Oceňování majetku a jeho vliv na hypoteční úvěry

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Financí a ekonomie

Oceňování majetku a jeho vliv na hypoteční úvěry Diplomová práce

Autor:

Bc. Jitka Dopitová Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort Ph.D.

Duben 2014

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe práce bude archivována v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Prostějově 28. 6. 2014

Jitka Dopitová

Poděkování

Ráda bych tímto poděkovala Ing. Petru Ortovi Ph.D. za konzultace k mé diplomové práci, jeho cenné rady i pomoc.

Anotace a klíčová slova Anotace: Tato diplomová práce je zaměřena na tematiku ocenění nemovitosti pro účely zajištění úvěru,

a určení, zda je nemovitost vhodná a nebo nevhodná pro zajištění

hypotečního úvěru. Shrnula jsem metody ocenění nemovitostí pouţitelných pro ocenění nemovitostí k zástavě hypotečních úvěrů pro banky. Dále jsem analyzovala souvislost vývoje cen nemovitosti na trhu a úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Tuto souvislost jsem prokázala pomocí korelační analýzy a potvrdila i třemi odhady jedné a totéţ nemovitosti v časovém horizontu, kdy jsem u této nemovitosti prokázala rozdílnost trţní ceny a úrokové sazby v různém časovém období.

Klíčová slova: Ocenění nemovitosti, stavba, budova, byt, hypoteční úvěr, úvěr, banka

Annotation: The Bachelory work is focused of sphere of property valutation for section of secured loans. It snould show if property is covers for security of mortgage. In Practical part is property of a flat. Keywords: appraisal report, property, property valutation, building, flat, mortgage, loan, bank

Obsah Obsah....................................................................................................................................................... 5 Úvod ........................................................................................................................................................ 7 Zvolené metody zpracování .................................................................................................................... 8 1.

Analýza pojmů k tématu ................................................................................................................. 9 1.1.

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník .............................................................................. 9

1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 1.1.4. 1.1.5. 1.1.6. 1.1.7. 1.1.8. 1.1.9. 1.1.10.

1.2. 1.2.1. 1.2.2. 1.2.3.

1.3. 1.3.1. 1.3.2. 1.3.3.

2.

Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon .............................................................................16 Definice katastru nemovitostí dle zákona č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona ........................ 16 Vymezení pojmů dle katastrálního zákona .................................................................................... 16 Zápis zástavních smluv do katastru nemovitostí ........................................................................... 18

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku po úpravě s platností od 1. 1. 2014 ...............22 Způsoby oceňování dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ........................................ 23 Objekty oceňování dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ......................................... 25 Věcné břemeno k nemovitým věcem ............................................................................................ 28

Vhodné a nevhodné nemovitosti do zástavy hypotečního úvěru...................................................32 2.1. 2.1.1. 2.1.2.

3.

Nemovitost ...................................................................................................................................... 9 Součást věci ................................................................................................................................... 10 Součást pozemku ........................................................................................................................... 10 Příslušenství věci:........................................................................................................................... 11 Zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí ....................................................................... 11 Právo stavby .................................................................................................................................. 11 Zástavní právo ............................................................................................................................... 12 Zastavení........................................................................................................................................ 14 Pojištění nemovitosti a vinkulace plnění pojistné smlouvy ........................................................... 14 Zánik zástavního práva.............................................................................................................. 15

Nemovitosti vhodné jako objekt úvěru a předmět zajištění ..................................................33 Nemovitosti se specifickým přístupem .......................................................................................... 33 Nemovitosti nevhodné pro účely hypotečního financování .......................................................... 34

Popis metod ocenění ......................................................................................................................35 3.1.

Trţní hodnota ........................................................................................................................35

3.2.

Nákladová metoda ................................................................................................................37

3.3.

Porovnávací metoda ..............................................................................................................38

3.3.1. 3.3.2.

Definice porovnávací metody dle Zákona o oceňování majetku (151/1997 Sb.) .......................... 38 Teorie porovnávací metody: .......................................................................................................... 38

4.

Moţnosti ocenění nemovitostí pro potřeby banky.........................................................................39

5.

Základní parametry hypotéky v poměru k nominální hodnotě zajišťovacího prostředku .............40

6.

Předmět účelového hypotečního úvěru..........................................................................................44

7.

Účel hypotečního úvěru .................................................................................................................45 7.1.

Koupě:...................................................................................................................................45

7.2.

Výstavba: ..............................................................................................................................46

7.3.

Stavební úpravy: ...................................................................................................................47

7.4.

Vypořádání vlastnických vztahů týkající se nemovitosti ......................................................47 5

8.

7.5.

Refinancování dříve poskytnutých hypotečních úvěrů jinou bankou ...................................48

7.6.

Převod členských práv, povinností a členského podílu v bytovém druţstvu ........................49

Hypotéka .......................................................................................................................................49 8.1.

Úrokové sazby ......................................................................................................................50

8.2.

Vývoj úrokové sazby ............................................................................................................52

8.3.

Ceny nemovitostí ..................................................................................................................58

8.4.

Vzájemná závislost cen nemovitostí a úrokových sazeb hypotečních úvěrů ........................61

8.4.1.

8.5. 8.5.1. 8.5.2. 8.5.3. 8.5.4.

9.

Korelační analýza ........................................................................................................................... 62

Ocenění bytu .........................................................................................................................65 Ocenění bytu 2009 ........................................................................................................................ 66 Ocenění bytu 2012 ........................................................................................................................ 76 Ocenění bytu 2014 ........................................................................................................................ 78 Shrnutí výsledků odhadů: .............................................................................................................. 84

Závěr ..............................................................................................................................................86

10. Seznam pouţité literatury: .............................................................................................................88 11. Seznam pouţitých tabulek .............................................................................................................91

6

Úvod V současné době pracuji jako hypoteční a úvěrový specialista – externí partner jednotlivých bank. Náplní mé práce je pomoci mým klientům, nalézt pro ně ten správný hypoteční úvěr, který vyhovuje co nejlépe jejich poţadavkům a potřebám. Proto vybírám mezi jednotlivými bankami. Mimo jiné parametry na základě kterých volím konkrétní banku pro mého klienta jsou i nároky na nemovitost vhodnou pro zástavu kaţdé jednotlivé banky. Některé banky půjčují do hodnoty nemovitost 80%, jiné 90%, ale také aţ 120% hodnoty zastavované nemovitosti. Zde záleţí, jak velké má klient zdroje vlastních prostředků. Mimo jiné i moţnosti a vhodnosti zástavy ovlivňují jak výběr druhu hypotečního úvěru, tak i výběr konkrétní banky, která klientovi poskytne hypoteční úvěr tak, aby byl pro klienta co nejpříznivější. Oceňování nemovitostí je nedílnou součástí procesu schvalování hypotečního úvěru. Pro banku je velmi důleţité, aby byla vhodnost i hodnota nemovitosti, kterou ţadatel o úvěr do zástavy nabízí, oceněna správně. Pokud by došlo k situaci, kdy klient, kterému byl poskytnut úvěr, přestane splácet a nereaguje ani na opakované výzvy banky, nezbude bance, poté co vyčerpá všechny jiné moţnosti, v konečném důsledku nic jiného, neţ zastavovanou nemovitost prodat. Pro banku je v tomto okamţiku podstatné, aby měla nemovitost dostatečnou hodnotu, která by pokryla zbývající dluh včetně sankcí a poplatků, a také, aby byla nemovitost prodejná. Roli zástavy by měla nemovitost plnit po celou dobu trvání závazku klienta z úvěru, coţ můţe být u hypotečních úvěrů třeba i třicet let. Odhadci nemovitosti v procesu schvalování plní nezastupitelnou roli. Je na nich, aby posoudili, zda má nemovitost dostatečnou hodnotu a také zda je vhodná do zástavy, tedy o jaký typ nemovitosti se jedná, k jakému účelu se pouţívá, jak je stará atd. Cílem této diplomové práce je analýza oceňování nemovitostí pro účely zajištění hypotečního úvěru a posouzení vhodnosti nemovitosti k zástavě, dále zjistit, zda je souvislosti mezi pohybem cen na trhu nemovitostí a úrokových sazeb hypotečních úvěrů. V první části se zaměřím na platné zákony České republiky, které mají hlavní vliv na oceňování nemovitostí, hypoteční úvěry, vkládání zástavních práv do katastru nemovitostí a aktuální změny od 1. 1. 2014.

7

V další části se zaměřím na zkoumání metod oceňování nemovitostí pro zajištění hypotečních úvěrů, specifikaci účelů hypotečních úvěrů a podkladů potřebných pro zpracování odhadu nemovitosti k zajištění tohoto hypotečního úvěru. Závěr bude zaměřen na zjišťování, zda existuje souvislost mezi vývojem cen nemovitostí a úrokovou sazbou hypotečních úvěrů.

Zvolené metody zpracování Vytyčila jsem si tyto cíle: Podat analýzu pojmů a zákonů týkajících se problematiky oceňování majetku. Při této analýze se zaměřit na změny díky novému občanskému zákoníku a jeho dopady na hypoteční úvěry a nemovitosti pouţité coby zástava hypotečního úvěru s na procesy spojené se zástavou nemovitosti. Dále popsat metody a moţnosti ocenění nemovitostí pro potřeby zjištění hodnoty zastavované nemovitosti. Analyzovat vhodné a nevhodné nemovitosti k zajištění hypotečních úvěrů z pohledu metodiky bank. Specifikovat jednotlivé účely hypotečních úvěrů a podklady potřebné k ocenění nemovitosti pro tyto účely. Zaměřit se na souvislost vývoje cen nemovitostí na trhu a úrokovou sazbu hypotečních úvěrů a vyzkoumat, zda jejich vzájemná souvislost existuje. Pro splnění těchto cílů pouţiji metody získávání a zpracování informací. Informace budu získávat z literatury, tisku, internetových zdrojů, údaje a informace získané z Českého statistického úřadu, České národní banky a obchodních bank. Coby přidanou hodnotu vyuţiji své poznatky a zkušenosti z praxe. Pro potvrzení analýzy vývoje cen nemovitostí pouţiji odhad nemovitosti, dále pouţiji statistické metody: korelační analýzu a lineární regresi.

8

1. Analýza pojmů k tématu Problematika a pojmy týkající se oceňování nemovitostí pro účel úvěru se opírají hlavně o tři zákony ČR. S novým občanským zákoníkem přišly některé zásadní změny, které se týkají i hypotečních úvěrů, a to jak v oblasti zápisu zástavního práva, tak i změny u pojištění nemovitosti a ţivotního pojištění. Kupříkladu se nově od 1. 1. 2014 místo vinkulace pojistné smlouvy zastavuje na základě Zástavní smlouvy k pohledávce. -

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

-

Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon

-

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

Pro lepší orientaci jsem vyhledala a okomentovala ty pasáţe z těchto zákoníků, které se týkají konkrétně právě hypotečních úvěrů, a to z pohledu na zastavovanou nemovitost, způsoby zápisu do katastru, jejich ocenění z pohledu vyuţití v praxi. Tyto pasáţe vysvětlují důleţité pojmy, které budou podstatné pro další části diplomové práce.

1.1.

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

V občanském zákoníku jsou vymezeny základní pojmy. Nemovitost jako taková:

1.1.1. Nemovitost „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité.“1 Banky dle metodiky do zástavy poţadují nemovitost včetně součástí a příslušenství:

1

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v aktuálním znění ze dne 1. 1. 2014

9

1.1.2. Součást věci „Součást věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí“2 Jedna ze zásadních změn v novém občanském zákoníku oproti původnímu, je definování stavby. Stavba nově stává součástí pozemku, na němţ je zřízena, pokud je totoţný vlastník stavby s vlastníkem pozemku. Pokud jsou ale stavby nebo pozemky stejného vlastníka dotčeny rozdílným věcným břemenem, poté splynou, aţ kdyţ toto břemeno zmizí. Břemeno můţe být kupříkladu pozemek, který je zatíţen zástavním právem k hypotečnímu úvěru se splatností aţ 30 let. Můţe ale také nastat situace, kdy se stavba nestane součástí pozemku z důvodu odlišného vlastníka. V tomto případě má vlastník pozemku předkupní právo ke stavbě a naopak vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Poté, co byl nový občanský zákoník uveden v platnost, vzniklo přechodné období, ve kterém budou nemovitosti splývat postupně. Do doby provedení splynutí nemovitostí na Katastrálním úřadu můţe docházet k částečnému zamítnutí vkladu zástavního práva k samostatné budově. U těchto případů bude individuálně posuzováno, zda se jedná o zamítnutí z důvodu zákonného splynutí. Do zástavy se vkládá nemovitost včetně součásti a příslušenství. Součást i příslušenství jsou opět přesně definovány v občanském zákoníku: 1.1.3. Součást pozemku „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.“3

2 3

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v aktuálním znění ze dne 1. 1. 2014 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v aktuálním znění ze dne 1. 1. 2014

10

1.1.4. Příslušenství věci: „Příslušenství věci je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství“4

1.1.5. Zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí Další změna nastala se zápisem rozestavěné stavby, tyto stavby jiţ nejsou zapisovány do katastru nemovitostí. Stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí jako rozestavěné bytové jednotky, budou i nadále v katastru nemovitostí vedeny, dokud výstavba nebude dokončena. Od 1. 1. 2014 vzniklo opět přechodné období u rozestavěných staveb, které do katastru nemovitostí do 31. 12. 2013 jako rozestavěné stavby zapsány nebyly. V těchto případech bylo s klientem potřeba sepsat dodatek ke smlouvě o hypotečním úvěru, ve kterém se tato podmínka zapsání rozestavěné stavby odstraní a zároveň sjedná povinnost zastavit dokončenou stavbu.

1.1.6. Právo stavby Právo stavby bylo do nového občanského zákoníku zavedeno z důvodu, ţe je stavba nyní součástí pozemku a nemůţe mít rozdílného vlastníka. Pokud ovšem vlastník sám po nějakou dobu na svém pozemku nehodlá stavět, můţe dočasně pozemek přenechat jiné osobě, které na tomto pozemku umoţní stavět. Právo stavby se zřizuje k pozemku v případě, kdy je vlastník pozemku odlišný od stavitele. Toto právo stavby vzniká smlouvou, vydrţením nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci. V případě zřízení smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu. Právo stavby je vţdy dočasné, max. na 99 let, lze prodlouţit max. na dalších 99 let. Dále je moţné je zatíţit či převést. 4


11

Se zastavením práva stavby poţadují banky vţdy i zástavu pozemku. Právo stavby nelze zřídit bez souhlasu zástavního věřitele k pozemku a musí být zřízeno ještě před zahájením výstavby. „Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání. Právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele. Právo stavby je věc nemovitá. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech.“5

1.1.7. Zástavní právo Zástavní právo je v České republice nejčastějším nástrojem pro zajištění úvěrů. V současné době je zástavní právo upraveno občanským zákoníkem. „Při zajištění dluhu zástavním právem vznikne věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy. Ujednání zakazující zřídit zástavní právo má účinky vůči třetí osobě, jen je-li tento zákaz zapsán do rejstříku zástav podle jiného právního předpisu nebo do veřejného seznamu, anebo byl-li jí znám.“6 Účelem a smyslem zástavy je zajistit, aby věřitel získal zpět svou pohledávku. V případě banky a jejího klienta banka půjčuje klientovi peněţní prostředky. Doba splatnosti hypotečních úvěrů je dlouhá aţ 30 let. Banka se vystavuje riziku, ţe dluţná částka nebude splacena. Za účelem eliminace tohoto rizika poţaduje banka od klienta, aby se pro řádné splácení úvěru zaručil nemovitostí. V případě neplnění povinností tak banka můţe uplatnit své 5 6


12

právo a domáhat se prodeje zastavené nemovitosti a svou pohledávku uspokojit z výtěţku tohoto prodeje. Většina bank ale dává přednost moţnosti se s klientem domluvit na řešení vzniklé situace, například odkladem splátek, sníţením výše měsíční splátky. Prodej nemovitosti je aţ poslední, krajní řešení. Zpravidla se tak děje, kdyţ dluţník s bankou nekomunikuje, neodpovídá na korespondenci a výzvy, nebere telefon atd.

V ostatních

případech se banka snaţí společně s tímto klientem najít řešení splacení dluhu. Zástavou u hypotečního úvěru může být: -

Kupovaná nemovitost

-

Jiná nemovitost ve vlastnictví dlužníka (zpravidla se jedná o rezidenční nemovitost – nemovitost určená k bydlení)

-

Nemovitost ve vlastnictví třetích osob (zpravidla ve vlastnictví příbuzných dluţníků). K nemovitosti ve vlastnictví třetích osob banky přistupují různě s ohledem na účel hypotečního úvěru. o Pokud je hypoteční úvěr účelový (například koupě, rekonstrukce, výstavba nemovitosti), zpravidla nemovitost ve vlastnictví jiné osoby akceptují, u výstavby i vítají. Konkrétně u výstavby, jestliţe je v zástavě i jiná nemovitost, čerpání úvěru probíhá na současnou hodnotu zastavované nemovitost a je vyčerpána jiţ na počátku třeba i celá výše poţadovaného úvěru. o Pokud je hypoteční úvěr neúčelový (např. splacení, konsolidace neúčelových úvěrů, rozjezd podnikání v případě, kdy klient nezíská vzhledem k nulové historie v podnikání úvěr, či cokoliv jiného bez nutnosti doloţení účelu), k přijetí nemovitosti přistupují banky ve vlastnictví cizí osoby rozdílně. Některé banky zástavu ve vlastnictví cizí osoby akceptují bez výhrady, jiné chtějí doloţení příbuzenského vztahu. Například UniCredit bank poţaduje kopii občanského průkazu zástavců a rodný list dluţníka. Mnoho bank ale také u neúčelového úvěru nemovitost ve vlastnictví cizí osoby neakceptuje – kupříkladu Česká spořitelna. Toto rozhodnutí je hlavně z psychologického důvodu – klient bude spíše splácet úvěr jištěný nemovitostí, kde bydlí a jejímţ prodejem by přišel o domov, neţ úvěr jištěný nemovitostí, kde bydlí někdo jiný.

-

Rozestavěná nemovitost se stane součástí zástavy, jestliţe je zapsaná v katastru nemovitostí. Pro bytové jednotky platí, ţe rozestavěná nemovitost, ve které se

13

nacházejí, musí být prohlášením vlastníka rozestavěné stavby rozdělena na bytové a nebytové jednotky a tyto jednotky musí být zapsány v katastru nemovitostí. Zástavní právo lze zřídit i k věci, k níţ zástavnímu dluţníku vznikne vlastnické právo teprve v budoucnu. Toto je reálná praxe při koupi nemovitostí, kdy je kupní cena uhrazena hypotečním úvěrem. Před čerpáním úvěru podepisuje zástavní smlouvy současný vlastník nemovitosti spolu s kupujícím coby budoucím zástavcem. Aţ je zástavní smlouva vloţena na katastrální úřad, teprve poté uvolní banka prostředky k zaplacení předmětu koupě.

1.1.8. Zastavení Zástavní právo se zřizuje zástavní smlouvou. Strany v ní ujednají, co je zástavou a pro jaký dluh je zástavní právo zřízeno. Zástavní právo zajišťuje dluh a jeho příslušenství; je-li to zvlášť ujednáno, pak i smluvní pokutu. V případě bank se příslušenstvím dluhu myslí nesplacené úroky, poplatky spojené s vyřízením a spravováním úvěru. Dále budoucí peněţité dluhy odpovídající pohledávkám banky z případného porušení úvěrové smlouvy, odstoupení od smlouvy o úvěru, zaplacení poplatků podle smlouvy o úvěru, včetně dluhů, které vzniknou na náhradu nákladů, které banka vynaloţí v souvislosti s výkonem svých práv a povinností. Některé banky, kupříkladu Komerční banka, mají tyto dluhy a pohledávky vyčísleny přesnou částkou včetně případných pokut. Banky z občanského zákoníku vyuţívají práva a povinnosti ze zástavního práva, a to obzvláště tyto pasáţe z občanského zákoníku, které po drobných úpravách přímo zakotvují do úvěrových a zástavních smluv: „Zástavní dlužník se zdrží všeho, čím se zástava zhoršuje na úkor zástavního věřitele. Stane-li se činem zástavního dlužníka dostatečná jistota zástavního věřitele nedostatečnou nebo snížíli se nedostatečná jistota, zástavní dlužník ji přiměřeně doplní.“7

1.1.9. Pojištění nemovitosti a vinkulace plnění pojistné smlouvy Další pasáţ se týká pojištění nemovitosti, které banky vţdy vyţadují a zároveň určují i výši minimální pojistné hodnoty, na kterou musí být nemovitost pojištěna. Zpravidla se jedná o reprodukční hodnotu určenou odhadcem při odhadu. Tato částka můţe být výrazně odlišná od

7


14

trţní hodnoty nemovitosti. Kupříkladu v atraktivních lokalitách Prahy můţe být i niţší neţ hodnota trţní. Naopak v ostatních oblastech můţe být reprodukční cena stanovena i výrazně vyšší. Dle mé zkušenosti bývají nejvýraznější rozdíly mezi cenou trţní a reprodukční v oblastech severních Čech a severní Moravy. Reprodukční cena můţe být aţ o 2/3 vyšší neţ cena trţní. Banka si většinou přímo v úvěrové a vinkulační smlouvě vymůţe, od jaké částky bude pojišťovna pojistné plnění plnit přímo bance, a poté rozhodne, jak s těmito prostředky naloţit. Kupříkladu při rekonstrukci po pojistné události proplácí faktury přímo provádějící firmě. Částka, od které pojišťovna plní pojistné plnění přímo pojišťovně, se u jednotlivých bank liší, zpravidla do 100.000 Kč. Kupříkladu Komerční banka má ve smlouvě určeno pojistné plnění nad 50.000,-Kč. Raiffeisen bank má určeno pojistné plnění nad 150.000 Kč. I zde se banka můţe opřít o současný platný občanský zákoník. „Je-li zástava pojištěna a nastane-li pojistná událost, plní pojišťovna z pojistné smlouvy zástavnímu věřiteli, prokáže-li zástavní věřitel pojišťovně včas, že na věci vázne jeho zástavní právo, anebo oznámí-li jí to včas zástavce nebo zástavní dlužník. Zástavní věřitel má právo zadržet plnění z pojistné smlouvy a uspokojit se z něho, nebude-li jeho pohledávka řádně a včas splněna, ledaže je ujednáno jinak. Co převyšuje pohledávku včetně příslušenství a nákladů, na jejichž náhradu má zástavní věřitel právo, vydá zástavní věřitel zástavnímu dlužníkovi.“8

1.1.10.

Zánik zástavního práva

„Zanikne-li zajištěný dluh, zanikne i zástavní právo.“ 9 Zástavní právo zanikne, ale pohledávka trvá, a) jestliţe zanikne zástava, b) pokud se zástavní věřitel vzdá zástavního práva, c) kdyţ zástavní věřitel vrátí zástavu zástavci nebo zástavnímu dluţníkovi, d) kdyţ zástavce nebo zástavní dluţník sloţí zástavnímu věřiteli cenu zastavené věci, e) uplyne-li doba, na niţ bylo zástavní právo zřízeno.

8 9


15

Pokud zaniklo zástavní právo zapsané do rejstříku zástav, poţádá zástavní věřitel bez zbytečného odkladu o jeho výmaz a zástavní právo se vymaţe, ledaţe si strany ujednaly, ţe zástavní věřitel o výmaz zástavního práva nepoţádá nebo vlastník poţádal o zápis uvolněného zástavního práva sám. Tohoto ujednání vyuţívají některé banky, které mají v zástavních smlouvách stanoveno, ţe se zástavcem dohodli, ţe po zániku zástavního práva k předmětu zástavy banka nepoţádá o výmaz tohoto zástavního práva z příslušného veřejného seznamu. Ţádost o výmaz zástavního práva k předmětu zástavy můţe v takovém případě podat zástavce, a to na základě potvrzení, které je vystavené bankou k tomuto účelu.

1.2.

Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon

1.2.1. Definice katastru nemovitostí dle zákona č. 256/2013 Sb., katastrálního zákona „Katastr nemovitostí (dále jen „katastr“) je veřejný seznam, který obsahuje soubor údajů o nemovitých věcech (dále jen „nemovitost“) vymezených tímto zákonem zahrnující jejich soupis, popis, jejich geometrické a polohové určení a zápis práv k těmto nemovitostem.“10 Nový katastrální zákon upravuje problematiku katastru kromě právní úpravy, která je jiţ vyřešena v novém občanském zákoníku a přináší několik zásadních změn. Dochází k odstranění stávající dvoukolejnosti, kdy se ke dni nabytí účinnosti nového katastrálního zákona ruší zákony č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) a zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Katastrální zákon navazuje na nový občanský zákoník a rozvíjí jej. Jak nový občanský zákoník, tak i nový katastrální zákon zavádí řadu zásad, na kterých byla zaloţena původní pozemková evidence a které mají odstranit dosavadní problémy a zvýšit bezpečnost v oblasti realit.

1.2.2. Vymezení pojmů dle katastrálního zákona Pro účely tohoto zákona a zároveň i pro účely hypotečních úvěrů se rozumí:

10

Zákon č. 256/2012 Sb., katastrální zákon v aktuálním znění ze dne 1. 1. 2014

16

a. pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků, b. parcelou pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, c. stavební parcelou pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, d. pozemkovou parcelou pozemek, který není stavební parcelou, e. geometrickým určením nemovitosti a katastrálního území určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezených jejich hranicemi v zobrazovací rovině, f. polohovým určením nemovitosti a katastrálního území určení jejich polohy ve vztahu k ostatním nemovitostem a katastrálním územím, g. výměrou parcely vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách; velikost výměry vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry; výměra parcely je evidována s přesností danou metodami, kterými byla zjištěna, přičemž jejím zpřesněním nejsou dotčena práva k pozemku, h. katastrálním územím technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí, i. katastrální mapou polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny pozemky, které jsou předmětem katastru, katastrální území a další prvky polohopisu; pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků, j. geometrickým plánem technický podklad pro vyhotovování listin, na základě kterých má dojít ke změnám v souboru geodetických informací a v souboru popisných informací, k. identifikací parcel porovnání zápisu a zákresu téže nemovitosti v katastrálním operátu se zápisem, popřípadě zákresem v jiných operátech nebo

17

pravomocných rozhodnutích orgánů veřejné moci nebo v katastrálním operátu se stavem k určitému datu, l. budovou nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, m. drobnou stavbou stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m2 a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, a stavba na pozemcích určených k plnění funkcí lesa, sloužící k zajišťování provozu lesních školek nebo k provozování myslivosti, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 30 m2 a výška 5 m; za drobnou stavbu se nepovažuje stavba garáže, skladu hořlavin a výbušnin, stavba pro civilní ochranu, požární ochranu, stavba uranového průmyslu a jaderného zařízení, sklad a skládka nebezpečných odpadů a stavba vodního díla.11

1.2.3. Zápis zástavních smluv do katastru nemovitostí S novým občanským zákoníkem se změnil i zápis zástavních smluv do katastru nemovitostí. Nyní nově informuje katastrální úřad o dotčených změnách takzvanou „Plombou“ osobu, jejíţ právo má zaniknout a nebo být omezeno. Katastrální úřad vyznačí u dotčených nemovitostí nejpozději následující pracovní den, ţe jsou práva dotčena změnou. Do přehledu doručených návrhů nebo listin má právo nahlédnout kaţdý. V praxi to znamená, ţe u zástavních smluv při vzniku zástavního práva zašle katastrální úřad informaci vlastníkovi, při zániku zástavního práva pak informuje zástavního věřitele. Dále se nově katastrálnímu úřadu předkládá pouze jedno vyhotovení zástavní smlouvy s úředně ověřenými podpisy a tři vyhotovení návrhu na vklad. Katastrální úřad dříve zasílal všem účastníkům po zápisu vloţenou listinu s doloţkou povolení vkladu, od 1. 1. 2014 jiţ posílá pouze vyrozumění o provedení vkladu. Vklad je z důvodu ochrany vlastníka nemovitosti zapisován aţ po dvaceti dnech. Z důvodu této časové prodlevy je většina hypotečních úvěrů čerpána jiţ na základě návrhu na vklad, kdy stačí, aby zástavce do banky dodal návrh na vklad potvrzený katastrálním úřadem a list vlastníků s potvrzenou plombou. List vlastníků musí dodat buď klient sám, jako v současné době v případě Raiffeisen banky a UniCredit bank či Raiffeisen stavební spořitelny. Některé banky si list vlastníků k čerpání 11


18

úvěru vytisknou samy pomocí dálkového přístupu, jako například Komerční banka a Česká spořitelna. Zápisy týkající se práv se do katastru provádějí vkladem, záznamem nebo poznámkou. Vklad je zápis do katastru, kterým se zapisují věcná práva, práva ujednaná jako věcná práva, nájem a pacht. Vkladem se zapisuje i zástavní právo. Záznam je zápis do katastru, kterým se zapisují práva odvozená od vlastnického práva. Jedná se o specifické případy. Nedojde ke změně vlastníka. Poznámka je zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných. Bývá to často usnesení o nařízení exekuce, prohlášení konkurzu apod. Účel poznámky je upozornění, ţe vlastník nesmí nakládat s nemovitostí. Hypotečních úvěrů se týkají právě z důvodu zápisu zástavních smluv do katastru. „Zápisy práv se do katastru provádějí na základě písemností v listinné podobě nebo v elektronické podobě (dále jen „listina“). Pokud je listina vyhotovena v elektronické podobě, musí být též opatřena kvalifikovaným časovým razítkem. Týká-li se právo, které má být na základě listiny zapsáno do katastru, jen části pozemku evidovaného v katastru, musí být s listinou spojen geometrický plán, který část pozemku vymezuje. Geometrický plán se považuje za součást listiny.“12 V listinách pro zápis práv do katastru nemovitostí musí být nemovitosti označeny údaji, a to: a) pozemek parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu, b) pozemek, který je evidován zjednodušeným způsobem, parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí, s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a s

12


19

uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území, c) budova, která není součástí pozemku ani práva stavby, označením pozemku, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena, d) budova, která není součástí pozemku ani práva stavby a číslo popisné ani evidenční se jí nepřiděluje, je hlavní stavbou na pozemku a nejedná se o drobnou stavbu, označením pozemku, na němž je postavena, a způsobem využití, e) jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a jejím pojmenováním, f) rozestavěná jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a označením, že se jedná o rozestavěnou jednotku, g) právo stavby označením pozemku, ke kterému je zřízeno, h) nemovitost evidovaná v katastru podle jiného zákona označením pozemku, na kterém je postavena, a způsobem využití.13 Nyní se pořadí zápisů práv do katastru řídí, pokud zákon nestanoví jinak, okamţikem, ve kterém byl návrh na zápis do katastru doručen katastrálnímu úřadu. Je tedy moţné vloţit do katastru nemovitostí ve stejný den jak smlouvy zástavní, tak smlouvy kupní. První v pořadí musí být vloţeny zástavní smlouvy, druhé v pořadí smlouvy kupní. Nikdy ne v opačném pořadí. Právní účinky zápisu nastávají k okamţiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Návrh na vklad se podává na stanoveném formuláři a musí obsahovat: a. označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen, b. označení účastníků vkladového řízení, a to u fyzických osob jménem, popřípadě jmény, a příjmením, adresou místa trvalého pobytu nebo u cizozemců adresou 13


20

bydliště v cizině, rodným číslem, nebo, není-li přiděleno, datem narození, a jsou-li navrhovateli, též číslem elektronicky čitelného identifikačního dokladu, pokud se jim vydává; u právnických osob názvem, sídlem a identifikačním číslem, pokud je přiděleno, c.

označení nemovitostí a práv, která k nim mají být zapsána do katastru nebo z něj vymazána,

d. podpis navrhovatele.14 Formulář návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí lze vytvořit přímo v aplikaci Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí na webových stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního.15Aplikace vyuţívá aktuální údaje katastru nemovitostí, a tak navrhovatelé nemusí tyto údaje vyplňovat. Pro vyplnění návrhu na vklad je potřeba pouze název katastrálního úřadu a číslo listu vlastnictví, případně čísla pozemků nebo u budov čísla popisná. Samotné vytvoření návrhu na vklad se skládá z několika jednoduchých kroků. Co se týče vytvoření návrhu na vklad zástavního práva, tento návrh vytváří přímo banka a předá jej klientovi spolu se zástavními smlouvami. Aplikace můţe být vyuţita kupříkladu při tvorbě návrhu na vklad kupní smlouvy. Přílohou návrhu na zahájení vkladového řízení je listina, na jejímţ základě má být právo zapsáno do katastru, v našem případě zástavní smlouva, vţdy s úředně ověřenými podpisy. Katastrální úřad vyrozumí navrhovatele, ţe se k návrhu nepřihlíţí, jestliţe k návrhu není přiloţena vkladová listina. V praxi by však k této situaci nemělo dojít. Návrh se na katastr nemovitostí podává osobně na podatelně, kde by měl pracovník katastrálního úřadu upozornit na skutečnost chybějící listiny. Zrovna tak tento pracovník zpravidla kontroluje, zda jsou na vkladové listině úředně ověřené podpisy. Pokud v návrhu na vklad či přiloţených listinách nejsou uvedeny všechny údaje, které do katastru mají být vkladem zapsány, katastrální úřad účastníky vyzve k jejich doplnění. Katastrální úřad zastaví vkladové řízení, jestliţe účastníci řízení nedoplní údaje ve lhůtě do čtrnácti dnů od doručení výzvy. Většina hypotečních úvěrů se čerpá jiţ na potvrzený návrh na vklad, a tak by mohlo dojít ke komplikacím či nezapsání zástavního práva do katastru nemovitostí, pokud by zástavce nespolupracoval. Z těchto důvodů má banka spolupráci 14

Zákon č. 256/2012 Sb., katastrální zákon v aktuálním znění ze dne 1. 1. 2014 Český úřad zeměměřičský a katastrální [online]. [cit. 2014-06-12]. Dostupné z: http://nv.cuzk.cz/Web/Uvod.aspx 15

21

dluţníka při pozastavení řízení zakotvenou přímo v úvěrové a zástavní smlouvě pod pohrůţkou sankcí za nedodrţení spolupráce k urychlenému doplnění poţadovaných údajů. O vyznačení, ţe jsou právní poměry nemovitosti dotčeny změnou, musí katastrální úřad informovat vlastníka nemovitosti nejpozději následující den poté, co došlo ke změně. Katastr nemovitostí informuje vlastníka nemovitosti zasláním informace na jeho adresu či prostřednictvím datové schránky. Pokud o to vlastník nemovitosti poţádá, katastrální úřad ho můţe informovat také elektronicky na e-mailovou adresu nebo zprávou na mobilní telefon. Účastníky vkladového řízení, kteří mají zřízenu sluţbu sledování změn v katastru, informuje prostřednictvím této sluţby.

1.3. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku po úpravě s platností od 1. 1. 2014 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (pro zjednodušení je pouţíván výraz majetek), a sluţeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Tento zákon se nevztahuje na sjednávání cen, ty si mezi sebou po vzájemné dohodě sjednají kupující a prodávající, a také neplatí pro oceňování přírodních zdrojů kromě lesů. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku vymezuje způsoby oceňování majetku a sluţeb a určuje tři ceny majetku. Cena obvyklá: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.

22

Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“16 Cena mimořádná: Pokud se do výše ceny promítnuly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby, poté se nejedná o cenu obvyklou, ale jedná se o cenu mimořádnou. Cena zjištěná: Cena zjištěná zahrnuje všechny případy, ve kterých je cena určená jinak neţ cena obvyklá a nebo mimořádná.

1.3.1. Způsoby oceňování dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je: „Nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.“17 Nákladový způsob se při ocenění pro potřebu zajištění úvěru bance pouţívá hlavně ve dvou případech: a) Ocenění nemovitosti ve výstavbě či rekonstrukci, kdy je potřeba určit nejen cenu trţní, ale i cenu, za jakou je reálné konkrétní nemovitost postavit, a nebo zrekonstruovat. Zásadním podkladem, ze kterého odhadce při určení ceny nákladovým způsobem vychází, je podrobný poloţkový rozpočet a projektová dokumentace. Z poloţkového rozpočtu odhadce usoudí, zda je či není reálné dle tohoto rozpočtu stavbu či rekonstrukci zrealizovat a zda je cena v rozpočtu dostatečná. Zároveň s cenou nákladovou oceňuje odhadce i cenu trţní a často se můţe stát, ţe se cena trţní a cena nákladová liší. Zpravidla je cena 16 17

Zákon č. 256/2012 Sb., katastrální zákon v aktuálním znění ze dne 1. 1. 2014 Zákon č. 256/2012 Sb., katastrální zákon v aktuálním znění ze dne 1. 1. 2014

23

nákladová vyšší neţ cena trţní, záleţí na lokalitě, kde se nemovitost nachází. V tomto případě tak můţe dojít k situaci, ţe trţní cena nemovitosti je niţší neţ cena nákladová a tím se stává nedostatečnou pro zajištění hypotečního úvěru. Klient poptávající hypoteční úvěr má poté dvě moţnosti. V prvním případě dá k dozajištění úvěru do zástavy i druhou nemovitost, v případě druhém musí vynaloţit větší podíl vlastních prostředků, nad trţní cenu nemovitosti do procentuelní hodnoty celkové ceny nemovitosti akceptované bankou. b) Určení ceny, na kterou má být nemovitost, která se dává do zástavy, pojištěná. Zde se bere v potaz, jak by se řešila situace v případě kompletní škody na nemovitosti. Jde o to, aby z případného pojistného plnění bylo moţné nemovitost opět postavit tak, aby její hodnota opět dostatečně kryla poskytnutý hypoteční úvěr. V opačném případě by se tak mohlo stát, ţe bude klient bez nemovitosti či s nedostatečně dostavěnou/zrekonstruovanou nemovitostí a banka s nedostatečnou zástavou. Pokud by se poté klient kupříkladu rozhodl hypoteční úvěr nesplácet, banka by ani neměla moţnost se domoci celé dluţné částky prodejem zastavované nemovitosti. Další způsob oceňování je: „Výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry)“18 Výnosový způsob se pouţívá spíše v případě hypotečních podnikatelských úvěrů, kdy se do zástavy dává komerční objekt jako penzion, restaurace, výrobní hala, administrativní budova, nájemní dům apod. Cílem výnosového způsobu je zjistit schopnost nemovitosti, která je nabízena do zástavy, vytvářet výnos. Poslední způsobem, který bude zmíněn v diplomové práci je porovnávací způsob: „Porovnávací způsob je způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.“19

18 19

Zákon č. 256/2012 Sb., katastrální zákon v aktuálním znění ze dne 1. 1. 2014 Zákon č. 256/2012 Sb., katastrální zákon v aktuálním znění ze dne 1. 1. 2014

24

V praxi odhadce srovnává posuzovanou nemovitost s nemovitostmi nabízenými či prodávanými na realitním trhu zhruba v horizontu jednoho roku. Pokud by odhadce nemovitost srovnával s nabídkami a prodeji, které jsou starší neţ jeden rok, došlo by ke zkreslení odhadované ceny. Nemovitosti, se kterými srovnává nemovitost oceňovanou, by měly být srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou. Srovnávání probíhá na základě vlastního průzkumu na realitním trhu, který odhadce pravidelně provádí, dále na základě nabídek realitních kanceláří, vyhodnocení údajů z denního i odborného tisku a na základě vyuţívání databáze banky, ve které banka shromaţďuje údaje o nemovitostech jiţ pro banku oceňovaných. Banka k dispozici kupní smlouvy nemovitostí, na jejichţ koupi poskytuje hypoteční úvěry.

1.3.2. Objekty oceňování dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Zákon o oceňování majetku se zabývá podrobněji způsoby oceňování: -

Staveb

-

Jednotek

-

Pozemků

Oceňování staveb: Pro účely odhadu nemovitosti k zajištění hypotečního úvěru se oceňují: a) „Stavby pozemní, a to jsou: 1. Budovy 2. Jednotky 3. Venkovní úpravy b) Stavby inženýrské a to obvzláště pro rozvod energií a vody, kanalizace, terénní úpravy, studny a další c) Jiné stavby“20 Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu uţití. V prvé řadě odhadce vţdy vychází z podkladů dodaných objednatelem odhadu: listu vlastníků, katastrální mapy a nabývacího titulu. Pro účely zajištění hypotečních úvěrů se dávají do zástavy nemovitosti rezidenční, coţ jsou nemovitosti pouţívané k bydlení. Stavba musí mít 20

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění ze dne 1. 1. 2014

25

přidělené evidenční číslo. Můţe se stát, ţe při místním šetření odhadce zjistí, ţe nemovitost je na listu vlastnictví sice uvedena jako objekt určený k bydlení, ale v současnosti je vyuţívaná k jiným účelům jako kupříkladu restaurace, penzion, kancelář, prodejna. Pokud odhadce zjistí tento nesoulad mezi účelem uţití stavby uvedeným v kolaudačním rozhodnutí, stavebním povolení, či na listu vlastnictví a skutečným uţitím, musí odhadce při oceňování vycházet ze skutečného uţití stavby. V těchto případech tak dochází odhadce k verdiktu určení nemovitosti jako nevhodné k zástavě hypotečního úvěru. Můţe ale dojít i k opačné situaci. Nemovitost v původním kolaudačním rozhodnutí, stavebním povolení a na listu vlastnictví jako objekt k bydlení evidovaná není, ale nyní je coby objekt k bydlení uţívána. V tom případě odhadce určí podmínku, aby stavba byla do určitého termínu či před zápisem zástavního práva re-kolaudována a do katastru nemovitostí zapsána jako objekt k bydlení. V tomto případě můţe být nemovitost přijata do zástavy.

Oceňování jednotek Bytová jednotka je oceněna včetně podílu na společných částech nemovitosti, a to i v případě, kdy jsou umístěny mimo dům. Jsou to tedy podíly na společných nebytových prostorách, podílu na pozemku, garáţích či garáţových stání atd. Tento podíl je vyčíslen a jeho velikost se zjistí z veřejného seznamu. Podíl je uveden na listu vlastnictví. Cena bytové jednotky se pro odhad k zajištění hypotečního úvěru zjistí nákladovým nebo porovnávacím způsobem. Dále se zjistí cena příslušenství nemovité věci, které není stavebně její součástí, jako venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby slouţící výhradně společnému uţívání a započte se do ceny bytové jednotky ve výši jejího spoluvlastnického podílu. Pozemek, na kterém má bytová jednotka podíl, odhadce ocení samostatně a jeho cenu přičte k ceně této bytové jednotky. Oceňování pozemků Oceňování pozemků je nedílnou součástí ocenění nemovitosti pro zajištění hypotečního úvěru.

26

Zákon 151/1997 Sb., o oceňování majetku dělí pozemky pro účel ocenění do několika kategorií, našeho tématu ocenění pro zajištění hypotečních úvěrů se týká hlavně členění na: a. Stavební pozemky b. Zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost

Cena stavebního pozemku se oceňuje při zjišťování ceny bytové jednotky, jak bylo zmíněno výše. Dále je oceňování stavebního pozemku nedílnou součástí ocenění ceny nemovitosti ve výstavbě, kdy se cena pozemku (náklady vynaloţené na jeho koupi) počítá coby vlastní zdroje zájemce o hypoteční úvěr. Pokud klient pozemek na výstavbu kupoval, opět je kupní smlouva jeden z povinných podkladů, které musí odhadci předloţit. Velmi často je odhadovaná trţní cena blízká ceně kupní. „Stavební pozemky se dle zákona o oceňování pozemku (151/1997 Sb.) pro účely oceňování dále člení: a. Nezastavěné pozemky b. Zastavěné pozemky c. Plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí“21 Stejně jako u stavby, i u pozemku pro účely oceňování odhadce pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Ovšem pokud při místním šetření zjistí nesoulad mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem, vyjde při oceňování ze skutečného stavu, zjištěného na místě. Oceňování stavebního pozemku Stavební pozemek odhadce zpravidla oceňuje pomocí cenové mapy vydané obcí, kupní smlouvy a porovnání se sjednanými cenami obdobných stavebních pozemků v téţe obci nebo porovnáním se stavebními pozemky v jiných srovnatelných obcích co do počtu obyvatel a lokality.

21


27

Zákon 151/1997 Sb., o oceňování majetku také specifikuje, co to vlastně cenová mapa stavebních pozemků je a jak vypadá: „Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách.“22 Obce jsou povinny cenovou mapu kaţdoročně doplňovat o nové ceny stavebních pozemků, a to vţdy ke konci kalendářního roku. Ještě před vydáním cenové mapy ji obec předkládá Ministerstvu financí k vyjádření, poté obec vyhlášku zašle spolu s jejím vyhlášením Ministerstvu financí zpět k uveřejnění v cenovém věstníku. Cenová mapa je veřejně přístupná a obec umoţní do této cenové mapy nahlédnout kaţdému, kdo o to poţádá.

1.3.3. Věcné břemeno k nemovitým věcem Věcné břemeno znamená pro vlastníka nemovitosti vţdy určité omezení. Vlastník má povinnost konat nebo trpět či se něčeho zdrţet. Věcné břemeno je vţdy vázáno na nemovitost, se změnou vlastníka se nic nemění a věcné břemeno zůstává nadále v platnosti. Banka, která rozhoduje o poskytnutí úvěru, kdy do zástavy přijímá nemovitost s věcným břemenem, vţdy zvaţuje, o jaké břemeno se jedná. Kaţdé věcné břemeno více či méně sniţuje hodnotu nemovitosti, v některých případech prodej nemovitosti jako takový téměř znemoţňuje, či výrazně prodluţuje dobu, neţ je nemovitost prodána. Věcná břemena je moţné rozdělit dle různých kritérií. Ing. David Dušek, Ph.D. věcná břemena dělí dle tohoto klíče: Věcná břemena: -

„dočasně zvyšující výdaje/náklady: o povinnost výplaty důchodu po pevně definovanou dobu o

22

povinnost výplaty důchodu na doživotí


28

o Povinnost opatrování oprávněného -

Dočasně omezující využití respektive snižující příjmy/výnosy: o Právo bezplatného bydlení o Právo bezplatného užívání nebytového prostoru o Právo bydlení za úplatu o Právo užívání nebytového prostoru za úplatu o Právo užívání zastavěného pozemku

-

Trvale omezující využití resp. snižující příjmy: o Právo přechodu nebo přejezdu pozemku o Právo veřejné cesty o Právo přístupu vlastníka přes pozemek 23“

Nejčastější věcná břemena jsou: -

Cesty

-

Chůze

-

Jízdy

-

Oprav a údrţby

-

Vedení

-

Zřízení plotu, zdi

-

Braní vody

-

Spoluuţívání

-

Uţívání

-

Pouţívání

-

Výměnku

-

Dolování

Oceňování věcných břemen: Pokud odhadce oceňuje nemovitost, na které vázne věcné břemeno, je postaven před tři úkoly: -

Určit hodnotu věcného břemene

23

Dušek D.: Oceňování nemovitostí jako předmětu zajištění úvěrů se zřetelem na ocenění věcných břemen a odděleného vlastnictví staveb a pozemků, Doktorská disertační práce na katedře financí a oceňování podniku VŠE, Praha 2003

29

-

Určit hodnotu nemovitosti, na níţ břemeno vázne

-

Určit, zda je nemovitost i s tímto břemenem vhodná k zástavě hypotečního úvěru

Hodnota věcného břemene: Dle zákona o oceňování majetku (151/1997 Sb.) jsou věcná břemena oceňována: (1) „Služebnosti se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku služebnosti byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než obvyklá cena. (3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10000 Kč. (6) Reálné břemeno nebo právo z vykupitelné služebnosti se ocení ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo v rozhodnutí příslušného orgánu. Jsou-li ve smlouvě uvedené pouze podmínky výkupu reálného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, vypočte se náhrada podle uvedených podmínek k datu ocenění. (7) Právo zřízené jinak než věcným břemenem obdobné služebnosti nebo reálnému břemenu se oceňuje podle odstavců 1 až 6.“24 Při oceňování nemovitosti pro potřebu banky většinou odhadci nemovitost dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku zpravidla neoceňují a řídí se vnitřní metodikou banky. Důvodů, proč odhadci pro potřebu banky nepouţívají ocenění dle zmíněného zákonu, je několik. Kupříkladu při počítání ročního uţitku se zde nezahrnují náklady na opravy a zachování nemovitosti, násobení jen pěti je nedostatečné. Ocenění doţivotního práva dle bodu (4) je nevýstiţné, vţdy záleţí na individuálním posouzení mimo jiné i dle věku oprávněného. Při výpočtu se často vychází ze statistických úmrtnostních tabulek Českého statistického úřadu. 24


30

V bodě (5) zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, kdyţ nejde zjistit cenu dle předchozích odstavců tohoto zákona, je paušálně břemeno oceněno na 10.000,-Kč, tento paušál je při oceňování pro potřebu banky nedostatečný a je potřeba, aby odhadce i zde přistupoval individuálně. Některá břemena totiţ vlastníka nemovitosti téměř neomezují, jiná zase naopak mnohem více neţ je stanoveno tímto zákonem. Z těchto důvodů je tedy třeba přistupovat k oceňování věcných břemen a nemovitostí s věcným břemenem individuálně, kaţdá banka má pro oceňování břemene a nemovitostí s břemenem vnitřní metodiku. Postupovat by se mohlo kupříkladu takto: Zjistí se roční uţitek, který z břemene má oprávněná osoba s tím, ţe se respektují náklady na zachování a opravu věci. Poté se kapitalizuje na počet let, po které bude břemeno trvat. Podobně se zjistí i roční ztráta, kterou díky břemenu má osoba povinná a opět se kapitalizuje na počet let trvání dohodnutého břemene. Z výsledných hodnot se odvodí obvyklá cena věcného břemene. Hodnota nemovitosti, na níž břemeno vázne: Při určení hodnoty nemovitosti, na níţ břemeno vázne, je moţné postupovat stejně jako u nemovitostí bez břemene. Hodnota nemovitosti se spočítá, jako by na ní břemeno nevázlo, poté by měl odhadce zváţit, do jaké míry ovlivňuje břemeno prodejní cenu nemovitosti a cenu věcného břemene od hodnoty nemovitosti odečíst. Vţdy je potřeba postupovat velmi individuálně. Kupříkladu břemeno přístupu přes pozemek při údrţbě nemovitosti oprávněného kupní cenu téměř neovlivní. Naopak břemeno doţití můţe prodej nemovitosti téměř znemoţnit a tím kupní cenu v podstatě znehodnotit. Určení vhodnosti nemovitosti s věcným břemenem do zástavy: Jak jiţ bylo řečeno výše, věcné břemeno má vliv na hodnotu nemovitosti a je vţdy na individuálním posouzení, o kolik hodnotu nemovitosti sníţí. Pokud je i takto sníţené hodnota nemovitosti k zajištění úvěru dostatečná, a nebrání li tomu ještě jiné okolnosti, zpravidla je odhadcem nemovitost doporučena jako nemovitost vhodná do zástavy. Jsou zde ale břemena, která značně ztěţují prodejnost nemovitosti. Jedno z břemen, která nejvíce znesnadňují prodej nemovitosti a následkem tohoto znehodnocují jejich hodnotu, je břemeno doţití. Pro mnoho bank je břemeno doţití automaticky kritériem k určení nemovitosti coby nevhodné do zástavy. Jiné banky k břemenu doţití přistupují individuálněji. V takovém případě odhadce zpravidla ověří, zda má nemovitost alespoň dvě samostatné bytové jednotky. Pokud ano, 31

můţe břemeno doţití spočítat k bytové jednotce uţívané oprávněným a hodnotu břemene odečíst z hodnoty celkové nemovitosti. V tomto případě banka počítá s tím, ţe vzhledem k tomu, ţe má nemovitost dvě samostatné bytové jednotky, věcné břemeno doţití neomezuje prodeje schopnost nemovitosti natolik, aby byla neprodejná.

2. Vhodné a nevhodné nemovitosti do zástavy hypotečního úvěru25 V této kapitole jsem se zaměřila na analýzu nemovitostí, které pro banky mohou, ale také nemusí být uznané coby vhodné k zajištění hypotečního úvěru. Určení, zda je či není nemovitost vhodná k zajištění úvěru, je jedno z hlavních vyřazovacích kritérií, pokud odhadce nemovitost určí jako nevhodnou k zástavě, nemůţe být k zajištění úvěru pouţita. Metodiky bank se u většiny typů nemovitostí rámcově shodují, ale v případě některých typů nemovitostí se liší. Proto je pro i pro mne z pozice hypotečního specialisty nutné a uţitečné metodiky jednotlivých bank znát, aby bylo moţné u ne zcela typických nemovitostí jiţ na počátku určit banku, která je schopna tuto nemovitost k zajištění úvěru přijmout a nebo jiţ na počátku klienta poptávajícího hypoteční úvěr upozornit, ţe bude nutné úvěr zajistit jinou vhodnou nemovitostí. Pro účely zajištění hypotečního úvěru rozlišujeme nemovitosti podle vhodnosti jejich uţití pro zástavu: 1. Nemovitosti vhodné jako objekt úvěru a předmět zajištění 2. Nemovitosti se specifickým přístupem 3. Nemovitosti nevhodné pro účely hypotečního financování

25

Pouţité zdroje informací: Metodika pro externí partnery Komerční banky a.s., UniCredit bank a.s., České spořitelny a.s.

32

2.1. Nemovitosti vhodné jako objekt úvěru a předmět zajištění -

Stavební pozemek (určen pro výstavbu níţe uvedených nemovitostí)

-

Nemovitosti slouţící k bydlení vč. příslušenství

-

Bytová jednotka v osobním vlastnictví

-

Nemovitosti slouţící k individuální rekreaci

-

Bytové domy

V rámci jednoho úvěru je moţné tyto objekty kombinovat. Nemovitost, která je objektem zástavy se vţdy musí nacházet na území ČR. Zastavovaná nemovitost nemusí být nutně financovaná nemovitost, je moţné k zástavě pouţít i jinou vhodnou nemovitost.

2.1.1. Nemovitosti se specifickým přístupem Nemovitosti se specifickým přístupem jsou nemovitosti, které jsou coby zástava vhodné pouze ve výjimečných případech. V těchto případech je nutné, aby si odhadce vyţádal podrobnější podklady, často totiţ dochází k vyššímu rozdílu mezi pořizovacími náklady a stanovenou hodnotou. U těchto případů také častěji dochází k negativnímu stanovisku a zamítnutí této nemovitosti jako nevhodné zástavy. Opět zde uvaţujeme pouze objekty vyuţitelné coby zástava pro fyzické osoby, ţádající hypoteční úvěr. Nemovitosti se specifickým přístupem jsou:

o Nezastavěné pozemky, na kterých je výstavba moţná, ale v blízké době ji investor neplánuje o Objekty zvláštní obliby: objekty, které se výrazně odlišují od charakteru a standardu okolní zástavby svým objemovým a architektonickým charakterem a vybavením, dále objekty zvláštní obliby, které svým umístěním neodpovídají běţným poţadavků na umístění obdobných objektů. Např. RD v lese, polích, na těţko dostupném místě, atd. Ve všech těchto případech se dá očekávat, ţe zde bude velký rozdíl mezi pořizovacími náklady a cenou akceptovanou na realitním trhu. 33

o Montované domy (vč. bytů a nebytových jednotek) tzv. dřevostavby, domy s pouţitím zvláštních a netradičních stavebních konstrukcí. U těchto domů má banka většinou nasmlouvané dodavatele, jejichţ domy akceptuje. Montované domy svépomocí a nebo od malých dodavatelů banka většinou neakceptuje. o Chaty, chalupy pro individuální vyuţití o Zvláštní nájemní vztahy (např. církve, velvyslanectví apod.) o Objekty v zátopové oblasti o Poddolované pozemky o Objekty vyuţívané pro neseriózní účely o Nemovitosti, jejichţ vlastnické právo je omezeno předkupním právem o Nemovitosti, jejichţ vlastnické právo je omezeno právem odpovídajícím věcnému břemeni o Podzemní stavby o Byty

v druţstevním

vlastnictví

(zpravidla

umoţněno

financovat

tzv.

předhypotečním úvěrem, banka si ve smlouvě o předhypotečním úvěru zadá podmínku, aby byt byl do jednoho roku převeden do osobního vlastnictví)

2.1.2. Nemovitosti nevhodné pro účely hypotečního financování U těchto nemovitostí je příliš velké riziko, ţe nebude moţné realizovat zástavní právo, a proto jsou pro účel zástavy nevhodné. o Objekty, které nejsou pevně spojeny se zemí, např. stavební buňky, kontejnerové objekty apod. o Nezastavěné pozemky, u kterých není zajištěna moţnost výstavby o Stavby

postavené

svépomocí

za

pouţití

neobvyklých

technoogií

a

konstrukčních systémů o Druţstevní byty, pokud zde není v dohledné době moţnost koupě bytu do osobního vlastnictví o Ideální spoluvlastnické podíly o Pozemky ve zjednodušené evidenci, pokud není plánováno její odstranění o Nemovitosti bez zajištěného přístupu o Nerekonstruované objekty se zbytkovou ţivotností kratší neţ 20 let 34

o Energetické stavby jako samostatný předmět zástavy o Kontaminované objekty a pozemky o Objekty, které nejsou evidované v katastru nemovitostí o Budovy bez evidenčního čísla

3. Popis metod ocenění V této kapitole popisuji metody ocenění nemovitostí, které jsou vyuţívány pro ocenění k zajištění hypotečního úvěru. Při oceňování nemovitosti musí odhadce vţdy vybrat tu správnou metodu, kterou banky pro konkrétní nemovitost a pro konkrétní účel ocenění poţadují. Kaţdá metoda totiţ oceňuje nemovitost jiným způsobem, a výsledná cena nemovitosti je díky tomu různá. Často je také potřeba při ocenění nemovitosti za účelem zajištění úvěru pouţít kombinaci několika metod. Pro účely vhodnosti zástavy k zajištění hypotečního úvěru se určuje a pouţívá:

3.1.

Tržní hodnota

Trţní hodnotu lze vyjádřit více definicemi: Definice podle komunitárního práva (práva Evropské unie) Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by byly pozemky a budovy prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. 26 Tato definice vychází ze všeobecných účetních principů a byla právními odborníky sestavena tak, aby odpovídala komunitárnímu právu. Vzhledem ke členství České republiky v Evropské unii a z toho vycházející nadřazenosti komunitárního práva nad právem národním je pro nás i tato definice závazná.

26

International Valuation Standards Comittee Mezinárodné oceňovacie štandardy, 6. Vydanie 2003, slovenské vydání vydala Slovenská asociácia ekonomických znalcov, 2005, ISBN 80-969-248-5-0

35

Definice podle IVSC/TEGoVA „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně, z vlastní vůle.“ 27 Tato definice svým způsobem komentuje a rozšiřuje definici Evropské unie tak, aby byla platná a pouţitelná i na těch trzích, kde neplatí komunitární právo. IVCS a TEGoVA jsou mezinárodní odborná sdruţení odhadců. Z uvedené definice vychází většina metodik pouţívaných v prostředí Evropské unie, pokud se jedná o ocenění na trţních principech. Definice dle Zákona č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do jejich výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.28 Pro doplnění a pochopení je třeba vysvětlit pojmy trţní hodnota a trţní cena. Tržní hodnota je pojem ekonomicky obecný – vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných trţních cen. Tržní cena je pojem ekonomicky konkrétní – cena dosaţená v určitém čase, konkrétním kupcem a za konkrétní poplatek. Trţní cenou nemůţe odhadce stanovit, je to věcí dohody mezi kupujícím a prodávajícím.

27 28

TEGoVA – The European Group of Valuers Associations EVS – European Valutation Standards, 2003 Zákon č. 256/2012 Sb., katastrální zákon v aktuálním znění ze dne 1. 1. 2014

36

3.2.

Nákladová metoda

Definice nákladové metody dle zákona č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku: Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je Nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaloţit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, Oceňuje-li se stavba nákladovým způsobem, vychází se: -

Ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby; u stavby určené k odstranění se vychází z ocenění pouţitelného materiálu z jejího odstranění sníţeného o náklady na odstranění,

-

Ze zohlednění charakteru, velikosti stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti, u vodní nádrţe a rybníku i ze zohlednění jejich funkce,

-

Z technického opotřebení stavby Teorie nákladové metody29 Základní princip nákladové metody spočívá v porovnání známých (skutečných) reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Analýza nákladové metody tedy nejprve odpovídá na otázku jak (jakým způsobem, s jakými náklady) majetek vznikl, ale ještě jej přímo nezařazuje do vztahu k jeho uţitečnosti a tedy k jeho místu v ekonomickém systému. To provádí aţ nepřímo pomocí funkčních a ekonomických nedostatků. Analýza věcné hodnoty začíná prostou reflexí – popisem (nálezem) a změřením majetku. Pokračuje vlastní analýzou – zjišťuje mnoţství vloţené práce (reprodukční cenu), kvalitu a kategorii práce a ve finálním stavu i předpoklad dalšího vývoje (ţivotnosti stavby). Trţní hodnota majetku by potom měla být rovna mnoţství vloţené práce sníţené o její znehodnocení (opotřebení) s respektování konkrétních (funkční nedostatky) a obecných (ekonomické nedostatky) trţních vlivů. Nutným znakem této metody je její

29

Ing.Petr Ort, Ph.D.: Moderní metody oceňování na tržních principech. 1. vydání, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, ISBN 978-80-7265-113-9

37

jistá statičnost a omezená vypovídací schopnost o podstatě věci, na druhé straně ovšem obecná platnost pro určitý, předem definovaný účel (daňová spravedlnost).

3.3.

Porovnávací metoda

3.3.1. Definice porovnávací metody dle Zákona o oceňování majetku (151/1997 Sb.) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je Porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím téţ ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci.

3.3.2. Teorie porovnávací metody: Pro aplikovatelnost porovnávací metody je základním předpokladem funkční databáze porovnatelných nemovitostí. Většina bank si vytváří své vlastní databáze nemovitostí, na základě sběru a analýzy dat souvisejících s trhem nemovitostí.

Shromaţďují

faktory, které mají bezprostřední vliv na hodnotu nemovitosti a její očekávaný vývoj. Mezi tyto faktory patří: -

Nabídka na trhu nemovitostí

-

Poptávka po nemovitostech

-

Kupní ceny

-

Výše nájemného

-

Pronajatelnost, míra neobsazenosti

-

Výše stavebních nákladů

-

Investory očekávaná míra výnosnosti prostředků vloţených do nemovitosti

Zdroje dat vkládaných do databází: -

Podklady dodané zadavateli při zadání odhadu pro účel hypotečního úvěru

-

Kupní smlouvy

-

Nájemní smlouvy

-

Smlouvy o dílo 38

-

Rozpočty stavebních nákladů

-

Odborná periodika

-

Realitní inzerce

-

Zprávy o trhu nemovitostí

-

Informace z odborných a profesních sdruţení a organizací

-

Informace státních institucí zabývajících se sběrem dat jako Český statistický úřad, Ministerstvo pro místní rozvoj apod.

Pokud odhadce má moţnost vyuţívat takovouto databázi, získá tak ucelené a pravdivé informace. Dále je ještě moţné vyuţívat vlastní databáze, sdílené databáze odhadců a dostupné zdroje jako nabídka realitních kanceláří. Zde ale hrozí riziko nepřesnosti, kdy odhadce nezná skutečně realizovanou kupní cenu a často je také obtíţné získat úplnou informaci o porovnávané nemovitosti. Tyto skutečnosti je poté nutné zohlednit pomocí korekčních činitelů.

4. Možnosti ocenění nemovitostí pro potřeby banky Zjištění zástavní hodnoty pro potřebu banky je moţné třemi způsoby. Ocenění bytu na základě cenových map

Některé banky, včetně České spořitelny a Hypoteční banky, nabízejí zdarma ocenění bytů na základě cenových map. Zpravidla to bývá u obcí nad 10.000 Kč. Toto ocenění nebývá zcela přesné, nedokáţe ocenit například nadstandardní vybavení bytu. Pokud tento způsob ocenění na základě cenových map není v dostatečné výši potřebné pro zajištění úvěru, je nutné provést ocenění přímo na místě odhadcem spolupracujícím s bankou, aby posoudil skutečnosti zvyšující hodnotu nemovitosti oproti ceně uvedené v cenových mapách za m2. Interní odhad banky

Většina bank v ČR vyuţívá své interní odhadce. Interní odhadce je pracovník banky. Klient si jej nemůţe vybrat sám, odhadce je určen přímo bankou. Při své činnosti se interní odhadce řídí příslušnými zákony a vnitřními předpisy banky. Oblast oceňování nemovitostí je důvěrná, proto jsou povinni dodrţovat zásady mlčenlivosti. Musí mít dostatečné vzdělání a odbornou kompetenci, kterou si dalším povinným vzděláváním stále udrţují na vysoké úrovni. Interní

39

odhadce určuje sám přímo Zástavní hodnotu ocenění a odhad jiţ zpravidla není dále podrobován supervizi. Externí odhad banky

Externí odhadce banky je fyzická nebo právnická osoba, která je zapsaná na seznamu externích odhadců příslušné banky. Výběr externích odhadců je vţdy podřízen metodice banky. Mezi základní poţadavky kladené na externího odhadce patří dostatečné vzdělání, znalost regionu kde působí, doba poţadovaného zpracování, cena, praxe, reference apod. Spolupráce banky s externími odhadci je upravena smluvním vztahem. Odhad zpracovaný externím odhadcem je zpravidla odeslán k supervizi na oddělení interních odhadců.

5. Základní parametry hypotéky v poměru k nominální hodnotě zajišťovacího prostředku Podkladem pro stanovení hodnoty nemovitosti je současná nebo budoucí nominální hodnota zajišťovacího prostředku (NHZP) zjištěná v ocenění nemovitosti zpracovaném znalcem spolupracujícím s bankou. Nominální hodnotu zajišťovacího prostředku odhadce určuje buď pro současný stav – koupě nemovitosti, a nebo pro budoucí stav – v případě, ţe je zastavovaná nemovitost předmětem výstavby nebo stavebních úprav. Výše nominální hodnoty zajišťovacího prostředku má vliv na maximální výši poskytovaného hypotečního úvěru. Zároveň také ovlivňuje výslednou úrokovou sazbu, kterou klient poptávající hypoteční úvěr můţe získat. Banky mají s drobnými zpravidla 3 pásma úrokové sazby. První pásmo do hodnoty 70% NHZP, kdy je nejniţší úroková sazba. Druhé pásmo do hodnoty 85-90% NHZP má přiráţku na marţi cca 0,2-0,3%. Třetí pásmo 100-120% hodnoty NHZP má zpravidla přiráţku na marţi 1%. Kaţdá banka má v metodice zahrnutý jiný (i kdyţ obdobný) maximální limit poměru max. výše hypotečního úvěru vs. NZHP. Metodiku banky nepravidelně obměňují, co se týče poměru výše hypotečního úvěru vs. NHZP, obměna bývá v horizontu několika let, zpravidla 40

na popud oddělení risku. Pro ilustraci uvádím současné parametry maximální výše České spořitelny, Hypoteční banky a Komerční banky. Tabulka 1: Základní parametry hypotéky České spořitelny a.s.

Zastavovaná

Počet dlužníků

Limit NHZP

Splatnost

Maximální výše

nemovitost Byt,

úvěru

rodinný Nerozhoduje

100%

dům (klient ČS) Byt neklient ČS Rodinný

5-30 let, max.

Nerozhoduje

90%

do věku 67 let

dům, Nerozhoduje

85%

nejstaršího

5.000.000 Kč

ţadatele

rekreační objekt, Nerozhoduje stavební

70%

pozemek Zdroj: Metodika České spořitelny pro externí partnery Tabulka 2: Základní parametry hypotéky Hypoteční banky

Zastavovaná

Potřebné

nemovitost

příjmy Dle

ţivotního

minima hypoteční Byt,

rodinný

dům,

stavební

pozemek

Limit NHZP 70%

úvěr Max. do věku

85%

metodikou

70

banky

nejstaršího

Nad 30.000 Kč po zdanění dokládání

příjmů Dle

ţadatele

100% 50%

ţivotního

minima Rekreační

hypoteční

objekt

určené

úvěru

pro

určené

Bez

Maximální výše

Splatnost

pro úvěr

70%

metodikou banky Zdroj: Metodika Hypoteční banky pro externí partnery

41

let

5.000.000

Tabulka 3 Základní parametry Komerční banky

Zastavovaná

Potřebné

nemovitost

příjmy Dle

Limit NHZP

ţivotního

minima hypoteční

Maximální výše

Splatnost

úvěru

85%

pro úvěr

100%

určené metodikou

Max. do věku

Byt,

rodinný banky

dům,

stavební Nad 85% LTV

pozemek

120%

67 nejstaršího

přiráţka 1% na

Neomezena

ţadatele

úrokové sazbě Bez

let

dokládání

příjmů. Přiráţka 1% na úrokové

60%

sazbě Dle

ţivotního

minima Rekreační

hypoteční

objekt

určené

pro úvěr

85%

metodikou banky Zdroj: metodika Komerční banky pro externí partnery

Z uvedených tabulek vyplývají rozdíly mezi jednotlivými bankami, jaké nároky kladou na výši vlastních zdrojů a mohou nám pomoci rozhodnout, ve které bance o úvěr poţádat. Na čtyřech studijních příkladech si ukáţeme, jak hodnota zajištění nemovitosti v kombinaci s dalšími faktory můţe ovlivnit výběr banky, která poskytne hypoteční úvěr. 1, Klient kupuje byt do osobního vlastnictví, kupní cena je 1.000.000 Kč. Nemá vlastní finanční zdroje, doposud není klientem České spořitelny a jeho příjmy jsou 25.000 Kč. V České spořitelně úvěr nezíská, protoţe zde můţou získat úvěr ve výši 100% hodnoty nemovitosti bez vlastních zdrojů pouze stávající klienti, kteří mají v České spořitelně 42

dlouhodobou historii s dobrou platební morálkou a nadprůměrnými příjmy. Ani v Hypoteční bance tento klient úvěr nezíská, jelikoţ Hypoteční banka má pro získání hypotéky ve výši nad 85% hodnoty nemovitosti podmínku čistých příjmů ve výši alespoň 30.000,-Kč. V tomto případě z těchto tří bank můţe získat úvěr pouze v Komerční bance. 2, Klient kupuje byt do osobního vlastnictví, kupní cena 1.000.000,-Kč. Vlastní zdroje ve výši 10.000,-Kč, příjmy 25.000,-Kč. V Hypoteční bance opět úvěr nezíská z důvodu, ţe jeho čisté příjmy jsou niţší neţ 30.000,- Kč čistého. Protoţe jiţ má vlastní finanční zdroje ve výši 10% hodnoty úvěru a úvěr tedy bude ve výši 90 % hodnoty nemovitosti, dosáhne na úvěr v České spořitelně. Stále splňuje podmínky pro získání úvěru u Komerční banky ve výši nad 85% hodnoty nemovitosti. Jelikoţ ale u úvěru nad 85 % hodnoty nemovitosti Komerční banka dává přiráţku 1% k úrokové sazbě, v tuto chvíli úvěr v Komerční bance bude draţší neţ úvěr v České spořitelně. V tomto případě tedy bude pro klienta z těchto tří bank nejvýhodnější Česká spořitelna. 3, Klient kupuje byt do osobního vlastnictví, kupní cena 1.000.000,- Kč. Vlastní zdroje ve výši 15.000,-Kč, příjmy 25.000,- Kč. Nyní jsou jiţ vlastní zdroje ve výši 15 % hodnoty úvěru a ve výši 85 % hodnoty nemovitosti. V tomto případě splňuje podmínky získání úvěru ve všech třech bankách. Při výběru konkrétní banky bude mimo jiné záleţet i na aktuální nabídce úrokové sazby a měsíční splátky. 4, Klient kupuje byt do osobního vlastnictví, kupní cena 1.000.000,- Kč. Klient nemůţe nebo nechce dokládat příjmy. V tomto případě musíme vyloučit Českou spořitelnu, která hypoteční úvěr bez dokládání příjmů neposkytuje. Při rozhodování mezi Komerční bankou a Hypoteční bankou rozhodne kritérium, zda má vlastní finanční zdroje a v jaké výši. Pokud má vlastních zdrojů alespoň 400.000,- Kč, můţe získat hypoteční úvěr v Komerční bance, kde u hypotéky bez dokládání příjmů stačí jištění nemovitostí do 60 % hodnoty zastavované nemovitosti. Pokud má vlastních zdrojů 500.000,- Kč, můţe získat úvěr jak v Komerční bance, tak i v Hypoteční bance. V tom případě bude při výběru banky opět hrát roli aktuální nabídka úrokové sazby a měsíční splátky. Můţe ale nastat situace, ţe klient nemá ţádné vlastní zdroje, ale můţe poskytnout k zajištění hypotečního úvěru do zástavy ještě druhou nemovitost. Hodnota obou nemovitostí dohromady je alespoň 2.000.000,- Kč, takţe poptávaný úvěr ve výši 1.000.000,- Kč je ve výši 50 % hodnoty zástavy. V tomto případě Komerční banka úvěr neposkytne, protoţe vţdy poţaduje vlastní zdroje. Naopak Hypoteční bance stačí kritérium

43

dvojnásobné zástavy, takţe v tomto případě klient získá úvěr z našich tří vybraných bank pouze v Hypoteční bance.

6. Předmět účelového hypotečního úvěru Hypotečním účelovým úvěrem lze financovat pouze účely bydlení. Financování těchto účelů je vţdy a bez výhrady podmíněno zřízením zástavního práva k financované nemovitosti či jiné nemovitosti vhodné k zástavě, a to dostatečné hodnoty. „Hypotečním úvěrem je možné financovat tyto nemovitosti na bydlení: -

Rodinný dům včetně příslušenství jako garáž, sklep apod.. Rodinný dům může mít zpravidla nejvýše 3 samostatné byty, dvě nadzemní, jedno podzemní podlaží a podkroví

-

Bytová jednotka včetně příslušenství i s doložitelným právem užívání garáže či parkovacího stání

-

Stavba pro individuální rekreaci

- chata, chalupa, rekreační dům, které svým

vzhledem a stavebním uspořádáním odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci, může mít 2 nadzemní a 1 podzemní podlaží a podkroví -

Stavební pozemek určený k výstavbě rodinného domu, bytové jednotky a nebo stavby pro individuální rekreaci. Pozemek již zpravidla musí mít vybudované inženýrské sítě, či musí být vybudování sítí zahrnuto v účelu hypotečního úvěru

Nemovitost musí mít alespoň 50 % podlahové plochy určené k bydlení.“ 30

30

Metodika České spořitelny pro externí partnery

44

7. Účel hypotečního úvěru Hypotečním úvěrem lze financovat tyto účely: -

Koupě

-

Výstavba

-

Stavební úpravy

-

Vypořádání vlastnických vztahů týkající se nemovitostí

-

Převod členských práv, povinností a členského podílu v bytovém druţstvu

7.1.

Koupě:

Zde je zahrnuta úhrada kupní ceny včetně vybraných poplatků s ní spojených (např. Rezervační poplatek uhrazený v realitní kanceláři). Koupí je myšlen i převod druţstevního bytu do osobního vlastnictví, dále koupě spoluvlastnického podílu na nemovitosti a úhrada kupní ceny splacením úvěru prodávajícího, jehoţ zástava na financované nemovitosti vázne.

Podklady pro ocenění za účelem koupě: 1) Online ocenění bytů: -

Výpis z katastru nemovitostí – LV ne starší neţ 3 měsíce

-

Kupní smlouva

-

Nabývací titul prodávajícího

-

Barevné fotografie bytu

-

Vyplněný dotazník banky, potřebný pro ocenění

2) Ocenění externím/interním odhadcem: -


-

Kopie katastrální mapy

-

Kupní smlouva

-

Nabývací titul

-

Refinancování dříve poskytnutých hypotečních úvěrů jinou bankou 45

7.2.

Výstavba:

Podmínkou pro financování výstavby hypotékou je vţdy doloţení pravomocného stavebního povolení u staveb, u kterých je stavební povolení poţadováno, a nebo ohlášení stavby spolu s písemným souhlasem stavebního úřadu. U staveb bez povinnosti ohlášení stavby nebo stavebního povolení je nutno předloţit územní rozhodnutí nebo územní souhlas. Další nezbytnou součástí je projektová dokumentace. Znalec zde ověří a potvrdí, ţe realizovaná stavba odpovídá uvedeným dokumentům, a ţe stavba skutečně nepotřebuje ani ohlášení ani stavební povolení. Čerpání úvěru u výstavby probíhá na etapy, nejprve se načerpá smluvená částka. Jakmile stavebník načerpanou částku prostaví, objedná odhadce. Odhadce provede obhlídku stavby, ověří, ţe načerpaná částka byla skutečně proinvestovaná a určí současnou cenu rozestavěné stavby. Na základě jeho potvrzení banka klientovi načerpá další částku, a tak se tento postup opakuje, dokud není celá částka vyčerpaná. Odhadce poté provede závěrečnou obhlídku stavby, kdy určí konečnou cenu. V případě, ţe by stavba vyţadovala stavební povolení, klient musí po dokončení stavby předloţit doklad prokazující stavbu uţívat – kolaudační rozhodnutí.

Podklady pro ocenění za účelem výstavby: -


-


-

Geometrický plán

-

Kupní smlouva

-

Nabývací titul

-

Projektová dokumentace včetně technické zprávy

-

Rozpočet nákladů

-

Smlouva o dílo, pokud bude stavba prováděna dodavatelsky

46

7.3.

Stavební úpravy:

Stavebními úpravami pro účel hypotéky jsou myšleny: Dostavba, přestavba, rekonstrukce, modernizace, opravy, přístavby, nástavby, vestavby a připojení stavby k inţenýrským sítím.

Podklady pro ocenění za účelem stavebních úprav: -


-


-

Kupní smlouva

-

Nabývací titul

-

Projektová dokumentace včetně technické zprávy pokud je potřebná (dle rozsahu stavebních úprav)

7.4.

-

Rozpočet nákladů

-

Smlouva o dílo, pokud bude stavba prováděna dodavatelsky

Vypořádání vlastnických vztahů týkající se nemovitosti

Vypořádání vlastnických vztahů slouţí k vyrovnání společného jmění manţelů, vypořádání podílového spoluvlastnictví, vypořádání dědictví.

Podklady pro ocenění za účelem vypořádání vlastnických vztahů: -


-


-

Smlouva o vypořádání majetku

-

Nabývací titul

47

7.5. Refinancování dříve poskytnutých hypotečních úvěrů jinou bankou Tento účel hypotečního úvěru se nyní objemově velmi výrazně podílí na trhu hypotečních úvěrů. Jak jiţ bylo v mé práci zmíněno, v období kolem roku 2008 byly úrokové sazby výrazně vyšší neţ je tomu v současnosti. Ve své praxi se setkávám i s hypotečními úvěry z té doby i s úrokovou sazbou přes 6 %. V současné době se úrokové sazby pohybují kolem 2,5 3,0 %. Právě hypotečním úvěrům uzavřeným v té době končí fixace úrokové sazby. Ne vţdy banka, kde má klient svůj hypoteční úvěr zřízen, mu při změně fixace nabízí stávající úrokovou sazbu, kterou nabízí u nových hypotečních úvěrů. Klientům se tak často vyplatí svůj hypoteční úvěr refinancovat do jiné banky. Banky si jsou velmi dobře vědomy moţnosti získat tyto klienty, a tak jim převod k sobě co nejvíce usnadňují. Pro refinancování mají proces takzvaného zjednodušeného refinancování, kdy s drobnými obměnami jednotlivých bank obecně poţadují: 1. Dobrou platební morálku, kterou prověřují náhledem do mezibankovního registru. 2. Bezproblémové splácení hypotečního úvěru po dobu 12-36 měsíců, metodiky jednotlivých bank se liší. 3. Původní odhad nemovitosti, který byl pořízen v době ţádosti. Tento odhad banky posílají na supervizi na oddělení interních odhadců. A zde někdy bývá úskalí refinancování. Kolem roku 2008, 2009 byly ceny nemovitosti vyšší neţ dnes, a tak se stává, ţe stávající cena je oproti původnímu odhadu sníţená, a to aţ o 30 %. Pokud cena nemovitosti byla na hraně limitu LTV, kterou banka akceptovala, můţe se takto stát, ţe refinancování úvěru nakonec nemůţe být realizováno. Stejná nemovitost, která měla v době cenové bubliny dostatečnou hodnotu LTV má tedy nyní niţší cenu neţ je současná výše hypotečního úvěru. 4. Nový odhad nemovitosti. Ten se vypracovává v případě, ţe klient nemá stávající odhad. To se stává poměrně často v případech, ve kterých byl u původního hypotečního úvěru proveden interní odhad. Interní odhad zůstává majetkem banky. V tomto případě je nutné vypracovat odhad nový. Opět zde hrozí skutečnost, ţe hodnota nemovitosti v novém odhadu bude niţší neţ byla odhadnuta hodnota v předešlém odhadu. Největší propad 48

ceny nemovitostí byl kolem roku 2012. Nyní na přelomu 2013/2014 jiţ ve většině případu bývá cena nemovitosti dostatečná i při novém odhadu, i kdyţ často hraniční. Podklady pro ocenění za účelem refinancování: -


-


-

Kupní smlouva

-

Nabývací tituly nemovitosti, uvedené na LV

7.6. Převod členských práv, povinností a členského podílu v bytovém družstvu Jelikoţ byt ve vlastnictví bytového druţstva nelze dát do zástavy, tento účel je moţno financovat za splnění následujících podmínek: 1. Zástavní právo je zřízeno k jiné nemovitosti ve vlastnictví klienta, nebo jeho partnera, rodiče/rodičů, dítěte. 2. Jedná se o přechodný stav a byt bude do 1 roku převeden do osobního vlastnictví. V tom případě je převod členských práv financován tzv. předhypotečním úvěrem a na přechodnou dobu neţ je převod bytu do osobního vlastnictví realizován. Po tuto přechodnou dobu je pouţito jiné zajištění neţ zástavní právo, a to smlouva o smlouvě budoucí zástavní ke kupované nemovitosti. Podklady pro převod členských práv, pokud je zástavní právo zřízeno k jiné nemovitosti jsou stejné jako podklady u koupě nemovitosti.

8. Hypotéka Hypoteční úvěr je dnes spolu s úvěrem ze stavebního spoření v podstatě jediná vhodná moţnost, jak v dnešní době financovat bydlení, pokud nemáme dostatečně vysoké vlastní prostředky. Právě v tomto období zaţívá trh s hypotečními úvěry značné navýšení objemu

49

poskytnutých úvěrů. Dle mého názoru právě nyní je příznivá doba k financování bydlení pomocí hypotéky, a to ze dvou důvodů: 1) Nízká úroková sazba 2) Nízké ceny nemovitostí

8.1.

Úrokové sazby

V roce 2008 dosahovaly průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů hranice téměř 6 % a tyto sazby trvaly i během roku 2009. Od roku 2009 do současnosti klesají úrokové sazby na historická minima. Nyní se úrokové sazby pohybují průměrně kolem 2,5 %. Při vyhlašovaných akčních nabídkách bank se u sazby fixované na 3-5 let dostane úroková sazba aţ na 2, 10 %, pokud si klient sjedná v rámci cross-sellu banky i další produkty jako účet v bance, pojištění schopnosti splácet úvěr, kreditní karta apod. Bez dalších produktů je moţné se v akci dostat na úrokovou sazbu 2,79 % (Jarní kampaň Komerční banky duben 2014). Banky také nabízejí úrokové sazby variabilní zvané také float či pohyblivé. Tyto sazby se odvíjejí od tzv. sazby PRIBOR + marţe banky. PRIBOR - Prague InterBank Offered Rate - je průměrná sazba, za kterou jsou si banky navzájem ochotny půjčit na českém mezibankovním trhu peníze (likviditu)31. Hodnoty PRIBOR vyhlašuje Česká národní banka a je moţné je na jejích stránkách nalézt.32 Sazby PRIBOR známe 1 den, 7 dní, 14 dní, 1 měsíc, 2 měsíce, 3 měsíce, 6 měsíců, 9 měsíců, 1 rok. Pro účel pohyblivé úrokové sazby hypotečního úvěru vyuţívají banky 1M, 3M a nebo 12M PRIBOR. Pokud se klient rozhodne pro float sazbu, v úvěrové smlouvě nebude mít uvedenou úrokovou sazbu, ale bude zde vypsána výše marţe a upřesnění k jakému PRIBOR se váţe. I marţe k PRIBOR ale nemusí být konstantní po celou dobu úvěru, ale zpravidla je tato marţe fixovaná (garantovaná) jen po určitou dobu. Banky většinou klientům poskytnou moţnost v budoucnu přejít na sazbu fixovanou, a to na sazbu, která bude v dané době aktuální. Klienti, kteří se pro float sazbu rozhodnou, často počítají právě s touto variantou, ţe vyuţijí současných rekordně nízkých úrokových sazeb a vyuţijí i rozdílu v marţi mezi fixem

31

Metodický list Česká národní banka. In: Česká národní banka [online]. [cit. 2014-06-23]. Dostupné na: https://www.cnb.cz/docs/ARADY/MET_LIST/prib_cs.pdf 32 Fixing úrokových sazeb na na mezibankovním trhu depozit – PRIBOR. In: Česká národní banka. [online]. [cit. 2014-06-23]. Dostupné na: http://www.cnb.cz/cs/financni_trhy/ /penezni_trh/pribor/ denni.jsp

50

a float sazbou. Pokud by šly v budoucnu sazby úrokových sazeb úvěrů výrazně vzhůru, úrokovou sazbu si zavčas zafixují, ale prozatím umoří co nejvíce jistiny právě s nízkou úrokovou sazbou. Některé banky s float úrokovou sazbou nabízejí anuitní splácení, jiné banky umoţňují i lineární splácení, které však při fixované sazbě banky nenabízejí. Pro upřesnění uvádím rozdíl mezi anuitním a lineárním splácením: Anuitní splátka Splátka v neměnné výši pravidelně placená po definované období. Anuita se skládá ze splátky jistiny a splátky úroků a je vypočtena tak, aby poklesy ve splátkách úroků vyplývající z klesající jistiny byly kompenzovány nárůsty ve splátce jistiny. Nejčastější frekvence splátek je měsíční.33 Lineární splátka Pohyblivá pravidelná splátka úvěru po definované období, která se skládá ze splátky jistiny a splátky úroků a je vypočtena tak, aby výše splátky jistiny byla neměnná a výše úroků se průběžně měnila v závislosti na již splacené jistině. Celková lineární splátka se tedy v průběhu splácení postupně snižuje.34 Důvodem, proč vyuţít při float sazbě lineární splácení, je skutečnost, ţe jiţ od počátku se splácí vyšší podíl jistiny neţ je tomu u anuitního splácení. Pokud by se v budoucnu klient rozhodl přejít na splátku fixované úrokové sazby, v tu dobu by měl mít splacený vyšší podíl jistiny oproti anuitnímu splácení a tím bude mít niţší splátku či kratší dobu splácení neţ klient, který od počátku zvolil fixovanou úrokovou sazbu s anuitním splácením. Přehled parametrů hypotečních úvěrů s float sazbou dle jednotlivých bank je zobrazen v přiloţené tabulce.

33 34

LepsiHYPO.cz [online]. [cit. 2014-01-21]. Dostupné z: https://lepsihypo.cz/slovnicek-pojmu/ LepsiHYPO.cz [online]. [cit. 2014-01-21]. Dostupné z: https://lepsihypo.cz/slovnicek-pojmu/

51

Tabulka 4: Porovnání Hypotečních úvěrů úroková sazba float

aktualizace: 31.3.2014

ČS GEMB HyBa LBBW mBank Oberbank RB UCB

PRODUKT proměnná variabilní P plus pohyblivá variabilní variabilní float float

LTV splácení referenční úroková sazba délka fixace úrokové marže banky přechod max typ typ sazby pevná 1 rok 3 roky 5 let na fixovanou ÚS z fixu na FLOAT 90% lineární 1M PRIBOR ANO NE NE NE kdykoliv k datu konce fixace ÚS 80% anuitní 1M MBR ANO ANO ANO ANO kdykoliv k datu konce fixace ÚS 100% anuitní 12M PRIBOR NE NE NE ANO k datu platnosti sazby / marže individuálně 90% lineární 1M PRIBOR ANO NE NE NE kdykoliv k datu konce fixace ÚS 80% anuitní / lineární 1M PRIBOR mBank ANO NE NE NE kdykoliv k datu konce fixace ÚS 80% anuitní 3M PRIBOR / 3M EURIBOR ANO NE NE NE ? ? 100% anuitní 1M PRIBOR ANO NE NE NE kdykoliv k datu konce fixace ÚS 100% anuitní 1M BMR NE NE NE ANO kdykoliv k datu konce fixace ÚS

Zdroj: Interní materiál Brokertrust a.s.

8.2.

Vývoj úrokové sazby

Vývoj úrokové sazby, a to jak fixované, tak i float, je moţné sledovat na stránkách Fincentrum hypoindex:35 http://www.hypoindex.cz, který shromaţďuje údaje dodávané bankami, které pokrývají většinu trhu. V Hypoindexu je moţné si vyfiltrovat vývoj jak průměrných úrokových sazeb, tak i počet nových hypoték, objem nových hypoték, průměrnou výši hypotečního úvěru a průměrné splátky hypotečního úvěru. Dlouhodobý vývoj úrokové sazby je patrný z tohoto grafu znázorněného na stránkách hypocentra:

35

Metodika FINCENTRUM HYPOINDEXU:

FINCENTRUM HYPOINDEX hodnotí vývoj cen hypoték v čase. Je to váţená průměrná úroková sazba, za kterou jsou poskytovány v daném kalendářním měsíci nové hypoteční úvěry pro fyzické osoby. Vahami jsou objemy poskytnutých úvěrů. Vstupní data pro výpočty poskytují tyto banky: Česká spořitelna, ČSOB, GE Money Bank, Hypoteční banka, Komerční banka, Raiffeisenbank, UniCredit Bank, Volksbank CZ a Wüstenrot hypoteční banka. Dostupné na http://www.hypoindex.cz, [cit. 2014-01-10]

52

Obrázek 1 Vývoj úrokových sazeb 2006-2013

Zdroj: Fincentrum Hypoindex: www.hypoindex.cz, 10.1.2014

Při sledování vývoje úrokových sazeb jsem se zaměřila hlavně na období roků 2009-2014, kdy nastal nejprudší pokles úrokových sazeb. V Hypoindexu je moţné si vyfiltrovat vývoj průměrných úrokových sazeb, kde je tento pokles názorně vidět jak v grafu, tak i v přiloţené tabulce: Obrázek 2 Průměrná úroková sazba 2008-2014

Zdroj Hypoindex: www.hypoindex.cz, 10.1.2014

53

Tabulka 5 Průměrné úrokové sazby 2009-2014

Datum Průměrná úr. sazba

01/2009

01/2010

01/2011

01/2012

01/2013

01/2014

5,74%

5,52%

4,20%

3,59%

3,21%

3,08%

Zdroj: Hypoindex: www.hypoindex.cz, 10.1.2014

Dále je moţno na Hypoindex nalézt přehled Počet nových hypoték. Dle grafu i tabulky je vidět, ţe se počet nových hypoték zvýšil téměř na dvounásobek, ale nesmíme zapomenout, ţe banky mezi nové hypoteční úvěry počítají i refinancování hypotečních úvěrů z jiných bank, coţ v přesném slova smyslu novým hypotečním úvěrem není. Obrázek 3 Počet nových hypoték 2008-2014

Zdroj: Hypoindex: www.hypoindex.cz,10.1.2014

Tabulka 6 Počet nových hypoték

Datum Počet hypoték

ks

01/2009

01/2010

01/2011

01/2012

01/2013

01/2014

2675

2533

3404

5443

5146

4225


54

Objem nových hypoték dle přiloţeného grafu a tabulky byl prozatím největší v roce 2012, 2013, další vývoj ještě uvidíme. Obrázek 4 Objem nových hypoték 2009-2014


Tabulka 7 Objem nových hypoték 2009-2014

Datum

01/2009

01/2010

01/2011

01/2012

01/2013

01/2014

4595

4280

5716

9200

8386

6964

Objem nových hypoték Zdroj: Hypoindex: www.hypoindex.cz,10.1.2014

Průměrná výše hypotéky: Průměrná výše hypotéky se sice mírně, ale přeci jen sniţuje. V roce 2009 byla průměrná výše hypotéky 1.718.000, na začátku roku 2014 je výše hypotečního úvěru 1.648.000, coţ je sníţení o 3,95 %. Sníţení průměrných cen hypotečních úvěrů je dle mého názoru způsobeno právě sníţením cen nemovitostí. Jelikoţ jsou ceny nemovitostí niţší, je k jejich koupi potřeba méně finančních prostředků a tím i niţší hypoteční úvěr. V grafu zveřejněném na Hypoindex je vidět jediný výrazný výkyv v únoru 2011, který je ovšem způsoben číselnou chybou.

55

Obrázek 5 Průměrná výše hypotéky


Tabulka 8 Průměrná výše hypotéky

Datum

01/2009

01/2010

01/2011

01/2012

01/2013

01/2014

1.718.000

1.690.000

1.679.000

1.699.000

1.679.000

1.648.000

Průměrná výše hypotéky Zdroj: Hypoindex: www.hypoindex.cz, 10.1.2014

Splátka hypotéky na 1 mil. na 20 let Právě na vývoji úrokových sazeb je vidět, jak mohou klienti díky niţším úrokovým sazbám ušetřit na měsíčních splátkách. Rozdíl ve splátce leden 2009 versus leden 2014 při úrokové sazbě 5,74 % vs. úroková sazba 3,08 % v roce 2014 činí rozdíl ve splátce 1427 Kč měsíčně. Roční úspora ve splátkách je 17.174,- Kč, při pětiletém fixu je úspora za 5 let 85.620,-Kč.

56

Obrázek 6 Splátka hypotéky 1 mil. na 20 let


Tabulka 9 Srovnání splátka hypotéky 1 mil. na 20 let

Datum Úroková sazba Měsíční splátka

01/2009

01/2010

01/2011

01/2012

01/2013

01/2014

5,74%

5,52%

4,20%

3,59%

3,21%

3,08%

7013

6888

6166

5846

5652

5586

1427

1302

580

260

66

0

17.124

15.624

6.960

3.120

792

0

85.620

78.120

34.800

15.600

3.960

0

342.480

312.480

139.200

62.400

15.840

0

Rozdíl splátky k 01/2014 Roční úspora Úspora při fixaci 5 let Úspora za dobu splatnosti 20 let Zdroj: Hypoindex: www.hypoindex.cz, 10.1.2014

57

Poslední řádek tabulky s propočtem úspory za 20 let je spíše pro zajímavost a spekulativní, předpokládáme fixaci úrokové sazby na 5 let, další úroková sazba po pěti letech bude závislá na vývoji úrokových sazeb na hypotečním trhu.

8.3.

Ceny nemovitostí

Jak jiţ bylo zmíněno, úroková sazba je mimo jiné výrazně ovlivněna cenou nemovitostí a jejich poptávkou. „Hodnotu domů a bytů ovlivňoval pohyb cen (výsledek přecenění) – bylo to patrné zejména do poloviny 90. let díky vysoké inflaci, od roku 2009 tento vliv jen zanedbatelný – v roce 2012 pokles cen snížil čistou hodnotu domů a bytů v ČR meziročně o 15,4 mld. korun,“ uvedla Drahomíra Dubská, analytička Českého statistického úřadu.“ Na konci loňského roku ceny bytů meziročně stouply. Ceny začaly růst po čtyřletém poklesu. Meziročně tedy ceny bytů stouply o 0,5 %. Údaje vyplývají z aktuální analýzy Českého statistického úřadu. Po dobu krize se kupní ceny bytů v roce 2009 meziročně propadly o 12,3 %. V roce 2010 klesly o dalších 4,5 % a pokles pokračoval i v letech 2011 (- 0,3 %) a 2012 (- 1,2 %)." Za celou Českou republiku stouply kupní ceny bytů ve 2. čtvrtletí loňského roku jen díky vývoji na pražském trhu.36

Vývoj cen nemovitostí do roku 2010 názorně ukazuje graf indexu cen nemovitostí zveřejněný na stránkách Českého statistického úřadu ze dne 30. 12. 2011.

36

Hrušová Monika: ČSÚ: Kupní ceny bytů ke konci loňského roku začaly růst. In: Hypoindex 27. 3. 2014. [online]. [cit. 2014-04-03]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/csu-kupni-ceny-bytu-ke-konci-lonskeho-rokuzacaly-rust/

58

Obrázek 7: Úhrnné indexy cen nemovitostí 1998-2010

Zdroj: Český statistický úřad http://www.czso.cz, 18.1.2014

Vývoj cen nemovitostí od roku 2012 znázorňuje HB Index hypoteční banky: Obrázek 8: HB index cen nemovitostí 2010-Q3 2013

Zdroj: HBINDEX: www.hyposvet.cz, 14.1.1014

59

Podrobněji se vývojem cen nemovitostí zabývá také Český statistický úřad, průměrné ceny znázorňuje v tabulce za dvouleté období: Tabulka 10 Průměrné ceny nemovitostí 2008-2010

Zdroj: Český statistický úřad: http://www.czso.cz/, 15.2.2014

Tabulka 11 Průměrné ceny nemovitostí 2010-2012


Z obou výše uvedených tabulek mimo jiné vyplývá, ţe se v tomto sledovaném období výše kupní ceny pohybovala převáţně ve vyšších částkách, neţ je cena odhadu, coţ se odráţelo mimo jiné i u získávání hypotečních úvěrů. Schválení hypotečního úvěru bylo ztíţeno tím, ţe byla hodnota nemovitosti niţší neţ kupní cena, a tím nedostatečná k zajištění výše

60

poţadovaného úvěru. Tato skutečnost kladla větší nárok na vyšší podíl vlastních finančních zdrojů klienta, které musel při koupi nemovitosti vynaloţit.

8.4. Vzájemná závislost cen nemovitostí a úrokových sazeb hypotečních úvěrů Pro lepší znázornění přehledu vývoje úrokových sazeb a cen nemovitostí jsem vytvořila tabulku a graf s přehledem vývoje úrokových sazeb a cen nemovitostí za sledované období 2009-2014, kdy nastal výrazný propad jak cen nemovitostí, tak i úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Jak je patrné z grafu na obrázku 9, úrokové sazby jsou v prvním čtvrtletí 2014 na historickém minimu. Tento výrok sice jiţ byl za období posledních pěti let vyřčen několikrát, aby byl znovu pokořen. Dle mého názoru jiţ není příliš velký prostor k tomu, aby úrokové sazby ještě výrazněji klesly. Ceny nemovitostí zaznamenaly mírný nárůst, ale za rok 2014 máme data jen za první čtvrtletí, přesnější přehled budeme znát aţ po ukončení celého roku 2014. Tabulka 12 vývoj úrokových sazeb HÚ a cen nemovitostí 2009-2014

Datum Úroková sazba

01/2009

01/2010

01/2011

01/2012

01/2013

01/2014

5,74%

5,52%

4,20%

3,59%

3,21%

3,08%

108,8

100,8

97,1

94,9

96,4

99,3

103,2

99,7

101,5

101,7

101,9

Index průměrná 37

cena bytů Index průměrná cena

rodinných domů38 Zdroj: Český statistický úřad: http://www.czso.cz/, 15.2.2014 Indexy průměrných cen bytů - průměr roku 2010 = 100

37

Ceny bytů. In: Český statistický úřad. [online]. [cit. 2014-04-15]. Dostupné na: http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu 38 Ceny bytů. In: Český statistický úřad. [online]. [cit. 2014-04-15]. Dostupné na: http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu

61

Obrázek 9- graf vývoje úrokových sazeb a cen nemovitostí 2009-2014

12

10

8 index průměrná cena bytů

6

Index průměrná cena RD úrokové sazby

4

2

0 2009

2010

2011

2012

2013

2014

Zdroj: Český statistický úřad: http://www.czso.cz/, 15.2.2014 Úrokové sazby uvedeny v % Indexy průměrných cen bytů - průměr roku 2010 = 10,0

Do grafu č. 9 jsou pro lepší ilustrační znázornění porovnány rozdílné veličiny - procentuelní úroková sazba a index cen bytů a rodinných domů.

8.4.1. Korelační analýza Pro potvrzení hypotézy vzájemné závislosti cen nemovitostí a úrokových sazeb jsem zvolila korelační analýzu. Korelační analýza: Korelační analýza je základní statistickou metodou měření síly (těsnosti) lineárních závislostí numerických proměnných. Silou (těsností) závislosti rozumíme stupeň, s nímž se závislost blíží funkční závislosti. Jinými slovy, závislost je tím silnější, čím více jsou jednotlivé napozorované hodnoty blíže regresivní čáře popisující průběh závislosti.

62

Při korelační analýze předpokládáme, že všechna napozorovaná data jsou hodnotami vícerozměrné náhodné veličiny, tedy při uvažování dvojic hodnot předpokládáme, že jsou hodnotami dvourozměrné proměnné apod. Na rozdíl od regresní analýzy může v korelační analýze kterákoliv z uvažovaných proměnných vystupovat jako závisle proměnná a ostatní jako nezávisle proměnné, neboť mezi proměnnými existuje tzv. vzájemná závislost. 39 Korelační analýzu jsem pouţila pro zanalyzování dat shromáţděných v tabulce: Tabulka 13 vývoj úrokových sazeb HÚ a cen nemovitostí 2009 - 1014 Korelace u bytů Korelace u rodinných domů

0,76452 -0,0707

Korelace nabývá hodnot -1 do 1, pokud se korelace blíţí k 1, znamená to silnou přímou závislost - tedy ţe s růstem jedné veličiny roste veličina druhá a s poklesem klesá. Pokud se hodnota blíţí k -1 znamená to silnou nepřímou závislost - tedy ţe s růstem jedné hodnoty druhá hodnota klesá. U bytů je korelace mnohem silnější (0,76452) neţ u rodinných domů (-0,0707). U bytů kladná korelace znamená, ţe v případě poklesu jedné veličiny - ceny, druhá je tímto poklesem ovlivněna také - úrokovou mírou a naopak. U rodinných domů je korelace velmi slabá a nepřímá - s poklesem jedné veličiny druhá roste a naopak.

Pro větší přesnost jsem sesbírala data za stejné sledované období čtvrtletně. S tímto větším počtem dat jsem tato data analyzovala opět korelační analýzou a nyní i lineární regresí. Tabulka 13 vývoj úrokových sazeb HÚ a cen nemovitostí 2009-2014 čtvrtletně

Datum Q1/2009 Q2/2009 Q3/2009 Q4/2009 Q1/2010 Q2/2010 Q3/2010 Q4/2010 Q1/2011 Q2/2011 Q3/2011 Q4/2011 Q1/2012 Q2/2012 Q3/2012 Q4/2012 Q1/2013 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013 Q1/2014 Úroková sazba 5,74% 5,54% 5,66% 5,60% 5,52% 5,29% 4,84% 4,42% 4,20% 4,28% 4,14% 3,77% 3,59% 3,70% 3,59% 3,36% 3,21% 3,08% 3,00% 3,06% 3,08% Index průměrná cena bytů 113,2 104,2 102,1 100,9 100,8 100,3 99,7 99,3 99,7 100 99,8 99,5 99,1 98,6 98,4 98,2 96,4 96,6 97,4 98,5 99,3 Index průměrná cena rodinných domů 103,2 101,8 100,8 99,8 99,7 100,4 100,1 99,9 101,5 102,8 102,4 101,8 101,7 102,2 102 101,7 101,9 102,7 99,8 99,1 101,2


Výsledek korelační analýzy za sledované období čtvrtletně: Úroková sazba/byty Úroková sazba/RD

0,698543 -0,11693

39

Doc., Ing. Dagmar Blatná, CSc. Metody statistické analýzy, vydání třetí, únor 2008, Bankovní institut vysoká škola, ISBN: 978-80-7265-129-0

63

Obrázek 10 Lineární regrese úroková sazba a index průměrné ceny bytů

Úroková sazba a index průměrné ceny bytů 116 114 112 110 108 106 104 102 100 98 96 94 0.00%

y = 244.05x + 89.791 R² = 0.488

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

úroková míra a index průměrné ceny bytů Lineární (úroková míra a index průměrné ceny bytů) Vlastní tvorba

Obrázek 11 Lineární regrese a index průměrné ceny RD

Úroková míra a index průměrné ceny RD 103.5 103 102.5 102 101.5 101

úroková míra a index průměrné ceny RD

y = -13.892x + 101.85 R² = 0.0137

Lineární (úroková míra a index průměrné ceny RD)

100.5 100 99.5 99 98.5 0.00%

2.00%

4.00%

6.00%

8.00%

Vlastní tvorba

R2 - koeficient determinace - říká, do jaké míry vysvětluje hodnota jedné veličiny hodnotu veličiny druhé, jinak řečeno, z kolika % model vystihuje realitu. Příklad: Index průměrné

64

ceny bytů ovlivňuje z 48,8 % úroková míra (zbylých 51,2 % ovlivňují další veličiny - ty však model nezahrnuje) Regresní rovnice (y=244,05x + 89,791) nám de facto říká, ţe - v případě, kdy by úroková míra byla například 5 %, dosadíme těchto 5 % (0,05) za x a y (index) se bude rovnat 101,9935. (244,05 * 0,05 + 89, 791 = 101,9935). Čili je to nějaká predikce ze získaných veličin, díky které je moţno pro kaţdou hodnotu x (úrokovou míru) přiřadit hodnotu y (index průměrný ceny bytů). Souvislost mezi úrokovou mírou a cenou bytů nebo rodinných domů je silnější u vazby mezi úrokovou mírou a průměrnou cenou bytů - to lze vidět jak z koeficientu korelace obou veličin, tak z lineární regrese. Důleţité je také zmínit, ţe vazby, které platí mezi úrokovou mírou a cenou bytů nebo RD jsou protichůdné - u bytů růst úrokové míry způsobuje růst průměrné ceny a naopak (pokles znamená pokles), kdeţto u průměrné ceny rodinných domů při poklesu úrokové míry roste tato průměrná cena a naopak. Vysvětlení u bytů můţe znamenat, ţe menší dostupnost hypotečních úvěrů způsobuje tlak na růst poptávky po v tu chvíli relativně levnějších bytech - čímţ vzniká tlak na růst ceny bytů (a nabídka roste pomaleji neţ poptávka). Důleţité je i hledisko substituce "relativně draţších" bytů "relativně levnějšími" rodinnými domy v případě poklesu úrokové míry. Zde můţeme poukázat i na to, ţe rodinné domy je v případě změny na trhu jednodušší postavit, kdeţto stavba bytovky je z pohledu investora dlouhodobá a mnohem nákladnější investice, neţli rodinný dům - proto je pravděpodobně nabídka nových rodinných domů v tomto ohledu pruţnější neţ nabídka nových domů bytových. Závěr analýzy tedy zní, ţe se podařilo prokázat souvislost mezi úrokovou mírou a cenou bytů. U rodinných domů se souvislost s úrokovou sazbou dostatečně neprokázala.

8.5.

Ocenění bytu

V této části bych ráda názorně ukázala, jak se trţní odhad jedné a té stejné nemovitosti můţe měnit díky výkyvům cen na trhu nemovitostí. Pouţila jsem odhad vypracovaný externím odhadcem, který si klient objednal v roce 2009, poté online ocenění České spořitelny z roku 2012 a nakonec vypracovala aktuální ocenění v roce 2014. Původní odhady jsou pouţity s výslovným souhlasem klienta. Jedná se o byt v osobním vlastnictví 1+1 v Prostějově. Klient si poprvé bral Hypoteční úvěr na koupi bytu.

65

PŘEDMĚTEM OCENĚNÍ JE: Byt , osobní vlastnictví, jednotka 777, podíl na společných částech 300/2008, LV č. 1254 a 5123 pro k.ú. 733491 Prostějov, v obci Prostějov, v okrese Prostějov

8.5.1. Ocenění bytu 2009 Původní ocenění bytu proběhlo v roce 2009, kdy byla odhadcem stanovena cena obvyklá na 750.000,-Kč.

66

67

68

69

70

71

72

73

74

75

8.5.2. Ocenění bytu 2012 V době konce fixace hypotečního úvěru v roce 2012 jsme s klientem hypoteční úvěr refinancovali do České spořitelny a.s. Předloţili jsme původní odhad nemovitosti, ale byl supervizí zamítnut s tím, ţe obvyklá cena uvedená v odhadu neodpovídá současným cenám na trhu. Byl tedy zhotoven nový odhad, nyní online ocenění, které u bytů Česká spořitelna provádí zdarma. V tomto ocenění byla určena Obecná cena na 609.086,-Kč. Za období tří let je to rozdíl ve výši 140.914,-Kč, procentuelně klesla obvyklá cena bytu o 23,14%.

76

77

8.5.3. Ocenění bytu 2014 Za účelem aktualizace údajů do této práce jsem v dubnu 2014 vytvořila aktuální odhad této nemovitosti. Jak je z níže přiloženého ocenění vidět, cena nemovitosti od roku 08/2012 mírně vzrostla a současná cena bytu je 650.220,-Kč

78

79

80

81

82

83

8.5.4. Shrnutí výsledků odhadů: Původní ocenění bytu v roce 2009, kdy byla odhadcem stanovena cena obvyklá na 750.000,Kč. Pro tuto nemovitost byl poskytnut hypoteční úvěr, úroková sazba byla stanovena na 6,09 %. Ocenění v roce 2012: V tomto ocenění byla určena Obecná cena na 609.086,- Kč. Za období tří let od prvního odhadu je rozdíl v ceně bytu ve výši 140.914,- Kč, procentuelně klesla obvyklá cena bytu o 23,14 %. Úroková sazba nového hypotečního úvěru byla stanovena na 3,89 %. Ocenění v roce 2014: V roce 2014 jsem v odhadu nemovitosti určila cenu obvyklou na 650.220,- Kč, coţ je nárůst oproti odhadu z roku 2012 o 41.134,-Kč, navýšení je od roku 2012 6,33 %. Ovšem srovnání k ceně obvyklé z roku 2009, která byla 750.000,-Kč, je cena nemovitosti stále niţší, a to o 99.780 Kč, coţ je po pěti letech stále ještě pokles o 13,31%. Průměrná úroková sazba v dubnu 2014 se pohybovala kolem 2,99 %. Pro lepší znázornění jsem výsledky ocenění a úrokových sazeb vloţila do tabulky a grafu. Tabulka 14 Cena a úrokové sazby ke zkoumané nemovitosti

Datum Cena nemovitosti Úroková sazba

2009

2012

2014

750 000,- Kč

609 086,- Kč

650 220,-Kč

6,09 %

3,89 %

2,99 %

Vlastní tvorba

84

Obrázek 12 Cena a úrokové sazby zkoumané nemovitosti

8 7 6 5 Úrokové sazby % 4 Cena nemovitosti v 100.000 Kč

3 2 1 0 2009

2012

2014

Vlastní tvorba

Díky těmto doloţeným ocenění té stejné nemovitosti v rozmezí pěti let, je patrno, jak velmi se můţe změnit trţní cena toho stejného subjektu, který je pouţit coby zajištění hypotečního úvěru. Z výsledku je zřejmé, ţe v průběhu času se můţe stát, ţe i kdyţ má banka poskytující úvěr v zástavě nemovitost, a i kdyţ v době schválení úvěru byla dostatečná, můţe se cena nemovitosti vyvíjet i nepříznivým směrem a rapidně klesnout, tak jak bylo doloţeno posudkem z roku 2012, kdy cena nemovitosti klesla o čtvrtinu své původní ceny. V tuto chvíli můţe být hodnota nemovitosti dokonce i niţší neţ je současná výše úvěru a banka se tak ocitne v riziku, ţe pokud dluţník přestane splácet, nedostane půjčené prostředky zpět. Z přiloţených úrokových sazeb je i vidět, ţe úroková sazba reaguje na sníţení cen nemovitostí sníţením úrokové míry. V roce 2014 se jiţ cena nemovitosti mírně zvýšila. Úroková sazba oproti roku 2012 ještě klesla. Dá se ale předpokládat, tak jak jiţ bylo doloţeno korelační analýzou, ţe ačkoliv úrokové sazby ještě stále klesají, pokud se budou zvedat ceny bytů, budou se postupně zvedat i úrokové sazby.

85

9. Závěr Ve své diplomové práci jsem se zaměřila na ucelení informací, které se v oblasti hypotečních úvěrů a odhadů nemovitostí pro účel zajištění úvěru vyskytují a hledala jsem souvislost mezi cenami nemovitostí a úrokovou sazbou hypotečních úvěrů. Snaţila jsem se problematiku vysvětlit tak, aby byla jasná i laické veřejnosti, kupříkladu zájemci o hypoteční úvěr, který se chce dozvědět něco více o tom, jak bude probíhat proces odhadu jeho nemovitosti. V první části diplomové práce jsem se zaměřila na legislativu spojenou s nemovitostmi coby zástavy hypotečních úvěrů, jak se těchto nemovitostí a hypotečních úvěrů tato legislativa týká v procesu schvalování úvěru, a to od počátku: výběr vhodné či nevhodné nemovitosti, proces odhadu nemovitosti a zákony, které jej ovlivňují a nakonec i veškeré náleţitosti, které se týkají zástavních smluv a vkladu zástavní smlouvy na katastr nemovitostí. Ze zákonů, které se tohoto procesu týkají, jsem vybrala tři stěţejní, a to: -

Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník

-

Zákon č. 256/2013 Sb., Katastrální zákon

-

Zákon č. 151/1997 Sb. Zákon o oceňování majetku

U těchto zákonů jsem vybrala pasáţe, které se problematiky odhadu nemovitosti k zajištění hypotečního úvěru nejvíce týkají. Tyto pasáţe jsem okomentovala, vysvětlila jejich součinnost s danou problematikou a vysvětlila, jak fungují v praxi v souvislosti s procesem zajištění hypotečního úvěru nemovitostí. Ve druhé části jsem specifikovala, které metody se pouţívají k ocenění nemovitostí určených k zástavě hypotečního úvěru. Dále jsem z metodik jednotlivých bank provedla specifikaci a rozdělení nemovitostí dle jejich vhodnosti k zajištění hypotečního úvěru z pohledu bank a rozdělila je do tří kategorií: nemovitostí vhodných pro účely hypotečního úvěrování, nemovitosti se specifickým přístupem a nemovitostí nevhodných pro účely hypotečního financování. Určila jsem, jaké způsoby banky pro oceňování nemovitosti pouţívají, proces jednotlivých způsobů oceňování a popsala jsem nemovitosti, pro které jsou jednotlivé způsoby ocenění vhodné. Pomocí metodik tří bank jsem do tabulek provedla specifikaci poţadovaných parametrů úvěrů ve vztahu k zastavované nemovitosti a na konkrétních příkladech ukázala, jak v souvislosti s ostatními poţadavky cena nemovitosti ovlivní výběr

86

banky, která je schopna a ochotna úvěr poskytnout. Následně jsem roztřídila hypoteční úvěry dle jejich účelu a specifikovala, jaké podklady jsou pro posouzení nemovitosti nutné. Poslední téma, na které jsem se v diplomové práci zaměřila, bylo téma souvislosti vývoje cen nemovitostí a úrokových sazeb hypotečních úvěrů. Jak jsem doloţila výše v části zaměřené na výši úrokové sazby a cenu nemovitosti, v době kolem roku 2008-2009, kdy byly ceny nemovitostí na vrcholu, se pohybovaly i úrokové sazby v dvojnásobné výši neţ v současné době. Po roce 2009 ceny nemovitostí prudce klesly v důsledku náhlého poklesu zájmu o koupi nemovitostí z důvodu hospodářské krize. V návaznosti na poptávku po nemovitostech, poklesl i zájem o hypoteční úvěry. Po krátké stagnaci banky zareagovaly sníţením úrokových sazeb, aby umoţnily větší dostupnost hypotečních úvěrů. Úrokové sazby postupně klesaly aţ na současný stav výše úrokových sazeb, které jsou nyní na svém dosavadním historickém minimu. Vzájemný vztah a souvislost mezi cenami nemovitostí a výší úrokové sazby hypotečního úvěru jsem ověřila sběrem statistických dat vývoje nemovitostí a vývoje úrokových sazeb. Tato data jsem vytřídila a pomocí nich jsem pro znázornění vytvořila tabulky a grafy. Poté jsem sesbíraná data podrobila matematicko - statistickým analýzám. Ceny nemovitostí jsem u jednotlivých zkoumání pro větší přesnost rozdělila na bytové jednotky a rodinné domy. Pouţila jsem korelační analýzu a lineární regresi. Pomocí těchto analýz jsem potvrdila poměrně vysokou vzájemnou závislost bytů s úrokovými sazbami hypotečních úvěrů. U rodinných domů vzájemná souvislost prokázána nebyla. V úplném závěru mé práce jsem provedla ocenění bytové jednotky k aktuálnímu datu duben 2014 a toto ocenění srovnala s původními oceněními z roku 2009 a 2012. Na tomto konkrétním příkladu jsem prokázala výraznou změnu ceny nemovitosti a úrokové sazby v období od cenové bubliny (2009) po současnost (2014). Závěr, který z mého průzkumu vyplývá je, ţe vývoj cen nemovitostí, a to obzvláště bytů, a výše úrokových sazeb spolu souvisí, coţ jsem prokázala sběrem, vytříděním dat a matematicko - statistickou analýzou. Cíle, které jsem si v této diplomové práci vytyčila, byly splněny.

87

10.

Seznam použité literatury:

[1] BLATNÁ Dagmar: Metody statistické analýzy, vydání třetí, 93 stran, Bankovní institut vysoká škola, 2008, ISBN: 978-80-7265-129-0 [2] BRADÁČ A., FIALA J., HLAVINKOVÁ V.: Nemovitost – oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a aktualizované vydání LINDE Praha a.s., 2007 ISBN 978-80-7201-679-2 [3] DUŠEK D.: Oceňování nemovitostí jako předmětu zajištění úvěrů se zřetelem na ocenění věcných břemen a odděleného vlastnictví staveb a pozemků, Doktorská disertační práce na katedře financí a oceňování podniku VŠE, Praha 2003 [4] FIALA J., BRADÁČ A., HÁBA J., HALLEROVÁ A., SKÁLA M., VITULOVÁ N.: Věcná břemena od A do Z. LINDE Praha a.s., 3. vydání 2006, ISBN 80-7201-572-9 [5] HLAVINKOVÁ Vítězslava, Tržní oceňování nemovitostí. 1. vydání, Vysoké učení technické v Brně, Ústav soudního inţenýrství, 2012, ISBN 978-80-214-4568-0 [6] ORT Petr, Ph.D: Moderní metody oceňování na tržních principech. 1. vydání, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, ISBN 978-80-7265-113-9. [7] ORT, Petr, Ph.D.: Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. 1. vydání, 143 stran, Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008, ISBN 978-80-7265-128 – 3 [8] SVEJKOVSKÝ A KOL.: Nový občanský zákoník. Srovnání nové a současné úpravy občanského práva. 1. vydání, Nakladatelství C. H. Beck, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-7400423-0 [9] ZAZVONIL ZBYNĚK: Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, Praha: CEDUK, 1996, ISBN 978-80-9021-090-5 [10] International Valuation Standards Comittee Mezinárodné oceňovacie štandardy, 6. Vydanie 2003, slovenské vydání vydala Slovenská asociácia ekonomických znalcov, 2005, ISBN 80-969-248-5-0. [11] TEGoVA – The European Group of Valuers Associations EVS – European Valutation Standards, 2003 88

[12] ÚZ č. 900 – Nový občanský zákoník, 1. vydání, nakladatelství Sagit, a.s., 320 stran, 2014 [13] ÚZ č. 993 – Katastr nemovitostí, Zeměměřičství, Pozemkové úpravy a úřady – zákony a vyhlášky 2014, 1. vydání, nakladatelství Sagit, a.s., 256 stran, 2014 [14] ÚZ č. 1004 – oceňování majetku, 1. vydání, Nakladatelství Sagit, a.s., 240 stran, 2014 [15] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v aktuálním znění ze dne 1. 1. 2014 [16] Zákon č. 256/2012 Sb., katastrální zákon v aktuálním znění ze dne 1. 1. 2014 [17] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění ze dne 1. 1. 2014 [18] Ceny bytů. In: Český statistický úřad. [online]. [cit. 2014-04-15]. Dostupné na: http://www.czso.cz/csu/redakce.nsf/i/ceny_bytu [19] Český statistický úřad [online]. [cit. 2014-05-14]. Dostupné z: http://www.czso.cz [20] Český úřad zeměměřičský a katastrální [online]. [cit. 2014-06-12]. Dostupné z: http://nv.cuzk.cz/Web/Uvod.aspx [21] EPravo.cz [online]. [cit. 2014.03.13]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/ [22] Fincentrum hypoindex [online]. [cit. 2014-04-12]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz [23] Fixing úrokových sazeb na na mezibankovním trhu depozit – PRIBOR. In: Česká národní banka. [online]. [cit. 2014-06-23]. Dostupné na: http://www.cnb.cz/cs/financni_trhy/ /penezni_trh/pribor/ denni.jsp [24] HANÁK Jakub: Změny v oceňování nemovitostí a a nový občanský zákoník. In: epravo.cz

31.

1.

2014.[online].

[cit.

2014-04-15].

Dostupné

z:

http://www.epravo.cz/top/clanky/zmeny-v-ocenovani-nemovitosti-a-novy-obcansky-zakonik93475.html [25] HBINDEX [online]. [cit. 2014-05-14]. Dostupné z: http://www.hyposvet.cz [26] Hrušová Monika: ČSÚ: Kupní ceny bytů ke konci loňského roku začaly růst. In: Hypoindex 27. 3. 2014. [online]. [cit. 2014-04-03]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/csukupni-ceny-bytu-ke-konci-lonskeho-roku-zacaly-rust/, [27] Hypoteční banka [online]. [cit. 2014-04-10]. Dostupné z: http://www.hypotecnibanka.cz 89

KUČEROVÁ Dagmar: Od nového roku se mění pravidla zápisu na katastr. In: Podnikatel.cz 30.9.2013. [online]. [cit. 2014-02-04]. Dostupné z: http://www.podnikatel.cz/clanky/odnoveho-roku-se-meni-pravidla-zapisu-na-katastr/ [28] LepsiHYPO.cz [online]. [cit. 2014-01-21]. Dostupné z: https://lepsihypo.cz/slovnicekpojmu/ [29] MAPY.CZ [online]. [cit. 2014-02-10]. Dostupné z: http://mapy.cz [30] Metodický list Česká národní banka. In: Česká národní banka [online].,[cit. 2014-06-23]. Dostupné na: https://www.cnb.cz/docs/ARADY/MET_LIST/prib_cs.pdf [31] Nahlíţení do KN – Český úřad zeměměřičský a katastrální [online]. [cit. 2014-02-10]. Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz [32] Nový občanský zákoník: časté dotazy: věcná práva [online]. [cit. 2014-03-12]. Dostupné z:http://obcanskyzakonik.justice.cz/infocentrum/caste-dotazy/?tx_odfaq_pi1%5Bfilter_ categories %5D=vecna-prava [33] PEČENKA R., FALTÝNKOVÁ K., Ochrana vlastníků nemovitosti dle nového katastrálního zákona po rekodifikaci. In: epravo.cz 25.9.2013. [online]. [cit. 2014-03-17]. Dostupné

z:

http://www.epravo.cz/top/clanky/ochrana-vlastniku-nemovitosti-dle-noveho-

katastralniho-zakona-po-rekodifikaci-92393.html [34] ŠOURKOVÁ Martina: Katastr nemovitostí v novém. In: epravo.cz 12.9.2013. [online]. [cit. 2014-04-12]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/katastr-nemovitosti-v-novem92356.html

90

11.

Seznam použitých tabulek

Tabulka 1: Základní parametry hypotéky České spořitelny a.s. Tabulka 2: Základní parametry hypotéky Hypoteční banky Tabulka 3 Základní parametry Komerční banky Tabulka 4: Porovnání Hypotečních úvěrů úroková sazba float Tabulka 5 Průměrné úrokové sazby 2009-2014 Tabulka 6 Počet nových hypoték Tabulka 7 Objem nových hypoték 2009-2014 Tabulka 8 Průměrná výše hypotéky Tabulka 9 Srovnání splátka hypotéky 1 mil. na 20 let Tabulka 10 Průměrné ceny nemovitostí 2008-2010 Tabulka 11 Průměrné ceny nemovitostí 2010-2012 Tabulka 12 vývoj úrokových sazeb HÚ a cen nemovitostí 2009-2014 Tabulka 13 vývoj úrokových sazeb HÚ a cen nemovitostí 2009-2014 čtvrtletně Tabulka 14 Cena a úrokové sazby ke zkoumané nemovitosti

41 41 42 52 54 54 55 56 57 60 60 61 63 84

Seznam použitých obrázků

Obrázek 1 Vývoj úrokových sazeb 2006-2013 Obrázek 2 Průměrná úroková sazba 2008-2014 Obrázek 3 Počet nových hypoték 2008-2014 Obrázek 4 Objem nových hypoték 2009-2014 Obrázek 5 Průměrná výše hypotéky Obrázek 6 Splátka hypotéky 1 mil. na 20 let Obrázek 7: Úhrnné indexy cen nemovitostí 1998-2010 Obrázek 8: HB index cen nemovitostí 2010-Q3 2013 Obrázek 9- graf vývoje úrokových sazeb a cen nemovitostí 2009-2014 Obrázek 10 Lineární regrese úroková sazba a index průměrné ceny bytů Obrázek 11 Lineární regrese a index průměrné ceny RD Obrázek 12 Cena a úrokové sazby zkoumané nemovitosti

91

53 53 54 55 56 57 59 59 62 64 64 85

Oceňování majetku a jeho vliv na hypoteční úvěry

Recommend Documents