CR 09/2237 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Onjuist gedrag. Makelaar koopt zelf in de wetenschap van de belangstelling van een ander. Gebruik van vertrouwelijke informatie. Regel 1 Erecode. Klager wordt op zeker moment voor de helft eigenaar van een bedrijfspand. De andere helft is eigendom van een familielid van klager. Klager vertelt de makelaar dat hij ook dit aandeel wil verwerven. Als het familielid op zeker moment wil verkopen benadert deze de makelaar die op verzoek van bedoeld familielid de klager, met wie zij gebrouilleerd is, niet informeert. Vervolgens koopt de makelaar het aandeel in het bedrijfspand zelf. Pas daarna licht hij klager in. Nu de makelaar wist van de belangstelling van klager en nu hij uit diens vertrouwensrelatie met hem op de hoogte was van de financiële situatie van de eigenaar van het andere aandeel in het pand, heeft de makelaar regel 1 van de Erecode geschonden waarin staat dat de makelaar dient te waken tegen onjuiste beeldvorming over zijn belangen en positie.
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: J. O. (hierna: O), wonende te H, appellant/verweerder in incidenteel hoger beroep, tegen P.W.H. B. (hierna: B), lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te H beklaagde/appellant in incidenteel hoger beroep,
1.
Verloop van de procedure
1.1
O is bij brief van 21 april 2008 tijdig in hoger beroep gekomen van de beslissing van 27 februari 2008 van de Raad van Toezicht Groningen (aan partijen verzonden bij brief van op 28 februari 2008). In deze beslissing is de tegen B ingediende klacht gegrond verklaard en is aan hem de straf van waarschuwing opgelegd. De Raad heeft voorts bepaald dat B terzake van de kosten die zijn verbonden aan de behandeling van de klacht in eerste instantie een bedrag van € 2.300,-dient te voldoen.
1.2
In zijn brief van 10 december 2008 heeft O de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3
In zijn verweerschrift van 5 februari 2009 heeft B verweer gevoerd in hoger beroep en voorts de gronden aangevoerd waarop zijn incidenteel hoger beroep is gebaseerd.
1.4
De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen
2
gewisselde stukken en de beslissing van de Raad. 1.5
Ter zitting van 10 maart 2009 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen: -
O in persoon; B in persoon.
1.6
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Beide partijen hebben zich daarbij bediend van pleitnotities.
2.
De feiten
2.1
Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2
Na het overlijden van de broer van O, erven diens beide dochters de eigendom van het (verhuurde) bedrijfspand gelegen aan de H-straat 169 in H. In 2002 vraagt O, die als beheerder optreedt met betrekking tot dit bedrijfspand, aan B advies over een indeplaatsstelling. In zijn brief van 16 september 2002 waarbij B zijn declaratie voor dit gegeven advies aan O toezendt, vermeldt B dat hij zich aanbevolen houdt om te bemiddelen ingeval van verkoop van het bedrijfspand. B brengt op verzoek van O ook een offerte uit met betrekking tot de kosten die op jaarbasis zullen zijn verbonden aan het beheer van het bedrijfspand.
2.3
In 2003 verkoopt één van de dochters van de broer van O haar aandeel in het bedrijfspand aan O. In verband hiermee taxeert B in opdracht van O de waarde van dit aandeel. Blijkens zijn taxatierapport van 27 augustus 2003 waardeert B de onverdeelde helft van het bedrijfspand op € 205.000,--.
2.4
O informeert B over zijn wens om ook de andere helft van het bedrijfspand te verwerven. Nadat de andere dochter van zijn overleden broer kenbaar maakt dat ook zij haar aandeel wil gaan verkopen, spreekt O op 3 februari 2005 met B af dat hij deze in contact zal brengen met zijn nichtje met het oog op de waardebepaling van haar aandeel in het bedrijfspand. Op 4 februari 2005 voeren O, diens nichtje en partner in aanwezigheid van B overleg. B deelt mee dat naar zijn oordeel het aandeel van het nichtje een waarde heeft van € 235.000,--/€ 240.000,--.
2.5
In de periode april/mei 2005 deelt de partner van het nichtje aan O mee dat deze bereid is om haar aandeel te verkopen voor een bedrag van € 300.000,--. O informeert B op 23 mei 2005 over het gesprek dat is gevoerd met de partner van zijn nichtje. B voert vervolgens enkele malen overleg met het nichtje en haar partner.
2.6
Naar O later blijkt, onderhandelt B in de daaropvolgende periode met het nichtje over de aankoop van haar aandeel in het bedrijfspand aan B. Op verzoek van het nichtje informeert B daarover O aanvankelijk niet. Op 8 december 2005 deelt B aan O mee dat hij het plan heeft om het aandeel van het nichtje te kopen. Vervolgens koopt B dit aandeel voor € 250.000,--. Het nichtje bedingt onder andere dat het aan B niet is toegestaan om binnen vijf jaar na de datum van eigendomsoverdracht, het aandeel in het bedrijfspand te verkopen en te leveren aan O. Bentum belast zijn
3
aandeel daarin met een hypothecaire inschrijving van € 350.000,--.
3.
De klacht
3.1
De klacht, zoals deze door de Raad is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2
B heeft, zonder O daarover te informeren, het aandeel gekocht in het bedrijfspand waarvan O mede-eigenaar is, terwijl B ermee bekend was dat O dit aandeel wilde verwerven. Door aldus te handelen heeft B niet gehandeld zoals een behoorlijk makelaar betaamt en heeft hij misbruik gemaakt van het door O in hem gestelde vertrouwen.
4.
Het hoger beroep van O
4.1
O heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2
B heeft misbruik gemaakt van vertrouwelijke informatie en zijn positie. Hij heeft zijn eigen belang vooropgesteld in plaats van de aan hem toevertrouwde zakelijke belangen. Voorzien van de door O verstrekte vertrouwelijke informatie, ondermeer ook over de benarde financiële positie van het nichtje van O, heeft B met haar onderhandeld over de aankoop van haar aandeel in het bedrijfspand, terwijl B op de hoogte was van de belangstelling voor en het belang van O bij de mogelijke aankoop daarvan. Mede met behulp van deze informatie is B er in geslaagd de onverdeelde helft van het bedrijfspand te kopen voor een onder de marktwaarde gelegen koopsom.
4.3
B had zich zowel ten opzichte van O als ten aanzien van diens nichtje moeten terugtrekken. Door zijn handelwijze heeft B het vertrouwen in de makelaardij geschonden en daarom kan niet worden volstaan met de door de Raad opgelegde straf van waarschuwing.
5.
Het verweer van B in hoger beroep
5.1
B heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2
Uit het beroepschrift volgt dat O zich kan verenigen met de beslissing van de Raad, met uitzondering van de aan B opgelegde straf. Het bepalen van de strafmaat is echter een discretionaire bevoegdheid van de Raad en daartegen kan O niet opkomen. Daarom moet hij niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn hoger beroep.
5.3
B is er in geslaagd om de mede-eigendom te verkrijgen van het bedrijfspand. O kon zich daarmee niet verenigen en hij heeft getracht om B te bewegen zijn aandeel aan hem te verkopen. Daartoe was B niet alleen niet bereid, maar hij was daartoe ook niet in staat omdat de verkoopster had bedongen dat geen doorverkoop aan O mocht plaatsvinden. O heeft bij herhaling aan B voorgehouden dat hij het hoger beroep zou intrekken indien B alsnog zijn aandeel aan hem zou doorverkopen. Ook omdat O het hoger beroep als drukmiddel heeft gebruikt in het overleg met B, kan hij daarin niet worden ontvangen.
4
6.
Het incidenteel hoger beroep
6.1
B heeft in incidenteel hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
6.2
B heeft van meet af aan duidelijk gemaakt aan O, dat zijn nichtje haar aandeel niet zou willen verkopen aan O, omdat zij met hem was gebrouilleerd. Nadat B had besloten om te trachten haar aandeel te verwerven heeft hij O daarover geïnformeerd. Deze heeft daartegen geen bezwaar gemaakt en zelfs aangeboden om de aankoop te financieren. B heeft ook aan O meegedeeld dat zijn nichtje in de koopakte een verbod op doorverkoop aan O wilde opnemen.
6.3
B heeft zich achteraf gerealiseerd dat hij er verstandig aan zou hebben gedaan om hetgeen hij met O over deze kwestie had besproken, schriftelijk te bevestigen. Hij heeft daarvan echter afgezien op grond van het feit dat tussen O en B al gedurende langere tijd een vertrouwensband bestond.
6.4
Onjuist is de stelling van O dat B hem in de waan zou hebben gelaten dat door hem namens O met het nichtje onderhandelingen werden gevoerd over de aankoop van haar aandeel. Evenzeer onjuist is het standpunt van O dat B vertrouwelijke informatie zou hebben verkregen, waaronder informatie over de financiële problemen van het nichtje, en hij daarvan zou hebben geprofiteerd bij het voeren van de onderhandelingen. B heeft het aandeel in het bedrijfspand ook voor een reële koopprijs gekocht.
6.5
Onjuist is de stelling van O dat hij is benadeeld als gevolg van het feit dat B een hypotheekrecht heeft gevestigd op het bedrijfspand. Ook voor O bestaat de mogelijkheid om zijn aandeel daarin te belasten.
6.6
B heeft tegenover O niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Nog niet eerder is aan B een tuchtrechtelijke straf opgelegd. Indien al sprake zou zijn van tuchtrechtelijk laakbaar handelen waarvoor een straf zou moeten worden opgelegd, dan bestaat geen grond voor het opleggen van een zwaardere straf dan de door de Raad opgelegde straf van waarschuwing.
7.
Het verweer van O in incidenteel hoger beroep
7.1
O heeft tegen het incidenteel hoger beroep ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht verweer gevoerd en daarbij aansluiting gezocht bij de door hem in hoger beroep geformuleerde stellingen.
8.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep en incidenteel hoger beroep
8.1
Door het hoger beroep en het incidenteel hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
8.2
O kan worden ontvangen in zijn hoger beroep nu dit tijdig is ingesteld. Het feit dat O met B overleg heeft gevoerd over een regeling van het geschil en hij B daarbij in het vooruitzicht heeft ge-
5
steld dat hij bereid is om het hoger beroep in te trekken indien tussen partijen een regeling zou worden bereikt, heeft niet tot gevolg dat O niet in zijn hoger beroep kan worden ontvangen. Het feit dat O zich met de beslissing van de Raad kan verenigen maar de oplegging van een zwaardere straf bepleit, leidt er evenmin toe dat hij niet zou kunnen worden ontvangen in zijn hoger beroep. 8.3
Het staat vast dat B en O sinds 2002 een zakelijke (professionele) relatie met elkaar hebben onderhouden. In zijn verweerschrift/beroepschrift in incidenteel hoger beroep spreekt B in dat verband over een “reeds gedurende langere tijd bestaande vertrouwensrelatie”. Voorts staat vast dat B op verzoek van O heeft geadviseerd ten aanzien van verschillende met het bedrijfspand samenhangende aspecten. Daarbij ging het ondermeer om de waardering van het door O te verwerven aandeel daarin. B was er ook mee bekend dat O belangstelling had voor de eventuele verwerving van het andere deel daarvan en hij was ook op de hoogte van diens zakelijke belang daarbij.
8.4
B heeft niet weersproken dat O het initiatief heeft genomen om met hem van gedachten te wisselen over de mogelijkheid om het aandeel van zijn nichtje te kopen, nadat deze had meegedeeld dat zij verkoop van haar aandeel overwoog. In zijn brief van 11 juli 2007 aan de secretaris van de Raad van Toezicht Groningen heeft B in dat verband aangevoerd, dat hij daarover enkele malen met O van gedachten heeft gewisseld en hij ook met dit nichtje overleg heeft gevoerd over een mogelijke verkoop aan O. In zijn brief heeft hij daaraan toegevoegd dat, nadat de verkoopster op een bepaald moment met hem contact had opgenomen naar aanleiding van de door B uitgesproken wens om haar aandeel te kopen en daarover werd onderhandeld, daarover op verzoek van de verkoopster geheimhouding werd betracht. Aangezien O dat gemotiveerd heeft betwist, is in deze procedure niet komen vast te staan dat hij op enig moment positief zou hebben gestaan tegenover een eventuele aankoop door B van het aandeel van zijn nichtje in het bedrijfspand door B, en O zich zelfs bereid zou hebben verklaard om de koopsom te financieren. De Centrale Raad van Toezicht overweegt in dit verband nog dat deze stelling ook niet aannemelijk is omdat B niet alleen zelf heeft aangevoerd dat over deze onderhandelingen geheimhouding is betracht, maar B ook heeft nagelaten om hetgeen hij daarover mondeling met O zou hebben besproken, schriftelijk aan hem te bevestigen en wel ter voorkoming van misverstand, onzekerheid of geschil ten aanzien van zijn positie.
8.5
In Regel 1 van de Erecode is ondermeer bepaald dat een NVM-lid dient te waken tegen onjuiste beeldvorming met betrekking tot zijn belangen en positie. Door aanvankelijk op verzoek en ten behoeve van O overleg te voeren met diens mede-eigenaresse in het bedrijfspand over de aankoop van haar aandeel daarin, om vervolgens in het geheim voor zichzelf te onderhandelen over de aankoop daarvan, heeft B bovenvermeld voorschrift van Regel 1 van de Erecode geschonden. De Centrale Raad van Toezicht acht hierbij nog van belang dat O met B een vertrouwensrelatie had en de Centrale Raad van Toezicht acht aannemelijk dat B bij het voeren van zijn onderhandelingen gebruik heeft kunnen maken, en daarvan mogelijk ook heeft geprofiteerd, van de door O aan hem toevertrouwde informatie ten aanzien van de persoon van de mede-eigenaresse, die een familielid is van O. Aldus heeft B de beschikking gekregen over mogelijk voor zijn aankoop relevante informatie waarover hij niet de beschikking zou hebben gehad als tussen O en B geen vertrouwensrelatie zou hebben bestaan.
8.6
De Centrale Raad van Toezicht acht de klacht dan ook gegrond en is van oordeel dat B een ernstig tuchtrechtelijk verwijt treft. Door zijn handelwijze is het vertrouwen in de stand der make-
6
laars ondermijnd. Daarom kan niet worden volstaan met de door de Raad opgelegde straf. De Centrale Raad van Toezicht acht de na te melden straf juist en is voorts van oordeel dat termen bestaan om B te belasten met na te melden bijdrage in de kosten die zijn verbonden aan de behandeling van de klacht in beide instanties. 8.7
Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad tot de volgende uitspraak.
9.
Beslissing in hoger beroep en in incidenteel hoger beoep
9.1
Bekrachtigt de beslissing van de Raad van Toezicht Groningen van 2 november 2007 voorzover daarin de klacht gegrond is verklaard.
9.2
Vernietigt de beslissing voor het overige.
9.3
Legt aan B de straf op van berisping alsmede de straf van een boete van € 2.500,--. Bepaalt dat door B deze boete binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
9.4
Bepaalt dat Bentum terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van € 5.053,-- zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. J.H. Dantuma, voorzitter, mr. K.E. Mollema, mr. H.W. Pot, J.P. Nelisse en W. van Haselen in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 10 juni 2009.
