CR 12/2424 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Onderhandelingsperikelen. Onjuiste beeldvorming over positie veroorzaakt. Vertrouwen gewekt dat kandidaat-huurder niet met verhuur aan derde zou worden geconfronteerd. Een makelaar was werkzaam op een bijkantoor van een makelaarsonderneming welk bijkantoor in 2009 gesloten was. Hij had van de eigenaar de gelegenheid gekregen om de kantoorruimte door te verhuren. Daartoe was een te huur-bord van het voormalige bedrijf aan de gevel bevestigd. Een ondernemer (klager) toont belangstelling. De makelaar deelt mede dat hij eerst gesprekken met een derde-belangstellende wil afwerken. Toen deze zich terugtrok deelde klager mede zeer serieus geïnteresseerd te zijn en op korte termijn een beslissing te zullen nemen. Daartoe liet hij zijn branche-organisatie een onderzoek naar de haalbaarheid van een vestiging ter plaatse doen. Toen klager kort daarop vernam dat een derde de ruimte had bezichtigd en hij de makelaar daarop bevroeg, deelde deze mede dat de ruimte aan een ander was verhuurd. De Centrale Raad verwerpt het verweer van de makelaar dat hij niet als makelaar maar als privé persoon was opgetreden. De makelaar heeft het vertrouwen bij klager gewekt dat hij niet zou worden geconfronteerd met verhuur aan een derde. De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: G. S., aangesloten NVM-makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te R, appellant/beklaagde, tegen De maatschap BAKKERIJ J.G. VAN R, gevestigd te W, klaagster,
1.
Verloop van de procedure
1.1
Bij brief van 7 augustus 2011 heeft klaagster een klacht ingediend bij de Afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Zwolle. In de beslissing van 14 december 2011, verzonden op 17 januari 2012, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen appellant ingediende klacht gegrond verklaard en is aan hem de maatregel van berisping opgelegd. De Raad van Toezicht heeft voorts bepaald dat appellant met een bedrag van € 2.155 dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. Appellant is bij brief van 15 februari 2012 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2
In zijn brief van 16 maart 2012 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3
Klaagster heeft in haar brief van 24 april 2012 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4
De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5
Ter zitting van 13 september 2012 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen: -
appellant in persoon bijgestaan door mr. P. Hoogerwerf; namens klaagster de heer en mevrouw Van R bijgestaan door T. M.
1.6
Appellant en klaagster zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
2.
De feiten
2.1
Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2
De Raad van Toezicht heeft in zijn beslissing een aantal feiten vastgesteld. In hoger beroep zijn partijen niet tegen deze vaststelling opgekomen zodat ook de Centrale Raad van Toezicht van die feiten zal uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.3
De bedrijfsruimte gelegen aan De K 6 in R werd voorheen gehuurd door het makelaarskantoor B Makelaardij B.V. (hierna: B) waaraan appellant als makelaar was verbonden. Sinds 2009 heeft B geen gebruik meer gemaakt van deze bedrijfsruimte maar zij bleef wel verplicht om de huurpenningen te voldoen aan de verhuurster. Deze heeft B de gelegenheid geboden om de bedrijfsruimte aan derden (onder) te verhuren. Met het oog daarop heeft B aan de gevel een bord van makelaarskantoor B aangebracht met de mededeling dat de bedrijfsruimte te huur werd aangeboden.
2.4
De heer en mevrouw Van R zijn de maten van de maatschap Bakkerij J.G. van R die als klaagster is opgetreden. Zij hebben de bedrijfsruimte op 18 mei 2011 bezichtigd. Op dat moment bestond er bij een zekere D belangstelling voor de huur van de bedrijfsruimte en klaagster was daarover geïnformeerd. Nadat D zich had teruggetrokken heeft één van de maten op 22 juli 2011 desgevraagd, bij een bezoek van appellant aan klaagster, aan appellant meegedeeld dat klaagster nog steeds geïnteresseerd was in de huur van de bedrijfsruimte en op korte termijn daarover een beslissing zou nemen. Klaagster had aan haar brancheorganisatie verzocht om een onderzoek uit te voeren naar de mogelijkheden van exploitatie daarvan als bakkerij. Appellant was daarvan op de hoogte.
2.5
Appellant is op 23 juli 2011 benaderd door een andere partij en daarmee is de bedrijfsruimte op 25 juli 2011 bezichtigd. Deze gegadigde heeft op die datum besloten de ruimte te huren.
2.6
Omdat klaagster had vernomen dat de bedrijfsruimte door een derde partij werd bezichtigd heeft zij op 25 juli 2011 het initiatief genomen om bij appellant te informeren naar de stand van zaken. Deze heeft meegedeeld dat inmiddels met een andere partij overeenstemming was bereikt over de huur van de bedrijfsruimte.
3.
De klacht
3.1
De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2
Appellant heeft gehandeld in strijd met de Regels 1-5 en Regel 6 van de Erecode door, terwijl hij er van op de hoogte was dat klaagster zeer geïnteresseerd was in de bedrijfsruimte en dit op 22 juli 2011 nog uitdrukkelijk kenbaar had gemaakt, op 25 juli 2011 de bedrijfsruimte aan een derde partij te verhuren. Minst genomen had het op de weg van appellant gelegen om klaagster over de belangstelling van deze derde te informeren of aan klaagster een optie met betrekking tot de huur aan te bieden.
4.
Het hoger beroep
4.1
Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2
De Raad van Toezicht heeft ten onrechte het verweer verworpen dat appellant niet in zijn hoedanigheid van makelaar heeft gehandeld. B was als huurster van de bedrijfsruimte met de verhuurster overeengekomen dat zij in de gelegenheid werd gesteld om de ruimte “door te verhuren”. Weliswaar was aan de gevel van de bedrijfsruimte een bord bevestigd waarop stond vermeld dat deze te huur werd aangeboden met een verwijzing naar B, maar daaruit kon niet worden afgeleid dat appellant in zijn hoedanigheid van makelaar eventueel overleg met geïnteresseerde partijen zou voeren over het sluiten van een huurovereenkomst. De overhandiging van een visitekaartje met daarop de vermelding van het beroep makelaar leverde daarvoor evenmin een aanwijzing op omdat appellant daarmee de bevordering van de communicatie beoogde.
4.3
De maten van klaagster zijn professionele zakenlieden. Zij konden redelijkerwijze weten dat appellant niet als makelaar optrad, en niet valt in te zien dat appellant gehouden was om dat aspect schriftelijk bij klaagster onder de aandacht te brengen. Appellant heeft Regel 1 van de Erecode niet geschonden aangezien hij niet als makelaar heeft gehandeld.
4.4
Appellant heeft klaagster geïnformeerd over zijn positie als huurder van de bedrijfsruimte en zijn wens om deze op zo kort mogelijke termijn door te verhuren. Klaagster heeft slechts de mogelijkheden afgetast om eventueel onderhandelingen te gaan voeren, maar heeft niet om een termijn of optie verzocht. Anders dan de Raad van Toezicht heeft overwogen bestond voor appellant niet de verplichting om klaagster te informeren over haar positie en rechten als gegadigde voor de huur van de bedrijfsruimte.
5.
Het verweer
5.1
Klaagster heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2
Eerst in hoger beroep heeft appellant zich erop beroepen dat hij niet als makelaar maar als privé persoon is opgetreden. Klaagster heeft echter geen enkele aanwijzing gekregen dat appellant niet als makelaar maar als privé persoon optrad. Hij heeft niet alleen zijn (makelaars)visitekaartje afgegeven, maar ook documentatie en brochures met vermelding van de kantoornaam van B. Op het aan de gevel van de bedrijfsruimte bevestigde bord was het telefoonnummer vermeld van het makelaarskantoor waaraan appellant destijds was verbonden. Hij heeft met klaagster overleg gevoerd over de te huur aangeboden bedrijfsruimte en meegedeeld dat daarover door hem kon worden onderhandeld.
5.3
Appellant heeft aan klaagster voorgehouden dat hij eerst met klaagster overleg zou kunnen gaan voeren over een huurovereenkomst nadat het gesprek daarover met de andere gegadigde D was beëindigd. Klaagster mocht er daarom op vertrouwen dat door appellant ten aanzien van haar ook een dergelijke handelwijze zou worden gevolgd. Van belang in dat verband is dat klaagster ter zake van kosten die waren verbonden aan de uitvoering van een haalbaarheidonderzoek om in de bedrijfsruimte een bakkerij te gaan exploiteren, aan haar brancheorganisatie ca. € 2.500,-- heeft moeten betalen.
6.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1
Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
6.2
Door aan klaagster zijn visitekaartje te geven en deze rond te leiden in de bedrijfsruimte aan de gevel waarvan een bord was bevestigd van het makelaarskantoor waaraan hij destijds was verbonden, mocht klaagster ervan uitgaan, dat appellant in zijn hoedanigheid van makelaar met klaagster overleg had gevoerd over de mogelijke verhuur daarvan. Hij heeft immers klaagster niet op ondubbelzinnige wijze geïnformeerd over zijn positie en het feit dat hij niet optrad als makelaar van de verhuurster. Door dat na te laten en onder de geschetste omstandigheden niet te waken tegen de ontstane onjuiste beeldvorming over zijn persoon heeft appellant, naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht handelend als NVM-Makelaar, Regel 1 van de Erecode geschonden.
6.3
Appellant heeft niet bestreden dat hij aan klaagster heeft meegedeeld dat hij met haar eerst overleg zou kunnen gaan voeren over de mogelijke huur van de bedrijfsruimte, nadat zijn overleg daarover met een andere partij was beëindigd. Nu vaststaat dat klaagster op 22 juli 2011 aan appellant heeft meegedeeld dat zij op korte termijn een beslissing zou nemen over mogelijke huur van de bedrijfsruimte en appellant op dat moment aan klaagster niet heeft voorgehouden dat hij zich vrij achtte om met andere partijen te onderhandelen en een huurovereenkomst te sluiten, heeft hij bij klaagster het vertrouwen gewekt dat deze niet zonder voorafgaande waarschuwing zou worden geconfronteerd met een beslissing om de bedrijfsruimte aan een andere partij te verhuren. Door na te laten klaagster, die niet door een makelaar werd bijgestaan, bij voorkeur schriftelijk ter vermijding van misverstand, onzekerheid of geschil te informeren over haar (rechts)positie als mogelijke gegadigde voor de huur van de bedrijfsruimte, heeft appellant niet met de van hem ook tegenover klaagster te verlangen zorgvuldigheid gehandeld en dat is onder de geschetste omstandigheden tuchtrechtelijk laakbaar.
6.4
De klacht is gegrond en de Centrale Raad van Toezicht acht de door de Raad van Toezicht opgelegde sanctie juist. De beslissing van de Raad van Toezicht dient te worden bekrachtigd met uitzondering van de aan appellant opgelegde kostenveroordeling. De Centrale Raad van Toezicht ziet aanleiding om appellant te belasten met de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties.
6.5
Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
7.
Beslissing in hoger beroep
7.1
Bekrachtigt de beslissing van 14 december 2011 van de Raad van Toezicht Zwolle voor zover de klacht daarbij gegrond is verklaard en aan appellant de straf van berisping is opgelegd.
7.2
Vernietigt de beslissing voor het overige.
7.3
Bepaalt dat appellant terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van € 5.142 zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. P. van der Kolk-Nunes, F.J. van der Sluijs, mr J.C. Borgdorff, leden en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op november 2012. K.E. Mollema voorzitter J.A. van den Berg secretaris
