ZNALECKÝ POSUDEK č. 3146/068/14
O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 1767/9 VE VÍCEBYTOVÉM NETYPOVÉM DOMĚ čp. 1762, 1763, 1764, 1765, 1766, 1767 NA ST. P.Č. 2257, VČETNĚ SPOL. PODÍLU 696/73998 NA STAVEBNÍ PARCELE P. Č. 2257, SPOLEČNÝCH KONSTRUKCÍCH A PROSTORECH, PŘÍSLUŠENSTVÍ, UMÍSTĚNÉ V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ SVITAVY-PŘEDMĚSTÍ, OBEC SVITAVY
POZN: NEBYL UMOŽNĚN PŘÍSTUP DO BYTOVÉ JEDNOTKY
Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. , Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j. 081/2014-A Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti pro potřeby provedení dražby Oceněno ke dni 24.9.2014
4.NP
Zpracovala: Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56/8 02 Svitavy, tel. 461 533818, 603 108 441 znalec z oboru Ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně příloh , je předán objednateli ve dvou vyhotoveních. Svitavy, 25.9.2014
FOTODOKUMENTACE
pohled SV
oceňovaný byt v 4. NP – pohled SV
oceňovaný byt ve 4.NP – pohled SZ
schodiště
vstupní dveře oceňovaného bytu č. 1767/9
-2-
ÚVOD Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
A. NÁLEZ Předmět ocenění:
10.1 Byt
Stávající
Číslo jednotky: 1767/9 V budově č. p.: 1762,1763,1764,1765,1766,1767 Na pozemku parc. č.: st.2257 Pozemky parc. č.: st.2257 Ostatní stavby: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 696 / 73998 na pozemku: 696 / 73998 Vlastník jednotky: Pavel Krakovský, Marie Pujmanové 1767/12, 56802 Svitavy, 1 / 1 Vlastník pozemku: Pavel Krakovský, Marie Pujmanové 1767/12, 56802 Svitavy, 1 / 1 Katastrální území: LV č.: Svitavy-předměstí 7850 Kraj: Okres: Pardubický Svitavy Obec: Část obce: Svitavy Předměstí Ulice: Číslo orientační: 12 M.Pujmanové
PODKLADY Podklady / přílohy
počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7850 ze dne 27.1.2014, informace o parcele č. 2257 10 Snímek katastrální mapy ze dne 17.9.2014 1 Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1
-3-
ZJIŠTĚNÉ ZÁVADY: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 7850, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní Zástavní práva exekutorská Exekuční příkazy k prodeji Nařízení exekuce Zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu
METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby nemovitosti. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna metoda porovnávací.
REKAPITULACE:
Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
800 000,00 Kč
Osmsettisíckorunčeských
Svitavy, 25.9.2014 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy -------------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí
-4-
Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Obec, část obce: Svitavy Pardubický Katastrální území: Svitavy-předměstí Ulice: M.Pujmanové jednotka typ: podlaží: orientace započitatelná plocha: plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: rozestavěnost: vytápění: technický stav jednotky: forma užívání: rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: provedené dílčí rek. jednotky: pozemky (popis):
výměra pozemků celkem:
stávající stav 3+1 4. NP J 68 m2
50 % 100 % Dálkové (zdroj mimo budovu) Neudržovaná - k částečné rekonstrukci Bydlení /
Stavební pozemky, Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 669/ 73998 na stavební parcele č. 2257 - došlo ke sloučení parcel 2252, 2253, 2254, 2255, 2256, 2257 do jedné st. p.č. 2257 - viz mapa. Pozemky jsou umístěny na severovýchodním okraji města, jsou 100% zainvestované, rovinné, přístupné po zpevněné komunikaci. Poloha je vhodnou pro bydlení. Výhodou je umístění v blízkosti MŠ, supermarketu, restaurace,možnost parkování na parkovišti v sousedství oceňované nemovitosti. Srovnatelné pozemky pro výstavbu rodinných a vícebytových domů jsou ve Svitavách obchodovány v rozmezí 600 - 800 Kč/m2. Zde stanovuji obvyklou cenu se zohledněním polohy a charakteru budovy, se zohledněním využití budovy na pozemcích umístěné a hustoty osídlení na 700 Kč/m2. 1 294 m2
budova / počet sekcí: volně stojící 6 počet podlaží PP/NP 1 8 počet bytových/nebytových jednotek: 124 0 výtah: ano ne stručný popis budovy: Budova vícebytová typová, panelová, s jedním podz. podl., s osmi -5-
stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: stav stavby: typ konstrukce budovy: rekonstrukce celková/dílčí v roce: provedené dílčí rekonstrukce:
nadz.podl. se střechou plochou, s krytinou ze svařovaných asfaltových pásů, vnější povrchy upraveny kontaktním zateplovacím systémem s vápennou omítkou s nátěrem, okna zdvojená, schodiště betonové s teracovou úpravou, výtah po revizi.. Revitalizace 2002-2003 40 49 45 % Dobře udržovaná Montovaná (panelová, betonová) / 2 002 střecha, fasáda, zateplení, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu
Počet obyvatel: Budova:volně stojící Okresní město 17 038 Okrajová část - sídlištní zástavba Poloha v obci: dobrá neutrální nevhodná Poloha vzhledem k užívání: výborná bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Okolí nemovitosti: Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Město Svitavy je bývalým okresním městem, je umístěno na jihovýchodním okraji Pardubického kraje. Je městem průmyslovým, jeho vzdálenost do Pardubic je 75 km, do Brna 75 km, do Olomouce 70 km. Je městem s infrastrukturou odpovídající městům s počtem cca 20 000 obyvatel. Spojení zajišťuje ČSAD, ve městě je stanice ČD. Nejbližší správní centrum je v místě. V obci není městská doprava. Svitavy jsou umístěny na dopravní křižovatce komunikací č. 43 Brno - Svitavy - Lanškroun, č. 34 Svitavy - Havl. Brod, obchvat komunikace č. 35 - Olomouc - Hradec Králové je ve vzdálenosti 5 km. Město je vybaveno nemocnicí, KÚ, FÚ, středními školami, sportovišti - krytý bazén, sportovní hala, sportovní areál s hřišti na fotbal, tenis, in-line dráha, kulturním centrem, hotely, supermarkety. Územní plán je vypracován a byl aktualizován v roce 2010. O bydlení ve městě je zájem. Ke dni ocenění probíhá výstavba nových rodinných domů ve třech lokalitách, Na Vějíři, Gorkého - Majakovského, Šalounova. Výstavba vícebytových domů s cca 200 byty byla dokončena před 5 lety v lokalitě Na Vějíři. V posledním roce probíhá výstavba objektů pro individuální rekreaci v lokalitě rybníka Rosnička. Oceňovaná nemovitost je umístěna na severovýchodním okraji města v lokalitě vícebytových panelových domů na ul. M.Pujmanové. Poloha je vhodnou pro bydlení. Okolní zástavbu tvoří pouze stavby k bydlení - vícebytové panelové domy. Přístup je zajištěn z veřejné komunikace ulice Revoluční p.č. 1495/4 přes chodník p.č. 1495/2, nebo z ulice M. Pujmanové p.č. 1495/6 přes p.č. 1495/2 - všechny parcely jsou ve vlastnictví Města Svitavy. Přístup je zajištěn. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Zástavní právo Popis / dispozice:
Předmětem ocenění je byt vel. 3+1 s přísl., umístěný ve vícebytovém panelovém typovém domě po revitalizaci, standardně vybavený, byt nebyl pravděpodobně modernizován, nebyla vyměněna okna. Budova je po revitalizaci, byl opatřen kontaktním zateplovacím systémem, byla vyměněna svislá potrubí instalací, osazeny vstupní dveře, vyměněn systém schránek, opravena krytina, provedena rekonstrukce výtahu. Dispozice. viz přehled započitatelných ploch
Konstrukce a vybavení Název 1. Základy včetně zemních prací 3. Stropy 5. Krytiny střech 7. Úprava vnitřních povrchů 10. Schody
Popis betonové pasy izolované
Název 2. Svislé konstrukce
železobetonové svařované pásy stěrky, stříkané omítky
4. Krov, střecha 6. Klempířské konstrukce 8. Úprava vnějších povrchů
železobetonové montované s 11. Dveře -6-
Popis panely betonové sendvičové s izolací plochá pozinkovaný plech kontaktní zatepl. systém s omítkou hladké plné dveře
13. Okna 15. Vytápění 17. Bleskosvod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vybavení 25. Ostatní
běžným povrchem dřevěná zdvojená okna ústřední bleskosvod plastové potrubí centrální ohřev vody
14. Povrchy podlah 16. Elektroinstalace 18. Vnitřní vodovod 20. Vnitřní plynovod 22. Vybavení kuchyní
WC, umyvadla, vana
24. Výtahy
běžné digestoře a odvětrání
26. Instalační pref. jádra
Seznam ploch jednotky pokoj pokoj pokoj kuchyně koupelna s WC šatna chodba lodžie zasklená Celkem
Užitná plocha 18,80 m2 11,85 m2 11,85 m2 10,50 m2 3,50 m2 1,85 m2 7,60 m2 3,65 m2 69,60 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
PVC světelná plastové trubky rozvod zemního plynu plynový sporák, kuchyňská linka osobní výtah instalační šachty, koupelny, WC
Započitatelná plocha 18,80 m2 11,85 m2 11,85 m2 10,50 m2 3,50 m2 1,85 m2 7,60 m2 1,82 m2 67,78 m2
Stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou Vyhodnocení porovnávací metody : Byty vel. 3+1 s přísl. v panelových domech jsou obchodované za ceny 13 000 – 17 000 Kč /m2 započitatelné plochy v závislosti na poloze a provedených modernizacích. Oceňovaný byt je umístěn v oblíbené lokalitě, technický stav a standard vybavení nebylo možné zjistit z důvodu neumožnění přístupu do oceňované nemovitosti. Oceňovaný byt je umístěn ve 4.NP - s výtahem. Budova je po revitalizaci v dobrém technickém stavu bez závad.
Výpočet porovnávací hodnoty - uvedené příklady prodejů: Srovnávané jednotky budova 68,00 7.NP 3+1 s přísl. 1 090 000 16 029 panelová zateplená ul. Malé náměstí Byt vel. 3+1 s přísl., v 7. NP vícebytového panelového domu po revitalizaci v r. 1999, byt modernizován - bylo obloženo instalační jádro, provedena výměna vybavení koupelny a WC, včetně obkladů a dlažby, provedeny vnitřní stěrkové omítky v celém bytě, položeny nové nášlapné vrstvy podlah, vyměněno vybavení kuchyně. K1 Zdroj nabídky - prodej, vlastní zdroj K2 Velikost - srovnatelná K3 Lokalita - lukrativnější K4 Typ stavby - panelová zateplená K5 Stáří - nižší opotřebení vybavení K6 Garáž - bez vlivu K7 Vybavení - vyšší standard vybavení
1,00 1,00 0,90 1,00 0,90 1,00 0,95
-7-
0,77
12 334
panelová 68,00 7.NP 3+1 s přísl. 1 170 000 17 206 zateplená ul. Bratří Čapků Byt vel. 3+1 s přísl., ul. Bratří Čapků, započitatelná plocha 67,75 m2, byt v 7. NP vícebytového panelového domu po revitalizaci v r. 1997, byt v r. 2006 částečně modernizován - bylo obloženo instalační jádro plastovými lamelami, provedena výměna vybavení koupelny a WC, včetně obkladů a dlažby, provedeny vnitřní stěrkové omítky v celém bytě, položeny nové plovoucí podlahy, byla provedena výměna oken za plastové K1 Zdroj nabídky - prodej, vlastní zdroj K2 Velikost - srovnatelná K3 Lokalita - srovnatelná K4 Typ stavby - panelová zatepelná K5 Stáří - nižší opotřebení vybavení K6 Garáž - bez vlivu K7 Vybavení - vyšší standard vybavení
13 937
0,87
12 106
0,95
12 232
1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 0,90
panelová 76,00 1. NP 3+1 s přísl. 1 055 000 13 882 zateplená ul.M. Pujmanové Byt 3+1 s přísl. umístěný v 1.NP vícebytového panelového domu. Byt umístěný ve stejné budově. Byt je po částečné modernizaci - zasklení lodžie, nové podlahy, rozvody elektroinstalace, nové stěrky v celém bytě. Byt standardně vybaven. K1 Zdroj nabídky - nabídka K2 Velikost - větší započitatelná plocha K3 Lokalita - srovnatelná K4 Typ stavby - panelová zateplené K5 Stáří - nižší opotřebení vybavení K6 Garáž - bez vlivu K7 Vybavení - srovnatelné
0,90 1,02 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00
panelová bez 73,60 1.NP 950 000 12 908 revitalizace ul. Revoluční Byt vel. 3+1 s přísl., ul. Revoluční, započitatelná plocha 72 m2, byt ve vícebytovém panelovém domě bez revitalizace,, pouze vyměněny svislé rozvody potrubí, vyměněna okna ve společných částech domu , byt modernizován v posl. 10 letech - V r. 2002 byla provedena výměna vybavení koupelny - vana, umyvadlo, WC, v roce 2007 byla vyměněna kuchyňská linka, pořízeny vestavěné spotřebiče, nové keramické obklady, ve dvou místnostech byly provedeny stěrkové omítky a položeny plovoucí podlahy, oblíbená lokalita pro bydlení sídliště " u nádraží" K1 Zdroj nabídky - prodej K2 Velikost - srovnatelná K3 Lokalita - srovnatelná K4 Typ stavby - panelová bez revitalizace K5 Stáří - nižší opotřebení vybavení K6 Garáž - bez K7 Vybavení - nižší standard vybavení Variační koeficient před úpravami: 11,32 % Průměrná cena Stanovená jednotková cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti
0,81
1,00 1,00 1,00 1,05 0,95 1,00 0,95 Variační koeficient po úpravách:
-8-
5,90 % 12 652 Kč/m2 12 000 Kč/m2 68 m2
Porovnávací hodnota
813 360 Kč
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů jsou uvedeny prodeje bytů 3 + 1 s přísl. ve vícebytových panelových domech ve Svitavách, srovnávané příklady prodejů č. 2 a 3 jsou umístěny ve stejné lokalitě „sídliště u nádraží” . Byty v panelových domech po provedených modernizacích v různém rozsahu jsou obchodovány za ceny cca 13 000 - 17 200 Kč/m2 započitatelné plochy. Vzhledem ke skutečnosti že nebyl umožněn přístup do oceňované nemovitosti, nelze zjistit vybavení a opotřebení vybavení bytu, rozsah případné modernizace, obvyklá cena byla stanovena při dolní hranici obchodovaných cen za 1 m 2 započitatelné plochy ve výši cca 12 000 Kč/m2. Obvyklá cena byla odhadnuta po zaokr. ve výši 800 000 Kč.
-9-
REKAPITULACE:
Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění)
800 000,00 Kč
Osmsettisíckorunčeských
Svitavy, 25.9.2014 Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy -------------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j.Spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3146/068/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 14068/14.
Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
