Objednatel: CzechInvest Agentura pro podporu podnikání a investic Štěpánská 15, Praha 2 Česká republika ZNALECKÝ POSUDEK

Objednatel:

CzechInvest Agentura pro podporu podnikání a investic Štěpánská 15, 120 00 Praha 2 Česká republika

ZNALECKÝ POSUDEK (Zpráva o hodnocení) Pozemky v průmyslové zóně Nošovice Česká republika

Datum ocenění:

31. prosinec 2005

AMERICAN APPRAISAL s.r.o.

2

OBSAH

I. ZNALECKÝ ÚKOL................................................................................................... 3 II. POSUDEK.............................................................................................................. 6 III. NÁLEZ................................................................................................................... 7 POPIS..................................................................................................................... 7 SITUACE NA RELEVANTNÍM TRHU..................................................................... 7 OCEŇOVANÝ MAJETEK ....................................................................................... 7 FUNKČNÍ VYUŽITÍ POZEMKU Z HLEDISKA ÚZEMNÍHO PLÁNU........................ 8 ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ .............................................. 8 OCENĚNÍ ............................................................................................................... 9 OCENĚNÍ POZEMKU METODOU TRŽNÍHO POROVNÁNÍ .................................. 9 ZÁVĚR OCENĚNÍ .................................................................................................. 9 PŘÍLOHY.............................................................................................................. 11 PŘÍLOHA A – MAPY LOKALITY .......................................................................... 12 PŘÍLOHA B – SITUAČNÍ MAPA........................................................................... 15 PŘÍLOHA C – PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY ................................ 17 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY ....................................................... 18 IV. ZNALECKÁ DOLOŽKA....................................................................................... 21


American Appraisal s.r.o., Zelený pruh 95/97, 140 00 Praha 4 • Tel.: + 420 227 027 575, 227 027 577 • Fax: +420 227 027 590 IČO: 44847068 - zápis v OR u MěS v Praze, oddíl C, vložka 8322 • DIČ: CZ44847068 • Bank. účet č. 941863/0300 www.american-appraisal.cz • [email protected]

Vážený pan Mgr. Tomáš Hruda Generální ředitel CzechInvest Agentura pro podporu podnikání a investic Štěpánská 15 120 00 Praha 2 Česká republika

Smlouva 061349

9. ledna 2006

I. ZNALECKÝ ÚKOL

Oznamujeme Vám, že jsme ukončili ocenění majetku označeného nám jako pozemky v průmyslové zóně Nošovice a v tomto posudku Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tento znalecký posudek vyjadřuje náš názor na jednotkovou obvyklou cenu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31. prosinci 2005. Je nám známo, že ocenění obsažené v tomto posudku má sloužit jako podklad pro jednání o prodeji majetku. Tento znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti České republiky dle č. j. 769/92-OOD a 158/96-OOD do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika. Zápis byl publikován v Ústředním věstníku České republiky. Pojem „cena obvyklá“ je definován v zákoně číslo 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Jako synonymum pojmu cena obvyklá uvažujeme v mezinárodní oceňovací praxi běžně užívaný termín „tržní hodnota“. Tržní hodnota je definována jako nejvíce pravděpodobná cena, za kterou by mohl být majetek prodán na soutěživém a volném trhu, aniž by kupující nebo prodávající byli _____________________________________________________________________________________________________ U.S.A. - Austria - Canada - China - Czech Republic - Germany - Greece - Hungary Italy - Japan - Mexico - Portugal - Russia - Spain - Thailand - United Kingdom

4 pod jakýmkoliv nátlakem s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a že je současně zachována vzájemná výhodnost obchodu. Předpokládá se uskutečnění prodeje k určitému datu a přechod vlastnického práva ze strany prodávající na stranu kupující za podmínek uvedených dále: • • • • •

prodávající a kupující jsou typicky motivováni obě strany jsou dobře informovány a při jednání je zachována vzájemná výhodnost obchodu předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce platba je uskutečněna v hotových penězích nebo jiným srovnatelným finančním ujednáním cena je výsledkem hodnocení prodávaného majetku bez ovlivnění speciálním nebo kreativním financováním nebo prodejními výhodami zaručenými osobou spojenou s prodejem

Předmětné pozemky jsou oceňovány za předpokladu jejich nabídky na volném trhu s tím, že budou nabízeny na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek zahrnuje pouze pozemky, jakýkoliv jiný majetek je z ocenění vyloučen. Absolutní vlastnictví je definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Tento posudek byl vypracován v souladu s účelem a požadavky na souhrnnou zprávu o ocenění. Zpráva jako taková proto předkládá souhrnné pojednání informací, úvah a analýz použitých společností American Appraisal s.r.o. v procesu oceňování. Podpůrná dokumentace týkající se procesu ocenění je uchována v našich pracovních složkách. Rozsah zprávy odpovídá potřebám klienta a účelu, pro který byla zpráva zpracována a který je v ní uvedený. Společnost American Appraisal s.r.o. neodpovídá za neoprávněné použití této zprávy. Tento posudek má následující strukturu: I. Znalecký úkol II. Posudek III. Nález Příloha A – Mapy lokality Příloha B – Situační mapa Příloha C – Předpoklady a omezující podmínky IV. Znalecká doložka


5

Oceňovaný majetek zahrnuje pozemkové parcely o celkové rozloze přibližně 260 ha (2 600 000 m2). Podrobnější popis oceňovaného majetku je uveden v části „Nález“. K datu ocenění bylo funkční využití oceňovaných pozemků dle územního plánu pro průmysl. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Nejvyšší a nejlepší využití majetku Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny nezastavěných pozemků v průmyslových zónách v České republice Převažující trendy v dané lokalitě se zaměřením na průmyslové zóny, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu majetku na trhu Dle požadavku klienta byl majetek oceněn za následujících předpokladů: Pozemky jsou volné a připravené pro zástavbu pro průmyslovou výrobu Pozemek je nabízen k prodeji vcelku jako by byl vlastněn jedním vlastníkem a není zatížen žádnými zástavními právy ani věcnými břemeny Přípojky inženýrských sítí (elektřina, voda, dešťová i splašková kanalizace, zemní plyn, telefon) jsou k dispozici na okraji pozemku a mají dostatečnou kapacitu odpovídající požadavkům potenciálního investora Majetek je dobře dostupný pro osobní i nákladní dopravu z místních komunikací a z mezinárodní čtyř-pruhové komunikace R48 vedoucí z Hranic (Česká republika) na česko-polskou hranici. Majetek má dobré napojení prostřednictvím železniční vlečky na státní železniční sít Při ocenění jsme neuvažovali žádné náklady související s prodejem majetku. Vzhledem k tomu, že společnost American Appraisal s.r.o. není kvalifikovaným odborníkem na zjišťování výskytu nebezpečných látek ani na odhadování nákladů na jejich odstranění, případné vlivy faktorů znečištění životního prostředí na oceňovaný majetek nebo majetku na životní prostředí nebyly vzaty v úvahu.


6 II. POSUDEK Tento znalecký posudek vyjadřuje náš názor na jednotkovou obvyklou cenu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31. prosinci 2005. Pojmy obvyklá cena (tržní hodnota) a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části tohoto posudku. Je nám známo, že ocenění obsažené v tomto posudku má sloužit jako podklad pro jednání o prodeji majetku. a) Oceňovaný majetek je podrobně popsán v části „Nález“ tohoto posudku b) V souladu s požadavky klienta byl posudek zpracován na základě následujících předpokladů (předpokládá se, že většina z těchto podmínek bude splněna v následujících měsících): • • • • •

Pozemek je volný a připravený pro zástavbu pro průmyslovou výrobu Pozemek je nabízen k prodeji vcelku jako by byl vlastněn jedním vlastníkem a není zatížen žádnými zástavními právy ani věcnými břemeny Přípojky inženýrských sítí (elektřina, voda, dešťová i splašková kanalizace, zemní plyn, telefon) jsou k dispozici na okraji pozemku a mají dostatečnou kapacitu odpovídající požadavkům potenciálního investora Majetek je dobře dostupný pro osobní i nákladní dopravu z místních komunikací a z mezinárodní čtyř-pruhové komunikace R48 z vedoucí Hranic (Česká republika) na česko-polskou hranici. Majetek má dobré napojení prostřednictvím železniční vlečky na státní železniční sít

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že jednotková obvyklá cena oceňovaného majetku jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 31. prosince 2005 reprezentována částkou ČTYŘI STA TŘICET KORUN ČESKÝCH ZA METR ČTVEREČNÍ POZEMKU (430 Kč/m2). Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost.

S pozdravem

American Appraisal s.r.o. Ing. Jiří Krch jednatel a ředitel společnosti Šetření provedli a zprávu zpracovali: Ing. Martin Horčička Ing. Petr Fremunt


7 III. NÁLEZ

POPIS Při přípravě tohoto posudku jsme navštívili množství srovnatelných nemovitostí a vedli jsme diskuze s různými potenciálními klienty i se zástupci veřejných institucí. V souvislosti s oceněním byla zkoumána i celková ekonomická situace a různá specifika trhu s nemovitostmi. Oceňovaný majetek je situován v obci Nošovice v České republice. Nošovice jsou menší obcí, která má necelých 1 000 obyvatel. Lokalita leží přibližně 5 km východně od města Frýdek-Místek (cca 60 000 obyvatel) a 20 km jižně od města Ostrava (cca 330 000 obyvatel), které je hlavním městem regionu. SITUACE NA RELEVANTNÍM TRHU Ostravský region je známou průmyslovou oblastí České republiky, ve které se podle statistických údajů hladina nezaměstnanosti dlouhodobě pohybuje okolo 16 %. V našem názoru na aktuální tržní prostředí jsme vzali v úvahu prodejnost předmětného majetku odvozenou z analýzy minulých, současných i budoucích možností využití a z dalších faktorů trhu, které ovlivňují nabídku a poptávku po obdobném typu nemovitostí. K datu ocenění se v České republice nabízí na prodej množství pozemků v průmyslových zónách. Většina průmyslových zón disponuje pozemky o celkové rozloze několika desítek nebo stovek tisíc čtverečních metrů. Nabídka pozemků v průmyslových zónách přesahujících rozlohou milión čtverečních metrů je omezená. Domníváme se, že v současné době nabídka pozemků v průmyslových zónách mírně převyšuje poptávku. Z tohoto důvodu a také z důvodů konkurenčního prostředí mezi jednotlivými samosprávnými územními celky a obcemi jsou těmito institucemi nabízeny co nejvýhodnější cenové podmínky, které by přilákaly potenciální investory, a nabízejí pozemky v průmyslových zónách za cenu nižší, než jsou náklady na přípravu jednotlivých zón. OCEŇOVANÝ MAJETEK Mapy předmětné lokality včetně situačního plánu pozemku jsou uvedeny v přílohách A a B tohoto posudku.


8

Na západní straně je oceňovaný majetek ohraničen areálem pivovaru a obytnými domy. Severní hranici pozemku tvoří komunikace R48 z Hranic (Česká republika) na česko-polskou hranici. Na jižní a na východní straně oceňovaného pozemku jsou nezastavěné pozemky. Pozemek je oceňován za předpokladu, že je scelený do jedné pozemkové parcely a má rozlohu 2 600 000 m2 a na jeho okraj jsou přivedeny přípojky inženýrských sítí (elektřina, voda, dešťová i splašková kanalizace, zemní plyn, telefon), které mají dostatečnou kapacitu odpovídající požadavkům potenciálního investora. Dále jsme předpokládali, že majetek je dobře dostupný pro osobní i nákladní dopravu z místních komunikací a z mezinárodní čtyř-pruhové komunikace R48 vedoucí z Hranic (Česká republika) na česko-polskou hranici. V ocenění jsme rovněž předpokládali, že majetek má dobré napojení prostřednictvím železniční vlečky na státní železniční sít. Oceňovaný pozemek má nepravidelný tvar a mírně se svažuje k západu. Funkční využití pozemku z hlediska územního plánu V územním plánu obce je pozemek určen k využití pro průmyslovou zástavbu. Územní plán obce Nošovice byl schválen dne 13. května 1999 a obsahuje změnu č. 1 schválenou dne 21. července 2001, ve které byla do územního plánu průmyslová zóna zapracována, a změnu č. 2 ze dne 10. května 2005, ve které je zpracováno napojení průmyslové zóny na místní dopravní systém. Na základě těchto skutečností jsme předpokládali, že využití oceňovaného pozemku pro průmyslovou výrobu je v souladu s jeho využitím dle územního plánu.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo majetku jako celku, které je fyzicky možné, přiměřeně podporované, finančně proveditelné a zajišťující odpovídající finanční příjem a jehož výsledkem je nejvyšší hodnota nemovitosti. Čtyři kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou: dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Na základě požadavků klienta jsme uvažovali využití pozemku pro průmyslovou výstavbu, za předpokladu, že je volný a připravený k zastavění, za využití, které je v souladu s nejlepším a nejvyšším využitím pozemku, a že toto využití splňuje k datu ocenění výše uvedená kritéria nejlepšího a nejvyššího využití.


9

OCENĚNÍ Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o tržní, nákladovou a příjmovou metodu ocenění. Pro oceňování pozemků se ve většině případů používá metoda tržního porovnání, která bere v úvahu ceny, které byly nedávno zaplaceny nebo nabídnuty za podobné majetky. Dále jsou provedeny korekce těchto cen, které odrážejí rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Při oceňování nemovitostí touto metodou jsou podobné majetky nedávno prodané nebo nabídnuté k prodeji analyzovány a porovnávány s oceňovaným majetkem, přičemž jsou prováděny korekce pro zohlednění rozdílů ve faktorech, jako jsou poloha, převáděná majetková práva, doba prodeje, dostupnost, velikost a tvar pozemku, vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace apod. OCENĚNÍ POZEMKU METODOU TRŽNÍHO POROVNÁNÍ V procesu stanovení tržní hodnoty pozemku jsme porovnali tři pozemky prodané v porovnatelných průmyslových zónách v Kolíně, Liberci a Pardubicích. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Srovnávaný pozemek č. 1 Pozemek se nachází v průmyslové zóně Kolín a byl v roce 2002 prodán na výstavbu automobilky TPCA. Pro pozemek o celkové rozloze 1 240 000 m2 byla při transakci stanovena tržní hodnota na 450 Kč/m2. Srovnávaný pozemek č. 2 Pozemek se nachází v průmyslové zóně Liberec a byl začátkem roku 2002 prodán společnosti vyrábějící automobilové komponenty. Podle kupní smlouvy byl pozemek o celkové rozloze 257 954 m2 prodán za jednotkovou cenu 388 Kč/m2. Srovnávaný pozemek č. 3 Pozemek se nachází v průmyslové zóně Pardubice a byl začátkem roku 2002 koupen společností vyrábějící automobilové komponenty. Pozemek o celkové rozloze 105 000 m2 byl koupen za jednotkovou cenu 450 Kč/m2. ZÁVĚR OCENĚNÍ Na základě naší analýzy výše uvedených uskutečněných prodejů pozemků jsme názoru, že tržní hodnota jednoho metru čtverečního předmětného pozemku je 430 Kč. Výpočty použité při stanovení výše uvedené hodnoty jsou uvedeny v tabulce na následující straně.


CzechInvest Oceňovaný majetek: Adresa:

Pozemky průmyslové zóny Nošovice Nošovice Katastrální území Nošovice a Nižní Lhoty Česká Republika

Datum ocenění:

31. prosinec 2005

Předpoklad stanovení tržní hodnoty: Kč

Prodej na volném trhu

METODA TRŽNÍHO POROVNÁNÍ - OCENĚNÍ POZEMKU Oceňovaný pozemek Katastrální území Nošovice a Nižní Lhoty Nošovice Prodejní / Nabídková cena celkem Plocha pozemku (m2) Cena za m2 pozemku EKONOMICKÉ ÚDAJE

-2 600 000 --

Srovnávaný Srovnávaný Srovnávaný pozemek č. 1 pozemek č. 2 pozemek č. 3 Pozemky průmyslové zóny Pozemky průmyslové zóny Pozemky průmyslové zóny Kolín Liberec Pardubice 558 000 000 1 240 000 450

100 086 152 257 954 388 Prodej

47 250 000 105 000 450

Druh transakce Korekce Upravená prodejní/nabídková cena Upravená cena na m2 pozemku

-----

Prodej 1,00 558 000 000 450

1,00 100 086 152 388

Prodej

Datum transakce Korekce Upravená cena na m2 pozemku

----

2002

2002 1,05 473

1,05 407

1,05 473

Vlastnická práva Korekce Upravená cena na m2 pozemku

Absolutní vlastnictví ---

Absolutní vlastnictví 1,00 473



Využití dle územního plánu Korekce Upravená cena na m2 pozemku

Průmyslové ---

Průmyslová výroba 1,00 473



Existence věcných břemen Korekce Upravená cena na m2 pozemku

Bez věcných břemen ---

Obdobná

Jiná omezení a závazky Korekce Upravená cena na m2 pozemku

Žádná omezení ---

Obdobná

Lokalita Korekce Upravená cena na m2 pozemku

Dobrá ---

Lepší

Kontaminace půdy Korekce Upravená cena na m2 pozemku

Bez ekologických zátěží ---

Obdobná

Dobrá ---

Obdobná

Dopravní obslužnost Korekce Upravená cena na m2 pozemku

Průměrná ---

Obdobná

Tvar pozemku Korekce Upravená cena na m2 pozemku

Mírně nepravidelný ---

Pravidelný

Ne

Ne

1,00 47 250 000 450 2002

OSTATNÍ ASPEKTY

Dostupnost pro automobilovou dopravu Korekce Upravená cena na m2 pozemku

Nezbytnost demolice stávajících objektů Obestavěný prostor Náklady na demolici Korekce Upravená cena na m2 pozemku

Vlečka Korekce Upravená cena na m2 pozemku

Ano ---

Ano

Korekce pro velikost pozemku Upravená cena na m2 pozemku

---

Svažitost terénu Korekce Upravená cena na m2 pozemku

Svažitý pozemek ---

Tržní hodnota na m2 pozemku

430

0,95 449 Obdobná

1,00 407 Obdobná

1,00 449 Obdobná

1,00 407 Obdobná

1,00 449 Obdobná

1,00 407 Pravidelný

1,00 449 Pravidelný

0,98 399 Ne

1,00 440

Ne

Lepší

Obdobná

0,98 440

Ne ---

1,00 473

1,00 407

1,00 449

Územní rozhodnutí Korekce Upravená cena na m2 pozemku

Obdobná

Obdobná

1,00 449

Obdobná

1,00 473

1,00 407

1,00 449

Voda, Kanalizace, Elektr.energie, plyn ---

431 430

Obdobná

0,95 449

Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená cena na m2 pozemku

Obdobná 1,00 407

1,00 473

---

Tržní hodnota na m2 pozemku Zaokrouhleno

Obdobná 1,00 473

0,98 440 Ne

1,00 399 Obdobná

1,00 440

1,00 440 Obdobná

1,00 399 Ne

1,00 440

1,00 440 Ne

1,00 399 Ne

1,00 440 Ne

1,00 440

1,15 459

1,15 506

0,98 431

0,95 436

0,93 471

Rovinný pozemek 0,95 409

Svažitý pozemek 1,00 436

Rovinný pozemek 0,95 447

409

436

447

1349_Nosovice_final.xls


Land

11

PŘÍLOHY


12

PŘÍLOHA A – MAPY LOKALITY (2 stránky)


qc

\ ineeno l

nrir#t"

umla

pxn-u

a*:tx,?uu* ,a1.nu;ff o \

Kihelkonh?e-bxr't"'-

100

GotsKa

- Sandon

"ulli.*-l'

Ma 11

6s@Nik -'-

,urv

\ru rAe

oZ

r3-l

. t51

e#."j&15p€'-"n ': = ii[,r#l5l6 :i rr.a

Als

Bi'j}l.,.j*

1\

l/ \\

R4nneo tSZoN"ttf

YYe;ngowo^lifil

-nF^borg [a! lrtonl\

ugen

.trr\

oSell'n \l

\

Usedom

ost

oWolgaE

GRUDZ\ADZ nO )n?a

2

vysoY n Lijneburg

53

t91

Zitgufi\:22

tr*

6WH}H

g,trfp

ittt

\

sal $l s*s\s$

r p ' a \tr\

| .nn^ i fY -"nnd 1,

rYb's

Erinice ^I " btoroV

r eb r 5 o v

tta.trtoll

Kremsa'

:llll" . lob-- ro.tt ".,n

ffii;lo oE9?l^t"T

Nlezintr

c- 2211' eB

iiis'zsst JJ!

o r -{9

ir' 2o3 2 31s] 251

-a. d.

a

laere,irYblst

,qi*

a.d.D


Siznesr$tn

-l :

;r

-

,

:, _

";,*, .o; 4

i_

,r,- |, . .i t.i.

t

:

I

li. I

:

'lt t '

: - - _ . '

: . , i . .

, J , : ,

-'€

d

€

'-?

!


15

PŘÍLOHA B – SITUAČNÍ MAPA (1 strana)



R48

R48

260 ha

Žilina (80 km)

Frýdek-Místek (5km)

400kV/110kV Rozvodna

Žele znic e

FRÝDEK–MÍSTEK / Nošovice

Pivovar

V k 0 40

ký c i n a rm ěč e Ž vad při

17

PŘÍLOHA C – PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY


18

PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Tato služba byla poskytnuta v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: [1] Při našem nejlepším vědomí jsou všechny údaje, ze kterých jsme vycházeli při zpracování našich vyjádření a závěrů nebo které jsou uvedeny v této zprávě, pravdivé a přesné, včetně historických finančních informací (pokud jsou uvedeny). Ačkoli máme za to, že byly naše informace shromážděny ze spolehlivých zdrojů, neposkytujeme žádné záruky ani nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů, vyjádření nebo odhadů poskytnutých někým jiným, které byly v této analýze použity. [2] Nepřebíráme žádnou odpovědnost za skutečnosti právního charakteru. Nebylo provedeno žádné šetření týkající se vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Předpokládali jsme, že je nárok vlastníka právoplatný, vlastnická práva jsou platná a prodejná a neexistují žádná břemena, kterých nemohou být tato práva zbavena běžnými postupy, pokud není ve zprávě uvedeno jinak. [3] Hodnota nebo hodnoty prezentované v této zprávě jsou založeny na předpokladech zde uvedených. [4] Datum ocenění, ke kterému se závěry a názory vztahují, je uvedeno v této zprávě. Názor na hodnotu, tak jak je ve zprávě uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu ocenění. [5] Tato zpráva byla vytvořena pouze pro účel nebo účely zde uvedené a není určena ani nemá platnost pro jiné využití. [6] Vlastnictví této zprávy nebo její kopie s sebou nenese právo k jejímu zveřejnění. Žádná část této zprávy (zejména ne jakékoli závěry, totožnost osob, které podepisují nebo jsou jinak ve vztahu k této zprávě a k firmám, s nimiž jsou tyto osoby svázány, nebo odkazy na profesionální asociace a organizace, ke kterým jsou přidruženy, nebo jmenování udělená těmito organizacemi) nesmí být bez písemného souhlasu nebo schválení společností American Appraisal šířena ke třetím stranám, ať již prostřednictvím prospektů, inzerce, Public Relations, zpráv, nebo jinými sdělovacími prostředky. Tím není dotčeno právo a povinnost zacházet se zprávou o ocenění zpracovanou jako


19 znalecký posudek v souladu s obchodním zákoníkem (a dalšími zákonnými ustanoveními) a účely, pro něž byl znalecký posudek vypracován. [7] Pokud není ve zprávě uveden opak, potom nebyly výměry, rozměry ani popisy majetku použité v této analýze ověřovány (pokud existují). Veškeré výměry, rozměry a popisy majetku zahrnuté do zprávy jsou poskytovány pouze za účelem jeho identifikace a nikdo by neměl tyto informace využít v převodní listině nebo v jiném právním dokumentu. Pokud jsou ve zprávě prezentovány jakékoli mapy, je jejich smyslem pouze napomoci při vytváření představy o majetku a o prostředí, ve kterém se majetek nachází. Ačkoli byl tento materiál připraven za využití nejlepších dostupných informací, neměl by být považován za zaměření rozměrů nebo výkres v měřítku. [8] Pokud není ve zprávě uveden opak, nebyly objednány ani provedeny žádné studie vlivu na životní prostředí. Předpokládá se plný soulad se všemi platnými zákony a vládními nařízeními, pokud není ve zprávě uvedeno, definováno a uvažováno jinak. Rovněž jsme předpokládali, že je vlastnictví v zodpovědných rukou a že všechny požadované licence, souhlasy nebo jiná právní a úřední oprávnění od příslušných státních nebo soukromých organizací byly buďto získány, anebo je lze získat či obnovit, a to za jakýmkoli účelem, který s touto analýzou souvisí. [9] Odhad hodnoty obsažený ve zprávě výslovně vylučuje vliv takových látek, jako jsou azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace, jiné chemikálie, jedovaté odpady nebo jiné potenciálně nebezpečné materiály, nebo vliv konstrukčních vad nebo kontaminace životního prostředí, které vznikly v důsledku zemětřesení nebo z jiných příčin, pokud není ve zprávě uveden opak. Doporučuje se, aby se čtenář této zprávy poradil s kvalifikovaným stavebním inženýrem a/nebo průmyslovým hygienikem o možných konstrukčních vadách a defektech na životním prostředí, jejichž existence by mohla mít na hodnotu podstatný vliv. [10] V souvislosti s touto zprávou nebyly objednány ani provedeny žádné půdní rozbory nebo geologické studie ani nebyla prošetřována podzemní naleziště vody, ropy, plynu, nebo jiných podzemních minerálů ani užívací práva nebo užívací podmínky, pokud není ve zprávě uveden opak. [11] Má se za to, že majetek je užíván v souladu se všemi regulativy a omezeními, vyplývajícími z platné územně-plánovací dokumentace, pokud nebyl tento soulad uveden, definován a uvažován ve zprávě. Dále se má za to, že pozemky, budovy a stavby jsou běžně užívány a že nedochází k žádnému neoprávněnému zásahu nebo zneužití, pokud není ve zprávě uvedeno jinak.


20 [12] Pokud byla provedena fyzická prohlídka majetku, byla provedena osobami obecně znalými v oblasti výstavby nemovitostí. Přesto nevyjadřujeme žádný názor ani nepřebíráme žádnou odpovědnost za konstrukční stav majetku, včetně jeho souladu se specifickými zákonnými požadavky, jakými jsou požární předpisy, stavební a bezpečnostní předpisy, odolnost proti zemětřesení, předpisy upravující využitelnost majetku, ani za žádné fyzické defekty, které nebyly odhadcům v průběhu prohlídky očividně zřejmé. [13] Neprováděli jsme žádné zvláštní zkoumání ani analýzu majetku za účelem zjištění, zda je či není ve shodě s příslušnými předpisy pro užívání majetku osobami s omezenou schopností pohybu a orientace (zejména vyhláška číslo 369/2001 Sb. o obecných technických požadavcích zabezpečujících užívání staveb osobami s omezenou schopností pohybu a orientace). Je možné, že by zkoumání této shody spolu s podrobnou analýzou jednotlivých požadavků mohlo odhalit, že majetek není v souladu s jedním nebo více požadavky vyplývajícími z příslušných předpisů. Pokud by tomu tak bylo, mohla by mít tato skutečnost negativní vliv na hodnotu majetku, popř. na s ním související obchodní činnost. Vzhledem k tomu, že nemáme žádný přímý důkaz, který by se týkal této otázky, nepředpokládali jsme v našich analýzách, postupech a závěrech prezentovaných v této zprávě existenci jakýchkoliv skutečností, které by byly v nesouladu s příslušnými předpisy.


21

IV. ZNALECKÁ DOLOŽKA

Tento znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti České republiky dle č. j. 769/92-OOD a 158/96-OOD do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika. Zápis byl publikován v Ústředním věstníku České republiky. Tato doložka je nedílnou součástí znaleckého posudku, který je zapsán v evidenční pomůcce společnosti American Appraisal s.r.o. pod číslem 061349 a obsahuje 21 listů a 2 krycí listy. V souladu s důvodovou zprávou k zákonu č. 36/1967 Sb. vedou znalecké ústavy posudky v evidenci v administrativním protokolu nebo jiné evidenční pomůcce pro administrativní věci vyřizované ústavem. Pro účely evidence znaleckých posudků byla rozhodnutím ředitele American Appraisal s.r.o. jako evidenční pomůcka stanovena účetní evidence jednotlivých smluv (zpracovávaných zakázek).

V Praze dne 9. ledna 2006

American Appraisal s.r.o. Ing. Jiří Krch jednatel a ředitel společnosti


Objednatel: CzechInvest Agentura pro podporu podnikání a investic Štěpánská 15, Praha 2 Česká republika ZNALECKÝ POSUDEK

Recommend Documents