Een verkenning v financiële effecten gepresenteerde instrumenten
Onderzueksinstituut OTB te Delft juni 1996
G VAN DE FINANCIËLE EF'F'ECTEN VA24 DE GEPRESENTEERDE
I. Doel De nota "De koopwoning bereikbaar" noemt een aantal financiële instrumenten om de koopwoning voor lage-inkomensgroepen bereikbaar te maken. In deze bijlage worden deze instrumenten nader uitgewerkt en doorgerekend op hun effecten. Doel van deze exercitie is inzicht te verschaffen in de mate waarin een koopwoning binnen het bereik van de beoogde doelgroep komt en in de financiële consequenties voor de overheid. Als referentiepunt zijn de woonuitgaven voor een koop- en een huurwoning in de huidige situatie weergegeven. Afbeeldingen van de ontwikkeling van de woonuitgaven in verschillende situaties zijn te vinden aan het einde van deze bijlage. 11. Uitgangspunten De financiële consequenties van de beschreven instrumenten worden berekend aan de hand van een aantal cases. Er zijn twee inkomensgroepen en twee woningen geselecteerd. Het gaat om huishoudens met een minimum inkomen en huishoudens met een minimum inkomen + f 5.000,-. Deze laatste groep valt qua inkomen ongeveer midden tussen het minimum inkomen en het maximum inkomen in de tabel voor de Individuele Huursubsidie (IHS). De berekeningen zijn uitgevoerd voor woningen van f 100.000,- eii f 150.OCsllY-. De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de rekenvoorbeelden: koper: - een 100% hypotheek; - een annuïteitenhypotheek (exclusief de risicopremie voor de overlijdensrisicoverzekering!!); - rente 7% (daarnaast vindt een gevoeligheidsanalyse plaats waarbij rentes van 6% en 8% worden doorgerekend); - kosten koper 10% van de koopprijs (inclusief overdrachtsbelasting); - eigenaarslasten uitgedrukt als percentage van de waarde van de woning: (onderhoud (1,4%), eigenaarsdeel onroerende-zaakbelasting (0,15%), opstalverzekering (0,1%), eigenaarsdeel polder- en waterschapslasten (0,036%); - overige servicekosten zijn buiten beschouwing gebleven; - koopprijsontwikkeling: 3% per jaar; - tarief Inkomstenbelasting: 37.5%; - huurwaardeforfait: conform tabel inkomstenbelasting. huurder: jaarhuur: 6,55% van de koopprijs; huurstijging: eerste 3 jaar 3.8%, daarna 3%; huurder met IHS betaalt de nettohuur volgens de IHS-tabel (bij de berekeningen is tabel I, de meerpersoonstabel, tijdvak 1 juli 1995 - l juli 1996 aangehouden); - stijging IHS gelijk aan de huurverhoging; - servicekosten zijn buiten beschouwing gebleven.
-
III. De huidige situatie Om de effecten van de voorgestelde instrumenten te kunnen beoordelen, wordt allereerst een overzicht gegeven van de woonuitgaven in de huidige situatie (afbeelding I). Het gaat hierbij om de IHS-regeling voor huurders en de huidige fiscale behandeling voor de eigenaar-bewoners. Afbeelding I geeft een overzicht van het verloop van de woonuitgaven van eigenaar-bewoners en huurders. Het betreft nominale guldens per maand. Voor de eigenaar-bewoners is zowel de situatie voor een annuïteiten- als voor een spaarhypotheek weergegeven. In beide gevallen is de risicopremie voor een overlijdensrisicoverzekering buiten beschouwing gelaten. Deze premie is bij een spaarhypotheek altijd verplicht en bij een annuïteitenhypotheek in de meeste gevallen ook. Het te betalen bedrag hangt af van de hoogte van de hypotheek en van de leeftijd en het geslacht van de hypotheeknemer. De hoogte van de premie varieert tussen 0,17 en 0,93 per f 1.000,- van de hypotheeksom per maand. Voorts is het uitgavenverloop voor de huurder weergegeven. Zowel de kale huur (servicekosten zijn buiten beschouwing gebleven) als de nettohuur (na aftrek van de individuele huursubsidie) voor het minimum inkomen en het minimum inkomen -t- f 5.000,- zijn weergegeven. Wanneer we de woonuitgaven van de eigenaar-bewoner met die van een huurder zonder IHS in een zelfde woning vergelijken valt meteen op dat de woonuitgaven in de eerste jaren na aankoop hoger zijn dan die van een huurder. Na verloop van tijd stijgen de woonuitgaven van de huurder echter boven die van de eigenaar-bewoner uit. Bovendien heeft de eigenaar-bewoner na 30 jaar vermogen opgebouwd in de woning. De woonuitgaven bestaan nog uit het onderhoud van de woning en de aan de woning verbonden lasten als OZB, huurwaardeforfait en opstalverzekering. De huurder befaalt nog steeds de huur. De hogere woonuitgaven van de eigenaar-bewoner in de beginjaren kunnen dus beschouwd worden als een investering in de toekomst. Wanneer het effect van de IHS in beschouwing wordt genomen zien we dat de lage-inkomensgroepen in de huursector voordeliger uit zijn dan eigenaar-bewoners met een hypotheek. De IHS zorgt voor een aanzienlijke verlaging van de wosnuitgaven (zie afbeelding I). Hieruit blijkt dat IHS-ontvaiigers niet gemakkelijk de overstap naar de koopsector maken. Het verschil tussen de nettohuur en de uitgaven van de eigenaar-bewoner loopt op tot enkele honderden guldens per maand. Bij een woning van f 100.000,- en een minimum inkomen betaalt de huurder in het eerste jaar f 330,- en de eigenaar-bewoner j 661,- (bij een rente van 7%).
W. Toelichting en uitwerking van de financiële instrumenten In de nota "De koopwoning bereikbaar" worden op pagina 51 tot en met 70 verschillende financiële instrumenten genoemd om de koopwoning bereikbaar te maken voor lage-inkomensgroepen. Deze instrumenten en de voor de berekeningen gehanteerde uitwerking daarvan worden achtereenvolgens beschreven. A. De Individuele KoopBìjdrage De nota stelt voor om lage-inkomensgroepen binnen de IWS-regeling de mogelijkheid te geven om voor een ITMB (Individuele KoopBijdrage) te opteren. Vertrekpunt hierbij is dat een eigenaar-bewoner met een laag inkomen de (inkomensafhankelijke) normhuur voor de Individuele Huursubsidie betaalt plus de aflossing/vermogensvoming. Uitgangspunt bij de bepaling van het KB-bedrag is dat de eigenaar-bewoner een extra financiële inspanning moet leveren om de woning te kopen. Dit betekent dat de woonuitgaven hoger mogen liggen dan de nomhuur. De eigenaar bouwt immers vermogen op. De koopwoning wordt vervolgens bereikbaar door: - per maand een bedrag bovenop de normhuur te betalen - de inzet van de spaarloonregeling - inbreng eigen geld. In de rekenvoorbeelden is voorlopig uitgegaan van een vast percentage voor aflossing/vermogensvorming van 25% op de normhuur. Deze 125% van de normlauur vormt de norm voor de eigenaar-
bewoner met-een laag inkomen. Hierbij is de volgende werkwijze gehanteerd: IKB = nettowoonuitgaven - normuitgaven. Onder de nettowoonuitgaven wordt het volgende verstaan: de woonuitgaven na fiscale behandeling, met vrijstelling van overdrachtsbelasting (zie C) en de eerste 10 jaar geen onderhoudsreservering (zie D). Het al dan niet aanwenden van spaarregelingen (zie B) speelt geen rol bij het bepalen van de hoogte van de IKB.
B. Inzet spaarloonregeling en premiespaarregeling In de nota wordt de mogelijkheid gepresenteerd om de spaarloonregeling/premiespaar~egeling(Wet VermeencWreugdenhil) aan te wenden voor aflossing van de hypotheek. Het moge duidelijk zijn dat deze mogelijkheid alleen is weggelegd voor degenen die van deze regelingen gebruik (kunnen) maken. De spaarloonregeling houdt in dat een bedrag van maximaal f 1.615,- per jaar van het bruto-inkomen kan worden gespaard. De premieregeling bedraagt maximaal f 1.077,- per jaar. Dit bedrag wordt door de werkgever verdubbeld. Het gaat om een totaal spaarbedrag van f 3.769,- prijspeil 1996. Dit bedrag is geïndexeerd (2,3%) voor de daaropvolgende jaren. In de berekeningen wordt ervan uitgegaan dat het maximale spaarbedrag voor 1 persoon wordt aangewend om de hypotheeklasten te betalen. De netto-uitgaven van de spaarregelingen zijn verwerkt in de nettowoonuitgaven. C. Vrijstelling overdrachtsbelasting Voor de aankoop van de woning is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit komt tot uitdrukking in een verlaging van de kosten koper.
D. ûnderhoudsfonds De nota spreekt over een bruidsschat voor het onderhoudsfonds voor de coöperatieve vereniging. Vertrekpunt is dat de woningen worden opgeleverd zonder achterstallig onderhoud en dat er voor het oriderhoud in de eerste 10 jaar een voorziening wordt getraflen. De nadere vormgeving van deze maatregel blijk hier verder buiten beschouwing. Bij de berekeningen is ervan uitgegaan dat er in de eerste 10 jaar geen reservering voor onderhoud (zoals genoemd in paragraaf II) wordt gedaan. V. De effecten van de voorgestelde instrumenten De rente is een belangrijke component voor de woonuitgaven van de eigenaar-bewoner. Het betreft hier tevens een onzekere component. Het effect van de rente is daarom van grote invloed op zowel de woonuitgaven voor de eigenaar bewoner, als voor de IKB-uitgaven van de overheid. Tabel I geeft daarom een overzicht van de nettowoonuitgaven (inclusief fiscaal effect) bij verschillende rentestanden. Om inzicht te verschaffen in de ontwikkeling zijn zowel de woonuitgaven in het eerste jaar als in het zestiende jaar zijn weergegeven. De eerste rij in tabel I geeft de woonuitgaven weer bij de verschillende rentepercentages wanneer uitgegaan wordt van de huidige situatie. In dat geval betaalt iemand bij een rente van 7% f 661,per maand in het eerste jaar. Bij een rente van 8% gaat het om een bedrag van f 702,- per maand. De tweede rij geeft de woonuitgaven weer bij vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Bij een rente van 7% betaalt de bewoner in het eerste jaar f 632,- per maand (zie ook afbeelding II). De derde rij toont de uitgaven waarin de vrijstelling van de overdrachtsbelasting èn de eerste 10 jaar geen onderhoudsreservering zijn verwerkt. Bij een rente van 7% betaalt de koper f 515,-. Bij een rente van 8% wordt dit f 554,-. Vervolgens wordt de IKB bepaald; de nettowoonuitgaven minus de inkomensafhankelijke normuitgaven voor de eigenaar-bewoner. Aangezien de normhuur voor een minimum inkomen voor deze woning f 330,- bedraagt, wordt de norm voor de koper f 413,- (is de normhuur + 25%). Dit betekent dat bij een rente van 9% een IKB van f 102,- Cf515,- minus f 413,-) nodig is (zie tabel
11). Aangezien gekozen is voor een vast percentage op de normhuur, zien we dat bij een hogere rente het verschil door de overheid wordt opgebracht. Wanneer de rente stijgt van 7 naar 8%, stijgen de woonuitgaven van f 515,- naar f 554,- (tabel I). Deze stijging van f 39,- zien we terug bij de IHS: deze stijgt van f 102,- naar f 141,- (tabel 11). Gevolg is dat de koper geen belang heefi bij een lage rente. Dit ongewenste effect kan worden weggenomen door het % op de normhuur rente afhankelijk te maken: koper en overheid delen de kosten van een hogere rente (zie ook paragraaf VI). Tenslotte is het effect van de spaarregelingen toegevoegd. Het effect is weergegeven voor een maximale spaarregeling voor &én persoon. Hieruit blijkt dat dit een verlaging van de uitgaven van f 139,- per maand in jaar l oplevert. Het gaat hier om f 50,- voor de spaarloonregeling en f 89,voor de premiespaarregeling. Dit betekent voor de bewoner met een minimum inkomen bij een rente van 7% dat de uitgaven afnemen van f 413,- naar f 274,-. Dit laatst is zelfs lager dan de normhuur. Voor een minimum-plus inkomen gaat het om een verlaging van f 515,- naar f 377,-. Tabel I
De nettowoonuitgaven (nominaal) per maand van de eigenaar-bewoner, bij een woning van f 100.000,- en een 100% annuïteitenhypotheek, voor minimum inkomen en minimum plus inkomen, bij een rentestand van 6, 7 en 8%
vrijstelling overdrachtsbelasting 10 jaar onderhoudsvrij+ vrijstelling overslrachtsbelasthg minimum inkomen minimum inkomen + f 5.000,I. IKB V. inzet spaarregelingen voor veimogensvoming
O 00 1. 2.
Tabel l3
II
-bijdragen, het fiscale effect en de IHS in een vergelijkbare huursituatie voor een woning van f 100.000,-, nominale bedragen per maand, voor minimum inkomen en minimum lus inkomen. bii een rentestand van 6. 7 en 8% P
I
iaar 1
I
2. minimum inkomen -k f 5.000,FE fiscaal effect (renteaftrek - nettohuurwaardefoffait)IHS (in huursituatie)
jaar 16
II
Tabel I1 laat zien dat de IKB-bedragen bescheiden zijn in vergelijking met de IHS (wanneer er sprake is van een huursituatie). Het verloop van de IKB-uitgaven is ook te vinden in de afbeelding 11. Hieruit blijkt nogmaals dat het bij de IKB gaat om een bescheiden en in de tijd aflopend bedrag. Natuurlijk hangen de IHS en de IKB af van de inkomensontwikkeling. In het voorgaande is ervan uitgegaan dat er over de gehele periode sprake is van een minimum respectievelijk een minimum plus inkomen. In de praktijk zal echter een groot deel van de huishoudens een zekere inkomensstijging doormaken. Naast de IKB is er voor de eigenaar-bewoner met een laag inkomen sprake van een gunstig fiscaal effect (renteaftrek minus nettohuurwaardeforfait. De hoogte van dit bedrag is hoger naarmate de rente hoger is (zie tabel 11). Het gaat bij een annuïteitenhypotheek om een aflopende post. Vanaf het 25e jaar gaat is het nettohuurwaardeforfait hoger dan de renteaftrek. Overigens moet worden opgemerkt dat dit bij een spaarhypotheek anders ligt. In dit geval ontvangt men over de gehele periode een maximale renteaftrek. Tabel I11 laat de effecten van de spaarregelingen zien. Het fiscale effect voor de overheid van de spaarloonregeling bedraagt f 50,- per maand ((1615/12)*0.375). Het gaat hier overigens niet om directe kosten van de sociale koopsector. De spaarregelingen bestaan immers al. Het is echter waarschijnlijk dat wanneer deze kunnen worden aangewend voor de hypotheek het gebruik zal toenemen. Immers: iemand die nu geen geld opzij kan leggen, zal dat zeker doen wanneer het bedrag kan worden ingezet voor de hypotheek. Het betekent immers een verlaging van de woonuitgaven.
Tabel III
Het effect van de spaarregelingen per maand
Tabel N
De nettowoonuitgaven (nominaal) per maand van de eigenaar-bewoner, bij een woning van f 150.000,- en een 100% annuïteitenhypotheek, voor minimum inkomen en minimum plus inkomen, bij een rentestand van 6, 7 en 8%
vrijstelling overdrachtsbelasting 10 jaar onderhoudsvrij+ vrijstelling overdrachtsbelasting minimum inkomen minimum inkomen + f 5.000,I. IKB V. inzet spaarregelingen voor vermogensvoming O 00 1. 2.
Tabel V
-bijdragen, het fiscale effect en de M S in een vergelijkbare huursituatie voor een woning van f 150.000,-, nominale bedragen per maand, voor minimum
minimum inkomen minimum inkomen + f 5.000,FE fiscaal effect (renteaftrek - nettohuurwaardeforfait) IHS (in huursituatie)
1. 2.
De tabellen IV en V geven een vergelijkbaar overzicht voor een woning van f 150.000,-. Dit is ook terug te vinden in de afbeelding HI. Voor deze woningen gelden dezelfde bijdragen voor de spaarregelingen (zie tabel Hl).
VI. Conclusies Het voorgaande is een verkenning van de consequenties van de voorgestelde financiële instnimenten bij de genoemde uitgangspunten. Het moge duidelijk zijn dat er tal punten zijn die nadere uitwerking vergen. Tegen deze achtergrond gelden de volgende conclusies. Be bereikbaarheid Om de bereikbaarheid van de woningen vast te stellen is een vergelijking gemaakt met de te betalen nettohuur (inclusief IHS) in de huursituatie. Op grond daarvan kan het volgende worden geconcludeerd. IKB leidt tot een verlaging van de woonuitgaven, maar of deze bereikbaar genoemd kunnen worden, hangt samen met de waarde van de woning en het inkomen. De woning van f 100.000,- is zonder IKB al bereikbaar voor de huishoudens met een minimum inkomen + f 5.000,-. In de overige gevallen blijkt dat de IKB de betaalbmheid ten goede komt, maar dat er wel een extra financiële inspanning wordt vereist. Dit laatste was overigens één van de uitgangspunten. Bij een minimum inkomen en een woning van f 100.000,- gaat het om f 83,- (is 25% van de normhuur) extra per maand. Bij de minimum plus inkomens gaat het om bedragen van f 130,- en f 149,- voor respectievelijk woningen van f 100.000,- en f 150.000,-. Met maximale inzet van de spaarloonregelingen lijkt de eigen woning echter voor alle cases binnen het bereik te komen. Overigens moet nogmaals worden opgemerkt dat de risicopremie voor een overIijdensrisicovenekering hier buiten beschouwing is gebleven. Be kosten voor de overheid Voor de kopers met een laag inkomen is er, evenals voor alle andere kopers, sprake van een fiscaal effect: de hypotheekrente wordt van het belastbaar inkomen afgetrokken, tenvijl het huurwaardeforfait wordt bijgeteld. De kopers kunnen hun eventuele spaarloonregeling en de premiespaarregeling aanwenden voor de betaling van de woonuitgaven. Dit zijn geen extra kosten voor de sociale koopsector omdat het gaat om bestaande regelingen. Het is echter wel waarschijnlijk dat het beroep op deze regelingen hierdoor zal toenemen. Be uitgaven voor de voorgestelde 1KB-regeling zijn bescheiden in vergelijking met de IHS voor een vergelijkbare huurwoning. Het gaat bovendien in veel gevallen om een aflopend bedrag. De hoogte van het bedrag is echter rente-afhankeliljk. De effecten van de rente en de consequenties van
de systematiek verdienen nadere analyse. Wat betreft de systematiek van de IKB wordt een aantal aandachtspunten en aanbevelingen genoemd: - Wanneer wordt uitgegaan van een vast percentage op de normhuur (zoals in voorgaande berekeningen) betekent dit dat een hogere rente in zijn geheel wordt betaald door de overheid. Dit is een ongewenst effect. Immers de koper heeft geen stimulans meer om een lening tegen een zo laag mogelijke rente af te sluiten. Het verdient daarom aanbeveling de normuitgaven voor de eigenaar-bewoner (als equivalent van de normhuur) renteaniankelijk te maken. - Voor de beheersbaarheid van de overheidsuitgaven is het van belang dat de IKB-bijdragen begrensd worden. Dit kan door een bovengrens van de koopprijs edof door een maximale IKB. - Een probleem bij het vaststellen van de norm voor de woonuitgaven is dat deze in de voorbeelden gekoppeld is aan de waarde van de woning. De taxatie voor OZB/huurwaardeforfait zou het uitgangspunt kunnen vormen. Er zal moeten worden nagegaan hoe wordt omgegaan met de waardestijging van de woningen in relatie tot een eventuele bovengrens van de sociale koopsector. - Vervolgens is het verhogen dan wel op opnieuw afsluiten van een hypotheek een punt van aandacht. De vraag is of en in hoeveme de uitgaven die hieruit voortvloeien subsidiabel dienen te zijn in het kader van de IKB. - Een volgend punt is de inbreng van eigen geld. Voorkomen zou moeten worden dat de LKB de inbreng van eigen geld afremt. Ook dit is een punt dat aandacht verdient bij uitwerking van een IKB-regeling. - Tot slot verdient een kooppaijsonafhankelijke W-variant nadere studie. Deze variant houdt in dat de koper met een laag inkomen een beroep kan doen op een inkomensafhankelijke (en rente-afhankelijke) bijdrage. Dit betekent dat er geen directe relatie meer bestaat met de hoogte van de hypotheek waardoor de geschetste problemen ten aanzien van de inbreng van eigen geld en eventuele verhogingen van de hypotheek worden ondervangen. De vergelijkbaarheid met de IHS neemt hierdoor echter af: de koppeling met de daadwerkelijke woonuitgaven wordt losgelaten. Er is niet langer sprake van een vangnet, van een meerjarige inkomensen rente-afhankelijke subsidie (enigszins vergelijkbaar met de voormalige premie-A).
Nader uit te werken onderwerpen Hierbij denken we onder andere aan afstemming met de Bijstandswet, de vormgeving en voeding van het onderhoudsfonds, de eventuele financiële relatie met de woningcorporatie, de randvoorwaarden en de gevolgen van het aanwenden van de spaarregelingen, een eventuele terugkoopregeling en nadere uitwerking van een garantiefonds en een hypotheekgarantie.
Afbeelding I.
De woonuitgaven in koop- en huunituatie per maand, in de huidige situatie, rente 7% voor woningen van f 100.000,- (boven) en f 150.000,(onder) l
Wuann Wuspaar Huur Nettohl Nettoh2
de maandelijkse woonuitgaven bij een annuïteitenhypotheek de maandelijkse woonuitgaven bij een spaarhypotheek kale maandhuur nettomaandhuw na IHS voor minimum inkomen nettomaandhuw na IHS voor minimum inkomen + f 5.000,- per jaar
I
De verdeling van de nettowoonuitgaven per maand bij annuïteitenhypotheek, 7% rente, voor een woning van f 100.000,-, voor minimum inkomen (boven) en minimum + f 5.000,- (onder), norm IKB 125% van de normhuur, maximale inzet spaarregeling voor i persoon (rechts)
l
I
-Uitgaven -Huldige
1
6
11
16
21
26
na IK6 situatie
1
6
11
jaren
16
21
26
jaren
I
'l
6
li
16 jaren
21
26
l
6
11
16 jaren
21
26
