Honderd jaar ZVH, honderd jaar sociale huisvesting

JAARVERSLAG 2013

01 3

“Honderd jaar ZVH, honderd jaar sociale huisvesting.” www.zvhjaarverslag.nl

Verslag van de bestuurder

"We kijken terug op een jaar met beduidende politieke ontwikkelingen in de woningmarkt."

De verhuurdersheffing en de bijdrage saneringssteun aan het CFV pleegden een forse aanslag op de operationele kasstroom en het vermogen van ZVH. Deels konden we de extra lastendruk opbrengen door voor het eerst gebruik te maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deels door de bezuinigingsmaatregelen uit ons herstelplan door te zetten en een behoudend investeringsbeleid te voeren. We richten ons in belangrijke mate op het verkleinen van de leningenportefeuille, die door grote investeringen in het verleden is opgelopen, en het verlagen van de rentedruk. ZVH heeft de afgelopen jaren steeds met een positief financieel resultaat kunnen eindigen. Dat geldt ook voor 2013, ofschoon we ten aanzien van de gestelde normen de komende jaren nog scherp aan de wind moeten zeilen. Toch had 2013 ook een feestelijk tintje: samen met onze huurders vierden we ons honderdjarig jubileum. Honderd jaar ZVH, honderd jaar sociale huisvesting De klant staat voor ZVH centraal en voor de huurders willen we ons blijven verbeteren. Een zinvolle uitdaging wat mij betreft en alleen realiseerbaar als we betrokken en goed in contact blijven met onze bewoners en Bewonersraad. Met die laatste heb ik regelmatig gesprekken over interessante onderwerpen als: wat gaat ZVH aan energiebesparing in de woningen doen? En ook: hoe ziet de toekomst van ZVH eruit? De toekomst voorspellen kan ik niet, maar de ingeslagen weg en de crisis dwingen ons het voortgaande herstel vol te houden. De oprichting van ZVH als sociale huisvester in 1913 vond ook plaats tijdens een roerige periode van economische (en politieke) crisis. Nu, honderd jaar later, zitten we er opnieuw middenin en is er meer dan ooit behoefte aan fatsoenlijke huisvesting waar mensen met een bescheiden inkomen goed en veilig kunnen wonen. ZVH werkt daar hard aan en met plezier. Al honderd jaar lang. Kritische blik op vastgoed De bezuinigingsmaatregelen op bedrijfslasten en investeringen hadden

ZVH JAARVERSLAG 2013 > VOORWOORD > VERSLAG VAN DE BESTUURDER

PAGINA 2 VAN 71

gevolgen voor de organisatie en het bezit van ZVH. Opnieuw keken we naar de plannen voor de Kleurenbuurt, waar 10% van ons bezit staat. Het is duidelijk dat er de komende tijd iets aan de technische staat en aanzicht van de flats moet gebeuren, maar sloop/nieuwbouw is nu financieel en maatschappelijk niet haalbaar.

Heel inspirerend vind ik de stappen die zelf gezet zijn door het team klantcontact. Gaandeweg ontstond het besef dat contact met klanten niet is voorbehouden aan één team, maar van iedere medewerker is. Het team werd opgeheven en er kwam een nieuwe visie op de ZVH-medewerkers, die van ‘volkshuisvester van deze tijd’.

Sloop/nieuwbouw leidt per definitie tot hoge aanvangshuren voor nieuwe huurders die allen tot de doelgroep van laagstbetaalden behoren. En dat is niet gewenst in deze tijd met toch al forse huurverhogingen. We merkten dan ook dat veel bewoners – na het horen van deze boodschap op de bewonersavond - blij zijn dat de flats blijven staan, vooral omdat de huidige woningen ruim en betaalbaar zijn.

De volkshuisvester stelt de klant centraal, is efficiënt, flexibel en breed inzetbaar, streeft naar verbetering, heeft sociaal gevoel en financieel besef.

Ook bij andere investeringen kijken we kritisch naar de timing en wat er écht nodig is. Vastgoed is onze basis, daar moeten we goed voor zorgen en sturen we ook op. We willen nog steeds dat onze huurders plezierig wonen in een goede woning voor een betaalbare prijs. Dat is en blijft onze missie. Investeren in veilige woningen Het voelt goed dat we met ons bescheiden onderhoudsbudget tóch veel konden doen. Vooral op het gebied van veiligheid: we vervingen meer dan 300 oude combiketels/geisers en plaatsten rookmelders in ruim 2000 woningen. Door nieuwe en slimmere contractvormen aan te gaan, maandelijks te monitoren op uitgaven en flexibel om te gaan met projecten uit het jaarplan bleek halverwege het jaar dat er zelfs nog wat ruimte was om extra budget in te zetten voor projecten. Van veel bewoners en bewonerscommissies hoor ik ook dat ze het (maat)werk van onze medewerker Klussenbus zo enorm waarderen. Ik kan er alleen maar trots op zijn dat ons gehele onderhoudsteam met zo veel drive, vakmanschap en vriendelijkheid deze moeilijke klus weten te klaren. Volkshuisvester van deze tijd We moeten het doen met minder geld én mensen. In 2013 namen we afscheid van zeven medewerkers en vulden vrijgekomen vacatures niet op. We richtten onze processen efficiënter in en dachten na over hoe we dingen slimmer konden organiseren.

ZVH JAARVERSLAG 2013 > VOORWOORD > VERSLAG VAN DE BESTUURDER

Een direct voorbeeld dat dit werkt, is ons incasso-belteam. Zo’n acht medewerkers die niet dagelijks met het proces van huurbetaling en -achterstanden te maken hebben, helpen mee de huurachterstand te verkleinen. Elke maand is er een belronde om huurders eraan te herinneren dat zij een achterstand hebben. We merken dat deze actieve benadering bij 70% van de gebelde huurders zorgt voor directe betaling van de achterstand. Projecten en samenwerking Waar we ook trots op zijn: ondanks alle bezuinigingen konden we starten met de bouw van 52 nieuwe woningen in de Havenbuurt. Een mooi project dat we samen met de bewoners zijn aangegaan. Ook de oplevering van het Thomashuis geeft inspiratie. Deze kleinschalige woonvorm biedt een bijzondere woonplek voor een groep verstandelijk beperkte bewoners. Op pakweg dertig meter staat een Herbergier die ZVH al eerder bouwde, en die combinatie is nog nergens in de regio te vinden. Veel verwacht ik ook van de ingeslagen weg op het gebied van samenwerking met collega-corporatie Parteon. De gesprekken over onderwerpen als financiële trends, portefeuillesturing en overlastmeldingen bieden ons nieuwe inzichten waar we de komende tijd verder aan gaan werken. Origineel getekend door drs. F.A.M. van Dooren Directeur-bestuurder

PAGINA 3 VAN 71

Raad van Toezicht

Toezicht op solide bedrijf met heldere, maatschappelijk juiste en inspirerende missie

Rol en werkwijze De Raad van Toezicht is de onafhankelijke, interne toezichthouder van ZVH en houdt toezicht op de strategie, de continuïteit en de algemene zaken van ZVH en gelieerde ondernemingen, zoals: de voortgang van het herstelplan zoals door het CFV opgelegd; het realiseren van de corporatiedoelstellingen; het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven; de strategie en risico’s verbonden aan de corporatie-activiteiten; het opzetten en de werking van een intern risicobeheersings- en controlesysteem; het kwaliteitsbeleid; de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; het financieel verslaggevingsproces; de naleving van toepasselijke weten regelgeving. Daarnaast toetst de Raad van Toezicht de besluiten die de directeurbestuurder neemt aan de visie en missie, het herstelplan en alle overige kaders voor de bedrijfsvoering. Een aantal besluiten, zoals vastgelegd in de statuten en het reglement van de Raad van Toezicht, mag alleen met goedkeuring van de Raad van Toezicht worden uitgevoerd. Ten slotte staat de Raad van Toezicht de directeur-bestuurder met raad ter zijde.

Samenstelling en deskundigheid raadsleden

ZVH JAARVERSLAG 2013 > OVER ZVH > RAAD VAN TOEZICHT

PAGINA 4 VAN 71

Naam en geboortedatum

Beroep en nevenfunctie(s)

Datum benoeming en einddatum huidige zittingstermijn

De heer T. Kuijper (05-09-1968), voorzitter per 01-01-2010

Business Director EFS (Forbo Flooring Systems) en directeur Forbo Flooring Coral N.V. in Krommenie

26-03-2009 / 25-03-2013 Algemene bedrijfsvoering, (1e zittingstermijn) / commerciële en zakelijke 25-03-2017 (2e dienstverlening zittingstermijn)

Mevrouw drs. B.M. van der Pers (26-09-1961), vicevoorzitter per 01-01-2010

Voorzitter Raad van Bestuur Marente in Voorhout

26-3-2009 / 25-03-2013 (1e zittingstermijn) / 25-03-2017 (2e zittingstermijn)

Bestuur en zorg

Mevrouw ir. C. Niestijl, op Partner bij adviesbureau voordracht van de Servicewise, architect en bewonersraad adviseur (13-03-1964) vastgoedontwikkeling. Nevenfuncties: Adviseur bewonersgroepen bij herstructureringen, Lid Raad van Toezicht stichting Space (sportcomplexen Amsterdam Centrum)

14-06-2007 / 14-06-2010, herbenoemd voor een 2e termijn tot 14-06-2013 (2e zittingstermijn) / 14-06-2015 (3e en laatste zittingstermijn)

Volkshuisvestelijk en bouw / Lid selectie- en remuneratiecommissie per 01-10-2012, Reservelid auditcommissie

De heer ir. C. Vrouwe (26-01-1953), op voordracht van de bewonersraad

Hoofd Vastgoed en ontwikkeling bij Woningstichting Ons Doel in Leiden. Nevenfunctie: Lid Programmaraad Architectuurcentrum Leiden

15-09-2005 / 15-09-2011. Herbenoemd voor een derde en laatste periode tot 15-09-2014. Op eigen verzoek afgetreden per 15-09-2013

Volkshuisvestelijk en Projectontwikkeling / vastgoed / Lid en voorzitter auditcommissie tot 15-09-2013

De heer mr. P. Wieringa (11-05-1972)

Advocaat in Zaandam. Nevenfuncties: Lid bestuur Stichting Zaanse Ondernemersdag, Lid Juniorkamer Zaanstreek, Lid bestuur Rotary De Zaan in Zaandijk

20-09-2010 / 19-09-2014 Juridisch / Lid en (1e zittingstermijn) voorzitter selectie- en remuneratiecommissie

De heer drs. M.A. Zonneveld RA (04-10-1964)

Directeur Financiën ROC van Amsterdam – ROC Flevoland. Nevenfuncties: Lid Raad van Commissarissen PréWonen

26-03-2009 / 25-03-2013 Financiën / Lid (1e zittingstermijn) / auditcommissie en 25-03-2017 (2e voorzitter per 15-09-2013 zittingstermijn)

De heer ir. A.P. Klaase

Senior consultant bij 15-09-2013 / 14-09-2017 Fakton. Nevenfuncties: (1e zittingstermijn) Bestuurslid Gerrit Blaauw Fonds in Wormerveer, Lid contactcommissie Oostknollendam,


Deskundigheidsgebied en kerncommissie

Naam en geboortedatum

Beroep en nevenfunctie(s)

Datum benoeming en einddatum huidige zittingstermijn

Deskundigheidsgebied en kerncommissie

gemeente Wormerland De heer drs. F.A.M. van Dooren (05-11-1954)

Bestuurder van ZVH. Uit Als directeur-bestuurder hoofde daarvan werkzaam per toezichthouder op een 01-01-2008, onbepaald aantal dochterondernemingen en deelnemingen van ZVH. Nevenfuncties:Gastdocent bij De Baak

De Raad van Toezicht bestond in 2013 uit zes leden, waarvan twee leden op bindende voordracht van de Bewonersraad. De Raad van Toezicht werkt met een profielschets, waarin de omvang, samenstelling en activiteiten voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de raadsleden staat beschreven.

Volkshuisvestelijk en Projectontwikkeling / Vastgoed / Lid auditcommissie

De rol van de Raad van Toezicht en de deelcommissies is nader beschreven in het reglement van de Raad van Toezicht, het reglement van de Auditcommissie en het reglement van de Selectie- en Remuneratiecommissie. Deze reglementen zijn eind 2012 opnieuw vastgesteld en in 2013 niet aangepast. Betrokkenheid bij ZVH De Raad van Toezicht vindt het belangrijk zowel met de interne organisatie als de stakeholders in contact te blijven. In 2013 spraken zij met leden van het managementteam, de ondernemingsraad en de Bewonersraad van ZVH. Met de ondernemingsraad spraken zij over de samenwerking met de directeurbestuurder. Ten slotte is er contact geweest tussen de voorzitters van de Raad van Toezicht en de Bewonersraad, evenals de leden van beide gremia. Namens de Bewonersraad zitten mevrouw Niestijl en de heer Vrouwe (tot september

PAGINA 5 VAN 71

2013) in de Raad van Toezicht. De heer Vrouwe is in september opgevolgd door de heer Klaase. De voorzitter van de Raad van Toezicht heeft de Bewonersraad gevraagd naar de inzet van deze afgevaardigden in de Raad van Toezicht. De Bewonersraad toonde zich tevreden.

Bijeenkomsten De Raad van Toezicht kwam zes keer bij elkaar, waarbij de leden één bijeenkomst gebruikten voor een zelfevaluatie. De zelfevaluatie was in november 2013, onder externe begeleiding. Er werd geëvalueerd over de implementatie van de actiepunten uit de vorige evaluatie. Verder is er uitvoerig stilgestaan bij het onderwerp financiële sturing. Met de directeur-bestuurder besprak de Raad van Toezicht de ontwikkelingen binnen ZVH en de corporatiebranche. Het uitwisselen van kennis en informatie gebeurde op transparante wijze tijdens formele vergaderingen, maar ook in bilaterale overleggen met de voorzitter. In 2013 sprak de directeurbestuurder met de Raad van Toezicht over: de financiële stand van zaken, waaronder het sturen op inkomsten (incassobeleid); de (voortgang) verkoop en ontwikkeling van projecten en woningen; klachtenbeheer de kaderbrief met doelen voor de komende jaren en de wijze van realisatie; de dochterondernemingen; de juridische zaken waarmee een groter bedrijfsbelang gemoeid is; de personele en organisatieveranderingen; het integriteitsbeleid en integriteitszaken binnen ZVH. In 2012 vroeg de Raad van Toezicht welke mogelijkheden er zijn om in 2013 KWH-metingen te laten uitvoeren over onze prestaties in duurzaamheid en participatie. Deze mogelijkheden zijn in 2013 niet verder onderzocht. De Raad van Toezicht heeft in overleg met de directeur-bestuurder andere prioriteiten gesteld.


Werkwijze en taken deelcommissies De Raad van Toezicht werkt met twee deelcommissies: de auditcommissie en de selectie- en remuneratiecommissie. Zo zijn de taken verdeeld onder de raadsleden en heeft ieder een eigen aandachtsgebied. Auditcommissie De auditcommissie ziet onder meer toe op interne risicobeheersings- en controlesystemen, houdt toezicht op de financiële informatieverschaffing en let erop dat de aanbevelingen van de accountants worden opgevolgd. De auditcommissie bestond in 2013 uit: de heer ir. C. Vrouwe (voorzitter tot 15-09-2013); de heer drs. M.A. Zonneveld (lid en voorzitter per 9-12-2013); de heer ir. A.P. Klaase (lid per 15-09-2013); mevrouw ir. C. Niestijl (reservelid). De auditcommissie kwam zes keer bij elkaar. Bij één bijeenkomst was de accountant van PricewaterhouseCoopers (PWC) aanwezig, bij een het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en bij een het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Op de agenda stonden: bevindingen van het WSW over de effecten van het herstelplan uit 2008 en de aanpak risicomanagement binnen ZVH; vervolg op het herstelplan, van herstelplan naar risicoanalyse; jaarrekening en jaarverslag 2012; accountantsverslag; kwartaalrapportages; financieel beleidsplan; financieringen en renterisico’s; begroting 2013 (waarin de kabinetsmaatregelen uit het regeerakkoord zijn doorgerekend); de begroting 2014; meerjarenplan 2014-2023; rendement-/portefeuillesturing;

PAGINA 6 VAN 71

eigen middelen beleid (n.a.v. reactie WSW op risicoanalyse); verkoop complex Brikstraat; evaluatie accountant (PWC) overeenkomstig de Governance Code aan einde eerste benoemingstermijn van vier jaar en voorstel tot herbenoeming; door Raad van Toezicht gevraagde integriteitsonderzoek naar sleutelposities binnen ZVH; kaderbrief 2014 met daarin de ontwikkelingen binnen de branche en in ons werkgebied; effecten ervan voor ons werk en keuzes die we daarin maken (financieel – onderhoud & projecten – organisatie); projecten; investerings-, ontwikkelen nacalculatiebesluiten (Kleurenbuurt, Wibautstraat, Van Houtenstraat en Havenbuurt in Zaandam, en Bannehof in Zaandijk). De auditcommissie bracht voorafgaand aan de raadsvergadering verslag uit van het overleg dat de commissie met de directeur-bestuurder had. Met het CFV sprak de auditcommissie samen met de bestuurder over de stappen die gezet worden om risico’s te beheersen. Met het WSW sprak de auditcommissie over de toelichting op de keuzes die ZVH maakt binnen de financiële mogelijkheden die er zijn, en de stappen die ZVH zet om de schuldenportefeuille terug te dringen. Selectie- en remuneratiecommissie De selectie- en remuneratiecommissie houdt zich met name bezig met het functioneren van de directeur-bestuurder en maakt prestatieafspraken met hem. Daarnaast is het een taak van de commissie om selectiecriteria op te stellen en benoemingsprocedures van bestuur en raadsleden te begeleiden. Ook kijkt de commissie naar het bezoldigingsbeleid voor de directeurbestuurder en de Raad van Toezicht. De selectie- en remuneratiecommissie bestond in 2013 uit: de heer mr. P. Wieringa (lid en voorzitter); mevrouw ir. C. Niestijl (lid per 1 oktober 2012); mevrouw drs. B.M. van der Pers (reservelid). De commissie kwam drie keer bij elkaar en sprak met de directeur-bestuurder


over: de realisatie van zijn prestatieafspraken uit 2012; de prestatieafspraken voor 2013; het vrijwillig afzien van de variabele beloning voor 2014; de beloning van de directeur-bestuurder in 2013 en de prestatiebeloning (variabele beloning) over 2012; de benoeming van de heer A.P. Klaase als raadslid; de gevolgen van de Wet Normering Topinkomens voor het salaris van de bestuurder en de vergoedingen voor de raadsleden.

Toezicht-, toetsingskaders en informatiebronnen Als toezichtkaders hanteert de Raad van Toezicht: de Governancecode Woningcorporaties; de AedesCode; het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector); de Woningwet; algemene weten regelgeving; honorariumregeling voor directeur-bestuurder en Raad van Toezicht; de statuten; het directiestatuut; de reglementen van de Raad van Toezicht. Als toetsingskaders hanteert de Raad van Toezicht: de (financiële) strategie van ZVH; het herstelplan, zoals eind 2009 opgesteld; de begroting; de planning & controlcyclus; het treasury jaarplan; het directiestatuut; het treasury statuut; het investeringsstatuut;

PAGINA 7 VAN 71

het verbindingenstatuut; het strategisch voorraadbeleid van ZVH; de prestatieafspraken met de gemeente; het integriteitsbeleid van ZVH; het BBSH. De Raad van Toezicht gebruikt bij zijn taakuitoefening verschillende informatiebronnen, zoals: het meerjarenplan; de begroting; kwartaalrapportages; het treasury jaarplan; de managementletter PWC; de oordeelbrief van de Minister van BZK; de toezichtsbrief van het CFV; publicaties van Aedes, CFV en Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW); de beloningscode bestuurders van woningcorporaties (per 1 januari 2013 de Wet Normering Topinkomens). De toezicht- en toetsingskaders zijn gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en het bewaken van de realisatie van de bedrijfsdoelstellingen.

Goedgekeurde besluiten Bij het verlenen van goedkeuring aan besluiten van de directeur-bestuurder laat de Raad van Toezicht zich informeren door verschillende partijen, zoals de auditcommissie, de remuneratiecommissie, de managers van de afdelingen, de accountant of een andere adviseur. Van herstelplan naar risicomanagement Sinds 2009 werkt ZVH volgens het herstelplan dat is opgelegd door het CFV. In 2013 gaf het WSW aan een verschuiving waar te nemen van herstelplan


naar risicomanagement. Daarop vroeg het WSW hier een plan van aanpak voor op te stellen. Het risicobeheerplan vormt in 2013 een leidraad voor het behouden van een stabiele organisatie. Besluiten moeten altijd passen binnen de ruimte die het risicobeheersplan voorschrijft voordat de Raad van Toezicht goedkeuring geeft. In 2013 is niet van deze kaders afgeweken. De Raad van Toezicht gaf goedkeuring aan de volgende (voorgenomen) besluiten: jaarrekening en jaarverslag 2012 (bij het overleg was ook de accountant aanwezig om accountantsverslag, jaarverslag en jaarrekening te bespreken); herstelplan WSW met als onderschrift Risicoanalyse, huurverhoging voor 2013; aangepaste begroting 2013 en aangepaste meerjarenbegroting 2013-2022 (het inrekenen van de overheidsmaatregelen die eind 2013 bekend gemaakt zijn); de kadernotitie inzake Begroting 2014 en Meerjarenprognose wordt vastgesteld. de begroting 2014 en meerjarenplan 2014-2023; verkoop complex Brikstraat in Zaandam; afronding extern onderzoek onder sleutelfunctionarissen binnen ZVH naar nevenfuncties en eventuele BV’s. Het onderzoek leverde geen nieuwe feiten op. Nevenactiviteiten van personeelsleden op sleutelposities waren reeds bij ZVH bekend. handhaving Kleurenflats in Zaandam en ontwikkeling van een nieuwe visie; verstrekken van een volmacht aan het WSW. Het WSW vraagt bij alle corporaties een volmacht op om, indien de situatie daarom vraagt, hypotheek te kunnen vestigen op het bezit dat de corporatie voor de borging heeft ingebracht.

Eigen besluiten

PAGINA 8 VAN 71

De Raad van Toezicht neemt ook eigen besluiten waar nodig. In 2013 waren dat: Herbenoeming van drie raadsleden voor een tweede en laatste zittingstermijn van vier jaar: de heer T. Kuijper (voorzitter); mevrouw drs. B.M. van der Pers (vice-voorzitter); de heer drs. M. Zonneveld RA (lid). Herbenoeming van één raadslid voor een laatste zittingstermijn van twee jaar: Mevrouw ir. C. Niestijl (lid): hierna is de maximale zittingstermijn van acht jaar bereikt. Benoeming van de heer ir. A.P. Klaase als lid van de Raad van Toezicht; Instemming met de benoeming van de heer drs. M. Zonneveld RA als voorzitter van de Auditcommissie per 1 januari 2014; In overeenstemming brengen van bezoldiging met de sectorregeling, categorie F per 1 januari 2013: € 7.440,- per jaar per raadslid; € 9.225,- per jaar voor de voorzitter.

Raadslid

Vergoeding (bruto)

Overige onkostenvergoeding (netto)

De heer T. Kuijper (voorzitter)

€ 8.475,00

€ 750,00

De heer mr. P. Wieringa

€ 6.815,00

€ 625,00

Mevrouw ir. C. Niestijl

€ 6.815,00

€ 625,00

De heer ir. C. Vrouwe (tot 15-09-2013)

€ 5.202,00

€ 443,00

Mevrouw drs. B.M. van der Pers

€ 6.815,00

€ 625,00

De heer drs. M.A. Zonneveld RA

€ 6.815,00

€ 625,00

De heer ir. A.P. Klaase Totaal

€ 1.724,00

€ 156,00

€ 42.661,00

€ 3.849,00


Opdracht directeur-bestuurder Prestatieafspraken 2013

In 2013 heeft de Raad van Toezicht prestatieafspraken gemaakt met de directeur-bestuurder. Begin 2014 beoordeelde de Raad van Toezicht in hoeverre de directeur-bestuurder de afspraken is nagekomen. Ontwikkelingen in de branche Door ontwikkelingen in de corporatiebranche zien we dat corporaties zich steeds meer richten op huurders met een laag inkomen. Hierbij treffen we vaak meervoudige (sociale) problemen aan die vragen om een zorgvuldige sturing van de corporatie(medewerkers). Bij ZVH is deze ontwikkeling ook merkbaar. Daarnaast zien we dat het belangrijk wordt om specifieker huurders toe te wijzen, bijvoorbeeld omdat ze ouder worden en toe zijn aan passende woning. ZVH wil zich positioneren als een toegankelijke en klantgerichte sociale verhuurder in de Zaanstreek die dit combineert met eigentijdse zakelijkheid. Het beleid is in 2013 aangescherpt om op deze visie in te spelen. Dit is de achtergrond van de eerste prestatieafspraak: 1. In het derde kwartaal van 2013 legde ZVH aan de Raad van Toezicht een plan voor dat inzicht geeft in wat bovengenoemde ontwikkelingen betekenen voor het volkshuisvestingsbeleid van ZVH (in ieder geval huurbeleid, toewijzing (en Woningnet) en sociaal beheer) in de komende periode. Deze ambitie moet worden gerealiseerd binnen de huidige begroting en afgestemd met de Bewonersraad. Eveneens voor de zomer van 2013 legde de bestuurder aan de Raad van Toezicht een visie voor op de sociale taak van ZVH, met name als het gaat om de zorg voor de toenemende groep huurders met betalingsproblemen. Dit voorstel omvat in ieder geval de domeinen: incasso (inclusief de rol van de deurwaarder), uitzettingen, huurcommissiezaken, overlast zaken en klachtenafhandeling. De post ‘achterstallige betalingen’ mag - ondanks de crisis – in financiële omvang niet verder toenemen.

PAGINA 9 VAN 71

Risicobeheersing De tweede prestatieafspraak heeft betrekking op het herstelplan van het WSW. 2. ZVH maakte in de eerste helft van 2013 een herstelplan dat voldoet aan de eisen (tijdigheid, kwaliteit) van het WSW. ZVH gaf in de kaderbrief 2013 en de meerjarenbegroting 2014 aan welke maatregelen ZVH neemt om weer op de juiste tijd de gewenste borging te kunnen verkrijgen. Financiële sturing De derde prestatieafspraak gaat over de sturing en beheersing in 2013, waarbij de directeur-bestuurder kiest voor sturing op kentallen met betrekking tot de operationele kasstromen, omdat daar invloed op uitgeoefend kan worden. 3. ZVH presteerde in 2013 beter dan de prestatie-indicatoren van de begroting 2013 (ICR is groter dan 1,5 – ten opzichte van 1,41 in de begroting). De werkplannen onderschrijden met meer dan 10% en er is sprake van twee formatieplaatsen extra reductie ten opzichte van de begroting (50 in plaats van 52 fte).

Remuneratierapport Het jaar 2013 stond in belangrijke mate in het teken van de Wet Normering Topinkomens die op 1 januari 2013 in werking trad. De Raad van Toezicht bracht zijn bezoldiging in overeenstemming met de Wet en de bijbehorende overgangsregeling, alsmede de bijbehorende beloningsstaffel ten aanzien van bezoldigingen van topfunctionarissen van een toegelaten instelling. De directeur-bestuurder viel binnen de overgangsregeling en ontving een beloning conform de oude Sector Brede Beloningscode. Op 30 oktober 2013 oordeelde de rechtbank in Den Haag op vordering van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) echter dat de hiervoor genoemde staffel de toets der kritiek niet kon doorstaan.


Gevolg van deze uitspraak was onder meer dat voor zittende functionarissen de oude – vóór de inwerkingtreding van de Wet geldende – beloningsmaatstaven zouden blijven gelden. Eind november 2013 maakte de Minister een nieuwe staffel bekend. De VTW en de NVBW besloten - na advies te hebben ingewonnen bij juristen en de regeling aan hun leden te hebben voorgelegd - deze staffel te onderschrijven en geen procedure te starten. Voor zover bekend wordt de regeling integraal door de sector toegepast. De Raad van Toezicht besloot tijdens zijn vergadering van 10 december 2013 om de bezoldiging van zijn leden met terugwerkende kracht per 1 januari 2013 in overeenstemming te brengen met de nieuwe staffel. Dat betekent dat de voorzitter van de Raad met ingang van die datum een beloning van € 9.225,- bruto per jaar ontvangt en dat een lid recht heeft op een beloning van € 7.440,- bruto per jaar. De Remuneratiecommissie hecht eraan op te merken dat deze vergoedingen hoger zijn dan zou voortvloeien uit de eerst ontwikkelde staffel, maar – voor de individuele leden - lager zijn dan de bedragen die zouden gelden wanneer de beloningen weer conform de vóór 1 januari 2013 geldende regelingen zouden zijn uitgekeerd. Voor de voorzitter geldt dat er nagenoeg geen verschil optreedt. Beoordeling directeur-bestuurder De Raad van Toezicht stelde in zijn vergadering van 10 maart 2014 vast dat de directeur-bestuurder 75% van de prestatieafspraken van 2013 heeft behaald. Dit betekent dat hij over het jaar 2013 recht heeft op een variabel beloningsdeel van € 10.702,- (bruto). De Raad van Toezicht is van mening dat de directeur-bestuurder ook in 2013 goed heeft gefunctioneerd. De Raad van Toezicht baseert dit oordeel niet alleen op de stukken en informatie die hij in het kader van de toezichthoudende functie verkrijgt, maar luistert ook goed naar de mening van het management team, de ondernemingsraad, de bewonersraad en van andere stakeholders van ZVH. Een nieuw onderdeel van de beoordeling is voorts dat de remuneratiecommissie ten minste eenmaal per jaar met het management team van gedachten wisselt over het functioneren van de directeur-bestuurder binnen ZVH. Dit gebeurde op 12 maart 2014.

PAGINA 10 VAN 71

De directeur-bestuurder (evenals het management team en medewerkers) is blijvend in staat gebleken om tijdig en adequaat in te spelen op datgene wat de overheid, de veranderende (economische) omstandigheden binnen het werkgebied van ZVH en niet in de laatste plaats het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw van ZVH vergen. De Raad van Toezicht heeft er het volste vertrouwen in dat de directeurbestuurder ook in de jaren ná 2013 hier bekwaam en enthousiast leiding aan blijft geven. Beloning Ten aanzien van de bezoldiging van de directeur-bestuurder geldt de overgangsregeling onverkort. De directeur-bestuurder heeft recht op een bezoldiging conform de Sector Brede Beloningscode, zoals deze vóór 1 januari 2013 gold. De bezoldiging was evenwel onderwerp van nader overleg tussen de Raad van Toezicht en de directeur-bestuurder. De Sector Brede Beloningscode voorzag in de systematiek van een vast salaris met daarbij een variabel salaris. Dit laatste salaris kon afhankelijk gemaakt worden van prestatieafspraken tussen de Raad van Toezicht en de directeur-bestuurder. De bezoldiging van de directeur-bestuurder kende dit systeem ook.

Bezoldiging directeur-bestuurder Vast inkomen Loon Vakantiegeld Subtotaal

€ 132.124,56 € 10.569,96 € 142.694,52

Variabel inkomen Prestatiebeloning 2013 Subtotaal Totaal inkomen

€ 10.702,00 € 10.702,00 € 153.396,52

Pensioenlasten Werkgeversgedeelte

€ 33.440,04

Totaal

€ 33.440,04

Vergoedingen Vaste onkostenvergoeding

€ 1.080,00

Totaal

€ 1.080,00

Werkgeverslasten

Er is afgesproken dat het variabele beloningsdeel waarin de Sector Brede Beloningscode voorzag, met ingang van 1 januari 2014 niet meer gehanteerd wordt en dat de directeur-bestuurder het vaste salaris waarop hij volgens de voor hem blijvend geldende Sector Brede Beloningscode recht heeft, zou ontvangen. Deze aanpassing voldoet aan de normen van de overgangsregeling bij de Wet Normering Topinkomens. De Raad van Toezicht waardeert de opstelling van de directeur-bestuurder in het licht van de achtergrond en strekking van de Wet en de bijbehorende regelingen zeer. De bezoldiging van de directeur-bestuurder voor het jaar 2013 kent dus nog een variabel deel, waarvan de betaling afhankelijk is van het (gedeeltelijk) behalen van de prestatieafspraken van 2013. Het vaste inkomen van de directeur-bestuurder bedraagt in 2013 € 153.396,52 inclusief een variabele beloning van € 10.702,-. De bestuurder heeft voor 2014 vrijwillig afgezien van een variabele beloning.


ZVW

€ 3.941,04

WW WAO-basis

€ 864,48 € 2.364,60

WIA-hiaat premie

€ 128,40

WIA-hiaat excedent premie Totaal

€ 219,72 € 7.518,24

Aansprakelijkheidsverzekering ZVH heeft voor haar directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht een bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Nevenfuncties De directeur-bestuurder overlegt voor aanvaarding van een nevenfunctie met de voorzitter van de Raad van Toezicht. De nevenfuncties die in 2013 door de

PAGINA 11 VAN 71

directeur-bestuurder zijn uitgeoefend zijn niet in strijd met zijn functie bij de corporatie. Ook is er geen sprake van tegenstrijdige belangen of belangenverstrengeling.

Goedkeuring op het jaarverslag De directeur-bestuurder heeft de jaarrekening goedgekeurd. Tijdens de vergadering van 16 juni 2014 heeft de Raad deze goedkeuring geaccordeerd. De concept-jaarrekening is besproken in aanwezigheid van het hoofd Bedrijfsvoering en de externe accountant. De Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de controleverklaring van PWC over de getrouwheid van de jaarrekening. Origineel getekend door de Raad van Toezicht De heer T. Kuijper, voorzitter Mevrouw drs. B.M. van der Pers, vice-voorzitter Mevrouw ir. C. Niestijl De heer drs. M.A. Zonneveld RA De heer mr. P. Wieringa De heer ir. A.P. Klaase


PAGINA 12 VAN 71

Governancecode

Heldere basisregels voor goed bestuur en toezicht

ZVH hanteert de beginselen zoals vastgelegd in de AedesCode en Governancecode Woningcorporaties. Het bestuur en de Raad van Toezicht zijn verantwoordelijk voor de inrichting en het besturen van en toezicht houden op de governance en naleving van de Governancecode Woningcorporaties. In 2012 heeft ZVH de principes en uitwerkingen van de Governancecode Woningcorporaties opgevolgd. Daar waar dit niet gedaan is, lichten we toe waarom we deze keuze maakten.

Visitatie

Na de visitatie in 2011 gaven we ook in 2013 doorlopend invulling aan de gekregen aanbevelingen: Het SMART formuleren van ambities en doelen waar we in 2012 mee zijn begonnen, zetten we in 2013 verder voort;. Het beleid voor leefbaarheid en participatie moet worden vastgelegd. In 2013 is veel aandacht voor beide onderwerpen in de praktijk geweest. ZVH werkte op verschillende manieren samen met huurders, passend bij de huurders en bij het onderwerp: Bewonersraad, bewonerscommissies, en losse overlegvormen zoals klankbordgroep. Er is nog geen allesopmvattend participatiebeleid geformuleerd. Leefbaarheid: Het blijkt niet eenvoudig te zijn om een eenduidig beleid te formuleren voor leefbaarheid. Onze primaire taak als corporatie is zorgen voor goede huisvesting. Daar leggen wij het accent op. Diverse belanghebbenden hebben behoefte aan samenspraak.Op het gebied van wonen en zorg is behoefte aan het gezamenlijk formuleren van een toekomstvisie en concrete doelen bepalen. De scheiding van wonen en zorg per 1 januari 2013 heeft gevolgen voor zowel zorgpartijen als corporaties. Hierover voerde ZVH overleg met de zorgpartijen. De gevolgen van het scheiden van wonen en zorg zijn in kaart gebracht en zullen in 2014 verder vorm worden gegeven. Governancecode Woningcorporaties De taken en bevoegdheden van de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht zijn vastgelegd in:

ZVH JAARVERSLAG 2013 > OVER ZVH > GOVERNANCECODE

PAGINA 13 VAN 71

de statuten, laatst gewijzigd op 19 juni 2013; het directiestatuut; de bevoegdhedenmatrix; het reglement van de Raad van Toezicht; het reglement van de auditcommissie; het reglement van de selectie- en remuneratiecommissie.

Statutenwijziging Op 19 juni 2013 zijn de statuten van ZVH aangepast. De belangrijkste veranderingen zijn: het werkgebied (verkleind); de onverenigbaarheden van de raadsleden zijn uitgebreid; de zittingstermijnen van de raadsleden zijn in overeenstemming gebracht met de Governance Code; De opheffing van de Ledenraad is nu ook in de statuten doorgevoerd.

Bestuur Het bestuur van ZVH wordt gevormd door één persoon: de directeurbestuurder. Hij bestuurt de corporatie en is onder meer verantwoordelijk voor: het realiseren van de doelstellingen van de woningcorporatie; de financiën; de resultatenontwikkeling; het beleid in deelnemingen van de corporatie; de interne organisatie; het naleven van alle relevante weten regelgeving; en het beheersen van de risico’s die de activiteiten van de corporatie met zich meebrengen. De Raad van Toezicht houdt toezicht op en beoordeelt het functioneren van


de bestuurder en maakt prestatieafspraken met hem. Zij doen verslag van de beoordeling van de bestuurder in het remuneratierapport. In zijn besluitvorming laat de bestuurder zich adviseren en ondersteunen door het managementteam. De bestuurder neemt de uiteindelijke beslissing en is eindverantwoordelijk. In zijn keuzes en besluiten weegt de bestuurder verschillende belangen af: de maatschappelijke en volkshuisvestelijke belangen in relatie tot de belangen van de organisatie. De regels uit de Governancecode Woningcorporaties zijn hierin leidend. In 2013 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen bij de directeurbestuurder en bij de leden van de Raad van Toezicht zoals bedoeld in respectievelijk principe II.3 en principe van de III.6 van de Governancecode Woningcorporaties.

AedesCode ZVH hanteerde als lid van Aedes in 2013 de normen die in de AedesCode over het maatschappelijk ondernemerschap zijn vastgelegd: 1. Maatschappelijke doelstellingen Onze missie geeft uiting aan de opgave die we als maatschappelijk onderneming hebben. We werken samen met professionele partners en onze klanten. Besluiten die genomen zijn in 2013 zijn ook getoetst op het maatschappelijk rendement. In 2014 geven we verder invulling aan de criteria van het maatschappelijk rendement in ons werk. 2. Belanghouders In ons werk is de relatie met onze stakeholders van groot belang. 3. Klanten Onze klanten (de huurders) staan centraal en ons werk is erop gericht om hen zo goed mogelijk te bedienen. ZVH hecht er grote waarde aan om met hen in

PAGINA 14 VAN 71

overleg te treden en hun kennis en ervaringen in ons werk mee te nemen. Bij elk besluit dat we nemen, wegen we de klantbelangen af en ook de gewenste, en in sommige gevallen wettelijk verplichte, participatie van de klant.

kennis zet ZVH in bij de ontwikkeling van producten en diensten. Onderdeel van verantwoording is de visitatie van de corporatie. De volgende visitatie vindt in 2015 plaats.

4. Bestuur en toezicht

8. Toepassing, naleving en sancties

De wijze waarop het bestuur en de toezicht daarop is ingericht bij ZVH is hier te lezen.

ZVH hanteert de principes uit de AedesCode. Doen we dat niet (voldoende), dan worden we daar graag op aangesproken. We spreken ook andere corporaties aan als zij dat niet doen.

5. Integer ondernemen ZVH hanteert een integriteitscode die onder meer voorziet in goed werknemerschap, geen zelfverrijking ten koste van klanten en corporatie (medewerkers nemen geen geschenken aan), scheiding van werk en privé en nevenactiviteiten. In 2013 diende niemand een verzoek in voor het verrichten van een nevenfunctie. Het integriteitsbeleid wordt intern actueel gehouden door er met elkaar over te praten en cases te benoemen. De code is in 2013 niet herijkt en er zijn geen integriteitskwesties voorgevallen. De klokkenluidersregeling is in 2013 niet herijkt, noch is er in 2013 gebruik van gemaakt. In aanvulling op de integriteitscode stelden wij in 2012 een gedragscode op voor opdrachtnemers die in 2013 niet is herijkt.

Persoonsgegevens ZVH gaat zorgvuldig om met (het verwerken van) persoonsgegevens. We volgen daarbij de richtlijnen van de Wet Bescherming Persoonsgegevens. Medewerkers die persoonsgegevens verwerken, werken bijvoorbeeld met een ‘beslissingstabel gegevensverstrekking’. Deze tabel begeleidt hen bij een besluit tot gegevensverstrekking. In de bevoegdheden van medewerkers is in 2013 niets veranderd. In 2013 richtten we de postverwerking anders in: we archiveren minder documenten met persoonsgegevens. Daarnaast worden digitale persoonsgegevens niet langer toegankelijk dan wettelijk bepaald.

6. Inzet van middelen ZVH beheert geld van de gemeenschap en springt daar zuinig en zorgvuldig mee om. In 2013 maakte ZVH keuzes die binnen de begroting en het herstelplan passen. De overheidsmaatregelen leggen in 2014 een grotere druk op onze financiële ruimte. De eerste effecten daarvan waren in 2013 merkbaar. 7. Verantwoording en rapportage In ons werk maken we keuzes waarbij het belang van de klant altijd voorop staat. Door huurders te betrekken – van individu tot de Bewonersraad – is ZVH goed op de hoogte van de wensen en behoeften van de huurders. Deze


PAGINA 15 VAN 71

Strategie en beleid

Kwaliteitshuisvesting voor mensen met een laag inkomen

Huurbeleid Het huurbeleid van ZVH veranderde niet ten opzichte van het voorgaande jaar. De inkomensgerelateerde huurverhoging vormde in 2013 geen aanleiding tot aanpassing van het huurbeleid.

Van strategisch voorraadbeleid naar portefeuillesturing ZVH is een maatschappelijke onderneming. Door de juiste inzet van onze middelen (woningen en financiën) vervullen wij onze visie en missie: het bieden van kwaliteitshuisvesting voor mensen met een laag inkomen. De afgelopen jaren kenmerkten zich door grote veranderingen in de wereld om ons heen, binnen de sector en ook bij onszelf. Dit alles vormde medio 2013 aanleiding om opnieuw te kijken naar ons bezit en de manier waarop wij het (willen) inzetten om onze missie en visie ten uitvoer te brengen. In 2011 stelde ZVH het strategisch voorraadbeleid vast: beleid over welk type woningen we verhuren, aan wie we die verhuren, welke woningen we renoveren en welke we verkopen. Een herijking van dit beleid was in 2013 nodig, omdat door alle ontwikkelingen (financiële crisis, minder investeren in nieuwbouw, daling aantal woningverkopen, stijging vraag goedkope huurwoningen, etc.) het beleid onvoldoende aansluiting vond met de werkelijkheid. Tegelijkertijd vragen deze ontwikkelingen een andere manier van sturen en toetsen. Meer gericht op het bereiken van onze doelstellingen op langere termijn. Met een juiste balans tussen financieel en maatschappelijk rendement, waarbij de sturing op verschillende niveaus (strategisch, tactisch en operationeel) goed op elkaar aansluit.

ZVH JAARVERSLAG 2013 > OVER ZVH > STRATEGIE EN BELEID

PAGINA 16 VAN 71

Een vorm van sturen om op deze manier naar de vastgoedportefeuille te kijken is portefeuillesturing: het proces van integrale vastgoedsturing, met als doel te sturen op de gewenste meerjarige ontwikkeling van de totale vastgoedportefeuille, zowel in omvang als in samenstelling. Het einddoel bij de herijking van het beleid is het omvormen van ZVH tot een portefeuillegestuurde organisatie. Hiervoor zijn in 2013 de eerste stappen gezet. In 2014 gaat het projectteam verder aan de slag met het opstellen van een integraal portefeuilleplan. Eind 2014 verwacht ZVH op deze nieuwe manier te werken.

Wonen en zorg Vanuit onze visie en missie rekenen wij het bieden van speciaal vastgoed aan zorginstellingen tot onze secundaire kerntaak. Naast de in 2012 opgeleverde Herbergier in Assendelft bouwde ZVH in 2013 op dezelfde locatie een Thomashuis: een speciale woning met ruimte voor acht mensen met een verstandelijke beperking. De Drie Notenboomen huurt en exploiteert deze woning. Scheiden van wonen en zorg In januari 2013 is scheiden van wonen en zorg van start gegaan. ZVH onderzocht wat voor de corporatie en betrokken huurders hiervan de gevolgen zijn. Voor ZVH betekent het vooral steeds minder zelfstandige zorgwoningen geclusterd aan een zorginstelling verhuren, maar direct aan de bewoners die lichtere zorg nodig hebben. We spraken erover met zorginstellingen waaraan wij nu vastgoed verhuren om zicht te krijgen op hun huisvestingsplannen als gevolg van de gewijzigde weten regelgeving. Duidelijk werd dat bijvoorbeeld Evean het huurcontract van woonzorgcomplex Amandelbloesem niet voortzet na afloop van het huurcontract op 1 januari 2016. ZVH beraadt zich nu op een nieuwe invulling voor dit complex.

Nieuw asbestbeleid en beheerplan Asbest komt in ons werk regelmatig voor. Soms onverwachts en dan is het


goed om een adequaat plan te hebben. Vooral om mogelijke risico’s voor bewoners, medewerkers en derden te minimaliseren. Daar gingen wij in 2013 mee aan de slag met als resultaat een nieuw asbestbeleid en uitvoeringsplan met bijbehorende stappenplannen. Hiermee sluit ons beleid goed aan op de asbest weten regelgeving die de laatste jaren is veranderd, uitgebreid en aangescherpt. Uitgangspunten Alle risicovolle situaties pakt ZVH direct aan. Bij afwezigheid van een direct risico laat ZVH het aanwezige asbest verwijderen bij planmatig onderhoud, sloop of mutatie. ZVH informeert de huurders over de aanwezigheid van asbest en onder welke condities deze materialen (geen) gevaar voor de gezondheid opleveren. Asbestinventarisaties en -verwijderingen laten wij uitvoeren door gecertificeerde bedrijven. Daarbij zorgen wij ervoor dat er geen belangenverstrengeling ontstaat. Vanuit het oogpunt van veiligheid neemt ZVH ook de verantwoordelijkheid bij het verwijderen van door huurders aangebrachte asbesthoudende materialen. ZVH streeft naar een zo snel mogelijke doorlooptijd van inventarisatie en sanering van asbest in mutatiewoningen. Vakkundigheid personeel ZVH vindt het belangrijk dat haar medewerkers vakkundig zijn en goed weten hoe zij zaken moeten aanpakken. Zeker waar het aankomt op het omgaan met een stof als asbest. De veranderde weten regelgeving en het nieuwe asbestbeleid zijn reden voor extra scholing op dit gebied. Begin 2014 krijgen alle betrokken medewerkers daarom een op maat gemaakte opleiding.

Van kluspakket naar onderhoudsabonnement ZVH hanteerde een onderhouds-ABC waarin een aantal zaken niet meer voldoende duidelijk waren en het was lange tijd niet geactualiseerd. Mede op verzoek van en samen met de Bewonersraad is dit ABC tegen het licht gehouden met als resultaat een aangepast onderhouds-ABC. Het Besluit kleine herstellingen is als basis aangehouden.

PAGINA 17 VAN 71

Onderhoud waar de huurder verantwoordelijk voor was kon evengoed door ZVH worden uitgevoerd als men zich abonneerde op het HPK-kluspakket dat ZVH haar huurders ruim tien jaar aanbood. Dit pakket was sinds de invoering niet meer aangepast, op een aantal punten onduidelijk en de inhoud bevatte niet meer de gewenste reparaties. Daarom is besloten het kluspakket halverwege 2013 integraal op te zeggen. Hierbij werd rekening gehouden met een opzegtermijn van drie maanden. Per 1 oktober 2013 is het HPK-pakket gestopt. Om huurders toch de mogelijkheid te geven een aantal reparaties waar ze zelf verantwoordelijk voor zijn, uit te besteden aan ZVH is een nieuw kluspakket samengesteld: het onderhoudsabonnement dat elke huurder voor minimaal één jaar kan afsluiten.


PAGINA 18 VAN 71

Financieel risicobeheer

Het financieel beleid geeft de financiële kaders voor de bedrijfsvoering

Financieel beleidsplan Het financieel beleidsplan geeft de financiële kaders voor de bedrijfsvoering. Hierin zijn kaders vastgelegd voor de Interest Coverage Ratio, Loan to Value en het direct rendement. De kaders zijn randvoorwaardelijk voor de begroting en meerjarenprognose. Ook bevat het beleidsplan rendementseisen voor de ontwikkeling van vastgoed. Deze rendementseisen zijn in de vorm van IRR’en (Internal Rate of Return) voor verschillende soorten vastgoed. De Interest Coverage Ratio (ICR) en de Loan to Value maken integraal onderdeel uit van de kwartaalrapportage. In de dagelijkse praktijk blijkt met name de ICR een belangrijke stuurvariabele. De andere kengetallen worden vooral gebruikt bij de jaarlijkse analyse van de cijfers. Daarnaast vindt er een toetsing van de kengetallen plaats bij projectbesluiten, met name daar waar sprake is van projecten die nog niet waren opgenomen in de meerjarenprognose. Zo kan getoetst worden wat het effect van een nieuw project is op de kengetallen en of de kaders niet overschreden worden. In 2013 is een start gemaakt met portefeuillesturing en assetmanagement. In 2014 worden deze concepten geïmplementeerd. Onderdeel van de portefeuillesturing betreft de zogenaamde vermogenskamer. De vermogenskamer geeft aan welk rendement op het vastgoed noodzakelijk is voor een continue bedrijfsvoering en besteding aan maatschappelijke doelen. De uitwerking van de vermogenskamer zal in 2014 resulteren in een actualisatie van het financieel beleidsplan.

Statuten Treasury statuut en -beleid Het treasury statuut voldoet aan de meest recente regelgeving, onder meer

ZVH JAARVERSLAG 2013 > OVER ZVH > FINANCIEEL RISICOBEHEER

PAGINA 19 VAN 71

van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De laatste actualisatie vond plaats in 2012. Het statuut geeft de kaders voor de uitvoering van de treasury activiteiten. Jaarlijks stelt ZVH een treasury jaarplan op met een financiële analyse en de acties voor het komende jaar. Hier komen onder meer herfinancieringen en het managen van het renterisico aan de orde. De treasury commissie, bestaande uit de directeur-bestuurder, het hoofd Bedrijfsvoering, een controller en een externe adviseur, monitort de uitvoering van het treasury jaarplan. Elk kwartaal stelde Control een treasury rapportage op die werd besproken in de commissie. Periodiek wordt op basis van de laatste inzichten de korte en middellange liquiditeitsprognose geactualiseerd. Investeringsstatuut Het investeringsstatuut geeft de kaders voor het ontwikkelen van vastgoed. Belangrijke onderdelen van het statuut zijn de toetsing van een project aan de strategie en het strategisch voorraadbeleid, de toetsing aan de financiële kaders, de procesarchitectuur, de besluitvorming en (risico)beheersing rondom projecten. Het statuut is zeer bruikbaar gebleken bij de toetsing van projectbesluiten. Het statuut is in 2011 vastgesteld. In 2014 zal het statuut geactualiseerd worden, onder meer als gevolg van de implementatie van portefeuillesturing en assetmanagement en het voorsorteren op de Novelle (nieuwe woningwet). Verbindingenstatuut en -beleid ZVH heeft een vigerend verbindingenstatuut (2012). ZVH streeft naar een vereenvoudiging van de deelnemingenstructuur. Het gebruik van deelnemingen beperken we zoveel mogelijk tot samenwerkings-verbanden om juridisch tot een goede verdeling van risico’s te komen. Kernactiviteiten voeren we zoveel mogelijk binnen de corporatie (toegelaten instelling) uit. De sanering van de huidige structuur is daar een uitwerking van. Het statuut zal naar verwachting in 2014 geactualiseerd (moeten) worden met het oog op de Novelle.

Structuur


Voor de belangrijkste bedrijfsprocessen bij ZVH zijn proceseigenaren aangesteld. Zij zijn elk verantwoordelijk voor een bepaald proces. Zij hebben tot taak hun bedrijfsproces zo goed en efficiënt mogelijk te laten verlopen en de risico’s in het proces te identificeren en beheersingsmaatregelen daarvoor op te stellen. De processen zijn beschreven zodat de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden helder zijn. Procesarchitectuur (bouw)projecten Het investeringsstatuut beschrijft ook de procesarchitectuur voor projectbeheersing. Met deze procesarchitectuur is het gehele proces en de besluitvorming rondom projecten ingekaderd en kunnen de risico’s beter gemanaged worden. Controlorganisatie Control voert diverse interne controles uit en is sterk betrokken bij de leantrajecten. Daarnaast publiceert Control een eigen controlverslag bij de periodieke managementrapportage waarbij de visie van Control op de behaalde resultaten en de bedrijfsprocessen wordt verwoord. De implementatie van portefeuillesturing en assetmanagement vraagt een versterking van de huidige controlorganisatie. Dit zal in 2014 zijn beslag krijgen. Raad van Toezicht Naast de reguliere audit- en Raad van Toezicht vergaderingen hebben enkele raadsleden eenmaal per jaar een gesprek met het managementteam om ook op dat niveau beeld te krijgen van het functioneren van de organisatie en de onderlinge samenwerking. Integriteit Eenmaal per jaar heeft de directeur-bestuurder een gezamenlijk overleg met medewerkers in integriteitsgevoelige functies. Mandatering Er is een mandateringsschema voor het aangaan van verplichtingen en het verrichten van betalingen. Regelmatig kijken we of het schema geactualiseerd moet worden. Het mandateringschema is direct gekoppeld aan het digitale

PAGINA 20 VAN 71

factureringssysteem, zodat alleen bevoegde personen kunnen tekenen.

Planning en controlcyclus In de begroting en meerjarenbegroting hielden we rekening met de kaders uit het financieel beleidsplan. Daarnaast is gebruikt gemaakt van scenarioanalyse die inzicht geeft in de gevoeligheid van de belangrijkste kengetallen en daarmee gericht is op het zichtbaar maken van de belangrijkste risico’s. De scenarioanalyse, de begroting en meerjarenbegroting bespraken we met de Raad van Toezicht. Periodieke rapportages Elk kwartaal stelde Control een kwartaalrapportage op gericht op de volgende elementen: operationele kasstroom; verkoopprogramma nieuwbouw en bestaand bezit; voortgang en risico’s investeringsprogramma; financiering; kengetallen met betrekking tot bovenstaande, zoals ICR en Loan to Value.

Control voerde periodiek budgetgesprekken met het management team en de projectleiders bij ZVH. Elk project heeft een periodieke projectrapportage met daarin het programma, de planning en voortgang, de financiële stand van zaken en de risico’s. Om tijdig te kunnen bijsturen stelden we op een aantal onderdelen ook maandrapportages en detailrapportages op. Deze rapportages gaan onder meer in op de huurderving, huurdebiteuren, bedrijfskosten, onderhoudskosten en de verkopen van woningen. De managers rapporteren maandelijks de resultaten op hun werkplannen en andere belangrijke afdelingsdoelstellingen rechtstreeks aan de directeurbestuurder zodat deze tijdig kan bijsturen.


PAGINA 21 VAN 71

Inrichting organisatie

Nieuwe visie op Volkhuisvester van deze tijd

Personele bezetting

In de begroting 2013 is 56,6 fte opgenomen. Daarbij spraken we een extra taakstelling af van 4,6 fte waarmee we eind 2013 op 52 fte moesten uitkomen. Dat is gelukt; eind 2013 is er sprake van 51,81 fte. ZVH heeft in 2013 twee reorganisaties doorgevoerd: medio 2013 voor ZVH als geheel, eind 2013 is het team Incasso opnieuw ingericht. Een belangrijke wijziging was het samenvoegen van twee functies: afdelingshoofd Wonen en afdelingshoofd Strategie, waarmee 1 fte verviel. Daarnaast werd het team Klantcontact opgeheven, omdat we vinden dat hiervoor geen apart team nodig is. In het organogram per 31 december 2013 is de verdeling van de teams per afdeling te zien. Bezetting Stand per 01-01-2013 Uit dienst In dienst Stand per 31-12-2013

Fulltime / parttime

Vrouw 39 4 1 36

Man 26 3 0 23

Totaal 65 (56,93 fte) 7 1 59 (51,82 fte)

Per 31-12-2013

Fulltime

31 (52,54%)

Parttime

28 (47,46%)

Totaal

59 (100%)

Volkshuisvester van deze tijd We beschreven de Volkshuisvester van deze tijd en deelden deze visie op de medewerker met onze medewerkers. De volkshuisvester stelt de klant centraal, is efficiënt, flexibel en breed inzetbaar, streeft naar verbetering, heeft sociaal gevoel en financieel besef.

ZVH JAARVERSLAG 2013 > OVER ZVH > INRICHTING ORGANISATIE

PAGINA 22 VAN 71

Agressie en geweld Hoewel het aantal meldingen in 2013 afnam, blijft agressie en geweld tegen onze medewerkers aan de orde van de dag en daarmee dus een probleem. In het najaar startten we met een nieuwe opzet voor trainingen op het gebied van omgaan met agressie en geweld. We leerden met name om op jezelf én op elkaar te (kunnen) vertrouwen in spanningsvolle situaties. De training is positief ontvangen. We gaan hiermee door in 2014. Ziekteverzuim We streefden in 2013 naar een verzuim van 3,9%. Daar zijn we ruimschoots onder gebleven met 3,06%. Met name het langdurig verzuim is gedaald. Na de zomer konden medewerkers zich aanmelden voor een workshop vitaliteit inclusief een Periodiek Medisch Onderzoek van onze, met ingang van 2013, nieuwe arbodienst. De workshop gaf inzicht in keuzes in het leven die de gezondheid (positief) beïnvloeden.

Lean management nog steeds waardevol

ZVH startte in 2012 met lean management waarbij het draait om het centraal stellen van de klant en het voorkomen van verspillingen. Ook in 2013 maakten we met de leden van een aantal teams inzichtelijk wat de belangrijkste verbeteren bespaarmogelijkheden in het werk zijn en wat de klant er precies aan heeft. Dat deden we voor de teams Reparatie, Verhuur, Incasso en Sociaal beheer. Deze trajecten zijn nog niet afgerond en lopen door tot begin 2014. Een belangrijke gegeven bij Lean is dat de medewerkers zelf betrokken zijn en het team zelf komt met verbeteringen. Belangrijke resultaten uit het leantraject in 2013 zijn het opheffen van team Klantcontact. Contact met onze klanten is niet voorbehouden aan één team, maar van iedere medewerker. Bij team Incasso is de focus komen te liggen op preventie en ingrijpen bij eerste constatering van een huurachterstand. We laten schulden, die meestal klein beginnen, niet meer oplopen. Team Incasso benadert huurders met betalingsproblemen actief om zo slepende betaalafspraken, bijkomende kosten en trajecten bij deurwaarders te voorkomen. Team Sociaal Beheer maakt sinds het leantraject gebruik van triage en een stoplichtmodel.


Communicatie ZVH vindt heldere en doelgerichte communicatie belangrijk, zowel binnen als buiten de organisatie. Bijvoorbeeld bij grote projecten waar huurders, omwonenden en andere belanghebbenden zo duidelijk mogelijk geïnformeerd willen worden. In 2013 onderzochten we de mogelijkheid van een eigen inlog voor huurders via de corporate website. Daarbij was niet alleen klantvriendelijkheid een voorwaarde, maar ook het direct inbrengen van verzoeken of aanpassingen in de werkprocessen, ter vermindering van onnodige stappen. Omdat onder andere de meerwaarde voor onze huurders nog niet genoeg zichtbaar kon worden gemaakt, is besloten een dergelijk ‘portaal’ op dit moment niet te ontwikkelen. In 2014 breiden we de communicatiemogelijkheden uit met sociale media. Communicatiemiddel

Doelgroep

Kenniskantine, 5 keer gehouden

Medewerkers

Doel Medewerkers mondeling informeren en betrokken houden bij actuele door collega’s gepresenteerde ZVH-onderwerpen Stimulering interactie tussen collega’s

Intranet

Medewerkers

Medewerkers informeren via korte nieuwsberichten Onderlinge kennisuitwisseling en delen van ervaringen, bijvoorbeeld via blogs

Pers- en nieuwsberichten in lokale kranten en sociale media

Inwoners Zaanstad

Er is in de pers vaak positieve aandacht besteed aan de activiteiten van ZVH, zoals aan het 100-jarige bestaan van ZVH. De Havenbuurt kwam in het nieuws, hierbij ging het met name over het parkeerbeleid en bezwaren van enkele omwonenden tegen de nieuwbouw. Daarnaast kwam het niet uitvoeren van het overall plan voor de Kleurenbuurt in de krant. De toonzetting hierover was neutraal. • Op social media werd meestal niet specifiek over ZVH gecommuniceerd, wel werden verschillende krantenberichten op die wijze onder de aandacht gebracht. Er is een aantal keer getweet over haperende liften in de flats van de Kleurenbuurt.

PAGINA 23 VAN 71

Communicatiemiddel Doelgroep Doel Huurdersblad INdeBUURT (oplage Bestaande 6000), huurders 3 keer (primair) verschenen en stakeholders Huurders informeren (secundair) en betrokken houden bij ZVH-activiteiten via laagdrempelige, afwisselende onderwerpen (van nieuws uit de corporatiebranche, ervaringen van huurders en kopers tot beleidsmatige informatie) Zichtbaarheid bij stakeholders vergroten Folders (nieuw onderhoudsabonnement)

Nieuwe huurders (primair), bestaande huurders (secundair)

Informatie bieden aan (nieuwe) huurders over de regels en voorwaarden bij het huren van een woning van ZVH. Informatie bieden aan huurders over het nieuwe onderhoudsabonnement van ZVH met als doel huurders bewegen een abonnement af te sluiten.

Twitter (25 followers)

Stakeholders en huurders

Het twitteraccount was met name bedoeld voor communicatie tijdens de renovatie, dit project is inmiddels afgerond.

Specifieke nieuwsbrieven Bestaande huurders bij renovatie- en herstructureringsprojecten (E-flat in Poelenburg, Kleurenbuurt en Havenbuurt)

Huurders informeren en betrokken houden bij specifieke werkzaamheden aan hun woning, complex en/of buurt.

Corporate website www.zvh.nl

Bestaande en potentieel nieuwe huurders (en kopers)

Centrale plek waar actuele, duidelijke informatie te vinden is voor bestaande en nieuwe huurders (en kopers)

Algemene digitale nieuwsbrief Nieuws uit de Buurt (abonnees: 1194)

Stakeholders (primair) en bestaande en potentieel nieuwe huurders (secundair)

Zichtbaarheid bij stakeholders vergroten via actuele, doelgerichte nieuwsberichten Stakeholders en huurders informeren en betrokken houden bij ZVH-activiteiten

Jaarverslag

Interne en externe toezichthouders en stakeholders

Toezichthouders en stakeholders op open en transparante wijze informeren over ZVH’s doelstellingen, activiteiten en behaalde resultaten in een bepaald jaar

Coda); Ingebruikname Diskis Facturenwerkstroom (ter vervanging van extern pakket van Simac); Upgrade Microsoft Office 2003 naar 2010; Internet Explorer 8; Introductie Cloud Software voor team Incasso; Sepa conversie (inclusief alle nieuwe laatste versies van de gehele Omega–suite); Doorkiesnummers voor de huismeesterposten gekoppeld aan de telefooncentrale; introductie Co-maker console voor dagelijks onderhoudreparatieopdrachten en facturatie.

Ondernemingsraad

ICT Op het gebied van ICT kreeg ZVH in 2013 te maken met: Microsoft AX introductie (nieuw financieel systeem ter vervanging van


Samenstelling De verkiezingen die eind 2012 zijn gehouden veranderden de samenstelling van de Ondernemingsraad (OR). De leden zijn aangesteld voor een periode van vier jaar. De voorzitter en vice-voorzitter wisselen na twee jaar van functie. Per 1 januari 2013 bestond de OR uit: Mevrouw R. Cartaxo Calhau – Van Leeuwen, voorzitter (eerste zittingstermijn); Mevrouw I. Kerssens, vice-voorzitter (eerste zittingstermijn); De heer M. Jonkman, secretaris (eerste zittingstermijn); De heer M. Ziemer, lid (tweede zittingstermijn); De heer J. Konijn, lid (tweede zittingstermijn). Rol en werkwijze De OR streeft naar een constructieve samenwerking met de directeurbestuurder, transparantie en open communicatie over en weer en het betrokken houden van de collega’s bij het werk dat de OR doet. Met de directeur-bestuurder is een ondernemingsovereenkomst getekend. In

PAGINA 24 VAN 71

september 2013 hebben de OR en de directeur-bestuurder onder leiding van een externe deskundige de verwachtingen over de samenwerking over en weer uitgesproken en afspraken over de uitvoering daarvan gemaakt. Missie en visie Het toetsingskader van de OR bestaat niet alleen uit hetgeen in de Wet op de Ondernemingsraden (WOR) is vastgelegd. Daarnaast boog de OR zich begin 2013, onder leiding van een externe deskundige, over de eigen missie en visie: De OR wil ervoor zorgen dat de werkomstandigheden dusdanig zijn dat de mensen met plezier naar hun werk gaan en hun werk uitvoeren. Adviezen en instemmingen worden hieraan getoetst. Overleg, advies en instemming De OR en de directeur-bestuurder hebben in 2013 regelmatig overleg met elkaar gevoerd. Naast de officiële vergadering met de gehele OR heeft de directeur-bestuurder tussentijds regelmatig informeel overleg met de voorzitter en vice-voorzitter van de OR. In 2013 heeft de OR met de directeurbestuurder gesproken over de volgende onderwerpen en op een aantal onderwerpen advies of instemming gegeven: Jaarlijkse achterbanonderzoek (enquête); Formatieplan juli 2013 (advies); Beloningsbeleid (advies); Woon-werkverkeer (instemming); Werk-werkverkeer (instemming); Lean-processen; Kaderbrief 2013; Portefeuillesturing; Samenwerking met de bestuurder; Formatieplan 2013 Wonen en Strategie; Incasso (advies); Enquête piketdienst (gehouden onder medewerkers); Functieomschrijving afdelingshoofd Wonen (advies).

brengen naar de medewerkers, maar ook om informatie te halen. Met als doel de medewerkers te laten weten waar de OR zich mee bezig houdt, maar ook van de medewerkers te horen wat er bij hen leeft. De OR voerde in 2013 met bijna alle medewerkers een één-op-één-gesprek over de nut en noodzaak van de jaarlijkse OR-enquête, maar ook over de zaken die medewerkers bezighouden. Met deze input kan de OR specifieker vragen stellen en terugkoppeling geven aan de directeur-bestuurder. Periodiek voert de OR gesprekken met de Raad van Toezicht en de Bewonersraad. Hierbij worden onder meer de laatste ontwikkelingen binnen ZVH besproken en wordt er kennis en ervaringen uitgewisseld. In 2013 vond een overleg plaats met de ondernemingsraden van Parteon en WormerWonen. In 2014 wordt daar vervolg aan gegeven. Budget Het budget voor de OR bedroeg in 2013 € 10.500,-. Het budget was eenmalig hoger omdat een deel van het budget uit 2012 is overgeheveld naar 2013 om nieuwe leden goed te kunnen scholen. Hiervan is in 2013 € 6.169,73 (ca. 59%) uitgegeven, voornamelijk besteed aan opleidingen en het opstellen van de nieuwe missie en visie. Het budget voor 2014 bedraagt € 7.000,-, zoals vastgelegd in de ondernemingsovereenkomst.

Communicatie en samenwerking De OR gebruikt verschillende communicatiemiddelen om informatie te


PAGINA 25 VAN 71

Bewonersraad

Al vijftien jaar een belangrijke gesprekspartner

Rol en werkwijze De Bewonersraad is een belangrijke gesprekspartner en stakeholder voor ZVH. Vanuit de Overlegwet neemt de Bewonersraad een formele positie in met bevoegdheden als recht op informatie/overleg, recht op advies en recht op instemming. Overleg kan plaatsvinden op individueel niveau, maar ook collectief. De bevoegdheden uit de Overlegwet hebben de Bewonersraad en ZVH verder uitgewerkt in een samenwerkingsovereenkomst. Deze is in 2009 ondertekend en in 2013 niet aangepast. De Overlegwet en de samenwerkingsovereenkomst zijn het formele kader van de samenwerking tussen ZVH en de Bewonersraad. ZVH hecht aan een goede relatie met de Bewonersraad. Dit doen we niet alleen door formele vergaderingen te houden, maar ook informeel te overleggen en de Bewonersraad als overlegpartner te betrekken bij (nieuw) beleid. De kennis van de raadsleden benutten we waar mogelijk om beleid te maken dat zowel onze huurders als onze organisatie ten goede komt. In 2013 vonden we elkaar bijvoorbeeld bij het tot stand komen van het nieuwe onderhoudsabonnement. Jubileumjaar In 2013 stonden we stil bij het vijftienjarig bestaan van de Bewonersraad, officieel de Belangenvereniging voor bewoners van ZVH-woningen (BBZ). De invoering van het Besluit Beheer Sociale Huursector in 1993 is een eerste aanzet geweest tot het oprichten van overkoepelende bewonersorganisaties. In 1998 is de Overlegwet (Wet op het overleg huurders verhuurder) in werking getreden. Gelijktijdig werd de Bewonersraad opgericht die inmiddels al vijftien jaar ZVH adviseert. Samenstelling De Bewonersraad bestaat uit leden van de verschillende bewonerscommissies – niet alle commissies zijn vertegenwoordigd – en enkele onafhankelijke leden. Het dagelijks bestuur (DB), samengesteld vanuit het algemeen

ZVH JAARVERSLAG 2013 > OVER ZVH > BEWONERSRAAD

PAGINA 26 VAN 71

bestuur, heeft in eerste lijn de contacten met de directeur-bestuurder onderhouden. De Bewonersraad laat zich in zijn taak begeleiden door een onafhankelijk adviseur, deskundig op corporatiegebied en op het terrein van de rechten van huurders. Het algemeen bestuur van de Bewonersraad bestond in 2013 uit: De heer B. Regter (voorzitter) De heer J. Lodewijk (vicevoorzitter) De heer J. Schoen (penningmeester) Mevrouw A. Beems - Van Roon (tweede penningmeester) Mevrouw C. Geldorp (secretaris, PR) Mevrouw E.M. Groot - Van Dekken (lid, PR) Mevrouw J. Akkerman (lid) De heer R. Heij (lid) De heer N. Hin (lid) Mevrouw G. Slegers (lid) Mevrouw B. Vijn (lid) De heer G. Wassink (lid) De heer R. Heimenberg (lid)

In de jaarvergadering van de Bewonersraad is mevrouw T. Buth – Kat tot erelid benoemd. Overleg en advies In 2013 voerden de Bewonersraad en ZVH overleg over de volgende onderwerpen waar ook advies over is gevraagd: Statutenwijziging ZVH; Begroting 2014 en Meerjarenplan 2014-2023; Onderhoudsplan 2014; Huurverhoging 2013; Pilot doorstroming senioren; Aanpassing verkoopbeleid; Onderhouds-ABC en -abonnement; Reglement externe geschillencommissie; profielschets van een


commissielid en de werving- & selectieprocedure; Warmtewet (standaard leveringsovereenkomst en voorwaarden); Wijziging incassobeleid.

Daar waar adviezen van de Bewonersraad niet door de directeur-bestuurder worden overgenomen, wordt dit altijd gemotiveerd en teruggekoppeld naar de Bewonersraad. Naast de onderwerpen die voor advies zijn voorgelegd, sprak ZVH met de Bewonersraad over: Jaarverslag 2012; Portefeuillesturing; Complexmatige verkoop; Kwaliteit van dienstverlening; Voortgang in projecten, waaronder Kleurenbuurt, Havenbuurt en Eflat; Kaderbrief 2013; Aanbesteding onderhoud, verdere besparingen en efficiencyslagen; Inkoop energie. Op verzoek van ZVH heeft de Bewonersraad zich door de adviseur laten vertegenwoordigen in de projectgroep; Servicekosten, waaronder het schoonmaakcontract; Bewonerscommissies; Verhuringen en toewijzing van woningen, waaronder de pilots passend aanbieden en lotingwoningen.

Naast de lopende zaken spreekt ZVH ook met de Bewonersraad over de ontwikkelingen op landelijk niveau die al dan niet rechtstreeks van invloed zijn op onze huurders. Overleg met Raad van Toezicht Jaarlijks heeft de Bewonersraad contact met de voorzitter van de Raad van Toezicht. Ook nemen de leden van de Raad van Toezicht die op voordracht

PAGINA 27 VAN 71

van de Bewonersraad zijn benoemd, deel aan een of meerdere vergaderingen van de Bewonersraad zelf. Met het aftreden en niet herbenoembaar zijn van de heer ir. C. Vrouwe als lid van de Raad van Toezicht op voordracht van de Bewonersraad, heeft de Bewonersraad de heer ir. A.P. Klaase voorgedragen die per 1 september 2013 tot lid van de Raad van Toezicht is benoemd.


PAGINA 28 VAN 71

Verhuur en verkoop

Leegstand voorkomen en doorstroming promoten Actieplan en pilot seniorendoorstroming

Bezit ZVH's woningvoorraad nam in 2013 per saldo met 184 woningen af, enerzijds door verkoop, anderzijds door sloop. Door oplevering van nieuwbouwproject Thomashuis in Assendelft voegden we acht onzelfstandige eenheden aan onze voorraad toe. 1-1-2013 Woningen 5.624 Bedrijfsonroere 86 nd goed Overig 708 Totaal6.418

verkoop

sloop

overig

31-12-2013

-169 -3

aankoop / nieuwbouw 9 0

0 0

16 -3

5.480 80

-3 -175

0 9

0 0

-15 -2

690 6.250

Onder overig bezit verstaan we bergingen, garages, parkeerplaatsen en oplaadpunten voor scootmobiels.

Appartement met individuele CV Appartement met gemeenschappelijke CV Eengezinswoning Maisonnette Onzelfstandige wooneenheid Totaal

aantal per 1 januari 2013 1.663 1.712

aantal per 31 december 2013 1.836 1.629

1.745 423 81 5.624

1.524 415 76 5.480

Bedrijfsonroerend goed ZVH heeft eind 2013 65 bedrijfspanden in haar bezit. Deze zijn zeer divers; van bedrijfsverzamelgebouw REM-eiland in Wormerveer, wijksteunpunt De Boed in Zaandijk, winkels in de Kepplerstraat in Zaandam, Kunstcentrum Zaanstad en De Meerpaal in Zaandam met apotheek en huisartsenpost.

ZVH JAARVERSLAG 2013 > WONEN > VERHUUR EN VERKOOP

PAGINA 29 VAN 71

Speciale opdracht: beter sturen en leegstand terugdringen In 2013 zijn ideeën voor verbetering ontstaan van onze bedrijfsonroerend goed verhuur- en beheerprocedure. In 2014 gaan we hier concreet mee aan de slag met als doel: meer inzicht verkrijgen in ons bedrijfsonroerend goed bezit, zodat we bij het verhuren beter kunnen sturen en een hoger rendement kunnen halen. Voor ZVH is het verwerven van bedrijfsonroerend geen doelstelling, het terugdringen en het voorkomen van leegstand wel. We merkten afgelopen jaar dat het vinden van ‘goede’ huurders veel tijd in beslag neemt. Eén bedrijfspand, aan de Westzijde in Zaandam, is van eigenaar gewisseld zonder dat er huurderving plaatsvond. In het bedrijfsverzamelgebouw aan de Industrieweg in Wormerveer en aan de Jufferstraat in Zaandam konden we leeggekomen ruimtes direct verhuren aan enthousiaste ondernemers.

Verhuringen naar type Actief woning zoekenden op woning van ZVH Aantal verhuringen Slagingsperce ntage Verhuringen naar bestemming Buiten Zaanstad Zaanstad Verhuringen naar label Doorstromer Starter

1e kwartaal

2e kwartaal

3e kwartaal

4e kwartaal

Totaal

%

4.159

5.381

5.454

4.145

19.139

n.v.t.

74

69

80

62

285

n.v.t.

1,80%

1,30%

1,50%

1,50%

n.v.t.

n.v.t.

26

23

32

21

102

36%

48

46

48

41

183

64%

31 43

21 48

20 60

28 34

100 185

35% 65%

Sociale huur Bron: Woningnet Woonruimten met een kale huurprijs tot € 681,02 (prijspeil 2013) vallen in de sociale sector. ZVH’s leegstaande sociale huurwoningen staan op Woningnet, het verdeelsysteem voor corporaties bij de verhuur van sociale zelfstandige woonruimten in de stadsregio Amsterdam, waartoe ook Zaanstad behoort. Corporaties moeten minimaal 90% van de leeggekomen woningen met een huur onder € 681,02 verhuren aan mensen met een jaarinkomen tot € 34.229,-. Met een percentage van 96% voldoet ZVH hier in 2013 ruimschoots aan. Het totaal aantal sociale verhuringen is 326 woningen. Verhuringen

2013

Sociaal - regulier

189

Sociaal - overig (zoals senioren-, jongeren en aanleunwoningen) Vrije sector

137 57 Totaal


383

Verhuringen via loting ZVH bood in 2013 17 woningen aan via loting: 7 voor doorstromers en 10 voor iedereen. In 2013 verhuurde ZVH 15 woningen via loting; 6 voor doorstromers en 9 voor iedereen. Verhuringen via Voorrang Zaanse starters en doorstromers ZVH bood in 2013 41 woningen aan Zaanse starters aan en verhuurde 46 woningen aan Zaanse starters. In 2013 leverde ZVH geen nieuwbouw op en bood en verhuurde daarmee ook geen woningen met voorrang aan Zaanse doorstromers. Verhuringen via passend aanbieden ZVH bood in 2013 16 woningen (allen in complex Amberhout) aan ten behoeve van de pilot ‘passend aanbieden’, 12 werden er verhuurd.

PAGINA 30 VAN 71

1-persoons huishoudens < 65 jaar >= 65 jaar Subtotaal 2-persoons huishoudens < 65 jaar >= 65 jaar Subtotaal 3- en meerpersoons huishoudens < 65 jaar >= 65 jaar

< €21.025 >= €21.025 < €21.100 >= €21.100

< €28.550 >= €28.550 < €28.725 = €28.725

< €28.550 >= €28.550 < €28.725 = €28.725

Subtotaal Totaal* Bijzondere doelgroepen

huur <= 374,44 64 10 1 0 75 huur <= 374,44 6 0 0 0 6 huur <= 374,44

huur 374,45 t/m 535,91 68 31 20 4 123 huur 374,45 t/m 535,91 17 5 4 2 28 huur 374,45 t/m 535,91

huur > 535,91

Totaal

20 10 14 6 50 huur > 535,91

152 51 35 10 248 Totaal

6 3 5 4 18 huur > 535,91

29 8 9 6 52 Totaal

0 0 0 0 0

15 4 0 0 19

6 1 0 0 7

21 5 0 0 26

81

170

75

326 30

*Totaal exclusief 'bijzondere doelgroepen' ((ex-) psychiatrische patiënten, daken thuislozen, verslaafden, ex-gedetineerden).

hebben. De meeste vrije sectorwoningen bood ZVH in 2013 via Thijssen Makelaardij te huur aan.

Directe bemiddeling Jaarlijks mag ZVH circa 25% van haar vrijgekomen bezit direct bemiddelen aan speciale doelgroepen. De beoordeling van het percentage van de vrije beleidsruimte geldt uitsluitend voor de woningen binnen het woonruimteverdeelsysteem van de Stadsregio Amsterdam. In 2013 heeft ZVH 22% van haar bezit direct bemiddeld aan speciale doelgroepen en is daarmee onder de 25% gebleven. Stadsvernieuwings-urgenten vallen niet onder de vrije beleidsruimte. Aan hen mag 20% van het vrijgekomen bezit direct worden bemiddeld. Verder heeft elke corporatie 5% eigen bemiddelingsruimte. In 2013 heeft ZVH 3,9% van haar bezit zelf direct bemiddeld. In 2013 zijn het aantal directe bemiddelingen 27% lager dan in 2012. De daling komt met name door minder eigen bemiddeling, RIO-kandidaten en Regionale Instelling voor Beschermd Wonenbemiddelingen. In 2013 waren er iets meer bemiddelingen voor het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA). ZVH heeft speciale afspraken gemaakt met Odion, Vrouwenopvang, Leger Des Heils en RIBW. Daarin staat dat ZVH maximaal drie verhuringen per jaar per aanbieder kan verzorgen. Bestemming verhuureenheid

Vrije sector Woonruimten met een kale huurprijs boven € 681,02 (prijspeil 2013) en andere verhuureenheden die geen woonbestemming hebben (garages, bergingen, parkeerplaatsen, oplaadpunten en bedrijfsruimten), vallen in de vrije sector. ZVH biedt deze via de corporate website aan. Voor vrije sectorwoningen geldt een geliberaliseerde huurovereenkomst met minder regels. Zo geldt er geen wettelijke maximale huurverhoging. Of een huurovereenkomst geliberaliseerd is, hangt af van de aanvangshuurprijs. Alleen zelfstandige woningen kunnen een geliberaliseerde huurovereenkomst


Bestemmingswaarde

Bedrijfsonroerendgoed (BOG)

Subtotaal

Totaal

10

Totaal bedrijfsonroerendgoed Directe bemiddeling

10 COA

11

Eigen bemiddeling

11

Fokus

1

Groepswonen

2

Leger des Heils

1

Odion

1

RIBW ZWWF

3

RIO

1

PAGINA 31 VAN 71

Bestemming verhuureenheid

Bestemmingswaarde Statushouders SV-urgenten Urgenten

Subtotaal 0 0

Vrouwenopvang

4

Zorgwoning (RIO)

0 14

Totaal directe bemiddeling*

62

Totaal grond

0

Totaal herstructurering Onzelfstandige woonruimte

0 Kamer Oostzijde

7

Aurum

26

Berging

10

Totaal onzelfstandige woonruimte Stallingsruimten

In 2013 lag het aantal huuropzeggingen aanzienlijk hoger dan het aantal verhuringen omdat een deel van het bezit van ZVH is verkocht. Verder zijn er meer huurders overleden in 2013 en lag het aantal ontruimingen iets hoger.

12

Tijdelijke verhuring WMO

Totaal 1

33 Scootmobieloplaadpunt

2

Garage

20

Parkeerplek

32

Totaal stallingsruimten

64

Totaal SVNK**

0

Totaal tenaamstelling

3

Totaal vrije sector Totaal Woningnet*

59 220

Totaal woningruil Eindtotaal

5 456 Huuropzeggingen

Bron: Eigen verhuringen Woningcorporatie ZVH * = Direct bemiddelde woningen worden niet allemaal gepubliceerd. Dit verklaart de verschillen tussen de aanbiedingen op Woningnet en de daadwerkelijk verhuurde woningen van ZVH. ** = SVNK is een initiatief van samenwerkende woningcorporaties binnen de regio Noord-Kennemerland. SVNK zorgde in 2012 voor de verdeling van ons bezit in Heiloo. Sinds 2013 maakt ZVH geen gebruik meer van dit verdeelsysteem. Het bezit van ZVH in dit werkgebied is sinds 2012 verkocht.

Huurverhoging Huuropzeggingen


De overheid bepaalt dat ZVH de huren van sociale huurwoningen mag verhogen op 1 juli. Daarvoor gelden vaste richtlijnen. In 2013 paste het kabinet de regels aan en was de verhoging anders dan andere jaren. De

PAGINA 32 VAN 71

maximale jaarlijkse huurverhoging was in de jaren 2007-2012 gelijk aan de inflatie en inkomensafhankelijk. Per 1 juli 2013 waren de percentages voor de maximale huurverhoging hoger dan de inflatie. Het kabinet wilde hiermee de doorstroming van hogere inkomensgroepen stimuleren en het scheefhuren tegengaan. Daarnaast heeft ZVH de opbrengsten uit deze hogere huurverhoging nodig om de verhuurdersheffing te kunnen betalen en de financiële positie te versterken. De externe toezichthouders stellen ZVH deze eis. Afhankelijk van het huishoudinkomen stuurde ZVH drie verschillende huurverhogingsbrieven: 1) 3.550 huurders hadden in 2013 een inkomen tot € 33.614,- en ontvingen een brief met daarin: 2,5% inflatie + 1,5% = 4,0% huurverhoging. 2) 532 huurders hadden in 2013 een inkomen van € 33.614,- tot € 43.000,en ontvingen een brief met daarin: 2,5% inflatie + 2,0% = 4,5% huurverhoging. 3) 809 huurders hadden in 2013 een inkomen boven € 43.000,- en ontvingen een brief met daarin: 2,5% inflatie + 4,0% = 6,5% huurverhoging.

Pilot seniorendoorstroming In februari 2013 startte ZVH, mede op verzoek van de bewonersraad, een pilot seniorendoorstroming voor de duur van één jaar. Het doel van dit project is het bevorderen van doorstroming van senioren (55+) naar een voor hen passende woning. ZVH benadert deze huurders niet actief. Het initiatief ligt bij de huurder. De senioren stromen door naar passende woonruimte, zoals een gelijkvloers appartement met lift, met of zonder zorgvoorzieningen in de buurt. Bij verhuizing komen de vaak grotere woningen vrij voor gezinnen en komt de woningmarkt meer in beweging. De begeleiding van senioren naar een passende woning bestaat uit: huisbezoeken, bezichtiging van een andere woning, hulp bij woningnet, een verhuizer regelen, etc. Door een aantal zaken uit handen te nemen, is de drempel minder hoog om te gaan verhuizen. In 2013 meldden 49 kandidaten zich aan, waarvan er tien zijn verhuisd.

Verkoop ZVH verdeelt de verkoopactiviteiten in vier productlijnen:

De huurtoeslag bleef bestaan om woningen voor lagere inkomens betaalbaar te houden. De 1,5% huurverhoging boven inflatie werd voor het grootste deel gecompenseerd door de huurtoeslag. 1.

Actie leegstand jongerencomplex Aurum Voor jongerencomplex Aurum stelde ZVH medio 2013 een marketingplan op met als doel de leegstand van kamers terugdringen. Dankzij acties uit het plan heeft team Verhuur de leegstand weten terug te dringen tot een minimum. Verder zijn de selectiecriteria voor kandidaten aangescherpt. Zo zijn bewoners van complex Aurum verplichte een dagbesteding te hebben om in het complex te kunnen wonen.


Bestaand bezit

Ondanks het enorme aanbod aan koopwoningen op de markt, het gemis van een extra impuls dat het starten met een nieuw verkoopcomplex geeft en het consumentenvertrouwen dat nog steeds op een laag niveau zit, heeft ZVH in 2013 54 woningen, drie garages en één grondkavel verkocht. De totale verkoopwaarde bedraagt € 7,8 miljoen. Acht woningen verkochten we aan zittende huurders, drie verkopen waren afkomstig uit een van de zes bestaande complex die ZVH in 2012 toevoegde aan de verkoopvijver. De andere vijf transporten zijn afkomstig uit oudere verkoopcomplexen. De grondkavel behoorde toe aan een woning die eerder in deelkoop was verkocht door ZVH.

PAGINA 33 VAN 71

De doelstelling voor 2013 was gesteld op vijftig woningen met een verkoopwaarde van € 7,8 miljoen. Het behalen van deze doelstelling is belangrijk, vooral om onze leningportefeuille te verkleinen en te kunnen blijven investeren in onderhoud van bestaand bezit. Van zes woningen was de koopovereenkomst eind 2012 getekend, maar vond het transport in 2013 plaats. Deze woningen telden mee in het resultaat van 2013. Voor 2013 is gekozen de verkoopvijver niet verder uit te breiden, maar ons te concentreren op de bestaande verkoopcomplexen. Dit zetten we door in 2014, waarbij het resultaat – met een verkoopdoelstelling van 55 woningen – grotendeels afhankelijk is van hoe de woningmarkt en de economie zich ontwikkelen. 2. Complexmatig ZVH realiseerde in 2013 twee complexmatige verkopen. Met de opbrengsten kan ZVH haar leningenportefeuille verder verkleinen. Het ging om het laatste ZVH-bezit buiten de Zaanstreek, het monumentale Paulusgebouw in Heiloo (overdracht begin 2013, koper Mooiland Vitalis). En om complex Brikstraat in Zaandam, 113 eengezinswoningen in een complex waar de woningen al een aantal jaar werden verkocht aan zittende huurders en uitgepond. De verkoop is via een aanbesteding gerealiseerd en de koper was het Nederlands Vastgoedfonds. 3. Bijzondere objecten ZVH neemt afscheid van diverse objecten (panden en grondposities) die niet meer passen binnen de portefeuille van ZVH:

Slachthuisstraat 8 en 8a in Zaandam, een beneden- en bovenwoning in zeer slechte staat op een herontwikkelingslocatie is verkocht. Levering hiervan zal in januari 2014 plaatsvinden. De nieuwe eigenaar zal het pand opknappen en transformeren tot 4 appartementen. De 296 woonstudio’s (het voormalig Studiocity complex in Zaandam) moeten in januari 2015 op last van de gemeente Zaanstad verwijderd worden. Doorexploitatie op de huidige locatie was helaas niet toegestaan. ZVH heeft geen andere locatie beschikbaar. De woonstudio’s zijn daarom verkocht en geleverd in december 2013. De nieuwe eigenaar zal ze op een eigen locatie plaatsen ten behoeve van verhuur. Middelhovenweg 36-39 in Zaandam betreft vier lege woningen met grote funderingsproblemen. Herstel met verhuring daarna is niet rendabel uit te voeren. De wijk heeft koop- en huurwoningen. De woningen zijn verkocht met opknapverplichting en geleverd in juli 2013. De nieuwe eigenaar zal ze opknappen en los verkopen. De ontwikkellocatie VTZ aan de Aris van Broekweg in Zaandam is in verkoop genomen. We verwachten in 2014 de verkoop te kunnen afronden. ZVH gaat hier niet zelf ontwikkelen. 4. Doorverkoop KoopGarant ZVH verkocht in 2013 één woning met KoopGarant en één woning zonder KoopGarant (geen korting en geen terugkoopverplichting). Drie woningen die we in 2013 terug kochten, krijgen in 2014 een nieuwe eigenaar. Bij deze drie woningen kiezen we voor het aanbieden zonder korting en terugkoopverplichting.

De kavel Vinkenstraat 42-44 in Zaandam is in juli 2013 verkocht en geleverd. De nieuwe eigenaar is van plan appartementen te realiseren op de kavel. De grondpositie ‘weiland Edam’ is verkocht en geleverd in december 2013 aan de oude eigenaar. Die zal het als weiland blijven gebruiken. De geplande woningbouw zal de komende twintig jaar niet gerealiseerd worden, waardoor aanhouden niet zinvol was. Parkstraat 10 in Zaandam is eind 2013 verkocht in verhuurde staat (negen onzelfstandige studentenkamers) en zal in januari 2014 geleverd worden. De nieuwe eigenaar zet de verhuur voort.


PAGINA 34 VAN 71

Kwaliteit

De klant waardeert onze dienstverlening met een 7,5 KWH verlengt huurlabel met twee jaar

KWH-huurlabel ZVH wil een goede kwaliteit dienstverlening bieden. Daarom werken we al enkele jaren met het KWH-Huurlabel, een instrument om kwaliteit inzichtelijk te maken. Het Kwaliteitscentrum Woningcorporatie Huursector (KWH) onderzoekt continu aspecten die klanten belangrijk vinden, zoals het informatie-aanbod, en vragen klanten zich uit te spreken over hun beleving van ZVH’s dienstverlening. Zo krijgen we inzicht in onze sterktes en zwaktes. We weten beter wat onze huurders willen, waar onze verbeterpunten liggen, hoe de aannemers worden beoordeeld en hoe we het doen op de verschillende punten ten opzichte van andere corporaties. Eind 2013 voldeed ZVH op alle onderdelen aan de normen. De geldigheidsduur van het huurlabel wordt verlengd met twee jaar: tot 15 april 2016. Onderdeel

Scores 2013

Enquêtes huurders

Beoordelen informatie

Telefonische dienstverlening

Bereikbaarheid

7,4

7,6

7,8

7,2

Communicatie en informatie

7,3

7,4

6,9

n.v.t.

Woning zoeken

7,6

7,3

8,4

n.v.t.

Nieuwe woning

7,6

7,6

7,3

n.v.t.

Huur opzeggen

7,8

7,7

8,0

n.v.t.

Reparatie

8,0

8,0

7,8

n.v.t.

Onderhoud

7,7

7,6

8,0

n.v.t.

6,6

6,4

7,5

n.v.t.

Klantcontact

Verhuizen

Onderhoud

Klachten behandelen Klachten behandelen*

* Het onderdeel klachten behandelen telt niet mee voor bepaling van het halen van het huurlabel.

ZVH JAARVERSLAG 2013 > WONEN > KWALITEIT

PAGINA 35 VAN 71

Klachtenmanagement

Niet afgehandelde klachten en schademeldingen checken we wekelijks op status

Coördinatie en afhandeling

Meer grip op afhandeling

Aantal en soort klachten In 2013 ontving ZVH 273 klachten (279 in 2012). Om een beter beeld te krijgen van de soorten klachten is vanaf juli 2013 een detaillering aangebracht in de onderwerpen, te weten:

De procedure, zoals beschreven in het jaarverslag van 2012, werkt ook in 2013 naar tevredenheid. Om de registratie en afhandeling van schademeldingen efficiënt en nauwkeurig te laten verlopen, is medio 2013 besloten ook deze meldingen via de klachtencoördinator te laten lopen. Niet afgehandelde klachten of schademeldingen checken we wekelijks op de status.

uitvoering reparatie; niet nakomen afspraak; tijdigheid; bejegening; staat van onderhoud; n.a.v. KWH-enquête; schoonmaakwerk; tuin- / groenonderhoud; glasbewassing; schadezaken; overig.

ZVH JAARVERSLAG 2013 > WONEN > KLACHTENMANAGEMENT

Maand

Ontvangen

Afgehandeld

Soorten (vanaf juli 2013)

januari

20

20

-

februari

21

21

-

maart

20

20

-

april

22

22

-

mei

32

32

-

juni

30

30

-

PAGINA 36 VAN 71

Maand

Ontvangen

Afgehandeld

juli

1 5 2 4 6

augustus

23

23 1 1 3 4 2 3 9

Soorten (vanaf juli 2013) tijdigheid 1 bejegening19 n.a.v. KWH-enquete glasbewassing schadezaken overig niet nakomen afspraak tijdigheid bejegening n.a.v. KWH-enquete schoonmaakwerk schadezaken overig

september

21

20 4 uitvoering reparatie 1 niet nakomen afspraak 1 bejegening 1 schoonmaakwerk 1 tuin-/groenonderhoud 2 glasbewassing 10 overig

oktober

18

18 2 1 6 2 2 5

uitvoering reparatie niet nakomen afspraak n.a.v. KWH-enquete schoonmaakwerk glasbewassing overig

november

15

12 2 1 1 2 9

uitvoering reparatie n.a.v. KWH-enquete glasbewassing schadezaken overig

december

32

Totaal

273

28 7 uitvoering reparatie 4 niet nakomen afspraak 1 n.a.v. KWH-enquete 2 schoonmaakwerk 1 tuin-/groenonderhoud 3 glasbewassing 3 schadezaken 11 overig 265

Huurcommissiezaken


Onze ambitie voor 2013 was geen Huurcommissiezaken. Om dat te bereiken veranderden we het interne proces en ondernamen we actie voordat een zaak daadwerkelijk door de Huurcommissie in behandeling werd genomen. Dit doel hebben we in 2013 niet kunnen realiseren. De inkomensafhankelijke huurverhoging leidde tot 159 bezwaren van huurders op de voorgestelde huurverhoging. ZVH heeft bezwaren zoveel mogelijk intern afgehandeld. Een aantal huurverhogingsvoorstellen heeft ZVH ter beoordeling voorgelegd aan de Huurcommissie. Soort zaak

Aantal

Huurverhoging 2013

32

Toetsing aanvangshuurprijs

2

Tijdelijke huurverlaging als gevolg van gebreken

1

Uitspraak door de huurcommissie - In 25 zaken heeft de huurcommissie het huurverhogingsvoorstel als redelijk beoordeeld; 2 huurders zijn tegen de uitspraak van de huurcommissie in bezwaar gegaan; - In 1 zaak heeft de huurcommissie het bezwaar van de huurder gegrond verklaard; - 4 zaken zijn tussentijds ingetrokken nadat de huurder het bezwaar had ingetrokken; - In 2 zaken moet de huurcommissie eind 2013 nog uitspraak doen. Deze zaken zijn door de huurders ingetrokken. De huurcommissie heeft geen uitspraak gedaan. Deze zaak is door de huurder ingetrokken. De huurcommissie heeft geen uitspraak gedaan.

Onafhankelijke geschillencommissie ZVH maakt sinds 2011 gebruik van een gezamenlijke geschillencommissie samen met Stichting Parteon en WormerWonen, conform het Besluit Sociale Huursector. In 2013 behandelde de geschillencommissie geen geschillen over het handelen of nalaten van ZVH. Wel vond er een herijking van het

PAGINA 37 VAN 71

reglement plaats, passend bij de ontwikkelingen in de branche. Zo is in het reglement een bepaling toegevoegd over onverenigbaarheden van een commissielid en een bepaling over belangenverstrengeling van een commissielid. Ook hebben de bestuurders van de drie corporaties de profielschets en de procedure voor werving en selectie van een commissielid vastgesteld.


PAGINA 38 VAN 71

Sociaal beheer

Tijdig ingrijpen en sneller doorpakken Resultaat leantraject: binnenkomende meldingen binnen 24 uur beoordeeld

Overlast In 2013 kwamen 238 meldingen van overlast binnen. Dit is een daling van 10% ten opzichte van vorig jaar. We ontruimden één woning via een juridische procedure als gevolg van overlast. Medio 2013 is het werkproces voor overlast tegen het licht gehouden met behulp van een leantraject. Resultaat hiervan is dat ZVH de binnenkomende overlastmeldingen binnen 24 uur beoordeelt en bepaalt of ZVH (of iemand anders) er iets mee moet doen. Bij burenoverlast is ons advies aan de melder om zelf eerst de buren aan te spreken. Leidt dat niet tot een positief resultaat dan schakelen wij, of de huurder zelf, Buurtbemiddeling in en soms ook politie of een zorginstantie. Leidt dat ook niet tot een oplossing, dan doet ZVH nader onderzoek en maken we een plan van aanpak. Vanaf 2014 starten we met het monitoren van de doorlooptijden van overlastdossiers, zodat overlastsituaties niet onnodig lang blijven voortduren. We grijpen tijdig in en pakken ook sneller door.

Buurtbemiddeling In Zaanstad en Wormerland is al tien jaar een succesvol team buurtbemiddelaars actief. Deze hoogopgeleide en getrainde vrijwilligers, vaak met een mediation achtergrond, helpen bewoners bij het oplossen van conflicten met hun buren in straat of flat. De klachten top vijf is: 1. 2. 3. 4. 5.

ZVH JAARVERSLAG 2013 > WONEN > SOCIAAL BEHEER

geluidsoverlast door personen; geluidsoverlast door apparatuur; verbaal geweld; pesten/treiteren; overlast van dieren.

PAGINA 39 VAN 71

Achter een klacht gaat vaak een langere geschiedenis schuil die ertoe heeft geleid dat mensen niet meer goed met elkaar kunnen communiceren. De buurtbemiddelaars geven geen oordeel en kiezen geen partij, maar helpen de communicatie weer op gang en stimuleren de buren bij het maken van nieuwe afspraken: 60% van de bemiddelingen is succesvol; een stabiel slagingspercentage. Ten opzichte van 2012 stijgt het aantal bemiddelingsaanvragen (257 in 2012, 284 in 2013). Onder ZVH-huurders ging het in 2013 om 42 gevallen (2012: 52). ZVH wijst huurders sneller dan voorheen op hun eigen verantwoordelijkheid om eerst met de buren in overleg te treden bij overlast, dat kan deze daling verklaren. Buurtbemiddeling werd in 2013 voor het laatst georganiseerd vanuit Welsaen. Vanaf januari 2014 is het project ondergebracht bij stichting BeterBuren in Amsterdam. ZVH betaalde in 2013 € 13.000,- als bijdrage in het project. Ook de andere corporaties in de Zaanstreek en de gemeenten leveren een financiële bijdrage. ZVH stelt diverse ruimtes ter beschikking waar de bemiddelingen kunnen plaatsvinden.

Woonfraude

een convenant.

Incasso In 2013 nam ZVH extra maatregelen om de huurincasso effectiever te maken. Doel was tweeledig: de totale achterstand terugdringen en voorkomen dat huurders met onoplosbare huurschulden te maken krijgen, met alle nare gevolgen van dien. Via een nieuw softwarepakket en verbeterde werkprocessen (waarin in een heel vroeg stadium contact wordt gelegd met de huurder) zijn de eerste resultaten al zichtbaar geworden. Ook biedt ZVH minder vanzelfsprekend een betalingsregeling. In 2014 volgen aanvullende maatregelen zoals stimuleren van automatische incasso (in plaats van betalen via acceptgiro), zodat huurders op tijd betalen. ZVH is daarnaast in gesprek met gemeente en instanties om hulpverlening voor mensen die in schulden zitten of dreigen te raken, te versterken. Huurachterstand is vaak een signaal van andere problemen. Ontruimingen In 2013 zijn door de rechtbank 58 vonnissen uitgesproken op grond van huurbetalingsachterstand. Zes huurders leverden voortijdig zelf de sleutels van hun woning in en 26 leidden tot ontruimingen. Dit is maar liefst 45% minder dan in 2012.

In 2013 werden bij ZVH 56 nieuwe adressen gemeld waar mogelijk sprake is van woonfraude. Het project Woonwijs! geeft hier extra aandacht aan. In totaal waren er afgelopen jaar 121 adressen in onderzoek. Van 56 adressen kon het dossier in 2013 worden afgesloten. De huurders van acht onderzochte adressen zegden de huur op. Vijf woningen zijn ontruimd op grond van woonfraude. Op de overige adressen bleek geen sprake (meer) te zijn van onderhuur. Eind 2013 zijn er nog 65 adressen in onderzoek. Hennep In 2013 ontmantelde de politie in drie ZVH-woningen hennepkwekerijen. ZVH werkt nauw samen met gemeente, politie, nutsbedrijven, belastingdienst en het Openbaar Ministerie om deze illegale, vaak overlast gevende en gevaarlijke situaties aan te pakken. Deze integrale aanpak is vastgelegd in

ZVH JAARVERSLAG 2013 > WONEN > SOCIAAL BEHEER

PAGINA 40 VAN 71

Participatie en leefbaarheid

Persoonlijke gesprekken geven meer inzicht in wensen en behoeftes van huurders

Participatie De Meerpaal De Meerpaal is een seniorencomplex met zorgwoningen in de Kleurenbuurt in Zaandam. In de zomer van 2013 spraken we met een twintigtal bewoners over het wonen in de wijk, in het complex en over hun eigen woning. Dit onderzoek diende meerdere doelen. Het wonen in De Meerpaal was daarbij het belangrijkste gegeven. Er zijn al geruime tijd ideeën om De Meerpaal op te knappen. Ook staan woningen vaak langere tijd leeg. Wat de reden hiervan is, was niet echt bekend. Om een goed beeld te krijgen van het wonen in De Meerpaal vonden wij het belangrijk het aan de huurders zelf te vragen. De meeste bewoners kozen voor een persoonlijk gesprek in plaats van groepsgesprekken. Dit leidde ertoe dat er meer tijd gestoken moest worden in de interviews. Daarentegen werd de individuele aandacht door de bewoners juist erg op prijs gesteld. De resultaten van het onderzoek geven meer inzicht in de wensen en behoeftes van de huidige bewoners. ZVH neemt de resultaten mee in de ontwikkelingen van de Kleurenbuurt. Gortershof De overeenkomst met Evean voor alarmopvolging in complex Groot Gortershof in Zaandijk eindigt per 1 januari 2014. ZVH heeft voor die tijd in overleg met de bewonerscommissie in dit complex gekozen voor een stemming onder de bewoners. Bewoners konden hun stem uitbrengen voor behoud (en betaling) van de alarmopvolging of het beëindigen ervan. Met een ruime meerderheid van stemmen hebben bewoners gekozen voor het ontkoppelen van de domotica in de woningen. Erasmusterrein Op het terrein van het oude Erasmushuis in Zaandam is een grasvlakte gemaakt. Ideeën om iets te doen met deze groenstrook waren financieel niet haalbaar. Het gebouw dat dienst doet als elektriciteitsruimte is creatief beschilderd door leerlingen van het Pascalcollege.

ZVH JAARVERSLAG 2013 > WONEN > PARTICIPATIE EN LEEFBAARHEID

PAGINA 41 VAN 71

Leefbaarheid Speeltoestellen In de wijk Poort van Zuid in Zaandam zijn aanpassingen gedaan aan de speeltoestellen. ZVH verwijderde oude en versleten toestellen en verving ze door nieuwe. Bij één van de klimtoestellen plaatsten we een speciale valondergrond. Schotelantennes In 2013 gaf ZVH opnieuw actief vervolg aan de handhaving op schotelantennes. Bij de flats aan de Ereprijsweg en omgeving (wijk Kogerveld) zijn alle schotels van de gevels weggehaald. Onder bepaalde voorwaarden mag een schotel op het balkon geplaatst worden.

Sponsoring buurtactiviteiten Elk jaar reserveert ZVH een bedrag voor initiatieven die bewoners organiseren in hun buurt. Ideeën die voldoen aan een aantal voorwaarden, kunnen geheel of gedeeltelijk financieel gesteund worden door ZVH. In 2013 zijn twaalf aanvragen voor sponsoring gedaan. Daarvan zijn er vijf gehonoreerd en werd in totaal € 3.231,05 aan sponsoring besteed. De volgende activiteiten kregen een sponsorbedrag: veertigjarig jubileum- en welkomstfeest nieuwe bewoners Gortershof; vijftig jaar Poelenburg; Sinterklaasintocht Zaandam-Zuid; Kerstfeestmiddag Kroonenburg; Marathonuitzending Zaanradio t.b.v. de Voedselbank.

ZVH JAARVERSLAG 2013 > WONEN > PARTICIPATIE EN LEEFBAARHEID

PAGINA 42 VAN 71

Samenwerking

Veel raakvlakken en afstemming met sociale wijkteams

Samenwerking in de wijk Bewonerscontacten In 2013 gaf het team Complexbeheer opnieuw aandacht aan de visie van ZVH op ‘schoon, heel en veilig’. Zo spraken we regelmatig huurders aan op het vrij- en schoonhouden van de algemene ruimtes, galerijen en de ramen die grenzen aan de galerijen. Eind 2013 vroegen we een aantal huurders om op vrijwillige basis de verlichting van de galerijen en gangen te controleren. Is een lamp defect dan zorgt de vrijwilliger voor vervanging. Hiervoor krijgt hij een aantal lampen op voorraad en indien nodig een trap en/of werkhandschoenen. Bij complexen waar een huismeester is, voert de huismeester deze de werkzaamheden uit, al dan niet met behulp van een vrijwilliger. Ten slotte besteedden we extra aandacht aan klachten over schoonmaak in complexen. Waar nodig is in overleg met het schoonmaakbedrijf gezorgd voor een betere aanpak.

Sociale wijkteams (SWT)

In 2013 zijn in twee wijken pilots van start gegaan met sociale wijkteams: Zaandam-Zuid en Wormerveer. Met name het gebied Zaandam-Zuid is een wijk waar ZVH veel bezit heeft. ZVH is geïnteresseerd in dit nieuwe systeem van wijkgerichte hulpverlening, en ziet veel raakvlakken en afstemmingsmogelijkheden op gebied van oa sociaal beheer (overlast, zorgmeldingen) en incasso (voorkómen van huurachterstanden). Met name het laagdrempelige karakter en de integrale manier van werken (1 gezin, 1 plan) spreekt ons aan.

ZVH JAARVERSLAG 2013 > WONEN > SAMENWERKING

PAGINA 43 VAN 71

Er zijn door het SWT enkele casussen met ZVH besproken en omgekeerd hebben ZVH-medewerkers enkele malen een beroep gedaan op het SWT. Die samenwerking verliep extra makkelijk doordat van 1 maart tot 1 oktober het SWT fysiek in het ZVH-kantoor gehuisvest was. Daarna is het team op een definitieve plek gekomen (zorgcentrum Het Mennistenerf/Dirk Prins). In 2014 krijgen andere wijken ook een sociaal wijkteam, waarbij aan de orde komt dat sommige vertrouwde maatschappelijke partners (o.a. SMD) ‘verdwijnen’ uit wijken na een traject van gemeentelijke aanbesteding. Dat brengt voor ZVH enkele verhuurkwesties met zich mee, waarover gesprekken gaande zijn.

Overeenkomst tot samenwerking Energienet Zaanstad

De gemeente werkt samen met een groot aantal partijen aan een innovatief energienet, waarbij elektriciteit en (rest)warmte op een slimme manier aan elkaar worden gekoppeld. Op initiatief van de gemeente zijn in oktober handtekeningen gezet voor het verder onderzoeken van de mogelijkheden van een open en slim energienet. Ook ZVH tekende deze overeenkomst. Halverwege 2014 wordt duidelijk of het energienet haalbaar is. Bij een groot aantal bedrijven in Zaanstad komt veel restwarmte vrij bij het productieproces. Deze restwarmte kan worden gebruikt voor de verwarming van gebouwen. Het toepassen van restwarmte is op zich niet nieuw en vindt al in meer gemeenten plaats. In de voorgestelde Zaanse aanpak worden naast de overschotten van restwarmte óók de overschotten van elektriciteit opgenomen in het warmtenet. Zo dient het warmtenet als buffer voor het elektriciteitsnet en kunnen variaties in prijs, productie en gebruik van elektriciteit zinvol worden benut.

Samenwerking met Parteon en WormerWonen ZVH vindt het belangrijk om een goede en effectieve samenwerking te hebben met de omliggende corporaties. Dat gebeurt al jaren via de Federatie van Zaanse Woningcorporaties, maar bij ZVH en Parteon ontstond behoefte aan concretere afstemming en samenwerking op deelgebieden van het dagelijks


werk. Vanaf augustus 2013 zitten daarom de bestuurders van ZVH en Parteon iedere zes weken met elkaar om tafel, waarbij ook WormerWonen via managementleden vertegenwoordigd is (dit vanwege de bestuurswisselingen). De bestuurders laten zich vergezellen van medewerkers die met vergelijkbare projecten of processen bezig zijn. Doel is kennis delen, kosten besparen en voor de huurders en de stad goede inhoudelijke resultaten boeken. Vanuit de gesprekken ontstonden op medewerkersniveau goede bilaterale vervolgafspraken. In 2013 bespraken we de volgende thema’s: portefeuillesturing en assetmanagement, integriteitsprotocol bij aanbesteding, werkproces bij overlast, omgaan met agressie, financiële trends (onder andere Daeb / niet-Daeb), incasso, onderhoud bestaand bezit.

Andere overleggen en samenwerkingen

ZVH werkt waar mogelijk frequent samen en heeft overleg met verschillende organisaties en maatschappelijke partners.

Vereniging van Eigenaren

ZVH is samen met particuliere eigenaren actief in 29 complexen met een Vereniging van Eigenaren (VvE). In een aantal complexen zijn meerdere VvE’s aanwezig. Het beheer van VvE’s is op drie VvE’s na uitbesteed aan externe partijen (VvE-beheerders). Waar ZVH het beheer zelf in handen heeft is ZVH voor 100% eigenaar. Ruijterhoek (appartementen) in Zaandam 21 huur- en 9 koopwoningen en 1 bedrijfspand De Factorij (appartementen) in Zaandam 18 huur- en 36 koopwoningen

PAGINA 44 VAN 71

Bleekerstraat / ’t Torentje Vissershop in Zaandam 15 huur- en 2 koopwoningen De Boeg (parkeerplekken) in Zaandam 56 huur- en 138 koopparkeerplaatsen Romanium / J.C. van Oostsanenhof in Zaandam 27 huur- en 30 koopwoningen

Het eerder informeren van ZVH over lopende zaken binnen de VvE, hoe eerder de informatie beschikbaar is, hoe sneller ZVH de huurders schriftelijk op de hoogte kan brengen; Overlastklachten snel afhandelen en preventief aanpakken; Handhaven van afspraken vanuit de Huishoudelijke Reglementen; De werkwijze en terugkoppeling bij reparatieverzoeken, VvE’s werken vaak met andere leveranciers dan ZVH gewend is.

Bermuda en La Palma (maisonnettes, appartementen en woningen) in Zaandam 74 huur- en 84 koopwoningen Vinkenstraat (appartementen) in Zaandam 1 Verzilverd Wonen-woning Rosa Luxemburgpark (appartementen) in Purmerend 1 Verzilverd Wonen-woning De Schepenhof (appartementen) in Zaandam 45 huur- en 157 koopwoningen, 30 huur- en 120 koopparkeerplaatsen Kroonenburg (appartementen en parkeerplaatsen) in Zaandam 176 huur- (inclusief intramuraal) en 80 koopwoningen en 118 huur– en 80 koopparkeerplaatsen De Conrad (appartementen en parkeerplaatsen) in Zaandam 64 huur- 260 koopwoningen en 32 huur- en 200 koopparkeerplaatsen

ZVH heeft binnen de VvE twee rollen: die van eigenaar en die van verhuurder, waarin ZVH te maken heeft met de rechten van huurders vanuit het huurrecht en de Overlegwet. In 2013 heeft ZVH door de deelname in de VvE’s een totale bijdrage gedaan van € 484.597,95. ZVH maakte in 2013 samen met eigenaren en beheerders verbeterde afspraken als het gaat om:


PAGINA 45 VAN 71

Onderhoud

Onderhoud 2013: extra planmatig onderhoud bínnen budget

Onderhoudsaanpak In 2013 realiseerde ZVH meer planmatig onderhoudsprojecten binnen het totale budget dan verwacht. Dit werd mogelijk door kritisch te kijken naar alle onderhoudsuitgaven. De besparingen die in 2012 in gang zijn gezet, zijn goed zichtbaar in de cijfers van 2013. De totale onderhoudsuitgaven liggen met € 7,6 miljoen ruim een ton onder het budget. Aan mutatieonderhoud gaven we meer uit dan verwacht, maar ook dit werd binnen het totale onderhoudsbudget opgelost. Onze aanpak in het kort: Per 2013 wordt gewerkt met nieuwe contractvormen. Bij reparatieverzoeken kijken we kritisch of de reparatie voor verhuurder of huurder is. Planmatig onderhoud is binnen de kaders uitgevoerd door flexibel om te gaan met de projecten uit het jaarplan. Extra planmatig onderhoud werd voorbereid om snel meer opdrachten te kunnen verstrekken bij meevallende totale uitgaven. Maandelijks monitoren van de uitgaven op de verschillende onderhoudsgebieden.

Dagelijks onderhoud Uitgaven omlaag In 2013 is € 1,5 miljoen besteed aan dagelijks onderhoud. Dat is anderhalve ton onder budget en minder dan in 2012. Er is op meerdere vlakken gestuurd om binnen budget te blijven. Aandacht is gegeven aan efficiënte inzet van de Klussenbus en contractanten. Wie doet welke reparatie goed en goedkoop? Maar we zijn ook kritisch op reparatieverzoeken. Is het verzoek voor ZVH of hoort de huurder het zelf te regelen? Het nieuwe onderhoudspakket draagt bij aan het maken van de juiste keuze. Minder reparatieopdrachten verstrekt In totaal zijn er 10.072 reparatieopdrachten verstrekt. Dit zijn er 663 minder

ZVH JAARVERSLAG 2013 > WONEN > ONDERHOUD

PAGINA 46 VAN 71

dan in 2012. Swart Elektrotechnisch Bureau en Van der Velden Rioleringsbeheer kregen ieder 200 opdrachten minder. Zowel huismeesters als bewoners vervangen nu defecte lampen op galerijen, waardoor het aantal opdrachten aan Swart daalde. Van der Velden kijkt bij verstoppingen goed naar de oorzaak hiervan. Door niet alleen te ontstoppen maar ook preventief te reinigen of delen van het riool te vervangen, daalt het aantal reparatieverzoeken. Het aantal opdrachten aan Gasservice is met ruim 300 toegenomen. Dit heeft te maken met de koude winter en de nieuwe contractvorm. De top vijf reparatieverzoeken ziet er als volgt uit: 1. 2. 3. 4. 5.

Gasservice KBK Klussenbus Swart Van der Velden

2496 opdrachten 2284 opdrachten 1281 opdrachten 1167 opdrachten 978 opdrachten

ZVH Klussenbus biedt extra service De ZVH-medewerker van de Klussenbus voert vooral werkzaamheden uit die onder het onderhoudsabonnement vallen. Dit gaat vaak om reparatie of vervanging van kranen, het maken van ventilatieroosters en het verhelpen van tochtproblemen. Daarnaast biedt hij maatwerk aan bewoners die meer hulp nodig hebben. Doordat hij zelf beslist waar hij extra hulp biedt aan bewoners, kan hij vaak meteen een klus uitvoeren. De bewoners waarderen de medewerker Klussenbus om zijn vriendelijkheid en vakmanschap. De Klussenbus heeft in totaal 1281 opdrachten aan loodgieterswerk en bouwkundige reparatieverzoeken gedaan. Nieuwe werkwijze bij melden van reparatieverzoeken Huurders doen een reparatieverzoek voor problemen met warmwater en verwarming, of voor verstoppingen, nu rechtstreeks bij de contractant. Het voordeel van deze werkwijze is dat de huurder direct een afspraak heeft en de contractant de reparatie sneller uitvoert. Gasservice startte hiermee in juni en Van der Velden Rioleringsbeheer in oktober. Zo’n 1.700 opdrachten zijn daardoor niet via de reparatielijn van ZVH gegaan. Voor KBK en de


Klussenbus maakt het team van de reparatielijn zelf de afspraak met de bewoner en dit werkt goed. Voor de overige partijen blijft ZVH voorlopig de reparatieverzoeken via e-mail verstrekken. In 2014 bekijken we wat we hierin nog meer kunnen verbeteren voor de bewoners. Onderhouds-ABC aangepast In 2013 introduceerde ZVH een nieuw onderhoudsabonnement en pasten we het onderhouds-ABC deels aan. Het onderhoud van de huurwoning is verdeeld tussen de huurder en de verhuurder. De verhuurder zorgt voor groot onderhoud en de huurder zorgt voor de kleine reparaties, de zogenaamde kleine herstellingen. Deze herstellingen, waarvoor de huurder verantwoordelijk is, zijn bij wet vastgelegd in het Besluit kleine herstellingen. De verhuurder bepaalt op basis van deze wet welk onderhoud zij voor haar rekening neemt. Dat is vastgelegd in een onderhouds-ABC. ZVH hanteerde een onderhouds-ABC waarin een aantal zaken niet voldoende duidelijk meer waren en het was lange tijd niet geactualiseerd. Mede op verzoek van en samen met de Bewonersraad is dit ABC tegen het licht gehouden met als resultaat een aangepast ABC. Het Besluit kleine herstellingen vormt nog steeds de basis. Daar bovenop is er een aantal klussen die ZVH voor de huurders blijft uitvoeren, omdat ze niet voor alle huurders gemakkelijk zelf zijn uit te voeren of uit veiligheidsoverwegingen. Met de aanpassing van het ABC veranderde ook de abonnementswijze van het kluspakket. ZVH bood de huurders ruim tien jaar de mogelijkheid zich te abonneren op het HPK-pakket. Een kluspakket waarbij ZVH (een deel) van het onderhoud uitvoerde, waar huurders zelf verantwoordelijk voor zijn. Na een opzegtermijn van drie maanden zijn alle HPK-kluspakketten per 1 oktober gestopt. Huurders kregen vanaf die datum de mogelijkheid zich te abonneren op het ZVH-onderhoudsabonnement dat beter aansluit op het aangepaste onderhouds-ABC. Onder het abonnement vallen onder andere reparaties aan hang- en sluitwerk, stopcontacten, kranen, drempels en het bijvullen en ontluchten van de CV. Voor de abonnees betekent dit voor die reparaties geen onverwachte (hoge) uitgaven, geen voorrijkosten, geen arbeidsloon, geen

PAGINA 47 VAN 71

materiaalkosten en een vakkundige reparatie.

153.000,- (inclusief BTW) uitgegeven.

Begin 2013 zijn er 1818 ZVH onderhoudsabonnees. In 2014 blijft ZVH dit abonnement onder de aandacht brengen.

Aanpak nieuwe en bestaande contracten

Minder mutatiewoningen leveren meer onderhoud op In 2013 zijn 462 verhuureenheden gemuteerd, waarvan 385 woningen. Dit zijn 60 woningen minder dan in 2012. Er is € 1.065.000 besteed, dat is € 159.000 meer dan budget. De overschrijding wordt veroorzaakt doordat er meer woningen vrij kwamen waar een renovatie moest worden uitgevoerd. Ook kwamen er meerdere woningen vrij die lang bewoond zijn geweest. Bij deze woningen werd meer onderhoud dan gemiddeld uitgevoerd. Daarnaast wordt vanaf 2013 bij iedere asbestverdachte mutatiewoning opdracht gegeven voor een inventarisatierapport. Hieraan is € 65.000 uitgegeven. Om onnodige uitgaven aan mutatieonderhoud te voorkomen muteren de opzichters woningen in nieuwe complexen zelf. Dit is bij 76 woningen gedaan.

Aanpak asbest

Tot 2013 werd bij mutatie de woning eerst door de opzichter beoordeeld. Vanaf 2013 liet ZVH bij mutatie iedere asbestverdachte woning door een gecertificeerd bureau inventariseren op asbest. Daarbij keek men of asbest aanwezig is in de woning en zo ja, waar precies en om wat voor soort asbest het gaat. Ook complexen waar planmatig onderhoud werd uitgevoerd zijn op aanwezigheid van asbest geïnventariseerd. Als er asbest aanwezig was, kozen we afhankelijk van de toepassing voor sanering of beheren. In totaal heeft ZVH zo’n 170 woningen, verdeeld over 55 complexen, laten inventariseren. Daar waar risicovolle asbesttoepassingen zijn geconstateerd is verder onderzoek uitgevoerd, soms bij alle woningen van een complex om onveilige situaties te voorkomen. In totaal is voor de aanpak van asbest €


Nieuwe contracten en grote daling uitgaven In januari is gestart met nieuwe contractvormen en dit heeft een grote daling van de uitgaven tot gevolg. Er is € 885.000 besteed, € 407.000 minder dan in 2012. De volgende wijzigingen zijn doorgevoerd: geen all-incontracten maar alleen contracten voor standaardonderhoud; versobering van de onderhoudsfrequentie; marktconforme tarieven voor arbeidsloon en materiaal. Met deze contractvormen ligt er meer risico bij ZVH. De uitgaven in het dagelijks onderhoud konden hierdoor toenemen. Dit is echter niet gebeurd. Grote dalingen zijn bereikt met contracten voor verwarmings- en warmwaterinstallaties. De contactkosten van Gasservice zijn € 156.000 lager dan in 2012. Verrekend met de uitgaven bij dagelijks onderhoud komen we € 44.000 lager uit. De contractkosten van Vetim zijn € 81.000 gedaald. Een deel hiervan komt terug in dagelijks onderhoud maar totaal liggen de uitgaven € 25.000 lager. Het contract voor preventief dakonderhoud en schoonmaak van daken is opgezegd. Dit levert een besparing op van € 68.000. Het contract met Patina is nu alleen een storingscontract. Inspectie van daken voert ZVH zelf uit. Contracten met een jaar verlengd De contracten van 2013 zijn verlengd voor 2014. Goede financiële resultaten en tevredenheid over het werk leidden tot het besluit geen aanbestedingen te houden. In 2014 bepalen we opnieuw per contract of we gaan aanbesteden voor het volgende jaar.

Extra planmatig onderhoud

PAGINA 48 VAN 71

ZVH heeft € 4,1 miljoen besteed aan planmatig onderhoud. Dat is twee ton meer dan de € 3,9 miljoen die in eerste instantie beschikbaar was. Door maandelijkse monitoring bleek er ruimte te zijn in het totale onderhoudsbudget. Dit budget is ingezet voor extra projecten.

Project:

Isolatieglas bij uitgebreid planmatig onderhoud (galerijwoningen) Hellingbaanflats Kogerveld, Zaandam

Investering:

€ 690.000,-

Aannemer:

KBK Renovatie & Vastgoedonderhoud, Breman Haarlem installatietechniek, Eurosafe Solutions

Periode:

mei - december 2013

Aantal:

79 woningen

Omschrijving:

Het plaatsen van isolatieglas en het nemen van maatregelen tegen brandoverslag is meegenomen bij het planmatig onderhoud. Aanleiding vormt het schilderwerk aan kozijnen en gevels van de 79 galerijwoningen van de Hellingbaanflats. Het schilderen van de kozijnen is een goed moment om, daar waar nog niet aanwezig, isolatieglas te plaatsen en asbestkit te saneren.

De marktomstandigheden in de bouw zijn gunstig voor ZVH. Uit de eerste aanbestedingen bleek dat onderhoudsprojecten voor minder geld in opdracht werden gegeven dan gedacht. Ook kwam geld beschikbaar door nieuwe onderhoudscontracten. Door andere contractvormen en betere prijsafspraken bij contractonderhoud was ook hier minder geld nodig. Op hoofdlijnen hebben we het volgende onderhoud uitgevoerd: schilderonderhoud aan 685 woningen en 3 BOG complexen; gevelonderhoud en plaatsen isolatieglas bij 79 woningen; maatregelen tegen brandoverslag bij 501 woningen en één zorgcomplex; rookmelders geplaatst in ruim 2000 woningen; brandveiligheidsonderzoek in 16 complexen; cv -combiketels geplaatst in 227 woningen en 88 geisers vervangen; voor 2400 woningen energielabels (opnieuw) berekend; liftonderhoud in 10 complexen; onderhoud elektra algemene ruimten; aanbrengen dakveiligheidsvoorzieningen.

Blik op onderhoudsprojecten


Bij het schilderen van betonwerk repareerden we ook beton. De balkons op de kopzijden van de complexen kregen een extra ondersteuningsconstructie. Bij het vervangen van cv-installaties en de mechanische ventilatie nam ZVH maatregelen tegen brandoverslag in de leidingkokers. Op het dak plaatsten we permanente voorzieningen voor valbeveiliging. Hiermee voldoen de complexen weer aan de huidige veiligheidseisen.

Project:

Schilderwerk en brandveiligheid eengezinswoningen Burgemeester Versteegstraat, Zaandam

Investering:

€ 91.000,-

Aannemer:

Etro Vastgoedzorg

Periode:

mei - juni 2013

Aantal:

12 woningen

Omschrijving:

Bij het onderhoud aan de eengezinswoningen in de burgemeester Versteegstraat namen we maatregelen om brandoverslag te voorkomen. Deze werkzaamheden voerden we uit vanaf het dak om de overlast voor de bewoners te beperken. Bij enkele woningen zijn zachtboardplafonds vervangen voor brandveilige gipsplafonds. Bij het schilderen van de kozijnen is op verzoek van bewoners isolatieglas aangebracht.

PAGINA 49 VAN 71

Project:

Schilderwerk en brandveiligheid eengezinswoningen Walraven van Hallstraat, Zaandam

Investering:

€ 97.000,-

Aannemer:

C. den Hollander

Periode:

juni - september 2013

Aantal:

21 woningen

Omschrijving:

Bij het onderhoud aan de eengezinswoningen in de Walraven van Hallstraat nam ZVH maatregelen om brandoverslag te voorkomen. Om de overlast voor de bewoners te beperken, hebben we de brandveiligheidsmaatregelen vanaf het dak uitgevoerd. Ook zijn de kozijnen van de woningen geschilderd.

Project:

Acht complexen staan weer fris in de verf

Investering:

€ 843.000,-

Aannemer:

Divers

Periode:

doorlopend in 2013

Aantal:

579 woningen

Omschrijving:

Bij 579 woningen is schilderonderhoud uitgevoerd aan gevels en in algemene ruimten. Bij complex Meidoorstraat zijn naast het schilderonderhoud ook de dakgoten vervangen. Verder zijn complex Cederstraat, de eengezinswoningen in Kogerveld, Meren & Beken, twee complexen in de Diepenbuurt complex Kloosterven en maison d’Essence geschilderd. Bij het schilderen vond veel houtrotherstel plaats. Ook werden zonodig balkon-, tuin- en bergingsdeuren vervangen.

Project:

Riolering, brandveiligheid en cv-combiketels Haakflats Kogerveld, Zaandam

Investering:

€ 405.000,-

Aannemer:

Afezo B.V. en Gasservice Noordholland B.V.

Periode:

april - oktober 2013

Project:

Maatregelen legionellabeheer in Omegaflat Kleurenbuurt, Zaandam

Aantal:

205 woningen

Investering:

€ 29.000,-

De vijf haakflats in Kogerveld kregen een nieuwe aansluiting op het gemeente riool. Verstoppingen bij de begane grondwoningen zijn hiermee verholpen. Nadat de gemeente het riool in de wijk had vervangen, kon ZVH hierop aansluiten. In de woningen namen we maatregelen tegen brandoverslag in leidingschachten. Hierbij zijn 78 open geisers vervangen voor moderne cv-combiketels.

Aannemer:

L. Root B.V.

Periode:

oktober 2013

Aantal:

80 woningen

Omschrijving:

In de Omegaflat zijn keerkleppen in de waterleiding geplaatst om legionellabesmettingen te voorkomen. Iedere woning is voorzien van één keerklep. Water kan nu niet meer van de ene naar de andere woning stromen.

Project:

Nieuwe galerijpanelen in Panneroodstraat Kleurenbuurt, Zaandam

Investering:

€ 72.000,-

Aannemer:

Knook Vormgevers in Metaal

Periode:

mei 2013

Aantal woningen:

n.v.t.

Omschrijving:

De galerijhekken van de flat aan de Panneroodstraat (Kleurenbuurt) kregen nieuwe panelen. Een jaar eerder was een deel al vervangen. Omdat de sloopplannen niet doorgaan en de oude panelen roesten, zijn alle oude panelen nu vervangen.

Omschrijving:

Project:

Schilderonderhoud en maatregelen legionellabeheer flatwoningen Karveel- en Brikstraat, Zaandam

Investering:

€ 135.000,-

Aannemer:

Reinders Schilderwerken B.V. en LDG Installatietechniek B.V.

Periode:

mei - oktober 2013

Aantal:

60 woningen

Omschrijving:

De kozijnen, gevelpanelen en het betonwerk van de drie complexen in de Karveelstraat en Brikstraat zijn geschilderd. Daarnaast plaatste een aannemer keerkleppen in de waterleiding om legionellabesmettingen te voorkomen. Iedere woning kreeg één keerklep. De waterleiding is daarvoor omgelegd, zodat het water nog maar op één punt een woning inkomt. Water kan nu niet meer van de ene naar de andere woning stromen.


PAGINA 50 VAN 71

Project:

Onderhoud aan BOG-panden

Investering:

€ 143.000,-

Aannemer:

Divers

Periode:

doorlopend in 2013

Aantal woningen: Omschrijving:

Project:

Brandveiligheid: onderzoeken, rookmelders en aanbrengen van brandscheidingen

Investering:

€ 605.000,-

Aannemer:

Divers

n.v.t.

Periode:

doorlopend in 2013

Bij het PWN-terrein in Wormerveer voerde schilderbedrijf C. den Hollander houtrotherstel en schilderwerk uit. Stam Elektrotechnisch Bureau voerde daarnaast ook werkzaamheden uit aan de algemene elektriciteit installatie. Bij de BOG-panden aan het Jonkerplantsoen in Zaandam verving Boko Dakbedekkers een groot deel van de dakbedekking. Van Assema schilders deed hier een klein stukje schilderwerk.

Aantal:

zie hieronder

Omschrijving:

In 2013 gaf ZVH in totaal € 131.000,- uit aan brandveiligheidsonderzoeken en het plaatsen van rookmelders. Bij negentien complexen voerde Aqua Serva onderzoek uit. Bij 2127 woningen plaatste aannemingsbedrijf Nonstop Bouw BV rookmelders. Bij zorgcomplex Amandelbloesem in Wormerveer zijn de brandscheidingen van woning scheidende muren en brandcompartimenten aangepakt. Bouwbedrijf Van Lith voerde dit project uit voor € 52.000,-. In de twee complexen aan het Gortershof liet ZVH de brandscheiding tussen woningen onderling en tussen woningen en algemene ruimtes verbeteren. Het gaat in totaal om 184 woningen. Bouwbedrijf De Combi deed dit voor € 138.000 bij Klein Gortershof. Voor € 284.000,- voerde A.C. Borst Bouw deze klus uit bij Groot Gortershof.

Doorlopende onderhoudsprojecten, vooral gericht op veiligheid Project:

Liftonderhoud (met name flats Kleurenbuurt)

Investering:

€ 327.000,- (€ 250.000,- voor flats Kleurenbuurt)

Aannemer:

Lokaliften en Skylift

Periode:

doorlopend in 2013

Aantal:

(ontsluiting van) 963 woningen

Omschrijving:

Contractpartners Lokaliften en Skylift voerden bij tien complexen onderhoud uit aan de liften, voor de ontsluiting van 963 woningen. In totaal gaf ZVH hier € 327.000,- aan uit. Het grootste deel van dit budget, € 250.000,-, ging naar onderhoud aan de zestien liften van de Kleurenflats. Verder vond liftonderhoud plaats in de Lobeliustoren, Schippershoek, het Fluytschip, Skepehoeck, Maison d’Essence en Groot Gortershof.


In 2008 is ZVH gestart met het verbeteren van de brandveiligheid van woningen. In 2013 zijn de onderzoeken naar brandveiligheid en het plaatsen van rookmelders afgerond. Op basis van de onderzoeksresultaten bepalen we de te nemen maatregelen. De brandscheiding is bij 23 complexen al aangepakt. Voor overige complexen staat het aanbrengen van (betere) brandscheidingen in de meerjarenbegroting.

Project:

Nieuwe CV-combiketels en geisers

Investering:

€ 183.000,-

Aannemer:

Schouten Techniek en Breman Haarlem

Periode:

doorlopend in 2013

Aantal woningen:

zie hieronder

Omschrijving:

Bij de Omegaflat en de Zuiddijk verving Schouten Techniek in totaal 84 gesloten badgeisers. Bij een enkele woning was de rookgasafvoer nog niet aanwezig en is deze nu aangebracht. Ook verving Schouten Techniek in 29 eengezinswoningen in complex Brinkmanstraat, Meidoornstraat, Cederstraat en Klaverweg geiser en cv-ketel door een cv-combiketel. Zij deden dit werk voor € 122.000,-. In complex Russische buurt plaatste Breman Haarlem 60 cv-combiketels voor € 61.000,-.

PAGINA 51 VAN 71

Investering:

€ 156.000,-

Aannemer:

Eurosafe Solutions

Periode:

doorlopend in 2013

Aantal woningen:

n.v.t. (23 complexen)

Omschrijving:

Bij 23 complexen zijn blijvende systemen aangebracht voor dakveiligheid. Het gaat hier om flatgebouwen en appartementencomplexen. De vakmensen die onderhoud uitvoeren aan het dak of aan installaties op het dak kunnen gebruik maken van deze systemen. Tot nu toe legden bedrijven hier per onderhoudsbeurt voorzieningen voor aan.


PAGINA 52 VAN 71

Projecten

Kritisch kijken mét bewoners of iets echt nodig is en waaraan we het geld besteden

ZVH kijkt kritisch of iets écht nodig is en waar het geld aan besteed wordt. Er is steeds de afweging of ons geld op de meest effectieve manier wordt ingezet. Niet alleen volgens ons, maar ook volgens de bewoners. Wat vinden zij het belangrijkst? Dit vraagt een nieuwe aanpak waar we in de Kleurenbuurt mee gestart zijn. Kleurenbuurt Voor de Kleurenbuurt was 2013 een jaar van grote verandering. We gingen in 2012 nog uit van sloop van de vier flats. En van nieuwbouw bij De Meerpaal en op de plek van sporthal De Vang. Twee van de vier kleurenflats kregen dat jaar een onderhoudsbeurt. De financiële situatie dwong ZVH opnieuw naar de plannen te kijken met als conclusie dat het totaalplan niet haalbaar meer voor ons is. Eind 2013 is uiteindelijk besloten alle vier de flats te laten staan. De nieuwbouw bij De Meerpaal en op de plek van De Vang gaan niet door. In december was er een informatieve bewonersavond waarbij ook de gemeente aanwezig was. We merkten dat veel bewoners blij zijn dat de flats blijven staan, vooral omdat de huidige woningen ruim en betaalbaar zijn. Het is duidelijk dat er wel iets aan de flats moet gebeuren om ze technisch weer in orde te maken en de uitstraling te verbeteren. De Omegawoningen blijven in elk geval nog tien jaar staan. De gemeente gaat De Vang wel slopen en het zwembad renoveren. Ook gaat de gemeente een plan maken voor de openbare ruimte. Begin 2014 zijn er ronde tafelgesprekken met de bewoners. Per flat wordt een avond georganiseerd en er komt een aparte avond voor de senioren van De Meerpaal en de Omegawoningen. We willen samen met de bewoners komen tot een plan waarbij we het geld dat er is, gebruiken voor verbeteringen die we samen écht nodig vinden. We verwachten halverwege 2014 een plan van aanpak te hebben. Dan is duidelijk welke werkzaamheden we kunnen uitvoeren en wanneer. Ook zal er de komende jaren extra aandacht zijn voor de thema’s schoon, heel en veilig.

ZVH JAARVERSLAG 2013 > WONEN > PROJECTEN

PAGINA 53 VAN 71

Havenbuurt In 2013 is de omgevingsvergunning voor 52 nieuwbouwwoningen in de Havenbuurt opnieuw aangevraagd. In juni 2013 verleende de gemeente ons de vergunning. ZVH koos ervoor de bezwaarprocedure af te wachten. Inmiddels is deze afgerond en de commissie die de bezwaren behandelde heeft besloten dat de vergunning terecht is afgegeven. Daarmee volgde eind 2013 het definitieve startsein voor de bouw: opdracht aan de aannemer en het slaan van de symbolische, eerste paal. In maart 2014 start het heiwerk en nog voor de zomer verwachten we de eerste woningen op te leveren. Voor het einde van 2014 verwachten we alle 52 woningen klaar te hebben. Van Houtenstraat Voor de 36 maisonnettewoningen in de flat aan de Van Houtenstraat maakte ZVH in 2013 een plan. De bewonerscommissie dacht hierbij met ons mee. De aannemer kreeg de opdracht mechanische ventilatie in de woningen aan te brengen, dubbel glas te plaatsen en de woningen brandveiliger te maken. Aan de buitenzijde wordt het gebouw geschilderd en op de galerijen vervangen we de coating. We starten met de uitvoering in februari 2014 en verwachten voor de bouwvak klaar te zijn. Na de werkzaamheden kunnen de woningen weer een tijd mee.

E-flat en Poelenburg ZVH koos voor groot onderhoud en renovatie van bestaande woningen in de wijk Poelenburg. Daarnaast zijn er geen concrete nieuwbouwplannen, met uitzondering van de E-flats van ZVH. De gemeente ging in 2013 aan de slag met het vervangen van het riool en het inrichten van de openbare ruimte. Ook gaat de gemeente verder met het ontwerp voor de straat Poelenburg waaraan ook de E-flat ligt. De nieuwe weg krijgt een bocht zodat een park ontstaat. Het ontwerp wordt in 2014 afgerond en in 2015 starten de werkzaamheden.

In Kroonenburg werken een aantal zaken sinds de oplevering nog niet zoals het hoort. Het gaat vooral om de installatie warmte-/-koude opslag (WKO). De warmtelevering van de WKO werkt naar behoren, maar er doen zich storingen voor in het koelsysteem en de registratie van het energieverbruik. Ook het roesten van de binneninstallatie is een probleem. Verder is er schade aan de zonnepanelen. In 2013 maakte ZVH een plan om deze gebreken op te lossen. De werkzaamheden starten begin 2014 en zijn naar verwachting in april 2014 gereed. Thomashuis ZVH verwierf de locatie Veenpolderdijk in Assendelft waarop we een tweetal woonvoorzieningen ontwikkelden: een Herbergier voor ouderen met geheugenproblemen en een Thomashuis voor mensen met een (verstandelijke) beperking of ontwikkelingsachterstand. De Drie Notenboomen huurt de panden van ZVH. Bewoners krijgen begeleiding en verzorging van zorgondernemers die, net als de bewoners, in hetzelfde gebouw wonen. Deze zorgondernemers hebben een zorgachtergrond en zijn zelf verantwoordelijk voor hun bewoners. Hierdoor zijn de lijnen kort en is er betere terugkoppeling en begeleiding mogelijk in een huiselijke omgeving. De Herbergier is eind 2012 opgeleverd en sinds januari 2013 bewoond. Het Thomashuis is in november 2013 opgeleverd en begin 2014 in gebruik genomen. Het Thomashuis is een groot woonhuis waarin acht slaapkamers zijn opgenomen voor de bewoners. De andere ruimtes zijn voor algemeen gebruik zoals dagbesteding.

Kroonenburg

ZVH JAARVERSLAG 2013 > WONEN > PROJECTEN

PAGINA 54 VAN 71

Financiële verantwoording 2013

ZVH sluit het jaar 2013 positief af

Begroting De volgende financiële doelstellingen voor 2013 zijn vastgelegd in de begroting/meerjarenprognose: Een interest dekkingsratio van 1,41; Een berekende aflossingsfictie WSW van 2,21%; Een Loan to Value van 63%; Een direct rendement van 3,8%; Werkplankosten binnen de vastgestelde budgetten; Onderhoudskosten binnen de vastgestelde budgetten; Uitpondprogramma van 55 woningen; Investeringen binnen het investeringsbudget; Een voldoende solvabiliteit en solvabiliteitsontwikkeling op basis van CFV-parameters.

Resultaten 2013 Het eigen vermogen steeg in 2013 met € 4,6 mio. De stijging wordt veroorzaakt door een positief resultaat over 2013 van € 8,1 mio en een rechtstreekse mutatie in het eigen vermogen van € 3,5 mio negatief. Eigen vermogen 1-1-2013 Resultaat 2013 Herwaardering rechtstreeks in eigen vermogen Eigen vermogen 31-12-2013

ZVH JAARVERSLAG 2013 > FINANCIEEL > FINANCIëLE VERANTWOORDING 2013

€ 157,1 mio €

8,1 mio

-/- €

3,5 mio

€ 161,7 mio

PAGINA 55 VAN 71

Het resultaat en de herwaardering vallen € 1,7 mio lager uit dan de begrote € 6,3 mio. De afwijkingen op postniveau zijn hieronder weergegeven. Begrote stijging Eigen Vermogen 2013 Lagere huuropbrengsten Hoger verkoopresultaat Lagere geactiveerde productie Hogere overige opbrengsten Lagere afwaarderingen Lagere personeelskosten Lagere onderhoudskosten Lagere kosten leefbaarheid Hogere saneringssteunheffing Hogere bedrijfslasten Lagere waardeontwikkeling vastgoed Hogere voorziening FVA Lagere geactiveerde rente Belastingen Saldo overige afwijkingen Werkelijke stijging Eigen Vermogen 2013

€ 6,3 mio € 0,2 mio -/€ 2,1 mio € 0,2 mio -/€ 0,4 mio € 3,6 mio € 0,2 mio € 0,5 mio € 0,8 mio € 0,1 mio -/€ 0,5 mio -/€ 9,9 mio -/€ 0,4 mio -/€ 0,5 mio -/€ 2,5 mio € 0,0 mio € 4,6 mio

De grootste afwijkingen staan in het jaarverslag toegelicht.

Verkoopresultaat Het verkoopresultaat is met name positief beïnvloed door de verkoop van het complex Brikstraat. Op deze verkoop is een boekwinst gerealiseerd van € 1,7 mio. Afwaarderingen In de begroting was rekening gehouden met een onrendabele investering in de Brikstraat. Door de verkoop van dit complex is deze investering komen te vervallen. Leefbaarheid In het verleden zijn subsidiegelden gereserveerd voor de bouw van een multifunctionele accommodatie in Poelenburg, onderdeel van het masterplan Poelenbrug. De bouw van deze zogenaamde MFA gaat niet door waardoor de gereserveerde gelden vrijvallen.


Waardeontwikkeling De waardeontwikkeling ligt lager enerzijds als gevolg van marktontwikkelingen en anderzijds door een te optimistische waardering van het commerciële vastgoed in 2012. Belastingen In de begroting was de vennootschapsbelasting niet begroot. In werkelijkheid is de actieve latentie met € 2,5 mio toegenomen. De stijging komt door de aangifte van een fiscaal verlies van € 9 mio over het jaar 2011 dat resulteert in een actieve latentie. Daarnaast valt de passieve latentie voor de verkoopportefeuille lager uit door een lagere waardering van deze portefeuille.

Kentallen

De interest dekkingsratio 2013 bedraagt 1,51 (doelstelling 2013: 1,41). Hiermee is de doelstelling gehaald. Met name de exploitatiekosten zijn lager dan begroot. ZVH heeft voor 2013 een berekende WSW-aflossingsfictie van 2,39%. Ook deze hoger uitgevallen dan de doelstelling 2013 van 2,21%. De Loan to Value bedroeg ultimo 2013 63%. Dit is gelijk aan de begrote Loan to Value. De solvabiliteit op basis van CFV-parameters laat tevens een stijgende lijn zien. De CFV-solvabiliteit op basis van de jaarrekening 2012 bedroeg 18,4% (2011: 9,9%). Het vereiste minimum van het CFV voor ZVH bedraagt 11,3%. De solvabiliteit is sterk gestegen doordat in 2012 ook de inkomensafhankelijke huurverhoging (deels) mocht worden ingerekend. Dat was in 2011 niet het geval. In 2011 werd echter al wel de volledige verhuurdersheffing in de berekening betrokken. Het directe rendement bedroeg in 2013 4,0% bij een doelstelling van 3,8%.

PAGINA 56 VAN 71

Het hogere directe rendement is met name het gevolg van lagere exploitatiekosten dan begroot.

Waardering vastgoed

ZVH kwalificeert zichzelf als een beherende corporatie en waardeert haar sociale bezit als bedrijfsmiddel. Dit sluit aan bij de strategie van ZVH die vooral gebaseerd is op het bieden van kwalitatief goede huisvesting aan mensen met een laag inkomen. Ook de beperkte projectenportefeuille en de focus op (het)ontwikkeling van bestaand bezit en niet zozeer op nieuwe locaties ondersteunen deze keuze. Het commerciële bezit (niet-DAEB) wordt conform de richtlijnen gewaardeerd op marktwaarde.

Maatschappelijke investeringen ZVH heeft als doel kwalitatief goede huisvesting te bieden aan mensen met een laag inkomen. Om dit te bereiken, neemt ZVH in een aantal gevallen beleidsbeslissingen voor de doelgroep die een commerciële belegger vanuit financieel oogpunt niet zou nemen. Dit beleid kost ZVH vaak extra geld. In 2013 hebben we de volgende zogenaamde ‘maatschappelijke investeringen’ gepleegd: 1. Werkelijke huren zijn lager dan maximaal redelijk De werkelijke huurprijs die ZVH rekent, bedroeg gemiddeld 77% van de huur die ZVH maximaal voor de betreffende woning mag vragen. Dit betekent dat de huuropbrengsten jaarlijks lager zijn dan ZVH in een commerciële setting zou kunnen ontvangen. Het verschil tussen de werkelijke huur en de maximale redelijke huur bedraagt ultimo 2012 op jaarbasis ruim € 9 mio. 2. Nieuwbouw In 2013 heeft ZVH het Thomashuis aan de Veenpolderdijk opgeleverd. Dit betreft een woonvoorziening voor gehandicapten. In 2012 leverde ZVH op deze locatie ook de Herbergier op. Voor deze beide projecten neemt ZVH een onrendabel. De totale investering voor deze projecten bedraagt € 5,7 mio.


Hiervan is € 0,7 mio onrendabel. In 2013 is ons complex in de Havenbuurt gesloopt om plaats te maken voor 52 nieuwe sociale huurwoningen. In 2013 is het vergunningentraject afgerond. De bouw start begin 2014. De totale investering bedraagt € 8,7 mio. Hiervan is € 2 mio onrendabel. 3. Leefbaarheid ZVH heeft in 2013 € 24.000 uitgegeven aan diverse leefbaarheidsprojecten. In 2013 is het masterplan Poelenburg (krachtwijk) stop gezet. De activiteiten in Poelenburg zijn daarmee niet stopgezet. Zo is ZVH nog steeds bezig met planvorming voor de E-flats. Hierbij wordt overleg gepleegd met bewoners en collega-corporaties. 4. Sociaal beheer Binnen ZVH speelt de afdeling Sociaal beheer een belangrijke rol in de leefbaarheid in en rondom de complexen. De afdeling houdt zich bezig met conflictbemiddeling, sociale problematiek, illegale bewoning, tweede kansbeleid en dergelijke. ZVH zet hier 2 fte op in. De loonkosten van dit team bedragen zo’n € 121.000. 5. Huismeesters In een aantal complexen heeft ZVH huismeesters gestationeerd. Het bewaken van de leefbaarheid is een belangrijke taak voor de huismeesters. Voor een deel (zo’n 50%) worden de huismeesters door de huurders betaald via de servicekosten. Het andere deel (50%) neemt ZVH zelf voor haar rekening. Het deel dat ZVH voor haar rekening neemt bedraagt zo’n € 163.000.

Overige verantwoording Activiteiten op het gebied van beleggingen ZVH heeft in 2013 geen activiteiten ondernomen op het gebied van beleggingen en heeft ook geen beleggingen in bezit. Tijdelijke overschotten van liquide middelen zijn weggezet op spaarrekeningen van de ING en de ABNAMRO.

PAGINA 57 VAN 71

Verklaring over besteding van middelen De middelen die ZVH tot haar beschikking heeft, zijn in 2013 uitsluitend aangewend in het belang van de volkshuisvesting. Naast de hiervoor beschreven deelnemingen heeft ZVH geen andere beleggingen. Woningen met stichtingskosten hoger dan € 240.000,ZVH heeft in 2013 geen nieuwbouw huurwoningen opgeleverd met stichtingskosten boven de € 240.000 per eenheid.


PAGINA 58 VAN 71

Afronding herstelplan

Acties herstelplan CFV nagenoeg afgerond

Herstelplan CFV De acties uit het herstelplan uit 2010 zijn nagenoeg afgerond. ZVH heeft ultimo 2012 een voldoende solvabiliteit conform de CFV-parameters en ook de geprognosticeerde solvabiliteit blijft op een voldoende niveau. Het CFV heeft het verscherpt toezicht nog gecontinueerd met het oog op de onzekerheden in de toekomst. De verhuurdersheffing trekt een zware wissel op het volkshuisvestelijk vermogen. ZVH kan de heffing opbrengen door de inkomensafhankelijke huurverhoging zoveel mogelijk toe te passen en verdere kostenreductie door te voeren. Tot slot is de leningenportefeuille te groot. Het CFV heeft met het oog hierop een aantal maatregelen opgedragen. Deze maatregelen liggen in lijn met de koers die ZVH al voerde. Het gaat om: 1. Verbeteren exploitatiesaldo Deze maatregel ziet toe op alle aspecten van de exploitatie. ZVH zet de inkomensafhankelijke huurverhoging in om extra inkomsten te genereren. Ook is een kostenreductieprogramma opgezet voor het verder terugdringen van de bedrijfs- en complexkosten. De doelstelling is om tot 2017 de kosten met minimaal 20% te reduceren. 2. Verkoop bestaand bezit en overige posities ZVH continueert haar huidige verkoopprogramma (55 à 60 woningen per jaar). Daarnaast wordt de voorraad grond- en ontwikkelposities verder afgebouwd. In 2013 zijn diverse verkopen gerealiseerd en voor 2014 is er een aantal gepland. 3. Beheersing leningenportefeuille ZVH is van plan om in de komende vijf jaar de leningenportefeuille met € 60 mio te verlagen. Dit is een reductie van 20%. In 2013 is de portefeuille reeds met € 15 mio afgenomen. Voor 2014 staat een reductie gepland van € 19 mio.

ZVH JAARVERSLAG 2013 > FINANCIEEL > AFRONDING HERSTELPLAN

PAGINA 59 VAN 71

4. Verbetering strategisch beleidskader Het gaat hier vooral om de doorvertaling van het strategisch voorraadbeleid naar complexplannen en technisch beheerplannen. ZVH is een traject gestart om in 2014 de vastgoedsturing te verbeteren door portefeuillesturing en assetmanagement te implementeren. Er wordt opnieuw gekeken naar de wensportefeuille. Vanuit de wensportefeuille vindt een doorvertaling plaats naar de complexen.

Beheersen van enkele specifieke risico’s Inmiddels is een van de risico’s opgelost. Met de gemeente Zaanstad is een vaststellingsovereenkomst getekend voor de beëindiging van het project de Bannehof.

Herstelplan WSW In 2013 heeft ZVH op verzoek van het WSW een risicoanalyse opgesteld die alle aspecten van de bedrijfsvoering omvat. De conclusies uit deze analyse heeft ZVH meegenomen in de begroting en meerjarenprognose voor 2014 en verder. Een aantal thema’s, waarover ZVH periodiek rapporteer, heeft ZVH voor het WSW tevens toegelicht in de vorm van een herstelplan. De belangrijkste thema’s zijn: Toetsing van de meerjarenprognose aan het nieuwe financiële kader van het WSW; Portefeuillesturing en strategisch voorraadbeleid; Reductie van de leningenportefeuille; Beheersen van enkele specifieke risico’s. Toetsing aan financieel kader WSW De ingediende begroting en meerjarenprognose 2014 en verder voldoet aan het financiële kader van het WSW. Portefeuillesturing en strategisch voorraadbeleid ZVH voert in 2014 portefeuillesturing en assetmanagement in. Onderdeel hiervan is de herijking van het strategisch voorraadbeleid. Reductie van de leningenportefeuille ZVH heeft in 2013 de leningportefeuille reeds met € 15,5 mio (5%) gereduceerd. In de meerjarenprognose is een verdere reductie van de portefeuille ingerekend.

ZVH JAARVERSLAG 2013 > FINANCIEEL > AFRONDING HERSTELPLAN

PAGINA 60 VAN 71

Financiële risico's

Effecten economische crisis nog steeds zichtbaar

Effecten economische crisis De effecten van de economische crisis is op een aantal terreinen zichtbaar. Aan de verhuurkant verloopt het opnieuw verhuren van vrije sector huurwoningen veel moeizamer. Bij diverse vrije sector woningen hebben wij de nieuwe huurprijs moeten verlagen om de woning verhuurd te krijgen. Daarnaast zien wij dat huurders vaker dan voorheen moeite hebben om de huur op te brengen, bijvoorbeeld als gevolg van inkomensterugval. Ook de verkopen uit bestaand bezit gaan moeilijker, ook al zijn de verkoopdoelstellingen gehaald, liggen de gemiddelde verkoopprijzen lager en staan woningen langer in de verkoop. Tot slot beperkt de verkoop zich voornamelijk tot eengezinswoningen in de prijsklasse tot € 2 ton. Appartementen verkopen, gezien het aanbod in dat segment in Zaanstad, zeer moeizaam. Ook de waarde van grondposities en projecten daalt als gevolg van de crisis. De waarde is voor een groot deel gebaseerd op de ontwikkelmogelijkheden op de betreffende locatie. De gedaalde woningprijzen vertalen zich door naar een lagere grondprijs, c.q. lagere waarde van de grondposities. Door de slechtere markt zijn grondposities ook lastiger tot ontwikkeling te brengen.

Financiële risico’s Het is belangrijk dat de activiteiten, projecten en risico’s van ZVH in balans zijn met de grootte en mogelijkheden van de organisatie. Deze balans moet periodiek getoetst worden. 1. Projectrisico’s Met een vast format rapporteren de projectverantwoordelijken periodiek over

ZVH JAARVERSLAG 2013 > FINANCIEEL > FINANCIëLE RISICO'S

PAGINA 61 VAN 71

de stand van zaken van hun projecten. In de rapportages wordt gestuurd op programma, planning, financiën en risico’s. Deze rapportages worden besproken met de afdeling Control. De projectrapportages vormen de basis voor de kwartaalrapportages.

zijn de investeringen in niet-DAEB zeer beperkt, zodat het risico zich voornamelijk beperkt tot het bestaande commerciële bezit. Daarnaast neemt de omvang van het niet-DAEB bezit geleidelijk af door het verkoopprogramma, dispositie van grond- en ontwikkelposities en huurbeleid.

Op portefeuilleniveau stuurt ZVH op vermindering van het aantal posities, met name daar waar geen sociale woningbouw gepland is. Het stopzetten van de gebiedsontwikkeling Kleurenbuurt in 2013 is daar een voorbeeld van. Daarnaast wordt de portefeuille afgestemd op de financiële mogelijkheden en een goede spreiding in de tijd.

5. Aannemersmarkt Ook in 2013 hebben we kunnen profiteren van de overcapaciteit in de bouw. De langer durende crisis verslechtert echter ook de financiële positie van veel aannemers. ZVH loopt nu een groter risico dat een van haar aannemers tijdens het werk failliet gaat en het werk niet kan afronden.

2. Verkooprisico’s In de begroting 2014 is een uitpondprogramma van 55 woningen opgenomen. Het aantal is iets hoger dan in 2013. In 2013 is de begroting van 50 woningen gehaald. ZVH acht een volume van 55 woningen voor 2014 derhalve realistisch. Om het begrote aantal te halen wordt er extra energie en geld in gestoken om de verkoopbaarheid van de woning te vergroten.

Financiële screening van geselecteerde aannemers is in deze tijd meer van belang dan voorheen. In 2013 heeft ZVH geen last gehad van gefailleerde aannemers.

3. Renterisico Net als voorgaande jaren was ook in 2013 de rente historisch laag. De opslagen liggen nog wel op een relatief hoog niveau, maar ook met de opslagen blijft de rente laag. Het feitelijke renterisico is beperkt omdat ZVH de komende jaren geen/nauwelijks nieuwe financiering aantrekt en op deze wijze de omvang van de leningenportefeuille te reduceren. Tot slot stuurt ZVH op een goede spreiding van de spreadherzieningen. De norm voor het WSW-renterisico wordt in geen enkel jaar overschreden. 4. Commercieel financieringsrisico Op termijn zal ZVH haar niet-DAEB-activiteiten commercieel moeten financieren. Waarbij geborgde financiering relatief eenvoudig te verkrijgen is, geldt dat niet voor commerciële financiering. Commerciële financiering vereist een sluitende business case op basis waarvan een financiële instelling een lening wil verstrekken.

6. Verhuurdersheffing De verhuurdersheffing is een feit. Deze heffing loopt snel op naar zo’n € 3,5 mio per jaar in 2017. De heffing pleegt een forse aanslag op de operationele kasstroom. ZVH is genoodzaakt om de komende jaren de inkomensafhankelijke huurverhoging zoveel mogelijk toe te passen om op termijn de heffing te kunnen opbrengen.

Vennootschapsbelasting Sinds enige jaren is ZVH belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Als gevolg van fiscale verliezen uit het verleden, het gebruik van de herinvesteringsreserve en de herbestedingsreserve is ZVH in 2013 net als in de jaren daarvoor in staat gebleken de werkelijke belastingafdracht te minimaliseren tot nihil. De gepresenteerde vennootschapsbelastinglast in de jaarrekening betreft slechts de mutaties in de belastinglatentie. Ook de komende vijf jaar verwacht ZVH met behulp van de opgebouwde verliescompensatie en de diverse fiscale faciliteiten de werkelijke afdracht op nihil te houden.

Onvoldoende verdienvermogen binnen de niet-DAEB-activiteiten kan er toe leiden dat ZVH deze activiteiten niet gefinancierd krijgt. In de komende jaren

ZVH JAARVERSLAG 2013 > FINANCIEEL > FINANCIëLE RISICO'S

PAGINA 62 VAN 71

Treasury

Geen nieuwe leningen afgesloten, wel afgelost

(Her)financiering In 2013 heeft ZVH geen nieuwe leningen aangetrokken. Wel is uit de reeds bestaande lening met variabele hoofdsom € 5 mio extra opgenomen. De aflossingen en investeringen in 2013 zijn gefinancierd uit verkoopopbrengsten, het exploitatiesaldo en de extra opname uit de lening met variabele hoofdsom. In 2013 is de liquiditeitspositie opgelopen door de verkoop en transport van het complex de Brikstraat in december. ZVH gebruikt in 2014 het liquiditeitsoverschot om de leningenportefeuille verder te reduceren. De netto herfinancieringsbehoefte voor 2014 is nihil. In de tabel hieronder is te zien hoe de herfinancieringsbehoefte is opgebouwd. Ingaand: Resultaat uit exploitatie Opbrengsten uit verkopen

Uitgaand: Investeringen Aflossing langlopende leningen

Te financieren in 2014 Te financieren uit eigen middelen Herfinanciering aflossingen

€ 4,5 mio € 8,5 mio € 13,0 mio

-/- € 7,5 mio -/- € 19,5 mio -/- € 27,0 mio € 14,0 mio € 14,1 mio € 0,0 mio € 14,1 mio

Per saldo is de financieringsbehoefte 2014 van het niet-DAEB nihil. De financieringsbehoefte is nagenoeg geheel toe te rekenen aan DAEBactiviteiten.

ZVH JAARVERSLAG 2013 > FINANCIEEL > TREASURY

PAGINA 63 VAN 71

Derivaten ZVH voert een behoudend beleid ten aanzien van derivaten. Het treasurystatuut staat het gebruik van derivaten toe om renterisico’s af te dekken. Een speculatieve positie innemen is niet toegestaan. ZVH heeft een 3-tal swapcontracten met een nominale waarde van € 20 mio. Deze swaps zijn volledig gematcht met variabelrentende leningen. Met behulp van de swaps zijn de rentes voor de looptijd gefixeerd. Daarnaast loopt ZVH geen direct liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. ZVH heeft in haar raamcontract geen marginverplichting (margin calls) afgesproken. Bij een marginverplichting moet bij een negatieve marktwaarde of bij het overschrijden van een bepaalde limiet de bezitter van een swap zekerheden afgeven aan de bank in de vorm van het storten van een borgsom ter grootte van de negatieve marktwaarde. Wel heeft de bank het recht de contracten te ontbinden als het WSW een verklaring van niet-kredietwaardigheid afgeeft voor ZVH. Ultimo 2013 is de marktwaarde van de drie swaps € 3,1 mio negatief. Volgens de CFV-definitie is er geen sprake van toezichtsbelemmerende bepalingen en hoeft ZVH van het CFV geen plan van aanpak op te stellen ten aanzien van de derivaten. Het WSW heeft echter in haar beoordelingsbrief wel aangedrongen op het (laten) verwijderen of afzwakken van de overige ontbindingsbepalingen in relatie met het toezicht. ZVH voldoet aan de stresstest van het CFV bij een rentedaling van 1 - 2%.

ZVH JAARVERSLAG 2013 > FINANCIEEL > TREASURY

PAGINA 64 VAN 71

Dochters en deelnemingen

Nieuwe stappen tot vereenvoudiging deelnemingenstructuur

ZVH JAARVERSLAG 2013 > FINANCIEEL > DOCHTERS EN DEELNEMINGEN

Overzicht In 2013 is de deelnemingenstructuur ongewijzigd gebleven. Wel zijn voorbereidende stappen gezet om verdere vereenvoudiging tot stand te brengen.

PAGINA 65 VAN 71

Beschrijving deelnemingen Kristal NV (17%-belang) Samen met vijf andere corporaties uit de Randstad participeerde ZVH in Kristal NV. Kristal NV was een projectontwikkelaar die voor de aangesloten corporaties bouwprojecten ontwikkelde en uitvoerde. In 2010 is besloten om de samenwerking te beëindigen en de activiteiten te staken. Ultimo 2013 is de liquidatie nagenoeg afgerond. Naar verwachting wordt in de eerste helft van 2014 de liquidatie voltooid. ZVH Vastgoed BV (100%-belang) In ZVH Vastgoed BV is de exploitatie van de WKO (warmte-/-koude opslag) Kroonenburg ondergebracht. Zowel de 164 huurwoningen als de 80 koopwoningen en enkele BOG-eenheden zijn aangesloten op deze WKO. Conrad Zaandam BV (50%-belang) Samen met AM heeft ZVH via deze BV het project Conrad opgeleverd. Het project bestaat uit 258 koopwoningen en 64 huurwoningen. De huurwoningen zijn door ZVH uitgenomen en in exploitatie genomen. De liquidatie van Kristal NV is vertraagd in afwachting van de afwikkeling van de vennootschapsbelasting door de fiscus. Deze afwikkeling duurt langer dan verwacht. De verwachting is nu dat Kristal NV voor de zomer van 2014 officieel beëindigd kan worden. In 2013 speelden in de Conrad Zaandam BV nog enkele nazorg- en afwikkeldiscussies. De definitieve afwikkeling en ontmanteling zal in 2014 plaatsvinden. De ontmanteling van de juridische structuur rondom de Hemmes (Hemmes CV, Hemmes Beheer BV en Stichting Buitenwerk) wacht op de verkoop van de Blaeslocatie. Inmiddels is er een koper. De ontmanteling vindt in 2014 plaats.


ZVH heeft haar deel van de onverkochte koopwoningen (97 stuks) doorverkocht in KoopGarant. Ultimo 2013 resteert nog de financiële afwikkeling van het project en de BV. Conrad BV (30%-belang) Betreft een lege BV en voorloper van de Conrad Zaandam BV. ZVH stuurt aan op ontmanteling / liquidatie van deze BV. Hemmes CV (25%-belang) Via de verwante stichting Buitenwerk houdt ZVH een 25% belang in de Hemmes CV. Deze CV heeft als doel om het Hemmes terrein tot ontwikkeling te brengen. Inmiddels heeft de Hemmes CV het terrein verkocht en overgedragen aan de gemeente.

PAGINA 66 VAN 71

Begin 2014 is ook de Blaeslocatie verkocht en staat de weg vrij om de diverse (gelieerde) entiteiten te ontmantelen. Hemmes Beheer BV (25%-belang gehouden door ZVH Vastgoed BV) De Hemmes Beheer B.V. is een beherend vennoot in de Hemmes CV. Woningnet (1%-belang) ZVH houdt een klein belang in Woningnet. Via Woningnet biedt ZVH haar vrijgekomen woningen aan. Buitenwonen ZVH BV (100%-belang) Buitenwonen ZVH is een lege BV waar op dit moment geen activiteiten plaatsvinden. In het verleden was deze entiteit de houdstermaatschappij voor diverse inmiddels afgestoten deelnemingen en samenwerkingsverbanden. Dochter/Deelnem ing

Belang 31-12-2012

Directe belangen: Buitenwonen BV Conrad Zaandam BV Conrad BV Kristal NV ZVH Vastgoed BV Stichting Buitenwerk Woningnet NV Belangen via dochters: Hemmes CV Hemmes Beheer BV

Waarde 31-12-2013

31-12-2012

31-12-2013

100% 50%

100% 50%

0 171

0 171

30% 17% 100% 100%

30% 17% 100% 100%

0 0 428 0

0 0 425 0

1%

1%

0 599

0 596

indirect 25% indirect 25%

indirect 25% indirect 25%

0 4

0 4


PAGINA 67 VAN 71

Speerpunten in 2014

Speerpunten vanuit financieel beleid en beheer en blik op komende jaren

Belangrijkste aandachtsvelden 1. Implementatie assetmanagement in de vastgoedsturing ZVH wil in 2014 de financiële sturing op het vastgoed verbeteren door de implementatie van assetmanagement en het 3-kamermodel. Control speelt een belangrijke rol bij het vormgeven van het gehele sturingsmodel in het bijzonder de invulling van de vermogenskamer. Daarnaast heeft Control een centrale rol bij de marktwaardering van het bezit. 2. Doorontwikkeling periodieke rapportage In 2013 is ZVH gestart met een rapportage in de vorm van een balanced score card. In 2014 zal ZVH dit model verder doorontwikkelen. Tevens stapt ZVH in 2014 over van een kwartaalrapportage naar een 4-maandsrapportage. Dit sluit beter aan bij de behoefte van de gebruikers. Voor de operationele sturing wordt daarnaast gebruik gemaakt van frequentere rapportages (bijvoorbeeld per maand). 3. Administratieve splitsing DAEB – niet-DAEB In 2013 zijn enkele voorbereidingen getroffen voor een administratieve scheiding DAEB – niet-DAEB. In 2014 wil ZVH deze scheiding in haar administratieve systemen doorvoeren. 4. Kostenreductie ZVH heeft de ambitie om haar kostenstructuur verder te verlagen. In 2014 zullen hiervoor diverse bezuinigingen worden doorgevoerd.

Financiële continuïteit In 2013 heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting het continuïteitsoordeel en het solvabiliteitsoordeel vervangen door een integrale beoordeling. Een 'status' wordt niet meer afgegeven. De huidige en geprognosticeerde

ZVH JAARVERSLAG 2013 > FINANCIEEL > SPEERPUNTEN IN 2014

PAGINA 68 VAN 71

vermogenspositie van ZVH voldoet aan de normen van het CFV.

de wind.

Op grond van een aantal acties die uit de beoordeling voortvloeien blijft ZVH vooralsnog onder verscherpt toezicht. ZVH streeft ernaar om in goed overleg met het CFV het verscherpte toezicht te kunnen beëindigen.

Hiernaast is een overzicht gegeven van de geprognosticeerde operationele kasstroom en de effecten van de diverse heffingen daarop. Bedragen x € 1.000

Meerjarenprognose De meerjarenprognose van ZVH voldoet aan het nieuwe normenkader van het WSW. Het WSW kijkt voor haar beoordeling echter ook naar het verleden. Omdat ZVH uit een herstelperiode komt, voldoen de kentallen over het verleden niet allemaal aan de norm.

2014

2015

2016

2017

2018

Operationele kasstroom excl. heffingen

19.329

21.569

22.846

23.287

24.279

Verhuurderheffing

-2.545

-2.996

-3.215

-3.445

-3.466

Saneringssteun heffing

-1.183

-1.008

-681

-351

-362

Operationele kasstroom na heffingen

15.601

17.565

18.950

19.491

20.451

932

561

321

578

186

-11.049

-10.733

-9.929

-9.373

-8.997

5.484

7.393

9.342

10.696

11.640

Geactiveerde rente

ZVH heeft eind 2013 faciliteringsruimte ontvangen voor de periode 2013-2014. Ultimo 2013 bedraagt het resterende faciliteringsvolume van € 11,2 mio. ZVH zet in haar meerjarenprognose in op een forse reductie van de leningenportefeuille. Hierdoor wordt de financiële positie van ZVH versterkt. In 2013 zijn hiervoor diverse maatregelen genomen. Deze beperken echter wel de mogelijkheden voor investeringen. Daarnaast is het noodzakelijk om de inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen. In 2013 is een start gemaakt met de leningenreductie. Per saldo is in 2013 ruim € 15 mio afgelost wat gelijk staat aan een reductie van 5%.

Rente lasten Operationeel resultaat

Verhuurdersheffing en bijdragen De verhuurdersheffing en de saneringssteunbijdrage aan het CFV plegen een forse aanslag op de operationele kasstroom en het vermogen van ZVH. ZVH kan deze heffingen opbrengen door gebruik te maken van de inkomensafhankelijke huurverhogingen waardoor de huren in een versneld tempo kunnen worden geharmoniseerd. Daarnaast dwingt de heffing ZVH om haar behoudend investeringsbeleid nog een aantal jaren door te zetten en nog meer efficiency en bezuinigingen in de bedrijfsvoering door te voeren. Ten aanzien van de gestelde normen vaart ZVH de komende jaren nog scherp aan


PAGINA 69 VAN 71

Interest dekkingsratio Norm Interestdekking sratio

2014

2015

2016

2017

2018

1,40 1,42

1,40 1,64

1,40 1,92

1,40 2,10

1,40 2,30

Debt Service Coverage ratio* Norm Debt Service Coverage ratio

2014

2015

2016

2017

2018

0,70 0,74

0,80 0,85

0,90 0,97

1,00 1,07

1,10 1,14

Loan to Value** Norm Loan to Value

2014

2015

2016

2017

2018

70% 57%

70% 55%

70% 52%

70% 50%

70% 48%

Loan tot Value o.b.v. WOZ Norm Loan to Value o.b.v. WOZ

2014

2015

2016

40% 41%

40% 41%

40% 40%

2017 40% 39%

2018 40% 37%

* Het betreft hier de basisdefinitie van de DSCR. De gemiddelde DSCR 2014-2018 conform de WSW-definitie bedraagt 1,1. Daarmee voldoet ZVH aan de norm van het WSW voor de DSCR.

** O.b.v. bedrijfswaarde en actuele waarde vastgoedportefeuille.

ZVH blijft ondanks de voorgenomen heffingen voor deze belangrijke kentallen binnen de gestelde normen. ZVH heeft in 2013 met het stopzetten van de gebiedsontwikkeling Kleurenbuurt de projecten-portefeuille verder verkleind. Tot en met 2016 is er een zeer bescheiden investeringsprogramma opgenomen. Met een beperkt investeringsprogramma, optimalisatie van de exploitatie en een doorlopend verkoopprogramma worden er middelen vrijgemaakt voor een substantiële reductie van de leningenportefeuille.


PAGINA 70 VAN 71

Jaarrekening 2013

Jaarrekening 2013

ZVH JAARVERSLAG 2013 > FINANCIEEL > JAARREKENING 2013

Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)

De volledige jaarrekening in PDF kunt u hier vinden.

PAGINA 71 VAN 71

Honderd jaar ZVH, honderd jaar sociale huisvesting

Recommend Documents