Op 24 oktober 2014 nam de Vlaamse Regering akte van de Beleidsnota Wonen

Vlaamse Woonraad Koning Albert II-laan 19 bus 23 1210 Brussel [email protected] www.vlaamsewoonraad.be Advies 2014/09 datum bestemmeling

17 november 2014 Mevrouw Liesbeth Homans, Viceminister-president van de Vlaamse Regering, Vlaams minister van Binnenlands Bestuur, Inburgering, Wonen, Gelijke Kansen en Armoedebestrijding Vlaams Parlement, Commissie voor Wonen, Armoedebeleid en Gelijke Kansen

onderwerp

Advies over de Beleidsnota Wonen 2014-2019

1. Situering Op 24 oktober 2014 nam de Vlaamse Regering akte van de Beleidsnota Wonen 2014-2019. De Vlaamse Woonraad ontving de beleidsnota op 29 oktober 2014. Op 5 november 2014 lichtte de adjunct kabinetschef van de minister bevoegd voor wonen de beleidsnota toe op de plenaire vergadering van de Vlaamse Woonraad. Voorliggende reflectienota werd op 17 november 2014 door de Raad goedgekeurd en overgemaakt aan de minister bevoegd voor wonen en de commissie voor wonen, armoedebeleid en gelijke kansen van het Vlaams Parlement.

2. Beknopte inhoud van de beleidsnota De beleidsnota formuleert zeven strategische doelstellingen voor de komende regeerperiode: 1. een actief grond- en pandenbeleid voeren;

2. 3. 4. 5. 6. 7.

eigendomsverwerving stimuleren; de private huurmarkt versterken; de sociale huurmarkt optimaliseren; een woonaanbod op maat bevorderen; duurzaam en kwaliteitsvol (ver)bouwen en wonen; een efficiënt en doeltreffend bestuur.

Deze strategische doelstellingen worden verder uitgewerkt in operationele doelstellingen en acties. In de regelgevingsagenda wordt een overzicht gegeven van de geplande legistieke initiatieven.

3. Bespreking van de beleidsnota In zijn advies ‘Tijd voor keuzes’1 stelt de Vlaamse Woonraad dat het woonbeleid dient te streven naar een omvattend beleid ter realisatie van het recht op wonen. Dit veronderstelt een mix aan maatregelen op het vlak van: - gerichte vormen van eigendomsondersteuning; - een versterkt ondersteunend beleid voor de private huurmarkt; - de ondersteuning voor de sociale huurmarkt; - een globale opwaardering van het woonpatrimonium. Aan deze rubrieken wordt aandacht besteed in de beleidsnota. In wat volgt formuleert de Raad op hoofdlijnen een aantal algemene bedenkingen bij de beleidsnota. Er wordt verder stilgestaan bij de strategische doelstellingen die mede worden beoordeeld vanuit de doelstellingen van de Vlaamse Wooncode (in het bijzonder de realisatie van het recht op wonen). Omwille van de relevantie voor het woonbeleid wenst de Raad tevens enkele specifieke punten uit beleidsnota’s van andere beleidsvelden aan te halen.

3.1. Algemeen De beleidsnota start met een krachtige omgevingsanalyse. Enkele uitdagingen voor het woonbeleid springen hierbij duidelijk in het oog, onder meer is de betaalbaarheid van het wonen erop achteruit gegaan (vooral op de private huurmarkt). Zonder overheidsondersteuning blijft de realisatie van het recht op

1

Vlaamse Woonraad, Tijd Voor Keuzes. Aanbevelingen van de Vlaamse Woonraad voor het Regeerakkoord en de Beleidsnota Wonen 2014-2019, Advies 2014/02 van 24 april 2014.

2

wonen voor de zwakste huishoudens problematisch. Ook inzake de kwaliteit en de energiezuinigheid van het woningbestand stellen zich grote uitdagingen. De private huurmarkt blijft globaal zorgen baren. De Vlaamse Woonraad stelt vast dat de beleidsnota op deze vlakken voornamelijk de bestaande maatregelen wil verderzetten (desgevallend na evaluatie en bijsturing) maar algemeen weinig vernieuwende keuzes of structurele maatregelen voorstelt. De Raad betwijfelt of het bestaande instrumentarium voldoende krachtig kan zijn om de uitdagingen aan te gaan. De Raad hoopt dat het aangekondigde Woonbeleidsplan hierin duidelijkheid kan brengen, en de nodige impulsen zal bieden. De Raad ondersteunt de ambitie om een Vlaamse Woonbeleidsplan te willen opmaken en meent dat een algemeen kader voor een duurzaam woonbeleid noodzakelijk is. Op die manier kan een toekomstig coherent beleid met raakvlakken in diverse beleidsvelden (Ruimtelijke Ordening, Welzijn, Energie) worden ontwikkeld. Hierin kunnen tevens de nieuw toegekende bevoegdheden vanuit de zesde staatshervorming worden geïntegreerd. De integrale visie op wonen en het expliciteren van de (toekomstige) keuzes voor het Vlaamse woonbeleid komen volgens de Vlaamse Woonraad momenteel te weinig uit de verf in de beleidsnota. Toch erkent de Vlaamse Woonraad dat de beleidsnota een aantal lijnen uitzet die een wijzigend beleid kunnen inluiden. Alvast wordt de beleidsaandacht voor vernieuwende woonvormen, wonen en zorg, aandacht voor specifieke begeleiding in de sociale huur, en dakloosheid gewaardeerd. Op die manier worden een aantal prangende woonproblemen aangekaart en worden ze op de beleidsagenda geplaatst. Verder wordt de erkenning van de problematiek van de private huurmarkt, zowel aan de vraag- als aan de aanbodzijde, als positief ervaren. Het vormt een eerste noodzakelijke stap voor een mogelijke kentering in het privaat huurbeleid. De beleidsnota haalt naast voorstellen zoals onderzoek naar mogelijke fiscale stimuli, eveneens gerichte maatregelen aan, zoals de versterking van de sociale verhuurkantoren. De Raad ondersteunt de beleidsvoornemens, en vraagt tegelijk dit in te bedden in een ruimer slagkrachtig huurbeleid. Meer generiek wordt een koerswijziging in de verhouding tussen het gewestelijke en lokale niveau aangekondigd. Het pleidooi weerklinkt om de rol van het lokale niveau en de lokale actoren te versterken. Er wordt gemikt op meer vertrouwen en lokaal maatwerk, en een regelluwe en minder sturende Vlaams overheid. De Vlaamse Woonraad erkent het belang van het lokale niveau in het woonbeleid en de regierol van de gemeente, maar meent dat een herpositionering van opdrachten en bevoegdheden in het woonbeleid omzichtigheid vereist. Een

3

duidelijk kader met (gewestelijke) objectieven gekoppeld aan de doelstellingen van de Vlaamse Wooncode blijft voor de Raad noodzakelijk om de realisatie van het recht op wonen voor iedereen te kunnen verzekeren.2 Verder zet de beleidsnota in op marktconforme oplossingen waarbij private actoren (vrijwillig) gestimuleerd kunnen worden voor sociale woningbouw. Het aangekondigd beleid lijkt zich sterker te willen oriënteren naar de ergste woonnoden (onder meer wordt dak- en thuisloosheid extra vermeld). De Vlaamse Woonraad onderschrijft de bijzondere aandacht voor de allerzwakste huishoudens en meent dat een specifiek beleid terecht op zijn plaats is (zowel op de private als op de sociale huurmarkt). Het is immers onrechtmatig dat een aantal huishoudens (systematisch) uit de boot vallen. De Vlaamse Woonraad wenst hierbij echter enkele kanttekeningen te plaatsen. Het woonbeleid mag in beginsel niet herleid worden tot de groep van huishoudens met de ergste woonnoden. Zoals gesteld onderkent de omgevingsanalyse de uitdagingen en de woonproblemen, onder meer de betaalbaarheidsproblematiek die een ruim deel van de bevolking treft. Volgens de Raad wordt dit niet opgelost met een aanpak enkel gericht op de ergste woonnoden, maar vergt dit een ruimere aanpak met aandacht voor preventie. Bovendien wordt in het Vlaams woonbeleid ‘het realiseren van optimale ontwikkelingskansen voor iedereen’ als een bijzondere doelstelling vooropgesteld (art. 4 § 2 Vlaamse Wooncode). Dit objectief blijft bij het uitstippelen van het (toekomstig) woonbeleid een waardevol uitgangspunt voor de Vlaamse Woonraad. In die optiek kan het woonbeleid bijdragen aan de maatschappelijke economische participatie en emancipatie van heel wat huishoudens3. Een aantal voorstellen en beleidsopties in de beleidsnota lijken mede ingegeven door budgettaire redenen. De Vlaamse Woonraad kan begrip opbrengen voor de moeilijke budgettaire situatie waarin de Vlaamse overheid momenteel verkeert. Bij budgettaire krapte is de (tijdelijke) focus op de woonproblematiek van de allerzwakste huishoudens begrijpelijk. Anderzijds meent de Raad dat met gerichte investeringen binnen het woonbeleid de nodige impulsen aan het economisch herstel kunnen worden bezorgd. Algemeen vraagt de Vlaamse Woonraad dan ook de voorgestelde beleidsmaatregelen mede vanuit dit perspectief te willen invullen en uit te werken. Het is wenselijk de beleidsdoelstellingen inzake de realisatie van het recht op wonen te kunnen koppelen aan een positief economisch stimulerend beleid.

2

Zie Vlaamse Woonraad, Waarheen met het lokaal woonbeleid? Aanbevelingen van de Vlaamse Woonraad. Advies 2012/02 van 19 april 2012. 3 Zie Vlaamse Woonraad, Sociale huur in Vlaanderen, een aanzet tot toekomstoriëntatie. Advies 2014/08 van 17 oktober 2014.

4

3.2. Eigendomsverwerving ondersteunen Uit de omgevingsanalyse bij de beleidsnota blijkt een daling van het eigen woningbezit van 74% in 2005 naar 71% in 2013. Deze daling is het sterkst bij de huishoudens met lagere inkomens (figuur 1), in de leeftijdsgroep 35-44 jaar en bij alleenstaanden. Figuur 1: Aandeel eigenaars naar inkomensquintiel, Vlaanderen, 1976-2013

90 85 80 75

1ste quintiel

70

2de quintiel

65

3de quintiel

60

4de quintiel 5de quintiel

55 50 45 1976

1985

1992

1997

2005

2013

Bron: Woonsurvey 2005; Groot Woononderzoek 2013 (geciteerd in beleidsnota); eigen bewerking

De Vlaamse Woonraad heeft in eerdere adviezen het belang van de eigen woning en de rol van gerichte eigendomsondersteuning binnen het Vlaamse woonbeleid onderkend. Tegelijk heeft de Raad steeds aangedrongen op een grondig, fundamenteel debat over de draagwijdte van eigendomsondersteuning binnen het Vlaamse woonbeleid. Twee vragen zijn hierbij cruciaal: - Welke doelgroepen moeten worden ondersteund in hun streven om een eigen woning te verwerven? - Welke instrumenten zijn hiertoe het meest doeltreffend en efficiënt? De beleidsnota wonen (en de beleidsnota Financiën en Begroting) beklemtonen algemeen het belang van een beleid gericht op eigendomsverwerving. Er wordt echter niet aangehaald hoe op een aantal evoluties zal worden ingegrepen. Zo is het niet duidelijk hoe zal worden omgegaan met het dalende aandeel eigendomsverwerving bij de laagste inkomensquintielen. In het kader van bovenvermeld debat vraagt de Raad bijzondere aandacht voor deze problematiek. Verder bevat de beleidsnota ankerpunten om tot een wijzigend beleid te komen. Onder meer wordt de reflectie over inkomensgrenzen van de sociale leningen en

5

sociale koopwoningen aangekondigd. De beleidsnota bepaalt dat juridische figuren zoals erfpacht en recht van opstal zullen worden onderzocht en gestimuleerd. Deze voorstellen kunnen een belangrijke aanzet vormen voor een heroriëntatie, en kunnen bij de opmaak van het Woonbeleidsplan ten gronde worden uitgeklaard. In het kader van de eigendomsverwerving spelen de financiële instellingen een belangrijke rol. De voorbije jaren is de kredietverlening door de banken verstrengd. Zo eisen banken een groter aandeel eigen middelen bij de koop of bouw van een woning. De Raad meent dat hierover overleg dient te worden gepleegd met de financiële sector. Voor een beleidsheroriëntatie van de eigendomsverwerving (zowel aankoop als nieuwbouw) meent de Raad dat eveneens een aantal fundamentele keuzes inzake globale woonfiscaliteit moeten worden gemaakt (zie hierna).

3.2.1. Woonbonus - woonfiscaliteit Het belang van de regionalisering van de woonbonus voor het woonbeleid kan nauwelijks worden onderschat. Samen met de overdracht van de huurwetgeving (zie verder) biedt dit een uitgelezen kans om een coherent en meer doeltreffend en efficiënt woonbeleid te voeren. De Vlaamse Woonraad is dan ook verwonderd dat de woonbonus geen vermelding krijgt in de Beleidsnota Wonen. Hoewel in de beleidsnota Financiën en Begroting het overleg met de minister bevoegd voor wonen wordt aangekondigd, meent de Vlaamse Woonraad dat de woonfiscaliteit inherent deel uitmaakt van het Vlaamse woonbeleid. Dit houdt in dat het beleidsveld wonen de woonfiscaliteit als een volwaardig beleidsinstrument vorm moet kunnen geven. Hierbij moet rekening worden gehouden met de vooropgestelde doelstellingen van het woonbeleid4. Zo wordt in de beleidsnota wonen bijvoorbeeld vooropgesteld de sociale aanwending van woningen op de private huurmarkt fiscaal te willen ondersteunen. In dit verband is het onduidelijk wat er inhoudelijk zal gebeuren met de overgehevelde bevoegdheid inzake de fiscale stimuli voor de verhuurders van gerenoveerde SVK woningen (beleidsnota Financiën en Begroting). De Raad pleit voor een doelgerichte benadering vanuit woonbeleidsdoelstellingen (eerder dan een fiscaal instrumentele benadering).

4

zie Vlaamse Woonraad, Advies over de regionalisering van de woonbonus. Advies 2012/12 van 10 december 2012; Vastmans e.a., (2014) De Vlaamse woonbonus, behouden of afschaffen? Persbericht KU Leuven, http://nieuws.kuleuven.be/node/13603 (met link naar onderzoeksrapporten)

6

In de beleidsnota Financiën en Begroting wordt gewag gemaakt van een globale benadering van de woonfiscaliteit, met onder meer een evaluatie en vereenvoudiging van de verminderingen, vrijstellingen, en ondersteuning. Volgens de Raad dient ook dit te worden gekoppeld aan de vooropgestelde objectieven van het woonbeleid. De Raad meent hierbij dat de herziening van de woonfiscaliteit kansen moet bieden voor een gerichte eigendomsverwerving, maar evenzeer voor een adequaat privaat huurbeleid (cf. specifieke stimuli via successierechten en aftrek renovatiekost).

3.2.2. Sociale kavels en koopwoningen Het Vlaams Regeerakkoord bepaalt niet langer de sociale koopwoningen en – kavels financieel te willen ondersteunen, maar acht de realisatie van de sociale koopwoningen wel blijvend belangrijk. In de beleidsnota wordt een nieuw kader voor sociale koopwoningen en sociale kavels aangekondigd. Onder meer de inkomensgrenzen en de mogelijkheden tot verruimde toepassing van erfpacht en recht van opstal zullen worden onderzocht. Wat betreft de afschaffing van de subsidies voor verwerving, infrastructuuraanleg en voor de bouw van of omvorming tot sociale koopwoningen verwijst de Raad naar zijn advies over het Programmadecreet 2015.5 De Raad vraagt bij de uittekening van het nieuwe beleidskader rekening te houden met de bekommernissen geformuleerd in dit advies, in het bijzonder inzake de realisatie van gemengde projecten en de te bepalen doelgroep. De Raad kijkt met belangstelling uit naar de initiatieven om formules van erfpacht en recht van opstal in de sociale koopsector te stimuleren. Dit biedt kansen om de sociale koop te laten uitgroeien tot een meer maatgericht beleidsinstrument ter ondersteuning van het eigen woningbezit bij huishoudens met een specifiek inkomen.

3.2.3. Sociale leningen De beleidsnota stelt het stelsel van sociale leningen te willen objectiveren. Leningen voor private nieuwbouw, grondaankopen en herfinancieringen worden uitgesloten. Een grotere regionale differentiatie en inperking van de doelgroep wordt in het vooruitzicht gesteld.

5

Vlaamse Woonraad, Advies over het programmadecreet bij de Begroting 2015. Advies 2014/07 van 14 oktober 2014.

7

De Vlaamse Woonraad heeft in eerdere adviezen gepleit voor meer gerichte vormen van eigendomsondersteuning, waarbij het stelsel van sociale leningen een goed instrument vormt en kan worden opgewaardeerd. Via de sociale leningen kan immers een gerichte eigendomsondersteuning worden gegarandeerd (o.a. door de koppeling van het ontvangen voordeel aan de hoogte van het inkomen van de ontleners en mogelijkheden tot bijsturing hiervan). De Raad vraagt het debat over de toekomst van de sociale leningen op te starten (o.a. wat betreft de verrichtingen, de differentiatie en doelgroep), en dit in samenhang met het beleidsdebat inzake eigendomsondersteuning. Hierbij meent de Raad dat het herverdelend effect van de sociale lening van belang blijft. De Vlaamse Woonraad merkt tevens op dat de voorgestelde maatregelen mede zijn ingegeven door een besparingslogica (zie ook vermindering van het budget voor sociale leningen van 600 miljoen euro naar 500 miljoen euro). Indien het de intentie van de Vlaamse Regering is om het eigen woningbezit eveneens bij huishoudens met een eerder laag inkomen blijvend te stimuleren, lijkt een beperking van het budget voor sociale woonleningen -ook na objectivering van het stelsel- niet wenselijk.

3.3. De private huurmarkt versterken Verschillende onderzoeken tonen aan dat de private huurmarkt al jaren het zorgenkind is van de Vlaamse woningmarkt. Zeker in het lagere marktsegment zijn de betaalbaarheid, woningkwaliteit en woonzekerheid beduidend lager dan op de eigendomsmarkt of op de sociale huurmarkt. De realisatie van het recht op wonen is er vooral voor de zwakste huishoudens problematisch. In het advies ‘Naar een beleid ter ondersteuning van de private huurmarkt’6 stelde de Vlaamse Woonraad daarom een aantal prioriteiten voorop: - De betaalbaarheid verhogen door het invoeren van een substantiële huursubsidie; - een verruimd aanbod stimuleren door verhuurders die hun woning aan een redelijke huurprijs aan een maatschappelijk kwetsbaar doelpubliek verhuren, een subsidie en/of fiscaal voordeel toe te kennen; - de woonkwaliteit verbeteren via fiscale stimuli en door het ruimer toegankelijk maken van de renovatiepremie voor verhuurders;

6

Vlaamse Woonraad, Naar een beleid ter ondersteuning van de private huurmarkt. Advies 2010/11 van 9 december 2010.

8

-

gerichte ondersteuning bieden aan huurders en verhuurders (via verhoogd aanbod van sociale verhuurkantoren, woonbegeleiding of technische adviesverlening bij renovatiewerken).

Daarnaast kan door de zesde staatshervorming een eigen Vlaamse huurwetgeving worden uitgewerkt. Dit schept de mogelijkheid om een krachtig huurbeleid op de private huurmarkt te ontwikkelen. De Vlaamse Woonraad waardeert de beleidsaandacht voor de private huurmarkt. Er wordt erkend dat de problemen op de private huurmarkt ernstig zijn, in het bijzonder de betaalbaarheid, wat een specifieke aanpak vereist. In wat volgt gaat de Raad na in hoeverre de beleidsnota voorstellen formuleert die een antwoord kunnen bieden op de noden van de private huurmarkt.

3.3.1. Betaalbaarheid Het aandeel private huurders met een woonquote hoger dan 30% (enkel huurprijs) is de voorbije jaren sterk gestegen: van 39% in 2005 tot meer dan de helft (52%) in 2013. Dit zijn ongeveer 275.000 huishoudens. Een kwart (26%) van de huurders heeft een totale woonkost (huur plus nutsvoorzieningen e.d.) die meer dan 40% van het beschikbare huishoudinkomen bedraagt. In vergelijking met de Europese benchmarklanden en –regio’s (ViA/Pact 2020) scoort Vlaanderen slecht op het vlak van betaalbaarheid op de private huurmarkt.

9

Figuur 2: Percentage private huurders (personen) dat leeft in een huishouden waar de totale woonkost > 40% van het beschikbare huishoudinkomen, 2012

40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0

Bron: EU-SILC; Vlaamse armoedemonitor 2014; eigen bewerking

In 2013 ontvingen 10.900 huishoudens een huursubsidie en 3.700 gezinnen een huurpremie. De beleidsnota stelt dat deze tegemoetkomingen zullen blijven bestaan en waar mogelijk beter op elkaar zullen worden afgestemd. Dit operationeel voorstel kan op zich worden ondersteund (mits behoud van de complementaire werking). Echter, in de beleidsnota wordt evenzeer vooropgesteld de private huurmarkt te willen versterken door de betaalbaarheid van de huurder te beschermen. In dit geval is de voorgestelde maatregel niet afdoende. Het aantal huishoudens dat een huurtoelage ontvangt bedraagt slechts een fractie van de groep huurders met een betaalbaarheidsprobleem (zie hoger). Een structurele aanpak, bijvoorbeeld via uitbreiding van de stelsels of een verruimde substantiële huursubsidie, is dan ook absoluut noodzakelijk (gelet op de toenemende noden).

3.3.2. Een verruimd privaat huuraanbod stimuleren De beleidsnota stelt te willen onderzoeken hoe de Vlaamse overheid verhuurders kan ondersteunen in geval een kwaliteitsvolle woning wordt aangeboden tegen billijke huurprijzen en met voldoende woonzekerheid. Hierbij wordt o.a. gedacht aan fiscale maatregelen om de private huurwoningmarkt te stimuleren en de kwaliteit te verbeteren, in het bijzonder in het lagere marktsegment. De Raad meent dat een uitgewerkt stimulerend beleid de private huurmarkt kan opwaarderen (wat ook blijkt uit buitenlandse voorbeelden en onderzoek). Generieke maatregelen zoals een wijziging in de successierechten om een

10

voldoende kwalitatief en betaalbaar huuraanbod te realiseren, worden dan ook ondersteund. Een gericht aanbodbeleid op de private huurmarkt, samen met een aanbodverruiming op de sociale huurmarkt, leidt ertoe beter tegemoet te komen aan de bestaande woonbehoeften. De uitbouw van een degelijke sociale huurmarkt blijft immers vereist om een gezonde private huurmarkt te realiseren7 en moet volgens de Raad hand in hand gaan.

3.3.3. Gerichte ondersteuning bieden aan huurders en verhuurders Zwakke huurders op de private huurmarkt kunnen terecht bij sociale verhuurkantoren (die eveneens kunnen instaan voorbegeleiding). Voor de SVK’s is er vaak echter een lange wachtlijst (ca. 27.000 kandidaat-huurders in Vlaanderen). De beleidsnota bevat het voornemen om het aanbod van de sociale verhuurkantoren verder uit te breiden. Ook de dienstverlening van de huurdersbonden wordt gewaarborgd. De Raad ondersteunt deze beleidsintenties. Ook voor de verhuurders wordt gestreefd naar voldoende waarborgen, onder meer wat het rendement en de uitbetaling van de huur betreft. Gerichte ondersteuning is op dit vlak aangewezen en kan worden onderschreven. De Raad meent dat een gedifferentieerde ondersteuning op basis van de noden en wensen zowel ten goede kan komen aan huurders en verhuurders. De private huurmarkt wordt inherent gekenmerkt door een belangentegenstelling tussen verhuurder en huurder. In geval de overheid maatregelen induceert, zoals bijvoorbeeld bij de energiebesparende investeringen, moet gewaakt worden over de belangen van alle betrokken partijen, en dienen desgevallend flankerende maatregelen te worden ontwikkeld (zie verder). Tenslotte meent de Raad dat de transparantie van de huurmarkt moet worden verhoogd. Een huurschatter kan hierbij een instrument vormen, maar een evaluatie en mogelijk correctie in de appreciatie van de parameters lijkt aangewezen.

7

Zie Vlaamse Woonraad, Sociale huur in Vlaanderen, een aanzet tot toekomstoriëntatie. Advies 2014/08 van 17 oktober 2014.

11

3.3.4. Huurwetgeving De beleidsnota stelt een studietraject voorafgaand aan de eigen Vlaamse Woninghuurwet voorop. Via onderzoek en betrokkenheid van actoren worden knelpunten en opportuniteiten opgesomd en beoordeeld, en mogelijke beleidsopties zullen worden afgetast. Op basis van de rapporten en een expertcommissie zullen vervolgens beleidsvoorstellen worden geformuleerd. Deze werkwijze biedt volgens de Raad waarborgen voor de opmaak van een onderbouwde Vlaamse woninghuurwet. De Raad heeft in het verleden meermaals het belang van de toekenning van deze bevoegdheid beklemtoond, net om een coherent, evenwichtig en versterkt privaat huurbeleid te kunnen voeren. De Raad wenst dan ook dit evoluerend proces van nabij op te volgen en hier desgevallend een bijdrage aan te leveren.

3.4. Ondersteuning van de sociale huurmarkt De beleidsnota beoogt een rechtvaardige toegang tot een sociale huurwoning, onder meer door sociale woningen voor te behouden voor wie hier echt nood aan heeft (geen levenslange huurcontracten). Inzake huurprijsberekening wordt verder invulling gegeven aan de energiecorrectie en de onderbezettingsvergoeding. Domicilie- en sociale fraude zal sterker worden opgespoord en aangepakt. Bewonersparticipatie wordt verder uitgebreid en verdiept naar impact en inhoud. Het tijdspad voor de realisatie van extra sociale huurwoningen (sociaal objectief) wordt met twee jaar verlengd (van 2023 tot 2025). De machtiging voor de realisatie van sociale huurwoningen wordt deze legislatuur met 15% verminderd. Er wordt verder gemikt op de vrijwillige realisatie van sociale woningen door private actoren en de mogelijkheid tot aankoop van nieuwe woningen. Structurele leegstand wordt vermeden door renovatieprojecten vlotter te laten verlopen. De Vlaamse Woonraad beschouwt de sociale huur als een belangrijk instrument van het Vlaams Woonbeleid. Sociale huur laat immers toe het recht op wonen te realiseren van heel wat huishoudens die het doorgaans bijzonder moeilijk hebben op de woningmarkt. In zijn recente advies ‘Sociale huur in Vlaanderen. Een aanzet tot toekomstoriëntatie’8 pleit de Vlaamse Woonraad voor een uitbreiding van het sociale huurwoningbestand om in samenhang met een versterkt privaat huurbeleid

8

Vlaamse Woonraad, Sociale huur in Vlaanderen. Een aanzet tot toekomstoriëntatie. Advies 2014/08 van 17 oktober 2014.

12

een meer passend antwoord te bieden op de woonbehoeften. De Vlaamse Woonraad beklemtoont het belang van het sociaal huurobjectief, en pleit om dit op termijn te kunnen uitbreiden. In dit verband meent de Raad dat de vooropgestelde besparing in de sociale huur niet op zijn plaats is. Sociale huur is in de feiten een zeer selectief instrumentarium en de besparing (samen met het verschuiven in de tijd van het objectief) dreigt dan ook uiteindelijk de zwakste huishoudens te treffen. In vernoemd advies over de toekomstoriëntatie van de sociale huur, stelt de Raad een sociaal stijgingsperspectief en een gegarandeerde niveau van woonrechtbescherming voorop als cruciale bouwstenen voor de sociale huur. Zoals gesteld sluit dit aan bij de bijzondere beleidsdoelstelling om optimale ontwikkelingskansen te bieden via het woonbeleid. De Raad vraagt hiermee rekening te willen houden bij de uitwerking van een aantal beleidsopties, onder meer inzake de betaalbaarheid, de taalkennis als toelatingsvoorwaarde, de duur van het contract en de opzegmogelijkheden. Wijzigingen aan het sociaal huurregime moeten volgens de Raad verenigbaar zijn met de decretaal bepaalde (bijzondere) doelstellingen van het woonbeleid (en moeten de specifieke elementen van het recht op wonen, zoals de betaalbaarheid en de woonzekerheid, respecteren en ondersteunen). Tevens vraagt de Raad dat mogelijke wijzigingen de werkbaarheid op het terrein niet verzwaren (en nieuwe accenten rekening houden met de diverse woonrechten van de categorieën huurders). In de beleidsnota wordt aandacht verleend aan de leefbaarheid binnen de sociale woonwijken. De Raad onderschrijft de verbetering van de leefbaarheid via de ondersteuning en verdere uitbouw van de bewonersparticipatie in de sociale huur. Tegelijk stelt de raad vast dat in de beleidsnota de controle van de sociale huurders sterk wordt benadrukt, en dit vanuit het perspectief van overlast en leefbaarheid. De Raad pleit niet tegen individuele maatregelen in geval van overlast, maar is in het kader van een verbetering van de leefbaarheid gewonnen voor positieve en collectieve maatregelen. Verder kan de Vlaamse Woonraad zich in beginsel vinden in een betrokkenheid van private actoren, onder meer kunnen CBO en ‘design and build’ kansen bieden voor bijkomende dynamiek.

3.5. Grond- en pandenbeleid Het behalen van het sociaal objectief en de monitoring blijven in de beleidsnota belangrijke beleidsopties. Er wordt geopteerd om de gronden van (semi) publieke actoren te activeren en de onteigeningsprocedure aan te passen. Naast sociale objectieven, wordt blijvend ingezet op de realisatie van een bescheiden

13

woonaanbod. Bestaande instrumenten zoals sociaal beheer en leegstand en verwaarlozing zullen worden geoptimaliseerd (wel kan de rolverdeling en het beheer van de opdracht worden gewijzigd). Een regeling voor wonen in eigen streek zal worden uitgewerkt, rekening houdend met de overwegingen van het Grondwettelijk hof. De Vlaamse Woonraad meent dat een gericht grond- en pandenbeleid noodzakelijk blijft binnen het Vlaamse woonbeleid. Een dergelijk beleid moet ertoe leiden gronden en panden meer optimaal aan te wenden voor sociaal vooropgestelde doeleinden, bijvoorbeeld om leegstand en verwaarlozing te voorkomen, sociale uitsluiting te vermijden of om het sociaal objectief te realiseren. De Raad ondersteunt een gericht activeringsbeleid, waarbij de lokale besturen en actoren gestimuleerd en gedynamiseerd kunnen worden. In dit verband onderschrijft de Raad het aanmoedigingsbeleid om (semi) publieke gronden vrij te maken voor de realisatie van het sociaal objectief. Tevens kunnen samenwerkingsverbanden tussen private en publieke actoren worden gestimuleerd in het kader van stadsvernieuwingsprojecten waarbinnen private en sociale woningen worden gerealiseerd. De Raad meent echter dat het (vrijwillig) activeringsbeleid voor de private actoren naar effectiviteit eerder onzeker is. Hier vraagt de Raad aandacht voor. Verder kan het herzien van de onteigeningsprocedure en het mogelijk aanwenden van leegstaande panden voor noodopvang van dak en thuislozen inhoudelijk worden ondersteund. De Raad vraagt wel om het aanbod bescheiden wonen en het wonen in eigen streek (meer dan nu het geval is) te enten op sociale gronden en uit te werken in functie van een sociaal woonbeleid.

3.6. Woningkwaliteit en energiezuinigheid Om de woningkwaliteit te verbeteren wil de Vlaamse Regering de renovatiepremie fiscaliseren, het sociale woonpatrimonium energiezuinig renoveren en het beleidskader voor woningkwaliteitsbewaking optimaliseren (o.a. rol van de gemeenten versterken en rekening houden met de oorzaak van woonproblemen). Er wordt vastgesteld dat de woningkwaliteit in Vlaanderen er globaal is op vooruitgegaan. Toch leeft één op vijf Vlamingen in 2012 in een huis met structurele problemen, een gebrek aan basiscomfort en/of een gebrek aan ruimte. Dat aandeel is na een stijging in 2010 en 2011, in 2012 licht gedaald. De huidige (licht) dalende trend is evenwel niet van die aard om te kunnen spreken van een structurele ommezwaai (figuur 3). Het is de vraag of de huidige Vlaamse Regering de destijds vooropgestelde Vlaamse doelstellingen op dit vlak wenst te handhaven

14

(cf. ViA en Pact 2020). De Vlaamse Woonraad acht het vooropstellen van een dergelijk objectief als ambitie en streefdoel wenselijk.

Figuur 3 Aandeel bevolking dat een woning betrekt met twee of meer structurele gebreken en/of gebrek aan basiscomfort en/of gebrek aan ruimte (in %), Vlaams Gewest, 2006-2012

30 25

24,7 22,9

20 15 10

22,9

21,4 19,5

23,8 20,1

% personen Evolutie naar doelstelling Pact 2020 (lineair) Lineair (% personen)

5 0

Bron: Pact 2020: Kernindicatoren Meting 2013; Vlaamse armoedemonitor 2014; eigen berekening trendlijnen

Een ontoereikende huisvestingssituatie komt vaker voor bij huurders (37%) dan bij eigenaars (15%). Voorts stellen we vooral bij eenoudergezinnen (40%), bij gezinnen waar niet of slechts beperkt wordt gewerkt (41%) bij niet-EU-burgers (39%) en bij gezinnen behorend tot het laagste inkomenskwintiel (34%) een slechte huisvestingssituatie vast. Gelet op deze vaststellingen, meent de Vlaamse Woonraad dat er nood is aan een globaal ‘renovatieplan’ (met inbegrip van energierenovatie), met vooropgestelde, ruime doelstellingen en daaraan gekoppelde beleidsinstrumenten en middelen. De Raad is zich bewust van het ambitieuze karakter van een dergelijk opzet, maar meent dat een dergelijk beleid eveneens economische impulsen genereert. In dit verband kan tevens worden onderzocht in welke mate derden kunnen bijdragen aan de betaalbaarheid van een dergelijk ambitieus plan (cf. ‘Green Deal’ in het Verenigd Koninkrijk). Een eerste aanzet wordt alvast gegeven in de Beleidsnota Energie. Deze beoogt het afsluiten van een ‘Renovatiepact’, dat voortbouwt op het energie renovatieprogramma 2020 en de ambitie voor de langere termijn (2030/2050) wil uitwerken (doelstelling 4.1.1). Dit is een belangrijke stap richting een grotere energiezuinigheid van het bestaande woningenbestand. De Raad onderstreept

15

hierbij het belang van de sociale omkadering bij de realisatie van een dergelijk programma (onder meer dient de opwaartse prijsdruk door renovatie op de private huurmarkt sociaal te worden opgevangen). Bijzondere aandacht dient tevens uit te gaan naar de ‘split incentive’9 op de private huurmarkt en de renovatie van appartementen in mede-eigendom (waarvoor een werkzaam juridisch kader dient te worden opgesteld). Ook voor de andere kwaliteitsaspecten (comfort, structurele woningkwaliteit e.d.) is er volgens de Vlaamse Woonraad nood aan een meer planmatige aanpak. De voorgestelde maatregelen (fiscalisering renovatiepremie, renovatie sociale huurwoningen en optimalisering woningkwaliteitsbewaking) bouwen volgens de Raad in hoofdzaak verder op het bestaande beleid, wat op zich bijdraagt aan de woningkwaliteit maar niet voldoende om een globale structurele verbetering van het Vlaamse woningbestand te bewerkstelligen. De Raad hoopt dat het Woonbeleidsplan ruime aandacht zal besteden aan de planmatige verbetering van de woningkwaliteit. Op korte termijn kan volgens de Raad worden nagegaan hoe op wijk en stadsniveau concrete actieprogramma’s kunnen worden ontwikkeld om woningen op te waarderen (en te zorgen dat de minimale woningkwaliteitseisen worden behaald). Dergelijke programma’s moeten in samenspraak met verhuurders en huurders, eigenaars en lokale actoren worden opgezet (cf. Bouwblokrenovatie Kortrijk) met ondersteuning vanuit de gewestelijke overheid.

3.7. Een woonaanbod op maat Onder de noemer ‘een woonaanbod op maat van iedere Vlaming’ bevat de beleidsnota diverse maatregelen inzake een betere afstemming van het woonbeleid met het welzijns- en zorgbeleid, de aanpak van armoede, initiatieven inzake nieuwe woonvormen. De Vlaamse Woonraad is tevreden dat aandacht wordt geschonken aan deze onderwerpen. Diverse van de voorgestelde maatregelen bieden perspectief op een wijzigend beleid, en spelen in op de diversiteit van de woonbehoeften. De Raad vraagt bijzondere aandacht voor de globale aanpak van dak- en thuisloosheid. Het is lovenswaardig dat de beleidsnota expliciet stelt dat het beleidsveld wonen hier een belangrijke rol in kan spelen. Dit sluit immers aan bij de actuele tendens om via ‘housing led’ beleidsbenaderingen een oplossing te

9

Fenomeen waarbij kosten en baten van (energie)renovaties onvoldoende verdeeld zijn tussen huurders en verhuurders.

16

vinden voor dit prangende probleem.10 De Raad meent dat door de Vlaamse Regering een gecoördineerd, strategisch plan ter bestrijding van dak- en thuisloosheid, met ambitieuze, realistische doelstellingen en daaraan gekoppelde acties en middelen, moet worden opgemaakt.11 De beleidsnota’s armoedebestrijding en welzijn, volksgezondheid en gezin bevatten hiertoe evenzeer positieve signalen.

3.8. Efficiënt en doeltreffend beleid De Vlaamse Regering wenst een efficiënt en doeltreffend woonbeleid te voeren door de intergemeentelijke samenwerking te versterken en de performantie van woonactoren te stimuleren (o.a. via ondersteuning, toezicht, transparante financiering). Er wordt tevens aandacht besteed aan een onderbouwd beleid en een klantvriendelijke dienstverlening. De Vlaamse Woonraad kan zich vinden in een beleid gericht op meer efficiëntie en doeltreffendheid. Het is volgens de Raad aangewezen om dit uit te werken in overleg en betrokkenheid met de diverse belanghebbenden. Zo vraagt de Raad omtrent de minimale schaalgrootte van de Sociale Huisvestingsmaatschappijen overleg met betrokken sector, en een grondige reflectie (bv. in welke mate kunnen de resultaten van de visitatie nog een rol spelen in de taakstelling en hoe verhoudt het voorstel zich tegenover het privaatrechtelijk statuut van de huisvestingsmaatschappij). Hoger werd reeds verwezen naar het versterken van de autonomie van lokale woonactoren in relatie met de gewestelijke opdrachten. De Vlaamse Woonraad hecht belang aan een ‘evidence based’ en wetenschappelijke onderbouwing van het Vlaamse woonbeleid. Het Steunpunt Wonen is hierbij een belangrijke bron voor een onderbouwd beleid en biedt een meerwaarde. De nodige objectieve informatie over de huidige en de gewenste situatie op de Vlaamse woningmarkt wordt verstrekt (zie bv. de omgevingsanalyse bij de beleidsnota, die grotendeels gebaseerd is op onderzoek van het Steunpunt). Het is onduidelijk of en hoe het onderzoek over wonen na 2015 zal worden gecontinueerd. De mogelijke stopzetting van het wetenschappelijk onderzoek in

10

In ‘housing led’ benaderingen gaat men ervan uit dat huisvesting een fundamenteel recht is en een basisvereiste om andere zaken waaronder sociale problemen en problemen met gezondheid en werkgelegenheid op te lossen. Zie o.a. Vandenbroucke, F., e.a. (2010) Europese consensusconferentie over thuisloosheid: beleidsaanbevelingen van de jury. http://www.miis.be/sites/default/files/doc/2011_03_24_final_jury_receommednations_nl.pdf 11 Naar het voorbeeld van andere Europese landen of regio’s, zie http://www.feantsa.org/spip.php?article430&lang=en ; Zie ook: Hermans, K. (2012) Bouwstenen voor een Vlaamse actieplan tegen dak- en thuisloosheid. Inspiratie uit Nederland, Finland en Schotland. Antwerpen: Vlaams Armoedesteunpunt. http://www.vlaamsarmoedesteunpunt.be/download.aspx?c=.VLAS&n=108630&ct=108630&e=309699

17

het beleidsveld wonen zou volgens de Raad een betreurenswaardige inhoudelijke achteruitgang betekenen.

18