Znalecký posudek č. ZP-91/2010 o ceně obvyklé bytové jednotky č. 246/1 s příslušenstvím ( 2x sklep ) v budově č.p. 246 na pozemku - stavební parcele parc. č. 6/1 v Hošťce, LV 215, obec Hošťka, okres Tachov
Objednatel posudku: JUDr. Milan SUCHÁNEK, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 9 Pod Pekárnami 245/10 19000 Praha 9 Účel posudku:
exekuční řízení č.j. 085 EX 5134/10
Podle stavu ke dni 25.8.2010 posudek vypracoval: Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze, 5.9.2010
1
A. Nález
1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou nemovitostí - bytové jednotky č. 246/1 s příslušenstvím ( 2x sklep ) v Hošťce, LV 215, obec Hošťka, okres Tachov. Ocenění je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
2
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka č. 246/1, okr. Tachov 348 06 Hošťka 246 Region: Plzeňský Okres: Tachov Katastrální území: Hošťka 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 25.8.2010 bez přítomnosti vlastníka oceňované byt. jednotky. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku ze dne 2.7.2010 pod č.j. 085 EX 5134/10 - 31. Exekuční příkaz, který vydal dne 27.5.2010 Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného REBASO Real s.r.o., Obránců míru 76, Příbram VIII, 261 01 Příbram. Výpis z GIS. Nabídky realitních společností. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne 25.8.2010. 5. Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008
3
Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2007 6. Vlastnické a evidenční údaje: REBASO Real s.r.o., Obránců míru 76, Příbram VIII, 261 01 Příbram. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem zjištění ceny obvyklé je byt č. 246/1 s příslušenstvím, který je součástí vícebytového panelového domu č.p. 246 postaveném na pozemku parc.č. 6/1 v katastrálním území Hošťka, obec Hošťka, okres Tachov. Předmětná bytová jednotka se nachází v samostatně stojícím panelovém domě na okraji obce. Vícebytový dům s 3.N.P. postavený na pozemku rovinného charakteru, oceňovaný byt je v 1.NP vlevo. Přístup k domu je z místní nezpevněné komunikace. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě mimo plynu. Souhrnný stavebně-technický stav nemovitosti je průměrný. 8. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 246/1 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů a nebytových prostor oceněných nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 246/1 Byt je rozdělen na chodbu, wc, koupelnu, kuchyň a dva pokoje. Bytový dům č.p. 246 prošel v roce 2008 rekonstrukcí ( zateplení domu a výměna oken ). K bytu patří dva sklepy. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek
4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a1) Bytová jednotka č. 246/1 Zastavěné plochy a výšky podlaží:
Název podlaží :
Zastavěná plocha 2,90 m2
Konstrukční výška 45,00 m
Jednotkové množství: Jednotka: : (2,9)*(45,00)
=
130,50
Jednotkové množství – celkem:
=
130,50
Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha . Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč íslo 1. 2. 3.
Název objektu
Katalogová Upravená cena [Kč] cena [Kč] 3 856,86 3 856,86 4 381,49 4 381,49 4 431,80 4 431,80
6 bytových jednotek - Káranice 7 bytových jednotek Obytný dům - 12 b.j.
Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
Váha 1,000 1,000 1,000
3 856,86 Kč/ 4 223,38 Kč/ 4 431,80 Kč/
Ocenění: Základní cena: 4 223,38 Kč/ 130,50 * 4 223,38 Kč/
=
551 151,71 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 42 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 42 / 60 = 70,000 %
-
385 806,20 Kč
5
Bytová jednotka č. 246/1 - výsledná cena
=
165 345,51 Kč
Bytová jednotka č. 246/1 - cena po zaokrouhlení
=
165 350,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 246/1
=
165 350,- Kč
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
165 350,- Kč
Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 246/1 - § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově Budova: J. domy vícebytové (typové) Dispozice jednotky: 2+1 Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: chodba: 1,49*5,8 wc: 1*0,9 = 0,90 m2 koupelna: 1,5*1,4 = 2,10 m2 kuchyň: 1,5+1,9+2,3*2,3 = 8,69 m2 pokoj: 3,1*2,9 = 8,99 m2 pokoj: 4,96*3,1 = 15,38 m2
=
8,64 m2
Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:
=
44,70 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 1*1 sklep: 1*1 = 1,00 m2
=
1,00 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
=
2,00 m2
Započítaná podlahová plocha jednotky: = Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,00 m2 * 0,10 m2
6
44,70 m2 = 0,20
Podlahové plochy - celkem:
=
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické:
44,90 m2
Hodnocení standardu
Část [%]
S S S S S S S S S S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
S X S S S S S S S S S S S S S S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
betonové pasy panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové dřevěný vázaný živičné pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky zateplení domu běžné obklady
10. Schody:
železobetonové monolitické s běžným povrchem
11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní:
hladké plné dveře plastová PVC na tuhá paliva 220 V proveden provedena neni el. boiler běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana neni kuchyňská linka
26. Instalační prefabrikovaná jádra:
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické:
10. Schody: 11. Dveře:
Hodnocení standardu
Obj. podíl [%]
Část [%]
S S S S S S S S S S S
5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
7
Koeficient Upravený obj. podíl
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30
13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:
5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
1,0000
26. Instalační prefabrikovaná jádra:
S S S S S S S S S S S S S S
5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Ocenění: = Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změn cen staveb Ki (příl. č. 38): * 2,1620 Základní cena upravená Plná cena:
= 44,90 m2 * 15 283,67 Kč/m2
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 42 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 42 / 60 = 70,000 %
8 020,- Kč/m2
15 283,67 Kč/m2
=
686 236,78 Kč
-
480 365,75 Kč
Bytová jednotka č. 246/1 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství 871,03 Kč
= 205
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 14 591,91 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hodnota spoluvlast. podílu: 14 591,91 Kč * 1 / 1 = + 14 591,91 Kč Bytová jednotka č. 246/1 - zjištěná cena včetně podílu na příslušenství 462,94 Kč Bytová jednotka č. 246/1 - cena po zaokrouhlení = 220 460,- Kč 8
= 220
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 246/1
=
220 460,- Kč
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
220 460,- Kč
Ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Věcná hodnota dle THU Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem
0,- Kč
Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem
0,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra [m2] 212,00
zastavěná plocha a nádvoří 6/1 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Jedn. cena [Kč/m2] 35,00 * *
Pozemek - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 7 420,7 420,0,9050 2,1730 14 591,91 14 591,91 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek
=
Cena pozemků činí celkem
14 590,- Kč 14 590,- Kč
9
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: bytová jednotka č. 246/1 Adresa Hošťka 246 Popis: Druh nemovitosti Byty a nebytové prostory v
Poloha
samostatně stojící
obytných domech
Stáří objektu 42 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha 45 m2 Garáž není Výtah ne Podkroví Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, kanalizace Příslušenství 2xsklep
ne
Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Výměra
m3 m2 45,00 m2 m2 m2
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí 1,00
Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: byt 2+1 Hošťka Adresa 348 06 Hošťka Popis: Byt 2+1 o rozloze 60 m2, nacházející se v přízemí cihlového domu v obci Hošťka okr. Tachov. Byt je v původním stavu. Jsou zde nová plastová okna. Vytápění je zařízeno lokálně kamny na tuhá paliva ohřev vody bojlerem. Rozvody vody v plastu. K bytu dále náleží dva sklepy a je zde možnost pronájmu zahrady. Byty a nebytové prostory v Druh nemovitosti Poloha samostatně stojící obytných domech rok Stav objektu Stáří objektu dobrý Počet nadz. podlaží 3 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 0 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Podkroví Svislé konstrukce montované z dílců betonových plošných Přípojky elektro, vodovod, plynovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
10
60 m2
ano
180 000,- Kč
/
Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
1,00 180 000,- Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
Jednotkové ceny (JCSi)
m3 m2
0,- Kč/m3 0,- Kč/m2
60,00 m2 m2
3 000,- Kč/m2 0,- Kč/m2
m2
0,- Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 0,- Kč/m3 0,- Kč/m2 3 000,- Kč/m2 0,- Kč/m2 0,- Kč/m2
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. byt 2+1 Hošťka 0,00 0,00 3 000,00 0,00 0,00 SJC – průměr 3 000,00 3 000,00 JCO = SJC * IO Výměry oceňované stavby 45,00 CO: 135000 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: 135 000,- Kč Cp = COprůměrná Bytová jednotka č. 246/1 - výsledná cena
=
C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Věcná hodnota podle vyhlášky: 220 460,- Kč
165 350,- Kč
Stanovená věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota celkem: 205 870,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
205 870,- Kč
135 000,- Kč
11
135 000,- Kč
Obvyklá cena: 150 000,- Kč
slovy: jednostopadesáttisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme cenu obvyklou bytové jednotky č. 246/1 s příslušenstvím ( 2x sklep ) v budově č.p. 246 na pozemku - stavební parcele parc. č. 6/1 v Hošťce, LV 215, obec Hošťka, okres Tachov v objektivní zaokrouhlené výši 150.000,-- Kč. V Praze, 5.9.2010 Znalecký ústav Znalecká společnost s.r.o. Palackého 715/15 110 00 Praha 1 – Nové Město
D. Znalecká doložka: Posudek podává Znalecká společnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové Město, Palackého 715/15, PSČ 110 00, IČ 29042054, zapsaná MSpr ČR č.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. Č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvého oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Posudek vypracoval, může jej potvrdit a podat případné vysvětlení podle 22 zákona č. 36/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. ZP-91/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem dle přiložené likvidace.
E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie výpisu z GIS Kopie mapy okolí 12
