Acta C omita s (2016) 2 : 252 – 267 I S S N : 2 5 0 2 -8 9 6 0 I e - I S S N : 2 5 0 2 -7 5 7 3
IM PLIK ASI H UK UM PEM B EB ANAN H AK TANG G UNG AN ATAS TANAH H AK G UNA B ANG UNAN DI ATAS TANAH H AK PENG ELO LAAN Y ANG IJIN PEM ANFA ATAN TANAH NY A DICAB UT O LEH G UB ERNUR Oleh A. A. Ayu Ray Sar aswati NIM 1192462022 M ahasi swa Pr ogr a m M agi ste r Ke notar i atan Uni ve r si tas Udayana e -mai l :gungr aysar as@g mai l . c om Pe mbi mbi ng I : Pr of. Dr . I De wa G e de Atmadja, SH . ,M S. Pe mbi mbi ng I I : Dr . I Nyoma n S uyatna, SH . , MH . Abst rac t Gov e rnor as t he he ad of t he prov i nc e has t he authori t y t o re gul at e t he al l oc at i on and use of asse t s he l d by t he prov i nc i al gov ernme nt , i nc l udi ng l and manage me nt ri ght s. The purpose of manage me nt ri ght s t i t l e d l and i s t o be gi v e n t o a t hi rd part y. Thi s prov i si on i s base d on t he De c re e of t he Gov e rn or i n f orm of l and ut i l i zat i on pe rmi t . Furt he rmore , ov e r t hat gi ve n l and, t he right s of l and c an be appli e d above i t, f or e x ampl e B ui l di ng R i ght Ti tl e . Probl e m that oc c ur i s i f t he Gov e rnor as c onc e ssi onai re s st ri p t he ut i l i zat i on pe rmi t t hat has be e n gran t e d, as i n t he c ase of Manage me nt R i ght s Ti tl e d Land No. 2 wi t h t he B ui l di ng R i ght Ti t le Land No. 80 on be hal f of PT. A bdi Pe rsada Nusant ara i n Ke si m an Pe t i l an Vi l l age , De npasar. What about t he l e gal st at us of l and ri ght s t hat e x i st e d on t he manage me nt ri gh t s t i t l e d l and and t he l e gal c onse que nc e s of t he burde ning t he li abi l it y ri ght t o manage me nt ri ght s t i t le d l and af te r t he re v oc at i on of t he l and ut i l i zati on pe rmi t. Thi s t y pe of re se arc h i n t hi s t he si s i s a normat i v e l e gal re se arc h, t he re se arc h t hat se ek answe r s by e x ami ni ng t he probl e ms of le gal mat e ri al s and t he use of pri mary and se c ondary t he ore t ic al f oundat i on as one of t he c harac te ri st i c s of a normat i v e st udy . The approac h use d i n t hi s st udy i s t he R e gul at i on A pproac h, Le gal Conc e pt s A nal y si s A pproac h and t he Case A pproac h, f urt he rmore t he di sc ussi on done by de sc ri pt iv e anal y si s way by de sc ri bi ng and anal y zi ng t he re sul t s obt ai ne d f rom t he l e gal mat e ri al s, sy st e mat i c al ly arrange d so t hat t he c onc l usi on c an be obt ai ne d. R e sul t of st udy of t he proobl e ms st udi e d i s t h e l e gal st at us of l and ri ght s on manage me nt ri ght s t i t l e d l and t hat i t ’s ut il i zat ion pe rmi t has be e n st ri ppe d by t he c onc e ssi onai re s be c ame aboli she d. A bol i shme nt of t he l and ri ght s l e d t o l i abi li t y ri ght s doe s not l e ad t o t he abol i shme nt of t he se c ure d de bt . R ec e iv abl e s c re di t ors st i l l t he re, but no l onge r as c l ai ms t hat guarant e e d spe c if i c all y by t he spec i al posi t i on of t he c re di t or (l e nde r pref e rre d) Keywords : Legal Consequeces, Building Rights Tittle, Management Rights, Land Utilization Permits, Governor. da pa t m en ja di sa lah sa t u Moda l Da sar
I. Pendahuluan Bum i , a i r dan r uan g an gka sa ser ta keka ya a n da l a mn ya , se ja r ah
Pem ba n gun an Na si on a l. 1
a la m ya n g t er kan dun g di sepa n jan g um a t
per ja lan an
m an usia
sel a l u
Pen gua sa an pem er in t ah at a s t anah l ah ir
dar i
Nega r a
kon sep
ya n g
Ha k
seca r a
Men gua sa i
kon st i t usi on a l
m er upa kan sum ber da ya a l a m ya n g
t el a h dia t ur di dal a m ket en t uan Pa sa l
amat
33
pen t in g
un t uk
kel an gsun gan
a ya t
h i dupn ya . Per m uka an bum i a ta u ya n g
Nega r a
di se but T a n ah, m er upa kan sa lah sa t u
1945
Sum ber Da ya Agr a r i a at a u Sum ber
1
Da ya Al a m . Seba ga i sum ber keka ya a n a l a m ya n g t er da pa t di da ra t, tan ah
(3)
Un dan g -Un dan g
Repu bl i k ya n g
In don esi a
kem udian
Da sar T a h un
m el ahir kan
Supriyadi, 2010, Aspek Hukum Tanah Aset Daerah Menemukan Keadilan, Kemanfaatan, dan Kepastian atas Eksistensi Tanah Aset Daerah, PT. Prestasi Pustakaraya, Jakarta, hal.1
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
252
kon sep Ha k Men gua sa i Negar a a t a s
di da sar kan pa da ser t i pi ka t h a k gun a
t an ah
un t uk
ba n gunan ya n g t el a h di kel uar kan ol eh
Pa da
Ba da n Per t an ahan Na si on a l . Ser t i pi ka t
ya n g
ber t ujua n
kem a km ur an
r a kya t .
per kem ba n gann ya , gun a m en in gka t kan
t er sebut
pem ba n gun an
se ba ga i pih a k ya n g m en gua sai tan ah
se ba ga i
ekon om i
ba gi a n
ek on om i
dar i
pem ban gun an
n a si ona l
m ewu judka n
In don esi a
m en ega ska n
t er sebut
ba h wa
den ga n
de bi t ur
t ujua n
ba n gun an
un t uk
da la m
upa ya
m en dir i kan
kese ja h t er aan
r a kya t
wa kt u t er t en t u ya n g t el ah di sepa ka t i da l a m
beker ja sa m a
den gan pem egan g h a k pen gel ol a an .
pih a k
swa st a
un t uk m er ea l i sa si kann ya . Pem er i nt ah se ba ga i
pi h a k
ke wen an gan
ya n g
di ber i ka n
un t uk m en gua sa i
tan ah
pen ggun a an
jan gka
ya n g a di l dan m a km ur , pem er int ah den ga n
per jan ji an
da la m
Pem ega n g se ja t i n ya t er ka i t
hak
t el a h
t an ggun gan
m en da pat
ja m inan
tan ah
atas
kepa st i an
t anah
ya n g
n egar a , sel a in un t uk di gun a kan sen dir i
di ber i ka n. Apa bi l a n ant in ya d e bi t ur
juga
k epa da
pa i l i t, ja m in an ya n g di ber i kan t er sebut
di sebut
a kan di eksekusi a t a u dil a kukan l el an g
da pa t
pi ha k
m em ber i kann ya
ket i ga
ya n g
ser i n g
se ba ga i Ha k Pen gel ol a a n. Sel a n jutn ya
gun a
pi ha k
de bi t ur , dan a kan di uta ma kan da l am
ket i ga
t er sebut
da pa t
pem en uh an
kewa ji ba n
m em oh on kan h a k a ta s t anah l a gi di
pem en uh an
a t a s t an ah ha k pen gel ol a a n t er sebut
pr efer en ). Per m a sa l ahan ya n g m un cul
m i sa ln ya Ha k Gun a Ba n gun an.
kem udi a n i a lah a pa bi l a pem egan g h a k
Ket en t ua n
(1)
pen gel ol a a n
Un da n g -Un dan g Nom or 4 T ah un 1996
pem a n fa a t an
t en t an g
da sa r
Ha k
pen jel a sa nn ya ,
Pa sal
4
a ya t
pi utan g
dar i
T a n ggun gan m en ya t a kan
dan
ba h wa
:
m en ca but t anah
l ahirn ya
se bel um
(kr edi t ur
ya n g
hak
i ji n m er upa kan
guna
ber a kh irn ya
ba n gun an
ja n gka
wa kt u
“ Ha k a t a s t anah ya n g da pa t di be ba n i
pen gguna an
Ha k T a n ggun gan a dal ah : Ha k Mi l i k;
st a t us h ukum dar i tan ah h a k gun a
Ha k
ba n gunan
ya n g
Ba n gunan .” Ha k Gun a Ba n gun an ya n g
t an ggun gan
t er sebut
di m a ksud
h ukum
Gun a
Usa h a ;
Ha k
m el i put i
Ha k
Gun a
Gun a
tan ah .
a ta s
di be ba n i
t an ggun gan
t an ah Ha k P en gel ol a a n , m a upun di
ba n gunan
a t a s t an ah Ha k Mi l i k. Ber da sar kan
pen gel ol a a n t er sebut .
t er sebut ,
t erha da p di
ser t a
atas
hak a ki ba t
pem be ba n a n
Ba n gunan di a t a s t an ah Negar a, di a t a s
ket en t uan
Ba ga im ana kah
hak
hak
gun a
t anah
hak
m en j el a ska n
Ka sus i n i t er ja di pa da t an ah Ha k
ba h wa Ha k Gun a Ba n gun an di a t a s
Pen gel ol a a n No. 2 den gan Ha k Gun a
t an ah Ha k Pen gel ol a a n da pa t di ja di kan
Ba n gunan No. 80 a t a s na m a PT. Abdi
ja m i nan ut an g den gan di beba n i Ha k
Per sa da
T an ggun gan.
Kesi m a n
Pem ber i a n
kr edi t
ol eh
Ba n k
Nusa n t ara
(APN)
Pet i l an -Den pa sar.
di
Desa Tan ah
den gan ser t i pi ka t HP L N o. 2 t er se but
kepa da debi t ur ya n g m en ja di kan tan ah
m er upa kan
h a k gun a ba n gunan di a t a s t an ah h a k
di m i l i ki ol eh Pem er in tah Pr ovi n si Ba l i
pen gel ol a a n
sel ua s 8. 98 Ha t er se but di ber i ka n i jin
seba ga i
ja m in an
kr edi t
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
Aset / i n ven t ari s
ya n g
253
pem a n fa a t an t anah kepa da Per usaha an
wa n pr est a si dan debi t ur t i da k da pa t
Da er ah Pr ovi n si Da er ah Tin gka t I Ba l i
m el un a si h ut an gn ya , ba ga i m an a pih a k
da n Koper a si Pega wa i Neger i Pr a ja
ba n k se ba ga i kr edi t ur pem egan g h a k
Ka n t or
t an ggun gan a t a s h a k gun a ban gun an
Guber n ur
T in gka t
I
Kepa l a
Ba l i
gun a
Da er ah m em buka
m el a kukan
eksekusi
kes em pa t an un t uk da pa t beker ja sa m a
m en da pat kan
den gan
pih a k
pi ut an gn ya ,
Da er ah
T in gka t
ket i ga . I
m en ga da kan per ja n ji an
Per usaha an
ber upa
se ba ga i a l a s h a k a t a u da sar un t uk
Keunt un gan
l ah irn ya Ha k Gun a Ba n gunan t el ah
Per sa da
den ga n Nusa n tar a
di ca but
ha k
un t uk
m en gguna kan
t an ah h a k
i jin
ker ja sa m a Ha si l
pem a n fa a t an
ol eh
pen gel ol a an
pem ega n g
Ha k
Pen gel ol a a n .
(sel a n jut n ya di s e but PT . APN) da n di ber i ka n
di kar en a kan
kem udi an
Ba gi
Abdi
pen gem ba l i an
Ba l i
(prof i t shari ng agre e me nt ) PT .
gun a
Ber da sar kan ur a ian di a t a s ser ta m a sa l ah
ya n g
t an ah HPL t er se but un t uk m em ba n gun
a t ur an
h ukum
da n m en gusah a kan t am an r ekr ea si .
m en gen ai pen ca but a n i ji n pem an fa a t an
PT . APN ya n g t el a h m em i l i ki Ha k Gun a
Ban gun an
HGB
den gan
N o.
80,
m em be ba n ka n
hak
ser t i pi ka t sel a n jut n ya
bel um
ya n g
a da
m en ga t ur
t an ah ha k pen gel ol a an ya n g di at a sn ya t el a h di ber i kan h a k at a s t an ah ber upa hak
gun a
ba n gun an
dan
kem udi an
atas
di be ba n i den gan h a k tan ggun gan. Ha l
HGB t er se but k epa da PT . Ba n k Nega r a
i ni t er kai t den gan st a t us h ukum h a k
In don esi a
p er set ujua n
gun a ba n gunan ya n g di be ba n kan h a k
t er t ul i s Pem ega n g Ha k Pen gel ol a a n ,
t an ggun gan dan juga a ki ba t h uk um
da l a m
Pr ovi n si
t erh a da p ha k tan ggun gan ya n g ber a da
Ba l i . Ol eh kar en a a la san di a ta s dan
di a ta s t an ah h a k guna ban gun an pa sca
ka r en a
di ca but n ya i ji n pem an fa a t an t an ah h a k
t an pa
ha l
in i
PT .
t an ggun gan
m un cul ,
a dan ya
Pem er int ah
APN
t i da k
m em en uh i
per ja n ji an ya n g t el ah di sepa ka ti , sal ah
pen gel ol a a n ol eh pem egan gn ya .
sa t un ya m em ber i ka n kon tr i busi kepa da Pem er i n tah pem i l i k
Pr ovi n si
a set ,
m a ka
Ba l i
se ba ga i
per a t ur an
per un dan g -
un dan gan m em an g m en ga t ur m en gena i
Ba l i
Pem be ba n a n h a k Tan ggun gan a ta s Ha k
m en gel uar kan keput usa n m en ca but i ji n
Gun a Ba n gun an di a t a s T an ah Ha k
pem a n fa a t an t anah in ven t ari s t er sebut .
Pen gel ol a a n , na m un t i da k m en ga t ur
Di ca but n ya
Guber n ur
Be ber a pa
pem an fa a tan
se ca r a jel a s da n r in ci t er kai t den gan
t an ah ha k pen gel ol a an m en ye ba bka n
ki ba t ya n g di t im bul ka n a pa bi l a i jin
h il an gn ya a l a s ha k a ta u da sar dar i
pem a n fa a t an
l ah irn ya Ha k Gun a Ba n gun an sebel um
ya n g m en ja di da sar pem ber i a n Ha k
ber a kh irn ya ja n gka wa kt u pem ber i an
Gun a
h a k a ta s t an ah . Kea da an in i kem udi an
pem ega n g
Ha k
ber pen gar uh pa da st a t us h ukum h a k
Kh ususn ya
m en gen a i
gun a ba n gunan ser t a pem be ba n an h a k
Ha k
Ba n gun an
t an ggun gan a ta s Ha k Gun a Ba n gun a n
a ki ba t
t er sebut .
t an ggun gan ya n g di be ba n kan pa da Ha k
Apa bi l a
i ji n
nan t in ya
t er ja di
t an ah
hak
Ban gun an
Gun a
h ukum
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
pen gel ol a an
di ca but
ol eh
Pen gel oa l a a n. st at us
h ukum
t er sebut
t erh a da p
da n hak
254
Gun a Ba n gun an di at a s t an ah
Ha k
m en ggun a kan
ba h an -bah an
h ukum
Pen gel ol a a n bel um a da a t ur an h ukum
ya n g t er dir i at a s ba han h ukum pr im er
ya n g
da n ba h an h ukum sekun der .
seca r a
jel a s
m en en t ukan
m en gen ai h al in i. Den gan dem i ki an,
2.2. Jenis Pendekatan
t el a h t er ja di kekos on ga n n or ma . In il ah
Pen el i t i an pa da t esi s i n i dil a kukan
kem udi a n ya n g m en ja di a la san pen ul i s
m el a l ui
m er a sa
un dan gan
t er t ari k
un t uk
m el a kukan
pen deka t an
per un dan g -
( st at u t e
approac h ),
pen el i t i an in i den gan judul : “Im pli ka si
pen deka t an An a li si s Kon sep Hukum
Hukum Pem be ba n an Ha k Tan ggun gan
(anal i t i c al
At a s T a nah Ha k Gun a Ba n gun an di
da n
a t a s t an ah Ha k Pen gel ol a a n Yan g Iji n
approac h ).
Pem a n fa a t an T an ahn ya Di ca but Ol eh
2.3. Sumber bahan hukum
Guber n ur ”.
pen deka tan
Sum ber
Ada pun t ujuan um um ya n g i n gin di ca pa i
& c onse pt ual
dar i
pen el i t ian
in i
ba h an
( The
h ukum
c ase
dal am
pen el i t i an in i ber a sa l dar i pen el i ti an
a dal ah
kepust a ka n ( l i brary re se arc h ). Bah an
at a u
h ukum pr i m er ya n g di gun a kan a dal ah
un t uk
m en get ah ui
im pl i ka si
a ki ba t
h ukum
di ca but n ya
dar i
ka sus
approac h )
i ji n
ber ba ga i
Per a t ur an
Per un dan g -
pem a n fa a t an t anah Ha k pen gel ol a a n
un dan gan ya n g t er ka i t den gan m a sal ah
ya n g di a t a sn ya t er da pa t ha k a ta s t an ah
ya n g
(Ha k Gun a Ba n gunan ) ya n g seda n g
per un dan g -un dan gan
di be ba n i Ha k T a n ggun gan . Sedan gkan
Hukum
t ujua n
kh usus
di ca pa i
Adm i ni str a si , dan Hukum Per t a nah an ;
t er ka i t
den gan
ya n g
Sel a n jut n ya , ba h a n h ukum sekun der
ya n g
in gin
perm a sa lah an
di t el i t i ,
ya kn i
Per a t ur an
t er ka i t
P er da t a,
den gan Hukukum
a kan di ja wa b ya kn i un t uk m en get ah ui
ya n g
st a t us h ukum dar i Ha k Gun a Ba n gun an
m em ba h a s/ m en jel a ska n ba h an h ukum
di a t a s t an ah Ha k Pen gel ol a a n dan
pr im er ,
a ki ba t h ukum dar i Ha k T an ggun gan
(l i t e rat ure ),
ya n g
ber a da
Pen gel ol a a n
di
atas
pa sca
di gun a kan
an t ara
un t uk
l ain :
ar t i kel ,
de ser t a si ;
buku -buku
m a ka l ah/ jurn a l,
t an ah
Ha k
t esi s,
Ka m us
di ca but n ya
i ji n
In don esi a , Bah a sa Bel a n da dan Bah a sa
pem a n fa a t an t anah ol eh Guber n ur.
In ggr i s
II. Metode Penelitian
pen el i t i an in i seba ga i ba h an h ukum
2.1. Jenis Penelitian
t er t i er .
Jen i s pen el i t i an ya n g di gun a kan pa da t esi s in i a da l ah den gan m em a ka i jen i s
pen el i t i an
Da l a m
pen el i t i an
h ukum
ya n g
kek os on ga n
h ukum in i
ber a n ja k n or m a
n orm a t i f.
t er da pa t dari
h ukum
i su
di gun a kan
pul a
Ba h a sa
da l am
2.4. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum T ekn i k pen gum pul an bah an h ukum ya n g
di guna kan
kepust a ka a n.
a dal ah
Pen el i t i
st udi
m el a kukan
a dan ya
pen el i t i an t erh a dap ber ba ga i dokum en
t erha da p
da n bah an -ba han h ukum pust a ka ya n g
sua t u per i st i wa kon kr et t er t ent u ya n g
t er ka i t
per l u di ca ri ja wa ba n a ta u ja l an kel uar
di t el i t i . Ba han h ukum ya n g di per ol eh
da ri
t er ja di .
sel a n jut n ya di ca t a t pa da kar t u -kar t u.
dar i
Pa da kar t u juga di ca t at sum ber dar i
per ma sa l ahan
Ja wa ba n
t er sebut
ya n g di da pa t
den gan
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
perm a sa lah an
ya n g
255
m an a da t a t er sebut di per ol eh n am a
per bua t a n
pen gar an g/ pen ul i s,
atau
judul
buku
atau
den gan
l ebi h
m ana
sa t u or an g
m en gi ka t kan
dirin ya
a rt i kel , h al a man . Kar t u -kar t u t er sebut
t erh a da p sa t u or an g la in a ta u l ebi h .
di susun
ba h a san
Subekt i , m em ber i di fi n i si per jan ji an
da n pa da kar t u juga di ca t at m en gena i
a da l ah sua t u peri st i wa di m an a seor a n g
kon sep -k on sep da n a sa s -a sa s h ukum
ber ja n ji pa da seor a n g la in a ta u di
ya n g
m an a dua or an g it u sa l in g ber ja n ji
ber da sa r kan
a da
pokok
h ubun gann ya
den ga n
un t uk m el a ksan a kan sesua t u h a l. 2
pen el i t i an . 2.5. Analisa Bahan Hukum
Per ja n ji a n kr edi t m er upa kan sa lah
T ekn i k an a li si s ba h an h ukum ya n g
sa t u con t oh per ja n ji an . Seba ga i ba gi a n
di guna kan da la m pen el i t i an ini a dal ah
da ri per jan ji an , a t ur an h ukum ya n g
t ekn i k
m en ga t ur
deskr i psi,
t ekn i k
t ekn i k
ar gum en t a si
eva l ua si ,
dan
per jan ji a n
juga
m en ga t ur
t ekn i k
per ja n ji an kr edi t . Sebel um m em ba h a s
si st em a t i sa si .
Di a wa l i
den gan
m en gen ai pen gert i an per jan ji an kr edi t ,
pen gum pul an
bah an -ba han
h ukum
t er l ebi h dah ul u di ber i kan pen ger ti an
di kl a si fi ka si ka n.
da ri kr edi t . Ka ta kr edi t ber a sa l dar i
Ha si l kl a si fi ka si t er sebut s el a n jutn ya
Ba h a sa Rom a wi , ya kn i c re de re ya n g
di si st em a t i sa si . Pr oposi si , pa n dan gan,
a rt in ya
per ca ya ,
bi l a
dih ubun gkan
per n ya t a an
den gan
ba n k
m a ka
t er kan dun g
un t uk
sel an jut n ya
r um usan
n or ma ,
ya n g
t er da pat da l a m ba han h ukum t er sebut
pen ger t ian
sel a n jut n ya ol eh pen ul i s di eva l ua si ,
kr edi t or per ca ya m em i n ja m kan uan g
kem udi a n di ber i ar gum en ta si . Bah an
kepa da debi t ur , kar en a di bi t ur da pa t
h ukum
di per ca ya
ya n g
t el a h
di si st em a t i sa si
ba h wa
ba n k
se ba ga i
kem a m puann ya
un t uk
t er sebut k em udi a n dian a li si s den gan
m em ba ya r l un a s pi n ja mann ya set el a h
t eor i -t e or i
ja n gka wa kt u ya n g di t ent ukan . 3 Ist i lah
ya n g
r el e va n
m a upun
kon sep -k on sep
gun a
m en ja wa b
per m a sa lah an
ya n g
di t el i t i ,
sel a n jut n ya
h a si l t er sebut
di ja di ka n
cr eder e
s el a n jut n ya
m en ja di
Kr edi t
(ba h a sa In don esi a ) ya n g m em pun ya i a rt i
keper ca ya a n .
Sese or an g
ya n g
da sa r da la m m en ga m bi l k esi m pul an.
m em per ol eh kr edi t ber ar t i m em per ol eh
III. Perjanjian Kredit Menurut Hukum
keper ca ya a n ,
Perdata atas Hak Guna Bangunan di
den gan
ka ta
la in
keper ca ya a n a da lah da sa r dar i kr edi t . 4 Pa sa l 1 a n gka 11 Un da n g -Un dang
atas Tanah Hak Pengelolaan Per ja n ji a n m er upa kan sa lah sa t u
Nom or
10
Tah un
1998
sum ber per i ka tan . Sel a in per jan ji a n,
Per ba n kan
sum ber
a da l ah
kr edi t , ya i t u: “pe ny e di aan uang at au
per jan ji an -
t agi han be dasark an pe rse t uj uan at au
per i ka tan
un dan g -un dan g
l a inn ya dan
per ja n ji an
t ert en t u.
per i ka tan
m a ka
t en t an g
sega l a
sum ber
ket en t uan
per ja n ji an
m en ja di
sya r a t
kar ena
per jan j i an .
Pa sa l
per i ka tan 1313
Seba ga i
BW
pen ger t ian
m em ber i kan per ja n ji an
ya i t u:
r um usan “sua t u
m en en t ukan
t ent an g
pen ger ti an
k e se pak at an pi nj am me mi nj am ant ara 2
Subekti, 1996, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta, hal. 1. 3 Gatot Supramono, 1996, Perbankan dan Masalah Kredit Suatu Tinjauan Yuridis, Djambatan, Jakarta, hal. 44. 4 Sidharta P. Soerjadi dalam Adrian Sutedi, 2010, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 19
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
256
bank
de ngan
l ai n
y a ng
pe mi nj am
unt uk
se t e l ah
j angk a
a. Adanya kepercayaan, yaitu keyakinan dari
wak t u t e rt e nt u de ngan j uml ah bunga,
pemberi kredit (kreditur) bahwa pada
i mbal an
masa yang akan datang, debitur akan
me waj i bk an me l unasi
pi hak
pi hak
hut angny a
at au
pe mbagi an
k e unt ungan”.
Dar i
hasi l
pen ger ti an
t er sebut , s el a n jut n ya di da pa t kan dua
da pa t
di t en t ukan
un sur -un sur
ya n g
t er da pat dal a m kr edi t , ya i t u:
mengembalikan
prestasi
(uang)
yang
diberikan kepadanya.
a spek ya n g t er kan dun g, ya i t u a spek
b. Adanya waktu, yaitu jangka waktu untuk
yur i di s dan a spek ek on om i s. Aspek
pengembalian yang telah disetujui antara
yur i di s di l ih a t dar i a dan ya dua pi h a k
para pihak.
ya n g sa l i n g m en gi kat kan dir i da l am sua t u
per ja n ji an
m a sin g
pih a k
di m ana
m a sin g -
m em pun ya i
ke wa ji ba n .
hak
Seda n gkan
ek on om i s, pem ba ya r an
dan a spek
di l ih at
dari
a dan ya
bun ga
ya n g
di t er im a
kr edi t ur seba ga i keu n t un gan . Ma r ia m
Dar us
m em ber i ka n
per jan ji an
kr edi t seba ga i pen yedi a a n uan g at a u t a gih ann
ya n g
da pa t
dalam kredit ini ialah uang. d. Adanya
resiko,
yaitu
kemungkinan
kerugian yang diterima oleh pemberi kredit e. Adanya jaminan, untuk mengantisipasi resiko yang mungkin timbul. Jaminan ini
Ba dr ul za man
pen ger t i an
c. Adanya prestasi, yang dimaksud prestasi
berguna sebagai upaya akhir bila debitur wanprestasi.6 Jaminan
dalam
pemberian
kredit
di per sa ma kan
dimaksudkan untuk memberi keyakinan kepada
den gan i t u, ber da sa r kan per set ujua n
bank atau kreditur bahwa ia akan mendapatkan
atau
m em in ja m
kembali
l a in
debitur. Hal ini telah diatur dalam ketentuan
kesepa ka t a n
a nt ar a
ban k
pin ja m
dan
pih a k
ya n g
uang
m el un a si
jan gka
memberikan kepastian hukum bagi kreditur
wa kt u t er t en t u den gan jum l ah bun ga,
untuk menerima pengembalian pokok kredit
i m ba l an
ha si l
dan bunga dari debitur, sedangkan bagi debitur
Adr ian
dengan modal yang diberikan memberikan
pen ger ti an
kepastian dalam berusaha. Pemberian jaminan
a ta u
keun t un gan . Sut r edi
5
pem ba gi a n Sel a n jut n ya ,
m em ber i kan
1132
berdasarkan
atau
perikatan antara kreditur dengan debitur atau
a nt ar a
ban k
(de bi t ur ) ke wa ji ba n
pin ja m -m em in ja m
den gan
den gan
pih a k
sya r a t -sya r a t
t er t ent u
ya n g
yang
Jaminan
per ja n ji an kr edi t seba ga i per set ujua n kesepa ka t a n
perjanjian
BW.
kepada
Pasall
set el a h
dan
diberikannya
m ewa ji bka n piha k pe n er i ma pin jam an ut an gn ya
1131
yang
merupakan
la in
pihak ketiga yang isinya menjamin pelunasan
dan
utang yang timbul dari pemberian kredit.7
h ar us
di pen uh i di sebut per ja n ji a n kr edi t.
Perjanjian jaminan ini bersifat accessoir yaitu selalu mengikuti atau dikaitkan dengan
Ber da sar kan pen da pa t par a sa r jana da n dari pen ger ti an kr edi t da l am Pa sa l 1 but i r 11 Un dan g -Un dan g Per ba n kan, 6
5
Mariam Darus Badrulzaman, 1987, Babbab Tentang Creditverband, Gadai dan Fiducia cetakan IV, Alumni, Bandung, hal. 34
Hassanudin Rahman, 1998, Aspek-Aspek Hukum Pemberian Kredit Perbankan di Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung, hal. 96. 7 Adrian Sutedi, op.cit, hal. 25.
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
257
perjanjian pokok yang bersifat principal .8
penyuluhan hukum maupun solusi bagi kedua
Tanpa adanya perjanjian kredit, perjanjian
belah pihak, dan memastikan bahwa masing-
jaminan kredit tidak akan ada. Kedudukan
masing pihak memahami dan mengerti isi dari
perjanjian kredit adalah perjanjian pokok
akta perjanjian tersebut.
(principal), sedangkan kedudukan perjanjian
Pasal 1868 KUHPerdata memberikan
jaminan kredit disebut sebagai perjanjian
pengertian akta otentik, yaitu: “akta yang dibuat
tambahan atau ikutan (accesoir).
dalam bentuk yang ditentukan oleh undang-
Dilihat dari bentuknya, perjanjian kredit
undang, dibuat oleh atau di hadapan pegawai-
merupakan perjanjian baku atau perjanjian
pegawai umum yang berkuasa untuk itu
standar, karena dalam praktik perbankan setiap
ditempat dimana akta dibuatnya”. Berdasarkan
bank telah menyediakan blanko atau formulir
pengertian tersebut, yang dimaksud akta otentik
perjanjian kredit yang isinya telah dipersiapkan
harus memenuhi kriteria sebagai berikut: 1)
terlebih dahulu. Formulir tersebut diberikan
bentuknya
kepada setiap calon nasabah dan diminta
Undang-Undang; 2) dibuat oleh atau di hadapan
pendapatnya apakah dapat menerima syarat
pejabat umum; dan 3) pejabat umum tersebut
9
yang tercantum dalam formulir atau tidak.
harus berwenang untuk membuat akta tersebut.
Apabila
Dari
debitur menerima
ketentuan
dan
persyaratan tersebut maka debitur wajib untuk
ditentukan
segi
dan
pembuktiannya
sesuai
akta
dengan
otentik
merupakan alat bukti yang sempurna.
menandatangani perjanjian kredit, sebaliknya
Perjanjian kredit biasanya disertai dengan
apabila debitur menolak dan tidak setuju maka
jaminan. Jaminan tersebut dapat berupa hak
ia tidak perlu menandatangani. Dalam hal ini
atas tanah misalnya Hak Guna Bangunan.
debitur tidak memiliki posisi tawar dan tidak
Jaminan
diberi kesempatan untuk turut menentukan isi
jaminan kebendaan, yaitu Hak Tanggungan.
maupun klausula dari perjanjian kredit tersebut,
Hak Guna Bangunan termasuk dalam salah satu
sebagai konsekuensi dari bentuk perjanjian
hak atas tanah yang dapat dibebani Hak
baku.
Tanggungan.
Guna
memberikan
kepastian
tersebut
masuk dalam
Selanjutnya
golongan
berdasarkan
dan
ketentuan Pasal 21 PP No.40 Tahun 1996, Hak
perlindungan hukum bagi kreditur dan debitur,
Guna Bangunan berdasarkan asal tanahnya
akta perjanjian kredit dalam dunia perbankan
dapat diberikan pada tanah-tanah yaitu: 1) Di
dibuat dalam bentuk akta otentik. Disinilah
atas tanah yang dikuasai langsung oleh Negara;
peran dari Notaris diperlukan yaitu untuk
2) di atas tanah Hak Pengelolaan; 3) Di atas
memenuhi syarat akta otentik dibuat oleh dan
tanah Hak Milik.
dihadapan pejabat yang berwenang. Akta
Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak
otentik tersebut berfungsi sebagai alat bukti
Pengelolaan
terjadi
dengan
keputusan
yang sempurna karena meliputi pembuktian
pemberian hak atas usul pemegang Hak
lahiriah, formil, dan materiil. Peran Notaris
Pengelolaan, yang diterbitkan oleh Badan
yang lain terkait dengan tugasnya memberikan
Pertanahan Nasional berdasarkan Pasal 4 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun
8
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan,1981, Hukum Perdata, Hak Jaminan Atas Tanah, Liberty, Yogyakarta, hal 38. 9 Johannes Ibrahim,2004, Cross Default dan Cross Collateral sebagai Upaya Penyelesaian Kredit Bermasalah, PT Refika Aditama, Bandung, hal. 30
1999, yang diubah oleh Pasal 4 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia
No.
1 Tahun
2011.
Prosedur
terjadinya Hak Guna Bangunan ini diatur dalam
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
258
Permen Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun
berkewarganegaraan asing atau badan hukum
1999.
asing yang memiliki perwakilan di Indonesia
IV. Status
Hukum
Bangunan
Dengan
Tanggungan
Hak
Guna
dapat mengajukan permohonan Hak Pakai di
Beban
Hak
atas Tanah Negara saja dan tidak boleh menjadi
Hak
pemegang Hak Pakai di atas tanah Hak
Tanah
di
Atas
Tanah
Pengelolaan yang Ijinnya Dicabut Oleh
Pengelolaan maupun di atas Tanah Hak Milik. Prosedur pemberian hak atas tanah di atas
Gubernur 4.1. Penyerahan Penggunaan Bagian Tanah
Tanah Hak Pengelolaan dilakukan sesuai
Hak Pengelolaan dan Pemberian Hak
dengan
Guna bangunan di
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.
atas Tanah Hak
Peraturan
Menteri
Negara
Pengelolaan
9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan
Berdasarkan ketentuan Pasal 6 ayat (1)
Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak
Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1965 jo
Pengelolaan. Untuk lebih jelasnya penyerahan
Pasal 2 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1
penggunaan bagian Tanah Hak Pengelolaan
Tahun 1977, Pemegang Hak Pengelolaan
kepada pihak ketiga dilakukan melalui 3
memiliki wewenang yang salah satunya adalah
tahapan sebagai berikut10:
kewenangan untuk menyerahkan bagian-bagian
1. Tahap Pembuatan Perjanjian
tanah Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga.
2. Tahap Pemberian Hak Atas Tanah di atas
Hak atas tanah yang dimaksud ialah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai.
Hak Pengelolaan 3. Tahap Penerbitan Sertipikat
Subjek Pemegang Hak Atas Tanah di atas Tanah Hak Pengelolaan ialah pihak ketiga. Pihak ketiga tersebut ialah pihak yang nantinya
1. Tahap Pembuatan Perjanjian Se bel um pem ber i an h a k at a s t anah
diberi kewenangan untuk menggunakan tanah
di l a kukan
ol eh
hak pengelolaan dengan hak atas tanah yang
ber wen an g
cq
didasarkan pada penyerahan bagian tanah hak
Per t an ah an
pengelolaan
set em pa t , pi ha k ket i ga ya n g a kan
harus
memenuhi
persyaratan
pih a k Kepa l a
Ka n t or
Ka bupa t en / Kot a
subjektif sebagai pemohon dan pemegang hak
m en er im a
atas tanah sebagaimana diatur dalam peraturan
Pen gel ol a a n
wa ji b
perundang-undangan yang berlaku.
per set ujua n
t er l ebi h
Apabila hak atas tanah yang dimohonkan
ya n g
ba gi an
tan ah
Ha k
m em per ol eh dah ul u
dari
Pen gel ol a a n ,
ya i t u
pem ega n g
Ha k
adalah Hak Guna Bangunan, maka yang dapat
ber upa
pem bua t an
mengajukan permohonan adalah seorang Warga
pen yer a h an pen ggun aan ba gi an t anah
Negara Indonesia atau badan hukum yang
Ha k Pen gel ol a a n an t ara piha k ket i ga
didirikan
se ba ga i ca l on pen gguna t anah den gan
menurut
berkedudukan
hukum
di
Indonesia
wilayah
dan
Indonesia
pem ega n g
Ha k
per jan ji an
P en gel ol a a n.
sebagaimana diatur dalam pasal 36 ayat (1)
Men gen a i ben t uk dar i per jan ji an ini
UUPA jo Pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 40
m em an g t i da k a da ket en t uan ya n g
Tahun 1996. Berbeda halnya dengan Hak Pakai,
m en ga t urn ya , ha l i n i seba ga i wu jud
selain Warga Negara Indonesia atau Badan
pen gh orm a tan
Hukum
yang
Indonesia,
didirikan orang
menurut
hukum
perorangan
a sa s
kebe ba sa n
10
Irawan Soerodjo, 2014, Hukum Pertanahan Hak Pengelolaan atas Tanah, LaksBang Mediatama, Yogyakarta, hal. 92.
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
259
ber kon tr a k Pa sa l 1338 KUHP er da t a.
m en er bi t kan
Pa r a pih a k da l am per jan ji a n di ber i
Pem ber i a n Ha k a t a s T an ah (SKP H)
ke be ba sa n
atas
un t uk
kes epa ka t an
m em bua t
sepa n ja n g
ber t en tan gan kesusi l a a n
den gan dan
t i dak kepa t ut an,
ket ent uan
h ukum
ya n g ber l a ku.
Hak Pengelolaan
pem oh on .
Pen er bi t an
SKP H i n i buka n sa a t lah irn ya h a k atas
t anah
di
atas
tan ah
Ha k
Pen gel ol a a n .
Set el a h da n
t aha p
ini
we wen an g
peran
pem ega n g
Pen gel ol a a n
n am a
Keput usan
3. Tahap Penerbitan Sertipikat
2. Tahap Pemberian Hak Atas Tanah di atas
Pa da
Sur a t
ia l ah
sem ua
ber da sar kan
we wen a n g
ya n g
di m i l i ki , Kepa l a Kan t or Per tan ahan
Ha k
Ka bupa t en / Kot a
m en yer a h kan
ser t i pi ka t
pem ber i an
ber sa n gkut an
peja ba t
m en er bi t kan
ha k
m em ber i ka nn ya
kepa da
t er pen u hi
dan
pen gguna an t anah dan m en gusul kan h a kn ya
s ya r a t
at a s
t anah ,
dan
kepa da
ya n g
(pem oh on / pih ak
ya n g ber wen an g. Un t uk pem ber i an
ket i ga ) se ba ga i t an da bukt i h a k. Sa at
h a k a ta s t an ah di a t a s tan ah Ha k
l ah ir / t er bi t n ya
Pen gel ol a a n
di l a ku kan
m er upa kan
we wen an g
pen uh
t uga s
Kepa l a
dan
ol eh
Kan t or
Per t an ah an
Ka bupa t en / Kot a
m er upa kan
se ba ga i m an a di at ur da l am per a t uran
we wen an g
Men t er i
(i n vest or )
Per t an ah an
Negar a
Agrar i a / Kepa la
ser t i pi ka t
ya n g
Kepa l a
Kan t or
Ka bupa t en / Kot a sa at
l ah irn ya
ba gi
hak
pih a k
dan
ket i ga un t uk
Ba da n Per tan ah an Na si on a l No. 3
m en ggun a kan/ m em an fa a t kan
dan
T ah un
m en gel ol a
h ak
1999
t ent an g
Ke wen an gan
Pem ber i an
Pem ba t a l an
Keput usan
Ha k
T a n ah
At a s
se ba gi a n
Pel i m pahan
t el a h
dan
Pem ber i an
Nega ra di uba h
ya n g den gan
ba gi a n
tan ah
pen gel ol a a n t er sebut . Pi h a k
ket i ga
ya n g
m em per ol eh
h a k a ta s t an ah da l am pen ggun aan a t a u pem an fa a tan tan ah t i da k
Per a t ur an Kepa l a Ba da n Per t an ahan
ber t en tan gan
Na si on a l No. 1 T a h un 2011 t en t ang
pen yer a h an
Pel i m pa han Kewen a n gan Pem ber i an
pen gel ol a a n (SPPT ) dan per un t ukan
Ha k
t an ah ya n g t el ah di t et a pkan, ba i k
At a s
T a n ah
dan
Kegi a tan
Pen da ft a r an T anah T er t ent u.
ol eh
Pem ber i a n h a k a ta s t an ah kepa da pi ha k
ket i ga
di t en t ukan
da ri
i si
den gan
bol eh
ba gi an
Pem ega n g
per jan ji an t an ah
Ha k
h ak
Pen gel ol a a n
m a upun di t et a pkan ol eh pem er in tah da er ah
set em pa t
Ren ca n a
t i ga jen i s h a k a ta s t anah ya n g da pat
(RT RW) a t a u Ren ca n a Det a i l T a ta
di ber i ka n,
Rua n g (RDT L).
Gun a
Ha k
Mi l i k,
Ban gun an
at a u
Ha k
Pa ka i.
perm oh on an
dan
Ber da sar kan
Ha k
per ja n ji an t er sebut ber ser t a be ber a pa ber ka s
pen un ja n g
Ka n t or
Pert an ahan
l a inn ya ,
Rua n g
den gan
kes epa ka t an da l am per ja n ji an. Ada
ya i t u
T a ta
se sua i
Wi l a ya h
4.2. Wewenang Gubernur Dalam Penguasaan Dan Pengelolaan Tanah Hak Pengelolaan Gubernur sebagai kepala daerah propinsi
Kepa l a
memiliki wewenang untuk mengurusi urusan
Ka bupa t en / Kot a
bidang pertanahan sebagai bentuk delegasi
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
260
kewenangan merupakan
dari
Pemerintah
pelaksanaan
Pusat
otonomi
yang daerah.
merupakan suatu tindakan hukum Tata Usaha Negara (administratieve rechtschandeling)12
Pelimpahan wewenang oleh pemerintah kepada
Sebagai
pemegang
pengelolaan,
Gubernur, Bupati/Walikota untuk menjalankan
Gubernur
fungsi-fungsi
dengan
memberikan ijin maupun mencabut. Pencabutan
Pada dekonsentrasi tersebut
ijin ini dilakukan sebagai salah satu bentuk
wewenang untuk mengurus dilimpahkan oleh
pengawasan dan kontrol yang dilakukan oleh
pemerintah
wewenang
Gubernur dalam hal terjadinya penyimpangan
11
pengaturannya masih tetap di tangan mereka.
yang dilakukan oleh pihak ketiga pemegang hak
Wewenang tersebut salah satunya adalah
atas
pemberian
hak
pengelolaan. Penyimpangan yang dimaksud
memang
ialah bila dalam pelaksanaannya tidak lagi
terinci
dekonsentrasi.
pusat,
ijin
pengelolaan diperuntukkan
disebut
tetapi
pemanfaatan
yang untuk
tanah
tujuannya pihak
ketiga.
Ijin
memiliki
hak
tanah
(HGB)
sesuai dengan
wewenang
di
atas
ttanah
untuk
hak
Surat Perjanjian Pemanfaatan
pemanfaatan tanah hak pengelolaan, merupakan
Tanah (SPPT) dan mengakibatkan kerugian
keputusan yang dikeluarkan pejabat daerah
bagi daerah.
(Gubernur) sebagai pemegang hak pengelolaan.
4.3. Kedudukan Hukum Tanah Hak Guna
Keputusan yang dikeluarkan oleh pejabat
Bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan
daerah termasuk dalam Surat Keputusan Tata
yang ijin pemanfaatan tanahnya telah
Usaha Negara. Pasal 1 angka 9 Undang-Undang
dicabut oleh Gubernur
No. 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha
Dicabutnya surat ijin pemanfaatan tanah
Negara sebagaimana telah diubah dengan
hak pengelolaan oleh pemegangnya sebelum
Undang-Undang No. 9 Tahun 2004 tentang
jangka
Perubahan atas Undang-Undang No. 5 Tahun
konsekuensi pada status hukum hak guna
1986 dan terakhir dengan Undang-Undang No.
bangunan yang berada di atasnya. Pencabutan
51 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua Atas
ijin yang dilakukan oleh Gubernur tidak serta
Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 tentang
merta menghapus hak atas tanah (Hak Guna
Peradilan Tata Usaha Negara, menentukan:
Bangunan) di atas Hak Pengelolaan. Apabila
waktu
berakhir,
memberikan
Keputusan Tata Usaha Negara adalah
berdasarkan pengawasan yang dilakukan oleh
suatu penetapan tertulis yang dikeluarkan oleh
Gubernur telah terjadi penyimpangan yang
badan atau pejabat tata usaha negara yang berisi
berakibat pada kerugian bagi pemegang Hak
tindakan hukum tata usaha negara yang
Pengelolaan,
berdasarkan
mengusulkan pemerintah cq. Kepala Kantor
peraturan
perundang-undangan
maka
Gubernur
yang berlaku, yang bersifat konkret, individual,
Pertanahan
yang
dan final yang menimbulkan akibat hukum bagi
membatalkan
sertipikat
seseorang atau badan hukum perdata.
Pembatalan hak atas tanah tersebut memberi
Indroharto mengatakan
bahwa
berwenang
dapat
hak
atas
untuk tanah.
“suatu
konsekuensi pada hapusnya hak atas tanah.
penetapan tertulis (beschikking) itu selalu
Hapusnya hak atas tanah menyebabkan tanah
merupakan salah satu bentuk dari Keputusan
tersebut tidak lagi berstatus atau berkedudukan
Badan atau Jabatan Tata Usaha Negara yang
sebagai Hak Guna Bangunan atau dengan kata lain Hak Guna Bangunan menjadi hapus.
11
Arie Sukanti Hutagalung, Markus Gunawan, 2008,Kewenangan Pemerintah di Bidang Pertanahan, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, hal. 109.
12
Indroharto, 1995, Perbuatan Pemerintahan Menurut Hukum Publik dan Hukum Perdata, LPP-HAN, Jakarta, hal. 117
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
261
Faktor-faktor penyebab hapusnya Hak
pembatalan yang memiliki konsekuensi yuridis
Guna Bangunan dijabarkan dalam Pasal 35
bahwa sejak awal perjanjian atau perikatan itu
Peraturan Pemerintah No. 40 tahun 1996, yaitu
dianggap tidak pernah ada.13
sebagai berikut:
V.
1)
2)
3)
4) 5) 6) 7)
Berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangan atau dalam perjanjian pemberiannya; Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena: (a) Tidak dipenuhinya kewajibankewajiban pemegang dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan dalam Hak Guna Bangunan; (b) Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dengan pemilik tanah atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan (garis bawah penulis); (c) Putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir; Hak Guna Bangunannya dicabut; Ditelantarkan; Tanahnya musnah; Pemegang Hak Guna Bangunan tidak memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Guna Bangunan.
Kedudukan
Hukum
Atas
Alas
Hak/Title Hak Guna Bangunan Dengan Beban Hak Tanggungan di atas Tanah Hak Pengelolaan yang ijinnya Dicabut Oleh Gubernur 5.1. Pembebanan Hak Tanggungan Terhadap Tanah Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan Hak Guna Bangunan sebagai salah satu jenis hak atas tanah memiliki sifat yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.
Prosedur
pembebanan
Hak
Tanggungan pada Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan pada dasarnya sama dengan prosedur pembebanan Hak Tanggungan pada Hak Guna Bangunan pada umumnya, yaitu diawali dengan mengajukan permohonan kredit dengan mengisi formulir permohonan kredit yang telah disediakan oleh pihak bank. Selanjutnya pihak bank menganalisis dan dilakukan evaluasi kredit yang digunakan sebagai dasar pertimbangan diterima atau ditolaknya permohonan kredit. Apabila pihak bank menyatakan layak dilanjutkan dengan
Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan, berdasarkan ketentuan Pasal 36 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1995 mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan
pemegang
Hak
Pengelolaan.
Selanjutnya, Pasal 38 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1995 melahirkan kewajiban bagi bekas pemegang Hak Guna Bangunan untuk menyerahkan tanahnya kepada pemegang Hak Pengelolaan dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan
negoisasi hingga terjadi kesepakatan antara kedua belah pihak yang ditandai dengan penandatanganan perjanjian kredityang berupa surat pengakuan utang dengan pengikatan jaminan (berupa jaminan hak tanggungan) dihadapan
Pejabat
Pembuat
Akta
Tanah
(PPAT) dan pejabat Bank. Setelah dilakukan pengikatan jaminan Hak Tanggungan, calon debitor dinyatakan telah memenuhi persyaratan, kemudian bank merealisasikan kredit kepada calon debitur.14
tanah Hak Pengelolaan. Segala perbuatan hukum yang dilakukan pada hak atas tanah tersebut termasuk perikatan yang timbul di atasnya menjadi batal demi hukum. Batal demi hukum (null and void) merupakan salah satu
13
Bung Pokrol, Batalnya Suatu Perjanjian, Hukum online, http: hukumonline.com diakses tanggal 15 Oktober 2014. 14 Thomas Suyatno, 1993, Dasar-Dasar Hukum Perkreditan Edisi Ketiga, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, hal. 32
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
262
Pengikatan jaminan Hak Tanggungan
memberi akibat hapusnya status hak guna
yang dilakukan dalam perjanjian kredit adalah
bangunan pada tanah tersebut. Hapusnya hak
melalui proses pembebanan Hak Tanggungan.
atas tanah menyebabkan hapusnya hapusnya
Pembebanan
hak tanggungan, hal ini berdasarkan pada
Hak
Tanggungan
ditentukan
berdasarkan ketentuan Pasal 10 s/d Pasal 15
ketentuan
Undang-Undang Hak Tanggungan dan untuk
Tanggungan,
pelaksanaannya diatur dalam Pasal 114 s/d
hapusnya hak tanggungan karena: 1) hapusnya
Pasal
Negara
utang yang dijamin hak tanggungan; 2)
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.
dilepaskannya hak tanggungan oleh kreditur
3 Tahun 1997. Adapun prosedur pembebanan
pemegang hak tanggungan yang dinyatakan
Hak Tanggungan dilaksanakan melalui tahapan
dengan akta yang diberikan kepada pemberi hak
sebagai berikut:
tanggungan; 3) pembersihan hak tanggungan
119
Peraturan
1. Pemberian
Hak
Menteri
Tanggungan
dengan
Pasal 18 Undang-Undang Hak
berdasarkan
yang
menentukan
penetapan
Ketua
bahwa
Pengadilan
dibuatnya APHT oleh Pejabat Pembuat
Negeri atas permohonan pembeli objek hak
Akta Tanah (PPAT), yang didahului
tanggungan, jika hasil penjualan objek hak
dengan perjanjian utang piutang yang
tanggungan tidak cukup untuk melunasi semua
dijamin.
utang debitur; 4) hapusnya hak atas tanah yang
2. Pendaftaran APHT kepada Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota
setempat
dibebani Hak Tanggungan. Hapusnya
hak
tanggungan
karena
untuk dicatat dalam Buku Tanah dan
hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak
diterbitkan Sertipikat Hak Tanggungan.
tannggungan tidak menyebabkan hapusnya
Pendaftaran ini merupakan saat lahirnya
utang yang dijamin. Piutang kreditur masih
Hak Tanggungan yang dibebankan.
tetap ada, tetapi bukan lagi piutang yang
PPAT memiliki peran yang penting dalam
dijamin secara khusus berdasarkan kedudukan
pembebanan Hak Tanggungan, karena PPAT
istimewa
merupakan pejabat yang berwenang dalam
krediturnya
pembuatan akta pemberian hak tanggungan,
biasa/konkuren (Pasal 1131 jo. Pasal 1132
sehingga pemberian hak tanggungan tersebut
BW). Hak atas tanah dapat hapus karena hal-hal
dapat menjadi perbuatan hukum yang sah
dalam Pasal 27, 34, dan 40 UUPA atau
dengan dibuatkan akta otentik. Akta otentik
peraturan perundang-undangan lainnya. Salah
berupa Akta Pemberian Hak Tanggungan
satu hal tersebut adalah karena pencabutan ijin
(APHT) ini dapat memberikan kepastian dan
pemanfaatan
perlindungan hukum bagi para pihak (Pemberi
berwenang dengan alasan tidak dipenuhinya
dan Penerima Hak Tanggungan).
syarat atau kewajiban yang tertuang dalam
5.2.
Akibat
Hukum
Pembebanan
kreditur.
Artinya
berubah
tanah
kedudukan
menjadi
oleh
kreditur
pejabat
yang
Hak
perjanjian penggunaan tanah hak pengeloaan.
Tanggungan atas Hak Guna Bangunan
Pendaftaran hapusnya hak tanggungan yang
Di Atas Tanah Hak Pengelolaan Yang
disebabkan oleh hapusnya hak yang dibebani
Ijin Pemanfaatan Tanahnya dicabut Oleh
Hak Tanggungan dilakukan oleh Kepala Kantor
Gubernur
Pertanahan
karena
keputusan
dari
Terhadap tanah Hak Guna Bangunan yang
jabatannya
pejabat
yang
berdasarkan berwenang
berada di atas tanah Hak Pengelolaan yang ijin
mengenai pembatalan atau pencabutan hak
pemanfaatannya telah dicabut oleh Gubernur,
yang bersangkutan. Hal ini diatur dalam Pasal
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
263
122 ayat (4) Peraturan Menteri Negara Agraria No. 3 Tahun 1997.
Pada perjanjian kredit, hak tanggungan memilliki posisi yang penting terutama dalam
Hapusnya Hak Tanggungan mempunyai
pengamanan apabila kredit yang diberikan
akibat hukum terhadap kedudukan kreditor
mengalami
pemegang Hak Tanggungan yaitu berubah
wanprestasi. Dengan hapusnya hak tanggungan
posisinya dari yang semula menjadi kreditor
karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani
preferen sebagai pemegang jaminan kebendaan
hak tanggungan, maka kreditur tidak lagi
(memiliki kedudukan yang diutamakan dalam
berkedudukan sebagai kreditor preferen serta
pelunasan piutang) menjadi kreditor konkuren
memiliki hak jaminan yang kuat dan kepastian
yang mempunyai hak perseorangan (hak yang
hukum
timbul dari jaminan umum atau jaminan yang
piutangnya oleh debitur.
timbul
dari
undang-undang
sebagaimana
kegagalan
akan
Sebagai
atau
terjadinya
diprioritaskan
pihak
yang
pelunasan
nantinya
akan
tercantum dalam Pasal 1131 BW). Walaupun
dirugikan akibat hapusnya hak atas tanah yang
perjanjian kredit utang piutang antara kreditur
diagunkan, kreditor dapat melakukan upaya.
dan debitur tetap ada (tetap berlangsung), tetapi
Upaya tersebut dilakukan dengan pencantuman
kedudukan kreditur sebagai pemegang hak
kuasa
tanggungan yang sebelumnya
bersangkutan,
didahulukan
dalam
APHT dimana
atas hal
tanah
yang
tersebut
telah
dalam pelunasan utangnya (kreditur preferen)
dimungkinkan dalam Pasal 11 ayat (2) huruf d
menjadi berubah statusnya menjadi kreditur
Undang-Undang Hak Tanggungan, yaitu janji
15
konkuren.
Kedudukannya akan menjadi sama
yang
memberikan
kepada
Tanggungan
untuk
dengan kedudukan para kreditur lainnya yang
pemegang
bukan pemegang hak tanggungan yang tidak
menyelamatkan objek hak tanggungan, jika hal
diutamakan pelunasan piutangnya dan para
itu diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau
kreditur tersebut bersama-sama sebagai kreditur
untuk
konkuren.
dibatalkannya hak yang menjadi objek hak
Pasal 1131 BW menegaskan tanggung
Hak
kewenangan
mencegah
tanggungan
menjadi
karena
hapusnya
tidak
dipenuhi
ketentuan
atau
atau
jawab seseorang atas perikatan/utangnya, yaitu
dilanggarnya
undang-undang.
segala kebendaan si berutang baik yang
Dengan adanya klausula tersebut, kreditor dapat
bergerak maupun yang tidak bergerak, baik
melindungi objek jaminan dan memastikan
yang sudah ada maupun yang baru akan ada di
bahwa dirinya yang pertama akan mendapat
kemudian hari, menjadi tanggungan untuk
pemenuhan piutang.
segala perikatan seseorang. Kebendaan tersebut
Hapusnya status hak atas tanah yang
menjadi jaminan bersama bagi semua orang
menjadi objek hak tanggungan menyebabkan
yang
hapusnya
menghutang
kepadanya,
pendapatan
hak
demi
hak
tanggungan
kesimbangan, yaitu menurut besar kecilnya
administrasi dilakukan pencoretan atau roya
piutang
apabila
hak tanggungan. Pencoretan hak tanggungan ini
diantara para yang berpiutang tersebut ada
tidak mempunyai pengaruh hukum terhadap
alasan yang sah untuk didahulukan (sebagai
hak tanggungan yang bersangkutan yang sudah
kreditur Preferen).
dihapus. Roya atau pencatatan hapusnya hak
kecuali
hapus,
Setelah
penjualan benda-benda itu dibagi menurut
masing-masing,
ini
tanggungan.
ketertiban
tanggungan diatur dalam Pasal 22 Undang15
Rachmadi Usman, 1999, Pasal-Pasal Tentang Hak Tanggungan atas Tanah, Djambatan, Jakarta, hal 125-126.
Undang Hak Tanggungan. Pencatatan hapusnya
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
264
hak tanggungan tersebut dilakukan oleh Kepala
oleh
Kantor Pertanahan dengan mencoret catatan
pengawasan
adanya hak tanggungan pada buku tanah dan
sebagai
sertipikat objek yang dijadikan jaminan, dalam
Kewenangan mencabut ini didasarkan pada
waktu
sejak
delegasi wewenang bidang pertanahan dari
diterimanya permohonan roya dari pihak yang
Pemerintah Pusat sebagai konsekuensi Hak
berkepentingan.
Menguasai Negara atas Tanah. Atas dasar
tujuh
hari
kerja
terhitung
Gubernur
merupakan
dan
kontrol
pemegang
wujud
yang
Hak
dari
dilakukan
Pengelolaan.
Mengenai hak tanggungan yang hapus
pencabutan ijin pemanfaatan tanah ini Gubernur
karena „hak yang dibebani hapus‟ pendaftaran
dapat mengusulkan kepada Kepala Badan
hapusnya dilakukan berdasarkan keputusan
Pertanahan
pejabat yang berwenang mengenai pembatalan
sertipikat Hak Guna Bangunan yang memberi
atau
konsekuensi yuridis pada hapusnya Hak Guna
pencabutan
hak
yang
bersangkutan.
Pendaftaran hapusnya hak tanggungan ini
Provinsi
untuk
membatalkan
Bangunan di atas tanah Hak Pengelolaan
dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan
Akibat hukum dari pembebanan Hak
karena jabatannya (Pasal 122 Peraturan Menteri
Tanggungan atas Hak Guna Bangunan di atas
Negara Agraria No. 3 Tahun 1997). Selanjutnya
tanah Hak Pengelolaan yang ijin pemanfaatan
dalam pasal 123 Peraturan Menteri Negara
tanahnya
Agraria tersebut diatur pendaftaran hapusnya
menyebabkan Hak Tanggungan menjadi hapus.
hak tanggungan yang dilakukan dengan : 1)
Karena dengan hapusnya hak atas tanah maka
mencoret
berakibat pada segala perbuatan hukum yang
catatan
mengenai
adanya
Hak
telah
dicabut
termasuk
oleh
Gubernur
Tanggungan di dalam buku tanah hak yang
dilakukan
pembebanan
hak
dibebani dan sertipikatnya; 2) mencantumkan
tanggungan. Perjanjian kredit masih tetap ada,
catatan di dalam buku tanah Hak Tanggungan
hanya saja kreditor tidak lagi memiliki hak
bahwa Hak Tanggungan itu sudah hapus dan
istimewa sebagai pemegang hak tanggungan
buku tanah hak tanggungan tidak berlaku lagi;
atas jaminan yang diberikan berupa hak atas
3) menarik sertipikat hak tanggungan dan
tanah tersebut.
mencantumkan catatan bahwa hak tanggungan teresbut sudah hapus dan sertipikat tersebut
6.2. Saran
tidak berlaku lagi, apabila sertipikat hak
1.
Kepa da
Pem er i n t ah
Pr ovi n si
tanggungan tersebut tidak dapat ditarik, dalam
(Guber n ur ) seba ga i pem ega n g Ha k
buku tanah Hak Tanggungan dicantumkan
Pen gel ol a a n a gar l ebi h m em ah am i
catatan bahwa sertipikat tersebut tidak dapat
es en si
ditarik.
pen gel ol a a n
VI. Penutup
pi ha k
6.1. Simpulan
pen ga wa sa n
Status hukum hak atas tanah (Hak Guna
i ji n
da ri
pem ber i an at a s
ket i ga .
t anah
t an ah
di per l ukan
un t uk
ijin pemanfaatan tanahnya telah dicabut oleh
t er ja di n ya
pen yi m pa n gan
Gubernur, tidak lagi berstatus sebagai Hak
n ant in ya
Guna Bangunan, dengan kata lain hak atas
Pem er i n tah dan juga r a kya t .
keputusan pemanfaatan tanah hak pengelolaan
T an ah
da pat
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
san ga t
m em in i ma l i sir
da pa t
Kepa da
dan
pem ber i an
Bangunan) di atas tanah Hak Pengelolaan yang
tanahnya menjadi hapus. Dicabutnya surat
kepa da
Kon tr ol
t erha da p
pem an fa a t an
hak
P em ega n g
ya n g
m er ugi kan
Ha k
m en ga jukan
atas upa ya
265
h ukum at a s pem ba t a l an (pen ca but a n
syarat berupa persetujuan dari pemegang
i ji n ) ya n g dil a kukan ol e h Pem ega n g
hak
Ha k Pa n gel ol a a n . Upa ya h ukum in i
pengalihan
di da sar kan pa da pr in si p per sa ma an
Selain itu dapat mencantumkan klausula
h ukum
h ukum
dalam APHT, yaitu janji yang memberikan
Nega r a
kewenangan pada kreditor untuk melindungi
sel a ku
objek jaminan dan memastikan bahwa
ya n g
dan
sei m ba n g
(i n st an si
2.
per l in dun gan a n t ara
Pem er in t ah
pengelolaan apabila
persetujuan
terjadi
wanprestasi.
pem ega n g Ha k Pen gel ol a a n ) den gan
dirinya
wa r ga n egar a (e qual i ty be f ore t he
pemenuhan piutang sebagaimana ditentukan
l a w).
dalam Undang-Undang Hak Tanggungan.
Kepada
Bank
memastikan
sebagai
bahwa
telah
kreditur
yang
sebagai
pertama
akan
mendapat
harus
terpenuhinya
Daftar B ac aan A.
Buku
Ba dr ul z am an, Mar i am Dar us, 1987, B ab-bab Te nt ang Cre di t ve rband, Gadai dan Fi duc i am c e t ak an IV , Al umn i Ban dun g. Hutagalung,Arie Sukanti dan Markus Gunawan, 2008, Kewenangan Pemerintah di Bidang Pertanahan, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta. Ibrahim, Johannes, 2004, Cross Default dan Cross Collateral Bermasalah, PT Refika Aditama, Bandung.
sebagai Upaya Penyelesaian Kredit
Indroharto, 1995, Perbuatan Pemerintahan Menurut Hukum Publik dan Hukum Perdata, LPP-HAN, Jakarta. Rahman, Hassanudin, 1998, Aspek-Aspek Hukum Pemberian Kredit Perbankan di Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung. Soerodjo, Irawan, 2014, Hukum Pertanahan Hak Pengelolaan atas Tanah, LaksBang Mediatama, Yogyakarta. Sofwa n , Sr i Soed e wi Ma s j ch oen , 1981, Huk um Pe rdat a, Hak J ami nan A t as Tana h, Li ber t y, Yog ya ka r t a . Subekti, 1996, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta. Supramono, Gatot, 1996, Perbankan dan Masalah Kredit Suatu Tinjauan Yuridis, Djambatan, Jakarta. Supriyadi, 2010, Aspek Hukum Tanah Aset Daerah Menemukan Keadilan, Kemanfaatan, dan Kepastian atas Eksistensi Tanah Aset Daerah, PT. Prestasi Pustakaraya, Jakarta. Sutedi, Adrian, 2010, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta. Suyatno, Thomas, 1993, Dasar-Dasar Hukum Perkreditan Edisi Ketiga, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. Usman, Rachmadi 1999, Pasal-Pasal Tentang Hak Tanggungan atas Tanah, Djambatan, Jakarta. B. Tesis Caroline Syah, 2012, Perlindungan Hukum Bagi Pemberi Hak Tanggungan, Pemegang Hak Tanggungan, dan Pihak Ketiga dalam Kaitannya Dengan Keabsahan Akta Pemberian Hak Tanggungan (Analisis Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia No. 1910 K/PDT/2005, Tesis, Fakultas Hukum Universitas Indonesia Program Studi Magister Kenotariatan Depok. C. Internet
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
266
Bung Pokrol, Batalnya Suatu Perjanjian, Hukum online, http: hukumonline.com *****
Jurnal Ilmi ah P rodi Ma gister Kenot ariatan , 2 015 - 2016
267
