Planschaderisicoanalyse. Ontwerpbestemmingsplan Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen. Gemeente Zundert

Planschaderisicoanalyse Ontwerpbestemmingsplan Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen Gemeente Zundert

Planschaderisicoanalyse Ontwerpbestemmingsplan Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen

Gemeente Zundert

Planschaderisicoanalyse Ontwerpbestemmingsplan Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen Gemeente Zundert

Datum: 30 Juni 2011 Projectgegevens: PRA01-VGW00001-01a

Postbus 435 – 5240 AK Rosmalen T (073) 523 39 00 – F (073) 523 39 99 E [email protected] – I www.croonenadviseurs.nl


Gemeente Zundert

Inhoud 1

Inleiding 1.1 Algemeen 1.2 Uitgangspunten bij de analyse 1.3 Voorbehoud

1 1 1 4

2

Plangebied en te beoordelen objecten 2.1 Plangebied 2.2 Te beoordelen objecten

5 5 6

3

Algemene beoordeling 3.1 Inleiding 3.2 Het vigerende bestemmingsplan 3.3 Het toekomstige bestemmingsplan 3.4 Overzicht planologische wijzigingen

4

Beoordeling per object 4.1 Inleiding 4.2 Finéstraat 1 4.3 Finéstraat 4 4.4 Hoefstraat 6 4.5 Hoefstraat 3 4.6 Hoefstraat 1 4.7 Hoefstraat nummer onbekend 4.8 Pannenhoefsebaan 10 4.9 Pannenhoefsebaan 8 4.10 Diverse objecten Vinkenakker en Den Hooiberg

11 11 11 12 12 13 13 14 14 15 16

5

Conclusie

17

6

Bronnen

19

Croonen Adviseurs

7 7 Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd. 8 9


Croonen Adviseurs

Gemeente Zundert


Gemeente Zundert

1 Inleiding 1.1

Algemeen Voorliggende planschaderisicoanalyse heeft betrekking op een locatie aan de Hoefstraat, direct ten westen van de bebouwde kom van de kern Rijsbergen, in de gemeente Zundert. Voor deze locatie bestaat het voornemen twee vrijstaande woningen te realiseren, door middel van het toepassen van de Ruimte voor ruimteregeling. Op grond van het vigerend bestemmingsplan is deze ontwikkeling niet mogelijk. Om het project te kunnen realiseren, zal er een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld. De uitkomst van deze planschaderisicoanalyse zal onderdeel uitmaken van de onderbouwing van de financieel-economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

1.2

Uitgangspunten bij de analyse

1.2.1

Planschade Bij het veranderen van het planologisch regime, bijvoorbeeld via een herziening van het bestemmingsplan of het verlenen van omgevingsvergunning voor het afwijken van een geldend bestemmingsplan ten behoeve van een nieuwe planologische ontwikkeling, heeft de gemeente de plicht te kijken naar het algemeen belang. Zij dient daarbij echter ook te letten op de belangen van individuele belanghebbenden. Daar waar strijd tussen het algemene en het individuele belang ontstaat, zal de gemeente een afweging moeten maken tussen enerzijds het met de voorgenomen ontwikkeling beoogde algemene belang en anderzijds de bij de voorgenomen ontwikkeling betrokken individuele belangen. Een voorbeeld van een zodanig individueel belang is financiële schade die eventueel voor in de directe omgeving van de ontwikkeling gelegen onroerende objecten zal ontstaan door waardevermindering of door inkomensderving ten gevolge van de ontwikkeling. Deze financiële schade betreft de zogenaamde planschade. Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt: 1 Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 2 Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: a een bepaling van een bestemmingsplan (…), niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid (…); b een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een nadere eis als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a, b en d; c een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

Croonen Adviseurs

1


1.2.2

Gemeente Zundert

Planologische vergelijking Voor een planschaderisicoanalyse wordt de thans geldende planologische regeling vergeleken met het toekomstige planologische regime. Bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van schade als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime, is het met name van belang of belanghebbenden door het nieuwe planologische regime in een nadeliger positie zijn komen te verkeren ten opzichte van het huidige planologische regime. Als de feitelijke ontwikkeling ook al mogelijk was in de geldende planologische situatie kan er weliswaar sprake zijn van schade, maar ingevolge vaste jurisprudentie betreft deze schade dan geen planschade in de zin van artikel 6.1 Wro ten gevolge van het nieuwe planologische regime. Bij de beoordeling of sprake is van een planologische verslechtering moet ook worden gelet op eventuele voordelen, die de betreffende belanghebbende door de nieuwe planologische situatie wordt geboden en die (een deel van) de nadelen compenseren.

1.2.3

Risicoaanvaarding De wetgever heeft met artikel 6.1 Wro de schade die een grondeigenaar of grondgebruiker lijdt tengevolge van een planologische wijziging, die hem in een nadeliger positie brengt, in beginsel niet voor diens rekening willen laten. De schade dient echter wel redelijkerwijs geheel of gedeeltelijk ten laste van de grondeigenaar of grondgebruiker te blijven, indien de schadeveroorzakende planologische wijziging voorzienbaar was. De eigenaar of gebruiker van onroerend goed wordt derhalve geacht het risico van de schade te hebben aanvaard, indien de schadeveroorzakende planologische maatregelen redelijkerwijs voorzienbaar waren ten tijde van het nemen van zijn beslissingen omtrent aankoop of investering (actieve risicoaanvaarding), of bij zijn beslissingen omtrent het al dan niet benutten van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van zijn gronden (passieve risicoaanvaarding). De nadelige gevolgen van een wijziging van de planologische inzichten komen dan voor rekening van de grondeigenaar of grondgebruiker. De aspecten actieve en passieve risicoaanvaarding kunnen pas onderzocht worden op het moment van beoordeling van een daadwerkelijk verzoek om planschade. Daarom worden in deze analyse alle planschadegevoelige objecten beoordeeld, tenzij overduidelijk is dat er omstandigheden zijn waardoor een eventuele waardevermindering voor rekening van de eigenaar van het object dient te blijven.

Croonen Adviseurs

2


1.2.4

Gemeente Zundert

Eigen risico In de Wro is geregeld dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor eigen rekening blijft. Het normale maatschappelijke risico is vastgesteld op 2%. In geval van waardevermindering van onroerende zaken betekent dit, dat indien er sprake is van planschade, het planschadebedrag wordt verminderd met 2% van de waarde van de onroerende zaak direct voor het ontstaan van de schade. Indien het planschadebedrag minder dan 2% van de waarde van de onroerende zaak bedraagt, zal er dus geen tegemoetkoming hoeven worden uitgekeerd. In het geval van inkomensderving gaat het om 2% van het inkomen direct voor het ontstaan van de schade. De bepalingen ten aanzien van dit eigen risico zijn niet van toepassing indien de schade het gevolg is van wijzigingen van het planologische regime van de tot de onroerende zaak behorende grond.

1.2.5

Vergoeding van kosten De Wet ruimtelijke ordening heeft het bereik van artikel 6.1 (tegemoetkoming planschade) beperkt tot schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak of inkomensderving. Eventuele andere gemaakte kosten, bijvoorbeeld de kosten die een benadeelde heeft gemaakt ter beperking of voorkoming van de schade, worden in de beslissing van burgemeester en wethouders betrokken (artikel 6.3 onder b Wro). Deze kosten worden slechts vergoed voor zover de maatregelen daadwerkelijk dienden ter beperking van de schade. Verder dienen de kosten in een redelijke verhouding te staan tot de hoogte van de schade die zou zijn geleden zonder de schadebeperkende maatregelen. Daarvan is slechts sprake indien deze kosten even hoog of lager uitvallen dan de schade zonder de desbetreffende maatregelen. Indien bij de schadevaststelling zowel het inroepen van rechts- dan wel deskundigenbijstand als de kosten daarvan redelijk zijn, dan kunnen ook de kosten ten behoeve van juridische en deskundige bijstand deel uitmaken van de te vergoeden schade (artikel 6.5 onder a Wro). Verder vergoeden burgemeester en wethouders de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag om tegemoetkoming van de planschade, indien zij een tegemoetkoming in de planschade toekennen (artikel 6.5 onder b Wro).

1.2.6

Peildatum Toepassing van artikel 6.1 Wro vereist een vergelijking van het planologische regime op de peildatum. De peildatum is de datum die het meetmoment vormt voor de beoordeling van de planschade van een object. Dit meetmoment is het tijdstip waarop het nieuwe planologische regime in werking treedt.

Croonen Adviseurs

3


1.3

Gemeente Zundert

Voorbehoud Met nadruk wordt erop gewezen dat deze planschaderisicoanalyse indicatief is, dat wil zeggen een analyse betreft van de mogelijke kans op planschade in het kader van planologische medewerking van gemeentewege. Zo heeft er bijvoorbeeld in het kader van deze analyse geen overleg plaatsgevonden met de rechthebbenden van de diverse objecten. Indien te zijner tijd naar aanleiding van een verzoek om planschade een planschadeonderzoek moet worden verricht, zullen immers alle op dat moment geldende omstandigheden in ogenschouw moeten worden genomen alsmede de (individuele) omstandigheden, waaronder bijvoorbeeld de wijze waarop de verzoeker om planschade het onroerend goed heeft verkregen en beheerd.

Croonen Adviseurs

4


Gemeente Zundert

2 Plangebied en te beoordelen objecten 2.1

Plangebied Het plangebied ligt in de kernrandzone van de kern Rijsbergen, circa 200 m ten westen van de bebouwde kom van Rijsbergen. Het omliggende gebied is te kenmerken als een gevarieerd overgangsgebied tussen de bebouwde kom en het buitengebied, met verschillende bedrijfsvormen in verschillende soorten en maten en burgerwoningen. Het plangebied is op dit moment in gebruik als weiland. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Rijsbergen, sectie B, nummers 566 en 2411. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 7.200 m².

Figuur: luchtfoto plangebied en omgeving en begrenzing plangebied (Microsoft Corporation, 2010)

Croonen Adviseurs

5


2.2

Gemeente Zundert

Te beoordelen objecten In de beoordeling zijn de objecten betrokken, die gelegen zijn in de directe omgeving van de gewenste ontwikkelingen. Artikel 6.1 Wro stelt enkele criteria voor het instellen van een verzoek tot tegemoetkoming in de schade, te weten dat een aanvraag een motivering en een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming moet bevatten. Verder dient een verzoek om tegemoetkoming in de schade binnen 5 jaar nadat het schadeveroorzakende besluit onherroepelijk is te worden ingediend bij een gemeente. In beginsel zullen veel verzoekers ontvankelijk worden verklaard, mits zij een causaal verband met het plangebied aanhalen en voldoen aan genoemde voorwaarden. Er wordt echter aangenomen dat alleen eigenaren en gebruikers van aangrenzende objecten tot het indienen van een schadeclaim kunnen overgaan, aangezien met name zij eventueel schade lijden als gevolg van bijvoorbeeld visuele hinder, dan wel overlast. In sommige gevallen kunnen ook iets verder gelegen objecten schadegevoelig zijn, bijvoorbeeld in geval van een bedrijfsvestiging, die tot milieuoverlast kan leiden. De onderhavige planschaderisicoanalyse is beperkt tot die objecten die rechtstreeks visuele hinder (inkijk en uitzichtbelemmeringen) dan wel overlast van de gewijzigde situatie kunnen ondervinden. In het onderzoek met betrekking tot het plangebied zijn de volgende objecten betrokken: — Finéstraat 1; — Finéstraat 4; — Hoefstraat 6; — Hoefstraat 3; — Hoefstraat 1; — Hoefstraat nummer onbekend; — Pannenhoefsebaan 10; — Pannenhoefsebaan 8; — Diverse objecten Vinkenakker en Den Hooiberg.

Croonen Adviseurs

6


Gemeente Zundert

3 Algemene beoordeling 3.1

Inleiding Voor de beoordeling van de wijziging in het planologische regime is voor voorliggende planschaderisicoanalyse gebruik gemaakt van de door de opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie. Het vigerende planologische regime bestaat uit de beheersverordening ‘Buitengebied Rijsbergen’. Deze is op 26 mei 2011 vastgesteld door de gemeenteraad van Zundert. In deze beheersverordening wordt het daarvoor geldende bestemmingsplan ‘Buitengebied’ uit 1977 grotendeels van toepassing verklaard, met enkele wijzigingen. Voor het toekomstige planologische regime wordt uitgegaan van het ontwerpbestemmingsplan ‘Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen’ van maart 2011.

3.2

Het vigerende planologische regime De beheersverordening ‘Buitengebied Rijsbergen’ verwijst grotendeels naar het bestemmingsplan ‘Buitengebied’. Voor de onderhavige locatie zijn geen wijzigingen aangebracht. In het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ heeft de betreffende locatie de bestemming ‘Agrarisch kernrandgebied’. Deze gronden zijn bestemd voor agrarische produktiedoeleinden. Er mogen uitsluitend bouwwerken worden gebouwd voor bestaande agrarische bedrijven, die uit een oogpunt van doelmatig agrarisch bodemgebruik wenselijk zijn. Schuilgelegenheden, melkstallen en veldschuren mogen alleen worden gebouwd op bouwpercelen met een oppervlakte van minimaal 1 ha. Woningen zijn niet toegestaan. De hoogte van terreinafscheidingen is maximaal 2 m.

Figuur: uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan en legenda (Gemeente Rijsbergen, 1977).

Croonen Adviseurs

7


3.3

Gemeente Zundert

Het toekomstige bestemmingsplan In het ontwerpbestemmingsplan krijgen de twee woningen de bestemming ‘Wonen’. De hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd. Binnen ieder bouwvlak is één vrijstaande woning toegestaan met een inhoud van maximaal 1.000 m³. De maximale goot- en bouwhoogte is respectievelijk 7 m en 10 m. Bij iedere woning mogen aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen worden gebouwd tot een gezamenlijke oppervlakte van 100 m² en een maximale bouwhoogte van 5 m. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden diverse maximale bouwhoogtes, afhankelijk van het soort bouwwerk, maar tot maximaal 3 m. Met een omgevingsvergunning kan van de gebruiksregels worden afgeweken ten behoeve van aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten of gebruik van een vrijstaand bijgebouw als afhankelijke woonruimte.

Figuur: uitsnede verbeelding ontwerpbestemmingsplan ‘Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen’ maart 2011

Croonen Adviseurs

8


3.4

Gemeente Zundert

Overzicht planologische wijzigingen Uit een vergelijking van de in de vorige paragrafen besproken planologische regimes kunnen de volgende (eventuele) schadeaspecten worden geconcludeerd.

Gebruik

Vigerend bestemmingsplan Agrarisch grondgebruik

Toekomstig bestemmingsplan Wonen

Bebouwing

Geen gebouwen

2 woningen, inhoud max. 1.000 m³, max. bouwhoogte 10 m Aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen, max. 100 m², max. bouwhoogte 5 m

Terreinafscheidingen max. 2 m

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, max. 3 m

Gebruik Het vigerend bestemmingsplan staat agrarisch gebruik toe. Het kan dan gaan om grondgebruik in de vorm van akkerbouw of veeteelt. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in het gebruik van de gronden voor twee woningen met bijbehorende tuinen en erven. Wonen is een 24-uurs functie; over het algemeen zijn er dag en nacht mensen aanwezig. Voor agrarisch gebruik ligt dit heel anders. De gronden worden bewerkt, soms met zware machines, maar dit is niet dagelijks en al helemaal niet 24 uur per dag. Agrarisch gebruik kan wel zorgen voor stank- en/of geluidsoverlast. Het gebruik voor wonen kan een lichte verkeersaantrekkende werking hebben. De toename in het aantal verkeersbewegingen zal echter dusdanig gering zijn, dat van een nadeliger situatie geen sprake zal zijn, zeker gezien het feit dat de Hoefstraat een doorgaande weg is. Parkeren zal op eigen terrein plaats vinden, waardoor geen nadeel of hinder ontstaat voor de omgeving. Het intensievere gebruik kan een nadelige invloed hebben op de privacy van de bewoners van omliggende objecten. Door de wijziging van het planologisch regime wijzigt het gebruik. In het algemeen zal het gebruik nadeliger zijn door de toegenomen intensiteit, maar dit is mede afhankelijk van de functie van het omliggende object.

Croonen Adviseurs

9


Gemeente Zundert

Bebouwing De bebouwingsmogelijkheden zullen toenemen. Nu mogen uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog gebouwd worden. Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in twee woningen, inclusief aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen, en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Deze nieuwe bouwmogelijkheden kunnen voor omliggende objecten nadelig zijn, in die zin dat de bebouwing visuele hinder kan veroorzaken en het uitzicht kan belemmeren. Conclusie Door het bestemmingsplan ‘Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen’ zal zowel qua gebruik als qua bebouwing sprake kunnen zijn van een planologisch nadeliger situatie voor omliggende objecten. Echter, planschade dient per individueel omliggend object te worden beoordeeld. Dit zal in het volgende hoofdstuk gebeuren.

Croonen Adviseurs

10


Gemeente Zundert

4 Beoordeling per object 4.1

Inleiding Planschade dient per individueel omliggend object te worden beoordeeld. Per object zal bekeken worden of sprake is van een meer nadelige situatie dan nu het geval is, bijvoorbeeld in de vorm van meer visuele hinder. Hierbij dienen ook eventuele voordelen meegenomen te worden, waardoor per saldo bekeken kan worden of sprake zal zijn van een planologisch nadeliger regime. Een planologisch nadeliger situatie kan ook ontstaan door een beperking van de bebouwings- of gebruiksmogelijkheden van de omliggende objecten. Ook dit zal per object bekeken moeten worden. Eén en ander zal in de navolgende paragrafen per object of cluster van objecten worden beoordeeld.

4.2

Finéstraat 1 Het betreft een vrijstaande woning gelegen ten noorden van het plangebied. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 60 m. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het object zal geen zicht krijgen op de woningen doordat de tussenliggende bebouwing van Finéstraat 4 het zicht ontneemt. Indien achter op de percelen (richting het noordoosten) bijgebouwen worden gebouwd, dan krijgt het object daar mogelijk wel zicht op vanuit de voorgevel. Door de afstand tot het plangebied van circa 60 m zal het uitzicht echter niet beperkt worden. De toename in bouwmogelijkheden vormt geen planologisch nadeel voor dit object. Het gebruik wijzigt van agrarisch in wonen. Het gebruik voor wonen is intensiever dan agrarisch gebruik. Dit object zal van de twee nieuwe woningen echter geen nadeel ondervinden, door de afstand tot het plangebied van circa 60 m, en door de Finéstraat en de tuin van Finéstraat 4 die er tussen liggen. Daarom is wat gebruik betreft het nieuwe planologische regime niet nadeliger. Het object Finéstraat 1 vormt geen planschaderisico.

Croonen Adviseurs

11


4.3

Gemeente Zundert

Finéstraat 4 Het betreft een vrijstaande woning gelegen ten noordwesten van het plangebied. Het perceel van het object grenst direct aan het plangebied. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het object zal vanuit de achtergevel zicht kunnen krijgen op de twee woningen. Het uitzicht vanuit de achtergevel is nu nog vrij. De nieuwe woningen zullen het zicht van het object beperken. De toename in bouwmogelijkheden vormt een planologisch nadeel voor dit object. Het gebruik wijzigt van agrarisch in wonen. Het gebruik voor wonen is intensiever dan agrarisch gebruik. Woningen in het buitengebied ontlenen een deel van hun waarde aan de locatie; vrij uitzicht, rustig, met weinig buren. De tuin van het object grenst direct aan het plangebied, waardoor het object het intensievere gebruik merkbaar zal kunnen zijn. Het object kan nadeel ondervinden door gebruik van de gronden als tuin. Ook kan de privacy verminderen doordat bewoners en bezoekers van de meest noordelijk gelegen woning zicht krijgen op de tuin en de woning van het object. Daarom is ook wat gebruik betreft het nieuwe planologische regime nadeliger. Het object Finéstraat 4 vormt een planschaderisico.

4.4

Hoefstraat 6 Het betreft een vrijstaande woning gelegen ten noordwesten van het plangebied. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 60 m. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het object krijgt mogelijk vanuit de zijgevel enig zicht op de woningen. Door de afstand van 60 m, en door de zijdelingse situering zal het uitzicht echter niet beperkt worden. De toename in bouwmogelijkheden vormt geen planologisch nadeel voor dit object. Het gebruik wijzigt van agrarisch in wonen. Het gebruik voor wonen is intensiever dan agrarisch gebruik. Door de afstand zal het object echter geen nadeel ondervinden van het intensievere gebruik van het plangebied. Het object Hoefstraat 6 vormt geen planschaderisico.

Croonen Adviseurs

12


4.5

Gemeente Zundert

Hoefstraat 3 Het betreft een vrijstaande woning gelegen ten noordwesten van het plangebied. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 90 m. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het object krijgt mogelijk zeer schuin vanuit de zijgevel enig zicht op de woningen. Dit zicht is echter dusdanig schuin en op een dusdanige afstand dat het uitzicht van het object niet beperkt wordt. De toename in bouwmogelijkheden vormt geen planologisch nadeel voor dit object. Het gebruik wijzigt van agrarisch in wonen. Het gebruik voor wonen is intensiever dan agrarisch gebruik. Door de afstand zal het object echter geen nadeel ondervinden van het intensievere gebruik van het plangebied. Het object Hoefstraat 3 vormt geen planschaderisico.

4.6

Hoefstraat 1 Het betreft een vrijstaande woning gelegen ten westen van het plangebied. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 20 m. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het object zal vanuit de voorgevel zicht krijgen op de twee woningen. Het uitzicht naar het oosten is nu nog vrij tot aan de woningen aan de Vinkenakker op een afstand van 250 m. De nieuwe woningen zullen het zicht van het object beperken. De toename in bouwmogelijkheden vormt een planologisch nadeel voor dit object. Het gebruik wijzigt van agrarisch in wonen. Het gebruik voor wonen is intensiever dan agrarisch gebruik. Woningen in het buitengebied ontlenen een deel van hun waarde aan de locatie; vrij uitzicht, rustig, met weinig buren. Door de korte afstand tot het plangebied zal het object het intensievere gebruik van de gronden kunnen merken, en er mogelijk nadeel van ondervinden. De privacy kan verminderen doordat bewoners van de nieuwe woningen op de voortuin en woning van het object kijken. Daarom is ook wat gebruik betreft het nieuwe planologische regime nadeliger. Het object Hoefstraat 1 vormt een planschaderisico.

Croonen Adviseurs

13


4.7

Gemeente Zundert

Hoefstraat 2 Het betreft een vrijstaande woning gelegen ten zuiden van het plangebied. Op basis van luchtfoto’s en kadastrale gegevens blijkt dat de woning recent is gebouwd. Het huisnummer is onbekend. Het object grenst met het perceel direct aan het plangebied. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het object zal vanuit de zijgevel zicht krijgen op de twee woningen. Het uitzicht naar het noorden is nu nog vrij. De nieuwe woningen zullen het zicht van het object beperken. De toename in bouwmogelijkheden vormt een planologisch nadeel voor dit object. Het gebruik wijzigt van agrarisch in wonen. Het gebruik voor wonen is intensiever dan agrarisch gebruik. Woningen in het buitengebied ontlenen een deel van hun waarde aan de locatie; vrij uitzicht, rustig, met weinig buren. De tuin van het object grenst direct aan het plangebied, waardoor het object het intensievere gebruik merkbaar zal kunnen zijn. Het object kan nadeel ondervinden door gebruik van de gronden als tuin. Ook kan de privacy verminderen doordat bewoners en bezoekers van de meest zuidelijk gelegen woning zicht krijgen op de tuin en de woning van het object. Daarom is ook wat gebruik betreft het nieuwe planologische regime nadeliger. Het object Hoefstraat nummer onbekend vormt een planschaderisico.

4.8

Pannenhoefsebaan 10 Het betreft een agrarisch bedrijf met bedrijfswoning gelegen ten zuidwesten van het plangebied. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 10 m. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het betreft een bedrijfsmatig object in de vorm van een agrarisch bedrijf. Voor dit object wordt de waarde in veel mindere mate bepaald door hinder door omliggende percelen dan bij bijvoorbeeld woningen. Een bedrijfsperceel ontleent zijn waarde met name aan de functionaliteit, en niet aan factoren zoals uitzicht of privacy. Voor onderhavig object is het vooral van belang dat deze niet in hun gebruiks- of bebouwingsmogelijkheden wordt beperkt. De aanwezigheid van (burger)woningen in de directe nabijheid van een agrarisch bedrijf kan deze beperken in haar bedrijfsvoering. Bij het verlenen van een milieuvergunning is de meest nabijgelegen woning van derden maatgevend voor het bepalen van de eisen aan de bedrijfsvoering. Voor dit object is de meest nabij gelegen woning Hoefstraat nummer onbekend.

Croonen Adviseurs

14


Gemeente Zundert

Daarom zullen de nieuwe woningen in het plangebied geen beperking opleveren voor de bedrijfsvoering, zodat geen sprake zal zijn van schade in de vorm van inkomensderving. Een bedrijfswoning ontleent zijn waarde met name aan zijn functionaliteit, en de locatie bij het agrarische bedrijf. Factoren als uitzicht en omliggend gebruik zijn nauwelijks van invloed op de waarde. De bedrijfswoning is gelegen aan de Pannenhoefsebaan. Mocht er al zicht ontstaan op de nieuwe woningen, dan zal dat op een afstand van 70 m zijn, waardoor het uitzicht niet beperkt wordt. Door deze afstand zal de bedrijfswoning ook geen nadeel ondervinden van het intensievere gebruik. Het object Pannenhoefsebaan 10 vormt geen planschaderisico.

4.9

Pannenhoefsebaan 8 Het betreft een vrijstaande woning gelegen ten zuiden van het plangebied. De afstand tot het plangebied bedraagt circa 50 m. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Het object zal geen zicht krijgen op de woningen doordat de tussenliggende bebouwing van Hoefstraat nummer onbekend het zicht ontneemt. Indien achter op de percelen (richting het noordoosten) bijgebouwen worden gebouwd, dan krijgt het object daar mogelijk wel zicht op vanuit de voorgevel. Door de afstand tot het plangebied van circa 50 m zal het uitzicht echter niet beperkt worden. De toename in bouwmogelijkheden vormt geen planologisch nadeel voor dit object. Het gebruik wijzigt van agrarisch in wonen. Het gebruik voor wonen is intensiever dan agrarisch gebruik. Woningen in het buitengebied ontlenen een deel van hun waarde aan de locatie; vrij uitzicht, rustig, met weinig buren. Dit object zal van de twee nieuwe woningen echter geen nadeel ondervinden, door de afstand tot het plangebied van circa 50 m en de tuin van Hoefstraat nummer onbekend die er tussen ligt. Daarom is wat gebruik betreft het nieuwe planologische regime niet nadeliger. Het object Pannenhoefsebaan 8 vormt geen planschaderisico.

Croonen Adviseurs

15


4.10

Gemeente Zundert

Diverse objecten Vinkenakker en Den Hooiberg Het betreft diverse woningen gelegen aan de westzijde van de Vinkenakker en Den Hooiberg. Het betreft in ieder geval Vinkenakker 13 t/m 29, oneven nummers, en Den Hooiberg 19. De afstand tot het plangebied bedraagt minimaal 120 m. Het toekomstige bestemmingsplan voorziet in de realisatie van twee woningen tot 10 m hoog, met bijbehorende tuinen en erven, en aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen tot 5 m hoog. Nu zijn uitsluitend terreinafscheidingen tot 2 m hoog toegestaan. Deze objecten zullen mogelijk zicht krijgen op de nieuwe woningen. De afstand van minimaal 120 m is echter dusdanig dat het uitzicht niet beperkt zal worden. Door deze afstand zal het intensievere gebruik van de gronden voor wonen geen nadelig effect hebben voor deze objecten. De diverse objecten Vinkenakker en Den Hooiberg vormen geen planschaderisico.

Croonen Adviseurs

16


Gemeente Zundert

5 Conclusie Op grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er zich planschaderisico’s voordoen met betrekking tot deze objecten: — Finéstraat 4; — Hoefstraat 1; — Hoefstraat nummer onbekend. Deze objecten krijgen te maken met vermindering van uitzicht door de toename van de bouwmogelijkheden. Ook kunnen deze objecten nadeel ondervinden van het intensievere gebruik van de gronden. Indien het bestemmingsplan door de raad van de gemeente Zundert wordt vastgesteld en daadwerkelijk een tegemoetkoming in planschade wordt aangevraagd, zal er ook rekening moeten worden gehouden met onderzoeks- en apparaatkosten. Jurisprudentie vereist dat de gemeente onafhankelijk advies inwint over de vraag of verzoeker in aanmerking komt voor een schadevergoeding en in het bevestigende geval zich laat adviseren over de omvang van de schade. Bij het onderzoek dienen onderzoeksprocedures zorgvuldig te worden uitgevoerd. Bij onderzoekskosten dient enerzijds rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat in soortgelijke situaties niet iedere belanghebbende onmiddellijk een claim zal indienen. Ook kan een ruimere kring van verzoekers zich aanmelden. Het is niet in te schatten of er al dan niet beroepsprocedures zullen gaan worden gevolgd. Deze onderzoekskosten komen in principe voor rekening van de gemeente zelf. Nadrukkelijk merken wij hier nog op, dat voorliggende planschaderisicoanalyse een globale inschatting betreft. De uiteindelijke uitkomst van een daadwerkelijk ingediend verzoek om planschade nadat het plan in werking is getreden, is mede afhankelijk van de peildatum en de dan heersende omstandigheden.

Croonen Adviseurs

17


Croonen Adviseurs

18

Gemeente Zundert


Gemeente Zundert

6 Bronnen — Beheersverordening ‘Buitengebied Rijsbergen’, vastgesteld op 26 mei 2011 — Bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de voormalige gemeente Rijsbergen, vastgesteld op 15 december 1977, en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op7 februari 1979. Uitsnede plankaart met plangebied, deel legenda, artikel 2, 8 (‘Agrarisch kernrandgebied’) — Ontwerpbestemmingsplan ‘Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen’ van maart 2011, opgesteld door Croonen Adviseurs. (REG01-VGW00001-01B en TEK01VGW00001-01B)

Croonen Adviseurs

19

Planschaderisicoanalyse. Ontwerpbestemmingsplan Hoefstraat ongenummerd te Rijsbergen. Gemeente Zundert

Recommend Documents