Dosen Pembimbing : Dr. Ing. Haryo Sulistyarso

Disusun oleh : Wika Eka S.

(3609100016)

Dosen Pembimbing : Dr. Ing. Haryo Sulistyarso Perencanaan Wilayah dan Kota Institut Teknologi Sepuluh Nopember

Pertumbuhan pembangunan yang terjadi pada kawasan tersebut termasuk pesat, akan tetapi pembangunan yang terjadi terkesan kurang terencana dengan baik. Hal ini terbukti dengan keberadaan bangunan-bangunan yang mangkrak, dimana keberadaan lahan yang belum dimanfaatkan sesuai dengan fungsinya seperti itu dapat menurunkan image suatu kawasan (Hallet, 1979). Artinya lahan tersebut memiliki dampak negatif terhadap estetika kawasan. Lahan kosong pada wilayah penelitian memiliki dampak ekonomi yaitu menurunnya penerimaan PAD dari sektor pajak bagi pemerintah. Di samping itu juga mengakibatkan dampak sosial, yaitu hilangnya kesempatan peluang kerja dan dampak terhadap produksi pangan (Herbet dan Ferry, 1998). Dengan kata lain lahan yang tak termanfaatkan pada wilayah penelitian memiliki dampak negatif terhadap perekonomian pemerintah dan masyarakat.

Secara teoritis, lahan harus dimanfaatkan secara optimal karena jumlah dan luasannya terbatas, tetapi permintaanya terus bertambah. Kemudian secara normative lahan memiliki fungsi sosial, dimana pemanfaatannya harus memberikan manfaat sebesar-besarnya bagi masyarakat (Ariastita, 2005). Pada kenyataannya lahan tak termanfaatkan saat ini menunjukkan terjadinya inefisiensi pemanfaatan lahan dan tidak mendukung fungsi sosial lahan. Pada akhirnya lahan kosong dapat menghambat pembangunan kota.

Keberadaan lahan kosong pada wilayah penelitian memberikan dampak negatif terhadap pembangunan di Koridor Lingkar Timur Sidoarjo. Untuk itu dibutuhkan pemanfaatan lahan yang optimal untuk lahan kosong pada wilayah penelitian, guna sebagai langkah antisipasi dari pemanfaatan lahan yang tidak sesuai. Dalam penelitian ini akan diketahui jawaban dari pertanyaan penelitian yaitu kegiatan atau pemanfaatan lahan apakah yang berpotensi untuk dikembangkan pada koridor Lingkar Timur Sidoarjo ?

Tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini adalah menyusun optimalisasi pemanfaatan lahan kosong pada koridor Lingkar Timur Sidoarjo. Dalam pencapaian tujuan di atas, maka dirumuskan beberapa sasaran dalam penelitian sebagai berikut : Mengidentifikasi kebutuhan akan kegiatan apa sajakah yang berpotensi untuk berkembang pada koridor Lingkar Timur Sidoarjo. 2. Menguji kelayakan dari pemanfaatan lahan. 1.

Lahan merupakan suatu lingkungan fisik yang meliputi seluruh komponen biosfer, dimana didalamnya terdapat berbagai kegiatan manusia, baik pada masa lalu maupun sekarang dan akan datang. Tata guna lahan adalah pengaturan penggunaan tanah yang meliputi penggunaan permukaan bumi di daratan dan penggunaan permukaan bumi di lautan.

Sumber Fanning, The Appraisal Institute (1999;2001)

Hidayati dan Harjanto, 2003

Wijaya, 2006

Variabel 1. Kelayakan Hukum 2. Kelayakan Fisik 3. Kelayakan Keuangan 4. Produktifitas Maksimum 1. Kelayakan Hukum 2. Kelayakan Fisik 3. Kelayakan Keuangan 4. Produktifitas Maksimum 1. Kelayakan Hukum 2. Kelayakan Fisik 3. Kelayakan Keuangan 4. Produktifitas Maksimum

Survey Primer

Survey Sekunder

No

Kelompok

Jumlah Responden

1

Pemerintah

4

2

Pengusaha

13

3

Masyarakat

59

Jumlah

76

Sasaran

No 1 Prinsip Penggunaa n Tertinggi Terbaik

Variabel

Sub Variabel

Kelayakan Hukum

Penetapan wilayah

Peraturan bangunan

Definisi Operasional Mengacu pada kebijakan RTBL dan RTRW Kabupaten Sidoarjo Mengacu pada kebijakan RTBL koridor Lingkar Timur Sidoarjo

Parameter Ketetapan aturan zoning untukkawasan komersial

KDB 61-70% KDH 20-25% KTB 51-60%

GSB 11-15 m Peraturan lingkungan

KLB 3 lantai Berdasarkan Luas lahan > 5 ha dan Peraturan Menteri bangunan > 10.000 m2 Negara wajib dilengkapi Lingkungan Hidup dokumen AMDAL No 11 Tahun 2006

No 1

Sasaran Variabel Prinsip Kelayakan penggunaa fisik n tertinggi terbaik

Sub Variabel Ukuran

Definisi Operasional Parameter Ukuran eksisting lahan ditentukan Ditentukan berdasarkan berdasarkan pengukuran hasil hasil pengamatan survey survey lapangan

Bentuk

Bentuk eksisting lahan ditentukan Ditentukan berdasarkan berdasarkan pengamatan hasil hasil pengamatan survey survey lapangan

Kelapangan / tingkat kedataran

Aksesibilitas

Ketersediaan dan kapasitas fasilitas umum

Tingkat kedataran eksisting lahan ditentukan berdasarkan pengamatan hasil survey lapangan

Ketinggian antara 2-4 m dpl, kemiringan lahan antara 0-8%

Ketersediaan aksesibilitas Ketersediaan akses menggunakan ukuran jaringan berupa jaringan jalan dan transportasi di Kabupaten Sidoarjo kebutuhan moda transportasi yang mendukung Dukungan ketersediaan dan kapasitas fasilitas umum terhadap kebutuhan alternatif penggunaan lahan

Dilengkapi infrastruktur penunjang

No Sasaran Variabel 1 Prinsip Kelayakan Penggunaa keuangan n Tertinggi Terbaik

Sub Variabel Net Present Value (NPV)

Definisi Operasional Ukuran untuk menentukan layak tidaknya suatu investasi akan dilakukan. NPV > 1, maka investasi layak

Parameter NPV bernilai > 0 atau NPV bernilai positif (+) NPV bernilai < 0 atau NPV bernilai negatif (-) Internal Rate of Ukuran IRR harus > Return mengetahui nilai tingkat suku pengembalian yang bunga bank akan diterima harus > tingkat suku bunga bank = investasi layak

Definisi No Sasaran Variabel Sub Variabel Operasional Parameter 1 Prinsip Produktifita Profitability Untuk PI > 1 investasi Pengguna s index membandingkan dapat diterima, an maksimum keuntungandenga PI < 1 investasi Tertinggi n investasi awal PI ditolak Terbaik harus > 1 Payback period

Tingkat pengembalian paling cepat memiliki nilai ekonomi paling tinggi

Pengembalian paling cepat memiliki nilai ekonomi paling tinggi

Letak Lahan Kosong Lahan kosong pada wilayah penelitian memiliki ukuran luas sebesar 23.450 m2. Berada pada Koridor Lingkar Timur Sidoarjo km5, Kecamatan Sidoarjo, Kabupaten Sidoarjo. Letak lokasi lahan kosong berada di tengah Koridor Lingkar Timur Kabupaten Sidoarjo depan komplek pertokoan.

Batas Lokasi Lahan Kosong Berdasarkan survey lapangan yang dilakukan, lokasi lahan kosong berada pada sebuah areal lahan milik seorang yang berdomisili di Jakarta. Pada bagian depan (muka) lahan menghadap Jl. Lingkar Timur , sedangkan pada bagian belakang berbatasan langsung dengan permukiman. Secara lebih mendetail, batas-batas lokasi lahan kosong adalah sebagai berikut :  Batas utara

: Perumahan Belvara

 Batas selatan

: Perkampungan Bluru Kidul

 Batas timur

: Perkampungan Bluru Kidul

 Batas barat

: Pertokoan

Skoring No

Kode

Jenis Penggunaan Lahan

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33

Z N L Q W T AG J H S M D R AE AC AD U AF V P I X B G C K O AB Y F A AA E

Pergudangan Perumahan Perkantoran / bisnis lainnya Travel pengiriman barang Penyaluran grosir Perbaikan kendaraan (bengkel) Pertokoan Bisnis lapangan olahraga Klub malam dan bar SPBU Pemasaran properti Restoran Penyediaan ruang pertemuan Jasa komunikasi Jasa bangunan Lembaga keuangan Pasar tradisional Pusat riset pengembangan IPTEK Pasar lingkungan Penyediaan makanan dan minuman Studio ketrampilan Supermarket Penginapan losmen Gedung kesenian Penginapan hotel Taman perkemahan Apartment Shopping center Mall Bioskop Cottage Plaza Kebun binatang

Jumlah 366 310 296 275 247 241 240 234 228 227 221 215 214 214 213 201 200 194 193 192 186 185 179 170 164 149 142 135 129 123 122 116 96

Rata-Rata 4.81 4.07 3.89 3.61 3.25 3.17 3.15 3.07 3.00 2.98 2.90 2.82 2.81 2.80 2.72 2.64 2.63 2.55 2.53 2.52 2.44 2.43 2.35 2.23 2,15 1.96 1.86 1.77 1.69 1.61 1.60 1.52 1.26

Hasil perhitungan skala likert memunculkan tiga jenis alternatif penggunaan lahan, peringkat paling tinggi diantaranya : Pergudangan 2. Perumahan 3. Perkantoran / bisnis lainnya 1.

 Uji Kelayakan Hukum No

Parameter Uji Kelayakan

Penjelasan

Hasil Uji

1

Penetapan Wilayah (Zoning)

Mengacu pada ketentuan RTRW Kab. Sidoarjo 2009-2029. Berdasarkan aturan kebijakan tersebut, maka koridor Lingkar Timur Sidoarjo ditetapkan sebagai kawasan mix use dimana didalamnya terdapat kawasan industry, komersil, dan permukiman. Alternatif pergudangan tersebut termasuk dalam kegiatan industry dan komersil. Oleh karena itu, alokasi fungsi kegiatan dianggap sesuai dengan kebijakan pengaturan wilayah yang telah ditetapkan oleh Pemkab Sidoarjo

Layak

2

Aturan Tentang Bangunan

i. ii. iii.

Layak

(Building Codes) 3

Kebijakan Lingkungan (Environmental Regulation)

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sebesar 70% Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar 15 m Koefisien Lantai Bangunan 1 lantai

Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No 11 Tahun 2006 tentang Jenis Rencana Usaha dan atau kegiatan yang wajib dilengkapi dengan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL). RKL dan RPL  Sistem pengelolaan sampah telah dilakukan secara mandiri  Sistem pembuangan air limbah telah dilakukan secara mandiri

Layak

 Uji Kelayaan Fisik No


Penjelasan

Hasil Uji

1

Ukuran (Size)

Lahan kosong memiliki luas 23.450m2. Dengan spesifikasi luas bangunan sebagai berikut : i. Perhitungan luas lantai bangunan Luas 1 bangunan gudang adalah 432m2. Jika pada lokasi penelitian akan didirikan 30 bangunan, maka luas total lahan terbangun 12.960m2. i. Perhitungan luas lahan parkir Untuk lahan parkir berada di depan masing-masing bangunan yakni dengan luasan 5m x 12m yakni 60m2. Maka total luas lahan parkir adalah 60x30 yakni 1800m2. (Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 3)

Layak

2

Bentuk (Shape)

Dari hasil peninjauan lapangan, lahan memiliki bentuk agak segitiga, dimana bagian depan yang berhubungan langsung dengan Jl. Lingkar Timur Sidoarjo lebih lebar dari pada bagian belakang. Namun perbedaan tersebut tidak terlalu mempengaruhi pemanfaatan lahan karena luasan lahan yang luas memudahkan pengaturan bangunan.

Layak

3

Kedataran (Terrain)

Topografi lokasi lahan kosong dapat dikatakan datar dengan ketinggian sekitar 4m dari permukaan air laut, dan kemiringan lahan antara 0-8%. Keadaan topografi yang demikian merupakan potensi yang menguntungkan untuk pengembangan pembangunan fisik secara merata dengan biaya pembangunan yang relative murah karena tidak memerlukan pengerukan tanah.

Layak

4

Aksesibilitas (Accessibility)

Lokasi penelitian berada di sisi jalan arteri sekunder dengan lebar jalan 11m, dapat diakses dari berbagai lokasi di Sidoarjo dan merupakan jalan alternatif Surabaya-Malang.

Layak

5

Ketersediaan dan Kapasitas Fasilitas Publik

Lokasi penelitian memiliki ketersediaan prasarana yang mampu menunjang kegiatan pergudangan diantaranya :  Jaringan listrik dari PLN  Jaringan telepon dari Telkom  Jaringan air bersih dari PDAM  Saluran drainase  Pos polisi  Penerangan jalan umum

Layak

(Capacity & Avaibility Of Public Utilities)

 Uji Kelayakan Finansial No

Parameter Uji

Penjelasan

Kelayakan 1

Total Pemasukan Terdiskon (Net Present Value)

2

Tingkat Pengembalian

(Internal Rate of Return)

Hasil Uji

i. Biaya investasi awal adalah Rp26.813.500.000 ii. Income pertahun adalah Rp5.433.300.000 iii. Nilai NPV adalah 8.929.986.356.36 (Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 1) Nilai IRR harus > 8% dari bunga bank. Pada hasil analisa menunjukkan IRR = 15%. Menunjukkan bahwa investasi tersebut layak. (Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada lampiran 1)

Layak

Layak

 Uji Produktifitas Maksimum

Produktifitas maksimum dihitung engan dua cara yaitu nilai Profitability Index (PI) dan Payback Period. Berdasarkan hasil perhitungan analisis yang telah dilakukan, maka nilai PI adalah 82,4. Sedangkan untuk payback period adalah 5tahun dengan ketentuan income dihitung berdasarkan pendapatan konstan. Maka penggunaan lahan ini dapat direkomendasikan untuk penggunaan pengembangan lahan kosong pada wilayah penelitian.pada Koridor Lingkar Timur Sidoarjo.

 Uji Kelayakan Hukum No 1

2

3


Penjelasan

Penetapan Wilayah (Zoning) Mengacu pada ketentuan RTRW Kab. Sidoarjo 2009-2029. Berdasarkan aturan kebijakan tersebut, maka koridor Lingkar Timur Sidoarjo ditetapkan sebagai kawasan mix use dimana didalamnya terdapat kawasan industry, komersil, dan permukiman. Alokasi fungsi kegiatan perumahan dianggap sesuai dengan kebijakan pengaturan wilayah yang telah ditetapkan oleh Pemkab Sidoarjo Aturan Tentang Bangunan i. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sebesar 60% ii. Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar 15 m (Building Codes) iii. Koefisien Lantai Bangunan 1 lantai Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No 11 Kebijakan Lingkungan Tahun 2006 tentang Jenis Rencana Usaha dan atau (Environmental Regulation) kegiatan yang wajib dilengkapi dengan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL). RKL dan RPL  Sistem pengelolaan sampah telah dilakukan secara mandiri  Sistem pembuangan air limbah telah dilakukan secara mandiri

Hasil Uji Layak

Layak

Layak

 Uji Kelayakan Fisik No


Penjelasan 23.450m2.

Hasil Uji

Lahan kosong memiliki luas Dengan spesifikasi luas bangunan sebagai berikut : Perhitungan luas lantai bangunan Luas 1 bangunan rumah adalah 120m2. Jika pada lokasi penelitian akan didirikan 105 bangunan, maka luas total lahan terbangun 12.600m2. (Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 1) Dari hasil peninjauan lapangan, lahan memiliki bentuk agak segitiga, dimana bagian depan yang berhubungan langsung dengan Jl. Lingkar Timur Sidoarjo lebih lebar dari pada bagian belakang. Namun perbedaan tersebut tidak terlalu mempengaruhi pemanfaatan lahan karena luasan lahan yang luas memudahkan pengaturan bangunan.

Layak

Kedataran (Terrain)


Layak

4


Layak

5

Ketersediaan dan Kapasitas Fasilitas

Lokasi penelitian berada di sisi jalan arteri sekunder dengan lebar jalan 11m, dapat diakses dari berbagai lokasi di Sidoarjo dan merupakan jalan alternatif SurabayaMalang. Lokasi penelitian memiliki ketersediaan prasarana yang mampu menunjang kegiatan pergudangan diantaranya :  Jaringan listrik dari PLN  Jaringan telepon dari Telkom  Jaringan air bersih dari PDAM  Saluran drainase  Pos polisi  Penerangan jalan umum

1

Ukuran (Size)

2

Bentuk (Shape)

3

Publik (Capacity & Avaibility Of Public Utilities)

Layak

Layak


Parameter Uji

Penjelasan

Hasil Uji

i. Biaya investasi awal adalah Rp35.507.500.000 ii. Income pertahun adalah Rp3.100.000.000 iii. Nilai NPV adalah -13.616.895.984.52 (Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 1)

Tidak

Kelayakan 1

Total Pemasukan Terdiskon (Net Present Value)

2

Tingkat Pengembalian Nilai IRR harus > 8% dari bunga bank. Pada hasil analisa menunjukkan IRR = -2%. (Internal Rate of Menunjukkan bahwa investasi tersebut tidak layak. Return) (Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada lampiran 1)

Layak

Tidak Layak

 Uji Kelayakan Hukum No 1

2

3


Penjelasan

Penetapan Wilayah (Zoning) Mengacu pada ketentuan RTRW Kab. Sidoarjo 2009-2029. Berdasarkan aturan kebijakan tersebut, maka koridor Lingkar Timur Sidoarjo ditetapkan sebagai kawasan mix use dimana didalamnya terdapat kawasan industry, komersil, dan permukiman. Alokasi fungsi kegiatan perkantoran dianggap sesuai dengan kebijakan pengaturan wilayah yang telah ditetapkan oleh Pemkab Sidoarjo, karena perkantoran termasuk pada kegiatan komersil Aturan Tentang Bangunan i. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sebesar 60% ii. Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar 15 m (Building Codes) iii. Koefisien Lantai Bangunan 3 lantai Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No 11 Tahun Kebijakan Lingkungan 2006 tentang Jenis Rencana Usaha dan atau kegiatan yang (Environmental Regulation) wajib dilengkapi dengan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL). RKL dan RPL  Sistem pengelolaan sampah telah dilakukan secara mandiri  Sistem pembuangan air limbah telah dilakukan secara mandiri

Hasil Uji Layak

Layak

Layak

 Uji Kelayakan Fisik No


Penjelasan

Hasil Uji

1

Ukuran (Size)

Layak

2

Bentuk (Shape)

Lahan kosong memiliki luas 23.450m2. Dengan spesifikasi luas bangunan sebagai berikut : Perhitungan luas lantai bangunan Luas 1 bangunan rumah adalah 120m2. Jika pada lokasi penelitian akan didirikan 105 bangunan, maka luas total lahan terbangun 12.600m2. (Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 3) Dari hasil peninjauan lapangan, lahan memiliki bentuk agak segitiga, dimana bagian depan yang berhubungan langsung dengan Jl. Lingkar Timur Sidoarjo lebih lebar dari pada bagian belakang. Namun perbedaan tersebut tidak terlalu mempengaruhi pemanfaatan lahan karena luasan lahan yang luas memudahkan pengaturan bangunan.

3

Kedataran (Terrain)


Layak

4


Layak

5

Ketersediaan dan Kapasitas Fasilitas

Lokasi penelitian berada di sisi jalan arteri sekunder dengan lebar jalan 11m, dapat diakses dari berbagai lokasi di Sidoarjo dan merupakan jalan alternatif SurabayaMalang. Lokasi penelitian memiliki ketersediaan prasarana yang mampu menunjang kegiatan pergudangan diantaranya :  Jaringan listrik dari PLN  Jaringan telepon dari Telkom  Jaringan air bersih dari PDAM  Saluran drainase  Pos polisi  Penerangan jalan umum

Publik (Capacity & Avaibility Of Public Utilities)

Layak

Layak


Parameter Uji

Penjelasan

Hasil Uji

Kelayakan 1

2

i. Biaya investasi awal adalah Rp74.567.050.000 Terdiskon (Net Present ii. Income pertahun adalah Rp7.950.000.000 iii. Nilai NPV adalah Value) 19.649.910.072.61 (Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 1) Total Pemasukan

Tingkat Pengembalian Nilai IRR harus > 8% dari bunga bank. hasil analisa menunjukkan IRR = (Internal Rate of Menunjukkan bahwa investasi tersebut layak. Return) (Untuk lebih jelasnya dapat dilihat lampiran 1)

Pada 1%. tidak pada

Tidak Layak

Tidak Layak

Uji Kelayakan

Pergudangan

Perumahan

Perkantoran

Layak

Layak

Layak

Layak

Layak

Layak

Kebijakan Lingkungan

Layak

Layak

Layak

Ukuran

Layak

Layak

Layak

Bentuk

Layak

Layak

Layak

Kedataran

Layak

Layak

Layak

Aksesibilitas

Layak

Layak

Layak

Aksesibilitas lokasi mudah dijangkau dan berada pada kelas jalan arteri sekunder

Ketersediaan Infrastruktur

Layak

Layak

Layak

Ketersediaan infrastruktur cukup memadai dan didukung dengan sarana dan prasarana yang cukup baik

Net Present Value

Layak

Tidak Layak

Tidak Layak

Hasil NPV untuk pergudangan: >1, perumahan: <1, dan perkantoran: <1

Internal Rate of Return

Layak

Tidak Layak

Tidak Layak

Hasil IRR untuk pergudangan: 23%, perumahan: 4%, dan perkantoran: 1%

Profitability Index

Layak

-

-

Hasil PI untuk pergudangan: 8,24, perumahan: 8,24, dan perkantoran: 0,09

Payback Period

Layak

-

-

Payback period untuk pergudangan adalah selama 4 tahun

Penetapan Wilayah Kelayakan Hukum Aturan Bangunan

Kelayakan Fisik

Kelayakan Keuangan

Produktivitas Maksimum

Penjelasan Penggunaan lahan sudah sesuai dengan peraturan yang ditetapkan Aturan bangunan sesuai dengan pedoman dalam acuan RTRW Aktifitas kegiatan wajib dilengkapi dokumen AMDAL Ukuran representativ mengikuti dengan kondisi bangunan dan lahan Bentuk bangunan mengikuti kebijakan dalam aturan teknis yang telah ditetapkan dalam acuan RTRW Kedataran sekitar 4m dari permukaan air laut

Komplek pergudangan merupakan pemanfaatan lahan yang paling optimal dan sesuai untuk diimplementasikan pada lokasi penelitian. Dibanding dengan perumahan dan perkantoran, komplek pergudangan ini memiliki nilai tertinggi dan terbaik baik dari segi kelayakan hukum, kelayakan fisik, kelayakan finansial, dan produktivitas maksimum. Komplek pergudangan yang akan didirikan terdiri dari bangunan gudang dengan luasan 12m x 36m yakni 432m2. Jika luas lahan kosong pada lokasi penelitian adalah 23.450 m2. Dengan demikian, maka pada lokasi penelitian dapat didirikan 30 bangunan pergudangan, sedangkan sisanya merupakan ruang terbuka dimana terdapat jalan untuk akses didalamnya.

SEKIAN DAN TERIMAKASIH…

Dosen Pembimbing : Dr. Ing. Haryo Sulistyarso

Recommend Documents