Optrekkende mist rond het AFC West‐Brabant ‘Het spel en de knikkers’
Leon Aanraad en Willem van den Berge
PvdA‐Steenbergen © december 2007
Optrekkende mist rond het AFC West-Brabant De gronden waarop mogelijk ooit het AFC West-Brabant komt te liggen, zijn nogal eens - aan het begin van wat meestal de mooiere dagen zijn - omgeven met mist. Die mist blijkt zich ook hardnekkig te hebben genesteld in het wordingsdossier van de grootschalige glastuinbouwlocatie nabij de Suikerfabriek in Dinteloord, die deel uitmaakt van het AFC West-Brabant. Mist waar het gaat om de aantallen hectares, mist waar het gaat om de financiële resultaten, mist waar het gaat om de mogelijke opbrengst voor provincie en gemeente en vooral mist waar het gaat om belangen en reputaties.
Tijd voor verheldering Het nu al jaren durende spel van over elkaar heen buitelende gebiedskaartjes met al dan niet netto hectaren, het opstellen van verslagen, rapportages, visiedocumenten met tegenstrijdige informatie, het schijnproces van democratische inspraak middels schuifspelletjes op landkaarten, inloopavonden etc. heeft als achtergrond enerzijds de financiering van een groot infrastructureel werk, de A4-west met of zonder aquaduct, en anderzijds de behoefte van de landelijke en provinciale overheid om knelpunten in de tuinbouwsector op te lossen, waaronder het terugdringen van de verrommeling in Brabant, het uitplaatsen van tuinders in het Zuid-Hollands Westland en het compenseren van het ogenschijnlijk teruglopen van het boereninkomen wegens de stagnatie/krimp van de suikerproductie in Nederland, wat een gevolg is van wegvallende Europese subsidiestromen. En dat alles op een door de rijksoverheid sterk gepropageerde nieuwe manier van omgaan met Ruimte. Kernvraag in dit essay is dan natuurlijk: “Mogen we gegeven de huidige stand van zaken verwachten dat deze doelen gehaald worden met de plannen zoals deze nu voorliggen?” En onmiddellijk daaraan gekoppeld de vraag: “Welke offers moet de gemeenschap hiervoor dan brengen?” Hieronder proberen we het antwoord op deze vragen te vinden.
Het bestuurlijke proces Het Rijk en de grote steden Antwerpen en Rotterdam, maar ook steden als Dordrecht en Breda, verlangen al jaren naar een nieuwe wegverbinding tussen de havens van Rotterdam en Antwerpen. De huidige A15/A16 wordt erg druk en de vertragingen lopen op. Al jaren zijn er plannen voor de aanleg van de A4. Delen van de weg zijn al aangelegd, maar er ontbreken nog enkele stukjes waaronder een tracé nabij Steenbergen waarover in de voorbije jaren flink is gesteggeld of dat nu Oost of West moest komen te liggen. De aanleg van wegen kost veel geld, geld dat de overheid niet zegt te hebben en dat volgens de ‘nieuwe planologie’ verdiend moet worden met lucratieve projecten langs de aan te leggen route. Gelokt door de gouden bergen stelt de gemeente Steenbergen november 2004 de Gebiedsvisie Noordflank1 vast. De visie bevat een scala aan onderwerpen waarop we nu niet nader in zullen gaan, maar ook wordt gesproken over een locatie waar glastuinbouw zou kunnen verrijzen in nauwe samenhang met de Suikerfabriek/agro-industrie. Op een tweetal manieren zou er 200 tot 250ha glas kunnen verrijzen op en nabij het terrein van de Suikerunie bij de kern Dinteloord (maar nog dichterbij de kern Stampersgat). Als randvoorwaarde werd ondermeer gesteld dat uitwaaiering in de polder moest worden voorkomen. De Raad verzuimde echter een keuze te maken uit twee voorliggende modellen. Ook het bijbehorende kaartje werd in november 2004 vastgesteld.
1
Model 1: Boven de Noordlangeweg is ruimte voor 200 ha glas en 250ha industrie, als de industrie wat beperkt wordt dan past daar ook 250 ha glas. Model 2: Langs het Mark-Vlietkanaal is ruimte voor 200ha glas en 250ha industrie, maar daar moet rekening worden gehouden met een robuuste natuurontwikkelingzone, waardoor het glas tot 150ha beperkt moet blijven; ook hier staat dat als de Industrie beperkt blijft, dan past ook hier 250ha glas.
1
In juni 2005 bepaalt de Raad dat de tekening die in november 2004 was vastgesteld, de begrenzing aangeeft voor het glastuinbouwgebied. Bij afwijking hiervan komt het college terug naar de Raad. De Raad dient de locatie van de glastuinbouwontwikkeling te bepalen.2 In juli 2005 heeft het toenmalige college in een Bestuursakkoord tussen de provincie en de gemeenten Steenbergen en Bergen op Zoom, ter medefinanciering van de meerkosten van de westelijke omlegging van de A4, de gemeenschap van Steenbergen verplicht tot medewerking aan de realisatie van ca 250ha netto glas. De Provincie Brabant brengt in maart 2006 haar Plan-MER Glastuinbouw West-Brabant uit, waarin een gewenste locatieomvang wordt aangegeven van 200-250 ha netto glastuinbouw3. Daarbij is uit een keuze van vier mogelijke locaties een voorkeur uitgesproken voor de locatie nabij de Suikerfabriek in Dinteloord. De partijen achter de zittende coalitie, te weten Steenbergen Anders, PvdA en het CDA, zijn op grond van deze officiële beleidsdocumenten overeengekomen het glastuinbouwgebied nabij Dinteloord ten noorden van de Noordlangeweg te situeren en verder te ontwikkelen4, en hebben dat schriftelijk vastgelegd in het Coalitieakkoord van april 2006. Dit standpunt is vervolgens overgenomen in het door de Raad vastgestelde Raadsprogramma 20062010, waarmee het college van Steenbergen een niet mis te verstane opdracht5 heeft meegekregen. Nadien zijn er geen raadsbesluiten meer over dit onderwerp genomen, anders dan de recente vaststelling van de nieuwe Gebiedsvisie Steenbergen waarin het zoekgebied op de bijbehorende kaart wit is gelaten wegens gebrek aan commitment bij de CDA-fractie, zonder betekenis daardoor, en waarin tekstueel nog steeds de locatie ten noorden van de Noordlangeweg als voorkeurslocatie door de gemeente Steenbergen wordt aangewezen. Overigens wordt daarbij op voordracht van de PvdAfractie wel een opening geboden om de voor de glastuinbouw vereiste waterberging eventueel ten zuiden van de Noordlangeweg onder te brengen. Bestuurlijke opdracht, kort samengevat: de Provincie vraagt om 200-250ha netto glastuinbouwlocatie; de Gemeente Steenbergen is op zoek naar 250ha netto glastuinbouwgebied ten noorden van de Noordlangeweg en ten oosten van de A4, tot aan het Mark-Vlietkanaal. Tijdens het ontwikkelen van bovengenoemde beleidsdocumenten, visies etc. blijkt dat het onderwerp Glastuinbouw de tongen nogal los maakt in het gebied, zowel onder de inwoners van de kern Dinteloord (gemeente Steenbergen) als de kern Stampersgat (gemeente Halderberge). Menigmaal heeft de bevolking haar zegje mogen doen en feit is dat een meerderheid weliswaar de komst van glas niet wil tegenhouden, maar ruimtelijk wil beperken tot de locatie ten noorden van de Noordlangeweg en lichthinder, verkeershinder en overige milieunadelen wil minimaliseren. Bestuurlijk is er zowel in Steenbergen als in Halderberge inmiddels consensus ontstaan over een glastuinbouwlocatie van ongeveer 250ha boven de Noordlangeweg in samenhang met een wat kleiner uitvallende industrielocatie (60ha netto) dan door de initiatiefnemers Suikerunie en TOM werd gewenst. Inmiddels is wel duidelijk dat dat ook kan, zij het in een compacte opzet. Op pagina 5 en 6 vindt u hiervan de onderbouwing. 2
Besluitenlijst van de openbare vergadering van de Raad op 30 juni 2005, pagina 6 pagina 5 van de Plan-MER – dd.17 maart 2006 4 In het gebied ten noorden van de Noordlangeweg bij Dinteloord en ten oosten van de A29 komt er in samenhang met het daar te vestigen Agrarisch Industrieel Complex ruimte voor de glastuinbouw, mits verder goed ingepast in het landschap en lichthinder zoveel mogelijk wordt voorkomen. Naast het reeds bestaande gebied in het Steenbergse Westland is dit de enige andere plek waar glastuinbouw wordt toegestaan. 5 In het gebied ten noorden van de Noordlangeweg bij Dinteloord en ten oosten van de A29 komt er in samenhang met het daar te vestigen Agrarisch Industrieel Complex ruimte voor de glastuinbouw, mits verder goed ingepast in het landschap en lichthinder zoveel mogelijk wordt voorkomen. Naast het reeds bestaande gebied in het Steenbergse Westland is dit de enige andere plek waar glastuinbouw wordt toegestaan. Opdracht Het College houdt in de onderhandelingen met de TOM en de provincie Noord-Brabant vast aan de geformuleerde voorwaarden en creëert bij de planvorming en besluitvorming uitgebreide mogelijkheden voor informatie en inspraak. 3
2
Met deze bestuurlijke stellingname voldoet men in elk geval aan alle beleidslijnen zoals vastgelegd in alle relevante beleidsstukken van zowel Rijk, Provincie als Gemeente: zie overzicht hierboven. Wat wellicht nog belangrijker is: voor het standpunt van beide gemeenten bestaat draagvlak onder de inwoners van de betrokken woonkernen. Niet onvermeld mag blijven dat de Steenbergse CDA-fractie, ondanks haar formele instemming met het coalitieakkoord, zich niet wenst te conformeren aan dit bestuurlijke standpunt en telkens opnieuw tracht zaken ter discussie te stellen. Met de mond belijdt het CDA dat het achter het coalitieakkoord staat, maar metterdaad niet. Het CDA neemt niet openlijk afscheid, maar zaait twijfel en wil geloof oogsten. Op deze wijze verder gaan, leidt tot onbegrip bij de inwoners en ondermijnt het vertrouwen van de burgers in deze coalitie, dus ook in de fractie van de PvdA. Belangrijke vraag is derhalve: welk belang van het CDA zit hier achter?
Het spel en de knikkers Om op die laatste vraag een antwoord te vinden moeten we niet naar de bestuurlijke context kijken, zoals hierboven geschetst, maar naar “het spel en de knikkers”. Inventariseren welke belangen er spelen in dit gebied. Onderzoeken hoe de grondposities eruit zien, nagaan wie er op voor- dan wel achteruit gaan. En analyseren hoe men kans ziet de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren en te financieren. Het is ondoenlijk om alle verschillende belangen in deze regio in een essay als dit samenhangend in kaart te brengen: de havens van Rotterdam en Antwerpen, de verkeersdruk op de wegen elders in het land, etc. Voor die samenhang verwijzen wij u naar het Project Mainportcorridor Zuid 6. In dit essay beperken we ons tot de gebiedsexploitatie van locatie AFC West-Brabant, want dat geeft in elk geval goed inzicht in de handel en wandel van gemeente en provincie. Ook de activiteiten van de Tuinbouw Ontwikkeling Maatschappij (TOM) – een zogeheten PPS-constructie 7 waarin de Provincie en de ZLTO, als de lobbyclub van de boeren, risicodragend samenwerken aan de totstandkoming van tuinbouwlocaties – worden daarmee inzichtelijk gemaakt. Uiteraard wordt de inkomstenkant van het spel begrensd door wat de groot-glastelers en industriebaronnen over hebben voor een vierkante meter grond. Die prijs hangt nauw samen met het rendement dat zij verwachten te maken op die betreffende locatie. Een goed bereikbaar gebied met weinig eisen t.a.v. milieuhinder, huisvesting tijdelijk personeel, lozing van afval(water), soepele eisen t.a.v. waterberging en landschapsinrichting en dergelijke, levert een beter rendement op en dat schept ruimte voor een wat hogere grondprijs en dus een hogere grondopbrengst voor de gebiedsontwikkelaar. Verondersteld mag worden dat er onder tuinders voldoende belangstelling bestaat voor deze locatie van 250 netto hectaren glas, mits de m²-prijs in het redelijke blijft: ongeveer € 85,- tot € 100,- per m². Zie voor een inkijkje in de prijsvorming op dit moment onderstaand recent artikel van Agri-Holland8. 6
Zie http://www.pmz-rws.nl Een privaatrechtelijke rechtspersoon waarin Provincie en Suikerunie samenwerken bij de ontwikkeling van Tuinbouwlocaties 8 Prijsstijging tuinbouwgrond frustreert Westlandse Zoom 7
Tholen - De grond in het gebied Westlandse Zoom is in twee jaar tijd 40% duurder geworden. Daardoor komt de financiering van dit nieuwe woon- en recreatiegebied van ruim 350 hectare in de gemeente Westland in gevaar. Een rapport van de Projectgroep Westlandse Zoom spreekt van een zorgelijke ontwikkeling. De grond van telers is niet alleen duur, maar het tempo waarmee de verwerving plaatsvindt, baart ook zorgen. De prijs van de grond voor woningbouw is minder snel gestegen dan die van de tuinbouwgrond. Daardoor blijft er onder de streep minder geld over. De locaties Westmade en Monster Noord zijn nu ongeveer voor de helft in handen van het Ontwikkelingsbedrijf Westlandse Zoom (OWBZ), een samenwerking tussen de gemeente Westland en twee projectontwikkelaars. De overige locaties zijn grotendeels eigendom van OWBZ. De prijs van tuinbouwgrond is in Westland gestegen van 70 euro naar 100 euro per vierkante meter. De bedrijven zijn flink gegroeid en halen ook inkomsten uit de verkoop van energie, waardoor ze meer voor grond kunnen betalen.
3
De vraag is echter of bij reële marktprijzen de verkoop van grond in het geschikt gemaakte gebied voldoende opbrengt voor degenen die deze gebiedsontwikkeling op gang hebben gebracht. Rijk en provincie hebben de gemeente Steenbergen aangespoord een gebiedsvisie Noordflank op te stellen. Dat is met elan opgepakt maar niet al te doordacht. Op provinciaal niveau waren vooral de CDAgedeputeerden Jansen-de Jonge en Rüpp aanjagers van dit proces. De ruimtelijke aanpak van de aanleg van de A4 zou lichtend voorbeeld worden voor heel Nederland waar het gaat om de nieuwe manier van ontwikkelen. De burgemeester van Steenbergen Jan Hoogendoorn kreeg de titel ambassadeur van de glastuinbouw opgespeld. Nadat de diverse ruimtelijke documenten waren vervaardigd en door de staten en raden geloodst, werden er – vooruitlopend op de herziening van het streekplan, waarin overigens geen glastuinbouwlocatie nabij Dinteloord voorkomt – contractuele verplichtingen aangegaan met het Rijk. Die weg moest er nu eindelijk maar eens komen, vonden de regenten. De provincie verbond zich in oktober 2005 aan een bestuursovereenkomst tussen Rijk en Provincie9 contractueel om in totaal € 42 mln. bij te passen in de aanlegkosten voor de A4, waarvan € 15 mln. voor de door de gemeente Steenbergen gewenste westelijke omlegging en nog wat meer zaken die in diverse bijlagen zijn genoemd.10 Niet alleen de provincie heeft echter financiële belangen bij deze gebiedsontwikkeling. Ook de gemeente Steenbergen speculeert op een flinke financiële meevaller als het gebied gerealiseerd wordt. In de eerste plaats beschouwt de gemeente haar medewerking aan de ontwikkeling van deze locatie als een levering in natura ter waarde van € 3 mln. Een bedrag dat zij via een bestuursovereenkomst tussen de gemeenten Steenbergen en Bergen op Zoom en de provincie Brabant11 verplicht is aan Rijkswaterstaat af te dragen wegens de westelijke omlegging van de A4. Dus de gemeente werkt mee aan een groot provinciaal belang en de provincie maakt dan namens de gemeente die € 3 mln. over aan Rijkswaterstaat voor de westelijke aanleg van de A4. Die € 3 mln. maakt, voor zover wij nu kunnen overzien, deel uit van de door de provincie Brabant in 2005 extra aan het Rijk toegezegde € 15 mln. voor de A4. Daarnaast wil de gemeente nog een flinke opcent hebben voor de aanleg van bovenwijkse voorzieningen. De provincie moet dus via de TOM tenminste € 42 mln. verdienen aan deze projectlocatie. Dat is een heleboel geld. De vraag dringt zich daarom op: Is het reëel dat je een dergelijk bedrag aan het omspitten van wat grond kunt verdienen? In het algemeen lukt dat. Dat gaat als volgt: Bovendien wordt grond steeds schaarser in het Westland. Veel tuinders die weg moeten uit de Westlandse Zoom zoeken naar ruimte elders in het Westland, meldt AgriHolland. Bron: AgriHolland 22-11-2007 9
De Provincie zal aan de Staat ten behoeve van de aanleg van het Werk een vaste bijdrage van € 27 miljoen verlenen. De in dit lid bedoelde bijdrage is toegezegd in de brief van de Provincie aan de Staat van 16 november 2004 (zie bijlage 1). De Provincie zal ten behoeve van het Werk aanvullend aan de Staat betaalbaar stellen een bedrag van € 15 miljoen (prijspeil 2004), zoals is aangegeven in de brief van de Provincie aan de Staat d.d. 7 oktober 2005, kenmerk 1128350 (bijlage). Deze betaalbaarstelling vindt plaats onder de voorwaarden als vermeld in de bijlage van de brief van de Staat van 30 september 2005, kenmerk DGP/WV/u.05.01698 (bijlage). De Provincie zal de betalingen aan de Staat – als bedoeld in de leden 1 en 2 - als volgt doen: - 2006: € 10 miljoen; - 2007: € 5 miljoen; - 2008: € 5 miljoen; - 2009: € 10 miljoen; - 2010: € 12 miljoen. Betaling vindt plaats in het betreffende jaar uiterlijk één maand nadat de Staat een declaratie hiervoor bij de Provincie heeft ingediend onder verrekening van de IBOI-index vanaf 2004. 10
Voor het door Steenbergen Anders zo innig gewenste Aquaduct wordt nog eens € 5 mln extra bijgepast, maar dit wordt gefinancierd uit de grondexploitatie van de per 2015 aan te leggen Waterwijk. 11 juli 2005
4
Je maakt kosten voor: • Aankoop grond • Kosten inrichting openbare infrastructuur (wegen, riolering, gas, water en licht etc., aanleg sloten en kanalen) • Kosten projectorganisatie en advisering Je legt je verdienwens erop: • Opcenten gemeente • Opcenten provincie Bij elkaar opgeteld is dit wat de grond op moet brengen. Helaas kan niet alle aangekochte grond weer worden verkocht. Een deel van de grond blijft openbaar gebied voor wegen, watergangen, wat groen, niet te benutten reststukjes etc. waar geen opbrengst op zit. De rest wordt verkaveld en te koop aangeboden: het zogenaamde uitgeefbare deel van de grond. Zolang de uiteindelijke prijs per m² in de exploitatie van glastuinbouwbedrijven past, kan dit scenario werken. Zo zijn heel wat vastgoedjongens de afgelopen jaren heel rijk geworden. Maar lukt dat hier met de gebiedsexploitatie van het AFC West-Brabant ook? Het rendement van glastuinbouwbedrijven wordt bepaald door de hoeveelheid glas dat op het perceel geplaatst kan worden. Een tuinder die glas wil zetten, zal zijn perceel echter weer moeten opdelen in ruimte voor de benodigde generatoren, liefst met een flinke overcapaciteit voor energieleveranties aan het openbaar elektriciteitsnet, want dat levert extra inkomsten op, soms meer dan het telen zelf. Daarbij ruimte voor pompen, verwarmingsinstallaties etc., een ruimte voor berging van beregeningswater, ruimte voor de opslag van vuilwater, ruimte om vrachtwagens te kunnen ontvangen, kantoorruimte en wellicht een woonhuis en soms wil men er ook tijdelijk personeel kunnen huisvesten. De uitgeefbare grond is dus bepaald niet gelijk aan het netto glasoppervlak dat er komt te staan. In de discussies gaat men meestal uit van een efficiëntie van ongeveer 60%. Dat wil zeggen dat het uitgegeven areaal voor glastuinbouw uiteindelijk voor 60% daadwerkelijk glas bevat. In de praktijk wordt evenwel een betere efficiëntie behaald. In het algemeen geldt: “Hoe compacter een gebied, des te minder wegen aangelegd hoeven te worden, des te beperkter het rioolstelsel kan blijven, etc”. Een compact gebied is dus per definitie efficiënter. Bekend is dat de initiatiefnemers Suikerunie en TOM een ruimtebehoefte van 60ha netto industrieterrein kunnen onderbouwen en dat er bij redelijke prijzen voor de grond een aangetoonde behoefte is aan ca 250ha netto glas. Welgeteld is er een netto behoefte aan 310ha grond. Als we uitgaan van de standaardefficiëntie waarover de provincie en de ZLTO spreken (60%) dan is de bruto ruimtebehoefte 516ha. Dat past op zich krap in het gebied zoals aangegeven in de gebiedsvisie Noordflank, model 1, dat bruto/bruto (dus inclusief dijklichamen etc.) ongeveer 530ha groot is. Dit beeld komt overigens aardig overeen met het zoveelste gebiedskaartje dat onlangs door de gemeente Steenbergen aan de al immense stapel papier is toegevoegd, waarin eindelijk cijfers stonden. Enigszins verwarrend is wel dat hierin al een deel van het gebied op voorhand is afgetrokken, daar dit dijklichamen betreft, die je in ieder geval niet kunt gebruiken. Dit kaartje telt op tot ca 465ha bruto benutbaar oppervlak. Wat narekenwerk leert ons dat het overeenstemt met het kaartje uit de gebiedsvisie Noordflank. Als we de bruto ruimtebehoefte aan industrie (stel 100ha) van die benutbare 465ha af halen, dan blijft er 365ha bruto over voor de Glastuinbouw. Bij een norm van 60% is er dan ruimte voor 219ha netto glas. In dat geval lijkt niet voldaan te worden aan de eis van 250ha netto glas, maar aangezien de dijken en andere niet te benutten gebieden al in mindering waren gebracht en het ook best wat efficiënter kan, is het alleszins redelijk om te rekenen met een efficiëntiefactor van 70%. Dan past er ineens 251ha netto glas. En dat nog zonder dat de waterberging elders geaccommodeerd behoeft te worden. Ergo: die nagestreefde ca 250ha glas past hoe dan ook boven de Noordlangeweg. Mogelijk is het ietsje minder, maar dat spoort nog steeds met de Plan-MER (lees de provinciale wens) waarin
5
gevraagd wordt om een locatie van 200 tot 250ha netto glas. Conclusie: het ruimtebeslag is niet de beperkende noch de verhinderende factor om het glas boven de Noordlangeweg te plaatsen. Waarom dan toch die weerstand bij de provincie? Wat niet uit de stukken blijkt, is hoeveel geld de provincie nu precies uit de grondopbrengst wil halen. Stel dat zij de volledige kosten voor de aanleg van de A4 (€ 42 mln.) hieruit wil dekken. Bij een oppervlak van 325ha uitgeefbaar terrein heeft de provincie voldoende aan een opslag van ongeveer € 13, - per m². Dat is fors, maar zoals verderop zal blijken niet onmogelijk. Maar de provincie is niet de enige die geld wil zien. De gemeente Steenbergen wil ook centen zien en rekent op een bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen van zeg € 17 mln. Leuke opsteker voor de gemeente in kwestie en vanzelfsprekend leidt dat tot jaloerse blikken uit de gemeente Halderberge. De totale overheidsopslag komt, beide componenten opgeteld, uit op ongeveer € 18,50 per m². Ook dat is, zoals verderop zal blijken, bij een zorgvuldige gebiedsontwikkeling nog steeds een haalbare kaart. De vraag is nu: “Kan dat ook echt worden opgebracht?” Landbouwgrond op die locatie kost onder normale omstandigheden ongeveer € 4, - tot € 5, - per m², wat afgezet tegen de gemiddelde prijs van landbouwgrond in Nederland al fors is. Houden we rekening met het feit dat maar 70% uitgeefbaar is dan bedraagt de inkoopprijs van de verkoopbare grond ineens € 6, - tot € 7, - per m². Daarnaast moeten we rekening houden met een bedrag van € 45, - per m² voor projectbegeleiding, advisering, belastingafdracht en aanleg infrastructuur, etc. Tellen we daar de overheidsopcenten bij op met wat renteverlies etc. – stel ook nog eens € 20,- per m² – dan komt de kostprijs voor een m² uitgeefbare grond op ruwweg € 82,- per m². Een zeer redelijke prijs, die tuinders graag zullen neertellen. Als het inderdaad zo kan, is het in elk geval een project met zeer gunstige effecten voor de regionale en lokale overheid, die daarmee de aanleg van de benodigde infrastructuur kunnen bekostigen, zonder met de collectezak rond te hoeven gaan, en dat bovendien de lokale economie een zetje geeft. De overheid acteert dus als succesvol ondernemer. Conclusie: In theorie is dit project financieel haalbaar. Waarom wil de provincie, krampachtig steeds weer de bestuurlijke afspraken negerend en daarbij gesteund door het lokale CDA, toch die Noordlangeweg naar het zuiden oversteken? Het antwoord kan worden gevonden in zaken die niet goed gaan in de uitvoering van die gebiedsontwikkeling. Belangrijk in dezen is de grondverwerving. Hoewel nog lang niet alle bestuurlijke bakens op groen staan, is de provincie via de TOM al begonnen met het maken van kosten en worden er gronden aangekocht dan wel in optie genomen. Op de beoogde locatie moet ongeveer 325 ha glas/industriegrond tegen goed geld worden verkocht, wil de opbrengst aan de verwachting van de provincie voldoen. Daarvoor zal vanwege het extra ruimtebeslag van infrastructuur e.d. ongeveer 465ha grond moeten worden aangekocht en heringericht. De vraag die meteen rijst, is of deze grond op de beoogde locatie hiervoor zomaar vrij te krijgen is. Willen de huidige eigenaren wel van hun grond af? Een flink deel van de grond op de beoogde locatie is (nog steeds) niet in handen van provincie of gemeente. Uiteraard was een flink deel al wel in handen van de Suikerunie en inmiddels hebben zich ook cowboys uit de landelijke en Europese glassector in het gebied genesteld via Lucky Deals met lokale grondeigenaren.
6
Geschat wordt dat inmiddels ca. 70ha in handen is van deze glasontwikkelaars, wellicht meer. Voor de goede orde: dit zijn beslist geen telers die vanwege de verrommeling elders uit Brabant moeten verkassen of uit hun kas worden gezet vanwege de oprukkende Haagse woningbouw. Nee, dit zijn grootondernemers met vestigingen in Spanje, Engeland, Marokko enzovoort. Gelet op hun achtergrond, kunnen zij allen zelf de gewenste ontwikkelingen realiseren en zij zullen hun grond niet tegen reële kosten (prijs gewone landbouwgrond) inbrengen in een gemeenschappelijke grondexploitatie. Al deze partijen gelden als professionele speler op deze markt en zijn zeker in staat om zowel glas als industrie zelf te realiseren. Zij kunnen mede hierom niet verplicht worden de grond te verkopen aan een (overheids)ontwikkelaar zoals de TOM, maar gaan indien nodig zelf aan de slag, weliswaar passend binnen de voorschriften van het overigens nog op te stellen bestemmingsplan. De totale hoeveelheid benodigde grond kan dus in het gebied boven de Noordlangeweg niet tot een opbrengst voor de provincie of de gemeente leiden via aan- en verkoop aan een grondbank die aan de TOM is gelieerd. Er zal dus op een andere manier geld opgehaald moeten worden. Bij aan- en verkoop bepaal je zelf de prijs. Als je andere bestuurlijke instrumenten in moet zetten, dan moet nagegaan worden of dat ook leidt tot de te verwachten opbrengst. Hier biedt de nieuwe Wro overigens wel nieuwe kansen, want daar is de verhaalbaarheid ook bij “zelfontwikkelaars” beter geregeld. Maar het blijft de vraag of er onder de nieuwe regels meer geld opgehaald mag worden dan de noodzakelijk te maken kosten voor de ontwikkeling van het gebied. De financiering van de complete aanleg van het nog ontbrekende stukje A4 lijkt ons op deze titel niet haalbaar en de door de gemeente gevraagde opcenten voor de bovenwijkse voorzieningen evenmin. Conclusie: In het gebied boven de Noordlangeweg mag dan wel juist voldoende ruimte zijn om het benodigde glasareaal te realiseren, maar vanwege de toetreding van glasspeculanten en de bestaande grondpositie van de Suikerunie zal de provincie hier via de TOM te weinig revenuen binnenslepen om de geplande opbrengstdoelstelling van € 42 mln. te halen. Vermoedelijk loopt ook de gemeente dan een voordeeltje mis, maar dat is minder erg, want die hoeft niet meer aan de A4 mee te betalen, mits zij maar een projectlocatie voor de glastuinbouw van 250ha netto mogelijk maakt. Tot op heden is dat zo. Doordat deze gebiedsontwikkeling ondoordacht is opgestart, is er door speculanten grond verworven in het betrokken gebied. Dit heeft een sterk prijsopdrijvend effect gehad waardoor het onzeker wordt of de grond met al zijn noodzakelijke opslagen kan worden opgebracht door tuinders die daar hun bedrijf willen beginnen. Onduidelijk is ook welke afspraken er met de Suikerunie vooraf zijn gemaakt, wat ons inziens min of meer als bestuurlijke randvoorwaarde voor een succesvolle gebiedsontwikkeling wordt gezien.. Geruchten gaan dat er door de cowboys prijzen zijn geboden tot wel 4 à 5 keer de normale grondprijs. Dat komt dan neer op een inkoopprijs van de grond tussen de € 16, - tot € 20, - per m². Meestal zijn dat ook nog eens percelen die vrijwel netto voor glastuinbouw inzetbaar zijn, daar dit bestaande percelen zijn die niet of nauwelijks herverkaveld hoeven te worden. Stel dat de cowboys en de Suikerunie de in hun bezit zijnde grond in betreffend gebied tegen die op zich hoge prijs, maar toch zonder winstopslag aan de TOM overdragen en later weer als ingericht gebied terugkopen tegen de dan geldende prijs. Als we dan alle noodzakelijke opslagen erbij optellen, dan komen we uit op een verkoopprijs van tuinbouwgrond van rond de € 95,- per m². Dat zou gelet op de prijzen elders in het land nog net te doen zijn. Conclusie: zelfs dan kan het dus nog steeds, maar de grenzen naderen. Het is echter niet waarschijnlijk dat de cowboys hun ontwikkelingswinst zullen weggeven en bekend is dat “partner” Suikerunie ook geen filantropische instelling is. Hoewel met de Suikerunie hierover zou moeten kunnen worden gesproken. Deze ontwikkeling bezorgt hen een winst van € 15,- per m² grond, waar ze niets voor hoeven te doen. Naar verluid bezit zij ongeveer de helft van het beoogde areaal. Voor een ander deel kan geen overeenstemming worden bereikt, daar de betrokken agrariër een hoger bod verwacht. Die laatste is nog wel ‘uit te roken’, daar hij een flink deel van zijn omzet realiseert op van de Suikerunie gepachte grond en voor de rest niet in staat zal zijn tot zelfrealisatie van glas of industrie, maar overigens wel wordt beschermd door de pachtwet. Dat betekent dat de kans groot is dat op de locatie boven de Noordlangeweg de beoogde extra grondopbrengst, die wij hier overheidswinstopslag willen noemen, voor de financiering van de A4 op
7
een wel heel erg klein stukje vrij door de TOM te verwerven grond gerealiseerd moet worden en dan prijst de TOM zich uit de markt. De provincie noch de gemeente kan aan dit ongewenste spelverloop wat doen. De noodzakelijke beschermingsmiddelen, zoals het instrument Wet voorkeursrecht gemeenten, ontbreken nu eenmaal in het agrarisch buitengebied. Maar voorzienbaar is een dergelijke ontwikkeling natuurlijk wel en met wat creativiteit zouden de risico’s in elk geval ingeperkt kunnen worden. De glasbestemming komt overigens ook nog steeds niet voor in het vigerende Streekplan. Daarvoor loopt nu een Streekplanherziening, waarover vanwege de rekkelijke omgang met wetten en regels ook het nodige te doen is. De kans is dus groot dat dit gebied in tegenstelling tot de theoretische analyse praktisch gezien niet succesvol tot ontwikkeling kan worden gebracht. Conclusie: het echte probleem is dus een riskante ruimtelijke strategie (initiatief van het in 2004/2005 zittende college van B&W van de gemeente Steenbergen in samenspraak met de SuikerUnie en de Provincie), waar feitelijk wat naïef voor speculatieve ondernemers een aantrekkelijke bestemming voor het gebied in het vooruitzicht werd gesteld. Dit heeft geleid tot grondspeculatie en reductie van de mogelijkheid om hier als overheid zelf exploitatiewinst te genereren. Wat helemaal voorzien kon worden is dat de Suikerunie al over veel grond in het gebied beschikte. Kanttekening daarbij is dat de provincie er van meet af aan met haar neus bovenop heeft gestaan en ook niet aan de rem heeft getrokken. Ten zuiden van de Noordlangeweg is de TOM wat gelukkiger geweest met de grondverwerving, vermoeden wij. Dat maakt het steeds begrijpelijker dat de provincie nadrukkelijk die grens wil passeren, want aangezien daar de grond tegen redelijker prijzen is verworven dan wel in optie is genomen, kan de uiteindelijke verkoopprijs die aan de tuinders in rekening wordt gebracht binnen de marktbandbreedte blijven en resteert er nog genoeg om de verdiendoelstelling van zowel provincie als gemeente te halen. Of dat een wenselijke overheidsrol is, is overigens zeer de vraag. Want nu wordt het verdienen van geld boven het dienen van de belangen van de inwoners gesteld en dat lijkt ons niet de bedoeling van correct functionerende overheden. Conclusie: Wil deze Publiek Private Onderneming financieel succesvol worden afgerond, dan is het overschrijden van de door de gemeente gestelde gebiedsgrens bij de Noordlangeweg financieel min of meer noodzakelijk geworden, maar dientengevolge wordt het democratisch proces en de mening van de burgers met voeten getreden. De prangende politieke kwestie die hieruit voortvloeit, kan als volgt worden geschetst. De oorspronkelijk door de provincie gevraagde 200 tot 250ha netto glastuinbouwlocatie is ruimtelijk in samenhang met een wat kleiner uitgevallen industrieel deel van ongeveer 60ha netto met enige goede wil prima te realiseren ten noorden van de Noordlangeweg en past daarmee in zowel het gemeentelijke als provinciaal vastgestelde beleid. Minstens zo belangrijk is dat het in overeenstemming is met wat het grootste deel van de betrokken inwoners van het gebied vindt. Doordat speculanten (grootondernemers in de glastuinbouw zonder uitplaatsingproblemen of uitplaatsingdruk wegens tegengaan verrommeling) het speelveld hebben betreden en de Suikerunie voorrang geeft aan eigen gewin, brengt de grondexploitatie boven de Noordlangeweg voor de provincie onvoldoende geld in het laatje om daarmee de A4 te kunnen financieren. De Tuinbouwontwikkelingsmaatschappij TOM heeft inmiddels ten zuiden van de Noordlangeweg wel grond tegen redelijke prijzen kunnen verwerven dan wel in optie kunnen nemen om toch de gewenste hoeveelheid glas te kunnen realiseren, waarmee de opbrengstdoelstelling voor de provincie veilig gesteld kan worden. Het directe gevolg is echter dat er aanmerkelijk meer dan de gevraagde hoeveelheid glas in dit gebied gerealiseerd zal gaan worden. Alleen door een uiterst kiene en nadere detaillering van het nog te vervaardigen bestemmingsplan, dat de door de speculanten aangekochte gronden glasvrij houdt, de industriële uitbreidingswensen van de Suikerunie beperkt tot maximaal 100ha bruto en niet toestaat dat er glastuinbouw op de gronden van de Suikerunie verschijnt, kan ervoor zorgen dat de hoeveelheid glas en industrie beperkt blijft tot de gevraagde en aangeboden hoeveelheid van respectievelijk 250ha netto glas en 60ha industrie. Nadeel is echter dat het glas verspreid wordt over de hele polder en hierdoor de deur wagenwijd wordt
8
opengezet voor verdere uitbreiding van het areaal glas in onze polders. De gebiedsexploitatie wordt hiermee overigens ook duurder dan optimaal, daar wegen en groen over een veel groter gebied moeten worden gespreid en er verhoudingsgewijs meer grond moet worden aangekocht. Dat noopt dan weer om het areaal glas nog wat verder te vergroten om dit financiële nadeel weer te kunnen compenseren. Onhandig gemanoeuvreer van een vorige college, maar ook ondoordacht handelen van Gedeputeerde Staten, heeft ervoor gezorgd dat de inwoners van Stampersgat en Dinteloord worden opgezadeld met een totaal verrommelde polder met flinke plukken bijna hoogbouw tussen het weidse laagland en aanmerkelijk meer glas dan noodzakelijk. De deur staat wagenwijd open voor malafide glastuinbouwondernemers, die elders al een flinke reputatie hebben opgebouwd, waar het gaat om het overtreden van de regels betreffende lichthinder, afvalstoffenlozingen tot en met regelrechte intimidatie van de lokale bevolking. Politiek is de vraag relevant of je dit de onwetende en onschuldige inwoner van Stampersgat of Dinteloord mag aan doen, louter om meer geld op te halen voor de aanleg van infrastructuur. Is het niet veeleer zo dat de overheid weer gewoon overheid moet willen zijn en geen ondernemertje moet gaan spelen met de daaraan verbonden risico’s? Gewoon als bevoegd gezag een gebied aanwijzen waar glastuinbouw mag verrijzen, waarbij in de besluitvorming rekening wordt gehouden met de wensen van bevolking. Het is helemaal niet erg als de overheid daar zelf ook een graantje van meepikt, maar dat mag geen doel op zich worden. Dat gaat ten koste van de belangen van de inwoners zelf. Een college dat hierop aanstuurt, verdient het om naar huis gestuurd te worden. En als er dan een weg aangelegd moet worden in ’s lands belang, trek dan gewoon de knip. Via accijns op de brandstof en de wegenbelasting wordt voldoende opgehaald om dit te kunnen betalen. Voorts is bestuurlijk gezien de vraag relevant of het opofferen van één van de meest ruime en open polders van Nederland nu te verdedigen is op grond van een stuntelende overheid, op excessieve winst beluste bietenboeren, speculatie van een paar glascowboys en de aanleg van een weg die feitelijk helemaal niet voor de inwoners van dit gebied bestemd is, maar de Rotterdamse en Antwerpse havenbaronnen genoeg speelruimte moet geven om nog meer geld te verdienen? De Steenbergse PvdA-fractie is daar erg helder over: NEE! De provincie Brabant heeft het laatste jaar een paar flinke meevallers gehad. Het is dan ook volstrekt niet te verdedigen dat we de hele polder opofferen aan een veel te grote hoeveelheid glas louter omwille van het profijt van een op zich toch rijke provincie. Dit onzalige plan wordt bovendien nog eens op schandalige wijze verkocht aan de inwoners als de “meest milieuvriendelijke variant”. Men spiegelt een ruime, groene en ecologisch verantwoorde inpassing van het glas voor, waartussen het zo fijn recreëren is. Je hoort bij wijze van spreken de vogeltjes in de polders al kwinkeleren en ziet de reetjes wegschieten tussen de stammen van het door de groot-glastelers aangelegde ecologische woud. Niets is minder waar. 15 meter hoge kassen staan in eenvormige rotten opgesteld van honderden meters lengte en breedte met zo nu en dan daartussen een groengoot van 100 meter breed met een ecologische ondiepe sloot en hier en daar een struik, want bomen nemen te veel licht weg, en vooral veel gras, want dat is goedkoop te onderhouden. Dat het milieutechnische en ecologisch allemaal beter zou zijn, is lariekoek. Het gaat om het rücksichtslos realiseren van glas en wel precies daar, waar de grond tegen redelijke condities door de TOM kon worden verworven en de provincie zodoende als platvloerse ondernemer haar winsten kan maximaliseren. Betreurenswaardig gevolg is dat er straks geen enkele wegens tegengaan van verrommeling uitgeplaatste glasteler uit het Brabantse op de betreffende locatie terecht komt, noch dat er een verdreven tuinder uit Maasdijk of Naaldwijk hier zijn maatschappelijke redding vindt. Terwijl dit toch door de politici in koor aan staten en raden en de bevolking beloofd wordt. Nu het er op lijkt dat het gebied ten noorden van de Noordlangeweg voorspelbaar niet de voor de provincie noodzakelijke opbrengsten kan genereren om het ontbrekende stukje van de A4 te financieren wordt op perfide wijze zonder veel omhaal uitgeweken naar graziger weiden ten zuiden van de Noordlangeweg.
9
Wat is er dan overgebleven van al die ronkende ‘nieuwe planologie’? Het antwoord is: helemaal niets. Straks zitten hier de vrije jongens, die zich storen aan god noch gebod en dat alles dankzij de bereidwillige medewerking van het CDA, nota bene de hoeders van normen en waarden. Ook relevant is de vraag: Wie loopt nu de meeste schade op van het opsluiten van het glastuinbouwgebied ten noorden van de Noordlangeweg en het kennelijk daarmee samenhangende voorspelbare financiële debacle voor de provincie? Zijn dat de inwoners van de omliggende kernen of is dat een falende overheid en speculanten die verkeerd hebben gegokt? Wij denken dat het de laatstgenoemden zijn, want als de locatie beperkt blijft tot ten noorden van de Noordlangeweg en als de provincie zijn winstdoelstelling handhaaft, komt er helemaal geen glas. Want men komt er financieel dan niet aan uit. Dat is voor de gemeente in het geheel geen probleem. De gemeente Steenbergen heeft aan haar verplichtingen voldaan. De gemeente loopt weliswaar een flinke meevaller mis, maar beleid maken met dollartekens in de ogen leidt meestal tot grote debacles. Het levert wel enkele belangrijke voordelen op. De bewoners blijft een zwaar overlast gevende voedselindustrie bespaard, de open polder blijft behouden en de ‘zware jongens’ van het glas zullen elders op woekerwinst moeten gaan jagen.
Wat streeft de Steenbergse PvdA-fractie na? De PvdA heeft zich gecommitteerd aan 250ha glas boven de Noordlangeweg en zal die afspraak nakomen. De PvdA is er ook van overtuigd dat de gevraagde hoeveelheid glas op die locatie ook kan verrijzen. Maar dan ook alleen daar! De PvdA laat zich door domme fouten en verkeerde inschattingen uit het verleden niet verleiden tot het verkwanselen van de belangen van de kiezer. Fouten uit het verleden kunnen geen argument zijn om dan zomaar een unieke polder te verbrassen om dit soort blunders in financieel opzicht recht te trekken en de inwoners een wrange smaak over het functioneren van de lokale politiek in de mond te geven. De PvdA is van mening dat de toegezegde hoeveelheid glas er hoe dan ook moet komen, maar dat de provincie haar winstdoelstellingen moet laten vallen in het belang van de hele land en die weg dan maar zelf moet financieren ten laste van de megameevaller. In samenhang daarmee is de PvdA van mening dat in het bestemmingsplan scherpe normen moeten worden gehanteerd ten aanzien van lichtuitstoot, afvalwaterlozing, huisvesting van tijdelijk personeel en wat er allemaal nog meer bij komt kijken. Dat zal de glascowboys leren. Mede daarom wil de PvdA maximale invloed op het bestemmings- en inrichtingsplan. Wie weet, krijgen we dan een keurig glastuinbouwgebied, met nette telers die er geen rotzooi van maken en een eerlijke boterham verdienen en toch een A4 met aquaduct dat kennelijk voor ‘s lands economie zo nodig is, maar helaas ons leefgebied in tweeën splijt.
Hoe zit het nu met de belangen? Wie hebben nu baat bij de komst van veel glas en een weg en agro-gerelateerde industrie? Inderdaad, de boerenstand verenigd in de ZLTO en wederom diezelfde boeren als aandeelhouder van de Cosun, het moederbedrijf van de Suikerunie.
Welke politieke fractie in de gemeenteraad van Steenbergen komt vooral op voor de boerenbelangen? Algemeen bekend: de CDA-fractie
10
Welke politieke functionaris loopt op dit moment het grootste risico om een flinke scheur in de broek te krijgen? Inderdaad, dat is CDA-projectgedeputeerde Paul Rüpp, die niet graag ziet dat deze op zich al riskante, maar ook nog eens ondoordacht opgezette onderneming uitloopt op zijn tweede nederlaag in successie op dit terrein. Vandaar ook dat de Steenbergse CDA-fractie met alle middelen probeert hun provinciale voorman overeind te houden. Want wat overkwam een gevierd landveroveraar ook alweer na Waterloo?
© december 2007 Leon Aanraad & Willem van den Berge PvdA-raadsleden gemeente Steenbergen
11
