CR 09/2254 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Taxatie. Verschillen tussen waardering en opbrengst. Grillig prijzenverloop. Ten onrechte de indruk wekken dat de makelaar zelf de panden opnam. Door in de taxatierapporten ten onrechte de indruk te wekken dat de makelaar de panden opname, terwijl dat in werkelijkheid geschiedde door een daartoe niet gekwalificeerde medewerker, heeft de makelaar in zeer ernstige mate de hoge eisen die aan een taxatierapport worden gesteld, miskend. De door klagers en beklaagde aangevoerde uitgebreide informatie duidt erop dat de plaatselijke markt een grillig prijsverloop kent. Daardoor is niet komen vast te staan dat de makelaar niet in redelijkheid tot zijn taxaties heeft kunnen komen. Het betreffende marktsegment wordt onder meer beïnvloed door een slecht werkend veilingsysteem waar voornamelijk vastgoedhandelaren opereren. Een makelaar dient in zijn taxaties van een object in dat segment tot uitdrukking te brengen tegen die uitzonderlijke achtergrond. De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
HET ALGEMEEN BESTUUR VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM (hierna: de NVM), gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwegein, en De stichting STICHTING WAARBORGFONDS EIGEN WONINGEN (hierna: WEW), gevestigd en kantoorhoudende te Zoetermeer, appellanten/klagers, tegen F. B. (hierna: B), lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te S, beklaagde.
1.
Verloop van de procedure
1.1
De NVM en WEW zijn bij brief van 31 juli 2008 tijdig in hoger beroep gekomen van de beslissing van 29 mei 2008 van de Raad van Toezicht Rotterdam (aan partijen verzonden bij brief van 12 juni 2008). In deze beslissing is de tegen B ingediende klacht gegrond verklaard en is aan hem de straf van berisping opgelegd alsmede de straf van voorwaardelijke schorsing voor de duur van één maand met een proeftijd van twee jaar. De Raad heeft voorts bepaald dat B met een bedrag van € 2.243,98 dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht.
1.2
De NVM en WEW hebben in hun brief van 16 september 2008 de gronden aangevoerd waarop het hoger beroep is gebaseerd.
2
1.3
B heeft in zijn brief van 19 november 2008 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4
De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad.
1.5
Ter zitting van 27 januari 2009 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen: -
namens de NVM de heer F. Markus vergezeld van de heer J.F.B. van Hasselt; namens WEW de heer drs. F.M. Schuit; B in persoon bijgestaan door mr. W.Th. van Dijk.
1.6
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. De heer Van Hasselt heeft zich daarbij bediend van een pleitnotitie.
2.
De feiten
2.1
Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2
De onderneming Solid Trust B.V. geeft namens een zekere A op 7 juli 2004 opdracht aan B om het appartement te taxeren dat is gelegen aan de B-straat 43B in R. In het op 20 juli 2004 gedateerde taxatierapport is ondermeer het navolgende vermeld: “De taxatie is uitgevoerd door: Als makelaar/taxateur beëdigd ingeschreven in het register
Lid van Datum opname en inspectie
:
: F. B en E.F. van W (taxateur) : op: 20 november 1996 door de rechtbank/KvK te: ROTTERDAM : CRMT te: NIEUWEGEIN op: 01 september 2001 onder nummer: certificaatnummer RMT 01.17.109.5.002402 Nederlandse Vereniging van Makelaars : 13 juli 2004”
Het appartement is bezichtigd door een voormalig werknemer van Broeder, de heer E.F. van Wn, die geen lid is van de NVM. B zelf heeft het appartement niet gezien. Met betrekking tot het doel van de taxatie is vermeld: “De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van: 1.
een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij
Niet van toepassing “
2.3
B taxeert de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 105.000,-- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 94.500,--. Ten aanzien van de toegepaste methodiek vermeldt hij dat gebruik is gemaakt van de methode van objectvergelijking.
2.4
A koopt het appartement voor € 105.000,-- waarna op 21 september 2004 de eigendom aan hem
3
wordt overgedragen. In 2006 blijft A in gebreke met de voldoening van zijn financiële verplichtingen tegenover de Rabobank Rotterdam. Deze geeft op 20 januari 2006 opdracht tot taxatie aan de in Rotterdam gevestigde makelaar en NVM-lid, D.F. Biemans. Doel van de taxatie is het verkrijgen van inzicht in de waarde van het appartement in verband met het voornemen tot executoriale verkoop daarvan. Biemans waardeert blijkens zijn taxatierapport van 27 januari 2006 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 68.000,-- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 58.000,--. In verhuurde staat taxeert Biemans deze waarden op € 54.000,-respectievelijk € 46.000,--. Biemans vermeldt in zijn rapport dat hij geen toegang heeft verkregen tot het appartement en daarom door hem geen rekening is gehouden met de interne onderhoudstoestand daarvan. 2.5
Op 3 maart 2006 verkoopt A het appartement aan Van Hellemond Vastgoed B.V. voor € 60.000. Op 2 mei 2006 wordt de eigendom overgedragen en eveneens op 2 mei 2006 levert Van Hellemond vastgoed B.V. het appartement aan Den Brecht B.V. voor een bedrag van € 68.000. Deze vennootschap verkoopt het appartement op 14 januari 2008 aan een zekere Trana voor € 92.000, waarna de eigendom wordt overgedragen op 7 maart 2008.
2.6
De onderneming Solid Trust B.V. geeft namens A op 7 juli 2004 opdracht aan makelaar B om het appartement te taxeren dat is gelegen aan de W-straat 85B in R. In het taxatierapport van 15 juli 2004 is ondermeer het navolgende vermeld: “De taxatie is uitgevoerd door: Als makelaar/taxateur beëdigd ingeschreven in het register
Lid van Datum opname en inspectie
:
: F. B. en E.F. van W (taxateur) : op: 20 november 1996 door de rechtbank/KvK te ROTTERDAM : CRMT te: NIEUWEGEIN op: 01 september 2001 onder nummer: certificaatnummer RMT 01.17.109.5.002402 Nederlandse Vereniging van Makelaars : 15 juli 2004”
Het appartement is bezichtigd door voornoemde Van W terwijl B zelf het appartement niet heeft gezien. Met betrekking tot het doel van de taxatie is vermeld: “De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van: 1.
een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij
Niet van toepassing ”
2.7
B taxeert de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 99.500. De executiewaarde vrij van huur en gebruik bepaalt Den Broeder op € 89.550. Ten aanzien van de toegepaste methodiek vermeldt hij dat gebruik is gemaakt van de methode van objectvergelijking.
2.8
Op 7 maart 2006 taxeert de in Rotterdam gevestigde makelaar en NVM-lid A.M. Schobben in opdracht van Solveon Incasso de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 65.000 en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 52.000,--. In zijn rapport vermeldt Schobben dat aan hem geen toegang tot het appartement is verleend zodat de taxatie vanaf de openbare weg is uitgevoerd.
4
2.9
Met goedkeuring van de Rechtbank als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 BW verkoopt de ABNAmro het appartement op twee juni 2006 aan Schilt Invest B.V. voor € 56.000.
2.10 In opdracht van een zekere Eusenia taxeert B op 24 februari 2004 het appartement gelegen aan de Singel 7B in S. In zijn taxatierapport is ondermeer het navolgende vermeld: “De taxatie is uitgevoerd door: Als makelaar/taxateur o.g. beëdigd : ingeschreven in het register
:
Lid van 15241. Datum opname en inspectie
:
: F. B 20 november 1996 door de rechtbank/KvK te Rotterdam CRMT te Nieuwegein op 01 september 2001 onder nummer RMT01.17.109.5.002402 Nederlandse Vereniging van Makelaars Lidnummer :
23 februari 2004”
Met betrekking tot het doel van de taxatie is vermeld: “De taxatie is bedoeld om inzicht te verstrekken in de waarde van het object ten behoeve van: 1.
Een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij
Nader te noemen geldverstrekker. ”
2.11 B taxeert de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 135.000 en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 119.000. Ten aanzien van de toegepaste methodiek vermeldt hij dat gebruik is gemaakt van de methode van objectvergelijking. Eusenia koopt het appartement op 20 april 2004 voor € 135.000. 2.12 In opdracht van de ABN-Amro taxeert de in Rotterdam gevestigde makelaar en NVM-lid R. Hulscher op 3 februari 2006 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 100.000 en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 85.000. In verhuurde staat taxeert Hulscher deze waarden op € 42.000 respectievelijk € 35.000. 2.13 In april 2006 heeft het appartement op een executoriale veiling een bedrag van € 73.000,-- opgebracht.
3.
De klacht
3.1
De klacht, zoals deze door de Raad is samengevat, houdt het navolgende in.
3.2
De NVM en WEW zijn van oordeel dat B in redelijkheid niet tot zijn taxaties heeft kunnen komen. Zij vragen zich af of B de uitvoering van de taxatieopdrachten niet heeft overgelaten aan Van W, die geen lid is van de NVM, in plaats van zichzelf met de uitvoering van de opdrachten te belasten.
5
4.
Het hoger beroep van de NVM en WEW
4.1
De NVM en WEW hebben in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2
Ten onrechte heeft de Raad niet geoordeeld dat B redelijkerwijs niet tot zijn waardering heeft kunnen komen. De NVM en WEW zijn van oordeel dat uit de door hen gepresenteerde gegevens blijkt dat B tot onjuiste waardeoordelen is gekomen.
4.3
Ten aanzien van het appartement gelegen aan de B-straat 43B in R wijzen de NVM en WEW ondermeer op het navolgende:
4.4
-
Voor B was uit de openbare registers kenbaar dat het appartement op 13 september 2002 tweemaal is (door)geleverd voor koopprijzen van respectievelijk € 64.900 en € 86.200. Op het moment van uitvoering van de taxatieopdracht stond het appartement te koop voor een vraagprijs van € 79.500. Deze opdracht is op 20 augustus 2004 ingetrokken.
-
Voor B was kenbaar dat in de periode juni tot september 2003 de appartementen in de Bstraat 45B, 49B en 55A werden verkocht of opgenomen in de openbare registers voor bedragen van respectievelijk € 47.193, € 63.000 en € 78.000.
-
Op 16 januari 2006 is het appartement verkocht voor € 56.400. Er was sprake van een verkoop “voor de veiling uit”, dus er was wel sprake van enige dwang.
-
Op 25 januari 2006 taxeert makelaar Biemans de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 60.000 en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 58.000.
-
Op 2 mei 2006 wordt het appartement verkocht voor € 60.151 en korte tijd daarna voor € 68.000.
-
Met uitzondering van het jaar 2008 zijn er nooit koopprijzen tot stand gekomen op het niveau van de door B getaxeerde waarde.
Met betrekking tot het appartement gelegen aan de W-straat 85B in R wijzen de NVM en WEW op de navolgende aspecten. -
Uit de openbare registers volgt dat dit appartement op 26 april 2001 is verkocht voor € 38.571, op 20 augustus 2001 € 45.378 heeft opgeleverd en op 21 augustus 2001 is doorverkocht voor € 68.067.
-
Zowel uit de kadastrale registers als aan Midas ontleende gegevens volgt, dat er vanaf 2003, en evenmin voordien, voor vergelijkbare appartementen koopprijzen zijn betaald ter hoogte van de door B getaxeerde bedragen. Opbrengsten die daarbij in de buurt komen zijn gerealiseerd in 2006 en 2007.
-
Op 27 mei 2004 is het appartement beschreven voor € 45.000. Het vergelijkbare appartement aan de W-straat 62A is door het kantoor van B op 3 november 2003 verkocht voor
6
€ 73.000 en op 29 april 2004 voor € 75.000. -
4.5
Op 7 maart 2006 taxeert makelaar Schobben op basis van een geveltaxatie de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 65.000 en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 52.500.
Ten aanzien van het appartement gelegen aan de Singel 7B in S voeren NVM en WEW het navolgende aan: -
Het appartement is in 2001 verkocht voor € 68.000. Indien B het programma Marktpositie had geraadpleegd, dan zou hij hebben gezien dat met betrekking tot het appartement een waarde-indicatie werd gegeven van circa € 87.000.
-
Met behulp van het programma Midas had B kunnen vaststellen dat het nagenoeg identieke appartement aan de Singel 11B op 2 augustus 2002 was verkocht voor € 87.500. Het op 9 februari 2004 verkochte appartement aan de Singel 47C heeft € 100.000 opgeleverd. Het appartement aan de Singel 9B is in het kadaster vermeld voor een bedrag van € 155.000. In december 2006 is dit appartement verkocht voor € 119.000. Het appartement aan de Singel 31 - met een inhoud van 210 m³ tegenover de inhoud van 260 m³ van het door B getaxeerde appartement - is in juli 2003 verkocht voor € 65.000 en in september 2003 voor € 85.000.
-
Het appartement aan de Singel 19B is verkocht voor € 85.000 in juli 2002. Op 31 juli 2003 is het appartement aan de Korte S-straat 22 III verkocht voor € 100.000.
-
In juli 2006 is het appartement aan de Singel 29 verkocht voor € 136.000.
5.
Het verweer van B in hoger beroep
5.1
Br heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende verweer gevoerd.
5.2
Ten onrechte heeft de Raad overwogen dat B in zijn taxatierapporten verschillende tekstonderdelen in de rubriek G 2 heeft weggelaten. Als gevolg van het gebruik van de zogenoemde taxatierapportgenerator kunnen keuzes worden gemaakt waardoor bepaalde velden weg kunnen vallen. B heeft terzake niet moedwillig gehandeld en zal aan dit aspect in het vervolg meer aandacht besteden.
5.3
Anders dan de Raad heeft overwogen, heeft B wel een aannemelijke verklaring gegeven voor het feit dat de getaxeerde onderhandse verkoopwaarden overeenstemmen met de koopprijzen. Desgevraagd heeft B ter zitting verklaard dat niet valt uit te sluiten dat op basis van zijn taxatierapport overeenstemming is bereikt tussen de desbetreffende kopers en verkopers. B is daarbij echter niet betrokken geweest.
5.4
Uit de notulen van de op 23 november 2004 gehouden ledenvergadering van de afdeling Rotterdam van de NVM volgt, dat eerst op de vergadering van 26 mei 2004 de aandacht is gevestigd op de criminele praktijken op de vastgoedmarkt in Rotterdam. Anders dan de Raad heeft overwogen
7
is daaraan door de NVM voordien nauwelijks aandacht besteed. 5.5
De NVM heeft met betrekking tot het appartement aan de B-straat 43B een schets gegeven die om aanvulling en correctie vraagt. B merkt het navolgende op. -
Anders dan de NVM stelt, heeft Biemans het appartement niet getaxeerd op € 60.000 maar op € 68.000. Het appartement is voorts niet op 2 mei 2006 verkocht voor € 60.151, maar op 3 maart 2006 voor € 60.000. Op 2 mei 2006 is de eigendom overgedragen. De NVM heeft verzuimd om te vermelden dat het om een beleggingsobject ging en dit op 2 mei 2006 is doorgeleverd aan opnieuw een belegger, die het in verhuurde staat heeft gekocht. Ook heeft de NVM niet meegedeeld dat deze laatste belegger het appartement heeft verkocht voor € 92.000,--. Onwaarschijnlijk is dat de eerste belegger het appartement van A zou hebben gekocht in ontruimde staat. Omdat sprake was van een verhuurd beleggingsobject is moeilijk in te schatten in welke bouwkundige staat het appartement zich bevond op het moment van doorverkoop.
-
Het appartement is op 3 juli 2002 als beleggingsobject verkocht voor € 64.209. Op het appartement rustte een aanschrijving. Op 3 juli 2002 is het appartement verkocht voor € 86.200 waarbij de verkoper zich heeft verbonden om de kosten te dragen die zijn verbonden aan de opheffing van de aanschrijving.
-
Anders dan de NVM heeft gesteld is het appartement in verhuurde staat, terwijl door de bank geen toestemming tot verhuur was gegeven, niet op 16 februari 2006 verkocht voor € 56.400, maar op 16 januari 2004. Er was sprake van de situatie als bedoeld in artikel 547 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek en daardoor in feite van een executoriale verkoop, ook al was met toestemming van de rechter een onderhands uitgebracht bod aanvaard.
-
De verkoop van het appartement B-straat 45B op 26 juni 2003 voor € 47.193 moet worden beoordeeld tegen de achtergrond van de inhoud van de koopovereenkomst. Daaruit blijkt dat sprake is van één of meer ernstige bouwkundige gebreken met betrekking tot de fundering, één of meer dragende muren, de vloeren en de dakconstructie. Voorts is overeengekomen dat eventuele verzekeringspenningen ten gunste van de koper zouden komen.
-
Anders dan de NVM heeft vermeld, is het appartement aan de B-straat 49B niet een dag na de taxatie door B verkocht voor € 63.000. De verkoop voor dit bedrag heeft eerst plaatsgevonden in 2005. Er was geen sprake van een onderhandse verkoop aan een particulier, maar van een executoriale verkoop aan een belegger (Roplu B.V.). Kort daarna is het appartement verkocht voor € 84.000,--. Over de onderhoudssituatie van dit appartement was niets bekend.
-
Vergelijkbare appartementen zijn in de periode 2004-2006 verkocht voor de na te melden bedragen: D-straat 56c (2005) D-straat 55a (2005) P-straat 41a (2005) H-weg 142b (2005)
€ 92.000,-€ 110.000,-€ 95.000,-€ 96.000,--
8
H-weg 146c (2004) B-straat 37a (2006)
€ 90.000,-€ 99.000,--
5.6
Met betrekking tot het appartement aan de W-straat 85B stelt de NVM, dat in het gebied waarin dit is gelegen met de grootste omzichtigheid moet worden getaxeerd. De door makelaar Schobben uitgevoerde taxatie betreft echter een geveltaxatie en daaruit blijkt niet of het appartement verhuurd is en in welke staat zich dit bevond. Daardoor is de door hem getaxeerde waarde een wel zeer ruwe schatting.
5.7
Naar aanleiding van de door de NVM vermelde drie transacties met betrekking tot dit appartement in 2001 geldt het navolgende. Sinds 7 september 1992 is een zekere A eigenaar van het appartement. Hij heeft dit aan de kopers S en L verkocht. Deze hebben het appartement op hun beurt verkocht met een bescheiden winst aan een zekere G. Op de dag waarop de eigendom van het appartement wordt overgedragen, wordt dit ten overstaan van dezelfde notaris doorgeleverd aan een zekere Y. Deze heeft het appartement verhuurd zodat vraagtekens kunnen worden geplaatst bij de staat daarvan.
5.8
Op 14 april 2004 is het appartement in verhuurde staat executoriaal verkocht aan M Vastgoed B.V. Dit verklaart de zeer lage opbrengst van € 45.000. Uit een rapport van prof. dr. D. Brouwer blijkt ook dat op veilingen gerealiseerde opbrengsten, 40% tot 45% afwijken van de opbrengsten die worden gerealiseerd ingeval van onderhandse verkoop. Daarbij is dan nog geen rekening gehouden met de situatie dat objecten worden geveild die zijn verhuurd. Op 2 juni 2006 heeft het appartement in het kader van een executoriale verkoop € 56.000,-- opgebracht. Uit de vermelding van het huurbeding in de akte van levering kan worden afgeleid dat het appartement zonder toestemming van de bank was verhuurd.
5.9
Onjuist is de stelling van de NVM dat geen verkoopopbrengsten zijn gerealiseerd die de getaxeerde waarde benadert. Den Broeder wijst op de navolgende transacties die hebben plaatsgevonden in de periode 2003-2005. W-straat 95a (2004) U-singel 18c (2004) W-traat 6b (2005) W-straat 32a ()2003) W-straat 117b (2005)
€ 95.000,-€ 88.000,-€ 92.500,-€ 85.000,-€ 95.000,--
5.10 De NVM heeft ook met betrekking tot het appartement aan de Singel 7B in Schiedam informatie verstrekt die om aanvulling en correctie vraagt. Juist is de stelling van de NVM dat de getaxeerde waarde overeenkomt met de koopsom. B wijst er op dat ten aanzien van de appartementen aan de B-straat 43B en de W-straat 85B in R de koopovereenkomsten zijn gesloten na het uitbrengen van de taxatierapporten. 5.11 Ten onrechte heeft de Raad overwogen dat in het taxatierapport onderdelen zijn geschrapt. Navraag bij de softwareleverancier en Realworks heeft de informatie opgeleverd dat de programmatuur zo is ingericht dat alleen de onderdelen die van toepassing zijn in het rapport worden opgenomen. Dit blijkt ook uit het taxatierapport van Regaal Makelaardij. In dat rapport is een “toelichting model waarderapport inclusief resultaat uitgebreide toetsing” toegevoegd. Daaruit volgt
9
een gecombineerde eindwaarde van € 137.000. Niet goed te begrijpen is dan ook hoe het in het rapport opgenomen waardeoordeel van € 100.000 tot stand is gekomen. 5.12 De NVM vermeldt dat het appartement op 31 maart 2001 is verkocht voor € 68.000 en wijst er op dat op 2 augustus 2002 het appartement aan de Singel 11B is verkocht voor € 87.500, Gedurende een periode van één jaar is dan ook een waardestijging opgetreden van ruim 29%. 5.13 De NVM verwijst naar een op 26 april 2004 gerealiseerde verkoopopbrengst. Deze vermelding is onjuist omdat het appartement op 26 april 2006 is verkocht. Daarbij ging het overigens om een executoriale verkoop en is het appartement gekocht door een handelaar. 5.14 Het door de NVM vermelde vergelijkingsobject aan de Singel 47C kan niet als zodanig dienen. Dit appartement had nog originele houten kozijnen, een op olie gestookte centrale verwarmingsinstallatie en een (huur)geiser voor de warmwatervoorziening. Ook de opgegeven oppervlakte van 135 m² is onjuist, aangezien uit de gegevens van de stamkaart volgt dat sprake is van een oppervlakte van 110 m². Het appartement aan de Singel 7B had, anders dan voormeld appartement, kunststof kozijnen, dubbele beglazing en moderne centrale verwarming. 5.15 De door de NVM aangehaalde koopsom van € 65.000 met betrekking tot het appartement aan de Singel 31, kan niet als representatief worden beschouwd. Dit appartement is gekocht door de Integrale Beleggingscompagnie B.V. Korte tijd na aankoop is het verkocht voor € 85.000. Uit het feit dat een beroep is gedaan op toepassing van artikel 13 van de Wet op de belastingen en rechtsverkeer volgt dat sprake is geweest van een handelsobject. In 2005 is het appartement verkocht voor € 102.500. Het heeft een oppervlakte van slechts 65 m², geen centrale verwarming, slechts één slaapkamer en een eenvoudige badkamer. De originele kozijnen zijn gehandhaafd. 5.16 Onjuist is de stelling van de NVM dat in de omgeving van het appartement aan de Singel 7B tot 2006 nooit verkoopprijzen zijn gerealiseerd die op het niveau liggen van de door B getaxeerde waarde. Zo werd op 12 mei 2004 het appartement aan de Singel 9B verkocht voor € 155.000. Anders dan de NVM heeft aangevoerd is dit appartement niet veel groter dan het appartement aan de Singel 7B. Ten onrechte betrekt de NVM het souterrain bij de berekening van de oppervlakte. Aangezien het souterrain een stahoogte heeft van slechts 1.83 m dient dit buiten beschouwing gelaten te worden. Niet onderbouwd ook is de stelling van de NVM dat dit appartement in 2004 voor een veel te hoog bedrag is verkocht. Op het moment van verkoop in december 2007 - en niet in 2006 zoals de NVM heeft gesteld - was sprake van bijzondere omstandigheden. De verkopers waren gescheiden en de man was al geëmigreerd naar Moskou. De koopsom van € 119.000 is waarschijnlijk tot stand gekomen onder invloed van tijdsdruk. 5.17 Anders dan de NVM aanvoert kan het appartement aan de Korte S-straat 3 - in 2003 verkocht voor € 100.000 - niet dienen als vergelijkingsobject. Met betrekking tot het appartement aan de Korte S-straat 19B geldt dat dit mogelijk in 2002 is verkocht voor € 85.000, maar nadien zijn de prijzen sterk gestegen. 5.18 Het valt op dat door de NVM geen commentaar is geleverd op de door B vermelde referentieobjecten.
10
6
Beoordeling van het hoger beroep
6.1
Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die met ingang van 1 januari 2009 van kracht zijn, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het in werking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Aangezien de klacht tegen B is ingediend op 29 februari 2008 is de vóór 1 januari 2009 geldende regelgeving van de NVM van toepassing.
6.2
B heeft erkend dat zijn voormalig medewerker E.F. van W, die geen lid was van de NVM en in september 2004 zijn eigen makelaarskantoor heeft opgericht, de appartementen aan de B-straat 43B en de W-straat 85B in R heeft opgenomen, en B zelf deze appartementen in het kader van de uitvoering van de taxatieopdrachten niet heeft bezichtigd. Als reden daarvoor heeft B in zijn brief van 19 mei 2008 aan de Raad van Toezicht Rotterdam vermeld, dat hij op de tijdstippen waarop de appartementen konden worden bezichtigd daarvoor niet in de gelegenheid was.
6.3
Door in de taxatierapporten te vermelden dat de taxatie is uitgevoerd door B en E.F. van W, heeft B in strijd met de werkelijkheid de indruk gewekt dat hij zijn oordeel over de toestand en de waarden van de getaxeerde objecten, mede heeft gevormd onder invloed van zijn eigen waarneming met betrekking tot ondermeer de indeling van de appartementen en de inwendige bouwkundige- en onderhoudstoestand daarvan.
6.4
De Centrale Raad van Toezicht toetst deze feiten en gedragingen aan Regel 1 van de Erecode waaraan Den Broeder als NVM-lid gebonden is. Dit artikel luidt, voorzover hier aan de orde: “Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening.” Hierin ligt besloten dat B bij het uitbrengen van taxaties zich als makelaar er rekenschap van moet geven dat opdrachtgevers en derden op basis van taxatierapporten vergaande beslissingen moeten kunnen nemen en vaak nemen. Dit brengt mee dat aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van de rapporten, waaronder het daarin gegeven waardeoordeel, die B afgeeft, hoge eisen gesteld mogen worden: men moet in het maatschappelijk verkeer op zijn rapporten kunnen afgaan. Bij de beoordeling van de handelwijze van B moet ook acht worden geslagen op het in artikel 9 van het Reglement Lidmaatschapszaken opgenomen voorschrift dat bepaalt dat taxaties door een NVM-lid verricht behoren te worden. In lid 4 van dit artikel is bepaald dat werkzaamheden ter voorbereiding van een taxatie, zoals metingen en recherche, door een daartoe bekwame medewerker mogen worden verricht. Daaraan is toegevoegd dat de in- en uitwendige opname niet behoren tot de voorbereiding van een taxatie. De genoemde feiten en gedragingen - met name het ondertekenen en afgeven van taxatierapporten zonder het te taxeren object zelf op te nemen - wijzen uit dat B de daaraan te stellen hoge eisen in ernstige mate heeft miskend. De Centrale Raad van Toezicht verbindt daaraan het oordeel dat B zijn functie niet betrouwbaar en niet professioneel heeft uitgeoefend. B heeft in de omstandigheden van het geval het vertrouwen dat in hem als NVM-lid moet kunnen worden gesteld, zeer ernstig beschadigd. B heeft ook geen pogingen meer ondernomen om, voorzover dat nog
11
mogelijk was, te streven naar het wegnemen of terugdringen van de aan zijn handelwijze verbonden schadelijke gevolgen. De Centrale Raad van Toezicht acht dan ook dit onderdeel van de klacht gegrond. Gelet op hetgeen hiervoor is vastgesteld en overwogen kan terzake niet worden volstaan met de door de Raad opgelegde straf en acht de Centrale Raad van Toezicht de hierna onder 7.4 vermelde straf juist. 6.5
Uitgangspunt bij de door een makelaar uitgevoerde taxatie is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd, indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht.
6.6
Ter onderbouwing van hun standpunt hebben de NVM en WEW zowel in eerste als in tweede instantie met betrekking tot de drie door B getaxeerde appartementen veel informatie verstrekt over de historie daarvan en deze informatie hebben zij ondermeer ontleend aan het Kadaster, Midas en het NVM-programma Markanalyse. Ook hebben zij talrijke gegevens verstrekt met betrekking tot uitgevoerde transacties ten aanzien van objecten die naar het oordeel van de NVM en WEW kunnen gelden als vergelijkingsobjecten.
6.7
B heeft in beide instanties terzake gedetailleerd verweer gevoerd, eveneens onder overlegging van vele producties. Daarbij heeft hij er ondermeer op gewezen dat, voorzover door de NVM en WEW aangehaalde transacties gedwongen verkopen betreffen (deels ook uitgevoerd in het kader van een veiling en deels ook verhuurde objecten betreffende) aan de aldus gerealiseerde opbrengst geen doorslaggevende betekenis kan worden gehecht in het kader van de beoordeling van de door hem gegeven waardeoordelen. B heeft er voorts op gewezen dat de door de makelaars Biemans en Schobben uitgevoerde taxaties eerst in 2006 zijn uitgevoerd en geveltaxaties betreffen en deze makelaars daardoor niet in staat zijn geweest om de inwendige bouwkundige- en onderhoudstoestand van de appartementen te betrekken bij het vormen van hun waardeoordeel daarover.
6.8
De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop dat de NVM en B hun stellingen over de waardering van de appartementen met uitgebreide marktinformatie hebben onderbouwd. De Centrale Raad van Toezicht leidt daaruit af dat de prijzen van de woningmarkt in dit deel van R een grillig verloop kenden met zeer uiteenlopende prijzen. Hierdoor is naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht niet komen vast te staan dat B niet in redelijkheid tot zijn taxaties heeft kunnen komen. Dit onderdeel van de klacht is derhalve ongegrond. De Centrale Raad van Toezicht hecht er aan nog het volgende op te merken. Uit hetgeen door beide partijen is aangevoerd met betrekking tot het verloop van de prijzen op het desbetreffende deel van de woningmarkt, leidt de Centrale Raad van Toezicht af dat sprake is van een specifiek segment van de plaatselijke woningmarkt. Uit de stellingen van partijen blijkt dat dit segment wordt beïnvloed door het niet goed functionerende veilingsysteem en het feit dat het merendeel van de transacties tot stand komt met onroerend goed handelaren en relatief weinig NVM-leden daarbij zijn betrokken. Juist indien sprake is van een dergelijke specifieke marktsituatie dient de makelaar in zijn taxatierapport tot uitdrukking te brengen dat zijn taxatie is verricht tegen die uitzonderlijke achtergrond.
6.9
De Centrale Raad van Toezicht acht voorts termen aanwezig om B te belasten met de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties.
12
6.11 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad tot de volgende uitspraak.
7
Beslissing in hoger beroep
7.1
Vernietigt de beslissing van 29 mei 2008 van de Raad van Toezicht Rotterdam.
7.2
Verklaart de klacht gegrond voorzover deze betrekking heeft op het verwijt dat B de uitvoering van taxatieopdrachten heeft overgelaten aan Van W, die geen lid is van de NVM, in plaats van zichzelf met de uitvoering van deze opdrachten te belasten.
7.3
Verklaart de klacht overigens ongegrond.
7.4
Legt aan B de straf op van schorsing voor de duur van zes maanden waarvan drie maanden voorwaardelijk. Bepaalt dat, indien B binnen twee jaar na het wijzen van deze beslissing opnieuw door de tuchtrechter wordt veroordeeld in verband met vergelijkbaar tuchtrechtelijk laakbaar handelen, de voorwaardelijke schorsing kan worden omgezet in een onvoorwaardelijke schorsing.
7.5
Bepaalt dat B terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van € 4.996,98 zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. J.H. Dantuma, voorzitter, mr. D.H. de Witte, drs. A.P.Z. van der Houwen, K. Hoen en R. Wijmenga in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 17 september 2009.
