Fiscale aspecten van uw tweede woning in het buitenland

Fiscale aspecten van uw tweede woning in het buitenland Second Home – maart 2016 - Utrecht

Maurice De Clercq & Harjit Singh ESJ Accountants & Belastingadviseurs

Agenda 1. Inwonerschap & belastingplicht 2. Een tweede woning in Nederland 3. Niet-inwonerschap & belastingplicht 4. Een tweede woning in het buitenland

1. Inwonerschap & belastingplicht

Inwonerschap & belastingplicht Inkomstenbelastingheffing in Nederland

• Woonplaatsbeginsel

• Profijtgedachte (persoon) • Onbeperkte belastingplicht • Wereldinkomen belast

Inwonerschap & belastingplicht Inkomstenbelastingheffing in Nederland

• Box 1: Inkomsten uit werk en (eigen) woning • Box 2: Inkomsten uit aanmerkelijk belang

• Box 3: Sparen & beleggen (tweede woning)

2. Een 2e woning in Nederland

Een 2e woning in Nederland Uitgangssituatie

EIGENDOM

Een 2e woning in Nederland Uitgangssituatie

• Inwoner van Nederland met 2e woning • Aankoopprijs: € 400.000

• WOZ-waarde: € 400.000 • Gedurende 3 maanden verhuurd • Totale huurinkomsten: € 8.000 • Verkoop na 10 jaar voor € 500.000

Een 2e woning in Nederland Heffingsmomenten

1. Aankoop van de woning

2. Bezit van de woning

3. Verhuur van de woning

4. Verkoop van de woning

Een 2e woning in Nederland Heffingsmoment 1: aankoop

Overdrachtsbelasting • • • •

Betaald door koper Bij aankoop van een bestaande woning Tarief voor woningen bedraagt 2% Grondslag is WEV

Prijs woning Tarief 2% Totaal

€ 400.000 € 8.000 € 408.000

Een 2e woning in Nederland Heffingsmoment 2: bezit

Onroerende-zaakbelasting (OZB) •

Gemeentelijke belasting

•

Jaarlijks afgedragen door eigenaar op 1 januari

•

Grondslag: WOZ-waarde 1 januari voorgaand jaar

•

Tarief verschilt per gemeente (gemiddeld 0,1048%) WOZ-waarde woning Jaarlijks ongeveer

€ 400.000 € 419

Een 2e woning in Nederland Heffingsmoment 2: bezit

Inkomstenbelastingheffing in box 3 • Bron van inkomsten uit sparen en beleggen

• Heffing over WOZ-waarde van de woning op 1 januari • Eventuele hypotheekschuld wordt afgetrokken van deze waarde • Het saldo wordt belast tegen een tarief van 1,2%

Een 2e woning in Nederland Heffingsmoment 2: bezit

Inkomstenbelasting WOZ-waarde 01-01 € 400.000 Hypotheekschuld € 0-/Saldo € 400.000

€ 400.000 € 200.000*-/€ 200.000

IB 1,2%

€

* Let op: rentelasten

€

4.800

2.400

Een 2e woning in Nederland Heffingsmoment 3: verhuur

• De huurinkomsten zijn onbelast

• De jaarlijks af te dragen inkomstenbelasting blijft het zelfde

Een 2e woning in Nederland Heffingsmoment 3: verhuur

Stel: Huurinkomsten ad € 8.000 per jaar WOZ-waarde 01-01 € 400.000 Hypotheekschuld € 0-/Saldo € 400.000

€ 400.000 € 200.000*-/€ 200.000

IB 1,2%

€

* Let op: rentelasten

€

4.800

2.400

Een 2e woning in Nederland Heffingsmoment 4: verkoop

Verkoopprijs € 500.000 Koopprijs € 400.000 -/Winst € 100.000

-> De verkoopwinst ad € 100.000 is onbelast

Een 2e woning in Nederland Resumé

Koop Overdrachtsbelasting 2%

€ 8.000

Bezit OZB (0,1408% x 400.000) IB (1,2% x 400.000)

Verhuur/verkoop Totaal (jaarlijks)

€ 419 € 4.800

€ 5.219

3. Niet-inwonerschap & belastingplicht

Niet-inwonerschap & belastingplicht Inwoner van Nederland

EIGENDOM

Niet-inwonerschap & belastingplicht Buitenland

• Bronbeginsel/situsbeginsel • Profijtgedachte (object) • Beperkte belastingplicht niet-inwoner • Tweede woning belast in land waar de stenen staan

Niet-inwonerschap & belastingplicht Inwoner van Nederland: wereldinkomen belast

B E L A S T I N G

B E L A S T I N G

EIGENDOM

Niet-inwonerschap & belastingplicht Dubbele belastingheffing?

• Nederland verleent voorkoming • Op grond van: BRK Belastingregeling voor Nederland & Curaçao (BNC) Belastingregeling voor Nederland & St. Maarten Belastingregeling voor het land Nederland (BRN) Belastingverdragen Eenzijdige regeling

-> Nederland heft niet over de 2e woning in het buitenland

Niet-inwonerschap & belastingplicht Aangifte in 2 landen

Nederland

Buitenland

• Inwonerschap

• Niet-inwonerschap

• Wereldinkomen

• Inkomsten uit buitenlandse woning

• Buitenlandse woning(box 3) • Grondslag: WEV • Voorkoming

4. Een 2e woning in het buitenland

Een 2e woning in het buitenland België

Een 2e woning in België Uitgangssituatie

B E L A S T I N G

EIGENDOM

Een 2e woning in België Uitgangssituatie

• Inwoner van Nederland met 2e woning in Knokke • Waarde economisch verkeer: € 400.000

• Gedurende 3 maanden verhuurd • Totale huurinkomsten: € 8.000 • Verkoop na 10 jaar voor € 500.000 • Aankoopprijs: € 400.000

Een 2e woning in België Heffingsmomenten

1. Aankoop van de woning

2. Bezit van de woning

3. Verhuur van de woning

4. Verkoop van de woning

Een 2e woning in België Heffingsmoment 1: aankoop

Registratierechten • • •

De hoogte van de registratierechten is afhankelijk van het gewest Grondslag: Overeengekomen prijs of de ‘normale verkoopwaarde’ Vlaams gewest 10%

-> 10% x € 400.000 = € 40.000

Een 2e woning in België Heffingsmoment 2: bezit

Onroerende voorheffing •

Belasting op het (fictieve) inkomen uit onroerend goed

•

Netto huuropbrengst die bij verhuur zou worden verkregen = Kadastraal Inkomen (KI)

•

Grondslag = Geïndexeerd KI

•

Tarief verschilt per gewest (Vlaanderen: 2,5%)

•

Provinciale en gemeentelijke opcentiemen

•

Geheven van gerechtigde op 1 januari

Een 2e woning in België Heffingsmoment 2: bezit

Onroerende voorheffing in cijfers KI Geïndexeerd KI (170%)

€ 2.000 € 3.400

Onr. Voorheffing (2,5% x € 3.400) Provinciale opcentiemen (355% x € 85) Gemeentelijke opcentiemen (1.900% x € 85) Totaal

€ 85 € 302 € 1.615 € 2.002

Een 2e woning in België Heffingsmoment 2: bezit

Personenbelasting •

Belasting op het (fictieve) inkomen uit onroerend goed

•

Grondslag: Geïndexeerd KI + 40%

•

Tarief is progressief (25% - 50%)

Een 2e woning in België Heffingsmoment 2: bezit

Personenbelasting in cijfers KI € 2.000 Geïndexeerd KI (170%) Geïndexeerd KI * 40% Totaal onroerende inkomsten

€ 3.400 € 1.360 € 4.760

De onroerende inkomsten bedragen > € 2.500 Dus belast met personenbelasting.

Door belastingvrije sommen -> belastingheffing € 0

Een 2e woning in België Heffingsmoment 3: verhuur

Huurinkomsten onbelast • Bij gemeubileerd verhuur wordt geïndexeerd KI verhoogd met opbrengst van verhuur van roerend inkomen • Roerend inkomen forfaitair vastgesteld op 40% • Forfaitaire aftrek voor afschrijving & onderhoud: 50%

-> Op grond van belastingverdrag geen heffing in België

Een 2e woning in België Heffingsmoment 4: verkoop

Personenbelasting • Verkoopwinst van uw vakantiewoning: Verkoop binnen 5 jaar: 16,5% personenbelasting Verkoop na 5 jaar: onbelast

-> Verkoop na 10 jaar onbelast

Een 2e woning in België Totale heffing

Koop • Registratierechten 10%

€ 40.000

Bezit: • Onroerende voorheffing: • Personenbelasting

€ 2.002 € 0

Verhuur • Onbelast Totaal (jaarlijks) Verkoop • Personenbelasting

€

-

€ 2.002 €

0

Een 2e woning in het buitenland Vergelijk Nederland & België

Koop

€ 8.000

Bezit

€

419

€ 4.800 Verhuur € Totaal

OZB/onr voorheffing

€ 2.002

IB/PB

€

-

€ 5.219

Verkoop €

€ 40.000

-

€ Jaarlijks

0 -

€ 2.002 €

-

Een 2e woning in het buitenland Frankrijk

Een 2e woning in Frankrijk Uitgangssituatie

B E L A S T I N G

EIGENDOM

Een 2e woning in Frankrijk Uitgangssituatie

• Inwoner van Nederland met 2e woning in Frankrijk • Waarde economisch verkeer: € 400.000

• Gedurende 3 maanden verhuurd • Totale huurinkomsten: € 8.000 • Verkoop na 10 jaar voor € 500.000 • Aankoopprijs: € 400.000

Een 2e woning in Frankrijk Heffingsmomenten

1. Aankoop van de woning

2. Bezit van de woning

3. Verhuur van de woning

4. Verkoop van de woning

Een 2e woning in Frankrijk Heffingsmoment 1: aankoop

Droit d’Enregistrement (overdrachtsbelasting) •

Bestaat uit: Taxe départementale + Taxe communale + droits d’assiette (opcenten)

•

Grondslag: WEV

•

Tarief : tussen de 5% en 5,09%

-> 5% x € 400.000 = € 20.000

Een 2e woning in Frankrijk Heffingsmoment 1: aankoop

Taxe sur la valeur ajoutée (BTW) •

Bij overdracht van nieuwbouwwoning

•

Grondslag: nieuwbouwwaarde

•

Tarief : 19,6%

-> 19,6% x € 400.000 = € 78.400

Een 2e woning in Frankrijk Heffingsmoment 1: aankoop

Overige kosten: • Makelaarskosten vrije tarieven, gemiddeld 5%-10%

• Notariskosten

Ongeveer 1% van de koopsom

• Registratierechten Bij overdracht onroerend goed 0,6%

Een 2e woning in Frankrijk Heffingsmoment 2: bezit

Onroerende-zaakbelasting: •Taxe foncière: eigenaarsgedeelte Grondslag: 50% van kadastrale huurwaarde •Taxe d’habitation: gebruikersgedeelte Grondslag: 100% van kadastrale huurwaarde •Tarieven verschillen per gemeente

-> € 300 + € 1.100 = € 1.400

Een 2e woning in Frankrijk Heffingsmoment 2: bezit

Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) •

Vermogensbelasting

•

Jaarlijks geheven

•

Grondslag: nettowaarde vermogen > € 1.300.000

•

Tarief: 0,5% - 1,5%

-> WEV = € 400.000, dus ISF bedraagt € 0

Een 2e woning in Frankrijk Heffingsmoment 3: verhuur

Impôt sur le revenu (IR): • Franse inkomstenbelasting

• Grondslag: huurinkomsten -/- kosten (onderhoudskosten, lokale belastingen, rentekosten) • Tarief voor niet ingezetenen: 34,5% 19% IR + 15,5% sociale lasten = 34,5%

Een 2e woning in Frankrijk Heffingsmoment 3: verhuur

Impôt sur le revenu (IR): Verschillende regimes:

gemeubileerd/ongemeubileerd/(niet-)professioneel

-> Voorbeeld: Regime Micro-Bic (forfaitaire microregime) 72% van bruto huuropbrengst = gemaakte kosten € 8.000 x (100%-72%) x 34,5% = € 773 € 8.000 x (100%-72%) x 19,0% = € 426

Een 2e woning in Frankrijk Heffingsmoment 4: verkoop

Taxe sur la plus value: • Vermogenswinstbelasting

• Grondslag: verschil aankoopprijs & verkoopprijs • Aankoopprijs mag vermeerderd worden met aantal kosten zoals aankoopkosten, reparatiekosten, verbeterkosten • Belastingtarief: 19%

Een 2e woning in Frankrijk Heffingsmoment 4: verkoop

Taxe sur la plus value : • In 2012 is de regeling (meermaals) aangepast:

Tarief verhoogd: 19,0% belasting + 15,5% sociale lasten Verkoop binnen 5 jaar: hele vermogenswinst belast Verkoop tussen 6e en 17e jaar: jaarlijks 2% aftrek Verkoop tussen 17e en 24e jaar: jaarlijks 4% aftrek Verkoop vanaf 25e jaar: jaarlijks 8% aftrek Verkoop na 30e jaar: belastingvrij

• Per 1 september 2013 zijn er 2 berekeningen nodig: De 19% belastingheffing in 22 jaar afgebouwd De 15,5% sociale lasten in 30 jaar afgebouwd

Een 2e woning in Frankrijk Heffingsmoment 4: verkoop

Taxe sur la plus value : Per 26 februari 2015: • Uitspraak HvJ : géén 15,5% sociale lasten • Geld wordt gestort in caisse nationale d’assurance

maladie (nationale ziekenkas)

• Strijd met Europees recht • Afbouw in 22 jaar of 30 jaar? • Bezwaar tegen reeds betaalde 15,5%?

Een 2e woning in Frankrijk Heffingsmoment 4: verkoop

Taxe sur la plus value : 21 december 2015: • Franse wetgever heeft de nadelige gevolgen van het arrest gerepareerd • Het geld wordt nu afgestort in het Fonds de Solidarité Vieillesse (Fonds ter financiering van de oudedagsvoorziening) • Bezwaar maken?

Een 2e woning in Frankrijk Heffingsmoment 4: verkoop

Cijfervoorbeeld Taxe sur la plus value: Verkoop na een bezit van 10 jaar tegen € 500.000 Aankoopprijs: € 400.000 Waardestijging

€ 100.000

Aftrek: 5 x 2% x € 100.000

€ 10.000 -/€ 90.000

Belasting Tarief 19% x € 90.000

€ 17.100

Tarief 19% +15,5% x € 90.000

€ 31.050

Een 2e woning in Frankrijk Totale heffing

Koop •Overdrachtsbelasting 5%

€ 20.000

Bezit: •taxe foncière: •Vermogensbelasting < € 1.300.000 (0%)

€ 1.400 € 0

Verhuur •Inkomstenbelasting:

€

Totaal (jaarlijks) Verkoop •Taxe sur la plus value

773

€ 2.173 € 31.050/17.100

Een 2e woning in het buitenland Spanje

Een 2e woning in Spanje Uitgangssituatie

B E L A S T I N G

EIGENDOM

Een 2e woning in Spanje Uitgangssituatie

• Inwoner van Nederland met 2e woning in Spanje • Waarde economisch verkeer: € 400.000

• Gedurende 3 maanden verhuurd • Totale huurinkomsten: € 8.000 • Verkoop na 10 jaar voor € 500.000 • Aankoopprijs: € 400.000

Een 2e woning in Spanje Heffingsmomenten

1. Aankoop van de woning

2. Bezit van de woning

3. Verhuur van de woning

4. Verkoop van de woning

Een 2e woning in Spanje Heffingsmoment 1: aankoop

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) • Overdrachtsbelasting

• Grondslag: Escritura-waarde (Prijs zoals overeengekomen tussen partijen)

• Tarief : 10% • Nieuwbouw: 10% BTW -> 10% x € 400.000 = € 40.000

Een 2e woning in Spanje Heffingsmoment 1: aankoop

Overige kosten: • Makelaarskosten voor rekening verkoper gemiddeld tussen 4% en 6% grote makelaars hanteren ook wel 3% koper/3% verkoper

• Notariskosten Afhankelijk van de regio Ongeveer tussen 0,3% en 1% van de koopsom

Een 2e woning in Spanje Heffingsmoment 2: bezit

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) • Onroerende-zaakbelasting • Grondslag: valor catastral (kadastrale huurwaarde) • Tarief 0,4%

• Gemeentes gerechtigd tarief te wijzigen

Een 2e woning in Spanje Heffingsmoment 2: bezit

Impuesto extraordinario sobre el patrimonio (IP) •

Vermogensbelasting

•

Per 1 januari 2008 gereduceerd tot 0%

•

Heractivering per 2011. Tijdelijk?

•

Grondslag: nettowaarde vermogen (2e woning)

•

Belastingvrije voet: € 700.000

•

Tarief: 0,2% - 2,5%

-> WEV = € 400.000, dus IP bedraagt € 0

Een 2e woning in Spanje Heffingsmoment 2: bezit

Spaans huurwaardeforfait: • IRNR (Spaanse inkomstenbelasting niet-resident) verschuldigd als woning niet is verhuurd • Evenredig verminderd aan verhuurde periode • Grondslag: 2% van valor catastral • Tarief: 19%

Een 2e woning in Spanje Heffingsmoment 3: verhuur

IRNR: • Spaanse inkomstenbelasting voor niet-resident • Grondslag: werkelijk genoten huuropbrengsten • Tarief: 19%

Een 2e woning in Spanje

Heffingsmoment 2 & 3: bezit & verhuur

Cijfervoorbeeld IRNR: Waarde economisch verkeer € 400.000 Gedurende 3 maanden verhuurd Huurinkomsten € 8.000 Huurinkomsten:

€ 1.520

€ 8.000 x 19%

Huurwaardeforfait:

€ 1.140

9/12 x (2% x € 400.000) x 19%

Totaal:

€ 2.660

Een 2e woning in Spanje Heffingsmoment 4: verkoop

Plus valía: • Gemeentelijke meerwaardebelasting • Grondslag: stijging kadastrale waarde grond • Tarief: Verschilt per gemeente Tussen de 0,4% en 0,9%

Een 2e woning in Spanje Heffingsmoment 4: verkoop

Vermogenswinstbelasting: • Geheven over grond en opstal

• Grondslag: waardeverschil bij aankoop & verkoop • Aankoopprijs mag vermeerderd met kosten zoals IVA/ITP, kosten ter uitbreiding of verbetering (geen onderhoudskosten) • Tarief: 19% • 3% voorheffing bij verkoop door niet-inwoner

Een 2e woning in Spanje Heffingsmoment 4: verkoop

Voorbeeld van verkoop na 10 jaar bezit: Waarde bij koop:

Waarde bij verkoop:

€ 200.000

€ 210.000

-opstal € 200.000

€ 290.000

€ 400.000

€ 500.000

-grond

Plus valía € 10.000 x 0,5%

€

Vermogenswinstbelasting € 500.000 -/- € 440.000 x 19% Totaal

€ 11.400 € 11.450

50

Een 2e woning in Spanje Totale heffing

Koop

•Overdrachtsbelasting 10%

Bezit •Onroerende-zaakbelasting •Huurwaardeforfait •Vermogensbelasting < € 700.000 (0%)

Verhuur

•Inkomstenbelasting (IRNR) Totaal (jaarlijks)

Verkoop

•Plus valía •Vermogenswinstbelasting

€ 40.000 € 1.600 € 1.140 € 0 € 1.520 € 4.260 € 50 € 11.400

Een 2e woning in het buitenland Vergelijk Spanje & Frankrijk

Koop

€ 40.000

Overdrachtsbelasting

€ 20.000

Bezit

€ 1.600 € 0

OZB Vermogensbelasting

€ 1.400 € 0

€ 1.140

Huurwaardeforfait

€

-

Inkomstenbelasting

€

773

Verhuur € 1.520 Totaal

€ 4.260

€ 2.173

Een 2e woning in het buitenland Vergelijk Spanje & Frankrijk

Verkoop €

50

Plus Valía

€

-

€ 11.400

Vermogenswinstbelasting

€ 17.100

€ 11.450

Totaal

€ 17.100 € 31.050

Resumé

Resumé

Waarom een tweede woning? 1. U zoekt een belegging Denk aan Nederland of België

2. U zoekt een eigen plek ter ontspanning Op welke afstand? Hoe vaak gaat u er gebruik van maken? Gaat u het verhuren?

Resumé Een inwoner van Nederland: • Koopt, bezit, verhuurt of verkoopt zijn buitenlandse woning:  Nederland: Geen belastingheffing In aangifte opnemen en aftrekken  Buitenland: Belastingheffing in land waar woning staat Aangifte doen

Stand 231

Vragen? ESJ Accountants & Belastingadviseurs

Maurice De Clercq E-mail: [email protected] Tel: +31 880 320 600

Harjit Singh E-mail: [email protected] Tel: +31 880 320 600

Volgende presentaties

13:30 – 14:00 in seminarruimte 1 Juridische aspecten van een 2e woning in Spanje 15:00 – 15:30 in seminarruimte 2 Tweede woning in Turkije 15:45 – 16:15 in seminarruimte 1 Uw 2e woning in het buitenland, emigratie en (buitenlandse) belastingheffing