De fiscale regels met betrekking tot de eigen woning zijn niet eenvoudiger geworden
Eigen woning Strop of paradijs? Het zal u niet zijn ontgaan. Vanaf 2013 gelden nieuwe regels met betrekking tot uw eigen woning. Heeft u een nieuwe eigenwoninglening, dan moet u aan aflossingseisen voldoen om voor renteaftrek in aanmerking te komen. Voor een bestaande eigenwoninglening blijven de voorwaarden voor renteaftrek in principe ongewijzigd ten opzichte van de regels in 2012. Strop of paradijs? Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van ieders individuele situatie. Nieuwe eigenwoninglening Voor een nieuwe eigenwoninglening geldt dat de rente alleen aftrekbaar is als de lening in maximaal dertig jaar volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost. Ook andere dan annuïtaire aflossingschema’s kunnen aan de voorwaarden voldoen: zo voldoet bijvoorbeeld een lineaire aflossing ook. Naast de aflossingseis blijft de al bestaande voorwaarde dat de lening is aangegaan ter verwerving, onderhoud of verbetering van de eigen woning, ook gelden. Een nieuwe eigenwoninglening is in principe elke lening die vanaf 1 januari 2013 wordt afgesloten. Hierop geldt een aantal uitzonderingen. Deze uitzonderingen zijn vermeld onder bestaande eigenwoninglening.
Niet nakomen aflossingsverplichtingen De aflossingsverplichtingen moeten bij het aangaan van de lening in de leningsovereenkomst zijn overeengekomen en ook worden nageleefd. Als op een lening te weinig wordt afgelost, is de rente op die lening in principe niet meer aftrekbaar. Er is gelukkig een aantal mogelijkheden om een tijdelijke achterstand in aflossingen te herstellen. Als tijdig aan deze herstelmogelijkheden wordt voldaan, blijft de renteaftrek behouden. In de overige gevallen van aflossingsachterstand gaat de renteaftrek definitief verloren. De voorwaarden gelden per leningdeel. Dit betekent dat, indien u voor uw eigen woning meerdere leningen bent aangegaan, een aflossingsachterstand op een van de leningen geen gevolgen heeft voor de andere leningen. Informatieverplichtingen In situaties waarin u leent van bijvoorbeeld uw bv, een familielid of andere derde, heeft de geldverstrekker geen wettelijke verplichting om inlichtingen te verstrekken aan de Belastingdienst. Er geldt dan een extra voorwaarde: u moet zowel bij het verstrekken van de lening als bij tussentijdse wijzigingen informatie over de lening doorgeven aan de Belastingdienst. Doet u dat niet (tijdig), dan is de rente niet aftrekbaar. Indien u later in een jaar de informatie alsnog verstrekt, is de rente vanaf het daarop volgende jaar (weer) aftrekbaar. Startersleningen Er is goedgekeurd dat, onder voorwaarden, de renteaftrek behouden blijft voor de in 2013 verstrekte startersleningen door de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. Voor startersleningen die vanaf 2014 worden afgesloten, wordt nog gezocht naar een structurele oplossing.
Tweede lening in box 3 Het is toegestaan om een tweede lening aan te gaan om een deel van de aflossingen op de eigenwoninglening (de eerste lening) te voldoen. Deze tweede lening leidt niet tot renteaftrek in box 1, maar valt in box 3. De renteaftrek op de eigenwoninglening (de eerste lening) blijft wel behouden als voldaan wordt aan een aantal voorwaarden. Zo mag de rente op de eerste lening niet worden gesaldeerd met de rente op de tweede lening. Het rentepercentage op de eerste lening moet marktconform zijn en mag het rentepercentage op de tweede lening niet lager zijn dan de rente op de eerste lening. Als u niet aan deze voorwaarden voldoet, heeft u geen zekerheid dat de renteaftrek op de eigenwoninglening behouden blijft. Uw geldverstrekker kan in zo’n geval wel vooraf zekerheid vragen aan de Belastingdienst. Let op: de tweede lening in box 3 zal in eerste instantie tot lagere maandlasten leiden, maar zal over de totale looptijd een duurder alternatief zijn. Deze lening zal waarschijnlijk alleen uitkomst bieden aan starters die aan het begin van hun carrière staan en nog een behoorlijke inkomensvooruitgang verwachten.
Bestaande eigenwoninglening Voor een bestaande eigenwoninglening blijft de renteaftrek ongewijzigd.
Een bestaande eigenwoninglening is een lening die u op 31 december 2012 voor uw eigen woning heeft (hoofdregel). In een aantal uitzonderingsgevallen wordt ook een na 31 december 2012 afgesloten lening (gedeeltelijk) aangemerkt als een bestaande eigenwoninglening: U heeft op 31 december 2012 geen eigenwoninglening, maar had dat in 2012 wel en heeft dat in 2013 ook weer. Deze situatie doet zich vooral voor bij tijdelijke huur tussen twee eigen woningen in. U heeft op 31 december 2012 een onherroepelijke schriftelijke koopovereenkomst of koop-/aannemingsovereenkomst en u sluit voor de koop van de eigen woning in 2013 een lening af. U heeft op 31 december 2012 een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot het verrichten van onderhoud of verbetering aan uw eigen woning, u sluit hiervoor in 2013 een lening af en het onderhoud of de verbetering wordt in 2013 voltooid. U heeft op 31 december 2012 geen eigen woning, maar keert na 31 december 2012 (en voor 31 december 2021) weer terug in een woning die voor 31 december 2012 uw eigen woning is geweest, zonder dat na 31 december 2012 een andere woning als uw eigen woning is aan te merken geweest. Deze uitzondering is vooral gericht op ‘expats’. Een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst is een voorlopig contract dat door beide partijen is ondertekend en waarin een reële (koop)prijs is opgenomen. Er mogen gebruikelijke bedingen, zoals een financieringsvoorbehoud of de driedaagse bedenktijd, in opgenomen zijn. Het is niet nodig dat de eigendomsakte voor 1 januari 2013 is gepasseerd of de hypotheekofferte voor die datum is geaccepteerd. Oversluiten lening Uw renteaftrek blijft ook ongewijzigd als u uw bestaande eigenwoninglening (gedeeltelijk) oversluit, bijvoorbeeld bij het aflopen van uw rentevastperiode. Leent u echter een hoger bedrag, dan wordt het extra bedrag aangemerkt als nieuwe eigenwoninglening en is de rente alleen aftrekbaar als aan de aflossingseisen wordt voldaan.
Verzekeringen eigen woning Heeft u een spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct gekoppeld aan de bestaande eigenwoninglening, dan wijzigt hiervoor niets en blijft deze vrijgesteld in box 1. Een gekoppeld spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct volgt het overgangsrecht dat geldt voor de bestaande eigenwoninglening. Is uw in 2013 afgesloten lening aan te merken als een bestaande eigenwoninglening, dan is het ook nog mogelijk om in 2013 een spaar-, verzekerings- of beleggingsproduct hieraan te koppelen. Restschulden Als de verkoopopbrengst van uw eigen woning onvoldoende is om uw eigenwoningschuld en de verkoopkosten te dekken, blijft u zitten met een restschuld. Als deze restschuld ontstaat in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017, mag u de rente over deze restschuld gedurende tien jaar in aftrek brengen in box 1. Let op: een voor 29 oktober 2012 ontstane restschuld komt niet voor renteaftrek in aanmerking. Voor het ontstaan van de restschuld is het moment van vervreemding (veelal het moment van juridische levering) bepalend. Verhuisregelingen Onder de verhuisregelingen kunt u onder voorwaarden ook uw te koop staande of gekochte lege eigen woning onder de eigenwoningregeling houden en de rente op de bijbehorende leningen in aftrek blijven brengen. De termijn voor de verhuisregelingen blijft ook in 2013 op drie jaar staan. Voor uw woning die vanaf 2010 leeg te koop staat of voor uw woning die u vanaf 2010 kocht en die in 2013 nog leeg of in aanbouw is, heeft u daarom in 2013 nog renteaftrek. Let op: vanaf 1 januari 2014 wordt deze termijn weer teruggebracht naar twee jaar.
Wijzigingen vanaf 2014 In het regeerakkoord is opgenomen dat vanaf 1 januari 2014 het percentage waartegen de hypotheekrente mag worden afgetrokken in 28 stappen van 0,5%-punt wordt verlaagd: van 52% naar 38%. Tot slot Eigen woning: strop of paradijs? Het antwoord op deze vraag is afhankelijk van uw individuele situatie. De fiscale regels met betrekking tot uw eigen woning zijn in ieder geval niet eenvoudiger geworden. Het naast elkaar bestaan van aparte regelingen voor nieuwe en bestaande eigenwoningleningen maken de uitwerking behoorlijk ingewikkeld, zeker bij complexere situaties als verhuizing, echtscheiding, trouwen en overlijden. Neem voor uw specifieke situatie daarom contact op met uw Lentink-adviseur.
© 2013 Lentink Accountants & Belastingadviseurs Niets uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd of gekopieerd zonder uitdrukkelijke toestemming van de uitgever. De uitgever en auteur hebben bij de samenstelling gestreefd naar uiterste betrouwbaarheid en zorgvuldigheid, maar kunnen niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele onjuistheden en de gevolgen daarvan.
