Planschaderisicoanalyse

Planschaderisicoanalyse Daltonstraat e.o.

Opdrachtgever: Gemeente Schiedam

Betreft: Concept Planschaderisicoanalyse voor de herontwikkeling van de Daltonstraat en omgeving in Schiedam Oost.

Thorbecke BV, Zwolle, maart 2012

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding en verantwoording Opdracht en doelstelling Gegevens Het wettelijk kader

4 4 4 5

1.3.1

Algemeen

5

1.3.2

Concrete situatie en procedure

5

1.4 1.5

Gevolgde werkwijze Leeswijzer

6 6

2 2.1 2.2 2.3

Planologische regimes Het bestemmingsplan Vigerend regime Onderzochte onderdelen

7 7 7 7

3 3.1

Planschaderisico’s Inleiding

8 8

3.1.1

Planologische risico’s (algemeen)

8

3.1.2

Directe planologische risico’s

8

3.1.3

Indirecte planologische risico’s

8

3.1.4

Causaliteit

9

4 4.1

Planvergelijking Bouwmogelijkheden (bouwhoogte)

4.1.1

Beschrijving ‘dr. Zamenhofstraat e.o.’ (oude planologie)

10

4.1.2

Beschrijving van het bestemmingsplan (nieuwe planologie)

12

4.1.3

Overzicht Bouwhoogte

13

4.1.4

Beschrijving en beoordeling van directe planschaderisico’s

13

4.1.5

Beoordeling en beschrijving van indirecte planschaderisico’s

14

4.1.6

Zuidzijde plangebied

14

4.1.7

Westzijde plangebied

14

4.1.8

Noordzijde plangebied

15

4.1.9

Oostzijde plangebied

15

4.1.10

Toename bouwvlak/bouwhoogte noordoostelijke hoek van de bebouwing

15

4.1.11

Toename bouwvlak zuidoostelijke hoek van de bebouwing

16

4.2

Gebruiksmogelijkheden

17

4.2.1

Algemeen

17

4.2.2

Toename gebruiksintensiteit

17

4.3 4.4

Waarde - Archeologie Wijzigingsbevoegdheid

17 18

5 5.1 5.2

Beoordeling vergoedbaarheid Algemeen Voorzienbaarheid

20 20 20

Concept Planschaderisicoanalyse Daltonstraat e.o. te Schiedam

10 10

2

5.2.1

Algemeen

20

5.3

Actieve risicoaanvaarding

21

5.3.1

Algemeen

21

5.3.2

Concrete situatie

21

5.4 5.5 5.6 5.7

Passieve risicoaanvaarding Voordeelverrekening Anderszins verzekerd Normaal maatschappelijk risico

21 22 22 22

6

Conclusie

23


3

1

Inleiding en verantwoording

1.1

Opdracht en doelstelling

Om te voldoen aan de wettelijke verplichtingen op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden in de gemeente Schiedam de geldende bestemmingsplannen projectmatig geactualiseerd en gedigitaliseerd. Voor deze planschaderisicoanalyse zijn de volgende bestemmingsplannen van belang: ‘Schiedam in Hoofdzaak’ en ‘Dr. Zamenhofstraat e.o.’. In de wijk Oost van Schiedam, ten zuiden van de Horvathweg en ten westen van de Hogenbanweg, gaat een herstructurering plaatsvinden. Door de sloop van de bebouwing verdwijnen de momenteel nog aanwezige woningen in gestapelde vorm, enkele garages en een winkel. De vrijgekomen locatie wordt in zijn geheel benut voor de nieuwbouw van woningen (gestapelde bouw). De bestaande wegenstructuur en de momenteel in het plangebied aanwezige groenvoorzieningen blijven grotendeels gehandhaafd. Een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen voor 2 smalle stroken aan weerszijden van de Dr. Zamenhofstraat. Het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan ‘Daltonstraat e.o.’ maakt de beschreven ontwikkeling mogelijk. Dit plan heeft nog geen juridische status. Op dit moment is er nog sprake van een concept voorontwerpbestemmingsplan. De gemeente wenst nu op voorhand voor het plan inzicht te krijgen in de mogelijke kosten voor planschade. In het vervolg van dit advies zal dit voorontwerp telkens als ‘het bestemmingsplan’ worden aangeduid. De gemeente heeft Thorbecke opdracht gegeven om een planschaderisicoanalyse op te stellen. De analyse moet inzicht geven in de kosten van mogelijke planschadeverzoeken op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het advies bevat de volgende onderdelen: 1. Planvergelijking van het vigerende regime met het nieuwe regime (het bestemmingsplan). 2. Een globale opname van het gebied en de mogelijke schadegevoelige objecten. 3. Onderzoek naar de mogelijk nadelige gevolgen van het bestemmingsplan. Het onderzoek richt zich op de gewijzigde functies in relatie tot de bouwmogelijkheden (bouwhoogte) en gebruiksmogelijkheden. 4. Onderbouwing met eventuele alternatieven. 5. Conclusie. Daarbij merken wij op, dat een planschaderisicoanalyse in feite een momentopname is. Het planschaderecht is voortdurend in ontwikkeling en de jurisprudentie op dit gebied kan dus leiden tot nieuwe inzichten.

1.2

Gegevens

Voor het opstellen van dit advies heeft de gemeente aan Thorbecke B.V. de volgende gegevens ter beschikking gesteld: 1. De bestemmingsplannen ‘Schiedam in Hoofdzaak’ en ‘Dr. Zamenhofstraat e.o.’: plankaart, legenda en voorschriften.


4

2. Een verbeelding van de begrenzing van het plangebied en een overzicht van de voor die begrenzing geldende bestemmingsplannen. 3. Een verbeelding van de plankaart voor het concept voorontwerpbestemmingsplan.

1.3

Het wettelijk kader

1.3.1

Algemeen

Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. In afdeling 6.1. van de Wro is de tegemoetkoming in de schade (planschade) geregeld. Hieronder is de nieuwe planschaderegeling uit de artikelen 6.1 - 6.7 Wro beknopt weergegeven, voor zover relevant voor deze risicoanalyse. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een bepaling van een bestemmingsplan op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade moet worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak onherroepelijk is geworden.Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. De (nieuwe) Wet ruimtelijke ordening brengt qua planschaderegeling twee belangrijke noviteiten met zich mee ten opzichte van de wet zoals die gold voor 1 juli 2008 (voorheen artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening). De eerste belangrijke wijziging betreft de invoering van een ‘normaal maatschappelijk risico’, deels uitgewerkt in een forfaitregeling (2%), waardoor er nog sprake is van een tegemoetkoming in schade in plaats van een (in beginsel) volledige schadevergoeding. De tweede wijziging betreft de uitbreiding van planschadegrondslagen met de binnenplanse flexibiliteitsinstrumenten. Dit houdt in dat bepalingen van een planwijziging of een planuitwerking, ontheffingen of nadere eisen in het vervolg zelfstandige grondslagen voor planschade vormen.

1.3.2

Concrete situatie en procedure

In formeel opzicht kan er in dit stadium (advisering planschaderisicoanalyse) geen rekening worden gehouden met de binnenplanse flexibiliteitinstrumenten. Immers, het bestemmingsplan is nog niet onherroepelijk (zie 3.1.2). Uiteraard is het wel mogelijk om een globale inschatting te maken van de te verwachten risico’s op planschade op basis van de ter beschikking gestelde informatie (zie 1.2).


5

1.4

Gevolgde werkwijze

De opdracht is uitgevoerd in de volgende fasen. 1. Beoordeling bestemmingsplannen. Aan de hand van het door de gemeente beschikbaar gestelde materiaal is een beeld gevormd. Het betreft de verschillende bebouwingsklassen, de garagebestemming, de winkelbestemmingen de Achtererfbestemming binnen het vigerende regime. Vervolgens zijn deze vergeleken met de alternatievenvoor het toekomstig (nieuw) planologisch regime (bestemmingen: Wonen, Groen, VerkeerVerblijfsgebied en de dubbelbestemming Waarde – Archeologie). Tot slot is de wijzigingsbevoegdheid beoordeeld. 2. Globale opname van het gebied met de mogelijke planschadegevoelige objecten. Aan de hand van een bureauonderzoek zijn de betrokken onroerende zaken in kaart gebracht; 3. Analyse, beoordeling planologisch voor- en nadeel en eventuele compensatie. Er is een analyse gemaakt van de verschillen tussen het vigerende regime en het nieuwe regime (het bestemmingsplan). 4. Beoordeling vergoedbaarheid. Hierbij is beoordeeld wie de eventuele schade moet dragen. In het algemeen komt niet alle vastgestelde schade voor rekening van een gemeente. Naast een wettelijk maatschappelijk risico kunnen ook voorzienbaarheid van de schade, voordeelverrekening, of schadevergoeding anderszins verzekerd, leiden tot een lagere vergoedbare schade. 5. Conclusie.

1.5

Leeswijzer

De opzet is om een algemene risicoanalyse te maken van het bestemmingsplan. Er is een globale beoordeling van het planschaderisico gemaakt. In hoofdstuk 2 is het vigerende regime (oud) en het bestemmingsplan (nieuw) benoemd en is zonodig een overzicht gegeven van de te onderzoeken onderdelen. In hoofdstuk 3 is vervolgens gekeken in hoeverre er daadwerkelijk sprake is van nadeel door een vergelijk te maken tussen het vigerende regime en het bestemmingsplan. Dit gebeurt aan de hand van de drie volgende stappen: Wat is het planologisch nadeel en wat is het voordeel (vergelijking oud en nieuw)? Is dit het gevolg van het nieuwe bestemmingsplan (causaliteit)? Compensatie (verrekening van voor- en nadelen). In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de vergoedbaarheid van de schade. Hieronder valt voorzienbaarheid van de schade, voordeelverrekening, schadevergoeding anderszins verzekerd. Ten slotte is in hoofdstuk 5 de conclusie opgenomen.


6

2

Planologische regimes

2.1

Het bestemmingsplan

De gemeente Schiedam maakt een nieuw bestemmingsplan voor de locatie, globaal begrensd door de Dr. Zamenhofstraat (noordzijde) en de Daltonstraat (zuidzijde). Het plangebied is gelegen in bestaand gebied. Het gaat om het noordoostelijk kwadrant van de wijk ‘Schiedam Oost’ dat is gebouwd in de jaren dertig van de vorige eeuw. Het plangebied bestaat nagenoeg geheel uit met het wonen samenhangende functies. De bestaande woningen zijn gebouwd in meerdere bouwlagen.

2.2

Vigerend regime

Bij de beoordeling van mogelijke planschade moet worden nagegaan of er sprake is van een planologisch nadeel c.q. nadeliger positie voor belanghebbenden en omwonenden. Hiervoor wordt het vigerende regime vergeleken met het nieuwe planologische regime. Het bestemmingsplan vervangt de volgende bestemmingsplannen: 6. ‘Schiedam in Hoofdzaak’, vastgesteld door de burgemeester van Schiedam op 4 juli 1944 en goedgekeurd door GS van Zuid-Holland op 11 juli 1945; 7. ‘Dr. Zamenhofstraat e.o.’, vastgesteld door de raad van Schiedam op 24 april 1967 en goedgekeurd door GS van Zuid-Holland op 15 november 1967. Onderdeel van het vigerend planologisch regime vormen ook de verleende vrijstellingen. Van de voorschriften van de nu nog geldende Verordening voor de Bebouwde Kom zijn door de jaren heen vrijstellingen verleend, bijvoorbeeld binnenplans. De gemeente heeft in verband met de ouderdom van het vigerend regime aangegeven, dat het nuttig is om bij deze planschaderisicoanalyse van de (maatvoering van de) bestaande bouw uit te gaan.

2.3

Onderzochte onderdelen

Uitgangspunt bij de planologische vergelijking is een maximale invulling. Bij de vergelijking van de planologische regimes worden de maximale bouwen gebruiksmogelijkheden op grond van het geldende planologische regime vergeleken met die van het nieuwe planologische regime (zie paragraaf 2.2). Het maakt hierbij niet uit of de mogelijkheden ook daadwerkelijk zijn gerealiseerd. Wij hebben de volgende thema’s onderzocht: de bouwmogelijkheden (gevolgen van gewijzigde bouwhoogte); de gebruiksmogelijkheden (gevolgen van gewijzigde functies); de wijzigingsbevoegdheid (gevolgen van te wijzigen bestemmingen);


7

3

Planschaderisico’s

3.1

Inleiding

Er wordt eerst een algemeen overzicht gegeven van de mogelijke planologische nadelen en planologische voordelen. Vervolgens wordt kort het begrip causaliteit behandeld. Daarna wordt op basis van de oude planologie (oud) en het bestemmingsplan (nieuw) het planologisch nadeel en het planologisch voordeel aangegeven. In dit hoofdstuk wordt volstaan met een beschrijving van het geconstateerde. De weging van de planologische voor- en nadelen vindt plaats in Hoofdstuk 4, onder 4.5.

3.1.1

Planologische risico’s (algemeen)

Een nieuw planologisch regime op een perceel kan een planologisch risico met zich meebrengen. Het woongenot kan bijvoorbeeld worden verminderd, wat tot schadeplichtigheid van de gemeente kan leiden. Uit jurisprudentie blijkt dat onder andere de volgende factoren tot schadevergoeding kunnen leiden: vermindering van uitzicht; vermindering van bezonning; aantasting van privacy; toename van verkeers- en parkeerdruk; verintensivering van het gebruik (toename van licht-, geluid- en stankoverlast).

3.1.2

Directe planologische risico’s

Dit zijn de planologisch risico’s die betrekking hebben op het perceel zelf. Het gaat daarbij om direct belanghebbenden zoals eigenaren. Uitzonderingen daargelaten zijn huurders niet aan te merken als belanghebbenden bij een verzoek om planschade1. De eventuele directe planschade die na verrekening van voor- en nadelen resteert komt zonder meer voor vergoeding in aanmerking. De forfaitaire regeling in verband met het normaal maatschappelijk risico van 2% is namelijk niet van toepassing op directe planschade.

3.1.3

Indirecte planologische risico’s

Dit zijn de planologische voor- en nadelen die betrekking hebben op de aangrenzende of omliggende percelen. Het gaat daarbij om belanghebbenden met bijvoorbeeld een rechtstreeks zicht op de geplande ontwikkeling. Het kan gebeuren dat er na verrekening van geconstateerde voor- en nadelen indirecte planschade resteert. In dat geval moet op dat restant de forfaitaire regeling (normaal maatschappelijk risico) van 2% in mindering worden gebracht. Naast nadelen kan een nieuw planologisch regime ook voordelen inhouden. De voor- en nadelen worden, voor zover mogelijk, gesaldeerd (zie 4.5).

1

ABRS 23-11-2011, LJN: BU5429, nr. 201104987/1


8

3.1.4

Causaliteit

In zijn algemeenheid kan het voorkomen dat er in bepaalde situaties een planologische schade is. In dat geval moet er ook sprake zijn van een causaal verband tussen de schadeveroorzakende planologische maatregel en de ontstane schade. De schade kan niet eerder ontstaan dan het moment van inwerkingtreding van de planologische maatregel. In deze planschaderisicoanalyse is er geen sprake van schade aangezien er (nog) geen planologische maatregel van kracht is. Bij gebrek aan schade kan er logischerwijs geen sprake zijn van causaliteit. Een planschadeverzoek kan pas worden ingediend als de planologische maatregel onherroepelijk is


9

4

Planvergelijking

Het vigerende regime is geanalyseerd. Dat is gebeurd aan de hand van de uitgangspunten zoals die in de opdrachtverlening zijn neergelegd. De bebouwings- en gebruiksvoorschriften alsook de plankaart zijn beoordeeld. Vervolgens is er aangegeven of er verschillen zijn met het bestemmingsplan die een mogelijk planschaderisico tot gevolg kunnen hebben.

4.1

Bouwmogelijkheden (bouwhoogte)

In het vervolg van deze paragraaf beschrijven wij eerst de toegelaten bouwmogelijkheden binnen de oude planologie. Daarna beschrijven wij de toegelaten bouwmogelijkheden van de nieuwe planologie. Vervolgens geven wij voor de overzichtelijkheid een samenvatting van die bouwmogelijkheden in een tabel. Tot slot vergelijken wij die bouwmogelijkheden en beoordelen de eventuele verschillen door daaraan een kwalificatie te geven (planschaderisico). Onder bouwmogelijkheden verstaan wij eveneens de met die bouwmogelijkheden samenhangende factoren als: uitzicht, privacy, bezonning. Bij het toekennen van die kwalificaties maken wij een onderscheid tussen directe en indirecte voor- en nadelen (zie 3.1.1 en 3.1.2).

4.1.1

Beschrijving ‘Dr. Zamenhofstraat e.o.’ (oude planologie)

Algemeen Dit bestemmingsplan was qua plangebied groter dan de geplande ontwikkeling. Wij zullen dit bestemmingsplan in het vervolg aanduiden als de ‘oude planologie’. Bebouwingsklasse A II Hierbinnen is bebouwing met woningen toegestaan, zij het dat hier geen vrijstaande woningen mogen worden gebouwd en dat zijwoningen alleen aan de einden van de bouwstroken mogen worden gebouwd. De bebouwing mag slechts binnen de als zodanig op de kaart aangegeven bouwstroken worden opgericht. Bouwhoogte. Het aantal verdiepingen moet twee bedragen en het aantal woningen boven elkander eveneens maximaal twee. Tevens moet de dakhelling tenminste 30º en ten hoogste 55º bedragen en mag de inhoud van een woning ten hoogste 275 m³ zijn. Zoals gezegd bevat deze bebouwingsklasse weliswaar een voorschrift over de dakhelling, maar wordt er geen melding gemaakt van een maatvoeringsvoorschrift over de goothoogte. Andere bebouwingsklassen (bijvoorbeeld: W I, W II, B II) vermelden wel expliciete maatvoeringen voor de (goot)hoogte. Uit artikel 1, onder ‘m’ valt slechts af te leiden dat de bouwhoogte van een gebouw wordt bepaald door de goothoogte. De bepaling over de maximering van het aantal verdiepingen is ontoereikend om de goothoogte te bepalen. Immers, er is geen definitie of maatvoering van het begrip ‘verdieping’ in de oude planologie te ontdekken. Om die reden is het dus niet mogelijk om de bouwhoogte te bepalen. Uit de oude planologie is verder niet op te maken wat de bouwhoogte is. Verder bevat de oude planologie geen voorschrift dat de aanvullende werking van de bouwverordening uitsluit.


10

Wij komen dan tot de slotsom dat voor deze bestemming de bepalingen uit de oude planologie over bouwhoogte, kennelijk niet uitputtend bedoeld zijn2. Om die reden zijn daarvoor, op basis van artikel 9 lid 2 van de Woningwet, de bepalingen uit de bouwverordening Schiedam aanvullend van toepassing. Dat houdt in dat voor de toegestane bouwhoogte artikel 2.5.24 het uitgangspunt vormt. Op grond van dat artikel bedraagt de toegestanebouwhoogte 15 m. Bebouwingsklasse A III Hetgeen hierboven over de ‘bebouwingsklasse A II’ is aangegeven over bouwhoogte en aansluitend achtererf is voor deze bebouwingsklassen in vergelijkbare zin van toepassing. Kortheidshalve verwijzen wij daar naar. Het enige verschil is dat het aantal verdiepingen drie mag bedragen. Bebouwingsklasse KM IV (ontbreekt in beschikbaar gestelde gegevens) Hetgeen hierboven over de ‘bebouwingsklasse A II’ is aangegeven over bouwhoogte en aansluitend achtererf is voor deze bebouwingsklassen in vergelijkbare zin van toepassing. Kortheidshalve verwijzen wij daar naar. De enige verschillen betreffen het aantal verdiepingen (4) en de hoek van de dakhelling (tenminste 30º en ten hoogste 55º). Bebouwingsklasse W1 Hierbinnen is bebouwing met winkels, cafés e.d. toegestaan met de daarbij behorende bergof werkplaatsen. Hoewel op de plankaart de aanduiding ‘I’ ontbreekt is op de legenda aangegeven dat het aantal bouwlagen 1 bedraagt. Bebouwingsklasse G Hierbinnen is een bebouwing met garages of bergplaatsen toegestaan. Op de legenda is aangegeven dat het aantal bouwlagen 1 bedraagt. ‘Openbare straat’ en ‘Plantsoen’ Van toepassing zijn de bebouwingsvoorschriften voor de Bebouwde Kom (verder: BBK). Volgens die verordening stelt de Burgemeester, op basis van artikel 23, de nadere indeling van de gronden die volgens de kaart zijn bestemd voor openbare straat en plantsoen vast. Achtererf Aan het terrein, aansluitend aan de bouwstroken, is de bestemming ‘Achtererf’ toegekend. Hierover staat in de voorschriften (artikel 25), dat deze gronden waarvoor de bestemming niet of niet geheel is verwezenlijkt, als tuin moeten worden aangelegd of volgens de aanwijzingen van de burgemeester als stoep of erf moeten worden verhard. Op de bestemming ‘Achtererf’ is in beginsel geen bebouwing, of slechts bebouwing van ondergeschikte aard toegelaten.

2

ABRS 15-12-2010, LJN: BO7339, nr. 201005531/1/H2


11

4.1.2

Beschrijving van het bestemmingsplan (nieuwe planologie)

De plannen die in de nieuwe (bouw)ontwikkeling voorzien hebben nog geen definitief karakter. Zie hiervoor de beschrijving bij hoofdstuk 1.1 Wonen Voor de na sloop te realiseren nieuwbouw in gestapelde vorm wordt gedacht aan het toekennen van de bestemming ‘Wonen’. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: wonen, mantelzorg en de uitoefening van een (aan het wonen ondergeschikte) aan huis gebonden beroep of aan huis verbonden (bedrijfs)activiteit. Verder zijn de gronden bestemd voor de bij het wonen behorende tuinen en erven en parkeervoorzieningen. De hoofdgebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd en het aantal bouwlagen mag niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven. Tot slot wijkt de erfbebouwingsregeling niet in betekenende mate af van gangbare regels voor het binnenstedelijk gebied. Verkeer - Verblijfsgebied Binnen de bestemming 'Verkeer – Verblijfsgebied' zijn de gronden bestemd voor erftoegangswegen, fiets- en wandelpaden, verblijfsgebieden, parkeervoorzieningen. Voorts zijn die gronden bestemd voor de daarbij behorende groenvoorzieningen, bruggen en duikers, waterlopen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Er is een wijzigingsbevoegdheid op de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' opgenomen; de bestemming kan dus voor de aangeduide zone worden gewijzigd in de bestemming ‘Wonen’. Groen De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: groenvoorzieningen, extensieve recreatie, speel- en jongerenvoorzieningen en tot slot onder- en/of bovengrondse voorzieningen ten behoeve van het inzamelen van huishoudelijk afval. Voorts zijn de gronden bestemd voor het daarbij behorende straatmeubilair, ontsluitingswegen, fiets- en voetpaden, bruggen en duikers en tot slot voor waterlopen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Op de in deze bestemming begrepen gronden zijn uitsluitend toegelaten bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming. Voor de bouwwerken geldt een bouwhoogte van respectievelijk 1 meter (terreinafscheidingen), 7 meter (palen en masten), 4 meter (ballenvangers ten behoeve van speelvoorzieningen) en 3 meter (overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde). Waarde - Archeologie De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud van de aan de gronden eigen zijnde archeologische waarden. Deze dubbelbestemming geldt voor het gehele plangebied. De bouwregels vermelden dat er een verplichting is om een Archeologisch Waardenrapport te overleggen voor initiatiefnemers. Die bouwregels gelden echter slechts indien en voor zover het gaat om aangevraagde omgevingsvergunningen voor bouwprojecten > 200 m² en dieper dan 1 meter beneden maaiveld. Verder kunnen b en aan de omgevingsvergunning bepaalde voorschriften verbinden in het belang van de archeologische monumentenzorg.


12

De aanlegregels vermelden een aanlegverbod voor bodemingrepen of werken > 200 m² en dieper dan 1 meter beneden maaiveld. Door middel van een omgevingsvergunning kunnen b en w hiervan afwijken (binnenplanse afwijkingsmogelijkheid). Voorts is er een verplichting om een Archeologisch Waardenrapport te overleggen voor initiatiefnemers. Tot slot kunnen b en w aan de omgevingsvergunning bepaalde voorschriften verbinden in het belang van de archeologische monumentenzorg. Wijzigingsbevoegdheid Het bestemmingsplan bevat een wijzigingsgebied. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' te wijzigen in de bestemming 'Wonen' en de bestemming 'Groen' in 'Verkeer – Verblijfsgebied'. De wijzigingsbevoegdheid heeft tot doel het verschuiven van de rooilijn aan de Dr. Zamenhofstraat mogelijk te maken. Na het gebruiken van deze bevoegdheid zal de straat enkele meters in noordelijke richting moeten verschuiven. Dit vereist de wijziging van degroenbestemming naar de verkeersbestemming. Om die reden is bepaald dat de wijzigingsbevoegdheid tegelijkertijd moet worden toegepast.

4.1.3

Overzicht Bouwhoogte

Z = Dr. Zamenhofstraat, L = Jan Leeghwaterstraat, D = Daltonstraat, K = Prof. Keesomstraat

Nummer

Adres

1 2 3 4 5 6 7

Z9 Z 61,63 en 65 L 2 en 4 D 2 t/m 46 Z 25 t/m 115 Z 13 t/m 23 K 7-14 en 15-23

4.1.4

Oude planologie (OP) Bestemming Bouwhoogte W1 15 m G 1 bouwlaag G 1 bouwlaag AII 15 m AIII 15 m KM IV 15 m KM IV 15 m

Nieuwe planologie (NP) Bestemming Bouwlagen Wonen 6 Wonen 4 Wonen Geen bouwvlak Wonen 4 Wonen 4 Wonen 5 Wonen 5

Beschrijving en beoordeling van directe planschaderisico’s

Algemeen Uit informatie, afkomstig van de afdeling Grondzaken van de gemeente Schiedam, is het volgende gebleken. Alle binnen het plangebied gelegen gronden zijn ofwel reeds in eigendom bij de gemeente of worden op termijn door de gemeente verworven. Opstallen corporatie(s) De reeds in eigendom van de gemeente zijnde gronden zijn (deels) in erfpacht gegeven aan (een) woningcorporatie(s). Het is ons niet bekend of die opstallen nog enige waarde vertegenwoordigen en welke regeling de gemeente heeft getroffen met de woningcorporatie(s) voor de sloop van die opstallen (woningen). Om die reden kunnen wij daarvoor geen inschatting van het risico op planschade geven.


13

Particuliere opstallen Het betreft de Dr. Zamenhofstraat nr. 13 t/m 23 (nummer 6 uit de tabel onder ‘Overzicht bouwhoogte’). Dit bebouwingsblok is in particulier bezit en wordt niet gesloopt. Qua bouwhoogte vormt dit bebouwingsblok geen planschaderisico. Immers, onder de oude planologie (bestemming KM IV) bedroeg de bouwhoogte 15 m. Onder de nieuwe planologie is de bouwhoogte kleiner of vergelijkbaar (5 bouwlagen). Voor de indirecte planschaderisico’s in verband met het bouwen verwijzen wij naar 4.1.10 en 4.1.11.

4.1.5

Beoordeling en beschrijving van indirecte planschaderisico’s

Wij hebben de in de directe nabijheid gelegen onroerende zaken geïnventariseerd en beschreven. De overige objecten zijn zodanig ten opzichte van het plangebied gesitueerd dat de grote afstand op zich reeds resulteert in een verwaarloosbaar planschaderisico. Voor de overzichtelijkheid hebben wij de dicht bij het plangebied gesitueerde objecten weergegeven in onderstaande overzichten.

4.1.6

Zuidzijde plangebied

TO = tegenover, B = Bellstraat, M = Morsestraat, nmr = normaal maatschappelijk risico

Locatie TO L 2-4 D 2-100

Type Parkje/Vijver Woongebouw

D 19-31 B 1-11

Garages Woongebouw

D 33-47

Woningen

M 20-28

4.1.7

Beoordeling situatie Eigendom gemeente openbare ruimte 9 woonlagen, afstand tot plangebied ca. 10m, met 4 kleine ramen zijgevel zicht op plangebied, bouwhoogte NP < 15 m OP Geen invloed op waarde 3 woonlagen met kelder, afstand tot plangebied ca. 10m, met 3 deuren zijgevel zicht op plangebied, bouwhoogte NP < 15 m OP 2 woonlagen met kap, afstand tot plangebied ca. 10m, volledig zicht op plangebied, bouwhoogte NP < 15 m OP 3 woonlagen met kap, afstand tot plangebied ca. 10-40 m, zijdelings zicht op hoek plangebied, bouwhoogte NP < 15 m OP

Planschaderisico Nee of nmr < 2% Nee of nmr < 2%

Nee of nmr < 2% Nee of nmr < 2%

Nee of nmr < 2%

Nee of nmr < 2%

Westzijde plangebied

Locatie D 50

type Woongebouw

Z 117-121

Woongebouw

Beoordeling situatie 3 woonlagen, afstand tot plangebied ca. 10m, met 3 deuren zijgevel zicht op plangebied, bouwhoogte NP < 15 m OP 3 woonlagen, afstand tot plangebied ca. 10m, met 3 raampjes zijgevel zicht op plangebied, bouwhoogte NP < 15 m OP


Nadeel Nee of nmr < 2%

Nee of nmr < 2%

14

4.1.8

Noordzijde plangebied

Aan de Noordzijde van het plangebied bevinden zich geen planschadegevoelige objecten of functies. In Noordelijke richting bevinden zich achtereenvolgens: een brede groenstrook met fietspad, de Horvathweg en het spoor. Verder weg in Noordelijke richting, op ca. 200 m ligt de A20. In noordoostelijke richting, op ca. 150 meter ligt een volkstuinencomplex.

4.1.9

Oostzijde plangebied

De oostelijke begrenzing van het plangebied vormt tevens de gemeentegrens met Rotterdam. In Oostelijke richting ligt de Hogenbanweg. Het is een doorgaande tweebaansweg met aan weerszijden groenstroken met opgaande beplanting. Eventuele planschadegevoelige objecten liggen aan het Pinasplein of aan de Hogenbanweg op een afstand van ca. 50 m. Onder de oude planologie had de noordoostelijke hoek van de bebouwing (Dr. Zamenhofstraat 9) de bestemming ‘Winkel’. De toegestane bouwhoogte betrof 1 bouwlaag. De bouwverordening mist toepassing. Onder de nieuwe planologie mag de bouwhoogte 6 bouwlagen bedragen. Bovendien is het bouwvlak onder de nieuwe planologie in oppervlakte verdubbeld. Op het eerste gezicht lijkt dit een forse toename van bebouwingsmogelijkheden. Desondanks is er sprake van een geringe impact (uitzicht, privacy) in Oostelijke richting, op de bebouwing aan de Rotterdamse zijde van de Hogenbanweg. Dit vanwege de tussengelegen bestemmingen en de opgaande beplanting. Voorts gaat het om een zichthoek over een afstand van 50 meter. Tot slot mocht er onder de oude planologie op geringe afstand van de bestemming ‘Winkel’ reeds bebouwing worden opgericht met een bouwhoogte van 15 meter (bestemming KM IV, Dr. Zamenhofstraat 13 t/m 23). Voor zover er een planschaderisico is (uitzichtverlies, privacyverlies) achten wij het risico niet dermate groot, dat dit het normaal maatschappelijk risico overstijgt (zichtverlies/privacyverlies = < 2% normaal maatschappelijk risico (forfaitaire regeling van artikel 6.2, lid 2 sub a Wro).

4.1.10

Toename bouwvlak/bouwhoogte noordoostelijke hoek van de bebouwing

Zoals hierboven reeds aangegeven mocht, op basis van de oude planologie, er op de hoek van de Dr. Zamenhofstraat met de Hogenbanweg (nummer 9) een winkel worden gebouwd van 1 bouwlaag. Op basis van de nieuwe planologie is het bouwvlak voor de betreffende locatie enigszins vergroot en heeft de bestemming ‘Wonen’ gekregen; De vergroting is ten koste van de bestemming ‘Openbare straat’ (oude planologie) gerealiseerd.Onder de nieuwe planologie ligt het bouwvlak aan de oostelijke zijde in het verlengde van de voorgevelrooilijn van het bouwblok aan de Hogenbanweg 23 t/m 17 (in noordelijke richting). Verder is het bouwvlak niet alleen qua oppervlakte maar ook qua bouwhoogte toegenomen (van 1 bouwlaag naar 6 bouwlagen).


15

Gevolgen voor Dr. Zamenhofstraat 13 Het gaat om 4 boven elkaar gelegen woningen aan de noordzijde van de Dr. Zamenhofstraat. Zij hebben niet alleen ramen aan de noordzijde en de zuidzijde; er bevinden zich ook 4 ramen aan de oostzijde. Uit de verbeelding van de nieuwe planologie is het volgende gebleken. Het bouwvlak sluit zodanig aan op de oostgevel van het bouwblok, dat de 4 ramen het zicht in oostelijke richting en het zijdelingse zicht in noordoostelijke richting behouden. Er is wel een gedeeltelijk zichtverlies en verlies aan zon/licht in zuidoostelijke richting. Immers, als gevolg van de toegenomen bouwhoogte is het niet meer mogelijk om die richting uit te kijken. Het gaat echter wel om een beperkte kijkhoek door de ligging op het zuidoosten van het onder de oude planologie reeds bestaande bouwblok in de bebouwingsklasse ‘KM IV’. Om die reden merken wij dit gedeeltelijk zichtverlies/verlies aan zon of licht niet aan als een planschaderisico dat het, hierboven al meerdere malen genoemde, nmr van 2% te boven gaat. Er is een gering planschaderisico.

4.1.11

Toename bouwvlak zuidoostelijke hoek van de bebouwing

Onder de oude planologie liep het bouwvlak van het bouwblok aan de Hogenbanweg 23 t/m 17 door tot aan de achtergevelrooilijn van de winkelbestemming. Het bouwvlak had de bestemming ‘KM IV’ en had een diepte van ca 10 m. De maximale bouwhoogte bedroeg 15 meter. Onder de nieuwe planologie is het bouwvlak voor de bestemming ‘Wonen’ uitgebreid door toevoeging van een gebied dat onder de oude planologie de bestemming ‘Achtererf’ had. Het gaat om het achtererf van Zamenhofstraat 9 (achter de bestemming ‘Winkel’) en het achtererf van Hogenbanweg 17 (iets verspringend ten opzichte van het achtererf van Zamenhofstraat 9). Dit resulteert in een forse toename van het bouwvlak voor de bestemming ‘Wonen’ onder de nieuwe planologie. Onder de oude planologie mocht in de bestemming ‘Achtererf’ slechts ondergeschikte bebouwing worden opgericht. Verder is niet alleende bebouwingsoppervlakte toegenomen maar ook de bouwhoogte (naar 6 bouwlagen). Gevolgen voor Dr. Zamenhofstraat 13 De woningen aan de Dr. Zamenhofstraat nummer 13 (4 woningen) hebben aan de achterzijde ramen. Deze ramen gaven onder de oude planologie zicht in zuidelijke richting (het parkje met vijver liggende tussen de Jan Leeghwaterstraat en de Cornelis Drebbelstraat). Daarnaast gaven de ramen onder de oude planologie in enige mate zicht in zuidoostelijke richting (park/vijver). Onder de nieuwe planologie wordt het gedeeltelijke zicht in zuidoostelijke richting belemmerd door bovengenoemde vergroting van het bouwvlak. De ramen aan de achterzijde van de Dr. Zamenhofstraat geven onder de nieuwe planologie nog wel zicht in uitsluitend zuidelijke richting. Om die reden achten wij het zichtverlies niet dermate groot, dat dit het normaal maatschappelijk risico overstijgt (zichtverlies = < 2% normaal maatschappelijk risico (forfaitaire regeling van artikel 6.2, lid 2 sub a Wro). Er is een gering planschaderisico.


16

4.2

Gebruiksmogelijkheden

4.2.1

Algemeen

Bij vergelijking van de oude en de nieuwe planologie valt het volgende op. Er is sprake van een zekere toename van het bouwvolume ten behoeve van de functie Wonen. Immers, op een aantal locaties zijn functies in het plangebied gewijzigd ten koste van het Wonen (Garages, Winkel, Achtererf). Daartoe is in enkele gevallen het bouwvlak uitgebreid of een bouwvlak gecreëerd, waar dat eerst niet bestond. Bovendien mag in het grote bouwvlak in de noordoosthoek (Dr. Zamenhofstraat 9) voor de bestemming Wonen in de nieuwe planologie hoger worden gebouwd (6 bouwlagen) dan onder de oude planologie (deels 1 bouwlaag, deels 15 m). Voor de overige locaties met de bestemming ‘Wonen’ is dit niet het geval. Immers, onder de oude planologie bedroeg de bouwhoogte voor die locaties 15 meter en onder de nieuwe planologie is dit 4 of 5 bouwlagen. Dit is qua bouwhoogte min of meer vergelijkbaar. Bij de overige functies (wegen, groenvoorzieningen) is de structuur nagenoeg geheel gehandhaafd. Dit betekent dat de gebruiksmogelijkheden onder de oude en de nieuwe planologie vergelijkbaar zijn. Wel valt op dat de professor Keesomstraat in de nieuwe planologie de bestemming ‘Wonen’ krijgt. Het is niet duidelijk of dit de bedoeling is. Een verkeersbestemming ‘V-VB’ is ook mogelijk.

4.2.2

Toename gebruiksintensiteit

Het toegenomen bouwvolume ten behoeve van de functie wonen zorgt voor een toename in de gebruiksintensiteit. Immers, de functie wonen is doorgaans intensiever qua gebruik dan andere functies aangezien bewoners dag en nacht gebruik kunnen maken van gebouwen met die bestemming. Bovendien zorgt het toegenomen bouwvolume er voor dat meer bewoners onder de oude planologie gebruik maken van dezelfde voorzieningen binnen het plangebied. Aannemelijk is dat dit resulteert in bijvoorbeeld een toename van het aantal verkeersbewegingen en een verhoogde parkeerdruk in het plangebied. De toename in gebruiksintensiteit is echter niet dusdanig dat deze het normaal maatschappelijk risico overstijgt ( gebruiksintensiteit = < 2% normaal maatschappelijk risico). Er is een gering planschaderisico.

4.3

Waarde - Archeologie

Onder de oude planologie was deze dubbelbestemming simpelweg niet van toepassing op het plangebied. Onder de nieuwe planologie ligt de dubbelbestemming over het gehele plangebied. Op het eerste gezicht lijken de bouwregels een beperking in te houden daar waar er voor het bouwen een verplichting is tot overlegging van een AWR. Dit geldt evenzeer voor het aanlegverbod om zonder omgevingsvergunning met de grond gerelateerde activiteiten te verrichten.


17

Deze 2 ‘maatregelen’ ter bescherming van de archeologische waarden zijn echter niet aan te merken als planschadegevoelige grondslagen zoals deze zijn genoemd in artikel 6.1, lid 2, Wro. Het AWR niet omdat het simpelweg ontbreekt in de limitatieve opsomming. De omgevingsvergunning voor de activiteit aanleggen ontbreekt eveneens in de opsomming van schadeoorzaken in het artikel. Die omgevingsvergunning is evenmin een zelfstandige grondslag voor planschade. Om die reden dient de gebruiksbepaling in onze optiek in de planologische vergelijking te worden betrokken. Onder de oude planologie was er geen vergunningenstelsel. Dit stelsel is onder de nieuwe planologie wel ingevoerd. Die introductie resulteert echter niet in een planologisch nadeel. Immers, de betrokken activiteiten worden door het vergunningstelsel niet onmogelijk gemaakt; zij kunnen op basis van planmaximalisatie, zij het met vergunning, nog steeds worden gerealiseerd. Qua aanlegmogelijkheden is er dus onder de nieuwe planologie sprake van een vergelijkbaar resultaat als onder de oude planologie. Verder is irrelevant of de vergunning feitelijk al dan niet wordt verleend, en zo ja, welke beperkingen daarvoor gelden3. Overigens brengen wij nog het volgende onder de aandacht. Het kan gebeuren dat het verbinden van voorschriften aan de vergunning leidt tot kosten voor de initiatiefnemer. In dat geval biedt artikel 4.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht een rechtsgang voor een aanvraag om vergoeding van die kosten. Wij concluderen dat er geen planologisch risico is. Overigens is de houdbaarheid van bovenstaande stellingname nog niet in rechte ‘getest’. Jurisprudentie op dit vlak is er niet. Wel is bekend dat er wetgeving in voorbereiding is, waarbij de planschaderegeling wordt aangepast om potentiële planschaderisico’s in verband met Archeologie te ondervangen. Deze wetswijziging werd voor kort na de zomer van 2011 in het vooruitzicht gesteld. Tot nu toe is een toepasselijk wetsvoorstel echter nog niet ingediend of anderszins bekend.

4.4

Wijzigingsbevoegdheid

De opgenomen wijzigingsbevoegdheid resulteert in een beperkt indirect planschaderisico. Het uitoefenen van de wijzigingsbevoegdheid onder de nieuwe planologie leidt er toe dat het bouwvolume voor ‘Wonen’ ten opzichte van de oude planologie toeneemt. Het betreft het bouwblok aan de Dr. Zamenhofstraat 25 t/m 115. Immers, het bouwvlak wordt met ca. 2 m aan verkeersruimte (trottoir) uitgebreid. Dit kan in enige mate leiden tot zichtbeperking in westelijke richting vanuit de 4 ramen aan de zijgevel van de woningen aan de Dr. Zamenhofstraat 23. Het uitoefenen van de wijzigingsbevoegdheid leidt tevens tot een herprofilering van de verkeers- en de groenbestemming. Bovendien bevinden de ramen in de zijgevel van het bouwblok zich aan de noordzijde. Gelet op die omstandigheden gaat het om een beperkt uitzichtverlies. Het is niet dermate groot, dat dit het normaal maatschappelijk risico overstijgt (zichtverlies = < 2% normaal maatschappelijk risico (forfaitaire regeling van artikel 6.2, lid 2 sub a Wro).Er is een gering planschaderisico. Het herprofileren van de verkeers- en groenbestemming leidt niet tot een planschaderisico van betekenis. Immers, het gaat om openbare voorzieningen waarbij de grond doorgaans in 3

In die zin is de binnenplanse vrijstellingsmogelijkheid onder de WRO vergelijkbaar met de vergunningplicht voor aanlegactiviteiten. Zie ABRS, 28-11-2001, Vlagtwedde, AB 2002, 128.


18

eigendom is van de gemeente. Een vergelijking tussen de oude en de nieuwe planologie wijst bovendien uit dat de bestaande wegen- en groenstructuur grotendeels behouden blijft.


19

5

Beoordeling vergoedbaarheid

5.1

Algemeen

Voor de beoordeling of een planologisch nadeel in aanmerking komt voor een tegemoetkoming in de schade speelt een aantal aspecten een rol. Bekeken moet worden of wordt voldaan aan de vereisten uit artikel 6.1 Wro: Schade in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak. Als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, zoals een bestemmingsplan. Die redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven. Niet voldoende anderszins is verzekerd. Daarnaast is in artikel 6.2 Wro het normaal maatschappelijk risico geïntroduceerd, waarbij is bepaald dat schade onder een bepaalde grens per definitie niet voor tegemoetkoming in aanmerking komt. Het begrip ‘redelijkerwijs’ wordt ingevuld door beoordeling van de voorzienbaarheid, actieve en passieve risicoaanvaarding (artikel 6.3 Wro) en in voorkomende gevallen op basis van weten regelgeving.

5.2

Voorzienbaarheid

5.2.1

Algemeen

Voorzienbaarheid van planologische wijzigingen speelt een belangrijke rol in het bepalen van de vergoedbaarheid van planologisch nadeel.Van voorzienbaarheid is sprake indien de planologische wijziging kenbaar was of had kunnen zijn, dan wel had moeten zijn voor de nieuwe eigenaar op het moment dat deze het betreffende perceel verwierf. Het kenbaar zijn van een planologische wijziging kan voortvloeien uit een (voor)ontwerpbestemmingsplan, een structuurvisie, een streekplan, maar ook uit perspublicaties of openbare discussies die met betrekking tot bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen binnen een bepaald gebied worden gevoerd. Hierbij is het van belang dat het altijd moet gaan om officieel openbaar gemaakt beleid, waarvan een burger kennis heeft kunnen nemen. Voorzienbaarheid kan leiden tot risicoaanvaarding. Dit wordt in de volgende paragrafen behandeld. Voorafgaande aan een bestemmingsplanprocedure kan er dus sprake zijn van gepubliceerd beleid, waaruit valt af te leiden dat er een planologische wijziging gaat plaatsvinden die tot een nadeel kan leiden. Met betrekking tot gemeentelijk beleid kan dit bijvoorbeeld een structuurvisie, of een kadernota zijn waarin wijzigingen in het beleid kenbaar worden gemaakt. Uit informatie van de gemeente Schiedam is gebleken, dat het bestemmingsplan nog geen juridische status (ontwerp) heeft. Bovendien hebben er geen publicaties plaatsgevonden in het kader van een inspraakprocedure. Daarom is er ook geen sprake van voorzienbaarheid op basis van gemeentelijk beleid.


20

In specifieke gevallen bestaat de mogelijkheid dat op basis van concrete beleidsvoornemens in weten/of regelgeving van het Rijk of Provincie al vanaf een eerdere datum sprake kan zijn van voorzienbaarheid. Dit is hier niet aan de orde.

5.3

Actieve risicoaanvaarding

5.3.1

Algemeen

Er zijn gevallen waarin een belanghebbende weet of behoort te weten dat een bestemmingsplan een voor hem nadelige wijziging met zich meebrengt. Indien en voor zover die belanghebbende dan toch tot verwerving van een onroerende zaak besluit, is er sprake van actieve risicoaanvaarding. In die situatie mag de schade voor rekening van die belanghebbende worden gelaten. Het gaat het dus om kopers, die uit bekend gemaakte (beleid)stukken van gemeentewege, kunnen weten dat er mogelijkerwijs negatieve planologische ontwikkelingen gaan plaatsvinden. In dergelijke gevallen gaat de rechtspraak doorgaans uit van voorzienbare schade waarbij de koper geacht wordt het risico op die schade te hebben genomen.

5.3.2

Concrete situatie

Gevallen van actieve risicoaanvaarding zijn in de hierboven beschreven situatie niet aan de orde. De gemeente is, zoals aangegeven ofwel reeds eigenaar van de gronden of gaat deze nog verwerven teneinde de herstructurering binnen het plangebied te laten plaatsvinden. Na vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan of na een voorlichtingsavond zou actieve risicoaanvaarding een rol kunnen gaan spelen. Het aspect actieve risicoaanvaarding is onder de gegeven omstandigheden echter van beperkte betekenis; wij hebben immers voor alle potentiële planschaderisico’s aangegeven dat er ofwel geen planschaderisico is ofwel dat dit risico beperkt is (< 2% nmr).

5.4

Passieve risicoaanvaarding

Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling is het, om te mogen aannemen dat er sprake is van passieve risicoaanvaarding, voldoende dat er - bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar - aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel zou gaan veranderen, in een voor die eigenaar negatieve zin. Van passieve risicoaanvaarding is geen sprake indien er in het verleden voldoende concrete stappen zijn ondernomen tot realisatie van de bouwmogelijkheden die met het nieuwe regime zijn komen te vervallen.Gevallen van passieve risicoaanvaarding zijn in de hierboven beschreven situatie niet van toepassing.


21

5.5

Voordeelverrekening

Planologisch nadeel kan geheel of gedeeltelijk gecompenseerd worden door verrekenbaar voordeel. Compensatie is hier niet aan de orde.

5.6

Anderszins verzekerd

Schade die (mogelijk) anderszins verzekerd is, komt in het kader van de planschade op grond van artikel 6.1 Wro eveneens niet in aanmerking voor vergoeding. De gemeente Schiedam heeft, voor zover ons bekend, geen specifieke schaderegelingen getroffen om eventueel optredende planschade op grond van het nieuwe bestemmingsplan te vergoeden.

5.7

Normaal maatschappelijk risico

Zoals reeds uiteengezet is met de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008 het normaal maatschappelijk risico in de wet opgenomen. Artikel 6.2 Wro bepaalt dat schade die binnen het normaal maatschappelijk risico valt, voor eigen rekening van een betrokkene blijft. Voorts is in dit artikel bepaald dat een waardevermindering tot 2% in ieder geval voor eigen rekening blijft. Dat wil zeggen dat indien de waardevermindering van een individueel object niet meer bedraagt dan 2% van de oorspronkelijke waarde, deze schade niet voor vergoeding in aanmerking komt en wordt geacht te vallen binnen het normaal maatschappelijk risico. Wij hebben dit in de planvergelijking reeds enkele malen in concrete situaties onder de aandacht gebracht. Tevens ontwikkelt de rechtspraak zich zodanig dat onder omstandigheden ook een groter deel van de schade voor rekening van aanvrager kan blijven.


22

6

Conclusie

Ten aanzien van de onderzochte thema’s concluderen wij het volgende. Voor de beschreven situaties zijn er ofwel geen planschaderisico’s, of de planschaderisico’s zijn dermate gering dat zij het normaal maatschappelijk risico van 2% niet te boven gaan.


23

Planschaderisicoanalyse

Recommend Documents