CR 10/2354 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Gehoudenheid tot informatie aan derden dat men verzekerd is? Melding van aansprakelijkstelling bij verzekeraar. Verkoopster roept haar makelaar in vrijwaring omdat zij door de koper van haar woning aansprakelijk wordt gesteld vanwege geleden schade. Zij vermoedt dat de verzekeraar van de makelaar geen dekking verleent en verzoekt haar makelaar om toezending van stukken waaruit dat vermoeden blijkt. De makelaar weigert dit. De Centrale Raad van Toezicht constateert dat de NVM-leden verplicht zijn zich te verzekeren voor beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheid. Klaagster wist dat de makelaar verzekerd was. Uit de regelgeving van de NVM vloeit niet voort dat een makelaar gehouden is om vragen te beantwoorden van degene die stelt door toedoen van de makelaar schade te hebben geleden, over de interne relatie tussen de makelaar en zijn verzekeraar. Een makelaar is evenmin gehouden om een aansprakelijkstelling te melden bij zijn verzekeraar omdat hij de vrijheid heeft om ervoor te kiezen zelf zijn schade te dragen.
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: C MAKELAARDIJ O.Z. B.V., lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te B appellante sub 1/beklaagde, en R. N, aangesloten NVM makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te B, appellant sub 2, tegen Mevrouw E.J. van den H, wonende te W, klaagster
1.
Verloop van de procedure
1.1
Op 12 oktober 2009 heeft klaagster bij de NVM een klacht ingediend tegen appellanten. De NVM heeft de klacht doorgeleid aan de Raad van Toezicht Hilversum. Deze heeft bij beslissing van 7 mei 2010, verzonden op 7 mei 2010, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen appellanten ingediende klacht gegrond verklaard en aan hen de straf van berisping opgelegd. De Raad van Toezicht heeft voorts bepaald dat appellanten aan de NVM een bedrag dienen te voldoen van € 2.500,-- terzake van de kosten van de behandeling van de klacht. Appellanten zijn bij brief van 1 juni 2010 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2
In hun beroepschrift van 7 juli 2010 hebben appellanten de gronden aangevoerd waarop hun ho-
2
ger beroep is gebaseerd. 1.3
Beklaagde heeft in haar verweerschrift van 10 augustus 2010 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4
De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5
Ter zitting van 11 november 2010 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen: -
appellant sub 2 in persoon, mede namens appellante sub 1, bijgestaan door mr. C.A. Froon; klaagster in persoon vergezeld van haar zoon de heer B. van den H, bijgestaan door mr. E. van Huis.
1.6
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Mr. Froon heeft zich daarbij bediend van een pleitnotitie. Door beide partijen zijn nog producties in het geding gebracht.
2.
De feiten
2.1
Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2
Klaagster geeft in december 2004 aan appellante sub 1 opdracht om te bemiddelen bij de verkoop van het woonhuis met bijgebouwen, waaronder twee garages, gelegen aan de M-weg 29 in N. Ten aanzien van de beide garages, voor de bouw waarvan door de gemeente destijds geen vergunning is verleend, heeft de gemeente op 23 mei 2000 besloten om af te zien van een handhavingsprocedure omdat de garages al enige jaren daaraan voorafgaand waren gebouwd.
2.3
In de door appellante samengestelde verkoopdocumentatie is ondermeer het navolgende vermeld: “Objectinformatie In landelijke omgeving op een perceel van circa 1.700 m² gelegen, vrijstaande semibungalow met een verrassende indeling. Door de meerdere bijgebouwen uitermate geschikt voor het combineren van wonen en werken (…) Op het ruime geheel omheinde perceel zijn twee garages (met o.a. smeerput/smeerbrug en elektra) voor circa zes auto’s (…) aanwezig. (…) Algemene informatie De door C Makelaardij en verkoper verstrekte vrijblijvende informatie dient uitsluitend gezien te worden als een uitnodiging tot nader overleg c.q. tot het uitbrengen van een bod. Onderzoeksplicht
3
De koper heeft een onderzoeksplicht voor alle zaken die van belang kunnen zijn. Onder de onderzoeksplicht vallen zichtbare gebreken en publiekrechtelijke openbare informatie (zoals verkeers-/bestemmingsplannen). (…)” 2.4
In juli 2006 bezichtigen een zekere De B en S het woonhuis en de bijgebouwen en zij ontvangen bij die gelegenheid de verkoopdocumentatie en de door de zoon van klaagster ingevulde vragenlijst. Daarin is de algemene vraag of de gemeente toestemming heeft gegeven voor de uitvoering van een verbouwing waarvoor formeel toestemming is vereist, bevestigend beantwoord.
2.5
De B en S kopen het onroerend goed op 11 augustus 2006 voor een koopsom van € 645.000,--. Op 29 september 2006 verkrijgen zij de eigendom daarvan en enige tijd nadien stellen zij vast dat voor de bouw van de garages geen toestemming is verleend door de gemeente en ten aanzien van het gehele object de combinatie van wonen en werken niet mogelijk is. Koper De B dagvaart klaagster en vordert primair ontbinding van de koopovereenkomst en terugbetaling van de koopsom, en subsidiair ondermeer de betaling van een schadevergoeding. Als grondslag voor zijn vordering voert De B aan dat hij door klaagster en appellante sub 1 onjuist is voorgelicht en misleid. Klaagster roept appellante sub 1 in vrijwaring op en stelt daartoe dat deze heeft nagelaten om de onjuiste verkoopdocumentatie te corrigeren, althans dat zij voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst aan de (toekomstige) kopers onvoldoende duidelijkheid heeft verschaft.
2.6
De gemachtigde van klaagster verzoekt bij brief van 4 september 2009 aan appellante sub 1, stellende dat is gebleken dat diens beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar geen dekking zou bieden ten aanzien van de aansprakelijkstelling door klaagster van appellante sub 1, om toezending van fotokopieën van bescheiden waaruit blijkt op welke grond geen dekking wordt verleend. Appellante sub 1 voldoet niet aan dit verzoek.
3.
De klacht
3.1
De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2
Klaagster verwijt appellanten dat zij hebben nagelaten om de door klaagster gestelde vragen met betrekking tot de beroepsaansprakelijkheidsverzekering te beantwoorden. Klaagster vermoedt dat geen adequate beroepsaansprakelijkheidsverzekering is gesloten, althans wegens nalatigheid van appellanten dekking wordt geweigerd en ook dat aspect acht klaagster klachtwaardig.
4.
Het hoger beroep
4.1
Appellanten hebben in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2
De klacht betreft slechts de vraag of voor appellante sub 1 de verplichting bestaat om aan klaag-
4
ster mee te delen of zij tegen beroepsaansprakelijkheid is verzekerd. In de wet of daaruit voortvloeiende algemene verbindende voorschriften is voor de makelaar geen verplichting opgenomen om zich te verzekeren tegen beroepsaansprakelijkheid. In de statuten van de NVM is geen verplichting opgenomen om desgevraagd mee te delen of een verzekeringsovereenkomst is gesloten. De gestelde vraag of in casu volgens de verzekeraar op basis van de polisvoorwaarden dekking zal worden verleend kan door appellanten niet worden beantwoord. 4.3
Gegeven de inhoud van artikel 9 lid 4 van het Reglement lidmaatschap en aansluiting had het op de weg van klaagster gelegen, indien bij haar twijfel zou zijn gerezen over de vraag of appellante sub 1 tegen beroepsaansprakelijkheid zou zijn verzekerd, om daarnaar te informeren bij het Algemeen Bestuur van de NVM.
4.4
Klaagster heeft geen redelijk belang bij de indiening van haar klacht. Het door de Raad van Toezicht gegeven oordeel is onjuist en bovendien niet begrijpelijk gemotiveerd. De opgelegde straf staat niet in verhouding tot de ernst en de aard van de door appellanten gevolgde handelwijze.
5.
Het verweer
5.1
Klaagster heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2
Bij klaagster bestaat op grond van door de verzekeraar Bavam verstrekte telefonische informatie het vermoeden, dat door de Bavam dekking op basis van de beroepsaansprakelijkheidsverzekering geheel of gedeeltelijk zal worden geweigerd. De klacht betreft het verwijt dat appellanten weigeren om klaagster daarover behoorlijk te informeren. Op grond van de aan appellanten verstrekte opdracht zijn zij echter in redelijkheid verplicht om daarover opening van zaken te geven.
5.3
Appellanten menen door geen informatie te verstrekken een voordeel te kunnen behalen en dat gedrag rechtvaardigt de oplegging van de straf van berisping.
6.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1
Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die op 15 januari 2010 zijn gepasseerd door notaris mr. Flokstra en nadien in werking zijn getreden, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het inwerkingtreden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Aangezien de klacht tegen appellanten is ingediend op 12 oktober 2009 is de vóór 15 januari 2010 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2
In het Reglement Lidmaatschap en Aansluiting is de verplichting opgenomen voor het NVM-lid om er zorg voor te dragen dat zijn risico van zijn beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheid gedekt is en blijft door een verzekering. Aan deze verplichting was door appellante sub 1 voldaan en klaagster was daarmee bekend blijkens de brief van 4 september 2009 van haar advocaat aan ap-
5
pellante sub 1. In deze brief heeft de advocaat van klaagster immers melding gemaakt van een bericht waaruit zou blijken dat de beroepsaansprakelijkheidsassuradeur van appellante sub 1 geen dekking zou verlenen ten aanzien van de door klaagster gestelde schade. 6.3
Uit de regelgeving vloeit niet voort dat een NVM-lid gehouden zou zijn om, zoals in dit geval waarin een opdrachtgever stelt door toedoen van de makelaar schade geleden te hebben en daarvoor aansprakelijk is gesteld, vragen te beantwoorden van die opdrachtgever over de (interne) relatie tussen het NVM-lid en de beroepsaansprakelijkheidsassuradeur. Uit de regelgeving vloeit evenmin voort dat een NVM-lid gehouden is om een aansprakelijkheidsstelling van een opdrachtgever te melden bij zijn assuradeuren, omdat hij de vrijheid heeft om ervoor te kiezen om de schade zelf te dragen. Klaagster heeft ook geen rechtsgrond aangevoerd op grond waarvan appellanten gehouden zouden zijn om op de door haar gestelde vragen te antwoorden, anders dan dat naar haar oordeel een behoorlijke uitvoering van een opdracht tot bemiddeling appellanten daartoe zouden nopen. Gegeven de hiervoor vermelde (beleids)vrijheid van de makelaar acht de Centrale Raad van Toezicht dit standpunt onjuist. De slotsom is dat de klacht niet gegrond is en de beslissing van de Raad van Toezicht niet in stand kan blijven.
6.4
Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7.
Beslissing in hoger beroep
7.1
Vernietigt de beslissing van 7 mei 2010 van de Raad van Toezicht Hilversum.
7.2
Verklaart de klacht ongegrond.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, drs. A.P.Z. van der Houwen, mr. J.T. Anema, R. Wijmenga en F.J. van der Sluijs in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 27 december 2010.
