Plzeň

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1158 - 23/13 Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí na LV č. 1119 a 901, bytové jednotky č.634/10, v bytovém domě Sídliště čp.633,634,635, s příslušenstvím, v k.ú. Rotava

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO soudní exekutor Mgr. Ing. Jiří Prošek Rychtaříkova 2173/1 326 00 Plzeň

Účel posudku:

vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení č.j. 134 EX 08268/12-028

Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň V Plzni

08.03.2013

Znalecký posudek č. 1158 - 23/13 ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí - vlastnického práva k bytové jednotce č.634/10, vč. podílu na společných částech domu a stavebních zastavěných pozemcích p.č. 719,720 a 721 vedených v KN jako zastavěná plocha a nádvoří na LV č.901. Jednotka je ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Monika Greisingerová). Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je zapsaná v KN v k.ú. Rotava, obec Rotava, okres Sokolov, na LV č. 1119. Je příslušná panelovému, typovému bytovému řadovému domu o třech sekcích Sídliště čp.633, 634 a 635, vnitřní sekce s vlastním čp.634, 357 01 Rotava, v souvisle zastavěné obytné části obce, k.ú. Rotava, obec Rotava, okres Sokolov, na LV č.901. Dislokace nemovitostí je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech nevázne dle výpisu z KN věcné břemeno, vlastnická práva k jednotce jsou omezena nařízenou exekucí, jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovitosti prosté, jednotka není prokazatelně pronajatá (právoplatná nájemní smlouva prokazatelně nezjištěna ani nepředaná). Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního soudu v Sokolově, č.j. 28 EXE 2241/2012-11 a Usnesení o ustanovení znalce č.j. 134 EX 08268/12-028. Ocenění je provedeno na základě předané Kupní smlouvy a PVB s přílohami, které vymezují příslušnou jednotku pro potřebu ocenění a na základě požadavků objednávky.

Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PLZEŇ-MĚSTO Mgr. Ing.Jiří Prošek, soudní exekutor Rychtaříkova 2173/1 326 00 P l z e ň IČ: 71329277 č. obj.: písemná usnesení ustanovení znalcem, č.j.134 EX 08268/12-028 ze dne: 25.01.2013, převzato 12.02.2012 vystavil: Mgr. Ing.Jiří Prošek, soudní exekutor

Účel posudku: zjistit obvyklou cenu nemovitosti ve výlučném vlastnictví (povinný z exekuce Monika Greisingerová), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb., kterou se mění vyhl. č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 04.03.2013 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň Posudek obsahuje 27 stran vč.titulního listu a 29 stran příloh. Objednateli se předává v jednom originálním vyhotovení a elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Plzni, 08.03.2013

–3–

A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitostí - vlastnického práva k bytové jednotce č.634/10, vč. podílu na společných částech domu a stavebních zastavěných pozemcích p.č. 719,720 a 721 vedených v KN jako zastavěná plocha a nádvoří na LV č.901. Jednotka je ve výlučném vlastnictví fyzické osoby (povinný Monika Greisingerová). Oceňovaná jednotka s příslušenstvím je zapsaná v KN v k.ú. Rotava, obec Rotava, okres Sokolov, na LV č. 1119. Je příslušná panelovému, typovému bytovému řadovému domu o třech sekcích Sídliště čp.633, 634 a 635, vnitřní sekce s vlastním čp.634, 357 01 Rotava, v souvisle zastavěné obytné části obce, k.ú. Rotava, obec Rotava, okres Sokolov, na LV č.901. Dislokace nemovitostí je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech nevázne dle výpisu z KN věcné břemeno, vlastnická práva k jednotce jsou omezena nařízenou exekucí, jiných práv a závad s nimi spojenými jsou nemovitosti prosté, jednotka není prokazatelně pronajatá (právoplatná nájemní smlouva prokazatelně nezjištěna ani nepředaná). Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení Okresního sou-du v Sokolově, č.j. 28 EXE 2241/2012-11 ze dne 09.07.2012 o nařízení exekuce a Usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j.134 EX 08268/12-028 ze dne 25.01.2013 : znaleckým úkolem je obvyklou cenou, podle zvl.předpisu (§2 odst.1. zák. č.151/1997 Sb. v platném znění-zákon o oceňovaní majetku, ocenit : A - nemovitost a její příslušenství B - jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená Technický popis stavebních objektů, konstrukčního provedení a technického vybavení je detailně uvedeno v dalším textu, v části B. Posudek.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti - dne 04.03.2013 bylo provedeno venkovní a vnitřní ohledání a zaměření, bez přítomnosti povinného (povinný nereagoval na písemnou ani telefonickou výzvu ke kontaktu), s podrobnými místními informacemi zjištěnými od sousedů v domě a úředních osob, při konečné prohlídce se skutečným zaměřením. Pokus o zaměření interiérů nebyl úspěšný, na zvonění u vchodu do domu a do bytu nikdo nereagoval. Konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzul-tovaný s objednatelem, datum místní prohlídky oznámeno.

3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, LV č.1119, z 25.01.2013 - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, LV č.901, z 06.03.2013 - kopie katastrální mapy z Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, z 06.03.2013 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1158 - 23/13, 08.03.2013

–4– - Usnesení o nařízení exekuce, Okresní soud v Sokolově, č.j. 28 EXE 2241/2012-11 ze dne 09.07.2012 - Kupní smlouva V-3344/2001 ze dne 24.09.2001, právní účinky ke dni 25.09.2001 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM PLZEŇ-MĚSTO č.j.134 EX 08268/12-028 ze dne 25.01.2013 - zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 2012, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2011 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2012 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010, 2012 - údaje sdělené objednavatelem a zjištěné ze získaných a předaných dokladů, při místní prohlídce - při fyzickém venkovním a vnitřním zaměření

4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnická práva k nemovitostem : Jednotky : LV č.1119 1/1 Monika G r e i s i n g e r o v á (725509/2240), bytem Sokolovská 1205, 356 01 Sokolov povinný z exekuce č.jednotky 634/10 - byt v budově Sídliště čp.633, 634 a 635, 357 01 Rotava, na LV č.901, k.ú. Rotava, na zastavěných pozemcích p.č.719,720 a 721 na LV č.901 Podíl vlastníků jednotky na společných částech domu a pozemcích na LV č.901: 75/1808 parcela p.č.719 zastavěná plocha a nádvoří 169 m2 parcela p.č.720 zastavěná plocha a nádvoří 214 m2 parcela p.č.721 zastavěná plocha a nádvoří 174 m2

5. Dokumentace a skutečnost Nebyla předaná žádná stavební dokumentace projektu stavby, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě vlastního zaměření zpracovatelem dle skutečnosti na místě. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1158 - 23/13, 08.03.2013

–5– Pro zpracování posudku byly k dispozici výpisy z KN a kopie katastrální mapy a údaje z dokumentace objednané a převzaté z KN. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí domu a jednotky, vybavení domu a bytu a opotřebení dle skutečnosti a možností na místě. Posudek je zpracovaný dostupným způsobem. Datum prohlídky bylo oznámeno, jednotka není prokazatelně pronajatá (nájemní smlouva nepředložena ani prokazatelně nezjištěna). Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly zjištěny dne 08.03.2013, což je den zpracování posudku.

6. Celkový popis nemovitosti hlavní stavba - jedná se o řadový obytný panelový dům o třech sekcích, vnitřní sekce se samostatným vchodem s vlastním čp.634, s bytovými jednotkami, s technickými prostorami a se společnými částmi budovy, dům je užívaný v souladu s účelem, ke kterému je určený, je částečně revitalizovaný, okolí také. Dům je umístěný ve výhodné poloze v zastavěné obytné části města, malého sídliště s obdobnými obytnými domy společného bydlení a individuální výstavby - v obytné zóně města. Dům je přístupný po chodnících a příjezd je umožněný po zpevněné místní komunikaci ulice Sídliště, kpt.Jaroše, s návazností na páteřní komunikaci města ulice Příbramská a komunikace III.tř a II/210 směr Jindřichovice-Kraslice (5 km)-SRN Klingental (8 km) a II/222 směr Chodov-Karlovy Vary a dále R7 směr Sokolov-Cheb-SRN-Ostrov n.O., nm.v. cca 650 m. Dům je dislokovaný nedaleko středu města (200 m), 100 m obchod, restaurace, škola, školka, sportovní areál, zdravotní středisko, MÚ, pošta, policie, park nedaleko domu, zastávka MHD a nádraží ČD v pěší a dopravní dostupnosti, s výbornou dopravní a pěší dostupností do centra obce, do okolních přírodních parků, s veškerou infrastrukturou města, s možností parkování u domu na parkovišti před domem přes ulici. Možnost využívat travnaté plochy za domem se sušáky prádla. Obytný dům, který obsahuje oceňovaný byt, je obytný typový dům, typového panelového konstrukčního systému železobetonových plošných prvků a montovaných stropů, o jednom technickém a obytném podlaží v 1.NP (přízemí) se společnými prostorami, technickým zázemím, dvěma nebytovými jednotkami, jednou bytovou jednotkou a s 28-mi byty v pěti obytných nadzemních podlažích domu v 1.- 6.NP (I.-IV.patro), ze strany je přistavěná plynová kotelna, jsou osazeny vlastní venkovní třísložkové kovové komíny s objektovými DPS. Dům je osazený ve svažitém terénu okolních pozemků s přístupem a příjezdem k zadnímu hlavnímu vchodu v 1.NP z přístupového chodníku, z venkovních závětří a vstupní haly vchodu. Základové konstrukce betonové patky a pasy, s izolací proti zemní vlhkosti, venkovní fasády - zadní a štíty v původním stavu bez zateplovacího systému, uliční přední strana zateplena, betonový okapový chodník kolem domu. Vnitřní omítky v domě hladké, štukové, s linkrustami a olejovými nátěry soklů chodeb, stropy rovné, prosvětlení schodiště a chodeb osazenými novými plastovými okny s izolačním dvojsklem na mezipodestách, některé byty mají lodžie. Závětří vstupu a vstupní hala keramická dlažba, společné chodby dtto, podesty teraco, betonové mazaniny technických místností, betonové podlahy lodžií, schodiště typové betonové dvouramenné, s teracovým povrchem, zábradlí typové tyčové kovové. Vnitřní dveře dřevěné atypické a typové plné a prosklené, do bytů plné typové, předmětný byt dtto dřevěné, hladké. Vchodové nové atypické dveře prosklené, kovové, atypové plastové dveře lodžií, prosklené, jsou osazena nová plastová okna s izolačním dvojsklem, se žaluziemi, sklepní kóje s členěním společných prostor, pro předmětný byt viz.vyznačení ve schématu. Je osazený nový osobní výtah, na chodbách nejsou osazeny radiátory ÚT, je osazený požární ZNALECKÝ POSUDEK Č.1158 - 23/13, 08.03.2013

–6– vodovod s hydranty a elektrické zabezpečení vchodu. Střešní konstrukce sedlové střechy původní, bez nového zateplení, je osazený bleskosvod a STA. Klempířské prvky kompletní, vč. plastových parapetů. Dům je napojený na vodovodní řad pitné vody, zemní kabeláž elektropřípojky, STA, UPC, Inet, splaškové a dešťové kanalizace, zemního plynu s vlastním HUP, je osazeno veřejné osvětlení, s vlastní objektovou DPS rozvodu tepla a TUV, má veškerou infrastrukturu v místě s pěší a dopravní dostupnosti, obchodní centrum a obchody, banka, zdravotní zařízení, pošta, škola, školka, sportovní areál, MÚ, policie, restaurace atd. V okolních bytech ani v okolních domech jsou koncentrovaní sociálně nepřizpůsobiví obyvatelé. Je členěný dle Prohlášení vlastníka a Kupní smlouvy na jednotky, jsou určeny podíly na společných částech domu a pozemcích. Všechny byty mají standardní vybavení obvyklé v době výstavby, v některých bytech jsou provedeny vlastní standardní úpravy konstrukcí a technického vybavení, v oceňované jednotce zjištěný stav s nedokončenou rekonstrukcí stavebních prvků a společných rozvodů TZB, prakticky v hrubé stavbě s jádrovými omítkami a bez nich. Dům má jedno technické a obytné podlaží v 1.NP a 1. - 5. obytné NP, viz. fotodokumentace. Přesná dispozice bytů nezjištěna. Dispozice domu čp. 634 : Číslování jednotek převzato ze schémat v Prohlášení vlastníka budovy. Dispozice 1.NP(přízemí-technické a 1.obytné podlaží): komunikační chodba, společné části domu-chodby, prádelna a sušárna, společenská místnost a technické prostory, sklepní kóje pro jednotlivé byty, místnost DPS tepla s měřením na patě objektu, osobní výtah a výtahová šachta, schodiště do 2.NP, 1x byt (634/10) vše přístupné v úrovni 1.NP z hlavního zadního vchodu. Dispozice 1.NP(I.patro-2.obytné podlaží): komunikační chodba se vstupními podestami, osobní výtah a výtahová šachta, schodiště do 2.NP, 3x byt (634/11,634/12,634/13). Dispozice 2.NP(II.patro-3.obytné podlaží): komunikační chodba se vstupními podestami, osobní výtah a výtahová šachta, schodiště do 3.NP, 3x byt (634/14,634/15,634/16). Dispozice 3.NP(III.patro-4.obytné podlaží): komunikační chodba se vstupními podestami, osobní výtah a výtahová šachta, schodiště do 4.NP, 3x byt (634/17,634/18,634/19). Dispozice 4.NP(IV.patro-5.obytné podlaží): komunikační chodba se vstupními podestami, osobní výtah a výtahová šachta, výlez na střechu ve stropě, 3x byt (634/20,634/21,634/22). K domu náleží přípojka pitné vody, dešťové a splaškové kanalizace, přípojka silnoproudu a slaboproudu STA, UPC, zemního plynu, délky nezjištěny, okolní veřejné pozemky jsou užívané obyvateli domu - příjezdové a parkovací plochy, okolní travnaté a parkové upravené zelené plochy, přední přístupový chodník a parkovací plochy v ulici. Dům i byt je průměrně udržovaný, je užívaný dle zjistitelných podkladů od kolaudace v roce 1967, stáří domu je pro potřebu výpočtu opotřebení počítáno 46 let. Dům je členěný dle výpisu z KN a Prohlášení vlastníka budovy (PVB) na jednotky. Všechny byty mají standardní vybavení obvyklé v době výstavby, v některých bytech jsou provedeny vlastní úpravy konstrukcí a vybavení, oceňovaný byt je dispozičně upravený na byt 3+1. Na oceňovaných nemovitostech neváznou jako závady žádná věcná břemena, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníků nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně (právoplatnou smlouvou) pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.

ZNALECKÝ POSUDEK Č.1158 - 23/13, 08.03.2013

–7–

7. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky na LV č. p.č.901- zastavěné bytovým domem Byt b) Byt 1) Bytová jednotka č.634/10 (byt v přízemí-1.NP)


–8–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.450/2012 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.

I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Sokolov Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel

Popisy objektů Pozemky

a) Pozemky 1) Pozemky na LV č. p.č.901- zastavěné bytovým domem Podíl vlastníků jednotky na společných částech domu a pozemcích na LV č.901: parcela p.č.719 parcela p.č.720 parcela p.č.721

zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

75/1808 169 m2 214 m2 174 m2

Podle výpisu z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, katastrální pracoviště Sokolov, se jedná o stavební pozemky p.č.719,720 a 721, vedené v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, na LV č.901. Pozemky pod objektem jsou rovinatý, dislokovaný v místní obytné vnitřní místní části města uvnitř sídlišťního panelového bloku, v návaznosti na městské komunikace, ve starší bytové panelové zástavbě města, s výbornou vybaveností inž. sítěmi a výbornou místní infrastrukturou, s výbornou docházkovou a dopravní dostupností do historického centra, docházková dostupnost zastávky autobusu a dopravní dostupnost železniční dopravy a veškeré infrastruktury s nedalekým napojením na státní komunikace Kraslice-SRN-Karlovy Vary a rychlostní komunikace R6(E48),(E49) R6, R7 a I/13, směr Sokolov-Cheb-SRN-Chomutov-Praha-Plzeň. nejsou v záplavovém území, příslušenstvím pozemků nejsou žádné trvalé porosty. V místě jsou koncentrovaní nepřizpůsobiví občané. Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosté, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaté, není doložena žádná nájemní smlouva.


–9– Byt

b) Byt 1) Bytová jednotka č.634/10 (byt v přízemí-1.NP) Bytová jednotka 634/10 byt v domě Sídliště čp.633,634,635 1. Byt 3 + 1, z pohledu vstupu přední okna zprava, umístěný v 1.NP domu, v hrubé stav-bě nedokončené rekonstrukce, podstandardní technické vybavení, detaily viz. “Kupní smlouva“ další text a schémata v přílohách, výlučné vlastnictví (povinný Monika Greisingerová). Dispozice bytu je uvedená dle Kupní smlouvy, skutečnost je možná odlišná. celková plocha s příslušenstvím…………....................…..………74,73 m2 celková plocha s příslušenstvím po zaokrouhlení...........…………74,70 m2 Jednotka č. 634/10 se skládá z :

m2 12,30 19,25 19,38 8,99 10,25 2,11 0,95 1,50

Název pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 kuchyň předsíň koupelna WC sklep v 1.NP

pro zjištění ceny bytu se plocha sklepu nezapočítává do celkové plochy, podílem se započítává do ceny bytu Technické vybavení je uvedené dle Kupní smlouvy, ve skutečnosti není !! Vybavení jednotky č.634/10 :

Název kuchyňská linka sporák spižní skříň umyvadlo WC mísa vana vestavěné skříně dřez poštovní schránka zvonek baterie vodoměr TUV vodoměr SV poměrový měřič tepla

ks 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 2 1 1 4

Součástí bytové jednotky jsou nenosné příčky, okna a dveře, vnitřní elektroinstalace (světla, zásuvky, zářivky – v současnosti nejsou osazené) od elektroměru pro danou jednotku, rozvody ZNALECKÝ POSUDEK Č.1158 - 23/13, 08.03.2013

– 10 – odpadních vod, vnitřní potrubní rozvody TUV, ústředního vytápění, pitné vody, zemního plynu, kromě stoupacích vedení, včetně uzavíracích ventilů, vnitřní osvětlení a rozvody STA a UPC. K vlastnictví jednotky dále patří : podlahové krytiny a stropní vystrojení prostor v místnostech bytu (zatím nejsou), nenosné příčky, vnitřní okna a vnitřní dveře bytu, nacházející se uvnitř bytu, jakož i vstupní dveře a okna příslušejících k bytu. Předmět vlastnictví je ohraničený od ostatních jednotek a společných částí budovy : -horizontálními a vertikálními stavebními konstrukcemi -vstupními dveřmi do jednotky vč. zárubně a do příslušenství umístěného mimo byt ze společných částí budovy -hlavní uzavírací armaturou rozvodu pitné vody a TUV, ÚT a plynu -elektroinstalací k jističi v rozvodné skříni -plynovodní přípojka od plynoměru -dále je předmětem spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemcích, části domu určené pro společné užívání ve smyslu zákona o hospodaření a vlastnictví bytů č.72/94 Sb., ve znění pozdějších předpisů, uvedených a vyznačených ve schématech v přiloženém schématu : základy vč. izolace, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, 1x vchod s venkovním schodištěm a chodba, schodiště, okna a dveře přímo přístupná ze společných částí, vnější strany oken a dveří, zdivo do 50% tloušťky těch zdí, které oddělují společný prostor od jakékoliv jednotky z pohledu od společného prostoru vč. omítky na této zdi, společné prostory a chodba v technickém podlaží dle schématu v PVB, společné sklepní prostory pro umístění sklepních kójí (jsou přidělené k jednotlivým bytům dle přiloženého schématu), panely s poštovními schránkami, venkovní přípojka vody, přípojka kanalizace, zemního plynu, spol. rozvody pitné vody, ÚT a TUV, kanalizace a el. s osv. tělesy spol. prostor, zvonky, rozvody telekomunikací (STA), střešní okapy a svody, klempířské prvky, bleskosvod s uzemněním. Oceňovaná jednotka má zjištěné nestandardní vybavení : bělninové obklady nejsou, zčásti jsou provedené vnitřní hrubé omítky a zčásti chybějí, nejsou podlahové krytiny, sádrokartonové podhledy, sanitární jádro, nejsou dveřní zárubně a křídla, jsou osazena pouze nová plastová okna s izolačním dvojsklem a žaluziemi a vstupní typové, hladké, plné dveře. Nejsou zjištěné žádné zařizovací předměty, el.zásuvky, rozvody TZB částečné, jsou provedené pouze přípojky dovnitř bytu pro napojení a rozvody. Ostatní nezjištěno, dokončení rekonstrukce si vyžádá ještě nemalé náklady na její dokončení, je rozestavěný. Příslušenstvím jednotky je sklep v 1.NP, dle označení ve schématu, možné užívat veřejné okolní pozemky, pozemky s travnatými plochami, zpevněnými plochami příjezdu a přístupu s možností parkování.

Ocenění Pozemky

a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemky na LV č. p.č.901- zastavěné bytovým domem – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 52,47 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (3 357 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 3 357 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska – 50 % ZNALECKÝ POSUDEK Č.1158 - 23/13, 08.03.2013

– 11 – účelu užití stavby Pozemek pro stavbu s komerční využitelností Úprava celkem: Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Součet:

Parc. č. st. 719

+ +

50 % 0% ×

1,000

+

10 % × × ×

1,100 2,131 0,996

Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 169 52,47 122,5029 2

Cena [Kč] 20 702,99

st. 720

214

52,47

122,5029

26 215,62

st. 721

174

52,47

122,5029

21 315,50

557

68 234,11

Pozemky na LV č. p.č.901- zastavěné bytovým domem – zjištěná cena:

68 234,11 Kč

a.2) Metoda tříd polohy a.2.1) Pozemky na LV č. p.č.901- zastavěné bytovým domem Popis polohy pozemku: Pozemky pod objektem je dislokované v lokalitě starší bytové zástavby panelových domů v neklidné části města, s přítomností nepřizpůsobivých občanů, má výborné možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s přiměřenou občanskou vybaveností, s docházkovou vzdáleností do okolní přírody a lesa, s cyklistickými stezkami poblíž a sportovišti, nedaleké Krušné hory, rekreační areál Bublava a okolní přírodní parky. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Výměra – celkem:

Parcelní číslo st. 719 st. 720 st. 721 =

Výměra 169,00 m2 214,00 m2 174,00 m2 557,– m2

Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 60 000 000,– Kč Reprodukční cena stavby: 557,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 4 II. Intenzita využití pozemku 3 2 III. Dopravní relace k velkoměstu IV. Obytný sektor 3 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se 3,00 Průměrná třída polohy: 0,00 Povyšující faktory: ZNALECKÝ POSUDEK Č.1158 - 23/13, 08.03.2013

– 12 – Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:

1,00 2,00 1,30 %

Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (60 000 000,– × 1,30) / (100 – 1,30) Jednotková cena stavebního pozemku: 790 273,56 / 557,00 Výsledná cena pozemků:


790 273,56 Kč 1 418,80 Kč/m2 790 273,56 Kč

790 273,56 Kč

a.3) Indexová metoda a.3.1) Pozemky na LV č. p.č.901- zastavěné bytovým domem Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Pozemky pod objektem je dislokované v lokalitě starší bytové zástavby panelových domů v neklidné části města, s přítomností nepřizpůsobivých občanů, má výborné možnosti pro napojení na inženýrské sítě, s dostupnou veřejnou dopravou, s přiměřenou občanskou vybaveností, s docházkovou vzdáleností do okolní přírody a lesa, s cyklistickými stezkami poblíž a sportovištěmi, nedaleké Krušné hory, rekreační areál Bublava a okolní přírodní parky. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 719 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 52,47 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel 0,60 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,780 000 2 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m 40,93 Výměra pozemku: m2 169,00 Cena pozemku Kč 6 917,17 zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 720 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 52,47 Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně částečně připravený 1,00 C Třída velikosti obce 2 000 až 5 000 obyvatel 0,60 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 0,780 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 40,93 Výměra pozemku: m2 214,00 Cena pozemku Kč 8 759,02 zastavěná plocha a nádvoří p.č.: st. 721 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1158 - 23/13, 08.03.2013

– 13 – Základní jednotková cena: Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura B Typ stavebního pozemku C Třída velikosti obce D Obchodní, resp. průmyslová poloha E Územní připravenost, infrastruktura F Speciální charakteristiky volitelné Celkový index oceňovaného pozemku Jednotková cena pozemku Výměra pozemku: Cena pozemku

Kč/m2

52,47

průměrná stavebně částečně připravený 2 000 až 5 000 obyvatel obytné domy dobrá nejsou Io = A × B × C × D × E × F JC = ZJC × Io Kč/m2 m2 Kč

1,00 1,00 0,60 1,30 1,00 1,00 0,780 000 40,93 174,00 7 121,82

=

22 798,01 Kč

ZJC

Výsledná cena pozemků:


22 798,01 Kč

Byt

b) Byt b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Bytová jednotka č.634/10 (byt v přízemí-1.NP) – § 25 Podlahové plochy bytu (PP): Název pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 kuchyň předsíň koupelna WC sklep Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické

Plocha [m2] celková koef. započítaná 12,30 1,00 12,30 19,25 1,00 19,25 19,38 1,00 19,38 8,99 1,00 8,99 10,25 1,00 10,25 2,11 1,00 2,11 0,95 1,00 0,95 1,50 0,80 1,20 74,73 74,43

Obj. podíl 5,40 % 18,20 % 8,40 % 4,90 % 2,30 % 0,70 % 5,70 % 2,90 % 1,30 %

Hodnocení Standardní Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se


– 14 –

10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 2,90 % 3,30 % 0,00 % 5,30 % 3,00 % 4,80 % 5,10 % 0,40 % 3,20 % 3,10 % 0,40 % 2,20 % 1,90 % 3,90 % 1,30 % 5,70 % 3,70 %

Hodnocení Standardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Nadstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Rotava Počet obyvatel: 3 357 Indexovaná prům. cena (IPC): 13 158,– Kč/m2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Poptávka v lokalitě je výrazně nižší než nabídka. Hodnocení znaku Ti Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka –0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) I. Negativní –0,01 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

0,890

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Méně vyhledávaná městská lokalita s panelovým domem v původním stavu. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce III. Převažující objekty pro bydlení 4 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, pohosnemovitosti tinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí nemoIII. Základní škola a sportovní zařízení vitosti

Pi 0,00 0,02

0,00 0,00 0,05 0,04


– 15 – 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava

9

10 11 12

III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče

III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji Změny v okolí s vlivem na cenu I. Výrazně negativní změny trvalého chanemovitosti rakteru Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu

0,05 0,00

–0,01

–0,04 –0,06 –0,01

12

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

1,040

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Byt před dokončením rekonstrukcí, vč. technického vybavení, stavebních konstrukcí a zařizovacích předmětů, v hrubé stavbě. Hodnocení znaku Vi Popis znaku 1 Typ stavby II. Budova - panelová, nezateplená –0,05 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, su0,00 šárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu I. Bez vlastního příslušenství –0,15 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie –0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu –0,10 10 Stavebně-technický stav V. Byt ve špatném stavu - (nutná rekon0,40* strukce) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně (0,7) Úprava koeficientu (s): 0,10 Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,80 9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):

0,221

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (PP × CU):

0,890 × 1,040 × 0,221 = 13 158,– × 0,205 =

0,205 2 697,39 Kč/m2

74,43 × 2 697,39 =

200 766,74 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 68 234,11 Kč Spoluvlastnický podíl: × 75 / 1 808 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 2 830,51 Kč 2 830,51 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 203 597,25 Kč Bytová jednotka č.634/10 (byt v přízemí-1.NP) – zjištěná cena: 203 597,25 Kč ZNALECKÝ POSUDEK Č.1158 - 23/13, 08.03.2013

– 16 –

b.2) Věcná hodnota podle THU b.2.1) Bytová jednotka č.634/10 (byt v přízemí-1.NP) Podlahové plochy: pokoj 1 pokoj 2 pokoj 3 kuchyň předsíň koupelna WC sklep Podlahové plochy – celkem:

+ + + + + + + =

12,30 m2 19,25 m2 19,38 m2 8,99 m2 10,25 m2 2,11 m2 0,95 m2 1,50 m2 74,73 m2

Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.22 domy bytové typové 5-8 podlažní, bez občans. vyba4 046,– Kč vení svislá nosná konstrukce monolitická betonová plošná 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 4 046,– Kč Jednotková cena: 74,73 m2 × 3 200,– Kč/m2 Cena stavby:

3 200,– Kč/m2 =

Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 46 roků Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: 239 136,– Kč × 60,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

239 136,– Kč 239 136,– Kč

143 481,60 Kč 95 654,40 Kč

Bytová jednotka č.634/10 (byt v přízemí-1.NP) – zjištěná cena:

95 654,40 Kč

b.3) Výnosová hodnota b.3.1) Bytová jednotka č.634/10 (byt v přízemí-1.NP) Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné, v místě a čase obvyklé, v současnosti nedosažitelné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 74,73 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1158 - 23/13, 08.03.2013

– 17 – b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy byt 1 124,05 Kč ×

74,73 m2

c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Uvedení do pronajímatelného stavu Jednorázové náklady NJ celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Náklady na provoz Náklady na údržbu Pojištění Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T životnost Amortizace kapitaliC × iA ––––––––––– zovaná na zbytkovou (1+ iA)T – 1 životnost Daň z nemovitosti Ostatní náklady Roční náklady celkem NR Čisté výnosy V = VC – NR e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota

Kč/rok

84 000,–

Kč

0,–

Kč

300 000,–

Kč

300 000,–

Kč Kč/rok Kč/rok Kč/rok

95 654,40 25 000,– 5 000,– 1 500,– 0,0300

roků

50

Kč/rok

848,02

Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok

1 200,– 10 000,– 43 548,02 40 451,98

Kč

0,0700 277 890,–


– 18 –

C. Rekapitulace Viz.další text. Příslušenství bytů a nebytových prostorů Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu (vyhl. 450/2012 Sb.) Cena podle metody tříd polohy Cena podle indexové metody

68 234,11 Kč 790 273,56 Kč 22 798,01 Kč

Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Věcná hodnota bytů podle THU Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho

203 600,– 95 650,– 277 890,– 186 770,– 186 770,–

Kč Kč Kč Kč Kč

Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Rotava, na LV č.1119 a 901, podle odborného odhadu znalce činí : 186.770,– Kč Cena slovy:stoosmdesátšesttisícsedmsetsedmdesát Kč

II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Rotava, na LV č.1119 a 901 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb


– 19 – * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektu, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektu a bytu, vybavenost objektu a bytu TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných v roce 2012 a ze zjištěných údajů kupních cen roku 2012, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 10 % nižší, než je nabídka RK provise a právní servis). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s realizovanou cenou obdobného bytu (upraveného v původním stavu) v 12.2012 220.000,- Kč. Současná průměrná cena (během roku došlo ke snížení cca o 3 %, v současné době se stávají byty dobrou investicí) je v místní lokalitě cca od 2.450,- do 3.570,- Kč /m2 obyt.plochy. Nelze použít jakékoliv srovnání, protože byt ke srovnání v takovém stavu neexistuje neobyvatelný s nedokončenou totální rekonstrukcí všech konstrukcí a vybavení. Cena obvyklá je přibližně odhadnutá dle dokončených konstrukcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1158 - 23/13, 08.03.2013

– 20 – Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě přímo stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná - prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. „Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. Tehdy standardní byt o rozloze 68 metrů čtverečních zdražil mimo Prahu o 34 procent, v hlavním městě pak o 22 procent. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil, nyní stagnuje. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost jednotky, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 60 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení ZNALECKÝ POSUDEK Č.1158 - 23/13, 08.03.2013

– 21 – Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = místní část obce a obec je kompletně vybavena inženýrskými sítěmi, s možností napojení na zemní plyn, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je poblíž frekventované páteřní komunikace města, v intravilánu města, v místní vnitřní obytné části, v její obytné zóně, dobrý přístup k nemovitosti - VEL F = obec je podle velikosti zařazena s počtem obyvatel do 4 000, obec s dobrou dopravní dostupností (v zimě obtížná) a kompletní infrastrukturou v místě a v centru města - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční a železniční spojení Kraslice-SRN-Karlovy Vary-SokolovCheb-Chomutov-Praha-Plzeň a všechny směry - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce, v blízkosti náměstí marketů, sportovišť, nedalekého parku a koupaliště, zastávka MHD a nádraží ČD v pěší a dopravní dostupnosti, s výbornou dopravní a pěší dostupností do centra obce a veškeré infrastruktury města s možností parkování u domu na parkovišti a v ulici, park, Kraslice 5 km - dům je nedaleko nádraží ČD a autobusové zastávky - stavby v zóně bydlení, současně bez možností rozšíření, možnost relaxace v prostoru dvora, za domem, sportovní a dětské hřiště, školka, ZŠ, obchodní akademie, zdravotní zařízení, poblíž areálu Bublava, přírodní parky, Krušné Hory, cyklotrasy a turistické trasy atd. - v místě škola, školka, zdravotní středisko, restaurace, nákupní střediska, sportovní a dětské hřiště, policie, MÚ, pošta, telefonní budka, obchody, zastávka autobusu hotel, čerpací stanice PHM atd. = slabé stránky - málo vyhledávaná místní lokalita (nepřizpůsobiví občané) - byt ve stavu nedokončené totální rekonstrukce - viz.foto zvenčí - dokončení rekonstrukce si vyžádá ještě nemalé náklady na její dokončení - právní vlastnické vztahy Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nenachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při záplavách v roce 2002 byla nemovitost nad hladinou záplavové vlny místních vodotečí. Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro Karlovarský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších před-


– 22 – pisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Srovnávací vypočtená administrativní cena bude upravena na obvyklou. Bytová jednotka : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání.¨ 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č.450/2012 Sb. platné ke dni ocenění, není známá platná a účinná cenová mapa. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.

Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.


– 23 –

Závěr znalce : závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože je možné najít přímo v místě nebo v okolí do 500 m přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky nemovitostí, uveřejněné na internetu. Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné. Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 8-10 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou ve výlučném vlastnictví. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému domu a bytu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný nereagoval na písemnou výzvu, nebyl umožněn vstup do bytu k zaměření), byl umožněný přístup do vnitřku domu a pohled zvenčí. V případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání interiéru hlavního objektu domu podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu bytu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. V úvahu byla vzata ta skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou průměrně opotřebované, byt je neobyvatelný s nedokončenou totální rekonstrukcí všech konstrukcí a vybavení. Cena obvyklá je přibližně odhadnutá dle dokončených konstrukcí, nemá průměrné parametry obvykle vybavených obdobných nemovitostí, současně bez možností využití ke standardnímu trvalému a komerčnímu využití (pronájmu) - je možné po dokončení stavebních úprav a


– 24 – úprav technického vybavení, byt je v hrubé stavbě. Využití nemovitostí je podmíněně vhodné, výhodou obce je docházková dostupnost veškeré místní infrastruktury a dopravy, dostupnost po návazných státních komunikacích, s rozvětvením do všech směrů, lokalita je velmi dobře technicky vybavená, s výbornou dopravní dostupností, výbornou dostupností lékařské péče, škola a školka v místě, nákupní střediska a prodejny, restaurace, zdravotní středisko, pošta, MÚ, policie, bankomaty apod., s možností využívání dětského a sportovního hřiště, parkových a parkovacích veřejných ploch u objektu, dobrá dostupnost okolní přírody, rekreační areál Bublava, Krušné Hory, přírodní parky. Nevýhodou je přítomnost nepřizpůsobivých občanů. V současném stavu nepronajímatelná nemovitost, s potřebou dokončení rekonstrukce, obvyklá cena je nižší než administrativní. Na základě uvedených podkladů, zjištěným kupních cen v místě (viz.příloha), s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti a výše uvedeného komentáře odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :

1. Obvyklá cena nemovitostí ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Rotava, na LV č.1119 a 901, podle odborného odhadu znalce činí :

130.000,– Kč Cena slovy:stotřicettisíc Kč

2. Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Rotava, na LV č.1119 a 901, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč

3. Práva a závady váznoucí na nemovitostech ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Rotava, na LV č.1119 a 901, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou, jsou nulové.

0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč


– 25 –

4. Existence kulturní památky u nemovitostí ve výlučném vlastnictví, v k.ú. Rotava, na LV č.1119 a 901 : na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Karlových Varech, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č.124/2008 Sb.a zákona č.89/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1.července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.

V Plzni, 08.03.2013 Ing. Milan Paleček Jetelová 2425/33 326 00 P l z e ň


– 26 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j.Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.1158 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji fakturou č. 24/13 podle připojené likvidace.


– 27 –

E. Seznam příloh

4 2 1 1 1 1 7 6 6

x x x x x x x x x

A4 A4 A4 A4 A4 A4 A4 A4 A4

výpisy z Katastru nemovitostí snímek přehledné mapy snímek katastrální mapy snímek ortomapy snímek fotomapy turistická mapa Kupní smlouva se schématy umístění jednotky fotodokumentace přibližně srovnatelné nemovitosti


Plzeň

Recommend Documents