1
KAJIAN HUKUM TERHADAP PERJANJIAN BUILD OPERATE AND TRANSFER (BOT) UNTUK MELINDUNGI HAK MILIK ATAS TANAH DALAM RANGKA MENUNJANG SEKTOR PARIWISATA I Gede Abdhi Prabawa1, Dr. Nyoman Sukeni, S.H., M.Si.2, Herlin Wijayanti, S.H.M.H.3 The Faculty of Law, Universiti Brawijaya Malang Email:
[email protected] Abstrack The growing development of the tourism sector in Indonesia. This led to many investors both foreign and indigenous to invest in tourism. Construction of infrastructure facilities such as hotels, villas, apartments and restaurants cause land land formerly occupied by the public began to change hands to the investors, it makes people no longer have their lands in place - a strategic place. Thus the model of the new agreement is needed as Build Operate and Transfer agreement so that people do not lose their land ownership. The formulation of the problem of this research is how regulation of the BOT and whether the advantages and disadvantages and risks of the BOT agreement to protect the land rights to support the tourism industry. Build Definition To Deliver (Built Operate and Transfer) is a form of agreement made between the holders of land rights to investors, stating that the holders of land rights entitles the investor to build a long term agreement for the transfer of waking (BOT) and transfer ownership of the building to the holders of land rights after the handover to an end. On one hand the use of instruments of civil law is important for the parties to determine its position in solving the problem. Abstrak Berkembangnya pembangunan sektor pariwisata di Indonesia, Hal ini menyebabkan banyaknya pemodal baik asing maupun pribumi untuk berinvestasi di bidang pariwisata. Pembangunan sarana prasarana seperti hotel, villa, apartemen dan restoran menyebabkan lahan-lahan pertanahan yang semula dikuasai oleh masyarakat mulai berpindah tangan kepada para pemodal, ini membuat masyarakat tidak memiliki lagi tanah-tanahnya di tempat – tempat yang strategis. Maka dari itu diperlukan model perjanjian yang baru seperti perjanjian Build operate and transfer agar masyarakat tidak kehilangan tanah hak milik mereka. Dalam tiap-tiap tahap, masing-masing pihak mempunyai hak dan kewajiban sesuai dengan yang diperjanjikan, dan biasanya bervariasi menurut sifat bangunan komersial yang dibangun. Namun hal yang pasti, dalam tahap transfer (penyerahan), pihak investor wajib menyerahkan kembali tanah beserta bangunan komersial diatasnya kepada pemilik tanah. Kedudukan perjanjian BOT dalam sistem hukum perjanjian 1 Mahasiswa Fakultas Hukum; Program Studi Magister Kenotariatan 2 Pembimbing Pertama; Hukm Perdata 3
Pembimbing Kedua; Hukum Tata Negara
2
Indonesia terletak pada bagian perjanjian tidak bernama, yaitu dalam hal perjanjian campuran antara perjanjian bernama dan tidak bernama. Dalam praktik perjanjian BOT juga sering menimbulkan problematika hukum yang cukup pelik. Disatu sisi pemanfaatan instrumen hukum perdata ini penting artinya bagi para pihak untuk menentukan kedudukannya dalam menyelesaikan masalah nya.
PENDAHULUAN
kecenderungan bahwa investor berupaya
Indonesia merupakan negara yang menjadi
untuk
tujuan para wisatawan untuk berlibur, karena
dengan modal yang minim, hal inilah yang
Indonesia banyak memiliki daerah-daerah
kemudian
yang menjadi obyek pariwisata
Banyak
seperti BOT (Build operate Transfer), BOO
prasarana
untuk
(Build operate Own), BROT (Build Rent
memerlukan
peran
Operate
Pembangunan
sarana
wilayah
pariwisata
investor
karena
investor
biasanya
menguasai
memunculkan
Transfer),
ruislag
suatu pemukiman atau wilayah tertentu.
fenomena yang baru.4
tersebut dengan melibatkan pihak swasta baik nasional maupun asing untuk ikut terlibat
dalam
proyek-proyek
tersebut.
Partisipasi swasta dalam pengadaan proyekproyek
infrastruktur
tersebut
tentunya
merupakan fenomena yang cukup baru di Indonesia, oleh karena itu penguasaan tanah oleh investor menjadi sangat penting karena tanah
adalah
obyek
utama
dan
itu
sehingga
konsep
baru
(Kerjasama
sebagainya,
merupakan
Salah satu alternatif pembiayaan proyek yang dapat dilakukan adalah dengan mengundang pihak swasta untuk berpartisipasi dalam pengadaan
proyek
pemerintah
system Bulid Operate Transfer.
dengan Dengan
BOT, sektor swasta berperan dalam hal mendesain,
menyediakan
keuangan,
membangun dan mengoperasikan fasilitas untuk kemudian akhirnya, setelah masa
dari Budi Santoso, Aspek Hukum Pembiayaan Proyek Infrastruktur Model BOT (Build Operate Transfer), (Solo : Genta Press, 2008), hal 2 4
pengembangan
KSO
seluas-luasnya
operasi/Joint Operation), usaha patungan ,
bertanggung jawab untuk mengembangkan
Salah satunya dengan privatisasi proyek
tanah
timbul
3
konsesi tertentu, kepemilikan ditransfer
pembangunan—pemasok juga bertanggung
kepada pemilik tanah atau pemerintah. Oleh
jawab untuk pengoperasian fasilitas.
karena itu, BOT dapat dimaknai sebagai
Fasilitas yang pertamakali dibangun dengan
teknik
proyek-
nama Build Operate Transfer adalah di
proyek infrastruktur dengan menggunakan
Turki pada tahun 1984 oleh Perdana
inisiatif dan pendanaan dari pihak swasta.
Menteri Ozal sebagai salah satu bagian dari
Seperti proyek-proyek infrastruktur meliputi
program
beragam fasilitas yang berfungsi utama
membangun infrastruktur baru (Beuker,
untuk
masyarakat,
1988). Namun demikian, pendekatan BOT
untuk memberikan pelayanan sosial dan
dipakai pada awal 1834 pada pengembangan
mempromosikan kegiatan ekonomi di sektor
Terusan Swess. Terusan yang menghasilkan
swasta. Contoh yang paling umum adalah
banyak revenue ini dibiayai oleh European
jalan, jembatan, air dan sistem saluran
Capital dengan dukungan pendanaan dari
pembuangan,
Mesir, dimana Mesir mendapatkan konsesi
untuk
mengembangkan
melayani
kebutuhan
bandara,
bangunan-bangunan
pelabuhan umum.
dan Selain
untuk
privatisasi
mendesain,
dalam
membangun
rangka
dan
Pemerintah, dalam hal ini BUMN, sektor
mengoperasikan yang saat itu dipimpin oleh
swasta dapat memulai proyek-proyek BOT
Pasha Muhammad. Paruh kedua pada abad
bila dana yang tersedia terbatas dan tidak
ke-19, di Barat, rel kereta api dan jalanan
cukup
dibangun dengan menggunakan pendanaan
sumber
daya
untuk
sukses
mengeksekusi proyek pembangunan yang
swasta.
diperlukan. Contoh dapat dilihat pada rumah sakit nirlaba dan institusi pendidikan serta fasilitas manufaktur. BOT lebih dekat dengan penyelesaian produk secara total dimana—selain
pembiayaan
dan
Di Eropa, proyek-proyek infrastruktur tetap berada di bawah yurisdiksi pemerintah karena itu dianggap sebagai persyaratan umum yang harus disediakan oleh negara.
4
Namun, sejak tahun 1980-an, sikap negara-
BOT
negara Eropa berubah, mereka memasukkan
merupakan jenis perjanjian yang baru dikenal
lebih banyak privatisasi dalam pembangunan
di Indonesia pertengahan tahun 1980-an yang
infrastruktur, terutama di Perancis dan
diadaptasi dari Amerika dan Eropa. Pada
Britania, dalam rangka memenuhi kebutuhan
prinsipnya, Build, Operate and Transfer
publik. Pada saat yang sama, Asia mengalami
merupakan perjanjian antara dua pihak,
booming ekonomi yang membuka pintu
dimana
bagi
penguasaan tanah miliknya untuk diatasnya
bentuk-bentuk
proyek
yang
privatisasi.
baru
didasarkan
Ernst
dan
penyelesaian
(Build,
Operate
pihak
yang
and
satu
Transfer)
menyerahkan
pada
prinsip
didirikan suatu bangunan yang bersifat
Pham
(1994)
komersial oleh pihak kedua (investor), dan
mendefinisikan privatisasi sebagai sebuah
pihak
kedua
berhak
proses dimana delivery barang dan jasa, yang
bangunan
biasanya dikelola oleh pemerintah, dialihkan
denganmemberik an fee tertentu kepada
ke sektor swasta. Privatisasi dapat dibagi
pemilik tanah untuk jangka waktu tertentu,
menjadi tiga area utama yaitu (1) Pertama,
dan menyerahkah kepada pemilik tanah
penjualan saham pemerintah (seperti British
setelah jangka waktu tertentu tersebut habis.6
Airways dan British Telecom), (2) Kedua,
Secara terbuka istilah Build, Operate and
subkontrak pelayanan pemerintah kepada
Transfer (BOT) di Indonesia pertama kali
pengurus swasta (seperti US Postal Service,
dikemukakan oleh Menristek B.J. Habibie
taman pemeliharaan), (3) Ketiga, subkontrak
dalam suatu acara dengar pendapat (hearing)
pembiayaan dan mengembangkan fasilitas.
di Dewan Perwakilan Rakyat pada awal 1987,
BOT termasuk kategori terakhir.5
Menristek B.J. Habibie menawarkan sistem
komersial
mengoperasikan tersebut
Build, Operate and Transfer (BOT), sebagai Siti Ummu Adillah, Kontruksi Hukum Perjanjian Build Operate Tranfers (BOT) Sebagai Alternate Pembiayaan Proyek, Jurnal Hukum, Vol. XIV, No. I, April 2004 5
alternatif untuk mengatasi kesulitan dana 6
Ibid hlm 125
5
pembangunan dan atau teknologi. Dengan
dapat untuk diperbaharui. Tanah diakui pula
sistem Build, Operate and Transfer, proyek-
penggunaannya
proyek
umum
ekonomi dan sosial yang maksimal bagi
seperti jalan, telekomunikasi, listrik dan lain
masyarakat khususnya pada daerah industri
sebsgainya dapat tetap direalisasi walaupun
pariwista. Daerah-daerah yang masuk sebagai
dana pembangunan terbatas. Jadi pada
kawasan industri pariwisata, tidak jarang akan
awalnya
diadakan
pembangunan
Build,
prasarana
Operate
ditawarkan
sebagai
membiayai
proyek-proyek
Dengan Transfer
demikian dipandang
and
Transfer
alternatif
Build,
pembebasan
atas
dampak
tanah
yang
untuk
dilakukan oleh pemerintah untuk menunjang
pemerintah.
pembangunan. Hal ini membuat bisnis
Operate
sebagai
memberikan
and
alternative
properti di Indonesia dewasa ini berkembang sangat
pesat.
lembaga pembiayaan disamping sebagai cara
ditawarkan
untuk alih teknologi.7
konsep
Konsep-konsep
yang
beranekaragam
seperti
kondonium/kondotel,
villa,
pun
apartemen, hotel,dan lainnya. Pariwisata merupakan salah satu penghasil devisa terbesar di negara ini, maka dari itu
Para investor pun mulai melirik daerah-
diperlukan
dan
daerah pariwisata untuk dijadikan pangsa
prasarana pendukungnya agar pariwisata di
pasarnya, karena daerah-daerah pariwisata
Indonesia menjadi lebih baik dan menarik
memiliki pesona alam dan budaya sebagai
bagi para wisatawan baik lokal maupon
tujuan perkembangan industri pariwisata.
internasional.
villa,
Indonesia sebagai salah satu tujuan wisata
apartemen di suatu daerah berpengaruh pada
dunia juga sedang gencarnya melaksanakan
pemilikan dan keberadaan tanah sebagai
pembangunan dibidang pariwisata karena
sumber alam yang terbatas adanya dan tidak
Indonesia memiliki daya pesona alam yang
pembangunan
Pembangunan
sarana
hotel,
tinggi 7
Ibid hlm 125
yang
menjadi
daya
tarik
para
6
wisatawan. Oleh karena itu melaksanakan
biasanya milik negara atau orang perorangan.
pembangunan dibidang industri pariwisata
Hasil investasi hanya dari penyewaan, atau
pemerintah daerah juga terkendala masalah
dari bangunannya yang kemudian dijual lagi.
permodalan
pemerintah
Dalam suatu perjanjian pasti menimbulkan
daerah sangat terbatas. Oleh Karena itu
ada resiko yang harus dipikul para pihak
pemerintah daerah juga mulai melakukan
selain juga menimbulkan hak dan kewajiban
privatisasi
yang harus di taati. Penelitian ini untuk
akomodasi
karena
APBD
terhadap
proyek-proyek
pariwisatanya
seperti
mengetahui bentuk-bentuk kerjasama yang
pembangunan hotel, villa, apartemen.8
mana digunakan untuk mengatasi masalah
Dalam
diatas dan pembagian resiko serta akibat
pengembangan
pembangunan
akomodasi pariwisata selama ini dilakukan
hukumnya.
dengan cara jual beli, take over dari pemilik sebelumnya. Selain dengan cara membeli ada juga alternatif lain yaitu dengan cara build operation transfer dengan jangka waktu 20 tahun yang kemudian dapat diperpanjang. Alasan para investor untuk melakukan build operation transfer dikarenakan, jika para investor membangun dari awal bisa lebih mahal dan membutuhkan modal investasi yang sangat tinggi. Jika sistem Built-OperateTransfer, yang dipakai berarti investor hanya membeli
bangunannya
karena
tanahnya
Mengkaji
uraian
diatas
terlihat
begitu
pentingnya melakukan pembangunan sarana dan prasarana penunjang sektor pariwisata yang dibangun atas dasar kerjasama dengan memakai jenis kontrak atau pola BOT yang tentunya akan menimbulkan permasalahanpermasalahan yang layak di bahas dalam tulisan ini yaitu mengenai pengaturan tentang perjanjian build operate and transfer (BOT) untuk melindungi hak milik atas tanah dalam menunjang
industri
pariwisata
beserta
keuntungan dan kerugian serta pembagian 8 NM. Wahyu Kuncoro, Investasi di Bali Sangat Menguntungkan, 14 mei 2009, www. Swa. Com.
resiko dari bentuk perjanjian build operate
7
and transfer (BOT) untuk melindungi hak
konstruksi tersebut ada yang merupakan
milik atas tanah dalam menunjang industri
kombinasi dari beberapa pola tradisional,
pariwisata.
namun banyak pula yang merupakan benarbenar produk yang baru. Kiranya tipe kontrak konstruksi seperti Build Operate Transfer (BOT).9 Pembangunan dengan sistem Build, Operate and Transfer dapat menghemat anggaran negara. Anggaran negara benar-
PEMBAHASAN Masuknya
pihak
swasta
asing
dalam
benar
digunakan
untuk
proyek-proyek
pembangunan infrastruktur di dalam negeri
dengan skala prioritas tertinggi. Disamping
bukanlah suatu hal yang baru, terutama di era
itu rencana pinjaman luar negeri dapat
globalisasi ini. Efek munculnya kerja sama
ditunda sehingga dapat menghemat devisa
dengan negara lain bukan hanya masuknya
Negara.
sumber daya asing baik manusia maupun
Operate and Transfer juga dilakukan oleh pihak
pembiayaan,
swasta
tetapi
juga
model-model
Dalam
untuk
perkembangannya
mengembangkan
usaha.
kontrak baru yang mewarnai kontrak kerja
Pembangunan
sama pemerintah dengan swasta. Akhir-akhir
pertokoan dan prasarana produksi (pabrik-
ini
pabrik) mulai banyak memakai perjanjian
banyak
bermunculan
tipe
kontrak
kerjasama kontruksi dan pemborongan yang umumnya
disesuaikan
dengan
pembiayaannya. Banyaknya
sistem
corak ragam
Hotel,
Build,
pcrkantoran,
sistem Build, operate and Transfer. Sistem Build, Operate and Transfer yang berasal dari sistem hukum Anglo Saxon agak sedikit
tersebut merupakan hasil kreasi para pelaku dalam bisnis kontruksi sebagai tuntutan dari perkembangan bisnis konstruksi itu sendiri. Produk-produk baru di bidang kontrak
9 Nyoman Martha Jaya, "Analisa Perbandingan Kerjasama Proyek Antara Sistem BOT dan Turn Key (Study Kasus Proyek Multy Investmen PT.(Persero) Pos Indonesia, Jurnal Ilmiah Teknik Sipil", Vol.12, No.01, Januari 2008, hal 14.
8
berbeda dengan sistem Build, Operate and
berkontrak. Adapun aspek-aspek hukum yang
Transfer yang ada di Indonesia, meskipun
berkaitan dengan pemanfaatan tanah melalui
tidak seluruhnya. Perbedaan tersebut terletak
perjanjian BOT, meliputi (1) aspek hukum
pada peruntukan setelah transfer. Pada sistem
tanah, sebagai objek perjanjian BOT, yang
Anglo Saxon suatu proyek yang dibangun
dapat dimanfaatkan baik oleh Pemerintah,
dengan sistem Build, Operate and Transfer
masyarakat
untuk
sebagaimana
masyarakat perorangan, (2) aspek Hukum
proyek itu dibangun. Sedangkan yang terjadi
Perjanjian, yaitu perjanjian BOT, perjanjian
pada sistem yang mirip Build, Operate and
pemborongan pekerjaan, perjanjian kredit
Transfer di Indonesia, setelah tahap transfer
perbankan,
perjanjian
dapat berubah menjadi toko atau tempat
Pertanggungan,
serta
tinggal.
menyewa.
Ketentuan Hukum Nasional Indonesia yang
Meskipun tidak ada pengaturan lebih lanjut
mengatur mengenai perjanjian BOT, yang
keberadaan pola kontrak BOT telah diakui
pada pokoknya didasarkan pada Pasal 33 ayat
dalam perundangan di Indonesia. Seperti
(3)
yang
dalam Peraturan Pemerintah No 6 tahun
kemudian dijabarkan dalam Undang-undang
2006 tentang Pengelolaan Barang Milik
No. 5 Tahun 1960 tentang Undang Undang
Negara dan Daerah disebutkaan pada Pasal
Pokok-Pokok Agraria. Kemudian sebagai
20 bahwa Bentuk-ben- tuk pemanpaatan
suatu perjanjian, maka perjanjian BOT
barang milik Negara dan Daerah dapat
didasarkan pada Buku III KUH Perdata
berupa
tentang
verbintenissen),
pemanfaatan, dan Bangun Guna Serah (BOT)
khususnya Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata,
dan Bangun Guna Serah (BTO). Peraturan
yang
Pemerintah
selamanya
berfungsi
Undang-Undang
Perikatan
dikenal
Dasar
(van
sebagai
asas
1945,
kebebasan
pemegang
sewa,
ini
pinjam
hak
ulayat,
Asuransi/
perjanjian
pakai,
sebenarnya
dan
sewa
kerjasama
merupakan
9
pelaksanaan dari ketentuan dalam pasal 48
adalah merupakan jenis-jenis perjanjian baru,
ayat 2 dan pasal 49 ayat 6 Undang-Undang
untuk memenuhi kebutuhan masyarakat.10
No 1 tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara. Ditinjau
Adapun
yang
termasuk
dalam
perjanjian bernama adalah perjanjian leasing, dari
keberadaan
suatu
jenis
beli sewa, franchise, perjanjian rahim, joint
perjanjian di dalam KUHPerdata Indonesia,
venture,
secara umum ada dua jenis perjanjian utama,
production sharing, dan sebagainya.11 Tetapi
yaitu perjanjian bernama (nominaat contract)
menurut Vollmar selain kedua jenis perjanjian
dan perjanjian tidak bernama (innominaat
tersebut, ada perjanjian jenis ketiga, yang
contract).
adalah
mengandung unsur perjanjian bernama dan
perjanjian yang dikenal dalam KUHPerdata
perjanjian tidak bernama sekaligus, yang
Indonesia. Ada tiga belas jenis perjanjian yang
disebutnya
diatur didalam KUHPerdata Indonesia, di
campuran‖12. Perjanjian campuran disebut
antaranya adalah perjanjian jual – beli, tukar
juga dengan ―contractus sui generis‖, yaitu
menukar, sewa – menyewa, persekutuan
ketentuan – ketentuan yang berkaitan dengan
perdata, hibah, penitipan barang, pinjam
perjanjian khusus yang merupakan gabungan
pakai, pinjam – meminjam, pemberian kuasa,
dari perjanjian bernama dan tidak bernama
penanggungan
perdamaian.
sedemikian rupa sehingga tidak dapat lagi
Sedangkan perjanjian tidak bernama adalah
diidentifikasi perjanjian dasarnya dengan
perjanjian
metode penafsiran biasa (plain meaning),
Perjanjian
yang
berkembang perjanjian
utang,
dan
timbul,
dalam ini
bernama
belum
tumbuh,
masyarakat. dikenal
dan
perjanjian
dengan
karya,
nama
keagenan,
―perjanjian
Jenis dalam
KUHPerdata Indonesia. Perjanjian-perjanjian sewa guna usaha, kartu kredit, joint venture, factoring dan build, operate and transfer
10
Sudikno Mertokusunlo, Perkembangan Hukum Perjanjian, Makalah.
1989,
Salim H.S, Hukum Kontrak : Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Cetakan ke IV, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 28 11
12 H.F.A. Vollmar, Pengantar Studi Hukum Perdata : Jilid II, diterjemahkan oleh I.S. Adiwimarta, Rajawali Press, Jakarta, 1984, hal. 144 – 146.
10
sehingga untuk penafsirannya hanya dapat
perjanjian bernama (perjanjian yang diatur
diterapkan secara analogi.
dalam
Dari keterangan tersebut, maka didapati
perjanjian tidak bernama, yaitu (1) Perjanjian
bahwa
sewa
perjanjian
BOT
adalah
suatu
KUHPerdata
menyewa
Indonesia)
(saat
memulai),
dengan
yang
perjanjian campuran dengan karakteristik
merupakan perjanjian bernama, (2) Perjanjian
sebagai berikut (1) Perjanjian terjadi antara
pembagian
satu pihak yang mempunyai modal tetapi
operasional), yang merupakan perjanjian tidak
tidak mempunyai tanah (investor) dengan
bernama, (3) Perjanjian Hibah (setelah jangka
pihak lain yang tidak mempunyai modal
waktu berlakunya perjanjian habis), yang
tetapi mempunyai sebidang tanah, (2) di
merupakan perjanjian bernama.
keuntungan
(saat
proses
mana investor yang bersangkutan dapat membangun bangunan usahanya di atas tanah pihak yang satu dan mengoperasionalkan usaha di atas bangunan sendiri, (2.2) Memberi keuntungan kepada pihak pemilik tanah (profit sharing),(3) Setelah jangka waktu yang ditentukan dalam perjanjian habis, maka Tanah objek perjanjian dikembalikan kepada pemiliknya, dan Bangunan yang didirikan oleh investor yang dihibahkan kepada pemilik
Jika ditelaah dari Syarat Sahnya Perjanjian menurut Sistem Hukum Indonesia yang diatur
dalam
Pasal
1320
KUHPerdata
Indonesia dikatakan bahwa ada empat hal yang menjadi syarat sahnya suatu perjanjian, yaitu (a) Kesepakatan, (b) Kecakapan para pihak , (c) Adanya suatu hal tertentu, (d) Adanya suatu sebab yang halal. Asas
Keseimbangan
Perjanjian
Dalam
Perjanjian BOT menempatkan para pihak
tanah.
baik pemilik hak atas tanah maupun investor Dikatakan
perjanjian
campuran
dalam
dalam kedudukan seimbang, dimana tidak
perjanjian BOT terkandung 3 (tiga) jenis
ada satu pihak pun yang mendominasi pihak
perjanjian yang merupakan gabungan antara
lainnya, baik pada fase prakontrak, fase isi
11
kontrak, maupun fase pascakontrak dan
pihak
Perjanjian
perjanjian
bangunan komersial yang dibangun untuk
timbal balik yang meletakkan hak-hak dan
jangka waktu tertentu dengan membayar fee
kewajiban kepada kedua belah pihak secara
tertentu kepada pihak pemilik tanah atau
timbal balik. Jika pihak investor wanprestasi
tanpa
yang
adanya
pengoperasian atau pengelolaan berkisar
ketidakseimbangan kedudukan di antara para
antara 15 sampai 30 tahun. Jika pihak
pihak, maka undang-undang membebani
investor harus membayar fee kepada pihak
tanggung
pemilik
BOT
merupakan
mengakibatkan
jawab
kepada
pihak
yang
investor
berhak
mengoperasikan
membayarfee.
tanah,
Jangka
besamya
fee
waktu
ditetapkan
melakukan wanprestasi untuk memberikan
berdasarkan prosenme dari pendapatan kotor
suatu
kedudukan
(had bruto) tiap tahun dan ditetapkan secara
keseimbangan para pihak dalam perjanjian
berjenjang, (3) Pada tahap penyerahan, pihak
Bangun Guna Serah/BOT dapat terwujud.
inwestor wajib menyerahkan kembali tanah
Perjanjian Build, Operate and Transfer
dan bangunan komersial diatasnya beserta
terbagi dalam tiga tahap yang berlangsung
segala fasilitasnya kepada pihak pemilik tanah
secara
setelah jangka waktu operasional berakhir,
ganti
rugi,
sehingga
prosedural,
yaitu
(1)
tahap
pembangunan pada tahap ini pihak pemilik
dalam keadaan dapat dan siap dioperasikan
tanah menyerahkan penggunaan tanah yang dimiliki
atau dikuasainya
kepada pihak
investor untuk dibangun diatasnya suatu bangunan
komersial
beserta
segala
fasilitasnya. Sebelum dibangun investor wajib menunjukkan pihak
pemilik
gambar tanah
bangunan
kepada
dengan
disertai
penjelasan secara rinci, (2) tahap operasional,
Dari
tahap
operasional
pembangunan dapat
dilihat
dan
tahap
adanya
suatu
perjanjian sewa-menyewa. Di dalam Pasal 1548
KUH
Perdata
disebutkan
sewa-
menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya
12
kenikmatan dari suatu barang, selama suatu
siapapun, kemudian dapat menentukan syarat
waktu tertentu dan dengan pembayaran
dan ketentuan yang disepakti oleh para pihak,
sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut
meskipun dalam hal ini tidak berlaku mutlak,
belakangan itu disanggupi pembayarannya.
misalnya
Dari pasal tersebut menurut Suryodiningrat
melawan hukum, yang tidak hanya melawan
dapat disimpulkan bahwa dalam perjanjian
undang-undang, tetapi juga melanggar hak-
sewa-menycwa ada tiga unsur, yaitu: benda,
hak subjektif
harga dan jangka waktu tertentu. Sedangkan
ketertiban umum.14
jika
dikaitkan
dengan
ajaran
orang lain, kesusilaan dan
yang berpindah adalah kenikmatan dari suatu benda, dan hak miilik atas benda tersebut
SIMPULAN
tetap pada pemilik.13
Berdasarkan
Dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata
dilakukan dapat diambil kesimpulan sebagai
ditegaskan bahwa semua perjanjian yang
berikut (1) Perjanjian build, oprate and
dibuat secara sah berlaku sebagai undang-
transfer merupakan perjanjian yang baru
undang bagi mereka yang membuatnya. Hal
dikenal di Indonesia. Hal ini membuat
ini menunjukkan
Kedudukan perjanjian BOT dalam sistem
Perjanjian
bahwa sistem Hukum
Indonesia
yang
telah
Sistem
hukum perjanjian Indonesia belum diatur
Terbuka, artinya setiap kata sepakat yang
secara tegas apakah perjanjian ini terletak
terjadi atau dilakukan oleh para pihak
pada bagian perjanjian tidak bernama atau
menimbulkan daya ikat yang berlaku bagi
perjanjian campuran karena perjanjian BOT
para pihak. Ketentuan tersebut mengandung
tidak diatur secara jelas dalam KUH Perdata.
makna,
(2) Perjanjian Build, Operate and Transfer
bahwa
menganut
pembahasan
orang
membuat/mengadakan
berhak
untuk
perjanjian
dengan
13 Taufiq El-Rahman, ―Konsep dan Prospek Perjanjian BOT (Build,Operate and Transfer) Studi kasus pada fl "X" (Persero),‖ Jakarta, 1994.
14
Tejabuwana, ―AKTA SAPUJAGAT DAN SIGINIFIKASI PERJANJIAN”, Senin, 15 Agustus2012,http://mknunsri.blogspot.com/2012/08/akta-sapujagat-dansiginifikasi.html
13
memiliki beberapa keuntungan yaitu
Bagi
kepastian hukum kepada para pihak kalau
pemilik tanah tidak memiliki kehilangan
tidak maka setiap perjanjian BOT harus
tanah, bagi investor dapat menekan biaya
dilakukan dengan akta otentik. (2) Karena
investasi. Selama masa pengelolaan pemilik
perjanjian BOT masih baru dikenal di
tanah dapat memperoleh keuntungan jika itu
Indonesia maka perjanjian ini perlu untuk di
ada dalam perjanjian dan
dan
kaji lebih mendalam lagi oleh para akademisi
investor juga dapat menjaminkan tanah dan
dan pemerintah karena perjanjian ini sangat
bangunan nya dibank sebagai anggunan
bagus
kredit. resiko dari perjanjian ini jika terjadi
fasilitas
masalah maka akan sulit untuk menentukan
pariwisata sehingga masyarakat yang memiliki
kategori perjanjian ini apakah masuk dalam
tanah
perjanjian sewa menyewa , perjanjian hibah
kehilangan tanahnya.
Pemilik
dalam
menunjang
umum,
strategis
sarana
pembangunan dan
untuk
prasarana
pariwisata
tidak
atau perjanjian lainnya SARAN Berdasarkan kesimpulan diatas ada beberapa saran yang dapat diberikan berdasarkan pada permasalahan dan pembahasan tersebut di atas. (1) Perjanjian BOT memberikan banyak keuntungan. Maka untuk itu perlu dibuatkan pengaturan khusus mengenai perjanjian bisa
Daftar Pustaka Budi Santoso, Aspek Hukum Pembiayaan Proyek Infrastruktur Model BOT (Build Operate Transfer), Solo : Genta Press, 2008 Siti
Ummu
Adillah,
Kontruksi
Hukum
Perjanjian Build Operate Tranfers (BOT) Sebagai Alternate Pembiayaan Proyek, Jurnal Hukum, Vol. XIV, No. I, April 2004
berupa undang-undang maupun peraturan pemerintah dalam mengatur perjanjian BOT
Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum
atau perjanjian lain yang tidak diatur dalam
(Suatu Pengantar), Liberty, Yogyakarta, 1988.
KUH Perdata yang tujuannya memberi
14
Salim H.S, Hukum Kontrak : Teori dan Teknik
NM. Wahyu Kuncoro, Investasi di Bali Sangat
Penyusunan Kontrak, Cetakan ke IV, Sinar
Menguntungkan,
Grafika, Jakarta
2009
Vollmar H.F.A., Pengantar Studi Hukum
Laila,
Sari,
Desi
dan
Perdata : Jilid II, diterjemahkan oleh I.S.
OPERATE
AND
TRANSFER
Adiwimarta, Rajawali Press, Jakarta, 1984
www.coretanila.com Kamis 27 mei 2010
Nyoman Martha Jaya, "Analisa Perbandingan
Sendi Nugraha, Perjanjian Build Operate and
Kerjasama Proyek Antara Sistem BOT dan Turn
Tranfers (BOT), www. My Blog sendi.com
Key (Study Kasus Proyek Multy Investmen
kamis 20 oktober 2011.
PT.(Persero) Pos Indonesia, Jurnal Ilmiah Teknik Sipil", Vol.12, No.01, Januari 2008
Menurut Mazhab Hukum Alam Serta Kondisi Praktek
Di
minggu,3 maret 2007.
Indonesia‖,
Diah,
BUILD, (BOT),
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Terjemahan dari R. Subekti
Syarip Hidayat ―Asas Kebebasan Berkontrak
dalam
www. Swa. Com. 14 mei
makalah,
Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008 Tentang Pengelolaan Barang Milik NegaraDaerah
