomku se skládá z kmenového čísla v čitateli a z čísla poddělení ve jmenovateli. Kmenové číslo může být nejvýše pětimístné, číslo poddělení nejvýše trojmístné (§ 10 odst. 2 a 3 katastrální vyhlášky). III. Stavební parcela
20. Jedním z druhů pozemku je podle katastrální vyhlášky zastavěná plocha a nádvoří. Pokud je v katastru uveden tento druh pozemku, jedná se o stavební parcelu. Stavební parcela není to samé, co stavební pozemek. Termín stavební pozemek není termínem užívaným pro potřeby katastru. Stavební pozemek je definován v § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona jako pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Podle stavebního zákona stává se pozemek stavebním již
32/96
vymezením a určením k umístění stavby, takže ještě předtím, než je stavba postavena. V katastru se však změna druhu pozemku provádí až po její realizaci. Druh pozemku – zastavěná plocha a nádvoří – je charakterizován prostřednictvím toho, co se na něm nachází (bod 1, kód 13 přílohy katastrální vyhlášky): a) budova včetně nádvoří (tj. části zastavěného stavebního pozemku obsahující dvůr, vjezd, drobné stavby, bazén, zatravněné plochy, okrasné záhony a jiné přiléhající plochy, které slouží k lepšímu užívání stavby) vyjma skleníku, který je v katastru evidován jako budova, postaveného na zemědělském nebo lesním pozemku, budovy postavené na lesním pozemku a budovy evidované na pozemku vodní plocha, b) společný dvůr, c) zbořeniště, d) vodní dílo. 21. Zastavěný stavební pozemek je definován v § 2 odst. 1 písm. c) stavebního zákona jako „pozemek evidovaný v katastru jako stavební parcela a další parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami“. 22. Z uvedeného je zřejmé, že stavební zákon rozumí pod pojmy stavební pozemek a zastavěný stavební pozemek něco jiného, než co je podle katastrálních předpisů stavební parcela. IV. Pozemková parcela
23. V § 3 odst. 2 je uvedeno, že se pozemky člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Všechny tyto druhy pozemků s výjimkou zastavěné plochy a nádvoří jsou pozemkovými parcelami. Od 1. 7. 1996 druh pozemku „trvalý travní porost“ nahradil druhy pozemku „louka a pastvina“. Stalo se tak proto, že rozlišení těchto dvou druhů pozemků bylo velmi obtížné. Tehdy platná vyhláška Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 126/1993 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, a zákon České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), uváděla, že louky jsou pozemky porostlé travinami, u nichž hlavní výtěžek je seno (tráva), i když se nahodile spásají nebo jsou za účelem zúrodnění rozorány. Pastviny pak tato vyhláška charakterizovala tak, že se jedná o pozemky porostlé travinami, které
33/96
jsou určeny k trvalému spásání, i když se nahodile sečou. Jak vyplývá z uvedeného, rozdíl mezi těmito druhy pozemku byl téměř nulový. V. Geometrické určení nemovitosti a katastrálního území
24. Geometrické určení nemovitosti a katastrálního území jsou závaznými údaji katastru podle § 51, zatímco polohové určení nemovitosti a katastrálního území závaznými údaji katastru nejsou. Jak geometrické určení, tak i polohové určení nemovitosti a katastrálního území jsou obsahem katastru. V souboru geodetických informací jsou geometricky a polohově určeny katastrální území, pozemky, rozsahy věcného břemene k části pozemku, budovy a vodní díla a další prvky polohopisu (§ 7 katastrální vyhlášky). 25. Geometrické a polohové určení je dáno číselným vyjádřením prvků (katastrálního území, pozemku, rozsahu věcného břemene k části pozemku, budovy a vodního díla a dalších prvků polohopisu) a spojnicemi lomových bodů, nebo jen zobrazením hranic nebo obvodů těchto prvků v katastrální mapě. Přesnost geometrického a polohového určení vyplývá z charakteristik a kritérií pro přesnost určení podrobných bodů nebo z charakteristik a kritérií pro přesnost zobrazení hranice v katastrální mapě uvedených v bodech 13 a 15 přílohy ke katastrální vyhlášce. Přesnost je u souřadnic podrobných bodů, které byly určeny v souřadnicovém systému Jednotné trigonometrické sítě katastrální, vyjádřena kódem charakteristiky kvality souřadnic (dále jen „kód kvality“). Geometrické a polohové určení pozemků evidovaných zjednodušeným způsobem je dáno číselným vyjádřením hranic pozemků podle původních výsledků zeměměřických činností nebo jen zobrazením průběhu hranic v grafickém operátu dřívější pozemkové evidence. Změnu geometrického a polohového určení v důsledku vytyčení nebo zpřesnění hranice pozemků lze provést pouze v mezích přesnosti dosavadního geometrického a polohového určení, přitom průběh zpřesněné hranice musí pohledově odpovídat jejímu zobrazení v katastrální mapě (§ 35 odst. 1 katastrální vyhlášky). VI. Polohové určení nemovitosti a katastrálního území 26. Viz výklad sub V.
VII. Výměra parcely
34/96
27. Výměra parcely je někdy chybně vymezována jako výměra pozemku. Výměra pozemku však je termín nesmyslný, protože v katastru se evidují pozemky v podobě parcel [§ 3 odst. 1 písm. a)], přičemž parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. 28. Výměrou parcely je vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách. Výměra se v katastru vždy vztahuje k parcele, která je obrazem pozemku vzniklým svislým průmětem jeho hranic do vodorovné roviny katastrální mapy. Výměra není závazným údajem katastru podle § 51, a proto ji lze změnit i bez vůle vlastníka nemovitosti, nejen tedy při změně hranic pozemku. Změnu výměry parcely upravuje § 37 katastrální vyhlášky, podle kterého ke změně výměry parcely dochází a) při změně hranice pozemku a při určení hranice pozemku soudem (při rozdělení pozemku, nebo naopak při slučování pozemků se mění hranice pozemku, a proto logicky se mění i výměra pozemků; stejně tak v případě, že určí hranici pozemku soud), b) při změně geometrického určení pozemku i při nezměněných hranicích pozemku, c) výpočtem s vyšším kódem způsobu určení výměry i při nezměněném geometrickém určení pozemku (na základě přesnějšího způsobu měření může dojít ke změně výměry parcely a přitom to není v důsledku nějakého dřívějšího pochybení lidského faktoru; pozemek nezmění přitom své hranice, nezmění se geometrické a polohové určení a i hranice parcely v katastrální mapě zůstanou nezměněny; vlastník informován o změně výměry parcely není, neboť se nejednalo o chybu v katastru, ale o zpřesnění výměry v rámci mezních odchylek; zejména tyto změny výměry parcely vedou k tomu, že lidé začnou úpěnlivě hledat „ztracené“, popřípadě „ukradené“ metry, nemohou však žádné metry „najít“, protože stále vlastní tentýž pozemek ohraničený stejnými hranicemi v terénu), d) při opravě chyb zobrazení hranice parcely v katastrální mapě a chyb výpočtů výměr parcel (v tomto případě skutečně došlo k chybě ve smyslu § 36 katastrálního zákona a v důsledku zřejmého omylu při vedení katastru byla chybně zobrazená hranice parcely v katastrální mapě v rozporu se skutečností; výměra parcely byla chybně stanovena a musí být opravena; rovněž chyby výpočtů výměr parcel mohly vést k tomu, že došlo k chybě, kterou je nutné opravit, tj.
35/96
výměru parcely opravit a dát do souladu se skutečnou výší; aby se jednalo o chybu ve smyslu § 36 katastrálního zákona, musí být překročeny mezní odchylky stanovené katastrální vyhláškou; vlastník je o změně výměry parcely informován, pokud se jednalo o chybu v katastru). 29. Podle § 37 odst. 2 katastrální vyhlášky ke změně výměry podle písmena b) a d) evidované v katastru nedochází, není-li při shodném kódu způsobu určení výměry překročena mezní odchylka, pokud nejde o obnovu katastrálního operátu novým mapováním nebo na podkladě výsledků pozemkových úprav. 30. Výměra se vypočítává podle § 82 odst. 2 katastrální vyhlášky a označí se kódem způsobu určení výměry podle § 10 odst. 4 katastrální vyhlášky. Při výpočtu výměry se dává přednost způsobu určení výměry označenému vyšším kódem, přitom způsob určení výměry označený kódem 1 se nepoužívá. Pro výpočet výměr platí stejné zásady zaokrouhlování jako u souřadnic. Je-li výměra oddělované 2 2 parcely menší než 0,50 m , zaokrouhlí se na 1 m . V případě označení této části 2 pozemku písmenem malé abecedy se výměra dílu uvede v m na 2 desetinná místa. 31. Kód způsobu určení výměry podle § 10 odst. 4 katastrální vyhlášky rozlišuje, zda je výměra určena a) ze souřadnic lomových bodů v S-JTSK s kódem kvality 3 nebo 4; způsob určení výměry se označuje kódem 2, b) z přímo měřených měr nebo ze souřadnic v místním systému; způsob určení výměry se označuje kódem 1, c) ze souřadnic lomových bodů v S-JTSK, z nichž nejméně jeden lomový bod má souřadnici s kódem kvality 5 až 8; způsob určení výměry se označuje kódem 0, nebo d) graficky, a to planimetrováním, výpočtem z měr odměřených na mapě, nebo výpočtem ze souřadnic lomových bodů na obvodu parcely nebo dílu parcely odměřených na mapě; způsob určení výměry se označuje kódem 0. 32. Zásady a kritéria určení výměr stanoví bod 14 přílohy ke katastrální vyhlášce. VIII. Katastrální území
33. Nemovitosti se v katastru evidují podle katastrálních území (§ 3 odst. 4). Katastrální území začala vznikat v první polovině 19. století (tehdy se říkalo katastrální obce) v souvislosti se zakládáním katastru daně pozemkové. K 31. 12. 2013 existovalo podle Výroční zprávy Českého úřadu zeměměřického
36/96
a katastrálního za rok 2013 celkem 13 054 katastrálních území, která mají každé svůj šestimístný kód a svůj jedinečný název. 34. Změny názvů katastrálních území od roku 2007 jsou uveřejněny na internetových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Názvy katastrálních území se mění zpravidla jen ojediněle, s výjimkou roku 2013, kdy vzniklo 74 nových katastrálních území v souvislosti s rušením vojenských újezdů. 35. Ačkoliv zákon stanoví, že katastrální území je místopisně uzavřený soubor nemovitostí, přetrvává několik katastrálních území, která souvislá nejsou. Postupně se však tento nepříznivý stav daří odstraňovat. 36. V rámci katastrálního území jsou pozemky zobrazovány jako parcely a označovány parcelním číslem a názvem katastrálního území. Jedině takto je pozemek dostatečně určen. Parcely jsou vedeny buď v jedné číselné řadě, nebo ve dvou číselných řadách, zvlášť pozemkové parcely a zvlášť stavební parcely. 37. V katastru se o katastrálním území vedou podle § 9 odst. 1 katastrální vyhlášky tyto údaje: a) název katastrálního území, b) číselný kód katastrálního území, c) název a číselný kód obce, v jejímž územním obvodu katastrální území leží, s vazbou údajů o obci na název a číselný kód části obce, d) název a číselný kód kraje podle ústavního zákona o vytvoření vyšších územních samosprávných celků, okresu, ve kterém katastrální území leží, obce s rozšířenou působností a obce s pověřeným obecním úřadem, do jejichž správního obvodu náleží obec, v jejímž územním obvodu katastrální území leží, e) druh číslování parcel podle bodu 8 přílohy k této vyhlášce a údaj o formě katastrální mapy, f) souřadnice definičního bodu katastrálního území v S-JTSK. 38. Název katastrálního území je v rámci České republice vždy jedinečný (§ 9 odst. 2 katastrální vyhlášky), aby nemohlo dojít k záměně. Pro odlišení se používá i přídomků, např. Mníšek, Mníšek pod Brdy, Mníšek u Liberce, Mníšek v Krušných horách, Mukařov u Jablonce nad Nisou, Mukařov u Jiviny, Mukařov u Říčan, Mukařov u Úštěku. Název se odvíjí obvykle od názvu obce (u malých obcí) nebo částí obce (Městys Hvězdlice se skládá z katastrálního území Nové Hvězdlice a katastrálního území Staré Hvězdlice). V Praze a Brně se názvy katastrálních území shodují s názvy částí obce (v Praze 112, v Brně 48). Katastrální území jsou
37/96
skladebnými prvky území obce. Při změně území obce se mění i hranice příslušného katastrálního území. 39. Názvy katastrálních území schvaluje Český úřad zeměměřický a katastrální [§ 3 odst. 1 písm. g) zák. č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech]. Změny hranic katastrálních území schvalují katastrální úřady [§ 5 odst. 1 písm. e) zákona č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech]. 40. Změny katastrálního území jsou upraveny v § 31–34 katastrální vyhlášky. Ke změně hranice katastrálního území, která není shodná s hranicí obce nebo městského obvodu nebo městské části statutárního města, dochází podle § 31 odst. 2 katastrální vyhlášky sloučením více katastrálních území v jedno katastrální území, oddělením části jednoho katastrálního území a připojením této části k jinému katastrálnímu území (jen v případě, že dosavadní hranice katastrálního území dělí nemovitost, která je předmětem evidence v katastru, nebo v důsledku změny uspořádání pozemků na základě provedených pozemkových úprav), vytvořením nového katastrálního území (jen v případě, že je to nezbytné pro správu katastru nebo z jiných závažných důvodů, například při vzniku nové obce) nebo nahrazením pohyblivé hranice pevnou hranicí. 41. Pokud je hranice katastrálního území shodná s hranicí obce, změní se v důsledku změny hranice obce i hranice katastrálního území. Mapovým podkladem při změně průběhu hranice obce a s ní související změně hranice katastrálního území je kopie katastrální mapy, na níž se vyznačí navrhovaná změněná hranice černou čárou o tloušťce 1 mm. Číselným podkladem je výkaz o celkových výměrách katastrálních území dotčených obcí před změnou a po navrhované změně. Katastrální úřad projedná s obcemi průběh navrhované hranice z hlediska správy katastru. Společně s rozhodnutím, kterým se schvaluje změna hranice katastrálního území, zašle katastrální úřad vlastníkům, jejichž nemovitosti byly změnou dotčeny, srovnávací sestavení přečíslovaných parcel. Schválení názvu katastrálního území oznámí Český úřad zeměměřický a katastrální příslušnému katastrálnímu úřadu, zeměměřickému a katastrálnímu inspektorátu a obci, v níž katastrální území leží. Změny názvů katastrálních území provedené v katastru zveřejňuje Český úřad zeměměřický a katastrální na svých internetových stránkách. IX. Katastrální mapa
42. Katastrální mapa je jedním ze státních mapových děl závazných na území České republiky, kterými dále jsou Státní mapa v měřítku 1 : 5 000,
38/96
Základní mapa České republiky v měřítcích 1 : 10 000, 1 : 25 000, 1 : 50 000, 1 : 100 000 nebo 1 : 200 000, Mapa České republiky v měřítku 1 : 500 000, Topografická mapa v měřítcích 1 : 25 000, 1 : 50 000 a 1 : 100 000 a Vojenská mapa České republiky v měřítcích 1 : 250 000, 1 : 500 000 a 1 : 1 000 000 (§ 1 odst. 1 nařízení vlády č. 430/2006 Sb., o stanovení geodetických referenčních systémů a státních mapových děl závazných na území státu a zásadách jejich používání). 43. Katastrální mapa se zobrazuje v závazném geodetickém systému podle § 2 odst. 1 písm. c) až e) nařízení vlády č. 430/2006 Sb., kterými jsou Souřadnicový systém Jednotné trigonometrické sítě katastrální, Katastrální souřadnicový systém gusterbergský, Katastrální souřadnicový systém svatoštěpánský. 44. Jedná se o mapu velkého měřítka, jejímž obsahem je polohopis a popis, které se do ní vyznačují v souladu s bodem 10 přílohy k této vyhlášce (§ 3 katastrální vyhlášky). 45. Katastrální mapa má digitální formu. Katastrální mapa vzniklá podle dřívějších právních předpisů může být do obnovy operátu vedena na plastové fólii. Katastrální mapa v digitální formě se vede počítačovými prostředky v S-JTSK ve vztažném měřítku 1 : 1 000, může však mít pro ucelené části katastrálního území různou formu (§ 4 katastrální vyhlášky). 46. Polohopis katastrální mapy obsahuje zobrazení hranic katastrálních území, hranic územních správních jednotek, státních hranic, hranic pozemků, obvodů budov a vodních děl evidovaných v katastru, další prvky polohopisu, hranice chráněných území a ochranných pásem a body polohového bodového pole. Polohopis katastrální mapy v digitální formě obsahuje zobrazení hranic rozsahu věcného břemene k části pozemku. Dalšími prvky polohopisu jsou most, propustek a tunel v násypovém tělese pozemní komunikace, pokud jimi prochází vodní tok nebo pozemní komunikace, přičemž pozemek pod tímto vodním tokem nebo pozemní komunikací je evidován jako parcela, dále obvod budovy, která je hlavní stavbou a je součástí pozemku nebo součástí práva stavby, obvod budovy, která je vedlejší stavbou a je součástí pozemku nebo součástí práva stavby (§ 5 odst. 1 a 2 katastrální vyhlášky). 47. Popis katastrální mapy tvoří čísla bodů polohového bodového pole, čísla hraničních znaků na státní hranici, místní a pomístní názvosloví (názvy územních samosprávných celků a částí obcí, pomístní jména pozemkových tratí ve standardizovaném znění, v příslušných listech katastrální mapy standardizovaná znění názvů sousedních států, názvy veřejných prostranství, názvy vodních toků
39/96
a vodních ploch ve standardizovaném znění), mapové značky budov a vodních děl a označení parcel parcelními čísly a mapovými značkami. X. Geometrický plán
48. Geometrický plán je definován až v současném katastrálním zákoně. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), geometrický plán nedefinoval. 49. Až prováděcí vyhláška č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/ 1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška), v § 73 odst. 4 stanovila, že „geometrický plán je technickým podkladem pro vyhotovení rozhodnutí a jiných listin ke změnám podle odstavce 1 a spolu se záznamem podrobného měření změn je podkladem pro provedení změny v souboru geodetických informací a v souboru popisných informací“. Dřívější prováděcí předpisy definici geometrického plánu neobsahovaly, ale stanovovaly, pro jaké účely se geometrický plán použije. 50. Současná katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), definici geometrického plánu opakuje, resp. v § 79 odst. 2 upřesňuje, když stanoví, že geometrický plán je technickým podkladem pro vyhotovení rozhodnutí a jiných listin ke změnám podle odstavce 1 a spolu se záznamem podrobného měření změn je podkladem pro provedení změny v souboru geodetických informací a v souboru popisných informací. To je prakticky stejný text jako v katastrální vyhlášce č. 26/2007 Sb. (viz komentář k § 47 a násl.) XI. Identifikace parcel
51. Identifikace parcel obsahuje podle § 6 odst. 6 vyhlášky č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí, porovnání totožnosti parcely nebo skupiny souvisejících parcel posledního dochovaného stavu dřívějších pozemkových evidencí nebo stavu katastrálního operátu k určitému datu s parcelou nebo skupinou parcel vedených v katastru. Parcely se uvádějí podle katastrálních území a parcelních čísel. V případě, že nelze zákres hranic parcely dřívější pozemkové evidence nebo parcely podle stavu před obnovou katastrálního operátu ztotožnit se zákresem hranic parcely katastru, sdělí katastrální úřad
40/96
žadateli, že identifikaci nelze provést bez vytyčení hranic pozemku v terénu a vyhotovení geometrického plánu. 52. Od identifikace parcel je nutné odlišit srovnávací sestavení parcel (§ 17 vyhlášky č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí), které je orientační srovnání popisných informací o parcelách dřívějších pozemkových evidencí se stavem parcel katastru nebo srovnání popisných informací o parcelách katastru s posledním dochovaným stavem dřívějších pozemkových evidencí, pokud tento stav je považován za součást katastrálního operátu. K vyhotovení srovnávacího sestavení parcel se využije porovnání obou stavů v grafickém vyjádření. Srovnávací sestavení parcel se neposkytuje v katastrálních územích nebo v jejich částech, ve kterých je zcela odstraněno evidování zjednodušeným způsobem (§ 17 odst. 4 vyhlášky č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí). XII. Budova
53. Budova byla pro potřeby katastrálního zákona poprvé definována v první novele zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), provedené zákonem č. 89/1996 Sb. Do té doby budova pro potřeby katastrálního zákona definována nebyla, neboť předmětem evidování v katastru nebyly budovy, ale stavby. Stavbou však mohla být míněna jakákoliv stavba spojená se zemí pevným základem, což byl již znak nemovitosti, ale přesto předmětem evidování taková stavba nikdy nebyla. V zákoně č. 89/1996 Sb. bylo konečně jasně stanoveno a přiznáno, že předmětem evidování v katastru nejsou všechny stavby spojené se zemí pevným základem, ale ze staveb jen budovy, přičemž bylo stanoveno, že budovou se rozumí nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami. Katastrální zákon tak přinesl do našeho právního řádu definici budovy. Do té doby byl sice termín budova běžně v právních předpisech užíván, ale nebyl definován. 54. S definicí budovy přišel také, v současnosti již neúčinný, zákon č. 72/ 1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Podle § 2 písm. a) zák. o vlastnictví bytů se rozuměla budovou trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal.
41/96
55. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, již nedefinuje budovu s ohledem na znovuzavedení zásady superficies solo cedit a v § 1158 obč. zák. stanoví, že bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty. 56. Další definici budovy obsahuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), který budovou rozumí pozemní stavbu, která je prostorově soustředěná a navenek převážně uzavřená obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi, s jedním nebo více ohraničenými užitkovými prostory. Této definice se také přizpůsobil katastrální zákon. Napříště stačí, aby budova byla prostorově soustředěna a navenek jen převážně uzavřena obvodovými stěnami a střeními konstrukcemi. 57. Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), i zák. č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, odkazují v souvislosti s budovou na zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Oproti tomu zákon č. 111/2009 Sb., o základních registrech, v § 29 odst. 1 písm. c) vymezuje stavební objekt jako dokončenou budovu zapisovanou do katastru nebo jinou dokončenou stavbu, která se do katastru nezapisuje, ale bylo jí přiděleno číslo popisné nebo evidenční, pokud slouží k ubytování lidí nebo k podnikání nebo jiné ekonomické činnosti. 58. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), budovu nedefinuje, ale vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, v § 3 písm. a) budovou rozumí nadzemní stavbu včetně její podzemní části prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. 59. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, definoval v období od 1. 7. 2002 do 22. 2. 2011 budovu v § 59. Budovou nebo její částí se rozuměla stavba určená pro bydlení (bytový dům, rodinný dům, stavba pro rodinnou rekreaci) nebo stavba určená pro ubytování (hotel, motel penzion, ubytovna). XIII. Drobné stavby
60. Drobné stavby nikdy nebyly předmětem evidování v katastru. Původně byla definice drobné stavby obsažena v § 3 vyhlášky č. 85/1976 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení a stavebním řádu, a posléze v § 139b zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), (od 1. 7. 1998 novela č. 83/1998 Sb.).
42/96
61. Až do doby, než byla definice zakotvena v obecně závazném právním předpisu, užíval se termín drobná stavba obvykle pro stavby malých rozměrů, např. ale i pro chaty nebo pro svépomocně postavené stavby sloužící osobní potřebě. Teprve definice ve stavebních předpisech přinesla podstatnou podmínku pro drobnou stavbu, a to že se musí jednat o stavbu, která bude plnit doplňkovou funkci ke stavbě hlavní. 62. V současnosti účinný zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), již drobnou stavbu nedefinuje. 63. Vzhledem k tomu, že § 2 odst. 2 zák. č. 344/1992 Sb. výslovně stanovil, že se drobné stavby v katastru neevidují, musela být definice drobné stavby převzata do tohoto zákona [§ 27 písm. m) zák. č. 344/1992 Sb.]. Zůstala zachována základní podmínka, že se musí jednat o stavbu, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní (vyjma staveb na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti) a dále je drob2 ná stavba vymezena velikostí (jedno nadzemní podlaží, do 16 m a výšky 4,5 m 2 a u staveb na pozemcích určených k plnění funkcí lesa do 30 m a výšky 5 m). Drobná stavba je definována stejným způsobem i v komentovaném katastrálním zákoně, který rovněž stanoví, že se drobné stavby v katastru neevidují.
Z judikatury: Pozemek nemusí být vždy totožný s parcelou, nýbrž může zahrnovat více parcel, popřípadě části různých parcel nebo naopak být částí parcely jediné. (NS 20 Cdo 20/99) Související ustanovení: § 3 – předmět evidence, § 4 – obsah katastru
Související předpisy: stavební zákon, – zák. o oceňování majetku, – zák. o vlastnictví bytů, – zák. č. 111/2009 Sb., o základních registrech, – nařízení vlády č. 430/2006 Sb., o stanovení geodetických referenčních systémů a státních mapových děl závazných na území státu a zásadách jejich používání
Z literatury: 1. BAUDYŠ, P. Katastrální zákon. Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2014. 2. ČESKÝ ÚŘAD ZEMĚMĚŘICKÝ A KATASTRÁLNÍ. Výroční zpráva 2013 [online]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/getattachment/f0bfec28-1d19-492d-abb1-7cd72441749a/2013.aspx) [cit. 2014-10-29]. 3. ČESKÝ ÚŘAD ZEMĚMĚŘICKÝ A KATASTRÁLNÍ. Změny názvů katastrálních území [online]. Stav k 1. 9. 2014. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/getattachment/
787f95b9-364b-4c45-b7d0-b0e73eb52e57/Zmeny-nazvu-katastralnich-uzemi.aspx 2014-10-29].
43/96 [cit.
§3
Předmět evidence
(1) V katastru se evidují a) pozemky v podobě parcel, b) budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby, c) budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby, d) jednotky vymezené podle občanského zákoníku, e) jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, f) právo stavby, g) nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis. (2) Pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky. (3) K evidovaným nemovitostem se zapisují práva a další skutečnosti, o kterých to stanoví právní předpis. (4) Nemovitosti se v katastru evidují podle katastrálních území. (5) Nemovitosti důležité pro obranu a bezpečnost státu se v katastrální mapě zobrazují a práva k nim se v katastru evidují podle údajů poskytnutých Ministerstvem obrany, Ministerstvem vnitra pro objekty Ministerstva vnitra a organizačních složek státu, které jsou součástí Policie České republiky nebo Hasičského záchranného sboru České republiky, nebo Bezpečnostní informační službou. Evidence těchto nemovitostí odpovídající skutečnému stavu vede příslušný poskytovatel údajů podle věty prvé.
Z důvodové zprávy:
44/96
V důsledku toho, že nový občanský zákoník definuje nemovitost podstatně jiným způsobem, je třeba stanovit, které z nově definovaných nemovitostí podléhají evidenci v katastru. Vymezení evidovaných nemovitostí je přitom takové, aby bylo možné navázat na dosavadní obsah katastru. Potřeba evidovat nadále pozemky a dosud evidované stavby budov, které se nestaly součástí pozemku, je zřejmá. Jako potřebná se jeví i potřeba evidovat i dočasné stavby, které podle definice v občanském zákoníku nejsou součástí pozemku, i když patří vlastníkovi pozemku, na kterém je stavba postavena, a kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, a to již s ohledem na vazbu katastru na základní registr územní identifikace, adres a nemovitostí. Zjevná je i potřeba evidovat nadále byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky, neboť ty se nestanou součástí pozemku a budou samostatným předmětem právních vztahů. Přitom je nezbytné reagovat na nový občanský zákoník, který počítá s tím, že jednotky, které byly vymezeny ještě v režimu zákona o vlastnictví bytů, budou i nadále existovat v režimu původního zákona. Naproti tomu jednotky vymezené za účinnosti nového občanského zákoníku budou existovat v režimu tohoto zákoníku. Nezbytné je rovněž jako nemovitost evidovat právo stavby, protože lze předpokládat, že jeho součástí bude stavba postavená na základě tohoto práva k pozemku a toto právo je na rozdíl od většiny věcných práv obchodovatelné. Naopak přestává mít smysl evidence rozestavěných budov, neboť ty se stanou v naprosté většině součástí pozemku nebo práva stavby. Smyslu bude postrádat i zvláštní evidence rozestavěných jednotek, neboť ty ve smyslu nového občanského zákoníku budou jednotkami existujícími ve stejném režimu jako jednotky dokončené. Představa evidence jiných nemovitostí v katastru, např. podzemních staveb se samostatným účelovým určením, je nereálná. Katastr u nás ani nikde ve světě není na evidenci takových staveb technicky připraven. Pro všechny případy se stanoví možnost evidovat nemovitosti, o kterých to stanoví jiný zákon. Další odstavce § 3 jsou převzaty z dosavadního katastrálního zákona. Jimi stanovená ustanovení se v praxi osvědčila a není třeba na nich nic měnit. Nově je pouze formulováno ustanovení převzaté z odstavce 6 dosavadního zákona, týkající se nemovitostí důležitých z hlediska obrany a bezpečnosti státu. Podle schváleného stanoviska Legislativní rady vlády nelze ponechat odlišný způsob evidence na dohodě orgánů státní správy, ale je nutné stanovit jej přímo v zákoně. Je třeba zdůraznit, že v katastru dosud evidované stavby, které se stanou součástí pozemku, a proto
45/96
přestanou existovat jako samostatné věci a předměty evidence, z katastru nezmizí. Pouze namísto evidence těchto staveb bude vždy u příslušného pozemku, jehož bude stavba součástí, uvedena informace o tom, jaká stavba je součástí tohoto pozemku. Ustanovení obsahující toto řešení jsou formulována tak, aby se v tomto směru na faktickém obsahu katastru prakticky nic nezměnilo. Přehled výkladu:
I. Předmět evidence v minulosti (1 až 11) II. Předmět evidence katastru od 1. 1. 2014 (12 až 18) III. Pozemky v podobě parcel (19) IV. Budovy (20 až 24) V. Jednotky vymezené podle občanského zákoníku (25 až 30) VI. Jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů (31, 32) VII. Právo stavby (33) VIII. Nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis (34 až 38) I. Předmět evidence v minulosti
1. Předmětem evidence pozemkového katastru měly být všechny pozemky v České republice [§ 2 odst. 1 zákona č. 177/1927 Sb., o pozemkovém katastru a jeho vedení (katastrální zákon)]. Pozemkem podle § 4 zák. č. 177/1927 Sb. se rozuměla „část přirozeného povrchu zemského, která jest oddělena od sousedních částí trvale viditelným rozhraničením, hranicí správní nebo držebnostní nebo se od nich liší vzděláváním neb užíváním“. Dále bylo stanoveno, že „každý pozemek jest v pozemkovém katastru geometricky zobrazen. Takto zobrazený pozemek nazývá se parcelou. Každá parcela jest označena číslem (číslem parcelním).“ Neměly nastat případy, že by pozemek nebyl geometricky zobrazen. Přestože platila zásada, že stavby jsou součástí pozemku, vyznačovaly se v pozemkovém katastru podle § 14 zák. č. 177/1927 Sb. i budovy „podle svého věnování v rozsahu svého půdorysu na přirozeném povrchu zemském“ a dále podle § 15 předmětem měření byla i trvalá zařízení a díla staveb pozemních, vodních, melioračních, vodárenských, kanalizačních, železničních, silničních, elektrárenských a jiných, jakož i poloha mezníků, výškových značek, památek, stromů památkové cenných apod. Podle § 16 se do pozemkového katastru zapisovalo jméno řádného držitele pozemku a jeho bydliště. Mohlo se však stát, že pozemková kniha, obsahující vlastnické vztahy, a pozemkový katastr nebyly v souladu přesto, že zákon ukládal (§ 42 odst. 1 zák. č. 177/1927 Sb.) udržovat je v souladu („Pozemkový katastr s jedné
46/96
strany a desky zemské, knihy pozemkové, knihy železniční, horní a oficiální soupis památek s druhé strany dlužno udržovati ve stálém vzájemném souladu.“). Knihovní soudy byly povinny katastrálnímu měřickému úřadu zaslat všechna knihovní usnesení o změnách ve statkové podstatě knihovních těles a o zápisech věcných práv, jež jsou předmětem zápisu v pozemkovém katastru, a naopak katastrální měřický úřad knihovnímu soudu byl povinen zaslat k nahlédnutí ohlášení o shledaných změnách v rozsahu knihovního tělesa nebo věcných práv, jež jsou předmětem zápisu v pozemkové knize nebo co do druhů pozemků (§ 21 zák. č. 177/ 1927 Sb.) a jejich hranic. Lišil-li se knihovní vlastník anebo jeho jméno od řádného držitele nebo jeho jména, zapsaného v pozemkovém katastru, a není-li možno do dohledné doby odstraniti tento nesoulad, poznamenalo se v pozemkovém katastru i jméno knihovního vlastníka. 2. Od 1. 1. 1951 na základě zákona č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, ztratily zápisy do pozemkové knihy konstitutivní charakter a postupem doby se přestaly dělat úplně. Brzy se zcela jasně ukázaly důsledky této změny. Přestal se udržovat v souladu se skutečným stavem i pozemkový katastr. Dnem 31. 3. 1964 byly na základě zák. č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, zastaveny zápisy do pozemkové knihy zcela. Podle § 10 odst. 2 zák. č. 22/1964 Sb. „provádění zápisů v pozemkových a železničních knihách se dnem počátku účinnosti tohoto zákona zastavuje; soudy však provedou zápisy na základě návrhů podaných do dne počátku účinnosti tohoto zákona“. Neudržitelný stav v evidování nemovitostí měla zlepšit tzv. štítková akce, která měla zajistit rychlý soupis skutečného využívání pozemků v terénu. Poté následovalo založení jednotné evidence půdy na základě usnesení vlády č. 192/1956, o založení jednotné evidence půdy a jejím udržování v souladu se skutečným stavem. 3. Zákon č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí, nestanovoval přesně předmět evidence nemovitostí, ale předmět evidence vyjádřil prostřednictvím § 2, podle něhož „v evidenci nemovitostí se vyznačují veškeré nemovitosti s uvedením druhů pozemků (kultur), výměr a způsobu užívání; dále vlastnické vztahy, správa národního majetku, právo trvalého užívání národního majetku, právo osobního užívání pozemků, omezení vlastnických práv a jiné skutečnosti týkající se nemovitostí potřebné pro národní hospodářství“. To navozovalo dojem, že v evidenci nemovitostí budou jednou úplně všechny nemovitosti, což se postupem doby ukázalo jako nereálné. Zpočátku činilo problém i to, co je vlastně nemovitostí. Protože obecný zákoník občanský (císařský patent č. 946/1811 Sb. z. s.) za nemovitost
47/96
nepovažoval dočasné stavby, nebyly až do 31. 12. 1950 např. rekreační chaty pokládány za nemovitost, neboť se jednalo o stavby dočasné. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, však přinesl novou definici nemovité věci (tj. pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem) a jeho účinností (1. 4. 1964) se nemovitostmi staly všechny stavby, pokud byly spojeny se zemí pevným základem, včetně těch dočasných. 4. S účinností od 1. 1. 1993 byl v zákoně č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), předmět evidence vymezen značně nesrozumitelně tak, že jeho předmětem jsou všechny stavby spojené se zemí pevným základem, pokud některé nebyly z evidence katastrálním zákonem vyloučeny. 5. V původním znění byly předmětem evidence podle § 2 zák. č. 344/1992 Sb.: (a) katastrální území, (b) pozemky členěné podle druhů, a to orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, ostatní plochy, (c) stavby spojené se zemí pevným základem, (d) byty a nebytové prostory ve vlastnictví osob, a to jen v souboru popisných informací [na tyto případy se nevztahují ustanovení § 3 písm. a), b), d) a e), § 10 odst. 1 písm. b) a § 14], (e) právní vztahy, (f) nájmy a výpůjčky zemědělských a lesních pozemků, jestliže trvají nebo mají trvat alespoň pět let. 6. Za stavby spojené se zemí pevným základem (c) se považovaly: – stavby, kterým bylo přiděleno popisné nebo evidenční číslo, – stavby, kterým popisné nebo evidenční číslo přiděleno nebylo (a) seskupené na pozemku téhož vlastníka a užívané pro jiné než bytové účely, s výjimkou drobných staveb, jen v souboru geodetických informací, (b) jejichž obvod tvoří vlastnickou hranici nebo hranici druhu pozemku a které jsou na pozemcích ve vlastnictví téhož vlastníka, s výjimkou drobných staveb. 7. Předmětem evidování nebyly drobné stavby. 8. Pro malou srozumitelnost předmětu evidování v katastru, se hned první novelou katastrálního zákona, provedenou zákonem č. 89/1996 Sb., zásadním způsobem změnil předmět evidování. Z předmětu evidování byla vypuštěna: – katastrální území (katastrální operát je uspořádán podle katastrálních území, ale katastrální území sama o sobě nejsou předmětem evidování v katastru), – právní vztahy (zapisují se k evidovaným nemovitostem, ale nejsou samy o sobě předmětem evidování v katastru), a
48/96
– nájmy a výpůjčky zemědělských a lesních pozemků, jestliže trvají nebo mají trvat alespoň pět let (po roce 1989 ztrácely na významu užívací vztahy a poslanci nájmy a výpůjčky vypustili ze zákona jako zbytečné; teprve od 1. 1. 2014 se nájmy a pachty opět vrací do katastru). 9. Předmět evidování v katastru od 1. 7. 1996 doznal zásadní změny. Samozřejmě že zůstaly předmětem evidování pozemky v podobě parcel. Namísto staveb se však předmětem evidování staly pouze budovy a z ostatních staveb spojených se zemí pevným základem jen ty, o kterých to měl stanovit zvláštní předpis. Budova byla definována jako nadzemní stavba prostorově soustředěná a navenek uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Z této definice jasně vyplývalo, že předmětem evidování v katastru nejsou podzemní stavby. Dalším kritériem pro evidování budovy v katastru bylo, že se jednalo o budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo, nebo budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele. Pro evidování budovy bez čísla popisného nebo evidenčního bylo tedy rozhodující, zda taková budova byla sice příslušenstvím jiné budovy, ale stála na samostatném pozemku (předmětem evidování v katastru byla), nebo zda byla příslušenstvím budovy evidované na téže parcele (předmětem evidování v katastru nebyla). Současně s budovou se stala předmětem evidování i rozestavěná budova, kterou se rozuměla budova v alespoň takovém stupni rozestavěnosti, že již je patrné stavebně technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, pokud jí dosud nebylo přiděleno číslo popisné nebo evidenční, a u budovy, které se číslo popisné nebo evidenční nepřiděluje, pokud dosud nebylo započato s jejím užíváním. Definice rozestavěné budovy vycházela z tehdejší judikatury Nejvyššího soudu, protože soudy často řešily otázku, kdy se rozestavěná budova stane věcí a tím i předmětem občanskoprávních vztahů. Bylo však stanoveno, že nebude povinnost rozestavěnou budovu nechat zapsat do katastru. Rozestavěná budova byla evidována v katastru jen tehdy, požádal-li o to vlastník nemovitostí nebo jiná osoba oprávněná z práva, které se zapisuje do katastru, a dále pak v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim. Dalším předmětem evidování v katastru byly byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Ačkoliv byty a nebytové prostory nebyly
49/96
minulou právní úpravou považovány za nemovitosti, vztahovaly se na ně předpisy o nemovitostech (§ 3 odst. 2 zák. o vlastnictví bytů). 10. Od 1. 7. 1996 začaly být předmětem evidování i rozestavěné byty a nebytové prostory. Rozestavěným bytem se rozuměly místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Rozestavěným nebytovým prostorem se rozuměly místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Stejně jako rozestavěné budovy nebyla povinnost rozestavěné byty a nebytové prostory zapisovat do katastru, dělo se tak jen požádal-li o to vlastník nemovitostí nebo jiná osoba oprávněná z práva, které se zapisuje do katastru, a dále pak v souvislosti se vznikem, změnou nebo zánikem věcného práva k nim. 11. Pokud se jedná o stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to měl stanovit zvláštní předpis, tak dlouho takové stavby vymezeny nebyly. Teprve zákon č. 254/2001 Sb., o vodách (vodní zákon), účinný od 1. 1. 2002 stanovil v § 20 (odložená účinnost 1. 1. 2007), že se v katastru evidují přehrady, hráze, jezy, stavby, které se k plavebním účelům zřizují v korytech vodních toků nebo na jejích březích, stavby k využití vodní energie a stavby odkališť, pokud jsou spojené se zemí pevným základem. V § 55 vodního zákona je stanoveno, co se rozumí vodními díly, a jen některá z nich, stanovená v § 20 odst. 1, jsou předmětem evidování v katastru. Vzhledem k odložené účinnosti § 20 vodního zákona se vybraná vodní díla evidují v katastru až od 1. 1. 2007. II. Předmět evidence katastru od 1. 1. 2014
12. Předmět evidování v katastru doznal velké změny vzhledem k zákonu č. 89/ 2012 Sb., občanský zákoník. Bylo obtížné vystihnout při přípravě katastrálního zákona, co vlastně má být předmětem evidování v katastru s ohledem na změnu pojetí nemovité věci v občanském zákoníku. Podle § 498 obč. zák. jsou „nemovité věci pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“ Lze mít za to,
50/96
že sousloví „Stanoví-li jiný právní předpis…“ lze vyložit tak, že tak může stanovit i samotný občanský zákoník. 13. Vliv na vymezení předmětu evidence v katastru má i § 506 obč. zák., který vymezuje součásti pozemku a zavádí do našeho právní řádu opět zásadu superficies solo cedit (stavba je součástí pozemku – povrch ustupuje půdě). Součástí pozemku je podle § 506 obč. zák. prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Někdy bývá předmětem diskuse, kam až „sahá“ vlastnické právo k pozemku, jestliže součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem. Vlastnické právo nutně musí mít své meze, a proto jsou stanovena určitá omezení vlastnického práva k pozemku (§ 1013–1023 obč. zák.). Např. pozemek nesmí být upraven tak, aby sousední pozemek ztratil náležitou oporu; má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků; vlastník umožní sousedovi vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku nebo k hospodaření na něm; nemůže-li se stavba stavět nebo bourat, nebo nemůže-li se opravit nebo obnovit jinak než užitím sousedního pozemku, má vlastník právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro tyto práce potřebné; a konečně vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit. 14. Ne vše, co je nemovitou věcí podle § 498 obč. zák., bylo možné stanovit za předmět evidence. Předmět evidence musí být stanoven tak, aby k němu mohla být zapisována práva, která ovšem jsou také nemovitými věcmi (vlastnické právo, zástavní právo, věcné břemeno apod.). 15. Pro vlastníka pozemku je velmi potřebné ustanovení § 1024 a násl. obč. zák. o rozhradách, jejichž právní úprava zcela chyběla. Nyní je stanoveno, že se má za to (vyvratitelná právní domněnka), že ploty, zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené nebo umělé rozhrady mezi sousedními pozemky jsou společné. Společnou zeď může každý užívat na své straně až do poloviny její tloušťky a zřídit v ní výklenky tam, kde na druhé straně nejsou. Nesmí však učinit nic, co zeď ohrozí nebo co sousedovi překáží v užívání jeho části. Kde jsou rozhrady dvojité nebo kde je vlastnictví rozděleno, udržuje každý svým nákladem, co je jeho. Vlastník není povinen znovu postavit rozpadlou zeď, plot nebo obnovit jinou rozhradu,
51/96
musí ji však udržovat v dobrém stavu, hrozí-li následkem jejího poškození sousedovi škoda. Dojde-li však k takovému narušení rozhrady, že hrozí, že se hranice mezi pozemky stane neznatelná, má každý soused právo požadovat opravu nebo obnovení rozhrady. Na návrh souseda a po zjištění stanoviska stavebního úřadu může soud uložit vlastníkovi pozemku povinnost pozemek oplotit, je-li to potřebné k zajištění nerušeného výkonu sousedova vlastnického práva a nebrání-li to účelnému užívání dalších pozemků. 16. Zcela nová je úprava možnosti žalovat na určení hranice pozemku podle § 1028 obč. zák. (v rámci právní úpravy rozhrad), podle kterého „jsou-li hranice mezi pozemky neznatelné nebo pochybné, má každý soused právo požadovat, aby je soud určil podle poslední pokojné držby. Nelze-li ji zjistit, určí soud hranici podle slušného uvážení.“ Taková úprava však byla obsažena již v § 851 o. z. o. Podle zákona č. 141/1950 Sb., občanský zákoník, ani zákona č. 40/ 1964 Sb., občanský zákoník, žaloba na určení hranice pozemku nebyla možná. Praxe si vypomáhala tak, že obvykle se vymezil sporný pozemek geometrickým plánem, a poté bylo možné žalovat na určení vlastnického práva k tomuto spornému pozemku. V literatuře se uvádí, že přicházejí v úvahu dva typy žalob. „Tam, kde hranice je mezi sousedy subjektivně sporná, ale objektivně lze po provedeném dokazování její průběh určit, jde o ‚určení‘ hranice mezi pozemky; problém se řeší určovací žabou na určení vlastnického práva k vymezenému pozemku; rozsudek je deklaratorní. Tam, kde hranici zjistit nelze, je třeba žalovat na její ‚stanovení‘; tato žaloba se opírá o § 1028 obč. zák., rozsudek je konstitutivní“ (lit. č. 3, s. 191 a násl.). 17. Ten, kdo se rozhodne stavět stavbu, by měl mít vždy na mysli, že prvotním je, že stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku (§ 1084 a násl. obč. zák., dobrou víru, že staví na vlastním pozemku, nutno dokazovat), nikoliv obráceně jako podle minulé právní úpravy, kdy i stavba „černá“ (tehdy nepovolená) nebo neoprávněná (bez vědomí vlastníka pozemku) byla ve vlastnictví toho, kdo ji postavil. V tomto ustanovení se projevuje zásada superficies solo cedit. Jakmile někdo na pozemku něco staví bez toho, že by k tomu byl oprávněn, zhodnocuje pozemek někoho jiného a taková stavba připadá do vlastnictví vlastníka pozemku. V minulosti je možné paralelu tohoto postupu nalézt v případech, kdy někdo postavil nástavbu či přístavbu k nějaké budově na vlastní náklady, a dokonce s vědomím vlastníka budovy. I v těchto případech zhodnocoval původní
52/96
budovu původním vlastníkům, neboť to, co postavil na vlastní náklady, se stalo součástí původní budovy. 18. Rovněž nová je úprava ohledně přestavku (§ 1087 obč. zák.). Je stanoveno, že zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře. Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku. Pokud takováto situace nastane, bude v katastru zobrazena budova na parcele, jehož je stavba součástí, a dále na další parcele, která byla původně souseda. Pozemek zastavěný přestavkem se zapíše do vlastnictví vlastníka stavby vkladem na základě souhlasného prohlášení [§ 66 odst. 1 písm. a) odst. 2 katastrální vyhlášky] sepsaného vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku zastavěného přestavkem, jehož obsahem je uznání, že pozemek zastavěný přestavkem připadl ze zákona vlastníkovi stavby. Pokud vklad bude proveden, pozemky pod stavbou budou sloučeny do jednoho a jeho součástí bude stavba. Pokud nedojde ke shodě a k sepsání souhlasného prohlášení, nezbývá, než obrátit se na soud se žalobou o určení práva k pozemku zastavěného přestavkem. K odst. 1 písm. a) III. Pozemky v podobě parcel
19. Samozřejmým předmětem evidování v katastru jsou pozemky, a to i takové, jejichž součástí se od 1. 1. 2014 staly stavby stejného vlastníka jako je vlastník pozemku. Podle přechodného ustanovení § 3054 obč. zák. stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestala být dnem nabytí účinnosti občanského zákoníku (1. 1. 2014) samostatnou věcí a stala se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti občanského zákoníku vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba. Zároveň bylo stanoveno, že není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. Přechodné ustanovení § 3054 obč. zák. však neznamená, že by se dnem 1. 1. 2014 údaje o stavbách, které se staly součástí pozemku, ztratily či zmizely z katastru. Naopak je důležité zdůrazňovat, že veškeré údaje o stavbách, které se staly součástí pozemku, zůstaly v katastru zachovány a rovněž údaje o stavbách, které budou vznikat jako součást pozemku v budoucnu, budou rovněž i nadále v katastru vedeny. Bude se však jednat o údaje, které budou vztaženy
53/96
k pozemku, nikoliv ke stavbě, která nebude samostatným předmětem evidování v katastru, pokud bude součástí pozemku. Co se v katastru o pozemku eviduje, je uvedeno v § 10 katastrální vyhlášky. Jsou to tyto údaje: – Příslušnost do katastrálního území – 13 054 katastrálních území s jedinečným názvem. – Číslo listu vlastnictví – list vlastnictví je podle § 23 odst. 1 katastrální vyhlášky evidenční jednotka, která se zakládá v rámci katastrálního území pro skupinu nemovitostí, ke kterým jsou evidovány shodné údaje o vlastnictví. – Rozlišení a druh číslování parcel podle bodu 8 přílohy katastrální vyhlášky – parcela katastru se označuje písmeny PKN a parcela zjednodušené evidence se označuje písmeny PZE. Druhem číslování parcel je buď parcela stavební při dvojí číselné řadě – kód 1, nebo parcela pozemková a parcela stavební při jednotné číselné řadě – kód 2. Původ parcely zjednodušené evidence může být evidence nemovitostí – EN, pozemkový katastr – PK nebo přídělový plán nebo jiný podklad – GP. – Parcelní číslo – parcelní číslo je závazným údajem katastru podle § 51 a určuje ho katastrální úřad; vlastník pozemku parcelní číslo ovlivnit nemůže. Vytváření parcelního čísla má svá přesná pravidla stanovená v § 36 katastrální vyhlášky. Nově vzniklé parcely se označují číslem ve tvaru zlomku, kde čitatelem je kmenové číslo původní parcely a jmenovatelem první vyšší dosud nepoužité číslo poddělení, nebo číslem následujícím za posledním použitým kmenovým parcelním číslem příslušné číselné řady. Pokud by rozdělením parcely vznikalo víc než 999 poddělení, může katastrální úřad provést na dotčené části katastrálního území přečíslování parcel nebo označit parcely kmenovými čísly navazujícími na poslední použité číslo. Zanikne-li parcela, nesmí se jejím číslem v budoucnu označit jiná nově vzniklá parcela kromě přečíslování parcel v celém katastrálním území při obnově katastrálního operátu. Při slučování parcel stejného druhu pozemku v obvodu vlastnictví jednoho vlastníka se ponechá číslo parcely s největší výměrou a ostatní parcelní čísla se zruší. Nová parcela vytvářená z částí dosavadních parcel se zpravidla označí kmenovým číslem té parcely, jejíž část v nové parcele má největší výměru – přitom se podle potřeby kmenové číslo poddělí. Při oddělování části parcely pro jiného vlastníka se zpravidla ponechá zbytku parcely dosavadního vlastníka původní parcelní číslo, je-li již poddělené, nebo se poddělí číslem jedna, popřípadě jiným nejnižším dosud nepřiděleným číslem poddělení. Při dělení parcely na
54/96
více parcel bez změny vlastníka se zpravidla ponechá u největší nově vznikající parcely původní parcelní číslo, včetně jeho případného poddělení, nebo se poddělí číslem jedna, popřípadě jiným nejnižším dosud nepřiděleným číslem poddělení. Ostatní nově vzniklé parcely se označí kmenovým číslem původní parcely a navazujícím dosud nepoužitým poddělením. Části dosavadních parcel, které jsou nebo mají být součástí nově vznikající parcely v důsledku zahájení rozsáhlejší změny v území, například nová komunikace, letiště, vodní plocha, skládka, dobývací prostor, a které nebudou v době zápisu změny pravděpodobně majetkoprávně vypořádány, se označí jako samostatné parcely kmenovým číslem navazujícím na poslední použité číslo a podděleními počínajícími číslem jedna. Při samostatných číselných řadách pozemkových a stavebních parcel se nově vznikající stavební parcela oddělená z pozemkové parcely označí číslem následujícím za posledním použitým kmenovým parcelním číslem příslušné číselné řady. Číslo pozemkové parcely, z níž je stavební parcela oddělena, zůstane nezměněno, popřípadě se zruší, zaniká-li pozemková parcela. Pokud zrušením budovy v katastru ze stavební parcely vzniká pozemková parcela, označí se číslem následujícím za posledním použitým kmenovým parcelním číslem příslušné číselné řady. Při změně hranice katastrálního území nesmí převodem parcel mezi katastrálními územími dojít k duplicitě parcelních čísel. Při přečíslování parcel se použijí parcelní čísla následující za posledním použitým kmenovým parcelním číslem příslušné číselné řady. Při doplnění celého pozemku dosud evidovaného zjednodušeným způsobem nebo jeho zbývající části do souboru geodetických informací se tomuto pozemku ponechá parcelní číslo parcely zjednodušené evidence, nevznikne-li duplicita v číslování parcel. V opačném případě nebo při jednotném číslování parcel se pozemek označí novým parcelním číslem. O přečíslování parcel katastrální úřad písemně vyrozumí vlastníky dotčených pozemků a oprávněné z věcných práv k věci cizí, pokud není přečíslování provedeno na podkladě jejich jednání nebo v rámci obnovy katastrálního operátu. – Výměra parcely – viz komentář k § 2 písm. g). – Kód způsobu určení výměry – viz komentář k § 2 písm. g). – Druh pozemku a způsob využití pozemku podle bodů 1 a 2 přílohy ke katastrální vyhlášce. – Údaje o budově podle § 11 odst. 1 písm. d), e), f), g) a m), která je součástí pozemku a která je hlavní stavbou na pozemku, nebo obdobné údaje
55/96
o vodním díle spojeném se zemí pevným základem, které je součástí pozemku – pokud je stavba součástí pozemku, jsou údaje o ní vztaženy k pozemku, tj. číslo popisné nebo evidenční budovy, bylo-li přiděleno, příslušnost budovy k části obce, jde-li o budovu s číslem popisným nebo evidenčním, typ stavby podle bodu 3 přílohy ke katastrální vyhlášce, způsob využití stavby podle bodu 4 přílohy ke katastrální vyhlášce, souřadnice definičního bodu budovy nebo vodního díla v S-JTSK. – Údaje o jednotkách vymezených podle občanského zákoníku – jen jednotka vymezená podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, může být součástí pozemku. Jednotka vymezená podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), nemůže být nikdy součástí pozemku, a proto údaj o takové jednotce nemůže být nikdy vztažen k pozemku. – Číslo listu vlastnictví, na kterém je evidována stavba jiného vlastníka, než je vlastník pozemku, pokud tato stavba není součástí práva stavby – pro lepší informovanost je u pozemku uvedeno i číslo listu vlastnictví, na kterém je evidována stavba jiného vlastníka, ale jen v případě, že tato stavba není součástí práva stavby. Pokud totiž je součástí práva stavby, je uvedeno zatížení právem stavby, nikoliv samotnou stavbou. – Typ a způsob ochrany nemovitosti podle bodu 7 přílohy ke katastrální vyhlášce. – Údaje o právech – věcná práva k nemovitostem jsou rovněž nemovitosti podle § 498 obč. zák. Nejsou však samostatnými předměty evidování, ale jsou zapisována k předmětům evidování stanoveným v § 3. – Upozornění týkající se pozemku – podle § 21 katastrální vyhlášky jsou to upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu, probíhající řízení o opravě chyby v katastru nebo řízení o námitce, výzvu zapsanou v záznamu pro další řízení, podanou žalobu proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad, související list vlastnictví, spornou hranici mezi pozemky, podanou žalobu o určení hranice mezi pozemky, závazek zástavního věřitele nepožádat o výmaz zástavního práva a další skutečnosti, pokud jiný právní předpis stanoví povinnost vyznačit je v katastru nebo jsou potřebné pro správu katastru. U upozornění se v katastru eviduje předmět upozornění jeho stručným popisem, údaj o nemovitosti, popřípadě osobě, jíž se upozornění týká.
56/96
– Označení listu katastrální mapy. – Souřadnice definičního bodu v S-JTSK – definiční bod je podle § 2 odst. 1 písm. b) katastrální vyhlášky bod umístěný uvnitř katastrálního území, parcely, zobrazení budovy nebo vodního díla v katastrální mapě poblíž jejich středu se souřadnicemi určenými v S-JTSK. K odst. 1 písm. b) a c) IV. Budovy
20. Budovy zůstávají předmětem evidování v katastru, ale jen za předpokladu, že zůstaly ve smyslu § 3055 obč. zák. samostatnými nemovitostmi i po 1. 1. 2014. Jedná se o budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby [písmeno b)], a dále o budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby [písmeno c)]. 21. Jakým způsobem se přidělují čísla popisná a evidenční je nyní stanoveno v zákoně č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), a v zákoně č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze. V § 31 obecního zřízení je stanoveno, že budova [v odkaze je uveden zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)] musí být označena popisným číslem, pokud není dále stanoveno jinak. Jednoznačně se dává přednost přidělování popisných čísel všem budovám. Evidenčními čísly se označují stavby pro rodinnou rekreaci, stavby dočasné, budovy, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu (s výjimkou staveb pro chovatelství o jednom nadzemním podlaží 2 o zastavěné ploše do 16 m a do 5 m výšky, zimních zahrad o jednom nadzemním 2 podlaží a skleníků do 40 m zastavěné plochy a do 5 m výšky a přístřešků o jednom nadzemním podlaží, které slouží veřejné dopravě, a jiných veřejně přístupných 2 přístřešků do 40 m zastavěné plochy a do 4 m výšky). Dále je stanoveno, že samostatnými popisnými a evidenčními čísly se neoznačují příslušenství budovy, která jsou součástí jednoho celku. 22. Čísla popisná a evidenční jsou obsahem katastru. Je to jeden z údajů o budově, a to i tehdy, když je budova součástí pozemku. Obsahem katastru však nejsou čísla orientační, která mohou být v jednotlivých ulicích a na jiných veřejných prostranstvích na budovách vedle popisného čísla k usnadnění orientace.
57/96
23. O tom, jakým popisným, orientačním nebo evidenčním číslem bude budova označena, rozhoduje obecní úřad. Každé popisné nebo evidenční číslo budovy musí být v rámci části obce jedinečné. Čísla popisná a evidenční, která byla přidělena, nelze užívat opakovaně, a to ani v případě přečíslování podle § 32 odst. 2 obecního zřízení. Číslo orientační se opakovaně přiděluje pouze v případě, že nová budova stojí na místě budovy zaniklé. Čísla popisná a evidenční přiděluje obecní úřad. Je to buď v případě nově vzniklé budovy, která je stavbou vyžadující stavební povolení nebo ohlášení stavebnímu úřadu, na základě písemné výzvy příslušného stavebního úřadu, nebo na základě písemné žádosti vlastníka budovy, jejíž přílohou je geometrický plán a doklad, který osvědčuje, že budova byla uvedena do užívání (§ 31a obecního zřízení). O přidělení čísla popisného, evidenčního nebo orientačního vydá obecní úřad vlastníku budovy písemný doklad. Při zániku budovy obecní úřad přidělená čísla zruší. Velmi důležité je, že k očíslování, přečíslování nebo zrušení číslování budovy dochází zápisem do základního registru územní identifikace, adres a nemovitostí. Bez tohoto zápisu číslo nevznikne, což znamená, že zápis čísla do základního registru má konstitutivní charakter. Vzhledem k tomu, že číslo vzniká až zápisem do základního registru, není nutné, aby doklad o přidělení čísla popisného nebo evidenčního vlastník předkládal katastrálnímu úřadu při zápisu budovy do katastru (§ 30). 24. U budovy, která má číslo popisné nebo evidenční a stojí na cizím pozemku nebo se jedná o dočasnou stavbu, jistě nebude nikdo pochybovat, že se jedná o budovu, která předmětem evidování je. Jiná situace je ovšem u budov, které číslo popisné ani evidenční nemají. Nejprve se musí vyloučit, zda se nejedná o drobnou stavbu, která předmětem evidování není [§ 2 písm. m)]. Dále je nutné posoudit, na jakém pozemku budova stojí. Jestliže se jedná o budovu postavenou na stejném pozemku jako budova, ke které budova bez čísla tvoří příslušenství, pak tato budova není předmětem evidování v katastru. Zbývá tedy situace, při které budova, které se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, není součástí pozemku ani práva stavby, není drobnou stavbou, ale stojí na samostatném pozemku, tj. je hlavní stavbou na pozemku, na kterém stojí. Takováto budova předmětem evidování je.
K odst. 1 písm. d)
58/96
V. Jednotky vymezené podle občanského zákoníku
25. Dalším předmětem evidování jsou jednotky vymezené podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Jednotka podle § 1159 obč. zák. zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Současně občanský zákoník prohlašuje jednotku za věc nemovitou. Z uvedené definice je zřejmé, že občanský zákoník nedefinuje byt v závislosti na rozhodnutí stavebního úřadu, jako tomu bylo v minulosti (občanský zákoník uvádí definici bytu jen ve spojení s nájmem v § 2236 odst. 1 obč. zák.). Naopak se snaží ponechat vymezení jednotky na vlastníkově vůli, nezávisle tedy na rozhodnutí orgánu veřejné moci a tím i nezávisle na veřejném právu. Novou konstrukcí jednotky tak občanský zákoník vyhovuje ustanovení § 1 odst. 1 obč. zák., podle kterého „uplatňování soukromého práva je nezávislé na uplatňování práva veřejného“. Je otázka, zda zrovna v případě vymezení jednotky podle občanského zákoníku bylo nutné striktně uplatnit tuto zásadu nezávislosti soukromého práva na veřejném, neboť to s sebou nese další problémy v podobě nutnosti v katastru evidovat i jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), jejichž vymezení se od veřejného práva odvíjí. Že se uplatňují i výjimky z této zásady připouští i prof. Eliáš, který uvádí, že „v případech, kdy je namístě vázat uplatňování soukromého práva na právo veřejné, vyžaduje se, aby to zákon stanovil výslovně. Tak tomu je např. v úpravě nabývání vlastnického práva k nemovité věci na základě smlouvy, kdy je vznik vlastnictví vázán na vklad vlastnického práva pro nabyvatele do katastru…“ (lit. č. 2, s. 59). Možnost odchýlit se od ustanovení občanského zákoníku ve věcech dotýkajících se katastru neumožňuje ani § 1 odst. 2 obč. zák. (dispozitivní a kogentní ustanovení), neboť zakázána jsou ujednání porušující mimo jiné veřejný pořádek, kam je katastr jistě možné podřadit. 26. Jednotka podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, zahrnuje prostorově oddělenou část domu, čímž se zřejmě vylučují veškeré prostory mimo dům. Jednotka v domě může být vymezena např. i jako jedno patro (prostorově oddělené) nebo může zahrnovat současně byt v 2. podlaží, ve 3. podlaží a ještě v podkroví.
59/96
27. Co je vymezeno jako jednotka podle občanského zákoníku však zcela jasně není odvislé na tom, jak byl vymezený prostor kolaudován, tedy jak rozhodl stavební úřad. V minulosti bylo nemálo problémů s tzv. ubytovacími jednotkami. V katastru jsou zapsány, pokud byly vymezeny jako jednotky podle zákona č. 72/ 1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), se způsobem využití „jiný nebytový prostor“. Lidé pak měli problémy si půjčit na jeho koupi, protože přesto, že v něm hodlali i trvale bydlet, ale nejednalo se o byt, banky na něj nechtěly poskytnout úvěr. 28. Budova, byt i nebytová jednotka jsou definovány v § 3 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, což je předpis veřejného práva. Definice budovy podle této vyhlášky je téměř totožná s definicí budovy v katastrálním zákoně [§ 2 písm. l)]. Bytem se podle citované vyhlášky rozumí soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení a je k tomuto účelu užívání určen [§ 3 písm. g) vyhlášky č. 268/2009 Sb.]. Ubytovací jednotkou je jednotlivý pokoj nebo soubor místností, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na přechodné ubytování a jsou k tomuto účelu určeny, nebo ubytovací jednotka v zařízení sociálních služeb, určená k trvalému bydlení [§ 3 písm. d) vyhlášky č. 268/2009 Sb.]. Definice uvedené ve vyhlášce č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby, však nelze použít v právu soukromém. 29. Jednotka zahrnuje podíl na společných částech nemovité věci, tj. nejen domu, ale i pozemku. Jednotku a podíl na společných částech nemovité věci prohlašuje občanský zákoník za vzájemně spojené a neoddělitelné. Nemovitou věcí je proto jednotka jako celek. Při uplatnění zásady superficies solo cedit bude moci nastat situace, kdy jednotka bude zahrnovat podíl na nemovité věci, přičemž budova bude součástí pozemku, ale bude moci existovat i jednotka, která podíl na pozemku zahrnovat nebude, protože budova součástí pozemku nebude. 30. Jednotka v sobě zahrnuje jak jednotku dokončenou, tak jednotku, která není ještě dokončená. Vyplývá to z § 1163 obč. zák., podle něhož „zavázaly-li se k tomu strany v souvislosti se stavbou domu nebo jeho změnou, vznikne jednotka výstavbou, pokud je dům alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a byt je uzavřen obvodovými stěnami“. Ačkoliv předmětem evidování není rozestavěná budova
60/96
(pokud se budova stane součástí pozemku, zapíší se údaje o ní k pozemku až po jejím dokončení), jednotka, která není ještě dokončená (je v budově, která má obvodové stěny a střešní konstrukci a byt je uzavřen obvodovými stěnami) se do katastru zapíše. K odst. 1 písm. e) VI. Jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů
31. Občanský zákoník zakotvil, že vedle sebe v právním řádu budou existovat jak jednotky vymezené podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, tak jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů). Přechodné ustanovení § 3063 obč. zák. stanoví, že „nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona o vlastnictví bytů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů“. To znamená, že v domě, ve kterém byly vymezeny jednotky podle zákona o vlastnictví bytů, nemůže nikdo vlastnit jednotku vymezenou podle občanského zákoníku, a to ani kdyby ji chtěl vybudovat dodatečně na základě smlouvy o výstavbě. Lze mít za to, že tyto jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů nelze transformovat na jednotky vymezené podle občanského zákoníku. Pokud by se někdo rozhodl, že chce mít jednotky vymezené podle občanského zákoníku, musel by napřed zrušit vymezení jednotek, opět by existovalo vlastnictví/spoluvlastnictví domu a teprve poté by mohly být v domě vymezeny jednotky, ale již podle občanského zákoníku. Před zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), upravoval osobní vlastnictví bytů zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. Podle tohoto zákona mohl být ve vlastnictví jen byt, zatímco místnosti nesloužící k bydlení mohl mít ve vlastnictví jen vlastník bytu v témže domě. Až do 31. 12. 1991 mohl být v osobním vlastnictví buď jeden byt, nebo rodinný domek. Velikost spoluvlastnických podílů se řídila vzájemným poměrem podlahové plochy všech místností bytů a těch místností nesloužících k bydlení, které nejsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků bytů a stavebně jsou
61/96
součástí bytového objektu. Zákon o vlastnictví bytů však obsahoval přechodné ustanovení § 31 odst. 2 a 3, podle kterého „vlastníci bytů nebo nebytových prostorů, jimž vlastnické právo k bytu nebo nebytovému prostoru vzniklo podle dosavadních právních předpisů, se ode dne účinnosti tohoto zákona považují za vlastníky jednotek podle tohoto zákona a jsou povinni do jednoho roku ode dne účinnosti tohoto zákona uvést veškeré právní vztahy k jednotkám, společným částem domu a k pozemku do souladu s tímto zákonem. Nebude-li splněna stanovená povinnost, může se vlastník obrátit na soud s návrhem, aby nahradil chybějící projev vůle.“ Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, žádné obdobné ustanovení neobsahuje, a proto předmětem evidování musí být jak jednotky vymezené podle občanského zákoníku, tak i vymezené ještě podle zákona o vlastnictví bytů. 32. Jednotka podle zákona o vlastnictví bytů se podstatným způsobem liší od jednotky vymezené podle občanského zákoníku. V zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), je definována jak jednotka, tak i byt, nebytový prostor, rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor. Jednotkou se rozumí byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle zákona o vlastnictví bytů [§ 2 písm. h) zák. o vlastnictví bytů]. Pokud by byla takto definována jen jednotka, nebyl by posun v pojmu jednotka v občanském zákoníku tak velký. Zákon o vlastnictví bytů však definuje i byt včetně rozestavěného, a nebytový prostor, rovněž včetně rozestavěného. Zásadní rozdíl je v tom, že existence bytu a nebytového prostoru je vázána na rozhodnutí stavebního úřadu, kterým se určuje místnost nebo soubor místností k bydlení [§ 2 písm. b) zák. o vlastnictví bytů], popřípadě k jiným účelům než k bydlení. Nebytovými prostory nejsou přitom příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. Rozestavěným bytem se pak rozumí místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí [§ 2 písm. e) zák. o vlastnictví bytů]. Rozestavěným nebytovým prostorem se rozumí místnost nebo soubor místností, určených v souladu se stavebním povolením k jiným účelům než k bydlení, pokud je rozestavěn v domě, který je alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí [§ 2 písm. f) zák. o vlastnictví bytů].
62/96
Spoluvlastnický podíl na domě a na pozemku není součástí jednotky, ale podle § 30 odst. 1 zák. o vlastnictví bytů je „s vlastnickým právem k jednotce nerozlučně spjato spoluvlastnictví společných částí domu a spoluvlastnictví nebo jiné právo k pozemku“. Se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a k pozemku není možné samostatně nakládat. Jestliže někdo vlastní jednotku vymezenou podle zákona o vlastnictví bytů, nemůže ji např. prodat bez spoluvlastnického podílu na pozemku a obráceně, vlastník bytu nemůže bez bytu prodat svůj spoluvlastnický podíl na domě nebo na pozemku (§ 30 odst. 1 zák. o vlastnictví bytů). K odst. 1 písm. f) VII. Právo stavby
33. Právo stavby (§ 1240 a násl. obč. zák.) je jediné z věcných práv, které je i předmětem evidování v katastru. Je nejen zapsáno u pozemku jako zatížení pozemku, ale zároveň je předmětem evidování, ke kterému jsou zapisována práva (také nemovitosti) a další údaje. Žádné jiné věcné právo, přestože se jedná podle § 498 obč. zák. o nemovitou věc, předmětem evidování v katastru není. Právo stavby lze zatížit i převést. K odst. 1 písm. g) VIII. Nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis
34. I podle nového katastrálního zákona zůstávají předmětem evidování vybraná vodní díla podle § 20 vodního zákona, která jsou jedinými nemovitostmi, o kterých nějaký zákon stanoví, že jsou předmětem evidování v katastru. V katastru se evidují přehrady, hráze, jezy, stavby, které se k plavebním účelům zřizují v korytech vodních toků nebo na jejích březích, stavby k využití vodní energie a stavby odkališť, pokud jsou spojené se zemí pevným základem. V § 55 vodního zákona je stanoveno, co se rozumí vodními díly, a jen některá z nich, stanovená v § 20 odst. 1 vodního zákona, jsou předmětem evidování v katastru. Podle přechodného ustanovení bodu 1 čl. II zák. č. 181/2008 Sb., kterým se mění zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon), ve znění pozdějších předpisů, vodní díla stanovená v § 20 odst. 1 vodního zákona, která byla z hlediska technicko-bezpečnostního dohledu zařazena do I. až III. kategorie podle rizika ohrožení lidských životů, možných škod na majetku v přilehlém území
63/96
a ztrát a omezení funkcí a užitků ve veřejném zájmu, měla být zapsána do katastru do 1. 1. 2011, ostatní vodní díla podle § 20 odst. 1 vodního zákona pak do 1. 1. 2021. Vodní díla postavená do 31. 12. 2013 se stala nemovitými věcmi podle přechodného ustanovení § 3055 obč. zák. Problém ovšem nastane s nově postavenými vodními díly, která budou nemovitými věcmi jen za předpokladu, že vodní zákon stanoví, že nejsou součástí pozemku.
K odst. 2 35. Pozemky se člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky. Až do 30. 6. 1996 namísto trvalých travních porostů byly druhem pozemku louky a pastviny. Charakteristiky druhů pozemků jsou stanoveny v bodu 1 přílohy ke katastrální vyhlášce. Způsoby využití pozemků jsou stanoveny v bodu 2 přílohy ke katastrální vyhlášce.
K odst. 3 36. K nemovitostem, které jsou stanoveny jako předmět evidování v katastru, se zapisují práva. Vkladem se zapisují věcná práva, práva ujednaná jako věcná, nájem a pacht, záznamem pak práva odvozená od vlastnického práva. Dále se pak zapisují do katastru další skutečnosti, o kterých to stanoví právní předpis.
K odst. 4 37. Nemovitosti, které jsou předmětem evidování v katastru, se evidují podle katastrálních území [viz komentář k § 2 písm. h)]. Katastrálních území je k 31. 12. 2013 celkem 13 054 a každé z nich má svůj jedinečný název. Katastrální území je určující pro označování nemovitostí.
K odst. 5 38. Katastrální zákon připouští, že v některých případech se v katastrální mapě zobrazují a práva k nim se evidují v rozporu se skutečným stavem. Je to však jen u nemovitostí důležitých pro obranu a bezpečnost státu a jen za předpokladu, že tyto údaje dodá katastrálnímu úřadu Ministerstvo obrany, Ministerstvo vnitra pro objekty Ministerstva vnitra a organizační složky státu, které jsou součástí Policie ČR nebo Hasičského záchranného sboru ČR, nebo Bezpečnostní informační
64/96
služba. Tyto subjekty pak mají povinnost vést evidenci těchto nemovitostí podle stavu, který odpovídá skutečnosti.
Související předpisy: § 498, § 506, § 1013–1024, § 1028, § 1163, § 1240 a násl., § 3054, § 3055, § 3063 obč. zák., – § 20, § 55 vodního zákona, – zák. o vlastnictví bytů, – vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby
Z literatury: 1. BAUDYŠ, P. Katastrální zákon. Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2014. 2. ELIÁŠ, K. a kol. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. Ostrava: Sagit, 2012. 3. SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013. 4. ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014.
§4
Obsah katastru
(1) Katastr obsahuje a) geometrické určení a polohové určení nemovitostí a katastrálních území, b) druhy pozemků, čísla a výměry parcel, údaje o budovách, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční včetně čísel těchto budov, údaje o budovách, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud jsou hlavní stavbou na pozemku, nejedná-li se o drobné stavby, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí a čísla jednotek, c) cenové údaje, údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru, d) u evidovaných budov údaj o tom, zda se jedná o dočasnou stavbu, e) údaje o právech včetně údajů o vlastnících a údaje o oprávněných z jiného práva, které se zapisuje do katastru (dále jen „jiný oprávněný“), f) upozornění týkající se nemovitosti, pokud jiný právní předpis stanoví povinnost vyznačit je v katastru nebo jsou potřebná pro správu katastru,
65/96
g) úplná znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám (dále jen „prohlášení vlastníka domu“), h) dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti, i) údaje o bodech podrobných polohových bodových polí, j) místní a pomístní názvosloví. (2) O fyzické osobě se do katastru zapisuje a) jméno, popřípadě jména, a příjmení, b) rodné číslo, a nemá-li je, datum narození, c) adresa místa trvalého pobytu, a nemá-li ji, adresa bydliště. (3) O právnické osobě se do katastru zapisuje a) název nebo obchodní firma, b) identifikační číslo osoby nebo jiný obdobný identifikační údaj, je-li přidělen, c) sídlo. Z důvodové zprávy:
Ustanovení je v zásadě převzato z § 3 dosavadního katastrálního zákona. V praxi se osvědčilo a není třeba na něm nic měnit. Pouze k požadavku Ministerstva financí bylo doplněno, že katastr obsahuje cenové údaje. Tyto cenové údaje budou vedle bonitovaných půdně ekologických jednotek rozšířeny i o obdobné údaje v zastavěných územích a vedle toho budou vedeny i nové ceny dosažené při prodeji jednotlivých nemovitostí nebo jejich funkčních celků. Rovněž se počítá v budoucnu se zavedením souboru lesních typů. Právní úprava a způsob jejich vedení bude obdobná jako u BPEJ. Vypuštěny naopak jsou souhrnné přehledy o půdním fondu, které nejsou obsahem katastru, ale pouze jedním z výstupů sestavovaných z údajů katastru. V odstavci 2 je nově stanoveno, které osobní údaje se v katastru evidují o fyzických osobách tak, aby je bylo možno jednoznačně identifikovat. V této souvislosti je třeba zdůraznit, že v katastru není rozlišeno, zda fyzická osoba užívá nemovitost k podnikání či osobní potřebě. Proto není k její identifikaci využíváno IČ ani když je podnikatelem. Fakticky se v tomto směru oproti dosavadnímu stavu nic nemění. Pro katastr (při právním jednání o nemovitostech obecně) je třeba mít jistotu o totožnosti osob, a to zpravidla v časovém odstupu i několika desítek let. Z tohoto úhlu pohledu nemůže vůbec obstát jako identifikátor pouhá adresa místa trvalého pobytu, kterou za svého
66/96
života skoro každý mění (a mnozí vícekrát) a její změnu velmi často neohlásí. Je to tedy ještě mnohem četnější jev než změna příjmení, která je v i v době klesajícího počtu manželství také stále významným vlivem. Důsledky nejednoznačné identifikace osob v pozemkové knize se závažně projevují do dnešních dnů a tento zákon hledá jejich řešení v přechodném ustanovení, které se týká v katastru nedostatečně identifikovaných osob. Bylo by jistě žádoucí vynutit, aby stejné identifikační údaje byly uváděny i v listinách pro zápis do katastru. Toho však nelze pro nejednotnost předpisů pro vyhotovování různých listin zřejmě plně dosáhnout. Pro úplnost je ustanovení doplněno i o výčet údajů, které se do katastru zapisují o právnických osobách. Výklad:
1. Katastrálním zákonem je obsah katastru nemovitostí vymezen velmi rámcově, podrobněji je pak upraven v katastrální vyhlášce. Dané ustanovení bylo v podstatě převzato z předchozí právní úpravy, nové znění pouze reaguje na novinky, které přinesla rekodifikace soukromého práva s účinností od 1. 1. 2014.
K odst. 1 2. V odstavci 1 jsou vymezeny, jaké údaje ohledně nemovitostí, které jsou předmětem evidence v katastru, jsou obsaženy v katastru.
K odst. 1 písm. a) 3. Podle písmene a) katastr obsahuje geometrické určení a polohové určení nemovitostí (v souladu s § 3 evidovaných v katastru) a katastrálních území. Geometrické a polohové určení nemovitostí a katastrálních území je obsaženo v části katastrálního operátu zvané soubor geodetických informací [§ 5 odst. 2 písm. a)]. Pojem geometrické určení nemovitosti a katastrálního území je definován v § 2 písm. e) jako určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezených jejich hranicemi v zobrazovací rovině. Polohové určení nemovitosti a katastrálního území je definováno v § 2 písm. f) jako určení jejich polohy ve vztahu k ostatním nemovitostem a katastrálním územím. Geometrické a polohové určení nemovitosti (resp. katastrálního území) je soubor údajů o tvaru a rozměru (v zobrazovací rovině) a poloze nemovitosti (resp. katastrálního území) ve vztahu k sousedním nemovitostem (resp. katastrálním územím).
67/96
4. Geometrické a polohové určení je dáno buď číselnými údaji, tj. souřadnicemi lomových bodů hranic nemovitosti v systému Jednotné trigonometrické sítě katastrální (S-JTSK) určených geodetickými nebo fotogrammetrickými metodami a jejich spojnicemi, nebo grafickými údaji, tj. pouhým zobrazením hranic v katastrální mapě. Geometrické a polohové určení pozemků, které jsou v katastru evidovány zjednodušeným způsobem (viz § 62), je dáno odpovídajícími historickými podklady. Jedná se o pozemky, jejichž hranice v terénu neexistují a jsou sloučeny do větších půdních celků. Tyto pozemky nejsou zobrazeny v katastrální mapě a evidují se pouze v souboru popisných informací s využitím bývalého pozemkového katastru, pozemkových knih a navazujících operátů přídělového a scelovacího řízení a evidence nemovitostí. Geometrické a polohové určení pozemků evidovaných zjednodušeným způsobem je dáno číselným vyjádřením hranic pozemků podle původních výsledků zeměměřických činností nebo jen zobrazením průběhu hranic v grafickém operátu dřívější pozemkové evidence. 5. Změny údajů o geometrickém a polohovém určení upravuje § 35 katastrální vyhlášky.
K odst. 1 písm. b) 6. V písmenu b) jsou vyjmenovány popisné údaje charakterizující jednotlivé předměty evidence v katastru. Ohledně pozemků katastr obsahuje údaje o druzích pozemků, čísla a výměry parcel. Dle § 3 odst. 2 se pozemky člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, což jsou dohromady zemědělské pozemky, a dále lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Podrobné charakteristiky jednotlivých druhů pozemků jsou stanoveny v bodě 1 přílohy ke katastrální vyhlášce. Například druh pozemku zahrada je zde charakterizován jako pozemek, a) na němž se trvale a převážně pěstuje zelenina, květiny a jiné zahradní plodiny, zpravidla pro vlastní potřebu, b) souvisle osázený ovocnými stromy nebo ovocnými keři, který zpravidla tvoří souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří je charakterizován jako pozemek, na němž je a) budova, včetně nádvoří (tj. části zastavěného stavebního pozemku, obsahující dvůr, vjezd, drobné stavby, bazén, zatravněné plochy, okrasné záhony a jiné přiléhající plochy, které slouží k lepšímu užívání stavby), vyjma skleníku, který je v katastru evidován jako budova, postaveného na zemědělském nebo lesním pozemku, budovy
68/96
postavené na lesním pozemku a budovy evidované na pozemku vodní plocha, b) společný dvůr, c) zbořeniště, d) vodní dílo. 7. Pozemky se v katastru nemovitostí evidují v podobě parcel, když parcela je v § 2 písm. b) definovaná jako pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Tedy aby pozemek mohl být považován za parcelu, musí mimo jiné mít přiděleno parcelní číslo. Číslování parcel řeší § 10 odst. 2 a 3 a také § 36 katastrální vyhlášky. Parcely se označují čísly vyjádřenými arabskými číslicemi. Každé katastrální území má buď dvě číselné řady parcel, tj. zvlášť oddělené pro pozemkové a stavební parcely, nebo pouze jednu číselnou řadu bez ohledu na druh parcely. Parcelní číslo je tvořeno buď samostatným kmenovým číslem, nebo má tvar zlomku, který obsahuje v čitateli číslo kmenové a ve jmenovateli číslo poddělení. Kmenové číslo může být maximálně pětimístné a číslo poddělení nejvýše trojmístné. 8. Nově vzniklé parcely se označují buď číslem ve tvaru zlomku, kde čitatelem je kmenové číslo původní parcely a jmenovatelem první vyšší dosud nepoužité číslo poddělení, nebo číslem následujícím za posledním použitým kmenovým parcelním číslem příslušné číselné řady. V případě zániku parcely se nesmí jejím číslem označit v budoucnu jiná nově vzniklá parcela. Z tohoto pravidla však platí výjimka pro případ přečíslování parcel v celém katastrálním území v rámci obnovy katastrálního operátu (§ 40 a násl.). 9. Výměra parcely je definována v § 2 písm. g) jako vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách. Výměra parcely je odvozeným údajem, neboť její velikost vyplývá z geometrického určení pozemku, a zaokrouhluje se vždy na celé čtvereční metry. Způsoby výpočtu výměry a jejich kódy jsou stanoveny v § 10 odst. 4 katastrální vyhlášky. V případě, že se jedná o určení výměry ze souřadnic lomových bodů v S-JTSK s kódem kvality 3 nebo 4, způsob určení výměry se označuje kódem 2. Jestliže je výměra vypočtena z přímo měřených měr nebo ze souřadnic v místním systému, označuje se kódem 1. Kódem 0 se pak označuje určení výměry buď ze souřadnic lomových bodů v SJTSK, z nichž nejméně jeden lomový bod má souřadnici s kódem kvality 5 až 8 (lomové body s menší přesností, tj. s větší střední souřadnicovou chybou), nebo výměra určená graficky, tj. planimetrováním, výpočtem z měr odměřených na mapě, nebo výpočtem ze souřadnic lomových bodů na obvodu parcely nebo dílu parcely odměřených na mapě. V případě, že lze určit výměru parcely vícero způsoby, musí být dána přednost určení výměry způsobem označeným vyšším
69/96
kódem, tedy způsobem zaručujícím vyšší přesnost určení výměry. Přesnost v katastru nemovitostí evidované výměry parcely je vždy dána metodami, kterými byla zjištěna, přičemž jejím zpřesněním nejsou dotčena práva k pozemku. 10. V katastru evidovaná výměra parcely není závazným údajem pro právní jednání týkající se pozemku vedeného v katastru. Navíc tento údaj nemusí a ve většině případů ani nebude totožný se skutečnou velikostí pozemku v terénu (např. s ohledem na terénní nerovnosti). 11. Katastr nemovitostí dále obsahuje údaje o budovách, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční včetně čísel těchto budov, údaje o budovách, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud jsou hlavní stavbou na pozemku, nejedná-li se o drobné stavby. Jedná-li se o budovy (příp. vodní dílo), které jsou samostatnými nemovitými věcmi evidovanými v katastru, tzn. že nejsou součástí pozemku ani součástí práva stavby, evidují se o nich popisné údaje stanovené v § 11 odst. 1 katastrální vyhlášky. Mezi takové údaje patří např. příslušnost do katastrálního území, číslo listu vlastnictví (na kterém je budova evidována), údaj o parcele (na které je budova postavena), číslo popisné nebo evidenční (bylo-li jí přiděleno), údaje o právech. 12. V katastrálním operátu jsou obsaženy i údaje ohledně budov, které nejsou samostatnými nemovitými věcmi, protože jsou součástí pozemku či práva stavby, a nejsou tak samostatným předmětem evidence v katastru. Informace ohledně takových staveb jsou v katastru zapsány jako jiné popisné údaje evidované ohledně pozemku či práva stavby. O budovách, které jsou součástí pozemku (příp. práva stavby), jsou v katastru evidovány pouze vybrané údaje popisující budovu. Údaje evidované v katastru o budově, která je součástí pozemku, se evidují údaje stanovené v § 10 odst. 1 písm. h) katastrální vyhlášky a o budově, která je součástí práva stavby se v katastrálním operátu zapisují údaje stanovené v § 12 písm. e) katastrální vyhlášky. 13. Mezi popisné údaje obsažené v katastru dále patří i vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí. Některé nemovitosti evidované v katastru vzhledem ke svému významu a povaze podléhají podle zvláštních právních předpisů určité ochraně. Hlavním cílem této ochrany je zachování dotčených nemovitostí jejich chráněnému účelu. Jednotlivé typy a způsoby ochrany nemovitosti jsou vymezeny v bodě 7 přílohy ke katastrální vyhlášce. Nemovitosti mohou být chráněny v rámci ochrany přírody a krajiny, památkové ochrany, ochrany přírodních léčebných lázní, přírodních léčivých zdrojů a zdrojů přírodní
70/96
minerální vody, ochrany nerostného bohatství, ochrany značky geodetického bodu, ochrany vodního díla, ochrany vodního zdroje, či jiné ochrany pozemku spočívající v ochraně zemědělského půdního fondu a pozemků určených k plnění funkcí lesa. 14. Jednotlivé typy způsobů využití jsou vymezeny v bodě 2 přílohy ke katastrální vyhlášce pro pozemky, v bodě 4 přílohy ke katastrální vyhlášce pro stavby a v bodě 6 přílohy ke katastrální vyhlášce pro jednotky. Mezi možné způsoby využití pozemku lze zahrnout např. „skleník, pařeniště“, „rybník“, „silnice“, „ostatní komunikace“, „sportoviště a rekreační plocha“, „zeleň“, „jiná plocha“, „fotovoltaická elektrárna“ atd. Jako možné způsoby využití stavby katastrální vyhláška uvádí např. „zemědělská usedlost“, „bytový dům“, „stavba pro rodinnou rekreaci“, „stavba občanského vybavení“, „garáž“, „přehrada“ atd. Jako možný způsob využití jednotky lze z katastrální vyhlášky citovat např. „byt“, „ateliér“, „garáž“, „jiný nebytový prostor“, „rozestavěná jednotka“ atd. 15. Předmětem evidence v katastru nemovitostí jsou také jednotky, ať již vymezené podle občanského zákoníku, nebo vymezené podle zákona o vlastnictví bytů. V katastru zapsaná čísla jednotek vždy vycházejí z příslušné listiny, na základě které došlo ke vzniku dotčených jednotek. Číslo jednotky je tvořeno číslem popisným, které je podděleno přiděleným číslem. 16. Jednotky podle zákona o vlastnictví bytů mohly do 31. 12. 2013 vzniknout vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí, výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě, na základě dohody nebo rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo na základě dohody nebo rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů. Základní zákonnou náležitostí těchto podkladů bylo mimo jiné očíslování jednotek (viz § 4 odst. 2, § 5 odst. 3 a § 18 odst. 1 zák. o vlastnictví bytů). 17. Od 1. 1. 2014 mohou jednotky vznikat pouze jako jednotky vymezené podle občanského zákoníku. I nadále označení jednotek (jednotlivých bytů) alespoň číslem je jednou z náležitostí prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám (§ 1166 odst. 1 obč. zák.), případně i smlouvy o výstavbě či rozhodnutí soudu při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění.
71/96
K odst. 1 písm. c) 18. Dle písmene c) jsou obsahem katastru cenové údaje, údaje pro daňové účely a údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru. Pojem cenový údaj je vymezen v § 24 odst. 1 katastrální vyhlášky jako údaj o dosažené kupní ceně nemovitosti nebo skupiny nemovitostí. Tedy mělo by se jednat o skutečně dosažené tržní ceny (nikoliv odhadní), tj. např. o cenu, za kterou byla konkrétní nemovitost (případně skupina nemovitostí) prodána (koupena). Obsahem katastru však nejsou všechny údaje o dosažených cenách dle všech úplatných právních titulů. Cenový údaj se vede vždy pro skupinu nemovitostí, které byly nabyty buď na základě téže kupní smlouvy, nebo společně za jednu cenu podle ustanovení o výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí, ve veřejné dražbě podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v dražbě provedené soudním exekutorem podle zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád), nebo správcem daně podle zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád. Z uvedeného je zřejmé, že ne vždy bude možné z katastru nemovitostí zjistit cenový údaj vztahující se k jedné konkrétní nemovitosti. Ve většině případů je totiž jedním úplatným titulem za jednotnou soubornou cenu nabýváno vlastnické právo k celému komplexu (souboru) spolu souvisejících nemovitostí. Aby bylo možné získat cenu jednotlivých nemovitostí, musely by být jednotlivé nemovitosti předmětem vždy zvláštního nabývacího titulu. 19. Vzhledem ke skutečnosti, že dle předchozí právní úpravy cenové údaje v katastru obsaženy nebyly, je přechodným ustanovením § 63 odst. 5 výslovně stanoveno, že údaje o dosažených cenách nemovitostí z listin doručených k zápisu do katastru přede dnem nabytí účinnosti katastrálního zákona se do katastru nedoplňují. Tedy katastrální úřady nebudou zpětně do katastrálního operátu doplňovat cenové údaje z listin, které byly k provedení zápisu věcných práv do katastru doručeny před 1. 1. 2014. 20. Údaje z katastru o dosažených cenách nemovitostí nelze získávat formou nahlížení (§ 52 odst. 2). Pro poskytování těchto údajů platí stejná pravidla jako pro poskytování údajů z přehledu vlastnictví z území České republiky a ze sbírky listin (§ 52 odst. 3). 21. Součástí obsahu katastru jsou dále údaje pro daňové účely, přičemž katastrální zákon nestanoví, o jaké údaje se jedná. Ustanovení § 24 odst. 3 katastrální vyhlášky stanoví, že speciálně pro daňové účely se v souboru popisných
72/96
informací evidují u parcel zemědělských pozemků s vyznačenou příslušností k vlastníku údaje o bonitovaných půdně ekologických jednotkách, tzv. BPEJ (popřípadě další údaje stanovené jiným právním předpisem), a u ostatních nemovitostí údaje stanovené jiným právním předpisem. Dosud žádné takové jiné právní předpisy nebyly vydány. Pro daňové účely samozřejmě finanční úřady mohou využívat veškeré údaje obsažené v katastrálním operátu.
K odst. 1 písm. d) 22. Dle písmene d) katastr obsahuje u evidovaných budov údaj o tom, zda se jedná o dočasnou stavbu. Ustanovení § 506 odst. 1 obč. zák. prohlašuje za součást pozemku mimo jiné stavby a jiná zařízení (legislativní zkratka „stavby“), jež na něm byly zřízeny. Z tohoto pravidla toto ustanovení vyjímá pouze stavby dočasné. Dočasné stavby tedy nejsou součástí pozemku, jsou samostatnými nemovitými věcmi, samostatnými předměty právních vztahů. Pokud se jedná o dočasnou stavbu, která splňuje kritéria budovy stanovené v § 2 písm. l) a současně požadavky v § 3 odst. 1 písm. b) nebo c), je samostatným předmětem evidence v katastru nemovitostí. Zvláštním údajem, který se o takovýchto nemovitostech v katastru eviduje, je údaj o jejich dočasnosti. Údaj o dočasnosti se eviduje pouze u budov (příp. vodních děl), které nejsou součástí pozemku ani práva stavby. 23. To, že konkrétní stavba je z hlediska soukromoprávního stavbou dočasnou, nezáleží na tom, zda je stavba postavená na dobu určitou, nebo na dobu neurčitou. 24. Pojem dočasná stavba je vymezen v § 2 odst. 3 stavebního zákona jako stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Toto vymezení daného pojmu normou veřejnoprávního charakteru není pro vymezení pojmu dočasná stavba z hlediska občanskoprávního dostačující, a to s ohledem na druhou větu § 1 odst. 1 obč. zák., kde je konstatováno, že uplatňování soukromého práva je na uplatňování práva veřejného nezávislé. Ne každá dočasná stavba podle stavebních předpisů bude také dočasnou ve smyslu občanskoprávním. Ve smyslu soukromoprávním však tento pojem není definován v žádném právním předpisu. 25. Při posuzování dočasnosti staveb v soukromoprávním smyslu bude nutné vycházet z judikatury. Dosavadní judikatura však řešila hledisko dočasnosti z pohledu občanskoprávního pouze u staveb postavených na cizím pozemku. Posouzení otázky dočasnosti stavby jak z hlediska stavebněprávního, tak občanskoprávního je obsaženo v rozsudku NS 22 Cdo 2261/2001 (viz jud. č. 1), z něhož zcela jasně vyplývá, že z hlediska občanskoprávního je dočasnou taková stavba,
73/96
která byla postavena na cizím pozemku, ke kterému měl stavebník pouze dočasné užívací právo. Dosavadní judikatura však není dost dobře využitelná pro případy, kdy dočasná stavba je postavena na vlastním pozemku. 26. Vzhledem k tomu, že předchozí právní úprava katastru nevyžadovala evidování údaje o dočasnosti stavby, ustanovení § 63 odst. 2 obsahuje vyvratitelnou právní domněnku, že nevyplývá-li z údajů katastru něco jiného, má se za to, že budova evidovaná podle dřívějších právních předpisů je stavbou trvalou. Pokud však vlastník této stavby nebo jiný oprávněný doloží, že se jedná o stavbu dočasnou, katastrální úřad tuto skutečnost do katastru doplní. 27. Tento zápis katastrální úřad tedy provede pouze tehdy, pokud dočasnost stavby bude doložena nějakým titulem. V případě, že se bude jednat o dočasnou stavbu na cizím pozemku, ke kterému má vlastník stavby dočasné užívací právo, musí být dočasnost takové stavby doložena např. nájemní smlouvou či odkazem na v katastru zapsané věcné břemeno (a s tím související obsah smlouvy, kterou bylo věcné břemeno zřízeno). Pokud však se bude jednat o dočasnou stavbu postavenou na vlastním pozemku, potom není mezi odbornou veřejností zcela jasno, jakými doklady by měla být dočasnost stavby pro zápis do katastru doložena. Autoři se domnívají, že by mělo dojít k propojení hlediska vůle zhotovitele stavby, hlediska, zda skutečné provedení takové stavby svědčí o tom, že byla postavena na časově omezenou dobu, a také zda stavba byla postavena v souladu se stavebními předpisy. Přestože v katastru evidovaný údaj o dočasnosti stavby by měl informovat o charakteru stavby jako dočasné z občanskoprávního hlediska, nelze rozhodnutí (vyjádření) stavebního úřadu, který prohlásí danou stavbu za dočasnou z hlediska stavebního práva, při zápisu údaje o dočasnosti stavby do katastru zcela pominout.
K odst. 1 písm. e) 28. Podle písmene e) katastr obsahuje údaje o právech včetně údajů o vlastnících a údaje o oprávněných z jiného práva, které se zapisuje do katastru. Zároveň je zde zavedena legislativní zkratka „jiný oprávněný“ pro osoby oprávněné z jiného práva (než vlastnického) zapisovaného do katastru. 29. Práva, která se zapisují do katastru, jsou katastrálním zákonem vymezena ve dvou skupinách rozdělených podle druhu zápisu, jímž se do katastru zapisují. Do první skupiny patří práva vyjmenovaná v § 11 odst. 1, který stanoví taxativní výčet práv zapisovaných do katastru vkladem (ať již s konstitutivními či deklaratorními účinky). Již z tohoto výčtu, ale i z definice vkladu jako zápisu do
74/96
katastru, kterým se zapisují věcná práva, práva ujednaná jako věcná práva, nájem a pacht (viz § 6), je naprosto zřejmé, že k nemovitostem evidovaným v katastru se nezapisují pouze věcná práva, ale s ohledem na zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, došlo ke značnému rozšíření okruhu práv zapisovaných do katastru. Vedle věcných práv, jako je vlastnické právo, právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo, budoucí zástavní právo, podzástavní právo, budoucí výměnek, přídatné spoluvlastnictví, správa svěřenského fondu, se do katastru zapisují také práva, která primárně nejsou právy věcnými, nicméně lze u nich sjednat věcněprávní charakter. Mezi taková práva patří předkupní právo, výhrada vlastnického práva, výhrada práva zpětné koupě, výhrada práva zpětného prodeje, zákaz zcizení nebo zatížení, výhrada práva lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, vzdání se práva na náhradu škody na pozemku. Od 1. 1. 2014 lze do katastru provést také zápis nájmu, tj. práva užívat cizí nemovitost (§ 2201 a násl. obč. zák.), a pachtu, tj. právo užívat a zároveň požívat cizí nemovitost (§ 2332 a násl. obč. zák.). Zápis těchto práv do katastru není obligatorní, současně nikdy nemá konstitutivní povahu a provádí se na základě žádosti vlastníka nebo na žádost nájemce či pachtýře se souhlasem vlastníka. Bez souhlasu vlastníka nelze zápisu nájmu či pachtu do katastru nemovitostí docílit. 30. Údaje evidované v katastru o vlastnickém právu, jako o nejsilnějším věcném právu, jsou stanoveny v § 15 katastrální vyhlášky, přičemž vždy záleží na typu evidovaného vlastnictví, tj. zda se jedná o výlučné vlastnické právo, podílové spoluvlastnictví, společné jmění manželů, přídatné spoluvlastnictví, bytové spoluvlastnictví podle občanského zákoníku či vlastnictví jednotek podle zákona o vlastnictví bytů, popř. majetek ve svěřenském fondu. 31. Údaje evidované v katastru o věcném břemeni jsou stanoveny v § 16 katastrální vyhlášky, ustanovení § 17 katastrální vyhlášky stanoví údaje evidované o zástavním právu, budoucím zástavním právu a podzástavním právu. 32. V § 18 katastrální vyhlášky jsou vymezeny údaje evidované v katastru o právech, která byla sjednána jako věcná, a dále o nájmu a pachtu. 33. Z údajů evidovaných v katastru o věcných právech k věci cizí je nutné speciálně zmínit údaj o pořadí práva. Tímto údajem je vyjadřován vztah mezi jednotlivými věcnými právy k věci cizí zapsanými do katastru nemovitostí k téže nemovitosti, a to z hlediska času. Ustanovení § 982 odst. 1 obč. zák. stanoví zásadu platnou pro všechny veřejné seznamy, tzn. i pro katastr nemovitostí, podle které pro pořadí věcných práv k cizí věci je rozhodná doba podání návrhu na zápis
75/96
práva, přičemž práva zapsaná na základě návrhů podaných v téže době mají stejné pořadí. I když pořadí provádění zápisů v katastru nemovitostí a současně právní účinky zápisu se dle katastrálního zákona (§ 9 odst. 2, § 10) řídí stejným pravidlem, nelze údaj o pořadí práva s pořadím provádění zápisů plně ztotožňovat. Jestliže budou návrhy na zápis doručeny katastrálnímu úřadu ve stejný okamžik, provedení takových navrhovaných zápisů ve stejném pořadí, tj. ve stejném okamžiku, není prakticky možné. Katastrální zákon zde pamatuje na přiměřené použití § 145 spr. řádu. Pořadí práva ve smyslu občanského zákoníku a pořadí provedení zápisu a jeho právní účinky z hlediska katastrálního zákona nemusí nastat ve stejný časový okamžik. Tomuto nasvědčuje i skutečnost, že občanský zákoník umožňuje pořadí věcných práv modifikovat, tedy ve smyslu § 982 odst. 1 obč. zák. je možné s pořadím nakládat. Mezi takové instituty patří zejména možnost výhrady přednostního pořadí pro jiné právo upravené v § 982 odst. 2 obč. zák. V případě zástavního práva lze pořadí modifikovat pomocí institutu ujednání pořadí zástavních práv (§ 1372 obč. zák.), záměnu zástavního práva (§ 1385 a násl. obč. zák.), spojení uvolněného zástavního práva s novým dluhem (§ 1380 obč. zák.). Modifikaci pořadí práva znamená také budoucí zástavní právo (§ 1341 obč. zák.) a budoucí výměnek (§ 2708 odst. 2 obč. zák.). 34. S jakou přesností má být doba podání návrhu určována, občanský zákoník blíže nestanoví. Ustanovení § 19 odst. 1 katastrální vyhlášky dobu rozhodnou pro pořadí věcných práv k věci cizí upřesňuje tak, že se jedná o datum a čas s přesností na minuty. Lepší pořadí je v katastru vyjádřeno dřívějším datem a časem. V případě stejného data a času je lepší pořadí vyjádřeno údajem o přednostním pořadí. 35. Bylo-li pro věcné právo k věci cizí vyhrazeno přednostní pořadí, eviduje se jako údaj o jeho pořadí doba rozhodná pro pořadí věcného práva, vůči kterému bylo přednostní pořadí vyhrazeno, spolu s údajem o přednostním pořadí před právem, vůči kterému bylo přednostní pořadí vyhrazeno, a označením tohoto práva. Má-li být věcné právo k věci cizí zapsáno ve vyhrazeném přednostním pořadí, je k zápisu třeba doložit souhlas vlastníka; souhlas může být udělen ve smlouvě, kterou je věcné právo k věci cizí zřizováno, na samostatné listině nebo podáním žádosti o zápis práva ze strany vlastníka. 36. Druhou skupinu do katastru zapisovaných práv pak tvoří práva, která se dle § 19 do katastru zapisují záznamem. Do této skupiny byla zařazena práva, která jsou odvozena od vlastnického práva státu, hlavního města Prahy, statutárních
76/96
měst či územního samosprávného celku. V § 2 odst. 2 katastrální vyhlášky je pro tato práva zavedena legislativní zkratka „odvozené právo“, a to právě s ohledem na skutečnost, že právo jiného oprávněného k dané nemovitosti vždy vychází z práva vlastníka, který danou nemovitost jinému oprávněnému svěřil do užívání, správy, hospodaření apod. Tato odvozená práva nejsou věcnými právy a jsou zapisována v části A listu vlastnictví vždy souběžně se zápisem vlastnického práva vlastníka, tj. státu, hlavního města Prahy, statutárních měst či územního samosprávného celku. 37. Od vlastnického práva státu je odvozena a v katastru zapisována zejména příslušnost organizačních složek státu a státních organizací hospodařit s majetkem státu ve smyslu zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v majetkových vztazích, a právo hospodařit s majetkem státu, které mají státní podniky, na které se vztahuje zákon č. 77/1997 Sb., o státním podniku. Katastrální zákon dále stanoví, že jako právo odvozené od vlastnického práva státu se do katastru zapisuje také správa nemovitostí ve vlastnictví státu. Toto právo do 31. 12. 2012 vykonával Pozemkový fond České republiky k nemovitostem ve vlastnictví státu vymezeným v § 1 odst. 1 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. Pozemkový fond České republiky byl však zrušen a od 1. 1. 2013 byla příslušnost hospodařit s tímto nemovitým majetkem svěřena Státnímu pozemkovému úřadu. 38. Od vlastnického práva hlavního města Prahy je odvozeno právo jednotlivých městských částí, kterým byl majetek hlavního města Prahy svěřen podle zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze. Obsahem katastru jsou také práva městských částí k nemovitému majetku statutárních měst, který jim byl svěřen v souladu se zákonem č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení). 39. Od vlastnického práva územního samosprávného celku (tj. obce nebo kraje) je pak odvozeno a do katastru zapisováno právo organizační složky k majetku předanému jí do správy k jejímu vlastnímu hospodářskému využití a dále také právo příspěvkové organizace k majetku předanému jí k hospodaření. Vznik organizačních složek a příspěvkových organizací územních samosprávných celků a svěřování majetku územních samosprávných celků těmto subjektům upravuje zákon č. 250/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech územních rozpočtů, a odvíjí se od obecního a krajského zřízení. 40. Údaje o odvozených právech v katastru a současně údaje o oprávněných z těchto práv se v katastru evidují obdobně jako údaje o vlastnickém právu a údaje o vlastníku (viz § 2 odst. 2 katastrální vyhlášky).
77/96
K odst. 1 písm. f) 41. Podle písmene f) katastr obsahuje upozornění týkající se nemovitosti, pokud jiný právní předpis stanoví povinnost vyznačit je v katastru nebo jsou potřebná pro správu katastru. Upozornění zapsaná na listu vlastnictví informují o skutečnostech souvisejících s právy ke v katastru evidovaným nemovitostem či potřebných pro správu katastru, upozorňují na probíhající řízení a procesy týkající se konkrétní nemovitosti, jejichž existence by měla být náležitě publikována. Dle § 21 odst. 1 katastrální vyhlášky se v katastru evidují upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu (§ 40 a násl.), probíhající řízení o opravě chyby v katastru nebo řízení o námitce, výzvu zapsanou v záznamu pro další řízení, podanou žalobu proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad, související list vlastnictví, spornou hranici mezi pozemky, podanou žalobu o určení hranice mezi pozemky, závazek zástavního věřitele nepožádat o výmaz zástavního práva a další skutečnosti, pokud jiný právní předpis stanoví povinnost vyznačit je v katastru nebo jsou potřebné pro správu katastru. 42. Upozornění o probíhajícím řízení vedeném katastrálním úřadem, jehož předmětem je stav katastrálního operátu, tj. upozornění o obnově katastrálního operátu a o probíhajícím řízení o opravě chyby v katastru nebo řízení o námitce proti obnovenému katastrálnímu operátu, a dále upozornění o výzvě zapsané v záznamu pro další řízení a také o souvisejícím listu vlastnictví katastrální úřad provede vždy z úřední povinnosti v souvislosti s provedením příslušného úkonu. Tedy např. upozornění o obnově katastrálního operátu bude na dotčených listech vlastnictví vyznačeno vždy v souvislosti se zahájením procesu obnovy, upozornění o probíhajícím řízení o opravě chyby bude na dotčený list vlastnictví vyznačeno současně se zahájením tohoto procesu, tj. s podáním návrhu na opravu chyby či založením řízení z úřední moci katastrálního úřadu. Upozornění o sporné hranici mezi pozemky katastrální úřad zapíše opět z úřední povinnosti, jakmile spornou hranici zjistí při obnově katastrálního operátu novým mapováním nebo u neřešených pozemků při obnově katastrálního operátu na podkladě výsledků pozemkových úprav nebo v souvislosti s doplněním pozemku vedeného dosud ve zjednodušené evidenci do katastru (je-li v přiloženém geometrickém plánu tato hranice vyznačena příslušnou mapovou značkou). V případě upozornění o podané žalobě proti rozhodnutí o zamítnutí návrhu na vklad, o podané žalobě o určení hranice mezi pozemky a o závazku zástavního věřitele nepožádat o výmaz
78/96
zástavního práva je podkladem pro zápis vždy příslušná listina dokládající danou skutečnost (např. podaná žaloba). 43. Při zápisu nebo výmazu upozornění se postupuje přiměřeně jako při zápisu poznámky. Vzhledem ke skutečnosti, že v případě zápisu upozornění nejde o zápis práv, v případě doručení listiny pro zápis upozornění do katastru katastrální úřad na příslušný list vlastnictví nevyznačuje tzv. plombu. Na rozdíl od zápisu práv do katastru se skutečnost, že byla katastrálnímu úřadu doručena listina pro zápis upozornění či že probíhá zápis upozornění z úřední moci, nijak u dotčené nemovitosti na dotčeném listu vlastnictví neprojeví, a to až do samotného provedení zápisu upozornění do katastrálního operátu. 44. Je-li zápis upozornění prováděn na základě listiny, katastrální zákon v § 33 písm. d) stanoví lhůtu pro jeho provedení, a to 30 dnů od doručení listiny způsobilé k vyznačení upozornění v katastru. 45. Upozornění jsou obsažena, stejně jako plomby, v části D listu vlastnictví [§ 23 odst. 2 písm. e) katastrální vyhlášky]. 46. U upozornění se v katastru eviduje předmět upozornění jeho stručným popisem, údaj o nemovitosti, popřípadě osobě, jíž se upozornění týká. Dále se eviduje spisová značka, pod kterou byl zápis do katastru v dané věci proveden, a v některých případech také údaje o listině, která byla podkladem k zápisu, spolu s údaji o datu provedení zápisu. 47. Vzhledem k výše uvedenému nelze pojmy „upozornění“, „plomba“ a „poznámka“ zaměňovat.
K odst. 1 písm. g) 48. Podle písmene g) jsou obsahem katastru také úplná znění prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, přičemž pro účely katastrálního zákona je zavedena legislativní zkratka „prohlášení vlastníka domu“. Rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám vzniká vkladem do katastru nemovitostí (§ 11 odst. 2), jehož podkladem je ve většině případů právě prohlášení vlastníka domu. Po povolení a provedení vkladu, tj. po provedení zápisu změny vlastnického práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, je prohlášení vlastníka domu vždy založeno do sbírky listin katastrálního úřadu, a to pod číslem příslušného vkladového řízení. 49. Prohlášení vlastníka domu, jehož náležitosti demonstrativně stanoví § 1166 obč. zák., je dokumentem, který je podkladem pro rozdělení práva
79/96
k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám. Kromě vymezení jednotlivých jednotek, určení a popisu společných částí, včetně stanovení velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech, prohlášení vlastníka obsahuje také pravidla, práva a povinnosti týkající se dělené nemovitosti (domu), např. pravidla pro užívání společných částí, pravidla pro správu domu, příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku. Každý vlastník má v souvislosti s vlastnictvím jednotky práva a povinnosti vymezená v prohlášení. 50. Prohlášení vlastníka domu však není a nemůže být neměnným dokumentem. Uplynutím kratší či delší doby od provedení vkladu rozdělení práva k nemovitosti na vlastnické právo k jednotkám může nastat potřeba provedení změn prohlášení. Postupem času se tedy prohlášení vlastníka domu, dle kterého byl proveden vklad rozdělení na jednotky, může stát neaktuálním. Vzhledem ke skutečnosti, že každý případný nabyvatel jednotky má právo seznámit se se všemi právy a povinnostmi, které v souvislosti s nabytím vlastnického práva k jednotce získá nebo na něj přejdou, a značná část pravidel, práv a povinností týkajících se domu bude obsažena právě v prohlášení vlastníka domu, ustanovení § 1220 obč. zák. klade důraz na publicitu (zveřejnění) úplného znění prohlášení vlastníka domu. Občanský zákoník osobě odpovědné za správu domu ukládá povinnost zajistit, aby úplné znění prohlášení vlastníka domu bylo veřejně dostupné, a to tím, že bude založeno do sbírky listin u příslušného katastrálního úřadu. Tato povinnost platí jak pro případ vzniku bytového spoluvlastnictví podle občanského zákoníku od 1. 1. 2014, tak i pro případ jednotek vzniklých do 31. 12. 2013 na základě zákona o vlastnictví bytů. 51. Úplné znění prohlášení k založení do sbírky listin předkládá katastrálnímu úřadu osoba odpovědná za správu domu (viz § 34 odst. 1). Založení úplného znění prohlášení do sbírky listin je zpoplatněno, tj. podléhá správnímu poplatku ve výši 500 Kč (položka 120 sazebníku k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích). 52. Z § 1220 obč. zák. i ze souvisejících ustanovení katastrálního zákona je naprosto zřejmé, že katastrálnímu úřadu musí být k založení do sbírky listin předkládáno vždy úplné znění prohlášení vlastníka domu, nikoliv pouze jednotlivé dodatky. Bylo-li do sbírky listin katastrálního úřadu založeno úplné znění prohlášení vlastníka domu, je tato skutečnost zřejmá z listu vlastnictví pro bytové spoluvlastnictví, tj. listu vlastnictví pro všechny spoluvlastníky domu s jednotkami vymezenými podle občanského zákoníku nebo s jednotkami vymezenými podle
80/96
zákona o vlastnictví bytů. Tato informace je uvedena vždy v části D tohoto listu vlastnictví.
K odst. 1 písm. h) 53. Podle písmene h) katastr nemovitostí obsahuje také dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti. Zákonný režim správy věci v podílovém spoluvlastnictví je stanoven v § 1126 a násl. obč. zák., přičemž podíloví spoluvlastníci mohou správu společné věci smluvně modifikovat. Jestliže společnou věcí je věc nemovitá podléhající evidenci ve veřejném seznamu (v katastru nemovitostí), ustanovení § 1138 obč. zák. vyžaduje, aby dohoda, kterou podíloví spoluvlastníci upraví správu společné věci odlišně od zákona, měla kvalifikovanou formu, tj. formu veřejné listiny. Zároveň s ohledem na ochranu třetích osob musí být takováto dohoda založena do sbírky listin orgánu, u něhož je nemovitá věc zapsána ve veřejném seznamu, tj. příslušného katastrálního úřadu. 54. Dohodu o správě společné nemovité věci předkládá katastrálnímu úřadu kterýkoli ze spoluvlastníků (viz § 34 odst. 2). Založení takové dohody do sbírky listin je zpoplatněno, tj. podléhá správnímu poplatku ve výši 500 Kč (položka 120 sazebníku k zákonu č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích). Na základě dohody nebude katastrální úřad provádět žádný zápis do katastrálního operátu, na listu vlastnictví (část D) bude pouze informace o tom, že taková dohoda byla do sbírky listin založena. V případě zájmu o obsah dohody a o způsob úpravy správy společné nemovité věci je nutné využít některou z forem poskytování údajů ze sbírky listin, která je částí katastrálního operátu. Vzhledem ke skutečnosti, že nelze získávat údaje ze sbírky listin pouhým nahlížením, lze potřebné informace získat pouze ve formě ověřené kopie takové dohody (vyhotovené jako veřejná listina) podle § 7 vyhlášky č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí nebo ve formě prosté kopie ve smyslu § 8 této vyhlášky.
K odst. 1 písm. i) 55. Podle písmene i) jsou v katastru obsaženy údaje o bodech podrobných polohových bodových polí. Jedná se o body potřebné pro realizaci zeměměřických činností, tj. využitelné pro připojení podrobného měření. Tyto body jsou v terénu stabilizovány, tzn. jejich existence a poloha je signalizována. Ve většině případů se body podrobných polohových polí nacházejí na objektech trvalého charakteru, např. se jedná o rohy budov, okraj komunikace.
81/96
56. Jaké geodetické údaje o bodu podrobného polohového bodového pole jsou v katastru evidovány, vyjmenovává § 8 katastrální vyhlášky. Jedná se o číslo bodu, lokalizační údaje o katastrálním území a obci a označení listu Státní mapy 1 : 5000, souřadnice v S-JTSK a výška bodu, místopisný náčrt s vyhledávacími mírami, nárys nebo detail, popis, způsob stabilizace a určení bodu a poznámku. Body podrobného polohového bodového pole jsou katastrálním úřadem do katastru zapisovány na návrh i bez návrhu, a to podle dokumentace o zřízení, obnovení nebo přemístění bodu podrobného polohového bodového pole. Technické požadavky na body podrobného polohového bodového pole, tj. zejména způsob určování, zřizování, umísťování a požadavky na přesnost těchto bodů, jsou stanoveny v bodě 12 přílohy ke katastrální vyhlášce. Bod 13 přílohy ke katastrální vyhlášce pak stanoví charakteristiky a kritéria přesnosti souřadnic podrobných bodů. Provádění změn údajů o bodech podrobného polohového bodového pole je upraveno v § 41 katastrální vyhlášky.
K odst. 1 písm. j) 57. Podle písmene j) katastr obsahuje také místní a pomístní názvosloví. Jedná se o zeměpisná jména užívaná a zapisovaná do map a plánů. Změny místního a pomístního názvosloví jsou upraveny v § 42 katastrální vyhlášky. Název kraje, obce, části obce, veřejného prostranství se v katastru změní převzetím ze základního registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN). Tuto změnu lze provést i na podkladě ohlášení kraje nebo obce, avšak takto ohlášená změna názvu je vždy porovnána s údaji evidovanými v RÚIAN. Pro provedení změny názvu katastrálního území je nutné rozhodnutí Českého úřadu zeměměřického a katastrálního o schválení názvu katastrálního území. Název vodního toku a vodní plochy se změní podle standardizovaného geografického názvosloví. Změna pomístních jmen pozemkových tratí je možná na podkladě ohlášení obce, přičemž ohlášená změna je vždy porovnána se standardizovaným geografickým názvoslovím.
K odstavci 2 a 3 58. Jestliže katastr nemovitostí obsahuje údaje o právech, významnými údaji jsou údaje o subjektech evidovaných právních vztahů, tj. údaje o vlastnících a oprávněných z jiného práva zapisovaného do katastru (jiní oprávnění). Vzhledem ke skutečnosti, že vlastníka či jiného oprávněného je nutné vždy jednoznačně
82/96
individualizovat, katastrální zákon stanoví, jaké údaje se o subjektech práv do katastru zapisují, aby nemohlo dojít k záměně osob. Jde-li o fyzickou osobu, v katastru se o ní zapisuje jméno, popřípadě jména, a příjmení, rodné číslo, a nemá-li je, datum narození, a adresa místa trvalého pobytu, a nemá-li ji, adresa bydliště. Zapisovanými a evidovanými údaji o právnické osobě jsou název nebo obchodní firma, identifikační číslo osoby nebo jiný obdobný identifikační údaj, jeli přidělen, a sídlo. Podklady pro zápis těchto údajů a postup při jejich aktualizaci jsou upraveny v § 40 katastrální vyhlášky. 59. Změnu evidovaných údajů o fyzické osobě evidované v katastru jako vlastník nebo jiný oprávněný katastrální úřad provede ve většině případů převzetím z příslušného základního registru, konkrétně z registru obyvatel (ROB). Dále podkladem pro změnu může být listina při vkladu práva obsahující údaje o vlastníku nebo jiném oprávněném nebo potvrzení matričního úřadu nebo obecního úřadu obce s rozšířenou působností nebo krajského úřadu nebo Ministerstva vnitra. Ke změně údajů o fyzické osobě může dojít také v souvislosti s obnovou katastrálního operátu novým mapováním či obnovou katastrálního operátu na základě výsledků pozemkových úprav. Změnu údajů o fyzické osobě katastrální úřad provede i na základě ohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného nebo na podkladě oznámení správního orgánu. Ohlášené údaje o fyzické osobě katastrální úřad vždy porovnává s údaji základního registru obyvatel (ROB), příp. s údaji agendového informačního systému evidence obyvatel, nebo agendového informačního systému cizinců. 60. Změna údajů o právnické osobě (ale i o organizační složce státu, městské části, městského obvodu) se do katastru zapisuje převzetím ze základního registru právnických osob, podnikajících fyzických osob a orgánů veřejné moci (ROS). Změnu katastrální úřad provede také na základě listiny vyhotovené soudem, správním orgánem, exekutorem, notářem, pokud údaje v listině uvedené odpovídají údajům vedeným v příslušném rejstříku zveřejněným způsobem umožňujícím dálkový přístup a ze zápisu v daném rejstříku vyplývá, že jde o tutéž osobu. 61. Ideální stav, kdy vlastníci a jiní oprávnění jsou nezaměnitelným způsobem individualizováni výše popsanými v katastru evidovanými údaji, není bezvýjimečným pravidlem. V katastrálním operátu lze nalézt nemálo případů, kdy osobu vlastníka či jiného oprávněného nelze z údajů o nich evidovaných spolehlivě a náležitě určit. Dle důvodové zprávy ke katastrálnímu zákonu je v katastru
83/96
evidováno téměř 147 000 těch, o kterých je evidováno pouze jméno a příjmení, a více jak 31 000 takových, jejichž narození se datuje před rokem 1910. Jedná se zejména o zápisy převzaté z předchozích pozemkových evidencí. Postup při zjišťování údajů o osobách, jejichž totožnost nelze z údajů katastru zjistit, upravuje § 64 a § 65.
Z judikatury: Pokud stavebník zřídí na základě dohody s vlastníkem pozemku stavbu na pozemku, který je podle této dohody oprávněn užívat jen dočasně, ztrácí po uplynutí sjednané doby (případně po jiném způsobu zániku práva) právo mít nadále na tomto pozemku dočasně umístěnou stavbu a neoprávněně tak zasahuje do vlastnického práva vlastníka pozemku, který se může domáhat odstranění stavby. Vlastníkovi stavby, jehož právo mít na pozemku umístěnou stavbu v důsledku časového omezení tohoto práva zaniklo, nenáleží námitka proti žalobě vlastníka pozemku, že má právo mít na pozemku stavbu. Pro posouzení otázky, zda stavebník má ke stavbě na cizím pozemku občanskoprávní důvod (titul), a pro obsah jeho práva mít na cizím pozemku stavbu, není obsah stavebního povolení rozhodující. (NS 22 Cdo 2261/2001)
Související ustanovení: § 2 – vymezení pojmů, § 3 – předmět evidence, § 5 – katastrální operát, § 6 – druhy zápisů do katastru, § 11 – práva zapisující se do katastru vkladem, § 19 – zápis záznamem, § 30 – zápis údajů o nové budově, § 33 – lhůty pro zápis do katastru, § 34 – ukládání úplného znění prohlášení vlastníka domu a dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti, § 50 – změna údajů o geometrickém a polohovém určení, § 51 – závaznost údajů v katastru, § 62 – zjednodušená evidence, výmaz zástavních práv převzatých z pozemkové knihy, zemských desek nebo železniční knihy, § 64 – nedostatečné označení osob, § 65 – postup odstraňování nesprávných údajů o vlastnících, § 66 – zmocňovací ustanovení
Související předpisy: obč. zák., – stavební zákon, – zák. o vlastnictví bytů, – zák. č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů, – zák. č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, – katastrální vyhláška, – vyhláška č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí
Z literatury: 1. BAUDYŠ, P. Katastrální zákon. Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2014. 2. JANKŮ, P., ŠUSTROVÁ, D., VRCHA, P. Nový katastrální zákon – poznámkové vydání s vybranou judikaturou. Praha: Linde, 2014. 3. SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013. 4. ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014.
§5
84/96
Katastrální operát
(1) Obsah katastru je uspořádán v katastrálních operátech podle katastrálních území. (2) Katastrální operát tvoří a) soubor geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu a její číselné vyjádření, b) soubor popisných informací, který zahrnuje údaje podle § 4 odst. 1 písm. b) až f), c) dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací včetně místního a pomístního názvosloví, d) sbírka listin, která obsahuje rozhodnutí orgánů veřejné moci, smlouvy a jiné listiny, na jejichž podkladě byl proveden zápis do katastru, úplná znění prohlášení vlastníka domu a dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti, e) protokoly o vkladech, záznamech, poznámkách, dalších zápisech, opravách chyb, námitkách proti obnovenému katastrálnímu operátu, výsledcích revize katastru a o záznamech pro další řízení. Z důvodové zprávy:
Ustanovení o obsahu katastrálního operátu je převzato z dosavadního § 4 katastrálního zákona. Nově se stanoví, že součástí sbírky listin jsou i úplná znění prohlášení vlastníka domu, i když podle nich nebyl proveden žádný zápis do katastru nemovitostí. To je vynuceno novým občanským zákoníkem. Rovněž se nově stanoví, že katastrální operát je možné vést vedle listinné též v elektronické podobě. To odpovídá pokroku v rozvoji nových technologií.
Výklad: K odst. 1 1. Veškerý obsah katastru nemovitostí, tj. veškerá mapová, měřická, popisná a listinná dokumentace potřebná pro vedení, správu a obnovu katastru, je uspořádán v katastrálních operátech podle katastrálních území. Katastrální území je definováno v § 2 písm. h) jako technická jednotka, kterou tvoří místopisně
85/96
uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. Uspořádání katastrálního operátu podle katastrálních území má své historické kořeny. V současné době již uspořádání katastrálního operátu podle katastrálních území tak patrné není, neboť většina údajů je vedena v digitální podobě v centralizované databázi pro celou Českou republiku. Části operátu vedené v listinné podobě jsou i nadále evidované zvlášť pro každé katastrální území u konkrétního katastrálního pracoviště příslušného katastrálního úřadu.
K odst. 2 2. Ustanovení stanoví jednotlivé části katastrálního operátu. Katastrální operát tvoří a) soubor geodetických informací, b) soubor popisných informací, c) dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací, d) sbírka listin, e) protokoly o vkladech, záznamech, poznámkách, dalších zápisech, opravách chyb, námitkách proti obnovenému katastrálnímu operátu, výsledcích revize katastru a o záznamech pro další řízení.
K odst. 2 písm. a) 3. Soubor geodetických informací zahrnuje katastrální mapu a její číselné vyjádření. Katastrální mapa je státní mapové dílo velkého měřítka a je definována v § 2 písm. i) jako polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny pozemky, které jsou předmětem katastru, katastrální území a další prvky polohopisu. Pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků. 4. Katastrální vyhláška stanoví, že katastrální mapa má digitální formu. Výjimka je stanovena pro katastrální mapu vzniklou podle dřívějších právních předpisů, která až do obnovy operátu může být vedena na plastové fólii. Katastrální mapa v digitální formě se vede počítačovými prostředky v souřadnicovém systému Jednotné trigonometrické sítě katastrální ve vztažném měřítku 1 : 1 000. Měřítko, přesnost a zobrazovací soustava katastrální mapy vedené na plastové fólii jsou dány dobou jejího vzniku.
86/96
5. Katastrální mapa v digitální podobě je vedena v centralizované databázi Informačního systému katastru nemovitostí. Jednoznačnou výhodou této formy katastrální mapy je především to, že k ní je možný dálkový přístup a poskytování údajů ve formě kopie katastrální mapy se neřídí územní působností jednotlivých katastrálních úřadů. Další předností je i skutečnost, že celá databáze ISKN je zálohována, tedy snižuje se pravděpodobnost možného zničení takto vedené katastrální mapy. 6. Oproti tomu katastrální mapa na plastové fólii je vedena vždy pouze v originále na příslušném katastrálním pracovišti územně příslušného katastrálního úřadu. Pouze u katastrálního pracoviště, které takovou mapu vede a spravuje, tj. má ji v držení, lze získat kopii katastrální mapy. Katastrální mapy na plastové fólii (tj. v analogové podobě) jsou vedeny v různých měřítkách a kladech mapových listů. Tyto mapy jsou postupně převáděny do digitální podoby, a to cestou obnovy katastrálního operátu (zejména přepracováním – viz § 43). Tento proces se zjednodušeně nazývá digitalizace souboru geodetických informací a ke dni 31. 8. 2014 byla katastrální mapa v digitální podobě v 10 699 katastrálních územích, což je téměř 82 % z jejich celkového počtu 13 099. 7. Jak již bylo uvedeno, katastrální mapa v digitální podobě je vedena ve vztažném měřítku 1 : 1000. Analogové mapy mají měřítko odpovídající době svého vzniku. Před započetím procesu digitalizace souboru geodetických informací bylo asi 70 % území České republiky zachyceno v katastrální mapě v tzv. sáhovém měřítku, tj. 1 : 2 880. Toto měřítko vzniklo na počátku 19. století z požadavku, aby čtvercová plocha v terénu o výměře jednoho dolnorakouského jitra se zobrazila na mapě jako čtvercová plocha o straně jednoho palce. Jitro mělo stranu o délce 40 sáhů, sáh se dělil na 6 stop a stopa na 12 palců. Tedy vynásobením těchto čísel (40 x 6 x 12) dostaneme výsledek 2 880, tj. jeden palec na mapě se rovná 2 880 palcům ve skutečnosti. Technickým podkladem současných katastrálních map v sáhovém měřítku jsou původní mapy bývalého pozemkového katastru převážně v uvedeném měřítku 1 : 2 880, výjimečně 1 : 1 440. Zbývající část území, tj. přibližně 30 % území České republiky, bylo před započetím digitalizace zachyceno na katastrální mapě v tzv. dekadickém měřítku, tj. zejména 1 : 1 000, 1 : 2 000, výjimečně 1 : 5 000. 8. To, co je v katastrální mapě zobrazováno, tvoří její polohopis. Polohopis katastrální mapy podle § 5 katastrální vyhlášky obsahuje zobrazení hranic katastrálních území, hranic územních samosprávných jednotek, státních hranic, hranic
87/96
pozemků, obvodů budov a vodních děl evidovaných v katastru, další prvky polohopisu, hranice chráněných území a ochranných pásem a body polohového bodového pole. V katastrální mapě se zobrazuje nejen obvod budovy, která je samostatným předmětem evidence v katastru, tj. samostatnou věcí, ale jako další prvek polohopisu se v katastrální mapě zobrazuje i obvod budovy, která je součástí pozemku nebo součástí práva stavby. Hranice a obvody budov a vodních děl se v katastrální mapě zobrazují přímými spojnicemi jejich lomových bodů, popř. bodů vložených do těchto přímých spojnic. V odůvodněných případech lze pro zobrazení hranice použít kružnici nebo její část. 9. Vedle polohopisu, tj. zobrazení jednotlivých předmětů, katastrální mapa obsahuje také popisné údaje. Popis katastrální mapy upravuje § 6 katastrální vyhlášky a je tvořen čísly bodů polohového bodového pole, čísly hraničních znaků na státní hranici, místním a pomístním názvoslovím (jedná se např. o názvy územních samosprávných celků a částí obcí, pomístní jména pozemkových tratí, názvy veřejných prostranství, názvy vodních toků a vodních ploch), mapovými značkami budov a vodních děl a označení parcel parcelními čísly a mapovými značkami. U katastrální mapy vedené na plastové fólii tvoří její popis také tzv. mimorámové údaje, tj. název Katastrální mapa, označení mapového listu a údaje o jeho poloze v územním členění státu, údaje o souřadnicovém systému, měřítko, označení sousedních mapových listů, údaje o vzniku katastrální mapy, tirážní údaje a okrajové náčrtky. 10. Mapové značky katastrální mapy, tj. druhy čar užívaných v katastrální mapě, způsoby zobrazení jednotlivých druhů hranic, značky pro jednotlivé druhy bodů polohového bodového pole a mapové značky pro jednotlivé druhy pozemků, způsoby jejich využití, zobrazení stavebních objektů, jsou upraveny v bodu 10 přílohy ke katastrální vyhlášce.
K odst. 2 písm. b) 11. Soubor popisných informací obsahuje popisné informace o nemovitostech evidovaných v katastru, včetně údajů o právních vztazích k nim. Jsou zde zahrnuty údaje, které tvoří obsah katastru ve smyslu § 4 odst. 1 písm. b), c), d), e) a f). Údaje, které jsou obsaženy v souboru popisných informací o katastrálních územích a nemovitostech evidovaných v katastru, jsou vymezeny v § 9 a násl. katastrální vyhlášky, v § 14 a násl. katastrální vyhlášky jsou stanoveny údaje evidované o právech a upozorněních.
88/96
12. Soubor popisných informací je veden v elektronické podobě prostřednictvím centralizované databáze Informačního systému katastru nemovitostí. Centralizací provedenou v roce 2012 došlo ke sloučení všech lokálních databází vedených jednotlivými katastrálními úřady do jedné centralizované databáze. Katastrální úřady provádějí změny v katastrálním operátu přímo v centralizované databázi, ze které se pak poskytují i výstupy s údaji. Centralizace tak umožnila z procesu aktualizace dat odstranit replikace změn z lokálních databází do centrální databáze (ke které byl možný dálkový přístup), jež se spouštěly v periodě dvou hodin. V současné době tak na místech, kde se poskytují údaje z katastru, lze vydávat více aktuální údaje, než tomu bylo před zmíněnou centralizací. Navíc centralizovaná databáze umožňuje bezproblémové propojování s jinými informačními systémy a základními registry. 13. Vzhledem ke skutečnosti, že soubor popisných informací je veden v elektronické podobě ve formě databáze, lze z tohoto souboru vytvářet různé výstupy. Typickým výstupem ze souboru popisných informací, který je také nejvíce využívaný, je list vlastnictví. 14. Pojem list vlastnictví byl v našem právním řádu zaveden v souvislosti se vznikem evidence nemovitostí dle zákona č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí. Skutečnost, že součástí evidence nemovitostí jsou mimo jiné listy vlastnictví a jaké údaje se na ně zapisují, stanovila vyhláška Ústřední správy geodézie a kartografie č. 23/1964 Sb., kterou se provádí zákon č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí. 15. List vlastnictví ve své historické podobě již vlastně v katastru neexistuje. Pojem je však dále používán v souvislosti s tím, že číslo listu vlastnictví zůstává významnou identifikací příslušnosti vlastníka a jiného oprávněného k nemovitosti. Pojem list vlastnictví se tedy nadále používá, je to název jednoho ze základních výstupů z Informačního systému katastru nemovitostí. 16. List vlastnictví je evidenční jednotka, která se zakládá v rámci katastrálního území pro skupinu nemovitostí, ke kterým jsou evidovány shodné údaje o vlastnictví. Tedy pro každého vlastníka (musí se však jednat o shodnou formu vlastnictví) se v rámci katastrálního území zakládá vždy jeden list vlastnictví. Uplatňuje se zde stále tzv. osobní foliový systém zavedený zákonem č. 22/1964 Sb., o evidenci nemovitostí. 17. Listy vlastnictví se číslují pro každé katastrální území zvlášť od jedničky v aritmetickém pořadí s tím, že některá čísla jsou předem vyhrazena pro určitý typ subjektu. Samostatný list vlastnictví se zakládá také v případě duplicitního zápisu
89/96
vlastnického práva (případ, kdy katastrální úřad má k dispozici různé listiny svědčící o vlastnickém právu různých osob ke stejné nemovitosti), v případě majetku ve svěřenském fondu a v případě přídatného spoluvlastnictví. 18. List vlastnictví se člení na části označené velkými tiskacími písmeny A, B, B1, C, D, E a F. Obsah jednotlivých částí listu vlastnictví vymezuje katastrální vyhláška v § 23 odst. 2. 19. Část A slouží k zápisu údajů o subjektech vlastnického práva a obsahuje označení vlastnického práva a údaje o vlastníku nebo spoluvlastnících, přičemž v případě podílového spoluvlastnictví je zde uvedena také výše spoluvlastnických podílů jednotlivých spoluvlastníků. V případě, že nemovitosti byly vloženy do svěřenského fondu, potom v části A je uveden text „svěřenský správce“ (je nutné si uvědomit, že svěřenský správce není vlastníkem a není jím ani zakladatel fondu), údaje o svěřenském správci a označení svěřenského fondu. Jestliže se jedná o vlastnické právo státu, územního samosprávného celku, hlavního města Prahy, statutárních měst, od kterého je odvozeno právo zapisované do katastru (§ 19), potom v části A vedle údajů o vlastníku bude také slovní označení odvozeného práva a údaje o oprávněném z tohoto práva. 20. Část B obsahuje údaje o nemovitostech, které jsou předmětem vlastnického práva (případně jiného výše uvedeného práva) subjektu zapsaného v části A. Jedná se o údaje, které popisují vlastnosti nemovitostí, které jsou předmětem evidence v katastru. Pozemky jsou vždy označeny parcelním číslem. V případě, že v daném katastrálním území jsou parcely číslovány ve dvou číselných řadách, zvlášť pro stavební a zvlášť pro pozemkové parcely, jsou stavební a pozemkové parcely rozlišeny pomocí zkratky „st.“ před parcelním číslem. Další údaje obsažené v části B ohledně pozemku jsou především výměra parcely, druh pozemku, způsob využití, údaje o budově, která je součástí pozemku, typ a způsob ochrany. Pokud je budova samostatným předmětem evidence v katastru, v části B je označena číslem popisným nebo evidenčním (bylo-li jí přiděleno), příslušností budovy k části obce a údaji o parcele, na které je postavena. V části B lze vyčíst i další informace o takových budovách, např. informaci o tom, zda jde o dočasnou stavbu, způsob využití stavby. Je-li předmětem evidence právo stavby, potom v části B lze nalézt údaje o pozemku, ke kterému je právo stavby zřízeno. Ať již se jedná o jakýkoli předmět evidence v katastru, bude vymezen popisnými údaji v části B listu vlastnictví. V případě, že katastrálnímu úřadu bude doručen návrh na zápis práva k nemovitosti evidované v části B listu vlastnictví, katastrální úřad je povinen
90/96
vyznačit v katastrálním operátu tzv. plombu (§ 9 odst. 1). Skutečnost, že práva k nemovitosti jsou dotčena změnou, se projeví i v části B listu vlastnictví, když před označením dotčené nemovitosti v části B se objeví velké tiskací písmeno „P“. 21. V části B1 jsou obsažena práva zřízená ve prospěch nemovitostí evidovaných v části B. Jedná se zejména o práva založená služebností a další věcná práva ve prospěch vlastníka nemovitostí evidovaných v části B. V této části lze nalézt také údaje o tom, že k užívání nemovitostí uvedených v části B slouží nemovitosti v přídatném spoluvlastnictví. Zápis práva v části B1 vždy obsahuje informace, kterých nemovitostí se týká, číslo řízení, pod kterým byl zápis proveden, a údaje o listině, jež byla podkladem pro jeho zápis. 22. Část C obsahuje věcná práva k věci cizí, která zatěžují nemovitosti uvedené v části B (včetně poznámek, které se k těmto právům bezprostředně vážou). Zápis práva v části C listu vlastnictví obsahuje opět informace, kterých nemovitostí se týká, číslo řízení, pod kterým byl zápis proveden, a údaje o listině, jež byla podkladem pro jeho zápis. 23. Část D slouží k vyznačení všech poznámek ve smyslu § 22 a násl., ať již se vážou k nemovitosti uvedené v části B listu vlastnictví nebo k osobě uvedené v části A listu vlastnictví. Kromě poznámek lze v této části nalézt zápisy omezení podle dřívějších právních předpisů, např. omezení převodu nemovitostí zřízené podle § 58 zák. č. 40/1964 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 1991. S účinností katastrální vyhlášky, tj. od 1. 1. 2014, část D slouží také k vyznačení plomby a upozornění. Zápisy v části D obsahují vždy označení čísla řízení, pod kterým byl zápis v dané věci proveden, a údaje o listinách, které byly podkladem pro zápis. 24. V části E jsou zapsány údaje o listinách, které byly podkladem k zápisu vzniku nebo změny práva označeného v části A. Zjednodušeně lze konstatovat, že se jedná o nabývací listiny vlastníka zapsaného v části A. 25. Část F obsahuje údaje pro daňové účely k pozemkům uvedeným v části B, v současné době se jedná o údaje o bonitovaných půdně ekologických jednotkách. 26. Evidence jednotek jako samostatných předmětů evidence v katastru a jejich specifika si vyžádala speciální způsob evidence pro případ bytového spoluvlastnictví. Pro bytové spoluvlastnictví se zakládá samostatný list vlastnictví pro všechny spoluvlastníky domu s jednotkami (ať již vymezenými podle občanského zákoníku nebo podle zákona o vlastnictví bytů) s názvem „list vlastnictví pro bytové spoluvlastnictví“. Současně se zakládají samostatné listy vlastnictví pro každou skupinu jednotek v domě, ke kterým jsou evidovány shodné údaje
91/96
o vlastnictví. Tyto listy vlastnictví mají název „list vlastnictví pro vlastnictví jednotky“. Na listu vlastnictví pro bytové spoluvlastnictví nejsou uvedena věcná práva k věci cizí, poznámky, případně omezení vztahující se k jednotlivým jednotkám (a to i v případě, že by např. zástavní právo vázlo na všech jednotkách nacházejících se a vymezených v domě). Tyto citované údaje jsou uvedeny pouze na listech vlastnictví pro vlastnictví jednotky. Údaje o věcném břemeni zřízeném k nemovitosti, která je v bytovém spoluvlastnictví, jsou uvedeny pouze na listu vlastnictví pro bytové spoluvlastnictví. V části D listu vlastnictví pro bytové spoluvlastnictví je vždy uvedeno, jakou listinou vlastnictví jednotek vzniklo, a v případě, že do sbírky listin bylo uloženo úplné prohlášení vlastníka domu, potom je zde uvedena i tato informace. Při evidenci jednotek vymezených podle zákona o vlastnictví bytů se postupuje obdobně. 27. Každý list vlastnictví ve svém záhlaví obsahuje základní identifikační údaje určující okres, obec, katastrální území, číslo listu vlastnictví. Dále je zde případné upozornění na skutečnost, zda se v daném katastrálním území parcely vedou ve dvou číselných řadách (zvlášť pro stavební a pozemkové parcely) nebo v jedné číselné řadě. Velmi důležitým údajem je pak také informace o datu a čase, ke kterému se údaje na daném listu vlastnictví vztahují. Z Informačního systému katastru nemovitostí je totiž možné vyhotovit i výpis z katastru nemovitostí s údaji platnými v minulosti. Vzhledem k tomu, že vyhotovování výpisu z katastru s údaji k minulému datu a času umožnil až přechod na nový informační systém, ke kterému došlo v průběhu roku 2001, nelze vyhotovit výpis s údaji o právech a nemovitostech k datu ve vzdálenější minulosti, než je datum přechodu na současný informační systém. Datum a čas, ke kterému daný výpis prokazuje stav evidovaný v katastru, uvedený v záhlaví listu vlastnictví je tedy pro každého daleko důležitější informací, než datum a čas vyhotovení výpisu vyznačený na závěr listu vlastnictví.
K odst. 2 písm. c) 28. Část katastrálního operátu nazvaná dokumentace výsledků šetření a měření pro vedení a obnovu souboru geodetických informací (včetně místního a pomístního názvosloví) obsahuje veškerou měřickou dokumentaci potřebnou pro správu a vedení katastrálních map. Jsou zde obsaženy veškeré výsledky činností při správě podrobného polohového bodového pole (§ 59 odst. 2 katastrální vyhlášky), zjišťování hranic a podrobném měření využívaném pro
92/96
katastr (§ 59 odst. 3 katastrální vyhlášky) a současně při projednání místních názvů a pomístních jmen, uspořádané podle katastrálních území (§ 59 odst. 4 katastrální vyhlášky). 29. V dokumentaci výsledků šetření a měření jsou obsaženy veškeré výsledky zeměměřických činností využívaných pro katastr a vyhotovených pro naplnění jeho účelu. Takovou zeměměřickou činností je zejména vyhotovování geometrických plánů. Geometrické plány se ukládají právě v této části katastrálního operátu bez ohledu na skutečnost, zda někdy v budoucnu bude geometrický plán užit spolu s právní listinou k zápisu práva do katastru či nikoliv. V dokumentaci jsou uloženy i výsledky zeměměřických činností prováděných podle dřívějších předpisů v bývalém pozemkovém katastru, v jednotné evidenci půdy a v evidenci nemovitostí.
K odst. 2 písm. d) 30. Sbírka listin je část katastrálního operátu, který obsahuje především rozhodnutí orgánů veřejné moci, smlouvy a jiné listiny, na jejichž podkladě byl proveden zápis do katastru. K tomuto účelu, tj. k tomu, aby do ní byly zakládány listiny, dle kterých byl proveden zápis do katastrálního operátu, sbírka listin slouží již od samotného vzniku katastru nemovitostí (1. 1. 1993). S účinností od 1. 1. 2014 v souvislosti s novou soukromoprávní úpravou sbírka listin převzala další úkol spočívající v plnění účelu jakéhosi archivu pro některé typy listin. Ačkoliv se dle takových listin neprovádí v katastru žádný zápis, z příslušných ustanovení občanského zákoníku vyplývá povinnost zakládat takové listiny do sbírky listin katastrálního úřadu. Sbírka listin tak nově obsahuje také úplná znění prohlášení vlastníka domu (o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám) a také dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti. 31. Ustanovení § 1220 obč. zák. osobě odpovědné za správu domu totiž ukládá povinnost zajistit, aby úplné znění prohlášení vlastníka domu bylo založeno do sbírky listin u příslušného katastrálního úřadu a bylo tak veřejně dostupné. V § 1138 obč. zák. stanoví povinnost založit dohodu spoluvlastníků, kterou je modifikován režim zákonné správy společné nemovité věci evidované v katastru, do sbírky listin u příslušného katastrálního úřadu. Úplné znění prohlášení vlastníka domu i dohoda spoluvlastníků o správě nemovitosti nejsou podkladem pro žádný zápis v katastru nemovitostí, v případě předložení je katastrální úřad založí
93/96
do sbírky listin a na příslušný list vlastnictví (v části D) pouze vyznačí informaci o tom, že k založení dané listiny do sbírky listin došlo. 32. Zakládání listin do sbírky listin má svůj přesně stanovený režim, který zaručuje trvalou orientaci v této významné části katastrálního operátu. Smlouvy, rozhodnutí a jiné listiny, na jejichž podkladě byl proveden zápis do katastru, rozhodnutí nebo oznámení katastrálního úřadu, na jejichž podkladě byl proveden zápis jiných údajů katastru, se zakládají podle jednotlivých ročníků a typů řízení a v nich podle čísel spisových značek. Pro vyhledání příslušné listiny je tak důležité znát číslo řízení (spisovou značku), pod kterým byl zápis dle takové listiny v katastru nemovitostí proveden. Před zavedením Informačního systému katastru nemovitostí v průběhu roku 2001 byly zápisy do katastrálního operátu prováděny pod položkami výkazu změn (na listu vlastnictví zkratka POLVZ) a pod čísly položek výkazu změn pak byly listiny také zakládány do sbírky listin. 33. Dle § 7 listiny (písemnosti) předložené k provedení zápisu práv do katastru mohou mít podobu listinnou (analogovou) nebo za splnění technických požadavků podobu elektronickou. Ustanovení § 60 odst. 1 katastrální vyhlášky stanoví, že listiny se ukládají do sbírky listin v takové podobě, v jaké byly doručeny katastrálnímu úřadu. V současné době však sbírka listin existuje jen v analogové podobě, tj. je tvořena listinami výhradně v podobě listinné. V případě, že je v katastru proveden zápis, jehož podkladem byla listina v elektronické podobě (ve formě datové zprávy, která je opatřena uznávaným elektronickým podpisem nebo elektronickou značkou a časovým razítkem), potom takovou listinu za účelem založení do sbírky listin katastrální úřad převede do listinné podoby. Převedenou písemnost opatří doložkou: „Obsah této listiny obsahující ___ listů odpovídá obsahu písemnosti v elektronické podobě, ze které byla převedena podle § 60 katastrálního zákona. Převedl ___ dne ___“. K této doložce se připojí otisk úředního razítka a podpis pověřeného zaměstnance, který převod provedl. Při převedení listiny z elektronické podoby do listinné katastrální úřad nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v písemnosti. 34. S možností vést sbírku listin v elektronické podobě se do budoucna počítá. 35. Jako součást katastru nemovitostí sbírka listin podléhá zásadě formální publicity (zásadě veřejnosti). Veřejnost sbírky listin je však v § 52 odst. 2 omezena, když získávat z ní údaje nelze formou nahlížení do katastru. Údaje ze sbírky listin lze získat ve formě úředně ověřených nebo prostých kopií. Údaje ze sbírky listin jsou poskytovány pouze osobám, které prokážou svoji totožnost.
94/96
Katastrální úřad vede evidenci osob, kterým poskytl údaje ze sbírky listin. Postup při poskytování údajů ze sbírky listin podrobně upravuje vyhláška Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí.
K odst. 2 písm. e) 36. O vyřizování jednotlivých druhů podání a o vedení jednotlivých řízení katastrální úřad vede přehledy řízení, tzv. protokoly, do kterých zaznamenává veškerý průběh a procesní postup v řízení. Protokoly jsou vedeny nejenom o řízeních týkajících se zápisů práv do katastru nemovitostí, ale o jakýchkoliv řízeních souvisejících s vedením a správou katastru. Katastrální úřad tak vede protokol o vkladech (protokol „V“, ve kterém se zaznamenává průběh vkladového řízení), protokol o záznamech, poznámkách, dalších zápisech (protokol „Z“ o vyřizování podání určených k zápisu záznamem, k zápisu poznámky, k zápisu upozornění a změny jiných údajů v katastru), protokol o opravách chyb (protokol „OR“), protokol o námitkách proti obnovenému katastrálnímu operátu (protokol „OR“), protokol o průběhu revize katastru (protokol „RO“) a protokol o záznamech pro další řízení (protokol „ZDŘ“, ve kterém jsou obsaženy nedostatky zjištěné při revizi katastru nebo při obnově katastrálního operátu). Katastrální vyhláška výčet protokolů rozšiřuje ještě o protokol o změnách hranice katastrálního území, protokol o označení hranice na náklad vlastníka a k evidenci dalších grafických podkladů, protokol o výsledcích revize katastru, protokol o porušení pořádku na úseku katastru (přestože již správní delikt s tímto názvem katastrální zákon neupravuje, nyní se jedná prostě o „správní delikty“, protokol „P“), protokol o potvrzení geometrického plánu (protokol „PGP“), protokol o poskytování údajů z katastru (protokol „PU“), protokol o průběhu obnovy katastrálního operátu (protokol „OO“), protokol o průběhu pozemkových úprav související se správou katastru (protokol „PUP“). 37. Protokoly katastrální úřad vede převážně v elektronické podobě prostřednictvím ISKN. Číselné řady jednotlivých protokolů jsou vedeny pro každé katastrální pracoviště a pro každý druh protokolu zvlášť. Zápisy jednotlivých fází řízení, událostí a operací uskutečněných v rámci řízení jsou v protokolu zaznamenávány chronologicky a bez zbytečného odkladu. 38. Vzhledem k veřejnosti celého katastru nemovitostí, jsou jako části katastrálního operátu veřejnými i jednotlivé protokoly. Z protokolů o řízeních „V“, „Z“,
95/96
„OR“, „ZDŘ“ a „PGP“ se poskytují informace o průběhu řízení. Z ostatních počítačových souborů lze poskytovat informace podle zákona č. 106/1999 Sb., o svobodném přístupu k informacím, pokud se na údaje zde vedené nevztahuje omezení práva na informace ve smyslu § 7–12 zák. č. 106/1999 Sb. a zákona č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů a o změně některých zákonů.
Související ustanovení: § 2 – vymezení pojmů, § 3 – předmět evidence, § 4 – obsah katastru, § 6 – druhy zápisů do katastru, § 9 – vyznačení plomby, pořadí zápisů, § 34 – ukládání úplného znění prohlášení vlastníka domu a dohody spoluvlastníků o správě nemovitosti, § 40 a násl. – obnova katastrálního operátu, § 47 a násl. – zeměměřické činnosti a geometrické plány, § 50 – změna údajů o geometrickém a polohovém určení
Související předpisy: obč. zák., – zák. o vlastnictví bytů, – katastrální vyhláška, – vyhláška č. 358/2013 Sb., o poskytování údajů z katastru
Z literatury: 1. BAUDYŠ, P. Katastrální zákon. Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2014. 2. JANKŮ, P., ŠUSTROVÁ, D., VRCHA, P. Nový katastrální zákon – poznámkové vydání s vybranou judikaturou. Praha: Linde, 2014. 3. SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 1. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013. 4. ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014.
@Created by PDF to ePub
